N6 - jaNvier 2010

Analyse du march immobilier

Lclaircie du march prcdemment constate parat se maintenir et mme se confirmer fin 2009 selon les donnes avances de la Base des Avant-Contrats des Notaires de France oprationnelle sur certaines grandes mtropoles. dune ville lautre. En effet, pour les appartements, si la fourchette est assez large, entre -3,6 % pour Bordeaux ou -1,4% pour Lille et -12,8% pour Clermont-Ferrand -6,3% pour Montpellier ou -3,3% pour Lyon par exemple. En ce qui concerne les maisons, les variations marquent plus damplitude, -1,9 % pour Toulouse contre -18,3% pour Reims, avec des particularits pour certaines localits : +1% pour Orlans, ou +1,9% pour Caen qui marquent des points positifs : les facteurs locaux demploi ou de liaison avec la Capitale expliquent en partie le phnomne.

Concernant les volumes dans lancien :

En Province comme en Ile de France nous constatons une augmentation du volume des transactions par rapport au dbut de lanne. Celle-ci est progressive depuis le dbut du deuxime semestre 2009 avec une forte acclration mois aprs mois en particulier en Ile de France pour les appartements alors que laugmentation est moins importante en province. Le nombre de mutations observ pour lanne 2009 devrait se situer aux alentours de 590000 et non pas 520000 comme il a pu tre annonc ici ou l. On reste cependant bien en dessous des volumes de la priode 2000/2007 (il y avait en moyenne 800000 mutations) et mme en dessous de la mauvaise anne 2008 avec 670000 mutations.

Concernant le neuf:
Aprs un dernier trimestre 2008 dsastreux, il se confirme que les mesures dincitation fiscale mises en place par les Pouvoirs Publics, notamment la loi Scellier et le doublement du prt taux zro, ont permis au march du neuf dans le collectif de dcoller car aux 1er,, 2e et 3e trimestres 2009 70200 ventes ont t enregistres contre 55800 pour la mme priode de lanne 2008 (source : SoeS, ECLN). On devrait donc dpasser les 95 000 ventes pour la totalit de lanne 2009, sachant quen fin danne, une acclration des ventes a t constate lie aux tergiversations lgislatives sur la loi Scellier et le cumul Scellier-PLS. Le prix France entire du m2 de logement collectif au 3e trimestre 2009 baisse de 1,20% sur un an (source : SOeS, ECLN). Cependant les prix des studios (achat type dun investisseur) se sont mieux maintenus que les prix des appartements de 3-4 pices. Il faut donc relever quil ny a pas eu de cataclysme sur les prix comme certains lannonaient en dbut danne contrairement au notariat. (cf. notes de conjoncture de mai et octobre 2009).

Concernant les prix dans lancien :

Pour lIle de France : Nous constatons une stabilisation un niveau qui reste lev. En effet la baisse des prix engage la fin de 2008 se situe au 3e trimestre 2009 daprs lindice Notaires INSEE -7,5% pour les appartements et -9,5% pour les maisons. Pour la Province : Lindice Notaires INSEE confirme galement la baisse des prix, puisqu la fin du 3e trimestre 2009 elle est respectivement de -6,9 % pour les appartements et de -8,5 % pour les maisons. Ces indices ne traduisent cependant pas des carts dvolution

Perspectives du march : attention leffet doptique !

Il faut souhaiter que le rattrapage en nombre de transactions jusqualors constat ne soit pas quun simple effet doptique sans lendemain : un dernier trimestre un peu euphorique contre un dbut danne de sinistrose immobilire. En effet lhorizon immobilier est cependant loin dtre totalement dgag : crainte daugmentation du chmage ; incertitude sur la prennit des taux de prts immobiliers actuellement favorables. De plus on constate un frein cette dynamique par lattitude de certains vendeurs qui hsitent mettre leurs biens la vente, ce qui, terme, peut entrainer un effet de pnurie, surtout des produits de qualit, avec risque daugmentation des prix mme si on constate un certain retour des secundo accdant. La faiblesse des rendements financiers des placements, lincertitude boursire, lattractivit des taux dintrts de crdits et les aides lachat sont autant dlments qui doivent confirmer llan de reprise. Le march immobilier rsidentiel en 2010 sera certainement caractris par sa slectivit et son irrgularit.

Note de conjoncture immobilire des Notaires de France / n6 - janvier 2010

Prix moyen au m2 des appartements anciens

Priode du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2009
Rouen 2 190 - 10,1 % Caen 2 125 - 6,4 % Paris 6 160 -7,2 % Tours 1 852 - 13,6 % Orlans 1 965 - 4,6 % le-de-France 4 380 - 7,5 % Amiens 2 049 - 9,9 % Lille 2 676 - 1,4 % Reims 1 972 - 11,3 % Metz 1 735 - 8,4 % Strasbourg 2 234 - 2,1 % Besanon 1 737 - 10,1 % Dijon 2 048 - 5,7 % Lyon 2 711 - 3,3 % Nice 3 271 - 5,8 % Toulon 2 242 - 10,2 % Toulouse 2 256 - 9,8 % Montpellier 2 343 - 6,3 % Marseille 2 330 - 5,8 % Ajaccio 2 603 - 9,8 %

Rennes 2 042 - 10,5 %

Nantes 2 239 - 7,9 % Poitiers 1 415 - 14 % Limoges 1 356 2,4 % Bordeaux 2 455 - 3,6 %

Runion 2 347 -15 %

Clermont-Ferrand 1 401 - 12,8 %

evolution annuelle du prix au m2 0 % et plus entre - 5 % et 0 % - 5 % et moins

ns = non significatif (le volume de ventes ne permet pas de calculer des statistiques pertinentes) Source Bases immobilires des Notaires de France (Les prix en le-de-France sont une valorisation des indices notairesINSEE 3e trimestre 2009). Hors Ile-de-France, les prix ont t calculs sur un volume mdian de 150 transactions par ville et par trimestre.

Prix moyen de vente des maisons anciennes

Priode du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2009
Amiens 145 000 - 6,5 % Lille 157 500 - 9,5 %

Agglomration de Caen 212 750 1,9 % Rennes 245 500 - 17,6 %

Rouen 180 000 - 14,5 %

Reims 185 000 - 18,3 % Metz 191 500 - 12,2 %

Tours 190 000 - 6,2 % Nantes 250 000 - 9,7 % Poitiers 155 500 -1% Limoges 135 500 - 7,2 % Bordeaux 265 500 - 11,5 %

le-de-France 279 400 - 9,5 %

Strasbourg 240 000 - 14,7 % Besanon 225 880 - 11,1 %

Orlans 210 680 1%

Dijon 217 750 - 21,4 %

Martinique 116 000 ns Runion 135 000 - 18,8 %

Clermont-Ferrand 174 000 ns

Agglomration de Lyon 266 500 - 7,9 % Nice 460 000 - 12,8 % Toulon 262 500 - 21,6 %

evolution annuelle du prix de vente 0 % et plus entre - 10 % et 0 % - 10 % et moins

Toulouse 255 000 - 1,9 %

ns = non significatif (le volume de ventes ne permet pas de calculer des statistiques pertinentes) Source Bases immobilires des Notaires de France (Les prix en le-de-France sont une valorisation des indices notairesINSEE 3e trimstre 2009). Les prix indiqus ont t calculs sur un volume mdian de 40 transactions par ville et par trimestre.

Montpellier 244 970 - 9,3 %

Marseille 290 000 - 3,3 %

Note de conjoncture immobilire des Notaires de France / n6 - janvier 2010

Prix au m2 des appartements neufs

volution des prix au m2 au 3e trimestre 2009
Picardie 3 088 5,1 % Nord-Pas-deCalais 3 021 - 2,2 % ChampagneArdennes 2 829 9,3 % Lorraine 3 413 3,3 % Alsace 2 714 - 0,7 % Franche-Comt 2 609 8,9 % Bourgogne 2 561 - 4,4 % Rhne-Alpes 3 387 - 0,9 %

Haute-Normandie 2 923 9,8 % Basse-Normandie 3 253 - 8,8 %

Bretagne 2 818 1,3 %

le-de-France 4 073 1,2 % Pays-de-laLoire 2 971 -4% Poitou-Charentes 3 049 - 4,7 % Limousin 2 535 -6% Aquitaine 3 135 - 0,7 %

Centre 2 802 - 0,2 %

Auvergne 2 648 11,6 %

PACA 3 978 - 7,5 %

evolution des prix au m 3 % et plus entre 0 % et 3 %

Source : FPC/ECLN, DAEI/SESP

Midi-Pyrnes 3 022 - 1,2 %

0 % et moins

LanguedocRoussillon 3 275 - 1,4 %

Corse 3 003 3,2 %

Les indices sur le logement

France : Lindice des prix des logements anciens France entire est calcul par les Notaires de France en partenariat avec lINSEE. Cet indice est publi trimestriellement et utilise la mthode des prix hdoniques. Les donnes sont issues des actes de ventes transmis par les Notaires. tats-Unis : Lindice FHFA tabli par la Federal Housing Finance Agency, organisme dpendant du gouvernement amricain, mesure lvolution du prix des maisons individuelles partir dun chantillon de prts hypothcaires. Il utilise la mthode des ventes rptes. Royaume-Uni : Lindice DCLG est lindice officiel du prix des logements publi par le gouvernement britannique, partir dun chantillon de prts hypothcaires. Il utilise la mthode des prix hdoniques.

Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss, Freddie Mac, FHFA, R.Shiller, US Bureau of Economic Analysis, Census Bureau, Bureau of Labor Statistics, UK DCLG, UK National Statistics. Graphique tlchargeable sur http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138.

Note de conjoncture immobilire des Notaires de France / n6 - janvier 2010

Le prix de limmobilier
le lien dans lespace entre le prix des logements et revenu par mnage Dans un prcdent article (cf. note de conjoncture de juillet 2009), on a soulign le lien dans le temps entre le prix des logements et le revenu par mnage. Il se double dun lien troit dans lespace : la hirarchie des prix est parallle celle des revenus (cf. graphique: coefficient R gal 0,90 sur une chelle de 0 1), ce qui illustre la sgrgation socio-spatiale par le logement. En 2006, en moyenne, dune commune dIle-de-France lautre, lorsque le revenu imposable brut par mnage augmentait dun euro, le prix moyen des logements dans la commune augmentait de 5,26 euros. Ce coefficient de passage varie dans le temps : en 2000, il ntait que de 3,77, ce qui atteste que lenvole du prix des logements de 2000 2006 a non seulement rduit le

pouvoir dachat immobilier des mnages mais galement contribu la sgrgation socio-spatiale. linverse, depuis 2008, la diminution du prix des logements, en mme temps quelle a rendu aux mnages une petite partie du pouvoir dachat immobilier quils avaient perdu, a relch la pression sgrgative, dans une proportion certes limite pour linstant. La prdominance en Ile-de-France dune grande

agglomration dote dune infrastructure de transport trs dense renforce sans doute ce lien entre revenu et prix des logements. On verra dans un prochain article (note de conjoncture de mai 2010) quil se distend si lon considre les principales agglomrations franaises.

Jacques Friggit, charg de mission au Conseil gnral de lenvironnement et du dveloppement durable. Les analyses et points de vue exprims dans cet article sont ceux de lauteur.

Source : CGEDD daprs base notariale BIEN et DGFiP-Filocom. Communes comprenant au moins 500 mnages (soit 619 communes sur lensemble de la rgion). Chaque cercle reprsente une commune. La surface du cercle est proportionnelle au nombre de mnages de la commune. La couleur du cercle reprsente le dpartement de la commune. Le prix moyen des logements est calcul en actualisant 2006 (au prorata des indices sous-jacents aux Notaires-INSEE) le prix des logements achets de 1995 2006.

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Contact : Olivier Pavy - Conseil suprieur du notariat Comit ditorial : Philippe Laborde, Pierre Bazaille, Thierry Delesalle, Olivier Pavy et Caroline Gaffet. Maquettiste : Florence Marlier. dition : Conseil suprieur du notariat - 60 bd de La Tour-Maubourg - 75007 Paris - Tl. 01.44.90.30.00 - www.notaires.fr - Conception : Bureau de Cration ISSN : 2100-241X

Note de conjoncture immobilire des Notaires de France / n6 - janvier 2010