Montage des opérations Immobilières

ETUDE PREALABLE D’UNE

OPERATION IMMOBILIERE
Rapport de travail

Filière : Master1- Génie Civil

Réalisé par :
Igor Yédoupalou GNOUNFOUGOU

Encadré par:
M LOUMISSI

Année Universitaire : 2020-2021

 SOMMAIRE
I. Introduction ..................................................................................................................................... 2
II. Présentation des caractères de notre Immeuble .............................................................................. 2
III. Etapes de travail ........................................................................................................................... 3
IV. Conclusion.................................................................................................................................... 5

I. Introduction
Monter un projet immobilier dont les chances de réussite sont élevées suggère de faire au
préalable, plusieurs études surtout celle budgétaire et celle concernant la rentabilité de notre
projet. Ces études sont ou du moins, devraient être préalable a toutes les autres étapes du projet ;
bien avant l’achat du foncier et bien avant de partir à la banque faire un prêt. Si aujourd’hui
plusieurs « promoteurs » finissent ruinés et endettés, c’est le plus souvent, parce que ceux-ci
ratent ou rush la phase étude de faisabilité et de rentabilité du projet. Pour ce projet, nous
réaliserons l’étude financière, celle de faisabilité et celle de rentabilité d’un Immeuble R+2

II. Présentation des caractères de notre Immeuble

Données
Les données dont nous disposions au préalable sont les suivantes :

- COS= 2
- CUS= 0.6
- Cout du terrain : 5000 dHs/m2

Partant de ces données initiales, nous avons déterminé les paramètres suivant :

- Nombre de niveau= 3(inclus RDC) car nous avons ayant le COS max de 2, nous l’avons divisé
par le CUS ce qui nous a donné 3.33

Données du terrain
Nous avons choisi un terrain de 625 m2.

Ayant un CUS de 0.6, cela nous donne une surface construisible au sol= 375m2

Avec 3 niveau, nous obtenons :

 - SHOB total autorisé= 1250 m2
- Etant dans du haut standing, nous avons un coefficient de 0.6 => SHON total autorisé= 750
m2

Typologie des logements

Les espaces de notre immeuble seront occupés au RDC par 2 magasins de 115m2 chacun
et les étages seront occupées par des appartements de 2 types : à chaque niveau, 2 studio de 30m2
et 3 appartement T2 Bis de 55m2. L’ensemble de nos appartements seront de haut standing. Ainsi,
nous aurons :

Type SHON/Unites Nombre SHON

(m2)
T2 bis 55 6 330
studio 30 4 120
Magasin 115 2 230
Total 12 680

III. Etapes de travail

(Vous trouverez le détail des calculs dans le fichier Excel joint au rapport)

 Foncier
Nous avons choisi un terrain de 625m2. Le multipliant par le prix du terrain=5000 dHs/m2
et en ajoutant les charges comme les frais de mutations, les imprévus et la TVA, nous arrivons à
une charge foncière total= 4063800 dHs. Notons que nous avons ignoré les dépenses de VRD et
de lotissement car nous avons supposé un terrain déjà viabilisé.

I- Charge Fonciere
1- prix du terrain dHs/m2 5000
1- prix du terrain dhs 3125000 625000 3750000
2- Frais de mutation (6% de 1) 187500 37500 225000
3- Etablissement de programme
(prestations monteur+ porteur 34000 6800 40800
d'affaires)
10- Imprevus divers 40000 8000 48000
TOTAUX - 3386500 677300 4063800
  Cout technique
Comme indiqué plus haut, nos habitations de de haut standing. Nous avons choisi pour
cela, un cout de construction= 4000 dHs/m2. Le cout de construction associé aux honoraires
techniques et à la TVA nous donne un cout technique final= 3692236.8 dHs

II- Cout technique

A- Travaux de construction
(estimation en fonction d’opérations
similaires)
Totaux A 2747200 549440 3296640
B- Honoraires Techniques
Totaux B 329664 65932.8 395596.8
TOTAUX 3076864 615372.8 3692236.8
 Chiffre d’affaire (recettes)
Nous avons choisi un prix de vente d’appartement arbitraire mais assez proche du réel =
10000dHs/m2. Multiplié par notre SHON, nous arrivons à un CA TTC= 9540000.

CA esperé

Logements 10000*sh 4500000 900000 5400000

Magasins 15000*sh 3450000 690000 4140000
Totaux 7950000 1590000 9540000

 Autres frais et total des dépenses

Les frais généraux divers sont surtout les frais de marketing et de commercialisation et les
imprévus et ils représentent en tout, environ 5.7% de CA

V- Prix de revient Total (n/c Charges fiscales ) = DEPENSES

I- Charge fonciere 3386500 677300 4063800

II- Cout technique 3076864 615372.8 3692236.8
III- Frais Generaux Divers 453150 90630 543780
IV- Charges financieres 152163.308 30432.6616 182595.97
TOTAUX 7068677.3 1413735.5 8482412.8
  Marges

IX- Marge BRUTE

Recettes= 9540000
Depenses= 8689109.97
MB= 850890.03
%MB/CA (TTC) 8.92%

IV. Conclusion
Notre projet immobilier est rentable sur base de notre étude et de nos choix immobiliers.
En tant que promoteur immobilier, nous avons pu dégager une marge de près de 9%. La gestion
immobilière, étant un de mes objectifs, réaliser ce projet a été très intéressant et très instructif.
Par le biais de ce projet, je me sens un peu plus capable de me lancer dans une opération
immobilière.