ns : il peut décider de conserver les constructions, auquel ¢ Fembourser, le coot des RSLS. 11 peut également décider de ne pas co ger le constructeur & les démolir a ses frals, voire méme ex Constructions, et, dans ce cas, obl de lui des dommages et intéréts, o Le ters constructeur ou planteur était de bonne fo; Dans ce cas, le propriétaire de fonds qui devient propriétaire des plantations, sera obligé d'indemniser, . son fonds, soit du cottt des Wester Se 1 faible des deux sommes. soit de la plus value apportée 4 la main d'ceuvre, ce qui lui permettra de choisir la plus ' & accession ne sont pas impératives, dans la mesure éventualité de présomptions contraires, Ceci étant les dispositions de la loi relative: od Vart.235 évoque l Ainsi, le tiers peut prouver qu'il dispose sur le fonds de Propriété d'un droit de superficie, Le droit de superficie est un droit réel par le sur la surface d'un fonds, (appelé tréfoncier). Ce droit ‘quel un propriétaire appelé (superficiaire) exerce Gont le dessous ou trefonds appartiennent a un autre propriétaire it de superficie permet de dissocier la propriété du trefonds et celle de 'a surface, ce qui permet au constructeur d'étre propriétaire des constructions quil a ainsi réalisé (cf. les art. 116 & 120 Loi 39.08). Le droit de su foncier. iperficie devait alors étre inscrit sur le titre Crest le cas aussi dans certains baux spéciaux, notammentle bail emphytéolytique. emphytéose est réglementée par les dispositions des art. (121 & 129), C’est un bal particulier car il confére & son titulaire wt droit réel susceptible @’hypothéque légale, il peut ainsi étre cédé et saisi, selon les termes de la lof Sa durée a été fixée par le législateur, ainsi il doit étre consenti pour une durée d’au moins 10 ans sans toutefois excéder 40 ans. Selon art. 126, le preneur peut faire des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du bien. Si ce dernier peut profiter de ces améliorations pendant toute la durée de Temphytéose (art. 129), ilne peut les enlever, ni réclamer aucune indemnité (art. 126.2). Si les constructions et plantations ont été faites par le propriétaire du terrain, mais avec des ° matériaux qui ne lui appartiennent pas.ENS RO Pas le propaletaire ds terrain dott peyer la valeur day atdlaoy wu GORE deter utilisation, sans que cela empéche le propriétaire des Matériaux de demander des dommages- 4 Intéréts. 1! n'a pas le droit de les enlever, sils ont 6:6 transformés, Cependant, en cas d'empigtement, on Napplique pas les régles de accession. Ainsi, Jes dispositions de art. 235 ne trouvent pas application lorsqu'un voisin étend une construction audela des limites de sa propriété et empidte sur Ja parcelle voisine. L'empiétement est Serpent Par les dispositions de l'art 238 (Loi 39-08), ainsi par un empiétement inférieur ou ga 50 cm, la largeur, le juge peut: ~ Seiterdonner la suppression, aux frais de leur auteur, des constructions objet de ltge ~ S0iE contraindre le propriétaire de la portion construlte & se désister au profit de son votsin de la proprié de la dite portion moyennement une indemnité équitable, S: Section 2 : les démembrements au droit de propriété §1. L'usurfruit (art 79 a 104) Vusurfruit est un droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant & autrul. Il met en relation deux protagonistes ce et le nu-propriétaire qui est privé de ce droit de usurfruitier qui a le droit de jouissan: Jouissance, Deux caractéristiques distinguent 'usufruit de la propriété: n’ que le droit de jouissance de la choser, il ne peut en disposer ni “ Tout d’abord I'usuf ie) matériellement ni juridiquement. Ensuite cette jouissance est temporaire, afin de permettre au nu-propriétaire de recouvrer & une échéance cert: Ne ion de son bien. I- Etablissement de l'usufruit uit conventionnel peut émaner Il peut étre éta s) ou par un accord de volonté (vente, donation). L'usufruit d'un acte peut étre fait sont aire va aliéner la nue-propriété de Yimmeuble et se réserver "® Par voie de rétention Tusufruit ~ Par voie d'alignation dans ce cas, lusufruit est crée au profit d'un personne par le Seeaaeaaras cos ane ew /une personne fait un legs en faveur dun enfant @ fare, Cest le cas par exemple lorsqu’une personne fait un legs oe ique tes 1 e fait un legs en faveur este pe ters auront usufruit de la chose léguée jusqu’8 ce que 'enfan naltre et sielle vient 3 décéder, ses héritle décds de Mu * SiPusufruitier est une personne physique, son droit est viager, il s’éteint a ca etiln’est donc pas transmis aux héritiers. Ce caractére viager de I'u: la durée de vie de Tus ‘sufrult rend difficile le calcul de la valeur de Yusufruit qui isufruitier, qui ne peut étre connufa priori. C'est pourquoi on peut | affrmer que les opérations sur Pusufrut présentent une forte dimension aléatoire, votre > ' | spéculative. * SiTusufruitier est une personne morale, Pusufruit qui lui est accordé ne peut excéder 40 ans ») (30ans en France). 2) Les causes exceptionnelles d'extinction de l'usufruit, “* 12 consolidation cad lorsque Tusufruitier aquiert la mue-propriété notamment dans le cadre d'une succession, “ Arrivée du terme. L’arrivée de terme éteint !usufruit. ITfaudra alors que le propriétaire procéde a la radiation de l'nscription de Fusufrult sur le tre foncier, dés l'arrivée du terme pour rendre effective cette fin @'usufruit. ] ae totale de limmeuble Quand I'immeuble vient a périr, le droit s‘éteint faute d'objet/ J | Par perte totale, il faudrait entendre non seulement sa destruction physique suite a un incendie, un tremblement de terre mais également sa destruction juridique, expropriation? ou ] nationalisation. Cependant, la perte partielle n'entraine pas lextinction sur ce qui reste de Yimmeuble (art. 101). Abus de jouissance : Déchéance judiciaire (art 104) Enoncé: «J'usufruit peut cesser par I'abus que T'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant périr faute d’entretien. lly a donc lieu a déchéance chaque fois que l'usufruitier manque a ses obligations au point de compromettre l'immeuble soumis 2 l'usufruit. Une fois sais de I'affaire, le juge peut selon la gravité des circonstances: , Saree pe eae ee gs ri ‘ 2 ? Vusufruitier va percevoir ainsi une partie de indemnité verspar l'état. 10ou droit. Elle peut étre unilatérale comme elle peut se f Convention avec le propriétaire, l'usufruitier peut méme négocier une somme d'argent & F J Vusufruitier peut renoncer, a~ g Tenonciation, j Ceamuaton | Cette ‘Pour avoir un effet légal et une force probante doit étre inscrite sur le titre y foncier. | les eréanciers de Vusufruitier peuvent faire annuler la renonciation quil aurait fait & leur a préjudice. IIL Le statut de l'usufruitier y Vusufruit est un droit réel, cid un droit sur une chose et non un droit & l'égard d'une personne. Cela a pour conséquence qu'il ny a pas, du moins en principe d’obligations du nu-propriétaire & 7) "égard de l'usufruitier. Il en résulte que ce dernier prend la chose dans I’état oi elle se trouve. Mais il n'en demeure pas moins vrai que l'usufruitier a le droit de jouir de la chose, ce qui lu! J confére des pouvoirs qu'il va exercer non pas sur sa chose, mais sur la chose d’autrul, Cela implique des obligations a sa charge. ] ~ Les pouvoirs de 'usufruitier 4 Lusufruit confére 4 son titulaire un droit réel qu'il va exercer sur une chose. Imaginons le cas d'une personne qui dispose de J'usufruit sur une maison. Pour apprécier les pouvoirs de Yusufruitier, il faudrait alors se poser deux questions: d'abord quels sont les pouvoirs sur le L'usufruitier peut il le céder, I'hypothéquer, le donner. Ensuite quels sont les droits sur le bien lui méme, cid la maison dans ce cas, Yusufruitier pourra- til la transformer, la lover. - Les pouvoirs de I'usufruitier sur son droit Art 86 : « L'usufruitier peut jouir de limmeuble par lui-méme louer son droit, 'hypothéque ou le ] usufruit, ] droit d’usu! céder. | ont Lusufruit est en soit un bien, distinct de la chose sur laquelle il porte. En effet, sil n'est qu'utilisateur de la chose grevée, 'usufruitier est propriétaire de son droit dusufruit. En effet, Yart 86 prévoit sa cession ou sa mise en hypothéque. On constate alors, qu'il y a une circulation autonome de J'usufruit par rapport a la chose sur 11Le probléme qui se pose alors est de savoir, que va-til advenir de iy erie Tusufruit vont-ils étre opposables au nue- sae 2 "y des obligations aa pour lui, et ces obligations ne peuvent passer d'une personne une autre, ; a 1 faut également admettre que la passation d'un bail par 'usufruitier seul, sans le concours du + nue-propriétaire au profit d'un locataire, qui exploite une activité commerciale dans les lieux } Joués, ne peut jamais conférer au locataire commercant la propriété commerciale, opposable au fe propriétaire a l'expiration de l'usufruit. 7 Mais qu’advient-il de la durée de I'usufruit lorsquil est cédé a un tiers ? L'acquéreur devient usufruitier, mais son usufruit est celui de son auteur. Décider le contraire 4S aboutirait & des usufruits perpétuels par transmission successives. LY 2) Les pouvoirs de I'usufruitier sur la chose : a la surla chose, le droit & I'usus ou fructus mais pas & Vabusus @re droit a l'usage usufruitier peut utiliser la chose, par exemple habiter la maison, planter le champ, tout en respectant la destination qui en a été donnée a par le nu-propriétaire (art 90). a ] Son usage doit étre raisonnable et notamment ne pas porter atteinte a la substance du bien. b) Lajouissance de Ja chose Lusufruitier a droit tous les fruits et revenus de la chose, abstraction faite des produits (art 82 485) qui reviennent au nu-propriétaire. CBee pose sur la portée de ce droit aux fruits: faut-il se référer au temps de nation des fruits pour déterminer les droits respectifs du nu- propriétaire et de lusufruitier. La réponse est donnée aux art. 83 et 84 qui distinguent entre fruits naturels, Industriels ou civil Pour les fruits civiles, leur acquisition se fait jour par jour (art 83). Ainsi, si Tusufruit 2 1 ] 12de Tusufruit, appartiennent a 'usufruitier, celles qui sont dans le méme é Yusufruit appartiennent au nu-propriétaire. ie - Les obligations de l'usufruitier & ‘ en : Jouissance qu’en cours de I'usufruit voire méme au terme de la jouissance. 1) Au moment de son entrée en jouissance L’usufruitier est contraint de prendre les choses en l'état oii elles se trouvent a la naissance de son droit (art.92). Et doit ensuite établir un document fixant I'assiette de son usufruit I] a obligation d’établir le “descriptif de la situation matérielle de la chose grevée suite a létat des lieux dressé en présence du-nu-propriétaire (art 92). 2) Obligations au cours de Vusufruit 7 ] I doit veiller a la conservation de immeuble grevé d'usufruit avec la méme diligence qu'il met conserver le bien qui lui appartient Il a aussi obligation de conserver la substance du bien. Cette conservation présente deux ] aspects: un aspect matériel dans la mesure od Y'usufruitier ne peut ni détruire la chose, ni la dégrader ni la transformer Unasnect fonctonne!:Yusufrutier dit respecter la destination du bien Cad se conformer au type d’usage ist#bé par le propriétaire. Par ailleurs, il est tenu de toutes les charges periodiques de limmeuble sujet T'usufruit, - Les obligations au terme de la jouissance (art 94). jtier ou ses héritiers ont Vobligation de restituer la chose au ‘Au terme de T'usufruit, usufr propriétaire, Lusufrutier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu Vil peut prétendre avoir fattes sur limmeuble grevé, mémijsa valeur s'en trouve augmentée.: : po: Létendue de ce droit et les ovligedonr de son titulaire ge haherb pa co Cependant, et conformément aux dispositions de l'art. 630 du DOC « ceux qu'un droit d'usage et d'habitation, ne peuvent la donner en louage ». $3. Du droit de superficie (art. 116 4120): Le terme superficie ne désigne pas la surface géométrique du sol, mais les bétiments, ou plantations reposent sur un terrain appartenant a autrui, En principe, tout ce qui se trouve sur le sol appartient au propriétaire du sol par Veffet de accession. a Le droit de superficie constitue une Propriété immobiliére, il est en principe perpétuel, peut faire Vobjet d’hypotheque et étre grevé de servitudes. Il peut méme se transmettre par succession ou par testament. In’existe que s'il est mentionné sur le titre foncier de "immeuble concerné, ila d'ailleurs droit & un titre foncier propre si le droit de superficie est en état d'indivision entre phisieurs co- Htulaires, en cas de vente par un co-titulaire de sa q.part, le droit de préemption est ouvert aux co-titulaires, Le propriétaire du sol 2t a lui demeure propriétaire du tréfonds et peut y exercer tous les droits dur.’ propriétaire a charge de ne pas nuire la superficie. Le droit de superficie s‘éteint : + par la renonciation expresse a ce droit + par la réunion de la nue-propriété sur la méme personne - par Ja perte totale des batiments, ouvrages ou plantation, Le droit de superficie étant, comme il a été dit précédemment, un droit perpétuel, qui ne peut s'éteindre par l'arrivée d'un terme. En effet, |'art 118 ne fait pas référence a ce mode d’extinction. Ce caractére perpétuel constitue pourtant un grave inconvénient, car le sol peut se trouver indéfiniment inexploité par son propriétaire par effet de la superficie qui appartient a autrul. Ce caractére perpétuel peut-il étre mis en échec ,dans le contrat aboutissant la constitution d’un droit de superficie? Selon le prof Decroux il semble que rien ne puisse étre obstacle 4 une limitation conventionnelle de la durée d'un droit de superficie. Nulle part en effet, le code foncier n’énonce que le droit de superficie nest pas valable pour ‘ane durée déterminée, sa perpétuité nest d'ailleurs pas expressément formulée. Cependant, si une limitation devait étre possible, elle devra étre portée sur les livres fonciers. 14mphytéose est un droit réel de joulssance sur un immeuble immatriculé appart Ns'établit par un contrat spécial. Le ball emphytéotique, est un bail de longue durée _10.ans et d’au plus 40 ans. “ Il doit étre soumis obligatoirement a l'inscription sur les livres fonciers pour produire sesefeya Y entre les parties et & 'égard des tiers. Le titulaire du droit d'emphyté nose peut obtenir un tre Spécial en vue d'y inscrire les droits réels ou charges pouvant grever son propre droit. Lemphytéose est ainsi : un droit susceptible d’hypothéque, d'usufruit, d'usage, de servitude > undroit a durée temporaire un droit sil est en indivision, peut donner lieu a préemption un droit qui donne lieu & charge de son titulaire, le versement périodique, moins élevé que celle qu’aurait versé un locataire ordinaire (cette redevance peu élevée est contrebalance par obligation faite au locataire emphytéote.. Le versement d'un redevance périodique, moins élevée que celle qu'aurait versé un locataire ordinaire (cette redevance peu élevée est contrebalancée par l'obligation faite au locataire emphytéote... | se! + ILne peut demander la réduction de la redevance par cause de perte partielle du fonds ou par cause d’infertilité des plantes ou de privation de toute récolte a la suite d'un cas fortuit. - Il est tenu de toutes les contributions et charges de !immeuble, il doit ainsi procéder aux construction en exécution du bail - Ine peut détruire ni répondre les améliorations et les constructions qu'il a faites, ni réclamer 1 réparations de toute nature des constructions existant au moment du bail et de cette ] aucune indemnité, méme si ces travaux ont augmenté la valeur de limmeuble. §5: Les servitudes (articles 37 4 69. Loi 39-08) | I- Définition et régime juridique: Une servitude est une charge imposée @ un fonds pour I'usage et I'utilité d’un autre fond J appartenant a un autre propriétaire. Par exemple il existe une servitude de passage entre deux fonds : le propriétaire de la bere A J enclavée (cest-i-dire ne disposant d’aucun accés 8 la voie publique, va disposer d'un droit de passage sur le fonds voisin B). e fond A serale fond dominant (celui qui profite de la servitude)+ une charge pour le fonds servant * un service pour le fonds dominant 1- Un rapport enter deux fonds : La servitude est un droit réel qui présente 4 caracteres: ta servitude est un droit immobilier: elle ne concerne que les immeubles par nature (Art37, loi 39.08) * cla servitude est un droit 8 vocation perpétuelle, parce qu’elle est attachée au fonds, Elle eee se transmet avec la ition du fondsdominant et du fond servant. Cette régle n'est Pas d/ordre public, il existe des servitudes temporaires. la servitude est un droit accessoire a Y'immeuble, elle ne peut étre cédée indépendamment de lui. La servitude est un droit constitué entre fond appartenant a des propriétaires différents (art.37), 2. Une charge pourle fond servant: La servitude n’assujettit pas les personnes, mais les fonds. La servitude doit grever la propriété du fond servant. Ex. le droit de puiser de l'eau depuis le puits du voisin constitue une servitude qui est reliée au fond, le titulaire de ce fond est tenu non pas en tant que personne mais en tant que propriétaire. Il peut s‘affranchir de la servitude en vendant son bien, le nouveau propriétaire du fond, devra ainsi supporter la servitude, qui constitue l'accessoire du fond servant et ainsi de suite, La servitude ne doit pas nier la propriété du fond servant Certes si la servitude constitue une atteinte au droit de propriété, elle ne peut vider de sa substance le droit de propriété. ‘Ainsi une servitude ne peut étre constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du I fond servant toute jouissance de sa propriété (art44), j La servitude ne peut impliquer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui J 16Ceci étant, il existe plusieurs catégories de servitudes : ~ dlutilité publique ou d’utilité privée (art 40) ~ servitudes positives ou servitudes négatives + servitudes continues et servitudes discontinues - servitudes apparentes et servitudes non apparentes Les servitudes peuvent aussi étre soit légales soit du fait de "homme. Les seryitudes légales sont imposées par la loi, soit pour permettre I'écoulement de l'eau (art.60 2 63), soit pour imposer une distance minimum ou non de la tranquillité entre voisin (art 66 & 68), soit pour permettre un passage, au niveau du droit d'accés & son fond (art 64 et 65). Il Lexercice des servitudes et extinction : Llexercice de la servitude Implique des charges pour le propriétaire du fond servant (1) et des droits pour le propriétaire du fond dominant (2). 1- Les charges du propriétaire fonds servant : Liarta7 de la loi 39.0 prévoit «le propriétaire du bien assujetti ne peut rien faire quitendea en diminuer I'usage ou a le rendre incommode » Ce propriétaire ne peut donc pas obstruer le passage, boucher le puits, ouvrir des vues de fagon on est requise du propriétalre du fond servant, dans quelle érée, Ainsi si une obten | tre tenu d'une prestation positive ? Nous savons que la servitude est un rapport entre deux fonds, ce qui interdit normalement d'assujettir la personne. Toutefois 'accomplissement d'une prestation peut étre Vaccessoire de rexercice de la servitude. Ex. octroyer une servitude de passage au voisin implique de tailler les arbres pour permettre le passage d'un véhicule par exemple. II s'agit bien évidemment d'une obligation réelle. fonds domi Le bénéficiaire d'une servitude ne peut lexercer que dans les limites que lui confere son droit. La servitude ne procure qu'une utilité définie, fixée parla Joi, ou la convention. 7Tansmission du fond 8 un autre propritaire, puisque est au fond quelle est Néanmoins la servitude peut s‘éteindre dans les cas suivants : * Réunion entre la main d'un seul propriétaire du fond dominant et du fond servant * Non usage * Devenu impossible den user : Ex la source est tarie Cependant les servitudes ne sont pas susceptibles de déchéance. Ainsi le non-respect des conditions de son exercice ne peut pat entrainer I'extinction d'une servitude. Section II : Les propriétés collectives : {4 propriété collective suppose que plusieurs personnes sont propriétaires du méme bien etque chacun des copropriétaires dispose d'une quote-part abstraite de la chose, qui ne sera définitivement acquise qu’aprés le partage. existe plusieurs régimes juridiques de la propriété collective. Lindivision, le mur mitoyen et Ja copropriété des immeubles batis. §1. Liindivision (art.24 4 27 loi 39-08 et les art.960 et suiv du doc) Lindivision suppose l'exercice par plusieurs personnes des droits de méme nature sur une méme chose. I! y a donc la fois une pluralité de sujets, une identité de droits et une identité de chose. Ceci confére un régime particulier & l'indivision, Nous traiterons des caractéristiques de I'indivision (I) et de son régime juridique (II). I- Les caractéristiques de lindivision : Elle suppose 3 éléments : la pluralité de sujets, identité de droits et l'identité d’objet. A- La pluralité de sujets : Parce qu'elle regroupe plusieurs personnes qui sont propriétaires en commun d'un méme bien ou titulaire du méme patrimoine, Tindivision ne doit pas étre confondue avec Ia personnt 18"i » | J ag Pe rst Mechs ta Bereochhd Bost EEE ia prise de décision suppose une majorité en nombre et/ou en capital de ses. m Principe Tindivision implique généralement l'accord unanime des co-indivisaires pour actes graves, une certaine majorité est admise a l'art 971 de doc qui prévoit (1 majorité ¢ Pour certains actes d’administration ou de jouissance du bien commun). Cependant cette majorité ne saurait obliger les minoritaires lorsque la décision porte sur un acte de disposition et pour certains actes d’administration qui atteignent directement la propriété (art 972). B- Lidentité de droits Dans lindivision, chacun des indivisaires a un droit de méme nature. Ainsi il n'y 2 pas indivision entre 'usufruitier et Je nu propriétaire, chacun étant titulaire d’un droit différent et indépendant de autre. Cependant méme si 'indivision est d’ordinaire une copropriété, elle peut porter sur lz ~ seule jouissance. L’ it peut é C- Lidentité d‘objet: Dans une indivision chacun des indivisaires a un droit sur Je tout. Chaque copropriétaire est ainsi investi d'une quote-part, qui permet de connaitre ses droits dans l’indivision. Cette quote part est théorique, car elle n'est pas arrétée sur une portion déterminée. Elle est flottante et ne sera matériellement fixée qu’au moment du partage de l'indivision. Cependant si la quote-part présente un intérét au moment du_partage, elle conditionne également ]'étendue des droits et des pouvoirs des indi isaires pendant V'indivision. Il- Le régime juridique d'indivision : Le régime juridique de I'indivision est réglementé aussi bien par le DOC que par le code foncier. Ce régime légal s’applique quelque soit la source de Y'indivision. L'indivision pouvant ainsi étre successorale, ou entre personnes ayant acquis en commun un OU plusieurs biens. Le régime de 'indivision nous aménera a traiter les 4 points suivants: le droit au partage, e régime des parts indivisées, le régime des biens indivis et le régime des dettes. 19Le droit est imprescriptible {art.981.Doc), ce qui est logique dans la mesure of 1 rérogative que I'indivisaire exerce en qualité de propriétaire. Cependant, le maintien de Tindivision serait nécessaire chaque fois que le partage risque denfreindre usage ou exploitation des biens indivis, Vart 979 aménage quant a lui un La majorité requise dépend du type de décision a prendre. Ainsi une majorité relative des voix suffit a prendre les décisions portant sur Ventretien de Tensemble, les mesures permettant d’assurer la sécurité et la quiétude des copropriétaires: Désigner ou révoquer un concierge, autoriser certains copropriétaires @ effectuer certains travaux 8 leurs frais, qui n’affecteraient pas l'aspect extérieur de l'immeuble sans toutefois toucher Asa destination (art. 20). Une majoritéyplus renforcée/est prévue & l'art 21, ainsi ces décisions exigent la majorité des trois-quarts des voix des copropriétaires, il s'agit des décisions suivantes - Nomination et révocation du syndic. - Elaboration du réglement de copropriété s'il n'st pas déja établi ou son amendement - Souscription & une assurance collective... > L'unanimité serait exigée pour les décisions les plus graves (art 22). Edification d'un nouveau batiment ou surélévation de batiments existants - Création ou aménagement de locaux a usage collectif - Réalisation de travaux devant apporter des transformations aux parties communes, - Démolition totale de 'immeuble. a3. Le syndic et son adjoint (art. 26 et suivants). C'est I’organe d’exécution: i] meten ceuvre la politique décidée par 1'A.G. Le syndic peut étre une rane physique ou morale, choisi parmi les copropriétaires ou étre un professionnel. Il est ersol A i issi : sené par |'A.Ge est révocable ad nutum par cette méme A.G De méme qu'il peut démissionnet lésigné pi ; 26nt de ses redevances, ~ Etablir de maniére réguligre le budest du syndicat et la tenue d'une ¢¢ ‘Pparaitre la situation de trésorerie du syndicat et de chacun des copropriétaires, ~ Représenter le syndicaten justice (art. 26). 1 “34 Le consell sya rt 29) i b) ‘Les documents de a copropriété (art 8 et suivants) b.1. Le réglement de copropriété (R.C) I Comparable aux statuts d'une société le RC est le document & partir duquel s‘organise la vie en ~ SQpropriété, Son contenu est fixé par la lol, Celle-ci impose qu'il contienne la destination de Timmeuble, des parties privatives et des parties communes, ainsi que les conditions de leur Jouissance, les régles relatives a la répartition des charges. Le réglement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires d'user de leurs fractions divises en dehors de celles qui seraient imposées par la destination de Yimmeuble, ses caractéristiques et son emplacement (art. 9). 11 est en principe établi par le propriétaire initial, & défaut, les copropriétaires peuvent en élaborer un en assemblée générale a condition de se conformer aux dispositions des articles 9 et 51. Il doit étre signé et publié pour une inscription sur les livres fonciers (art. 50). En cas d’absence de réglement de copropriété, un réglement type établi par voie réglementaire, sera applicable. b.2. L’état descriptif de division C'est un document technique qui comporte : - Les plans d'architecture *. Les plans topographiques La situation, les limites, la hauteur et le superficie des parties privatives et des parties -la , les limites, communes. 27I “dispose d'un recours contr syndic, du concierge... : es cas de défaillance de la part d'un ou plusieurs copropriétaires, le demande du syndic, ordonner une injonction de payer, bien entendu aprés 1 demeure infructueuse du défaillant (art. 25 et 25 bis). om Par ailleurs, un compte de réserve peut étre crée pour couvrir les dépenses inhabituelles ou. puentes (art. 37 bis). Le syndicat dispose, en cas de defalllance d'un coproprétare, une hypothégetforcée sur le lot du débiteur (art. 40 et 41), Les droits des copropriétaire: : ‘Comme il a été dit plus haut, le copropriétaire est titulaire d'un lot. 1l peut & ce titre le vendre, le donner ou lhypothéquer. Ce lot comprend une partie privative et une quote part parties communes. -2) Les droits des copropriétaires > Les droits sur les parties privatives (art. 31) P.P) Par principe, le copropriétaire a, sur les P.P qui composent son lot, les mémes droits qu'un Propriétaire, & condition toutefois de respecter certaines limites destinées. a assurer la coexistence paisible des différents copropriétaires (cf. développements précédents). En effet, le comportement de tout propriétaire doit s‘adapter pour préserver de bonnes relations de voisinage, cette adaptation s‘impose d’autant plus dans la copropriété o la proximité entre les différents copropriétaires est souvent trés étroite, Ainsi chaque copropriétaire doit s'abstenir de tout comportement qui risquerait de causer préjudice aux autres membres. A défaut, il risque de voir sa responsabilité civile engagée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage (cf. développement précédant). Par ailleurs, le copropriétaire ne peut s‘opposer & 'exécution de travaux relatifs aux parties communes. devant se réaliser lintérieur de ses parties privatives. Le syndic est tenu de len informer 8 jours avant le commencement des travaux sauf s'il s'agit de travaux ayant un caractére d'urgence (art. 33). met aux copropriétaires ayant subi un préjudice par suite de Yexécution de ces Uart. 34 pert er une indemnisation par le syndicat des copropriétaires, qui a son tour travaux, de sollicit e auteur du préjudice. 28er? Sevnmunes. Ce droit de dimosition relive des atbutions 49 Tassemblee ene e ‘malorité variable selon le type et la gravité de la décislon A prendre, étant ent décisions les plus ‘raves exigeraient un vote unanime (ex. aliénation d’une Partie P 2 Sur ces parties communes, les copropriétaires Alsposent d'un droit d'usage et de jouissan a Sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni 4 la destination de Vimmeyble (art 31 a2), ‘ Parfois, un copropriétaire peut se voir attribuer Tusage exclusif d'une partie commune déterminée (terrasse, jardin, cour intérieure...). Un tel droit de jouissance exclusive s'analyse en un droit réel sur une-partie commune ebnonune appropriation privative, sum cafe partie, le Copropriétaire devra assumer les charges d'entretien, voire méme we réparation, selon ce qua prévu le réglement de copropriété, Section III : les siretés réelles immobiliéres f oI Ce sont des droits réels accessoires qui ne portent pas sur la matérialité de la chose dont on est Propriétaire mais sur sa valétr, qui va servir a assurer le paiement effectif d’une créance par le propriétaire de la chose. Is sont réglementés par les dispositions du Titre II de la loi 39-08 et se divisent en 3 catégories de droits : - les priviléges - le gage immobilier - Vhypothéque En raison de son importance et son aspect pratique, nous traiterons exclusivement de Vhypothéque. $1. Lh Il s’agit d'une sGreté réelle immobiliére sans dépossession du débiteur constituant. Elle permet. propriétaire débiteur de continuer d’habiter sa maison, & entrepreneur de continuer au dlexploiter son hétel....tout en 'affectant comme garantie d'un crédit dont il a bénéficié, exp bh 23 ‘roit ‘8 Be 'il ne soit pas mis en possession dispose sur I'n Sareea ‘rtantiln'a pas Yusage ou la jouissance de la chose, est un droit 7 eth ‘Sur la valeur dv Mien. C’est pourquol il confére au créancier hypothécaire wr cede te lat Bermet d'etre payé avant les eréancers chirographalees, mull aux cré: Peed ee Snclers hypothécaires d'un rang inférieur, La préférence prend rang au jour de inscription de Phypothéque A Lhypothéque, un droit immobilier Vhypothéque est exelusivement un droit immobilier, elle ne porte pas sur les bienss meubles* en raison de leur caractére volatile. Limmeuble quant a lui est fixe, il est donc possible d’organiser un systéme efficace de publicité qui permet de rendre I'hypothéque opposable a tous les acquéreurs de Finmeuble. Le créancier pouvant alors mettre & exécution le droktde sae gauel est investi. - n-. Uhypothéque peut aussi porter sur certains droits réels immebiliers: Tusufruit, le doit de superficie, enphytéopendant le temps de leur durée, Par ailleurs, Vhypothéque s'étend aussi aux améliorations survenues 4 immeuble immatriculé. II- L'hypothéque, un droit accessoire L’hypothéque est comme toutes les sfiretés accessoires a une créance Ainsi: - lacréance garantie droit étré yalable - L’hypothéque s’éteint si la créance disparait et ce, par voie d’accessoire, §2. Classification des hypothéques Tl existe deux types d’hypothéque : - L’hypothéque forcée - L’hypothéque conventionnelle a ee ® par exception, certains meubles pewent fee Vobjet d'bypothéque parce quil est posible de les ratacher 3 rn lieu fixe, ils sont immatriculés et ont un pont d'attache. Il s'agit des avions et des bateaux — hypothéques u , maritimes et aériennes. 30biter ere C ete hypothque forcée Peut étre prononcée au profit des ‘personnes: ~ Auprofit des mineurs et des interdits sur les immeubles de leurs tuteurs, ~ Auprofit della femme mariée pour sa dot et ses droits matrimoniaux, des copartageants, sur 'immeuble vendu, ‘échangé ~ Au profit des vendeurs, échangistes, Partagé, “Au "prolie des -eytidiests ce. dopiupriciareel es Gacubies batis, sur le lot de chaque Sopropriétaire, pour le paiement de sa contribution aux charges et frais d’entretien de Timmeuble, ~ Auprofit des architectes et entrepreneurs, chargés de batir ou réparer des batiments pour leur créance contre le propriétaire, TL eque c¢ ionnell Uhypothéque conventionnelle est consentie par écrit au gré des 2 parties (art. 174). C'est un contrat généralement conclu au moment de Ja naissance de Vobligation a garantir, et qui peut etre établi aprés. Cest un contrat distinct de celui qui fait naftre la créance et est soumis a des conditions particuliéres qui viennent s'ajouter a des conditions spéciales de validité. A- Les conditions de validité du contrat d’hypothéque 1- Quanta la forme: Lihypothéque doit étre(constituée par écritJun acte authentique ou SSP, Cet acte doit indiquen, Videntité des parties, a désignation du bien hypothéqué, sa situation, sa superficie, le numéro de son titre foncier, et enfin Je montant de la dette garantie et la durée fixée pour son paiement. 2- Quant aux conditions de fond : Le constituant doit étre propriétaire de /immeuble (art. 176). Généralement le constituant est Je débiteur, mais il arrive que le constituant soit un tiers, il s’agit alors qu'une caution réelle. 31~~ Le constituant doit volta canacité aliéner ‘eat Phypothéque compromet on ne Peut plus le vendreNbrement eae peut about A la vente forete der ® Conditions spécifiquesa thypoth@que 1 > Lindividualite ri hypothéque ne Peut étre constituée que sur des immeubles individuellement déterminées et I) Pon sur l'ensemble des biens du débiteur (art. 175). | > Lexistence du bien a hypothéquer | Mest interdit d’hypothéquer des biens a venir, faute dindividualisation (art 183). | > Quant a elle, la créance garantie, doit étre dérerminé (art 175). | Par ailleurs, et conformément aux dispositions de l'art 377 du DOC, la prescription extinctive ne Joue pas lorsque la créance est garantie par une hypothéque (ou un gage). La prescription : extinctive s'appliquera, cependant, aux intéréts de la créance. > Quant a Vinscription de 'hypothéque sur les livres fonciers, comme tous les droits réels immobiliers, 'hypothéque doit pour sa validité entre les parties et son opposabilité aux tiers étre inscrite sur les livres fonciers de l'immeuble donné en hypothéque. Une fois inscrite, elle demeurera valable jusqu’ sa radiation effectuée aprés paiement de la dette. (Cf. inscription sur Jes titres fonciers). ‘Par’ ailleurs, le législateur marocain a prévu une hypothéque conventionnelle spéciale: Vhypothéque différée (art 184 et suivants). §3. Les effets de 'hypothéque Il convient de distinguer les effets entre les parties et les effets a 'égard des tiers. I- Le: ts entre Jes parties Classiquement on distingue les effets avant 'échéance de la dette garantie et lors de l’échéance a s de la dette garantie. 32~ Il peut en jouir cd le donner Tevenus, 1 | > Mlpeut enfin en disposer, hypothéques ou de droits Puisquils Par ailleurs, il doit s'abstenir de en faisant diminuer sa valeur. Si par le fait du débiteur, Vimmeuble subit une perte ou une détérioration, la créance devient | exigible saufsile créancier a exigé une stireté suffisante (art 190). as | En cas de perte, de détérioration ou expropriation pour cause d’utilité publique du bien hypothéqué, Lhvpotheque serait transporté sre lacréance (art 191). 2) Les effets de Yhypothéque a ’échéance de Ja dette garantie: les droits du créancier hypothécaire (art 192.8 196 Loi 39-08). 'I peut par exemple aliéner limmeuble ou encore le grever dau réels. Le créancier hypathécaire n’aura rien & craindre de ces 4 + désT'instant od ils Kj sont postérieurs 4 son inscription, ‘out acte qui risquerait de nuire a 'immeuble objet de garantie 2-1. Laréalisation de Vhypothéque Si le créancier hypothécaire n'est pas payé a 'échéance ila le droit de réaliser Vhypothéque, cad faire saisir le bien hypothéqué et faire procéder & sa vente judiciaire, Préalablement, a cette mise en vente, le créancier doit mettre en demeuréie débiteur et ce conformément aux dispositions du code de procédure civile. Cette mise en demeure doit mentionner le N° du titre foncier la situation de 'immeuble hypothéqué, dont la vente serait poursuivie en cas de non paiement. Ce commandement est inscrit sur le titre foncier et donc aucune inscription ne peut étre prise. Dela sorte l'immeuble devient indisponible. Les fruits et les produits seraient aussi immobilisés. Contrairement au pacte commissaire qui en France, permet d'insérer une clause dans le contrat d’hypothéque par laquelle Je créancier hypothécaire, deviendrait propriétaire de Yimmeuble hypothéqué, l'art 194 déclare nulle toute convention qui autorise le créancier A s‘approprier le bien hypothéqué. Une fois l'immeuble vendu, le créancier sera payé sur le prix de la vente, mais comment va-t-on procéder alors au partage des fonds ? 33Ce conflit se régle par la li Soitla nature de Vhypothéque, légale ou conventionnelle, OVis-a-vis des, vi es att 142 de la loi 39-08, confere a ces Créanclers disposant d'un privilege, le droit d’étre 2UX autres créanciers méme hypothécaire, . Les seules créances Privilégiées sur les immeubles dt <1 ; es ou Ge justice utilisés pour la vente du bien aux enchéres publiques et la distribution de surp: ‘un débiteur sont : ee ~ Les droits du trésor tels quills résultent de laloi les concernant. 3) ‘Les effets 4l'égard d'un tiers acquéreur:e droit de suite 1 créancier bypothécaire peut faire valoir ses droits sur limmeuble contre le tiers acquéreur, Guill soit de bonne ou de mauvaise fois. C'est tout majen de I'hypothéaue, Par exemple: une hypothéque a été constituée sur un immeuble qui appartient & A. Ce dernier vend limmeuble & B. Le créancier hypothécaire peut diligenter 1 action contre B.le tiers acquéreur (art 199 Loi 39- 08). Ge Ce droit de suite suppose une aliénation titre gratuit,onéreux de limmeuble hypothéqué et son inscription sur le titre foncier, tant que cette aliénation n’a pas été inscrite, le bien demeure toujours dans le patrimoine du débiteur vendeur, le transfert de propriété n’ayant pas eu lieu. Liexercice du droit de suite suppose que la dette est exigible, l'art 201 précise que le débiteur bénéficie des délais accordés au débiteur principal Trois solutions se présentent alors au débiteur dans le paiement de la dette. Ce détenteur bénéficie alors de: > Le détenteur peut étre subrogé au débiteur dans le paiement de la dette, Ce détenteur bénéficie alors de: des exceptions: Il peut ainsi opposer au créancier inscrit Jes exceptions - Lopposabilit inhérentes la dette, en vertu du caracttre accessoire de I'hypothéque (nullité de la créance, résolution du contrat).= Délalsser Yimmeuble hypoth ai ani ‘ersonnellement tenu au passif hypothécaire ral eared en bien, zu 7 Aprés accomplissement des formalités prévues a Tart (204, bien déaissé sera mis en ; a titre foncier (art 205). > Se laisser saisir: Cad laisser le créancier mener la procédure de saisie jusqu’a son terme: il sera alors __ ©Proprié pour effet du jugement ’ans les 3 cas, le tiers détenteur dispose évidement d'un recours en garantie contre son vendeur ‘art 534 DOC), il s'agit de la garantie d’éviction que lui doit le vendeur du fait des tiers. Mais si ce lernier est insolvable, ce recours ne sera qu'une chimére. Ceci étant, le législateur a aménagé un reméde au droit de suite: La purge de 'hypothéque (art. 201). Dans ce cas, le prix de vente du bien hypothéqué, sera directement versé par l'acquéreur aux | créanciers hypothécaires moyennant purge, ca.d disparition des inscriptions hypothécaires sur le bien. Le droit de préférence des créanciers inscrits se reporte alors sur ce prix versé 2