INTRODUCTION GENERALE

Le droit des biens est l’ensemble des règles relatives aux modalités d’appropriation et d’exploitation
des biens ou même des richesses.
Une exception technique du mot (bien) le distingue du mot (richesse) ; car un bien est une chose qui
fait l’objet d’un droit de propriété et qui peut entrer dans un schéma juridique de quantité de chose
tandis que la richesse tirée des biens ne se réduit ni à leur valeur vénale (le prix auquel l'actif ou le
bien pourrait être vendu sur le marché dans des conditions ordinaires) ni à leur valeur d’échange.
Les biens sont un ensemble plus vaste que les richesses économiques. Un bien est une chose
approprier. Le droit en question s’occupe des relations interindividuelles dans un but de régulation
sociale.
Le mot (bien) fait parti des grandes notions du droit dont la définition est un sujet sans cesse de
redécouvert et de discussion. C’est une notion philosophique avant d’être juridique contrairement à
l’obligation qui est un ensemble d’engagement, de responsabilité liant les personnes entre elles ou
les personnes et les choses.
Si bien que pour mieux aborder cette matière et en tirer toute sa quintessence (importance) il
convient d’effectuer une analyse en premier lieu les biens considérés dans les rapports ( Partie 1) pour
ensuite parler ou même évoquer les biens dans les rapports avec les personnes d’où le sens de la
responsabilité d’écoulant des obligations (Partie 2)
Partie 1  : Les biens considérés dans le rapport entre eux
Il convient d’abord de faire la distinction des biens. Autrement dit qu’est-ce qui peut être considéré
comme bien et qui ne l’est pas ? Ensuite faire le rapprochement entre ces biens ; c’est-à-dire les
relations existantes entre ces biens
Chapitre 1  : la distinction des biens
Les traits distinctifs des biens sont autant de facteurs déclenchants des règles particulièrement à tel
ou tel caractéristique : car si l’on ne prend rien que l’immeuble, le fait d’être fixé est à l’origine des
règles qui ne sont applicables qu’à cette catégorie de bien. Si bien qu’à travers la distinction du bien,
nous pouvons accéder déjà à une partie du régime qui leur est appliqué.
Section 1  : Les choses appropriées et les choses non appropriées, les biens privés et les
biens publics
Avant de faire la distinction pouvant éclairée les biens publics et les biens privés, pensons d’abord à
éclairer cette notion portant sur les choses appropriées ainsi que les choses inappropriées.
Paragraphe 1 : Les choses appropriées et les choses non appropriées
Cette distinction fait appel aux choses dites communes et celle considéré sans son maitre.
A  : Les choses communes
Cette catégorie juridique vient du droit romain. Il confère aux éléments du monde juridique des
statuts. Ceci déclenche par eux-mêmes un ensemble de règle. Les choses communes sont des choses
que l’on a soustraite à l’appropriation afin d’en réserver l’usage à tous sans distinction car il est ou il
y’a des choses qui n’appartienne pas à une personne et dont l’usage est commun à tous ; Vu que la
propriété reste une antithèse de la communauté si bien que techniquement la propriété commune
ne peut exister. Ces choses que l’ont réservé à l’usage de tous sont un nombre limité (l’air, le soleil, la
lune etc.
B  : Les choses sans maitre
Les choses sans maitre sont des choses qui n’ont pas de propriétaire mais qui pourraient en avoir UN.
Elles approprient par l’appréhension matérielle avec volonté dans devenir le maitre. Cela s’appelle
l’occupation. Dans ce lot, nous avons les choses abandonnées, les déchets (les épaves).
 Paragraphe 2  : Les biens privés et les biens publics
Un bien est une chose appropriée, ce qui vaut quelque soit la nature du propriétaire. Les personnes
morales de droit public disposent de bien seulement s’il existe un régime de la propriété publique qui
se distingue du droit commun. Ce régime est nommé la domanialité, ce qui désigne l’ensemble des
biens des personnes publiques et le moyen de se l’est appropriés.
Quant aux biens privés, il s’agit de bien qui ne rentre pas réellement dans le cadre de la mission de la
personne physique. Ils sont sous l’emprise du droit commun du COCC (Code Des Obligations Civiles et
Commerciales), et sont notamment inaliénables ou bien même sont aliénables. Il faut comprendre
qu’en raison de leur origine et de leur affection, les biens des personnes privés ne sont pas
profitables à tous.
Section 2  : Les biens corporels et les biens incorporels
- Les biens meubles et les biens immeubles
Avant d’entamer la distinction entre biens meubles et biens immeubles pensons d’abord à éclaircir
cette distinction portant sur les biens corporels et incorporels
Paragraphe 1  : Les biens corporels et les biens incorporels
Il s’agit de la division fondamentale portant sur cette catégorie de bien. Une telle division est réfutée
comme étant majeure car tous les éléments entre en sont seins.
Les biens incorporels ne peuvent pas être définis dans la catégorie des biens meubles ou des biens
immeubles. On l’a accordé aux biens immeubles. Il s’agit de biens non palpables qui n’ont pas
d’existence matérielle mais ils peuvent avoir des valeurs économiques.
Les choses corporelles par contre se caractérisent par une consistance physique. Elles sont faites de
matière et d’une forme.
Les choses corporelles, par-delà de cette distinction peuvent subir une nouvelle distinction entre
choses corporelles naturelles ou artificielles
Paragraphe 2  : Les biens meubles et les biens immeubles
Pour les biens immeubles, ils sont constitués par une catégorie de bien caractérisé par le fait qu’ils ne
peuvent pas être déplacé (sol, arbre, bâtiment, et de façon générale toutes composantes fixées de
façon permanente).
Il existe des biens immeubles par nature (les bâtiments, le sols) des immeubles par l’objet auquel il se
rapporte et des immeubles par destination.
Pour les biens meubles, il s’agit de biens qui peuvent se déplacer ou même être déplacés.
Chapitre 2  : Les relations entre les biens
Ces relations sont établies de façon naturelle par les hommes du fait de leur propriétaire. Ces
relations peuvent s’établir par des combinaisons des biens et du remplacement de ces biens.
Section 1  : Les combinaisons des biens
Les biens se combinent et établissent entre eux des relations. Ce qui nous permet d’étudier les
universalité (Paragraphe 1) et les accessoires (Paragraphe 2)
Paragraphe 1  : Les universalités
L’universalité est un ensemble de biens consécutifs de biens. Le bien est souvent le produit d’un
rassemblement d’autres biens. L’universalité est donc plutôt un complexe de biens. Ainsi en tant que
biens, elle relève d’un régime unique et homogène si bien quand nous agissons sur l’universalité,
nous agissons sur tout. Ce qui n’empêche l’existence de l’universalité de droit et celle dite de faite.
A) L’universalité de droit  : le patrimoine
C’est un ensemble de biens, rassemblé, fédéré par une fonction de garantie des engagements de
leurs propriétaires qui les réunissent malgré leur diversité (biens corporel et biens incorporel). Cette
universalité (le patrimoine) est caractérisée par une règle majeure qui se dédouble en 2
propositions :
- La fongibilité : qui est un ensemble de biens qui entre dans une universalité en cours
d’existence et qui sont soumis au régime de cette universalité comme s’il avait toujours été
présent.
- La subrogation réelle : Elle consiste à substituer dans un même rapport d’obligation une
chose à une autre dans le patrimoine d’une des parties. Elle est admise lorsque l’existence
d’un droit est menacée par la disparition d’un bien sur lequel il porte.
Seulement, ce droit doit pouvoir s’exercer sur le bien de remplacement
B  : L’universalité des faits
Cette universalité a en commun avec celle de droit d’être des ensembles de bien consécutif de bien.
L’universalité de faite n’est pas un patrimoine. Elle a des manifestations diverses comme les fonds
d’exploitation
Paragraphe 2  : L’accession ou l’accessoire
L’accession est la forme extrême de la combinaison de bien, en ce que les biens qui s’établissent
entre eux sont si fort qu’ils peuvent entrainer la disparition de l’individualité de certaines de ces
biens. A ne pas confondre avec l’accessoire.
Cette accession peut être sous forme mobilière (c’est la réunion si étroite de plusieurs biens qu’on
fusionne) ; ou même sous forme immobilière (il y a accession immobilière chaque fois qu’un bien
meuble ou plusieurs sont incorporés dans un immeuble). L’accession immobilière ne peut pas jouer
entre deux immeubles.
Section 2  : Le remplacement des biens
Il peut être effectué grâce à la fongibilité ou grâce à la subrogation réelle.
Paragraphe 1  : La fongibilité
Elle s’exprime entre des choses de mêmes espèces. Il existe un régime systématique et ancien qui
permet de restaurer un bien de même nature, même espèce et de même qualité, lorsqu’on a reçu un
titre précaire (avec obligation de le restaurer).
Paragraphe 2  : La subrogation réelle
Elle est inhérente à l’universalité et c’est en se basant sur ce modèle qu’est né la subrogation

Partie 2  : Les biens dans leur rapport avec les personnes

Le droit des biens s’intéresse au rapport entre les personnes et les biens et comprend l’ensemble des
règles qui régissent les rapports entre ces personnes et ces biens. Ce rapport donne souvent
naissance à des obligation imposées à ces personnes soit par le droit soit par les faits. Une telle
obligation est souvent obtenue à travers la propriété exercée par ces personnes envers ces biens
(Chapitre 1) ; une telle propriété qui entraine des droits réels ( Chapitre 2) que la personne peut
posséder entre ces biens
Chapitre 1  : La propriété
C’est une notion fondamentale du droit. Elle désigne dans un sens premier le caractère propre d’une
chose. C’est encore le fait qu’une chose soit propre c’est-à-dire pas commune.
Dans un sens plus moderne, la propriété désigne un lien juridique, un rapport de droit. Le lien reliant
une personne à une chose ; permettant à la personne d’être donc maitre de cette chose.
C’est par ailleurs un droit fondamental en se qu’il est situé au sommeil de la hiérarchie des valeurs.
La propriété est donc constitutionnellement protégée avec une efficacité loin d’être absolue et
pouvant connaitre des variétés. Ce qui nous pousse d’abord a étudié son acquisition ( Section 1) avant
d’aborder les prérogatives relatives à la propriété (Section 2).
Section 1  : L’acquisition de la propriété
L’acquisition est le fait de devenir propriété. Il existe différent mode d’acquisition. Ainsi il faut
distinguer entre l’acquisition originaire (Paragraphe 1) et celle dérivée (Paragraphe 2).
Paragraphe 1 : L’acquisition originaire
L’acquisition est dite originaire lorsque l’acquéreur va établir un droit de propriété qui ne sera en
aucun cas tributaire d’un éventuel précédent droit de propriété.
C’est une création d’un droit de propriété relativement à une chose, sans égare à sa situation
antérieure tantôt parce que la chose n’était pas appropriée, tantôt bien qu’elle ait été appropriée
Paragraphe 2  : L’acquisition dérivée
Une acquisition est dite dérivée lorsqu’elle est le résultat du propriétaire antérieur. Cela se joint à la
décision de l’acquéreur. L’acquisition d’une dérivée n’est rien d’autre que le synonyme de transfert
de propriété
Section 1  : Les prérogative du propriétaire
Le contenu du droit de propriété peut être abordé de deux manières :
- La conception classique définie alors positivement le droit de propriété par son contenu ;
- La théorie moderne par contre qui envisage le droit de propriété comme le pouvoir ; définie
négativement le droit de propriété ; d’où le fait d’exclure autrui. Autrement dis c’est un
pouvoir de repousser les autres par la création d’une zone d’exclusivité.
Chapitre 2  : Le droits réels
Les droits patrimoniaux sont des droits qui peuvent faire l’objet d’une évaluation pécuniaire et pour
cette raison ils font partis du patrimoine de l’individu. Au sein des droits patrimoniaux on oppose les
droits réels et les droits personnels. Le droit réel est un droit qui porte sur une chose. C’est ainsi que
le droit de propriété est considéré comme exemple du droit réel.

Tandis que le droit personnel ou le droit de créance est conçue comme étant un droit d’exiger d’une
personne une prestation (l’obligation de faire, l’obligation de ne pas faire, et l’obligation de donner).

Le droit réel est aussi une prérogative qui exerce sur une chose permettant à son titulaire de tirer
tout ou partie de cette chose. A titre d’exemple nous pouvons citer le droit de propriété qu’est le
droit le plus complet sur une chose.

L’étude qu’on peut faire sur ce droit réel nous pousse à aborder la théorie générale du droit réel
(section 1) ainsi que les règles communes à ce droit. L’étude complet de ce droit nous guide vers les
différents démembrements du droit de propriété (section2).

  Section 1  : La théorie générale du droit réel

La définition d’une telle notion (1e paragraphe) nous parait nécessaire avant d’aborder le régime
portant sur ce droit (2e paragraphe).

Paragraphe 1  : La notion de droit réel

Dans la conception simple et classique le droit réel est conçu comme un pouvoir direct que l’individu
peut avoir sur une chose ou même une partie de cette chose.

Pour cette conception classique la propriété est le premier des droits réels, car elle est principale ;
vue qu’elle donne la totalité des pouvoirs sur une chose.
Par ailleurs ces droits réels peuvent subir des démembrements qui donnent une partie des droits sur
une chose (l’usus ou le fructus).

Les droits réels accessoires quant à eux donnent des droits sur la valeur d’une chose à titre de
garantie de paiement d’une créance.

Dans la conception moderne le droit de propriété revêt une autre connotation. En effet cette
conception définit le droit de propriété comme le droit d’exclure tout le monde. A ce niveau, la
structure du droit réel est double d’un côté nous avons le droit de propriété sur les choses et
d’autres coté nous avons le rapport d’obligation entre les individus.

Toute fois qu’en est-il du régime de ce droit réel.

2e paragraphe : le régime des droits réels

Peut-on créer un type de droit réel non prévu par la loi ?
Un droit réel est une réduction de l’exercice du droit de propriété, donc on considère que seul le
législateur peut mettre en place des nouveaux moyens de réduction de l’exercice du droit de
propriété.
Mais certains auteurs privilégient le principe de liberté, et de même façon qu’on peut créer des
droits personnels, on doit pouvoir créer des droits réels.
La jurisprudence n’a pas tranché, et le débat reste ouvert. Le régime du droit réel fait appel à
l’usufruit, au droit d’usage et d’habitation et au servitude (qui sont un service foncier qui renvoie à
l’immeuble, à l’utilité immobilière qui bénéficie à un immeuble voisin. Il doit donc y avoir deux
immeubles un fonds servant qui établit le service et un autre qui profite).
Il existe deux types de servitude celle légale et directement établi par la loi et celle conventionnelle.
Cependant nous pouvons noter l’existence des servitudes qui peuvent être perpétuelle d’où
l’existence de démembrement lié directement au droit de propriété.
Section 2 : Les démembrements du droit de propriété
Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en
nue-propriété et usufruit.
Il y’a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en
disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.
Pour mieux aborder cette section il sera question d’étudier le principe du démembrement de
propriété avant de voir les effets d’un tel démembrement.
1e paragraphe : Le principe du démembrement de propriété
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on
n’en fasse pas d’usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Cela signifie que le droit de propriété est composé de trois éléments :
 L’usus (droit d’user du bien)
 L’abusus (droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant)
 Et le fructus (récolter les fruits liés aux biens)
2e paragraphe : les effets ou l’intérêts du démembrement de propriété
Ces effets ou ses intérêts se font sentir en cas d’achats. En effet un achat en démembrement de
propriété permet de transmettre ses biens à ses ayants droit et protège le conjoint survivant.
Si bien que lors de l’ouverture de la succession, l’usufruit et la nue-propriété se reconstituent pour
former à nouveau la pleine propriété, le tout en franchise de droit sans payer de droit de succession