COMPTABILIT FINANCIRE

MODULE 3 : Investissement Immobilier

CE U!IL FAUT RETENIR
De"#is l$ "$r#tion %# %&'ret %!$""li'$tion le () $o*t +,,)- l$ loi Robien est
rem"l$'&e "$r :
le dispositif "Robien re'entr&". Amortissement limit 50% du montant de
l'investissement, mais le propritaire peut louer sans limite de revenus du
locataire;
le dispositif "Borloo "o"#l$ire". Fiscalement plus attractif, avec des loyers se
situant 0% en!dessous de ceu" du "#o$ien recentr" mais l'avanta%e de
$nficier d'une dduction forfaitaire de &0% sur les revenus $ruts.
DTAIL. DU DI.PO.ITIF DE ROBIEN
'e dcret relatif la loi portant "(n%a%ement national pour le lo%ement" a t
pu$li au )ournal *fficiel le +, ao-t 00,, de m.me /ue l'arr.t relatif la mise en
oeuvre du nouveau dispositif "Borloo "o"#l$ire/.
0l proc1de la rforme du r%ime d'amortissement fiscal en faveur des
investissements locatifs cr en 00& par 2. 3illes de #o$ien, alors ministre de
l'/uipement et du lo%ement, afin d'en corri%er certains effets pervers.
(n outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau syst1me d'amortissement,
$aptis /Borloo "o"#l$ire/, pour favoriser la cration d'une offre locative prive des
niveau" de loyers fi"s 40 % des loyers de marc5 et rserve des locataires
disposant de ressources modestes 678'# : selon nos estimations, pr1s des deu" tiers
des foyers fran9ais ont des ressources infrieures au" plafonds fi"s, ce /ui rend cette
limitation moins sociale /u'il n'y parait et donc en dfinitive asse: favora$le
l'investisseur;.
<es deu" dispositifs sont donc pleinement en vi%ueur.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e + sur 5
Le Borloo "o"#l$ire "e#t 0tre '1oisi "$r les "$rti'#liers "o#r les biens $'2#is %e"#is
le (er 3$nvier +,,)4 Il 'oe5iste $ve' le %is"ositi6 Robien- $#5 "l$6on%s %e lo7er
"ro'1es %# m$r'1&- m$is moins $v$nt$8e#5 s#r le "l$n 6is'$l et 2#i est re'entr& 9
"$rtir %# (er se"tembre +,,) s#r les 8r$n%es $88lom&r$tions 9 m$r'1& ten%#.
'e "Borloo "o"#l$ire/ est accord deu" principales conditions :
'e $ien immo$ilier doit .tre lou des mna%es dont les revenus ne dpassent pas
un certain plafond, la diffrence du dispositif #o$ien 6ancien et recentr;;
'e loyer au m? est plafonn 6 environ 40% du pri" du marc5;.
'a diffrence nota$le entre les deu" syst1mes consiste en une meille#re r&"$rtition
%es t$#5 %!$mortissement, /ui devrait .tre de nature diminuer le ris/ue de
"saturation" du plafond annuel de dficit foncier, fi" +0 400 @.
''ancien dispositif dAamortissement fiscal "#o$ien" n'tait associ aucune contrainte
de ressources du locataire et prvoyait des plafonds de loyers infrieurs de +0 %
seulement au marc5.
)ean!'ouis Borloo a sou5ait rorienter lAinvestissement locatif dans le lo%ement neuf
en suivant deu" priorits :
#ecentrer la production de lo%ements "#o$ien" dans les a%%lomrations les plus
tendues
#pondre au" $esoins des mna%es de revenus modestes et moyens.
<Aest tout lAo$Cectif de la loi "(n%a%ement national pour le lo%ement" /ui a donc adapt le
"#o$ien" et cr le nouveau dispositif "Borloo populaire". 'e #o$ien recentr et le Borloo
vont ainsi coe"ister, au li$re c5oi" des investisseurs.
0ls sont complmentaires :
'e Borloo est 6is'$lement "l#s $ttr$'ti6, mais alors /ue les loyers se situent 0%
en dessous de ceu" du #o$ien, une dduction forfaitaire de &0% est applica$le sur
les revenus $ruts;
'e Robien est fiscalement moins avanta%eu", mais le "ro"ri&t$ire "e#t lo#er s$ns
limite %e reven#s %# lo'$t$ire.
Au total, ce sont plus de ,0 000 lo%ements neufs par an /ui sont prvus.

Attention :
CE. DI.PO.ITIF. .ONT R.ER:. ; L!AC<AT D!UN LO=EMENT- DAN.
LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
IL. NE .>APPLIUENT DONC PA. A L!ACUI.ITION DE LA R.IDENCE
PRINCIPALE DE L>IN:E.TI..EUR.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e sur 5
Applica$les au neuf D et l'ancien sous certaines conditions tr1s strictes pour le Borloo,
leur principal attrait rside dans l'amortissement D dduction fiscale D d'une partie du
montant de l'investissement.
>our l'investisseur optant pour l'un des ces avanta%es fiscau", %e#5 'on%itions %e
lo'$tion sont 9 res"e'ter:
<onserver le $ien en location pendant un minimum de E ans
#especter un plafond de loyer 6par mois et par m?;.
>our le Borloo "o"#l$ire, il convient en outre de res"e'ter #n "l$6on% %e resso#r'es
?reven#s@ %# lo'$t$ire.
>our l'investisseur avis, ces dispositifs permettent :
8Ainvestir en immo$ilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financ par
le locataire.
Avec ou sans apport 6possi$ilit de financement total;.
Fout en $nficiant d'avanta%es fiscau".
Gn e"cellent moyen de prparer sa retraite tout en prot%eant ses proc5es 6%rHce
l'assurance dc1s invalidit;.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Do'#ments %is"onibles :
8cret nI 00,!+005 du +0 ao-t 00, pris pour lAapplication des articles &+ et &+
$is du code %nral des impJts relatif la mise en location de lo%ements.
Arr.t du +0 ao-t 00, pris pour lAapplication des articles terdecies B et
terdecies < de lAanne"e 000 au code %nral des impJts et relatif au classement des
communes par :ones.
Article &+ du <ode 3nral des impJts .
Article &+$is du <ode 3nral des impJts .
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e & sur 5
CE U!IL FAUT RETENIR
(n vous autorisant amortir de 50 ,5% du montant de votre investissement, les dispositifs
#o$ien recentr et Borloo populaire vous permettent de dfiscaliser en toute l%alit en
%nrant d'importantes rductions d'impJt.
RDUIRE :O. IMPOT.

POURUOI RE.TER PA..IF FACE ; :OTRE FI.CALIT A
(n vous autorisant amortir Cus/u' ,5% du montant de votre investissement, les
dispositifs #o$ien recentr et Borloo populaire vous permettent de dfiscaliser en toute
l%alit en %nrant d'importantes rductions d'impJt.
8fiscaliser, %rHce l'immo$ilier, c'est transformer l'impJt en patrimoine.
Koici, en fonction de votre tranc5e mar%inale d'imposition 6tranc5e dans la/uelle est
situe la partie 5aute de vos revenus;, la rduction d'impJt /ue vous pouve: o$tenir :
F20 #duction d'impJt annuelle ma"imum
5,5% 5&5 @
+L% + LEM @
&0% & +0 @
L0% L M0 @
2ontant indicatif sur la $ase d'un emprunt +00%, pour un contri$ua$le sans autres
revenus fonciers 6c'est!!dire ne possdant pas dC d'autres $iens immo$iliers en
location;.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e L sur 5
LE. PRINCIPALE. LOI DE DFI.CALI.ATION IMMOBILIRE
Loi o#
%is"ositi6
Borloo "o"#l$ire Robien re'entr& LMNP LMP BRR =ir$r%in
Mon#ments
<istori2#es
M$lr$#5
Prin'i"e
0nvestissement
locatif en
collectif ou
individuel
0nvestissement
locatif en
collectif ou
individuel
0nvestissement
en vue de se
placer sous le
r%ime fiscal du
'oueur en
2eu$l 7on
>rofessionnel
0nvestissement
en vue de se
placer sous le
r%ime fiscal du
'oueur en
2eu$l
>rofessionnel
0nvestissement
locatif dans une
None de
#evitalisation
#urale
0nvestissement
immo$ilier
outre!mer
0nvestissement
en vue de la
restauration
compl1te, puis en
principe location
0nvestissement
en vue de la
restauration
compl1te, puis
location
.#""ort
%!investissem
ent
0mmo$ilier neuf
6ou ancien
fortement
r5a$ilit; lou
non meu$l
0mmo$ilier neuf
6ou ancien
fortement
r5a$ilit; lou
non meu$l
7euf ou ancien
lou en meu$l.
>ar e"emple:
rsidence de
loisir,
mdicalise ou
pour tudiants
7euf ou ancien
lou en meu$l.
>ar e"emple :
rsidence de
loisir,
mdicalise ou
pour tudiants
0mmo$ilier neuf,
lou nu un
%estionnaire en
rsidence de
tourisme situe
en N##
0mmo$ilier neuf
usa%e
d'5a$itation
principale du
locataire
0mmo$ilier
ancien class
ncessitant
$eaucoup de
travau"
0mmo$ilier
ancien
ncessitant
$eaucoup de
travau", situ en
secteur
sauve%ard
Investisseme
nt o"tim$l
Fonction de la
situation et des
o$Cectifs de
l'investisseur. Oi
revenus fonciers
e"istants,
intr.t investir
d'avanta%e
Fonction de la
situation et des
o$Cectifs de
l'investisseur. Oi
revenus fonciers
e"istants,
intr.t investir
d'avanta%e
>as de minimum :
fonction de la
situation, des
o$Cectifs de
l'investisseur et
du complment
de revenu
sou5ait terme
2inimum &50
000 @ environ
50 000 @ pour
une personne
cli$ataire,
veuve ou
divorce, +00
000 @ pour un
couple mari
Oelon situation
de l'investisseur
et marc5 local
Oelon
dfiscalisation
et patrimoine
sou5ait
Oelon
dfiscalisation
et patrimoine
sou5ait
Av$nt$8e
6is'$l
#%ime des
revenus fonciers.
Amortissement
Cus/u' ,5% de
l'invest. =+5 ans
#%ime des
revenus
fonciers.
Amortissement
Cus/u' 50% de
l'invest. =E ans
8ducti$ilit
des c5ar%es et
intr.ts
d'emprunt,
amortissement
'immo$ilier et
mo$ilier P
possi$ilit
rcupration
FKA
0mputation des
dficits lis
cette activit
6autres
/u'amortissemen
ts; sur autres
revenus.
Amortissement
immo$ilier et
mo$ilier P
rcupration de
FKA possi$le
#duction
d'impJt 0
L0% = invest. = ,
ans, plafonne en
fonction de la
situation fiscale.
#cupration
possi$le de la
FKA
#duction
d'impJt 5
,L% = invest = 5
+0 ans 6selon
secteur li$re ou
intermdiaire,
alimentation
ner%ie solaire
ou non;. >lafond
+ M,, @QF=m?
0llimit. #%ime
revenus fonciers
P imputation sans
limite des
dficits fonciers
6travau"
notamment; sur
le revenu %lo$al
#%ime revenus
fonciers P
imputation sans
limite des
dficits fonciers
sauf intr.ts
d'emprunt
imputa$les
seulement
concurrence des
loyers
Im"$'t 6is'$l
Fort pendant 4
ans 6,%; puis un
peu plus fai$le,
tal sur E ans
ou +5 ans
Fort pendant 4
ans 6,%; puis un
peu plus fai$le,
tal sur E ans
>ossi$ilit de
rcupration de
FKA P revenus
non fiscaliss
Fort de + 5
ans, puis lon%ue
priode de non
imposition des
revenus tirs du
'2>
Fort les
premi1res
annes 6, ans
ma"imum;
Fr1s fort
pendant 5 ans
Fr1s fort
pendant la
priode des
travau", soit +
ans en %nral,
puis plus fai$le
Fr1s fort
pendant la
priode des
travau", soit +
ans en %nral,
puis plus fai$le
Con%itions
'ocation E ans ou
+5 ans P respect
plafond loyer et
de ressources du
locataire
'ocation E ans P
respect plafond
loyer selon :one
%o%rap5i/ue
'ocation non
meu$le
8%a%er & 000
@ mini. annuels
de revenus
locatifs 6ou /ue
l'activit '2>
d%a%e P de 50%
des revenus
%lo$au";
'ocation E ans
mini. par $ail
commercial
>lafonnement ou
non des loyers et
conditions ou non
de ressources du
locataire 6selon
secteur;
0mmeu$le class
6ou inscrit;.
Aucune
o$li%ation de
location
0mmeu$le en
secteur
sauve%ard ou en
N>>AG>.
'ocation , ans
<oriCon E ans minimum.
Au!del:
conserver le $ien
pour revenus
E ans minimum.
Au!del:
conserver le $ien
pour revenus
'on% terme :
constitution d'un
patrimoine
%nrateur de
(n principe lon%
terme = revenu.
7anmoins,
e"onration
E ans minimum 5 , ans
6secteur
intermdiaire;
mini. de location.
Aucune
o$li%ation de
location, mais au
re%ard de
, ans minimum de
location;
cependant, au
re%ard de
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e 5 sur 5
futurs ou
revente avec
plus!value
futurs ou
revente avec
plus!value
revenus non
fiscaliss
plus!value
possi$le R 5 ans
>uis revente ou
utilisation P
location saison
l'imposition sur
la plus!value, +5
ans minimum
conseills
l'imposition sur
la plus!value, +5
ans conseills
Divers
2onta%e
recommand sans
apport. 0mpact
encore plus
important si
revenus fonciers
e"istants
2onta%e
recommand
sans apport.
0mpact encore
plus important si
revenus fonciers
e"istants
>as de
dfiscalisation
immdiate mais
e"cellent
placement en vue
de la retraite
FKA en principe
rcupra$le.
0nscription
ncessaire au
#<O.
Fransmission
facilite 6$ien
professionnel;
>ossi$ilit
d'utiliser le $ien
Cus/u' M
semaines = an.
#cupration
possi$le de la
FKA
>ossi$ilit, apr1s
5 , ans,
d'utiliser le $ien
et=ou de le louer
en saisonnier
2onta%e en
0nFine avec
capitalisation
des rductions
d'impJt.
Applica$le
%alement en cas
de revenus
e"ceptionnels
6plus!value;
stocSs options,
etc.;
2onta%e en
0nFine avec
capitalisation des
rductions
d'impJt.
*ptimis en cas
de revenus
fonciers.
Applica$le
%alement en cas
de revenus
e"ceptionnels
Conseils
<5oi" de
l'immo$ilier
primordial, pour
la location
comme pour la
revente
<5oi" de
l'immo$ilier
primordial, pour
la location
comme pour la
revente
<5oi" de
l'immo$ilier et
du %estionnaire
primordiau"
<5oi" de
l'immo$ilier et
du %estionnaire
primordiau"
Attention ne
pas surpayer le
$ien et la
revente si
envisa%e
Attention la
/ualit de
l'immo$ilier et
la sta$ilit du
marc5 local
<5oi" de
l'immo$ilier et
du maTtre
d'oeuvre pour la
restauration
primordiau"
<5oi" de
l'immo$ilier et
du maTtre
d'oeuvre pour la
restauration
primordiau"
D&6is'$lis$tio
n s#r l!$nn&e
en 'o#rs
8ifficile car au
prorata temporis
= ac51vement
8ifficile car au
prorata temporis
= ac51vement
Aucune
>ossi$le, mais
produits tr1s
rares
>ossi$le
>ossi$le, mais
produits tr1s
rares
>ossi$le, mais
produits tr1s
rares
>ossi$le, mais
produits tr1s
rares
CE U!IL FAUT RETENIR
''investissement en immo$ilier locatif constitue l'un des meilleurs moyens de prparer
votre retraite, $eaucoup plus souplement /ue le >(#>, en toute scurit.
PRPARER :OTRE RETRAITE
2al%r la rcente rforme du syst1me de retraite, et m.me en supposant /ue son
financement reste assur par les %nrations futures, la /uestion du m$intien %# nive$#
%e vie pendant la priode de retraite continue de se poser.
<onscient /ue la seule vrita$le solution passe par une capitalisation volontaire
6l'/uivalent des fonds de pensions an%lo!sa"ons;, le %ouvernement vient de l%ifrer
dans ce sens avec le >(#>.
#empla9ant du >(0# 6avant m.me sa "sortie";, le >lan d'(par%ne #etraite >opulaire est
un "ro%#it %!&"$r8ne volont$ire $ve' #ne sortie en rente.
<omme un investissement locatif dans le cadre du dispositif Borloo ou 8e #o$ien, les
versements sur un >(#> son dducti$les des revenus 6dans une certaine limite annuelle;.
2ais attention l'un des principau" pi1%es du >(#> : alors /ue vous $nficie: d'un
avanta%e fiscal sur les versements /ue vous effectue:, la sortie, non seulement le
capital 6vos versements; mais aussi les intr.ts ac/uis seront fiscaliss U
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e , sur 5
*r, c'est $ien l /ue s'arr.te la comparaison: non seulement les capitau" verss dans le
cadre d'un >(#> sont indisponi$les 6alors /ue vous pouve: revendre votre investissement
locatif #o$ien ou Borloo d1s la +01me anne; mais la sortie ne peut se faire /u'en rente.
En De Robien- '!est vo#s 2#i '1oisisseC entre #ne sortie en '$"it$l 6revente du $ien;
o# en rente 6conservation en location, avec un revenu inde" c5a/ue anne;.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e 4 sur 5
Vui plus est, si vous c5oisisse: la rente, ... vous conserve: entier votre capital 6/ue vous
pouve: raliser tout moment, alors /ue les versements s#r votre PERP sont $li&n&s 9
3$m$is;.
Gn investissement locatif en Borloo ou de #o$ien vous permet donc, en toute
scurit, sans immo$iliser de capitau" et pour un effort mensuel d'par%ne rduit, de
vous constituer un capital de valeur /ui, tout en tant transmissi$le, vous %n1rera un
complment de revenus important, inde", vie.
Oe faisant, vous prot%e: %alement vos proc5es: en cas de dc1s, les pensions de
reversions s'av1rent dans de nom$reu" cas tr1s insuffisantes pour permettre au"
proc5es de rester l'a$ri du $esoin.
3rHce l'assurance dc1s sur le capital emprunt dans le cadre d'un investissement
locatif en de #o$ien, en cas d'accident de vie 6dc1s, invalidit;, et ce d1s la si%nature
du pr.t, vous %arantisse: vos proc5es non seulement la perception d'un capital
important mais aussi d'une rente mensuelle inde"e.
CE U!IL FAUT RETENIR
0nvestir ncessite par dfinition des capitau"; or, en immo$ilier locatif, il est tout
fait possi$le 6et m.me recommand; d' investir +00% crdit .
0l n'est donc pas ncessaire de disposer d'un apport, mais d'une capacit
d'endettement adapte.
IN:E.TIR .AN. APPORT
'e principe consiste faire financer si possi$le la totalit de l'opration : pri" de
l'immo$ilier, frais de notaire, d'5ypot51/ue, intr.ts intercalaires 6%nrs pendant la
p5ase de construction;, frais de dossier $ancaire, etc.
Vui plus est, vous optimise: ainsi votre investissement en profitant d'un dou$le effet de
levier :
o financier 6vous faites travailler de l'ar%ent /ue vous n'ave: pas un tau" suprieur
celui au/uel on vous le pr.te;
o fiscal 6les intr.ts d'emprunt sont totalement dducti$les des revenus locatifs;.

<e n'est pas tout: %rHce l'assurance sur le capital emprunt, en cas d'accident de
vie 6dc1s, invalidit;, vous %arantisse: vos proc5es :
7on seulement la perception d'un capital 6le $ien immo$ilier;;
2ais aussi d'une rente mensuelle inde"e 6le loyer net;.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e M sur 5
CE U!IL FAUT RETENIR
8'un point de vue fiscal, un 6in$n'ement b$n'$ire a +00% est conseill.
Vuant au type de pr.t 6amortissa$le ou in fine; et au tau" 6fi"e ou varia$le;, faites vous
conseiller, et prvoye: si possi$le une 6r$n'1ise %e rembo#rsement avec l'or%anisme
pr.teur.
FINANCEMENT
A moins de vouloir tirer immdiatement des revenus de votre investissement locatif, et
si votre capacit d'endettement le permet, il est 'onseill& %!o"ter "o#r #n
6in$n'ement b$n'$ire 9 (,,D ! sans aucun apport.
<e monta%e permet de ma"imiser l'investissement, d'un point de vue financier et fiscal
6les intr.ts d'emprunt tant totalement dducti$les des revenus locatifs;, profitant
ainsi d'un %o#ble e66et %e levier : 6in$n'ier et 6is'$l.
''par%ne ventuellement disponi$le pourra .tre place sur un support peu fiscalis
6Assurance Kie par e"emple;, tout en contri$uant diversifier vos placements.
Fypes de financement
Borloo populaire #o$ien recentr
Financement
'i$re >ossi$ilit de >'O 6>r.t 'ocatif Oocial;
>our ce /ui est du type de pr.t, deu" principales possi$ilits :
>r.t classi/ue 6dit amortissa$le;
>r.t in fine 6non amortissa$le;.
D&terminer son b#%8et
Kous deve: tout dAa$ord dterminer lAeffort dApar%ne mensuel /ue vous .tre pr.t
consentir en vous mna%eant une mar%e de scurit. Fene: compte de vos salaires, et
autres recettes, mais aussi de toutes vos c5ar%es et dpenses. (ssaye: %alement de
voir /uelle pourra .tre lAvolution de vos recettes et dpenses au cours des proc5aines
annes, pendant les/uelles vous aure: rem$ourser le crdit de votre investissement
6tudes des enfants, dpart en retraite, etc.;. Gn apport personnel de lAordre de 0
&0% vous permettra dAo$tenir de meilleures conditions de crdit.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e E sur 5
Les %i66&rents t7"es %e "r0ts $%$"t&s 9 l>investissement lo'$ti6
Pr0t &"$r8neElo8ement. 'es plans par%ne!lo%ement et comptes par%ne!lo%ement
permettent de $nficier de pr.ts tau" avanta%eu", apr1s L ans pour le >(' et +M mois
pour les <('. 'e pr.t par%ne lo%ement est %nralement un pr.t complmentaire, sont
montant dpasse rarement &0000 @.
Pr0t 9 t$#5 6i5e. Gn tau" dAintr.t est fi" d1s le dpart, il ne variera plus durant la
priode de rem$oursement. 'eur tau" est suprieur celui des crdits tau" rvisa$le,
mais ils offrent lAavanta%e de la scurit 6mensualits fi"es;.
Pr0t 9 t$#5 v$ri$ble. 'eur tau" est infrieur celui des pr.ts tau" fi"e. <ependant, il
varie en fonction de lAvolution du marc5 financier. 'a plupart des pr.ts tau"
rvisa$les sont W cap X, c'est!!dire /ue les 5ausses et les $aisses de tau" dAintr.t ne
sont rpercutes /ue dans une certaine limite afin dAoffrir plus de scurit
lAemprunteur. 'e c5oi" du pr.t tau" rvisa$le nAest intressant /ue si lAcart de tau"
avec un crdit tau" fi"e est si%nificatif.
Pr0t in 6ine. Opcialement con9u pour les investisseurs fortement imposs, son
mcanisme est le suivant : il sAa%it dAun monta%e /ui associe un crdit et un produit
dApar%ne, %nralement une assurance!vie. >endant toute la dure du crdit,
lAemprunteur ne rem$ourse /ue des intr.ts dAemprunt. 'e capital est rem$ours la fin,
%rHce lApar%ne accumule sur lAassurance!vie, au%mente des intr.ts. 'es mensualits
du crdit, enti1rement constitues dAintr.ts, sont int%ralement dducti$les du revenu
foncier, ce /ui permet de ma"imiser la dfiscalisation. 'e revers de la mdaille est le
co-t $eaucoup plus important du crdit, car les intr.ts sont calculs sur la totalit du
capital. <e type de crdit nAest donc intressant /uA partir dAune tranc5e mar%inale
dAimposition de lAordre de L0%.
Les $ss#r$n'es %# 'r&%it
L>$ss#r$n'e %&'FsEinv$li%it&. (lle a pour o$Cectif de se su$stituer lAemprunteur en cas
de dc1s et dAinvalidit totale et dfinitive. (lle accompa%ne o$li%atoirement le pr.t.
Attention : cette assurance peut comporter des e"clusions et un dlai de carence. (" :
dc1s d- un suicide, dc1s dans lAanne suivant la souscription, etc.
L>$ss#r$n'e "erte %>em"loi. Facultative, elle peut nanmoins .tre tr1s utile en cas de
c5Jma%e. (lle prend en c5ar%e une partie des mensualits ou $ien reporte les c5ances
en fin de pr.t. Attention : elle sAappli/ue apr1s un dlai de carence et e"clut les salaris
en priode dAessai ou /ui ne sont pas en <80.
8ans tous les cas, e"amine: attentivement les clauses des contrats dAassurance.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e +0 sur 5
<arte de France des :ones #o$ien ! Borloo.
Liste %&t$ill&e %es 'omm#nes4
BONE A
7ant
BONE B
None B+
&& ! 3ironde
Am$ar1s!et!'a%rave, Arti%ues!pr1s!Bordeau", Arveyres, Bassens, B1%les, Blan/uefort,
Bonnetan, Bordeau", Bouliac, Bru%es, <adauCac, <am$lanes!et!2eynac, <anCan, <ar$on!Blanc,
<ari%nan!de!Bordeau", <nac, <enon, <estas, (ysines, Far%ues!Oaint!Qilaire, Floirac, 3radi%nan,
0:on, 'atresne, 'e Bouscat, 'e Qaillan, 'e >ian!2doc, 'e Faillan!2doc, 'o%nan, 'i%nan!de!
Bordeau", 'ormont, 2arti%nas!sur!)alle, 2ri%nac, 2ontussan, >arempuyre, >essac, >ompi%nac,
Vuinsac, Oaint!Au$in!de!2doc, Oainte!(ulalie, Oaint!)ean!dA0llac, Oaint!'ou$1s, Oaint!'ouis!
de!2ontferrand, Oaint!2dard!en!)alles, Oaint!Oulpice!et!<ameyrac, Oaint!Kincentde!
>aul, Oalle$oeuf, Falence, Fresses, Kayres, Killenave!dA*rnon, Yvrac.
None B
&& ! 3ironde
Andernos!les!Bains, Arcac5on, Ar1s, Auden%e, Bi%anos, 3uCan!2estras, 'a Feste!de!Buc5,
'anton, 'e Feic5, '1%e!<ap!Ferret, >ineuil5, Oaint!Avit!Oaint!7a:aire, Oainte!Foy!la!3rande,
Oaint!>5ilippe!du!Oei%nal.
BONE C
Foutes les autres communes du territoire mtropolitain.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e ++ sur 5
CE U!IL FAUT RETENIR
L$ lo'$tion 'on%itionne en "$rtie l$ r&#ssite %e votre investissement4
Le lo7er mens#el est "l$6onn& pendant la priode d'amortissement en 6on'tion %e l$ ville
%$ns l$2#elle se sit#e le bien immobilier 6pri" au m?;4
(nfin, pour viter les soucis, 'on6ieC votre bien 9 #n 8estionn$ire et si possi$le,
souscrive: certaines %aranties locatives.
LE LOCATIF
Le lo7er mens#el ! c5ar%es non comprises ! est "l$6onn& "en%$nt l$ "&rio%e
%!$mortissement seulement, en 6on'tion %e l$ s#r6$'e 1$bit$ble %# lo8ement 6cette
derni1re peut .tre au%mente de la moiti de la surface des anne"es dans la limite de
Mm? par lo%ement;.
Il %&"en% %e l$ Cone 8&o8r$"1i2#e %$ns l$2#elle se tro#ve le bien.
'a France est divise en L :ones :
<lassement %o%rap5i/ue des communes 6Koir liste pour la 3ironde;
None A None B+ None B None <
! >aris, petite couronne et
deu"i1me couronne Cus/u'au"
limites de l'a%%lomration
parisienne.
! <Jte d'A:ur 6$ande
littorale Qy1res!2enton;.
! 3enevois fran9ais.
! A%%lomrations de plus de
50 000 5a$itantsZ.
! 3rande couronne autour de
>aris.
! Vuel/ues a%%lomrations
c51resZZ.
! >ourtour de la <Jte d'A:ur.
! 8partements *utremer,
<orse et Tles.
#este de la :one B,
c'est!!dire :
! Autres
a%%lomrations de plus
de 50 000 5a$itants.
! Autres :ones
frontali1res ou
littorales c51res.
! 'imite de l'0le!de!
France.
#este du
territoire.
Z & a%%lomrations comptant plus de 50 000 5a$itants selon le dernier recensement
%nral de la population :
Ai"!en!>rovence ! 2arseille, 'yon, 'ille, Foulouse, Bordeau", 7antes, Foulon, 8ouai,
Otras$our%, 3reno$le, #ouen, Kalenciennes, 7ancy, 2et:, Fours, Oaint!(tienne,
2ontpellier, #ennes, *rlans, Bt5une, <lermont!Ferrand, Avi%non.
ZZ Annecy, Bayonne, <5am$ry, <luses, 'a #oc5elle, Oaint!2alo.
>lafonds de loyers
6par mois par m? de surface dite W fiscale X, valeurs pour les $au" conclus en 00,;
None A None B+ None B None <
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e + sur 5
#o$ien recentr +E,ME @ +&,M @ ++,&0 @ M,M @
Borloo populaire +5,E+ @ ++,0, @ E,0L @ ,,, @
7ote : ces plafonds de loyer sont actualiss c5a/ue anne au +er Canvier. 'a
revalorisation se fait sur la $ase du nouvel indice de revalorisation des loyers 60#';
compter du +er Canvier 004.
<ette location doit prendre effet dans les dou:e mois /ui suivent la date dAac51vement
de lAimmeu$le ou de son ac/uisition si elle est postrieure.
'e $nfice de la dduction est su$ordonn une option /ui doit .tre e"erce lors du
dpJt de la dclaration des revenus de lAanne dAac51vement de lAimmeu$le ou de son
ac/uisition si elle est postrieure.
<ette option est irrvoca$le pour le lo%ement considr et comporte lAen%a%ement du
propritaire de louer le lo%ement nu pendant au moins neuf ans usa%e dA5a$itation
principale une personne autre /uAun mem$re de son foyer fiscal.
Les 'on%itions 9 res"e'ter
>our ouvrir droit lAavanta%e fiscal, vous deve: respecter les conditions suivantes :
(n Borloo, le locataire ne peut .tre un ascendant ou un descendant du propritaire, par
contre l'en%a%ement de location peut .tre suspendu, l'issue d'une priode de location
d'au moins trois ans, pour mettre le lo%ement la disposition d'un ascendant ou
descendant du contri$ua$le. <e dernier ne $nficie pas, pendant la priode de mise
disposition du lo%ement, de la dduction au titre de l'amortissement. <ette priode de
mise disposition du lo%ement, /ui ne peut e"cder neuf ans, n'est pas prise en compte
pour la dure de location minimale de neuf ans.
(n #o$ien ;
'Ainvestissement doit .tre effectu titre onreu" ;
'e lo%ement doit .tre lou non meu$l ;
'e lo%ement doit .tre e"clusivement destin lA5a$itation principale du locataire ;
'e locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de lAinvestisseur ;
'e lo%ement peut .tre lou un ascendant ou un descendant, condition /uAil
nAappartienne pas au foyer fiscal de lAinvestisseur ;
'a priode de vacance entre deu" locataires ne doit pas e"cder + mois. 'e
propritaire devra Custifier /uAil a utilis tous les moyens ncessaires pour
trouver un nouveau locataire 6petites annonces, a%ences immo$ili1res, etc; ;
'e propritaire du lo%ement ne doit pas avoir demand auparavant pour ce m.me
lo%ement le $nfice de la dduction au titre de lAamortissement Besson.

>lafonds de ressources du locataire en Borloo

'es ressources du locataire apprcies la date de conclusion du $ail ne doivent pas
e"cder les plafonds ci!dessous en fonction du lieu de location :
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e +& sur 5
None A None B+ None B None <
<omposition du foyer locataire
>ersonne seule & ,M @ & E,M @ + E4+ @ + M @
<ouple LM , @ &5 +EM @ & ,5 @ E && @
>ersonne seule ou couple ayant +
personne c5ar%e
54 E4+ @ L +&M @ &M ,4 @ &5 ++5 @
>ersonne seule ou couple ayant
personnes c5ar%e
,E LL0 @ 50 EE, @ L, 4L4 @ L LE4 @
>ersonne seule ou couple ayant &
personnes c5ar%e
M 0L @ 5E M55 @ 5L M,4 @ LE M4E @
>ersonne seule ou couple ayant L
personnes c5ar%e
E 50 @ ,4 5+4 @ ,+ ME0 @ 5, ,L @
2aCoration par personne c5ar%e
supplmentaire
partir de la cin/ui1me
P+0 &0M @ P4 ,,4 @ P4 0M @ P, &ME @
<es plafonds sont rviss c5a/ue anne au +er Canvier.
78'# : selon nos estim$tions- "rFs %es %e#5 tiers %es 6o7ers 6r$nG$is ont %es
resso#r'es in6&rie#res $#5 "l$6on%s 6i5&s- 'e 2#i ren% 'ette limit$tion moins so'i$le
2#!il n!7 "$r$it et %on' en %&6initive $sseC 6$vor$ble 9 l!investisse#r.
'e r%ime fiscal des revenus fonciers
Fout propritaire 6"Bailleur"; donnant en location usa%e de rsidence principale un $ien
non meu$l dpend du r%ime fiscal des revenus fonciers.
A ce titre, c5a/ue anne le $ailleur est autoris dduire fiscalement de ses loyers
6produits; les c5ar%es suivantes :
'es intr.ts d'emprunts contracts pour le financement de l'ac/uisition du
lo%ement locatif ainsi /ue les frais d'assurance lis l'emprunt D concurrence des
loyers, le solde tant reporta$le sur des revenus fonciers ultrieurs pendant +0 ans.
'es c5ar%es /u'il supporte : ta"e fonci1re, dpenses de rparation et d'entretien,
primes d'assurance, frais de %estion, fi"s 0 euros par local, maCors, lors/ue ces
dpenses sont effectivement supportes par le propritaire, des frais de
rmunration des %ardes et concier%es, des frais de procdure et des frais de
rmunration, 5onoraire et commission verses un tiers pour la %estion des
immeu$les.
(n loi Borloo, une dduction forfaitaire e"ceptionnelle de &0% des loyers $ruts.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e +L sur 5

'es dpenses de reconstruction et dAa%randissement ouvrent droit une dduction, au
titre de lAamortissement, %ale ,% du montant des dpenses pendant 4 ans et L% de
ce montant pendant les ans /ui suivent. 'e propritaire doit sAen%a%er louer le
lo%ement en respectant les conditions pendant une nouvelle dure de E ans.
'es dpenses dAamlioration ouvrent droit une dduction, au titre de lAamortissement,
%ale +0 % du montant de la dpense pendant di" ans. 'a priode dAamortissement a
pour point de dpart le premier Cour du mois dAac51vement des travau".
#appel des spcificits Borloo populaire et #o$ien recentr
Borloo populaire #o$ien recentr
'oyer
>lafonn environ 40% du loyer
marc5
>lafonn environ E0% du loyer
marc5
(n%a%ement de location
E ans, possi$le +5 ans E ans
8duction forfaitaire
&0% 0%
8duction des frais rels
oui oui

'a %estion
8eu" options sAoffrent vous : %rer vous!m.me ou confier la %estion un professionnel.
=&rer soiEm0me
Oi vous c5oisisse: la premi1re solution, vous deve: disposer dAun peu de temps
6proportionnel au nom$re de lo%ements %rer; et de coura%e pour affronter les
diffrents pro$l1mes Curidi/ues et administratifs /ue vous pourre: rencontrer : fi"ation
du montant du loyer, rdaction du $ail, tat des lieu", collecte des loyers, calcul des
c5ar%es dducti$les, relations avec le syndic, procdures en cas de loyers impays, suivi
de lAvolution de la l%islation et des r1%les fiscales, etc.
Con6ier l$ 8estion 9 #n "ro6essionnel
Kous pouve: %alement c5oisir la deu"i1me solution, c'est!!dire confier la %estion de
votre $ien un professionnel dtenteur dAune carte de %estionnaire immo$ilier. 0l vous
en co-tera entre 5 et +0% des sommes encaisses, en fonction des assurances locatives
/ue vous souscrire:. Gne assurance loyers impays reprsente environ % des sommes
%res.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e +5 sur 5
8ans le cadre du mandat de %estion /ui lui sera confi, le %estionnaire aura notamment
en c5ar%e :
'a rec5erc5e et la mise en place du locataire;
'a %estion /uotidienne de votre $ien;
'es relations avec votre locataire.
8es %aranties locatives optionnelles peuvent permettre de scuriser encore plus votre
investissement. (lles sont du type:
'oyers impays;
0noccupation;
8%radations immo$ili1res;
>rotection Curidi/ue.
Au!del du confort apport par un %estionnaire 6dont la c5ar%e est dducti$le des
loyers;, le fait de dl%uer la %estion diminue les ris/ues de liti%es ventuels avec le
locataire, confront un vrita$le professionnel au faTte de la l%islation, des
procdures et %rant au /uotidien plusieurs centaines de lots.
CE U!IL FAUT RETENIR
Vu'il s'a%isse de conserver un $ien ! ou de le revendre terme, l!immobilier
%!investissement est #n &l&ment in'onto#rn$ble %# "$trimoine4
Ooye: donc attentif:
o au type de $ien ;
o au lieu d'investissement ;
o l'emplacement du pro%ramme.
L!IMMOBILIER LOCATIF
#el t7"e %e bien A
'e $ud%et d'investissement conditionne le type de $ien 6studio, , &, L pi1ces ou maison
individuelle; et sa situation 6r%ion parisienne, province, petite, moyenne ou %rande ville;.
8ans la mesure du possi$le, une moyenne ou %rande surface 6F, F&, FL; est prfra$le,
car elle $nficie:
8Aune $onne demande locative tout aussi soutenue /ue sur les petites surfaces.
de profils de locataires sta$les 6famille = couple avec ou sans enfants;
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e +, sur 5
8Aun intressant potentiel de plus value la revente.

<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e +4 sur 5
OH investir A
Une 6orte %em$n%e lo'$tive
'e lo%ement doit .tre situ dans une :one o[ la demande locative est forte et solva$le.
0l convient de privil%ier les a%%lomrations dynami/ues, possdant une conomie
diversifie. 'es villes en dclin ou monoactivit sont viter. (n effet, si leur industrie
principale venait connaTtre des difficults ou disparaTtre, la pertinence de votre
investissement pourrait .tre remise en cause 6difficults louer, dprciation du $ien;.
'e niveau actuel de pri" sur >aris et r%ion parisienne ne favorise pas l'investissement.
2.me en cas de rendement locatif satisfaisant, $ud%et /uivalent, le nom$re de m?
est divis par deu" ou plus. 0l vaut donc mieu" viter >aris et la +1re couronne, sans
intr.t pour ce %enre d'opration, de m.me /ue de plus en plus de :ones en $anlieue,
trop c51res, sauf e"ceptions.
'a province rec1le souvent de meilleures opportunits: certaines %randes villes y
demeurent encore accessi$les, alors /ue de nom$reuses villes petites et moyennes
$nficient d'un fort potentiel de valorisation.
8ans ces derni1res, pour un $ud%et maTtris, il est possi$le de trouver une surface
intressante tant pour le locatif /ue la revente ou la valorisation future de votre
patrimoine.
<roissances conomi/ue et dmo%rap5i/ue soutenues sur les derni1res annes sont un
$on indicateur; mieu" vaut privil%ier une croissance modre mais soutenue /u'une ville
ayant dC $eaucoup %rimp.
''emplacement est important: alors /u'il est de plus en plus difficile de trouver des pri"
a$orda$les en centre ville, la prip5rie, dans l'esprit "ville la campa%ne", connaTt un
succ1s %randissant. 'a /ualit de vie prime dsormais sur l'ur$anisation outrance. 'a
pro"imit des transports et facilits 6commerces, coles, services, loisirs, .; est un plus.
Un environnement $8r&$ble et "r$ti2#e
Assure:!vous de lAa$sence de nuisances sonores ou olfactives pro"imit du $ien
ac/urir 6voie ferre, autoroute, aroport, usine dAincinration, etc.;.
8Aautre part, la prsence de commerces, services et /uipements pu$lics pro"imit
6cole, coll1%e, cr1c5e, parc, /uipements sportifs, mdecin, etc.; est indispensa$le.
Krifie: %alement /ue lAendroit est correctement desservi 6routes, transports en
commun; et situ si possi$le moins de &0 minutes du c\ur dAune a%%lomration.
0nforme:!vous des proCets dAamna%ement dans le /uartier /ui pourraient soit donner
davanta%e de valeur votre $ien 6amlioration de la desserte, construction
dA/uipements, etc.; soit le dprcier 6construction dAune autoroute pro"imit, etc.;.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e +M sur 5
8ans tous les cas, il est indispensa$le de se rendre sur place avant dAac5eter.
0l peut .tre intressant dAinvestir dans la ville ou dans la r%ion ou lAon rside,
notamment si on envisa%e dAeffectuer soi!m.me la %estion locative. 8e plus, on en
connaTt mieu" lAenvironnement conomi/ue, la demande locative, les pri" du marc5, etc.
0l peut aussi s'avrer Cudicieu" dAinvestir dans la r%ion o[ lAon sou5aite prendre sa
retraite. (n effet, au terme des neuf ans de location, le lo%ement peut .tre occup par
les investisseurs.
CE U!IL FAUT RETENIR
>rincipe : dduction de 50% ,5% du montant de lAinvestissement sur E ans +5 ans.
Avanta%e fiscal : imputation du dficit concurrence de +0 400 @ annuels, directement
sur le revenu imposa$le de lAinvestisseur.
<onditions : location non meu$le en respectant les plafonds de loyers selon la :one 6et les
plafonds de ressources en Borloo;.
LE FONCTIONNEMENT ROBIEN E BORLOO EN DTAIL.
Amortissement
8duction annuelle au titre de l'amortissement, sur le montant de l'investissement,
comme suit :
Borloo populaire #o$ien recentr
#1%les
d'amortissement
,% par an pendant 4 ans
puis L% par an pendant ans
et ensuite possi$ilit de proro%er ,5%
par an pendant deu" priodes successives de
& ans
,% par an pendant 4 ans
L% par an pendant ans
Fotal amortissa$le de 50% ,5% selon la dure c5oisie 50%
8ure ma"imum +5 ans E ans
'a $ase de l'amortissement comprend le pri" de l'immo$ilier P frais d'ac/uisition 6droits
d'enre%istrement et de tim$re, 5onoraires et commissions, ];.
>oint de dpart de la priode d'amortissement 6et donc de %ain fiscal;: mois
d'ac51vement de l'immeu$le ou son ac/uisition si celle!ci est postrieure
l'ac51vement.
Oi lAac51vement intervient en cours dAanne, lAamortissement se fera au prorata temporis
la +1re anne avec report du nom$re de mois restant sur la derni1re anne civile.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e +E sur 5
Avanta%e fiscal
''amortissement se cumule au" c5ar%es, au" intr.ts d'emprunts et la dduction
forfaitaire annuelle: l'ensem$le vient en dduction des loyers, permettant de ne pas
%nrer d'impJts au titre des revenus tirs de la location. Avec, dans le cas du Borloo
populaire, &0% d'a$attement forfaitaire sur les revenus $ruts.
'Ainvestisseur en Borloo ou #o$ien o$tient, par diminution de son revenu net imposa$le du
lAamortissement du $ien immo$ilier, une rduction d'impJt. <ette dfiscalisation est
donc proportionnelle au montant de lAinvestissement et au tau" d'imposition du
contri$ua$le 6F20 notamment;. >lus ce dernier se situe dans une tranc5e leve, plus
l'impact fiscal est important.
'e dficit foncier e"cdentaire vient en dduction du revenu imposa$le de
l'investisseur, concurrence de +0 400 @ par an, %nrant une rduction d'impJt
annuelle Cus/u' L M0 @.
Attention : dans le cadre du dispositif Borloo, le locataire doit imprativement
satisfaire au" plafonds de loyers.

Oortie
A l'issue de la priode initiale d'amortissement 6et de location; de E ans, vous .tes
li$re de :
<onserver le $ien en location tout en continuant rem$ourser le pr.t afin de vous
constituer un patrimoine rel et transmissi$le, source de revenus inde"s 6idal pour
la retraite;. 8ans le cadre du Borloo populaire, vous pouve: continuer amortir
raison de ,5% par an pendant deu" priodes successives de & ans 6tout en
continuant alors respecter les contraintes lies ce dispositif;.
#evendre le $ien, solder le capital restant d- la $an/ue et rcuprer le solde,
sans imposition 6sauf si vous ralise: des plus!values, imposa$les selon un $ar1me
d%ressif. ("onration totale au $out de +5 ans;.
'e c5oi" du $ien immo$ilier
#$lit& %e 'onstr#'tion
Assure:!vous de la /ualit du $ien convoit en pluc5ant le descriptif :
/ualit de l'isolation t5ermi/ue et acousti/ue,
prsence de carrela%e ou par/uet dans la partie Cour 6et non mo/uette;,
cuisine /uipe et salle de $ains meu$le,
etc.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e 0 sur 5
<ompare: si possi$le les descriptifs de plusieurs promoteurs ou constructeurs.
'a prsence de la$els est un %a%e de /ualit 6Vualitel, >romotelec pour lAinstallation
lectri/ue, mar/ue 7F 2aison 0ndividuelle, etc.;.
'a distri$ution rationnelle des pi1ces est %alement tr1s importante : sCour
suffisamment spacieu" et prolon% par un $alcon ou une terrasse, sparation de la partie
Cour et de la partie nuit, placards dans lAentre et dans les c5am$res, etc.
'a luminosit et une vue d%a%e sont des atouts supplmentaires : lar%e $aie vitre
dans le sCour, orientation sud, etc.
Krifie: %alement la prsence dA/uipements de scurit : serrure de scurit
multipoints, interp5one ou vidop5one, di%icodes. Ooye: encore plus vi%ilant pour un
lo%ement situ en re:!de!c5ausse. 'a prsence dAun %ardien dans lAimmeu$le est un plus.
Oi vous investisse: dans un appartement, la mi"it dA5a$itation de la rsidence
6propritaires occupants et locataires; est un crit1re prendre en compte.
(n effet, les propritaires occupants sont en %nral plus soucieu" de la propret et du
maintien en $on tat des parties communes. 8e plus, les dmna%ements sources de
d%radations sont moins fr/uents.
A%&2#$tion $ve' le m$r'1& lo'$l
0nforme:!vous sur les types de lo%ements rec5erc5s localement.
'es loyers prati/us dans le secteur sont!ils infrieurs au plafond #o$ien et
permettront!ils dAassurer la renta$ilit de lAinvestissement ^
#ensei%ne:!vous enfin sur les pri" au m1tre carr dans le secteur afin de ne pas
surpayer le $ien.
'e c5oi" du promoteur ou du constructeur
Avant toute c5ose, rensei%ne:!vous sur la rputation et les rfrences du promoteur ou
du constructeur de maison individuelle avec le/uel vous sou5aite: vous en%a%er.
Vue vous ac5etie: un lo%ement sur plan en K(FA 6vente lAtat futur dAac51vement; ou
/ue vous fassie: construire une maison individuelle en souscrivant un contrat de
construction de maison individuelle 6<<20;, assure:!vous de $nficier de toutes les
%aranties l%ales attac5es au" lo%ements neufs :
8$r$ntie %e "$r6$it $'1Fvement /ui couvre les domma%es constats lors de la
rception ou /ui peuvent survenir pendant l'anne suivant la rception ;
8$r$ntie bienn$le %e bon 6on'tionnement /ui couvre pendant deu" ans les
domma%es pouvant survenir sur les lments dissocia$les du %ros!oeuvre ;
8$r$ntie %&'enn$le /ui couvre pendant di" ans tous les dsordres pouvant
compromettre la solidit de l'immeu$le ou le rendre impropre sa destination ;
$ss#r$n'e %omm$8esEo#vr$8e /ui doit .tre souscrite par le maTtre d'ouvra%e,
c'est dire le promoteur dans le cadre d'un contrat de K(FA ou l'ac/ureur dans
le cadre d'un <<20. <ette assurance permet d'.tre indemnis sans attendre de
connaTtre les responsa$ilits dans le cadre d'un sinistre relevant de la %arantie
dcennale ;
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e + sur 5
8$r$ntie %!isol$tion "1oni2#e : le lo%ement doit respecter des normes minimales
d'isolation p5oni/ue. <ette %arantie entre dans le cadre de la %arantie de parfait
ac51vement, l'ac/ureur dispose donc d'un an compter de la rception pour
si%naler tout dfaut d'isolation contre le $ruit. Oi ces pro$l1mes rendent
l'immeu$le impropre sa destination, ils entrent dans le cadre de la %arantie
dcennale et l'ac/ureur est dont couvert par la %arantie domma%es!ouvra%e.
Oi vous si%ne: un contrat de construction de maison individuelle, vous deve:
%alement $nficier de la 8$r$ntie %e livr$ison 9 "ri5 et %&l$is 'onven#s.
0nvestir deu"
Co#"les m$ri&s- "$'s&s o# 'on'#bins : 'e 2#>il 6$#t s$voir $v$nt %>$'1eter
Co#"les m$ri&s
#%ime de la communaut rduite au" ac/u.ts. <Aest le r%ime matrimonial W par dfaut
X pour les couples maris sans avoir ta$li de contrat de maria%e. Fous les $iens ac/uis
pendant le maria%e appartiennent la communaut. >ar contre, les $iens /ue c5a/ue
pou" possdait avant le maria%e ou /uAil a ac/uis par 5rita%e ou donation apr1s le
maria%e sont des $iens propres. 'e lo%ement ac5et apr1s le maria%e appartient pour
moiti c5acun des pou".
#%ime de la sparation des $iens. 'es $iens de c5a/ue pou", /uAils aient t ac/uis
avant ou apr1s le maria%e, lui appartiennent en propre. >our investir en couple, il est
alors ncessaire dAta$lir une convention particuli1re devant notaire. Ainsi, le lo%ement
ac5et par le couple est un $ien indivis dont c5acun des deu" pou" possdera une
/uote!part /ui correspond au pourcenta%e /uAil finance. Oi la rpartition nAest pas
prcise, on consid1re /ue c5a/ue pou" en poss1de la moiti.
Le 'on'#bin$8e
Oi lAacte dAac/uisition ta$li au" noms des deu" concu$ins ne mentionne pas la
rpartition, lAinvestissement est ralis en indivision %alitaire, /uelle /ue soit la
participation de c5a/ue concu$in au financement.
<5a/ue concu$in peut %alement ac/urir un $ien son nom.
Le PAC.
<e r%ime est cal/u sur celui du maria%e sans contrat. 'es $iens immo$iliers ac/uis
apr1s union appartiennent donc pour moiti c5acun des deu" partenaires moins /ue la
convention de >A<O prcise une autre rpartition.
A'1$t "$r #ne .CI
3rHce la Oocit <ivile 0mmo$ili1re 6O<0;, on peut ac/urir un $ien plusieurs en
vitant certaines contraintes de lAac/uisition en indivision, notamment la ncessit
dAo$tenir lAunanimit des indivisaires pour les dcisions. 'a O<0 permet aussi de faciliter
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e sur 5
la transmission du $ien, cAest un e"cellent outil pour prparer ou succession. 'a O<0
ac/uiert le $ien immo$ilier, elle en est propritaire et en assure %alement la %estion.
'es associs de la O<0 dtiennent des parts sociales. 0l est possi$le de donner lAusufruit
de ses parts sociales ses enfants. Ainsi ils touc5eront les revenus locatifs mais vous
conserve: la proprit du $ien immo$ilier.
Vuelle loi c5oisir ^
Loi o#
%is"ositi6
Borloo
"o"#l$ire
Robien re'entr& LMNP LMP BRR =ir$r%in
Mon#ments
<istori2#es
M$lr$#5
Tr$n'1e
M$r8in$le
%!im"osition
?TMI@
2inimum +L%.
0dal &0% et P
2inimum +L%.
0dal &0% et P
Oans
importance
F20 L0% 0ndiffrent 0ndiffrent F20 L0% F20 L0%
Mont$nt $nn#el
%!im"It
R 500 @ R 500 @
Oans
importance
R +5 000 @
2ini: +00
@=cli$., L 00
@=couple
R +0 000 @ R +5 000 @ R +5 000 @
Ob3e'ti6s
>atrimoine,
retraite,
dfiscaliser
sans apport
>atrimoine,
retraite,
dfiscaliser sans
apport
Oe constituer
un complment
de revenu
terme scuris
par la pierre
>rincipalement
revenus %arantis
pas ou peu fiscaliss
8fiscaliser tout
en profitant
priodi/uement
de son
investissement
Forte
dfiscalisation.
>ossi$ilit
d'utilisation
ultrieure
Fr1s forte
dfiscalisation
P patrimoine
immo$ilier
financier
Fr1s forte
dfiscalisation
P patrimoine
immo$ilier
financier
<oriCon
E ans minimum.
Au!del:
conserver le
$ien pour
revenus futurs
ou revente avec
plus!value
E ans minimum.
Au!del:
conserver le $ien
pour revenus
futurs ou
revente avec
plus!value
'on% terme :
constitution
d'un
patrimoine
%nrateur de
revenus non
fiscaliss
(n principe lon%
terme = revenu.
7anmoins,
e"onration plus!
value possi$le R 5
ans
E ans minimum
5 , ans
6secteur
intermdiaire;
mini. de location.
>uis revente ou
utilisation P
location saison
Aucune
o$li%ation de
location, mais
au re%ard de
l'imposition sur
la plus!value, +5
ans minimum
conseills
, ans minimum
de location;
cependant, au
re%ard de
l'imposition sur
la plus!value,
+5 ans
conseills
C$"it$#5
e5ist$nts
7on
ncessaires
l'opration
6sauf 0nFine;
7on ncessaires
l'opration
6sauf 0nFine;
Fai$le
7on
ncessaires
l'opration
(n %nral oui pour
nantissement au
profit crdit 0nFine
7on ncessaires
Fai$le
7on ncessaires
l'opration
6sauf 0nFine;
(n %nral oui
pour
nantissement au
profit crdit
0nFine
(n %nral oui
pour
nantissement
au profit
crdit 0nFine
C$"$'it&
mens#elle
%!&"$r8ne
re2#ise
Fai$le Fai$le Fai$le 7ulle Fai$le Oelon monta%e 7ulle 7ulle
Investissement
o"tim$l
Fonction de la
situation et des
o$Cectifs de
l'investisseur.
Oi revenus
fonciers
e"istants,
intr.t
investir
d'avanta%e
Fonction de la
situation et des
o$Cectifs de
l'investisseur. Oi
revenus fonciers
e"istants,
intr.t investir
d'avanta%e
>as de minimum
: fonction de la
situation, des
o$Cectifs de
l'investisseur
et du
complment de
revenu
sou5ait
terme
2inimum &50 000
euros
50 000 @ pour
une personne
cli$ataire, veuve
ou divorce, +00
000 @ pour un
couple mari
Oelon marc5
local
Oelon
dfiscalisation
et patrimoine
sou5ait
Oelon
dfiscalisation
et patrimoine
sou5ait
Immobilier 0mmo$ilier 0mmo$ilier neuf 7euf ou ancien 7euf ou ancien lou 0mmo$ilier neuf, 0mmo$ilier neuf 0mmo$ilier 0mmo$ilier
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e & sur 5
'on'ern&
neuf lou non
meu$l
lou non meu$l
lou en meu$l.
>ar e"emple:
rsidence de
loisir,
mdicalise ou
pour tudiants
en meu$l. >ar
e"emple : rsidence
de loisir,
mdicalise ou pour
tudiants
lou nu un
%estionnaire en
rsidence de
tourisme situe
en N##
usa%e
d'5a$itation
principale du
locataire
ancien class
ncessitant
$eaucoup de
travau"
ancien
ncessitant
$eaucoup de
travau", situ
en secteur
sauve%ard
Fis'$lit&
#%ime des
revenus
fonciers.
Amortissement
Cus/u' ,5% de
l'invest. =+5 ans
#%ime des
revenus fonciers.
Amortissement
Cus/u' 50% de
l'invest. =E ans
8ducti$ilit
des c5ar%es et
intr.ts
d'emprunt,
amortissement
'immo$ilier et
mo$ilier P
possi$ilit
rcupration
FKA
Otatut
professionnel:
imputation des
dficits lis cette
activit 6autres
/u'amortissements;
sur autres revenus.
Amortissement
immo$ilier et
mo$ilier P
rcupration de
FKA possi$le
#duction
d'impJt 0 L0%
= invest. = , ans,
plafonne en
fonction de la
situation fiscale.
#cupration
possi$le de la
FKA
#duction
d'impJt 5 ,L%
= invest = 5 +0
ans 6selon
secteur li$re ou
intermdiaire,
alimentation
ner%ie solaire ou
non;. >lafond +
M,, @QF=m?
0llimit. #%ime
revenus
fonciers P
imputation sans
limite des
dficits
fonciers
6travau"
notamment; sur
le revenu %lo$al
#%ime revenus
fonciers P
imputation sans
limite des
dficits
fonciers sauf
intr.ts
d'emprunt
imputa$les
seulement
concurrence
des loyers
Ris2#e
Fai$le si c5oi"
Cudicieu" de
l'immo$ilier
Fai$le si c5oi"
Cudicieu" de
l'immo$ilier
Fai$les si
immo$iliers et
%estionnaires
de /ualit
Fai$les si
immo$iliers et
%estionnaires de
/ualit
Fai$le mais
revente difficile.
Attention ne
pas surpayer le
$ien
("istant,
fonction de la
/ualit de
l'immo$ilier et de
la sta$ilit du
marc5 local
("istant,
fonction de la
/ualit de
l'immo$ilier et
de l'oprateur
mandat pour
restaurer
("istant,
fonction de la
/ualit de
l'immo$ilier et
de l'oprateur
mandat pour
restaurer
D&6is'$lis$tion
s#r l!$nn&e en
'o#rs
8ifficile car au
prorata
temporis =
ac51vement
8ifficile car au
prorata temporis
= ac51vement
Aucune
>ossi$le, mais
produits tr1s rares
>ossi$le
>ossi$le, mais
produits tr1s
rares
>ossi$le, mais
produits tr1s
rares
>ossi$le, mais
produits tr1s
rares
A#tres
2onta%e
recommand
sans apport.
0mpact encore
plus important
si revenus
fonciers
e"istants
2onta%e
recommand sans
apport. 0mpact
encore plus
important si
revenus fonciers
e"istants
>as de
dfiscalisation
immdiate mais
e"cellent
placement en
vue de la
retraite
Fransmission
facilite 6$ien
professionnel;
>ossi$ilit
d'utiliser le $ien
Cus/u' M
semaines = an.
#em$oursement
possi$le FKA
>ossi$ilit, apr1s
5 , ans,
d'utiliser le $ien
Applica$le
%alement en
cas de revenus
e"ceptionnels
6plus!value;
stocSs options,
etc.;
*ptimis en
cas de revenus
fonciers.
Applica$le
%alement en
cas de revenus
e"ceptionnels
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e L sur 5
UE POUR LE FORMATEUR4
0 D <*2>#(78#( 'A '*0 #*B0(7
+ ! >our/uoi c5oisir la loi #o$ien ^
Une 6orte %em$n%e %e lo8ements lo'$ti6s
'a France man/ue de lo%ements, et ce depuis tr1s lon%temps. 'e dficit est estim
,00 000 lo%ements, selon le E
1me
rapport de la fondation A$$ >ierre.
'es locataires ont de plus en plus de mal trouver des lo%ements, surtout dans les
%randes villes. 'a demande est plus forte /ue lAoffre. <Aest pour/uoi les %ouvernements
successifs ont mis en place des dispositifs fiscau", afin dAinciter les mna%es investir
leur par%ne dans lAimmo$ilier locatif 625ai%nerie, >rissol, Besson, et maintenant
#o$ien;.
Bien /ue de nom$reu" locataires aspirent devenir propritaires, ils ne le peuvent pas
pour diverses raisons 6mo$ilit professionnelle, revenus insuffisants, etc.;. Ainsi, les
conomistes estiment /ue le pourcenta%e de mna%es propritaires /ui est auCourdA5ui
de 54% ne dpassera Camais les ,0%.
Un investissement rent$ble et s&'#ris&
'e rendement de lAimmo$ilier est suprieur au rendement de la maCorit des produits
financiers 6assurances vie, >(A, etc;.
'Aimmo$ilier est auCourd'5ui :
Beaucoup moins e"pos /ue la $ourse au" alas de la conConcture. (n effet, la
demande de lo%ements restera tr1s forte, et ce /uel /ue soit lAtat de lAconomie.
8Aautre part, les loyers au%mentent de fa9on si%nificative dAune anne sur lAautre ;
Gn outil indispensa$le de diversification de son patrimoine. 'es e"perts estiment
/u'il doit reprsenter au minimum un tiers du patrimoine dAun mna%e ;
'e seul placement /ui puisse .tre enti1rement financ par lAemprunt. 8e plus, les
tau" de crdit sont tr1s $as en ce moment.
0nvestir dans lAimmo$ilier permet aussi de prot%er sa famille. (n effet, lAassurance
dc1s!invalidit /ui accompa%ne le pr.t permet la famille de conserver le $ien sans
avoir en rem$ourser les mensualits en cas de dc1s ou dAinvalidit de lAemprunteur ou
de l'un des co!emprunteurs.
(nfin, lAinvestissement peut .tre scuris en souscrivant des assurances W loyers
impays X, W revente X, W d%radations X, W carence locative X, etc. /ui reprsentent
&% des loyers.
Attention : la W carotte fiscale X ne doit pas .tre la seule motivation de votre
investissement sous peine de raliser une mauvaise opration. (n effet, comme nous le
verrons plus loin, la /ualit du $ien, lAemplacement, la demande locative sont des
lments primordiau" /ui conditionnent la russite de votre investissement.
<ours compta$ilit financi1re : 8avid 'empernesse= >a%e 5 sur 5