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Dalloz jurisprudence CA Versailles CH. 01 SECT.

02 10 janvier 2006 n 04/04812

Texte intgral : CA VersaillesCH. 01 SECT. 0210 janvier 2006N 04/04812

Rpublique franaise
Au nom du peuple franais
COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1re chambre 2me section ARRET N CONTRADICTOIRE DU 10 JANVIER 2006 R. G. N 04/04812 AFFAIRE : Ali B. H. ... C/ Socit FRANCE SURFACES Dcision dfre la cour : Jugement rendu ( e) le 27 Avril 2004 par le Tribunal d'Instance de CLICHY N Chambre : N Section : 1

N RG : 57/04 Expditions excutoires Expditions Copies dlivres le : : SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX JANVIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Ali B. H. n en MA INSILEN N TAGOUT ... ... reprsent par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N du dossier 20040848 assist de Me Marie JEANMONOD PELON (avocat au barreau de PARIS) Madame Fatima H. pouse H. ... ... reprsente par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N du dossier 20040848 assist de Me Marie JEANMONOD PELON (avocat au barreau de PARIS) (bnficient d'une aide juridictionnelle Partielle numro 2004/7968 du 22/09/2004 accorde par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTS **************** Socit FRANCE SURFACES prise en la personne de ses reprsentants lgaux, domicilis en cette qualit audit sige 59 rue Ampre 75017 PARIS 2

reprsente par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD - N du dossier 0440176 assist de Me Jean Philippe TOUATI (avocat au barreau de PARIS) INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procdure civile, l'affaire a t dbattue l'audience publique du 10 Novembre 2005 les avocats des parties ne s'y tant pas opposs, devant Monsieur Charles LONNE, Prsident charg du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le dlibr de la cour, compose de : Monsieur Charles LONNE, Prsident, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, Mme Annie DABOSVILLE, Conseiller, Greffier, lors des dbats : Madame Natacha BOURGUEIL FAITS ET PROCEDURE, Par jugement rput contradictoire du 27 avril 2004 le tribunal d'instance de Clichy a valid le cong dlivr Monsieur et Madame H. par la Socit FRANCE SURFACES avec effet au 1er janvier 2004; ordonn aux locataires de librer les lieux dans les deux mois du commandement qui leur sera dlivr faute de quoi il sera procd leur expulsion et l'vacuation de leur mobilier dans les conditions prvues par la loi 91-650 du 9 juillet 1991 si ncessaire avec l'assistance de la force publique; condamn Monsieur et Madame H. payer la Socit FRANCE SURFACES une indemnit mensuelle d'occupation d'un montant quivalent au loyer contractuel major des charges locatives rglementaires compter du 1er janvier 2004 et jusqu' la libration effective du logement; ordonn l'excution provisoire; condamn Monsieur et Madame H. verser la Socit FRANCE SURFACES 500 au titre de l'article 700 du NCPC ainsi qu'en tous les dpens; Monsieur et Madame H. ont rgulirement interjet appel de cette dcision le 24 juin 2004 et dans leurs dernires critures du 3 octobre 2005 demandent la cour de: - constater que le bail souscrit le 23 dcembre 1994 et le cong dlivr en vertu de ce bail sont nuls et sans effet et en consquence, - titre principal, infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris; - titre subsidiaire, en cas de confirmation, leur octroyer les plus larges dlais afin de quitter les lieux; Ajoutant, - dire recevables les demandes reconventionnelles qu'ils ont formules pour la premire fois en appel; Vu l'enrichissement sans cause, - condamner la Socit FRANCE SURFACES qui vient aux droits et obligations des consorts L. payer Monsieur H. la somme de 7.622,45 titre de dommages et intrts reprsentant 3

le montant de l'indemnit laquelle il a renonc en signant un bail nul du fait du bailleur; condamner la Socit FRANCE SURFACES payer aux poux H. la somme de 8.000 titre de dommages et intrts en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989; - la condamner leur payer galement la somme de 374,05 arrte au 1er janvier 2005 en remboursement des sommes injustement perues au titre de la rvaluation des loyers et des avis d'chances ainsi que 279,35 au titre des charges factures sans justification ni rgularisation annuelle; - en tout tat de cause, condamner la Socit FRANCE SURFACES payer aux poux H. la somme de 2.000 en application de l'article 700 du NCPC en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dpens; Au soutien de leur recours ils font essentiellement valoir : - que le bail ne mentionne pas le nom complet des bailleurs puisqu'il n'est indiqu que " les consorts L."; que le domicile du bailleur n'est pas non plus mentionn; - que le cong ne prcise pas la superficie des locaux donns bail ce qui ne leur a pas permis d'apprcier le caractre quilibr de l'offre faite; - qu'en considration de leur bonne foi et de leur situation financire ils doivent pouvoir bnficier d'un dlai de trois ans pour quitter les lieux; - que leurs demandes reconventionnelles de dommages et intrts sont recevables en application de l'article 7O du NCPC puisqu'elles se rattachent aux prtentions originaires par un lien suffisant; - que Monsieur H. est fond demander la condamnation de la Socit FRANCE SURFACES, venant aux droits des consorts L., lui payer la somme de 7.622,45 de dommages et intrts qui reprsente le montant de l'indemnit laquelle il a renonc en signant un bail qui est nul du fait du bailleur; - que Monsieur et Madame H. sont en outre bien fonds solliciter 8.000 de dommages et intrts dans la mesure o le bailleur a failli son obligation de dlivrance faute de dlivrance d'un logement dcent; - que la demande au titre du trop peru sur les loyers et les charges est recevable conformment aux dispositions de l'article 567 du NCPC et justifie puisque s'agissant des loyers la Socit FRANCE SURFACES a appliqu une augmentation suprieure celle que permet la loi et que les provisions sur charges n'ont jamais fait l'objet d'une rgularisation; Dans ses dernires critures dposes le 16 septembre 2005 la Socit FRANCE SURFACES, intime, demande la cour de dclarer irrecevables, voire mal fondes, les demandes des appelants et de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en condamnant ces derniers leur payer la somme de 2.000 sur le fondement de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux dpens; Elle fait valoir en substance : - que le nom des prcdents bailleurs ainsi que celui de leur mandataire et de son adresse figure bien sur le contrat de location; qu'au demeurant, si le bail tait dclar nul, les locataires se retrouveraient ipso facto sans droit ni titre ce qui ne ferait que justifier leur expulsion des lieux lous; - que le cong pour vendre est rgulier au regard des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le prix propos n'tant pas dissuasif; - que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une quelconque fraude leurs droits; 4

- que leur demande de dlais n'est pas fonde dans la mesure o ils ont dj bnfici d'un dlai de procdure qu'ils n'ont pas mis profit pour rechercher un nouveau logement; - que leurs demandes de dommages et intrts sont, d'une part, nouvelles et donc irrecevables en application de l'article 564 du NCPC, mais galement irrecevables en application de l'article 70 du dit code en tant que demandes reconventionnelles n'ayant aucun lien avec l'action en validation du cong pour vendre qu'elle a engage; - qu'il en est de mme des demandes en remboursement de loyers et de charges; L'ordonnance de clture est intervenue le 13 octobre 2005; A l'audience des plaidoiries, l'intime a produit un procs verbal d'expulsion dat du 20 octobre 2005 mentionnant que l'occupant est absent et que l'appartement est abandonn depuis des semaines et dans un trs mauvais tat gnral. L'avocat des appelants a confirm que les locaux avaient bien t repris et qu'il ne sollicitait donc plus de dlais; Le prsident a demand que la nouvelle adresse des Monsieur et Madame H. soit communique en cours de dlibr. A ce jour cette adresse n'a pas t porte la connaissance de la cour. MOTIFS 1 - Sur la nullit du bail souscrit le 23 dcembre 1994 et du cong dlivr le 25 juin 2003 Considrant que les appelants soutiennent que le bail est nul car il ne mentionne comme bailleur que "les consorts L." sans aucune prcision ni de leur nom ni de leur domicile; qu'ils en dduisent que le cong pour vendre est donc galement nul; Mais considrant que si l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne que le contrat de location doit prciser le nom du bailleur et son domicile ainsi que, le cas chant, ceux de son mandataire, force est de relever qu'en l'occurrence les consorts L. avaient un mandataire, en l'occurrence le cabinet Bernard C. domicili 18 rue du Landy Clichy avec lequel Monsieur H. est entr en relation, et qui a sign le contrat en sa qualit de mandataire l'exclusion des bailleurs; Qu'en outre il est constant que le 18 mars 2003 la Socit FRANCE SURFACES a acquis des consorts L. l'immeuble dans lequel se situe les locaux donns bail Monsieur H.; qu'il s'en est suivi depuis cette date un changement de bailleur dont les coordonnes taient connues du locataire; que la Socit FRANCE SURFACES qui s'est pleinement substitue dans tous les droits des consorts L. a donc pu valablement dlivrer Monsieur et Madame H. le cong pour vendre dont s'agit; Considrant, ensuite, s'agissant de la fraude allgue faute d'avoir indiqu dans le cong la superficie des locaux lous objet de la vente, qu'en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 tout cong fond sur la vente du logement doit, peine de nullit, indiquer le prix et les conditions de la vente projete mais que les dispositions de l'article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la coproprit des immeubles btis ne sont pas applicables un tel cong; qu'il ne peut donc tre reproch la Socit FRANCE SURFACES de ne pas avoir indiqu la surface de l'appartement dans le cong litigieux; qu'enfin, les appelants ne dmontrent pas que le prix propos de 28.738 n'tait pas conforme l'tat du march; Considrant, ds lors, que le cong dlivr le 25 juin 2003 doit tre dclar valable et le jugement confirm;

2 - Sur la demande de dlais pour quitter les lieux Considrant que toute demande de ce chef est devenue sans objet en l'tat du dpart des locataires et de la reprise des lieux par la socit bailleresse le 20 octobre 2005; 3 - Sur les demandes de dommages et intrts de Monsieur et Madame H. Considrant, s'agissant de la recevabilit de ces demandes, que l'intime ne peut soutenir qu'il s'agit de demandes nouvelles au sens de l'article 564 du NCPC puisque ce texte prsuppose que la partie laquelle on l'oppose ait comparu ou ait t constitue en premire instance, ce qui n'est pas le cas en l'espce; Considrant par ailleurs, en application de l'article 70 du NCPC que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prtentions originaires par un lien suffisant; Que tel n'est pas le cas en l'espce dans la mesure o, contrairement ce que soutiennent les poux H. , leurs demandes de dommages et intrts fonds sur l'tat du logement lou et sur l'indemnit laquelle Monsieur H. a renonc lors de son entre dans les lieux n'ont aucun lien direct et suffisant avec la demande initiale de la Socit FRANCE SURFACES en validation d'un cong pour vendre; Considrant, ds lors, que ces demandes sont irrecevables; 4 - Sur les sommes rclames par les poux H. au titre des loyers et des charges Considrant que ces demandes sont, en revanche, recevables puisqu'il s'agit d'apurer un compte locatif la date laquelle un bail vient expiration la suite d'un cong; qu'il s'agit l de demandes qui se rattachent aux prtentions originaires par un lien suffisant comme l'exige l'article 70 du NCPC; Considrant, s'agissant des loyers, que les augmentations opres par la Socit FRANCE SURFACES ont dpass ce que la loi et les stipulations du contrat prvoient; qu'en effet l'augmentation annuelle ne peut dpasser la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national du cot de la construction publie par l'INSEE; qu'en outre les augmentations ont t faites le 1er juillet de chaque anne en contradiction avec les dispositions contractuelles qui prvoient une rvaluation au 1er janvier de chaque anne; qu'au vu des pices contradictoirement produites au dbat par les appelants et non combattues par l'intime, il apparat que le loyer principal aurait d tre de 223,66 par trimestre alors qu'il a t factur 268,31 , ce qui reprsente un trop vers de 148,83 pour la priode du 3 mars au 31 dcembre 2003; qu'en 2004 le loyer principal aurait d tre de 228,78 alors qu'il a continu d'tre factur 268,31 , soit un trop peru de 158,12 pour l'anne 2004; Considrant, ds lors, que les appelants sont bien fonds demander le remboursement de la somme de 306,95 au titre de loyers trop pays laquelle il faut ajouter le montant des frais d'avis d'chances qui ont t facturs et qui ne sont pas contractuellement prvus, soit la somme de 67,10 , ce qui fait un total de 374,05 . Considrant, par ailleurs, qu'aucune rgularisation de charges n'a t prsente aux locataires alors que les provisions ont toujours t rgles; que la Socit FRANCE SURFACES ne justifie pas du montant des charges dfinitives qui sont dues comme elle doit le faire annuellement en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989; qu' dfaut de rgularisation les poux H. sont en droit de solliciter une rduction des provisions verses et qu'il convient en consquence de rduire d'un tiers le montant des charges factures et de condamner la Socit FRANCE SURFACES rembourser Monsieur et Madame H. la somme de 186,23 ( soit 558,69 / 3 ); 5 - Sur les demandes accessoires 6

Considrant qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du NCPC; Que les dpens seront supports par Monsieur et Madame H. qui succombent principalement; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf dire que les dispositions relatives l'expulsion de Monsieur et Madame H., et ses consquences, sont devenues sans objet compte tenu du dpart des locataires et de la reprise des lieux par la bailleresse; Dclare irrecevable les demandes reconventionnelles faites par Monsieur et Madame H. titre de dommages et intrts; Reoit les demandes reconventionnelles des appelants faites au titre des loyers et des charges et condamne la Socit FRANCE SURFACES leur rembourser la somme de 374,05 au titre des loyers et des avis d'chances ainsi que 186,23 au titre des charges; Dboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires au prsent dispositif; Condamne Monsieur et Madame H. aux dpens qui seront recouvrs conformment aux dispositions de l'article 699 du NCPC par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD titulaire d'un office d'avou; Arrt prononc et sign par Monsieur Charles LONNE, Prsident et par Madame Natacha BOURGUEIL, Greffier, prsent lors du prononc Le GREFFIER, Le PRESIDENT,

Composition de la juridiction : Monsieur Charles LONNE, SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, SCP Jullien , LECHARNY , ROL et FERTIER, Jean Philippe TOUATI, Marie JEANMONOD PELON Dcision attaque : TI Clichy, Versailles 27 avril 2004

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