Lauteur souhaite remercier Julien Bigorgne et Franois Lhnaff de lAPUR, qui lont guid dans

la comprhension des aspects techniques de la rhabilitation thermique, ainsi que toute les
personnes qui ont accept, pour les besoins de cet article, de se plier aux rgles de lentretien.
Lauteur remercie galement les relecteurs de Cybergeo pour leurs remarques et leurs corrections
constructives.
1 Depuis le rapport Brundtland de 1987 qui la popularise, la notion de dveloppement
durable est devenue une orientation incontournable des politiques territoriales. Mais la
transposition dun slogan la mise en uvre dune vritable politique durbanisme pose
encore des difficults, notamment au regard de la question patrimoniale. Dans un article consacr
la protection du patrimoine urbain travers les plans locaux durbanisme (PLU) de Nantes et
dAngers, Isabelle Garat, Maria Gravari-Barbas et Vincent Veschambre (2008) soulignent la
fois la pertinence et les limites du lien entre patrimoine et dveloppement durable. Comme
vecteur didentit et support mmoriel, le patrimoine sinscrit dans une logique de durabilit et
de ncessit de prserver les ressources transmettre aux gnrations futures, mais sa protection
est parfois mal apprhende dans les documents durbanisme. Pourtant, si la cration dco-
quartiers est une solution largement retenue par les pouvoirs publics pour mettre en uvre le
dveloppement urbain durable (Boutaud, 2009), elle ne saurait suffire en labsence dun objectif
complmentaire de revitalisation des quartiers anciens pour limiter ltalement urbain,
affirmation forte de la charte dAalborg adopte loccasion de la confrence europenne sur les
villes durables de 1994. La protection des tissus et des btiments anciens et les enjeux du
dveloppement durable pourraient alors sembler contradictoires, dans la mesure o les objectifs
du dveloppement durable imposent denvisager le renouvellement des quartiers existants
(Jacquand, 2005). De ce point de vue, selon Cyria Emelianoff, la problmatique du
dveloppement durable se greffe sur une rflexion plus ancienne portant sur le renouvellement
urbain des quartiers patrimonialiss (Emelianoff, 2004).
2 La question nergtique dans les btiments anciens permet dapprofondir ce dbat, en
sinterrogeant sur ladaptation possible des btiments aux nouvelles exigences nergtiques
prnes par le dveloppement durable. En effet, on estime que le secteur du btiment reprsente
plus de 40 % de lnergie finale1 consomme en France et contribue prs du quart des
missions nationales de gaz effet de serre (GES)2. Depuis le plan national de lutte contre le
changement climatique de fvrier 2000 et la loi de programmation et dorientation de la politique
nergtique de juillet 2005, la France sest engage diviser par quatre ses missions de gaz
effet de serre par habitant dici 2050. Parmi tous les moyens dy parvenir, la question des
conomies dnergie dans les btiments de logements reprsente un vritable enjeu. Sa mise en
uvre passe par lamlioration de la performance nergtique des logements anciens, question
complexe qui rpond des attentes la fois politiques, cologiques et conomiques, et qui
implique la ralisation de solutions techniques parfois radicales et contradictoires avec la
protection du patrimoine, notamment lisolation thermique par lextrieur du btiment. Par
patrimoine, nous entendons ici tous les immeubles collectifs qui font lobjet dune rgle de
protection caractre patrimonial, parmi lesquels les btiments anciens3 occupent une large
part. Cette dfinition vise ne pas limiter la rflexion aux seuls btiments remarquables, qui
prsentent des enjeux culturels et touristiques spcifiques.
3En prenant le cas du territoire parisien, nous analyserons les principaux enjeux de
lamlioration de la performance nergtique des btiments anciens. Dans un premier temps,
nous prsenterons la spcificit des btiments anciens patrimonialiss au regard de la question de
la performance nergtique. Puis nous tudierons le contexte et les enjeux de la rhabilitation
thermique des btiments anciens. Ils doivent tre mis en perspective, dans une dernire partie,
avec la ralit des politiques mises en uvre pour amliorer la performance nergtique des
btiments anciens sur le territoire parisien, et leurs limites. Ils montrent que malgr lurgence due
aux chances poses par les textes rglementaires, la conciliation du patrimoine et du
dveloppement durable reste problmatique.
Atouts et contraintes des btiments anciens au regard de la question nergtique
4La question du lien entre morphologie urbaine et consommation dnergie nest pas neuve. Elle
a dabord merg, dans les annes 1980 et 1990, partir de travaux sur les transports, comme
ceux de Peter Newman et de Jeff Kenworthy qui mettaient dj laccent sur le lien entre la
densit urbaine et lusage de lautomobile (Newman, Kenworthy, 1991). En France, ceux de
Vincent Fouchier sur les villes nouvelles dle-de-France portaient sur le lien entre densit,
compacit, et dplacements (1997), dans la continuit des travaux impulss par lINRETS
(Hivert, 1994 ; Gallez, 1995). Paralllement, les travaux de Jean-Pierre Orfeuil insistaient sur les
relations entre mobilit et cots conomiques, nergtiques et environnementaux (Orfeuil,
Hivert, 1995 ; Orfeuil, Gallez, 1996).
5En revanche, lexception de quelques travaux prcurseurs (Merlin, Traisnel, 1996 ; Traisnel,
2001), la question de lnergie dans les logements relve encore largement du domaine de
lingnieur. Certes, elle a mobilis certains travaux dhistoriens du chauffage ou des rseaux
(Fierro, 1990 ; Guillerme, 1992 ; Williot, 1999), darchitectes (Gallo, 2006) ou de sociologues
(Dard, 1986 ; Lger 1990 ; Devalire, 2009). Au constat de ce manque dinvestissement par les
sciences sociales, Mindjid Mazia oppose la ncessit, dans une problmatique de
dveloppement durable, de prendre en compte la morphologie urbaine dun quartier et les
caractristiques architecturales dun btiment pour valuer sa performance nergtique (Mazia,
2007). Les btiments anciens occupent une place particulire au regard de la question de la
rhabilitation thermique4. Dune part, leur composition et la forme urbaine dans laquelle ils
sinsrent leur confre des proprits particulires en termes de comportement thermique.
Dautre part, le dbat est encore largement domin par une approche contradictoire entre
patrimoine et dveloppement durable.
De la performance thermique la performance nergtique dun btiment
6Gnralement exprime en kilowattheures dnergie primaire consomms pour 1 m et sur une
anne (KWh-ep/m.an), la performance nergtique dun btiment dsigne sa capacit limiter
les consommations dnergie lintrieur dun logement, compte tenu de la qualit de ses
quipements de chauffage, mais peut-tre avant tout, de son comportement thermique. Ce dernier
dsigne lvolution des tempratures lintrieur du btiment. Il est la somme dun ensemble de
facteurs la fois urbanistiques, architecturaux et socio-techniques (figure 1).
7Certains facteurs sont propices au chauffage naturel dun btiment, en particulier les apports
solaires induits par lorientation du btiment par rapport au soleil ou encore la chaleur induite par
loccupation du logement ou la prsence dquipements dgageant une certaine quantit
dnergie (plaques de cuisson, micro-ordinateur). linverse, dautres facteurs tendent
limiter ces gains, par exemple la forme urbaine dans laquelle est insre le btiment et les
matriaux ou les systmes constructifs employs. Un btiment sera considr comme
performant lorsque, compte tenu de sa volumtrie, de sa composition et des matriaux
mobiliss pour assurer son isolation thermique, ses besoins nergtiques en termes de chauffage
(y compris pour leau chaude sanitaire) sont peu importants. linverse, un btiment est peu
performant lorsque, occupation quivalente (cest--dire le mme nombre de personnes ayant
la mme exigence de confort de temprature), il ncessite la consommation de beaucoup plus
dnergie pour le chauffage du logement et de leau. Par ailleurs, selon lAtelier parisien
durbanisme, la configuration des btiments entre eux aura un impact dcisif sur les
consommations dnergie pour le chauffage : les formes compactes, avec peu de vides entre les
btiments, seront vertueuses car elles tendent rduire les surfaces de lhabitat qui donnent sur
lextrieur et qui sont le lieu des dperditions dnergie (APUR, 2009, p. 3). Enfin, selon
lpaisseur des murs et le type de matriau utilis (par exemple la pierre de taille), certains
btiments peuvent avoir une meilleure inertie, cest--dire quils stockent la chaleur beaucoup
plus longtemps. Les logements dans ces btiments se refroidiront ou chaufferont moins vite en
cas de baisse ou dlvation de la temprature extrieure.
8Si la forme urbaine et les caractristiques architecturales conditionnent en grande partie le
comportement thermique dun btiment, il convient alors de sinterroger sur les spcificits des
btiments anciens. Lenjeu est dautant plus important, que du calcul que lon peut faire de la
consommation nergtique thorique aprs travaux dcoulent dune part lattribution de
subventions publiques ou de labels de performance nergtique ; dautre part le choix de
solutions plus ou moins radicales en matire damlioration de la performance thermique.
Les spcificits thermiques des btiments anciens
5 Obligatoire la vente depuis novembre 2006 et la location depuis juillet 2007, le DPE a pour
bu (...)
9La difficult prendre en compte tous les facteurs qui interviennent dans la performance
nergtique des btiments de logements se double dune seconde propre aux btiments anciens,
du fait de linadquation des rgles de calculs utilises actuellement dans la rglementation et
dans les diagnostics de performance nergtique (DPE)5.
10Ainsi, le rapport de synthse sur les conomies dnergie dans les btiments anciens, pilot par
la Direction gnrale de lurbanisme, de lhabitat et de la construction, met en avant les
proprits thermiques particulires des btiments anciens (DGUHC et alii, 2007)6. Malgr
lextrme htrognit des btiments anciens (dautant que le rapport porte sur lensemble du
pays et aussi bien sur les maisons individuelles que les btiments de logements collectifs), les
auteurs pointent le fait que les btiments anciens sont gnralement structure lourde, cest--
dire constitus de murs pais (y compris les refends porteurs), qui garantissent une bonne inertie
thermique au btiment, et insrs dans des tissus urbains denses, ce qui limite les dperditions de
chaleur. Les murs extrieurs sont cependant souvent htrognes, ou de composition variable
dune faade lautre. Paris, parmi les btiments dpoque haussmannienne ou post-
haussmannienne (deuxime moiti du XIX
e
sicle) beaucoup prsentent une faade en pierre de
taille sur rue et une faade en pans de bois et moellons calcaire (voire en brique) sur cour. Cette
htrognit est source de comportements diffrents dun point de vue thermique et
hygromtrique (notamment en matire de circulation de la vapeur deau dans le mur). De ces
diffrentes spcificits sur le plan thermique, le rapport conclut sur les difficults modliser le
comportement thermique des btiments anciens partir des rgles de calcul actuels7, et donc de
calculer leur performance nergtique8.
11Pour amliorer la performance thermique dun btiment de logements, il suffit parfois
dinstaller des variateurs sur les radiateurs, ou bien de changer la chaudire (APUR, 2011), mais
pour des btiments particulirement peu performants thermiquement, des solutions plus radicales
doivent tre envisages, notamment lisolation de lenveloppe. Le choix du bouquet de travaux
est bien sr conditionn par le budget, mais dans le cas de programmes financs par des
subventions publiques, la performance nergtique thorique atteindre fait partie du contrat
entre le propritaire ou bailleur, et la collectivit. Or, comme on vient de le voir, ces calculs
thoriques aprs travaux restent imprcis dans le cas des btiments anciens. En sous-estimant
leur performance nergtique, ils survaluent sans doute lampleur des travaux de rhabilitation
thermique raliser. En un sens, ils exacerbent le dbat entre patrimoine et dveloppement
durable, notamment lorsquils incitent privilgier des solutions disolation de lenveloppe des
btiments.
12Il existe en effet deux techniques disolation de lenveloppe dun btiment, soit par lintrieur,
soit par lextrieur. Le principe de la premire est dinstaller un isolant sur la face intrieure du
mur, donc lintrieur du logement. Cette technique disolation par lintrieur (ITI) a t
largement utilise en France partir du milieu des annes 1970, malgr les problmes quelle
engendre, moins dune mise en uvre particulirement minutieuse (Chemillier, 1977).
Principalement, cette technique ne rsorbe pas les ponts thermiques9 et gomme en partie
linertie des matriaux constitutifs du mur, ce qui gnre des problmes dinconfort dt (et des
pratiques non durables de climatisation laide dappareils lectriques). Enfin, cette technique
tend diminuer la taille des pices (entre 10 et 20 cm en moyenne en fonction de la technique
choisie), ce qui peut avoir un impact sur la valeur globale du bien immobilier10.
13La seconde technique prconise au contraire linstallation dun isolant sur la face extrieure
(soit par un enduit isolant soit par des panneaux qui viennent se superposer au mur11).
Lisolation par lextrieur (ITE) pose dautres types de problmes, qui sont dautant plus
difficiles rgler que cette technique est en thorie prfrable lisolation par lintrieur dont on
vient dvoquer les limites essentielles. Les principaux dfauts de lisolation par lextrieur sont
quelle ne peut sappliquer efficacement que sur des faades relativement sobres sur le plan
architectural, et quelle peut occasionner une rcriture architecturale parfois considrable de la
faade dun btiment. Si les solutions disolation par lextrieur font dbat, cest quelles
exacerbent le problme de linsertion du btiment rhabilit dans le paysage urbain.
La rhabilitation thermique et la question patrimoniale
14P. Planchet voque une double rserve sur la tolrance cologique du patrimoine
(Planchet, 2009, p. 63). Dune part, la prservation dlments immobiliers remarquables
implique en thorie dy toucher le moins possible. Dautre part, la rglementation actuelle en
matire de protection du patrimoine limite fortement la capacit dadaptation des btiments
protgs ou classs. Dans quelle mesure peut-on alors rendre compatible le patrimoine aux
exigences nergtiques du dveloppement durable ? Les deux principaux problmes, fortement
lis, portent sur la possibilit dintervenir sur le patrimoine, et la modification ventuelle du
paysage urbain que la mise en uvre de techniques disolation par lextrieur peut entraner. Le
dcryptage du nouvel article L111-6-2 du code de lurbanisme, introduit par larticle 12 de la loi
du 12 juillet 2010 portant engagement national pour lenvironnement, ou loi Grenelle 2 de
lEnvironnement, montre ainsi que les questions de patrimoine et de dveloppement durable
sont encore perues selon un mode contradictoire, comme si lun excluait lautre moins
dintroduire suffisamment de dispositifs rglementaires soit contre une patrimonialisation
excessive, soit au contraire contre une dgradation du patrimoine dun territoire au nom des
objectifs de dveloppement durable.
15Selon ce nouvel article, le permis de construire ne peut sopposer la mise en uvre de
solutions visant rduire la consommation nergtique dun btiment, comme lisolation
thermique par lextrieur ou la pose de panneaux solaires, sauf dans les secteurs sauvegards ou
les ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Par ailleurs,
lavis de larchitecte des btiments de France (ABF) peut tre sollicit pour juger de la
pertinence des travaux au regard de la protection du patrimoine concern. Cette dernire
disposition a fait lobjet de vifs dbats au Parlement et chez les professionnels du patrimoine.
Dabord absente de la loi dite Grenelle 1 de lEnvironnement de 2009 (dans laquelle lABF est
rduit un rle consultatif), malgr la mobilisation des associations de dfense du patrimoine
(notamment lassociation nationale des villes et pays dart et dhistoire et lassociation des villes
secteurs sauvegards et protgs), elle est rapparue dans la version dorigine du projet de loi
dite Grenelle 2 de lEnvironnement prsente au Snat au cours de lautomne 2009. Plusieurs
amendements avaient propos sa suppression lors de lexamen du projet de loi lAssemble
nationale en 2010, dabord adopts avant dtre finalement rejets dans la version dfinitive du
texte. Au-del du dbat sur la conservation et ladaptation du patrimoine12, lvolution du projet
de ce nouvel article du code de lurbanisme traduit lhsitation de la rglementation actuelle
octroyer une plus grande libert dintervention sur le patrimoine, y compris au nom du
dveloppement durable. Elle montre galement que le dbat se focalise essentiellement sur
limpact visuel des travaux de rhabilitation thermique et sur linsertion de limmeuble rhabilit
dans le paysage urbain.
16Cependant, en recentrant le dbat sur la question de la prennit du patrimoine, il semble
possible de rconcilier dans les faits patrimoine et dveloppement durable. Latelier Blanc et
Duch, bureau darchitectes-urbanistes charg de conduire les tudes ncessaires la rvision du
plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais Paris, a fait le constat que certains travaux
entrepris prcdemment sur les btiments anciens du Marais avaient t dsastreux, pas
seulement parce quils avaient dfigur le patrimoine du quartier, mais parfois aussi parce quils
mettent en pril lintgrit physique du btiment (notamment avec lapparition de problmes de
condensation ou dhumidit dans les murs)13. Sil y a bien une dtrioration inluctable des
btiments anciens due leur ge, celle-ci a pu tre aggrave par des travaux peu prcautionneux.
Pour latelier Blanc et Duch, procder des travaux de rhabilitation thermique, serait dune
certaine manire, un moyen de rtablir la durabilit du patrimoine. Aussi sduisante que puisse
sembler cette affirmation, elle se heurte la ralit du terrain. Le cas de la rhabilitation
thermique des btiments anciens Paris traduit bien la difficult concilier, au-del des mots,
patrimoine et dveloppement durable.