Réponses d'experts

Transformer un local commercial en

habitation
Débutant

Introduction
De nombreux locaux commerciaux ou
professionnels sont achetés dans le but d'être
transformés en logement. Souvent les propositions
sont alléchantes mais peuvent cacher des
conséquences importantes dont il faut être
conscient dès le début du projet.
Pour transformer un local commercial en habitation,
il faut acheter les murs de ce local. Les enjeux d'une
telle transformation touchent des domaines aussi
variés que la copropriété, l'urbanisme, la fiscalité et
les règles de construction.
Il est souvent difficile d'apprécier tous les enjeux en un seul coup d'œil, c'est pourquoi
cette fiche répertorie les conséquences les plus importantes lors de la transformation d'un
local commercial en logement.

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1. Transformez un local qui est en copropriété

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Si le local commercial que vous souhaitez transformer en habitation est dans un immeuble
en copropriété, il y a des règles spécifiques à la copropriété qu'il faut respecter.
Consultez le règlement de copropriété

La première chose à faire est de consulter le règlement de copropriété pour voir s'il n'y a
pas de clause d'interdiction de transformation. La modification vers un local d'habitation
est rarement interdite.
Si aucune clause n'interdit ce changement, tout propriétaire est en droit d'affecter à usage
d'habitation le lot qu'il possède, même si le règlement de copropriété le décrit comme
étant un commerce ou un bureau, dès lors qu'il ne contrevient pas à la destination de
l'immeuble et ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire.

Remarque : si l'immeuble est uniquement à destination commerciale, la transformation d'un

local en habitation ne peut se faire sans autorisation de l'assemblée générale.

Effectuez des travaux de transformation

Pour transformer un local commercial en habitation, le propriétaire devra inévitablement

effectuer des travaux.
Ces travaux devront faire l'objet d'une décision d'assemblée générale à la majorité des voix
de tous les copropriétaires s'ils touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de
l'immeuble.

Exemple : les travaux touchent les parties communes si le propriétaire souhaite faire un
raccordement d'eau pour création de salle de bain, installe un w.-c. etc. Une autorisation de
l'AG est alors obligatoire.

Modifiez le lot ainsi transformé

La modification de l'usage d'un lot peut entraîner un changement dans la consistance du

lot et donc dans le calcul des tantièmes. Un géomètre devra donc calculer les tantièmes en
tenant compte de cette nouvelle consistance. Ce changement devra faire l'objet d'un vote
en AG.
Il peut également y avoir un changement dans la répartition des charges entraînées par les
services collectifs ou les éléments d'équipement commun par rapport à ce changement
d'usage. Un vote en AG devra entériner cette modification.

Exemple : dans la répartition des charges ascenseur pour un lot au 2e étage, des locaux de
bureaux vont entraîner une utilisation plus importante (allers et venues des clients et des
salariés) que l'utilisation de l'ascenseur par des gens qui occupent un local d'habitation,
donc il y aura un changement à la baisse dans la répartition des tantièmes.

La modification du règlement de copropriété établie avec un notaire et un géomètre devra

ensuite être publié au fichier immobilier.

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 Remarque : si les biens sont dans un lotissement, il faut se référer au cahier des charges
pour savoir si la transformation n'est pas interdite.

2. Respectez les règles d'urbanisme à l'achat d'un local

commercial pour habitation
Avant même de faire les travaux, il faut se renseigner en ce qui concerne les règles
d'urbanisme de la ville dans laquelle la transformation est envisagée, et les autorisations
administratives en matière de travaux.
Consultez le plan local d'urbanisme (PLU)

Le plan local d'urbanisme (PLU) répertorient les règles concernant les destinations
possibles d'un local : habitation, bureaux, commerces, entrepôt, etc. Ce plan est
consultable en mairie.
La transformation du local ne doit pas être contraire au PLU : vérifiez qu'il autorise la
présence d'habitation.
Exemples d'interdiction au PLU :
Dans des zones inondables, il peut être interdit de transformer en habitation des
bureaux situés au rez-de-chaussée.
Afin de protéger le commerce de proximité, le PLU peut interdire la transformation des
locaux commerciaux en habitation.

Changement de destination : permis de construire ou déclaration préalable ?

Lorsqu'il y a un changement de destination d'un local, il faut déposer une demande

d'autorisation d'urbanisme, c'est-à-dire soit une déclaration préalable soit une demande de
permis de construire.
Une déclaration préalable suffit si :
Il n'y a pas de modifications de façade ou de structures porteuses.
Il n'y a pas plus de 5 m² de surface de plancher créé.
Le bâtiment n'est pas inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Dans tous les autres cas, le permis de construire est obligatoire, notamment quand il y a
modification des façades et de la structure de l'immeuble.

Bon à savoir : le changement de destination d'un local autre que d'habitation en habitation
ne nécessite pas le dépôt d'une demande de changement d'usage, notamment à Paris.
Alors que le changement de destination d'un local d'habitation en une autre destination
nécessite cette demande de changement d'usage en plus des demandes d'urbanisme.

Respect des normes d'habitabilité et de construction

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Les travaux de transformation devront respecter les normes suivantes :
1. Sera interdite, la division d'immeuble (division d'un grand local commercial en unité
d'habitation par exemple) en vue de transformer des locaux à usage d'habitation si la
superficie du local d'habitation est inférieure à 14 m² ou inférieure à 33 m3, ou si le lot
n'est pas pourvu d'une installation d'alimentation d'évacuation des eaux usées ou d'un
accès à la fourniture de courant électrique.
2. Si le local d'habitation est destiné à être loué, le propriétaire devra remplir son
obligation de délivrance d'un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques
manifestes pour la sécurité physique et la santé (le logement doit notamment
être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites », précision apportée
par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), et qui est doté des éléments le
rendant conforme à l'usage d'habitation.

Bon à savoir : la notion de décence est définie par le décret n° 2002-120

du 30 janvier 2002 (modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017) : le logement devra
notamment avoir une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond au
moins égale à 2,20 m, ou un volume au moins égal à 20 m³.

Remarque : le changement de destination en habitation peut entraîner la création d'aires ou

d'emplacements de stationnement, ou à défaut de participation financière.

3. Prévoyez les répercussions de la transformation sur les

impôts locaux
Les impôts locaux touchés par la transformation d'un local commercial en habitation sont
la taxe foncière et d'habitation ainsi que la contribution économique et territoriale.
Taxe foncière

Elle est calculée à partir des m² avec des pondérations destinées à tenir compte des
caractéristiques du bien. Or les caractéristiques d'un local commercial ne sont pas les
mêmes que celles d'un local d'habitation.

Exemple : pour l'habitation des m² pour présence de lavabo, douche, w.-c. etc. sont ajoutés,
il est également tenu compte de l'entretien de l'immeuble et de l'existence d'ascenseur ou
non.

Le montant du loyer agit également sur le calcul de la taxe. Il n'est pas le même pour un
local commercial et un local d'habitation. Les références de loyer pour déterminer un tarif
au m² se basent sur des montants de loyers annuels qui sont différents entre de l'habitation
et du commerce. La transformation entraîne donc un changement du nombre de m² et du
montant de la valeur locative.
Le contribuable doit déclarer les changements de consistance ou d'affectation des locaux
qu'il possède dans les 90 jours de la réalisation de la transformation auprès du service des
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impôts fonciers du lieu de situation du bien en remplissant un imprimé.

Bon à savoir : l'imprimé à utiliser et à renvoyer est l'imprimé IL n° 10517 02 intitulé

« changement de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et des propriétés non
bâties ». La case « changement d'affectation » est prévue à cet effet. Les imprimés H1 et H2
concernent les constructions nouvelles de maisons individuelles ou d'appartement dans un
immeuble collectif, ou assimilés à un logement neuf de par la nature des travaux qui ont été
envisagés. et non une transformation de locaux.

Les éléments fournis au fisc en remplissant l'imprimé fiscal lui permettront d'établir le
nouveau calcul de votre taxe foncière.
Taxe d'habitation

La taxe d'habitation n'est pas due pour les locaux commerciaux ou professionnels. Par
conséquent, la transformation d'un local commercial en logement va entraîner le paiement
de cette taxe. Son calcul s'établit à partir de la valeur locative cadastrale comme évoquée
ci dessus. L'imprimé IL servira donc également à établir cette taxe d'habitation.

Bon à savoir : en 2020, grâce à l'instauration d'un dégrèvement de taxe d'habitation par la
loi de finances pour 2018 (entériné par la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de
finances pour 2020), environ 80 % des foyers français sont exonérés de taxe d'habitation
sur leur résidence principale. Le dégrèvement est de 100 % en 2020 pour les foyers dont le
revenu fiscal de référence ne dépasse pas 27 706 € pour 1 part et 44 125 € pour 2 parts. Il
est dégressif pour ceux dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 27 706 € pour
1 part et 46 177 € pour 2 parts. Les foyers qui ne bénéficient pas encore de ce dégrèvement,
bénéficieront d'un allègement de 30 % en 2021 et de 65 % en 2022. Plus aucun foyer ne
paiera de taxe d'habitation en 2023. Un simulateur permet de calculer les économies
réalisées.

La contribution économique et territoriale (CET)

La transformation d'un local commercial en habitation va entraîner la suppression de la

CET pour le propriétaire du local (la CET est l'ancienne taxe professionnelle).
Cette taxe frappe toutes les personnes qui exercent une activité professionnelle artisanale,
libérale, industrielle, commerciale ou agricole sauf exceptions.
Lorsqu'une personne acquiert un local professionnel dans lequel était exercée une activité
professionnelle, et qu'elle transforme le local en local d'habitation, elle n'aura plus à payer
la CET qui pesait sur le local.

4. Transformer un local commercial en logement destiné

à la location
La transformation d'un local commercial en local d'habitation engendre dans la plupart des
cas des travaux. La question est de savoir si dans le cas d'un logement qui a été transformé
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en habitation pour être loué, ces travaux seront déductibles ou non des loyers encaissés.
La fiscalité des travaux ne sera pas la même selon que le local est loué vide ou meublé.
Si le logement est loué vide

Si le logement est loué vide, les loyers encaissés seront des revenus fonciers.
Dans le régime fiscal des revenus fonciers, seuls les travaux d'entretien de réparation et
d'amélioration sont déductibles. Les travaux de constructions, reconstruction ou
agrandissement ne sont pas déductibles.
Mais, sont considérés comme des travaux de constructions ou de reconstructions les
travaux faits dans des locaux auparavant affectés à un usage autre que l'habitation. Ainsi
les travaux qui ont permis la transformation d'un local commercial en habitation ne sont
pas déductibles des revenus fonciers.
Si le logement est loué meublé

Les loyers encaissés seront des bénéfices industriels et commerciaux. Dans le régime fiscal
des BIC, tous les travaux sont déductibles, même ceux entraînés par la transformation d'un
local commercial en local d'habitation.
Les travaux sont déductibles sous forme d'amortissement. Selon les règles de comptabilité,
il faut appliquer un taux d'amortissement différent selon la nature des travaux (travaux de
second œuvre, de gros œuvre, de maçonnerie etc.). Il faut vous faire aider d'un comptable
pour établir les amortissements et remplir la déclaration n° 2031.

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