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conomique et social
Titre: Le rgime foncier et le
dveloppement rural...
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3. QUEST-CE QUUN RGIME FONCIER

Rgime foncier
3.1 Le rgime foncier est le rapport, dfini par la loi ou la coutume, qui existe entre des
individus ou des groupes relativement aux terres. (Par souci de simplicit, le terme
terre, tel quutilis ici, inclut aussi les autres ressources naturelles comme leau et
les arbres.) Cest une institution, cest--dire un ensemble de rgles labores par
une socit pour rgir le comportement de ses membres. Ces rgles dfinissent la
rpartition des droits de proprit sur les terres, les modalits dattribution des
droits dutilisation, de contrle et de transfert des terres ainsi que les responsabilits
et limitations correspondantes. Plus simplement, le rgime foncier dtermine qui
peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans quelles
conditions.
3.2 Le rgime foncier est un lment important des structures sociales, politiques et
conomiques. Il est multidimensionnel puisquil fait entrer en jeu des facteurs
sociaux, techniques, conomiques, institutionnels, juridiques et politiques qui sont
souvent ngligs mais doivent tre pris en considration. Les rapports rgis par le
rgime foncier sont parfois clairement dfinis, et leur respect peut tre assurs par
un tribunal officiel ou les structures coutumires dune socit, mais il arrive aussi
quils soient relativement mal dfinis et entachs dambiguts que certains peuvent
chercher exploiter.
3.3 Le rgime foncier est donc constitu dun ensemble dintrts qui se recoupent,
notamment:
Des intrts prpondrants: lorsquune puissance souveraine (p. ex. une
nation ou une collectivit) jouit du pouvoir dattribuer des terres, de les
exproprier, etc.).
Des intrts se chevauchant: lorsque plusieurs parties jouissent de droits
diffrents sur la mme parcelle de terre (une partie peut dtenir des droits
daffermage, une autre un droit de passage, etc.).

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Des intrts complmentaires: lorsque diffrentes parties partagent le mme

intrt relativement la mme parcelle de terre (p. ex. lorsque des membres
dune mme communaut possdent en commun des droits sur les pturages,
etc.).
Des intrts concurrents: lorsque diffrentes parties revendiquent les mmes
intrts relativement la mme parcelle (p. ex. lorsque deux parties
revendiquent indpendamment le droit lutilisation exclusive dune parcelle
de terre agricole. Une telle situation peut tre lorigine de conflits
fonciers.).
3.4 On peut souvent caractriser les rgimes fonciers comme suit:
Rgime priv: lattribution de droits une partie prive pouvant tre un
particulier, un couple mari, un groupe dindividus ou une entit constitue,
comme une socit commerciale ou une organisation but non lucratif. Par
exemple, au sein dune collectivit, diffrentes familles peuvent jouir de
droits exclusifs sur des parcelles rsidentielles, des parcelles agricoles et
certains arbres. Dautres membres de cette mme collectivit peuvent tre
privs du droit dutiliser ces ressources sans le consentement des dtenteurs
des droits.
Rgime communautaire: un droit communautaire peut exister au sein dun
groupe lorsque chaque membre de celui-ci a le droit dutiliser de faon
indpendante les biens dtenus par la communaut, par exemple pour faire
patre son btail dans un pturage collectif.
Rgime daccs libre: aucun droit spcifique nest attribu personne, et
personne ne peut tre exclu. Un exemple typique est celui des tendues
marines, laccs la haute mer tant gnralement libre tous; cela peut
sappliquer galement aux pturages, aux forts, etc., quand les ressources
sont la libre disposition de tous. (Une diffrence importante entre la libert
daccs et un rgime communautaire est que, dans ce dernier cas, les
personnes nappartenant pas la communaut concerne ne sont pas
autorises utiliser les terres mises en commun.)
Rgime public: les droits de proprit sont attribus une entit du secteur
public. Par exemple, dans certains pays, les terres forestires peuvent tre
rgies par ltat, quil sagisse du gouvernement central ou dun niveau
dcentralis de celui-ci.
3.5 Dans la pratique, on peut trouver la plupart des formes de proprit au sein dune
socit donne, par exemple des droits communautaires de pturage, la proprit
prive de terrains rsidentiels et agricoles et la proprit publique des forts. Les
droits coutumiers incluent souvent des droits collectifs concernant les pturages et
des droits privs exclusifs concernant les parcelles agricoles et rsidentielles. Dans
certains pays, de tels droits coutumiers sont officiellement reconnus et sont dtenus
par ltat ou le Prsident au nom de lensemble des citoyens.

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3.6 Toute chose sur laquelle quelquun possde un droit peut tre considre comme sa
proprit ou son bien. Cette notion a un champ dapplication trs vaste et inclut, par
exemple, la proprit intellectuelle. Pour ce qui est du rgime foncier, on parle
parfois plus prcisment des droits de proprit sur des terres. On tablit souvent
une distinction entre les biens immobiliers/immeubles et les biens
mobiliers/meubles. Au nombre des premiers figurent le sol et les biens accessoires
(btiments, arbres, etc.) que lon considre comme ne pouvant tre dplacs; et au
nombre des seconds, les biens considrs comme non fixs au sol (btail, etc.).
3.7 Dans la pratique, diverses personnes ou divers groupes peuvent dtenir des droits
multiples, situation dans laquelle on parle parfois de faisceau de droits. Des droits
diffrents portant sur une mme parcelle de terre, tels que le droit de la vendre, de
lutiliser en vertu dun bail ou de la traverser, peuvent tre reprsents comme les
branches regroupes dans ce faisceau. Chaque droit peut tre dtenu par une partie
diffrente. Lensemble du faisceau pourrait, par exemple, tre partag entre le
propritaire et un fermier dans le cas dun contrat daffermage ou de mtayage
tablissant les conditions dans lesquelles le fermier ou le mtayer peut utiliser la
terre. Un tel contrat peut constituer un bail officiel portant sur une priode pouvant
atteindre 999 ans ou se limiter une entente lamiable portant sur une campagne
agricole. Si lexploitation est hypothque, le crancier peut avoir le droit de vendre
le bien hypothqu en cas de dfaut de remboursement du prt, et un agriculteur
voisin peut avoir le droit de traverser le terrain avec son btail pour quil sabreuve
dans la rivire. Certains exemples de ces droits sont indiqus dans lencadr 1.
3.8 Il peut tre parfois utile de prsenter une dfinition simplifie des droits de
proprit de la faon suivante:
Droit dutilisation: le droit dutiliser le terrain pour la pture, la production
de cultures de subsistance, le ramassage de produits forestiers dimportance
mineure, etc.
Droit de disposition: le droit de dcider comment un terrain doit tre utilis,
notamment quant aux plantes pouvant y tre cultives, et de tirer un avantage
financier de la vente de ces cultures, etc.
Droit de transfert: le droit de vendre ou dhypothquer un terrain, de sen
dfaire au profit de tiers dans le cadre dune redistribution intracommunautaire, de le transmettre des hritiers par voie de legs, et de
modifier lattribution des droits dutilisation et de disposition.
Au sein dune collectivit, les pauvres ne possdent souvent que des droits
dutilisation. Une femme peut, par exemple, avoir le droit de cultiver une parcelle
pour produire de quoi nourrir sa famille tandis que son mari peut collecter le
bnfice rsultant de la vente dune partie de sa production sur le march local. De

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telles simplifications peuvent tre utiles, mais il convient de noter que les modalits
exactes dattribution et de jouissance des droits fonciers peuvent tre trs
complexes.
3.9 De faon gnrale, on tablit souvent une distinction entre les droits fonciers
formels et informels, ce qui peut toutefois donner lieu certains problmes
tant donn que, par exemple, certains droits dit informels peuvent tre tout fait
formels dans la pratique et dment reconnus dans leur propre contexte. Une telle
classification peut nanmoins tre parfois utile.
ENCADR 1
EXEMPLES DE DROITS
Le droit dutiliser un terrain.
Le droit dinterdire lutilisation dun terrain des personnes non autorises.
Le droit de dterminer le mode dutilisation dun terrain.
Le droit de tirer un revenu dun terrain.
Le droit dtre protg contre une expropriation illgale du terrain.
Le droit de transmettre les droits sur le terrain des hritiers (c.--d. la possession par
les descendants du droit dhriter du terrain).
Le droit daliner tous les droits relatifs la totalit de la proprit (p. ex. en la
vendant) ou une portion de celle-ci (p. ex. en la subdivisant).
Le droit daliner seulement une partie de ces droits (p. ex. par un bail).
Un droit rsiduel sur le terrain, p.ex. quand des droits partiellement alins viennent
expiration (notamment lexpiration dun bail), ces droits sont nouveau dtenus par
la personne qui les avait alins.
Le droit de jouir des droits de proprit pendant une dure indtermine, c.--d. que
ces droits nexpirent pas une date dtermine mais peuvent tre valables perptuit.
Lobligation de ne pas utiliser un terrain dune faon pouvant porter prjudice aux
autres membres de la socit (ce droit est alors dtenu par ceux qui ne jouissent pas du
droit dutiliser le terrain).
Lobligation de renoncer aux droits sur un terrain lorsque ceux-ci sont retirs en vertu
dune procdure lgale (p. ex. en cas dinsolvabilit, ces droits sont dtenus par les
cranciers ou, en cas de dfaut de paiement dun impt, ils reviennent ltat).
3.10 On peut considrer comme droits de proprit formels ceux qui sont explicitement
reconnus par ltat et qui peuvent tre protgs en invoquant des recours lgaux.

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3.11 Les droits fonciers informels sont ceux qui ne sont ni reconnus ni protgs
officiellement. Il arrive mme quils soient illgaux, cest--dire dtenus en
contravention directe de la loi. Un cas extrme est celui de squatters occupant un
terrain en contravention dun arrt dexpulsion. Dans de nombreux pays, la
possession de certains biens peut tre illgale parce que les lois sont inadquates.
Par exemple, la loi impose parfois une superficie minimale pour les exploitations
agricoles alors que, dans la pratique, celles-ci sont parfois beaucoup plus petites
suite des subdivisions intervenues de faon informelle entre des hritiers. Les
droits fonciers peuvent aussi tre illgaux en vertu de la faon dont ils sont
utiliss, par exemple dans le cas dune conversion illgale de terres agricoles en
vue de leur urbanisation.
3.12 Dans dautres cas, un droit peut tre extralgal, cest--dire ntre pas reconnu
par la loi sans pour autant tre en contravention de celle-ci. Dans certains pays, les
droits coutumiers dtenus par les collectivits autochtones rurales relvent de cette
catgorie. On fait souvent une distinction entre les droits statutaires ou droits
formellement reconnus et les droits coutumiers ou droits traditionnels. Cette
distinction sestompe toutefois dans certains pays, en particulier en Afrique, o la
loi reconnat formellement les droits coutumiers.
3.13 Des droits formels et informels peuvent exister relativement une mme
proprit. Ainsi, dans un pays interdisant le mtayage ou laffermage, il peut
arriver que le dtenteur des droits de proprit officiellement reconnus sur une
parcelle afferme illgalement celle-ci un sans-terre.
3.14 Ces diffrents modes de rgime foncier peuvent crer un systme complexe de
droits et autres intrts. La situation se complique tout particulirement lorsque
des droits statutaires sont accords sans tenir compte des droits coutumiers
existants (p. ex. pour lagriculture et le pturage). Une confrontation entre des
droits de jure (existant en vertu des lois formelles) et des droits de facto (existant
dans les faits) se produit souvent relativement des terres de parcours ou
dagriculture pluviale marginales et dj surexploites. De mme, dans les zones
en proie un conflit ou sortant dun conflit, larrive de personnes dplaces est
parfois source de grandes incertitudes quant au fait de savoir quels droits sont
dtenus ou devraient ltre par les nouveaux arrivants ou les rsidents dj
installs sur place.
3.15 La complexit de la situation et les risques de litige peuvent prendre encore plus
dampleur quand, par exemple, des terres sont dclares de proprit publique et
bnficient de subventions ou sont affermes sans consultation pralable auprs
des propritaires coutumiers (dont les droits ne sont pas considrs comme
illgaux), ou encore quand des squatters se sont installs illgalement sur un
terrain (cf. figure 2).

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Administration foncire
3.16 Ladministration foncire est la faon dont les rgles correspondant au rgime foncier sont
appliques et rendues oprationnelles. Quelle soit formelle ou informelle, ladministration foncire
couvre une vaste gamme de systmes et de procdures:
Droits fonciers: la concession de droits sur des terres; la dlimitation des limites des
parcelles pour lesquelles ces droits sont concds; le transfert des droits par la vente, loctroi
dun bail ou dun prt, une donation ou un hritage; et le rglement des contestations et des
diffrends concernant les droits ou la dlimitation dune parcelle.
Rglementation de lutilisation des sols: planification de lutilisation des sols et application
des directives; rglement des conflits correspondants.
valuation et taxation foncires: collecte de revenus en vertu de diffrentes formes de
taxation foncire, et rglement des diffrends correspondants.
FIGURE 2 Complexits et conflits rsultant de diffrents types de rgimes fonciers

3.17 La diffusion dinformation sur les terres, les parties concernes et leurs droits est fondamentale
pour une administration foncire efficace, tant donn que les droits fonciers nont pas dexistence
matrielle concrte et doivent tre reprsents dune faon ou dune autre. Dans un contexte

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juridique formel, linformation sur les droits, quils soient dtenus par des particuliers, des familles,
des collectivits, ltat ou encore des organisations commerciales ou autres, est souvent consigne
au moyen dun systme denregistrement des terres et de cadastre. Lorsque les droits concerns
sont coutumiers, linformation peut exister au sein de la mmoire collective dun groupe dtermin
sans tre consigne par crit et peut tre avalise par des tmoins. certains endroits, les
dtenteurs de droits informels peuvent dtenir des preuves informelles de ces droits, cest--dire
des documents accepts par leur entourage mais pas par ladministration publique formelle.
3.18 Ladministration foncire ne peut tre efficace que si elle inclut des dispositifs dapplication et de
protection des droits fonciers, tant donn que ces derniers nont de valeur que si on peut en faire
respecter la jouissance. De tels dispositifs permettent de protger les droits reconnus une
personne contre les actes de tiers. Cette protection peut tre assume par ltat ou par la collectivit
par le biais dun consensus social comme discut plus loin dans la section Scurit des droits
foncier. Un rgime foncier est stable si les rsultats des mesures de protection sont relativement
faciles prvoir. Dans un contexte juridique formel, le respect des droits peut tre assur par les
autorits judiciaires, et le respect des droits coutumiers peut tre assur par les chefs coutumiers.
Dans les deux cas, la reconnaissance des droits dtenus par des tiers peut tre encourage par des
mcanismes informels tels que la pression exerce par les pairs. Quiconque connat ses droits et sait
quoi faire sils ne sont pas respects est mieux en mesure de les protger quune personne moins
bien informe.
3.19 Ladministration foncire utilise diverses procdures pour grer linformation sur les droits et leur
protection, notamment:
Les procdures relatives aux droits fonciers incluent la dfinition des modalits rgissant
leur transfert par la vente, loctroi dun bail ou dun prt, la donation et le legs.
Les procdures relatives la rglementation de lutilisation des sols incluent la dfinition de
la faon dont les mesures de contrle pertinentes doivent tre planifies et dont leur respect
doit tre assur.
Les procdures relatives lvaluation et limposition foncires incluent la dfinition des
mthodes utilises pour raliser lvaluation et fixer le montant des impts fonciers.

Si les procdures sont efficaces, les transactions peuvent se raliser rapidement, peu de frais et de
faon transparente. Toutefois, dans de nombreuses parties du monde, les procdures administratives
formelles sont lentes, coteuses et ncessitent des dmarches bureaucratiques complexes; de plus,
elles manquent souvent de transparence, sont inaccessibles une grande partie de la population
rurale et sont traites dans un langage et selon des modalits difficiles comprendre. Dans un tel
cas, le cot lev des transactions peut avoir pour consquence que les transferts et autres
transactions sont effectus de faon clandestine ou informelle.
3.20 Enfin, les procdures administratives foncires doivent tre excutes par des acteurs. Dans les
rgimes coutumiers, un rle prpondrant revient aux chefs coutumiers, par exemple pour ce qui
est dattribuer les droits et de rgler les diffrends. Dans un systme plus officiel, les institutions de

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ladministration foncire peuvent inclure les registres fonciers, le bornage, la planification urbaine
et rurale, lvaluation et limposition foncires, ainsi que les instances judiciaires. Lorsque les
droits coutumiers sont reconnus par ltat, des liens fonctionnels stablissent entre les pouvoirs
publics et les instances rgissant ladministration foncire coutumire.
3.21 On considre souvent que la formalisation de ladministration des droits fonciers est une condition
pralable du dveloppement conomique, car elle est cense notamment accrotre la scurit des
droits fonciers et amliorer laccs au crdit, ce qui encourage les agriculteurs investir pour
amliorer leurs terres et leur donne les moyens de le faire. On dit aussi que ladministration
formelle peut faciliter le fonctionnement dun march foncier, permettant aux terres dtre utilises
de la faon la plus approprie et la plus productive.
3.22 Certains contestent toutefois de telles affirmations et disent que, trop souvent, les projets de
formalisation des droits fonciers sont conus et mis en uvre de faon inapproprie, ce qui se
traduit par une rduction de la scurit des droits fonciers du fait que les droits relatifs une
parcelle sont concentrs entre les mains dune seule personne au mpris des revendications
avances par des tiers, en particulier des femmes et dautres groupes vulnrables qui dtiennent des
droits partiels ou collectifs. Certains sont galement davis que la formalisation ne permet pas
damliorer laccs au crdit tant donn que de nombreuses banques acceptent difficilement un
terrain agricole comme garantie en vue de loctroi dun prt.
3.23 De ce fait, il ne faudrait, selon certains, envisager lenregistrement formel des droits fonciers
individuels que dans les zones forte densit de population o les systmes coutumiers de droits
fonciers et de rglement des diffrends sont faibles ou inexistants ou si le systme de droits
coutumiers a t gravement perturb. Nanmoins, mme lorsque ces conditions ne sont pas runies,
on sintresse de plus en plus dans certains pays la formalisation des droits des populations
locales pour les protger contre les ingrences de la part de tiers (p. ex. des exploitations agricoles
commerciales ou de ltat). Dans de tels cas, on tablit la dlimitation des terres communautaires,
et le titre de proprit correspondant est enregistr au nom du groupe concern. Cest ce dernier
quil incombe alors dadministrer lui-mme son rgime foncier, y compris en ce qui concerne
lattribution des droits fonciers sur son territoire.
3.24 Dans de nombreux pays, des administrations foncires formelle et informelle coexistent lorsque les
droits enregistrs lgalement ne se substituent pas aux droits coutumiers ou lorsque de nouveaux
droits informels sont crs. Il peut exister des tensions entre les droits fonciers de jure et de facto.
Les divergences entre les rgimes fonciers de type formel, informel ou coutumier donnent lieu
des ambiguts que certains pourraient exploiter. Dans certains pays o les systmes formels
dadministration foncire ne fonctionnent pas trs bien, il arrive que ltat octroie diffrents titres
pour une mme parcelle, ce qui complique le statut juridique de celle-ci en donnant lieu des
revendications concurrentes. Le simple fait dtablir et denregistrer les dlimitations et le titre dun
terrain ne suffit pas, cela doit tre fait de faon ne pas empirer la situation. La population locale a
un rle crucial jouer dans lexamen dun tel cas, vu sa connaissance des modalits locales du
rgime foncier.

Accs la terre

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3.25 Laccs des ruraux pauvres la terre est souvent fond sur la coutume. Dans les
socits autochtones, par exemple, les droits fonciers coutumiers sont souvent
dtermins selon les traditions et en fonction de la faon dont les chefs locaux
attribuent les droits dutilisation des terres aux membres du groupe. Ces droits
daccs peuvent faire suite lutilisation dune terre pendant une longue priode.
Ils dcoulent souvent dune occupation ancestrale et de lutilisation ancienne
dune terre. Dans ces cas, la revendication des droits est fonde sur le fait que les
anctres ont dfrich le terrain et sy sont installs.
3.26 Toute une gamme de stratgies peuvent tre utilises pour obtenir laccs des
terres, notamment:
Lacquisition, souvent ralise par des travailleurs migrants utilisant un
capital constitu grce un emploi dans une zone urbaine.
La possession de fait ou prescription acquisitive (lacquisition des droits en
vertu de loccupation pendant une priode dtermine). Dans certains pays,
cest parfois la seule mthode permettant un petit cultivateur dobtenir
officiellement un droit daccs des terres vacantes ou abandonnes et de
les mettre en valeur.
Le fermage, cest--dire lobtention de laccs un terrain en versant un
loyer son propritaire.
Le mtayage, cest--dire lobtention de laccs un terrain en remettant en
contrepartie au propritaire un pourcentage de la production.
Un legs, cest--dire lobtention de laccs un terrain par voie dhritage.
Loccupation illgale dun terrain par des squatters.
3.27 Outre de telles stratgies individuelles, laccs la terre peut rsulter de mesures
de rforme foncire prises par un gouvernement national, souvent dans le cadre
dune politique visant corriger systmatiquement des injustices historiques et
rpartir la terre plus quitablement. De telles rformes se produisent
habituellement lorsquun nombre relativement faible de propritaires possde une
grande partie des terres et que celles-ci sont laisses en jachre ou sous-utilises
(encore convient-il de noter que la dtermination dune ventuelle sous-utilisation
dpend des critres choisis pour lvaluation). Dans certains pays, un mode
important de rforme foncire est la restitution des terres. Parmi les autres
interventions de ce type, on peut citer les programmes de redistribution des terres
qui ont pour objet doffrir un accs la terre aux ruraux pauvres et de promouvoir
lefficacit et linvestissement dans lagriculture. Ces programmes vont souvent,
mais pas toujours, de pair avec loffre de services agricoles subventionns comme
la vulgarisation et le crdit. Ltat offre parfois laccs des terres publiques
laisses labandon ou sous-utilises, mais les terres utilises pour la rinstallation
se trouvent le plus souvent dans des domaines fonciers privs.

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3.28 Dans le cas des rformes foncires redistributives imposes par ltat, celui-ci
confisque des terres aux grands propritaires fonciers et les transfre des
cultivateurs sans terre ou qui ne possdent que de faibles superficies, et les anciens
propritaires ne sont pas toujours indemniss. Dans certains cas, les rformes sont
pratiques au bnfice des fermiers qui travaillaient la terre sur place. Ces
rformes changent la structure de la proprit foncire en transformant les fermiers
en propritaires sans modifier la possession oprationnelle. Dans dautres cas, les
rformes prvoient la rinstallation des bnficiaires sur les terres expropries et la
cration de nouvelles exploitations agricoles.
3.29 Certaines rformes agraires rcentes ont t conues de faon permettre aux
bnficiaires de ngocier avec les propritaires terriens pour acheter des terres en
utilisant des fonds fournis par ltat sous forme de dons ou de prts. Les
bnficiaires doivent habituellement former un groupe qui identifie des terres
appropries, en ngocie lacquisition avec le vendeur, formule un projet pouvant
bnficier de dons ou de crdits de ltat et dtermine comment les terres seront
rparties entre les membres du groupe et quelles seront leurs obligations
financires correspondantes.
3.30 Il est communment admis quune rforme foncire contribue fortement au
dveloppement rural lorsque la concentration foncire est leve, mais le choix
des mcanismes utiliss pour transfrer des terres des grands propritaires aux
cultivateurs sans-terre ou qui ne possdent que de faibles superficies suscite de
vives controverses. Cest l toutefois un dbat qui dpasse largement le sujet du
prsent ouvrage.

Scurit des droits fonciers

3.31 La scurit des droits fonciers est la certitude que les droits dune personne seront
reconnus par les tiers et protgs en cas de contestation spcifique. Si cette
scurit nest pas garantie, les droits correspondants risquent dtre menacs par
des revendications concurrentes et mme dtre perdus par suite dune expulsion.
Sans scurit des droits fonciers, la capacit des mnages produire de quoi
salimenter et bnficier de moyens de subsistance durables est fortement
compromise.
3.32 La scurit des droits fonciers nest pas directement mesurable et, bien des
gards, tout dpend de la faon dont elle est perue. Ses caractristiques peuvent
changer selon le contexte. Par exemple, si une personne a le droit dutiliser une
parcelle pendant les six mois de la priode de vgtation et ne risque pas dtre
expulse pendant ce temps-l, elle bnficie de la scurit des droits fonciers. Par
extension, la scurit des droits fonciers peut dpendre de la dure de ceux-ci,
compte tenu du temps ncessaire pour recouvrer les cots dinvestissement. Ainsi,
quelquun qui a des droits dutilisation pour une priode de six mois ne plantera
pas darbres, ninvestira pas dans des travaux dirrigation ou ne prendra aucune

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mesure prventive contre lrosion du sol, puisque ce laps de temps est trop court
pour assurer la rentabilit de tels investissements; on peut alors parler de scurit
des droits fonciers pour les investissements court terme, alors que ces mmes
droits sont prcaires relativement aux investissements long terme.
3.33 Certains sont davis que, vu limportance de sa dure, une vritable scurit des
droits fonciers nest possible que quand un bien est dtenu en pleine proprit et
que la validit des droits nest pas limite dans le temps (rgime du type
freehold). Seuls les droits dun propritaire offriraient vritablement la scurit,
tandis que les dtenteurs de droits plus limits, tel que les fermiers, nauraient
quune scurit des droits fonciers limite, celle-ci tant dpendante des dcisions
du propritaire. Il en dcoulerait donc que la scurit des droits fonciers nest
assure qu quiconque dtient les droits de transfert tels que le droit de vendre et
dhypothquer. Sil en est bien ainsi dans certaines parties du monde, cela nest
pas vrai partout. L o existe un rgime foncier communautaire bien tabli, la
scurit des droits fonciers est possible, mme pour qui ne dispose pas du droit de
vendre un terrain ou na cet gard que des droits strictement limits (p. ex.
lorsque ces droits ne peuvent tre transfrs par hritage ou quun terrain ne peut
tre vendu qu dautres membres du groupe).
3.34 Les sources de la scurit des droits fonciers peuvent galement varier en fonction
des aspects suivants:
Une source importante de scurit foncire est constitue par la collectivit
et les associations regroupant ses membres, comme les utilisateurs deau,
ou les organisations locales dagriculteurs. La scurit des droits fonciers
est accrue quand les voisins reconnaissent les droits et veillent leur
respect. Dans de nombreux systmes fonciers coutumiers, les membres dun
groupe social possdent des droits fonciers en vertu de leur appartenance
celui-ci. Lexercice des droits fonciers valide lappartenance au groupe dans
la mme mesure que cette appartenance facilite lacquisition et la protection
de ces droits.
Les pouvoirs publics reprsentent une autre source de scurit dans la
mesure o ils peuvent assurer la reconnaissance politique de certains droits.
Par exemple, un gouvernement peut accepter un empitement illgal et
linstallation dun groupe sur des terres forestires publiques et sengager
ne pas lexpulser. Toutefois, dans un tel cas, le gouvernement reconnat
gnralement le droit du groupe occuper la terre, mais ne va pas jusqu
reconnatre ce mme droit aux membres du groupe titre individuel.
Une autre source peut tre ladministration publique et le systme juridique
formel. Ltat peut en gnral fournir une scurit foncire en affirmant la
validit des droits dtenus par des particuliers ainsi quen prenant des
mesures spcifiques comme assurer une protection contre laccs non
autoris. Les systmes denregistrement foncier et de cadastre sont souvent

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considrs comme protgeant la scurit de jouissance, les diffrends tant

alors soumis aux tribunaux.
Dans certains pays, la scurit peut tre galement fournie par des
structures coercitives tel que les seigneurs de la guerre qui assument
localement le pouvoir lorsque des troubles civils empchent ltat dexercer
son autorit. Bien entendu, une telle situation nest pas souhaitable, car elle
risque son tour dempcher la mise en place de solides collectivits et des
systmes juridiques ncessaires pour une bonne gestion des affaires
publiques.
3.35 La scurit totale des droits fonciers dont bnficie un individu est la somme de
tous les lments de scurit fournis par lensemble des sources. Le renforcement
de la scurit foncire par une ou plusieurs sources complmentaires accrotra la
scurit totale. Dans de nombreux projets de dveloppement, on considre
lexistence dune scurit lgale ou son amlioration comme la meilleure faon
daccrotre la scurit des droits fonciers. Le rgime foncier peut tre modifi de
diverses faons: par exemple en accordant une reconnaissance lgale aux droits
informels, en reconnaissant une valeur lgale aux permis mis par ltat et en les
transformant en baux assurant une protection plus grande aux utilisateurs de terre;
en prenant des dispositions permettant aux membres dun groupe de devenir les
propritaires lgaux de leurs biens fonciers traditionnels dont les droits taient
auparavant dtenus par ltat; et en amliorant les systmes formels
dadministration foncire pour mieux dfinir les droits de proprit.
3.36 La scurit des droits fonciers peut tre menace de diverses faons.
Paradoxalement, les efforts entrepris pour accrotre la scurit des droits fonciers
de certaines personnes peuvent se traduire par la perte des droits dtenus par
dautres. Par exemple, les projets dtablissement de titres et denregistrements
fonciers, sils sont mal conus, peuvent rduire la scurit des droits fonciers de
nombreux rsidents ruraux si certains droits, souvent dtenus par des femmes ou
des pauvres, ne sont pas reconnus et se retrouvent inclus dans des droits de
proprit dfinis de faon trop simpliste. Les droits concernant dimportantes
utilisations du sol, par exemple celui de collecter les produits forestiers
dimportance secondaire ou dobtenir de leau, peuvent ntre pas reconnus par le
systme lgal et tre donc limins. Bien entendu, dautres types de projets de
dveloppement peuvent galement entraner la perte des droits fonciers.
3.37 Les droits peuvent galement tre rduits ou limins si ltat se met faire
respecter des rgles existantes interdisant laccs certaines ressources. Par
exemple, une application plus stricte de la politique gouvernementale relative la
protection des forts peut avoir pour consquence que des villageois soient
expulss de terres quils utilisaient pour la culture et llevage.

3.38 La scurit de jouissance peut galement devenir prcaire suite des changements

http://www.fao.org/docrep/005/y4307f/y4307f05.htm

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sociaux. Cest ainsi que le VIH/sida peut rduire la scurit foncire des femmes
dans certaines parties de lAfrique. Elles peuvent perdre juridiquement laccs
des terres si elles ne sont pas en mesure dhriter des droits dtenus par leur mari
et, dans la pratique, si elles sont forces abandonner leur exploitation par des
hommes de la famille.
3.39 Ceux qui dtiennent des droits peuvent les perdre si dautres refusent de respecter
les rgles du rgime foncier. Si, au sein dun groupe, les rapports de force sont
dsquilibrs, certains membres peuvent, par exemple, exploiter cette situation en
clturant une partie des terres communautaires leur usage exclusif, refusant ainsi
laccs des pturages collectifs dautres membres du groupe.
3.40 La situation de ceux qui ne possdent aucune terre nest, bien entendu, pas
ncessairement due la prcarit des droits fonciers. Certains peuvent se retrouver
contraints de vendre leurs terres pour survivre une crise comme une famine, une
maladie ou un autre vnement tragique. Une vente peut galement tre due
dautres raisons, par exemple la ncessit de sacquitter dobligations sociales
telles que la constitution dune dot pour les filles devant se marier.

http://www.fao.org/docrep/005/y4307f/y4307f05.htm

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