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Quelles sont les formes particulires dun syndicat de

coproprit?

Un syndicat peut aussi prendre la forme dun syndicat coopratif ou encore dun syndicat
secondaire. Lobjectif de cette distinction tant de satisfaire au mieux les besoins divers
suscits par la coproprit. A ct de ces deux formes de syndicat, existe des unions de
syndicats dont lobjet est de runir plusieurs syndicats grant des immeubles distincts.

a) Dfinition du syndicat coopratif

Le syndicat coopratif est cre par dcision prise par lassemble gnrale la majorit de
larticle 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il nexiste aucune condition particulire remplir pour
pouvoir constituer un tel syndicat.
Cette forme cooprative induit lexistence dun syndic bnvole. Elle rend galement
obligatoire linstitution du conseil syndical.

Le syndic est lu par le conseil syndical statuant la majorit comme le prvoit larticle 41
du dcret de 1967. Il peut tre rvoqu selon la mme majorit. Le syndic est de plein droit
prsident du conseil syndical.
Le conseil syndical est dot de pouvoirs de dcision ; cest une diffrence importante avec le
droit commun. Le conseil dsigne le syndic et, le cas chant, un vice-prsident galement
choisi parmi ses membres ; Les fonctions exerces par le Syndic et son vice-prsident ne
sont pas rmunres.
Les rgles de fonctionnement du conseil syndical doivent tre fixes dans le rglement de
coproprit.
Comme pour le syndic, les membres du conseil syndical ne sont pas rmunrs.

Chaque anne, le conseil syndical a pour fonction de rendre des comptes au syndicat des
copropritaires sur la gestion de limmeuble.

b) Dfinition du syndicat secondaire

Le syndicat secondaire a vocation intervenir dans des coproprits dune certaine


importance notamment lorsque la coproprit comporte plusieurs immeubles distincts. Dans
un tel cas, il peut tre en effet intressant, pour attnuer les difficults de fonctionnement
qui sont la consquence dun nombre important de copropritaires, de crer des syndicats
secondaires.
Ainsi dans ce systme, vont se cumuler des syndicats secondaires qui seront chargs de
la gestion de chaque btiment, et un syndicat principal, qui aura seulement se proccuper
des intrts communs lensemble

ATTENTION :
La cration dun syndicat secondaire est possible dans tous les cas o limmeuble
comporte plusieurs btiments (L. 1965, art. 27). Cette condition est remplie sil y
a indpendance des fondations et du gros uvre (Cass. 3e civ. 23 janv. 1973, Gaz.
Pal. 1973. 1. 334, note Morand).

La majorit des voix des copropritaires dune partie des biens a vocation crer le
syndicat secondaire, comme modifier la rpartition des charges (Cass. 3e civ. 10 mars
1981, Bull. civ. III, no 51).
Les autres copropritaires sont privs de leur pouvoir de gestion de parties communes qui
continuent de leur appartenir.
La rgle gnrale pose par larticle 11 de la loi, qui soumet lexigence dunanimit toute
modification de la rpartition des charges, est exclue pour celle qui rsulte de la cration
dun syndicat secondaire, parce quelle est la consquence directe et ncessaire de la
cration du syndicat secondaire.

Le syndic du syndicat principal a qualit pour convoquer lassemble constitutive du futur


syndicat secondaire. Conformment larticle 8 du dcret de 1967, le syndic ne peut
sopposer la convocation de lassemble gnrale charge de statuer sur la cration
ventuelle dun syndicat secondaire, ds lors que au moins un quart des voix des
propritaires appartenant au btiment litigieux en fait la demande.

Chaque syndicat secondaire a pour objet dassurer la gestion, lentretien et lamlioration


interne dun ou plusieurs btiments (Article 27 de la loi de 1965).
Pourvu de la personnalit morale, le syndicat secondaire peut ester en justice. Sa qualit
pour agir doit tre reconnue si le btiment quil administre est loccasion dun prjudice ou si
les droits de ses membres ont t mconnus (Cass. 3e civ. 4 dc. 1979, Bull. civ. III, no
218). Il peut agir contre le syndicat principal (CA Paris, 11 fvr. 1981, RTD civ. 1981. 416,
no 6,obs. C. Giverdon).
linverse, dans le cas o seul un intrt commun lensemble des copropritaires est ls,
laction du syndicat secondaire est irrecevable (Cass. 3e civ. 14 dc. 1982, Bull. civ. III, no
249).

Cette dissociation du syndicat principal et des syndicats secondaires commande galement la


rpartition des pouvoirs entre les assembles gnrales. Seul lassemble gnrale de
lensemble des copropritaires pourra statuer sur les questions relatives au syndicat principal
alors qu linverse, seule lassemble gnrale des copropritaires dun btiment pourront
prendre les dcisions relatives au syndicat secondaire affrent.

c) Lunion de syndicats

Larticle 29 de la loi de 1965 confirme la possibilit de regrouper plusieurs syndicats de


copropritaires en une personne morale distincte : une union de syndicats.
Lobjet de lunion de syndicats est de mettre en commun les moyens des diffrents syndicats
et, notamment, de crer et grer des services destins faciliter la gestion des immeubles
ainsi que la vie sociale des coproprits et satisfaire leurs intrts communs (Dcr. 1967,
art. 63). Une libert dadaptation aux besoins propres de chacun des membres de lunion a
t mnage : chaque syndicat dcide, parmi les services proposs par une union, ceux
dont il veut bnficier

La composition de lassemble gnrale de lunion nest pas homogne. Les copropritaires


membres des syndicats rassembls ne peuvent y participer. Ils sont reprsents par leur
syndic qui aura d les consulter pralablement en assemble gnrale pour arrter la
position commune.
Les actions en contestation des dcisions de lunion ne (peuvent) tre introduites par les
copropritaires pris individuellement qui ne sont pas membres des assembles (Cass.
3e civ. 26 fvr. 2003, Bull. civ. III, no 50).