sa fiscalite -4stratégies Se clotimeyecra nore — son patrimoine ~ Réduirele ain HORS-SERIE er Messe UOT ela WAN da Lee | Yate yelotnmell (avery - montant y} de son IFI UfDERRIERE | NOS HASHTAGS tg 4 Py 1s Ca eke Ta ec Odeo ea Roce aaa ty Prieeomer at ces ee eae Pee ane ee Cen te wv Erna ed oe at oreo MO) UNHCR Pell aa onic tees 0 acl] te 4 irseeraeen td FAITES UN DON sur unhcr-agir.fr i} Se Caer eet a ee ee a ae eaNos valeurs Ed eernise Nos informations reposentsules compétenceset Tanalyse impartile denombreux expen, ainsi que surun important travail derdocimentation etdevattcation des sources légales sens praique Nosartclesrépondent tous des probiéma- tiques coneretes frequemment rencontre parnos lecteurs Isaident& ‘comprendre pour agi, ‘debouchent surdes ‘onsellspratiques, tent de bien Uetendreses eros laccessisiuré Les suetsetnotions abordés étant ‘souvent techniques ‘etcomplexes, ‘Le Particuliersattache a ceaulssolent traités dans un style clair et intelligible. Ol responsasiuré Dans touslesconsells etinformations ql apport seslecteus, ePartauterveile 2 toujours promowoir iestrctrespectde Talégalt et des valeurs citoyennes ethumanistes. EDITORIAL Défiscaliser, oui, mais 4 bon escient De nombreuses solutions permettent de réduire une facture fiscale toujours trop élevée. Mais mieux vaut éviter de se précipiter sur le premier produit venu ! Les économies promises vont rarementsans contrepartie, Dans une logique d'investissement, défiscaliser n'a aucun intérét siles pertes se révelentsupérieures a lavantage fiscal. Quele placement envisage soit financier ‘ou immobilier, il est essentiel d’en connaitre la rentabilite, en integrant les avantages fiscaux, mais également les plus- values ou moins-values en attendre. Pour éviter toute déconvenue, privilégiez les gérants ayant fait leurs preuves dans le passé. D’autant ‘que, pour la plupart, ces investissements immobilisent votre épargne pendant plusieurs années. Ne défiscalisez pas plus que nécessaire. Le montant des niches fiscales est plafonné dans la majorite des cas 410000 €paran. Au-dela, l'économie d'impotsera perdue. A quelques exceptions prés, toutes les réductions et crédits ¢'impot y sontsoumis. Enfin, ayez.a esprit que certains placements, tels que les plans ’épargne centreprise (PEE) ou assurance vie, aident a payer moins d'impéts sans pour autant proposer de reduction. Quiil s'agisse de l'impot surle revenu ou de limpot surla fortune immobiliére (IF) certains dispositifs permettent de réduire votre revenu ou patrimoine imposable, alors que d'autres influent surle montant de votre impot. Une option dont les consequences différent. Ce hors-série explore en détail les différentes stratégies de défiscalisation qui sofitent vous, selon vos objectifs et votre situation. Retrouvez tous nos conseils pour faire les meilleurs choix d'ici a la fin de l'année et pour 2024. Plus de 25 pistes d'économies sont passées au crible. EDITH TAVIGNOT REDACTRICE EN CHEF LeParticulier +Hors-série N° 211 «Décembre 2023/38 Sommaire 8 Lancez la mécanique de la défiscalisation Investir pour alléger sa fiscalite 16 21 22 25 26 29 Financer les PME peutétre trés rentable Moins¢'impéten soutenantle cinéma Girardin industriel, trés rentable mais risqué Les produits spécifiques auhandicap Avec Loc’Avantages, louez moins cher et gagnez plus Le dispositif Pinel ferme ses portes fin 2024 37 40 42 43 46 49 55 57 61 67 Le Malraux, pour restaurer le bel ancien Acquérir des parts de SCP! fiscales Rehabiliter des logements outre-mer Lemonument historique, unavantage fiscal royal La foret, le choix d'un patrimoine renouvelable Opter pour la souplesse du plan d’épargne retraite Soyez genéreux, le fise vous le rendra Le PEA, pour profiterde la Bourse sans etre impose Utiliser le régime privilégi¢ del'assurance vie Alimenterun plan d'épargne entreprise 4/ Décembre 2024+Hors-série N°211 +LeParticulierLes offres 5 0% de frais sur versements —_ Votre épargne va étre fan! Du 15 septembre 2023 au 22 décembre 2023, profitez de 0% de frais sur tous les versements vers le fonds en euros et les supports en unités de compte pour les contrats d’épargne RES", RES Multisupport® \ z et RES Capitalisation”). Offre soumise a conditions. | prenons soin de demai Pour tout savoir pls, macsf.fr flasher ce code a Pour rappel, il existe un risque de perte en capital sur les supports en unités de compte. PuBuicité (9) RES est un contrat assurance vie de groupe a adhesion facultative hibellé en euros souscit par Assocation Médicale dAssstance et de Prevoyance (AMP) aupes de a ACSF cpargne reat. (2) RES Multsupport est un contrat dassurance ve de groupe 2 adhesion facultative libel en euros et en untés de compte souscrt par Tassoclaton mediate CAsistance et de Prévayance (AMAP) aupies de la MACSF épargne relate (3) RES Capitalisation est un contrat decaptasationindveul nomainat, bale en euros ex en unites de compte sous ups de la MACSF eparane retraite (a offre promationnelle epargne dure du 15/09/2023 au 22/12/2023 inclu et porte sur tous ls versements effects sur un contrat RES, RES Mulisupport ou RES Captalisation(y compns les prelevements automatique), Les autes frais inhérents aux. ‘Contras, els que es fais de gestions appquent conformément aux dispositions contractuels. Au-celS cu 22/12/2023, tous les fralsprévus aux conttats sappiqueront, (©) Lassureurne sengage que surle nombre d unites de compte et non surleu valet Les montants invests sures supports en unites de compte ne sont pas garentis mals Soni suots 3 des flutuctons 3 la hausse ou a la basse dépendant en particule de evolution des marches finances. La description ct le fonctionnement des supports en units de crmpte sont détails dans les Documents ¢infoumation ls (OIC aula note d'information, dlsponibes sur la page Supports finances du site macst MACSE assurances ~ SIREN n’ 775 665 631 - Socielé Assurances Mutuele- Entreprise rege parle Code des assurances - MACSE épaggne reate- Société Anonyme «Assurances sur la Vie egie pat le Code des assurances, au captl socal de 58737 408, enterement ibere ~Enreqistrée ou RCS de Nantete sous le n° 403 71 095 Siges sociaux: Cours du Tangle 10 rue de Valmy = 92800 PUIEALX ~ Advesses postales 10 cours Gu Tangle de TArche - TSA 60300 - 92919 LA DEFENSE CEDEXm= Sommaire 4stratégies pour organiser son patrimoine 72 Profiterdes avantages de la location meublée 77 Tirerpartidu mécanisme du deficit foncier 82. Consentirune donation temporaire d'usufruit 84 Créerune société civile immobiliérea bon escient Limiter ’imp6t sur la fortune immobiliére 90 Activerle levier du plafonnement 92 Certaines dettes minorentla valeur de vos biens 93. Vousaverjusqu’en mai pourdonner aux ceuvres 96 Transmettre pouralléger votre patrimoine 100 Investir dans l'immobilier hors champ de T'IFI 104 Investir dans l'immobilier partiellement exonéré DO 11 Commentagirsurvosimpéts de 2024? 36 Varrét durégime Denormandie? 79 Deficit ousuperdéficit? LES DERNIERES JURISPRUDENCES 109 Assurance, consommation, immobilier, santé, travail, voisinage 120 INDEX coumarins cant: coTVALERON TEUTELESPHOTOSUNATE 100K AU MEAT CERT) 6 / Décembre 2024+Hors-série N°211 +LeParticulierW@ LMNP DANS L'ANCIEN ——— un investissement tout bénéfice ! Pourse constituer un patrimoine immobilier, percevoir des revenus locatifs pas ou peuimposables et le transmettre la future génération, le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) enrésidences services gérées collectionne les atouts. Avant de vous engager, 1Pierre2Coups, le spécialiste de la revente en LMNP géré du Groupe Réside Etudes, profite de ce numéro spécial pour dessiner le portrait fea fey eu 3 Lorsqu’on investit en LMNP, ilexiste deux régimes fiscaux, avec chacun ses spécificités et ses avantages, qui permettent de réduire la base imposable et donc les impots. a Le régime micro-bic : Avec ce régime, la déclaration est simple, on indique les revenus de la location meublee et 'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % avant = Le régime réel : iLimpose de tenir une comptabilité avec un bilan chaque année mais en retour il offre un important avantage fiscal : la possibilité de déduire notamment les amortissements des recettes. A consulterun expert !Pierre2 coups de ce statut fiscal souvent méconnu des investisseurs. } Des revenus locatifs, oui ! mais tout de suite et fiscalement optimisés Devenir propriétaire d'un bien immobilier LMNP dans ancien, c'est percevoir des revenus \ocatifs immédiatement puisque la résidence services est déja construite, occupée et en exploitation. Sil'investisseur choisi d'étre imposé au régime réel, aprés déduction des charges et des amortissements, es loyers échappent al'impat en toute légalité. [ Prenons exemple d'un appartement en LMNP acheté 120 000 € qui génere 4500 € de loyers chaque année. Lors de la déclaration de revenus Uinvestisseur va soustraire de sesrecettes locatives : 4 000€ pour 'amortissement du bien et 500 € de frais déductibles. Pendant les premiéres années son résultat fiscal sera 80 et les années suivantes proche de 0, mais pas son résultat comptable. Une maniére astucieuse de défiscaliser! | # Revente, donation... un autre avantage fiscal @connaitre Dans le cadre d'un projet de revente sous le statut LMNP en résidence étudiante ou seniors, la plus-value immobiliére est calculée sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de revente. Aussi étonnant que cela puisse paraitre les amortissements déduits tout au long de la detention du bien pour diminuer le résultat fiscal ne sont pas réintégrés pour le calcul de la plus-value. Un avantage certain dont il faut bien tenir compte quand on compare la rentabilité de différents types dinvestissement Bon a savoir : en achetant un bien immobilier avec 1Pierre2Coups, le service intégré du Groupe Reside Etudes dédié au marché revente, investisseur bénéficie d'un accompagnement personnalisé et confie la gestion locative de son bien aun expert, sans se soucier de toutes les taches administratives 2 effectuer. @ Pierre 01 53 23 38 83 ere * 2COUpS —_www.pierre2coups.com il 7 Toutinvestissementimmobiler comporte des aléas és notamment aux évolutionsconjoncturalles. Pour votre investssementen LMNP, nous vous invitonsi Nos solutions pour payer moins d’impéts Lancez la mécanique de la défiscalisation our réduire le montant de ses impots, trois stratégies sont envisa- geables : faire des dépenses qui diminuent vos revenus imposables, souscrire des placements procurant des revenus défiscalisés ou réali- ser des investissements qui simputent directement sur vosimpots. Laformulea pri- vilégier dépend de votre charge fiseale, mais aussi de votre situation profession nelle, de la composition de votre foyer, de vos moyens financiers et de vos objectifs patri- moniaux. Quel que soit votre cas, ne vous laissez pas aveugler parla « carotte fiscale ». Les cadeaux du fisc sont rarement sans contrepartie et les risques associés peuvent étre trés importants. Mieux vaut les connai- treavantde vousengager! DIMINUER SON REVENU IMPOSABLE Dans une stratégie globale de défiscalisation, lune des options consiste a diminuer votre revenu imposable, La loi vous autorise en effet a déduire certaines charges supportées dans fannée durevenu global de votre foyer fiscal, notamment les versementssurun plan dépargneretraite (PER; voirp.49). Autre pos- sibilite : renover un bien immobilier pour générerundéficitfoncierimputablesurvotre revenu global, par exemple. Diminuer vos revenus taxables est le premier réflexe a avoir, notamment si vous étes fortement imposé, carcela vous procure des économies LOUER MEUBLE Les loueurs en meublé Pein plus avantageuse que ls autres Peony en) retort Core ated Preis metres proportionnelles @ votre taux marginal imposition (le taux le plus élevé auquel sont soumis vos revenus). Ainsi, 5000 € déduits de vos revenus générent une baisse diimpotde 550 €si vousétesimposa- ble dans la deuxieme tranche du bareme taxée a 11 %, et de 2250 € si vous relevez de la demmiére tranche a45 %.Sur- tout, ces économiesd'impot ne sont pas soumisesau pla- fonnementglobal desniches fiseales, contrairement a la plupart des réductions et crédits impor (voir p, 12). Intérét supple- mentaire, les charges déduites de vos reve- nus une année réduisent votre taux de préle- vernent’lasourcel'annéesuivante, encore contrairement aux réductions et crédits dimpot(voirp. 10). iblees Optimiser son régime fiscal Choisirlebon régime fiseal pour vosrevenus est aussi un levier efficace pour alléger vos impots.Par exemple, si vous vous rendez au travail en voiture et déjeunez le taurant, vous avez certainement intérét 4 opter pourla déduction de vos frais réels eta renoncer a la déduction forfaitaire de 10 % appliquée par défaut sur vos salaires. De méme, si vous avez investi a crédit dans Yimmobilierlocatifou faitde lourds travaux dans un logement que vous donnez en loca- tion, mieux vaut renoncer au régime micro- foncier et 4 son abattement forfaitaire de 30 % et opter pour le régime réel afin de déduire vosintérétsd'empruntetvosdépen- aures- 8 / Décembre 2024+Hors-série N°211 +LeParticulierses de travaux pour leur montant réel (voir p.78). Vous réduirez ainsi vos revenus impo- sables dans des proportions plus importan- tes,ce quivousprocurerades baissesd'impot proportionnelles a votre taux d'imposition. Mieux, vous réaliserez aussi des économies de prélevements sociaux sur vos loyers. Encaisser des revenus défiscalisés Uneautresolutionpournepasalourdirvotre imposition consiste a encaisser des revenus quiy échappent Les placements quipermet- tent d’engranger des gains a 'abri du fisc ne sont toutefois pas légion. Seuls les livrets reglementes type Livret A servent des inté- réts entirement défiscalisés, Les revenus des autres placements, en revanche, sontsoumis aux préleévements sociaux, meme lorsqu'ils sont exonérés d'impot. C'est par exemple le cas des produits de l'assurance vie (voir p.61), duplan d’épargne en actions (PEA, voir p.57) et du plan d’épargne entreprise (PEE, voir p. 67). Ces placements permettent cepen- dantde faire fructifier votre épargnedans des conditionsavantageusescarles gains générés enleurseinnesontpassoumisaimpétsurle revenu pendantla phase d'épargne. lsbené- ficient en plus d'une exonération d'impot définitive, partielle ou totale, aprés 5 ou8 ans de détention. L'assurance vie permet en outre de transmettre un capital en franchise dedroitsde succession. ALLEGER SON IMPOT SURLE REVENU Certaines dépenses faites dans l'année ne sont pas déductibles de vos revenusimposa- bles, mais directement de votre impot sous forme de réductions ou de crédits d'impot Une vingtaine de dispositifs existent, desti- nésavousaidera supportercertainesdepen- ses contraintes (emploi a domicile, garde enfants, séjour dans un établissement d’hebergement pour personnes agees dépendantes - Ehpad, travaux dans le loge- ment, etc), vous inciter a investir dans cer- tains secteurs ('immobilier locatif, es forets, ete.) ou dans l'économie réelle (les PME, les fonds communs de placement dans linno- vation-FCPI-lesfondsd investissementde proximité - FIP -, etc.), ou encore a vous encourager a soutenir le milieu caritatif (dons aux ceuvres, mécénat..). Particularité de ces dispositifs, 'avantage fiscal est le méme pour tous les contribuables, quel que soit leur taux d'imposition, Mais n’oubliez pas que les placements défiscalisants sont avant tout des investissements destinés a enrichirvotre patrimoineetque''aidedutise ne doit jamais étre une fin en soi. Respecter limites et contraintes Le bénéfice de la plupart des réductions et crédits d'impot est conditionné au respect d'engagements striets. Ainsi, le dispositif Pinelimposedelouerlelogementacquis ess Réduire son patrimoine ou son impét sur la fortune immobiliére es contribuables sou- misaIF disposent de deux stratgles pour cculé sur la base dela valeur ddupatrimoine immobilier au 1" janvier de 'année réduire anote.lis peuvent imposition. Les solutions diminuerlavaleur taxable pour en réduire a valeur deleurpatrimoineen opti- au 1" janvier 2024 doivent mmisantleurpassifdéducti-_ donc étre mises en cxuvre ble, eninvestissant dansdes diciau 31 décembre 2023, actifsnonimposablesou elles initiées en 2024 partiellementexonérés, _n’auront unimpact que sur ouentransmettant certains IF de 2025. En revanche, biensimmobiliers.llspeu- _ilest possible dagir pour vent aussiréduire directe-_réduire directement son FI ment eur IFlen gratifiant de 2024 (dons et plafonne- certains organismes 'inté- ment) jusqu’a la date rétgenéral ouavecteméca- de dépdt dela prochaine nisme du plafonnement, __déclaration dF, en mai Rappelonsque 'Flestcat ou juin 2024. LeParticulier +Hors-série N° 211+Decembre 2023 /9i Nos solutions pour payer moins d’impéts ses pendant6 ansdanscertainesconditions, laréductionPMEa conserverles titresacquis pendant5ans,etc. ll estimperatifderemplir ces obligations, sous peine de perdre les avantages obtenus et de subir des pénalités fiscales. Respectez aussi les plafonds impo- sésparla oi pour ne pas gaspillerune miette de vos bonus fiscaux. Pour certains d’entre eux, les dépenses prises en compte dépen- dentde la composition de votre foyer fiscal, pour d'autres, elles sont fixes quelle que soit votre situation, Surtout, gardezentétequela plupart des réductions et crédits dimpot sont soumis a un plafonnement global qui limite vos possibilités (voir p. 12). Comptabiliser les dépenses subies Avant d'envisager un investissement pour réduire vosimpots,il est impératif de faire le tour de vos dépenses contraintes, car certai- nes vous donnent droit également a des réductions ou des crédits d'impot. Il serait dommage de ne pas profiter de ces cadeaux du fise qui permettent de diminuer votre restea charge. Lesfraisd’emploid'un salariéa domicile et les fais de garde de vos jeunes enfants hors de chez vous, par exemple, ouvrent droit a un crédit d'impot de 50 %. Vosenfantsa charge scolarisésdonnentaussi droit a une réduetion dimpot forfaitaire. Rappelons également que, si votre état de santé vous oblige 2 faire des séjours dans un établissement pour personnes dépendantes ou a faire installer certains équipements de sécurité dansvotre logement, les frais corres- pondants ouvrentdroita un bonus de 25%. Prioriser les dépenses hors plafonnement Faire le point sur les avantages liés 4 vos dépenses subies est d’autant plus important que certains sont soumis au plafonnement global des niches fiscales alors que d'autres ne le sont pas. Or, les premiers rédutisent le montant des réductions et crédits d'impot dont vous bénéficiez par ailleurs pour vos investissements défiscalisants. C'est notam- mentlecasdesfraisd’emploiadomicileetde garde d'enfants, Ceuxquinesontpassoumis au plafonnement augmentent vos capacités de défiscalisation. Crest le cas des réductions d'impot pour frais de scolarité ou frais de séjour en Ehpad, ainsi que du crédit dimpot pour équiper un logement. D'autres avanta- es liésa des dépensesvolontaires, cette fois, sont aussi exclus du plafonnement global, comme les réductions d'impot pour don, Le prélévement a la source modifie la donne eprélévementalasourcede vos dépenses (lestéductions dimpdt __calculé surla base des dépenses Vimpotsurlerevenuinstauré de 2023 serontremboursées a payées fannée N-2, puis est régula- en 2019 n'a pasremis en cause été 2024). Pour limiter es difficultés _risé durant 'été surla base des le principe dela défiscalisation. lla, __detrésorerie liées ce systéme, qui _dépenses payées en N-1. Rappelons ‘enrevanche, modifié les modalites peut conduire des contribuables que votre taux de prélevement ala imputation des reductions et ayer plus diimpotslasourceque source est établi en comparant votre des crédits dimpot.Ces avantages equi doivent réellement, certains impOt brut (avant reductions et cré- 1vétant pas pris en compte pour vantages fiscaux (pour emploia dits dimpot) a vos revenus imposa- ‘alculer votre taux de prélevement domicile, garde d'enfants, investisse- bles. Pour le diminuer, vous devez ala source, ils vous sont désormais ment Pinel, frais 'Ehpad, etc) don- _ faire des dépenses deductibles de remboutsés en juillet ou aoat de hnentlieuauversement d'unacompte vos revenusimposables, et non des année suivant celle du paiementde de 60% désle mois dejanvier. est —_dépenses déductibles de vos impots. 10 / Décembre 2023-Hors-série N°211 +LeParticulier~e>Repéres COMMENT AGIR SUR VOS IMPOTS DE 2024 ? Certaines dépenses réalisées d'ici au 31 décembre 2023 vous permettront de réduire vos impots en 2024. Selon le cas, elles seront déductibles de vos revenus imposables de 2023 ou de votre imp6t a payer sur ces revenus. ©> 1" étape OPTIMISEZ VOS REVENUS IMPOSABLES. Waxiisezlsdépenses que vous pure die de vosevenusimposablesatn oben desbisescimpot ‘non soumises au plafonniement des niches fiscales. « Frais professionnels Charges toncitees Puisez dans les placements susceptibles de vous délivrer des revenus défiscalisés, o tprme vate sr un pnd argererate PE Senta sa Pensionsal ‘e on EN er WEL iene WL is Penlons alent verse ences prochaine: Livet A, assurance vie de plus . Cian ec ute © Fraisd'accueil d'une personneagée modeste chez vous. ete. PASCO TSAO WAN Nels ESO TU VNU TU re) Too) ey eis NES Iceotitiez toutes vos dépenses de 2023 susceptibles de vous ouvrir droit a une réduction ou & un créit dimpdt en 2024, {uiseront sours au piafonniement des niches fiscales en 2024 (voir tableau p. 13) ©? 3° étape AVEZ-VOUS ATTEINT LE PLAFOND GLOBAL DE 10000 €? OU citetesceessca — NON cetptenenssauncapeionenen 8 lafin de 2023, quivous ouvriront droit des nicesfiscales ici al fin de 2023.Si vous souhaitez des réductions ou des crédits dimpét non aller plus lon, utilsez,en complement, des cisposiifs qui soumis au plafonnement des niches fiscales. _échappent au plafonnement, DANS LES DEUX CAS Vous pouvez défiscaliserjusqu'a 8000 € de plus en investi cans des biens exploités outre-mer ou en souscrivant des pats de Sofia, LeParticulier *Hors-série N° 21 1+Decembre 2023 / 14i Nos solutions pour payer moins d’impéts Q Lestéductions et crédits dimpot Ta Wousbeneicer cependant “277 He années desuiteetque vous déclarez peuderevenus. see linvestissementimmobilieren Malraux, le paiement d'une prestation compensa- toire, les primes versées sur un contrat de rente survie oud’épargne handicap oulecré- dit @impot pour cotisations syndicales. Ces dispositifs sont évidemment trés avanta- geux pour les ménageslourdementimposés. Choisir les bons outils Les réductions et crédits d'imp6t offrent le méme avantage a tous les contribuables. Pour une méme dépense, chaque foyer benéficie de la meme économie d'impot. Celle-cine dépend pas du taux d'imposition de votre foyer, contrairement a celle procu- ree par les charges deductibles de vos reve nus (voir p. 8). Les réductions d'impot s'imputent sur votre impor uniquement dans] limite de son montant et la fraction exeédentaire est perdue. Elle n’est pas rem- boursée et vous ne pouvez pas limputer sur votre impot des années suivantes (sauf exception). Au contraire, lorsque vos crédits diimpot depassent votre impot diminue de vos réductions d'impot, le fise vous rem- bourse lexeédent. Si vous étes faiblement imposé, vous avez donc intérét a privilégier les dépenses ouvrant droit & un crédit d'impot plutot que celles donnant droit a uneréduction dimpor. Notez que lesdépen- ses subies comme les frais d’emploi a domi- cile, de garded’enfantsetde travaux ouvrent généralement droit a un crédit d'impot, et que les dépenses volontaires comme les dons, lessouscriptions de parts de PME et les investissements locatifs bénéficient, le plus souvent, d'une simple réduction d'impot. Calibrer ses inve: défiscalisants Les moyens d'augmenter votre patrimoine tout en allégeant votre charge fiscale sont nombreux, 'Etat accordant d’importantes réductions d'impét aux contribuables qui ements investissent dans timmobilier locatif, le sec- teur forestier ou l'économie réelle, Premier réflexe avantde vous lancer, mesurez la ren- tabilité probable de l'investissement que vous projetez, bonus fiscal inclu, Défiscali- serne présente en effet aucun intérét si, fina- Jement, vous subissez des pertessupérieures & vos économies d'impot. Le deuxiéme réflexe doitetre de verifier que vous pourrez supporter les contraintes liges 4 votre inves- tissement. Car, sile bénéfice de la réduction d'impot est rapide, vous devrez patienter plusieurs années avant de récupérer votre mise. Enfin, ne défiscalisez pas plus que de besoin, compte tenu du plafonnement glo- bal des niches fiscales, fixé en principe a 10000 € par foyer etparan (voir ci-dessous). m@ MAITRISER LE PLAFOND DES NICHES FISCALES Leplafonnementglobal des niches fiscales consiste a limiter 4 10 000 € les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier cha~ que année en matiere d'impot sur le revenu, quels que soient la composition de votre foyer et vos revenuis imposables. Ce plafond est porté a 18000 € pour les contribuables qui bénéficient d'une réduction d'impot pour un investisse- ment en outre-mer (voir p. 22 et 42) ou pour la souscription de parts de sociétés de financement de l'industrie cinémato- graphique et de l'audiovisuel (Sofica, voir p.21). A quelques exceptions prés, toutes les réductions et les credits d'impot y sont soumis (voir le tableau page ci-contre). Procéder aun calcul endeuxtemps Pour vérifier si vous étes dans les clous, il suffit de calculer vos imports en tenant compte de tous vos avantages fiscaux, puis de les calculersans les avantages soumis au plafonnement. Si la différence entre les 12 / Décembre 2023+ Hors-série N°211 +Le ParticulierLES AVANTAGES SOUMIS AU PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES ET CEUX QUIEN SONT EXCLUS Mc Bomne pour véhicules électriques Cotisations syndicales Dons aux ceuvres Equipements pour personnes agées ou handicapées Frais de garde denfants Frais d'emploi domicile Frais de scolarité des enfants Frais de séjouren Ehpad Investissement locatif Malraux Investissement locatifs Loc Avantages, Pinel, Denormandie, etc. Investissements outre-mer Prestation compensatoire Prime de rente survie ou d'épargne handicap Souscription de parts de FCPI ou FIP Souscription de pars de PME, Ess, fonciéres solidaies, entreprises de press, Sofica | deux résultats ne dépasse pas 10000 € (ou 18000 €), vous profitez a plein de tous vos avantages. En revanche, dans le cas contraire, administration fiscale ne deduit pas la part qui dépasse 10000 € (ou 18000 €) de vos impéts. I est essentiel de connaitre ce mécanisme pour calibrer vos dépenses défiscalisantes en conséquence Sachez, cependant, que I'administration admet une exception a cette régle en cas diinvestissement dans le capital de PME. Dans cette éventualité, la part de votre réduction d'impot annuelle dépassant 10000 € n’est pas perdue, vous pouvez la reporter sur votre impotsur le revenu des Sannéessuivantes (voir p. 17). Cumuler les avantages pourréduire le plafonnement Tous les avantages fiseaux ne sont pas sou- mis au plafonnement global des niches fis- cales. En les cumulant avec des avantages fiscaux qui en sont excluis, comme la réduc- Dnt eer ce Ceéditctimpot © Réduction dimpot Non © Réduction dimpot Non Crédit dimpot Non Geditdimpot Oui Crédit dimpot Oui | Réduction dimpot Non Réduction d'impot Non © Réduction d’impot ° Non | Réduction éimpot Oui 2 Réduction dimpot Oui Réduction d'impot Non Réduction d'impot Non Réduction c'impot Réduction impot tion d'impot pour don ou le crédit dimpot dont vous bénéficiez pour un emploi a domicile, par exemple, vous pouvez réduire vos impéts de plus de 10000 € (ou 18000 €) par an en toute légalité. Sachez aussi que, si vous avez fait un investisse- ment immobilier avant 2013 ouvrantdroit 4 une réduction d'impot étalée sur plu- sieursannées (avecle dispositif Scellier, par exemple), il continue de bénéficier du pla- fonnement (plus généreux!) applicable Vannée ott vous l'avez signé. La limite de 10000 € ne concerne en effet que les place- ments effectués depuis 2013. Rappelons, enfin, que les baisses d'impot obtenues grice la déduction de charges de ‘vos revenus (6pargne retraite, frais profes- sionnels, charges fonciéres;voir p.8) nesont pas plafonnées. Or, ces charges ont un effet defiscatisant daurant plus important que vous étes lourdement imposé et que certai- nes permettent également de réaliser des économies de prélévements sociaux. mm LeParticulier «Hors-serie N° 211 +Décembre 2023 / 1314 / Décembre 2023+ Hors-série N°211 +Le ParticulierInvestir pour alléger sa fiscalité De nombreux dispositifs d'investissement dans des produits financiers ou dans limmobilier vousaideronta réduire votre impét sur le revenu. Parailleurs, trois envelopes fiscales telles que l'assurance vie, le plan d’épargne en actions ouleplan d'épargne entreprise permettent de faire fructifier votre argent dans un cadre trés avantageux.i Investir pour alléger sa fiscalité ig POUR QUI? Investsseur avert Durée S.ansauminimum NIVEAU DE RISQUE Elevé DISPONIBILITE Moyenne SOUMIS AU PLAFOND DES NICHES FISCALES Financer les PME peut étre trés rentable es Frangais investissent peu dans le capital des entreprises. Allergiques a la prise de risque, ils boudent les pla- jcomentsenactionsetprivilégient res majoritairement les supports d’épargne liquides et sécurisés. Nous préférons ne pas gagner d'argent plutot que de risquer d’en perdre, nos économies servant davantage a alimenternoscomptesdedepotsavueetnos livrets ¢’epargne qu’a soutenirle développe- mentde nos societes. Pourtant, investir dans économie réelle peut s'avérer trés rentable dans la durée, a condition d’accepter de prendre des risques. En outre, 'investisseur fiscalement domicilié en Francea droita de généreuses réductions d'impotsurle revenu. sil prend des participations dans certaines petites et moyennes entreprises (PME) ou souserit des parts de certains fonds d'inves- tissement, ce qui limite ses risques de perte encapital etoptimiseses chances de gains. Et vous profiterez d'un bonus fiscal majoré en Placer ses fonds dans une holding Jousavezaussi droit _auxPME, l'exception laréduction de celles tenant la nature impétPMEsivous de son activité, au stade Investissez dans une de développement deson société holding agissanten activité et au nombre de tant quesociétéinterposée salariés. De plus, elle doit quia pourobjetexclusifde avoir pour mandataires deétenir des participations sociauxuniquement dans des sociétésexercant des personnes physiques tune activité éligible au et ne pas tre associée ou dispositif..aholding doit —_actionnaire des societés, satisfairea ensemble dans lesquelles elle ein- des conditionsimposées _vestit (sauf exceptions). 2024 si vousinvestissez d'ici la fin de année. Mieux vaut toutefois répartir votre investis- sementdans plusieurs PME de secteurs diffe- rents pour mutualiser vosrisques. INVESTIR DANS . UNE SOCIETE NON COTEE Vousavez droita une réduction 'impotsur le reveru si vous souscrivez en numéraireau capital initial ocuauxaugmentations de capi- tal de certaines sociétés non cotées. Celle-ci doit répondreala definition européenne des PME, ne pas étre en difficulté et avoir son sige de direction dans un Etat membre de 1'Union européenne, en Norvege, en Islande ou au Liechtenstein. Elle ne doit pas étre cotée sur un marché réglementé ou sur un systéme multilatéral de négociation frangais ou étranger, saufsiils agit d'un systeme ot la majoritédesinstrumentsnégociéssontémis par des PME. Elle doit étre soumise a timpot sures bénéfices dans les conditions de droit commun (ow y étre soumise dans les memes conditions si l'activite était exercee en France), et compter au moins 2 salariés (un seul si la société est tenue de s'‘inscrire ala chambre desmétiers et de'artisanat). Elledoitaussiavoir été créée depuismoins de7 ans, et exercer exclusivement une acti- vité industrielle, commerciale, artisanale, agricole oulibérale. Sonttoutefoisexcluesles activités de gestion de patrimoine mobilier, les activites financiéres (y compris le cour- tage et le change), celles procurant des reve- nus garantis en raison d'un tarif réglementé de rachat de la production ou bénéficiant d'un contrat offrant un complément de SS 16 / Décembre 2023+ Hors-série N°211 +LeParticulierremuneration, les activités immobiliéres et de construction d'immeubles en vue de leur vente oude leurlocation. INVESTIR DANS UNE FONCIERE SOLIDAIRE ‘Vous pouvez aussi réduire vos impots en investissant dans le capital d'une société immobiliere dite « société fonciére soli- daire », exercant dans le domaine du loge- ment social ou a vocation agricole en faveur d'un public fragile. L'entreprise doit étre agréée~ entreprise solidairedutilitésociale» (Esus), conformement a l'article L 3332-17-1 du code du travail, etexercer une activité de iaitrise d’ouvrage d'opérations portant sur des logements destinés a intermediation locative et a la gestion locative sociale, ou une activité d'achat et de gestion de biens ruraux btisetnon batis Elle doitrendreaux personnes en situation précaire un service aintérét general en mettant a leur disposi- tiondes biensetdesservicesfoncierspourun tarifinférieuraux prix dumarché. Conditions supplémentaires, la société ne doitpas distribuer de dividendes lespartsne peuvent pas étre cédées A un prix supérieur Jeurvaleur d'acquisition majoré d'un intéret adossé a celui du Livret A, et le montant des souscriptions ouvrant droita laréductionest plafonné 40 millions d'euros (fonciéres de logement et d'insertion) ou a 15 millions (fonciéres solidaires agricoles). Par ailleurs, vos souscriptions doivent vous conférer uni- quement des droits d'actionnaire ou d’asso- cig, a'exclusion de toute garantie en capital, tarifs préferentiels ou acces prioritaire aux biens ou services produits parla société UN COUP DE POUCE FISCAL DE 25% EN 2023 La réduction d'impot PME (dispositif «Madelin ») est en principe égale a 18 % des depots effectués dans année, dansla limite de 50000 €sivousviverseuletde 100000€si vous étes marié ou paesé soumis a imposi- tion commune. Mais son taux est porté a 25 % pourlessouscriptionsréaliséesentrele 12 mars 2023 et le 31 décembre 2023. Ce taux majoré s‘applique aussi a la réduction d'impot foneiéres solidaires, pour tous les versements faits en 2023 cette fois-ci. Ces derniers sont aussi retenus dans la limite annuelle de 50.000 € ou 100000 €, mais ils doivent étre diminués des versements ouvrant droit 4 la réduction d'impot PME. Autrementdit,le plafond des versementsest ‘commun aux 2 avantages fiscaux. Les excédents sont reportables Sivous investissez plus que lalimiteannuelle cette année, l'excédent ne sera pas perdu. Vousaurez droita la réduction d'impotdans lesmémesconditionssurles4annéessuivan- tes (2024 a 2027), Par exemple, si vous étes célibataire et investissez 60000 € dans une PME ou une fonciére solidaire en décem- bre 2023, vous aurez droit a une reduction dimpot calculée sur 50000 € en 2024 (année imposition de vos revenus de 2023), puisa une seconde, caleulée sur 10000 € en 2025. Votreimporsurle revenubaisserade 125006 'an prochain etde 2500 €I'année suivante. Le plafonnement des niches fiscales entre en jeu Cesréductionsd'impotsontsoumisesau pla- fonnement global des niches fiscales, méca- rnisme qui limite le montant global des avan- tages fiscaux a 10000 € par foyer et par an (voir p. 12).Maissi vous depassez ce plafond, Vexcédent ne sera pas perdu Vous pourrezle reporter sur vos impots des 5 années suivan- tes, Ainsi, si vous étes marié et investissez 60000 € dans une PME ou une fonciére soli- daire en décembre 2023, votre réduction impor de 15000 € simputera sur vos impéts de 2024 pour 10000 €, et les vee al aoe (entreprises solidaires dutlité sociale) sont exo- nérées dimpot sur {a fortune immo- bilge (IF). Le por- teurde parts n'a pasaintegrerla Valeur representa tive delimmobi- lier détenu par lasociété dans son patrimoine imposable. Ca ened ens er Poesy fee rd eee cette LeParticulier «Hors-serie N° 211 +Décembre 2023/17i Investir pour alléger sa fiscalité defonciéres soli- aires et d'entre- prises e prese Dunant dota réduction dimpot TTT n uncompte PME innovation, unplan e'épargne salariale (PEE) ou unplan c'épargne retraite (PER) +0050 € restants s'imputeront sur ceux a payer entre 2025 et 2029. Bonne nouvelle, si vous engagez d'autres dépenses défiscalisan- tes soumises a ce plafonnement des niches fiscales, desfraisd'emploid'unsalariéadomi- cilepar exemple, lesavantagesfiscaux corres- pondants neserontpas pris en compte pour calculerlexcédentreportabledevotreréduc- tion dimpor PME ou foncieres solidaires. Notezaussi qu'une proposition de loi prévoit de soumertre ces réductions d'impot au pla- fond majoré des niches fiscales de 18000 € pour les investissements réalisés a compter de janvier 2024,comme laréduction d'impot Sofica (voirp.21).Asuivre. Les parts doivent étre conservées 5 ans Laristourne obtenue sera remise en cause si vous ne conservez pas les titres acquis jus- qu’au 31 décembre de la 5 année suivant celle de votre souscription (ou si certaines conditions ¢'ligibilité au dispositif ne sont plusremplies pendant ce délai), soit jusqu’a fin 2028 pour les titres acquis en 2023. Le fisc vous demandera alors de la rembourser au titre de l'année de leur cession. Il en ira de méme si la société vous rembourse vos apports dans les 7 années suivant celle de votre souscription. Maigre consolation, si ‘vous ne cédez qu'une partie de vos titres ou obtenez un remboursement partiel de vos Investir dans une entreprise de presse apports, vous ne perdrez que la partie du bonus fiscal correspondant aux titres cédés ou rembours¢s. Celle correspondant aux titres conservés sera maintenue. Par ailleurs, si la cession anticipée de vos. titres est motivée par l'un des événements suivants, le fise se montrera magnanime et ne remettra pas en cause votre réduction «licenciement, invalidité de 2° ou 3¢ caté- gorie ou déces ('évenement peutconcerner le souscripteur, son conjoint ou son parte- naire de pacs); +annulation des titres pour cause de per- tes ou de liquidation judiciaire, cession de titres réalisée dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judi- ciaire,remboursementdesapports a lasuite d'une liquidation judiciaire; + donation des titres & une personne qui reprend votreengagementde conservation; +échange des titres la suite d'une opéra- tion d’offre publique d'échange, de fusion oudescission. Votre réduction d'impot sera également maintenue si vous étes obligé de céder vos titres de PMEavant5 ans en vertu d'un pacte d'actionnaires ou d’une procédure de retrait, obligatoire, sous réserve de réinvestir le prix de vente sous 12 mois dans de nouveaux titres de PME, De méme, si vous cédez vos titresaprés3 ansde detention, pourquelque raison que ce soit, vous conserverez votre Ineréductiondimpotvoussera aussi droitsivos versements sont etde 20000 €ivous étes mariéou accordéesivous investissez effectués aubénéfice une société __pacsé. Son tauxsera porté 850% si ‘ennuméraire, ici fin 2024, ontfobjetest de détenirdes partic _ ous investissez dans une société dans le capital une entreprse,sou- ations dans lecapital desociétés de ayant un statut dentreprisesolidaire mise a impdtsurlessociétés,qui ite presseregroupant des actionnaires __depresse d'information. Iisera soumis despublicationsoudesservicesde _individuels sociétés «'amis» ouede _auplafonnementglobal des niches is- presse en ligne d'information consa- _lecteurs).Le bonus sera égala 30% de cales.lIsera aussi remis en cause, auf ‘és, pourunelarge part afinforma- vos ersementsannuels,retenusdans exceptions, sivous ne conservez pas tion politique et générale. Vousyaurez _lalimitede 10000 €sivousvivezseul _vosttitres pendant aumoins 5 ans. 18 / Décembre 2023+ Hors-série N°211 +LeParticulierMinassian tscealar aa eer cey Nom du fonds / Société de gestion FCPI NextStage Découvertes 2022-2023 / NextStage AM FCPI France Evolution 2 / Trail Solutions Patrimoine FCPI Isatis Expansion N°9/Isatis Capital FCPI Dividendes Plus N° 10//Vatel Capital FIP Kallisté Capital N°15/ Vatel Capital See ct pestis eras area otd Entre le 31.12.2030 et le 31.12.2032 | Entvele 31.12.2029 ete 31.12.2031 Entre le 31.12.2029 et le 31.12.2031 31.12.2028 ‘Entre le 31.12.2029 tle 31.12.2031 3000€ 3000€ 25% 30% "Appliqué surles sommes investies hors ras entrée réduction si vous réinvestissez sous 12 mois, Mais dans ces cas, les nouveaux titres rouvriront pasdroitalareduetion d’impot Fractionner pour cumuler les avantages Pour tn méme versement, vous ne pouvez pas cumuler plusieurs avantages fiscaux Autrementdit, vosinvestissementséligibles Ala réduction d'impot PME ne peuvent pas vous ouvrir droit a celle des foncieres soli- aires, nia celle des entreprises de presse ou laristourne Sofica (voirp.21).Riennevous interdit,en revanche, de fractionner vos ver- sements pour bénéficier de plusieurs avan- tages. Ceci est notamment utile si vous envi- sagez un gros investissement, car vous pourrezcumulerlesplafonds de versements. de plusieurs réductions dimpot. DES FONDS DESOUTIEN AUX PME INNOVANTES Investir en direct dans|e capital d'une PME non cotée est un exercice périlleux, reserve aux investisseurs ayant une certaine mai- trise de analyse économique et financiere. Pour les autres, lalternative consiste a investir dans des fonds collectifs dédies au financement des entreprises. Deux d’entre ‘eux sont particuliérement intéressants du pointdevue fiscal carils ouvrentdroita une réduction d'impot sur le revenu: les fonds ‘communs de placement dans l'innovation (ECPI) et les fonds d'investissement de proximité (FIP). Ce sont des fonds a risque dont Vobjet est de mobiliser Pepargne des particuliers pour investir dans des societés hon cotees (et ainsi concourir a leur finan- cement en fonds propres). Une fois la col- leete terminée, ces fonds entrent dans le capital de PME, les suivent au fil des ans, avant de chercher a revendre leurs partici- pations. Le fonds est alors liquide et les parts redistribuéesaux investisseurs. Votre épargne est doncbloquéeau moins5 ans,et souventde8a 10 ans. Les FCP investissent dans des PME non cotéesinnovantes ayant leursiége social en France ouen Europe.Les FIP, eux, investissentdans les PME régiona- lesa fort potentiel de croissance. Ces fonds sont agréés par 'Autorité des marchés financiers (AMF). Accessibles avec unemiseraisonnable, ilspermettentd'inves- tir dans des secteurs économiques et des entreprises en croissance sélectionnés par des professionnels. Vous avez la perspective d'une belle plus-value a la revente des titres. Nroubliez pas, cependant, qu'ils ne compor- tentauicune garantie en capital et qu‘investir dans des PME en devenir est forcement ris- qué: vous pouvez tout perdre si le fonds fait de mauvais investissements ! Veillez a ves LeParticulier «Hors-serie N° 211 sDécembre 2023/19i Investir pour alléger sa fiscalité Q aoc Garam ‘quiseduit 55000 patlirs Yeonsacant To00¢en moyenne, selon etude annuelle AFG-rancelnvest, demars 2025, S07 detacolecte 2 te ralsseau tivedes FCP sélectionner des gerants qui ont déja fait leurs preuves. Attention, la performance des fonds n'est réellement connue qu'une fois quilssontarrivés échéance. Les conditions a remplir La réduction dimpot est réservée aux contribuables qui souscrivent en numé- raire des parts de FCPI ou de FIP (ou d’orga- nismes similaires établisdans un Etatmem- bre de l'Union européenne, en Isiande, en Norvege ou au Liechtenstein) quiils s'enga- genta conserver durant au moins $ ans, Par ailleurs, vous ne devez pas posséder plus de 10 % des parts du fonds, ni détenir ouavoir detenu plus de 25 % des droits dans les benéfices des sociétés dont les titres figu- rent son actifau cours des 5 années préce- dant votre souscription. Pour apprécier ces pourcentages, le fise tient compte des parts que vous détenez personnellement et de celles détenues par votre conjoint, vos ascendants et vos descendants. En outre, vous devez choisir un fonds qui investit 70 % au moins de l’épargne collec- tée dans des PME remplissant les eondi- Revenus et plus-values de FCPI sont exonérés d'impét sur le revenu esrevenusetlesplus-_(personnellement, ou avec values réalisés dansle votre conjointet vosascen- cadre dun fonds com- ants ou descendants) plus mundeplacementdans de 25 %edes droits dans les innovation (FCP!) ainsi _—benéfices des sociétes qui queles gains de cession des composent 'actifdu fonds. parts du fonds,sontexoné- Ces distributions restent ésd'impétsurlerevenu, _toutefois soumises aux pré- sous’ conditions: vos levements sociaux lors des titres doivent étreconser-_versements. De plus,si véspendant5 ans aumoins, une des conditions de lestevenus produits pen- _exonération cesse ’étre dante délai doivent étre _remplie au cours des Sans, réinvestis danslefonds,et _celle-clestremise en cause, vous ne devez pas déter sauf exceptions. tions d'eligibilite a 1a réduetion d'impot PME (voirp. 16).Ce quotad'investissement doit étre respecté a hauteur de 50% au moinsdansles 15 moissuivantlacloturede la période de souscription et a hauteur de 100 % 15 mois plus tard. Une réduction d'imp6t resserrée Commelaréduction d'impot PME, laréduc- tion FCPI-FIP est fixée a 18 % des sommes versées du 1* janvier au 11 mars 2025, et est majorée 8 25 % pour les versements faits entrele 12 marsetle 31 décembre 2023.Son tauxgrimpea30 % en casdesouscriptionde parts de FIP investis dans des sociétés exer- gant leur activite en Corse ou en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réu- nion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint- Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, etc), quelle que soit la date de Vinvestissement. Mais le plafond annuel de versements est plus faible que celui de la reduction PME : 12.000 € si vous vivez seul et 24000 € si vous étes mari¢ ou pacs¢. Ce plafond ‘applique toutefois distinctement, etnon pas globale- ment, a chaque type de souscription : FCPI, FIP, FIP Corse et FIP outre-mer. Attention, vos versements ne sont éligi- bles au bonus fiscal qu’a hauteur du quota d'investissement dans les PME que le fonds s'engage a atteindre. Ainsi, s'il prévoit de consacrer 80 % de sa collecte a ce type investissements, votre réduction d'impot sera calculée sur 80 % de vos versements seullement (deduction faite de vos frais ou droits d'entrée). Retenez aussi que ces réductions sont soumises au plafonne- ment global des niches fiscales de 10000 € par an, et que leur fraction excedentaire sera perdue. Elles seront remises en cause, sauf exceptions, si vous cédez vos parts avant 5 ans ousi vous cessez de remplir les conditions relatives 2 la participation dans lefondsdans ce délai. mm 20 / Décembre 2023eHors-série N°211 +Le ParticulierMoins @’imp6t en soutenant le cinéma e cinéma n'est pas qu'un art, est aussi un placement défiscalisant. Les contribuables domiciliés en France qui souscrivent en numéraire au capital de sociétés de financement de Vindustrie cinématographique et audiovi- suelle (Sofica) agréées par le ministére dela Culture bénéficient d'une réduction d'impot sur le revenu. Ces societes de coproduction defilmsetdeséries télévisées sontaccessibles avec une mise de 5 000 € au minimum. L’argent placé est bloqué pen- dant toute la durée de vie de la Sofica, soit 10 ans au maximum, la durée moyenne étantplutot de 7 8 ans. Vous devez conser- ver vos titres pendant au moins 5 ans pour que la réduction 'impot devienne définitive. Placement haut risque, les Sofica ne sont pas a capital garanti et Vinvestisseur récupére rarement plus de 70 % de son investissement. Mais leur rendement moyen atteint toutde meme de3a4 % paran grace ala carotte fiscale. UN PLACEMENT PEU DISTRIBUE ET RISQUE etait question que ce dispositif's éteigne le 31 décembre 2023, mais un amende- ment au projet de la loi de finances pour 2024 prévoit de le proroger a l'identique jusqu’en 2026. Les Sofica sont un placement peuaccessi- ble car offre est trés limitée. L’Etat n’en a agréé que 13 en 2023, pour une collecte LECRU 2023 DissUae.y Pee see parle Centre national du cinéma Se Pt eu de 2024 est disponible Priests} limitée73 millions d’euros. Leur commer- cialisation se concentre en général surquel- ques jours en octobre. Pour espéreren obte- iF nir ilestimpératifd'en réserverdéslemois POURQU? de septembre, en passant depréférence par uate une plateforme spécialisée (mesplace- Sans euminimum ments.fr, haussmann-patrimoinesfr, etc.) —_MIVEAUDERISQUE car les banques réservent leurs parts aleur — Elevé clientéle haut de gamme. DISPONIBILITE Réduite meg UN GENEREUX SOUINS AU PLAFOND ‘DES MICHES FISCALES 8 BONUS FISCALALA CLE Laréduction d'impotSofica est égalea 30% des souscriptions réalisées dans l'année, retenues dans la double limite de 25 % du revenu net global du foyerfiscaldu souseripteur et de 18000 €.Son taux est porté a 36 % lorsque la société beneficiaire de la souscription s’engage a réaliser au moins 10 % de ses investissements direc- tement dans le capital de sociétés de réalisation avant Je31 décembre de l'année sui- vant celle de la souscription. I grimpe a 48 % (soit une réduction maxi- male de 8640 €) lorsqu’elle sengage en outre a consacrer au moins 10 % de ses investissements au développement d’ceuvres audiovisuelles ou a des contrats d'association a la production. Cette réduc- tion d’impotestsoumise au plafonnement global des niches fiscales (voir p. 12), mais elle bénéficie d'un plafond majoré a 18000 € par an, contre 10000 € pour les autresavantages fiscaux. mm LeParticulier «Hors-série N° 21 1 +Décembre 2023 / 24i Investir pour alléger sa fiscalité ig POUR QUI? Investsseur avert Durée S.ansauminimum NIVEAU DE RISQUE Tréselevé DISPONIBILITE Fable ‘SOUMIS AU PLAFOND DES NICHES FISCALES Girardin industriel, trés rentable mais risqué es particuliers peuvent prétendre une réduetion d'impor spécifi- que lorsqu’ils investissent dans certains secteurs économiques considérés comme prioritaires dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) et les collectivités d'outre-mer (COM). Deux dispositifs différents coexis- tent : le « Girardin industriel », qui concerne les investissements dans le sec- teur productif, et le « Girardin logement social» pour les investissements immobi- liers locatifs. La singularité de ce place- ment trés risqué tient au fait que sa renta- bilité repose exclusivement sur l'économie fiscale, supérieure a la mise. I] ne genere ni revenus ni plus-value. UN MONTAGE FINANCIER COMPLEXE Lesinvestissementsdanslesecteur produc- tifet les investissements immobiliers loca- tifs fonctionnentsurleméme schéma. Le principe du Girardin industriel est le suivant: une entreprise spécialisée dans les operations de defiscalisation, genérale- ment qualifiée de « monteur », crée une société de portage (le plus souvent sous forme de société en nom collectif— SNC) dont vous devenez associé en contrepartie de votre mise de fonds. Cette société va acheter un ou plusieurs matériels indus- triels neufs (machines-outtils, tracteurs, véhicules utilitaires..) destines a etre loues et utilises par une ou plusieurs entreprises ultramarines ayant une activité agricole, industrielle, commerciale ou artisanale. Au terme du bail, dont la durée est d’au moins 5 ans, les entreprises utilisatrices devien- nent propriétaires du ou des équipements qu’ellesavaient loués pour un euro symbo- lique sile cumul des loyers excéde le prix des équipements, ou pour un prix convenu al'avance dans le cas contraire. L'acquisi- tion de ces équipements par la SNC est financée parun empruntbancaire quielle a souscrit (les loyers servant 4 rembourser Vemprunt), mais aussi grace a votre apport initial et éventuellement un apport de Tentreprise bénéficiaire. Dans le cas d'un investissementimmo- bilier, le schema locatif est identique. En contrepartie de votre apport, vous deve- nez associ€ d'une société de portage qui va acquérir ou faire construire un ensem- ble immobilier et le donner en location a un bailleur social : un office HLM, une société d'économie mixte (SEM)... Cet organisme se chargera de louer les loge- ments a des habitants ultramarins qui devrontles occuper en tant que résidence principale. A T'issue des 5 ans, le bailleur devra céder le bien a r'organisme de loge- ment social (ou une personne désignée par cet organisme) a un prix fixe a Vavance. Contrairement aux autres dis- positifs en faveur de Yimmobilier locatif, cetyped’investissementne vousrapporte pas de loyer. Vous n’avez aucune des contraintes et aucun des risques liés a la gestion d'un bien immobilier locatif. La question de la revente, et done de la réali- sation d'une plus-value éventuelle a la sortie, ne se pose pas non plus. 22/ Décembre 2023+ Hors-série N°211 +Le ParticulierUNINVESTISSEMENT AFONDS PERDU Que vousinvestissiez dansle secteurindus- triel ou dans Fimmobilier, lobjectif de ce dispositif est uniquement fiscal (et non patrimonial) : vous ne percevez aucun event et vous n’avez aucun espoir de gain ou de plus-value a terme, Le seul gain a attendre de cette opération est un rem- boursement du fise des |'été suivantl'année de la souscription, d'un montantsupérieur au montant de votre apport. L’avantage correspond a la difference entre la somme investie et la réduction d'impot. UNE DEFISCALISATION IMMEDIATE Concrétement, en contrepartie de votre apport, vous bénéficiez d'une réduction impotimmédiate qualifice de «oneshot» Pour le Girardin industriel, elle est accordée au titre de l'année de l'investissement. Soit en 2024 pour un investissement réalisé en 2025. Elle est acquise aussitot, mais vous devez conserver vos parts pendant 5 ans (voire pendant 7 ow 10 ans, selon la nature des investissements financés). Si, pendant cette période, une des conditions d'applica- tion du dispositifn'est pas ou plus respectée ~ par exemple, si la société d'exploitation fait faillite et cesse d'utiliser le matériel -, la réduction d'impotsera remise en cause. Lorsque l'investissement porte sur la construction d'un immeuble, la réduction d'impotestaccordee au titre de l'année au cours de laquelle les fondations de l'immeuble sont achevées, a condition que vous soyez toujours associé a la date de cloture de rexercice au titre duquel Vinvestissement est réalisé. meg UNE REDUCTION D'IMPOT XXL Laréduction d'impot est calculée sur le prix derevientdes ¢quipements finances (etnon sur le montant investi) aprés déduction des subventions recues et des frais lies a Fopéra- tion. Ils‘agit notamment des frais de mon- tage percus par les societés de défiscalisa- tion. Le taux de la réduction (38,25 % ; 45,9 % ; 93,55 %) dépend de la nature de l'investissement, de la soumission ou non a un agrément préalable (pour un projet au cout supérieur ou inférieura 250 000 €) etdu département ou de la collectivité d’outre- merdanslequel ilest réalisé. Hest aussifone- tion du taux de la rétrocession versée a Ventreprise exploitante. Une partie de la réduction d'impot doit en effet étre rétroce- dée a Ventreprise ultramarine par le biais dune diminution du montantdes loyersou du prix de cession des équipements ou matériels : le taux de la rétrocession est actuellement fixé a 66 ou 56%. wee Les mises en garde de I’Autorité des marchés financiers vant d'investir outre-mer, ies marchés finan- .ciers (AMF) recommande de: «se renseigner surle projet, sa localisation et la société exploitante de linvestissement (activité, anclenneté, sofidité financiére..); + vérifierla nature de Tinvestissementet, sil est soumis ‘A unagrément préalable, sassurer quila bien été obtenu; ‘s examiner étendue de la responsa- bilité juridique et financiére des associés de la societé de portage (dans e cas d'une société en nom collectif, les associés sont responsables indefini dairement des dettes de la sociéte) ; ent et soli- « Sassurer que le monteurest recensé surle registre de la prefecture dears s'est implanté en métropole et se renseigner sur sa réputation, son ancienneté dansla profession; étudier I étendue et le fonctionne- ‘ment des éventuelles garanties avan- ées pour le montant de 'opération, en demandantles contrats. LeParticulier «Hors-serie N° 211 +sDécembre 2023 / 23i Investir pour alléger sa fiscalité Exemple simplifié : pour un investisse- ment de 100 etun taux de réduction dimpot de 50 %, le montant de ta réduction dimpot est de 50. Si le taux de rétrocession est de 60 %, le montant de l'avantage rétrocédé a Fexploitant ultramarin est de 30. Apres deduction des frais de montage versés au cabinet dedéfiscalisation (4 %,engénéral),le gainnetestde 16. Cegainreprésentelarenta- bilité de l'investissement. Selon Inter Invest, quidistribue desproduits Girardin, cetteren- tabilité variede 104 14 %. UN PLAFONNEMENT ‘SPECIFIQUE Au titre d'une méme année, le montant total des réductions d'impot aux- quelles vous pouvez prétendre pour des investissementsréa- lisés outre-mer est globale- ment plafonné 40000 €. Les éventuels reports de réductions d'impot prati- quées au titre des années précédentes sont pris en compte danse plafond. est toutefois majoré pour les Pret cr financ investissements productifs réalisés interinvestft _danslecadredu Girardin industriel: e pla-~ sStarinvest fond est portéa 90 000 € ou 69545 € selon ee que le taux de rétrocession est fixe 4 66 % Singepar ou 56 % de la réduetion d'impot. Notez (Groupe Bred) toutefois que vous pouvez écarter ces pla~ fonds fixes en valeur absolue, afin d'opter ecoipcom pour tn plafonnementegala 15% devotre revenu net global imposable. ‘Apres application de ce plafonnement spécifique, votre réduction dimpét est prise en compte pour le calcu! du plafon- nement global des niches fiscales (voir p. 12). File entre dans le cadre du plafond spécifique de 18000 € applicable aux investissements réalisés outre-mer. Le montant retenuest net de la rétrocessiona Tres Be) Tees 00s) oe Ee ce eee retiendra important de sl Patent ere Yexploitant, Cest pourquoi la reduction ciimpot peut largement dépasser 18 000 €. BEY ATTENTION AU RISQUE DEREDRESSEMENT Avant de vous lancer, sachez que ce mon- tage comporte de nombreux risques: ris- que d'utilisation frauduleuse des fonds, risques d’exploitation (loyers impayes, non-exploitation continue pendant la période de 5 ans, non-livraison du maté- riel commandé, fausse facture... Sy ajoute le risque fiscal, cest-a-dire la remise en cause de la réduction d'impét parl'administration fiscale. Lenon-respect de la double obligation de conservation des parts et des biens loués 3 la société exploitante pendant le délai de 5 ans (parexempleen cas de cession des parts, de changement d’affectation des biens, de faillite de l'entreprise exploitante...) entraine en principe la remise en cause de la réduc- tion d'impot. Toutefois,en cas de defaillance de l'entreprise exploitante locataire des biens, la réduction n'est pas remise en cause si les biens sont donnés en location a une nou- velle entreprise qui s’engage a les utiliser dans activité pour laquelle ils ont été acquisoucrééspendant lafraction dudélai de 5 ans restant 8 courir. Si l'entreprise exploitante cesse son activité, la remise en cause de la réduction d'impOt est limitée forfaitairement aux trois quarts du mon- tant de la réduction pratiquée. Pour acceder a ce type d'investissement, ilestnécessaire de s'adresser4 un conseiller en investissement financier (CIF). Le choix de l'opérateur lui revient et il reléve de sa responsabilité de vous informer claire- ment surles risques que vous prene7. mm ad a 24 / Décembre 2023+ Hors-série N°211 +Le ParticulierLes produits spécifiques au handicap ssurerlavenirdesa progenitureest tune préoccupation majeure pour les parents d’un enfant handicapé. ‘Avec le contrat de rente survie, ils peuvent lui garantir le versement d'un capital ou d'une rente aleurdéces. Par ailleurs, les personnes handicapées peuvent elles-mémes préparer Jeuraveniren souscrivant un contrat estampillé « épargne handicap ». Les sommes versées chaque année sur ces 2 contrats ouvrent droit a une réduction d’impét égale & 25 % de leur montant, retenu dans la limite de 1525 €, plus300 € parpersonnea charge. Il sagit d’une limite globale pour tous les contratssouscrits par un méme foyer fiscal. LECONTRAT DERENTESURVIE Ce contrat d’assurance garantit, en cas de dléceés deTassuré, le versement d'un capital ou d'une rente viagere a une personne désignée bénéficiaire. Vous pouvez en souscrire un au profit d'un parent jusqu'au 3*degré (oud'une personne vivant chez vous et étant a votre charge fiscalement) atteint d'une infirmité quilempéched'avoiruneactivité profession- nelle ou dacquerir une instruction. A votre décés, 'épargne constituée sera reversée au ‘benéficiaire sous la forme d'un capital entié- rement défiscalisé ou d'une rente a vie faible~ mentimposée (sur 30470 % deson montant selonson age, niquementsilestimposable) rr reir handicap nele sont que pour leur eect abattementde 8 eens Ce contrat (individuel ou de groupe) impose un effort financier important. La cotisation annuelle, souvent viagére, iF POUR QUI? depend de la rente souhaitée, de PORN capes votre age a ouverture du pygte LECACUL DES contrat et de la différence — Viager DIVINE TOD crageavecleprocheaprote- _ MIVEAUDE RISQUE RM ger.Encasdeprédécesdela Faible ‘eeabiesenalaiinded|) personne handicapée, les _DISPONIBILITE Prseeniencsniy ennnteen ‘ 7 wee Perens Primes versées vous OR ie Sue Col seront remboursées. Cer- [DES NICHES FISCALES. tains contrats prévoient le versement d’une rente réduite si vous cessez de coti- ser prématurément ou le pai mentd'un capital résiduel aux héritiers du bénéficiaire sil decede peu de temps aprés avoir commencé a percevoir larente. LECONTRAT D'EPARGNE HANDICAP. Ce produit est un contrat d'assurance vie de 6 ans au minimum réservé aux personnes handicapées. I] est assorti des mémes avan- tages fiscaux que assurance vie classique, tant pour les retraits faits par 'assuré que pour le capital transmisau déces (voir p. 64). Mais le souscripteur bénéficie en plus d'une réduction d'impot surle revenu pendant la phase d’épargne sil souscrit son contrat avant la retraite. De plus, les produits des contrats épargnehandicapsontexonerésde prélévements sociaux pendant la phase d'’epargne, ce qui permet d'optimiser leur capitalisation. Ils en sont aussi exonérés au déces de lassuré, ce qui augmente le capital transmis aux bénéficiairesducontrat, mm eres Es LeParticulier «Hors-serie N° 211+Décembre 2023 / 25i Investir pour alléger sa fiscalité ig PouR qui? Tous Durée Gans Niven DERISQUE Moderé DISPONIBILTE Lage SOUMIS AU PLAFOND DES NICHES FISCALES Q Seon ls simula tions le disposi LocAvantages santee EE ‘ceuxdontle taux marginal inp tion (TMi) est levé (@ partir de30%). Avec Loc’Avantages, louez moins cher et gagnez plus uccesseur du dispositif « Louer abordable » (ou Cosse) depuis mars 2022, Loc'Avantages s’applique aux logements loués dans le cadre d'une convention conclue avec I'Agence nationale de habitat (Anah). L/avantage fiscal prend désormais la forme d'une réduction d'impot, et non plus d’une deduction forfaitaire. Vous devez louer un logement non meublé a titre de résidence principale a des personnes aux ressources limitées, en pratiquant un loyer inférieur auprix dumarehé pendantau moinséans. Plus la décote sur le loyer est forte, plus le taux de la reduction d'impot est impor- tant, Ce mécanisme offre une dimension solidaire non négligeable. La fin de Loc’Avantages est program- mée le 31 décembre 2024, mais une éva- luation doit étre remise au Parlement d'ici 1a, pour décider d'une éventuelle prolon- gation dudispositif, SURTOUT INTERESSANT DANS LEPARC ANCIEN Tous les logements, neufs ou anciens, quelle quesoitleurdate d'acquisition, sonteligibles au régime Loc’Avantages. Vous n’etes done pasobligéd'investirpouren profiter.Laloca- tion peut porter sur un logement dont vous étes déja propriétaire, Le dispositi s'appli- que sur Fensemble du territoire (metropole et départements doutre-mer). En pratique, il intéresse surtout les détenteurs de loge- ments anciens. Avant de vous engager, vous devez effectuer unesimulation en ligne surle site de 'Anah (voir ci-aprés). Elle vous per mettra de connaitre les loyers, avantages fiscaux et plafonds de ressources, selon adresse etla surface dulogement. Une convention avec l'Agence nationale de habitat Vous devez signer une convention avec TAnah et choisir un niveau de convention- nement:intermédiaire (Loc 1), social (Loc2) ou tréssocial (Loc3), Ce choix influera surle plafond de loyer, le niveau de ressources de votre locataire et le taux de votre réduction d'impot. Créez un compte sur monpro- jetanah.gouvatr. Aprés instruction du dos- sier, vous recevrez la convention a signer et renvoyerau plus tard dansles2 mois quisui- vent la conclusion du bail. Le logement doit étre loué pendant toute la durée de la convention. Si le locataire donne congé, vous devez remetire le bien en location aux memes conditions. Une période d'un an au maximum pour relouer est admise, si vous ne trouvez pas de locataire malgré des recherches actives. Un plafond de loyerarespecter AvecLoc’Avantages, les plafonds (horschar- _ges) nesontpas détermines au niveaunatio- nal, comme pour les autres dispositifs, mais en fonction des loyers réels observés a échelle locale, affectés d'une décote : 15 % en secteur intermédiaire, 30 % en secteur social et 45 % en secteur trés social. Pour 2023 ilsontéte fixésville parvilleparlarrete TREL2236488A du 21.12.2022 (JOdu31). Le loyer se calcule a partir de la surface habitable du logement, majorée de la moi- 26 / Décembre 2023+ Hors-série N°211 +Le Particuliertie de celle des annexes (dans a limite de 8 m2), Comme avec le Pinel et le Denor- mandie, les plafonds de loyer sont affectés Gun coefficient multiplicateur qui tient compte de la superficie du logement. Cela permet de louer plus cher les petits appar- tements et de minorer les loyers des gran- des surfaces. Le calcul est le suivant : pla- fond de loyer x [0,7 + 19/superficie du logement]. Le coefficient multiplicateur estlimitéa 1,2. Les locataires doivent avoir des ressources limitées Les plafonds de ressources a respecter dépendent de la composition du foyer du locataire, dela zone ovest situéle logement et du niveau de conventionnement choisi. Le revenu fiscal de référence (RFR) du loca- taire pour l'année N-2 (ouN-1 en cas de changement de situation) le détermine. En secteur intermédiaire (Loc 1), les plafonds sont identiques & ceux du Pinel (voir le tableau p. 32). En secteurs social (Loc 2) et trés social (Loc 3), ils figurent dans les tableaux ci-dessous et p. 28. En cours de PLAFONDS DE RESSOURCES DU LO location les ressources des locataires peu- ventaugmentersansquecelaneremetteen cause rapplication du dispositit. Vous ne pouvez pas louer 4 un membre devotre famille (ascendantou descendant) oude votre foyer fiscal. Silebien appartient A une societé (une societe civile immobi- ligre, par exemple), la location a un associé, aun de sesascendants ou descendants ou Aun membre de son foyer fiscal n'est pas possible. La location ne peut pas étre conclue avec un locataire en place, sauf a Voccasion durenouvellement deson bail. gg UNE REDUCTION D'IMPOT «ALACARTE» Loc’Avantages permet de bénéficier d'une réduction d'imp6t dont le taux varie selon leniveau de conventionnementchoisi (voir letableau p.28). Elles'impute chaqueannée sur l'impét sur le revenu de votre foyer fis- cal, compterde la date de prise d'effetde la convention, Sile logement est détenu par une société ouen indivision, chaque associé ou indivisaire bénéficie de la reduction d'impor, selon sa quote-part dans les eee ae eos) EN SECTEUR SOCIAL (LOC 2) SIGNE EN 2023 © ed CST i eC Personne seule | 30681 € coy Pare Ui 30641 € peat = Peet Creu 24505€ ete 24975 € arte Couple® 45798€ © 45 79BE ‘33 354€ 32726€ BO018E Personne seule ou couple : Tree ntperonnescnarge SOOSE | $5050€ 40109€ | 39355€ | 360586 2 personnes a charge TIGI7E © G5942€ 48 422 € 47511 € 43 579€ w3personnesacharge »«85281€ | 73062€ — 56962E : SH8D1E | 51265E «A personnes charge 95967€ | 87847 _ GAIDBE | G2990E | S777BE Majoration parpersonned 1a S = a aerate 10G94E | 49789€ +7162 | +7028E 6405 € (Ressources annus dslocatae pour Tanne N-2, sau exceptions (2) Mar pasé cu concubins Les plafonds ‘de loyer mensuel pourles AUSTG ont fxesen2023 a1112¢m* (secteur intermé- diaire), 8,45 €/m? (secteur social) et 6,59 €/m’ (sec- ‘teurtrés social). LeParticulier «Hors-serie N° 211 +Décembre 2023 / 27i Investir pour alléger sa fiscalité PLAFONDS DE RESSOURCES DU LOCATAIRE POUR UN BAIL LOC'AVANTAGES siete Va (ele Rcd Pred teat er ae aaa rt a) ea beeper CO eed ine a erg eee OL Personne seule WRS2E | 16852€ | 15735€ | 15478E | 12362€ Couple”! 4B 274B80E | 2OUISE _ 196I7E _ IBOLIE Personne seule ou couple : : aveceipersonnescherge _ S6021€ | 33031€ | 24065 | 25613E | 216306 2 personnes a charge BOGE | 36466€ | 267I7E | 26IE . 24100€ s3personnesacharge -«46906€ | 42935€ | 31531€ | 30742€ 28198E .4 personnes & charge S27H2€ | 4B516€ | 35509€ | 34645€ | SI77BE ‘Majoration par personne | , . ‘ ‘ ici eran SRBDE | 45H | 13958 | +5 865E 3548€ (fessoures anetes du catarepourTannéeN-2, sau exceptions (2) Nav pase ou cones seerevenus bruts correspondant a ses droits dans la société ou dans l'indivision, Ala fin de la convention, l'avantage continuera de s‘appliquer jusqu’a la date du renouvellement ou de la reconduction du bail en cours, tant que le méme loca~ taire restera en place et que les conditions du dispositif seront respectées. Attention, la réduction d'impot est soumise au pla- fonnement global des niches fiscales. Lintermédiation locative majore l'avantage Le dispositif s‘applique aussi aux loge- ments donnés en mandat de gestion oven location a un organisme d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale public ou privé agrée. Le logement devra héberger des personnes défavorisées (il sera loué, sous-loué ou mis a disposition). Vorganisme ne doit cependant fournir eee neo ad aucune prestation hoteliére ou parahote- lire. Cette location « solidaire » majore le taux dela réduetion d'impot. Les loyers sontimposés comme des revenus fonciers Le logement doit etre loué non meublé, a titre de résidence principale, selon la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation. Les loyerssontimposables danslacatégorie des revenus fonciers, mais vous ne pouvez pas bénéficier du régime microfoncier. L’année de option pour Loc’Avantages, joignez a votre declaration une copie de la convention signée, du bail et de avis d'imposition du locataire. En cas de location solidaire,ajoutezlacopiedubail concluavee Vorganisme intermédiaire et de l'avis imposition dela personne hébergee. Sivousne respectez pasles engagements (rupture de la location, vente du bien, etc.) lesavantagesseront repris, saufen cas d'invalidité, de licenciement 1: intermedi ou de déces du contribuable, de Comventonrement Sue "“Ieeatve” —_sonconjointou prtenaitede pacs Secteurintermédiaire 359 0% soumisaimpositioncommune.Le acd) transfertdu domicile fiscal horsde Sectew socal oc) 35% 40% France ne remet pas la réduction Secteur trés social Loc3) aes 65% d'impéten cause. mm 28 / Décembre 2023eHors-série N°211 +LeParticulierLe dispositif Pinel ferme ses portes fin 2024 rogrammé pour s‘arréter fin 2024, le dispositif d'investissement loca- tif Pinel ne sera pas reconduit. Dansun rapport du 19 juillet 2025, la commission des finances de 'Assemblée nationale a jugé son coat trop élevé au vu de son efficacité. Principal grief, 'incita- tion fiscale prime sur la rentabilité de Yopération, avec des prix d’achat large- ment surévalués par les promoteurs, sur tout dans les zones en forte demande. Lobjectif de développer une offre de loge- ment intermédiaire n'est pas non plus atteint, puisque moins de 10 % de la réduc- tion d’impot accordée a V'investisseur se traduitpar une baisse de lover, Faut-il pour autant écarter le Pinel ? Certes, ravantage est réduit en 2023 et plus encore en 2024 (auf pour Vachat d'un logement en «Pinel+ », voir p.34), mais la carotte fiscale n’est pas le seul argument en faveur de Vimmobilier locatif. LES CLES POUR REUSSIR SON INVESTISSEMENT Le Pinel permet d’investir dans limmobi- lier neufen bénéficiant d'une intéressante reduction d'impot étalée sur 6 ou 9 ans {avec une prolongation possible jusqu’a 12ans). Vous devez louer le logement non meublé, a titre de résidence principale et 8 un loyer plafonné. Les ressources des loca- taires sont aussi plafonnées. Avant de s‘engager dans une telle opération, le potentiel locatif de la zone, les niveaux de oyers pratiqués, l'emplacement et la qua- lité du bien doivent étre examinés avec soin. Veillez aussia ne pas surpayer votre logement. Liavantage fiscal ne doit pas etre intégré dans le prix! Desloyers proches de ceux du marché Le Pinel est réservé aux zones tendues (Abis, Aet B1, voir p.30), 12 ott ]a demande locative excede offre de logements. La réduction d'impdt permet notamment de compenser le manque a gagner sur les loyers, plafonnés 2 un niveau inférieur d'environ 20 % aux prix du marché. Mais, en réalité, dans de nombreuses zones éligi- blesau dispositif les loyers sontidentiques Aceuxdumarché. Attention au prix du bien Pourquel'investissementsoitrentabledans la durée, il faut pouvoir compter sur une plus-valuea la revente.Or, leslogementsdes programmes Pinel sont plus chers d’envi- ron 30 % que les appartements anciens, Ne surpayez pas votre achat, au risque de réali- ser une moins-value, surtoutsi vous vendez au boutde 609 ans seulement. Le choix de l'emplacement est crucial Comme pour tout achat immobilier, Vemplacementestlaclé delaréussitedevotre investissement. Si vous comptez phus sur le rendementlocatifquesurlaplus-value,p legiez une ville petite ou moyenne avec une forte demande et des prix accessibles. Préfé- rez les quartiers cotés pour un investisse- ment patrimonial, qui prendra de la vee iF POUR QUI? Tous DurEE 6ansuminimum ‘NIVEAU DE RISQUE Moderé pispoMBuLTE large SOUMIS AU PLAFOND (DES WICHES FISCALES e pV TE Tye deuros Cee Pei ert) paras te Cd Toe rere pen ees and eta LeParticulier «Hors-serie N° 211 +sDécembre 2023 / 29i Investir pour alléger sa fiscalité ame aacheverou rehab un logement dja consti. es peu wtiise Hacte supplant par un disposi spect que, le Denorman- die (voirp. 36). ‘se valeur avec le temps. La rentabilité sera moinsimportante, mais vousréduirez es is- quesde moins-value etdevacance locative. Bien mesurer la rentabilité del’opération Etudiez le marche local. Privilegiez les villes dynamiques, en croissance démographique etavecdesprojetsd’aménagements publics. ‘Meme surun marché porteur,certainstypes de biens peuvent étre trop nombreux et standardisés. Voyez quelle surface se loue facilementet le niveau des loyers,en tenant compte des régles de plafonnement ou d'encadrement des loyers dans les zones en tension locative. En général, le rendement brutd'un Pinelvariede3.a4 %.Pourestimer la rentabilité nette de 'operation, il faut aussi tenir compte des frais et charges, des intérets du prét immobilier, ainsi que du taux d'occupation du bien, en intégrant la vacance locative entre deux occupants. LES ACHATS ELIGIBLES AU PINEL Le Pinel vise & soutenir la construction de logements en vue du développement du parclocatifprive. Ilfautréunircertains crite- Fes pouravoiraccésace régime. Le logement doit étre neuf Lopération doit done portersur: Vachat d'un logement sur plan, appelé oventeen 'étatfutur d’achévernent (Vela). La majorite des investissements en Pinel se fontsous cette forme; «Vachatd'un logementneufdeja construit (etachevé), qui n'a jamais été habite ni uti- lise sous quelque forme que cesoit; «la construction d'un logement situé dans un batiment d'habitation collectif (le régime Pinel ne s'applique plus pour la construction d'une maison individuelle depuis 2021). Notez qu'un bien achetéen Véfadoitétre achevé dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l'acte d’achat notarie. Si vous faites construire, ledélai est de30 mois aprés obtention du permis de construire. Il doit se situer en zone tendue Il n'est pas possible d'investir en Pinel n'importeot. Leszoneséligiblessontidenti- fiées par les pouvoirs publics comme étant en tension locative, avec un déséquilibre important entre offre et demande locative, entrainant des difficultés d’acces au loge- ment dans les communes concernées. En métropole, il s‘agit des communes situées dans les zones A bis, A et B1 (voir p. 35). Le zonage a été fixé par un arrété du 1* aout 2014 /O du 6), modifié a plusieurs reprises, et en dernier lieu par un arrété du 2 octobre 2025 (JO du 3). En pratique, les investissements sont principalement concentrés dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Bordeaux ou Montpellier), ainsi que sur les cétes méditerranéenne et atlantique. LePinel s'applique aussi dans les commu- nes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de sites de défense (CRDS), ou quia été couvert par un CRDS dans les8 ans précédantT'achat. Cette mesure vise a encourager la construction de Jogements neuf dans des communes od des sites de défense ont été deétruits, quelle que soit la zone (A bis, A, B1, B2 ou C) dans laquelle elles sont classees. Le Pinel breton est une expérimentation menée dans la région depuis avril 2020. Le préfet détermine les communes ou parties de communes les plus tendues, seules éligi- bles au dispositf. Il fixe également les pla- fonds de loyers et de ressources dans les 58 communes concernées. En outre-mer, le Pinels‘appliquedans les départements (Guadeloupe, Guyane, Mar- 30 / Décembre 2023+ Hors-série N°211 +LeParticuliertinique, Mayotte, Reunion) etles collectivi- tés (Nouvelle-Calédonie, Polynésie fran- aise, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Mique- Ion, fles Wallis et Futuna). Ces dernieres peuvent décider d'écarter son application de leur territoire. Le Pinel ne s'applique pas aSaint- Barthélemy. Une performance énergétique minimale est requise Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique minimal, qui dif- fereselon anaturedubienetsalocalisation, En métropole, un logement acquis neuf, en Véfa, ou que vous faites construire, dont la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1* janvier 2022, doit res- pecter la norme RE 2020 Po (arrété LOGL2107359Adu 4.8.2021).Sila demande de des permis est antérieure & 2022, Ja construction doit respecter la norme RT 2012. Pour un investisse- ment en 2023 ou 2024, le logement doit répondre a des critéres environnementaux supplémentaires pour profiter de la réduc- tion d'impota taux plein (voir p.34).. Un niveau de performance énergétique globale est également exigé pour les loge- UNE LOCATION Corsi 3 Pee heed eee Bromiese. Pree aera Pes fonds de loyer ieee ments situes dans les départements et col- lectivités d’outre-mer, saufpour un investis- sement réalisé a Mayotte. QUI PEUT BENEFICIER DE LA REDUCTION? Un investissement Pinel peut étre realise par un particulier ou une société non sou- mise a 'impot sur les sociétés (une société civile immobiliére — SCI), ou a travers la souscription de certaines sociétés civilesde placementimmobilier (SCP! —voir p. 40). Le dispositif est réservé aux contribua- bles fiscalement domiciliés en France (métropoleetoutre-mer). Depuis 2019, ilest possible de transfé- rer postérieurement son domicile fiscal a rétranger, sans que cela ne remette en cause l'avantage pour la durée de l'engagement restant a courir. Seuls les logements et locaux acquis a titre onéreux bénéficient de la réduction d'impot. L’apport d'un immeuble par un associé a une SCI permet aussi d'y accéder. En revanche, les biens recus a titre gratuit, par donation ou succession, sont exclus, Le Pinelnes'applique pas, non plus, aux titulai- tes de droits de propriété démembrés ees Ne risquez pas la remise en cause de l'avantage fiscal prenezuun engagement ferme is-a-vis dufisc, urlequel i fest pas possible de revenir. i vous cessez de louer, vendez ou donnez le logement pendant cette période, vous renonceza la réduction dimpot pourla durée restant courir.Pire, vous devrez également rembourser Vavantage deja percu. Il existe toute- E: optant pour le Pinel, vous fois des exceptions qui permettent cde mettre fin au dispositif de maniere anticipée :licenciement, décés ou invaldité d'un membre «d'un couple soumis 3 imposition ‘commune. Par exemple, en cas de déces d'un époux ou partenaire de pacs, le survivant attributaire du logement aa possibilité de deman- der au fiscla reprise du dispositif a son profit, dans les mémes condi- tions et selon les mémes modalités que le défunt, pourla durée de engagement restant 3 courira la date du décés. Et ce, méme sil hérite uniquement de 'usufruit du loge- ‘ment. De méme, en cas de divorce, ‘attributaire du bien peut demander la reprise du dispositif&son profit (BOI-IR-RIC-360-20-10, § 60). LeParticulier «Hors-série N° 21 1 +Decembre 2023 / 34i Investir pour alléger sa fiscalité appréciéesau regard de ses seuls autitrede'année dereference (Ce21.11.07, n° 295949). eu Og Ceo Personne seule Couple'® Personne seule ou couple ses entre un usufruitier et un nu-proprié- taire, saufen cas de décés d'un conjoint ou partenaire de pacs et de reprise des engage- ments par le survivant. Pour un achat en indivision, chaque indivisaire peut bénéfi- cier du Pinel a hauteur de sa quote-part, si tous ‘engagentconjointementa louer dans lesconditions du dispositif. meg UN ENGAGEMENT DE A OCATION ARESPECTER Vous devez prendre lengagement, vis-a-vis du fisc, de louer le logement non meublé, a titre d'habitation principale du locataire, pendant6ou9 ans. Le loyer exigible est pla- fonné, ainsi que les ressources du locataire a son entrée dans les locaux. Au terme de la durée convenue de location, vouspourrez la prolonger jusqu’a 12 ans ou récupérer le bien pour 'occuperou le vendre. Loccupantnedoitpasétreunmembrede votre foyer fiscal. Sous cette réserve, il est possible de louer a un enfant (ou n’importe que! descendant ou ascendant). Il est aussi possible de louer a un organisme privé Gociété, association..) ou public (Frat, col- PINEL, DENORMANDIE ET LOCAVANTAGES PLAFONDS DE RESSOURCES POUR UN Pour re ea cyrus Zone cy 41855€ 62555€ 41855€ | 62555 | 45558€ PO arent re 4115 €! S0704E an001€ | lectivité locale..), qui mettra le bien en sous- location non meublée.Pourunlogementen SCI, le locataire ne doit pas etre l'un de ses associés, ni un membre deson foyer fiscal. Le point de départ dela location Lrengagementde6 ou9ansdemarrealaprise d'effet du premier bail, qui doit intervenir dans les 12 mois suivant fachat ou Tacheve- ment de la construction. Sile locataire part durant cette période, il faut remettre le bien en location dans les meilleurs délais, sous peine de perdre lesavantages fiscaux. Le plafond de loyer Idoit etre respecte a entrée du locataire et durant engagement de location, y compris A chaque revalorisation annuelle. Le loyer maximal dépend dela surface et de lalocali- sation du bien. Pour un bail conclu ou renouvelé en 2023, les plafonds mensuels (hors charges), avant correctif, sont fixés a: +18,25 €/m*en zoneA bis; +13,56 €/m?en zone A; + 10,93 €/m?en zone B1 ; 9,50 €/m?en zones B2 etC; EN SECTEUR INTERMEDIAIRE BAIL SIGNE EN 2023 eT em ce Nouvelle-Calédonie, (eiieagt tac) 32872€ 43896 € CS cenit 50338 € 40516€ eer eemcceschorce 82002 T5194 54785€ 49307€ «48722 52788€ += 2personnes i charge S7904€ | 90070€ | 66139€! 59526€! 58818E 63727€ s-Bpersonnesacharge «1164876 106627€ 77805€ 70025€ 69192€ 74366 € 4 personnes a charge 131078 € 7E917€: «77978 € 84485 € sereecuraiementane | *14603€ “seane! —+8704€ +9429€ (1) Pour le dispositif Loca ges on secteur intermediaire, les tondsdoreavcusen outecetcont oan te lsooeB (2) Ressources annuclies: ulocatare delanne N-2, exceptions. (3) Guyane, Guadeloupe La Reuron, Martinique, Mayotte (4) Mai pasé ou concubins 32/ Décembre 2023+ Hors-série N°211 +LeParticulier+ 11,19 €/m? dans les departements outre mer, & Saint-Martin et Saint-Pierre- et- Miquelon; + 15,56 €/m? en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie francaise eta Wallis-et-Futuna. Pour calculer le loyer plafonné, vous devez prendre en compte la surface habita- ble du logement, majorée de la moitié de celle des annexes (terrasse, cave, vérand: retenue dansla limite de 8 m?, On ne comp- tabilise pas les parties dont la hauteur est inférieure a 1,80 m. Les garages et emplace~ ments de stationnementsont exclus du cal- cul ela surface. En outre-mer, la surface des varangues (vérandas) est retenue dans la limite maximale de 14 m2. Le coefficient muttiplicateur. Le plafond de loyer est affecté d'un coefficient multipli- cateur en fonction de la superficie du loge- ment. II permet de louer plus cher les petits appartements et de minorer les loyers pla- fonds des grandes surfaces, afin d’encoura- gerlesinvestisseursase tournerverslespeti- tes surfaces. Le coefficient multiplicateurest gal a [0,7 + (19/superficie du logement]. 11 estplafonnea 1,2 Exemple Pour la location en 2023 d’un stu- dio de 25 m? a Nice, le loyer mensuel (hors charges) théoriquement exigible est de 339 € (25x 13,56 €). Ce plafond doit étre multipli¢ Par un coefficient de 1,46 [0,7 + (19/25 m%)], plafonné a 1,2. Soit un loyer majoré égal a 406,80 € (339 x 1,2). Les plafonds de loyer peuvent aussi étre réduits pararrété préfectoral, afin d'adapter leur niveau aux particularités des marchés locaux. Un droitdontlespréfersn’ont toute- fois jamais fait usage. Les ressources dulocataire Elles ne doivent pas depasser un plafond, variable selon la composition du foyer du locataire et la zone ott est situé le logement (voir le tableau p. 32). Ce plafond doit étre Une imposition en revenus fonciers I loyers d'une loca- les 70% restants s'ajoutant APinel sont impo- vos autres revenus. entantquereve- _Sivousrelever du régime nus fonciers. Si vous réel, déclarez ensemble relevezdumicrofoncier de vosrevenus et de vos (revenusn'excédant pas charges sur une déclaration 15000 €paran), indiquez de revenus fonciers ‘vos recettes brutes sur nn? 2044 (oun? 2044 votre déclarationdiensem- _spéciale).Le résultat, bledesrevenusn? 2042. _positif ou négatif, sera lisbénéficient d'un abatte- _reporte sur votre déclara- ment pour charges de 30%, tion ensemble, respecté lors de la conclusion du bail initial et lors d'un changement de locataire. En cours de bail, les ressources du locataire en place peuvent augmenter sans que cela ne remette en cause Fapplication du dispositif. Les ressources prendre en compte cor- respondent, en prineipe, au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire. Il figure sur son Q avisd'imposition de ravant-demiere année précédant la signature du bail (N -2). Soit, pour un bail conclu en 2023, les revenus de dont yous devez 2021 figurantsur!'avis d'imposition recuen _bénéficler chaque 2022. Si ses ressources ont baissé depuis recs cette date,retenezcellesdeV'annéeN-t.Les EENTmaESUn concubins sont considérés comme un cou- compte de 60% ple pour 'appréciation des ressources, Geslemnets defen ‘vier, puisle solde COMMENTFONCTIONNE | “**"™"* LA REDUCTION D'IMPOT ? Le Pinel prend la forme d'une reduction d'impot sur le revenu, calculée dés le départ, surle prix de revient de linvestis- sement. Pour un bien acquis neuf ou en Vefa, il s'agit du prix d'achat, frais com- pris. Le prix retenuest plafonné a5 500 €/ mz et, globalement, 8 300 000 € par an et par foyer fiscal. Chaque foyer peut réali- ser, au plus, deux investissements en Pinel par an. L'avantage fiscal oe» LeParticulier «Hors-serie N° 211 +Décembre 2023 / 33i Investir pour alléger sa fiscalité eran neces es see stimpute chaque année surlimpotdu foyer durant 6, 9 ou 12 ans. Le Pinel fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement global des niches fiscales. Un taux de réduction d'impét revu ala baisse Lavantage fiscal dépend de la durée de engagement initial de location (6 0u9.ans) et de son éventuelle prolongation (jusqu’a 12ans) ainsi que dela datede'achat.Silest effectué en 2023, la réduction d'impot est de SAC 10,5 % sur6ans, 15 % sur GLa §69anset 17,5 % suri2ans. Le taux est réduit pour "un investissement réa- "lise en 2024. Le taux de * réduction applicable avant 2025 peut étretou- tefois maintenu sous conditions (voir ci-contre le Pinel+). Le pointde depart dela réduction d'impot correspond fannée de achat, oudel'ache- vementdubiensielleest postétieure.Sivous investissez en 2025, vous en bénéficiez des 2024, pour imposition des revenus de 2023. Laréductionestdéduitedevotreimporsurle revenu calculé c’aprés le baréme progressif. eae cniam nan! Pere Me ces ede} Eri) Ed Ori) (Ge dep du pede consrure (2) Por unlogarert labia Pinas vor inte Seatelns ir ediion par neessenes abt an qu stp La fraction qui ne peut étre imputée au titre d'une année, quand la réduction dépasse votre impot, est perdue. Le Pinel+, intéressant mais cher Laloiprévoitunmaintiendestauxderéduc- tion de 2022 (12, 18et21 %) pourune opéra- tion réalisée en 2023 ou 2024 en «Pinels ». IL estaccardé aux investissements: «dans un quartier prioritaire de la poli que de la ville, dont la liste figure dans les décretsn® 2014-1750 (métropole) etn? 2014- 1751 (outre-mer) du 50 décembre 201. + ou dans un logement présentant un niveau élevé de qualité et des performances énergétiques et environnementales supe- rieures la réglementation en vigueur,fixés parle décret n° 2022-584 du 17 mars 2022. Pour prétendre a un niveau de quali élevé, le logement doitavoirun minimum de surface habitable et d’espace extérieur priva- tif (voir le tableau ci-contre), et offrir deux orientationsdifférentess'ls‘agitd’un3 pigces et plus. Il doit repondre aux exigences de la normeenvironnementale RE 2020 quientre- ront en application en 2025 (plus contrai- gnantes que celles de la RE 2020 en vigueur). En outre, les biens acquis neufs en 2024 d vent atteindre la classe A du diagnostic de performance énergetique (DPE). Par excep- tion, un logement acheté en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été demande avant 2022, doit respecter les critéres envi- ronnementaux du label E+C- (énergie po tive et reduction carbone) utilise pour pré -gurer la RE 2020, etatteindre Fétiquette A du DPE, Plus confortables et plus performants énergétiquement, les logements éligibles au Pinel sonten pratique plus chersal'achat. Les justificatifs a fournir Loption pour le Pinel ne s'effectue pas lors de linvestissement. Elle doit étre exercée Pannée qui suit lacquisition ou 'achéve- 34 / Décembre 2023+ Hors-série N°211 +Le Particulierment du logement, si elle est postérieure. ‘Vous devez vous engager a louer pendant 60u9ans,danslesconditions du dispositif, au moyen du formulaire n° 2044 EB dispo- nible sur impots.gouv.fr, et d'une note conforme au modele établi par le fise (BOF LETTRE-000013).. ‘Vous devez fournir une copie du bailet de Tavis d'imposition du locataire, D'autres pieces peuvent aussi vous étre demandées. Sile logement appartient a une société, c’est aeelle d'exercer option pour le Pinel. Eten tant qu‘associe, vous devez vous engager & conserver vos parts pendant la durée de engagement de location pris parla société, Auterme del'engagement de 6 ou9ans, si vous souhaitez le proroger de 3 ans, vous devrez renouveler option vis-a-vis du fise. Pour déclarer votre investissement, dans votre déclaration en ligne, a la rubrique « Charges », cochez la case « Investissements loeatifs». Lannée de Foption pour le Pinel, indiquez le prix de revient de l'achat dans la ‘case correspondantaladuréeinitialechoisie. Lesannéessuivantes, reportez 1/6°0u 1/9 de laréduction dimpotcalculée parle fisc, mm La loi Pinel classe les villes en cing zones [stzttnte etctenupt ens partes en fonction riven de tensor du marc loca local Les zones terminent les niveaux de loyers que vous pouvez pratiquer et les plafonds de ressources de vos locatares, La zone A bis conceme Paris ‘et 76 communes des Hauts-de- Seine (92), de la Seine-Saint-Denis. (93), du Val-de-Mame (94), des ‘Yelines (78), etla ville PEnghien- les-Bains dans le Val-d Oise (95). La zone A egroupe des grandes villes et agglomérations dontle marché lcatif est tendu (Annecy, Bordeaux, Lille, Lyon, Marseile Montpele, Nice, Toulouse.) ainsi que les viles dile-de-France horsdela zone ‘Abis (quelques communes deEssonne et du Val-d Oise sont enone B1). Lazone Blest composee des autres ‘grandes ville Le prx defimmobitier yest moins élevé quenzone A ltsagit de Chambery, Dijon, Grenoble, Nantes, Nimes, Reims, Rennes ou Valence, pat exemple. Lazone B2 ressembleles vies moyennes tees 4quelNarbonne ou Saint-Etienne, Poly LazoneC comespond au reste de la France et est plus lgible la oi Pinel, LeParticulier +Hors-série N° 211 +Décembre 2023/35i Investir pour alléger sa fiscalité >Repéres LARRET DU REGIME DENORMANDIE ? Extension du dispositif Pinel (voir p. 29) dont il partage de nombreuses caractéristiques, ce régime consiste a réaliser d'importants travaux de rénovation d'un logement vétuste, en vue de sa location. En contrepartie, vous profitez d'une réduction d'impét. Il devait prendre fin en 2023, mais le projet de loi de finances pour 2024 prévoit de le proroger d'un an. TION D'IM ‘Leben doit étre situé dans une com- mune labellsée « Coeur de ville » ou faisant Fobjet dune opération de revi- talisation du territoire (ORT). «ll faut acheter en vue de sa rénova- tion ou son améfioration. Le régine peut s'appliquer & acquisition dun logement deja rénove, amélioré ou ‘ransformé en habitation, & condition ‘quill rait pas été utilisé ou occupe depuis acheverent des travaux «Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix achat (majoré des ‘frais d acquisition) et étre facturés par tune entreprise ‘Lelogement doitrespecter un niveau de performance énergétique apres travaux permettant, soit de baer la consommation d'énergie primaire du batiment de 30 % (20 % en copro- priété), soit d'améliorer sa perfor- mance énergétique. Apres travaux. la «+ Vous devez respecter le délai de 2 ans pour achever les travaux. Par exemple, pour un investissement éligble au Denormandle réalisé en 2023, es travaux doivent tre terminés au plus tard ‘en 2025. option pour le dispositif sera prise au printemps 2026. Ensuite faudra louer le logement rehabilité et le laisser en location pendant au moins 6 ou 9 ans. «Vous étes tenu de maintenirla location pour éviterla reprise desavanta- ges fiscaux. Maleré arrét du Denormandie la fin de l'année, il faut aller au ‘terme de engagement de location dens les conditions du dispositit. Non seule ment pour continuer a bénéficier de 'avantage fiscal, mais aussi pour éviter la remise en cause de ceux obtenus (les consequences, en cas de rupture de enga- ‘gement, sontidentiques celles du Pinel, voir encadrép. 31). sox consommation en énergie primaire du logement doit étre inférieure & 331 KWh/m? paran. + Ala fin des travaux, le logement doit étre loue non meuble, a titre de résidence principale du locataire, pen- dant 6 ou 8 ans (avec une prorogation possible jusqu’ 12 an)

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