- la capacit prendre bail

Toute personne apte administrer peut prendre

bail. Pour les concubins la loi prvoit une
cotitularit : le bail stipul par lune profite
lautre. Il en va de mme pour les poux. En cas
de divorce, lun ouira du bail et indemnisera
lautre. Pas de cotitularit pour le conoint
exploitant mais parfois est exi! consentement de
lautre conoint sous peine de nullit pour
cession"renouvellement"rsiliation. En ce #ui
concerne les $ritiers, larticle %&'( dit #ue le
bail nest pas rsolu par le dc)s du bailleur ou
du preneur.
*E+ ,-./ITI-.+ 0E*1TI2E+ 13
,-.TE.3 /3 ,-.T01T
*es conditions relatives la c$ose loue
La cause du louage doit tre licite
conforme lordre public et aux bonnes
m4urs sous peine de nullit
La chose loue doit tre dtermine,
licite et possible 5pas c$. consomptible,
seulement prt possible6
Destination de chose loue fixe les
limites de lusa!e de c$ose 5ex. clause
d$abitation bour!eoise6.
*E+ ,-./ITI-.+ 0E*1TI2E+ 13 *-7E0
*e lo8er est une ncessit. *a #ualification de
bail ne peut tre retenue.
La dtermination du prix nest pas une
condition de validit en droit commun du bail
depuis JRP de 1995. 91I+ 1TTE.TI-.,
P-30 *1 DO!R"#$% au vue de lintitul de
larticle 1&'9% la dtermination du prix est une
condition de validit. /autant plus #ue le droit
de la vente, notamment larticle %:;% exi!e #ue
le prix soit dtermin peine de nullit et #ue le
droit du bail tend se rapproc$er du droit de la
vente. 3ne minorit de la doctrine affirme #ue si
le l!islateur a pris la peine de poser une rserve
pour le vente, il en aurait fait autant pour le bail
sil lavait u! ncessaire.
pour un bail d$abitation usa!e mixte. 1u
re!ard des articles %&<= et %&<&, la >0P a conclu
#ue le contrat verbal peut tre rsili
unilatralement selon les dlais fixs par les
usa!es et il sa!it dun ,/I contrairement au
contrat crit #ui est un ,// 5mme si aucune
dure na t fix, on ne peut alors bnficier de
art %&<=6 . +elon larticle %&<= ce sont les usa!es
#ui fixent la dure du bail. *a >0P refuse ainsi la
*a dcision donne en %;;: se ustifie par le fait
#uil sa!issait de contrats excution successive
donc le prix tait difficilement dterminable au
moment de la formation du contrat. Il semblerait
#ue pour le bail, la dtermination du prix soit
exi!e. ,ertaines dcision proclament la nullit
tandis #ue dautres re#ualifient le contrat.
Les parties sont(elle libres de dterminer le
prix )
O*" % en droit commun+
#O# en droit du bail dhabitation , usage
mixte et en droit du bail commercial et rural+
$n ppe le lo-er est une somme dargent mais il
peut .tre en partie en nature+
$n droit commun les parties sont libres
dindexer le lo-er sur un indice+
$n droit des baux spciaux le lgislateur
dtermine lindice+
*E+ ,-./ITI-.+ 0E*1TI2E+ 1 *1 /30EE
/3 ,-.T01T
*e contrat de bail est un contrat excution
successive. *e bailleur doit !arantir la ouissance
sur toute la dure du contrat.
Il ne peut le rsilier ad nutum.
Pour la >0P la prise deffet du bail nest pas une
condition de validit.
Le contrat de bail est(il un DD ou D" )
$n droit commun% rien nemp.che le D"
$n droit spcial% le preneur a droit , une
certaine stabilit / par ex 0 ans
En ce #ui concerne les tiers, ils peuvent apporter
la preuve par tout mo8en car il sa!it *1
P0E32E /3 ,-.TE.3 /3 ?1I*
( La preuve du lo-er
+elon art %&%=, la preuve doit tre apporte par
expertise, #uittance et serment du bailleur.
*e u!e peut fixer le prix car il nest pas li par
lexpertise 1
( la preuve de la dure du bail
+eulement par crit. /ans le cas contraire, ,/I
5vu plus $aut6.
L$2 $33$!2 D*
preuve apporte par le preneur ustifiant de la
fixation dun terme.
O#!R4! D$ 54"L
*e bail est un contrat s8nalla!mati#ue #ui cre
des
le bailleur de toute responsabilit.
Obligation de garantie contre
lviction
Protection du preneur c" troubles de fait ou
de droit causs par le bailleur, les tiers.
@uand on parle de troubles causs par
le bailleur, on parle autant du bailleur
#ue ceux #ui il est li
5colocataires6.
,oncernant les troubles de fait causs
par les tiers, tant donn #ue le
bailleur nest pas tenu de veiller sur
le comportement, sa responsabilit
ne peut tre en!a!e. +eule le
preneur est fond poursuivre les
auteurs de voies de fait 5art %&(:6
. ,oncernant les troubles de droit
causs par les tiers, le bailleur est
tenu de son obli!ation de !arantie
5art %&(=6.
*obli!ation de scurit est une -
>0PTIE**E. ,est une - autonome du
droit du bail 5pas rattac$e ouissance
paisible ni dentretien6.
-bli!ation du preneur
*e preneur est tenu deffectuer les
menues rparations tout au lon! du bail
5art %<:'6. 9ais le bailleur ne peut
en!a!er sa responsabilit pour dfaut
dexcution #u la fin du bail. +a
responsabilit est en!a!e de plein droit,
cAest--dire #ue le bailleur na pas
prouver de prudice.
Par ailleurs, en vertu du principe de
lexcution loyale du contrat ( art
1134) le preneur doit informer le
bailleur des rparations importantes
faire.
- rcipro#ues la c$ar!e des parties. *es - en
droit du bail sont proc$es de celles du droit de la
vente.
- du bailleur
- !arantir la ouissance paisible des lieux. /e l
dcoule < autres - :
( O de dlivrance
-bli!ation dordre public prvue aux arts %&%; et
%&(B. *a c$ose doit tre libre de toute
occupation, livre avec tous ses accessoires,
conforme la destination et ventuellement la
contenance prvue.
*a c$ose doit tre dlivre en bon tat et le
bailleur doit effectuer toutes les rparations
ncessaires 5contrat excution successive6. *e
bailleur peut tre condamn excution force
des rparations, des /I en vertu de larticle
%%'&. *a rsolution du contrat peut tre
demande en cas dinexcution !rave. ,ette -
peut tre amna!e par une clause de rception
en ltat mais la ,our de cass linterpr)te
strictement :elle ne dispense pas le bailleur de l-
dentretenir la c$ose loue en tat de servir
lusa!e au#uel elle est destine.
( O dentretien
,est le prolon!ement de larticle %&(B #ui dit
#ue le bailleur doit dlivrer la c$ose en bon tat.
*e locataire est tenue des menues rparations
5rparations locatives art 1&56 6 tandis #ue le
bailleur est tenu des rparations les plus
importantes. 1 dfaut, le preneur peut demander :
excution force, indemnisation, rsiliation,
excution par un tiers apr)s la mise en demeure.
*e preneur ne peut all!uer lexception
dinexcution car il ouit des lieux.

- O de scurit
En plus, - dinformation des ris#ues naturels
5,ode de lenvironnement6, des ris#ues sanitaires
5,ode de la sant publi#ue6.
Obligation de garantie contre les vices
cachs. ,e vice est apprci par rapport
la #ualit du preneur et par rapport la
nature du bien lou. En droit de la vente,
on sintresse la ?C pas en droit du
bail.
-n peut a!ir : ans apr)s la dcouverte
du vice 5art (((' 6
*es sanctions sont le paiement de /I 5 %&(%
*e preneur doit conserver la substance de
la c$ose. /ans le cas contraire,
application de lart :::.
de trouble tel #ue la ouissance des
lieux est impossible. *a C9 exon)re
*es personnes de la maison moins. Il
est prsum fautif selon art %&<( .
*a prsomption est rfra!able. Il ne doit
pas sa!ir de d!radation due lusure
normale. Pour savoir sil 8 a eu
d!radation, il faut re!arder tat des
lieux. 1 dfaut, on consid)re #ue lobet
tait en bon tat 5arts %&<B-
%&<%6.
En cas dincendie, le preneur est prsum
responsable sauf sil prouve vice de
construction ou C9 5 %&<<-%&<'6.
+i plusieurs preneurs responsables D
responsabilit conointe E
*e preneur est tenu de restituer le bien
la fin du bail. +il 8 reste, il doit pa8er
une indemnit doccupation en vertu de
larticle %<F(.
- *e preneur rpond des d!radations commises
par lui ou les G personnes de la maison H :
personne #ui rside dans la maison
$abituellement.
*a vie du contrat de bail
,ontrat successif donc certains vnement
peuvent laffecter et dautres provo#uer son
extinction.
$vnements 7ui a88ectent /

( la sous(location
,ontrat conclu entre un locataire ori!inaire et, dit
locataire principal, et un sous-locataire.
*a sous-location et autorise en droit commun
des contrats moins #ue le contrat de location
linterdise. En droit sp, cest interdit E
/onc, le sous-locataire et li au locataire, pas au
bailleur, #ui dans ce cas est un tiers. 1insi en
al (6, la rsiliation en cas
en vertu de lart 199'% la cession de sa
crance et de ses dettes.
par le bailleur / la vente de la c$ose loue est un
cession force du bail lac#ureur car celui-ci
ne peut expulser le locataire 5art 1&60:+
( la disparition
La disparition du bailleur ou du preneur ne
8ait pas dispara;tre le contrat% il se poursuit
avec les a-ant(cause universels+
$xtinction du contrat
La survenance du terme
2i pas de DD la rsiliation peut .tre
prononce ad nutum.
2i DD% art 1&0&, le bail est teint
larrive du terme.
*a reconduction tacite : le preneur reste dans les
lieu et le bailleur ne dit rien, cre un nouveau
contrat mais aux mmes conditions #ue lancien 5
art 1&0<6.
La perte totale
Destruction ph-si7ue de la chose 7ui emp.che
sa =ouissance / C9" c$ose perdue par la C dune
des parties
L$2 54*> 2P$"4*>
P$R?$!!4#!
@45"!4!"O# D*
PR$#$*R
*es baux des lo!ements meubls
*ocaux possdant des meubles en #uantit et en
#ualit suffisante permettant au preneur de vivre
normalement.
+tatut protecteur #ui se trouve dans le ,ode de la
vertu de leffet relatif des contrats, cAest--dire art
%%=:. Toutefois, le bailleur peut implorer le
contrat en cas de non-paiement du sous-lo8er.
( La cession du bail /
par le preneur / autorise en vertu de lart
1&1& du + *e preneur doit si!nifier au
bailleur
tudiant. 3n pravis de trois devra tre donn par
le preneur sil sou$aite proro!er ou mettre un
terme au contrat.
#uand le bailleur sou$aite vendre la c$ose loue,
le preneur na pas un droit de premption.
*es baux de lo!ements non meubls
1<1< pnurie de logement
196< pnurie de logement+ Loi vote pour
garantir un logement aux uns par la stabilit A
ma;trise des prix+
19&0 choc ptrolier
19&< choc ptrolier
Les logements se 8ont rares et les lo-ers
augmentent+
Lois de 196<
- *e preneur est crancier dun droit de se
maintenir dans les lieux sans limitation de dure
et les prix sont dtermins par la loi.
- domaine dapplication
Io!rap$i#ue : villes les plus peupls.
9atriellement : immeubles usa!es
d$abitation ou professionnel construits avant
%;'F
Il sa!it dinciter la construction de nouveaux
lo!ements.
Lois de 19<9
*e droit commun a repris le pas : offre suprieure
demande, au!mentation des lo8ers.
*e l!islateur privil!ie cette fois le propritaire,
le patrimoine sur les personnes. 9ais elle affirme
#uand mme #ue le droit au lo!ement est un droit
fondamental. /oJ K
Loi de B''& 7ui proclame le droit au logement
opposable
Pour ,ornu, cest une G promesse fallacieuse H.
construction et d$abitation : bail crit, bail dun
an au moins si rsidence principale, ; mois pour
un tudiant, pas de reconduction tacite pour un
fonction, lo!ement saisonnier.
La 8ormation du contrat
*a forme
*a loi de %;F; impose un contrat crit mais le
droit commun accepte le bail oral.
Lcrit est en partie au frais du preneur. *e
bailleur peut assumer tous les frais. Il La!it dune
r)!le dordre public.
*e contenu
Dure du contrat : < ans pour pers p$8si#ue M =
pour personne morale. +i pas de prvis du
bailleur pour prendre con! du preneur, le bail
est reconduit tacitement dans les mmes. *es
dures visent !arantir une ouissance paisible.
*es dures sont des dures planc$er, le bailleur
peut aller au-del. *article %% permet au bailleur
de reprendre la c$ose pour un motif l!itime sil
respecte un prvis de ( mois. *e u!e vrifie.
,oncernant le prix, le l!islateur a voulu
limpos mais la libert du bailleur la emport :
selon article %& de la loi de %;F; : soit le prix est
fix librement M soit, le prix est fix par rapport
au voisina!e apr)s rapport du !ouvernement.
/epuis %;;& pas de rapport donc les prix sont
fixs librement. 4rt 1<, dit #ue lautorit
r!lementaire peut blo#uer les lo8ers pendant un
an dans la r!ion parisienne. 4rt 1& d
autorise rvision des lo8ers la date anniversaire
du contrat dans le respect de lIndice de 0vision
des *o8ers de lI.+EE. 9ais rvaluation
autorise #ue si le lo8er en cours est
manifestement sous-valu. +i preneur pas
daccord il peut sadresser la commission
dpartementale de conciliation puis, au u!e civil.
+elon art 0, le contrat doit indi#uer : nom
locataire M domicile pers p$8si#ue"dnomination
sociale pers morale M adresse du mandataire M
,est P1+ un droit fondamental mais un obectif
valeur constitutionnelle.
En fait un individu peut opposer son droit au
lo!ement au prfet. +il est condamne, celui-ci
devra verser des /I #ui permettront de financer la
construction de lo!ements neufs.
Domaine dapplication
*ocaux d$abitation principale ou usa!e
mixte, !ara!es, ardins, places de stationnement.
+ont exclus les locaux usa!e exclusivement
professionnel, lou par pers moral, lo!ement de
mdical, casier udiciaire, etc.
Caranties du bailleur / dpDt de garantie #ui
correspond un mois de lo8er et #ui doit tre
restitu dans les ( mois : sNret des - locatives.
*e cautionnement ne peut tre demand si le
bailleur a souscrit une assurance !arantissant les
- du locataire. *e cautionnement doit contenir un
certain nombres de mentions manuscrites.
La garantie des ris7ues locati8s prot)!e le
bailleur contre les lo8ers impa8s et les
d!radations. *es assureurs !arantissent ce ris#ue
aids par lEtat : fonds universel des ris#ues
locatifs.
Les O des parties au contrat
/u bailleur envers le locataire
- - de dlivrance dun lo!ement dcent : pas de
ris#ue pour la sant et la scurit du preneur. Il
faut #ue les dispositifs de retenue des personnes
soient en bon tat. Il faut un disoncteur
rfrentiel, niveau dcoulement conforme,
c$auffa!eK
- - de !arantie reprend droit commun 5vu plus
$aut6
- - dentretien : il ne peut sopposer aux
amna!ements : repeindre murs, c$an!er solsK
/u bailleur envers le voisina!e
*e bailleur doit utiliser les pouvoirs dont il
dispose afin de faire cesser les troubles crs par
le preneur aux tiers.
Les O du preneur , bail
-pa-er lo-er et charges locatives
*es c$ar!es correspondent aux dpenses lies
dsi!nation locaux . En annexe doit apparaOtre
tat des lieux contradictoire 5peut sa!it dun tiers
mandat ou dun $uissier6 M dia!nosti#ue
tec$ni#ue fourni par le bailleur M sont interdits
dossier
4rt & de la loi de 19<9 le preneur
est responsable sauf si d!radation due C9, fait
dun tiers ou fait du bailleur.
- ne pas faire obstacles aux travaux dans les
parties communes et privatives
( entretien courant des locaux
8 + /roit commun plus $aut
- ne pas transformer les lieux
( assurer les lieux / le l!islateur a voulu
prot!er le bailleur contre lventuel insolvabilit
du preneur. *e preneur est tenu de souscrire une
police dassurance de responsabilit. 3ne clause
peut prvoit la rsiliation de plein droit dfaut
dassurance.
La vie du contrat de bail , usage dhabitation
- Evnements #ui affectent les parties au contrat
- interdiction de la cession du contrat ou de la
sous-location par le preneur 5 art F de la
loi de %;F; 6
- en cas dabandon 5D dpart brus#ue ou
imprvisible6 des lieux ou de dc)s : le contrat
profite lautre poux 5art %&:% du ,,6, lautre
partenaire 5P1,+6 ou aux pers a8ant vcu au
moins un an avec le preneur. 9ais attention, il 8 a
transmission du contrat de location mais pas des
dettes EEE si nul ne sou$aite ou ne peut profiter
des lieux, le contrat est rsili de plein droit 5
art 16 de la loi de 19<96E
Procdure : en t$orie %. 9ise en demeure, le
preneur a ( mois pour prouver sa prsence (.si
pas de rponse $uissier vrifie si ##un est en
mesure de tirer profit du lieu. En prati#ue, le
contrat est rsili si pas de rponse du preneur,
pas de rec$erc$e effectue par l$uissier 5il
appli#ue lancienne procdure6.
- Evnements #ui provo#uent lextinction du
occupation des lieux 5 ascenseur, lumi)res dans
parties communes, etc.6
2anctions : excution force ou rsiliation du
contrat condition #ue le bailleur rapporte l a
preuve #ue le man#uement est si !rave #ue la
rsiliation est la seule possible. *es parties
peuvent prvoir une clause rsolutoire #ui prvoit
les cons#uences de linexcution des -. 9ais la
clause ne sappli#ue #uapr)s le paiement de (
lo8ers et seulement pour le lo8er et les c$ar!es
impa8s, dpPt de !arantie, dpPt de stipulation
dune assurance.
( user paisiblement des lieux
-rpondre des pertes et dgradations
respecte un pravis de trois mois 5 % mois si
dpart caus par maladie"perte
demploi"mutation..6 si!nifi au bailleur par lettre
recommande avec 1"0 ou exploit d$uissier.
Tout le temps #ue le pravis court, il paie les
c$ar!es et le lo8er sauf sil est remplac E
- Emanant du propritaire : il doit motiver sa
dcision. *e preneur doit tre prvenu = mois
avant par lettre recommande avec 1"0 ou
exploit d$uissier, la date prise en compte est
celle de la remise en main du preneur. ,on!
interdit si le preneur est Q! 5&B ans et plus6,
dmuni. Exception : propose un lo!ement dans le
voisina!e ou est lui-mme Q! de plus de =B ans
ou est lui-mme dmuni.
,on! autoris sous conditions
en cas de reprise pour vente : le con! pour cause
de vente doit tre si!nifi = mois avant. *offre
de vente doit tre adresse en priorit au preneur
sauf si la vente est faite un proc$e 5max '
!nrations6, immeuble insalubre, droit de
premption de la commune. *e preneur a ( mois
pour rpondre, si pas de rponse alors D refus.
En cas de reprise en $abitation : si bailleur est
une personne p$8si#ue ou une +,I.
En cas de reprise pour motif l!itime et srieux :
man#uements du bailleur" dmolition,
expropriation.
( La rsiliation =udiciaire du bail pour 8aute
contrat
ong
- ,on! manant du locataire : pas besoin de
motiver la rsiliation unilatrale pourvu #uil