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S9 - REHABILITATION
http://www.arpege-architectures.com/S9-rehab2012

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Diapositive 1

j1 jfq; 01/10/2007
REHABILITATION

PLANNING ET COURS
Mercredi de 14H30 - 18H30 . Salle 31 -

Cours N° dates Sujets

1 19-Sept Outils , définitions

2 26-Sept Pathologie
3 3- Oct Murs,enduits,portes etc..
4 10-Oct Organisation urbaine
5 17-Oct Visite immeuble
6 24-Oct Amelioration du confort
7 7-Nov Patrimoine du XX°
8 14-Nov Autorisation de Construire

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REHABILITATION 1

1- DEFINITIONS
Réhabilitation
Rénovation
Restauration
Restructuration

2 - REHABILITATION
Les outils juridiques
secteur sauvegardé
P.R.I.
A.F.U
O.P.A.H.

Loi S.R.U.
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REHABILITATION

ACTE SOCIAL

VOLONTE POLITIQUE

POSSIBILITE ECONOMIQUE

CAPACITE ARCHITECTURALE

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REHABILITATION
REHABILITATION

Général
• « Rétablir dans l’estime »

Cadre bâti (fin des années 60)

• « Remettre en état d’habitation »
• Améliorer un édifice en conservant sa
fonction principale
• S’oppose à « Démolition »
• Charte d’Athènes (1933-1942)

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REHABILITATION

RENOVATION

« Remettre à neuf »

Démolition de tout ou partie du

bâtiment ancien, assortie d'une
construction neuve.

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REHABILITATION

RESTAURATION

Remise en état d'un

édifice en conformité
avec un état historique
antérieur

Notion de "sauvegarde »

Exemple : quartier de la
Balance - AVIGNON

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REHABILITATION

RECONVERSION

Changement de fonction d'un

bâtiment dans le but d'éviter sa
désaffectation

Recréation architecturale (P.C.)

• Exemple : Les Docks de Marseille

" La destination et la fonction des

édifices sont les conditions
passagères de l'Architecture "
– Auguste Perret

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REHABILITATION

RESTRUCTURATION

• Réorganisation d'un bâtiment

par la modification de ses
distributions et de son
cloisonnement intérieur

• Notion de changement de la
structure "fonctionnelle"

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REHABILITATION

AMELIORATION

Réparation technique

• Installation d'éléments de
confort
• Mise aux normes de
sécurité

Exemple : Habitat social

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REHABILITATION

OBJECTIF
Provoquer une évolution inverse à celle du
désenchantement qu ’à connu un lieu.

• « En terme d ’architecture, j ’aime récupérer des éléments

jugés comme négatifs et les transformer en positif, soit par
leur renversement, soit par leur excés.Comme un judoka
utilise la force de son adversaire à son profit «
JEAN NOUVEL

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REHABILITATION

OUTILS JURIDIQUES

SECTEUR SAUVEGARDE
PRI
AFU
OPAH
ZPPAUP

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SECTEUR SAUVEGARDE

SECTEUR SAUVEGARDE - Généralités –

Bâtis concernés
• Centres urbains et quartiers anciens
Objectifs
• Protéger les quartiers historiques de la disparition ou d'une atteinte
irréversible.
• Requalifier le patrimoine historique et moderniser les logements anciens.

Cadre juridique
• Loi du 4 août 1962 ( Loi MALRAUX)
• Article L.313-1 du Code de l'Urbanisme.
• Travaux soumis à P.C. ou à Autorisation Spéciale de Travaux.
• Avis de l'Architecte des Bâtiments de France (délégation du Préfet) dans
tous les cas.
• P.S.M.V. : Plan de sauvegarde et de mise en valeur (remplace le POS et
le PLU )

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SECTEUR SAUVEGARDE

P.S.M.V. (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)

• Procédure
- Création d'un secteur sauvegardé
- Publication du PSMV ( élaboré par l’Etât )
- Approbation du PSMV

• Contenu
- Rapport de présentation
- Document graphique
- Règlement
- Annexes
- Fichier des immeubles et des espaces

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SECTEUR SAUVEGARDE

Evolutions

• Années 60
- Concernait uniquement les centres urbains.
- Limité aux immeubles antérieurs au XIX ème
- Recours au mimétisme et au pastiche

• Aujourd'hui
- Elargi aux tissus urbains limitrophes, contribuant aux fonctions urbaines du
centre.
- Concerne tout immeuble du secteur et inclut le traitement des espaces
publics.
- Promotion d'une création architecturale contemporaine respectueuse du
patrimoine existant.

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PERIMETRE DE RESTAURATION
IMMOBILIERE

Généralités

• Bâtis concernés
- Tous types d'immeubles vétustes

• Objectifs
- Restaurer et remettre en état d'habitabilité un ou des immeubles dans un
périmètre créé à cet effet.

• Cadre juridique
- Articles L.313-3 et L.313-4 du Code de l'Urbanisme
- Travaux soumis à P.C. ou à Autorisation Spéciale de Travaux
- Avis de l'Architecte des Bâtiments de France (délégation du Préfet) dans tous les
cas
- D.U.P. (Arrêté Préfectoral)

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PERIMETRE DE RESTAURATION
IMMOBILIERE

Montage

• Procédure
– Délimitation d'un périmètre
* Collectivité locale si POS
* Préfet dans le cas contraire
– Déclaration d'Utilité Publique
– Enquête parcellaire

• Contenu
– La DUP fixe le programme des travaux et les délais.
– L'enquête parcellaire établit la liste des propriétaires concernés et le détail des
travaux pour chacun.

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PERIMETRE DE RESTAURATION
IMMOBILIERE

Dispositifs d'incitations et risques

• Défiscalisation identique à celle des Secteurs Sauvegardés, mais

uniquement à l'intérieur de ceux-ci.

• Choix contraignant pour les propriétaires :

- Soit exécuter les travaux prescrits,
- Soit être exproprié

• Procédure complexe aux effets pervers

- Ne doit être utilisée qu'à bon escient et après une étude approfondie du quartier.
- Généralement mise en œuvre en complément d'autres outils d'intervention.

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ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES DE
RESTAURATION IMMOBILIERE (AFU)
Généralités
• Bâtis concernés
– Quartiers anciens situés obligatoirement
– Dans un périmètre de Secteur Sauvegardé
– Dans un périmètre de Restauration immobilière.

• Objectifs
– Réaliser des travaux de conservation, de restauration et de mise en
valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles inclus dans un
Secteur Sauvegardé ou un Périmètre de Restauration immobilière
(PRI)

• Cadre juridique
– Loi du 21 Juin 1865 et décret du 18 Décembre 1927.
– Article L.322-1 et suivants du Code de l'Urbanisme.
– Article 156-1-3°alinéa 2 du Code Général des Impôts
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ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES DE
RESTAURATION IMMOBILIERE (AFU)

Montage

• Obligations
- Création d'une Association Foncière Urbaine (AFU) regroupant les
copropriétaires.
• Avantages
- Facilite la réalisation des travaux
- Réduit les coûts
- Défiscalisation cadre Loi Malraux
• Inconvénients
- Montage délicat et souvent long
- Risque de contrôle fiscal a posteriori

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O.P.A.H.

Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat

Généralités
• Bâtis concernés
- Tous quartiers
- Procédure quantitativement limitée

• Objectifs
- Favoriser la réhabilitation de logements vétsutes appartenant à des propriétaires
privés par l'attribution d'aides financières.
- Maintenir les populations en place dans les quartiers
- Favoriser les actions d'amélioration de l'habitat

• Cadre juridique
- Convention entre Etat, Collectivités Locales et l'ANAH

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 ZPPAUP
Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
En France, une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et
Paysager (ZPPAUP) est un dispositif instauré par la loi de décentralisation du 7
janvier 1983[1], dont le champ fut étendu par la loi « paysages » du 8 janvier 1993[2],
et qui constitue depuis le 24 février 2004 l'article L642[3] du Code du patrimoine.

Elle a pour objet d'assurer la protection du patrimoine paysager et urbain et mettre

en valeur des quartiers et sites à protéger pour des motifs d’ordre esthétique ou
historique en exprimant l'ambition d'améliorer la notion de champ de visibilité («
périmètre de 500 m » aux abords d'un monument historique) en lui substituant un «
périmètre intelligent ».

Le 12 juillet 2010, les ZPPAUP ont été remplacées par les Aires de mise en valeur
de l'architecture et du patrimoine. Les ZPPAUP mises en place avant le 14 juillet
2010 continueront toutefois de produire leurs effets de droit, au plus tard jusqu’au 14
juillet 2015.

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AMVAP
Généralités

• Bâtis concernés
- Abords des monuments historiques
- Quartiers et sites à protéger pour des raisons historique ou esthétique.

• Objectifs
- Préserver l'harmonie d'un lieu existant

• Cadre juridique
- Loi du 7 Janvier 1983 (articles 69 à 72)
- Décrets 304 et 305 du 24 Avril 1984
- Circulaire du 1er Juillet 1985
- Document d'urbanisme particulier
- Autorisation spéciale ou PC
- Avis de l'ABF

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AMVAP

Montage

• Initiative Commune ou Etat

• Enquête publique
• Avis du Collège régional du patrimoine et des sites
• Accord Conseil municipal
• Arrêté du Préfet

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REGLEMENTATION

• Circulaire du 13 Décembre 1982

• Relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de
réhabilitation ou d'amélioration des bâtiments existants
• Recommandations
• Pas de valeur réglementaire
• Elément de référence

• "Les travaux ne doivent pas avoir pour effet de

diminuer le niveau de sécurité antérieur. »

• Objectif
• " Assurer un équilibre aussi satisfaisant que possible entre le niveau
de sécurité à atteindre et les contraintes techniques et financières

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Bibliographie

• La réhabilitation des bâtiments – Pascale Joffroy – Ed. Le Moniteur

• Réhabiliter et entretenir un immeuble ancien point par point – Ed. du Moniteur

• Réussir l’amélioration de votre immeuble – Ed. ANAH

• Guide Véritas du Bâtiment (Tome 4) – Ed. du Moniteur

• Sécurité et responsabilité en réhabilitation – Ed. du Moniteur

• La Maison ancienne / Jean et Laurent COIGNET – Ed Eyrolles . Coll. « au pied du mur »

• Connaissance de l’habitat existant / Le bâti ancien en Provence – Ed. EDF

• Restauration des façades en bâti ancien – Aix en Provence – Ed. ARPA / BTP 13

• Architecture et décoration du XV° au XIX° siècle – J.L. Massot – Ed. Edisud

• Maisons rurales en Provence – J.L. Massot – Ed. Serg

• Organisation et Qualité dans les agences d’Architecture – Ed. Ag. Qualité Construction

• Fiches pratiques du matériel d’expertise – Ed. Weka

• La pathologie des ouvrages du bâtiment – Ed. Weka

• Les désordres dans les ouvrages de bâtiment – Ed. Weka

• Acoustique et réhabilitation – Eyrolles

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