FICHE N 8 - LES ACTIONS EN RECOUVREMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE

1- A QUI INCOMBE LE RECOUVREMENT DES CHARGES ? a-Le rle du syndic : Le syndic est charg du recouvrement des charges car il sagit dun des aspects de ladministration de limmeuble, tche dvolue par la loi au syndic de coproprit par larticle 18 de la loi du 10 juillet 1965, 2me tiret. Le syndic engage sa responsabilit si sa ngligence cause un prjudice au syndicat. Pour le recouvrement des charges du budget prvisionnel : Les provisions trimestrielles gales au quart du budget vot (sauf modalits diffrentes fixes par lassemble) sont exigibles au premier jour de chaque trimestre ou de chaque priode fixe par lassemble gnrale (article 14-1). A dfaut de versement sa date dexigibilit dune provision prvue larticle 14-1, les autres provisions prvues ce mme article et non encore chues deviennent immdiatement exigibles aprs mise en demeure par lettre recommand avec accus de rception (LRAR) reste infructueuse pendant plus de 30 jours compter du lendemain du jour de la premire prsentation de la LRAR. Le prsident du tribunal de grande instance (TGI), statuant comme en matire de rfr, peut condamner le propritaire dfaillant au versement des provisions devenues exigibles. Lordonnance est assortie de lexcution provisoire de plein droit. Lorsquune mesure dexcution est exerce contre le dbiteur dfaillant et porte sur une crance de loyer ou une indemnit doccupation, celle-ci se poursuit jusqu lextinction de la crance du syndicat telle quelle est fixe dans lordonnance(article 19-2). Pour le recouvrement des autres charges : Le syndic doit notifier au copropritaire dbiteur une mise en demeure par lettre recommande avec accus de rception (article 63 du dcret du 17 mars 1967). Cest compter de cette date que vont courir les intrts de retard dus au syndicat. Ds la mise en demeure faite par le syndic un copropritaire de rgler ses charges, les sommes dues par ce copropritaire portent intrt au profit du syndicat. Le taux de cet intrt est le taux lgal en matire civile (article 36 du dcret du 17 mars 1967). b-Le rle des copropritaires : Toutes les actions, sauf la procdure de saisie immobilire, peuvent tre intentes sans accord pralable de lassemble gnrale (article 55 du dcret du 17 mars 1967). Les frais ncessaires exposs par le syndicat pour le recouvrement dune crance justifie lencontre dun copropritaire, sont la charge de ce seul copropritaire. Les frais viss sont ceux qui interviennent compter de la mise en demeure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

2-LA MISE EN OEUVRE DES MOYENS CONVENTIONNELS Le syndic peut faire jouer une clause pnale du rglement de coproprit qui prvoit des sanctions lencontre du copropritaire qui ne sacquitte pas de ses charges de coproprit comme le paiement de pnalits ou dintrts de retard. Le syndic doit saisir les tribunaux pour en demander lapplication. Le juge peut modrer ou augmenter la peine convenue.

3. LA MISE EN OEUVRE DES GARANTIES SPECIFIQUES A LA COPROPRIETE a. Linscription dune hypothque lgale au profit du syndicat sur le lot du dbiteur (article 19 de la loi du 10 juillet 1965). Effets : Elle confre au syndicat une sret relle prenant rang au jour de linscription au fichier immobilier et un droit de suite permettant de saisir le bien immobilier en quelques mains quil se trouve. En cas de paiement de la totalit de la dette, le syndic a comptence pour consentir la mainleve de lhypothque et requrir sa radiation. Crances garanties : crances de toute nature : charges, dommages et intrts, prix dacquisition dun bien par le syndicat, dpenses exposes pour la ralisation de travaux damlioration, avances, ou provisions dont le syndic peut demander le versement etc...Elle garantit, en outre, le paiement de la quote-part du cot des travaux damlioration ayant donn lieu participation diffre (paiement en dix annuits). exigibles depuis moins de 5 ans. Formalits : Linscription de lhypothque ne peut tre prise quaprs une mise en demeure reste infructueuse. Toutefois, pour garantir le paiement de la participation diffre des dpenses rsultant de travaux damlioration, aucune mise en demeure nest ncessaire (article 19 de la loi du 10 juillet 1965). b. Le privilge mobilier du bailleur dimmeuble (article 2 102-1 du Code Civil) Effets : Il permet de poursuivre le paiement de sa crance par voie de saisie vente (si le syndicat dispose dun titre excutoire), de saisie conservatoire ou mme de saisie revendication puisquil bnficie dun droit de suite en vertu de larticle 2102-2 du Code Civil. Il porte sur tous les meubles garnissant les lieux, sauf ceux que la loi dclare insaisissables (article 14 de la loi du 9 juillet 1991 et article 39 du dcret du 31 juillet 1992). Si le lot fait lobjet dune location non meuble, ce privilge est report sur les loyers dus par le locataire (article 19 de la loi du 10 juillet 1965). Crances garanties : Toutes les crances chues du syndicat lencontre dun copropritaire : impays de charges, dommages et intrts, dpenses exposes pour la ralisation de travaux damlioration, avances ou provisions dont le syndic peut demander le versement etc...Il garantit, en outre, le paiement de la quotepart du cot des travaux damlioration ayant donn lieu participation diffre (paiement en dix annuits). Formalit : Il nimplique aucune formalit donc aucune inscription du privilge. c. Privilge spcial immobilier en cas de vente ou de saisie du lot du dbiteur (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2103 1bis du code civil). Effets : Ce privilge prime celui du vendeur et celui du prteur de deniers pour les crances, liquides et exigibles, de lanne en cours et des deux annes antrieures. Il vient en concours avec celui du vendeur et du prteur de deniers pour les mmes crances affrentes aux deux annes antrieures celles qui viennent dtre nonces. Dans ces conditions, le prix de vente est partag entre le syndicat, le vendeur, et sil y a lieu, le prteur de deniers. Il est alors permis de penser

que le partage se fera entre eux au marc le franc, cest--dire au prorata de leurs crances. Crance garantie : Les crances affrentes aux charges et travaux y compris les travaux damlioration. Formalits : opposition sur le prix de vente (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) Lopposition au versement des fonds doit tre forme par le syndic dans le dlai de quinze jours compter de lavis de la mutation et met en oeuvre le privilge de larticle 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle doit noncer de manire prcise : le montant et les causes des crances du syndicat affrentes aux lots concerns et relatives aux charges et travaux, y compris ceux damlioration de lanne courante et des deux dernires annes chues. le montant et les causes des crances du syndicat affrentes aux charges de travaux, y compris ceux damlioration des deux annes antrieures. Ce formalisme est impratif. A dfaut, lopposition est entache de nullit. 4-LA MISE EN OEUVRE DES ACTIONS DE RECOUVREMENT DE DROIT COMMUN a. La dclaration de la crance (article 847-1 et 847-2 du NCPC) Cette procdure vise faciliter le rglement des petits litiges devant le tribunal dinstance par une simplification des modalits de formation de linstance et de saisine du juge. Il doit sagir de litige dun montant infrieur 3800 . Le syndic saisit le tribunal dinstance par une simple dclaration au greffe prcisant lidentification des parties (nom, prnoms, profession, adresse ou dnomination et sige social), lobjet de la demande et un expos sommaire des motifs. Cest le greffier qui convoque les parties par lettre recommande avec accus de rception. Il envoie aussi une copie en lettre simple. Le demandeur peut tre convoqu verbalement contre margement. La convocation du dfendeur vaut citation, elle est accompagne de la copie de la dclaration du demandeur et mentionne que, faute de comparatre, il sexpose ce quun jugement soit rendu contre lui sur les seuls lments fournis par son adversaire. Lenregistrement de la dclaration interrompt la prescription et les dlais pour agir.

b. Le rfr provision auprs du prsident du TGI (article 809 alina 2 du NCPC) Il sagit dune procdure rapide exceptionnelle institue dans les cas durgence et pour les difficults dexcution. Le syndic peut actionner le copropritaire dbiteur en paiement de ses impays de charges de coproprit devant le prsident du TGI du lieu de la situation de limmeuble sans que lautorisation de lassemble gnrale soit ncessaire (article 55 du dcret du 17 mars 1967). En cas durgence (par exemple travaux bloqus du fait du non paiement des fournisseurs), le syndic peut agir en rfr pour demander au crancier une provision. c. Linjonction de payer devant le Tribunal dInstance (article 1405 1425 du NCPC) Cette procdure permet au crancier dobtenir rapidement (en moyenne en moins de deux mois) et dune

manire unilatrale un titre excutoire lui permettant dengager des procdures dexcution. Le tribunal dlivre un titre excutoire qui permet doprer des saisies sur le dbiteur : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur vhicule ou sur mobilier. Toutefois, le dbiteur peut faire opposition la demande, sans motivation. Lopposition du dbiteur empche alors le juge de statuer. En dfinitive, laffaire doit tre porte devant le Tribunal de Grande Instance, juge du fond comptent pour trancher les litiges de coproprit. Cette procdure est utilise quel que soit le montant de la crance recouvrer. Le syndic prsente une requte au Tribunal dinstance du lieu de la situation de limmeuble. Le ministre dun avocat nest pas ncessaire. La demande doit tre chiffre. Si le juge dInstance estime la demande fonde, il rend une ordonnance portant injonction de payer.

5-LA MISE EN OEUVRE DES VOIES DEXECUTION DE DROIT COMMUN (loi du 9 juillet 1991) Sans autorisation pralable de lassemble gnrale. a. la saisie conservatoire : Mesure judiciaire de protection accorde tout crancier qui craint que son dbiteur ne fasse disparatre les biens mobiliers sur lesquels peut jouer son droit de gage gnral. Procdure pratique soit avec une autorisation de justice pralable soit par le syndicat muni dun titre excutoire (articles 74 76 loi du 9 juillet 1991 et dcret du 31 juillet 1992 article 220 243). Un acte dhuissier est signifi au dbiteur ou au tiers qui dtient les biens. Dfense est faite de disposer des sommes rclames dans la limite de ce que doit le dbiteur. Les sommes sont consignes et attribues au crancier. b- Les mesures dexcution force : Pour mettre en oeuvre les voies dexcution force, le syndicat de coproprit doit avoir un titre excutoire au sens de larticle 3 de la loi du 9 juillet 1991 (jugement, acte notari revtu de la forme excutoire). l a saisie attribution avec un titre excutoire (articles 42 47 de la loi du 9 juillet 1991 et dcret 55 79 dcret du 31 juillet 1992) Saisie de crances de sommes dargent que dtient un tiers pour le compte du copropritaire dbiteur. Cette procdure met en jeu le syndicat des copropritaires (le saisissant), le copropritaire dbiteur (le saisi) et une tierce personne (tiers saisi). Un acte dhuissier est adress par le saisissant au tiers saisi et lui interdit de disposer des sommes rclames dans la limite de ce que doit le dbiteur. Les impays de charges sont rcuprs auprs du tiers saisi entre les mains duquel la saisie sera pratique. l a saisie des rmunrations du travail avec un titre excutoire (article R 145-1 et suivants du code du travail) Les impays de charges sont rcuprs par le syndicat de copropritaires directement entre les mains de lemployeur du copropritaire dbiteur dimpays de charges communes. La procdure est ouverte devant le tribunal dInstance du lieu de rsidence du copropritaire dbiteur. Cette procdure est assortie de conditions quant la quotit du salaire saisissable et la qualit de salari. a saisie vente avec un titre excutoire constatant une crance liquide et exigible (articles 50 55 loi du l 9 juillet 1991 et dcret 31 juillet 1992 articles 81 138) Le syndicat de coproprit, muni dun titre excutoire constatant une crance liquide et exigible peut, aprs signification dun commandement de payer, faire saisir des biens meubles corporels de son dbiteur et en poursuivre la vente pour se payer sur le prix. La saisie dans le local dhabitation du copropritaire dbiteur dune crance autre qualimentaire de faible valeur (535 ) nest admise que sur autorisation du juge charg de lexcution donne sur requte ou sil nest pas possible de recouvrer cette crance par une procdure plus simple par exemple au moyen dune saisie de compte bancaire ou de rmunration du travail. La procdure est diligente, la requte du syndicat de coproprit, par un huissier de justice avec le concours ventuel dun commissaire priseur pour la vente du bien saisi. Article 10-1 de la loi du juillet 1965
Par drogation aux dispositions du deuxime alina de l'article 10, les frais ncessaires exposs par le syndicat, compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une crance justifie l'encontre d'un copropritaire, sont imputables ce seul copropritaire. Le copropritaire qui, l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prtention dclare fonde par le juge, est dispens de toute participation la dpense commune des frais de procdure, dont la charge est rpartie entre les autres copropritaires.

Le juge peut toutefois en dcider autrement en considration de l'quit ou de la situation conomique des parties au litige.

Article 19 de la loi du juillet 1965

Les crances de toute nature du syndicat l'encontre de chaque copropritaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement dfinitif, garanties par une hypothque lgale sur son lot. L'hypothque peut tre inscrite soit aprs mise en demeure reste infructueuse d'avoir payer une dette devenue exigible, soit ds que le copropritaire invoque les dispositions de l'article 33 de la prsente loi. Le syndic a qualit pour faire inscrire cette hypothque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainleve et requrir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemble gnrale. Le copropritaire dfaillant peut, mme en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie quivalente, demander mainleve totale ou partielle au prsident du tribunal de grande instance statuant comme en matire de rfr. Aucune inscription ou inscription complmentaire ne peut tre requise pour des crances exigibles depuis plus de cinq ans. Les crances vises l'alina 1er bnficient, en outre, du privilge prvu par l'article 2102 1 du code civil en faveur du bailleur. Ce privilge porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meuble. Dans ce dernier cas, il est report sur les loyers dus par le locataire.

Article 19-1
L 'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionns aux articles 10 et 30 est garantie par le privilge immobilier spcial prvu par l'article 2103 du code civil.

Article 19-2
A dfaut du versement sa date d'exigibilit d'une provision prvue l'article 14-1, les autres provisions prvues ce mme article et non encore chues deviennent immdiatement exigibles aprs mise en demeure par lettre recommande avec demande d'avis de rception reste infructueuse pendant plus de trente jours compter du lendemain du jour de la premire prsentation de la lettre recommande au domicile de son destinataire. Aprs avoir constat le vote du budget prvisionnel par l'assemble gnrale des copropritaires ainsi que la dchance du terme, le prsident du tribunal de grande instance statuant comme en matire de rfr peut condamner le copropritaire dfaillant au versement des provisions prvues l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'excution provisoire de plein droit. Lorsque la mesure d'excution porte sur une crance excution successive du dbiteur du copropritaire dfaillant, notamment une crance de loyer ou d'indemnit d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu' l'extinction de la crance du syndicat rsultant de l'ordonnance.

Article 20 al 1 de la loi du 10 juillet 1965

Lors de la mutation titre onreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas prsent au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation l'gard du syndicat, avis de la mutation doit tre donn par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommande avec avis de rception dans un dlai de quinze jours compter de la date du transfert de proprit. Avant l'expiration d'un dlai de quinze jours compter de la rception de cet avis, le syndic peut former au domicile lu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-aprs pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propritaire. Cette opposition contient lection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, peine de nullit, nonce le montant et les causes de la crance. Les effets de l'opposition sont limits au montant ainsi nonc.

Article 55 du dcret du 17 mars 1967*

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir t autoris par une dcision de l'assemble gnrale. Une telle autorisation n'est pas ncessaire pour les actions en recouvrement de crance, la mise en oeuvre des voies d'excution force l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relvent des pouvoirs de juge des rfrs, ainsi que pour dfendre aux actions intentes contre le syndical. Dans tous les cas, le syndic rend compte la prochaine assemble gnrale des actions introduites.

Article 63
Toutes les notifications et mises en demeure prvues par la loi du 10 juillet 1965 et par le prsent dcret, l'exception de la mise en demeure vise l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommande avec demande d'avis de rception. Le dlai qu' elles font, le cas chant, courir a pour point de dpart le lendemain du jour de la premire prsentation de la lettre recommande au domicile du destinataire. Toutefois, la notification des convocations prvues au prsent dcret ainsi que celle de l'avis mentionn l'article 59 cidessus peuvent valablement rsulter d'une remise contre rcpiss ou margement.

Loi n 91-650 du 9 juillet 1991 portant rforme des procdures civiles d'excution et dcret n 92755 du 31 juillet 1992 dapplication Articles 2 102, 2103 du Code Civil Articles 847-1 et 847-2, 809 ,1405 1425 du NCPC Articles R 145-1 et suivants du code du travail

* dcret en cours de modification