Mathieu Chantalat  10 janvier

2019  Gestion locative > Échéances

importantes

Congé du
propriétaire
bailleur : motifs,
préavis et courrier
(2019)
Synthèse de l’article : le propriétaire peut
donner congé à l’échéance du bail, avec un
préavis de 6 mois en vide, 3 mois en meublé. Il
doit motiver son congé pour vendre, reprendre
le logement ou non-respect du bail par le
locataire.

Sommaire
1. Quand peut-on donner congé en
tant que bailleur ?
2. Quel préavis pour le congé du
bailleur ?
3. Quel motif pour donner congé ?
Vente
Reprise pour habiter
Non respect du bail
4. Comment donner congé au locataire
?
Lettre de résiliation
Notice d’information
obligatoire
A qui envoyer le congé ?
Qui doit donner congé ?
Comment envoyer la lettre de
congé à son locataire ?
5. Cas particuliers de protection des
locataires
Locataires de plus de 65 ans
Congé après rachat d’un
logement occupé

Contrairement au congé du locataire, le congé

du bailleur est strictement encadré, que ce soit
en location vide ou meublée.

Nous allons dans cet article vous expliquer

quelles obligations vous devez respecter :
préavis, motif de congé, formalisme, exceptions
importantes.

Quand peut-on
donner congé en tant
que bailleur ?
Vous pouvez donner congé à la date
d’échéance du bail éventuellement reconduit
tacitement. Pour rappel la durée du bail est de :

en location meublée : durée d’un an

en location vide : durée de 3 ans sauf
pour les bailleurs personnes morales
(hors SCI familiales) durée de 6 ans

Si votre bail meublé a pris e!et au 01/10/2016

et qu’il a été renouvelé tacitement au
01/10/2017 vous ne pourrez donc pas le résilier
avant le 01/10/2018.

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Quel préavis pour le

congé du bailleur ?
La date d’échéance du bail est la date à laquelle
vous allez demander au locataire de partir. Il est
néanmoins nécessaire de le prévenir à l’avance,
en respectant un préavis minimum avant cette
date.

Le préavis est "xé également par la loi :

6 mois en location vide

3 mois en location meublée

Le délai de préavis court à compter de

réception du courrier de préavis par le
locataire, courrier qui doit être envoyé par
recommandé avec accusé de réception, remis
en main propre contre émargement ou délivrer
par huissier.

Marge de sécurité sur le

préavis
Si le locataire ne va pas chercher son
recommandé, le congé n’est pas valide, il
sera alors nécessaire de lui remettre en
main propre ou de la faire délivrer par
huissier.

Pensez donc à prendre un mois de marge

sur le délai légal pour éviter toute
déconvenue.

Quel motif pour

donner congé ?
Contrairement au locataire qui peut partir sans
justi"cations, le bailleur doit motiver son
congé par une des 3 raisons suivantes :

vente du logement
reprise pour habiter ou loger un proche
motif légitime et sérieux

Congé pour vente

Le propriétaire peut donner congé à son
locataire en lui précisant qu’il souhaite vendre
son bien.

En location vide il est nécessaire dans le

courrier de congé de préciser :

le prix de vente et les modalités de

paiement
la description de l’objet de la vente
(annexes, etc.)

L’idée est de permettre au locataire d’acheter

en priorité le logement s’il le souhaite.

Le locataire a alors deux mois pour répondre au

propriétaire. L’absence de réponse vaut refus
d’achat. Si le locataire accepte il doit répondre
au propriétaire par courrier recommandé dans
le délai de 2 mois.

Une fois l’o!re acceptée il a deux nouveaux

mois (4 en cas d’obtention d’un crédit
immobilier) pour signer l’acte de vente avec le
bailleur.

En savoir plus sur le droit de préemption du

locataire en location vide sur notre "che
pratique (pas de droit de préemption en
meublé donc pas besoin de préciser le prix de
vente).

Congé pour vente

frauduleux
Si le locataire peut prouver que le bailleur
a manifestement surévalué le prix de
vente indiqué sur le congé, le bailleur
s’expose à une annulation potentielle de
son congé.

Louis du Merle
@louisdumerle

CA Limoges, 10 janv. 2019: le congé aux fins de

vente peut être invalidé en cas de fraude
résultant notamment d’une offre de vente à un
prix volontairement dissuasif dans l’intention
d’empêcher le locataire d’exercer son droit légal
de préemptiondoctrine.fr/d/CA/Limoges/2…
8 09:02 - 16 janv. 2019

Voir les autres Tweets de Louis du Merle

Congé pour reprise

Le bailleur peut donner congé au locataire pour
reprendre son bien a"n d’y habiter ou de loger
un proche.

L’article 15 de la loi de 89 (ou le 25-8 pour les

meublés) énumère précisément les personnes
qui peuvent habiter le logement après un congé
pour reprise :

le bailleur
son conjoint
le partenaire auquel il est lié par un pacte
civil de solidarité enregistré à la date du
congé
son concubin notoire depuis au moins un
an à la date du congé
ses ascendants, ses descendants ou ceux
de son conjoint, de son partenaire ou de
son concubin notoire

Le béné"ciaire de la reprise doit habiter le

logement en tant que résidence principale
principale.

Le courrier du congé doit préciser les noms et

adresses des béné"ciaires de la reprise et le lien
les reliant au bailleur si la reprise n’est pas faite
par le bailleur lui-même.

Depuis la loi ALUR de 2014, il est également

nécessaire de justi"er du caractère réel et
sérieux de la volonté de reprise en la justi"ant
comme le précise cette jurisprudence récente.
Elle cite notamment la loi qui précise que
« Lorsqu’il donne congé à son locataire pour
reprendre le logement, le bailleur justi"e du
caractère réel et sérieux de sa décision de
reprise. ».

Congé pour reprise

frauduleux
Si le locataire peut prouver que la reprise
du bailleur n’est pas réelle (logement vide,
vendu, reloué à une autre personne,
utilisé comme résidence secondaire), le
bailleur s’expose à des dommages et
intérêts demandés par le locataire et à
une amende pénale pouvant se monter à
6000€.

En pratique comme le montre la

jurisprudence ci-contre la preuve est
compliquée à apporter pour le locataire
puisqu’elle ne peut se supposer a priori
(ce qui n’exonère pas le bailleur de
justi"er du caractère réel et sérieux de la
reprise comme nous l’avons vu
précédemment) .

Louis du Merle
@louisdumerle

CA Limoges, 20 mars 2018 : pour rappel, en

cas de congé donné par le bailleur, il
n’appartient pas au juge de contrôler
l’opportunité de la reprise mais seulement la
réalité de l’intention de la reprise pour habiter.
doctrine.fr/d/CA/Limoges/2…
2 09:46 - 22 mars 2018

Voir les autres Tweets de Louis du Merle

Congé pour motifs

légitimes et sérieux
En cas de non respect des obligations du bail, et
notamment un retard récurrent de paiement du
loyer ou de troubles de voisinage répétés, le
bailleur peut donner congé au locataire à
l’échéance annuelle en respectant le même
préavis que pour une vente ou une reprise.

Le courrier de congé devra évidemment

mentionner la raison légitime et sérieuse
justi"ant le congé.

Le législateur n’ayant pas dé"ni précisément un

motif légitime et sérieux, en cas de contestation
du locataire il sera nécessaire de l’assigner au
tribunal d’instance pour qu’un juge décide ou
non de la validité du congé.

Comment donner
congé au locataire ?

Lettre type de résiliation

du bail
Une fois que vous avez identi"é la date limite
d’envoi du congé pour résilier le bail ainsi que le
motif que vous allez utiliser, il ne vous reste
plus qu’à rédiger et envoyer la lettre de
résiliation du bail
bail.

La lettre de résiliation que nous vous proposons

est un exemple à adapter, elle reprend les
principales sections de cette "che pratique :

Voir le modèle de lettre de

résiliation du bail

Notice d’information du
locataire à annexer à la
lettre de congé
Depuis le 1er janvier 2018, en location vide,
vous devez annexer à votre courrier de
résiliation une notice, dont le contenu a été "xé
par décret, qui résume au locataire ses droits
en terme de congé.

Nous vous recommandons également la lecture

de cette notice qui reprend et synthétise les
nombreux points de complexité du droit locatif
autour du congé.

Voir la notice obligatoire

d’information sur le congé

A qui envoyer le congé ?

Le congé doit être envoyé à tous les titulaires
du bail
bail, donc en pratique si vous avez une
colocation de 3 personnes vous devez envoyer
3 lettres à la même adresse.

Si vous avez un bail unique avec 3 colocataires

vous ne pouvez pas donner congé à un seul des
colocataires.

Le problème se pose quand vous avez des

titulaires implicites sur le bail, notamment les
époux qui sont tous les deux titulaires alors
même qu’un seul des deux est sur le bail. La
jurisprudence précise que cette obligation
d’envoyer le congé aux deux époux n’existe si et
seulement si le bailleur a connaissance du lien
unissant les époux. C’est aux locataires de
prendre l’initiative d’informer le bailleur du lien
qui les unit comme le con"rme la jurisprudence
ci contre ainsi que l’article 9-1 de la loi de 89.

Louis du Merle
@louisdumerle

CA Paris, 22 févr. 2018: #location: quid lorsque

le congé n'est délivré qu'à l'un des époux ? =>
Pour rester dans le logement, il faut justifier
avoir porté, par une démarche positive, à la
connaissance du bailleur l’existence du lien
matrimonial" doctrine.fr/d/CA/Paris/201…

Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 22 …

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE a…
doctrine.fr

7 11:11 - 24 févr. 2018

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Qui doit envoyer le

congé?
Le congé doit évidemment être envoyé dans le
cas standard par le bailleur.

La question se pose dans les cas particuliers où

le logement n’est pas détenu par une seule
personne physique.

Que ce soit via une indivision ou une SCI, le

congé peut être donné par un seul des
propriétaires, à condition que la personne qui
envoie le congé ait le pouvoir permanent ou
temporaire pour donner un congé au nom de
l’ensemble des propriétaires.

En tout état de cause, le locataire ne peut

remettre en cause le congé pour le seul motif
qu’il ait été donné par un seul propriétaire; en
e!et le propriétaire peut toujours se prévaloir
d’un mandat apparent
apparent, par conséquent seuls
les autres propriétaires peuvent poursuivre la
personne ayant donné congé pour un éventuel
abus de pouvoir.

Louis du Merle
@louisdumerle

CA Lyon, 27 juill. 2018: il est constant en droit

que seul le co-indivisaire aurait pu se plaindre
de son absence de consentement au congé
pour vendre et non le locataire qui peut toujours
se prévaloir d’un mandat apparent dans de
telles circonstances
doctrine.fr/d/CA/Lyon/2018…
1 08:26 - 2 août 2018

Voir les autres Tweets de Louis du Merle

Comment envoyer la
lettre de congé à son
locataire ?
C’est un piège classique en gestion locative : le
préavis court à réception de la lettre de
congé
congé. Vous devez donc l’envoyer par courrier
recommandé avec accusé réception mais si le
locataire ne va pas chercher la lettre ou refuse
de signer le recommandé il va falloir lui
remettre en mai propre contre émargement ou
lui signi"er le congé par huissier.

Ce retard potentiel fait qu’il est préférable de

prendre au moins 30 jours de marge sur l’envoi
du congé pour éviter de dépasser le délai de
préavis minimum si le recommandé est
renvoyé.

Louis du Merle
@louisdumerle

La loi exige la récept° effective par son

destinataire du congé de sorte que la LRAR ne
produit aucun effet tant qu’il n’a pas été retiré
par son destinataire, sans que ce dernier ne
soit tenu de justifier du motif pour lequel il n’a
pas retiré la lettre doctrine.fr/d/CA/Nimes/201…
3 07:51 - 23 mai 2018

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Cas particuliers de
protection des
locataires

Locataires protégés de
plus de 65 ans
La loi instaure une protection pour les
locataires de plus de 65 ans ayant des
ressources limitées ou pour des locataires
hébergeant et ayant à leur charge ce type de
personnes.

Les conditions de ressources sont dé"nies par

zone et nombre de personnes du foyer, elles
sont "xées par décret, vous pouvez les
consulter sur le site du service public (sections
Locataires protégés).

Point important à noter : cette disposition de

protection des locataires ne s’applique pas si le
bailleur est à la date du congé :

est lui-même âge de plus de 65 ans

OU qu’il a lui-même des ressources
inférieures à celle "xées pour dé"nir le
locataire protégé
OU que le bailleur propose une solution
de relogement au locataire

Contrairement au locataire, ces conditions ne

sont pas cumulatives, il su#t d’en respecter une
seule.

Rachat d’un logement

occupé
En location vide, l’acquéreur d’un bien occupé
qui reprend le bail en cours se voit imposer des
contraintes sur le congé qu’il peut donner au
locataire en place. L’article 15 de la loi du 6
juillet 1989 modi"é par la loi ALUR précise :

que si le nouvel acquéreur veut reprendre

possession du logement avec un bail
expirant dans moins de deux ans, il doit
attendre au minimum deux ans pour
donner son congé pour reprise
que si le nouvel acquéreur veut vendre le
logement avec un bail expirant dans
moins de trois ans, il ne pourra le faire
qu’à l’échéance du bail renouvelé au
moins une fois

En pratique si vous achetez le 1er janvier 2018,

un bien avec un bail vide en cours ayant pris
e!et le 1er juin 2016 et expirant le 1er juin
2019, vous ne pourrez donner congé pour
reprise que le 1er janvier 2020 et pour vente
que le 1er juin 2022.

Liberté en location meublée

Ces dispositions de protection du locataire
d’un bien racheté ne s’appliquent qu’aux
contrats de location vides.

En location meublée vous pouvez donc

librement donner congé à l’échéance du
bail initial.

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