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La protection et la valorisation du
patrimoine et des sites remarquables (Une
synthèse de l'A.D.P.H.)

1 – Les objectifs d’une réglementation

 Empêcher la disparition des principaux éléments du patrimoine : identifier les

immeubles, les villas, les éléments architecturaux ou naturels, à protéger

 Réhabiliter en respectant, construire et aménager en harmonie : Cahier des

charges connu de tous établi en concertation (matériaux, formes, volumes,
plantations…)

 Maintenir l’harmonie d’un quartier : définir un périmètre de protection et

d’intervention

 Des règles et des recommandations pérennes, connues et contrôlées

2- Les moyens de protection et de valorisation

 Sites inscrits et classés (art. L. 341-1 à L. 341-22 du code de l’environnement), secteur

sauvegardé (art. L. 313-1 à L. 313-3 du code de l’urbanisme)

 Classement et inscription à l’inventaire des monuments historiques (art. L. 621-1 et

suivants du code du patrimoine ; rayon de 500 m avis – conforme si co-visibilité – de
l’Architecte des Bâtiments de France)

 AVAP (v. § 3 ci-dessous)

 PLU (v. § 4 ci-dessous)

3 – Les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, AVAP (art. D 642-1 et

suivants du code du patrimoine).

Depuis la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, les Zones
de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ont été remplacées
par les « aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine » (ou AVAP) qui
complètent et précisent le dispositif précédent.

Objet : L’AVAP a pour objet de promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des
espaces dans le respect du développement durable. Elle est fondée sur un diagnostic
architectural, patrimonial et environnemental, prenant en compte les orientations du projet
d'aménagement et de développement durables du plan local d'urbanisme, afin de garantir la
qualité architecturale des constructions existantes et à venir ainsi que l'aménagement des
espaces.

Procédure :
Initiative conseil municipal
Etudes et concertation, débat ; subvention de l’étude par l’Etat
Décision du conseil municipal
Enquête publique
Arrêté du Préfet

Contenu :
- L’AVAP constitue une « servitude d’utilité publique » qui s’impose à tous les actes
d’urbanisme ou de construction.
- Cette procédure permet une identification très fine des éléments remarquables tant de
l’architecture, que du paysage urbain et de l’environnement paysager (l’étude du CNRS 1991
à Houlgate / service régional de l’inventaire comme la liste établie dans le PLU, constituent
pour les bâtiments une base de travail)
- Le règlement de l’AVAP prévoit de façon adaptée les mesures de protection, les modes de
rénovation et de construction, voire des obligations de faire.
- une instance consultative composée de l’administration et de 4 personnes qualifiées est mise
en place pour l’élaboration et l’application.
Conséquences :
- les décisions d’autorisation (de la ville et de l’Architecte des Bâtiments de France)
interviennent dans un cadre déterminé (pas de décision discrétionnaire)
- des avantages fiscaux pour la rénovation des immeubles peuvent être obtenus.

4 - Les plans locaux d'urbanisme

(art L 123-1 et suivants du Code de l’Urbanisme)

La nouvelle réglementation permet d’introduire des dispositions particulières sur le

patrimoine. En effet les PLU peuvent :

 « Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots,

immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en
valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural ou
écologique » (L 123-1-5 2°)

 « Déterminer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions neuves,

rénovées ou réhabilitées, leurs dimensions, leurs conditions d'alignement sur la voirie
et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l'aménagement de leurs
abords, afin de contribuer à la qualité architecturale et paysagère, à la performance
énergétique et à l'insertion des constructions dans le milieu environnant. » (L 123-1-5
1°)

La pratique a renforcé ces possibilités : ainsi le PLU de Paris a « classé» plus de 5600
immeubles en « Patrimoine de la Ville de Paris », ce qui a été consacré par le Conseil d’Etat.

La protection du patrimoine et des sites remarquables de Houlgate

Contrairement aux villes voisines, Cabourg, Villers, Deauville, Trouville qui ont toutes mis en
place des ZPPAUP depuis plusieurs années – qui se transforment maintenant en AVAP - la
protection du patrimoine à Houlgate ne reposait, jusqu'à assez récemment, que sur quelques
dispositions spécifiques, bien que le POS de 1992 recommandait l’édiction d’une telle zone
de protection.

Le PLU qui a donné lieu à de nombreux travaux conjoints entre la ville et l’ ADPH entre 2010
et 2014 a permis la mise en place d’un cadre nouveau qui présente des garanties beaucoup
plus satisfaisantes pour la protection et la mise en valeur du patrimoine.
Toutefois il convient de demeurer très attentif afin de veiller à ce que l’instruction et l’octroi
des permis de construire appliquent véritablement ces dispositions – par exemple en étudiant
avec attention l’insertion du projet dans son environnement - ; par ailleurs des
constructions « sauvages» peuvent se produire.

En outre le caractère temporaire du PLU et sa prochaine intégration dans une démarche

intercommunale (La loi 24 mars 2014 prévoit que la compétence en matière de plan local
d'urbanisme est obligatoirement transférée aux communautés de communes dans un délai de
trois ans à compter de la publication de la loi – le PLU de Houlgate a d’ailleurs été transféré
sur le site de la CCED) amènent à poursuivre la recherche d’une protection plus solide et plus
durable afin d’obtenir l’édiction d’une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du
Patrimoine.

Les mesures spécifiques et permanentes :

Le « Grand Hôtel » 2 rue Baumier est inscrit à « l’inventaire supplémentaire des monuments
historiques » par arrêté du 12 mai 2000 (JO du 22 avril 2001). Ce classement effectué en
application de l’article L 630-1 du Code du Patrimoine, entraine la création d’un périmètre de
protection de 500 mètres, dans lequel aucune construction, démolition, déboisement,
transformation, situés dans le champ de visibilité du Grand Hôtel ne peut être effectué sans
l’autorisation de l’architecte des Bâtiments de France. (voir le périmètre sur le plan du PLU
ci-après).

La propriété dite du Moulin Landry a été classée en « Site protégé » au titre de l’article L
341-2 du Code de l’environnement.

Le château de Beuzeval fait également l’objet d’une protection: les façades et les toitures ont
été inscrites à l’inventaire des monuments historiques par un arrêté du 21 juin 2004 (JO du 22
mars 2005) ce qui emporte la soumission à l’Architecte des Bâtiments de France dans un
périmètre spécifique qui a été fixé autour du château en 2012.

Les falaises des vaches noires sont classées en site remarquable (article L 341-2 du Code de
l’environnement) par un décret du 20 février 1995 (JO du 25/2/1995) sur les communes de
Houlgate, Villers, Auberville et Gonneville.

Par ailleurs le Plan de Prévention des Risques de mouvement de terrain des Falaises des
Vaches Noires a été approuvé par arrêté préfectoral le 28 juin 1993 (ex PER Falaises des
Vaches Noires). Ce plan a pour effet d’interdire toute construction, installation ou activités y
compris les campings, dans une « zone rouge », et les travaux d’affouillement dans une «
zone bleue ». Une partie de ces zones s’étend sur la partie construite de Houlgate (colline et
bord de mer) et restreint considérablement, voire totalement, les possibilités de construction
nouvelle. Le règlement peut être consulté sur le site : http://www.calvados.gouv.fr/le-ppr-de-mouvements-de-
terrain-a3274.html.
qui donne notamment accès au plan d'exposition aux risques:
http://www.calvados.gouv.fr/IMG/jpg/PPR_vacno_houlga_cle1fc1b6-2.jpg
Le Plan Local d’Urbanisme actuel

le texte du règlement du PLU et les annexes graphiques sont accessibles sur le site de la
CCED :

http://www.cc-estuairedeladives.fr/Amenager-et-construire/Urbanisme/Les-Plans-Locaux-d-
Urbanisme-P.L.U./PLU-Houlgate

Le PLU est composé d’un règlement général:

http://www.cc-estuairedeladives.fr/content/download/3673/45787/version/1/file/80101-
Reg.PLU-approb.pdf

qui pose (article 6) le principe d’une protection particulière visant à la conservation et à la

mise en valeur de 336 bâtiments listés dans son annexe 2.

extrait de cet article 6 (avec surlignage en jaune par l'A.D.P.H.):

extraits de l'annexe 2 :
Les "plans de zonage" du PLU font apparaître en violet la localisation de ces bâtiments
remarquables – ainsi qu’en pointillé rouge la zone de 500 mètres autour du Grand
Hôtel.

Ci dessous un extrait partiel du "plan de zonage ouest" accessible par

http://www.cc-
estuairedeladives.fr/content/download/3668/45727/version/1/file/HoulgatePLU_ind_O_plan_
de_zonage_2000_ouest.pdf
L’annexe 1 du PLU présente les prescriptions et les références qui devront être utilisées
lors des opérations sur ces éléments de patrimoine – comme le montre l’exemple des
clôtures et murets ci-dessous (extraits de

http://www.cc-estuairedeladives.fr/content/download/3673/45787/version/1/file/80101-
Reg.PLU-approb.pdf )
Par ailleurs le PLU fixe des règles générales de construction et de modification qui ont
pour objet de préserver le caractère de la ville, son identité urbaine et paysagère.

Ci-dessous d'autres extraits de http://www.cc-

estuairedeladives.fr/content/download/3673/45787/version/1/file/80101-Reg.PLU-approb.pdf
(avec surlignage en jaune par l'A.D.P.H.):
[...]

[...]

[...]
[...]

------

Conclusion de l'A.D.P.H.

La création d’une AVAP pour Houlgate pourrait ainsi reprendre pour les pérenniser
l’identification des bâtiments à protéger et les références architecturales et urbaines.

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