Document de travail du LEM 2006-11

ANALYSE ECONOMIQUE DE LA RENOVATION URBAINE

Vronique Flambard

Chaire de recherche en habitat, CRESGE, Universit Catholique de Lille etLEM (UMR 8179 CNRS).

Analyse conomique de la rnovation urbaine

Vronique Flambard Chaire de recherche en habitat CRESGE, Universit Catholique de Lille et LEM (UMR 8179 CNRS). Novembre 2006

Abstract Cet article propose un survol des recherches conomiques qui ont trait la rnovation urbaine. Il aborde successivement la question de lvaluation de projets, de lintervention du gouvernement et des eets des politiques menes. Il ore ensuite un panorama des tudes empiriques sur les impacts doprations de rnovation urbaine sur le march immobilier et sur le peuplement. Il insiste sur le rle que devrait jouer lanalyse conomique dans llaboration et lvaluation des politiques publiques. Enn, il replace la rnovation urbaine en perspective par rapport aux autres politiques publiques qui visent requalier un quartier et/ou redistribuer la richesse vers les plus dfavoriss socialement.

Mots clefs : Rnovation urbaine, externalits, incitations scales et prix hdoniques. Classication JEL : R2, H5 et D6
Vronique Flambard, CRESGE, 41 rue du Port, 59046 Lille Cedex Courriel: vambard@cresge.fr.

Introduction

La France doit faire face pendant les trente glorieuses (1945-1975) une croissance dmographique importante et une pression urbaine forte. En raison de ces besoins importants en logements, de lexistence de friches dans les banlieues industrielles et du vieillissement des quartiers dhabitat social, on passe peu peu dun urbanisme dextension un urbanisme de conversion. A partir de 1958, cette reconstruction de la ville sur elle-mme sorganise grande chelle (les recherches sur ce thme se dveloppent en parallle). La croissance se fait sur le tissu urbain pr-existant et il y a re-densication. Ce phnomne concerne alors essentiellement lensemble des zones rsidentielles qualies dobsoltes dans les secteurs centraux et pricentraux des agglomrations et les friches industrielles et militaires. La rnovation urbaine, prise au sens large de recyclage, rhabilitation, dmolition et reconstruction (et pas seulement au sens de la loi daot 2003) prend direntes formes dans le temps et dans lespace1 . Direntes politiques de la ville lencadrent. Les objectifs de ces politiques sont multiples : rpondre la crise du logement, rinsrer les quartiers socialement marginaliss dans la ville, re-densier ou au contraire d-densier, dsenclaver un quartier, favoriser la mixit sociale et fonctionnelle, rduire les dpenses publiques dans ces quartiers2 et limiter ltalement urbain notamment. Les politiques de la ville dirent par leur chelle dintervention, leur champ dintervention (habitat, amnagement urbain, social, conomie, scurit, etc.) et leur nancement. En France, on peut constater que les oprateurs privs nont pas fait le choix de se porter vers les quartiers en dicult. Cela peut sexpliquer par plusieurs raisons : la crainte de gains insusants, le manque dinformations sur la rentabilit de ces projets, ou encore le refus dassumer tous les risques dun dveloppement dans ces quartiers. Ils ont en revanche maintenu une pression considrable sur les secteurs rentables que sont les centres-villes des grandes agglomrations et le priurbain. La sphre publique disposant de moyens limits, a du mal sopposer cette pression et continue se concentrer sur les quartiers en dicult. Les interventions nances aujourdhui par lAgence Nationale de Rnovation Urbaine (ANRU) sont massives et visent essentiellement la refonte de quartiers considrs comme socialement
Nous lutiliserons comme mot gnrique dans ce texte. Il est aussi possible que les recettes publiques augmentent ( travers les impts locaux directs, sil y a revalorisation foncire et cration demplois).
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marginaliss. Le rle de la puissance publique est donc trs important. Dans cet article, nous voyons comment lanalyse conomique sempare des enjeux lis la rnovation urbaine et comment elle sattache fournir des critres de dcision sur les dmarches adopter dans les oprations de rnovation urbaine ou plus largement sur les interventions publiques pour revitaliser un quartier. Dans un premier temps, nous examinons comment le bien-fond des oprations de rnovation urbaine est valu, et comment le choix de la nature de lopration et le rle du gouvernement sont abords. Dans un deuxime temps, nous orons un panorama des tudes empiriques sur les impacts doprations de rnovation urbaine sur les valeurs immobilires et sur le peuplement. Enn, en considrant la rnovation urbaine comme un outil au service dun objectif plus large de requalication dun quartier et de redistribution envers les plus dfavoriss socialement, nous nous posons la question des stratgies possibles.

Rnovation urbaine : intervention publique ou laissez-faire

Pour aborder la question du bien-fond dune intervention publique, nous commenons par analyser si ltat de dgradation dun quartier est susceptible de se rsorber sans intervention publique. Nous voyons ensuite direntes raisons pour lesquelles il peut tre lgitime pour lEtat dintervenir ou de ne pas intervenir. Avant de proposer des mthodes empiriques dvaluation du bien-fond dune intervention, nous analysons les eets, les cots et les bnces dune opration de rnovation urbaine.

2.1

Sous-investissement rsidentiel

Nous commenons par examiner comment les dcisions de maintenance des propritaires sont inuences par ltat du quartier de rsidence. Shear (1983) met en vidence que linvestissement pour lamlioration du logement augmente avec la valeur marginale du logement 3 et avec le produit marginal du capital 4 , pour les propritaires occupants de maisons individuelles qui
La valeur marginale du logement augmente avec le revenu, avec la taille du foyer et avec la dgradation du quartier. 4 Le produit marginal du capital augmente avec la dprciation du capital existant et avec lattractivit du quartier.
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nenvisagent pas de dmnager. Il augmente aussi avec la diminution attendue des taxes foncires et avec la diminution des cots marginaux de rnovation. Il suit que la dgradation dun quartier a deux eets de sens opposs sur linvestissement rsidentiel. Elle diminue linvestissement rsidentiel en diminuant le produit marginal du capital (il devient moins rentable dinvestir un euro supplmentaire si le quartier se dgrade). En mme temps, elle augmente linvestissement rsidentiel en augmentant la valeur marginale du capital (quand les prestations de logement sont moindres, une dpense supplmentaire dun euro procure plus dutilit5 ). La direction de leet sur linvestissement rsidentiel (eet produit marginal plus eet valeur marginale) est dtermine par leet dominant6 . A partir dun modle logit multinomial, Shear conclut que les propritaires dans les quartiers en perte de vitesse sont moins susceptibles de rhabiliter (leet produit marginal est donc dominant ). Si sa conclusion empirique est juste, un tat de sousinvestissement est susceptible de sauto-entretenir. Chaque propritaire en ignorant les externalits ngatives exerces par son propre logement (essentiellement la perte de valeur immobilire des logements avoisinants) conduit involontairement au maintien du sous-dveloppement du quartier. Les rsultats classiques sur les externalits valent. En labsence de cot de transaction, les propritaires peuvent grer le patrimoine de manire optimale en internalisant les externalits (par exemple en conant la gestion du patrimoine commun un tiers). Par contre, en prsence de cots de transaction, les propritaires narrivent pas se mettre daccord pour tous remettre leur logement en tat simultanment.

2.2

Quel rle pour la puissance publique?

Dans ce cas, lintervention de lEtat pour initier des rhabilitations ou des dmolitions et reconstructions est justie dans le sens o elle permet damliorer lallocation des ressources. Il reste discuter si le gouvernement doit intervenir de manire temporaire ou permanente et, le cas chant, quel doit tre son mode dintervention. Pour cela, nous reprenons le modle de Schall
Ce rsultat vient de lhypothse dutilit marginale dcroissante du logement. Les dterminants de la dcision dinvestir sont identiques, pour les individus qui envisagent de dmnager, une variable prs. Comme la dcision de dmnager conduit le mnage prendre en compte le prix de march du logement, il faut remplacer dans la discussion du paragraphe prcdent, la valeur marginale du logement par le prix de march.
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(1976). Supposons quinitialement les logements dun quartier soient dlabrs et que cela reprsente une situation dquilibre7 . Si cest le seul quilibre concurrentiel stable, alors le gouvernement doit en permanence inciter ou contraindre les propritaires bien entretenir leur logement. A linverse, sil existe plusieurs quilibres concurrentiels, des incitations ou contraintes gouvernementales temporaires peuvent permettre au quartier de sortir de son tat de dlabrement de manire permanente (une fois le quartier revaloris, chaque propritaire entretient son logement car le produit marginal de son investissement est susant pour ly inciter). Enn, si le gouvernement a dautres objectifs que lquilibre concurrentiel pur (des objectifs dquit ou de dveloppement durable par exemple) alors son intervention auprs des propritaires doit tre permanente. Lorsque plusieurs objectifs sont viss, le recours plusieurs outils peut tre ncessaire. Le gouvernement a plusieurs options sa disposition pour lintervention sur le bti (nous verrons plus loin si ces interventions sont compatibles ou non avec dautres objectifs comme la redistribution ou la mixit). Pour simplier, disons quil peut choisir de ne pas intervenir sur le bti, de subventionner des rhabilitations ou de subventionner des dmolitions et des reconstructions (la section 4 dtaillera davantage les moyens dactions). Schall prconise de choisir le mode dintervention avec le bnce net le plus lev. Schaaf (1964), en raisonnant en conomiste, voit au moins quatre autres raisons, en plus de linternalisation des externalits, pour lesquelles la puissance publique peut tre amene intervenir. Premirement, une opration de rnovation urbaine peut ntre rentable pour des promoteurs privs, que si elle est mene grande chelle. Cela peut nuire sa ralisation par des promoteurs privs. Dans ce cas, lEtat peut utiliser son droit de premption pour exproprier et pour mettre la disposition des acteurs privs une grande supercie de terrain, ces derniers prendront ensuite en charge tout le reste de lopration8 .
7 Schall (1976) propose un modle o chaque propritaire est suppos choisir le niveau de qualit de son logement qui maximise son prot (dni comme la dirence entre la valeur prsente de ses revenus et la valeur prsente de son investissement). Si initialement les logements du quartier sont en bon tat et si cest une situation dquilibre, alors cette situation perdure (en labsence de choc) et la question du renouvellement urbain ne se pose pas. Nous nous intressons donc uniquement au cas o la situation initiale dquilibre est celle dun quartier dgrad. 8 Une aide nancire de ltat est inutile ensuite puisque nous sommes dans le cas dune opration rentable grande chelle pour le secteur priv.

Deuximement, le gouvernement peut tre amen subventionner une opration de dmolition et reconstruction ou de rhabilitation en raison de rglementations sur les logements. Supposons que les btiments existants soient jugs socialement indignes. La prise en charge des dmolitions des logements insalubres peut tre justie (puisque cest sur un critre social que le btiment est jug non conforme) ainsi quune partie des frais de reconstruction (si les anciens occupants ne peuvent en assumer la totalit et ne peuvent payer quun logement jug indigne par la socit). Il faut cependant vrier au pralable que des rhabilitations ne seraient pas moins coteuses que des dmolitions et reconstructions. De plus, en partant du principe conomique que les ressources doivent tre alloues leur meilleur usage, il convient aussi de vrier que les anciens occupants sont bien ceux qui accordent le plus de valeur ce lieu. Troisimement, lintervention peut tre justie pour liminer des externalits ngatives comme nous lavons dj mentionn. Ces externalits peuvent se traduire par une perte de valeur foncire et immobilire des btiments proximit dun quartier dgrad. Lexistence de quartiers dgrads peut aussi favoriser une augmentation des cots sociaux lis aux actes de dlinquance, criminalit, maladies, problmes psychologiques, etc. Enn, dautres bnces peuvent tre avancs pour justier lintervention de lEtat. Le gouvernement peut vouloir intervenir pour redistribuer les ressources plus galement entre le centre-ville et les banlieues ou entre classes de revenu. Il peut aussi chercher atteindre dautres objectifs comme la mixit sociale. Enn, il peut vouloir limiter ltalement urbain, dans une perspective de dveloppement durable.

2.3

Mcanismes conomiques dclenchs par une opration de rnovation urbaine

Nous avons vu que Schall prconise de choisir le mode dintervention avec le bnce net le plus lev. Cela suppose de dnir le bnce net dun projet, et donc de rchir aux eets dune opration de rnovation urbaine. Cest ce que nous faisons maintenant avec Schaaf (1964) et Rothenberg (1967). Rothenberg (1967) fait lhypothse que les agents sont au plein emploi9 .
Une telle hypothse a le mrite de simplier lanalyse et disoler les mcanismes propres au bti en faisant abstraction de leet multiplicateur des investissements (qui joue court terme, en priode de sous-emploi). On sous-estime potentiellement les bnces de court
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Sous cette hypothse, le rsultat essentiel est quune augmentation dactivit dans une zone ne peut se faire quau dtriment dune autre zone et donc que le revenu rel naugmente pas. Examinons les impacts sur la population et sur les dpenses publiques. Les oprations de rnovation urbaine peuvent entraner des ux de population. Les plus pauvres peuvent tre forcs de quitter les logement rnovs (ou reconstruits dans le cadre doprations de dmolitions et reconstructions) si les loyers augmentent. Ils cherchent alors sinstaller dans les quartiers devenus relativement moins chers de la communaut dagglomration (ou dune autre entit administrative pertinente). La rnovation urbaine est souvent accuse de diminuer le stock de logements prix modrs en dmolissant des logements bas cots et en les remplaant par des logements plus chers. Schaaf (1964) montre que le raisonnement est en fait plus complexe. Les occupants des nouveaux logements librent potentiellement dautres logements prix modrs ou des ressources pouvant servir les reconstruire. Toutefois, en raison de pressions sur le march de la construction (suite la hausse de la demande) ainsi quen raison des dicults de relogement, les populations dplaces subissent vraisemblablement une diminution de leur consommation relle de logement. Elles doivent payer plus cher pour retrouver un logement similaire. Si les populations se dplacent essentiellement au sein de la communaut dagglomration, alors les caractristiques sociodmographiques demeurent inchanges. Tout changement qui peut soprer dans un quartier est compens par un changement de direction oppose dans un autre quartier. Il en est de mme pour les dpenses publiques (qui dpendent vraisemblablement des revenus et/ou de la population - tous deux inchangs au niveau de lagglomration). Toutefois, si les dpenses publiques dpendent aussi de ltat du bti ( travers les risques dincendie ou la sant des populations) alors elles peuvent diminuer la suite doprations de rnovation urbaine (voir Weicher (1972)). Discutons maintenant les impacts sur le parc de logement. Lorsquil y a dmolition et reconstruction, lge moyen des btiments diminue, non seulement pour le quartier mais aussi pour toute lagglomration (du fait de la baisse de lge moyen dans un quartier). Pour les autres caractristiques des logements, les eets sont moins vidents. Si des logements "indignes" sont remplacs par des logements aux normes dans un quartier donn, alors la
terme de lopration avec cette hypothse si en ralit il existe du chmage conjoncturel.

qualit des logements augmente lchelle de ce dernier et dans une moindre mesure celle de lagglomration. En eet, la requalication dun quartier est en partie compense par une dqualication des autres quartiers, ds quil y a dplacement de population et augmentation de la demande pour des logements bon march10 . On peut aussi sattendre, en labsence de rglementation, ce que moins de logements soient reconstruits que dtruits dans la zone rnove11 . Il ny a pas forcment non plus une augmentation de la valeur relle totale du stock de logements. Les nouvelles constructions auraient, en eet, peut-tre eu lieu ailleurs (sans la prise en charge des dmolitions par lEtat, dans la zone renouvele). On parle deet dviction12 . La densit de population diminue alors dans le quartier rnov, mais augmente dans les autres quartiers (puisquil y a un nombre de logements infrieur pour une population inchange au niveau de lagglomration). Si on relche lhypothse de plein emploi de Rothenberg (1967), il peut
Si les populations dfavorises sont chasses par la hausse des prix, il y a une augmentation de la demande pour des logements peu chers et une augmentation de prix pour ce segment de logement. Les propritaires rpondent, en entretenant moins leur logement dans les autres quartiers et en fournissant ainsi des logements de moindre qualit aux populations dplaces. Laugmentation de qualit au niveau de lagglomration est par consquent moindre quau niveau du quartier. 11 Pour certains types de matriaux de construction, lindustrie du btiment est clairement lacheteur principal. Toute augmentation dactivit de cette dernire (due des oprations massives de rnovation urbaine par exemple) peut donc, en entranant une augmentation de la demande, provoquer une pression la hausse sur les prix des matriaux de construction. Par suite, cela dcourage les constructions. En labsence de rglementation, il est probable que les constructions restent en de des dmolitions. Pour se protger de cette situation, la puissance publique doit rglementer. Cest le cas en France actuellement, o pour chaque dmolition dans le cadre de lAgence Nationale de Rnovation Urbaine (ANRU), il doit y avoir une reconstruction (rgle du 1 pour 1). 12 Il peut y avoir substitution/viction du priv par le public si lore de logements est trs lastique aux changements de prix. A long terme, llasticit de lore de logements est dtermine par llasticit de lore de construction (aussi bien pour le stock existant que pour les nouveaux logements). Elle varie dun endroit lautre et dune priode lautre (notamment cause des dirences institutionnelles). Les tudes concluent une substitution assez importante entre les logements subventionns et les logements privs non subventionns (voir notamment Malpezzi et al. (2002). Le degr de substitution dpend des programmes daide et des taux de logements sociaux dj en place. Toutefois, mme si la substitution est trs leve, cela ne signie pas que les politiques de subvention pour les logements sociaux sont inecaces. Les services de logement subventionns peuvent tre meilleurs ou le ratio loyer sur prix plus favorable.
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y avoir des eets dentranements. Un euro dinvestissement initial gnre plus quun euro de revenu dans le quartier renouvel ou les quartiers voisins (eet multiplicateur des investissements), voir Baleiras et al. (2003).

2.4

Critres de dcision pour une opration de rnovation urbaine

En se basant sur les analyses prcdentes, nous pouvons valuer empiriquement le bien-fond conomique dune opration de rnovation urbaine. Les conomistes proposent dallouer les ressources de manire maximiser le bnce social net de la communaut (voir Schussheim (1960) ou Schall (1976)). Une opration de rnovation urbaine est justie non seulement si les bnces excdent les cots, mais aussi sil nexiste pas de meilleur projet pour la communaut. Dans ce cadre, une analyse cot-bnce est approprie. Cependant, une intervention peut parfois tre souhaite par la puissance publique pour des raisons non conomiques (telles que lquit territoriale ou la mixit sociale par exemple). Il se prsente alors deux cas de gure : lopration est rentable (les bnces excdent les cots) ou ne lest pas. Le premier cas de gure est le plus favorable puisque lintervention publique permet aux dcideurs publics datteindre leur objectif, tout en menant une opration conomiquement rentable. Dans le second cas, les dcideurs publics doivent se demander avant dagir si le consentement payer de la socit pour la caractristique souhaite (amlioration du cadre de vie ou mixit sociale par exemple) excde bien le cot pour latteindre. Dans ce dernier cas alors la mthode dvaluation choisie doit combiner une estimation du consentement payer et une analyse du bien-tre. Commenons par la mthode cot-bnce et pour xer les ides, examinons le cas simple dun projet de dmolition et construction priv. Lopration est rentable si la valeur du capital du site ras excde la valeur du capital du site et du btiment dans son usage existant (voir Balchin (2000, chapitre 6)). Pour le promoteur, la valeur du capital du site ras est dtermine par la valeur prsente du site dans son nouvel usage moins le cot de dmolition, moins le cot de prparation du site et moins le cot de reconstruction13 . Pour lanalyse dune opration de rnovation urbaine (un service public),
Pour une opration de rhabilitation (plutt quune opration de dmolition et reconstruction), lopration est rentable pour le promoteur si la valeur prsente de laugmentation du capital est suprieure la valeur prsente du cot de rhabilitation.
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le gouvernement doit prendre en compte les cots et les bnces sociaux (plutt que privs) et mener lanalyse lchelle de lagglomration (ou dune autre entit administrative pertinente au regard des mouvements de population et des densits de logement existantes). Si lanalyse est mene lchelle du quartier o se droulent les oprations de rnovation urbaine, les bnces nets du projet sont survalus et la puissance publique peut subventionner des oprations de rnovation urbaine dans un quartier/une ville au dtriment dautres villes voisines14 . Nous avons vu prcdemment que lassiette scale pouvait augmenter15 et que les dpenses publiques pouvaient diminuer16 au niveau de lagglomration. Nous verrons plus bas que Weicher (1972) et Baleiras et al. (2003) sinspirent de cette approche et considrent comme bnce public les seuls gains dcoulant de llargissement de lassiette scale et/ou de la baisse des dpenses publiques. Alternativement, les conomistes peuvent adopter une approche dconomie du bien-tre. Le bnce social net est alors dni comme la somme du surplus du consommateur, du producteur et du gouvernement. Nous avons vu que les consommateurs / locataires peuvent subir une diminution de leur consommation relle (du fait dune augmentation des loyers et dune possible diminution du stock de logements). Les producteurs / propritaires peuvent bncier de gains en capital du fait de la revalorisation mais naugmentent pas forcment leur production (viction des constructions prives par les constructions publiques ou subventionnes par le gouvernement). En consquence, le surplus du consommateur (en loccurence ici du locataire) dun quartier rnov peut augmenter ou diminuer (selon son consentement payer pour lamlioration du quartier, laugmentation du loyer et le service conLes quartiers ou villes voisines de la zone renouvele peuvent recevoir un aux de personnes dfavorises. Les investissements, en se relocalisant dans la zone renouvele subventionne, peuvent les dlaisser en partie. Ces phnomnes participent laugmentation des dpenses publiques et la rduction de lassiette scale. 15 Elle augmente notamment si la valeur totale du stock de logements samliore. Toutefois, si les pressions sur le march foncier entranent des hausses des matriaux de construction, si les eets dviction sont forts et si les dplacements de population incitent la dqualication dautres quartiers, alors la valeur totale du stock de logements aura au contraire tendance diminuer. 16 Il est possible que les dpenses publiques (sant, ducation, police, pompiers, sant publique, dpenses sociales, etc) diminuent si elles sont lies la qualit des btiments. En revanche, si elles sont davantage corrles aux caractristiques mme des rsidents alors il est possible quelles ne diminuent pas (puisque les habitants se dplacent du quartier rnov dans les quartiers voisins qui nont pas encore t rnovs).
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somm de logement). Le surplus du producteur (qui est ici le propritaire) peut augmenter sil bncie dun gain en capital. Enn, le bnce net du gouvernement peut augmenter ou non selon que les cots physiques de lopration dpassent ou non les bnces nets attendus de lopration17 . Quigley (1986) et Bartik (1986) sinspirent de cette dmarche comme nous allons le voir plus bas. Avant de prsenter les travaux empiriques mentionns, nous concluons avec une dernire remarque dordre thorique. Pour calculer le moment o une opration de rnovation urbaine doit avoir lieu, on peut utiliser une table desprance de vie des btiments. Toutefois, cette dmarche base sur lobsolescence physique18 est errone et ignore que lesprance de vie dun btiment dpend aussi de la valeur des services rendus par le btiment. Pour transmettre cette ide, Bourne (1967) a dni le concept dobsolescence conomique. Cette dernire dpend essentiellement du taux de progrs technique, des possibilits dadaptation des btiments, de la croissance urbaine, des changements de localisation des activits et des populations, des externalits gnres par dautres btiments ou groupes de btiments et des rglementations. Ainsi les lois qui limitent laugmentation des loyers peuvent, par exemple, rduire la vie conomique des btiments et mener des logements vacants. A linverse, les programmes daide la rnovation ont pour eet de prolonger la vie conomique des btiments. Lobsolescence conomique dpend de tellement de critres quelle est dicile dterminer. Il est cependant primordial de la garder lesprit.

2.5

Analyses empiriques dvaluation de projets de rnovation urbaine

Force est de constater que les analyses empiriques dvaluation de projets de rnovation urbaine sont rares, probablement car elles sont complexes mener. Nous verrons ici que les quatre tudes que nous allons rsumer ne considrent pas tous les bnces sociaux (ou tous les eets), elles choisissent den ignorer certains pour que lanalyse soit ralisable.
Nous avons vu que le gouvernement fait face des cots de prparation du terrain, de dmolition et ventuellement de reconstruction. Il peut esprer un largissement de lassiette scale et/ou une baisse des dpenses publiques. 18 Lobsolescence physique dpend de lge du btiment, de la maintenance et des rnovations eectues.
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Les deux travaux suivants sinspirent dune analyse cot-bnce. Weicher (1972) part du principe que si ltat du quartier aecte les dpenses publiques, alors les villes avec de meilleures conditions de logement19 doivent dpenser moins en services publics. Il a retenu des indicateurs pour ltat du quartier (incidence des btiments dgrads, des btiments construits avant 1930, surpeupls et densit de population). Pour les dpenses de services, il prend en compte les dpenses pour : la police, les incendies, lhygine publique, la sant publique et les coles primaires et secondaires. Il obtient eectivement que ltat du quartier inuence directement les dpenses publiques. Cependant, sur une analyse cot-bnce dun projet particulier Chicago20 , il obtient que les conomies en dpenses de services reprsentent moins de 10% du cot du projet. Baleiras et al. (2003), mne une analyse cot-bnce, ex ante, de lexpo 98 Lisbonne (cest bien une opration de renouvellement urbain dans la mesure o il y a eu un dveloppement sur des friches industrielles). Il compte comme bnce principal llargissement de la base de taxation21 et comme dpenses la mise en uvre du projet. Il considre explicitement les eets dentranement du projet. Il prdit que les bnces dpasseront largement les cots. Nous prsentons maintenant deux contributions dans la veine de lconomie du bien-tre. Quigley (1986) propose, pour valuer le bien-fond doprations de rnovation urbaine, de comparer le consentement payer total pour une augmentation des services de logement - suite aux travaux -22 au cot de production de cette amlioration. Le consentement payer total est mesur soit par la somme des variations quivalentes Hicksiennes soit par la somme
Il travaille bien toutes choses gales par ailleurs en corrigeant pour dirents facteurs tels que les dirences de revenu, de chmage, la taille de la ville et la relation de la ville par rapport la mtropole. 20 Ce projet a consist dmolir 6147 logements et en reconstruire 2150. 21 Parmi les dividendes dimpts on peut compter notamment les impts fonciers, les droits de construction, les frais de transaction immobilires, les gains en capitaux sur les terrains publics, les impts sur la personne et les impts des entreprises. Certains eets sont temporaires (droits de construction) et dautres permanents (ceux lis lapprciation foncire). 22 Le bnce social net dni comme la somme du bnce du locataire - qui ne dmnage pas - et du propritaire est gal au consentement payer du locataire pour lamlioration de son logement. En eet, le bnce du locataire est gal au consentement payer moins le changement de loyer alors que celui du propritaire est gal au changement de loyer.
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des variations compenses Hicksiennes des individus23 . Pour estimer les demandes compenses, Quigley propose soit dtendre la mthode des prix hdoniques de Rosen (1974) (les choix sont supposs continus) ou dutiliser la mthode des quartiles de McFadden (1974) (les choix sont supposs discrets). En sappuyant sur le rsultat de simulations, il conclut que la mthode hdonique donne de meilleurs rsultats. Bartik (1986) propose une application sur le mme principe. Lenchre marginale de la condition physique du quartier est value par son prix marginal (qui est lui-mme dduit de lquation de prix hdonique). Il dduit alors une mesure "Marshallienne" du consentement payer en intgrant la fonction denchre marginale entre la valeur initiale et nale de la condition physique du quartier. Il obtient ainsi une variation non compense du surplus du consommateur. Les rsultats indiquent de modestes gains ou pertes pour les locataires24 et ces changements ne sont pas susants pour expliquer les dplacements de population. Les explications sur ces derniers sont sans doute davantage rechercher du ct de la rponse de lore des propritaires, ignore ici. En rsum dans cette section, nous avons vu que certains quartiers pouvaient senfoncer dans une situation de dgradation et de pauprisation en labsence dune intervention publique. Pour juger du bien-fond dune opration de rnovation urbaine, les conomistes comparent les avantages et les cots montaires dune intervention une chelle plus large que celle du quartier o ont lieu les interventions. En eet, en se limitant aux changements intervenant dans le seul quartier rnov, les bnces des oprations de rnovation urbaine sont survalus. On ignore quune partie des amliorations se fait au dtriment des quartiers voisins, et que par consquent les bnces nets pour lagglomration sont plus faibles que les bnces nets pour un seul quartier. Il est en outre important de bien prendre en compte les cots et les bnces sociaux, plutt que privs. Les cots/bnces privs
Nous rappelons que la variation quivalente est le montant qui doit tre vers un individu si lopration de renouvellement urbain na pas lieu pour quil reoive la mme utilit. La variation compense, en revanche, est le montant qui peut tre prlev auprs du mnage qui prote de lopration de renouvellement urbain pour quil retrouve son utilit initiale. 24 Les gains ou pertes peuvent varier dun quartier lautre pour le mme projet, selon le consentement payer des locataires. Ils varient aussi selon les valeurs dquilibre de la condition amliore du quartier et selon les cots de dmnagement (plus levs pour les personnes ges, les rsidents de longue date ou les familles). Bartik ne considre pas la rduction de lore pour les mnages bas revenus et les pertes de revenu quelles peuvent occasionner. Si elle tait considre, les gains nets seraient moins levs.
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ne tiennent compte que des intrts des propritaires et des promoteurs par exemple alors que les cots/bnces sociaux tiennent la fois compte des producteurs de logement, des consommateurs des services de logement et de la puissance publique. Les cots montaires dune intervention comportent les cots ventuels de dmolition, de prparation du site et de reconstruction du site. Les bnces montaires sont ventuellement les rductions de dpenses publiques et laugmentation de lassiette scale. Parmi les objectifs traditionnels des oprations de rnovation urbaine, la revalorisation immobilire apparat dans les bnces au travers de laugmentation de lassiette scale. La diminution des dpenses publiques apparat aussi explicitement. Les autres objectifs napparaissent pas dans les cots et bnces montaires et ne sont donc pas "valoriss" et pris en compte dans lvaluation du bienfond des oprations de rnovation urbaine. Cest le cas par exemple, des objectifs de mixit sociale et fonctionnelle, de limitation de ltalement urbain ou de rduction des ingalits. Cependant, lapproche par les consentements payer permet de vrier si la socit est prte ou non payer pour atteindre ces objectifs au-del de purs critres de rentabilit montaire.

Impacts des oprations de rnovation urbaine

En dcrivant les eets des oprations de rnovation urbaine, nous avons prdit une revalorisation immobilire et foncire et des dplacements de population (les moins aiss quittent les quartiers rnovs et sont remplacs par des rsidents plus aiss). Il reste voir si, en pratique, on observe bien des eets signicatifs. Pour les dcideurs publics, il est aussi important de connatre, le cas chant, les conditions de succs des oprations. Cela suppose de disposer de mthode dvaluation des oprations de rnovation urbaine. Cette section propose un rapide expos de la mthode des prix hdoniques ou implicites. Elle survole ensuite les applications de cette mthode pour valuer les impacts sur les valeurs immobilires. Enn, elle passe en revue les direntes mthodes qui peuvent tre utilises pour valuer les ux de population.

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3.1

Mthode des prix hdoniques

Les prfrences hdoniques ou implicites dun mnage pour les direntes caractristiques dun logement, dun quartier ou dune ville peuvent tre tudies partir dune approche discrte ou dune approche continue. La mthode communment utilise pour tudier les uctuations des valeurs immobilires ou foncires est lapproche continue des prix hdoniques (ou implicites). De manire moins courante, une approche discrte catgorisant les choix des mnages est aussi utilise. Nous prsentons chacune des approches. 3.1.1 Approche continue

Rosen (1974) fournit un cadre thorique, dans le cas concurrentiel, pour lapproche continue. Le march du logement sanalyse comme un ensemble de marchs implicites pour ses dirents attributs. La fonction de prix hdonique dcrit lensemble des lieux dquilibre. Le consommateur maximise son utilit lorsque sa courbe denchre (le montant maximum quil est prt payer pour les direntes combinaisons de caractristiques, pour un niveau dutilit et un revenu donns) est tangente la courbe de prix du march. Similairement, le producteur maximise son prot lorsque sa courbe dore (le montant minimum que la rme est prte accepter pour direntes combinaisons de caractristiques, pour un niveau de prot donn, quand les quantits sont optimalement choisies) est tangente la courbe de prix du march. La fonction de prix hdonique dcrit donc lensemble des prix maximum pour les acheteurs et des prix minimum pour les vendeurs. Lenchre marginale dun consommateur ne dcrit quun point de la fonction de prix marginal, lintroduction dune varit de consommateurs permet la description de la fonction au complet. Rosen propose de procder en deux tapes. Dans une premire tape, la fonction hdonique est estime en rgressant la valeur du logement sur ses caractristiques. Les prix marginaux implicites sont ainsi calculs25 . La seconde tape consiste estimer les fonctions de demande et/ou dore, en supposant que les prix obtenus lors de la premire tape sont des prix dquilibre (i.e. le consommateur et le producteur sont supposs maximiser respectivement leur utilit et leur prot).
En pratique, ds que la fonction de prix nest pas suppose linaire, les prix calculs sont des prix marginaux et on ne peut pas calculer de prix moyen pour une caractristique. En eet, le prix dune caractristique donne varie non seulement avec la quantit de cette caractristique, mais galement avec les autres caractristiques du logement.
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Comme les valeurs des logements ne sont pas observes, en pratique on utilise les prix de transaction plutt que les auto-valuations des propritaires. Les quations peuvent tre dnies partir de modles linaires, semi-logarithmiques, log-linaires, box-cox (qui inclut comme cas particulier plusieurs formes fonctionnelles dont la semi-logarithmique). . . ou encore peuvent tre estimes de manire semi-paramtrique. Dans un modle semilogarithmique, qui est une forme populaire26 , on rgresse le logarithme des prix sur les caractristiques du logement. Le coecient estim, pour une variable continue, donne le changement en pourcentage du prix suite un changement dune unit de la caractristique considre. En revanche, le coecient estim, pour une variable dichotomique, reprsente le changement en pourcentage du prix suite lintroduction de la caractristique par rapport la situation de rfrence. On peut inclure de nombreuses variables en prenant garde cependant ce que les variables explicatives ne soient pas fortement corrles27 et que les direntes caractristiques qui direncient les logements soient indpendantes de celles des individus qui les acquirent28 . Les catgories principales de variables sont les caractristiques structurelles (surface habitable, surface du terrain, ge, nombre de salles de bains), les caractristiques internes (salle de bain complte, chemine, planchers en bois, cave), les caractristiques externes (terrasse, balcon), les caractristiques denvironnement naturel et social (vue sur un lac, belle vue, taux de scolarisation des enfants, taux de succs des enfants dans les coles du quartier), le quartier et la localisation (arbres, dlinquance, distance au(x) centre(s) des aaires ou des centres commerciaux)29 , services publics (coles, mdecins). On peut appliquer la mme mthode, en tirant en plus partie des ventes du mme logement des dates direntes (voir Case et Schiller (1991) pour les ventes rptes). A laide de lestimation des prix hdoniques, on
La forme semi-logarithmique a quatre avantages reconnus sur les autres formes paramtriques : (i) la valeur des caractristiques peut changer avec la tranche de prix ; (ii) les coecients sont facilement interprtables comme le changement en pourcentage du prix suite un changement dune unit de la variable ; (iii) les problmes dhtroscdasticit sont minimiss ; (iv) il est possible de dvelopper des indices. 27 Il faut notamment viter de prendre des variables qui rsument toutes deux la taille (nombre de pices et surface au sol) ou le confort (nombre de salles de bain et indicateur de qualit) par exemple. 28 Ce problme peut notamment se poser pour des caractristiques publiques dune commune : ainsi le pourcentage dtrangers habitant la commune par exemple nest pas indpendant des individus et ne remplit pas lhypothse de Rosen. Voir Gravel et al. (1998). 29 Alternativement, le lieu peut tre rsum par une variable indicatrice spatiale.
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peut comparer lvolution des prix de logements dune zone o une opration de rnovation urbaine a eu lieu lvolution de ceux de zones o il ny a pas eu dopration. 3.1.2 Approche discrte

Dans une catgorie distincte, il existe des modles de choix discrets de deux types : les modles joints o les mnages choisissent simultanment un logement et son environnement et les modles squentiels / embots o les mnages choisissent une ville, puis dans cette ville un quartier et enn dans ce quartier un logement. Pour la premire catgorie, chaque mnage est dcrit par un vecteur de caractristiques socio-conomiques dont le revenu. Quelques catgories de mnages sont retenues. Une dentre elles est choisie comme catgorie de rfrence pour les estimations et linterprtation des rsultats. Le mnage choisit un logement parmi un nombre donn de catgories de logement30 . La probabilit quun logement z donn soit occup par un mnage t peut alors tre estime (voir Ellickson (1981) par exemple)31 . Les rsultats permettent de dcrire les prfrences des mnages. Une deuxime catgorie, celle des modles embots, exploite le mme principe. Le mnage choisit squentiellement une ville, un quartier et un logement (voir notamment McFadden (1974 et 1978) et Quigley (1985)). Dans Quigley (1985), la probabilit quun mnage choisisse un logement conditionnellement au choix dune ville et dun quartier est estime32 . Cette approche a le mrite de ne pas supposer lindpendance des choix alternatifs pour le mnage (en termes de logement, de quartiers et de villes), et permet mme de la tester.
Les catgories de logements sont dnies en fonction dun certain nombre dattributs. Le prix du logement napparat pas (ce serait redondant, puisque le logement est dj dni par ses attributs). 31 La probabilit est estime en supposant quun logement z est occup par un mnage t si lenchre de ce dernier est suprieure aux enchres proposes par les autres types de mnages. On peut dans un deuxime temps, en dduire une valuation des enchres pour dirents types de logement. 32 En remontant dans larborescence, la probabilit quun mnage choisisse un quartier conditionnellement au fait quil a choisi une ville donne et la probabilit quun mnage choisisse une ville donne tant donn les services proposs par cette ville peuvent de plus chacune tre estimes si besoin est.
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3.2

Application de lapproche des prix hdoniques lvaluation des impacts sur les valeurs immobilires

Nous venons de prsenter les principes thoriques dvaluation des logements et danalyse des appariements habitat - habitant. Nous en prsentons maintenant des applications en conomie de la rnovation urbaine. Lapproche par les prix hdoniques permet de vrier si une opration de rnovation urbaine, mme mene sur des logements sociaux, a des impacts sur les valeurs immobilires des logements voisins du parc priv33 . Le cas chant, la revalorisation du march de laccession la proprit aura des rpercussions sur les autres segments du march immobilier (cest--dire sur le march de la location dans le parc priv mais aussi dans le parc social) en raison des possibilits de report dun march lautre, surtout dans un contexte de march immobilier tendu. Une autre approche consisterait tudier les changements dans les les dattentes des logements sociaux. Il nen existe cependant pas dapplication ma connaissance. Barthlmy et al. (2006) valuent empiriquement les impacts sur les prix dappartements, des oprations de rnovation urbaine menes dans le quartier de la Goutte dOr Paris, entre 1985 et 2001. La premire vague de rnovation, entreprise en 1985, est presque acheve en 1999. La deuxime vague commence en 1998 dans le nord du quartier de la Goutte dOr (Chteau-Rouge) et le quartier est class en dveloppement social puis urbain des quartiers (DSQ, DSU). La deuxime vague est toujours en cours dans la partie nord au moment de ltude. Les oprations ont touch lhabitat, linfrastructure publique, la composition sociale, lanimation sociale et culturelle. Pour ce qui est de lhabitat, 1400 logements (100 immeubles) ont t dmolis et 800 logements sociaux construits. Les habitants dplacs ont t relogs 40% dans le quartier rnov, 20% dans le mme arrondissement mais dans une zone dirente et les 40% restant ont t relogs dans dautres arrondissements de Paris. Les auteurs utilisent 330 000 transactions de ventes rsidentielles dappartements, de la base des Notaires de Paris, entre 1981 et 2001, en distinguant 4 priodes : 1981-1984 (avant rnovation), deux sous-priodes pendant la premire phase 1985-1991 et 1992-1997 et une pendant la deuxime phase 1998-2001.
Cette approche est pertinente si le quartier rnov comporte une part non ngligeable de logements privs.
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Lobjectif est de dterminer si les prix ont chang dans la zone o il y a eu rnovation et sil y a eu diusion des impacts dans tout le quartier et ventuellement au-del. Ils estiment une quation de prix hdoniques avec une forme semi-logarithmique34 et un indice de prix pour Paris et par quartier. Les quartiers retenus sont : la Goutte dOr o ont eu lieu les oprations de rnovation urbaine, La Chapelle pris comme quartier de rfrence et des quartiers voisins de la Goutte dOr (Clignancourt, St-Vincent de Paul, Rochechouart). Ils comparent lvolution des indices entre la premire priode 1981-1984 et les suivantes. Pour valuer sil y a eu un impact au niveau du quartier ils comparent la dynamique des prix entre le quartier de la Goutte dOr et un quartier de rfrence (La Chapelle) o il ny a pas eu de renouvellement et qui prsente des caractristiques sociodmographiques semblables et un prix au mtre carr proche. Lexamen de limpact de lloignement du centre de la zone rhabilite sur les prix du logement indique des phnomnes dirents selon les quartiers considrs. Cependant, il semble que la Goutte dOr exerce un eet ngatif moindre aprs les rnovations ou mme en certains lieux cesse de reprsenter une externalit ngative. Un premier succs local de la politique de rnovation est donc perceptible. Toutefois, on observe un changement de tendance dans la dernire sous-priode, ce qui pourrait indiquer un autre phnomne : dans les priodes de dpression immobilire, les prix baissent moins dans les zones o les prix sont relativement plus faibles (avec une situation contraire dans les phases haussires) en raison des contraintes demprunt qui deviennent plus serres. Par ailleurs en sappuyant sur des indices de prix, ils concluent que lvolution des prix pour le quartier rnov ne se dmarque pas vraiment de lvolution
Ils rgressent le logarithme des prix des appartements sur les caractristiques des logements, des variables muettes pour identier le quartier, des variables muettes pour indiquer si le logement a t vendu avant la date t (la rfrence est 1981), une variable distance et distance au carr au centre des rnovations et des variables muettes pour le trimestre de vente (la rfrence est Oct-Dc). Du fait du nombre important de variables manquantes, ils introduisent pour chaque variable ( lexception de la surface), une modalit supplmentaire intitule valeur manquante. Pour la surface, ils introduisent un terme polynomial (surface, surface au carr et au cube) pour capter les possibles non linarits en la surface. Ils supposent que limpact de chaque caractristique prive ne change pas au cours du temps. Les caractristiques sont dcrites par des variables muettes lexception de la surface. Ils ont test ladquation des formes fonctionnelles laide dune fonction de forme Box-Cox. La forme log-linaire a t retenue bien que ce ne soit pas la meilleure, car ils ne pouvaient pas dvelopper dindices partir dune forme Box-Cox.
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des prix pour le quartier de rfrence ou pour Paris, sauf en phase baissire ou les prix rsistent mieux. A laide de cette mthode, les eets des oprations de rnovation urbaine sur les valeurs immobilires ne peuvent tre mis en vidence et suggre que limpact global est trs peu tangible. Ce travail dvaluation des oprations de rnovation urbaine, est notre connaissance, un des rares qui a t men dans le cas franais35 . Cela montre que les besoins en valuation sont importants. En eet, il est dicile partir de ce seul cas, dinfrer les impacts des oprations de rnovation urbaine en France. Par ailleurs, nulle analyse sur le rle de la dure des oprations ou sur la taille critique des investissements na t ralise notre connaissance pour la France36 . Pas plus dailleurs que nous disposons de recherches franaises sur la mobilit rsidentielle. En ce sens, les travaux de Ding et al. (2000 et 2003) sont complmentaires de ceux de Barthlmy et al. (2004). Ding et al. (2000) sintressent trois questions. Ils veulent dterminer ltendue gographique des impacts de rnovation urbaine (plus ltendue est grande plus les bnces sociaux des investissements sont importants). Ils cherchent savoir si les impacts changent avec le niveau de richesse du quartier. Enn, ils veulent vrier si les impacts sont proportionnels ou plus que proportionnels aux montants investis (an de dterminer qui des interventions lourdes et localises ou des interventions modres et diuses sont plus ecaces). Pour cela, ils tudient limpact dinvestissements rsidentiels subventionns par la ville de Cleveland (Ohio, Etats-Unis), entre 1990 et 1995, sur les valeurs immobilires de maisons individuelles vendues entre 1996 et 1997. Par souci de simplicit et pour interprter facilement les coecients, ils choisissent une fonction de prix hdonique linaire37 . Les
Calcoen et al. (2003) ont tudi les impacts sur les valeurs immobilires dun amnagement urbain. En 1998, la couverture de lautoroute A1 vise rduire la pollution sonore et remailler le quartier de la Plaine Saint-Denis aux quartiers avoisinants. Simultanment une nouvelle gare RER est ouverte et le ramnagement dune gare existante est ralis. Les auteurs constatent que cette politique a eu pour eet de stimuler la construction neuve. Ils estiment laide dune quation de prix hdonique que limpact sur les valeurs immobilires varie entre 8 et 16% de la valeur des logements selon que lon retient limpact de la rduction sonore ou limpact de lamnagement global. 36 Il faut tre prudent lors du choix dun indice lorsque plusieurs oprations de renouvellement urbain, sur possiblement plusieurs marchs, sont analyses. Les techniques destimation dun indice sur un march unique ou sur des marchs segments sont diffrentes (voir Zabel (2004)). 37 Toutefois, ils testent au pralable une transformation Box Cox. Les rsultats avec cette dernire sont sensiblement identiques. Lajustement est lgrement meilleur, la plupart
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prix des maisons individuelles sont rgresss sur des caractristiques structurelles, des caractristiques du quartier (incluant la distance au centre ville : "CBD") et sur les investissements cumuls raliss entre 1990 et 1995 aussi bien pour des logements neufs que pour des logements rhabilits38 . Pour valuer si linvestissement a plus deet sur les quartiers dfavoriss que sur les quartiers riches, les coecients pour les vecteurs de constructions neuves et de rhabilitation sont dnis comme des fonctions anes des caractristiques du quartier et rintroduits dans lquation de prix hdonique. Leurs rsultats indiquent clairement que les investissements rsidentiels participent la revalorisation immobilire. Ainsi un dollar ($1) dinvestissement dans un logement neuf permet une rvaluation des maisons de lordre de 6 cents (soit une rvaluation de $5,000 pour un investissement de $82,000) dans un primtre denviron 50 mtres. Leet diminue avec lloignement au centre des rnovations ou des constructions et devient nul, au-del de 100 mtres environ pour le neuf, et au-del de 50 mtres environ pour les rhabilitations. Leet de la construction neuve est plus important pour les quartiers pauvres que pour les quartiers riches, et est plus important pour les quartiers de blancs que pour les autres. Paradoxalement par rapport ce qui prcde, leet des rhabilitations est plus important pour les quartiers riches que pour les quartiers pauvres. Finalement, comme on pouvait sy attendre des investissements petite chelle ont peu dimpact sur les prix, alors que des oprations massives ont des impacts signicatifs. Sur la base de cette tude, les propritaires ont plus tendance rnover quand le quartier se revalorise (quand les voisins rnovent aussi). Auquel cas, un euro daide dans un quartier cible gnre plus dinvestissement et de retombes quune aide diuse sur tout le territoire. Ce rsultat suggre que des oprations de rnovation urbaine cibles sur un quartier sont plus ecaces quune aide diuse sur tout le territoire. McConney (1985) corrobore aussi lhypothse selon laquelle leet produit marginal dun investissement domine leet valeur marginale (voir Shear (1983)), ou autrement dit quun euro daide dans un quartier cible (o dautres rnovations ont lieu) gnre plus dinvestissement et de retombes pour le quartier quune aide diuse sur tout le territoire. Pour cela, il examine les variations spatiales de rnovation entre propritaires dans quatre
des variables restent signicatives et conservent leur signe. 38 Ils utilisent la fois les montants nanciers en dollars et le nombre de projets et croisent ces variables avec la distance par rapport aux logements.

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zones ligibles aux subventions rsidentielles (dites Neighborhood Strategy Areas ), dans deux villes aux Etats-Unis. Il conclut lexistence dune corrlation spatiale (ou inuence des dcisions des voisins, ou bien encore inuence de ltat du quartier). Cette corrlation est plus souvent observe pour les dpenses quun propritaire fait de sa poche que pour les dpenses totales. Leet tend tre plus fort lchelle de la rue, mais des eets moindres se font aussi sentir lchelle des rues voisines. Ding et al. (2003) largissent leur tude notamment aux impacts des migrations de population. Ils obtiennent comme rsultats que les zones o les dparts de population sont les plus forts sont situes dans le centre de la mtropole, alors que les arrives de population sont plus fortes dans la premire couronne. Ils recourent une fonction de prix hdoniques pour explorer la relation entre les valeurs immobilires et les changements du quartier. Ils introduisent, en plus des variables de ltude prcdente, des variables donnant le cumul des arrives dans un quartier et le cumul des dparts ainsi quune variable mesurant le changement cumulatif du nombre dtablissements (donc une variable proxy des possibilits demploi). Ils trouvent que les valeurs immobilires dune zone tendent diminuer avec les dparts vers une autre zone alors que les arrives nont pas dimpact (le coecient nest pas signicatif). Toutefois, leurs donnes sur les ux sont trs incompltes : ils nont pas de donnes sur les nouveaux propritaires ni sur les locataires, ils nont pas non plus dinformation sur ceux qui quittent la mtropole. Leurs donnes sont aussi un niveau assez agrg (zones dnies par le code postal). De manire surprenante, ils trouvent que le nombre dtablissements (commerce de dtail et services aux producteurs) a un impact ngatif alors que les services sociaux (tels que les hpitaux et les coles) ont, comme on pouvait sy attendre, un eet positif. Dautres tudes dmontrent aussi leet des investissements rsidentiels sur les valeurs immobilires. Lee et al. (1999) par exemple trouvent des eets positifs mais modestes sur les valeurs immobilires des programmes publics daccession la proprit, et des programmes de constructions neuves ou de rhabilitations subventionnes (dans le cadre du programme Section 8 aux Etats-Unis). Les tudes mentionnes prcdemment recourent des formes paramtriques. Toutefois, si le chercheur est particulirement intress dtecter de possibles non-convexits en une caractristique alors une forme semi-paramtrique est plus approprie (voir Bin (2004) par exemple). Si lobjectif est plutt dtudier les eets boule de neige suite un choc initial et / ou le phnomne 22

de gentrication alors Ioannides (2003) ore une autre piste de recherche intressante. La mthode de Ioannides permet en eet dvaluer empiriquement leet social endogne. Si un tel eet existait, il multiplierait lampleur des oprations de rnovation urbaine39 . Pour cela, il utilise des donnes trs nes, o les valeurs dune proprit et des proprits avoisinantes sont connues (ces dernires sont dnies comme les 10 rsidences les plus proches). Il obtient empiriquement, en rajoutant des termes pour mesurer les eets sociaux, que leet social endogne est fort. Autrement dit, la valeur dune maison est fortement inuence par la valeur des maisons immdiatement voisines. Dans Ioannides et Zabel (2003), les eets sociaux endognes et exognes sont estims, en utilisant des donnes sur les choix des mnages et la quantit de logement consomme. Ils utilisent des mthodes de choix interactifs discrets et de prfrences interdpendantes. Ils montrent que les deux eets sont importants et quil existe un possible eet multiplicateur. Nous reparlerons de ces recherches dans la sous-section suivante sur les dynamiques de quartiers et de peuplement.

3.3

Mthodes permettant dtudier les impacts sur les ux de population

Il nexiste notre connaissance aucun travail qui analyse les changements qui soprent au niveau des quartiers la suite dune opration de rnovation urbaine. Nous allons voir cependant que direntes approches peuvent tre utilises. 3.3.1 Sries temporelles

Premirement, on peut recourir des modles de sries temporelles pour examiner les relations dynamiques entre une srie de donnes conomiques relies entre elles. Aaronson (2001) par exemple, a choisi destimer un vecteur
Daprs une typologie des modles dinteractions sociaux de Manski (1993), on distingue deux types deets sociaux. Un eet social endogne est prsent si le comportement dun individu change avec le comportement prsent ou attendu de ses voisins (tel que lentretien de sa maison). Un autre eet social dit exogne est prsent si le comportement dun individu change avec les caractristiques socioconomiques moyennes de ses voisins. Ces deux eets peuvent donner lieu un multiplicateur social. Les eets dun choc sont multiplis respectivement pour les eets sociaux endognes et exognes du fait dun changement de comportements des agents (qui sinuencent mutuellement) ou des attributs moyens dun quartier (qui ont des eets importants si les gens y sont sensibles).
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de trois variables : la race, le revenu et les conditions de logement. Ce vecteur est dni comme un vecteur autorgressif o les variables au temps prsent sont dnies en fonction de leurs valeurs passes. Cette technique permet dtudier la dynamique des quartiers, dtudier la persistance de chocs et la diusion de ces derniers. Une opration de rnovation urbaine peut tre considre comme un choc exogne qui amliore les conditions de logement. En donnant cette interprtation au choc sur les valeurs immobilires, on a un exemple dvaluation des impacts sur les ux de population. Pour la race, il considre la proportion moyenne de blancs, de noirs et dhispaniques. Pour le revenu, il prend en compte notamment le 10me, le 50me et le 90me dcile. Pour les conditions de logement, il inclut la valeur moyenne du logement, le nombre moyen de pices et la proportion de maisons pour direntes catgories dge. Il ajoute galement des valeurs moyennes passes, au niveau du comt, sur lemploi, le revenu et la race. Il utilise des donnes du recensement de 1970, 1980 et 1990 aux Etats-Unis au niveau des regroupements dlots ( tracts ) et des comts40 . Pour simplier, tract est ici traduit par quartier. Aaronson simule notamment une augmentation dun cart-type des valeurs immobilires. Cette simulation permet dvaluer les eets dune revalorisation immobilire la suite dune opration de rnovation urbaine. Il obtient que les valeurs immobilires demeurent 0.85 cart-type plus leves aprs 20 ans. Le choc simul provoque une augmentation des revenus tous les niveaux, et plus particulirement pour les revenus les plus levs. La proportion de noirs diminue de 0.22 cart-type mais il ny a pas deets sur la proportion dhispaniques. Les constructions neuves augmentent temporairement. Il ane ensuite lanalyse pour tudier les externalits dun quartier lautre. Lordre de grandeur des eets est identique dans un primtre de 8 kilomtres. En conclusion, les chocs sont persistants et se diusent dans un rayon de 8km (ce qui reprsente un rayon bien plus lev que ce que suggre les travaux empiriques partir des prix hdoniques).
Il travaille sur des donnes de recensement amricaines au niveau des comts ("county", plus grande division administrative des tats amricains) et des regroupements dlots ("census tract", dni comme une aire gographique homogne appartenant un mme comt et comportant de 2,500 8,000 personnes).
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3.3.2

Modles embots

Deuximement, on peut analyser les prfrences des consommateurs, notamment en ce qui a trait la condition physique du quartier. Pour cela, on peut comme Ellickson (1978), tudier les appariements entre les logements et les mnages. On peut calculer le consentement payer pour la condition physique du quartier par catgorie de mnages (voir Bartik (1986)) et ainsi infrer quels sont les mnages les plus susceptibles de venir habiter dans une zone rnove. On peut aussi examiner les eets sociaux et les appariements mnages / logements (voir Ioannides et al. en section 4.2) si on sintresse particulirement aux phnomnes de boule de neige. Ainsi Ioannides et al. (2002) montrent que la sgrgation sauto-entretient puisque les individus qui sont les plus prdisposs russir conomiquement tendent se regrouper. Llasticit de la demande de logements par rapport au revenu des voisins est de 0.26. Cela signie que la demande de logements des mnages augmente de 0.26% lorsque le revenu de leurs voisins augmente de 1% (eets sociaux exognes). Des travaux thoriques peuvent aussi alimenter la rexion sur le peuplement. Par exemple, le modle de Brueckner et al. (1999) suppose que lutilit que retirent les mnages dun logement dpend de la surface habitable, de la distance au centre et des amnits (naturelles - tre prs dun lac par exemple, historiques - vivre au cur historique dune ville, et modernes tre prs des restaurants notamment). Ils distinguent deux catgories de mnages : les riches et les pauvres avec des fonctions denchres direntes. Ils supposent quun groupe occupe principalement une zone gographique sil est prt payer plus que lautre groupe pour y rsider. La thorie traditionnelle indique que les riches tendent vivre plus prs du centre car leur cot de transport est plus lev distance donne. En introduisant une variable damnit exogne41 , le rsultat principal est que les riches ont plus tendance vivre au centre lorsque celui-ci a un fort avantage sur les banlieues pour les amnits et lorsque les amnits augmentent rapidement avec le revenu. Cest ce quon tend observer en France par exemple. Ce rsultat tient en prsence ou non damnits endognes. La prsence damnits endognes est donc plus la consquence des choix de localisation que la cause. A laide
Par exemple, la prsence dune rivire ou de monuments historiques peut-tre considre comme exogne. Au contraire, la prsence dune vie de quartier de qualit avec la prsence de bons restaurants par exemple est endogne : elle dpend du revenu des habitants du quartier.
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de modles de ce type, on pourrait essayer de dnir les amnits particulires des quartiers rnovs et voir quels groupes de mnages y sont le plus sensibles. 3.3.3 Migrations

Troisimement, on peut chercher expliquer les migrations dun quartier lautre partir de modles spatiaux, en incorporant les amnits, et si on le souhaite des variables caractrisant les marchs de lemploi (voir Jayet (1996) pour une revue de la littrature). Les rsultats que lon peut trouver dans cette littrature soulignent que le dveloppement dun quartier dpend des amnits, des caractristiques du march de lemploi et de faon gnrale de la localisation (en particulier de la proximit de quartiers attractifs, avec des marchs de lemploi dynamiques). Une meilleure comprhension de ces dynamiques, permettrait de mieux comprendre les conditions de succs dune opration de rnovation urbaine. Nous avons, dans cette section, valu limpact des oprations de rnovation urbaine sur les valeurs immobilires travers la littrature. Il ressort que la valorisation immobilire nest pas systmatique. Les eets deviennent importants lorsque les investissements sont massifs. Il est donc plus ecace de concentrer laide sur une zone cible que davoir une politique daide diuse sur tout le territoire (en raison probablement dun seuil minimal decacit, des eets multiplicateurs des investissements en priode de sous-emploi et enn en raison des eets sociaux endognes et exognes). La force des impacts diminue avec lloignement au centre des investissements rsidentiels. De plus, les eets sont dirents selon que le quartier est plus ou moins favoris (les constructions neuves ont un plus grand impact dans les quartiers dfavoriss alors que la rhabilitation de logements a plus dimpact dans les quartiers favoriss). Finalement, nous avons vu quune opration qui parvient augmenter les valeurs immobilires dun cart-type un instant donn permet de les augmenter durablement, ce qui provoque ensuite une augmentation des revenus de la population et change la composition ethnique des quartiers.

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Renouveau urbain : les autres politiques publiques

Il nous parat important pour nir notre analyse des oprations de rnovation urbaine, de mettre ces dernires en perspective en dcrivant dautres instruments qui permettent de rinvestir dans les quartiers. Parmi les outils disposition, gurent les rglementations, les schmas damnagement, la scalit directe locale42 , les plans locaux durbanisme ainsi que leur contrepartie la scalit durbanisme43 (voir annexe). Nous mettons ici laccent sur quatre instruments. Nous examinons dabord dans quelle mesure la scalit locale directe peut inuencer les choix dinvestissement rsidentiels et commerciaux. Puis, nous abordons la question des incitations scales pour investissement. Ensuite, nous passons en revue le dveloppement conomique. Enn, nous analysons la manire dont les aides au logement peuvent avoir des eets en retour sur linvestissement rsidentiel.

4.1

Taxes foncires

Les taxes foncires ne sont pas neutres en terme dincitations. Nous les abordons ici comme outils daction du gouvernement local. Nous voyons qu la fois le niveau des taxes et la faon dont elles sont calcules jouent un rle. Les incitations la construction et la rnovation sont direntes selon que le fardeau scal porte davantage sur le foncier ou sur le bti, et selon quil tient compte ou non de ltat du btiment. Nous considrons deux propositions thoriques bien connues des conomistes : (1) les sous-valuations des proprits dgrades (dans le calcul des taxes foncires) tendent renforcer et
Les composantes essentielles de la scalit locale directe sont la taxe dhabitation, la taxe professionnelle, la taxe sur le foncier bti et la taxe sur le foncier non bti. Depuis la loi de janvier 1980, les communes disposent de la libert de voter les taux de ces taxes. Cette scalit permet de nancer les services publics locaux dont bncient les rsidents, les entreprises et les salaris des entreprises. 43 La scalit lie lurbanisme est une recette dinvestissement concernant certaines catgories de dpenses dquipement. Elle est avant tout un outil de la politique damnagement. Elle comprend la taxe locale dquipement et ses taxes annexes, les versements pour dpassement du plafond lgal de densit et pour dpassement doccupation des sols, la redevance pour cration de bureaux.
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 perptuer les quartiers dfavoriss et (2) pour stimuler le renouveau dun quartier, le fardeau scal doit tre davantage mis sur le foncier que sur le bti. Pour la proposition 1, le raisonnement est le suivant. Si les proprits dgrades sont sous-values aux ns dimpts (cest--dire taxes un plus faible pourcentage de leur valeur de march) par rapport aux proprits non dgrades, alors tout propritaire rationnel, toutes choses gales par ailleurs, conservera ses actifs dans leur usage avec le plus faible taux de taxation - soit dans un tat dgrad44 . Pour la proposition 2, lutilisation du foncier comme seule base scale libre les promoteurs de toute taxe sur leurs investissements rsidentiels et donc stimule limmobilier. Schaaf (1969) teste ces deux propositions pour le nord de lAlameda en Californie. Pour la premire proposition, la conclusion principale est que les valuations foncires ne semblent pas encourager, dans la plupart des cas, le sous-dveloppement foncier. En revanche, il note que lvaluation foncire ne tient pas compte des utilisations potentielles alternatives des terrains, comme elle le devrait. Schaaf value ensuite la validit de la deuxime proposition. Il remarque que les arguments consistant dire que linvestissement rsidentiel serait encourag si seul le foncier tait tax ne tiennent pas court terme quand typiquement le foncier et les dveloppements immobiliers appartiennent au mme propritaire. Ainsi un changement pour une taxe sur le foncier seul, sans changement des recettes de taxes totales pour la commune, rsulterait en une augmentation des taxes payer pour les propritaires avec des ratios foncier / bti au-dessus de la moyenne, qui sont souvent associs des quartiers dgrads 45 . Dans le cas de proprits locatives, on peut argumenter que la hausse des taxes serait supporte par les propritaires et non par les locataires. Cependant, le march locatif des quartiers dgrads tant de nature oligopolistique, il est probable que les hausses de taxes se traduisent court terme par une hausse des loyers. Schaaf conclut que le changement de taxe ferait peu de dirences pour les principaux types dutilisateurs. Les perdants seraient les propritaires de commerces et les rsidents de faibles
En Amrique du Nord, la valeur marchande de la proprit sert de base au calcul alors quen France cest la valeur locative cadastrale qui na quun lointain lien avec la valeur marchande. Cependant, mme dans la valeur locative cadastrale, ltat dentretien de limmeuble est pris en compte. 45 Le ratio foncier / bti donne la valeur du terrain en pourcentage de la valeur des dveloppements. Quand le ratio foncier / bti dune proprit est plus lev que la moyenne des ratios des proprits alors la valeur du bti pour cette proprit a toutes choses gales par ailleurs moins de valeur que la moyenne du bti pour les autres proprits.
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revenus. Hartzok (1997) dcrit les eets observs sur le bti dune exprience similaire mene en pratique dans lEtat de Pennsylvanie46 . Hartzok, en sappuyant sur les valeurs des permis de construire et sur une tude de Oates et al. (1997), argumente que ce changement encourage la rgnration des centres urbains. Les eets sur les changements des charges scales pour les dirents utilisateurs nont en revanche pas t analyss.

4.2

Incitations aux investissements

De nombreux pays ont recours des incitations scales aussi bien pour stimuler les investissements que lemploi dans un quartier. Curieusement, la littrature conomique sy intresse peu. Nous voquons ici quelques expriences menes pour inciter au redveloppement : directement ou indirectement (par le biais de cration demploi). En France, les recherches sont trs limites sur ce sujet. Nappi-Choulet (2006) a tudi les motivations des investisseurs privs leur participation aux initiatives de rgnration urbaine, entre 1997 et 2002, dans la plaine Saint-Denis, partir dune enqute auprs des promoteurs et constructeurs qui ont t actifs sur cette priode. Un des rsultats principal est que les acteurs privs ont cherch investir dans des investissements risqus avec un fort potentiel de prot sur une trs courte priode. Ce comportement spculatif est plus susceptible de sobserver dans un creux du march immobilier, comme ctait le cas entre 1997 et 2002, car alors la probabilit dun gain en capital est plus forte. Cela suggre plus gnralement que les oprations de rnovation urbaine (sur lhabitat galement) sont plus susceptibles de russir dans une priode de boom immobilier que dans une priode de dclin immobilier. Le Royaume-Uni, avec le "Urban Task Force" initi en 1999, promeut le recours aux rductions de taxe et aux pnalits scales pour respectivement inciter construire sur danciens sites industriels ("brownelds") et pour dcourager les investissements sur des terres agricoles ("greenelds"). En Irlande, deux lois de 1986, ont permis de mettre en place des programmes de rnovation urbaine partir de mesures scales. Ce sont le "Urban Renewal Act" et le "Finance Act". Des dductions scales pour investissement commerciaux ou rsidentiels et des rductions de limpt sur
Ainsi, Pittsburg a commenc utiliser cette approche en 1913 et aujourdhui le terrain est six fois plus tax que le bti.
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les bnces ont t proposes sur des zones particulires pour stimuler les rdveloppements. Selon McGreal et al. (2002), ces instruments ont rellement servi deets de levier au redveloppement des quartiers Dublin (tout en tant ensuite relays par la croissance conomique). Les valeurs foncires et immobilires ont fortement augment dans les zones renouveles, au point que les prix/loyers dans ces zones ont dpass ceux des bons quartiers. De surcrot, quand des amnagements urbains ont t simultanment entrepris, les eets de levier ont t plus forts. En rgle gnrale, pour tre ecaces, les incitations et les interventions doivent tre lourdes et massives. Aux Etats-Unis, les dispositifs scaux de revitalisation sont initis diffrents niveaux de gouvernement : les Empowerment Zones au niveau fdral, les Enterprise Zones au niveau dun Etat, les Tax Incremental Financing (TIF) au niveau dune ville et les Business Improvement Districts (BIDs) au niveau dun quartier47 . Les TIF permettent aux communes de nancer des oprations de renouvellement urbain ou de dveloppement, sur la base des futures augmentations de recettes scales 48 . Ces montages nanciers reposent sur lhypothse que les augmentations des recettes scales couvriront les cots dacquisition et de prparation du site. Chicago est une des villes qui a le plus recouru, avec succs, ces dispositifs (voir McGreal et al. (2002)).

4.3

Incitations la cration demplois

Dans certaines zones (zones franches franaises, "enterprise zone" aux EtatsUnis ou "maquiladoras" en Amrique latine), la puissance publique combine dirents instruments : incitations scales, subventions publiques, services aux entreprises, formation et parfois mme rglementation plus souple dans le but de stimuler lemploi et indirectement le dveloppement de la zone. La littrature sur le sujet est aussi notre connaissance trs rduite. Ge (1995) tudie les impacts des zones franches ("enterprise zone") sur lemploi partir dun modle thorique qui comporte deux zones : une zone urbaine et une zone rurale. Pour maximiser les bnces en terme demploi, la zone de redynamisation doit avoir la plus grande capacit productive possible49 . A dfaut, elle doit favoriser les entreprises qui emploient intensIl nexiste pas de dispositif "universel" national. Chaque pallier de gouvernement utilise ou non, sa discrtion, ces outils. 48 Lorsquune opration de renouvellement urbain permet laugmentation des valeurs foncires et immobilires, les recettes des impts fonciers augmentent. 49 Cette dernire dpend la fois de la force des incitations gouvernementales et de la
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ment le facteur travail. La cration ou le renforcement de liens entre les entreprises de la zone de redynamisation et les autres entreprises de lunit urbaine daccueil doivent tre galement encourags pour favoriser les eets dentranement indirect sur lemploi. Bartik (2004) passe en revue les dirents moyens dvaluer lecacit des politiques de redynamisation urbaine. Lvaluation de ces dernires doit notamment se faire une chelle plus large que la zone de redynamisation elle-mme. En eet, lemploi peut eectivement augmenter dans la zone elle-mme, mais au dtriment de zones voisines. Les entreprises peuvent, en eet, proter des eets daubaine oerts par les zones de redynamisation et uniquement dplacer leur production dun site vers un autre. Il conclut, pour les Etats-Unis, que le dveloppement conomique apporte plutt des bnces importants en termes de scalit et demploi. Ces derniers varient grandement dune zone lautre et dpendent des conditions locales. Ils peuvent tre modestes dans les zones dfavorises si les moyens mis en oeuvre ne sont pas assez importants et ne sinscrivent pas dans la dure. Il reste savoir si lensemble de ces moyens scaux, directs et indirects, est plus ecace et appropri que des oprations de renouvellement urbain inities et menes par la puissance publique, que des subventions publiques pures ou que des rglementations publiques ("command-and-control").

4.4

Aides au logement

Solvabiliser les mnages avec des aides au logement peut la fois amliorer les conditions de logement des mnages et internaliser des externalits - lies au surpeuplement ou linconfort notamment. Ces aides peuvent prendre la forme daide la consommation de logement (aides personnelles, prts aids) ou daide la pierre (permettant de nancer des logements sociaux50 ). 4.4.1 Aides la location

Les aides personnelles au logement ont le potentiel de contribuer la rnovation urbaine en induisant une rponse de lore. Les aides tendent augmenter la demande en logement et exercent des pressions la hausse sur les
sant des investissements productifs dans lunit urbaine daccueil. 50 Le parc social tend maintenant tre stigmatis. On pense souvent quil exerce une externalit ngative sur les logements avoisinants. Cela na pas toujours t le cas cependant.

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prix. Lore de logements peut alors ragir, plus ou moins rapidement. Si elle augmente long terme, cela peut favoriser le renouveau urbain (en incitant les propritaires construire, rnover, remettre des logements vacants sur le march, etc.). En revanche, si lore est susamment inlastique, le mnage ne prote pas de laide et il ny a pas deet sur le renouveau urbain, cest uniquement le propritaire qui bncie de lore. Cet eet est souvent cit propos des logements des tudiants ou des logements indcents. Fack (2005), mme en prenant en compte les changements structurels qui se sont oprs51 , conclut que les aides personnelles ont caus une hausse des loyers des mnages bas revenus52 . Cela suggre, comme aux Etats-Unis53 , un march du logement segment et une ore de logements inlastique, au moins pour les logements pour les mnages bas revenus. Cela pose la question de savoir si laide la consommation de logement est la plus adapte pour solvabiliser la demande en logement. En particulier, cela amne comparer les aides aux personnes et les aides la pierre. Il est souvent dit que les programmes daide au logement grandes chelles, comme les logements sociaux publics, tendent concentrer les familles dfavorises, accrotre la sgrgation raciale et lisolation54 . Les aides aux personnes (certicats et coupons aux Etats-Unis) en revanche augmentent la probabilit que les personnes aides ne vivent pas dans les quartiers les plus dfavoriss socialement et conomiquement, en donnant en thorie le choix de localisation aux mnages. Toutefois, en pratique, labsence de logements prix abordable dans certains quartiers voire dans certaines villes, peut aussi favoriser la sgrgation sociale et empcher certains mnages de vivre prs de leur lieu de travail o peut les inciter ne pas rechercher un
Les logements se sont amliors et le prol des mnages bas revenus a chang (ces derniers sont plus jeunes et occupent des logements plus petits et plus chers au mtre carr, et sont occupants depuis moins longtemps ce qui augmente encore le cot du logement). 52 Les rsultats de Laferrre et Le Blanc (2002) vont dans le mme sens. 53 Susin (2002) a tudi limpact des aides personnelles au logement ( vouchers et certicates ) sur les loyers de grandes mtropoles amricaines et a conclu que les mnages bas revenus ont connu de plus fortes hausses de loyer, dans les villes o les aides au logement taient plus importantes. Par consquent, les aides personnelles au logement ont reprsent un transfert important vers les propritaires et ont amlior la situation des allocataires au dtriment des non-allocataires. 54 La rforme du nancement du logement en 1977, en France, illustre un changement de politique du gouvernement qui rete cette croyance. Le gouvernement se dsengage de la construction de logements neufs pour concentrer son eort sur le versement daides personnelles.
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emploi dans certaines zones55 . De plus, les aides personnelles (Allocation Logement et Aide Personnalise au Logement) incitent quand mme les plus modestes vivre dans le parc social (voir Cornuel (1995)) car le taux deort y est moins lev56 . Du point de vue du cot de revient de ces politiques, le consensus aprs Weicher (1990) a t que plus de personnes pouvaient tre subventionnes dans des logements anciens que dans des logements neufs (ce qui tendrait favoriser les aides aux personnes plutt que les aides la construction neuve). Ce consensus repose sur deux constats. Le neuf se loue plus cher que lancien. Et les logements collectifs pour personnes faibles revenus entranent souvent des cots supplmentaires (rsistance la construction de ces logements ou nancements publics qui saccompagnent de contraintes et augmentent les cots). La comparaison des cots de revient des deux politiques aux Etats-Unis (logements sociaux publics versus aides aux personnes avec les "coupons") permet de valider cette hypothse (voir Shroder et al. (2000))57 . 4.4.2 Aides laccession

Dans de nombreux pays, laccession la proprit a galement t encourage notamment dans les quartiers dfavoriss, au nom de la mixit sociale et comme un instrument indirect de rnovation urbaine. La proprit est suppose gnrer des externalits positives pour un quartier (revalorisation foncire, meilleur entretien des btiments, moins grande mobilit des rsidents, etc.)58 . Rohe et al. (2000) ont test sil y avait bien un lien entre le
55 Larticle 55 de la loi relative la solidarit et au renouvellement urbain dite loi SRU instaurant 20% de logements sociaux par commune, pour les communes vriant certaines conditions, tente de lutter contre cette possibilit. 56 Le taux deort est gal au rapport entre la dpense en logement dun mnage et son revenu. La dpense en logement peut inclure ou non les charges. 57 De manire isole McClure (1998) a remis en cause ce consensus, en disant qu terme les deux politiques doivent tre quivalentes. Les cots initiaux sont bien dirents mais il argumente qu terme, le gouvernement se protge de lination en ayant ses propres logements sociaux.

Il faudrait vrier que cest bien la proprit en soi qui change les comportements. Il est possible, en eet, que ce soit plutt les incitations scales qui dcourage les dpenses de rnovation pour les logements locatifs par rapport aux logements en proprit. Dans ce cas, la solution pour lutter contre la dgradation des logements locatifs nest pas dencourager laccession la proprit. Par ailleurs, il y a clairement un phnomne dautoslection. Les mnages attirs par la proprit sont des mnages plus haut revenu, plus gs et

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taux de proprit et les valeurs foncires. Ils concluent par larmative : une hausse du taux de proprit dans un quartier entrane une revalorisation des valeurs immobilires. Les rsultats de Lee et al. (1999) et Ellen et al. (2001) vont dans le mme sens, alors que DiPasquale et al. (1999) ne trouvent pas deet signicatif du taux de proprit sur les valeurs foncires. Encourager laccession la proprit peut avoir des eets positifs pour la revitalisation de quartier et la cohsion sociale. Mais ce nest pas un lixir magique . Ainsi, la Suisse, par exemple, est un pays o le taux daccession la proprit est le plus faible, et galement certainement une des socits les moins conictuelles, avec le stock de logements le mieux entretenu. Gobillon et al. (2005) ont tudi leet du prt taux zro (PTZ), mis en place en France pour favoriser laccession la proprit. Le PTZ a permis daugmenter les ux vers laccession. Mais il soure dun eet daubaine (une majorit des bnciaires de PTZ auraient accd la proprit sans aide). Ils prdisent aussi une baisse de la valeur moyenne des logements achets avec un PTZ (leet dclencheur du PTZ domine leet de desserrement de la contrainte budgtaire). Lexplication est peut-tre rechercher du ct dune rponse de lore : des produits moins chers sont proposs pour accommoder le nouveau segment de la clientle solvabilis par les aides. Renard (2006) va dans le mme sens en constatant que les PTZ ont surtout permis des constructions de maisons individuelles localises dans le priurbain et ont plutt renforc le phnomne dtalement urbain que favoris le renouveau des villes. En rsum, la fois la faon dont les proprits sont values pour les ns dimpts et le niveau des impts fonciers peuvent dcourager les investissements rsidentiels long terme. Pour ne pas que cela se produise, le foncier doit tre davantage tax que le bti et la base scale doit tenir compte de la valeur marchande de la proprit (et non pas de la valeur cadastrale comme en France). Les utilisations potentielles alternatives des terrains doivent tre prises en compte. En outre, les proprits dgrades ne doivent pas tre taxes un plus faible taux de taxation que les proprits entretenues sinon cela dcourage les investissements. Au del dun environnement scal favorable, la puissance publique peut subventionner les investissements par des transferts directs ou par le biais de dductions scales. Elle peut aussi pnaliser la dtention de terrains vacants.
moins mobiles.

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Les tudes montrent que les dductions scales pour investissement sont de puissants eets de levier de redveloppement des quartiers. Elles favorisent par consquent la revalorisation immobilire et laugmentation des recettes scales pour lEtat. De plus, le dveloppement conomique peut tre utilis pour stimuler la cration demploi. Il favorise aussi indirectement les investissements commerciaux. Les tudes montrent quil peut avoir des eets importants en terme de recettes scales et demploi. Les eets sur les valeurs immobilires sont mixtes. Nous avons vu dans une section prcdente avec Ding et al. (2003) que le nombre dtablissements (commerce de dtail et services aux producteurs) a un impact ngatif sur les valeurs immobilires alors que les services sociaux (tels que les hpitaux et les coles) ont un eet positif. Enn, les aides au logement peuvent permettre un renouveau urbain. Les aides la pierre favorisent laccs au logement par laugmentation de lore alors que les aides la consommation de logement favorisent laccs au logement par la solvabilisation de la demande. Les politiques dore ont un eet direct sur un quartier et font souvent partie des oprations de rnovation urbaine. Les politiques de demande ont aussi un eet, mais indirect en induisant une rponse de lore (plus ou moins rapide et plus ou moins forte). Si elles induisent une rponse de lore long terme, cela peut favoriser le renouveau urbain (en incitant les propritaires construire, rnover, remettre des logements vacants sur le march, etc). En revanche, si lore est susamment inlastique, le mnage ne prote pas de laide et il ny a pas deet sur le renouveau urbain. Cest uniquement le propritaire qui bncie de lore. Ce dernier eet est souvent cit propos des logements des tudiants ou des logements indcents. Les direntes tudes montrent quen rgle gnrale, pour tre ecaces, les incitations et les interventions doivent tre lourdes, massives et durables.

Conclusion

Il est frappant de constater que malgr les sommes importantes investies, en France, dans les oprations de rnovation urbaine, aucun crdit nest allou pour nancer une recherche sur les politiques de rnovation urbaine menes et sur leur ecacit59 . Par ailleurs, les conomistes eux-mmes nont pas eu
Dans le cadre du Programme National de Rnovation Urbaine, un Comit dEvaluation et de Suivi (CES) de lANRU a t install par Jean-Louis Borloo. Ce comit est charg de
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tendance tudier beaucoup ce sujet (comparativement, par exemple, aux nombreuses recherches menes sur les valeurs hdoniques des logements) et peut-tre donc proposer leurs services. Peut-tre les outils danalyse ne sont-ils pas assez connus et les donnes/informations sur les oprations de rnovation urbaine pas assez accessibles ? Quoi quil en soit, le sujet mrite toute lattention des conomistes et des pouvoirs publics car les analyses et valuations sont encore trop rares. Cet article ore un panorama des recherches existantes. Il permet de dnir et dexaminer les enjeux soulevs par une opration de rnovation urbaine. Il dcrit les techniques qui sorent aux chercheurs pour analyser les impacts des oprations de rnovation urbaine. Il passe aussi en revue les mthodes danalyse et les outils disposition respectivement des chercheurs et des pouvoirs publics pour revitaliser un quartier. Nous rappelons les principales conclusions en soulignant comment les conomistes peuvent contribuer aux dbats et dcisions publiques. Lanalyse des dirents eets des oprations de rnovation urbaine, permet de mettre en lumire les dicults qui existent pour atteindre simultanment certains objectifs. Ainsi, au terme dune opration de rnovation urbaine, lexclusion de toute autre intervention, les valeurs immobilires tendent augmenter, ce qui peut compromettre le droit au logement, la rduction des ingalits et la mixit sociale et fonctionnelle. A linverse, certains objectifs semblent aller de pair : revalorisation foncire et immobilire, diminution des dpenses publiques et augmentation des recettes scales. Ce constat suggre deux choses. Premirement, les vertus principales des oprations de rnovation urbaine (prises au sens large comme les dmolitions et reconstructions et les rhabilitations) sont la revalorisation immobilire, la rduction des dpenses lies un quartier dgrad (soit notamment les incendies et les problmes de sant publique) et laugmentation de la base scale. De faon gnrale, les vertus sont celles lies linternalisation des externalits ngatives exerces par un quartier dont lhabitat est dgrad. Deuximement, ce constat suggre que si la puissance publique vise dautres objectifs simultanment, comme lquit et la mixit sociale alors lutilisation dautres outils daccompagnement savre ncessaire pour redistribuer les revenus et pour favoriser laccession au logement dans lensemble des quartiers pour les mnages dfavoriss. Lanalyse conomique de larticulation
suivre la mise en oeuvre du programme, mais pas de mener des recherches sur les politiques de renouvellement urbain et sur leur ecacit.

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de ces politiques reste cependant faire. Nous avons vu en outre quil est facile de se mprendre sur les bnces rels des oprations de rnovation urbaine. Aussi les bnces peuvent tre surestims en ignorant le fait que les amliorations du quartier rhabilit se font partiellement au dtriment des quartiers voisins. A linverse, certains bnces (lis llimination des externalits ngatives) sont oublis. Une valuation du bien-fond conomique des oprations de rnovation urbaine est hautement souhaitable. Elle permettrait de ne pas mener des oprations tort (soit parce que les cots excdent les bnces dans une perspective purement montaire, soit parce que le consentement payer de la socit, pour les amliorations apportes par lopration, est infrieur au cot de lopration). A linverse, elle permettrait de montrer le bien-fond dune intervention dans dautres cas. Nous avons aussi soulign limportance de travailler lchelle de lagglomration (ou une autre chelle pertinente) car tout changement qui sopre dans un quartier est en totalit ou en partie compens par des changements de direction oppose dans lagglomration laquelle ce quartier appartient (que ce soit pour la qualit des logements, les caractristiques socio-dmographiques des habitants ou les dpenses publiques par exemple). Pour la population par exemple, les caractristiques socio-dmographiques du quartier rnov se modie vraisemblablement (des rsidents plus aiss sont attirs alors que les plus dfavoriss partent et recherchent des logements moins chers), mais lchelle de lagglomration les caractristiques socio-dmographiques demeurent inchanges. Nous avons de surcrot soulign lintrt destimer les impacts des oprations de rnovation urbaine, et ce la fois pour valuer si les eets sont la hauteur de ce qui est anticip et pour mettre en lumire les conditions favorables au succs dune opration. On retient des conclusions empiriques de la littrature que la valorisation immobilire dun quartier rhabilit est trs variable. Les impacts sont dirents selon que le quartier est plus ou moins favoris (les constructions neuves ont un plus grand impact dans les quartiers dfavoriss alors que la rhabilitation de logements a plus dimpact dans les quartiers favoriss). Les impacts diminuent avec lloignement au centre des investissements rsidentiels. Ils diminuent aussi avec le niveau des investissements. Il est donc plus ecace de concentrer laide sur une zone cible que davoir une politique daide diuse sur tout le territoire. Les eets multiplicateurs des investissements (en priode de sous-emploi) et les eets sociaux endognes et exognes amplient les impacts dun investissement initial. En revanche, les tudes montrent lexistence dun eet dviction (les investisse37

ments publics vincent en partie les investissements privs). Les espoirs de gains en capital tant plus fort en priode de boom immobilier, les oprations de rnovation urbaine (sur lhabitat galement) sont en outre plus susceptibles de russir dans une priode de boom immobilier que dans une priode de dclin immobilier. Les travaux ont par ailleurs tabli quune revalorisation immobilire dans un quartier est persistante. Elle tend causer une augmentation des revenus de la population de ce quartier et en changer la composition ethnique. Des recherches complmentaires sont cependant ncessaires pour prciser davantage les conditions de succs dune opration de rnovation urbaine. En particulier, la relation entre les investissements (montants investis, nombre doprations et dure des oprations) et la revalorisation immobilire est mconnue. Le seuil minimal dinvestissement public ncessaire pour dclencher une augmentation des valeurs foncires et immobilires nest pas dni. Nous ne savons pas enn si chaque euro dinvestissement supplmentaire gnre une revalorisation un rythme croissant ou au contraire dcroissant. Enn, il nexiste pas de recherche empirique sur les impacts des oprations de rnovation urbaine sur les ux de population. Il nous a aussi sembl important de mettre en perspective les oprations de rnovation urbaine par rapport aux autres politiques publiques. Nous avons pass en revue des outils qui peuvent tre des substituts aux oprations de rnovation urbaine et qui permettent de stimuler les investissements rsidentiels ou commerciaux. Ces instruments peuvent aussi tre vus comme des complments. On peut retenir de la littrature empirique que les incitations et les interventions, quelles quelles soient, doivent tre lourdes, massives et durables pour tre ecaces, surtout si laction a lieu sur un quartier "dicile". Lobjectif premier de ces outils (ou politiques publiques) dire (prlever des revenus, stimuler linvestissement, stimuler lemploi ou faciliter laccs un logement, voir section 4) et indique donc en premire lecture leurs avantages comparatifs. La question des avantages comparatifs de ces politiques pour revitaliser un quartier reste, en revanche, ouverte. En rgle gnral, les conomistes prconisent dutiliser, pour un objectif donn, linstrument qui permet dagir directement sur la source du problme. Ainsi pour lutter contre la dgradation et la pauprisation dun quartier, il faut commencer par identier les facteurs qui en sont la source pour agir au mieux. Il faut donc se demander si cest la pitre qualit des rsidences, la concentration de personnes dfavorises en un mme lieu (due une concentration de logements sociaux ou une auto-slection des mnages en fonction du prix au mtre carr), le manque dattractivit dun quartier (enclavement, 38

loignement, faibles services publics... qui risque de causer une concentration de personnes dfavorises et peut-tre dcourager les investissements) ou encore une combinaison de facteurs qui expliquent la dgradation dun quartier. Si la source du problme est lie la dgradation des btiments et lenclavement du quartier, alors des politiques de rnovation urbaine (avec investissements rsidentiels et amnagements urbains) sont adaptes. Si au contraire, la source est plutt le faible dveloppement conomique dune zone par exemple, alors les politiques de rnovation urbaine ne sont pas adaptes au problme. Une politique de dveloppement conomique est plus approprie. Si les sources sont multiples, il peut tre ncessaire dutiliser plusieurs politiques complmentaires. Ces politiques et leur articulation dpassent le cadre de cette rexion mais mritent dtre tudies. Lagenda de recherche est ouvert et riche.

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Annexe : Les dispositifs franais

Les oprations de renouvellement urbain
Le terme de renouvellement urbain a t introduit en France dans le titre de la loi relative la solidarit et au renouvellement urbain dite loi SRU de dcembre 2000. Jusque-l, on utilisait dautres termes : rnovation, reconstruction, recyclage, rhabilitation, rgnration urbaine, etc. Ce terme renouvellement urbain na pas t utilis longtemps. Dans la loi Borloo de 2003, on retrouve le mot rnovation. Il apparat dicile de considrer le renouvellement urbain dune faon uniforme, en raison de la diversit des contextes et des contenus quil recouvre. On peut distinguer au moins trois grands types de renouvellement urbain qui correspondent trois contextes dirents. Il sagit du renouvellement urbain en quartiers prioritaires en priphrie majoritairement dhabitat social, du renouvellement urbain dans les autres quartiers rsidentiels dgrads et du renouvellement urbain de friches. Dans le premier cas, le renouvellement urbain en quartiers prioritaires en priphrie majoritairement dhabitat social, il sagit essentiellement dliminer des concentrations socio-rsidentielles en les parpillant ailleurs ou en les relogeant sur place dans de petites units. Lobjectif est essentiellement un objectif de ddensication et de mixit sociale, voire de mixit fonctionnelle. Lchelle privilgie est celle du quartier et non de lagglomration. Les actions reposent en majorit sur les bailleurs sociaux et les investissements publics. Selon Bonneville (2004), les politiques ont dmontr jusquici une certaine incapacit remettre ces quartiers dans un fonctionnement normal de la ville, promouvoir la mixit des fonctions et des populations60 . Les oprateurs privs nont pas fait le choix de se porter vers les quartiers les plus en dicult nestimant pas que les esprances de gains y soient suisantes, en tout cas court terme. Ils maintiennent en revanche une pression considrable sur les secteurs rentables que sont les centres-villes de grandes
60 Cette continuit, fait-il remarquer, doit tre replace dans lhistoire de ces quartiers pour souligner quils ont toujours t traits de faon spcique. Ainsi, aprs avoir produit des quartiers dhabitat social spciques (et indirectement contribu la mise en place des sgrgations spatiales rsidentielles), lEtat et les acteurs publics locaux ont ensuite mis en place des politiques spciques pour traiter ces quartiers. Aujourdhui, ils proposent encore de rserver le renouvellement urbain de faon spcique ces mmes quartiers. Cette logique de spcicit enferme ces quartiers. De plus, cette logique cherche rsoudre les problmes sociaux par des interventions sur lhabitat plutt que par des interventions directes sur les populations comme cela est pratiqu dans les pays anglo-saxons.

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agglomrations et le priurbain. La sphre publique disposant de moyens limits a du mal sopposer cette pression et tente de se concentrer sur les quartiers en dicult. Les autres cas de renouvellement urbain en quartiers rsidentiels dgrads (mais pas en priphrie et majoritairement dhabitat social), recouvrent en fait plusieurs cas selon la typologie des territoires. Lorsque les quartiers sont bien desservis par les transports en commun, les chances de transformation sont plus grandes. Lorsquil sagit de secteurs anciens dans des villes o le march immobilier est dprim et o les investisseurs privs sont rares ou absents (comme Roubaix, Saint-Etienne, Bordeaux ou Mulhouse), il est en revanche plus dicile de recrer les conditions dun march immobilier attractif61 . Enn le renouvellement urbain de friches industrielles, militaires ou urbaines ore la troisime catgorie de renouvellement urbain. Souvent bien insres proximit des quartiers centraux et bien desservies par les transports en commun, elles orent des possibilits plus aises de recyclage (si on exclut les situations o les sols sont pollus par exemple), ds lors que les marchs immobiliers sont susamment actifs et que les investisseurs sont demandeurs de sites de dveloppement. Ces oprations, souvent conduites sous forme de zones damnagement concertes (ZAC), sont caractrises par un changement dusage. Les investisseurs privs y jouent un rle essentiel. Les deux derniers types de renouvellement urbain ne sont pas rpertoris dans les zones prioritaires du contrat de ville, ne sont pas classis au sens strict comme des oprations de renouvellement urbain et ne bncient pas des aides de lEtat. Parmi les acteurs du secteur priv, dans le renouvellement urbain, on compte des amnageurs - promoteurs qui engagent des oprations dscalises (Besson ou de Robien), des entreprises protant des eets daubaine que sont les zonages scalit spcique type ZFU, des groupes nanciers (fonds de pension, banques). On peut sans doute aussi inscrire dans cette catgorie les bailleurs sociaux (qui peuvent tre de statut priv ou public et construire aussi bien du logement social que de laccession la proprit). Les modes dintervention du secteur priv linitiative publique existent (au-del des
Bonneville (2004) est mme assez pessimiste et conclut quon nobserve pas dimpacts rels sur le march immobilier local, aussi bien pour les prix qui demeurent un niveau bas que pour lactivit immobilire prive. Sa conclusion est probablement relativiser. Car la pression sur le march immobilier a t telle ces dernires annes que les investisseurs reviennent aussi dans ces villes.
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bailleurs sociaux), mais ils ne donnent que trs rarement lieu un partenariat observable grande chelle, sinon titre exceptionnel62 . Un problme fondamental est celui du partage des risques. Les risques sont mal connus. On ne dispose que de trs rares tudes concernant ces investissements, encore moins dobservatoires permettant dvaluer ltat initial des sites de projets et dy suivre le rinvestissement priv. Les ux rels et potentiels dinvestissements privs sont donc mal connus. Un consensus semble se dgager autour de la ncessit pour la sphre publique63 de prendre sa charge le cot de la dfragmentation sociale et urbaine. Le consensus sur le partenariat public/priv est marqu par une vision de laction publique comme lment moteur et encadrant de laction prive. Les collectivits publiques doivent assumer toute une srie de tches (mobilisation du foncier, dmolitions pralables, mise niveau des quipements. . . ), pralablement lintervention des investisseurs privs qui agissent alors comme des promoteurs - constructeurs lchelle dlots urbains, ou dune simple parcelle. La matrise des dpenses publiques rduit les marges de manuvre des administrations publiques et peut entraner un manque de moyens des administrations charges du suivi des oprations. Les acteurs sont confronts un dilemme. Ils peuvent choisir de privilgier la voie du dveloppement social et urbain en se concentrant sur le traitement des quartiers et des populations dfavoriss. Bonneville (2004) dfend la thse que cette voie est porteuse du maintien de lenfermement de ces quartiers (essentiellement dhabitat social) dans leur statut particulier. Alternativement, les acteurs peuvent choisir de ne pas se spcialiser sur un type de quartier prcis et surtout promouvoir une stratgie de rupture. Ils acceptent alors les risques et les consquences des logiques de march immobilier. Cela revient accepter un renouvellement social, rtablir les possibilits de mobilit rsidentielle, la mixit des usages et des fonctions, aux conditions du march. Mais cette voie laisse entire la question de lexclusion sociale et du relogement des populations modestes. La premire option est celle qui semble prvaloir en France pour linstant. Les zones urbaines sensibles, et les quartiers majoritairement dhabitat social, sont le lieu privilgi daction. Le programme national de rnovation
Cest moins vrai cependant des sites de friches dactivits. Par sphre publique, on entend lEtat avec ses cts les villes, les intercommunalits, les dpartements et les rgions, de mme que dans certains cas lUnion europenne.
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urbaine (PNRU), tel que dni par la loi du 1er aot 2003 (dite loi sur la cohsion sociale ou loi Borloo)64 a pour objectif de "transformer lenvironnement, damliorer la qualit des espaces publics, de renforcer les services publics de proximit, damliorer laccessibilit, de diversier les fonctions et de retrouver un habitat digne pour tous". Le principe de projet global et de guichet unique est arm. LAgence Nationale pour la Rnovation Urbaine, cre en novembre 2003, est charge de mettre en uvre ce programme. Son rle consiste essentiellement nancer des oprations damnagement urbain, de rhabilitation ou de dmolition et reconstruction de logements, de requalication dquipements publics ou de restructuration des espaces dactivits conomiques et commerciales et ce dans les zones urbaines sensibles.

Amnagement du territoire et actions sur les quartiers

Les dirents paliers de gouvernement (communes, intercommunalits, dpartements, rgions et Etat) disposent de dirents outils pour transformer les quartiers et pour les rinsrer dans la ville si besoin est. Premirement, des orientations sont donnes par les Programmes Locaux de lHabitat (PLH) qui sinscrivent dans la continuit des Schmas de Cohrence Territoriale (SCOT) et des Plans de dplacements urbains (PDU). Les PLH, qui dpendent de la comptence des Etablissements Publics de Coopration Intercommunale (EPCI), xent les grandes lignes dactions pour quilibrer lore rsidentielle, la diversication et la requalication de certains quartiers. Les communes ou les structures intercommunales peuvent se doter dun Plan Local dUrbanisme (PLU) qui doit tre compatible avec les consignes donnes par dirents documents manant "dautorit suprieure" (comme le SCOT). Le PLU a pour objet de justier et dexpliciter les choix damnagement retenus et leur cohrence. Il dnit notamment les coecients doccupation du sol (COS) qui inuencent directement la densit de population et donc contraint les constructions sur leur occupation au sol. Si les constructeurs veulent dpasser ces coecients, ils le peuvent dans certaines limites. Ils versent alors une participation de surdensit et une participation pour dpassement de Plafond Lgal de Densit (PLD). Cette scalit, dite durbanisme, vise initialement lutter contre une densication juge exLe PNRU marque le retour dune approche focalise sur le seul traitement urbain des quartiers et conduite cette seule chelle. En cela, il se distingue des Grands Projets de Ville (GPV) et des Grands Projets Urbains (GPU), ainsi que de la loi SRU qui privilgiait lchelle de lagglomration.
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cessive du territoire communal. Les objectifs actuels tendent au contraire viter un talement urbain et densier autour des dessertes de transports et des quipements dj raliss. Toutefois comme ces "normes de densit" sont dnies un niveau local, on peut craindre certaines disparits et les rticences de certaines communes accueillir des logements collectifs de haute densit. Deuximement, des incitations sont fournies par direntes politiques. Pour inciter linvestissement locatif (dispositifs Perrisol, Besson ou Robien), des dductions scales sont accordes ds lors quun agent investit dans un logement quil envisage de louer pendant une priode minimum. On peut se demander si ce type de dispositif ne favorise pas davantage la construction sur terrain vacant que la rnovation urbaine et nest pas susceptible de conduire une surore dans certains lieux o le foncier est moins cher (voir Renard (2006)). Dans le mme esprit, pour viter que des logements qui pourraient tre lous ou vendus restent vacants, il existe une taxe annuelle sur les logements vacants perue dans les communes des agglomrations de plus de 200 000 habitants, au prot de lAgence Nationale pour lAmlioration de lHabitat (ANAH). Pour promouvoir la diversit sociale et une rpartition quilibre de lhabitat locatif social des quartiers, la loi Solidarit et Renouvellement Urbain (SRU de 2000) prvoit que chaque commune de plus de 1500 habitants en Ile-de-France et de plus de 3 500 habitants dans les autres rgions avec certaines exemptions65 devra accueillir au moins 20 % de logements sociaux. Pour donner les moyens une collectivit locale de requalier une zone, les Oprations Programmes dAmlioration de lHabitat (OPAH ) ont t mises en place. Les propritaires bailleurs tout comme les propritaires occupants reoivent des subventions pour les aider raliser des travaux. De plus, depuis la loi du 6 juillet 1989, des dispositions obligent tout propritaire fournir son locataire un logement dcent, rpondant des normes minimales de confort le rendant conforme lusage dhabitation. Troisimement, la scalit locale directe dont les composantes principales sont les taxes dhabitation, les taxes foncires et la taxe professionnelle vont aussi avoir des impacts notamment sur la disponibilit foncire, sur lentretien des btiments et sur les nouvelles constructions. Les taux de ces direntes taxes sont trs dirents dune commune lautre. Les taux des taxes fonSont notamment exemptes les communes comprises dans une agglomration dont le nombre dhabitants a dcru entre les deux derniers recensements de la population ou dont plus de la moiti du territoire urbanis est soumis une inconstructibilit.
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cires sur les proprits bties sont infrieurs aux taux des taxes foncires sur les proprits non bties, et les carts entre les taux peuvent tre trs variables dune commune lautre. Les incitations vendre ou construire pour ne pas garder des terrains nus sont donc trs htrognes dune commune lautre. Elles sont dautant plus fortes que le direntiel entre les deux taux est fort. Cependant, les incitations ne dpendent pas juste des taux mais aussi de la base scale qui est gale la valeur locative cadastrale diminue dun abattement de 20%66 pour les proprits non bties et de 50% pour les proprits bties. La valeur locative cadastrale na pas de lien direct avec la valeur marchande ou le loyer rel dun bien foncier ou immobilier. La base ne dpend donc pas de la valeur vnale ou valeur marchande. La valeur locative cadastrale pour les proprits non bties a t calcule en 1960 en tenant compte du rendement lhectare pour les proprits non-bties. Avec les progrs de la science, les rendements agricoles ont considrablement augment et les bases labores dans les annes 1960 sont totalement dconnectes de la ralit. De plus, comme la France nest plus un pays rural ce systme peut sembler archaque. La valeur locative cadastrale pour les proprits bties a t calcule en 1970 en tenant compte du confort. Les valeurs locatives dpendent de la surface, des lments de confort et de ltat dentretien de limmeuble, elles sont ractualises en fonction de lination ou des rhabilitations apportes. Au moment du calcul, les Habitations Loyer Modr (HLM) taient considres comme plus confortables et furent donc surctes par rapport aux habitations des centres-villes qui ne disposaient alors pas de sanitaires individuels, de chauage central ou de double vitrage. Depuis, nous savons bien que les choses ont volu mais les bases sont restes les mmes. Dans le systme actuel, les logements sociaux ont donc une valeur locative cadastrale plus leve que des habitations en centre-ville. De plus, du fait de ces bases, limpt foncier sur les proprits non bties reste faible et incite peu vendre ou construire. Au contraire, dans des pays comme les Etats-Unis ou le Canada, la "property tax" ou taxe foncire est assise sur la valeur vnale des proprits foncires et immobilires et cette valeur est rgulirement rvalue. Les changements de taux et les rvaluations reprsentent de forts eets incitatifs sur lamnagement urbain et retent les pressions foncires. Enn, la revitalisation conomique, plus ou moins lie selon les cas la
Cet abattement est destin compenser forfaitairement les frais et charges du propritaire.
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scalit locale, reprsente un autre volet dintervention publique. Lide de crer des zones avec une scalit intressante pour les entreprises vient du constat que les quartiers dfavoriss sont caractriss par un taux de chmage lev. Les revenus potentiels scaux sen trouvent alors aussi rduits. En attirant des entreprises, lide est surtout de promouvoir lemploi et la mixit des fonctions. En France, les Zones Franches Urbaines (ZFU) puis ensuite les Zones de Redynamisation Urbaine (ZRU) ont t cres dans cet esprit. Ces zones sont implantes dans des Zones Urbaines Sensibles (ZUS). Les petites entreprises, dj prsentes ou qui sinstallent dans ces zones, se voient accorder des exonrations scales et sociales pendant une priode de 5 ans. En contrepartie, elles doivent rserver un tiers de leurs embauches ou de leurs emplois des habitants des quartiers classs en ZUS dans lunit urbaine. Cette mesure peut donc bncier, tant des rsidents de la ZFU ou ZRU dimplantation de lentreprise qu des habitants dautres ZUS de lagglomration. Elle sajoute dautres interventions sur ces quartiers comme la rnovation urbaine qui nous intresse ici, mais aussi la formation professionnelle ou des eorts de dsenclavement et de meilleure desserte par les transports en commun.

Aide au logement
Pour un conomiste, lexistence daides au logement suggre des externalits lies la consommation de logement. Des eets ngatifs dune sousconsommation de logement viennent en eet facilement lesprit. Un surpeuplement accentu et des logements insalubres peuvent avoir des eets ngatifs sur la sant mentale et sur la scolarit pour le premier, et sur la sant physique pour les seconds. De plus, quand laccs ou le maintien dans un logement nest pas assur, des problmes dexclusion sociale et de scurit se posent. On ne stonnera donc pas que la notion de droit au logement , reconnue depuis 1946, ait t rarme avec la loi du 31 mai 1990 et renforce par lajout dune notion de droit un logement dcent , et par une loi contre les exclusions. On comprend aussi mieux pourquoi des aides spciques, telles que les aides au logement, ont t cres. Les aides personnelles au logement reprsentent une part croissante des aides publiques verses pour le logement (deux tiers des aides publiques verses au secteur du logement en 2004, soit 14.4 milliards deuros). Depuis la n des annes 1970, les aides directes la personne ont t privilgies au dtriment des aides la pierre, dont lecacit avait t remise en cause 53

lors de la rforme de 1977. Il existe deux principales aides au logement pour les locataires : lallocation logement (AL) qui se subdivise elle-mme en une AL familiale (ALF) et une AL sociale (ALS) et laide personnalise au logement (APL). Outre ces allocations, le Fonds de Solidarit pour le Logement (FSL), institu dans chaque dpartement, peut aider les locataires accder un logement et venir en aide aux locataires en dicult. Pour lacquisition dun logement, sont de plus notamment accessibles : le prt 0%, le prt laccession sociale (PAS) et le prt du 1%. Comme nous lavons mentionn, le systme a accord une place croissante aux aides personnelles. Ce choix nest pas neutre en termes dimpacts pour les personnes et sur les marchs (voir notamment Laferrre (2004)). En eet, les impacts et le cot de revient des aides personnelles dpendent de la conjoncture et de lore de logements, mais aussi de changements sociodmographiques (dcohabitations, naissances). Tous ces facteurs peuvent augmenter le nombre potentiel de bnciaires et compromettre lobjectif de solvabilisation et dquit qui est assign aux aides si les plafonds, les paramtres et les revenus implicites dexclusion des barmes ne sont pas suisamment rviss. De plus, si les aides personnelles ont un eet inationniste court terme sur les loyers, alors une partie de laide peut tre capte par les bailleurs (de mme les prts aids peuvent causer court terme une hausse des prix des logements bon march). Ces eets inationnistes induisent terme une augmentation plus ou moins importante de lore. Ainsi, mme si les aides sont par nature adaptables (du fait des paramtres qui dpendent de la situation prsente du mnage) et mme si lore de logements rpond aux changements de demande, lexistence des dlais dajustement ( la fois des marchs et des barmes) peut crer des situations de rupture pour les mnages ou empcher laccs un logement. On peut trouver une discussion des nalits des aides en terme de redistribution, dans Calcoen et al. (2002). Le souhait dobtenir un taux deort constant ou croissant avec le revenu traduit la volont politique de concentrer laide sur ceux qui en ont le plus besoin et dorganiser une redistribution verticale par les aides au logement. Il existe aussi une volont de redistribuer horizontalement entre groupes de population (en redistribuant vers les familles avec des enfants ou dautres personnes charge notamment). Lchelle dquivalence entre catgories de mnages constitue un instrument de mesure de cette redistribution entre catgories de mnages. Enn, il existe une volont dquit territoriale. Pour cela, le barme tient compte de trois zones gographiques selon le niveau des prix du logement. Les rajustements 54

des montants de laide la personne, avec lvolution des revenus et de la composition familiale ou du lieu de rsidence, vitent les rentes de situation (qui peuvent exister par ailleurs, avec les aides la pierre, dans le parc social). Malgr cette volont, il nest pas certain que ces aides soient toujours quitables ni quelles parviennent solvabiliser tous les mnages qui en auraient besoin. Ainsi, les statistiques montrent, par exemple, que le taux deort net reste plus lev dans le parc priv que dans le parc social, touchant davantage les mnages modestes. Il est aussi plus lev en accession quen location (voir par exemple Driant (2004)) incorporant sans doute ainsi lacquisition dun patrimoine. Les chelles dquivalence des aides personnelles au logement semblent aussi lgrement avantager les personnes seules et les familles monoparentales. Par ailleurs, il existe toujours des personnes sans logement, trs mal loges (logements surpeupls, logements indcents, logements vtustes) et qui assument dicilement la charge nancire de leur logement, et ce souvent malgr la perception daides au logement (voir par exemple Lhommeau (2000)). Ballain (2000) conclut une dgradation de la situation de logement des personnes dfavorises depuis 1990. Les barmes ne sont pas susamment adapts, les plafonds sont trop bas et leur revalorisation se fait avec retard et est insusante (jusque rcemment, elle tait base sur lindice des cots de construction qui est infrieur lvolution de lindice rel des loyers ). Les conomistes se sont aussi intresss aux impacts des aides sur lore et la demande de logements. Le versement daides personnelles au logement tend augmenter la demande en logement. Face la hausse de la demande, les prix montent. La quantit oerte de logement peut ragir, plus ou moins rapidement. A court terme, si lore est susamment inlastique, cest le propritaire bailleur qui prote de laide (et pas le mnage). Cet eet est souvent cit propos des logements des tudiants ou des logements indcents. A long terme, la rpartition des aides entre bailleurs et locataires dpend de llasticit relative de lore et de la demande. Laferrre et Le Blanc (2002) trouvent que les allocations logement ont conduit une augmentation des loyers. Une autre tude franaise (Fack (2005)) mme en prenant en compte les changements structurels qui se sont oprs, obtient une hausse des loyers des mnages bas revenus. Cela suggre, comme aux Etats-Unis, un march du logement segment et une ore de logements inlastique, au moins pour les logements pour bas revenus. A ct des aides personnelles au logement et des prts aids au mnage que nous venons dvoquer existent des prts aids locatif social et dautres 55

aides qui permettent de subventionner la construction de logements locatifs sociaux67 . Limportance des HLM au sein du parc locatif sest accrue pour atteindre au recensement de la population de 1999, une part de 39% des locataires. Le Blanc et al. (1999) se sont intresss leet de lexistence de ce parc sur la consommation des mnages. Ils soulignent notamment quen se restreignant lhabitat collectif, les HLM orent des appartements de loyer infrieur de 40% environ celui du march. Les gains sont plus levs pour les locataires les plus pauvres. Les transferts en faveur des mnages, ainsi oprs sous forme de loyers plus bas que les loyers de march, sont moins cibls sur les populations les plus pauvres que les aides personnelles au logement du fait de la prsence de mnages aux revenus levs au sein du parc HLM (ces mnages sont prsents au titre de la mixit sociale ou du fait de rentes de situation).

La rnovation urbaine et son analyse conomique, qui a fait lobjet de cet article, se droule dailleurs souvent sur des quartiers majoritairement dhabitat social.

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