Réflexion Sur L'évolution Du Quartier Du Chabut

COMMUNE DE PORNIC
REFLEXION SUR LE QUARTIER DU CHABUT
Septembre 2015
Conseil dArchitecture dUrbanisme et de lEnvironnement de Loire-Atlantique
PRAMBULE
Cette tude sinscrit dans le cadre de notre mission dassistance technique auprs des collectivits locales.
Elle a pour vocation daider le Conseil municipal et son maire dans le choix damnagements et dans lexercice cohrent de leur matrise douvrage.
En aucun cas la prsente tude ne doit tre considre comme oprationnelle.
Sa vocation est autre : incitation, sensibilisation, veil
Elle stablit en amont de la dcision municipale partir de laquelle le recours des partenaires libraux,
matres duvre, devra tre envisage.
Responsables de ltude CAUE :

Delphine LAIN-DELAUNAY - Architecte-urbaniste, charge de missions au CAUE 44
Galle FAT - Paysagiste-urbaniste, charge de missions au CAUE 44
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tude pralable
Depuis le 1er juillet 2013, le CAUE de Loire-Atlantique exerce ses missions de conseil et daccompagnement des collectivits territoriales au sein du groupement dpartemental Loire-Atlantique Dveloppement. Il participe ainsi, dans ses rles et missions spciiques, aux cts dune Socit dconomie
Mixte et dune Socit Publique Locale, une offre globale de services lintention des territoires de
Loire-Atlantique.
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tude pralable
SOMMAIRE
PRAMBULE
1 - LA DEMANDE
2 - LA LOCALISATION DU QUARTIER
3 - LE DIAGNOSTIC architectural, urbain et paysager
4 - PROPOSITIONS DVOLUTION DU SITE
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1 - LA DEMANDE
La commune de Pornic a sollicit le CAUE ain de laider dans sa
rlexion sur lvolution du quartier du Chabut, dans le centre-ville.
TARTIFUME
LE CONTEXTE DES PROJETS ENVIRONNANTS

MARIGNAN
ATLANTIQUE
HABITATIONS
LBH
Le quartier du Chabut est particulirement bien plac par rapport au

port, aux commerces et services du centre-ville, il est vis depuis
quelques annes par des promoteurs immobiliers.
Les demandes de permis de construire, dposs en mairie, concernent
des projets dimmeubles collectifs qui provoquent de vives ractions de
la part des habitants et riverains du quartier, notamment par rapport au
traic routier engendr et les hauteurs des constructions.
Aujourdhui, 4 permis de construire font lobjet de recours :
- le PC Marignan pour le projet situ rue du Beau Site qui prvoit la
cration de 25 logements,
- le PC Atlantique Habitations pour le projet situ 29 bis rue du Chabut
qui prvoit la cration de 31 logements,
- le PC SCCV pour le projet situ 32 rue Tartifume qui prvoit la cration
de 17 logements,
- le PC SCCV LBH pour le projet situ 15 bis rue du Chabut qui prvoit
la cration de 4 logements.
En sance publique du 12 dcembre 2014, la ville de Pornic dcide de
linstauration dun primtre dtude, au titre de larticle L111-10 du code
de lurbanisme.
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tude pralable
En sance publique du 12 dcembre 2014, la ville de Pornic dcide de linstauration dun primtre dtude.
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A - LA SITUATION DANS LA VILLE
Le quartier du Chabut se situe en continuit du centre
ancien, au nord-est du port. Il se trouve sur la partie
haute de la ville.
Il est lcart des rues structurantes de lagglomration.
100
200
500m
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Quartier du Chabut
Le quartier se lit en trois dimensions, il se dveloppe sur le cteau sud du centre de Pornic.
Quartier du Chabut
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B - LE CONTEXTE TOPOGRAPHIQUE : UNE DONNE IMPORTANTE
Le quartier se lit en trois dimensions, il se dveloppe sur le cteau sud du centre de Pornic.
A lest, il se modle brutalement en un vallon.
Ce vallon a t occup par des rsidences de collectifs.
On observe une pente forte entre le quartier du Chabut et les abords des rsidences lest. Cette pente
reprsente un obstacle physique dificilement franchissable par une rue, une voie, mais envisageable via des
escaliers.
Cette pente quon peut assimiler un talus important est boise.
Les boisements reprsentent dailleurs une trame vgtale forte, venant sinsinuer entre les collectifs et adoucissant ainsi limpact des faades minrales.
Les contraintes physiques autour et
sur le site (la topographie accidente
lest, les rues troites du quartier)
font quil est peu travers.
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2 - LOCALISATION DU QUARTIER
C - LHISTORIQUE DU QUARTIER
Feuille cadastrale de la commune
de Pornic de 1836 qui montre
limplantation de la ville fortiie
surplombant le canal de HautePerche et le littoral. Cest ensuite
que la ville sest tendue sur les
versants pentus de la valle,
autour du port, vers Sainte-Marie
louest et au-del de la rivire,
au sud, vers Gourmalon.
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A lorigine, le lieu est lcart de la ville. On remarque lhpital louest.
Quartier du Chabut
Plan cadastral de 1825
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3 - LE DIAGNOSTIC
1 - REPORTAGE PHOTOGRAPHIQUE
La rue du Val Saint-Martin
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3 - LE DIAGNOSTIC
Le bti : diffrentes typlogies
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3 - LE DIAGNOSTIC
La place de la voiture : un rseau de
voies troites et un parking suite la
dmolition de lcole.
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3 - LE DIAGNOSTIC
A l ouest, une faade btie trs htrogne en bordure dune rue
encaisse.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Le vgtal
Chne vert
pin remarquable
Bande boise
Proprit boise : elle abrite notamment un

chne vert remarquable mais qui risque de faire
beaucoup dombrage et apporter de lhumidit au
btiment qui est un lment bti fort, conserver.
cdre prometteur
Un iguier qui constitue un vnement dans la rue

lchelle du piton.
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3 - LE DIAGNOSTIC
2 - FORMES URBAINES
Quartiers pavillonnaires
Centre-ville
Immeubles
1980
Le quartier du Chabut est entour de formes urbaines

diffrentes :
- au nord, les quartiers pavillonnaires rcents, caractriss par des rues larges et des maisons implantes
au milieu des parcelles,
- louest et au sud, le quartier du centre-ville et du
port, caractris par des alignements de faades
hautes et des rues troites,
- lest, un secteur trs diffrent : les immeubles
collectifs raliss dans les annes 1980 sont en rupture avec la forme urbaine du quartier du Chabut. Le
collge voisin prsente galement une organisation
urbaine diffrente.
Collge
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3 - LE DIAGNOSTIC
2 - FORMES URBAINES
La rue du Val Saint-Martin
La rue du Val Saint-Martin par

laquelle le quartier est accessible
au le nord, prsente une limite
urbaine de qualit.
La forme urbaine propose des
implantations varies ; lalignement, en retrait, mais une cohrence et une continuit urbaine
est assure par le bti, cest-dire, les faades, les pignons, les
murs et murets. Au sein de cette
forme ubaine, diffrentes typologies architecturales cohabitent.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Un ensemble urbain de qualit :
rues du Chabut, des prs, du beau
site.
Il est constitu de petites maisons

construites en ordre continu,
lalignement ou en lger retrait de
la voie.
Cette organisation propose une
qualit dambiance aux rues du
quartier (gabarit de voie, implantation, volumtrie, matriaux).
Une cohrence et une continuit du bti sont assures par
les volumes (plain-pied, voire
du RDC+1), la composition des
faades et les murs de clture.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Un ensemble urbain de qualit
Importance des continuits cest-dire des alignements btis,

assures par les faades, les
pignons, les murs.
Les faades des maisons implantes lalignement des rues et
prolonge par des murs enduits
dessinent des petites cours.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Un ensemble urbain de qualit
Un ensemble urbain non protg,

menac.
Le PLU autorise les implantations en retrait, les dmolitions, la
construction de volumes en R+3.
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3 - LE DIAGNOSTIC
La rue du Canal, au sud du quartier
Un ensemble urbain prsentant

des caractristiques similaires
celles du Chabut :
chelle intimiste, qualit architecturale.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Les noyaux anciens dans lagglomration
Des rues prsentant des caractristiques similaires celles du Chabut.
Rue Jean Moulin, photo google maps.
Rue des Gts, photo google maps.
Rue des Gts, photo google maps.
Rue Monplaisir, photo google maps.
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La rue Jean Moulin, Sainte Marie
Un noyau ancien au sein dune vaste zone pavillonnaire, sur un axe frquent.
La valorisation des espaces publics et une attention encore plus forte porter sur la rhabilitation du bti permettrait de crer des micro-centralits qui sont autant de repres dans
un vaste tissu pavillonnaire o il est dificile de se reprer.
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3 - LE DIAGNOSTIC
3 - LARCHITECTURE
Des petites maisons anciennes :
des architectures sobres formant
un ensemble de grande qualit.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Les maisons jumelles
Rue du Chabut, deux maisons

mitoyennes
prsentent
les
mmes principes dorganisation,
les mmes volumes, les mmes
percements, les mmes dtails
darchictecture.
Seule distinction, la couleur des
menuiseries.
Ces deux maisons accoles
forme un ensemble trs lgant
et fortement identitaire.
Lhomognit des cltures
(muret de maonnerie et portillons de bois peints) entre les deux
maisons et les faades apporte
une qualit supplmentaire cet
ensemble. Il est donc important
que les caractristiques de ces
maisons, de leurs abords (cour
jardine ct rue) et des murets
bas soient prserves et valorises.
Une rlexion sur la qualit du
traitement des espaces publics
serait bienvenue (effacement des
rseaux...).
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3 - LE DIAGNOSTIC
Sur quelques lots du quartier, il est
possible de lire une constance dans
le dessin de la composition de ces
petites maisons :
- des volumes simples (en RDC, le
plus souvent)
- des faades (de 7 10 mtres) de 2
ou 3 traves,
- des continuits de traitement des
faades dune maison lautre qui
ne permettent pas de distinguer une
habitation dune autre. Ce systme
permet dappuyer les caractristiques
du quartier, de vhiculer une image
forte, de crer un ensemble urbain.
- des ouvertures plus hautes que
larges
- des pans coups pour les maisons
dangle
- des pignons aveugles
- des soubassements lgrement diffrencis (peints)
- des encadrements plus ou moins
marqus (brique)
- des murs de clture raliss en
harmonie avec les mmes teintes ou
matriaux des faades.
Ces principes nempchent pas
quelques variations dans les modnatures, les menuiseries (les couleurs par exemple).
Cet ensemble urbain cohrent apporte
une qualit aux espaces publics.
Deux habitations mitoyenne ou une seule ?

A priori, deux puisque deux accs sont visibles depuis la rue. Une homognit qui apporte de la valeur, plus de qualit lensemble.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Une villa atypique qui ncessiterait dtre protge. Dune part, il
serait ncessaire dempcher la
division parcellaire, dautre part
dapporter une protection au titre
de larticle L 123-1-5 du code de
lurbanisme. Elle prsente un
intrt patrimonial et mrite dtre
toile.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Un changement dchelle sopre
La hauteur importante et la masse
que reprsentent les nouvelles
constructions sont accentues
par le fait quelles se positionnent
sur la partie haute de la ville.
Le rsutat est en rupture totale
avec la forme urbaine du quartier du Chabut, un changement
dchelle, dambiance soprent.
Une rlexion sur les formes dhabitat adaptes, sur lpannelage
sont ncessaires.
Le gommage progressif des

caractristiques architecturales
Certaines faades ont t banalises par des ravalements
appauvrissants, par des percements modiis ou encore par
des menuiseries remplaces (par
des fentres standarts PVC, par
exemple), il nen demeure pas
moins quun ensemble urbain
perdure.
ll est urgent de protger lensemble urbain, autant que de
prserver et de valoriser les lments de dtails, de dcors darchitecture.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Est-on dans une zone de protection monument class, inscrit ? Permis de dmolir institu en zones Ua, Ub, Uc et Ud.
Zonage UAa
Article Ua 3
Accs et voirie existants
Toute autorisation peut tre refuse sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou prives ou servitudes de passage permettant la
circulation ou lutilisation des engins de lutte contre lincendie, avec minimum 4 m
de largeur.
Les voies en impasse, existante ou crer, pour un minimum de 3 lots individuels devront tre amnages dun dispositif permettant aux vhicules privs et
ceux des services publics de faire demi-tour.
Article Ua 4
Eaux pluviales, dispositif de rtention des eaux pluviales.
Article Ua 6
A lalignement des voies ou en retrait jusqu 5 m de lalignement, si ce retrait
naltre pas le caractre dalignement des constructions.
Implantations diffrentes possibles...
Article Ua 7
sur au moins une des deux limites sparatives.
si retrait : 3 m minimum.
Article Ua 10
11 m + combles sur un niveau.
annexes : 3,20 m
Article Ua 11
Toitures deux pentes pour constructions usage dhabitation.
Toitures terrasses : annexes.
Panneaux solaires autoriss en toiture, si intgrs dans le pan de toiture.
Cltures : murs de pierres existants conserver.
- Limites sparatives : 1,80 m de hauteur maxi, enduit sur les deux faces.
- En limite despace public : muret de maonnerie enduit sur les 2 faces, de hauteur limite 1,20 m surmont dune grille et double ventuellement dune haie
vgtale, la hauteur totale ne dpassant pas 1,50 m sur espace public et 1,80 m
sur les autres.
Cahier de recommandations annex au prsent rglement.
Remarques : pas dtoiles dans le quartier du Chabut, pas dEBC sur le pin
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4 - LE PLU
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3 - LE DIAGNOSTIC
5 - SYNTHSE
Les lments caractristiques
- le pin isol, les bandes boises lest,
- le manoir,
- la forme ubaine des lots anciens, les rues troites, la typolgie des maisons basses, les murets et les cours . Cette forme urbaine confre au quartier une chelle particulire, une ambiance spciique, originale :
souhaite-t-on la maintenir ? Considre-t-on que cest particulier ? Que cela
cre un paysage urbain spciique ?
- un lot en pleine mutation, des constructions rcentes aux volumtries
imposantes, peu adaptes la forme urbaine prexistante : une confrontation de formes urbaines et darchitectures,
- une rupture au nord / ouest du quartier (rue de Sainte-Anne) avec le
centre ville, suite la dmolition de lcole.
Les lments induisant des contraintes

- Prsence de roche, observable de visu en point haut : sous-sol aux
contraintes particulires.
- Accs vhicules dificile de par lexiguit des voies.
- Topographie marque
A lest, elle constitue une contrainte physique en cas de nouvelles
constructions dans ce ct est : Quel traitement de la pente ? Attention
forte porter sur cet lment gographique, la faon dont il sera trait
dans de futurs projets.
A louest,une diffrence de niveau entre la rue Saint-Anne et la rue du
Chabut.
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3 - LE DIAGNOSTIC
Des maisons basses, des rues troites, des jardinets : une chelle particulire.
Cest un quartier aux ambiances particulires parce que larchitecture, lchelle des maisons et des jardins
sont diffrentes par rapport aux lotissements environnants avec le modle des annes 1980 qui domine
largement au nord de la ville.
Considre-t-on ce quartier comme un lieu particulier ?

Le quartier du Chabut prsente des caractristiques qui lui sont propres, la ville de Pornic est compose de
quartiers diffrencis en fonction des diffrentes poques.
le centre-ville : ses rues marchandes
le port et les quais
les bords de mer avec de belles villas
les noyaux anciens au sein des grands lotissements et qui sont autant de repres dans le tissu urbain.
les lotissements des annes 1900-1930
les lotissements des annes 1950-1960
les lotissements des annes 1980 et suite
les zones commerciales
les marais
la campagne
Lenjeu pour lvolution de Pornic nest-il pas dafirmer et de valoriser les caractristiques de ces
quartiers ?
Si oui, cest un lment du PLU dvelopper qui permet de conforter des dispositions particulires dans ce
secteur, par rapport au zonage Ua (cration dun sous-secteur).
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4 - PROPOSITIONS DVOLUTION DU SITE

Intervention minima : la cration dun sous-zonage de Ua dans le PLU
- reprer des btiments les plus intressants (toils)
- limiter la hauteur 6 mtres (hauteur absolue) pour les lots recenss comme squences
urbaines rues du Chabut, des Prs, du Beau Site et impasse du Chabut. Permettre les
retrait pour la squence au Nord de la rue du Chabut (2,5m) en rfrence limplantation
des maisons jumelles
- limiter la hauteur 6 mtres (hauteur absolue) pour les contructions de la rue du Val SaintMartin.
- limiter la hauteur 9 mtres (hauteur absolue) pour les contructions de la rue Sainte-Marie.
La dinition dun projet urbain : une opportunit pour requaliier le quartier

Au vu des contraintes fortes sur le quartier :
- accs limits
- sous sol rocheux
- dnivels importants notamment sur la rue Sainte-Anne et Tartifume
il parat ncessaire dtudier non seulement la forme urbaine (les volumes btis) mais aussi
de dinir une programmation urbaine (logements, commerces, quipements..) avec une
faisabilit conomique et technique.
Dans ce cas, la rlexion rentre dans une phase pr-oprationnelle de projet.
Quel degr dimplication de la commune dans lvolution du quartier ?

- La commune encadre : dinit des orientations damnagement et de programmation
(implantation, volumtrie, accs, type de logements, commerces, quipements...)
- La commune simplique (AMO, tude de faisabilit urbaine en vue dun projet oprationnel).
Conserver le porche de lancienne cole
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Les problmatiques incontournables la rlexion sur le projet

Le stationnement
- prvoir du stationnement par petites poches car les rues sont trs troites.
La permabilit du quartier
La permabilit de ce quartier pourrait tre amliore via les projets en cours et futurs.
Est-ce un lieu de passage privilgi pour accder au collge ? au cimetire ?
On peut imaginer une liaison pitonne via la parcelle de lancienne cole.
Le patrimoine : la prservation, la valorisation et qualit des rhabilitations
La question du patrimoine architectural se pose plus largement lchelle de la ville : AVAP ?
Exemple de la rue du canal qui est un lien entre le centre-ville et les futurs quartiers.
La valorisation des espaces publics

La spciicit des ruelles de ce quartier, lchelle intimiste, implique une revalorisation des
espaces publics pour la redonner au piton (mme si la circulation des vhicules est autorise).
Cette action de valorisation des espaces publics peut tre tendue aux noyaux anciens
perdus dans les vastes lotissements ain de les rendre perceptibles dans le cadre de vie
quotidien et de rvler une facette de lidentit de Pornic ( titre dexemple, la rue du Canal
qui constitue un lien fort entre le port et le projet de Ria).
Le lien avec le centre-ville : une accroche inventer, redessiner
- imaginer limage du quartier depuis la rue Sainte Anne
Quelle forme urbaine permettra dassurer la transition entre le centre ville et le quartier du
Chabut ?
Cette partie du quartier appartient-elle au centre-ville ou au Chabut ?
Quelle programmation envisager ? (habitat, quipements, commerces...)
Les intentions sur lvolution de cette partie du quartier permettront dorienter les projets
immobiliers tout en requaliiant cette partie, peu agrable et peu qualitative du centre-ville.
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ANNEXES
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Un travail sur la forme urbaine au sein dun quartier ancien.

Exemple dopration de renouvellement urbain dans un tissu serr.
Une tude de faisabilit urbaine permet de dinir une prprogammation et des simulations reprsentant gabarits, volumtrie etc...
Etude urbaine sur Clisson

agence Magnum architectes Nantes.
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Rlchir aussi lintrt de larchitecture contemporaine, comment rinterprter larchitecture vernaculaire ?
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La valorisation des espaces publics

Ces rfrences montrent tout lintrt
dune requaliication des espaces publics
au sein dun quartier.
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REFLEXION SUR LE QUARTIER DU CHABUT

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LE CONTEXTE DES PROJETS ENVIRONNANTS

Le quartier du Chabut est particulirement bien plac par rapport au

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Plan cadastral de 1825

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Proprit boise : elle abrite notamment un

Un iguier qui constitue un vnement dans la rue

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Le quartier du Chabut est entour de formes urbaines

La rue du Val Saint-Martin

La rue du Val Saint-Martin par

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Il est constitu de petites maisons

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Importance des continuits cest-dire des alignements btis,

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Un ensemble urbain non protg,

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Un ensemble urbain prsentant

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Rue Jean Moulin, photo google maps.

Rue des Gts, photo google maps.

Rue des Gts, photo google maps.

Rue Monplaisir, photo google maps.

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La rue Jean Moulin, Sainte Marie

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Rue du Chabut, deux maisons

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Deux habitations mitoyenne ou une seule ?

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Le gommage progressif des

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Les lments induisant des contraintes

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Considre-t-on ce quartier comme un lieu particulier ?

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4 - PROPOSITIONS DVOLUTION DU SITE

La dinition dun projet urbain : une opportunit pour requaliier le quartier

Quel degr dimplication de la commune dans lvolution du quartier ?

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Les problmatiques incontournables la rlexion sur le projet

La valorisation des espaces publics

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