Phase avant-projet : Renseignements essentiels l'intention des clients relativement

la construction de btiments multi-tags ossature mtallique

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Phase avant-projet : Renseignements essentiels

l'intention des clients relativement la construction de
btiments multi-tags ossature mtallique
Prsente des lments cls pour le client, depuis la mise au point du programme jusqu' la
prise de dcisions.

Contenu
1. Types de clients 2

2. Cot de la construction 2

3. Avantages de la construction en acier 3

4. Cot dexploitation et charges 3

5. Avantages rsultant de la facult dadaptation 3

6. Hirarchie des dcisions conceptuelles 4

7. Programme de construction 5

8. Contrats et chanes dapprovisionnement 6

9. Requtes des clients 7

10. Requtes des clients : Rseaux et quipements techniques 8

11. Charges de plancher 9

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1. Types de clients
Les clients sont principalement soucieux du cot et de la valeur immobilire. Il existe deux
types de clients :
Les promoteurs qui proposent des locations despace commercial une srie
dutilisateurs. Le cot initial de la construction constitue leur principale proccupation ;
La plupart des cots doccupation tant aux frais de lhabitant.
Les investisseurs, comme les banques ou les grandes socits, qui seront les seuls ou
principaux utilisateurs du btiment. En plus de sintresser au cot initial de la
construction, ils sont galement soucieux, ou devraient ltre, du cot dexploitation (ou
de fonctionnement).
Entre ces deux types de clients existe une situation mdiane , dans laquelle le promoteur
fournit le btiment de base, le noyau et lenveloppe , et lentretien et lamnagement du
btiment, en fonction des besoins de lutilisateur, font par ailleurs lobjet dun contrat spar.
Lagencement et lentretien de ces btiments peuvent diffrer dun tage lautre.

Dans le cas des btiments publics, il existe galement une tendance grandissante qui consiste
financer avec des fonds privs aussi bien la construction initiale que lexploitation du
btiment au cours dune priode dhabituellement 30 ans. De tels gestionnaires intermdiaires
sintressent videmment de faon directe au cot dexploitation .

En plus de satisfaire aux requtes du client, il est essentiel de se conformer aux rglements
locaux et nationaux relatifs la conception et la construction de btiments. Par exemple, la
directive europenne sur lconomie dnergie dans les btiments influence de plus en plus le
choix des systmes de chauffage et de refroidissement ainsi que la conception globale, avec
pour but de minimiser lutilisation dnergie primaire et la production de CO2, voire
dintroduire des technologies faisant appel des nergies renouvelables.

2. Cot de la construction
Voici une rpartition approximative des cots de construction dun immeuble de bureaux
type :
Fondations 5-15 %
Superstructure et planchers 10-15 %
Bardage et toiture 15-25 %
Rseaux et quipements techniques (mcaniques et lectriques) 15-25 %
Rseaux et quipements techniques (sanitaires et autres, etc.) 5-10 %
Finitions, partitions et encastrements 10-20 %
Installations de chantier (gestion du chantier) 10-15 %
Linstallation de chantier reprsente les cots des installations, mais aussi de gestion et de
contrle du chantier, parmi lesquelles figurent les grues, lentreposage et lquipement. Les
cots dinstallation varient notamment selon la taille de ce dernier. Pour une construction
utilisant lacier de faon importante, le chiffre de 15 % du cot total est souvent considr,

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chiffre pouvant tre rduit 10 % si lon a davantage recours la prfabrication. Le cot de

la superstructure ou de lossature est rarement suprieur 10 % du montant total, mais il a
dimportantes rpercutions sur les autres cots. Par exemple, une rduction de 100 mm de la
hauteur dtage peut permettre de rduire le cot du bardage de 2,5 %, ce qui peut se traduire
par une rduction de 0,5 % du cot total de construction.

3. Avantages de la construction en acier

La construction en acier offre de nombreux avantages au client comme lutilisateur en
termes dexploitation, parmi lesquels figurent :

La flexibilit dutilisation et damnagement grce aux portes sans poteaux.

La facilitation des futurs travaux dagrandissement et dadaptation, y compris le r-
agencement des rseaux et quipements techniques.
La varit des systmes de bardage et de toiture.
La longue dure de vie et la maintenance matrise.
Lefficacit sur le plan nergtique.

4. Cot dexploitation et charges

On estime que le cot dexploitation total dun btiment au cours de sa dure de vie, prvue
pour tre de 60 ans, peut tre compris entre le triple et le quintuple du cot de construction
initial. Parmi les principaux composants des cots long terme, figurent :

Les cots dexploitation directs tels que le chauffage, lclairage, la climatisation, etc.
La remise neuf de lintrieur, une nouvelle dcoration mineure tous les 3-5 ans, un r-
agencement majeur tous les 10-20 ans.
Le remplacement des rseaux et quipements techniques, tous les 15-20 ans environ.
Lventualit dun remplacement du bardage du btiment aprs 25-30 ans.
La directive europenne sur lconomie dnergie dans les btiments impose dsormais, pour
chaque immeuble de bureaux, lattribution dun passeport nergie qui dfinit lutilisation
dnergie et les mesures dconomie dnergie prises. Un grand nombre de btiments
modernes est conu en prenant en considration des mesures dconomie dnergie, parmi
lesquelles figurent des faades double paroi, une capacit thermique et des chemines
permettant une ventilation naturelle, la mise en place de cellules photovoltaques en toiture,
etc.

5. Avantages rsultant de la facult dadaptation

En gnral les attentes pour tous les btiments multi-tags voluent de faon significative
durant la priode de conception. La destination dun btiment est galement susceptible de
changer plusieurs reprises au cours de sa dure dexploitation. De plus en plus
frquemment, la nature de loccupant peut changer, en particulier dans beaucoup de grandes

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villes europennes, o il existe une tendance grandissante la conversion dimmeubles de

bureaux en appartements.

Dans les annes 60 et 70, un grand nombre de btiments furent construits au cot le plus bas
possible et en suivant des spcifications strictes. Ils se sont montrs incapables de rpondre
aux nouveaux besoins des occupants, ce qui a entran leur dmolition prcoce.

Bien quils soient difficiles quantifier au stade de llaboration de la programmation, le fait

de concevoir une structure pouvant sadapter de faon inhrente aux modifications des
besoins du client au cours de sa dure de vie prsente des avantages qualitatifs vidents. Les
points dterminants sont :

La spcification de portes plus longues, permettant une plus grande flexibilit de

lagencement.
Lamnagement dun espace pouvant accueillir des rseaux et quipements techniques
supplmentaires.
La spcification de charges de plancher permettant un changement de destination.

6. Hirarchie des dcisions conceptuelles

Llaboration de toute proposition pour un projet de construction ncessite de prendre une
srie complexe de dcisions en phase de conception, toutes en inter-relations les unes avec les
autres. Alors que la conception prend forme, il est presque invitable que certaines
interactions prennent effet ds les dcisions initiales importantes du fait des volutions des
besoins du client.

Figure 6.1 Hirarchie des dcisions conceptuelles

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Malgr sa complexit, il est possible didentifier une hirarchie des dcisions conceptuelles,
comme le montre la Figure 6.1. Celles-ci doivent dbuter par la comprhension la plus claire
possible des besoins du client et des conditions ou des rglements locaux (lments pouvant
tre regroups sous lintitul planification ).

Les rgles durbanisme dfinissent gnralement la hauteur totale et le coefficient

doccupation du sol du btiment, ainsi que les conditions dimplantation ncessaires au
respect des vues directes et de la conservation de lclairement des btiments environnants.
Les choix principaux qui doivent tre faits en consultation troite avec le client sont :

Lpaisseur de plancher et la stratgie globale dinteraction entre la structure et les

rseaux et quipements techniques. Est-il possible de doter le btiment dun tage
supplmentaire tout en respectant la limite de hauteur totale impose? Si lon a recours
un bardage onreux, la rduction de la hauteur de plancher permet-elle de raliser des
conomies?
Le besoin/la justification dinvestissements particuliers dans la structure pour donner du
prestige aux halls ou zones de circulation communes ou accessibles au public.
La prvision dun certain ajustement libre entre la structure et les rseaux et
quipements techniques, pour permettre une plus grande flexibilit lavenir.
Lavantage de recourir une structure de plus longues portes, un cot supplmentaire
ngligeable, de faon permettre un agencement plus flexible.
partir du programme labor, une esquisse est prsente et passe en revue par lquipe de
conception et le client. Cest ce stade prcoce que les dcisions importantes qui
influenceront le cot et la valeur immobilire du projet final sont prises. Une implication
et un vrai partenariat avec le client sont essentiels.

Une fois la conception de base approuve, la conception dtaille du btiment et de ses

composants peut tre ralise. Celle-ci ncessite moins dinteraction avec le client. Les
connexions et les interfaces entre les composants sont souvent dtailles par le fabriquant ou
par le bureau dtudes spcialis, mais larchitecte devrait cependant avoir une
comprhension de la forme que prennent ces dtails.

7. Programme de construction
Un programme type de construction dun immeuble de bureaux de taille moyenne est prsent
la Figure 7.1.

Un des avantages de la construction en acier est que la priode initiale de prparation du

chantier et de ralisation des fondations est mise profit pour obtenir la fourniture des
sections dacier de base et leur fabrication en atelier en un ensemble de pices permettant un
montage rapide sur le chantier.

Lrection de la structure principale et des planchers prend environ 20 25 % de la dure

totale de construction, mais son achvement permet un dmarrage prcoce de la pose du
bardage et des rseaux et quipements techniques. Cest pour ces raisons que la construction
en acier prsente des avantages considrables en terme de vitesse de construction, puisquelle
est essentiellement prfabrique et quelle constitue une forme sche de construction.

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Les conomies ralises en terme de dure de construction sur un chantier acier peuvent
varier entre 5 et 15 % pour un projet type, selon le niveau de prfabrication auquel il est fait
appel. Lavantage principal par rapport la construction en bton est la cration dune
enveloppe impermable tt dans le processus de construction. Les avantages financiers qui
dcoulent dune construction plus rapide sont :
Des conomies dinstallation de chantier.
Des gains de productivit sur le chantier pour le restant de la construction.
Une rduction du montant des versements dintrts.
Des rentres financires anticipes grce une mise en service plus tt.
Les conomies ralises suite au gain de temps varient typiquement entre 2 et 4 % des cots
totaux, une proportion trs significative du cot de la superstructure. De plus, dans le cas de
projets de rnovation ou dagrandissement de btiments importants, la vitesse de construction
et la rduction des perturbations occasionnes aux occupants ou aux btiments adjacents peut
revtir un caractre encore plus important.

Mois 0 4 8 12 16 20
Fondations
Superstructure
Bardage
Services
Finitions, incorporations
Mise en service

Figure 7.1 Programme type de construction dun btiment commercial de 4 6 tages

ossature mtallique

8. Contrats et chanes dapprovisionnement

Les types de clients, les relations contractuelles et les chanes dapprovisionnement varient
normment dun bout lautre de lEurope. Les renseignements qui suivent constituent un
aperu gnral.

Le client travaille habituellement en relation troite avec un architecte, au moins durant les
stades prliminaires du processus de conception. Dans certains pays, comme en Allemagne
par exemple, il est obligatoire de retenir les services dun architecte tout au long de la
construction. La conception finale et la construction de btiments commerciaux peuvent
prendre lune des formes suivantes :

Construction sur la base de soumissions de prix, pour laquelle lquipe de conception

remet ses rapports directement au client et pour laquelle les entrepreneurs sont choisis en
fonction de leur prix et de la pertinence de leur expertise. Il peut y avoir soit un
entrepreneur principal qui, son tour, choisit ses sous-traitants; soit une srie
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dentrepreneurs lis par contrat direct avec le client ou son mandataire (matre douvrage
dlgu) Le montant des contrats peut tre fixe, bas sur un barme de tarifs et des
quantits dfinies ou, revaloraisable suivant un indice. Les responsabilits de la
conception finale varient. Les plans et les quantits de construction sont prpares par
lquipe de conception, mais ce sont les entrepreneurs qui sont chargs de lexcution de
louvrage, rpartissant ainsi la responsabilit entre les acteurs.
La gestion de construction, pour laquelle lentrepreneur qui en est charg facture des frais
de gestion de projet, et la construction sont attribues sous forme de lots . La
conception est ralise par lquipe de conception. Cette faon de faire a t trs
populaire dans certains pays, comme au Royaume-Uni par exemple, mais est quasiment
inconnue ailleurs. De manire gnrale, elle est en perte de popularit.
La conception ralise par lentrepreneur, souvent appele conception-construction,
gagne en popularit, bien quelle varie en nature au sein de lEurope. Dans certains pays,
un seul entrepreneur est directement dsign par le client et est responsable de la
conception et de la construction; les autres intervenants, y compris lquipe de
conception, sont tous des sous-traitants. Dans dautres pays, un consortium de
concepteurs et dentrepreneurs est form et remet une offre commune, gnralement en
concurrence avec dautres quipes.
Dans le cas de projets publics denvergure, le besoin dattirer des financements privs
plus consquents a conduit la cration de diverses formes de projets de conception et de
construction, de financement et de mise en oeuvre. Un entrepreneur, ou un regroupement
dentrepreneurs, est responsable de tous les aspects du projet pendant les 30 premires
annes de la dure de vie du btiment, par exemple. De tels projets sont galement
connus sous le nom de Private Finance Initiatives (PFI) (Initiatives de financement priv).
Indpendamment de la forme du contrat, les ouvrages de charpentes mtallique (et dautres
fournitures spcialises) sont attribues sous forme de lots.

Pour quune solution privilgiant lacier soit satisfaisante, il est essentiel que la conception
densemble soit mene en tenant compte des spcificits lies ce type de structure et donc de
la valeur ajoute quil procure : rsultat final, vitesse et simplicit de construction. La
conception mtallique dtaille peut tre ralise soit par lquipe de conception du
charpentier mtallique, soit par bureau dtudes indpendant.

Un autre aspect essentiel est de sassurer que pour chaque interface entre lots spcialiss, par
exemple entre la structure et le bardage, les responsabilits de chacun soient clairement
tablies. Les cots aux interfaces sont significatifs et doivent tre pris en compte de faon
approprie lorsque lapprovisionnement commence se faire.

9. Requtes des clients

Les requtes du client peuvent tout dabord concerner laspect physique gnral que le client
dsire donner au btiment, par exemple le nombre doccupants et leur catgorie dactivits,
les modules de planification, les hauteurs de plancher plancher, etc. Les charges de plancher
et les dures de rsistance au feu minimales sont dfinies dans les rglementations nationales,
mais le client pourrait souhaiter les majorer.

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Voici des exemples de requtes gnralement formules par le client :

Densit doccupation 1 personne par 10 m2 ou 15 m2
Surface de plancher utilisable /surface totale habituellement de 80 90 %
Hauteur de plancher plancher de 3,6 m 4,2 m
Hauteur dtage habituellement de 2,7 m 3,0 m
Module dagencement de 1,2 m 1,5 m
Charges dexploitation de 2,5 kN/m 7,5 kN/m
Rsistance au feu de R60 R120
La hauteur de plancher plancher est un paramtre essentiel, consquence des exigences
durbanisme sur la hauteur totale du btiment, etc.

10. Requtes des clients : Rseaux et quipements

techniques
Parfois, le client peut formuler dautres requtes en terme dentretien, de technologies de
linformation et autres questions relatives la communication. Aujourdhui, la climatisation
et le rafrachissement de confort est de plus en plus prsent dans les projets, notamment grce
lapplication de la nouvelle Rglementation Thermique ; les procds de ventilation
mcanique contrle peuvent toujours tre utiliss.

Les exigences de performances concernant les rseaux et quipements techniques du btiment

sont nonces dans les publications au niveau national, certaines dpendent des
environnements externes et internes.

Voici des exemples de requtes pouvant tre formules par le client concernant la conception
des rseaux et des quipements techniques primaires du btiment :
Approvisionnement en air frais 8-12 litres/s par personne
Temprature intrieure 22 C 2 C
Charge de refroidissement 40-70 W/m2 C
Isolation thermique (murs) U < 0,3 W/m2 C
Les cblages de transmission de donnes sont habituellement placs sous un plancher surlev
afin den faciliter laccs par lutilisateur et de faciliter toute modification ultrieure.

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11. Charges de plancher

Les charges de plancher sont prsentes dans les rglements nationaux ou dans EN 1991-1-1.
Les valeurs minimales peuvent tre augmentes, si le client en fait la demande. Les charges de
plancher ont trois composantes de base :
Charges permanentes, comprenant les partitions.
Charges dquipement : plafond, rseaux et quipements techniques et plancher surlev.
Poids propre de la structure.
Les charges permanentes dpendent de lutilisation qui est faite du btiment. variant entre 2,5
et 7,5 kN/m2. Une charge supplmentaire de 1 kN/m2 est souvent considre pour tenir
compte des partitions lgres. De plus, une charge totale comprise entre 0,7 et 1,0 kN/m2 est
considre pour tenir compte du plafond, des rseaux et quipements techniques et du
plancher surlev.

Dans le cas des poutres priphriques, il faut inclure le poids des parois de faades et des
doublages intrieurs, qui peuvent varier entre 2,5 5 kN/m pour les bardages lgers, entre 6
9 kN/m pour les maonneries (brique, bton de faible paisseur et voire 10 12 kN/m pour
des revtements en pierre.

Le poids propre dun plancher mixte type est compris entre 2,5 et 4,0 kN/m2, ce qui ne
correspond qu environ 50 70 % de celui dune dalle pleine en bton arm de 200 mm
dpaisseur. Le poids dune dalle alvole en bton et dune chape de bton est gnralement
compris entre 3,5 et 4,5 kN/m2.

Tableau 11.1 Charges permanentes type pour des bureaux (kN/m2)

Plafond, rseaux
Charges
Application et quipements Poids propre*
permanentes
techniques, etc.

Bureaux - gnral 2,5 + 1,0+ 0,7 3,5

Bureaux spculatifs ?? 3,5 + 1,0+ 1,0 3,5

Couloirs et circulation 5,0 0,7 4,0

Bibliothque - Archives 7,5 0,7 4,0

Zones dentreposage 3,5 + 1,0+ 0,7 3,5

+ Comprend les partitions
* Poids propre dun plancher mixte type

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clients relativement la construction de btiments multi-tags
ossature mtallique

Rfrence(s)

DOCUMENT ORIGINAL

Nom Socit Date

Cr par R.M. Lawson SCI jan 05

Contenu technique vrifi par G.W. Owens SCI mai 05

Contenu rdactionnel vrifi par D.C. Iles SCI mai 05

Contenu technique approuv par les

partenaires STEEL :

1. Royaume-Uni G.W. Owens SCI 26/5/05

2. France A. Bureau CTICM 26/5/05

3. Sude A. Olssen SBI 26/5/05

4. Allemagne C. Mueller RWTH 11/5/05

5. Espagne J. Chica Labein 20/5/05

6. Luxembourg M. Haller PARE 26/5/05

Ressource approuve par le G.W. Owens SCI 25/4/06

Coordonnateur technique

DOCUMENT TRADUIT

Traduction ralise et vrifie par : eTeams International Ltd.

Ressource traduite approuve par : CTICM 07/07/06

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