Histoire, économie et société

L'appropriation de l'espace urbain : la formation de la valeur dans la

ville moderne (XVIe-XIXe siècles)
Bernard Lepetit

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Lepetit Bernard. L'appropriation de l'espace urbain : la formation de la valeur dans la ville moderne (XVIe-XIXe siècles). In:
Histoire, économie et société, 1994, 13ᵉ année, n°3. Lectures de la ville (XVe-XXe siècle) pp. 551-559;

doi : https://doi.org/10.3406/hes.1994.1713

https://www.persee.fr/doc/hes_0752-5702_1994_num_13_3_1713

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Abstract
Abstract « Soil and space : enigmas for the economist ». This opinion from a respected present-day
analyst of rent provides the starting point for this article. It actually takes the form not of empirical
observations but an examination of some of the economic, anthropological and sociological models
employed to explain the morphogenesis of urban value. The conclusion reached is that no immediately
determinant relation, in whatever direction, can be established between urban society and its spatial
context : although contemporary with each other their evolution occurs in different timescales. Adoption
of a properly historical perspective is found to be an effective safeguard against simplistic determinisms
and circular analyses.

Résumé
Résumé « Le sol et l'espace : des énigmes pour les économistes ». Cette appréciation de l'un des
bons analystes contemporains de la rente sert de point de départ à cet article. Le lecteur n'y trouvera
pas véritablement d'observations empiriques, mais l'étude de quelques uns des modèles économique,
anthropologique et sociologique qui permettent de penser la morphogénèse de la valeur urbaine.
Conclusion ? Quel qu'en soit le sens, aucune liaison de détermination immédiate ne peut être établie
entre la société citadine et son espace. Contemporains, ils évoluent pourtant selon des temporalités
différentes. Pour éviter les déterminismes simplificateurs et les analyses frappées de circularité, la
médiation du temps de l'histoire s'impose analyti- quement comme efficiente.
 L'APPROPRIATION DE L'ESPACE URBAIN
La formation de la valeur dans la ville moderne
(XVP-XIXe siècles)

par Bernard LEPETIT

Résumé
« Le sol et l'espace : des énigmes pour les économistes ». Cette appréciation de l'un des bons analystes
contemporains de la rente sert de point de départ à cet article. Le lecteur n'y trouvera pas véritablement
d'observations empiriques, mais l'étude de quelques uns des modèles économique, anthropologique et
sociologique qui permettent de penser la morphogénèse de la valeur urbaine. Conclusion ? Quel qu'en soit
le sens, aucune liaison de détermination immédiate ne peut être établie entre la société citadine et son
espace. Contemporains, ils évoluent pourtant selon des temporalités différentes. Pour éviter les déterminismes
simplificateurs et les analyses frappées de circularité, la médiation du temps de l'histoire s'impose analyti-
quement comme efficiente.

Abstract
« Soil and space : enigmas for the economist ». This opinion from a respected present-day analyst of
rent provides the starting point for this article. It actually takes the form not of empirical observations but
an examination of some of the economic, anthropological and sociological models employed to explain the
morphogenesis of urban value. The conclusion reached is that no immediately determinant relation, in
whatever direction, can be established between urban society and its spatial context : although contemporary
with each other their evolution occurs in different timescales. Adoption of a properly historical perspective
is found to be an effective safeguard against simplistic determinisms and circular analyses.

Consacrant, voici plus de dix ans, un article à l'analyse de la rente foncière urbaine, Jean-
Louis Guigou, qui achevait alors un grand livre consacré aux théories de la rente depuis le
milieu du XVIIe siècle qui fait encore référence, choisissait pour titre « le sol et l'espace : des
énigmes pour les économistes ». Il y proposait de retenir comme « niveau pertinent
d'investigation » non pas l'individu isolé doté de rationalité économique ou les classes sociales engagées
dans des rapports de lutte, mais des familles qui cherchent à se pérenniser et des groupes
sociaux territorialisés confrontés à la gestion de leur espace social (1). L'absolue contemporanéi-
té de l'analyse, et l'absence consécutive de toute prise en compte de la durée dans laquelle
s'inscrit tout phénomène urbain laissait opaque une partie du processus. C'est de ce point que je
souhaiterais repartir.

I - VENISE, VILLE NÉO-CLASSIQUE ?

Je partirai d'un exemple, choisi pour la qualité de la mise en œuvre d'une documentation
particulièrement adaptée à la question qui m'occupe. Un soir de novembre 1580, l'ambassadeur
de France Ferrier, dînant avec Montaigne l'expliquait : « la ville de Venise valait quinze cent
mille écus de rente ». Il ne faut pas comprendre cette appréciation comme une métaphore, mais
comme la reconnaissance d'un fait. A Venise, au XVIe siècle, le territoire urbain est un lieu de
formation et d'accumulation de la valeur (2). Toutes les pratiques sociales confirment cet état de
552 Histoire Économie et Société

choses. Lorsque la pression démographique les y autorise, les propriétaires profitent de l'exiguïté
des espaces disponibles pour spéculer à la hausse sur les loyers, accroissant ainsi le montant
d'une rente d'ailleurs inégale selon les quartiers. La géographie contrastée du prexio e valuta
des immeubles vénitiens est pensée et décrite dans une série d'oppositions binaires : selon
qu'elles sont situées près ou loin des piazze, selon qu'elles bordent ou non un axe majeur de la
circulation locale, selon qu'elles ouvrent ou non sur une rue ou un canal plus large et lumineux,
les maisons sont plus ou moins appréciées.
La politique fiscale du gouvernement de Venise, qui trouve dans la rente urbaine l'une de ses
sources de revenus, permet aujourd'hui de mesurer et de cartographier ces dénivellations de la
surface économique. La perception de la décima est fondée sur la rente locative que les
propriétaires déclarent percevoir sur leurs terrains et sur leurs maisons. Les opérations régulières de
vérification et de mise à jour des situations fiscales fournissent ainsi tous les éléments pour une
appréciation chiffrée de cette ancienne géographie de la rente et de la distribution
socio-fonctionnelle qui lui correspond : une série de cartes, échelonnées entre 1537 et 1740, permettent
aujourd'hui de les visualiser à des échelles différentes de celles auxquelles les contemporains les
apercevaient. A l'échelle de la ville, une dorsale de valeurs élevées court du Rialto à San Marco
où se concentrent à la fois les activités les plus lucratives et les demeures patriciennes. De part
et d'autre de ce centre urbain étiré, les valeurs diminuent progressivement vers les périphéries de
Canareggio, de l'arsenal ou du canal de la Giudecca ; là s'associent l'habitat populaire et la
production manufacturière.
La modernité d'une telle figure est ce qui frappe d'abord. Quatre siècles plus tard, en
1925,William Burgess publie la carte de l'organisation sociale et morphologique de Chicago en
la faisant précéder du schéma théorique qui fait de la croissance urbaine le principe explicatif
d'une géographie semblable, organisée de manière concentrique à partir du centre des
affaires (3). Toute la théorie de la rente foncière urbaine, au XXe siècle, dessine des schémas
annulaires de ce type. La rationalité économique les commande. L'analyse théorique
néo-classique des mécanismes d'affectation des sols par le marché permet de les construire. Les
dénivellations de l'espace urbain y résultent d'une double inégalité : celle des usages du sol, qui n'ont
pas les mêmes avantages relatifs à occuper une situation privilégiée ; celle des usagers, qui ne
disposent pas des mêmes capacités monétaires pour occuper les emplacements les plus
convoités. Dans le cadre d'une concurrence parfaite entre les différents consommateurs d'espace
urbain, les prix résultent de l'arbitrage réalisé au même moment par chacun, sous contrainte des
ressources budgétaires dont il dispose, entre la quantité d'espace à laquelle il peut accéder et la
distance au centre qui y correspond. Dans une mise aux enchères généralisée de l'espace de la
ville, l'usage revient en chaque lieu au plus offrant. Parce que c'est au centre que se situent à la
fois l'offre la plus limitée et (pour des motifs d'accessibilité) la demande la plus rigide, alors
qu'offre et demande deviennent plus élastiques au fur et à mesure qu'on s'en éloigne, la
géographie des prix présente en ville une structure annulaire.
Monde parfait : chacun occupe le lieu qui maximise les avantages économiques que la ville
lui apporte, et chaque lieu est utilisé au mieux. Un équilibre résulte de cette adéquation parfaite
entre les dénivellations sociales et les dénivellations de la valeur de l'espace urbain. Dans la
ville modèle, la morphologie économique de l'agglomération et sa structure sociale se donnent à
lire ensemble, et décrire l'une c'est comprendre l'autre.

II - LE COMPORTEMENT DES ACTEURS

Loin de rassurer, la conformité du tableau vénitien aux modèles théoriques inquiète. Il déçoit
doublement l'attente d'une explication historique. D'une part, ce système à l'équilibre n'incorpore
pas le temps : à l'origine, sa mise en place est le produit d'une équilibration instantanée réalisée
Appropriation de l'espace urbain 553

au moment d'une mise aux enchères fondatrice fictive ; par la suite, la loi des grands nombres et
la compensation statistique des prix fixés dans la multitude des transactions particulières
empêchent que la carte des valeurs foncières puisse s'écarter durablement de l'équilibre premier. Sauf
choc exogène (l'inondation des quartiers riches ou la conquête de Venise par les turcs, par
exemple), le paysage économique est éternel. D'autre part, les modèles néo-classiques ne
prennent pas en compte la variété historique des principes possibles d'équilibre. Les règles qu'ils
retiennent supposent à la fois un marché parfait confortant des acteurs également informés et
l'existence d'une société de consommateurs d'espace dotés de comportements conformes aux
canons de la rationalité économique libérale. Dans la ville pré-industrielle, il s'agit peut-être
d'hypothèses fortes. D'ailleurs, cette belle régularité résiste mal à un changement d'échelle.
Abandonnez les quartiers pour les maisons, distinguez entre les immeubles en façade et les
constructions en fond de cour, considérez séparément les différents étages d'un même bâtiment,
et une image différente apparaît. L'hétérogénéité des usages et des valeurs des parcelles proches
l'emporte sur l'homogénéité des zones. Le principe de centralité des sociétés clientélaires
d'Ancien Régime doit être supposé répondre à d'autres motifs et s'exercer à d'autres échelles
que dans les sociétés d'aujourd'hui. Roland Mousnier parlait pour le décrire de « noyau d'hôtel »
aristocratique, rassemblant autour d'un privilégié ses fidèles, obligés ou consentants, puis, en
plus de ses domestiques, les gens de métier et de service nécessaires à son entretien (4). Prendre
en compte les comportements des acteurs, qui renvoient à des cultures et à des attitudes
variables, permettrait donc peut-être de déplacer utilement le modèle explicatif. Je m'y essayerai
en deux temps, pour distinguer plusieurs niveaux de rationalité.
Voici d'abord John R. Livingstone, qui achète dans les années 1790 à la ville de New- York
quatre blocs entiers formant soixante-quatorze lots entre Grand et Broome Streets (5). Il les
abandonne d'abord pour près de quinze ans à des occupants de hasard. Malgré la pression
démographique du moment et la position favorable des terrains, ceux-ci échappent pour une longue
période au marché. Livingstone ne s'y présente comme vendeur qu'en 1804. En deux ans, à un
moment de prospérité particulière du commerce maritime, il vend successivement six lots. Sept
nouveaux lots seulement sont vendus de 1 807 à 1 8 1 1 alors que la municipalité projette de tracer
des rues dans cette zone qu'une telle opération valorisait évidemment. C'est finalement entre
1819 et 1822, dans une période de crise économique, qu'il se sépare de la majeure partie de ses
terrains, mettant en peu d'années vingt-huit lots sur le marché. Il vend en position défavorable :
les prix de chacun des lots, qui s'étaient échelonnés jusqu'en 1817 de 600 à plus de 2000
dollars, ne sont plus compris ensuite qu'entre 500 et 1000 dollars. Il s'agit à chaque fois de lots
isolés car, à la différence des propriétaires fonciers du West Side, Livingstone ne cherche pas à les
réunir pour les rendre plus attractifs pour de riches acheteurs. A vrai dire, la spéculation sur les
terrains (mais peut-on même utiliser l'expression ?) n'est pour lui qu'une activité seconde.
L'homme est un financier, qui s'occupe de commerce, de banque, et de la dette de la ville. De
tels exemples, qu'on pourrait multiplier à une échelle micro-analytique, remettent en cause les
vertus explicatives de la distance au centre et de la compétition pure entre consommateurs
d'espace pour comprendre la géographie de la rente urbaine. Les logiques économiques
auxquelles obéissent les stratégies d'acteurs varient selon la position que ceux-ci occupent dans un
monde qui ne se réduit pas à la surface du sol urbain et dans des conjonctures qui ne sont pas
seulement celles de la rente.
S'agit-il même toujours d'abord d'économie ? Si les prix des terrains sont caractérisés en
ville par une très forte variabilité pour un même quartier d'une parcelle à une voisine de même
taille, et pour un même acheteur ou un même vendeur d'une transaction à la suivante, c'est que
la valeur du sol ne se déduit qu'imparfaitement de ses seules coordonnées au sein d'un espace
ou d'une chronique économiques. Pour comprendre une telle variabilité, les modèles qui
postulent la concurrence sur un marché impersonnel entre des ménages et des entreprises caractérisés
et différenciés par leurs seules capacités financières, sont peut-être moins utiles que les modèles
554 Histoire Économie et Société

anthropologiques de l'économie du bazar (6). Le bazar est moins le lieu d'une concurrence entre
vendeurs (dans une économie d'abondance) ou entre acheteurs (dans une économie de pénurie,
qui est celle du sol urbain, non parce que les villes ne peuvent s'étendre mais parce que la
possibilité de trouver ou de créer des terrains ou des immeubles qui offrent des avantages similaires
est faible), que d'une tension personnalisée entre un acheteur et un vendeur. Le prix s'établit au
terme d'une négociation dont le résultat final est la reconnaissance de la position relative des
personnes qui s'y trouvent engagées. Il indique moins le point d'équilibre de l'offre et de la
demande de biens rares que les caractéristiques de la situation sociale particulière de l'échange.
La formation des prix relève moins dans ces modèles d'une rationalité économique que d'un
processus de construction sociale.
L'hypothèse n'a pas à ma connaissance donné lieu à une tentative de vérification sur un
terrain urbain. Mais elle a permis de rendre compte de la variabilité extrême, et apparemment
arbitraire, du prix des terres agricoles en Piémont, dans un cadre économique et social traditionnel
(7). Dans le village de Santena, à la fin du XVIIe siècle, le prix d'un journal de terre de labours
oscille de 20 à 500 lires, sans que la qualité du sol, la taille des parcelles ou leur destination cul-
turale interviennent notablement. La relation sociale qui existe entre les contractants est au
contraire déterminante. La démonstration de Giovanni Levi constitue un excellent exemple de
procédure de test d'hypothèse. Elle comprend quatre étapes : 1° - supposer que les formes de la
réciprocité varient (comme une étape précédente de la recherche avait permis de l'établir) selon
qu'elle s'exerce entre parents, entre voisins ou entre étrangers ; 2° - placer ainsi la distance
sociale, plus aisément caractérisable, en position de variable explicative, et constituer des
groupes distincts entre eux sur ce critère ; 3° - égaliser toutes les autres conditions de
l'expérience, et en particulier celles qui touchent au bien échangé en soulignant l'uniformité des
caractéristiques économiques, naturelles et juridiques du sol ; 4° - tester les effets de la variable sociale
isolée. L'hypothèse initiale surmonte victorieusement l'épreuve, n'étant pas contredite par la
manipulation raisonnée des observations empiriques.
En effet, si l'on considère successivement les prix pratiqués entre parents, entre voisins et entre
étrangers, on constate que ces prix baissent au fur et à mesure que la transaction se fait entre des
personnes de plus en plus étrangères les unes aux autres, et que leur niveau s'homogénéise à
l'intérieur de chacun des trois groupes. Les relations complexes de réciprocité sociale, dans lesquelles
sont insérés des transferts de terre sur le marché qui n'en forment qu'une partie, rendent compte de
cette corrélation dont le sens est inattendu. Entre parents, les échanges marchands de parcelles
agricoles s'inscrivent dans des pratiques d'entraide, au terme souvent d'une série de dettes ou de
prestations plus ou moins chiffrables antérieures : la vente constitue la reconnaissance de
l'incapacité du débiteur à faire face à ses obligations en termes monétaires et en même temps de
l'obligation maintenue de la solidarité. Vendre à un étranger signale au contraire l'épuisement des
solutions offertes par les mécanismes de réciprocité et traduit la situation d'urgence et de faiblesse
dans laquelle se trouve le paysan vendeur. Le fonctionnement du marché de la terre et la fixation
du niveau des prix désignent moins des variables économiques que la forme des liens qui
structurent et hiérarchisent une société et que les mécanismes grâce auxquels ses membres se protègent
contre la difficulté des temps. La qualité du bien et la maximisation du profit importent moins que
la qualité des échangistes et la maximisation de l'utilité sociale.

III - L'ESPACE URBAIN : STRUCTURE ET HISTOIRE

Le résultat, ici, intéresse moins que le système explicatif. Il n'est pas sûr que celui-ci suffise
à l'analyse de la situation urbaine, et en comprendre les raisons nous permettra de progresser. La
variabilité subsistante des prix des transactions réalisées à Santena à l'intérieur de chacun des
groupes (de un à dix environ contre un à vingt-cinq pour l'ensemble des échanges marchands)
Appropriation de l'espace urbain 555

indique seulement qu'il est particulièrement difficile en sciences sociales d'établir des montages
expérimentaux dans lesquels se vérifie parfaitement la condition ceteris paribus. La qualité des
sols n'est pas partout la même, tous les groupes familiaux ou tous les groupes de voisinage ne
conçoivent pas de manière identique leurs obligations, les chaînes d'échanges réciproques dans
lesquelles chaque transaction s'insère et chaque prix s'établit diffèrent : voilà autant de motifs
susceptibles de rendre compte des écarts maintenus. Mais toute la charge explicative, et c'était
bien le but recherché, repose sur les configurations de la société villageoise et sur la nature du
lien social, au prix d'une neutralisation des dénivellations spatiales.
Peut-on supposer une neutralité identique de l'espace urbain ? L'observation empirique s'y
oppose. Revenons pour un instant à Venise. La variété des usages et des niveaux de la rente
entre parcelles voisines y apparaît forte, et d'une transaction à la suivante on imagine que les
prix des parcelles sont susceptibles de connaître des inversions de tendance. Mais les différences
entre contrade et les dénivellations d'ensemble du territoire économique urbain sont résistantes :
si l'on compare à l'échelle de la ville les cartes établies pour les années 1537, 1661 et 1740, les
ressemblances l'emportent de beaucoup sur les différences. Or, la dispersion des valeurs à
l'échelle parcellaire ne suffit pas plus à disqualifier les oppositions entre les quartiers que celles-
ci n'autorisent à oublier la première. La notion ď ecological fallacy est ici particulièrement
trompeuse. Deux cartes établies à des échelles différentes ne donnent pas à lire de la même manière
l'organisation de l'espace. L'une n'est pas plus vraie que l'autre et les conclusions qui résultent
d'une analyse menée à une échelle particulière ne sont pas opposables à celles obtenues à une
autre. Il n'est pas possible de voir les cartes concentriques que nous présentions en commençant
comme des artefacts ; elles n'épuisent pas la description de la réalité vénitienne, mais elles
contribuent de manière pertinente à la caractériser. D'autre part, des interventions sur le marché
foncier commandées par d'autres principes que ceux qui guident Vhomo economicus théorique
(certaines formes de l'assistance par exemple) permettraient de rendre compte de la variabilité
des valeurs de parcelles voisines. Mais elles échoueraient à expliquer la structure annulaire du
territoire économique : l'organisation supposée de l'espace urbain d'Ancien Régime selon des
principes clientélaires ne s'opposerait en rien au rassemblement des « patrons » les plus
puissants dans le même quartier, mais il n'y conduirait nécessairement en rien non plus.
En ville, les terrains diffèrent à tout moment par les droits et les servitudes qui pèsent sur eux,
par les réglementations qui ne s'appliquent pas uniformément dans l'espace et qui déterminent
pour partie leur mode d'utilisation, par leur localisation et par leur exposition, par leur forme et
leur dimension. Dire que pour chaque parcelle du sol urbain prise isolément le marché tend à être
monopolistique, ou bien que deux parcelles ne sont jamais interchangeables, ou bien encore que le
territoire urbain possède une structure propre, ce sont trois manières d'exprimer la même réalité. Et
ces différences renvoient pour leur plus grande part à l'histoire du lieu. Sauf dans le cas des villes
nouvelles dont le zonage peut redoubler pour un instant l'organisation de la société ou de
l'économie locales en se bornant à en constituer un décalque au sol, le territoire urbain est toujours déjà
structuré. Les formes urbaines emprisonnent du passé : la proposition qui vaut pour le réseau des
rues ou pour le bâti vaut aussi pour le marché foncier. Ainsi, la chronologie des pratiques sociales
qui contribuent à la formation des niveaux de la rente ne coïncide pas avec la chronologie des
cartes de la valeur foncière. Toute modification des principes qui guident les acteurs sur le marché
s'opère sur le fond d'un marché constitué selon d'autres principes.
On peut retenir de cette courte analyse deux éléments. D'une part, si la morphologie du
territoire économique urbain dure plus longtemps que les principes qui sont censés en rendre compte
à des époques successives différentes, il convient de relativiser la vertu explicative de ces
principes et de s'efforcer d'imaginer d'autres motifs de la genèse des cartes foncières. D'autre part,
si la complexité de l'espace urbain suppose que des images différentes du territoire puissent se
révéler à différentes échelles, les modèles compréhensifs qu'on en donnera devront pouvoir
rendre compte de ces niveaux de réalité variés. Voici sans doute un cahier des charges assez
556 Histoire Economie et Société

lourd. On trouvera peut-être dans une relecture des réflexions de Maurice Halbwachs des
suggestions pour le remplir (8).

IV - MORPHOGENESE DE LA VALEUR

D'où le prix d'un terrain à Paris dans la seconde moitié du XIXe siècle tire-t-il sa valeur ?
Maurice Halbwachs consacre la plus grande part de sa thèse de droit, L'expropriation et le prix
des terrains à Paris de 1860 à 1900 à répondre à cette question simple en apparence. Le livre
constitue l'un des travaux que la sociologie urbaine revendique aujourd'hui comme origine. Il
est écrit après une période de transformation importante du tissu urbain parisien : les travaux
d'Haussmann sous le Second Empire, puis deux vagues de travaux moins importantes autour de
1880 et pendant la décennie 1890-1900. Son but est précisément d'étudier un problème de
morphologie économique : il s'agit de détecter les lois de fonctionnement du marché des biens
fonciers, en ville, dans le cadre d'une économie régie par l'offre et la demande. L'accent mis par le
titre sur les expropriations ne doit pas tromper. Celles-ci ne sont pas privilégiées parce qu'elles
marquent l'intervention déformante de l'Etat sur le marché : le planificateur urbaniste n'est
qu'une courroie de transmission entre les besoins sociaux et l'évolution de la morphologie
urbaine : à la différence du spéculateur, personnage social doté d'efficience, il vit dans l'illusion de
sa capacité créatrice. Elles sont privilégiées parce qu'elles dessinent une situation expérimentale :
« en vertu de leur nombre, de leur rapprochement, de la rapidité avec laquelle ils se succèdent,
les faits d'expropriation sont en quelque sorte plus visibles ; le sens véritable du mouvement
social qu'ils expriment apparaît plus nettement ».
Le raisonnement d'Halbwachs est particulièrement subtil et vaut d'être détaillé. Il commence
par distinguer très soigneusement la valeur du terrain et celle de l'immeuble qui l'occupe afin
d'en préciser les relations. En apparence, le prix du terrain est un élément du coût de la maison
semblable à celui des autres matières premières - moellons, charpentes, tuiles - qui entrent dans
sa fabrication. En fait, un terrain n'est pas seulement une étendue dont le prix serait fixé, comme
celui des tuiles par exemple, par la multiplication du prix unitaire par la quantité nécessaire. Un
terrain possède également une situation dont va dépendre le type d'édifice qu'on pourra y élever.
Selon le point de vue que l'on considère, on dira que le terrain n'en est que la « projection » et
que c'est de là qu'il tire son prix, ou bien que la maison achevée « réalise » la valeur du terrain.
Ce n'est pas pour autant la maison comme objet bâti qui détermine le prix du sol. La preuve en
est qu'il n'y a qu'un nombre limité de catégories de maisons (« maisons à un, à deux étages,
etc.. ; maisons bâties en pierres de taille, en moellons, en briques, etc.. ; maisons de tel nombre
d'appartements, d'appartements de tant de pièces, etc ») alors qu'il y a un nombre infini de prix
de terrains. La cause tient à ce que les immeubles ne sont pas interchangeables. « Si les maisons
pouvaient être transportées à volonté, si elles se trouvaient éparpillées sur une surface illimitée,
comme des navires dans la mer, rien ne les distinguerait des autres produits ; toute maison serait
comparable à beaucoup d'autres et lui serait substituable comme une automobile à une autre de
même fabrication ». Au contraire des navires, les maisons sont définitivement localisées dans
des regroupements particuliers.
Ce n'est pas pour autant de ce rassemblement et des combinaisons typologiques qui en
résultent - des maisons hautes dans tel quartier, basses ailleurs ; une architecture de qualité ici,
médiocre là - que naît la valeur, mais encore une fois de la situation : la valeur naît de la
morphologie. On pourrait croire qu'il s'agit de la localisation au sein d'un espace socio-économique
caractérisé par l'inégalité de la distribution des fortunes - les habitants sont plus riches ici
qu'ailleurs - et des flux économiques. Mais l'explication est plus économe de variables : ce qui
compte, c'est la localisation dans le système des valeurs établi à l'échelle de la ville entière.
Chaque maison est, vis-à-vis des maisons voisines, « et par suite vis-à-vis de toutes les maisons »,
Appropriation de l'espace urbain 557

dans une situation qui forme partie intégrante de son caractère propre. Ainsi, « il reste au terme
un espace, plus précisément une situation, qui se ramène à une série de rapports aux situations
voisines, qui exprime l'influence exercée par les valeurs environnantes sur la valeur de la
maison à bâtir éventuellement, et qui n'exprime que cela ».
La valeur de toute situation particulière trouve ainsi son origine dans les caractéristiques de
la distribution spatiale de l'ensemble des valeurs. Ce système clos et auto-organisé paraît
d'abord permettre de ne saisir à nouveau que l'une des dimensions du problème urbain. Toute la
charge explicative paraît maintenant reposer sur une morphologie urbaine traduite en termes
monétaires. Mais la mise en mouvement du système des valeurs, dont il reste à déterminer le
moteur, réintroduit les variables sociales. Pourquoi le prix varie-t-il ? La loi de l'offre et de la
demande ne saurait constituer une explication satisfaisante : le prix et le rapport de l'offre à la
demande sont deux variables auto-corrélées par l'intermédiaire d'une même troisième ; elles ne
sont que les « deux expressions d'un même phénomène ». Il reste alors à déterminer ce
phénomène. Il ne peut s'agir de la valeur intrinsèque de la parcelle, de sa « valeur economico sensu » :
l'extrême variabilité des prix s'oppose à ce qu'on puisse y voir un point de référence : «
l'irrégularité même de notre courbe des prix montre bien que ces considérations concrètes et positives
n'interviennent que de temps en temps, et qu'elles ne limitent pas autrement les variations
possibles des prix que la force d'inertie les variations du pendule ». Il ne s'agit pas davantage de
l'expression de la rationalité économique des décisions prises par les vendeurs et les acheteurs.
Leur comportement ne s'explique pas par une simple analyse économique : « il se peut que les
propriétaires de terrains ne fassent pas du tout un raisonnement explicite de ce genre et que, s'ils
s'abstiennent de vendre, c'est que rien de précis ne les y détermine, c'est qu'aucun courant
d'opinion, aucun entraînement, aucune demande collective ne leur en donne en quelque sorte le
signe ». On comprend bien dans ces conditions la valeur positive dont est affectée dans ce
modèle la figure sociale du spéculateur. Capable d'anticiper, mais de peu l'expression des
besoins collectifs nouveaux, il les révèle aux yeux de la société, les met en ordre au plan
morphologique et contribue d'une manière efficiente à la régulation du tissu urbain. Son rôle social
tient à ce qu'il « sait mieux que la foule ce que la foule va faire », pour reprendre les mots de
Keynes.
Ainsi, la formation de la valeur trouve-t-elle son origine dans l'opinion commune : « il ne
faut pas se représenter, d'ailleurs, comme disent quelques économistes, que le prix est déterminé
par les acheteurs les plus impatients d'acheter et les vendeurs les plus impatients de vendre : ce
n'est pas à la suite d'un marché individuel, c'est en se conformant à des opinions et des
croyances collectives nouvelles qu'on en arrête le taux ». Mais « il ne faut pas penser que le
sentiment collectif produit de lui-même le chiffre du prix, ce qui est inconcevable ». Celui-ci
résulte d'un jeu d'acteurs individuels. Il est fixé par les protagonistes de la transaction qui
confrontent l'un à l'autre, et à la norme sociale du moment, les prix qu'ils espèrent : « l'acheteur
et le vendeur, dans leur débat (réel ou fictif) procèdent par comparaison entre des valeurs, et
déterminent ces valeurs non par leur utilité intrinsèque, mais selon l'opinion qu'en a un groupe
étendu ».

V - ESPACE ET SOCIÉTÉ : LES TEMPS DES VILLES

II reste à éclaircir la question de la formation de l'opinion commune. Les travaux développés

récemment par la sociologie et par l'économie à partir des paradigmes de Г auto-organisation
d'une part et des conventions d'autre part permettent sur ce point de prolonger les réflexions
d'Halbwachs (9). Parmi les situations auto-réalisatrices, les phénomènes de panique, parce qu'ils
sont exacerbés, constituent des moments emblématiques. L'individualisation des attitudes y est
extrême, et coïncide pourtant avec la généralisation d'un comportement unique. La foule, dans
558 Histoire Economie et Société

une fuite panique par exemple, développe un processus ď imitation généralisée (aux effets
parfois catastrophiques), où chacun croyant apercevoir dans le comportement de l'autre la seule
réponse adéquate au danger du moment contribue à faire émerger un comportement général
particulier qui ne trouve nulle part ailleurs sa raison d'être. Tout marché, explique ensuite Jean-
Pierre Dupuy, « a la même forme que la panique ». Les agents économiques rationalisent leur
comportement en fonction de l'information dont ils disposent sur le système des prix. Ils
considèrent ce système comme objectif, c'est-à-dire fondé sur des raisons extérieures à leur décision
d'achat ou de vente, alors que c'est la combinaison de leurs décisions successives qui le fait
émerger (10). Des modèles économiques très simplifiés permettent par exemple de simuler des
processus où la fluctuation et les niveaux des prix dépendent des caractéristiques de la
population d'échangistes concernés (et en particulier du nombre des individus « imitatifs » et du
nombre des « spéculateurs ») et de l'ordre de leurs rencontres. Si, comme c'est le cas en ville,
aucune instance collective ne vient imposer le niveau des prix, l'opinion générale se forme dans
la suite des transactions individuelles. A la manière dont la valeur de situation d'une parcelle
résulte du système des valeurs de référence qu'elle contribue à déterminer, le système des prix
ne trouve son origine nulle part ailleurs qu'en lui-même. Les prix se forment selon une
dynamique auto-renforçante en apparence extérieure au système d'acteurs, en fait entièrement
contenue dans la succession des transactions particulières.
En période de perte du sens commun, comme toutes les crises sur le marché boursier le
montrent, la seule conduite rationnelle est d'imiter les autres : de ce mécanisme émerge une nouvelle
référence dont les caractères sont peu prévisibles puisqu'ils dépendent du processus lui-même.
En période normale, les références de chacun sont évidentes aux yeux de tous. Des conventions
constitutives structurent le fonctionnement social et permettent une coordination a priori des
décisions individuelles. Elles constituent un cadre imposé « par la société et la tradition » pour
reprendre les mots de Durkheim, et modelé par l'enchaînement des choix individuels avec sa
contingence et son histoire. En ville, le système existant des valeurs de situation constitue la
convention à laquelle vendeurs et acheteurs confrontent leurs anticipations. Les incitations qui
les poussent à intervenir sur le marché (maximiser le profit, ou bien l'utilité sociale, pour
schématiser), et à modifier leur localisation dans l'espace urbain sont susceptibles d'évoluer. Mais
elles s'inscrivent sur le fond d'une carte foncière existante. Parce qu'elle constitue une référence
pour ces interventions, la convention d'origine morphologique, héritée du passé, s'en trouve
pérennisée. La morphologie de l'espace économique urbain dure plus longtemps que les
configurations socio-économiques qui l'animent (11). Parce que l'espace est marqué par une viscosité
particulière, qu'il emprisonne des valeurs passées, il détermine partiellement, dans la
topographie des situations relatives, les valeurs d'aujourd'hui.
Pour autant, ces conventions ne sont pas éternelles. Une métaphore écologique permettra
peut-être de mieux le faire sentir. Dans un territoire donné, les espèces animales semblent
connaître des seuils au-dessous desquels leur survie n'est plus assurée. Il est possible que les
groupes sociaux soient eux aussi confrontés à des limites au-dessous desquelles les conditions
minimales d'une sociabilité satisfaisante disparaissent, et au-dessous desquelles l'image sociale
du lieu de résidence se dégrade insupportablement, provoquant un changement d'habitat et
enclenchant un processus de dévalorisation territoriale qui s'exprimera aussi bien en termes
symboliques qu'en termes comptables. Dans un groupe de pairs, dans une situation d'incertitude
quant à la valeur du quartier, que l'un change de lieu de résidence et il est imité. L'histoire des
quartiers des grandes villes est faite de ces évolutions : voyez à Paris le Marais, le faubourg
Saint-Germain, la Chaussée d'Antin, etc (12). Dans son déroulement, la suite des choix des
élites du moment construit et renforce un nouvel espace de référence par rapport auquel, par un
processus d'imitation descendante qui trouve sa traduction spatiale, s'organisent de nouvelles
structures annulaires. L'identification des groupes dominants, la description de l'espace de
référence (au sens propre du terme) dans lequel ils agissent, l'étude de la culture urbaine dont ils
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sont porteurs, l'analyse des mécanismes d'imitation que leurs comportements induisent, le
repérage des moments de rupture où une nouvelle géographie de la valeur se modèle sont pour la
compréhension de la formation de la morphologie économique de la ville les rubriques d'un
programme de recherche.
La découverte n'est pas bien grande ? Peut-être. Mais elle incite, pour mieux comprendre les
villes, à s'appuyer sur leur complexité temporelle. Quel qu'en soit le sens, aucune liaison de
détermination immédiate ne peut être établie entre la société citadine et l'espace urbain. La
morphologie économique n'est pas le décalque au sol des principes du moment du fonctionnement
du marché, de l'état de la lutte des classes ou des comportements anthropologiques des familles.
(Et personne ne croit plus que les comportements citadins soient le pur produit du déterminisme
de la géographie urbaine). Pour comprendre la ville, il convient de détacher analytiquement la
société de son espace : ils évoluent, on le sait, selon des temporalités différentes. Mais il
convient, dès l'instant suivant, de les penser ensemble : toute attitude différente apparaîtrait
réductrice. Alors, du morphologique au social et retour, si l'on ne peut accepter la simplification
des déterminations directes, une médiation s'impose, celle du temps. C'est ici seulement qu'on
peut croiser la société citadine et l'espace urbain, et empêcher que dans chacune des deux
sphères l'explication ne vienne s'achever dans la circularité. C'est ici aussi qu'on doit
rassembler les deux sphères, situées dans une exacte contemporanéité, car la ville est toute entière,
espace et société, toujours au présent.
Bernard LEPETIT
E.H.E.S.S.

NOTES

1 Jean-Louis Guigou, « Le sol et l'espace : des énigmes pour les économistes », L'Espace Géographique, 1980,
p. 17-28. Jean-Louis Guigou, La rente foncière. Les théories et leur évolution depuis 1650, Paris, Economica, 1982.
2 - Ennio Concina, Venesia nell'eta moderna. Struttura e funsioni, Venise, Marsilio Editoři, 1989.
3 - Ernest W. Burgess, « The growth of the city : an introduction to a research project », Robert E. Park, Ernest
W. Burgess, Roderick D. Mackenzie, The City, Chicago, University of Chicago Press, 1925, cf. ensuite par exemple
William Alonso, Location and land use, Harvard, Harvard University Press, 1964. On trouvera dans Paul Claval, La
logique des villes, Paris, Litec, 1981 la présentation de ces modèles.
4 - Roland Mousnier, Recherches sur la stratification sociale à Paris aux XVIIe et XVIIIe siècles, Paris, PUF, 1976.
5 - Jeane Chase, Fragments of an old Order : New-York City before 1820, (à paraître).
6 - Clifford Geertz, Peddlers and Princes. Social Development and Economic Change in two Indonesian Towns,
Chicago, The University of Chicago Press, 1983.
7 - Giovanni Levi, L'Eredita immatenale. Camera di un esorcista ne Piemonte del Seicento, Torino, Einaudi,
1985. Traduction française, Gallimard, 1990.
8 - Maurice Halbwachs, Les expropriations et le prix des terrains à Paris (1860-1900), Paris, Rieder, 1909. Sur le
contexte du livre, et pour l'analyse de sa première partie : Michel Amiot, Contre l'Etat, les sociologues. Eléments pour
une histoire de la sociologie urbaine en France (1900-1980), Paris, Editions de l'E.H.E.S.S., 1986
9 - « La science économique et Г auto-organisation », Economie Appliquée, 1985, 3-4. « L'économie des
conventions », Revue Economique, mars 1989. « La science économique et Г auto-organisation : résultats et perspectives »,
Economie Appliquée, 1989, 3.
10 - Jean-Pierre Dupuy, La panique, Paris, Delagrange, 1991.
1 1 - Michel Pinçon et Monique Chariot-Pinçon, Quartiers bourgeois, quartiers d'affaires, Payot, 1992.
12 - Françoise Boudon, André Chastel, Hélène Couzy, Françoise Hamon, Système de l'architecture urbaine. Le
quartier des Halles à Paris, Pans, Editions du CNRS, 1977. Pans genèse d'un paysage, sous la direction de Louis
Bergeron, Pans, Picard, 1989.