Etude du march immobilier dhabitation Etude complmentaire Plan local durbanisme de la commune de Figeac (46)

Janvier 2010

Sommaire
Preambule_______________________________________________ 2
I. II. Contexte et mthodologie _________________________________ 3 Dfinitions _____________________________________________ 4

Partie 1 : Contexte et fonctionnement rsidentiel ________________ 5

III. Dfinition du primtre dtude__________________________ 6 IV. Fonctionnement rsidentiel de Figeac et de ses communes priphriques _______________________________________________ 8

Partie 3 : March du logement _____________________________ 10

V. VI. VII. VIII. Constats gnraux ____________________________________ 11 March du collectif ___________________________________ 13 March de individuel__________________________________ 16 Bilan de loffre et de la demande ________________________ 19

Partie 4 : Bilan et recommandations _________________________ 22

IX. X. XI. Bilan du positionnement rsidentiel de Figeac _____________ 23 Propositions de pistes dintervention_____________________ 24 Proposition dobjectifs de logements _____________________ 25

Annexe : modalits du Pass Foncier _________________________ 26

XII. Quest-ce que le Pass Foncier ? _________________________ 27

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PREAMBULE

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I.

Contexte et mthodologie

La commune de Figeac rvise actuellement son PLU. Paralllement cette dmarche, elle souhaite amliorer sa connaissance du march du logement en vue de disposer dun outil daide la dcision qui lui permettrait dappuyer sa politique dhabitat. En effet, la commune sinterroge sur son positionnement sur le march du logement et les rponses les plus adaptes quelle pourrait apporter en matire dhabitat afin de renforcer son attractivit rsidentielle. En rponse, ltude de march confie Citadia comprend : La dfinition du primtre gographique pertinent danalyse Le fonctionnement rsidentiel au sein de ce primtre Un tat des lieux de loffre et de la demande en logement Les conclusions de ltude comprennent : Un bilan des atouts et manques combler en matire de logement par catgories de mnages Des pistes dintervention en vue de mettre en place une stratgie foncire Au regard de la faible connaissance du march du logement priv par la collectivit de Figeac et de ses partenaires, ltude sest appuye sur : Les conclusions du diagnostic territorial et de ltat initial de lenvironnement, le Projet dAmnagement et de Dveloppement Durable, et enfin lanalyse des sites identifis comme potentiellement urbanisables raliss dans le cadre de la rvision en cours du Plan Local dUrbanisme de la commune Les tudes disponibles et transmises par la commune et ses partenaires portant sur la thmatique du logement : le diagnostic Habitat du Pays Est Quercy ralis par PACT Habitat en 2006, ltude portant sur Les Besoins en Habitat pour les Jeunes sur le Territoire Figeacois, ralise pour le compte de lURHAJ Midi-Pyrnes en 2009 Une analyse quantitative du march du logement : par le biais dune veille sur les sites annonceurs en vue didentifier les prix et produits proposs Une analyse qualitative du march du logement : par le biais dentretiens tlphoniques avec les agences immobilires locales
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(chantillon exhaustif dagences intervenant Figeac et ses environs), avec les partenaires institutionnels de la commune (Conseil gnral du Lot, Pays Est Quercy), et enfin avec les partenaires bailleurs sociaux intervenant lchelle du Lot et voire des dpartements voisins (Lot Habitat, Polygone, PACT Habitat)

II.

Dfinitions

Pass Foncier (cr en 2007) est un outil daccompagnement des politiques locales de lhabitat menes par les collectivits qui permet daider lachat dune rsidence principale par un taux rduit de TVA et dun portage du prix du foncier dans le temps. Logement spcifique : il est gr par un mme gestionnaire et ses habitants partagent titre habituel un mode de vie commun. Dans le cadre de cette tude, sont concerns les tudiants et les personnes ges non dpendantes. Dfinition des formes urbaines : Habitat collectif : forme d'habitat comportant plusieurs logements (appartements) locatifs ou en accession la proprit dans un mme immeuble. Habitat individuel : forme d'habitat o ne rside qu'une seule famille, par opposition l'habitat collectif. Le btiment ne comporte qu'un seul logement et dispose d'une entre particulire. Habitat intermdiaire : forme dhabitat qui bnficie dun accs individuel, dun espace privatif extrieur et dune hauteur maximale de R+3.

Quelques dfinitions sont rappeles dans ce prambule. Ce rappel a pour 1 finalit de partager un vocabulaire commun dans le cadre de cette tude . Dfinition du march : March du logement : le march du logement est la confrontation entre loffre en logements et la demande en logements. Demande : la demande sera ici apprhende selon le type de mnage. Ainsi, le profil des demandeurs comprendra : la composition du mnage, son budget, le type de logement quil recherche, sa localisation, etc. Offre : les logements font lobjet de la demande, on en parlera aussi en tant que produits . Dfinition du statut des logements : Logement locatif social : daprs la loi Solidarit et Renouvellement Urbain, on distingue 3 types de logements sociaux, correspondant 3 diffrents niveaux de loyers et donc de cibles de mnages. Le Prt Locatif Aid dIntgration (PLAI) finance le logement trs social, le Prt Locatif Social (PLS) finance le logement social intermdiaire, le Prt Locatif Usage Social (PLUS) finance le logement social. Le PLS correspond un niveau de plafonds de ressources intermdiaire re en le logement social et trs social. Dans une 1 configuration, le logement locatif social appartient ou est gr par des bailleurs sociaux ou les collectivits, il peut aussi inclure les structures dhbergement collectives (pour les tudiants et personnes ges). Dans une seconde configuration, le logement locatif social peut tre un logement priv conventionn dans le cadre des subventions de lAgence Nationale pour lAmlioration de lHabitat (ANAH). Logement locatif libre : il sagit dun logement dont le bailleur est priv, hors conventionnement. Logement en accession sociale : le mnage habitant ce logement est alors propritaire et non locataire. Parmi les aides financires laccession sociale, on distingue tout dabord, le Prt Conventionn qui finance une opration dacquisition dune rsidence principale, re puis le Prt 0% qui finance la 1 accession la proprit, ensuite le Prt Social de Location-Accession finance une acquisition dans le neuf avec une phase locative puis une phase daccession. Enfin, le
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Sources : Insee, Ministre en charge du logement, PUCA

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PARTIE 1 : CONTE TE ET
!ONCTIONNEMENT RE"IDENTIEL

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III.

Dfinition d# $%im&t%e d't#de

Enfin un regain dmographique depuis 1999 en passant de 9 592 habitants 9 943 en 2006, ce qui correspond une croissance en moyenne par an de 0,51% Les communes priphriques ont en revanche connu une volution dmographique plus dynamique que Figeac. Cest notamment le cas des communes situes au Nord-Ouest, Sud et Est de Figeac. En effet, entre 1999 et 2006 : Camburat a connu une croissance annuelle de population de plus de 4% Lunan : entre 3% et 4% Faycelles, Camboulit et Planioles : entre 2% et 3% Bduer, Lissac-et-Mouret, Capdenac : entre 1% et 2% Deux questions se posent alors : pourquoi Figeac ne semble pas prsenter la mme attractivit rsidentielle que les communes limitrophes et existe-t-il un phnomne de fuite des mnages figeacois vers la priphrie ?

Primtre retenu : Figeac et ses communes limitrophes

Cette 1 tape est indispensable la comprhension des interactions et des phnomnes rsidentiels qui interviennent dans le bassin de vie auquel appartient Figeac. Le diagnostic Habitat du Pays Est Quercy ralis par PACT Habitat en 2006, qui porte sur un primtre de 68 communes, propose un dcoupage intressant en micro-territoires . Cette tude porte sur le thme spcifique du logement, dans la mesure o la Charte de Dveloppement du Pays (2004) et le Contrat de Pays portent surtout sur les thmes de lemploi, lconomie et la formation, lenvironnement et le cadre de vie, lidentit culturelle et touristique, les quipements et infrastructures de transport. Cinq micro-territoires ont t identifis partir des interactions constates entre les chefs-lieux de cantons et les villes alentours et du march de lhabitat : La ville centre de Figeac et sa proche priphrie La zone touristique autour de Carjac Les corridors de dveloppement Le rural diffus Le primtre de la Communaut de Communes du Pays de Figeac-Carjac na pas t retenu tant donn sa taille. En revanche, on sattachera analyser plus finement le micro-territoire de la ville centre de Figeac et ses 9 communes environnantes : Bduer, Camboulit, Camburat, Capdenac, Faycelles, Lissac-et-Mouret, Lunan, Planioles, Viazac. Par moment dans ltude et dans certains cas spcifiques, la couronne dun rayon de 10km 20km autour de Figeac sera voque.
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Dynamique dmographique au sein de ce primtre

Le diagnostic du Plan Local dUrbanisme en cours de rvision fait tat dune dynamique dmographique contraste au sein de ce primtre. Figeac mme a connu : Une baisse significative de sa population entre 1982 et 1990 en passant de 9 667 habitants 9 549 habitants Puis une stabilisation de sa population entre 1990 et 1999 avec une variation annuelle de 0,05%

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IV.

!on(tionnement %sidentiel de !ige)( et de ses (omm#nes $%i$h%i*#es

Jeunes mnages en dbut de parcours rsidentiel : en formation, en contrat de travail temporaire ; dcohabitants Jeunes mnages en milieu de parcours rsidentiel Familles en milieu de parcours rsidentiel Familles monoparentales en milieu de parcours rsidentiel Jeunes retraits : en couple ou seuls Publics spcifiques : tudiants et personnes ges partir de 65-70 ans Il ressort de ltude que la commune mme de Figeac est moins attractive que les communes avoisinantes pour les mnages en milieu de parcours rsidentiels. Ce constat est valable pour la demande exogne comme pour la demande endogne. Il en rsulte une vasion des primo-accdants et autres mnages en milieu de parcours rsidentiel.

Un vaste primtre dattraction

Au regard de la situation gographique de Figeac et des communes environnantes, ce secteur exerce un vaste primtre dattraction. La demande rsidentielle provient en effet de mnages locaux, de mnages issus du reste du dpartement mme du Lot, mais aussi de lAveyron, qui possde des secteurs demplois aisment accessibles, tels que Villefranche-de-Rouergue. La demande rsidentielle provient aussi du dpartement du Cantal dans une moindre mesure. Le projet de Contournement sud de Figeac (dviation de la RD840), qui a t mis en chantier en 2006 avec une mise en service prvue pour 2013, permettra de fluidifier la circulation aux abords de Figeac mais naura pas dinfluence particulire sur le fonctionnement rsidentiel.

Deux types de demande sont distinguer pour comprendre le fonctionnement rsidentiel du primtre tudi. On distingue tout dabord la demande exogne au primtre dtude : les demandeurs sont alors souvent ouverts au niveau de la localisation du logement recherch. En effet, selon la mobilit des mnages demandeurs, leur lieu de travail, leur budget, leurs exigences de confort et de qualit, le primtre de recherche gographique peut alors tre largi Figeac et ses communes priphriques, voire dans un rayon de 10km ou bien dans un rayon de 10km 20km. On distingue ensuite la demande endogne : les demandeurs sont alors des rsidents qui souhaitent changer de logement. Cette distinction est ncessaire afin didentifier par la suite les logiques dinstallation : Vis--vis de quelles populations nouvelles Figeac est actuellement attractive et pourrait ltre dans lavenir Quels types populations habitant actuellement Figeac y restent, lesquelles quittent la commune et pourquoi

Un march constitu dun vaste ventail de mnages

La typologie des mnages prsents sur le march montre que tous les segments sont concerns :

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PARTIE + : MARC,E DU LO-EMENT

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V.

Const)ts gn%)#x
er

Lanalyse du march du logement rvle en 1 lieu des constats gnraux. Un 1 constat relve des caractristiques sociales des populations, et donc de leur capacit accder un logement, en location comme en accession : Entre 70% et 80% de la population du Lot et du Pays Est Quercy sont ligibles au logement social (plafond PLUS) En 2007, on comptait 1 464 bnficiaires daides au logement (APL, ALS, ALF) Figeac, soit 59% des bnficiaires de la Communaut de 2 Communes, soit 11% du dpartement du Lot La problmatique du logement est ainsi lie aux problmatiques de la solvabilit des mnages dune part et des possibilits daccompagnement dans leur parcours rsidentiel, notamment par les collectivits. constat relve dun manque de visibilit densemble sur le Un 2 march du logement de la part des acteurs locaux. Leur connaissance est en effet fractionne. Ce fractionnement est soit gographique, avec une faible lisibilit de ce qui se produit sur le primtre dtude ; soit par segment de march, notamment celui du parc priv ancien et surtout neuf. En effet, en matire de construction neuve, il est plus frquent dans le Lot comme sur le primtre dtude, quun mnage achte un terrain pour y faire btir sa propre maison plutt quil nachte directement une maison neuve. Ce recours des contrats de construction de maison individuelle (CMI) conduit manque de possibilit de disposer dindicateurs sur les transactions dans le neuf. Les programmes de logements raliss rcemment en dfiscalisation (loi de Robien notamment), sont en revanche visible ds lors quils sont ports par des oprateurs nationaux. Ce comportement qui consiste acheter un terrain puis le faire construire est dune part culturel, dautre part li une inadquation entre loffre prsente sur le march et la demande. En effet, le recours au CMI permet au mnage de disposer dune maison sur mesure, correspondant ses exigences propres, au mme cot quune maison neuve qui ncessitera par ailleurs des travaux, voire mme moins cher. En cela, les communes priphriques de
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Figeac ont attir de nombreux mnages endognes mais aussi des mnages provenant de Figeac qui souhaitaient accder la proprit sans trouver de rponse approprie sur la commune mme. Enfin, loffre en construction neuve est par consquent faible, et peu de promoteurs denvergure nationale se sont positionns jusquici, sauf exception. Parmi les constructeurs de maisons individuelles intervenants, on distingue des oprateurs tels quIGC (intervenant en Aquitaine et Sud-Ouest de la France), La Maison Personnalise (dont le sige est situ Cahors), etc. Certaines constructions sont par ailleurs ralises par des matres duvre sans garantie, en dehors de la lgalit. Un 3 constat global relve de linadquation entre loffre et demande Figeac mme, issue de la conjonction de plusieurs phnomnes : Tout dabord, les mnages ont des critres de demande qui ne correspondent pas loffre : localisation, accs aux quipements et services, niveau de confort, prestations Les critres relatifs la localisation de lhabitat varient selon le type de mnages. Les familles privilgieront un environnement calme refltant une aspiration la tranquillit lcart de nuisances lies la ville, dans des secteurs rsidentiels dont lloignement relatif est contrebalanc ds lors que les mnages sont motoriss (pour les dplacements utilitaires comme de loisirs). La prsence dquipements et de services urbains accessibles font aussi partie des critres lis la localisation. Les jeunes et les seniors seront en revanche plus la recherche de services de proximit accessibles aisment soit par les transports en commun soit pieds. Les critres relatifs au niveau de confort de lhabitat et des prestations relvent notamment de la surface habitable. A noter que ds lors que lagencement interne du logement est optimis, les mnages sont prts rduire leur exigence de surface, ce qui permet aussi de rduire le cot dacquisition du logement. La prsence et la taille des espaces ouverts (jardins pour les maisons, balcons et terrasses pour le collectif, etc.) constitue aussi un critre. Enfin, les conditions disolation thermique et sonore, etc., jouent aussi un rle pour des questions de confort mais aussi de cot (niveau de charges). Si la fiscalit de Figeac est plus leve que dans les communes voisines, elle ne constitue pas rellement un critre dinstallation pour les mnages ds lors que les autres sont satisfaits. Ensuite, loffre prsente des prix trop levs par rapport aux prestations proposes (isolation, chauffage, emplacement, etc.). La prise de conscience de ce dernier phnomne a conduit des interventions de la part de la collectivit et de ses partenaires. Ainsi, des
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Etude sur Les Besoins en Habitat pour les Jeunes sur le Territoire Figeacois, URHAJ Midi-Pyrnes en 2009

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logements sociaux continuent tre construits sur la commune, et la valorisation du parc de logements anciens est dores-et-dj engage. Un secteur sauvegard a t mis en place dans le centre ancien de Figeac. En application de la loi Malraux, il vise viter la disparition ou une atteinte irrversible au quartier en instituant des mesures juridiques de protection, en permettant la requalification du patrimoine historique, architectural et urbain et la modernisation des logements anciens pour assurer une qualit doccupation conforme au mode de vie contemporain au moyen de mcanismes spcifiques dintervention oprationnelle. La loi vise, par lintermdiaire de la cration dun secteur sauvegard, associer sauvegarde et mise en valeur dans une dmarche durbanisme qualitatif o, tout en prservant architecture et cadre bti, et permettre ainsi une volution harmonieuse du quartier. Le dispositif Malraux permet aux propritaires d'immeubles anciens situs dans certaines zones protges, qui effectuent des travaux en vue de leur restauration, de dduire l'intgralit de leur cot de leur revenu imposable, s'ils s'engagent louer ces immeubles en non meubls, pendant 6 ans, une fois la restauration acheve. De plus, un Programme dIntrt Gnral (PIG) a t mis en place et prendra fin en 2009. Ce PIG, portant sur lensemble du Figeacois, a t men avec succs et taux de participation important Figeac mme. En revanche, une grande partie des projets taient ports par des propritaires habitants, notamment des retraits, attachs leur logement et souhaitant investir pour continuer y demeurer. Ce PIG prenant fin, une tude pralable une Opration Programme dAmlioration de lHabitat a t confie PACT Habitat courant novembre 2009. Cette tude pralable vise aboutir des conclusions dans 6 mois, permettant dorienter le programme dactions de la future OPAH. Ltude pralable, qui porte sur la Communaut de Communes, a pour objet didentifier les besoins du territoire, notamment dans les zones rsidentielles me couronne, des communes rurales et le rural trs diffus de la 3 lidentification de lhabitat indigne et dgrad, lidentification du patrimoine remarquable notamment dans les centres-bourgs. Enfin, un volet consiste faire appel au volontariat pour des dmonstrations sur des logementstests . A ce stade, lOPAH a pour cible prioritaire la valorisation des secteurs les plus ruraux du Figeacois. Globalement, la coopration intercommunale en matire de politique dhabitat est renforcer, en vue de matriser lvolution dmographique et de lhabitat en relation paralllement aux stratgies politiques dj en place en matire de transport, conomie, environnement et paysage.

Dans lanalyse plus dtaille du march du logement, loffre sera aborde par types de produits et la demande sera aborde par profil de mnages. La confrontation entre les 2 permettra et les logiques dinstallations tudies prcdemment permettra daboutir des propositions dintervention en faveur de lattractivit rsidentielle de la commune de Figeac.

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VI.

M)%(h d# (olle(tif

Entre 100 000 et 150 000 pour des jeunes mnages de CSP plus leve et des retraits souhaitant ne plus entretenir de maison avec jardin et se rapprocher du centre ville en T2 et T3) La majorit des logements collectifs proposs la vente sont situs dans le centre ville de Figeac, dans le secteur sauvegard ou non. Les logements prsentant un prix suprieur aux fourchettes moyennes ont pour la plupart t rnovs. La demande en accession dans le collectif est moindre que celle de laccession dans lindividuel au regard du contexte lotois.

Rappel mthodologique : entretiens tlphoniques auprs dagences immobilire et bailleurs sociaux, veille sur les sites annonceurs.

Laccession libre
En termes de volume global, loffre en collectif accession libre est minoritaire par rapport lindividuel. Elle reprsente un peu moins de 12% des biens proposs la vente sur Figeac (chantillon consquent de 145 annonces), ce qui correspondait en tout 16 appartements. En termes de rpartition et de prix par type, les studios sont absents du march, la part des T3 est la plus importante, un seul T4 a t recens, cest pourquoi il nest pas renseign dans le tableau ci-dessous : Type T2 T3 T5 > T5 Part 24% 29% 24% 18% SHAB* moyenne 48m 82m 103m 142m Moyenne totale *surface habitable moyenne En complment de cette veille sur les sites annonceurs, les entretiens auprs des agences immobilires montrent que les prix de vente globaux des appartements vont de 50 000 pour les T2 les moins chers 200 000 pour les appartements en T3/T4. Les biens qui trouvent preneurs sont en gnral ceux rnovs et dont les prestations sont les plus confortables (ascenseur, chauffage, etc.). En revanche, une majorit des appartements sont de qualit moyenne voire mdiocre par rapport aux prix quils prsentent. En termes de demande, les principaux mnages concerns (faible part par rapport la demande globale) sont soit des primo-accdants soit des retraits. Plusieurs grandes tranches du budget apparaissent : Moins de 100 000 (1er achat de jeunes mnages ou retraits faible budget) Prix moyen/m Entre 1 600/m et 1 700/m Entre 1 800/m et 1 900/m Entre 1 500/m et 1 600/m Entre 1 800/m et 1 900/m Entre 1 700/m et 1 800/m

Laccession aide
Loffre en collectif accession aide est trs peu prsente sur le march. En effet, les dispositifs daide laccession, savoir le Prt Conventionn, le Prt 0%, le Prt Social de Location-Accession ou bien encore le Pass Foncier sont des outils qui sont aujourdhui peu utiliss, que ce soit dans le Lot en gnral ou bien le Figeacois. Par ailleurs, la demande en accession dans le collectif tant moindre par rapport lindividuel, peu de rflexions ont t menes en la matire ce jour, les bailleurs sont en attente dun portage politique de la part des collectivits.

Le locatif libre
En termes de volume global, loffre en collectif locatif libre est majoritaire par rapport lindividuel. Sur un chantillon de 15 logements louer sur les sites annonceurs, 13 sont des appartements. En termes de rpartition et de prix par type, les studios sont trs rares (1 seule offre recense), la part des T2 et des T3 est la plus importante : Type Studio T2 T3 Part 8% 62% 31% SHAB* moyenne 33m 45m 68m Prix moyen/m 10,5/m charges (345/mois) (430/mois) 8/m charges comprises (530/mois) *surface habitable moyenne
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comprises

9,5/m charges comprises

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En complment de cette veille sur les sites annonceurs, les entretiens auprs des agences immobilires montrent que les prix de location tournent plutt aux alentours de 260/mois 500/mois en centre ville pour des T2 et de 500/mois 600/mois charges comprises. pour des T3, partir de 550/mois charges comprises pour les T4. Les prestations de ces appartements prsentent les mmes inconvnients que les appartements la vente. Le parc priv rhabilit dans le centre ville, trouve des preneurs tandis que le parc vieillissant se loue difficilement, sauf exception. En effet, il arrive que certains mnages, notamment les jeunes en contrats temporaires, prfrent payer plus cher un appartement de moins bonne qualit en centre ville afin dtre proximit immdiate des lieux danimation. En termes de demande, les principaux mnages concerns sont les jeunes en formation, en insertion professionnelle, les jeunes dcohabitants et les retraits. La demande porte principalement sur des T2 et T3, trs rarement des studios. Dans le parc locatif priv, le taux de rotation est important dans les petits logements lous par les jeunes en formation ou en contrat de travail temporaire. Les T3 et T4 sont demands par des familles nouvellement arrivantes ou bien dj rsidentes et qui recherchent un appartement plus grand. Le PIG a t une russite, avec un fort taux de participation au niveau des propritaires. Les logements rhabilits et mis sur le march se louent bien. Par ailleurs, de nombreux propritaires-occupants ont contribu la russite du PIG. Les logements qui se sont dvelopps sous linfluence des dispositifs de dfiscalisation ont du mal se louer, mme sils sont en bon tat, du fait de leur prix par rapport leur localisation et leur surface (principalement des T2, en majorit partir 440 de loyer mensuel charges comprises). On notera enfin que plus de 30% des mnages composs dune personne vivent dans des appartements dgrads ou de niveau de confort faible et inadapt.

des mnages au logement social (cf. constats gnraux). Le parc existant ne connat aucune difficult de remplissage. Les loyers schelonnent entre 5/m et 7/m. Ce plafond est parfois dans la limite acceptable par certains mnages, la demande en logement trs social (PLAI) tant de plus en plus importante. Les loyers globaux mensuels dans le locatif social sont quivalents aux deux tiers voire la moiti des loyers du parc priv, pour des surfaces quivalentes. La demande porte principalement sur des T3 et T4 qui drainent les familles avec au moins 1 enfant, de plus en plus de T4 sont demands par des familles monoparentales. Les T3 et T2 sont aussi demands par les petits mnages, quil sagisse de jeunes ou bien encore de retraits faibles ressources. En effet, ltude ralise par lURAJ sur le logement des jeunes sur le territoire Figeacois montre que les jeunes (mnages d1 personne) demandent parfois jusqu des T3 de manire surdimensionne.

Le logement spcifique aux personnes ges non dpendantes

Parmi les mnages demandeurs, on distingue les mnages qui prparent leur retraite, les mnages retraits qui souhaitent quitter leur maison et se rapprocher du centre ville, puis les mnages retraits qui habitent dans des appartement vtustes et non adapts (absence dascenseur, etc.). A lheure actuelle, les institutionnels locaux jusqu lchelle du dpartement se sont peu investit dans ce type de logements dans la mesure o dautres secteurs du Lot sont prioritaires par rapport au Figeacois, tel que celui de Cahors par exemple, o la densit de population est par ailleurs plus importante. Or, au regard du parc de logements priv, du parc locatif et de lvolution dmographique de Figeac, il importe de proposer des rponses en matire dhabitat aux 3 catgories de mnages prcdentes. En revanche, un promoteur priv dveloppe une rsidence services pour personnes ges en centre ville, le chantier est en cours. Le programme compte 21 logements, sur 2 immeubles en R+2 et R+3. Commercialis depuis lt 2009, le programme en est 80% doptions dont 60% de rservation. La commercialisation de la rsidence fonctionne bien ce jour, les preneurs tant soit des jeunes qui achtent dans la perspective de louer leurs parents, soit des investisseurs (environ 50% et 50% entre les 2 types de preneurs). Dans lhypothse o le rythme de commercialisation actuel se maintiendrai, la totalit des 21 logements sera coule dici 5 mois. La typologie des logements est domine par les T2 et T3, complts par 1 T4.
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Le locatif social
En tenant compte des logements sociaux tudiants, Figeac compte 22% de logements sociaux (source : PLU de Figeac). Loffre va du studio au T4/T5, avec une majorit de T3 et de T4 (typologie traditionnelle des logements sociaux). Elle a tendance a samliorer notamment en matire de chauffage et disolation. La poursuite de la construction de logements sociaux constitue une priorit au regard de la demande existante et de la demande potentielle si on considre lligibilit

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Les loyers en rsidences services pour personnes ges prsentent sont souvent levs, de lordre de 1 500/mois. Or, ce niveau de loyer est inaccessible la population figeacoise, ce qui explique en partie leur non dveloppement jusquici et les rticences des partenaires, au-del de leur manque de connaissance des besoins ce jour. Les partenaires sociaux recherchent actuellement solutions en matire de montage dopration et de diminution des services communs proposs, pour rendre financirement accessible ce type de logement aux populations, mais sur des secteurs o les besoins sont plus importants, comme on la dj mentionn prcdemment. Or, le programme en question propose des niveaux de loyers infrieurs 700 charges et prestations communes comprises, ce qui est 2 fois moins lev que les loyers traditionnels des rsidences services. Ceci a t rendu possible par la mise en place des prestations de services rduites : par exemple laccueil, la proximit de services sociaux, etc. La restauration est un service qui nest par exemple pas inclus en tant que tel, mais elle est assure par des associations locales. En termes de perspectives, le promoteur en question estime quune commune de moins de 10 000 habitants et telle que Figeac est capable dabsorber au maximum 100 logements en rsidences services, dvelopper en hyper centre ou dans ses abords immdiats.

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VII.

M)%(h de indi.id#el

Laccession libre
Une distinction sera faite entre 3 types de pratiques : lachat de maisons existantes, lachat dun terrain en vue dy faire construire une maison (comportement le plus frquent) et enfin lachat sur plan ou en VEFA (la vente neuve). La revente : Loffre est largement dominante par rapport au collectif. Sur les 144 biens mis en vente et recenss sur les sites annonceurs, 115 taient des maisons. Loffre est trs htroclite : Offre Type Prix global Prix moyen/m Surface moyenne du terrain 3 580m

Pavillon des annes 60/80, Figeac ou sa proche campagne Maisons anciennes en pierre Maisons construites aprs 1990 Chteaux, manoirs, domaines

De T3 au T7 et+

De 130 000 384 000

1 810/m

3 050m

Du T3 au T7 Du T4 au T7 et+ Du T5 au T20

De 87 000 475 000 De 180 000 660 000 De 322 000 1 550 000

1 930/m

1 960m

1 990/m

3 100m

2 450/m

9 800m

Grange dans la campagne de Figeac A restaurer Maisons de bourg en pierre ou non dans la campagne de Figeac Du T3 au T7 et+

De 55 000 226 000

500/m

De 60 000 215 000 (du T3 au T6)

1 150/m

3 200m

Les Chteaux, manoirs et domaines constitue un march de niche, trs restreint des clientles spcifiques, haut de gamme et souvent de provenance trangre. Ce type doffre atypique ne rpond pas aux besoins locaux. Trois grandes catgories de maisons se distinguent et sont les plus re me reprsentes : une 1 gamme comprise entre 100 000 et 150 000, une 2 me gamme comprise entre 150 000 et 300 000 et enfin une 3 gamme partir de 300 000. Ces prix dpendent aussi de la surface des terrains. Une offre est en augmentation, celle des maisons allant de 150 000 180 000. Les biens les plus vendus se situent entre 120 000 et 230 000, notamment ceux entre 150 000 et 180 000 prs du centre ville.

Maisons de ville dans le centre de Figeac Maisons de bourg

De 80 000 417 000

1 500/m

Sans terrain La demande satisfaire mane de mnages de familles avec enfants, sur des T3 et T4 et porte principalement sur des maisons en priphrie proche du centre ville et. Elle mane aussi de retraits souhaitant acqurir une maison aprs revente dun autre bien disposent dun budget de 200 000 300 000. Enfin, la demande de jeunes mnages ayant un budget de lordre de 120 000 peine tre satisfaite. En effet, les types de maisons proposes ne correspondent pas la demande en termes de rapport qualit-prestationsprix-environnement.

Du T2 au T8

De 108 000 300 000

1 650/m

Avec ou sans terrain

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16

La construction sur terrain btir : Cest aussi pourquoi, face une augmentation des populations ayant des budgets peu levs ou qui ne sont pas satisfait par loffre existant sur le march, les mnages prfrent acheter des terrains valant 30 000 40 000. Ceci correspond 15/m 16/m de terrain avec des rseaux en bordure de parcelle Figeac, au mme prix que dans les communes alentours. Le terrain viabilis cote quant lui 45/m 50/m Figeac et 35/m dans les communes alentours (dans un primtre compris entre 5km et 10km). Les maisons construites via les contrats de construction de maison individuelles reviennent ainsi un cot global allant de 110 000 130 000 maximum, et par consquent moins cher quun bien quivalent sur le march de la revente et conue sur-mesure. En complment de cette offre propose par les agences immobilires, Polygone propose sur le secteur de Bataill 27 lots libres en acquisition, de 20 000 35 000 en moyenne pour des surfaces allant de 500m 600m, sachant que parmi les 27 lots, 6 sont proposs plus de 35 000.. La vente neuve : Trs peu de biens de ce type existent Figeac. En revanche, 8 maisons neuves en VEFA sont en cours de commercialisation avenue des Crtes. er Leur livraison est prvue partir du 1 trimestre 2010, en effet, il reste encore 2 maisons disponibles sur les 8 (tat des rservations en dcembre 2009). Offre Type Prix global Prix moyen/m 1 910/m Surface moyenne du terrain 590m

de 30 maisons a t livre il y a environ 4 ou 5 ans, parmi lesquelles environ 7 ou 8 nont pas t commercialises. Il est probable que le dispositif Pass Foncier permette den relancer la commercialisation. Le bailleur Lot Habitat dveloppe en ce moment un programme de logements individuels (indpendants ou accols), comprenant 35 logements locatifs aids (cf. partie sur le locatif aid) et 5 en accession aide (T4). Ces derniers me constituent la 3 et dernire tranche du programme. Le montage de lopration est actuellement en cours, de mme que lquilibre financier de lopration. En effet, au regard des contraintes du site (notamment sa topographie) et des prestations conomes des maisons (ossature bois, panneaux solaires, etc.), il est peu probable que le prix de vente revienne 3 135 000 140 000 pour lquilibre financier de lopration , or le prix de e vente acceptable serait plutt de 130 000 maximum et de prfrence de lordre de 120 000 si lon considre les budgets des mnages demandeurs.

Le locatif libre
Les maisons proposes la location relvent le plus souvent du T4 et T5, avec des loyers compris entre 500/mois et 800/mois. Au-dessus de 600/mois la demande est plus faible. De plus, il existe un dcrochage de plus en plus important entre la qualit des maisons et leur prix.

Le locatif aid
Dans le parc existant, parmi les 2 principaux bailleurs savoir Polygone SA et Lot Habitat, seul Polygone SA compte des logements individuels en locatif aid Figeac mme, savoir 40 aux Miattes et 30 Nayrac, prs du projet dindividuel aid de Lot Habitat. Il sagit de T3 et de T4, sous la forme dindividuel intermdiaire, dont le niveau de loyer tourne aux alentours de 500/mois hors charges en moyenne. Cette offre se dveloppe travers un projet en cours dune vingtaine de logements locatifs sociaux dans le secteur de Nayrac, proximit dun autre projet en cours port par Lot Habitat. Sur les 20 maisons en locatif aid, 3 sont des T3 et 17 sont des T4. Une dizaine sont lous et le chantier a vocation se terminer mars 2010. Les loyers sont de lordre de 480/mois hors charges. En plus du secteur de Nayrac, Polygone SA a un projet soutenu par le Conseil gnral du Lot et la Rgion Midi-Pyrnes. Ce projet comprend 6 maisons conomes en bande, en locatif social, de type T4 (654 m de SHON)
3

Maison neuve en VEFA

Du T4 au T6

De 120 000 220 000

Lacquisition aide
Cette offre existe trs peu Figeac. Globalement dans le dpartement du Lot, les dispositifs daide laccession tels que le Pass Foncier ont t peu promus. Elle se dveloppe progressivement Figeac devant la prise de conscience de linadquation croissante entre loffre et la demande et qui pnalise laccession la proprit de certains mnages, parmi lesquels les primo-accdants. Le bailleur Polygone SA a port une opration daccession aid sur le secteur de Laurensou, prs du cimetire dans les hauteurs de Figeac. Cette opration

Prix fourni titre indicatif tant donn que le montage financier de cette tranche de lopration est en cours de ralisation
1

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sur le secteur Bataill, laurat dun prix primant ses prestations en matire de dveloppement durable de la Rgion Midi-Pyrnes. Lot Habitat se dveloppe aussi sur ce crneau dans le secteur de Nayrac, avec le projet en cours de 40 logements individuels aids, dont 35 en locatif. re La 1 tranche comprend 18 logements composs de 6 T3 et de 12 T4, la me 2 tranche comprend 18 logements est compose de 5 T3 et de 13 T4. re Dans la 1 tranche, 4 T4 sont financs en PLAI (logement trs social) et le reste est financ en PLUS (logement social standard). Sous forme de maisons jumeles, sur un terrain arbor et en dclivit, un des objectifs de cette opration consiste conserve un maximum possible de couvert vgtal et favoriser une insertion urbaine et paysagre de qualit dans le site. De plus, afin dviter le stationnement sur les parcelles, un partie commune est ddie au stationnement en surface. Des prestations telles que lossature bois et les panneaux solaires pour leau chaude sanitaire ont t mises en place. Les niveaux de loyers sont infrieurs 500/mois pour les PLUS et infrieurs re 450/mois pour les PLAI. Il sagit de la 1 opration en locatif social individuel du bailleur Figeac. Lopration devrait dmarrer courant 2010, un appel doffres devant tre lanc ce trimestre. En termes de dbouchs, tant donn la demande en individuel locatif aid, lurbanisation et la mise en march progressive de lopration devrait tre absorbe.

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1!

VIII.

Bil)n de l'off%e et de l) dem)nde

parc de logements figeacois et non le quitter une fois leur premier contrat achev

Les parties prcdentes avaient pour objectif de faire un tat des lieux du march du logement sur tous ses sous-segments, avec une confrontation entre loffre et la demande. Cette partie vise synthtiser les diffrentes attentes par type de mnages en fonction de leur comportement dinstallation et esquisser le positionnement rsidentiel de Figeac par rapport ses communes priphriques et les types de rponses en matire dhabitat apporter en fonction de ce positionnement et de ltat du march.

Les jeunes mnages dcohabitants

Comportement dinstallation : divers selon les budgets initiaux Provenance gographique : endogne Taille du mnage : 1 ou 2 personnes Ressources financires : revenu intermdiaire de parcours professionnel ; niveau de loyer maximum acceptable en moyenne de 600/mois charges comprises Critres de recherche : proximit du centre ville et des lieux danimation, ou bien accessibilit aise aux quipements commerces et services, T2 au T3 en collectif locatif ; petite maison en locatif ; terrain btir pour construction de maison (demande plus rare pour ce type de mnage, selon lapport initial et la taille du mnage dcohabitant) Type de rponse habitat existant actuellement : des T2 de 350/mois charges comprises 500/mois et des T3 de 500/mois 600/mois charges comprises dans le collectif locatif priv dont loffre est concentre en centre ville ; loyer entre un tiers et moiti moins lev que dans le locatif priv dans le collectif locatif social en priphrie du centre ville ; 500 800 pour les T3/T4 dans lindividuel en locatif Loffre est inadapte en individuel locatif, ce qui gnre : un report sur le locatif collectif priv, et parfois pour des questions de budget sur le locatif social, soit un report sur le locatif ou laccession en individuel dans les communes priphriques de Figeac

Les jeunes mnages en formation / en dbut de parcours professionnel

Comportement dinstallation : initialement, ce type de mnage na pas de projet dinstallation durable Figeac, et cherche un logement le temps de sa formation ou de son contrat de travail Provenance gographique : endogne et exogne (auquel cas provenance des 3 dpartements) Taille du mnage : 1 personne le plus souvent Ressources financires : SMIC ou un peu au-dessus en cas de contrat de travail temporaire, infrieur au SMIC en cas de formation en contrat dalternance, apprentissage, etc., par consquent un niveau de loyer maximum acceptable de 400/mois 500/mois charges comprises Critres de recherche : proximit du centre ville et des lieux danimation, logement du T2 au T3 et studio dans une moindre mesure Type de rponse habitat existant actuellement : des T2 de 350/mois charges comprises 500/mois et des T3 de 500/mois 600/mois charges comprises dans le collectif locatif priv dont loffre est concentre en centre ville ; loyer entre un tiers et moiti moins lev que dans le locatif priv dans le collectif locatif social en priphrie du centre ville La rponse est satisfaisante pour un hbergement temporaire de ce type de mnage. En revanche, proposer du collectif locatif social conventionn en centre ville et du collectif locatif priv de meilleure qualit (tat du bti, prestations telles que lascenseur, modalits de chauffage, etc.) permettrait dinciter ces mnages voluer dans le
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Les futures familles parmi lesquels les primo-accdants

Comportement dinstallation : recherche dune installation durable moyen et/ou long terme Provenance gographique : locale et exogne Taille du mnage : entre 2 et 3 personnes Ressources financires : apport de base ou emprunt de 30 000 et/ou capacit financire de revenus de 2 actifs (plusieurs tranches en fonction des CSP : entre 100 000 et 120 000, jusqu 150 000, jusqu 200 000 et au-del de 200 000 Critres de recherche : lieu de travail aisment accessible, changement denvironnement, aspiration la tranquillit tout en
1"

bnficiant dquipements et commodits aisment accessibles, T3 au T4 en individuel accession Type de rponse habitat existant actuellement : offre htroclite dans lindividuel, allant de la grange ou de la maison en pierre restaurer, aux maisons de ville dans le centre de Figeac, aux maisons de bourg, des pavillons des annes 60/80 Figeac ou sa proche campagne, des maisons anciennes en pierre et des maisons plus rcentes construites aprs 1970 et de trs rares maisons neuves, allant de 55 000 660 000 ; terrain btir avec rseaux en bordure de parcelle au prix de 15/m aux alentours de Figeac et Figeac ; terrain loti viabilis au prix de 35/m moins de 10km de Figeac et au prix de 45/m 50/m Figeac, soit un prix global de 30 000 40 000 le terrain Loffre est insuffisamment adapte dans lindividuel lacquisition, en termes de produits, de prestations, demplacement et de rapport avec le prix ; il est plus intressant pour un mnage dacheter un terrain en priphrie et dy faire construire une maison, le cot total dacquisition revenant entre 100 000 et 130 000 pour une maison conue surmesure

55 000 660 000 ; terrain btir avec rseaux en bordure de parcelle au prix de 15/m aux alentours de Figeac et Figeac ; terrain loti viabilis au prix de 35/m moins de 10km de Figeac et au prix de 45/m 50/m Figeac, soit un prix global de 30 000 40 000 le terrain Tout comme prcdemment, loffre est insuffisamment adapte dans lindividuel lacquisition, en termes de produits, de prestations, demplacement et de rapport avec le prix ; il est plus intressant pour un mnage dacheter un terrain en priphrie et dy faire construire une maison, le cot total dacquisition revenant entre 100 000 et 130 000 pour une maison conue sur-mesure

Les familles monoparentales

Comportement dinstallation : volution dans le parcours rsidentiel fortement contrainte Provenance gographique : principalement endogne mais aussi exogne Taille du mnage : partir de 3 personnes Ressources financires : revenus d1 chef de mnage actif, budget de lordre de 100 000 120 000 maximum Critres de recherche : maison la location ou acquisition en T3/T4, appartement la location en T3/T4, lieu de travail aisment accessible, quipements et commodits aisment accessibles Type de rponse habitat existant actuellement : T3 et T4 de 500/mois 600/mois charges comprises dans le parc locatif collectif social correspondant au budget maximal acceptable ; prix plus levs dans le collectif locatif priv et aux prestations moyennes voire mdiocres, sauf dans les logements rnovs ; loyers allant de 500/mois 800/mois dans lindividuel locatif priv ; loyers de lordre de 500/mois dans lindividuel locatif aid Loffre en collectif locatif aid est adapte, mais il existe un manque en matire dindividuel locatif et laccession

Les familles en milieu de parcours rsidentiel

Comportement dinstallation : recherche dune installation durable en accdant la proprit dans lindividuel, aprs avoir vcu pendant une certaine priode en tant que locataire Provenance gographique : endogne et exogne (auquel cas provenance des 3 dpartements) Taille du mnage : partir de 3 personnes Ressources financires : capacit de 2 actifs, intermdiaires (le plus frquent) ou suprieures, budget le plus frquent compris entre 120 000 et 230 000 Critres de recherche : habitat individuel en T4, lieu de travail aisment accessible, changement denvironnement, aspiration la tranquillit tout en bnficiant dquipements et commodits aisment accessibles Type de rponse habitat existant actuellement : offre htroclite dans lindividuel, allant de la grange ou de la maison en pierre restaurer, aux maisons de ville dans le centre de Figeac, aux maisons de bourg, des pavillons des annes 60/80 Figeac ou sa proche campagne, des maisons anciennes en pierre et des maisons plus rcentes construites aprs 1970 et de trs rares maisons neuves, allant de

Retraits entre 55 ans et 65 ans

Comportement dinstallation : volont de se rapprocher du centre ville et de ne plus entretenir de grande maison avec jardin

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Provenance gographique : fort attachement local des propritaireshabitants et des locataires pour la demande endogne, phnomne de retour au pays pour la demande exogne Taille du mnage : 1 2 personnes Ressources financires : revenus faibles pour les mnages nayant pas dapport initial, budget de lordre de 100 000 300000 ceux ayant un apport pralable lacquisition, budget de lordre de 500/mois maximum pour une personne seule Critres de recherche : accessibilit aise aux services et quipements de proximit, du T2 au T3 en cas de couple, du T2 au T3 en cas de personne seule, location dans le collectif, accession dans le collectif si le budget est suffisant (suite revente dun bien par exemple) et si loffre est adapte, location dans une petite maison, rapprochement vers le centre ville Type de rponse habitat existant actuellement : cf. rponse habitat dans le collectif locatif libre et aid ; peu doffre dans le collectif en accession ; offre en individuel locatif libre insuffisante, notamment en centre ville ; offre en individuel locatif aide accessible financirement mais insuffisamment dveloppe et parfois localise dans des secteurs mal connects aux quipements et services de proximit Les propritaires-habitants participent aux oprations de requalification des logements anciens, mais de nombreux locataires habitent des logements inconfortables, une forte demande se reporte sur le logement social, notamment celle manant des personnes seules

Retraits partir de 65 ans

Comportement dinstallation : volont de se rapprocher des quipements et services et de changer de logement aux prestations inadaptes (chauffage, isolation, accessibilit, ascenseur, etc.) Provenance gographique : endogne majoritairement Taille du mnage : 1 2 personnes Ressources financires : revenus faibles Critres de recherche : accessibilit aise aux services et quipements de proximit, du T2 au T3 en cas de couple, du T2 au T3 en cas de personne seule, location dans le collectif Type de rponse habitat existant actuellement : Aucune rponse spcifique, si ce nest la rsidence services pour personnes ges non dpendants en cours de ralisation
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PARTIE / : BILAN ET
RECOMMANDATION"

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IX.

Bil)n d# $ositionnement %sidentiel de !ige)(

POINTS FORTS POINTS FAIBLES
En revanche, la satisfaction des mnages situs entre ces 2 extrmes nest pas assure.

De manire gnrale, la commune de Figeac est attractive pour 3 types de mnages situs aux extrmits du parcours rsidentiel :

Figeac attire des tudiants sur son site universitaire Figeac attire des jeunes en dbut de parcours rsidentiel : jeunes en formation (contrat dapprentissage ou dalternance, stagiaires) ; jeunes en dbut de parcours professionnel (contrat dintrim ou de travail temporaire)

Les tudiants et les jeunes en dbut de parcours rsidentiel quittent ensuite la commune, soit parce quune installation durable ne fait partie de leur projet, soit parce quils ne trouvent pas de rponse satisfaisante en matire dhabitat, auquel cas se produit une vasion au profit des communes priphriques : pour du locatif libre de qualit (collectif ou individuel), pour de laccession notamment dans lindividuel. 2 catgories de mnages ont tendance quitter Figeac et sinstallent dans les communes priphriques : les primo-accdants, les mnages avec de jeunes enfants, et les mnages de familles en milieu de parcours rsidentiel souhaitant devenir propritaires dun habitat individuel aprs une certaine priode en location. En revanche, pour les jeunes retraits et les personnes ges de plus de 65 ans qui ne disposent pas de patrimoine propre ou qui souhaitent le quitter pour un autre type de logement, les rponses en matire dhabitat sont insuffisantes (prestations techniques, localisation et prix)

Figeac conserve sa population ge qui est attache la ville et son logement propre : ce type de mnage reste soit dans son logement qui le satisfait, soit entreprend des travaux de rnovation pour continuer y habiter

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X.

P%o$ositions de $istes d'inte%.ention

ENJEUX OBJECTIFS

OUTILS
1/ Renforcer les dispositifs existants des fins dobservation du parc de logements et de ses potentiels de valorisation :

La diversification de loffre en logements La requalification du parc de logements anciens La valorisation du patrimoine bti atypique dont le cot de rhabilitation pour le rendre habitable est trop lev La poursuite de la construction de logements locatifs aids La stimulation de la construction de logements individuels et/ou intermdiaires aids La non concurrence entre le parc ancien et le parc neuf La prise en compte des dplacements et de laccessibilit

Affirmer lattractivit rsidentielle en gnral de Figeac et sa visibilit Rduire la vacance du parc de logements Rpondre aux besoins en logements des futures familles dont les primoaccdants et des familles avec enfants en milieu de parcours rsidentiel Anticiper sur les besoins des personnes ges

Projet dIntrt Gnral Opration Programme pour lAmlioration de lHabitat Instauration de primtres de droit de premption urbain, combine avec lobligation dcennale de ravalement dans un primtre dOPAH, etc.

2/Mettre en place une stratgie foncire adapte :

Observation et connaissance du march local et des mcanismes rsidentiels locaux Suivi des mnages logs dans le parc social une fois quils lont quitt Instauration de primtres de droit de premption urbain Encadrement de lurbanisation de secteurs nouveaux et des interventions en renouvellement urbain Phasage dans le temps des interventions possibles dans le tissu urbain ou en extension urbaine Matrise des objectifs de logements en rnovation comme en construction neuve Coopration partenariale (Pays, intercommunalit, Dpartement, bailleurs sociaux, promoteurs privs) renforce en vue dviter la concurrence dans un mme bassin de vie, partager le portage politique et financier, favoriser une stratgie visant dvelopper des logements proposant des prestations techniques de qualit et sinsrant de manire harmonieuse dans le paysage naturel et bti, ainsi que dans la culture locale

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XI.

P%o$osition d'o01e(tifs de logements

TYPE DE LOGEMENT

REPARTITION ET PHASAGE : HORIZON 2015

REPARTITION ET PHASAGE : HORIZON 2020

Le logement aid et conventionn constitue un levier majeur pour la mise en place dune politique dhabitat Figeac, tant donn que les prix peuvent tre matriss et que la collectivit et ses partenaires peuvent agir par ce biais dans un premier temps, en soutien la rgulation du march priv. Cest pourquoi les prconisations suivantes reposent sur un effort de production de logements aids plus important court terme et un peu moindre moyen. Cette proposition de phasage est base sur la construction prconise de 75 logements par an dans le cadre du PLU 2015 2020 Petit collectif en accession Aucun 0% 5% de la production annuelle de logements en fonction libre de lexprimentation en collectif aid (jeunes mnages et futures familles dont primo-accdants) Petit collectif en accession 2% de la production annuelle de logements (logements test 0% 5% de la production annuelle en fonction de la russite aide destination des primo-accdants, des futures familles, des de lopration test familles monoparentales) Petit collectif locatif libre 5% de la production annuelle de logements (mnages en 5% de la production annuelle de logement (mnages en dbut dbut de parcours rsidentiel et jeunes retraits) de parcours rsidentiel et jeunes retraits) Petit collectif locatif aide

20% de la production annuelle de logements (toutes catgories de mnages, revenus faibles ou intermdiaire) 10% de la production annuelle de logement (jeunes retraits entre 55 et 65 ans et retraits entre 65 et 80 ans maximum) 10% de la production annuelle de logements (familles en milieu de parcours rsidentiel) 20% de la production annuelle de logements ( futures familles dont primo-accdants, familles en milieu de parcours rsidentiel) 10% de la production annuelle de logements (futures familles, familles en milieu de parcours rsidentiel) 20% de la production annuelle de logements (familles monoparentales, familles, jeunes retraits)

20% de la production annuelle de logement (toutes catgories de mnages, revenus faibles ou intermdiaire) 15% de la production annuelle de logement (jeunes retraits entre 55 et 65 ans et retraits entre 65 et 80 ans maximum) 15% de la production annuelle de logements (familles en milieu de parcours rsidentiel) 20% de la production annuelle de logements ( futures familles dont primo-accdants, familles en milieu de parcours rsidentiel) 15% de la production annuelle de logements (futures familles, familles en milieu de parcours rsidentiel) 15% de la production annuelle de logements (familles monoparentales, familles, jeunes retraits)
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Rsidences services personnes ges non dpendantes Individuel en accession libre Individuel en accession aide Individuel en location libre Individuel en location aide

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ANNE E : MODALITE" DU PA"" !ONCIER

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XII.

2#'est3(e *#e le P)ss !on(ie% 4

Lachat du terrain dans le cadre dun programme dachat dune maison individuelle dans le cadre dun contrat de vente en ltat futur dachvement (VEFA)

Sources : ministre en charge du logement, ANIL (Agence Nationale pour linformation sur le logement)

Bnficiaires potentiels
Les mnages doivent rpondre 3 critres : Etre primo-accdant de sa rsidence principale (est considr primoaccdant tout mnage qui na pas t propritaire de sa rsidence principale au cours des deux dernires annes) Respecter les conditions de ressources du PSLA (prt social de er location-accession). Au 1 avril 2009, ces plafonds taient de : Nombre de personnes destines occuper le logement 1 2 3 4 5 et plus Zone A* Zones B et C**

Dfinition et objectif gnral

Le dispositif Pass Foncier est issu dune convention entre lEtat, le 1 % logement et la Caisse des dpts et consignations signe le 20 dcembre 2006. Il sagit dune marque dpose pour le compte du 1% Logement. Lobjectif est de favoriser lacquisition dans le neuf de la premire rsidence principale en limitant le cot initial de lopration au seul cot de la construction et en neutralisant le prix du terrain. Celui-ci est mis disposition du mnage accdant, pendant toute la dure de remboursement des prts souscrits pour la construction, dans le cadre dun bail construction des conditions privilgies. La loi MOLLE du 25 mars 2009 permet dsormais davoir recours dautres montages juridiques que le bail construction pour tre ligible au dispositif Pass Foncier. Pour mmoire, un objectif de 30 000 logements neufs financs l'aide d'un Pass-Foncier est prvu dans le cadre du plan de relance. Ce dispositif permet aux mnages qui souhaitent devenir propritaires de leur rsidence principale de payer en 2 temps : tout dabord la construction de la maison, puis le terrain, lorsque le prt construction est rembours. Cette dmarche consiste diffrer lacquisition du foncier pendant toute la priode de remboursement des prts quils auront souscrits pour la construction de leur logement. Ce diffr va de 18 25 ans. Il est en revanche possible pour laccdant de racheter le terrain nimporte quel moment, sans formalit particulire.

31 250 43 750 50 000 56 875 64 875

23 688 31 588 36 538 40 488 44 425

*agglomration parisienne, Cte dAzur et le Genevois Franais **agglomrations de plus de 50 000 habitants et reste du territoire (cf. zonage De Robien) Bnficier dune aide laccession sociale la proprit attribue par une ou plusieurs collectivits locales (au minimum le montant plancher prvu pour le PTZ major), sous la forme dune subvention ou dune bonification de prt Nombre de personnes destines occuper le logement 3 et moins 4 et plus Zone A Zones B et C

Oprations ligibles
Sont ligibles toutes les oprations dacquisition ou de construction par un mnage dun logement individuel ou collectif neuf affect sa rsidence principale, sous rserve que le mnage remplisse certaines conditions. Ces oprations peuvent tre de 2 types : Lachat dun terrain en vue de la construction dune maison individuelle dans le cadre dun contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

4 000 5 000

3 000 4 000

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Montant du Pass Foncier

Le montant du prt remboursement diffr Pass Foncier octroy par les 4 CIL/CCI est gal 30% du cot total d'opration TTC (TVA 5,5%) dans la limite d'un plafond tabli pour chaque zone A, B1, B2 et C : Zone A 50 000 Zone B1* 45 000 Zone B2* 40 000 Zone C 30 000

Soutien aux collectivits territoriales accordant des aides l'accession

Le dispositif Pass Foncier repose sur l'existence d'une aide locale l'accession la proprit accorde par une collectivit territoriale. Celle-ci peut prendre la forme d'une subvention directe aux accdants ou d'une bonification un tablissement de crdit permettant l'octroi d'un prt des conditions favorables. Son montant minimum est alors fix entre 3 000 et 5 000, il varie en fonction de la composition du mnage et de la localisation de l'opration (cf. paragraphe prcdent). Est pos le principe de l'octroi de subventions de l'Etat aux collectivits territoriales et leurs groupements qui accordent des aides permettant de bnficier d'un Pass Foncier. Pour mmoire, la loi de finances rectificative pour 2009 (loi du 4.2.09) a prvu une enveloppe de 50 millions d'euros consacre cet effet. C'est le prfet qui se charge de l'instruction et la collectivit doit accompagner sa demande de subvention de la dlibration autorisant l'octroi d'aides l'accession. Lorsque l'aide locale atteint le seuil, la subvention de l'Etat est fixe entre 1 000 et 3 000. Lorsque le seuil est atteint par le cumul de plusieurs aides locales, la subvention accorde par l'Etat est partage entre les diffrentes collectivits territoriales ou leurs groupements. Une instruction adresse aux DDE prcisera les modalits de calcul de la subvention de l'Etat, notamment sa rpartition entre les collectivits en cas d'intervention conjointe. Pour bnficier de la subvention de l'Etat, la collectivit territoriale doit apporter la preuve de l'octroi de l'aide par le biais d'une attestation. La subvention sera dfinitivement acquise aprs production par la collectivit du justificatif du versement de l'aide, au plus tard dans un dlai de six mois aprs le versement de la subvention de l'Etat ( dfaut, la collectivit doit restituer les sommes qui lui ont t verses). Si la collectivit se fait rembourser l'aide locale initialement accorde, elle doit rembourser l'Etat la subvention indue. Les subventions peuvent tre verses pour les aides accordes, c'est--dire faisant l'objet d'un engagement de versement auprs des bnficiaires, depuis le 1er janvier 2009. Voici 2 exemples : Pour une opration situe en zone A, avec un seuil de 5 000, la commune verse une aide de 5 000. Le montant de la subvention de l'Etat est gal la diffrence entre le seuil et 2 000, soit 3 000 Pour la mme opration, la commune verse 2000 et le dpartement verse 3 000. Chaque aide locale ne permet pas, par elle-mme, d'atteindre le seuil. Le montant total de la subvention de l'Etat est gal la diffrence entre le seuil et 2 000 , soit 3 000.

*Zonage loi Scellier Pour les oprations engages compter du 1er janvier 2010, le prix de vente ou de construction (TTC avec une TVA 5,5%) du logement ne doit pas excder les montants suivants, exprims en m de surface utile : Zone A 3 932 Zone B1* 2 637 Zone B2* 2 302 Zone C 2 014

*Zonage loi Scellier

Aides de la collectivit
Le bnficiaire peut ainsi obtenir 2 aides : Une aide de la collectivit locale sous forme de subvention ou bonification de prt Montant minimum par logement 3 et moins 4 et plus Zone A 4 000 5 000 Zones B et C 3 000 4 000

Le Pass Foncier pour le financement du terrain par le 1% Logement

Comit Interprofessionnel du Logement / Chambre de Commerce et dIndustrie gestionnaire du 1% Logement

2!

Etude du march immobilier dhabitation Commune de Figeac Citadia Janvier 2010