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>Enqute
Bureaux :
le march progresse, mais...
Alors que la plupart des marchs immobiliers en France se sont fissurs en 2013, les bureaux lillois affichent une belle progression de 11%. Mais elle s'accompagne de mouvements de fond : des rengociations des baux, une hausse forte du stock de seconde main, et au contraire, l'apparition d'une tension sur le neuf. Et l'mergence de nouvelles offres en priphrie.
ENQUTE RALISE PAR Olivier Ducuing
IONIS BD DE LA LIBERT 2
2 939 m
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5
13 15
INTERIALE IRISIUM 2
1 706 m
Roubaix Tourcoing
3 4 7 1 9 10
9
LA REGION VEROSE 2
2 339 m
Sud mtropole
8
10
SPIE TERENEO 2
2 850 m
AUCHAN HERON 2
1 717 m co121 Mars 2014
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Chmage en hausse, croissance en panne, chute des transactions, absence de confiance et de visibilit chez les acteurs conomiques... Tous les ingrdients auraient du tre runis pour que 2013 soit un trs mauvais cru pour l'immobilier de bureaux mtropolitain. D'ailleurs, ces facteurs ont gnr dans de nombreuses villes ainsi qu'en rgion parisienne un vrai recul comme le montre le bilan ci-dessous. En Ile de France, la chute atteint 25% ! Pourtant Lille, l'anne s'est rvle de trs bonne facture, en progression quantitative de 11% (hors comptes propres). Lyon a encore mieux russi, en pousse de 35%. Mais quatre oprations dans l'anne ont dpass 20.000 m2, ce qui gonfle fortement les statistiques , dcode un analyste. Rien de tel Lille l'an dernier.
Lopration Quatuor (17000 M2) mene par lAdim Nord Picardie sur la zone de lUnion Tourcoing accueillera le nouveau sige rgional de Vinci Construction. 8700 m2 de bureaux sont galement comercialiss.
contestable : sa diversit conomique protge la mtropole de grosses temptes sectorielles. Entre 2008 et 2012, tous les secteurs ont d'ailleurs contribu au march immobilier : les administrations et le monde associatif dominent, avec 15% du total, devant les services aux entreprises (12%), l'informatique (11%), la finance et l'assurance (9%). L'anne passe s'inscrit dans la mme logique, mais avec une prgnance plus grande du public et para-public qui auront consomm plus
Ville
vol. annuelle
Aix-Marseille Bordeaux Grenoble Lille Lyon Montpellier(*) Nantes (*) Rennes (*) Rouen (*) Toulouse (*)
-31% +3% +19% +11% +35% +17% -28% -38% -36% -23%
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2013 est bon , confirme Hugues Laffineur, mais la baisse de prs de 23% du nombre de transactions est inquitante . En effet, l'anne n'aura enregistr que 289 oprations au lieu des 350 400 usuelles. Avec un nombre inhabituel de transactions de plus de 1000 m2 : 43 au lieu de 26 un an avant. A l'inverse, les oprations modestes ont t anmiques. Un autre phnomne parallle est apparu : les grands boulevards vers Roubaix et Tourcoing ont connu une anne blanche pour les surfaces de plus de 1000 m2. Ce secteur des grands boulevards est historiquement port par les petites et moyennes surfaces. Or 2013 a t anim par les grandes transactions, ce qui a plus impact les Pme , dcrypte Patrick Duez, directeur rgional de CBRE. Le march s'est recentr sur ses valeurs phares : Euralille et Lille, avec plusieurs oprations majeures comme le programme Morisson, place Rihour, ou l'Irisium Euralille, qui cherchaient preneurs depuis longtemps. Le premier accueille dsormais la Socit gnrale, le Crdit Mutuel ou Havas, le
220
C'est le prix au m2 atteint par la tour Euravnir, face la gare Lille Europe. Le Morisson, Lille, a atteint 210 .
second a sduit Lamy Lutti, GRDF ou encore la mutuelle Interiale. Si les surfaces ont pu tre commercialises, c'est aussi que les ngociations sont alles bon train. La crise a clairement pes : des bureaux en secteur premium ont pu tre dcrochs par certains locataires des tarifs trs attractifs. 2013 a un peu pur le stock neuf disponible , relve le com-
mercialisateur Hugues Laffineur. La baisse des valeurs, qui avaient jusque l prserv leur niveau facial, a une consquence positive en facilitant les transactions , confirme son confrre Benot Tirot dArthur Loyd, qui nuance : cette baisse, nanmoins, entrave le dveloppement et la cration de surfaces neuves dont le financement, dans ces conditions, devient plus incertain pour les investisseurs .
LES TRANSACTIONS SUR LILLE ET EURALILLE ONT DOMIN LE MARCH EN 2013 (EN M2)
Moyenne sur 5 ans EURALILLE - LILLE GARES
2e main
Neuf
10390
2013
GRANDS BOULEVARDS
15162 748 8199 8448 4623 3500 3886 4481 6413 3836 3564 8532 10165 7154 5843 9810 2349
4132
PARCS TERTIAIRES
VILLENEUVE D'ASCQ
4229 4466
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EVOLUTIONS DES TRANSACTIONS DEPUIS 2008
500
Nombre de transactions Surface moyenne de transaction
490
436 419
400
375
307
300
Villeneuve d'Ascq
De nouvelles offres intressantes se font jour comme sur le parc des Prs (Villeneuve d'Ascq), devenu un peu obsolte et que son nouveau propritaire Laurent Menissez a l'intention de fortement rnover et redynamiser. Avec notamment deux btiments neufs qui totaliseront 9000 m2 (lire ci-contre). De la mme faon, le programme Riveo, sur l'ex site Rhodia MarquetteLa Madeleine vient proposer une offre alternative intressante, grande proximit du cur de Lille. Pour le march de la seconde main, le stock mtropolitain devient trs surabondant, avec 200 000 m2 disponibles, correspondant 30 mois de com-
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mercialisation. Les acteurs de la place
aimeraient une politique de mutation de la partie la plus inadapte de ce parc, qui permettrait la fois de rpondre la pnurie de logement tout en nettoyant les bureaux de seconde main. Mais tous les observateurs s'accordent dire que la turbine tertiaire retrouvera vigueur d'abord et avant tout avec la croissance cratrice d'emplois et, ipso facto, de besoins en mtres carrs. Seule une reprise conomique et le retour la confiance des acteurs permettront aux marchs de retrouver de relles conditions de reprise durable , analyse Benot Tirot. Or les indicateurs avancs de confiance des chefs d'entreprise de la rgion restent toujours d'une grande morosit. Et le moteur important de la demande publique et para-publique est la merci de coupes budgtaires drastiques. Mais Lille restera un march important, assis sur des acteurs varis et puissants. Pour 2014, trois oprations en propre vont dj nourrir le secteur : l'avnement (enfin) de la Cit des Mtiers, Lille Sud, sous l'gide de la chambre des mtiers, le futur sige rgional d'Orange (17 000 m2) dont l'annonce imminente fait l'objet de toutes les supputations, ou encore le rectorat
196900 195000
201500 185500
206453 203998
150000
168000
100000
91580
92205
69255
77237
78464
50000
2009
2010
2011
2012
2013
180 160
160 140
150 125
140 120
135 110
135 115
neuf neuf 2nd main Valeur maxi
Malgr une tension sur les prix, les valeurs locatives en secteur privilgi sont restes trs solides
220 190
210 175
170 145
155 145
160 135
150 130
Euralille
Lille
Grands boulevards
Villeneuve dAscq
Roubaix Tourcoing
Periphrie
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Lopration Riveo, Marquette, vise amorcer un nouveau ple tertiaire sur lancienne friche Rhodia
90000 m
Cest le parc immobilier que Batixia a contribu crer en dix ans
une grande mixit fonctionnelle poursuit Jean-Marie Bricogne. Les deux btiments similaires qui viennent d'obtenir leur permis de construire sur la zone ne seront en revanche pas ports par Batixia, qui veut garder son rle de moteur en phase amont. Autre illustration : le futur htel d'entreprises de Lille-Sud, sur lequel la participation de Batixia sera exceptionnellement trs leve (contre une moyenne de 20 50%). Sur 1300 m2, l'oprateur associ KIC va investir 3 M pour livrer en novembre prochain un immeuble ddi aux petites entreprises, avec des cellules de 30 60 m2. Batixia devrait raliser une opration analogue Loos-en-Gohelle sur un btiment de 1600 m2, et envisage aussi d'investir dans un ensemble de 3600 m2 sur le technopole Transalley de Valenciennes, avec la CDC et KIC. La socit a aussi sign une opration emblmatique Roubaix o elle va raliser une extension de 6000 m2, avec la Foncire des rables et la CDC, pour loger CA Consumer Finance (livraison at-
tendue en 2015). Un projet d'extension du centre d'appels Armatis Calais est galement l'tude, avec le promoteur DCB International.
75 000 m2 en portefeuille
Si les sorties de programmes sont encore rares, elles dbutent, l'instar du bowling de Valenciennes, dont le porteur vient de racheter les parts de Batixia. Au total, celle-ci a contribu la construction de 90 000 m2 depuis sa cration, travers 20 oprations, et porte encore 75 000 m2 en portefeuille aujourd'hui. Dans un contexte conomique qui se durcit, avec des oprations difficiles et des locataires qui mordent la poussire (comme Purifunction, Eurasant), Batixia veut largir son assise en nouant de nouveaux partenariats, avec la Sem VR, mais aussi l'EPF ou l'Epareca (qui rhabilite de l'immobilier vocation commercial dans les territoires en difficult). Aprs avoir men bien des projets qui totalisent 21,4 M en 2013, Batixia vise 15 M en cette anne lectorale