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M1 Droit notarial
Jean-Philippe STREBLER
Droit de l’urbanisme
Examen : 1h – QCM (vingtaine de questions, une réponse possible) et une question de cours.
Bibliographie :
- Hypercours Dalloz, novembre 2018, SOLER-COUTEAUX/CARPENTIER ;
- Droit de l’urbanisme, septembre 2018, KALFÈCHE ;
- Le droit de l’urbanisme en schéma, juillet 2016, GILLET-LORENZI ;
- Revue de droit immobilier, éditions Dalloz, 11 numéros/an ;
- Code de l’urbanisme, éditions Dalloz.
Introduction :
Titre I : L’évolution du droit de l’urbanisme

Le droit de l’urbanisme est un droit particulièrement évolutif.
Le droit de l’urbanisme désigne l’ensemble des règles qui concernent l’affectation de l’espace et son
aménagement. Qu’a-t-on le droit de faire à tel ou tel endroit sur le territoire français ? – L’objet
essentiel de ce droit est d’organiser l’espace et de définir ce que l’on peut y faire. Lorsque l’on peut
construire, ce droit permet de savoir de quelle manière.
C’est également un droit qui s’intéresse au patrimoine des personnes. Ainsi, il y a forcément, dans ce
droit, des conflits ce qui explique qu’une part non-négligeable du droit administratif soit du contentieux
d’urbanisme. Si chacun construisait selon sa propre guise, ce serait l’anarchie et une organisation trop
complexe. Les collectivités publiques ne peuvent pas se permettre n’importe quel choix en matière
d’aménagement de l’espace, d’urbanisme et d’organisation. Elles vont alors faire des choix qui vont
parfois contrarier l’intérêt particulier des propriétaires.
Par ailleurs, le droit de l’urbanisme est un droit empirique, il est très concret dans son application.
L’objet est de dire ce que l’on peut faire concrètement sur un terrain donné. Ce droit est beaucoup trop
mouvant, il aurait besoin de beaucoup plus de stabilité, ce qui permettrait plus de sécurité. Il faut sans
doute de l’adaptation, une fois que l’on a rempli une zone, il faudrait en prévoir une nouvelle s’il reste
encore des besoins à satisfaire. Ce qu’il ne faudrait pas, c’est que cela évolue en permanence au gré des
projets. Il y a tout de même une tendance, depuis ces dernières années, de prévoir des choses localement
dans les documents d’urbanisme mais d’adapter au final la règle à un projet nouveau (et pas d’adapter
le projet à la règle). Il y a une contradiction entre ce que l’on demande aux collectivités de prévoir,
d’anticiper et la tendance qu’on appelle parfois l’urbanisme de projet (Benoit Apparu) qui consiste à
dire que l’urbanisme doit s’adapter au projet. On demande de la souplesse dans les règles qui seraient
trop restrictive mais il y a là une contradiction fondamentale.
À travers les choix et les règles se cachent des enjeux économiques,

financiers (combien cela va coûter ? – que va-t-il rester dans le
patrimoine foncier des propriétaires ?)
Du point de vue de l’évolution du droit de l’urbanisme, c’est un droit globalement récent (date du siècle
dernier). Il est apparu à partir du XXe siècle essentiellement, il a été progressivement mis en place par
des plans d’aménagement, d’organisation des villes. C’est également un droit très marqué par la
décentralisation (date de 1982). Cet aspect décentralisé a fait beaucoup discuter : peut-on donner aux
communes des choix d’organisation de leur espace ? – Les maires ne vont-ils pas être à la merci des
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propriétaires, des opérateurs ? – Ces questions se sont posées mais l’État a fait le choix de la confiance.
Globalement, cela a plutôt marché et les élus locaux ont assumé ces compétences, ces pouvoirs de
décisions ; que ce soit pour faire des choix règlementaires ou pour en veiller à la bonne application.
Aujourd'hui, un débat persiste pour connaître l’échelon et pour l’instant c’est plutôt l’intercommunalité
qui l’emporte. On a dit que les choux règlementaires devraient être pris de plus en plus à l’échelon
intercommunal et pour l’instant les maires peuvent continuer à délivrer les permis de construire ce qui,
pour certains n’était pas cohérent. De toute évidence, l’enjeu ne se trouve pas là, l’enjeu est de définir
ce qu’il faut respecter. Que font les maires qui veulent continuer à signer (commune de 50 habitants par
exemple) ? – Ils vont faire appel à des services d’autres administrations et d’autres collectivités qui vont
regarder la demande de permis de construire, la règle applicable et vérifier la bonne applicabilité de la
règle.
Puis, dans ce droit récent, une évolution permanente, des réajustements plus ou moins profonds se
constatent. Il y a une dimension environnementale de plus en plus forte, la prise en compte du principe
de précaution, la préservation des espèces, … C’est clair que le droit de l’urbanisme des années 1970
n’avait pas cette implication que l’on peut trouver de nos jours.
Les grandes lois d’urbanisme à partir du début du XXe siècle sont les suivantes :
- Loi Cordunet du 19 mars 1919 concernant les plans d’agrandissements et d’embellissement ;
- Loi du 1er juillet 1924 concernant les lotissements ;
- Loi du 15 juin 1943 concernant la non-indemnisation des servitudes d’urbanisme et la

généralisation du permis de construire.
- Décret du 31 décembre 1958 concernant les zones à urbaniser en priorité (ZUP) càd des zones
où il fallait prévoir des logements avec un droit dérogatoire pour prévoir des logements plus
facilement ;
- Loi d’orientation foncière (LOF) du 30 décembre 1967 concernant la séparation des règles
d’urbanisme et de construction. Ainsi, il faut respecter les règles d’urbanisme mais également
le droit de la construction car l’État veut la bonne organisation et la sécurité des personnes,
même malgré eux. Dorénavant, il y a un Code de la construction et de l’habitation et un Code
d’urbanisme. Cette loi concerne également la taxe locale d’équipement et avec cet impôt, les
collectivités payaient les équipements. Mais cette taxe ne remplaçait tout que lorsqu’elle était
instituée et il ne suffisait que de ne pas l’instituer. Puis, elle prévoyait les schémas directeurs
(SDAU), les plans d’occupations des sols (POS), les zones d’aménagement concerté (ZAC).
C’est un système que l’on trouve encore aujourd'hui mais l’on parle maintenant de SCoT et de
PLU. Les ZAC désignent alors des opérations publiques décidées par la puissance publique
même si l’aménagement concret peut être confié à des sociétés privées.
- Loi du 31 décembre 1975 concernant les zones d’intervention foncière (ZIF) ;
- Loi du 7 janvier 1983 concernant la décentralisation de l’urbanisme. Ainsi, en urbanisme, le

SCoT lorsqu’il est approuvé, n’entre pas en vigueur, le préfet a deux mois pt s’opposer à son
entrée en vigueur s’il estime que des choses ne vont pas. L’on trouve donc ici encore quelques
vestiges de l’avant décentralisation (cette situation n’existe pas dans les autres domaines car le
préfet peut soit demander de retirer, soit déférer à la censure du tribunal administratif) ;
- Loi « aménagement » du 18 juillet 1985 ;
- Loi « montagne » du 9 janvier 1985 qui essaie de contrôler toutes ces velléités
d’aménagements en montagne. Il y a des conflits d’usage très fort car une bonne partie de la
montagne est impropre à l’aménagement urbain. Il s’agit d’une loi nationale organisant le
régime de l’occupation de l’espace en zone de montagne ;
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- Loi « littoral » du 3 janvier 1986 dont le principe est le même que la loi « montagne ». Il y a
une forte pression sur les zones littorales qui sont très attractives pour le tourisme mais
également pour y habiter de façon permanente. Il y a des enjeux économiques, écologiques et
l’on ne peut pas bétonner tout le littoral. Le but est d’éviter que le littoral souffre trop du surplus
d’aménagement urbain.
- Loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 qui met en place le
Scot, le PLU et règlemente la fiscalité de l’urbanisme. On a amélioré le contenu des documents
d’urbanisme tels que mis en place par la loi LOF du 30 décembre 1967. On a encore aujourd'hui
quelques vieux POS qui sont en vigueur alors que depuis 2000-2001 il faut élaborer des PLU.
Si ces vieux POS n’ont pas été transformés en PLU, cela aura un coût financier et de temps. La
caducité réelle et définitive des vieux POS s’effectuera en 2019 ;
- Loi « urbanisme et habitat » du 2 juillet 2003 qui met en place une « contre-réforme » de la
loi SRU. Cela dévoile l’instabilité du droit de l’urbanisme. Cela s’explique notamment par le
changement de majorité parlementaire. Ainsi, cette loi est revient en arrière sur certaines
avancées de la loi SRU ;
- Ordonnance du 8 décembre 2005 qui réforme les autorisations d’urbanisme ;
- Loi « Grenelle 2 » du 12 juillet 2010 concernant le « verdissement » du code de l’urbanisme.

Elle fait suite à une loi de renforcement et de protection de l’environnement. L’ancien président
Sarkozy estimait qu’il fallait faire un quelque chose concernant l’environnement : le Grenelle
de l’environnement. Il faut faire référence aux accords de Grenelle de mai 1968. Une des
solutions pour sortir de la crise sociale était de convoquer au ministère du Travail installé rue
de Grenelle à Paris les syndicats, les patrons pour faire, entre-autre, évoluer la situation sociale
dans les entreprises. Cela a débouché sur les accords dits de Grenelle. Ainsi, le président Nicolas
Sarkozy va faire de la communication et l’environnement justifie que tous les acteurs soient
réunis à un moment donné pour faire des propositions. Cette grande conférence
environnementale a débouché sur des propositions « pour que demain soit meilleur
qu’aujourd'hui ». Il ne s’agissait que de propositions qui devaient trouver leur place dans des
lois. La loi Grenelle 1 a été votée à la quasi-unanimité du Parlement mais on ne disait pas
comment faire pour améliorer l’état de l’environnement. C’est donc la loi Grenelle 2 qui met en
place des mécanismes. Il fallait que le droit de l’urbanisme évolue en moins d’un an pour
intégrer le droit de l’environnement. Elle a mis en musique ces préoccupations et certaines
propositions faites au moment du Grenelle de l’environnement pour que ce dernier soit mieux
pris en compte dans toutes les procédures d’urbanisme ;
- Loi de finances du 29 décembre 2010 concernant la fiscalité de l’urbanisme et la taxe

d’aménagement. On réforme ici la fiscalité de l’urbanisme et depuis la loi d’orientation foncière,
le dispositif de la taxe d’équipement a été mis à mal, il a donc fallu clarifier tout cela. C’est ainsi
que cette réforme a limité le nombre d’outils à disposition des collectivités pour faire contribuer
les constructeurs et les aménageurs au coût des équipements. Cette loi est entrée en vigueur en
deux temps : en 2012 et en 2015.
- Ordonnance du 16 novembre 2011 qui règlemente les surfaces de plancher des constructions.
Cette ordonnance réforme les manières de calculer les surfaces de plancher des constructions.
Il faut savoir que quasiment chaque loi se sont intéressées aux surfaces des constructions. Les
locataires doivent savoir quelle est la surface de leur logement, les propriétaires également pour
payer des taxes en fonction, le droit de l’urbanisme fixe des quotas de surface de construction.
Beaucoup de lois faisaient donc référence à la surface de construction et malheureusement,
aucune de ces lois n’acceptait de prendre en compte la même formule de calcul. Il a donc fallu
simplifier tout cela : en droit de l’urbanisme on a besoin à deux moments de la surface : lorsque
l’on limite la surface et lorsque l’on paie les taxes. Ainsi, désormais l’on ne parlera plus de
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surface hors œuvre net, hors œuvre brut (SHON et SHOB) mais on parlera de surface de
plancher. Toutefois, cette dernière recouvre deux notions différentes. Les autres législations,
quant à elles, gardent leurs propres définitions de la surface de construction ;
- Ordonnance du 18 juillet 2013 concernant le contentieux de l’urbanisme ;
- Loi accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 mettant en place
le PLU intercommunal, la densification. Il y a ici irruption à grande échelle de la dimension
intercommunale de l’urbanisme. A été inscrit dans le code de l’urbanisme le fait que le PLU est
une compétence intercommunale. Toutefois, il est possible de s’y opposer ce qui est très
contradictoire. Mais le Sénat a tout mis dans la balance pour faire obstacle à ce transfert de
compétence des communes vers les communautés ;
- Loi artisanat, commerce et très petites entreprises (ACTPE) du 18 juin 2014 qui revient
sur quelque chose que la loi ALUR avait changé. En l’occurrence, il s’agissait de la manière
dont les SCoT devaient traiter les aspects commerciaux. À trois mois d’intervalle on donne aux
collectivités, sur un sujet aussi stratégique que le SCoT, deux manières différentes ; cela va dans
le sens du caractère très instable du droit de l’urbanisme ;
- Ordonnance du 17 juillet 2014 qui met en place la procédure intégrée pour le logement ;
- Loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt (LAgAAF) du 13 octobre 2014.
- Loi du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République (SDRIF) ;
- Loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour une croissance verte ;
- Loi du 7 juillet 2016 concernant la liberté de création, l’architecture et le patrimoine ;
- Loi du 8 août 2016 concernant la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages ;
- Loi du 28 décembre 2016 concernant la modernisation, le développement et la protection des

territoires de montagne.
Ces deux dernières années, de nouvelles lois sont à citer :

- Loi du 27 janvier 2017 concernant l’égalité et la citoyenneté (cavalier juridique). Dans cette
loi ont été mises en place des dispositions concernant les documents et la procédure
d’urbanisme ;
- Loi du 28 février 2017 concernant le statut de Paris et l’aménagement métropolitain (cavalier

juridique) ;
- Loi du 26 mars 2018 concernant l’organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de

2024 ;
- Loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance (procédure de rescrit
càd réponse écrite de l’administration avant même d’être imposé).
Des ordonnances sont également à citer :

- Ordonnance du 26 janvier 2017 concernant les autorisations environnementales ;
- Ordonnance du 3 mai 2017 sur la création de l’établissement public Paris La Défense.
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Des décrets sont également à citer :

- Décret du 27 février 2017 concernant les projets architecturaux, paysagers et
environnementaux d’un lotissement ;
- Décret du 27 février 2017 sur l’application des articles L. 151-29-1 et L. 152-6 du code de
l’urbanisme ;
- Décret du 29 mars 2017 sur le patrimoine mondial, les monuments historiques et les sites
patrimoniaux remarquables ;
- Décret du 21 avril 2017 sur les dispenses de formalités au titre du Code de l’urbanisme ;
- Décret du 10 mai 2017 concernant la création ou l’extension des unités touristiques nouvelles ;
- Décret du 5 septembre 2017 sur l’abrogation de certaines dispositions du Code de

l’urbanisme ;
- Décret du 2 octobre 2017 concernant la taxe sur les locaux d’activité en région d’Île-de-
France ;
- Décret du 2 octobre 2017 concernant la part départementale de la taxe d’aménagement ;
- Décret du 17 juillet 2018 modifiant le Code de justice administrative et le Code de l’urbanisme.
Titre II : La finalité du droit de l’urbanisme

Sur la finalité, il y a les préoccupations d’urbanisme et de plus en plus on voit arriver des préoccupations
plus larges. L’urbanisme ce n’est plus de la bête organisation et on profite parfois des procédures
d’urbanisme pour assurer le concours d’autres législations. Par exemple, pour les monuments
historiques il faut des autorisations spéciales mais aux abords des monuments historiques, il ne faut pas
faire des travaux sur d’autres maisons n’importe comment, il faudra un permis de construire évidemment
mais il faudra que l’AFB (architecte des bâtiments de France) donne une autorisation au titre du Code
du patrimoine car un monument historique comprend également tout ce qui se trouve autour, son
environnement. Un monument historique impose alors des servitudes et un régime d’autorisation
particulière parce que l’on est aux abords d’un monument historique. En d’autres termes, dans le cas du
permis de construire, on va demander à l’AFB s’il est d’accord. Il s’agit de la sauvegarde de la qualité
patrimoniale d’un quartier mais ce n’est pas réellement de l’urbanisme, cela se trouve dans le Code du
patrimoine. Ainsi, on a des choses qui viennent s’immiscer dans les préoccupations d’urbanisme alors
qu’il ne s’agit pas réellement d’urbanisme.
Ces préoccupations s’élargissent au fur et à mesure des années. Par exemple, faut-il considérer que
l’urbanisme est une branche du droit de l’environnement ? – En tout cas, le droit de l’environnement
est de plus en plus présent dans les préoccupations à prendre en compte dans le droit de l’urbanisme.
Il y a aussi un partage de responsabilité pour les acteurs qui vont interagir dans le droit de l’urbanisme.
On a l’État qui dit dans la loi que le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Puis,
chaque collectivité, quel que soit son niveau, de la commune à l’État en passant par les départements,
les régions, sont les gestionnaires et garants de ce patrimoine commun. Le département, quand il
construit un collège, il intervient aussi sur l’aménagement de l’espace. Les autres collectivités
interviennent aussi sur l’espace par exemple la région qui construit un lycée intervient aussi sur l’espace
et génèrent des choses importants (population lycéenne). Ces collectivités doivent s’harmoniser dans
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leurs prévisions et leurs projets. Ce n’est pas à la région de dire à quelle hauteur il faut admettre les
constructions. Ainsi, en vue de la réalisation des objectifs définis à l’article L. 101-2 du Code de
l’urbanisme, elles harmonisent leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace dans le
respect réciproque de leur autonomie.
Le Code de l’urbanisme à l’article L. 101-2 explique tout ce que l’on attend des collectivités et
essentiellement des communes. On attend des collectivités à travers les règles d’urbanisme qu’elles vont
instituer localement, qu’elles respectent les objectifs du développement durable.
L’action des collectivités vise à :
- Assurer un équilibre entre :
o Les populations résidant dans les zones urbaines et rurales ;
o Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des
espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ;
o L’utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux
activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages
naturels ;
o La sauvegarde des ensembles urbains et la protection, la conservation et la restauration
du patrimoine culturel ;
o Les besoins en matière de mobilité qui sont de plus en plus fréquents et importants.
- Garantir la qualité urbaine, architecturale et paysagère, notamment des entrées de ville ;
- Assurer la diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l’habitat, en
prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour satisfaire sans
discrimination les besoins présents et futurs en matière :
o De l’ensemble des modes d’habitat ;
o D’activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d’intérêt général ;
o D’équipements publics ;
o D’équipement commercial
En tenant compte des objectifs :

o De répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et
services ;
o D’amélioration des performances énergétiques ;
o De développement des communications électroniques ;
o De diminution des obligations de déplacements motorisés ;
o De développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile.
- Assurer la sécurité et la salubrité publique ;
- Assurer la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des
pollutions et nuisances de toute nature ;
- Permettre la protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la qualité de

l’air, de l’eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des
écosystèmes, des espaces verts ainsi que la création, la préservation et la remise en bon état des
continuités écologiques ;
- Permettre de lutter contre le changement climatique et de s’adapter à ce changement, de

réduire les émissions de GES, l’économie des ressources fossiles, la maîtrise de l’énergie et la
production énergétique à partir de sources renouvelables.
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Ces principes ont des effets juridiques directs. En effet, si l’on arrive à démontrer que les choix fait par
une collectivité dans son document local d’urbanisme sont en contradiction avec ce qui est prévu à
l’article, elle pourra être sanctionnée. Bref, ce sont des principes dans lesquels les collectivités doivent
s’inscrite dès lors qu’elles interviennent en matière d’urbanisme.
Les préoccupations s’élargissent de plus en plus et la loi Grenelle I d’août 2009 avait dit que le droit
de l’urbanisme doit intégrer la lutte contre la régression des surfaces agricoles et naturelles, doit assurer
une gestion économe des ressources, lutter contre l’étalement urbain et la déperdition d’énergie, créer
un lien entre densité́ et desserte par les transports collectifs, concevoir l’urbanisme de façon globale,
préserver la biodiversité́ , permettre les travaux d’amélioration de la performance énergétique des
bâtiments
Toutefois, de plus en plus, les communes vont être retirées du jeu au profit des structures
intercommunales que ce soit sur la compétence de planification et d’autorisation, sur la distinction
entre la compétence et le service, sur la compétence « PLU » et sur l’instruction des autorisations
d’urbanisme.
En réalité, quelle est la finalité du droit de l’urbanisme ? – Pour construire une maison il faudra d’abord
consulter les règles d’urbanisme relatives à l’organisation de l’espace. On va être confronté aux règles
d’urbanisme car la maison est un point d’un ensemble plus vaste que l’on veut organiser. Par ailleurs, il
faudra prendre en compte d’autres préoccupations d’intérêt général relatifs à l’environnement, au
patrimoine ou encore aux servitudes d’utilité publique. De plus, il faudra aussi prendre en compte toutes
les règles de construction censées garantir la sécurité et la salubrité des constructions. Enfin, il faudra
respecter le droit des tiers et notamment les relations de voisinage.
Il ne faut pas oublier que le permis de construire ne fait que vérifier les règles d’urbanisme et pas les
règles de droit privé. Le permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers. Ainsi,
si un tiers a des droits sur un terrain, ce n’est pas à la collectivité de vérifier si le propriétaire est d’accord
ou pas.
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Il faut prendre plusieurs exemples :

Imaginons une demande de permis de
construire pour construire un garage
dans le cadre de cette commune. Le
permis de construire est accordé sauf
que Monsieur n’est pas copain avec son
voisin qui est jaloux. Le voisin attaque
donc le permis de construire et suite à un
jugement il s’avère que ce permis est
totalement légal. Mais le voisin a de la
suite dans ses idées et il consulte le
règlement interne du quartier selon
lequel il est interdit de construire un
garage. Recours devant le juge
judiciaire, le voisin invoque
l’impossibilité de construire un garage
selon ledit règlement privé et le juge
estime qu’il ne peut pas construire un
garage. Le voisin retourne voir le juge
car Monsieur n’a pas détruit son garage et demande la démolition sous astreinte. Monsieur est ruiné, il
vend sa maison à quelqu’un d’autre qui dépose un permis de construire et qui construit un garage ; mais
coup de chance pour lui, il ne s’est pas encore fâché avec ses voisins (concernés également par le
règlement interne au quartier). Le maire n’aurait jamais pu interdire le permis de construire sur le
fondement des règles privées car ce n’est pas ce à quoi sert un permis de construire.
Un promoteur immobilier rachète tout

le terrain en longueur, construit deux
immeubles pour lesquels il a obtenu le
permis de construire. Il décide de
vendre la maison devant en oubliant de
prévoir un accès aux immeubles qui
sont derrière. Résultat, on ne peut plus
accéder aux immeubles derrières car
c’est le nouveau propriétaire de la
maison qui devient propriétaire de la
voie. Ce dernier ne veut plus que cette
voie soit empruntée. On se retrouve
avec deux terrains enclavés. Le droit
privé garantie que tout terrain doit
pouvoir bénéficier d’un accès aux voies
publics. Le propriétaire de la maison
veut bien autoriser l’accès mais en
monnayant. Tout cela passe devant le
tribunal civil et le juge doit reconnaître l’existence d’une servitude de passage pour accéder à l’immeuble
et dit aussi qu’il faut payer un loyer. Tout cela va devant la Cour d'appel de Colmar qui est d’accord
mais qui considère que ce sera un accès sur la voie de 4m de large et 60m de profondeur sans pan coupé
mais le propriétaire de la maison installe une palissade (deux voitures ne se croisent pas). Si jamais il y
a le feu, il faut prévoir l’accès du camion de pompier et ce passage nécessite un pan coupé. Il n’y a donc
plus de sécurité incendie. Il ne restait plus que le Code de la construction sur lequel s’appuyer. Les deux
copropriétés commencent à engager une action contre le promoteur, le notaire et le géomètre. Le
promoteur est allé voir le propriétaire de la maison et lui a demandé s’il était prêt à lui racheter la maison,
il a accepté au double du prix de vente initial.
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Pourquoi parle-t-on d’intercommunalité en droit de l’urbanisme (bassin de vie) ?
Ainsi, aujourd'hui, de plus en plus, ces règles d’urbanisme doivent se voir sur un territoire qui ne peut
plus s’arrêter sur un mode de vie communal.
Titre III : Les acteurs et les échelles du droit de l’urbanisme
§1. Les acteurs

Il y a différents types d’acteurs en droit de l’urbanisme.
Tout d’abord il y a des acteurs publics :
- L’État ;
- Les communes et communautés ;
- Les autres personnes publiques.
Ensuite, il y a également des acteurs privés :

- Les aménageurs, les lotisseurs qui vont prendre des ensembles de terrains nus, qui vont les
aménager, les viabiliser pour permettre ensuite à d’autres de construire ;
- Les constructeurs en particulier les professionnels de l’immobilier ;
- Les propriétaires fonciers qui vont considérer que les règles d’urbanisme les empêchent de
faire ce qu’ils ont envie de faire. Ces propriétaires vont acheter un terrain constructible dans le
but de … construire ;
- Les associations souvent des associations de quartier, de protection de l’environnement, … ;
- Les tiers càd les voisins, les différents propriétaires qui sont des gros convoyeurs et intervenant
en droit de l’urbanisme. Ils ont des intérêts particuliers.
§2. Les échelles

Le droit de l’urbanisme intervient à plusieurs échelles. L’État a estimé qu’il fallait édicter des règles
particulières pour éviter de gâcher des milieux très sensibles.
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Pour ce faire, il y a d’abord des périmètres de massifs montagneux. Il faut ensuite aborder la
couverture du territoire en SCoT ; on parle d’échelle pluricommunautaire. Il y a ensuite l’échelle des
PLU ; on parle ici d’échelle communale. Dans le cadre des PLU, on sait parcelle par parcelle quelle est
la règle qui doit s’appliquer. Enfin, quand on arrive au permis de construire, on se trouve à l’échelle
d’une seule parcelle et on est dans des niveaux de détails de plus en plus importants (plan de masse).
En ce sens, selon que, dans le processus d’urbanisme, l’on travaille sur des SCoT ou sur l’instruction de
permis de construire, l’on ne travaille pas sur la même échelle.
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Partie I : Les règles d’urbanisme

Ces règles d’urbanisme se scindent en deux blocs :
- Des règles générales relevant souvent de l’État ;
- Des règles locales.
Chapitre I : Les lois et règles générales d’urbanisme
§1. Les grands intérêts nationaux
A. Les ex-lois d’aménagement et d’urbanisme

L’État considère que certaines choses importantes doivent fixer le cadre. Il s’agit de trois types de règles
qui date des années 1980 : la loi Montagne du 9 janvier 1985, la loi Littoral du 3 janvier 1985 et la
loi du 11 juillet 1985 (urbanisme aux abords des aérodromes).
1. La loi Montagne du 9 janvier 1985

Cette loi date de 1985 et a été modifiée en 2016.
On a défini certains massifs montagneux (Alpes, Pyrénées, Massif Central, Massif Jurassien, Massif
Vosgien, Corse, Réunion) qui vont bénéficier de règles particulières. Ces zones de montagne ont justifié
l’intervention du législateur car elles se caractérisent par des handicaps significatifs entraînant des
conditions de vie plus difficiles et restreignant l’exercice de certaines activités économiques.
Tout d’abord, il y a interdiction de construire des routes nouvelles en haute montagne (article L.
122-4 CU).
Mais également, il faut réaliser l’aménagement en continuité avec les bourgs, villages et hameaux,
groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants (sauf exception). En d’autres termes,
on ne construit pas de nouveaux villages, en principe (article L. 122-5 CU).
Par ailleurs, il faut absolument préserver les espaces, paysages et milieux caractéristiques du
patrimoine naturel et culturel montagnard ainsi que les terres nécessaires aux activités agricoles,
pastorales et forestières (articles L. 122-8 et -10 CU).
Puis, il faut préserver les parties naturelles des rives (300 m), des plans d’eau naturels ou artificiels
(< 1000 ha) (article L.122-12 CU).
Enfin, il faut promouvoir le développement touristique et instaurant un nouveau régime des unités
touristiques nouvelles ; régime particulier d’autorisation et de contrôle pour toute installation touristique
(article L. 122-15 CU).
Remarque : Il faut savoir que 20% de notre territoire est concerné par la loi Montagne et par
l’application des principes susmentionnés.
Concernant les unités touristiques nouvelles, elles ne vont pas être imaginées en continuité de
l’organisation. Cela fait partie des exceptions des règles mentionnées à l’article L. 122-5 du Code de
l’urbanisme.
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Dans les secteurs montagneux s'appliquent les principes précités. Quand une communauté va travailler
sur son document d'urbanisme, elle ne peut pas aller contre ces principes sinon le plan qu'elle aura fait
ne sera pas légal. Cela représente 1/5 du territoire français en montagne et 7% de la population. Ces
principes suscitent dans leur mise en œuvre un certain nombre de contentieux. Régulièrement le juge
est saisi sur des questions où il doit se prononcer sur ces principes.
Une des caractéristiques de la loi Montagne sont les unités touristiques nouvelles. Ce sont les opérations
d’aménagement dans le domaine du tourisme qui, soit se situe dans des secteurs encore vierges, soit
n'est pas en continuités avec l'urbanisme et qui modifie substantiellement l'économie locale. Ce sont
aussi des plans qui augmentent la capacité d’accueil du tourisme au-delà de 8000 m2 de surface de
plancher ou qui renforce ou étendent les remontées mécaniques de plus de 4 millions d'euros. Donc il
faut qu'une collectivité́ porte cette opération même si par ailleurs un investisseur privé la réalisera.
En revanche, dès lors que localement les collectivités ont élaboré un SCoT, les unités ne seront plus
soumises à autorisation du préfet. Il n'y aura d'autorisation qu'en l’absence de SCoT. Progressivement
les territoires se dotent de SCoT et à partir de là, plus d'autorisation spéciale. En ce sens, le SCoT et le
PLU vont définir les règles et les principes qui vont s’appliquer aux unités touristiques nouvelles. Le
SCoT va définir les caractéristiques des UTN qui sont des UTN structurantes et pour la deuxième
catégorie des UTN locales c'est le PLU qui va définir les règles à respecter par ces UTN locales.
Chaque document règlemente sa catégorie d’unité touristique nouvelle :
- Le SCoT règlemente les UTN structurantes ;
- Le PLU règlemente les UTN locales.
Il n'y aura plus d'autorisation d'UTN. En revanche, celui qui veut construire des appartements, une
résidence ou un hôtel par exemple devra demander un permis de construire qui devra respecter ce que
le PLU et le SCoT ont prévu en matière d'UTN.
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M1 Droit notarial
2. La loi Littoral du 3 janvier 1985

Le littoral est aussi un secteur sensible soumis à une pression plus importante encore que la montagne.
Le littoral est un secteur très sensible du point de vue environnemental ; c’est le point de jonction entre
un milieu aquatique et le milieu terrestre. Il faut concilier la préservation de l’environnement et le souci
d'accueil d’un certain nombre d'activités humaines.
Cette loi concerne les communes riveraines et en particuliers les mers et océans, les étangs salés, les
plans d’eau intérieurs (> 1000 ha), les estuaires et deltas en aval de la limite de salure des eaux participant
aux équilibres économiques et écologies littoraux (sur demande).
L’idée est que les opérations d’urbanisme sont réservées à :
- Des installations et ouvrages nécessaires à certains services publics ;
- La limitation de l’implantation de routes nouvelles, à l’urbanisation des communes littorales ;
- L’urbanisation limitée dans les espaces proches du rivage ;
- L’interdiction de construction à moins de 100 m du rivage ;
- La capacité d’accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser ;
- La préservation de coupures d’urbanisation ainsi que des espaces naturels remarquables.
Quand les collectivités font leurs documents locaux d’urbanisme, ils doivent s’inscrire dans ces
principes. Ces principes trouvent donc à s’appliquer dans le cadre des choix d’aménagement des
collectivités.
Exemple : Le SCoT du bassin d'Arcachon a été annulé par la CAA de Bordeaux car le juge a estimé que
le SCoT et le PLU d'Arcachon ne respectaient pas certains de ces principes susmentionnés.
3. La loi du 11 juillet 1985 (aérodromes)
Du point de vue de l'urbanisme, l'existence d'aérodromes et surtout envisagé à cause des nuisances que
cela génère sur les terrains alentours et notamment le bruit. Il y a des contraintes liées à l’altitude à
laquelle arrivent les avions. Les règles de hauteur aux abords d’aéroports sont des servitudes
d'urbanisme, mais relèvent du droit de l'urbanisme les problèmes de nuisances sonores qui fait que
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M1 Droit notarial
chaque aéroport qui a des trafics voyageurs (civils ou militaires) doit être doté de ce qu'on appelle un
plan d'exposition au bruit (PEB).
Quand on est dans une zone de bruit fort A (bruit modéré) et B (constructions admises si elles sont bien
isolées d’un point de vue phonique) par exemple (il y a 4 zones) on ne construira quasiment pas de
logement. Dans la zone A on y trouvera par exemple la tour de contrôle de l’aéroport. On ne veut pas
que des personnes y habitent même s’il y a des constructions isolées. Ces PEB sont élaborés par l'État
avec une consultation des communes. Il y a également une enquête publique et ce PEB est approuvé́ par
le préfet. Généralement, on retrouve ce document en annexe du PLU.
B. Les directives territoriales d’aménagement et de développement durables

(DTADD)
Il est de dire qu’il y a des territoires sensibles sur lesquels il est important que l’État exprime des
principes forts sur leur aménagement, leur organisation urbanistique.
L'État, à la suite de la loi Pasqua du 4 février 1995, a élaboré six directives pour : les Bouches du
Rhône, les Alpes Maritimes, l’Aire Métropole Lyonnaise, les Estuaires de la Loire et de la Seine, les
Bassins Miniers Nord-Lorrains ; avec lesquels les documents d'urbanisme doivent être compatibles,
voire même les autorisations elles-mêmes. Cela a donc des effets juridiques relativement fort.
Les 6 directives sont encore en vigueur aujourd’hui et plusieurs centaines de communes sont concernées
par ces directives ; donc il y a une marge de manœuvre moins importante
Ces directives ont fait jaser car les élus n'étaient pas très contents que l'État leur dicte ce qu’ils doivent
faire localement. L'État envisageait même d’établir une septième directive territoriale d’aménagement
et à ce moment-là les élus se sont mobilisés pour bloquer cette future septième directive. Suite à cela,
les élus ont plutôt proposé de faire un SCoT.
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M1 Droit notarial
Ce blocage a conduit l'État à revoir son dispositif et à inventer les directives territoriales d'aménagement
et de développement durables (DTADD) qui ne sont pas la même chose que les DTA. La logique est la
même : des territoires représentants des enjeux nationaux comme la reconversion économique par
exemple. Dans ces DTADD, l'État va exprimer à ses orientations en matière d'urbanisme.
Les effets de ces DTADD seraient que dans les 12 ans qui suivent l’approbation de la DTADD, les
projets de protection des espaces, les constructions, installations ou aménagements nécessaires a la mise
en place d'une DTADD peuvent, après avis des collectivités concernées, être qualifiée de « projets
d’intérêt général ».
§2. Le règlement national d’urbanisme

L’essentiel du droit de l’urbanisme au quotidien, ce sont les documents locaux d’urbanisme qui vont
l’exprimer.
Mais il n’y a pas de règles partout donc il faut bien ce qu’on sache quand même quoi faire même
lorsqu’on n’a pas élaboré de PLU ou de règles locales. Il y a un minimum de règles nationales qui
s’applique : le règlement national d’urbanisme (RNU).
D’autre part, il y a certaines règles qui s’appliquent même
lorsqu’il y a un PLU. Ce sont des règles assez passe-partout
mais elles vont tout de même s’appliquer.
C’est par exemple le cas du principe de constructibilité
limitée aux espaces urbanisés. C’est un moyen qu’a trouvé
l’État pour inciter les collectivités à faire des PLU en disant
simplement : si vous n’avez pas de PLU, on va construire à
l’intérieur de ce qui est déjà construit.
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M1 Droit notarial
Une autre règle nationale est celle concernant la constructibilité en bordure des grands axes routiers
(zones d’activité commerciale). Au bout d’un moment, les élus se sont plaints en disant que les entrées
de villes étaient dégradées. L’État a considéré qu’à partir de cet instant, on ne pouvait plus construire
au bord des grandes routes (à grande circulation) à moins de 75m de chaque côté (100m pour les
autoroutes) tant qu’on n’est pas en agglomération. Là où ce n’est pas encore construit, où c’est encore
une zone naturelle, on ne construit plus sauf si localement une étude est faite pour voir ce que l’on va
exiger pour que ce soit bien fait. On oblige les collectivités à effectuer une étude comme ça les élus ne
pourront pas se plaindre en disant que les entrées sont dégradées. D’une certaine manière, l’État a, à
travers cet article mis un garde-fou.
On peut également aborder le cas de la desserte des constructions. On ne peut pas donner un permis de
construire si l’on ne peut pas desservir les constructions càd si l’on ne peut pas y accéder. Il faut un
accès à pied, en vélo, en voiture, … Il faut également des accès à l’eau, à l’électricité et à l’évacuation
des eaux usées, a minima. Si ces réseaux n’existent pas, l’article dit qu’il faut refuser le permis de
construire. Si la construction n’est pas encore desservie, elle le sera peut-être plus tard mais dans ce cas
la responsabilité incombera à la collectivité locale et le permis de construire pourra tout de même être
accordé. Il faut simplement refuser si ce n’est pas le cas. Par ailleurs, c'est un article qui s’applique
partout en France et même quand il y a un PLU et il y a un fantasme consistant à dire que puisque le
PLU a dit que le terrain est constructible, on ne peut pas me refuser un permis de construire si ces
éléments ne sont pas présents et ce sera à la collectivité de faire les réseaux. Toutefois, si ces éléments
ne sont pas présents (même en zone urbaine – ZU) et que ceux qui doivent faire ces équipements n'ont
pas prévu de les réaliser en priorité, le permis de construire doit être refusé même si l’on est dans une
zone constructible du PLU. L'idée première en cas de refus serait de contester le PLU mais cela ne nous
donnera toujours pas le permis de construire on peut éventuellement tenter une action pour faute. Après,
si la commune vous donne le permis de construire, cela veut dire qu'implicitement elle est prête à faire
les travaux pour construire les réseaux.
De plus, une autre règle nationale concerne le droit à la reconstruction. Imaginons que l’on a une
construction qui date d’il y a trois ans avec un permis de construire en bonne et due forme et quelqu’un
casse toute notre maison. Le Code de l’urbanisme nous donne, par principe, le droit de pouvoir
reconstruire à l’identique. Une construction régulièrement construite, démolie ou détruite, a le droit
d’être reconstruire à l’identique. Peut-être que les règles qui s’appliquent maintenant à mon terrain ne
me permettent pas de la reconstruire car par exemple on a reclassé l’ensemble du secteur en zone
inconstructible. Ce droit s’applique sauf si le PLU, expressément interdit la reconstruction – il y a
quelques années, c’était l’inverse. Pourquoi l’interdire dans le PLU alors que la loi l’autorise ? – Ce
peut être le cas car l’on sait désormais qu’il y a vraiment un risque dont on n’avait pas réellement
conscience à l’époque où on nous laissait reconstruire.
On peut également aborder le cas des performances énergétiques et environnementales. Les PLU ne
peuvent pas faire obstacle à la mise en place de telles mesures de performance énergétique et
environnementale. Ainsi, on ne peut pas, par principe, s’opposer à l’installation de capteurs solaires sur
les toits. Il n’est pas possible de s’opposer à des mesures d’isolement intérieur ou extérieur. Il y a
toujours possibilité de le faire même si la règle d’urbanisme est un peu malmenée.
Concernant le cas des aires de stationnement, c’est une autre préoccupation contemporaine et
notamment avec le cas des stationnements des commerces. Ainsi, la surface au sol du stationnement ne
peut pas représenter plus de 75% de la surface du commerce.
Il est également possible de préserver les éléments d’intérêt architectural, patrimonial, paysager ou
écologique.
Concernant le RNU, il faut dire qu’il se compose de deux grands groupes de règles :
- Un premier tout petit groupe de cinq règles d’ordre public. Ces règles vont pouvoir exciper à
l’occasion d’autorisation d’urbanisme même lorsqu’il y a un PLU, un peu comme les principes
législatifs susmentionnés. Il s’agit de grands principes majeurs :
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M1 Droit notarial
o L’atteinte à la sécurité et à la salubrité publique : L’article R. 111-2 du CU est ainsi

exprimé : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité
ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son
importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ». Ce refus devra
être motivé ; or la motivation d’un acte administratif comporte des éléments de droit
mais également des éléments de fait.
o L’atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques : Le maire ou le préfet pourrait

alors refuser le permis de construire. Cela explique que certains propriétaires se
précipitent pour ne jamais dire que se trouvent sur leur terrain des vestiges
archéologiques.
o Le stationnement : Il s’agit notamment du fait de, désormais et pour ne pas gaspiller,

lorsqu’on est à proximité de transports collectifs efficaces, on ne peut plus exhiber plus
d’une place et demi de stationnement par logement (à moins de 500m d’une gare ou
d’un point de transport collectif où la desserte est satisfaisante). Le permis ou la décision
prise sur la déclaration préalable peut imposer la réalisation d'installations propres à
assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux
caractéristiques du projet.
o L’environnement : On peut imposer des prescriptions si le projet est de nature à avoir

des conséquences dommageables pour l’environnement. Globalement, toute
construction peut être considérée comme ayant des conséquences dommageables sur
l’environnement mais on pense notamment à la destruction d’espèces protégées pour
autant qu’on le sache.
o L’atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants : Cette atteinte demande

un pouvoir d’appréciation important. Parfois l’atteinte au caractère et à l’intérêt est
évidente mais parfois elle ne l’est pas. On peut bloquer notre projet là car en fonction
de ce qui a autour ça ne marche pas alors que si on prend le même projet et qu’on le
place ailleurs, il fonctionnera parfaitement.
Quel que soit l’endroit en France où l’on souhaiterait construire, on pourrait nous opposer ces principes-
là pour nous refuser un permis de construire.
- Ensuite, il y a quelques règles passe-partout qui sont applicables en l’absence de PLU :
o La localisation et la desserte de constructions, aménagements, travaux : Quand il

n'y a pas de PLU par exemple on ne peut pas donner le permis s’il n'y a pas de voie
pour accéder à la construction (article R.111-5). Il faut donc que les constructions
prévues puissent être correctement desservies par les voies. Cet article ne s’applique
pas en présence d'un PLU parce qu'on aura déjà prévu des voies à construire ou alors
des voies déjà existantes. De plus, dans le cadre d'un permis, on peut imposer le
maintien ou la création d'espaces verts. En présence d'un PLU cependant on le prévoit
en amont. Enfin, on peut aussi refuser un projet s’il impose de réaliser des équipements
publics hors de proportion avec les ressources financières. Cela ne compte pas quand
on a un PLU parce-que ces questions auront été́ traitées en amont à nouveau.
o L’implantation et le volume des constructions : Quand on fait une construction, on

peut soit construire sur la même limite que notre voisin, ou alors on peut construire à
une hauteur au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points
sans pouvoir être inférieure à trois mètres. Ainsi, on fait le calcul en divisant par 2.
Quand on va faire un PLU, cette règle va disparaître.
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M1 Droit notarial
o L’aspect des constructions : art R111-28 à 30 c.urb.
- On a aussi un ensemble d’autres règles générales. Dans les règles générales d’urbanisme, le
règlement national d'urbanisme dispose de deux grandes catégories de règles : les règles d’ordre
public qui vont s’appliquer sur l’ensemble du territoire même en l’absence de PLU. C’est une
menace plus qu’une utilisation effective de cet article, mais il y a des refus cependant qui
peuvent être légaux. Les règles qui vont s’appliquer en l’absence de PLU permettant de
règlementer la construction, l’aménagement des abords, l’implantation, l’aspect extérieur des
constructions sont des règles passe-partout car elles sont censées pouvoir s’appliquer de
Strasbourg jusqu’à Lille, ou de Brest à Montpellier. Ce n’est pas prévu mais il faut un minimum
de règles et c’est ce corps général de règles qui s’applique en l’absence de PLU. Toutefois, on
a également casé un certain nombre de règles générales sur les habitations légères et les
résidences mobiles, de loisirs, camping. L’on a ramené́ cela en avant du code pour règlementer
l’aménagement de ces endroits (articles R. 111-31 à -51). Ce sont des principes à vocation
nationale, des lois sur des secteurs à enjeux, des directives territoriales d’aménagement qui à
l’avenir n’auraient plus d’effet opposable direct. À cela il faut ajouter quelques règles nationales
sensibles, les cinq règles d’ordre public et quelques règles nationales qui s’appliquent lorsqu’il
n’y a pas de PLU.
L’essentiel de la production du droit de l’urbanisme va passer par une production locale, des documents
locaux d’urbanisme élaborés par les collectivités décentralisées : les communes et leurs groupements.
C’est une compétence que l’on a donné́ à l’échelon communal et intercommunal avec un mouvement
qui tend à aller de plus en plus vers l’échelon intercommunal que de le garder à l’échelon communal. Il
y a tout de même des réticences de la part des maires des petites communes notamment lorsqu’il s’agit
d’imaginer que demain ce soit la communauté́ qui élabore le PLU de leur territoire. Il y a un frein très
fort et ils ont l’impression qu’on leur prive des quelques compétences qui leur reviennent.
Le PLU représente un enjeu important et c’est là que l’on va décider l’avenir d'un territoire. Le
mouvement est bien engagé, il n’y aura plus de tergiversations et c’est bien à l’échelon intercommunal
que les questions liées au PLU seront prises en compte et traitées.
Chapitre II : Les documents locaux d’urbanisme
§1. Les principes communs

Tout le monde devrait faire des documents d’urbanisme sauf que l’article 72 de la Constitution protège
la libre administration des collectivités locales. Cela signifie qu’en principe, on ne peut pas les forcer à
faire quelque chose. Sur le principe, l’État ne peut pas forcer les communes et les communautés à avoir
un document d’urbanisme. Les règles nationales ne suffisent parfois pas à régir le droit de l’urbanisme
et l’État a donc essayé de mettre en place des incitations.
Pour inciter, il y a deux solutions et d’abord les subventions par l’État mais dorénavant, cette incitation
n’a plus trop d’incidences car l’État a des difficultés financières et ne peut souvent plus se permettre des
subventions. Puis, l’État a imaginé des incitations passant par des contraintes (si la carotte ne suffit pas,
il faut passer au bâton …).
Par ailleurs, quand on fait un document d’urbanisme, on n’est pas tout à fait libre de faire ce que l’on
veut car il y a des choses qui paraissent importantes pour l’État. Il a donc fallu écrire dans une loi que
lorsqu’on élabore un document d’urbanisme, il faut tenir compte des risques dont on a connaissance, ce
n’est pas juste du bon sens. On verra que les documents d’urbanisme sont encadrés par des normes qui
ne permettent pas aux collectivités, même si elles laissent une assez large liberté de décision, de faire ce
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M1 Droit notarial
qu’elles veulent ; notamment de gaspiller le foncier, de porter atteinte à l’environnement, de répondre à

l’ensemble des besoins sur son territoire.
A. L’incitation à l’élaboration des documents d’urbanisme
Il serait idéal que chacun ait un document d’urbanisme sur son territoire (voire même deux : un SCoT
et un PLU). Il y a des incitations à l’élaboration des SCoT mais également des PLU.
1. Les incitations à l’élaboration des PLU
Comment cela se traduit ? – Si l’on n’a pas de PLU (POS à l’époque), on ne peut construire qu’à
l’intérieur des parties actuellement urbanisées de la commune. On bouche les trous, on peut gratter un
peu vers l’extérieur mais on ne peut imaginer tant qu’on n’y a pas réfléchi des zones d’extension urbaine
dans des communes qui n’ont pas de PLU. Mais il y a des territoires qui s’en fichent.
C’est tout de même une contrainte assez forte donc on a imaginé des exceptions afin de permettre la
construction à l’extérieur des parties actuellement urbanisées :
- Adaptation, changement de destination, réfection ou extension des constructions existantes ;
- Équipements collectifs, aires d’accueil et terrains de passage des gens du voyage
- Exploitation agricole ;
- Mise en valeur des ressources naturelles ;
- Opérations d’intérêt national ;
- Incompatibilité avec les zones habitées et les extensions mesurées. Par exemple, il se peut
qu’une usine qui ne peut s’installer qu’à un endroit précis car sinon elle génèrerait des problèmes
de voisinage ;
- Projets motivés par l’intérêt communal. C’est par exemple le cas si le conseil municipal délibère
en décidant que c’est de l’intérêt de la commune de construire en dehors des parties urbanisées.
Pour ce faire, il faut prendre une délibération motivée pour prouver l’intérêt de la commune.
Certaines petites communes estiment que du coup ce n’est pas nécessaire d’avoir un PLU, il
suffit pour le conseil municipal de considérer que tel projet se situe dans l’intérêt de la
commune. Sur 15.000 communes sans PLU, il y a 700 délibérations par an pour dire que tel
projet est justifié́ par l’intérêt communal et doit se faire en dehors des parties urbanisées. Il n’y
a jamais d’intérêt communal réel, ce sont des arguments sans profondeur. Si l’on va dans l’étude
d’impact de la loi ALUR, le Ministère avait fait un recensement, le projet de loi prévoyait de
supprimer cette exception parce qu’il n’y a jamais d’intérêt communal, il n’y a que des
délibérations bidonnées. Le Sénat s’est fait l’écho des petites communes en disant qu’on ne doit
pas priver les personnes de cet intérêt communal. Il y a eu négociation entre le gouvernement
et le Sénat. Le professeur considère qu’il y a une atteinte à la constitutionnalité́ (libre
administration des communes et donc les communes pourront continuer à délibérer en disant
que tel projet est dans l’intérêt communal mais il faut recueillir l’accord de la CDPNAF
(commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers). On
donne un droit de véto à une CDPNAF administrative d’intérêts. Ce n’est pas le scénario le plus
juridiquement correct qu’il aurait fallu adopter. C’est dommage car l’on trouve désormais trois
ou quatre autres cas de figure où la loi prévoit un droit de véto de cette CDPNAF par exemple.
En Outre-Mer, les documents d’urbanisme dans leur intégralité́ ne peuvent pas être adoptés sans
l’accord de la CDPNAF.
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M1 Droit notarial
Il faut ensuite aborder le sujet de la décentralisation des autorisations d’urbanisme.

Il y a une carotte cependant pour les communes acceptant de mettre en place le PLU qui est de dire que
si vous faites l’effort de faire des PLU, on donne une responsabilité́ qui est de signer sur les permis de
construire au nom de la commune. Cela convient pour les grosses communes. Cependant, le maire d’un
village de 150 habitants va devoir accorder des permis de construire même si les habitants trouvent que
le projet n’est pas bien exécuté.
Exemple 1 : Une mosquée se construit dans un village alsacien. Il n’y a aucune raison valable juridique
de refuser car le projet est conforme au PLU. Alors le maire va devoir accorder un permis même si ses
citoyens trouvent que ce n’est pas bien. Il n’a pas de marge de manœuvre.
Exemple 2 : Le cousin du maire veut construire une maison non conforme au PLU, il va devoir lui
refuser son permis de construire. Aux prochaines élections, cela risque de se retourner contre lui.
Ce n’est pas confortable d’assumer cette responsabilité́ lorsque l’on est dans un petit village. Cela
n’incite pas forcément à faire des PLU sinon c’est le maire qui va devoir assumer le refus des permis ou
des permis accordés alors que les habitants n’étaient pas d’accord. Dans ces villages sans PLU, la
compétence est exercée par l’État, le maire signe en tant qu’agent de l’État. Ainsi, on fait un permis de
construire envoyé́ aux services de l’État qui va l’instruire et voir si c’est conforme aux règles générales.
Le maire pourra donner son avis et si au terme de l’instruction, la DTT dit que c’est conforme au PLU,
elle envoie au maire un permis à signer et comme il était d’accord ce n’est pas un problème au nom de
la commune.
Le maire dit que cela ne lui plait pas : il envoie un avis défavorable, la DDT instruit le permis de
construire et se rend compte que ce n’est pas conforme aux règles d’urbanisme, la DTT, le maire signera
le refus au nom de l’État. Mais on a deux autres cas de figure : le maire dit que le projet lui plait, alors
que la DTT instruit la demande et qu’elle se rend compte que ce n’est pas conforme aux règles
d’urbanisme. La légalité́ va primer en disant que les règles ne sont pas respectées même si le maire
trouve cela sympa. On ne va pas le forcer à signer un refus : la personne qui va signer le refus sera la
DTT ou le préfet. Ainsi, pour le maire c'est confortable.
Le maire qui émet un avis non favorable et la DTT trouve que le projet est conforme aux règles
d’urbanisme, on ne va pas le forcer en l’absence de PLU de signer un permis : alors c’est le préfet qui
signera le permis.
En janvier 2015 : POS ou PLU tout ce qui est en orange, en orange clair ils étaient en train d’en faire,
en vert ce sont les cartes communales et en blanc il n’y a rien du tout. Si on fait le total, des documents
nouvelle génération il y en a sur 13.016 communes soit 1/3 des communes couvertes par un PLU
approuvé. Ceci étant on est à 73% de la population sous un PLU approuvé. On a fait des PLU là où il y
a du monde. Et en termes de surfaces cela représente 41% du territoire couvert. Inversement, 60% qui
ne sont pas couverts donc l’incitation ne marche pas tellement car cela fait 34 ans que l’on a mis en
place. En blanc on devine une diagonale du vide des Ardennes jusqu’aux Pyrénées il y a beaucoup moins
de monde donc moins de PLU. La quasi-totalité́ du Bas-Rhin en 2012 est couverte.
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M1 Droit notarial
2. Les incitations à l’élaboration des SCoT

En 2000, on a eu le même raisonnement pour les SCOT. L’État trouvait que c’était important que les
territoires se dotent non seulement de PLU mais aussi de SCoT. Ce sont des documents stratégiques sur
plusieurs dizaines de communes, c’est bien mais ce n’est pas l’État qui le fait, ce sont les collectivités.
La durée moyenne d’élaboration d’un SCoT est de 8ans.
Comment inciter les communes à se doter de SCoT ?
On ne force pas à en faire, mais si on ne le fait pas, interdiction d'ouvrir à l'urbanisation, pas de
développement.
On ne peut pas ouvrir :
- Les zones à urbaniser délimitées par les PLU après le 1er juillet 2002
- Les zones naturelles et agricoles des POS ou PLU
- Les secteurs non-constructibles des cartes communales.
- Les secteurs en dehors des parties actuellement urbanisées dans les communes sans document
d'urbanisme.
En l’absence de SCoT il y a une interdiction d’ouvrir à l’urbanisation. Si vous n’avez pas de SCoT vous
ne pouvez pas vous développer et ouvrir de nouveaux secteurs à l’urbanisation. Dans ces secteurs non
couverts par des SCoT, on ne peut pas autoriser des commerces de plus de 8.000 m2 ou des cinémas
soumis à autorisations dans des secteurs que l’on aurait rendu constructible après le 4 juillet 2002.
L'application de cette contrainte a été́ progressive :
- D'abord, aux communes à moins de 15km du rivage de la mer ou d'une unité́ urbaine de plus de
15000 habitants.
- Puis, à toutes les communes depuis le 1er janvier 2017 : dans toutes les communes de France
s’il n’y a pas de SCoT, dans l’ensemble des communes de France on ne peut plus se développer.
Ils n’ont pas été́ pris par surprise c’était prévu depuis 2000. Il faut 6 ans pour élaborer un SCoT,
donc des communes n’en auront pas jusqu’à 2023 si cela avance bien.
Cependant, il y a quelques territoires où on n’incite pas à élaborer des SCoT :
- S’il y a un SAR comme en outre-mer pas de blocage à l'urbanisation ;
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M1 Droit notarial
- De même s’il y a un SDRIF ;

- Et PADDuC : les corses ont leur propre document.
Diapo 51 : Il y a des dérogations imaginées car il n’y a pas de SCoT partout encore moins que de PLU,
en nombre de communes et en nombre d’habitants alors on ne peut pas geler totalement. Les exceptions
sont des possibilités d’obtenir des dérogations obtenues auprès du préfet depuis le 1er janvier 2017 :
• Après avis de la CDPENAF : Le préfet peut pour accorder ces dérogations doit consulter deux
organismes, l n’est pas lié par cet avis, le préfet peut refuser et si la CO dit qu’elle n’est pas ok, le préfet
peut quand même accorder la dérogation.
• Après avis de l'établissement public de SCoT : Il doit consulter l’établissement public qui est en
train de faire le SCoT. Le préfet avant d’accorder ou de refuser la dérogation, il doit refuser.
Sur le fond, la loi ALUR a durci les conditions permettant au préfet d’accorder la dérogation pour
l‘ouverture d’un nouveau secteur à l’urbanisation. Ces conditions sur le papier sont devenues très
strictes. Il ne peut plus y avoir beaucoup de cas où le préfet pourrait accorder des dérogations.
L’intention du gouvernent et du législateur était de serrer la visse permettant de diminuer le nombre des
dérogations amenant les préfets à refuser quasi-systématiquement.
Mais c'est possible uniquement si l'urbanisation envisagées :
- Ne nuit pas à la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers.
- Ne nuit pas à la préservation et à la remise en bon état des continuités écologiques.
- Ne conduit pas à une consommation excessive de l'espace.
- Ne génère pas d'impact excessif sur les flux de déplacements.
- Ne nuit pas à une répartition équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services.
Ces conditions sont très strictes. Cela devrait amener les préfets quasi systématiquement à dire non en
théorie. En pratique, ce n’est pas sûr. Le problème étant que même si le préfet dit oui, si le voisin n'est
pas content, la commune qui a ouvert à l'urbanisation va avoir des embêtements. C'est l'ouverture à
l'urbanisation qui sera attaquable, pas la décision du préfet en tant que tel.
En théorie les préfets devaient dire non, ensuite en pratique ce n’est pas toujours le cas. Si le préfet dit
oui et qu’ensuite une personne veut s’opposer au bénéfice d’une dérogation illégalement délivrée par le
préfet, la commune qui a ouvert à l’urbanisation aura des ennuis.
C’est l’ouverture à urbanisation qui sera attaquable pas la décision du préfet qui n’est qu’un « acte
préparatoire », c’est la décision d’ouverture qui peut causer un grief.
B. L’encadrement normatif des documents d’urbanisme

Quand on fait un document d’urbanisme, la loi nous donne un
cadre précis.
Ainsi, l’article L. 101-2 du CU estime que dans le respect
des objectifs du développement durable, l’action des
collectivités publiques en matière d’urbanisme vise à
atteindre certains objectifs :
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M1 Droit notarial
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M1 Droit notarial
Puis, quand on fait un document d’urbanisme, on est dans un environnement juridique. Il y a

toute une série de choses produisent de la norme juridique. On a estimé, il y a quelques années,
que le SCoT était un
élément pivot. On parle
parfois de SCoT
intégrateur en ce sens que
lorsque l’on élabore un
SCoT, non seulement on
doit d’inscrire dans les
objectifs évoqués au-
dessus mais il faut
invoquer toute une série de
normes supérieures. Dans
la réalité, on n’a jamais
toutes ces cas en même
temps. Il faut, que lorsque
l’on fait un SCoT, on
s’inscrive dans la logique
des dispositions de la loi
Montagne, Littoral et de la
loi relative aux aérodromes
ainsi qu’aux dispositions du CU.
Ensuite, dans la colonne du milieu, on a certains documents territoriaux. Il y a d’abord les
fascicules de règles qui se situent dans un nouveau document : un schéma régional
d’aménagement, de développement durable et d’équilibre des territoires (SRADDET) – sauf
pour la région Ile-de-France qui dispose du schéma directeur de la région Île-de-France
(SDRIF). Quand on est Outre-Mer, on a des schémas d’aménagement régionaux (SAR).
Évidemment, le droit corse n’étant pas le même qu’ailleurs, la Corse dispose de ses propres
documents : le plan d’aménagement et de développement durable de Corse (PADDuC).
Ensuite, on a les directives territoriales d’aménagement (DTA – dont les DTADD qui ne sont
pas opposables). Enfin, on a le plan de déplacements urbains d’Île-de-France (PDUIF) qui ne
fait pas partie du SDRIF.
Puis, à droite, certains documents territoriaux et thématiques existent. Ce peut être des
directives de protection et de mise en valeur des paysages, des chartes de parcs nationaux ou de
parcs naturels régionaux. Il peut également s’agir de schémas directeurs d’aménagements et de
gestion des eaux (SDAGE), des schémas d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE) ou
encore des plans de gestion des risques d’inondation (PGRI). Ces documents organisent la
protection des rivières et donc il ne faudrait pas que le SCoT vienne mettre le bazar là-dedans,
d’où l’idée de fonctionner surf de grands schémas directeurs. Par exemple, le SDAGE I Meuse
qui couvre tout le Grand-Est est décliné pour l’Alsace en SAGE Ill Nap 1. Les collectivités
élaborent également des documents pour prévenir des risques d’inondations.
Le SCoT doit digérer tout cela, c’est pour cette raison qu’on parle de SCoT intégrateur.
Il y a des choses avec lesquelles le SCoT doit être compatible et il y a des choses que le SCoT
doit simplement prendre en compte et ne créer donc pas le même niveau de contrainte. La
différence entre la comptabilité et la prise en dompte c’est que dans la prise en compte on doit
être compatible et si jamais il y a un intérêt supérieur qui se justifie, on peut s’abstenir de la
comptabilité. Mais en réalité on ne distingue pas réellement les deux et la prise en compte
représente de la quasi-compatibilité.
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M1 Droit notarial
Mais un petit espoir verra le jour avec la loi ELAN. Il sera prévu que le gouvernement, dans
les 18 mois à venir, doit légiférer par ordonnance pour simplifier les obligations et notamment
en supprimer. Puis, la loi prévoit également de supprimer les obligations de prise en compte et
pour qu’il n’y ait plus que des obligations de compatibilité.
Dans ces obligations actuelles de prise en compte, on a les orientations du SRADDET, les
programmes d’équipements publics, le schéma régional de cohérence écologique, le schéma
régional de l’aquaculture marine, des carrières, l’occupation du sol des États voisins, le plan
département d’accès à la ressource
forestière (partie en pointillés sur la
slide).
Le SCoT va alors s’imposer à

certaines décisions de rang juridique
inférieur. Il va s’imposer au PLU, les
cartes communales, les plans de
sauvegarde et de mise en valeur
(PSMV) en secteurs sauvegardés, les
plans de déplacements urbains
(PDU), les programmes locaux de
l’habitat (PLH), les politiques
départementales d’espaces naturels
sensibles ou encore les périmètres de
protection des espaces naturels
périurbains. Le SCoT va intégrer tout
cela et on n’aura plus qu’à s’occuper
de lui.
Par ailleurs, les autorisations d’exploitation commerciale sont également intégrées et doivent
être compatibles avec ce qui est inscrit dans le SCoT. De même pour les opérations supérieures
à 5 000 m2 de surface de plancher, les déclarations de projet, les opérations foncières qui font
plus de 5 hectares et les déclarations d’utilité publique (DUP). Ces documents doivent
également être compatibles avec ce qui se trouve à droite (partie en jaune sur la slide).
Avec ce type de relation, on s’emmêle les pinceaux.
Quelques illustrations pratiques :
Il faut bien garder en tête que la compatibilité est une notion qui laisse une marge de manœuvre,
ce n’est pas la même chose que la conformité. Elle laisse par nature une marge de manœuvre et
d’appréciation pour celui qui doit être compatible avec une norme supérieure. Ces dernières
années, on n’arrête pas d’avoir des décisions du
Conseil d'État qui, à chaque fois, réaffirme
clairement qu’il y a cette marge de manœuvre.
Exemple 1 : Imaginons un SCoT et un PLU en
matière de logement. Imaginons un territoire de
SCoT constitué de 5 communautés de communes.
Dans ce SCoT, on a évalué les besoins de
logement. Ensuite, on estime comment ces
habitants auront besoin d’habiter et de plus en plus,
on est de moins en moins par logement. D’ici
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M1 Droit notarial
quelques années, il faudra qu’on ait X logements sur le territoire. Et à l’échelle du SCoT, on les
répartie entre les différentes communautés.
Ici, le territoire n°1, à terme, devra avoir 2 000 logements. Elle décide de faire un PLH et de
répartir ce que lui demande de faire le SCoT entre les 7 communes de son territoire.
Rapidement, on voit qu’on n’arrive pas à 2 000 logements mais à 1980 logements. On est alors
compatible car on est dans l’ordre de grandeur. Ce qui n’aurait pas été compatible aurait été de
dire de se répartir 1 000 logements car ensuite qui va faire les 1 000 logements qui manque ? –
Inversement, imaginons que le territoire veut en faire 4 000 logements. À qui va-t-il prendre les
2 000 logements en plus ? – Ce ne sera plus compatible
Ainsi, de mon PLH, je fais le PLU de ma commune qui doit être compatible avec le SCoT et le
PLH. On arrive à déterminer que le potentiel de
construction représente dans le centre du village
220 logements, dans les zones d’extension au
Nord (120 logements) et au Sud (70 logements).
On est déjà à 410 logements alors qu’on avait dit
380. C’est bien compatible car cela rentre dans
l’ordre de grandeur.
Exemple 2 : Un village a une responsabilité vis-

à-vis de son territoire. Ce serait bien que le
village puisse accueillir à l’avenir des
équipements publics et renforcer la centralité du
bourg. Il serait bien aussi de prévoir un pôle de
développement des activités économique au Sud
du village. C’est ce que demande le SCoT.

Ainsi, cela permettrait de renforcer et au
Sud on prévoirait une zone permettant
d’accueillir des activités. On se trouve dans
l’ordre de grandeur ici.
Exemple 3 : Le SCoT identifie des

continuités écologiques (trames vertes,
bleues). Ces continuités écologiques, ces
dernières années, n’étaient pas le cœur des
préoccupations humaines. On avait deux
parties de village (parties roses) qui avaient
tendance à se rapprocher de la rivière et un
mouvement naturel tendant à refermer
l’espace par l’urbanisation. On identifie
qu’il y a un besoin pour différentes espèces animales d’aller du Sud ou Nord. Je réalise alors
mon PLU, j’ai certains choix pour essayer d’organiser ces continuités. J’essaye de laisser un
corridor en zone naturelle non-constructible. Mais il y a un goulot d’étranglement et à l’échelle
du PLU c’est bâti et si vraiment je voulais élargir ce corridor ce n’est pas le PLU qui va le
décider.
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M1 Droit notarial
Le Conseil constitutionnel avait dit à l’époque que l’on peut imaginer qu’il y ait des SCoT qui
s’imposent au PLU mais uniquement s’il y a une relation de souplesse qui subsiste. Comme
c’est une relation de compatibilité, il reste toujours une marge de manœuvre à celui qui est
soumis à cette relation.
§2. Les schémas de cohérence territoriale (SCoT)
La philosophie générale est d’organiser les bassins de vie. Il serait donc assez logique que pour chaque
activité, l’on organise le territoire en fonction. L’idée est qu’à travers le SCoT, les collectivités acceptent
de réfléchir ensemble sur l’organisation les bassins de vie et de voir ce qui fonctionne le mieux possible.
A. L’objet et le contenu des SCoT

L’objet de ce SCoT est déjà de poser un diagnostic
qui doit permettre d’établir des prévisions
(démographiques, économiques). Personne n’est à
même de prévoir les comportements économiques
et démographiques de demain. On essaye
d’évaluer sur ce bassin de vie les besoins que l’on
va avoir à satisfaire. De quoi le territoire, à
l’horizon d’une quinzaine d’année, aura besoin en
matière économique, en matière d’aménagement
de l’espace, d’environnement, d’équilibre social
de l’habitat, de transports, d’équipements ou
encore de services. Il faudra donc essayer
d’organiser ce territoire. Enfin, on va aussi demander un exercice particulier qui s’est rajouté au fil des
lois : analyser comment ce territoire s’est comporté du point de vue de la consommation d’espaces
naturels, agricoles et forestiers (10 ans).
Puis, l’objet du SCoT est d’élaborer des projets d’aménagement et de développement durable (PADD).
Ce document peut se trouver autant dans un SCoT que dans un PLU. On va exprimer nos objectifs, ce
que l’on veut atteindre en termes d’urbanisme. On attend des élus qu’ils expriment un projet politique
et qu’ils expriment quelles sont leurs ambitions.
Enfin, l’objet du SCoT est d’élaborer des orientations générales de l’organisation de l’espace. Ces
orientations expriment les grands équilibres entre les espaces, les conditions d’un développement urbain
maîtrisé.
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M1 Droit notarial
Le document le plus important est pourtant le
document d’orientations et d’objectifs dans lequel

le SCoT va exprimer toute une série de choses.
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M1 Droit notarial
Le domaine des équipements commerciaux et

artisanaux (slide 71) n’arrête pas de changer et
d’évoluer. Une loi de 2009 sur le commerce
dispose qu’on peut, dans un SCoT, faire un
document d’aménagement commerciale
(DAC). Les élus se crispent assez facilement
sur ce sujet au nom des grandes surfaces qui
font de la concurrence sur des petites
entreprises. Ainsi, en 2010, la loi Grenelle pose
comme obligation l’élaboration d’un tel
document. En mars 2014, la loi ALUR estime
que finalement ce n’est plus obligatoire. En juin
2014, la loi sur le commerce pose à nouveau
comme obligatoire le DAAC (document
d’aménagement artisanal et commercial). Plus
tard, la loi ELAN en refait à nouveau une
obligation.
Quelques illustrations pratique :

Voici le SCoT de la région de Strasbourg.
On essaye d’organiser les différents aménagements de logement, de transport, d’équipements. Cela
n’empêche pas de se préoccuper des questions écologiques et de développement durable.
Par ailleurs, il faut citer le SCoT de l’Alsace du Nord (slide 74) qui identifie différentes agglomérations
comme celle de Wissembourg, d’Haguenau. Il a ensuite identifié deux pôles qui sont des villes-relais
ou encore des pôles émergents. Ce document met en place les orientations quant aux armatures urbaines
et aux déplacements (slide 75). Par ailleurs, on retrouve le SCoT concernant les éléments naturels et le
fonctionnement écologique et agricole (slide 76).
Remarque : Il aura fallu 8 ans pour élaborer un
tel document.
B. L’élaboration et l’évolution des

SCoT
Globalement, la procédure d’élaboration
s’effectue sur plusieurs années et souvent sur
plus qu’un mandat des élus locaux.
Il faut d’abord commencer par se mettre
d’accord sur le périmètre. Ensuite, il faut créer
une structure et ensuite on pourra se mettre au
travail.
La première étape du travail d’élaboration est la
prescription.
À partir de là, on rentre dans une phase d’études qui va durer des mois et des mois. Ce qui prend le plus
de temps, c’est de faire comprendre aux élus ce qu’il se passe sur leur territoire, quels sont les enjeux et
les solutions possibles. Mais souvent les élus, n’étant pas des géographes, des aménageurs du territoire
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M1 Droit notarial
et ne s’occupant pas du SCoT à plein temps, ils ne se rendent pas compte de toutes ces préoccupations.
Il faudra donc organiser des réunions avec ces élus pour leur expliquer.
Le meilleur des SCoT est celui que les élus auront envie de faire, sinon tout ce travail n’aura servi à
rien.
On réunit une nouvelle fois les élus en comité syndical et ils vont débattre des orientations du SCoT. Il
y a un débat sur les orientations du PADD.
Puis, 4 mois plus tard minimum on arrête le projet lors d’une troisième réunion. Le projet n’est pas
encore terminé.
Après l’arrêt, on va consulter le préfet, le président de la région, le président du département, la chambre
du commerce, la chambre de l’agriculture, … On a une liste de personne donnée par le Code qu’il faudra
obligatoirement consulter et ces consultations devront être données dans un délai de 3 mois. S’ils ne
répondent pas, on estime qu’ils sont d’accord.
Ensuite, on organise une enquête publique pour voir si les citoyens ont quelque chose à dire à ce sujet.
Après l’enquête, des ajustements éventuels sont effectués. Si des gens viennent et apportent des idées
en plus, il sera possible de les ajouter, d’apporter des explications supplémentaires.
Enfin, l’enquête délibérante se réunie et approuvera
le SCoT.
Du début à la fin du processus, il faudra associer
plusieurs personnes publiques associées (PPA). Si
on les associe correctement, au moment des
consultations ils vont tous nous donner un avis
favorable mais ce ne sera pas forcément le cas de tout
le monde. Puis, il faudra faire de la concertation
pendant le processus d’élaboration jusqu’à
l’approbation du projet. Il n’est pas possible de tout
changer après l’enquête publique.
Tous les six ans, il faudra faire le point et si des
choses ont changé il faudra réaménager le SCoT,
sinon il deviendra caduc.
Il faut savoir qu’entre le moment où on s’est mis
d’accord sur le périmètre et le moment où on prescrit l’élaboration il y a un an et demi qui s’écoule.
Ensuite, la phase d’études proprement dite dure environ 5 ans.
Enfin, jusqu’à l’approbation, en moyenne cela durera un an.
Les tous premiers SCoT sortis à partir de juin 2004, ont été fait en 4 ans et demi. Les SCoT actuels
jusqu’en 2014, il leur fallait 8 ans et demi. Cela s’explique par la prise en compte de nouvelles
considérations et la complexification des documents d’urbanisme. De plus, ceux qui avait envie de faire
des SCoT les ont faits et ceux qui n’avaient pas envie sont en train de les faire mais ils ne sont pas
pressés.
Puis, il faut savoir qu’en fonction de la taille du SCoT, forcément cela va plus vite d’en élaborer un petit
qu’en en élaborant un plus grand SCoT.
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M1 Droit notarial
Concernant l’élaboration du SCoTAN, à l’époque, il n’y

avait pas encore toutes les communautés de commune ce
qui explique la lente mise en place. On voulait créer un
syndicat dont les communautés étaient membres et non pas
les 90 communes. La communauté de Bischwiller
prétendait qu’elle était compétente en matière de SCoT car
il était inscrit dans ses statuts qu’elle participait aux
réflexions. Le président de la communauté n’avait pas
envie de modifier ses statuts et cela a duré un an jusqu’à
ce que le préfet lui dise d’inscrire dans ses statuts qu’il était
compétent en matière de SCoT.
Concernant le SCoT de Sélestat, en juin 2005 a été fixé le
périmètre. En décembre 2005, il y a eu la création du
syndicat mixte. En juin 2006, la procédure a été engagée. En décembre 2012 le projet a été arrêté et en
décembre 2013 le projet a été approuvé.
Depuis 2000, le législateur a dit qu’il y a une obligation tous les 6 ans, dans la structure porteuse du
SCoT, de faire le point. L’établissement porteur du SCoT procède à l’analyse des résultats de
l’application du SCoT et aux vues de ces analyses, il conviendra ou pas de le réviser. Cette analyse est
communiquée au public et l’autorité administrative compétente en matière d’environnement. Si cette
obligation n’est pas respectée, le SCoT devient caduc, faute de délibération. La sanction est très forte.
§3. Les plans locaux d’urbanisme (PLU)

C’est dans le PLU qu’on va trouver les règles qui vont s’appliquer à chaque projet de construction ou
d’aménagement.
A. L’objet et le contenu des PLU

Le contenu de ce PLU doit respecter les grands principes
législatifs et ce contenu ressemble un peu à ce que l’on a
vu avec le SCoT avec des choses plus
précises et complètes. On retrouve dans ce
cadre un rapport de présentation, un PADD.
C’est après qu’il y a des nouveautés : tout
d’abord, il y a des orientations
d’aménagement et de programmation, un
règlement et enfin des annexes qu’il ne faut
pas négliger.
Ce PLU couvre la totalité du territoire de la
collectivité qui l’élabore (EPCI, commune).
On trouve dans le rapport de présentation
des choses qui ressemblent beaucoup à ce
que l’on trouve dans le rapport de
présentation du SCoT.
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M1 Droit notarial
La réponse des communes est de dire qu’elles ont des ambitions mais cela ne suffit pas, il faut que ces
ambitions soient un minimum réaliste. C’est idiot de geler les terrains et de faire croire aux propriétaires
que leur terrain est constructible alors que jamais personne ne pourra construire dessus. C’est pour cela
qu’un diagnostic est prévu dans le cadre du rapport de présentation. Il doit permettre d’évaluer des
prévisions, les besoins à satisfaire. Puis, une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles
et forestiers est effectuée. Cette analyse a surtout une finalité pédagogique pour que les élus se rendent
compte de ce qui se passe sur leur territoire. Une autre analyse de la capacité de densification et de
mutation des espaces est prévue. Il faut voir s’il y a encore des dents creuses, s’il est possible de retaper
des bâtiments en ruine ou désaffectés au lieu de réfléchir uniquement en constructions nouvelles et en
extension. De plus, il faudra faire un inventaire des capacités de stationnement des différents véhicules.
Ensuite, il faudra être capable d’expliquer ces choix en matière de PADD, d’orientations
d’aménagement et de programmation, de règlement et des changements apportés aux règles
d’urbanisme. En général, il y a eu une version antérieure du document d’urbanisme et c’est pour cela
qu’il faudra expliquer les changements intervenus entre-temps.
Enfin, il faudra effectuer tout un volet environnemental en
passant par l’état initial de l’environnement, les incidences
des orientations du plan et par la prise en compte du souci
de préservation et de mise en valeur (démarche E.R.C :
éviter, réduire, compenser).
Ce rapport de présentation ne sera pas opposable en tant que
tel au permis de construire mais il a des effets juridiques.
Cela permet au juge de voir si les décisions sont cohérentes.
Si ce rapport n’est pas complet, cela constitue un motif
d’annulation du PLU. Cela a été le cas il y a quelques années
avec la commune de Molsheim qui avait passé sous la trappe
le volet environnement. Un recours a été intenté et le juge a
constaté que le volet environnemental ne répondait pas aux
exigences posées par le code et il a donc annuler le PLU.
Quand une commune de 10 000 habitants se fait annuler son
PLU, cela fait un peu réfléchir les autres.
Puis, comme pour le SCoT, il s’agit dans le projet d’aménagement et de développement durable
d’exprimer les orientations générales des différentes politiques, les orientations générales pour
l’ensemble de la collectivité. Ce qui figure dans le PADD a une importance énorme car les règles que
l’on va édicter doivent servir au projet. Dans le PLU nouvelle mouture, pour ceux qui vont arriver sur
le marché, il va falloir correctement effectuer son PADD pour pouvoir justifier les règles que l’on
voudrait exprimer derrière. Une règle qui contreviendra au PADD sera considérée comme une règle
illégale. De plus, c’est lui qui fera la ligne de partage entre la révision du PLU et la modification. Dès
que des changements devront être apportés au PADD, on se trouvera dans une procédure lourde et
longue.
La troisième pièce du dossier du PLU sont les orientations d’aménagement et de programmation. Il
peut être important de fixer les orientations (pas des règles) qui donne une direction générale
d’aménagement et les projets de permis de construire devront être simplement compatibles avec celle-
ci (laisse une marge de manœuvre). C’est un outil intéressant car cela laisse un peu de souplesse, les
collectivités ne sont pas forcément d’un enthousiasme délirant car cela veut dire qu’on ne va pas
appliquer les orientations à la virgule, il faut réfléchir – c’est plus aisé d’appliquer bêtement une règle.
Pour l’instant, les collectivités découvrent un peu ces nouveaux outils.
Il est également possible de rajouter un volet habitat. En la matière, il y a un CCH dans lequel se
trouvent des règles de construction mais également des choses permettant aux collectivités d’avoir des
réflexions en matière d’habitat. C’est là que l’on prévoit que les collectivités doivent créer des PLH, qui
ne sont pas des documents d’urbanisme car prévus par le code de la construction et de l’habitation. Le
but est de réfléchir à ce qu’il faut faire pour les besoins de l’habitat. Au moment de la loi Grenelle en
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M1 Droit notarial
2010 et même avant, certaines personnes avaient considéré qu’il était idiot de faire un PLH et un PLU
autant tout mettre en même temps. Il a ensuite été considéré qu’en effet il fallait faire d’une pierre de
coup dans le cadre d’un PLU intercommunal et le volet habitat devait obligatoirement être inclus. Il peut
était souvent prévu l’instauration une politique de construction de logements sociaux, entre autres
choses. Parler d’habitat dans le cadre d’un PLU, est parfois compliqué pour certaines communes. Quand
la loi Grenelle a dit que dans le cadre d’un PLU intercommunal, il faut mettre un PLH dedans, certaines
communes ont alors décidé de ne pas créer de PLU intercommunal. Depuis, en 2014, l’État a dit qu’il
est possible d’inclure un volet habitat dans les PLU intercommunaux, ce n’est donc plus obligatoire.
Remarque : La loi ALUR du 24 mars 2014 a écrit dans le Code général des collectivités que toutes les
collectivités sont compétentes en matière de PLU et elles ont vocation à, un jour ou l’autre, instaurer un
PLU intercommunal. Cette disposition a fait l’objet d’un ajustement car certains maires de commune
opposent une résistance farouche à ne plus s’occuper de leurs PLU et que cela soit dévolu aux
communes. Les communautés de communes et les communautés d’agglomération n’avaient pas
l’autorisation d’avoir la compétence PLU et la loi de 2014 instaure cette compétence obligatoire. Mais
la loi prévoit un décalage de trois ans à compter de l’instauration de la loi. En 2017, cette disposition
était censée s’appliquer sauf que, très courageusement et après arbitrage entre l’Assemblée nationale et
le Sénat, on a écrit que si dans les trois mois qui précède le transfert de compétence, les communes
membres d’une communauté délibèrent et une minorité refuse le transfert de compétence, ce transfert
n’aura pas lieu. Aujourd'hui, il y en a environ 600 communautés compétentes mais cela ne veut pas dire
qu’il y a 600 PLU intercommunaux.
Exemple : En 2000, au moment de la loi SRU, il a été décidé d’inclure la compétence PLU dans les
statuts de la communauté de Wissembourg. Pas pour faire un PLU intercommunal mais pour faire des
économies. Ils ont passé des marchés avec des bureaux d’études qui font des études en même temps au
lieu de faire appel à différents bureaux d’études. N’empêche que toutes les décisions étaient prises par
le conseil communautaire. Au bout de quelques mois, les documents arrivent sur le bureau des
conseillers communautaires. Les premiers PLU passaient sans la moindre discussion. Sauf que les élus
ont commencé à s’intéresser à ce qu’on leur demandait de voter et ils ont commencé à s’enrichir
mutuellement des différents PLU communautaire et que tous ensemble c’était plus intéressant que de
tout faire chacun dans son coin. La communauté de Wissembourg avait mis 10 ans pour effectuer les 13
PLU communaux. On leur dit désormais que dès qu’ils auront à réviser un des 13 PLU communaux, il
fallait faire un PLU intercommunal. Soit il fallait attendre une révision, soit il fallait faire dans la foulée
le PLU intercommunal sans mettre tout en chantier. Mais il leur a fallu 10 ans pour apprendre à travailler
ensemble.
Il est également possible d’inclure dans les orientations d’aménagement et de programmation un volet
relatif aux transports et aux déplacements. Au moment de la loi Grenelle, on s’est demander pourquoi
élaborer un PLU d’un côté et un PDU (plan de déplacements urbains) de l’autre. On a donc, à partir
de cette loi décider que si un PLU intercommunal est effectué et que l’établissement qui a fait le PLU
est compétent en matière de déplacement, autant inclure le volet déplacement dans ledit PLU.
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M1 Droit notarial
Exemple : Tout le secteur en bleu est un secteur qui va se développer. Une réflexion a été faite sur
l’aménagement. Ils prévoient de faire un boulevard urbain car du point de vue du paysage, en regardant
ce village de l’extérieur, on verra des façades sur rues plus nobles que des façades arrière. Le jour où ils
voudront étendre autour, il y aura déjà une rue en place. Il y aura d’autres types de rues qui vont se
raccorder au réseau qui existe déjà. À l’intérieur, il a été décidé de mettre des logements à densité
relativement forte aux extrémités notamment à côté des espaces verts. Les maisons individuelles n’ont
pas besoin d’être orientées du côté des espaces verts car elles disposent en principe déjà d’un jardin.
Entre ces collectifs, sera mise en place des habitats à faible densité et à densité moyenne. Les lotisseurs
qui vont acheter des terrains pour effectuer une opération, ils devront concevoir leurs lotissements qui
tiennent compte de ces orientations. Toutefois, il s’agit d’une intention générale, il n’y a pas à respecter
le croquis au millimètre.
Enfin, le règlement va pouvoir combiner des règles écrites et des règles graphiques (plans, dessins,
croquis). Par exemple, il y a une règle nationale qui dit que lorsque l’on n’implante pas la construction
sur la limite séparative de propriété, il faut faire en sorte que tout point de la construction soit installé à
une distance minimale par rapport à la limite séparative à la moitié de la différence d’altitude (sans être
inférieure à 3 mètres) entre les deux points. Cette règle est compliquée c’est pour cela que des plans et
croquis peuvent être utiles. Il est donc désormais possible dans les règlements dessiner des règles. Ces
croquis, soit on dit que c’est la règle, soit on dit qu’on a illustré pour que les personnes comprennent
mieux. Le contenu du règlement est important et il n’est pas possible d’y mettre n’importe quoi. Par
exemple, il est hors de question d’exprimer des règles de forme ou de procédure au sein du règlement.
Le Code de l’urbanisme dit également ce qu’il est possible de créer comme zone dans le PLU (U, AU,
A et N). Le contenu du règlement est également prévu, il y a toute une série d’articles présents au sein
du règlement, encore faut-il que ce qui soit règlementé soit au service de ce qui est voulu pour le
territoire. Ce qui n’est pas prévu par le code, il n’est pas possible de le règlementer. Cela s’explique car
on se trouve dans un domaine qui, fondamentalement, porte atteinte au droit de propriété. Or, dans nos
systèmes juridiques, le droit de propriété est inaliénable et sacré. Enfin, le règlement contient également
le contenu des documents graphiques sur lesquels figurent certaines choses prévues par le code
Exemple : Le préfet doit, au titre du code de l’environnement, définir des zones de bruit le long des rues
et des routes (par arrêté) dans l’ensemble
du département. Quand on se situe dans
de telles zones de bruit, si l’on construit
il faudra faire isoler notre maison. Cela
n’a rien à voir avec l’urbanisme, c’est de
l’environnement et de la construction.
Dans le Code de l’urbanisme, il est
mentionné que ces arrêtés de zones de
bruit doivent figurer dans les annexes.
Certains considèrent que ces zones de
bruit devraient apparaître sur les
documents graphiques mais ce n’est pas
possible car ce n’est pas prévu comme
cela dans le code. Le problème c’est que
si jamais ces zones de bruit sont inscrites
sur les documents graphiques et que le
préfet, l’année d’après, change la
configuration de ces zones de bruit, il
faudra prévoir une enquête publique
pour modifier ces documents
graphiques.
Exemple : Il y a quelques années, en Alsace du Nord, un propriétaire, en faisant des travaux dans son
jardin, tape une canalisation de gaz et meurt. Certains ont donc considéré qu’il fallait inclure le plan des
canalisations de gaz sur les plans du PLU. Mais le problème est le même que pour les zones de bruit.
34
M1 Droit notarial
Ce règlement va être applicable à toute occupation ou

utilisation du sol. Ces règles d’urbanisme vont également
s’appliquer lorsque l’on fait des travaux qui ne relèvent pas
d’une autorisation
préalable. Elles
s’appliquent à tous
ceux qui utilisent le
terrain même
lorsqu’il n’y a pas
d’autorisation. Ne
sont par exemple pas
soumis à une
autorisation
d’urbanisme les constructions de moins de 5m2 (abris de
jardin, niche à chien) mais doit tout de même respecter
certaines règles d’urbanisme.
Puis, éventuellement, au cas par cas, il sera possible de prévoir
des adaptations mineures. On peut imaginer de telles
adaptations lorsque le projet ne respecte pas entièrement la règle car cette adaptation est nécessaire en
fonction de la nature du sol, de la configuration des parcelles ou encore en fonction du caractère des
construction avoisinantes.
Le maire doit instruire ces adaptations mineures même si le demandeur de permis de construire ne le
demande pas. Ces adaptations mineures doivent être justifiées dans le permis de construire par le maire.
Puis, le législateur a inventé toute une série de cas dans lesquels on pourrait déroger aux règles
d’urbanisme. Elles sont listées limitativement par le législateur (slide 92). Les trois derniers cas de
dérogation ont été ajouté ces dernières années notamment en prenant en compte la considération
d’économie d’énergie.
Quand on se trouve dans des secteurs où il y a un très gros déficit de logement, il est possible de déroger
à beaucoup de choses.
Ensuite, on va passer par la délimitation en zones. Cela dépendra
de la configuration des terrains. Il y a des formes urbaines qui
sont différentes, et on appliquera donc des règles différentes. Il
sera possible de faire des secteurs de zones urbaines, des
subdivisions en fonction des besoins et des objectifs. Dans ces
zones, le PLU pourra préciser l’affectation des sols en fonction
de leurs usages, prévoir des interdictions de construire voire
même définir les règles concernant la destination et la nature des
constructions autorisées.
Pour définir ces règles et ces zones, la collectivité n’est pas tenue
à ce qui existe aujourd'hui. En effet, si on a besoin que la
commune s’étende avec de nouvelles constructions, on va
évidemment prendre sur les terres qui sont aujourd'hui
agricoles, naturelles ou forestières (et vice versa). Ce n’est pas
car aujourd'hui il y a un usage des sols qu’on ne peut pas
imaginer dans le PLU en changer.
Ces choix ne sont pas totalement libres, ils doivent tout de même
s’inscrire dans une certaine logique (normes nationales, SCoT,
PADD, besoins identifiés). Le juge peut, s’il est saisi, constater
une incohérence et la sanctionner par l’annulation du PLU. Les
choix de zonage doivent être cohérent avec les besoins recensés
35
M1 Droit notarial
et avec le parti d’aménagement défini. Par ailleurs, les évolutions du zonage doivent être justifiées au
rapport de présentation.
Il existe quatre types de zones :
- Urbaines (zones U) ;
- À urbaniser (zones AU) ;
- Agricoles (zones A) ;
- Naturelles et forestières (zones N).
Il peut exister plusieurs zones urbaines par exemple. Généralement la zone UA correspond au cœur du
village. Les zones UX, quant à elles, correspondent aux zones d’activité. On distingue également des
zones AU qui ont vocation à être remplies.
 Les zones urbaines
Ce sont des secteurs déjà urbanisés quel que soit leur niveau d’équipement. Ce peut également être des
secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante
(desserte par la voirie, desserte par les réseaux, contexte urbain – critères dégagés par la jurisprudence).
 Les zones à urbaniser

Il s’agit de secteurs naturels destinés à l’urbanisation dans lesquels la desserte en voirie et réseaux en
périphérie immédiates, existe et dans ce cas, leur capacité est suffisante pour desservir les futures
constructions, soit n’existe pas et leur capacité est insuffisante pour desservir les futures constructions.
 Les zones agricoles

Il s’agit de secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres
agricoles qu’ils soient équipés ou non.
Sur ces zones, seuls peuvent y être autorisés :
- Les constructions ou installations nécessaires à l’exploitation agricole, au stockage et à
l’entretien de matériel agricole par des coopératives (critère fonctionnel – nécessité – et pas
personnel). C’est bien la fonction des constructions qui

permet d’autoriser un permis de construire et pas la qualité de la personne. Le juge a estimé
qu’un gite rural n’est pas une construction nécessaire à l’agriculture, de même qu’une ferme-
auberge.
36
M1 Droit notarial
- Les constructions ou installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services

publics. On pense notamment à tout ce qui est relai de téléphonie mobile, station d’épuration.
- Les extensions ou annexes des bâtiments d’habitation existants.
- Le changement de destination des bâtiments identifiés aux documents graphiques.
 Les zones naturelles et forestières

Il s’agit de secteurs à protéger en raison de la qualité des sites, de l’existence d’une exploitation
forestière, de la nécessité de préserver ou de restaurer les ressources naturelles, de leur caractère
d’espaces naturels ou du fait qu’ils soient équipés ou non.
Sur ces zones, seuls peuvent y être autorisés :
- Les constructions ou installations nécessaire agricole, au stockage et à l’entretien de matériel
agricole par des coopératives ;
- Les constructions ou installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services
publics ;
- Les extensions ou annexes de bâtiment d’habitation existants ;
- Le changement de destination des bâtiments identifiés aux documents graphiques.
Remarque : Au moment de la réforme en 2000, le

gouvernement a imaginé qu’il y aurait trois types de
zones (urbaines, à urbaniser et
agricoles/forestières/naturelles). Mais les agriculteurs
ont souhaité avoir une zone bien à eux bien que les
critères soient exactement les mêmes que pour les
zones naturelles, agricoles et forestières.
 Les zones naturelles, agricoles et forestières

Il y a la possibilité de définir dans le PLU des petits secteurs (STECAL) délimités exceptionnellement
en zones naturelles, agricoles ou forestières.
Sur ces zones, peuvent y être autorisées :
- Les constructions ;
- Les aires d’accueil et terrains familiaux locatifs pour l’habitat des gens du voyage ;
- Les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.
Le législateur a mis un garde-fou car certaines communes avaient tendance à construire n’importe quoi
et n’importe où dans ces zones.
Certaines conditions sont alors à respecter :
- La hauteur, l’implantation et la densité des constructions (insertion environnementale et
compatibilité avec caractère de la zone) ;
- Les raccordements aux réseaux publics ;
- L’hygiène et la sécurité.
Il existe également un système sur le papier mais pas en pratique. Imaginons une zone naturelle que l’on
veut préserver de 20 ha. On pourrait envisager de construire quelques bâtiments dans la partie brune sur
37
M1 Droit notarial
0,5 ha. On va dire que ceux qui veulent construire, ils devront racheter les m2 constructibles à ceux qui
ont des terrains dans la zone verte et que ne peuvent pas construire dans la zone brune. Comme ça, tout
le monde récupère quelque chose.
Cependant, en pratique on ne rencontre jamais ce genre de situation. C’est pourtant noté dans le Code
de l’urbanisme.
On appelle cela des zones de transferts de constructibilité en zone naturelle.
Il faut également parler du contenu du règlement d’urbanisme. Le Code liste certaines catégories de
constructions qui répondront à des règles différentes en fonction. Par exemple un restaurant ne nécessite
pas la même chose, pas les mêmes besoins notamment en termes de places de stationnement, qu’une
boulangerie.
Il est alors possible de distinguer en fonction de l’habitation, des activités de service et de commerce,
des équipements d’intérêt collectif et services publics, les exploitations agricoles et forestières ou encore
les autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
D’autres distinctions sont possibles entre les constructions nouvelles ou existantes et la taille des
constructions. Ces distinctions sont reconnues depuis 2016.
Le PLU s’applique à toute construction, y compris aux constructions pour lesquelles il n’y a pas besoin
de permis (constructions de moins de 5 m²).
Concernant la mixité sociale et fonctionnelle (slide 108), le règlement peut tout d’abord délimiter, en
zone U ou AU, des secteurs dans lesquels les programmes de construction comportent une proportion
de logements d’une taille minimale qu’il fixe (à Paris car les m² sont trop chers). Imposer la construction
de grands logements dans le PLU ne marche pas car il n’y a aucune garantie que ces grands logements
peuvent rester. Ensuite, il peut également délimiter, en zone U ou AU, des secteurs où un pourcentage
des programmes de logements est affecté́ à des catégories de logements définies dans le respect des
objectifs de mixité́ sociale. On pense dans ce cas aux logements sociaux. Il faut rappeler au passage que
quasiment les trois quarts de la population pourrait habiter dans des logements sociaux s’il y en avait
assez. A contrario, il est aussi possible d’imposer des logements libres dans un quartier où il y a trop de
logements aidés mais cela ne fonctionne pas vraiment. Enfin, le règlement d’urbanisme peut identifier
et délimiter les quartiers, ilots, voies dans lesquels la diversité́ commerciale doit être préservée ou
développée, notamment par le commerce de détail et de proximité́ , et définir les prescriptions pour
assurer cet objectif. La grosse tendance, au-delà du fait d’acheter en ligne, c’est de voir les petits
commerces dans les villes partir pour aller dans la
zone où se situe la grande surface. Si les communes
veulent, elles peuvent prendre des règles pour
favoriser le maintien des petits commerces. On
pourrait imaginer que les rez-de-chaussée, dans
telles rues, doivent être réservés aux commerces.
Sauf que cela ne garantit absolument pas que des
commerçants s’y installent.
 Il faut surtout voir ce qu’il faut mettre en
place comme accompagnement pour que
ces règles ne soient pas inutiles.
Concernant la qualité du cadre de vie (slides 109-
110), il y a toute une palette de choses que l’on peut
faire, encore faut-il que ce soit au service de ce que
l’on veut pour le territoire. Il est possible de définir
des règles concernant l’implantation des
constructions. En fonction de ce que l’on choisit, ce
n’est pas du tout le même quartier que l’on vise. Lorsque l’on parle de l’implantation des constructions,
38
M1 Droit notarial
on vise également l’implantation par rapport aux voies. Puis, le règlement peut permettre de déterminer
des règles concernant l’aspect extérieur des constructions (toits plats, toits à deux pentes, toits à quatre
pentes par exemple). Il est également possible de déterminer des règles concernant la dimension des
constructions, leurs conditions d’alignement sur la voirie, la distance par rapport à la limite séparative
ou encore par rapport à l’aménagement de leurs abords (20% d’espaces verts autour de la maison par
exemple). Il est également possible d’identifier des éléments de paysage que l’on veut préserver. Enfin,
le règlement peut prévoir des règles pour définir le respect des performances énergétiques, pour imposer
des surfaces non-imperméabilisées ou éco-aménageables.
Le règlement d’urbanisme peut prévoir des règles de densité (slide 111). Il est possible d’imposer aux
constructeurs des densités minimales dans des secteurs délimités à proximité des transports collectifs
existants ou programmés. Il est également possible de prévoir des règles permettant un dépassement ou
une majoration du volume constructible (règles de gabarit, hauteur et emprise au sol). Pour essayer de
favoriser certaines règles, le législateur a fait inscrire dans le code que le PLU peut admettre des
dépassements des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise lorsqu’il s’agit de construire des logements
aidés par exemple, … Cela n’est quasiment jamais mis en œuvre sur le terrain.
Il existe des compléments possibles en ZAC (slide 112). Le règlement peut préciser la localisation et
les caractéristiques des espaces publics à conserver, modifier ou créer, la localisation prévue pour les
principaux ouvrages publics, installations d’intérêt général et espaces verts.
Le PLU peut apporter des règles sur le stationnement (slide 113). Si on impose des places de
stationnement pour les véhicules motorisés, on doit aussi imposer des obligations minimales de place
de stationnement pour les vélos lors de la construction d’habitations et de bureaux. Puis, lorsqu’on
impose des places de stationnement dans le PLU, ces obligations peuvent être minorées de 15% si le
promoteur met à la disposition des occupants des voitures électriques ou propres en autopartage. Mais
comment le Code de l’urbanisme peut-il garantir les choses et éviter les fraudes ? – L’idée était bonne
mais la garantie est instable. Pour faire ces places de stationnement, il n’est pas toujours possible de les
faire là où l’on construit. Le code a prévu alors qu’il sera possible de les faire à proximité. Il est
également possible d’en acheter dans des parkings privés.
Exemple 1 : Il y a quelques années, il y avait dans un lotissement un promoteur qui voulait faire des
petites maisons pas chères et sans caves. Du coup, il a mis des garages accolés dans une rue très étroite,
il fallait faire des économies. Mais quelques mois après toutes les voitures étaient dans la rue et la
bloquait car on s’est rendu compte que les garages servaient de caves. On n’a pas de contrôle et de
maîtrise sur l’utilisation effective des places dont on exige l’utilisation dans le code.
Exemple 2 : Une supérette avait été construite dans les années 1970. Elle avait 40 places de
stationnement en sous-sol pour les clients et les employés. Ce commerce ferme et un promoteur rachète
le terrain et construit un immeuble avec des logements. Les 40 places du supermarché avaient été louées
par la supérette aux habitants du quartiers. Forcément, le promoteur aurait dû faire des places de
stationnement pour le logement et leur laisser les 40 places de parking. Mais ce n’était pas possible.
Au moment de la réalisation des travaux, on a aucune garantie de la pérennité de ces places de
stationnement. Il faut avoir conscience des limites des règles d’urbanisme.
Puis, une autre nouveauté a été introduite il y a quelques années. Si l’on fait des réseaux de transports
en commun et qu’on permet à tous ceux qui construisent de faire des places de stationnement, il y aura
des voitures. Si on ne fait pas de places de stationnement, il n’y aura pas de voiture et ils devront prendre
les transports en commun. On peut désormais dans le PLU interdire de faire des places de stationnement
pour les constructions autres que d’habitation. Par ailleurs, le législateur est intervenu pour dire que
lorsqu’il s’agit de construire des logements aidés, des établissements d’hébergement de personnes âgées
ou des résidences universitaires, le règlement peut ne pas imposer des réalisations de place de
stationnement. Si jamais on en impose, on ne peut pas imposer plus d’une place par logement. Quand
ces logements sont à moins de 500m d’une gare ou d’une station de transport en commun, on ne peut
pas imposer plus d’une demi place (1/2) par logement même si le PLU avait envie d’en exiger plus.
39
M1 Droit notarial
Exemple : Dans certaines communes d’Alsace du Nord, il est prévu 4 places de stationnement par
logement. Le contexte est le suivant : dans le cadre d’un projet de lotissement, le même type de famille
construit souvent au même moment. Ils arrivent et construisent, ils ont des enfants qui vont à l’école,
qui grandissent et qui ont besoin de place de stationnement. Le week-end, comme il s’agit des mêmes
types de famille, ils se retrouvent tous au même moment à la maison ; d’où les quatre places de
stationnement devant chaque maison. Enfin, pour les commerces il est prévu depuis 2014 que la surface
du stationnement d’un commerce soumis à autorisation (+ de 1 000 m²) ne doit plus représenter plus de
¾ de la surface du commerce. Il n’y aura pas d’autres solutions que de les empiler (parking en ouvrage
avec plusieurs étages).
Le règlement du PLU peut assouplir un petit peu et remonter jusqu’à 100% de la surface de vente
(surface de plancher affectée au commerce). Puis, si jamais un PLU intercommunal fait en même temps
plan de déplacement urbain, il y a obligation de fixer des normes minimales de stationnement pour les
véhicules non-motorisés et il est fait obligation de définir des secteurs où on limitera les possibilités de
faire des places de stationnement.
Concernant l’équipement des zones (slide 116) il est possible de prévoit dans le règlement le tracé et
les caractéristiques des voies de circulation à conserver, modifier ou créer. Il sera également possible de
délimiter les zones aménagées ou à aménager pour la pratique du ski et les secteurs réservés aux
remontés mécaniques. Par ailleurs, le règlement peut fixer les conditions de desserte par les voies et
réseaux des terrains constructibles ou aménageables. Le PLU peut également exiger des opérations
d’aménagement dans lesquels il y a des critères de qualité renforcés en matière d’infrastructures et de
réseaux de communications électroniques. Enfin, on peut délimiter des zones d’assainissement
individuel.
Concernant les emplacements réservés (slide 117), puisque l’on réfléchit à l’organisation future de mon
territoire, si l’on accueille des nouveaux habitants, ils vont avoir des enfants et l’école n’est pas assez
grande. Il faudra se poser la question de savoir où construire une nouvelle école ou s’il y a du terrain
pour agrandir l’école existante. Il y aura intérêt à réserver un emplacement pour construire l’école le
moment venu. L’emplacement réservé n’emporte aucun transfert de propriété mais le propriétaire, sur
la partie réservée, ne pourra plus construire. L’emplacement réservé constitue juste une interdiction de
construire. Il y a tout de même une contrepartie offerte aux propriétaires. Le Code de l’urbanisme prévoit
la possibilité pour le propriétaire de vendre la partie réservée à la commune. Il organise alors de droit
de délaissement : lorsqu’il y a un emplacement réservé, les propriétaires qui le souhaitent peuvent
mettre en demeure celui qui l’a réservé de l’acheter. Une collectivité qu’on met en demeure d’acquérir
un emplacement réservé et qui n’achète pas cet emplacement, ce dernier disparaît. Dans le cadre du droit
de délaissement, il est possible de recueillir l’acquisition de la totalité du terrain sur lequel il n’y a qu’un
seul petit bout qui est réservé. En outre, depuis 2000, il est possible de réserver des terrains pour des
programmes de logement. La différence entre les emplacements réservés des trois premiers points et du
quatrième, c’est que pour les premiers, c’est la commune qui va réserver pour construire alors que dans
la quatrième, c’est le propriétaire qui va réserver pour la réalisation d’un programme. Il est également
possible de mettre en place des servitudes temporaires (5 ans au plus dans l’attente de l’approbation
d’un projet d’aménagement global) en zones U ou AU (gel des terrains) interdisant sur justification
particulière, les constructions ou installations supérieures à un seuil.
À côté des parties écrites, il y a des documents graphiques (slide 118). Ces documents expriment de
façon graphique tout ou partie des règles. La valeur juridique des règles « graphiques » est expressément
reconnue. Tout ce qui, du point de vue de la règle, doit savoir où s’appliquer doit être cartographié. Il y
a un certain nombre de documents graphiques (slide 119).
40
M1 Droit notarial
Voici un exemple de document graphique.

Il s’agit du fond de plan cadastral avec les limites des parcelles et les constructions dessinées dessus.
Il se peut très bien que les constructions, depuis qu’on a dessiné le plan, aient été détruites. Peu importe.
Ce qui va vraiment compter dans ce plan ce sont les limites des zones (pointillés noirs sur la slide). Il
existe des secteurs différents car il y aura des règles différentes qui s’appliqueront.
Le jour où l’on veut élaborer un projet, il faudra commencer par ouvrir le plan de zonage pour vérifier
toutes les informations nécessaires.
Sur ce plan de zonage, on voit également les indications en rouge. Ces indications désignent les
emplacements réservés.
Récapitulatif du dossier de PLU :

- Rapport de présentation : gros rapport, fait sérieusement sinon entache légalité du PLU.
- PADD (projet aménagement développement durable) : projet politique par les élus.
- Orientations d’aménagement : imposées en matière de compatibilité au permis de construire
- Règlement : partie sensible, les projets devront être conformes aux règlements écrits et graphiques
- Annexes : série d’informations
 Annexes du PLU
On récupère des informations qui existent à droite à gauche de manière à ce que quelqu’un qui
s’intéresse au projet puisse trouver toutes les informations qui peuvent le concerner. Au-delà des seules
règles d’urbanisme qui sont dans la partie réglementaire.
41
M1 Droit notarial
Cf. 123 : Liste des annexes figurant relevant des décisions prisent au titre du code de l’urbanisme.
« Périmètres où l’installation de dispositifs énergétiques peut-être refusée … Zones d’études de projets
de travaux publics » Toutes ces décisions prisent dans le code de l’urbanisme sont rassemblées dans les
annexes.
Cf. 124 : Toute une série d’autres annexes ne relevant pas des décisions prisent au titre du code de
l’urbanisme. « Périmètres de développement prioritaire (code de l’énergie) … Secteurs d’information
sur les sols pollués » Toutes ces décisions (code de l’environnement notamment) sont rassemblées en
annexe du PLU.
Voilà donc le dossier du PLU. 5 grandes parties. Pour constituer tout cela, il va y avoir toute une
procédure.
Qui va faire le PLU ?
Le contexte actuel, le législateur, le code de l’urbanisme incite très fortement à l’élaboration de PLU
intercommunaux. En principe, les communautés devraient être compétentes (d’agglo, de commune…)
elles devraient mettre en œuvre les procédures pour élaborer ces PLU. Sauf que même en ayant inscrit
cette compétence obligatoire dans le code général des collectivités, législateur un peu timide, a permis
finalement (loi ALLUR) que les communes membres d’une communauté puissent s’opposer au transfert
de cette compétence légale. Paradoxal. On a un peu temporisé. En attendant, on essaye de ménager les
susceptibilités, une bonne partie n’a pas l’impression d’exister sans PLU. Ne veulent pas que quelqu’un
d’autre le fasse à leur place. Comme on n’a pas eu envie de les forcer, on les incite. On avait imaginé
que si un établissement public engage l’élaboration d’un PLU avant le 31 décembre 2015, à cette
époque-là, intercommunal, on lui fait un cadeau :
- 1er cadeau : vos vieux POS ne sont pas caducs tout de suite, on vous laisse jusqu’à fin 2019 pour
approuver ce PLU intercommunal, et en attendant, POS pas caduques.
- 2ème cadeau : le fait que les PLU existants avaient normalement besoin de compléments pour
être conformes à la loi Grenelle. On leur autorise à garder les PLU sans les grenelliser à la
condition qu’ils fassent des PLU intercommunaux.
- 3ème cadeau : un PLU a trois ans pour être mis en comptabilité avec un SCoT qui serait intervenu
entre temps. SCoT arrivant après le PLU, fallait revoir le PLU. Là encore, finalement si vous
êtes en train de faire un PLUI on vous laisse tranquille avec le SCoT jusqu’à la fin de
l’élaboration.
Une espèce de carotte. Mise en parenthèse des contraintes. De fait, un certain nombre de communauté,
sans attendre le transfert obligatoire, avaient décidé d’élaborer des PLUI. La carotte a marché.
Cf. 126 + 127 : Du point de vue de cette compétence intercommunale. Bien avoir en tête qu’on est dans
un mouvement de fond engagé depuis longtemps. Les communautés urbaines depuis 1967 sont
compétentes en matière de PLU (communauté de Strasbourg). Restaient les communautés de communes
et les communautés d’agglomération. Le transfert de cette compétence a été décidée par la loi du 24
mars 2014. C’est écrit dans le code général des collectivités que toute communauté de commune est
compétente en matière de PLU. Mais, cela a sérieusement râlé au moment de la discussion de la loi
ALUR. Les petites communes voyaient cela comme un dessaisissement : plus nous qui allons-nous
occuper de nos PLU. Pourquoi ? Questions d’urbanismes de + en + difficilement gérables à l’échelle
d’une seule commune. Rare ceux qui passent 24/24 dans la même commune. Aujourd’hui, on est tous
dans des bassins de vie. Maires très réticents. Y compris ceux qui n’ont jamais pris le temps de faire un
document d’urbanisme. Il n’empêche qu’ils ne voudraient pas que qqn d’autre le fasse à leur place.
Résiste fortement. A cause de cette résistance, le parlement a tergiversé. Finalement, transfert de
compétence envisagé que 3 ans plus tard (2014). Transfert intervenu que le 27 mars 2017.
42
M1 Droit notarial
Non seulement, on a différé l’entrée en vigueur, gentiment permis aux communes des différentes
communautés concernées de faire obstacle à l’application de la loi. Dans les trois mois qui précèdent le
transfert, les communes et conseils municipaux pouvaient se réunir pour exprimer leur désaccord
concernant le transfert de la compétence PLU. Le 26 mars 2017 au soir, minuit, on compte le nombre
de refus des conseils municipaux. Si ce décompte correspond à au moins 25% des communes, au moins
4 communes sur 13 par exemple, qui représentent 1/5ème de la population, disent non, le transfert n’a pas
lieu le 27 mars 2017.
A peu près la moitié des communautés a refusé ce transfert de compétence. C’est bien beau ! on a fait
ce transfert de compétence pour une partie des communautés, mais alors celles qui ont refusé, le peuvent-
t-elles éternellement ? La loi prévoit qu’on remettra le couvert aux prochaines élections municipales
(2020), le transfert des compétences sera automatique le 1er janvier 2021, sauf si dans les 3 mois qui
précède le conseil municipal décide sous certaines conditions de s’opposer au transfert. Qu’espère le
législateur ? D’abord avec le changement d’élu, un oubli « on va les avoir à l’usure ».
Cf. 128 : 600 communautés sur 1200. Un peu moins de la moitié. Représente + de 18 000 communes,
un peu plus de la moitié sont dans des communautés compétentes en matière de PLU.
Cf. 129 : Au fil des années, évolution des compétences. De + en + de territoires qui sont devenus
compétents en matière de PLU à échelle intercommunale. Encore des zones blanches, de quoi faire. Si
on prend le Bas-Rhin, Strasbourg est compétente, Haguenau, communauté de Wissembourg … Pas mal
de secteurs dans le Bas-Rhin, le cas aussi dans la marne. La Moselle, nettement moins pris.
Maintenant on sait qui va faire le PLU :

- Communauté de communes ;
- Communes.
B. L’élaboration et l’évolution des PLU

Quelle est la procédure de création d’un PLU ?
Cf. 130
Cela peut prendre plusieurs années. Cela ne sera pas 6 mois, nettement + de temps. 4 grandes étapes en
organes délibérants.
 1ère étape : La prescription. La décision de le faire. Dans cette délibération on précise deux choses :
- Les objectifs : pourquoi on décide de faire un PLU ? après tout, + de la moitié des communes
n’en ont pas, pas une fatalité en tant que tel, qu’attends-t-on de ce PLU ? Important pour
l’exercice démocratique. Le maire qui propose à ces collègues un PLU devra être capable
d’expliquer ce que l’on attend de ce PLU. Pourquoi on estime qu’on en a besoin ?
Point très sensible jusqu’à récemment : Le CE estimait que si objectifs pas correctement
exprimés, au départ, entachait la légalité du PLU dans son ensemble au moment de son
approbation. On a eu des cascades d’annulation de PLU après l’approbation, car au départ dans
la déclaration de prescription, objectifs mal définis. Le CE l’an dernier a opéré un revirement
de jurisprudence. « Commune de saint-bon-Tarentaise » mai 2017 le CE dit que désormais on
ne peut plus invoquer l’illégalité de la déclaration initiale. Mais il reste possible d’attaquer
directement cette déclaration lorsqu’elle est adoptée. Avant pas possible car le juge considérait
que la déclaration de prescription n’avait pas d’effet juridique. On peut désormais attaquer la
déclaration initiale pour insuffisance d’objectifs, mais pas à la fin.
43
M1 Droit notarial
- Les modalités de concertation : Très longtemps, les documents d’urbanisme (POS) étaient faits
en secret. Maire, adjoint au maire, bureau d’étude. Désormais, un document d’urbanisme ne se
fait pas dans le secret. Pourquoi cette culture du secret ? on imaginait que si l’habitant savait
que le terrain serait non constructible, il se dépêcherait d’aller déposer un permis de construire,
pour être sûr de ne pas se le voir refuser à cause du PLU. Ou on imaginait qu’il y aurait des
spéculations. Désormais, un PLU se fait dans la concertation avec l’ensemble des personnes
intéressées, notamment les habitants. On va donc définir l’organe délibérant qui va définir les
modalités de concertation qui seront mises en œuvre. Réunions publiques ? Réunions avec
certaines catégories de population ? En général les réunions publiques ne rameutent pas les
foules non plus. Les grands principes n’intéressent pas tout le monde. La concertation peut être
la mise en ligne sur internet de tous les éléments afin que les gens puissent réagir.
Une fois que l’on a fait cela, il y a une phase d’étude. Plusieurs mois de discussion, de réunions, les élus
doivent comprendre de quoi il s’agit. Quand les idées se précisent on retourne devant le conseil.
 2ème étape : le débat d’orientation. On donne le projet de PLU, on discute en conseil municipal /
communautaire, des grandes options. Qu’est-ce qu’ils en pensent ? Est-ce qu’ils sont tous sur la même
longueur d’onde ? Ce débat ne se traduit pas par un vote. Occasion pour le maire de prendre la
température de ses collègues. Exercice démocratique intéressant. Un dossier est prêt, de toute façon ils
sont majoritaires au conseil, donc pas de discussion. De toute façon, la majorité est majoritaire, le truc
est voté. Le débat d’orientation ouvre un espace de discussion qui, très souvent n’existait pas dans les
instances. Oblige à discuter. Loi impose un délai minimum de 2 mois entre débat d’orientation et la
phase suivante.
 3ème étape : l’arrêt du projet. C’est le constat qu’on a un dossier complet qui nous convient. Rapport
de présentation, règlement, annexes … tout est complet. Le conseil décide d’arrêter le projet. Bilan de
la concertation que j’ai mis en œuvre. Dans toutes ces phases, il s’agit de mettre en œuvre les modalités
de concertation mises en place par l’organe délibérant. S’agit de faire le point de tout ce qui a été prévu,
est-ce que ça a été fait, et qu’est-ce que ça a permis de changer dans le projet ? Le maire doit rendre
compte de ce que la concertation a finalement eu comme effets.
Se pose également la question des autres collectivités, la région, les départements. Les collectivités
publiques harmonisent leur décision en matière d’orientation de l’espace pour que les choses se passent
le – mal possible. Cela veut dire que quand une communauté de commune fait un PLU faut faire
attention à ce que les autres collectivités publiques prévoient sur le territoire. Par exemple : passage
d’une ligne TGV de prévue, éviter d’y prévoir des lotissements, donc à prendre en considération. C’est
l’association des personnes publiques. Pendant toute la période de l’élaboration, la collectivité doit
associer un certain nombre de personnes publiques (état, préfet, région, département, collectivités
voisines, chambre de commerce, de métier, d’agriculture… ces trois chambres – organismes
consulaires) Généralement, association se fait par l’intermédiaire de réunions. Étant entendu que rien
n’est écrit sur la forme de cette association. La collectivité voit comment elle décide d’associer ces
personnes publiques. Le préfet peut exiger de rencontrer la collectivité, les autres peuvent demander à
être consultés sur l’état d’avancement ;
Ce dossier sera soumis à consultation. C'est-à-dire à l’avis des personnes publiques associées
précédemment évoquées. On les a associés, si on ne les a pas écoutées, ils émettront des avis
défavorables quand on leur transmettra le dossier qu’on aura arrêté.
Ensuite, organisation d’une enquête publique. A destination de l’ensemble de la population qui pourra
venir pendant 1 mois minimum. Le commissaire enquêteur désigné par le TA vient faire des remarques,
observations, il va rendre un rapport / des conclusions motivées : je trouve demandes intéressantes, je
trouve que vous n’avez pas suffisamment tenu compte de ça / de ça.
Aux vues de ce rapport et des conclusions, des consultations recueillies, on procède éventuellement à
des ajustements éventuels. Peut-être il y a encore de bonnes idées qui vont sortir. On a la possibilité,
avant de monter le dossier, de faire des réajustements pour tenir compte des avis pendant l’enquête et la
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M1 Droit notarial
consultation. Par contre, on ne sort pas une autre idée du chapeau. Si on se rend compte qu’on a fait une
bêtise, quelqu’un doit la signaler pendant l’enquête publique. Il faut que quelqu’un ait signalé qu’il y
avait quelque chose qui n’allait pas, si personne ne l’avait signalé, cela imposerait de refaire l’enquête
publique. Par ailleurs, ces ajustements doivent rester limités. Si on veut apporter de grosses corrections,
obligés de ré arrêter le projet. Pourquoi ? – Imaginons que le projet prévoit de présenter une zone
naturelle. Un voisin va voir, est super content. Sauf que pendant l’enquête publique les propriétaires de
cet espace naturel écrivent : c’est dégueulasse, on veut pouvoir construire !! le commissaire enquêteur.
Après l’enquête, on décide alors de la mettre en zone constructible. On approuve le truc tel quel. Sauf
que le voisin qui avait vu la zone naturelle, ça lui convenait, il se dit « on me prend pour un idiot ».
Changer les options importantes après l’enquête publique, pas correcte. Si gros changement, on refait
une enquête publique.
 4ème étape : l’approbation.
C’est la procédure normale d’un PLU communal. Lorsque c’est un PLUI, la loi ALUR a rajouté les
exigences qu’aucune commune ne puisse prétendre que le PLU s’est fait dans son dos. Les communes
ne sont plus compétentes, elles ne décident plus. Mais il ne faudrait pas que la communauté compétente
fasse sa tambouille dans son coin, et que les communes disent qu’on a fait le PLU derrière leur dos.
Comment fait-on ? Le législateur a prévu :
- Par principe, l’élaboration d’un PLU par une communauté se fait en collaboration avec les
communes (en plus de l’association avec les personnes publiques) Signifie réunions régulières
avec les maires, les adjoints, pour discuter du dossier de PLU. Cette collaboration, va falloir en
définir les modalités pratiques. Ces modalités vont être proposées par la conférence des maires.
Au démarrage de la procédure, il faut que le président de la communauté convoque l’ensemble
des maires du territoire (1 représentant par commune) On y discute de la manière dont on va
collaborer. On fait des propositions. Modalités de collaboration proposée par la conférence des
maires et validés par le conseil communautaire. Finalement, dans la déclaration de prescription,
non seulement « je décide de faire un PLU », il devrait y avoir aussi définition des modalités de
collaboration.
- Le débat d’orientation doit être organisé au sein de l’organe délibérant de la commune. Quand
une communauté est compétente, doit aussi être organisé dans chacun des conseils municipaux
(flopée de débats à organiser). D’ailleurs un problème que la loi ELAN va régler : quand un
conseil municipal refuse de débattre. La loi dit : si vous n’avez pas débattu au moins deux mois
avant l’arrêt, c’est que vous étiez d’accord. En quelque sorte des débats tacites, pour ne pas
bloquer tous les autres.
Après l’arrêt du projet, une commune pourrait dans les trois mois qui suivent dire « ce PLU ne
me convient pas, les règles, orientations d’aménagement, je ne suis pas d’accord » dans ce cas-
là, le projet de PLU devra être ré arrêté ; oblige de repasser devant le conseil communautaire.
On va peut-être corriger les demandes, ou pas du tout, mais nouvel arrêt à la majorité qualifiée
des 3/5ème.
- Réunion de la conférence des maires avant l’approbation. Pour que le président de la métropole
présente à l’ensemble des maires ce qu’il va y avoir dans le dossier, notamment ce qui aura été
changé depuis qu’il a été arrêté. Pour que les maires puissent donner consigne aux représentants
de la commune de voter contre au moment de l’approbation si cela ne leur plait plus.
Complique plus les procédures. Autant de risque que quelqu’un invoque une procédure mal suivie pour
obtenir l’annulation de ce PLU. Si on ne suit pas la procédure, risque d’annulation. Simplement
évolution ces dernières années avec M. D’Anthony, Professeur de l’école de Lyon, était opposé à la
fusion des écoles normal sup de Lyon et de Paris. État a fusionné les écoles. Monsieur D a fait un recours
contre la décision en critiquant le respect de la procédure. Cela a donné au CE l’occasion de rendre une
des décisions sans doute les + importantes en matière de procédure administrative ; consistant à dire que
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M1 Droit notarial
bien sur quand une procédure doit être respectée, ce n’est pas bien de ne pas la respecter, sinon pourquoi
imposer une procédure ? Normalement, décision prise doit suivre la procédure. Mais si jamais (CE
innove) on n’a pas suivi correctement la procédure, peut être que la décision n’est pas bonne, mais
annulation que dans deux cas :
- 1er cas : si le requérant arrive à démontrer que la décision aurait été différente si l’on avait suivi
la procédure - Comment démontrer cela ? Le juge fait prévaloir le bon sens sur le formalisme,
un peu strict, de nos procédures.
Exemple : Est-ce que si on consulte le centre national plutôt que régional on peut démontrer que le PLU
aurait été différent ? non évidemment. Donc pour le CE ne vaut pas le coup d’annuler.
- 2ème cas : Si on n’a pas respecté des garanties fondamentales.
Exemple : si on oublie de faire les débats d’orientation, garantie fondamentale pour les élus de prendre
leur décision en toute connaissance de cause. Donc le PLU approuvé sans sera annulable.
Exemple : concernant l’enquête publique, elle doit, avant de commencer, faire l’objet de mesures de
publicité, en particulier, publication d’un avis d’enquête dans 2 journaux. Un cas ou publication dans
un seul journal. Avant D’anthony, annulation. Depuis, juge dit ok : est ce que les gens sont venus à
l’enquête ? oui. Donc même avec un seul l’enquête a marché, donc pas la peine de tout recommencer.
Les principes de l’arrêt D’anthony qui n’avaient aucun rapport avec le droit de l’urbanisme deviennent
très intéressants en droit de l’urbanisme, ou l’on a toujours des procédures un peu sensibles. Cela permet
de sauver les meubles.
Un PLU n’est pas gravé dans le marbre. Très souvent va évoluer.
Quelles sont les procédures de modification d’un PLU ? (Article L 153-31)
Cf. 131
On ne va pas laisser des zones à urbanisés si elles sont construites, il faut alors prévoir d’autres zones à
urbaniser. On a des procédures d’évolution des PLU qui s’organisent en 4 grandes possibilités.
 La procédure de révision
Elle se déroule exactement comme la procédure d’élaboration présentée ci-dessus (prescription – études
– association personnes publiques – débats d’orientation – arrêt du projet – consultations administratives
– enquêtes publiques – ajustements éventuels – approbation) Donc prend déjà 1 à 2 ans minimum.
On a inventé des procédures plus légères
 Procédure simplifiée de révision
Finalement pas si allégée que cela (prescription – études - associations personnes publiques…) On gagne
3 mois, les consultations administratives sont condensées en une réunion. En terme d’allégement, pas
grand-chose.
 Procédure de modification
Elle est intéressante, on en passe qu’une seule fois devant l’organe délibérant pour approuver la
modification. Elle est décidée par le maire ou le président. Il monte un dossier. L’envoi aux PP associées,
si elles ont un truc à dire, peuvent le faire dans le cadre de l’enquête publique. Peut être traité en 3-4
mois.
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M1 Droit notarial
 Procédure de modification simplifiée
Même plus d’enquête publique, simplement un dépôt en mairie du dossier. Ceux qui veulent viennent
regarder le dossier, approuvent la modification.
Qu’est-ce qui fait la différence ? – Tout va dépendre de l’ampleur des corrections que l’on veut apporter.
- La révision : Dès qu’on touche au PADD.
- La révision allégée : dès lors qu’on réduit les zones agricoles naturelles ou urbanisées, à
urbaniser, on est obligés de passer en procédure de révision au moins allégée. Lorsqu’on réduit
une protection. Lorsqu’on décide d’ouvrir à l’urbanisation un secteur prévu pour être urbanisé
mais gelé (zones 2AU), prévue depuis plus de 9 ans dans le PLU, et que la collectivité n’avait
jamais acheté de terrain là-dedans, suppose une révision allégée. Grosses discussions au
moment de la loi ALUR (certains disaient qu’elles rebasculent automatiquement en zone
agricole naturelle) Pb qu’est ce qui permettait de choisir agricole ou naturelle ? On ne peut pas
automatiquement refaire basculer une zone dans autre chose. La parade : on fait une révision
allégée.
- La modification : Tous les autres changements entrent dans le champ de la modification ;
- La modification simplifiée : Lorsque l’on cherche à assouplir des règles pour chercher à
construire plus.
Exemple : permis de construire jusqu’à 10 mètres, on permet 12.
Voilà ces différentes procédures. Il en existe d’autres. Très souvent, dans les arrêts, on examine les
décisions prises concernant soit le PLU directement, soit le permis de construire. Quand on conteste un
permis de construire, souvent en rapport avec le respect des règles d’urbanisme dans le PLU /POS. Cœur
du droit de l’urbanisme : règles locales. On permet à chaque communauté de dire ce qu’on a le droit de
faire sur le territoire : règles exorbitantes de droit commun. Impressionnant par rapport au droit de
propriété.
§4. Les cartes communales

Elles sont présentes au sein des articles L. 124-1 et -2.
Cf. 132 – 133
Imaginé cela pour les petites communes dans lesquelles ce n’était pas la peine de faire des règles locales
d’urbanisme, le règlement national existe, mais il y avait une incertitude quant à savoir ou je peux
construire. Quand règlement national d’urbanisme : qu’à l’intérieur des parties urbanisées. C’est la
règle.
Il existe des exceptions :

- Équipements publics ;
- Activité agricole ;
- Mise en valeur des ressources naturelles …
Le principe général : construire à l’intérieur des parties urbanisées. Le problème : qu’est-ce que sont
les parties actuellement urbanisées ? s’apprécie au cas par cas. On va permettre une simplification en
dessinant ce à quoi correspondent ces parties. On va considérer que tout ce qui est à l’intérieur du trait
rouge correspond aux parties actuellement urbanisées dans lesquelles, de par principe, on pourra
construire en respectant les règles nationales. C’est un peu du bricolage : truc connaît bidule donc son
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M1 Droit notarial
terrain sera dans la partie rouge, constructible. Le record temps pour une carte communale a été de 10
ans. Plus long que faire un PLU ! « Un truc qui peut se faire en 6 mois quoi »
Procédure très simple, et une double approbation : délibération du conseil municipal et validation par le
préfet. Car il n’y a pas de règles locales, juste se mettre d’accord sur la partie actuellement urbanisée.
Pas de projet d’extension, elle n’est pas censée prévoir qu’on pourra un jour s’étendre. Pas d’extension.
On a fait le tour des grandes catégories des documents de l’urbanisme :

- SCoT ;
- PLU ;
- Carte communale.
Il nous reste à voir comment ces règles sont appliquées.
Partie II : Les autorisations d’urbanisme

Pour l’application des règles d’urbanisme, on a pris un principe général : on estime qu’il faut contrôler
avant que les choses ne se fassent.
Exemple : droit de l’affichage, pas de contrôle préalable, il est exceptionnel. Le publicitaire pourra
toujours démonter la publicité.
Une construction plus compliquée. C’est un régime d’autorisation. Essentiellement sur un contrôle
préalable. C’est à son sens une des faiblesses de ce droit que de porter beaucoup accent sur ce contrôle
préalable. Bien beau de contrôler a priori, si derrière on ne s’assure pas que celui qui a demandé le
permis construit ce qu’on l’a autorisé à construire, à quoi ça sert s’il fait autre chose ? – En pratique,
faudrait mettre un peu + de moyens sur le contrôle à posteriori. À quoi ça sert finalement ? – Quelque
part, du pt de vu de l’état de droit, pas satisfaisant. Dégueulasse pour ceux qui respectent la loi. Marge
de progrès dans l’application du droit de l’urbanisme. Peut-être aussi qu’on en fait trop dans les règles :
en faire moins puisqu’on ne les fait pas respecter.
Exemple : dans un lotissement, un règlement interdisait de faire une toiture noire. Dans les règles
d’urbanismes. Demandent un permis de construire, prévoient tuiles noires, refus, ok on prévoit des tuiles
brunes. Respectent, mettent tuiles brunes au lieu de mettre des tuiles noires. Jusqu’au jour ou l’un revient
en mairie, son voisin avait mis des tuiles noires. Panique à bord, on ouvre le dossier de permis de
construire, monsieur avait prévu des tuiles rouges ! Le maire « il les a posées, on ne peut quand même
pas lui demander de les enlever » Dans ce cas pourquoi on les interdit ?
À ce moment-là, en faire moins, car on n’est pas prêt à les faire respecter. Bien beau d’avoir des
autorisations, encore faut-il les respecter.
 L’esprit de la réforme
Cf. 137 : Grosse réforme en 2007. Constat : près de 500 000 autorisations tous les ans. Au fil des années,
on avait tout compliqué en rajoutant des trucs… Du coup, délais jamais respectés. Course de fond pour
obtenir un permis de construire. Trois objectifs :
- Clarifier le droit applicable : réduire le nombre d’autorisations (aujourd’hui plus que 4 : permis
de construire – d’aménager – de démolir – procédure de déclaration préalable) avant plusieurs
autorisations, et chacune avait sa propre procédure. On se prenait les pieds dans le tapis. Préciser
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M1 Droit notarial
le champ d’application de ces autorisations (permis ? déclaration ? rien ?) Avant la réforme, 3

listes. Problème : toujours un truc dans aucune des trois listes. Du coup, on raisonne autrement,
on fait 2 listes, tout ce qui n’est pas dans les 2 premières, forcément dans la troisième. Selon les
opérations on a trois cas de figure mais toujours que 2 listes.
- Améliorer la qualité de service rendu aux usagers et aux élus : simplifier les procédures et
améliorer la sécurité juridique (plus les choses sont compliquées, plus c’est possible de trouver
des choses mal faites) Définir précisément le contenu du dossier et garantir les délais. En clair,
il va y avoir une liste limitative de ce qu’on peut nous demander. On ne peut rien nous demander
d’autre. Les services de l’état avaient pris cette très mauvaise habitude de demander à la tête du
client. Souvent on inventait des pièces au dernier moment car pas le temps d’inscrire la
demande.
- Préciser les responsabilités respectives de l’administration et des constructeurs
Exemple : à une époque, quand on construisait, on la terminait et on déclarait la fin, l’administration

était censée délivrer un certificat de conformité. Sauf que ce certificat pouvait être délivré sans que
l’administration aille vérifier. C’était la loi. Quelques temps après, se trouve que le voisin signale à la
mairie que la construction ne correspond pas au permis de construire accorder. La mairie va vérifier, et
nous écrit : vote construction n’est pas conforme. Notre réponse : pas de ma faute, vous m’avez donné
un certificat de conformité, votre faute.
Exemple : construction dans une zone de risque sismique, précautions à prendre. Pas du droit de
l’urbanisme, du droit de la construction. On disait, cadre du permis de construire : fournir une étude
démontrant que la construction tiendra le coup en cas de tremblement de terre. Imaginons, fourni l’étude,
construction de la maison, elle se casse la gueule. Monsieur le maire c’est de votre faute. Mais il n’est
pas ingénieur géologue spécialisé dans les risques sismiques. Si la maison s’est cassé la figure deux
raisons possibles : étude mal faite (se retourner contre l’étude) ou maçon a mal construit. Le maire n’est
pas la raison de l’effondrement de la maison.
Exemple : le cas des propriétaires. Normalement on construit sur un terrain dont on est le propriétaire.
Un promoteur ne demande jamais un permis de construire sur un terrain dont il est déjà propriétaire : ne
va pas acheter un terrain s’il n’est pas sûr de pouvoir construire. Signe une promesse de vente, demande
son permis de construire, s’il l’obtient achète le terrain. Au moment où il le demande et l’obtient : pas
propriétaire. Est-ce que l’on est sûr que le propriétaire est d’accord ? – Tels imbroglios dans le droit de
propriété que mêmes les notaires s’arrachent les cheveux. Comment le préfet et ses services peut
apprécier si véritablement bien le propriétaire ou autorisé par le propriétaire ? Avant la réforme :
administration doit s’en tenir à l’apparence, théorie du propriétaire apparent. Si apparemment, ce
n’est pas le cas, l’administration doit faire les vérifications. Mais pas outillée pour vérifier le droit de
propriété : un bordel.
L’autorisation d’urbanisme vient vérifier le respect du droit de l’urbanisme + quelques bricoles. Pas de
vérifier si la personne est bien propriétaire. Le respect du droit de propriété relève du droit privé. C’est
une attestation de conformité du projet aux règles d’urbanisme. Un peu trop long donc on dit permis de
construire. Les responsabilités respectives de l’administration : vérifier projet conforme au droit de
l’urbanisme.
 Les compétences - Qui va s’occuper de quoi ?
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M1 Droit notarial
Cf. 138
La tendance est de remonter vers les communautés, de dessaisir les communes pour que la planification
de l’urbanisme soit au niveau intercommunal. En revanche, les questions de police, donc le respect des
règles, relève d’un niveau très largement communal. En clair, pas parce que PLU intercommunal que
les permis seront signés par le président de la métropole. Chaque maire reste à priori l’autorité
compétente pour délivrer les permis de construire. Il n’y a pas une compétence urbanisme mais
différents domaines : certains relèvent du niveau intercommunal, et certains du niveau communal. La
distinction est claire, la planification a vocation à être traité à l’échelon intercommunal, même si
certaines communes restent compétentes, et les permis de construire, les autorisations, la police de
l’urbanisme, a vocation à être traitée au niveau communal, sauf si les communes sont d’accord à ce que
ce soit le président qui gère (cas de figure très rare) Une autorité administrative peut souvent être amenée
à faire respecter des règles qu’elle n’a pas elle-même édicté.
Donc pour la police de l’urbanisme, contrôle préalable par les maires, quelques cas où l’état garde le
contrôle des autorisations préalables : en l’absence de document d’urbanisme ou pour autoriser la
création d’une centrale nucléaire, une éolienne. Le préfet prend la décision. Tout ce qui relève de
l’énergie, des constructions de l’état lui-même (préfecture) Pareil pour les états étrangers (consulats)
c’est l’état qui garde la main.
Concernant le contrôle a posteriori, deux choses : le fait de contrôler les constructions réalisées /
autorisées, le maire s’en occupe, il fait dresser des PV, si le permis n’est pas respecté, le maire peut faire
constater l’infraction, ensuite comptes à rendre à la justice. Le maire pourra déclencher l’action
judiciaire, mais il n’a pas de pouvoir propre pour lui dire « démolissez cette construction ».
Un pouvoir cependant, celui de faire interrompre les constructions non légales par arrêté (construction
sans permis). C’est une compétence qu’il exerce au nom de l’état. Ce n’est pas décentralisé. Mariage,
contrôle judiciaire… intervient comme agent de l’état. En matière de contrôle des constructions à
posteriori, si le maire intervient, c’est soit pour constater l’infraction, soit pour interrompre les
constructions non autorisées.
On a un partage un peu compliqué, qui fait quoi, parfois tombe sur la même personne (maire), mais pas
forcément. Important par rapport au risque contentieux qu’il y a derrière. Qui assume si une connerie
est faite ? – Le maire prend la décision au nom de la commune, elle en subit les conséquences, si décision
du maire en tant qu’agent de l’état, il assumera les conséquences de la décision contestable.
Chapitre I : Les différentes autorisations

Si on en vient aux autorisations d’urbanisme, il faut faire la distinction entre la « compétence »,
autrement dit la qualité de celui qui signe, et celui qui prend la décision finale. Quelle est l’autorité
administrative compétente ? Sauf qu’en pratique, peu de maires compétents capables d’instruire une
demande de permis de construire. Un travail matériel, administratif d’instruction. Vérifier que la
demande comporte toutes les pièces, que le projet respecte toutes les règles, si tout est ok, il faut préparer
un arrêté de permis de construire, sinon un arrêté de refus de permis de construire. Maires pas formés.
Qui fait le boulot ? – Des gens qui seront payés pour cela, des agents de l’administration / contractuels
qui sont dans des services instructeurs. La logique voudrait qu’ils soient dans chaque commune, pas
de service instructeur dans chaque commune. Que quelques-unes peuvent se payer un service
d’instruction (au moins 3 personnes : 2 instructeurs pour assurer la continuité du service et 1 personne
pour le secrétariat). Si elles n’ont pas de propre service, alors elles créent un service en commun.
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M1 Droit notarial
À l’échelle de la communauté, pas compétente en matière de permis, mais a le droit de créer un service
commun communautaire mis à disposition des maires pour faire le boulot. On crée un syndicat mixte
dans lequel il y aura un service d’instruction des permis de construire. Haut-Rhin : syndicats de SCoT
s’occupent d’instruction des permis de construire. Une convention de prestation de service entre la
communauté et la commune qui fait faire le boulot. Dans le Bas-Rhin, le département avait, depuis 1983,
créé un service au sein des services du département pour assurer l’instruction gratuite des permis de
construire pour les communes. Seul département en France qui l’a fait.
Création de l’ATI Agence technique d’ingénierie juridique, établissement public qui travaille
maintenant pour les communes et les fait payer l’instruction des permis de construire. Cette instruction
est forcément assurée par un SP. Compétence de police administrative. Seuls des agents publics ont
vocation à faire le boulot. Changements probables à cause de la loi ELAN. Prévu que désormais
(révolutionnaire) les communes pourront faire appel à des prestataires privés. Évidemment, faut que ce
soit des personnes privées sans aucun intérêt dans la délivrance des permis, sinon conflit d’intérêt.
Cabinets spécialisés se créeront pour proposer leur service. Faudra ensuite un décret d’application pour
dire quels types de services privés.
§1. Le certificat d’urbanisme

Le droit de l’urbanisme est un peu compliqué pour le commun des mortels. On a donc imaginé le fait
que l’administré pourrait légitimement, avant de déposer son PC, chercher à se renseigner, obtenir des
infos sur ce qu’il peut faire ou non sur un terrain donné. On a donc inventé le certificat d’urbanisme, ce
n’est pas un pré́ -permis de construire, mais un papier par lequel l’administration indique à celui qui en
fait la demande. On a imaginé́ deux certificats d’urbanisme différent :
 - Le certificat d’information générale : on demande les règles d’urbanismes, l’administration

indique quelles sont les règles précises qui s’appliquent à un terrain en particulier : ce terrain
est en zone UAa, voilà les règles qui s’appliquent, etc... on indique également les limitations
administratives du droit de propriété (toutes les servitudes d’UP, toutes les contraintes d’IG qui
peuvent peser sur le terrain : zone historique, bordure d’autoroute) Et enfin, on nous informe de
ce que l’on risque d’avoir à payer si l’on construit (taxes et participations d’urbanisme)
 - Le certificat pré-opérationnel : on sait déjà qu’on veut construire une maison de 200m2 ou
une cuisine de 110m2. On peut demander si ce projet que l’on a, même si on ne l’a pas formalisé,
est possible sur ce terrain là. Avant de l’acheter, on vérifie qu’on pourra bien faire ce que l’on
veut dessus. Le cas pour les promoteurs (vont pas s’embarquer dans le truc sans être sur :
souvent signent des promesses de ventes, puis PC, et ensuite achètent effectivement, mais plus
en amont peuvent demander un certificat d’urbanisme), la réponse de l’administration apportera
les mêmes trois éléments évoqués ci dessus. Mais en plus, on nous dira s’il y a tout ce qu’il faut
du pt de vue voirie et réseau, pour construire, enfin on nous dit : oui l’opération est possible, ou
non, elle ne l’est pas.
Intér essant de savoir à l’avance, de se renseigner, en plus ces certificats sont gratuits. N’importe qui
peut faire une demande sur n’importe quel terrain. Pas de conditions.
Quel est l’intérêt ? au-delà des éléments de réponse. La sté Gimmo avec ses box, fait une demande de
certificat d’urbanisme, la mairie ne veut pas, dès qu’elle a le certificat d’urbanisme, elle se dépêche de
modifier le PLU pour l’interdire de faire des box, alors qu’on a autorisé dans le certificat d’urbanisme.
Gimmo dépose son CU, la mairie change le PLU, dépose PC : ah nan plus possible. C’est dégueulasse.
Donc dans les 18 mois suivant CU, même si les règles ont changé, on peut obtenir le PC sur la base des
règles qui existaient quand on a obtenu notre certificat d’urbanisme. C’est la cristallisation du droit.
Valable pour les règles de l’urbanisme, également pour les taxes et les participations (peuvent changer
tous les ans). Si demande CU chaque année des terrains qui nous intéressent au mois de novembre, sur
d’avoir la réponse au + tard au mois de décembre, donc si les taxes changent au 1er janvier, pendant 18
mois on payera pas les taxes du 1er janvier, mais celles en vigueur au mois de décembre.
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M1 Droit notarial
On cristallise les droits. Certains zozo disent « Si jamais on assoupli les règles après le CU, on ne pourra
pas donner le PC avec les règles plus souples, puisqu’on n’a cristallisé le droit », non, les personnes
pourront bénéficier de la règle la + favorable. Si les règles sont + souples, bien évidemment le
demandeur en bénéficiera.
La réponse doit être apportée si CI dans le mois, si CP, le délai de réponse sera de 2 mois. La délivrance
est une décision du maire qui délivre le CU. Il se peut que l’administration ne réponde pas dans les
délais. Si pas de réponse au bout d’un ou deux mois, en 2007 on a estimé qu’on sera titulaire d’un CU
tacite.
Quel intérêt ? On peut opposer les règles à l’administration, même si elle ne nous a pas dit quelles étaient
les règles, effets du certificat, les règles sont cristallisées. Toujours intéressant, pénible car pas de
réponse de l’administration, mais déjà titulaire d’un certificat tacite, et sur le droit du maintien en vigueur
des règles de servitude et de la fiscalité.
Que se passe t-il si l’administration se trompe en autorisant ? Elle dit que le projet est possible alors
qu’il ne l’est pas. Garanti le maintien des règles telles qu’elles existaient, pas le maintien de l’erreur de
l’administration. Au moment ou j’instruis le PC, j’applique règles en vigueur, puisque pas possible,
obligée de refuser. fort en café ! j’ai demandé un CU avant d’acheter le terrain, on me dit que c’est
possible, j’achète le terrain, pas de bol, refus du PC. On peut toujours attaquer le PC, probabilité que le
refus soit annulé, proche de l’infinitésimal. L’administration a commis une faute, elle a dit oui alors
qu’elle aurait du dire non, réponse fausse, on subi un préjudice : les conséquences préjudiciables d’une
faute ouvrent droit à réparation. Action mettant en cause la responsabilité de l’administration qui nous
a causé un préjudice. A minima les frais matériel de contribution du PC. Si terrain dont on est
propriétaire depuis 5 générations, pas vraiment de préjudice. Mais si on l’achète spécialement, sans
doute moyen de discuter. A peu près sur que l’administration n’acceptera pas de bon coeur d’indemniser,
faudra saisir le juge si elle refuse à l’amiable.
§2. Les différentes autorisations
Venons-en aux autorisations strictement dites. Trois occupations du sol sont contrôlées :
 - Les opérations de construction Un sol, on décide de mettre une structure, même un abris de
jardin, un auvent.
 - Les aménagements de terrain, on va pas permettre à qqn d’aménagement des terrains à bâtir
alors qu’ils ne sont pas constructibles (ex : terrain de golf, terrain de camping, aire de
stationnement des véhicules )
 - Les opérations de démolition : dans certains cas, l’autorisation de démolir n’est pas
systématique, en principe si construction droit de la casser sans demander d’autorisation. Le
code de l’urbanisme prévoit dans certains cas des autorisations, dans les secteurs les + sensibles
du pt de vu patrimonial (élément historique)
Les communes peuvent estimer que certains secteurs de leur territoire mér itent qu’avant la dissolution
les gens demandent l’autorisation. Bcp de collectivités sont sur le principe ‘il faut demander la
démolition’, « mais à quoi ç a vous sert Monsieur le maire ? arguments un jour pour dire non ? » « Nan
on dit toujours oui », « alors pourquoi leur demander de faire une demande si de toute manière vous
dites toujours oui ? C’est de la procédure administrative idiote » Argument « c’est pour les impôts »,
n’importe quoi aussi : le contribuable s’empressera de prévenir s’il est imposé sur la construction, qui a
été démolie.
Trois cas de figure se présentent pour chacun de ces points :
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M1 Droit notarial
 - Choses qui relèvent d’un « permis », de construire, d’aménager, de démolir. Procédure la +

lourde d’autorisation, pièces à joindre...
 - Choses qui relèvent d’une « déclaration préalable », pour les choses - importantes, « pas le
meilleur des termes qu’on ait pu retenir », en urbanisme la DP est une demande d’autorisation.
« Vous faites une déclaration », « non, vous faites une demande simplifiée de permis de
construire », dossier un peu - gros, nbre de pièces un peu - important, allégé.
 - Choses qui n’ont besoin d’aucune formalité. Les projets de - de 5m2 de surface, pas besoin
d’autorisation (niche à chien), n’en demeure pas moins que même ces projets doivent respecter
les règles d’urbanisme, si PLU aucune construction à - de 2m de a haie du voisin, même la niche
à chien devra respecter de même la limite du voisin, sauf si j’écris « sauf les constructions de -
de 5 m2 qui pourront être sur la limite »
Deux exceptions :
 - Les permis précaires : on pose et on enlève, tous les trucs installés pour - de 3 mois, du genre
la piscine au fond du jardin. Pas besoin de permis ni de respecter les règles d’urbanisme. Ou
encore, on loue des ALGECO pour faire classe pendant les travaux de l’école, finira par être
démonté. Ils pourraient être installés pendant + longtemps avec un risque d’être démonté. Par
exemple on demande un permis de construire sur des emplacements réservés. On peut, sur un
terrain d’emplacement réservé, construire, et démonter le moment venu, sans besoin de payer
d’indemnité.
 - Les constructions temporaires
Avant la réforme de 2007 on avait trouvé intelligent de faire trois listes : permis / déclaration /
rien. Le pb quand on fait trois listes : forcément quelque chose dans aucune des listes. Donc
soumis à permis ? déclaration ? rien du tout ? Au moment de la réforme : on ne fera plus 3 listes,
on en fera 2. Ce qui n’est pas dans les 2 sera dans la troisième.
Pour les constructions nouvelles, en principe il faut un permis de construire, donc pas de liste
de ce qui est soumis à permis puisque c’est le principe général. On a fait deux autres listes :
 - Liste 1 : constructions nouvelles moyennement importantes ; déclaration préalable

 - Liste 2 : Nioniote (niche à chien) ; rien du tout
Ce qui n’est pas dans ces deux listes est, par principe, soumis à permis.
Pour les constructions qui existent déjà. A un impact quand on change la destination, au
passage on change l’aspect extérieur, agrandissement ... Il se peut que des travaux sur l’existant
normalement dispensés de tte autorisation soient suffisamment importants pour justifier quand
même une déclaration, voire s’ils sont très importants un permis de construire. Pas du tout la
même logique que sur les constructions neuves. Donc en ppe : rien, sauf si importance des
travaux (déclaration), ou très important (permis de construire).
Pour les aménagements. Normalement, besoin de rien. En principe, ne suppose pas

d’autorisation, sauf si on est dans la liste des aménagements soumis à déclaration, par exemple
diviser les terrains au bord d’une rue pour permettre construction de plusieurs bâtiments. Ou
alors, un aménagement conséquent, dans ce cas là il faudra un permis d’aménagement.
Ce sont les trois cas de figure. Quelques exemples concrets. Pour illustrer la logique - Relèvent d’un PC
:
o Les constructions dès lors qu’elles créent + de 20m2 de surface de plancher (construction nouvelle,
agrandissement)
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o On a voulu simplifier (finalement + compliqué qu’avant), dans les zones urbaines, assouplir, en zone
urbaine c’est 40m2 à condition que le total soit inférieur à 150m2. Paraî t t’il de nature à favoriser + de
logements.
- Soumises à déclaration préalable
o Les constructions entre 5 et 20m2.

o Les constructions de + de 12 m de haut
o Les modifications d’aspect extérieur des constructions existantes : on décide de percer une fenêtre,
une porte, de changer les fenêtres de place...
Une des notions importantes qu’on utilisera (il y a des seuils), est le terme « surface de plancher ». On
a souhaité, à un moment donner, unifier toutes les législations qui parlent de surface de construction.
Plusieurs législations font référ ence à ces « surfaces de construction ». Et, pour faire simple « parce que
nous sommes en France », chaque législation avait une méthode de calcul. super pénible, on s’est dit,
on va unifier. Ça a complètement foiré. Chaque ministèr e qui avait une législation a voulu garder la
sienne, et en droit de l’urbanisme avant la réforme on parlait de surface brute et nette (SHOB ou SHON),
désormais, on parle de surface de plancher. Sauf qu’en urbanisme, là où l’on a fait fort, on s’est dit «
comme on veut unifier, on appelle surface de plancher deux choses différentes! ». La surface de plancher
pour les règles d’urbanismes, et également pour les taxes d’urbanisme. Tous les deux droit de
l’urbanisme, tous les deux surfaces de plancher, mais ne règlent pas les mêmes choses.
Pour les règles d’urbanisme : plus de SHOB ou de SHON, c’est la surface de chacun des planchers
qu’on va mesurer à l’intérieur du mur extérieur des constructions. Pourquoi ? on s’est dit,
environnement oblige, dommage de pénaliser les gens qui isolent correctement leur construction. On ne
compte pas l’épaisseur des murs. On prend la surface du RDC et du 1er étage, on va déduire le trou de
l’escalier. On ne compte pas non plus tout ce qui fait moins d’1m80 de hauteur sous plafond. C’est une
surface qu’on peut exploiter, mais pas considér é comme surface de plancher.
Autorisations d’aménager.
 - Lotissements : métier d’aménageur lotisseur, font des lots et aménage des terrains pour ensuite
permettre à des particuliers / professionnels de venir poser des constructions sur les lots du
lotissement.
 - Remembrement réalisés par une asso foncière urbaine : les hptaires de terrain peuvent être
propriétaires de terrains dont la configuration ne permet pas de construire. Si on est propriétaire
d’une lanièr e de terrain, on peut seulement y construire la niche à chien, mais c’est un beau
terrain quand même. On a imaginé que des propriétaires pouvaient se mettent ensemble pour
remembrer les terrains. On met dans un pot commun, on redivise avec un géomètre. Chacun se
retrouve avec l’équivalent de la surface qu’il avait mais reconfiguré pour pouvoir construire.
500m2 je peux construire. Mais pas 100m2 sur 5m de large. Existe en droit rural. Chacun
récupèr e la surface - la surface qui sera nécessaire pour les rues entre les terrains. Dans
l’opération de remembrement, les propriétaires les gardent. Distinguer avec le lotissement : on
passe par quelqu’un qui achète le tout.
 - Les terrains de camping et hébergement touristique : caravanage, mobile home
 - Installations de certaines caravanes : quand on n’est pas en vacances, la caravane est chez soi.
Dans ce cas, sur le terrain ou j’habite, pas besoin d’autorisation, par contre si on la laisse quelque
part pendant + de 3 mois, faudra une autorisation d’urbanisme de stationner cette caravane
pendant + de 3 mois. Certains laissaient la caravane à l’année sur le lieu de vacance. Occupe
l’espace pendant un long moment. Donc justifier d’une autorisation de stationner.
 - Divers espaces de loisirs et de sports : terrain de golf, de foot, espace multisport.
 - Aires de stationnement de dépôts de véhicules et de garages collectifs
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 - Affouillements et exhaussements du sol : je fais un trou et ramène de la terre. + de 100m2,

plus de 2m de profondeur. Change l’aspect initial.
 - Coupe et abattages d’arbres : dans certains cas, lorsqu’on est espaces boisés classés d’un PLU.
Dans ce cas, pas le droit de couper un arbre sans autorisation préalable.
 - Modification ou suppression d’éléments patrimoniaux ou paysagers identifiés : une haie par
exemple.
 - Accueil de gens du voyage : espèce de camping un peu spécial avec des sanitaires... Quelques
illustrations de ce qui rentre dans le champ des autorisations d’aménagement.
Reste le cas des permis de démolir. Démolir c’est « casser ou rendre inutilisable tout ou partie
d’une construction » En principe, pas besoin de permis, sauf :
 - Secret de la défense nationale : caserne militaire

 - Bâtiment menaçant ruine ou immeuble insalubre: bâtiment qui a fait l’objet d’un arrêté, on ne
va pas dire en plus « je te demande de démolir mais demande l’autorisation »
 - Exécution d’un décision définitive de justice : par exemple, on construit sans permis, le juge
pénal nous condamne à démolir, on ne va pas demander de permis.
 - Servitude de reculement en exécution d’un plan d’alignement : plan d’alignement, possibilité
de dire que le long d’une certaine rue on veut élargir un jour, on dessine un trait. Tous ceux qui
ont des constructions qui débordent de l’alignement ne peuvent plus y toucher et devrait démolir
ces constructions qui mordent sur l’alignement.
 - Lignes électriques et canalisations
 - Autorisations de travaux sur monuments historiques : de tte façon contrôlé par l’architecte
des monuments de France.
 - Permis de construire ou d’aménagement comportant démolition : Dans le cadre de la
simplification de 2007 on s’est dit, s’il veut construire sur un terrain ou déjà une construction
qu’il faut démolir. Il peut peut être faire une double demande, demande de PC valant aussi
permis de démolir. Désormais possible en une seule demande. Les architectes des bâtiments de
France en disent : si vous voulez démolir je veux aussi savoir ce que vous allez construire. Mais
c’est un détournement de cette possibilité de simplification. On permet aux gens de faire la
double demande, pas obligatoire. C’est un abus de pouvoir de l’administration. si je veux
démolir mais je ne sais pas quoi construire, on ne peut pas me forcer.
Champ d’application territorial du permis de démolir. Normalement, zones sensibles, du point

de vu notamment matrimonial (immeubles champ de visibilité des monuments historiques, adossés
à un monument historique, construction particulièr e qu’on veut préserver) Peut être sur l’initiative
du conseil municipal. Si j’exige un permis de démolir, c’est que je dois pouvoir refuser.Sinon ne
pas demander l’autorisation.
Sur la manière dont ça se passe. Il faut faire une demande. Qui fait la demande d’autorisation
d’urbanisme ? On a là encore essayé de simplifier. On ne vér ifie plus la qualité du demandeur. Il est
censé être le propriétaire, ou être autorisé par le propriétaire. « Si c’est un menteur ? Il obtient un permis
de construire sans l’accord du propriétaire », ne donnera de toute manièr e pas le droit de construire sur
le terrain d’autrui. Le PC n’est pas un droit à construire, mais seulement le constat que le projet est
conforme au droit d’urbanisme. Laissons à cette décision son strict champ d’application. Les problèmes
de propriété, on s’en fou, c’est un problème privé. On ne vérifie plus, sauf si c’est flagrant (cf. actualités
: refus de permis de construire car droit de préemption)
Ensuite, il faut constituer un dossier. Connexion sur internet, demande de permis de construire...
Formulaire officiel défini par le ministèr e, faut le remplir en plusieurs exemplaires. Ce formulaire doit
être accompagné d’un certain nbre de pièces, pas la simple description du projet qui suffira, il faut des
plans qu’on voit à quoi ressemble la construction. Tte une liste de pièces à fournir : un plan de situation
; un plan de masse - plan de la parcelle ou l’on dessine le projet avec les dimensions ; un plan des façades
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M1 Droit notarial
- dessin des différ entes façades ; notices, photos d’insertion - de près ou de loin ; un montage
photographique montrant quelle tête aura la construction dans l’environnement ; une coupe du bâtiment
permettant de calculer la surface de plancher. En fonction du projet, on aura un certain nombre d’autres
pièces à fournir. Celles ci ont été désormais limitativement énumér ées en fonction des différ ents cas de
figure. L’administration ne peut plus demander n’importe quoi. D’ailleurs, dans le formulaire, il y a un
bordereau de dépôt des pièces joints « Cette liste est exhaustive aucune autre pièce ne peut vous être
demandée », suffisamment clair, renvoi notamment au texte qui le prévoit.
Cf. Moodle, exemple de permis de construire.
Que se passe t’il si la demande est incomplète ? - « Certaines personnes ne savent pas bien lire ». Alors
l’administration doit informer le demandeur du caractère incomplet de la demande dans le mois qui suit
la demande. Elle a un mois pour ouvrir le dossier. Se rendre compte qu’il manque des documents. Elle
n’est pas obligée d’attendre un mois, mais c’est sa deadline. Elle doit envoyer un courrier demandant
les pièces qui manquent. Il doit nous arriver avant expiration du délai d’un mois, l’administration doit
pouvoir le prouver, donc LRAR. Ou alors, déjà prévu que, si on a donné notre accord, elle communique
avec nous par internet. « Je sais que le maire va me demander des pièces donc je n’ouvre pas le message
», c’est l’accusé de réception qui compte. Même si pas d’accusé de lecture, au bout de 48h on est
considér é comme ayant reçu le message. Ou si on évite le facteur « Je n’ai pas eu la demande », c’est
la date du premier passage du facteur qui compte. Délai ensuite pour fournir les pièces de 3 mois, si on
ne les fourni pas, demande classée sans suite. C’est précisé dans la demande de pièce.
Que se passe t’il si l’administration demande une pièce non prévue ? - Je peux faire le mort, je sais qu’il
y a un délai d’instruction, donc j’aurai un permis tacite à l’issue? La réponse est non. Le CE a tranché il
y a quelques temps : si l’administration fait une demande de pièce qu’elle n’a pas le droit de demander
(décision illégale), on ne peut pas se faire justice soi même, on devrait aller voir l’administration pour
contester la demande : un recours gracieux. Si jamais l’administration ne veut pas entendre raison, la
seule solution qui reste est celle de saisir le tribunal administratif d’une demande d’annulation de la
pièce illégale. Personne ne le fait. Résultat, l’administration se trouve dans une immunité assez globale.
C’est dégueulasse. Comme pour le PC, si le refus est illégal on ne peut pas construire, il faut contester
le PC. Si la demande ne rentre pas dans la liste, le minimum a faire est donc de se tourner vers
l’administration.
Que se passe t’il si l’administration ne réalise pas tout de suite qu’il manque des pièces ? - Il faut quand
même qu’elle demande les pièces qui manquent. Si on demande de constituer un dossier, c’est parce
qu’on a besoin de ces éléments pour traiter la demande. Sinon on délivre un PC potentiellement illégal
car l’admin ne s’est pas prononcée correctement sur le dossier. Pas tous les éléments quand le maire
s’est prononcé. Par contre, quand elle fait demande de pièce dans délai d’1 mois, délai d’instruction
suspendu, alors qu’après le délai d’1 mois, pas de suspension du délai d’instruction. L’intérêt du
demandeur s’il est saisi d’une demande de pièce, est de le fournir la + vite possible, car à l’issu du délai
d’instruction, si le dossier est incomplets, il pourra se voir refuser le PC pour dossier incomplet. On
pourra toujours essayer d’engager la responsabilité de l’administration en fonction des circonstances si
le PC est refusé car on n’a pas pu donner les pièces par sa faute à temps.
Une fois que le dossier est considér é comme complet, on a un délai d’instruction pour le traiter. On le
connait en principe au départ. Délai de droit commun de 1, 2 ou 3 mois. Dès qu’on fait la demande, si
on la dépose en mairie (physiquement ou LRAR) dès réception du dossier on doit nous remettre un
récépissé de dépôt. Sur ce récépissé, on nous indique tout de suite le délai qui va courir.
Cf. 152. Les délais pour les déclarations et certificat d’urbanisme d’information (1 mois). Les délais
pour les maisons individuelles, les permis de démolir, les certificats d’urbanisme détaillés (2 mois). Les
délais pour les autres constructions et aménagements (3 mois).
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M1 Droit notarial
Le problème est que ces délais sont des délais de

principe, de droit commun. Ils peuvent être
éventuellement majorés / modifiés quand il s’agit de
dossiers un peu spécifiques. Par exemple : Pendant
l’instruction, s’agit de consulter une autre
administration (aux abords des monuments
historiques : architecte des bâtiments de France) selon
celles ci, le délai diffèr e pour rendre l’avis, cela
prolonge le délai d’instruction. Comment le savoir ?
Si délai prolongé, l’administration devra envoyer un
courrier LRAR prévenant de la prolongation du délai.
Ce courrier notifiant le délai modifié doit également
être envoyé dans le 1er mois. Finalement qu’au bout
du 1er mois que l’on est sur de la date à laquelle on
aura une décision.
Avant la réforme, l’administration faisait des demandes de pièces à n’importe quel moment, inventait
des pièces, on pensait avoir le permis au bout de deux mois, et 15 jours avant, on relance une demande
de pièce, on repart pour 2 mois. Désormais, on a une date ferme. Si pas de décision à cette date-là̀,
permis tacite. A l’occasion de la reforme on a surtout essayé de faire en sorte que les administrés aient
une date. Du coup, pas forcément raccourcis tous les délais applicables à l’époque. Prix à payer pour les
garantir. Cela peut être un peu plus long mais garantie. Avant c’était un peu plus court, mais rallongé à
tire larigot. Exemples (cf. 153) :
 - Permis de construire de base, 3 mois

 - Périmètre de monument historique, 6 mois
 - construction avec autorisation d’équipement commercial, 7 mois
 - Installation classée autorisée, 2 mois suivant réception du rapport du commissaire enquêteur
(enquête publique sur le lieu classé) Peut amener à des délais relativement longs.
Il faut s’intéresser à l’instruction de l’autorisation d’urbanisme.
L’exercice peut parfois être compliqué et on peut être amené à chercher des règles qui n’existe plus.
Même si les règles ont changé en cours de route, on peut être sûr que la demande de permis de construire
sera faite sur la base des règles en vigueur au moment du certificat d’urbanisme. Si les règles ont changé
entre temps, cela va obliger le service instructeur de rechercher quelles étaient les règles il y a 12 ou 18
mois (dans l’exemple) pour pouvoir appliquer les règles en vigueur à ce moment-là.
Ce peut être le cas lorsqu’il est posé un permis de construire qui est refusé. Sauf que ce refus n’est pas
légal car le motif de refus n’est pas fondé. Que faire ? – On va aller voir le juge et au bout de 2/3 ans on
a enfin un jugement dans lequel il est dit que le refus est annulé. On a eu une annulation de refus mais
pas encore de permis. Dans ce cas, on retourne voir le maire pour qu’il nous accorde le permis. Ce
dernier va à nouveau le refuser car entre temps le PLU a changé et il a maintenant un motif légal pour
refuser. Pour faire obstacle à ce comportement, la loi prévoit que si un refus est annulé et que le
demandeur confirme sa demande dans les 6 mois suivants le jugement, la nouvelle demande de permis
confirmée devra être instruite sur la base des règles applicables au moment où on a illégalement refusé.
Cela paraît normal car le maire n’aurait jamais dû refuser et il devra examiner ce permis comme au
moment où il a fait ce refus illégal. Ce n’est que justice quelque part.
Ce peut également être le cas avec la participation d’urbanisme pour voirie et réseaux (qui n’existe plus).
Ce régime de participation envisageait aussi que des propriétaires puissent accepter, avant même qu’ils
aient envie de construire, de payer par avance cette participation. Dans ce cas-là, on cristallise les règles
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M1 Droit notarial
d’urbanisme pendant 5 ans et on instruira la

demande du permis de construire au regard des
règles qui s’appliquaient au moment où on a payé
en avance.
Enfin, lorsqu’on va construire dans un

lotissement, dans les 5 ans qui suivent à peu près
tous les terrains sont construits. Il y a une
cohérence globale sur les règles d’urbanisme. On
a écrit dans le code que si on a construit dans un
lotissement, même si les règles du PLU ont
changé, on instruira toutes les constructions du
lotissement avec les mêmes règles applicables au
moment où l’autorisation de lotir a été donnée (à
partir du moment où ont été fait les travaux et
pendant les 5 ans qui suivent). Le but est de
garder la cohérence de l’opération de lotissement.
Puis, dans le cadre de l’instruction, on peut être amené à prendre en compte certaines règles
périphériques. Certaines règles de construction peuvent être vérifié dans le cadre du permis de
construire : il s’agit des règles sur la construction d’établissements recevant du public par exemple. De
plus, il faut également vérifier qu’on respecte les contraintes d’intérêt général. Par exemple, les plans
des risques d’inondations devront être respectés même si le PLU permet de construire. Enfin, certaines
règles du règlement sanitaire départemental peuvent intéresser la construction notamment de bâtiments
hébergeant des animaux. Ces constructions ne peuvent pas être trop proches des maisons d’habitation.
Cette règle concerne l’implantation des constructions et on la vérifiera pour l’instruction du permis de
construire alors même qu’elle ne figure pas dans le PLU.
Ensuite, il faudra vérifier la conformité de l’opérations aux règles législatives et règlementaires relatives
notamment à l’utilisation des sols, … (slide 154).
Qui va prendre la décision ? – En principe le maire ou un adjoint lorsqu’on est dans une commune où
il y a un PLU ou une carte communale. Les autorisations d’urbanismes sont prises dès lors qu’il y a un
document d’urbanisme.
Lorsqu’il n’y a pas de document d’urbanisme, c’est l’État qui se prononce sur une demande de permis
de construire ou d’aménager. Ceci étant, même si c’est une compétence d’État, on ne va pas embêter le
préfet à tous les coups. Donc qui signerait les permis de construire dans les communes où il n’y a pas
de documents d’urbanismes ? – On va demander au maire car il est aussi un agent de l’État. Dans les
communes qui n’ont pas de PLU, beaucoup des permis de construire sont signés par le maire au nom de
l’État.
En fait, dans une commune, on va déposer notre permis à la mairie. C’est souvent des petites communes
qui n’ont pas de service instructeur. Ce permis sera transmis par le maire aux services de l’État (DDT
ou DDTM). Ces services de l’État vont faire ce travail d’instruction. Le maire va également émettre un
avis sur ce projet et va indiquer à l’État s’il y a bien des réseaux, de la voirie qui permettront de desservir
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M1 Droit notarial
la construction. Quand ce permis est instruit par les services de l’État ils vont confronter leur travail
d’instruction et l’avis du maire.
Il y a quatre cas :
- Si le maire est d’accord et si l’instruction du permis de construire conclu que le projet est
conforme aux règles d’urbanisme, ils vont proposer au maire un permis de construire que le
maire signera au nom de l’État.
- Si le maire refuse et que l’instruction du permis de construire abouti au fait que ce projet
n’est pas conforme aux règles d’urbanisme, la DDT va préparer un refus de permis de
construire que le maire va signer au nom de l’État car ils sont tous les deux du même avis.
- Si le maire est d’accord mais pas la DDT on ne va pas demander au maire de signer un refus
pour une opération pour laquelle il était d’accord. Ce sera alors un agent de la DDT qui signera
un refus de permis de construire.
- Si le maire refuse mais que la DDT accepte, c’est donc le préfet qui signera le permis.
Dans la plupart des cas, les avis seront identiques et ce sera donc le maire, au nom de l’État qui signera
les décisions.
Dans les communes qui ont un PLU, le maire est compétent. La commune pourrait déléguer cette
compétence au président de la communauté mais c’est très rare. Mais il y a quelques exceptions dans le
cas où il y a un PLU et que c’est le préfet qui signera le permis de construire. C’est par exemple le cas
de l’agrandissement de la préfecture. Ceci étant, il ne peut pas autoriser tout et n’importe quoi.
L’agrandissement de la préfecture de Strasbourg par exemple devra respecter le PLU de l’euro-
métropole de Strasbourg.
Par ailleurs, lorsqu’il s’agit de production d’énergie, autre que notre propre énergie, par exemple si on
décide de construire une centrale nucléaire ou qu’on veut ériger des éoliennes ou un champ de capteurs
photovoltaïques, ce sera le préfet qui signera le permis de construire (même si on se trouve dans une
commune avec un PLU).
Qui va signer exactement ? – Ces autorités (maire ou préfet) peuvent très bien déléguer leurs
compétences à un adjoint, à un conseiller municipal y compris lorsqu’il signe au nom de l’État (pour le
maire). Lorsqu’il s’agit du préfet, il peut déléguer ça au directeur départemental des territoires ou à un
agent départemental des territoires.
Si le maire a un intérêt personnel, peut-il alors signer le permis de construire de sa maison ? – La

réponse est négative. Ce sera alors quelqu’un que le conseil municipal aura dû désigner spécialement
qui devra signer. Si ce n’est pas le cas, le permis sera illégal car il aura été signé par quelqu’un qui
n’avait pas le droit de le signer.
Puis, il y a parfois des petits vices de formes. Il y a l’obligation de mettre le nom et le prénom de celui
qui signe en plus de sa qualité.
Enfin, ces permis signés par le maire au nom de la commune doivent systématiquement être transmis
au préfet. En effet, le préfet devra alors contrôler la légalité de ces décisions. Les permis de construire
étant des actes de collectivités, il faut que la légalité soit appréciée par le préfet. Toutefois, ce contrôle
de légalité est très largement défaillant. En effet, cela signifie qu’il faut refaire le travail d’instruction,
or s’il a fallu une personne qui y a passer 3h, il faudra à nouveau consacrer le même temps. Donc, pour
le contrôle de légalité, il faudra y consacrer le même personnel et le même temps. Évidemment ce n’est
pas le cas donc ils ne peuvent pas tout vérifier comme ce qu’ont fait les instructeurs. Cela explique
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M1 Droit notarial
d’ailleurs qu’il y a autant de recours de tiers mais surtout d’annulation sur recours de tiers. Si le juge
annule le permis de construire car le voisin a râlé, c’est car ce permis n’est pas légal mais dans ce cas,
qu’a fait le préfet. Ainsi, ce n’est pas car le préfet ne dit rien que cela montre la légalité du permis de
construire, bien au contraire.
Concernant la forme des décisions, en principe quand on demande une autorisation on a une réponse
écrite de la part de l’administration. On va recevoir un arrêté (normal ou majoré) avant la fin du délai
qui était indiqué. Dans ce papier, on va trouver certains visas (demande de permis de construire, code
de l’urbanisme, le PLU, l’avis des services consultés). Les visas consistent à écrire noir sur blanc tout
ce qu’on a regardé pour prendre la décision. Une erreur sur les visas n’entache pas la légalité du permis
de construire. Ensuite, il y aura une motivation (considérant). Notamment quand l’administration refuse
une demande, elle devra expliquer pourquoi elle a refusé cette demande. Deux éléments constituent la
motivation : le fait et le droit. Une décision non motivée est illégale. Puis, on va aussi devoir expliquer
et motiver les permis qu’on accorde avec des
conditions. De plus, il peut y avoir des cas où on
doit motiver un permis qu’on accorde notamment
lorsqu’on accorde un permis de construire grâce
aux anciennes règles. On peut en profiter pour
ajouter certaines informations (afficher le permis de
construire sur le terrain, souscrire une assurance
dommages-ouvrages, combien de taxes et de
participation à payer pour ce permis de construire).
Cela est à distinguer du corps de la décision elle-
même, ce n’est pas le maire qui décide de cela, c’est
le Code de l’urbanisme.
En urbanisme, on a aussi, de temps en temps, des

autorisations ou des décisions tacites. En clair, au
terme du délai, on n’a pas de réponse. Le cas
général serait que l’absence de réponse de
l’administration dans les délais indiqués signifierait
qu’on a l’autorisation. Cette autorisation est tacite ce qui ne veut pas forcément dire qu’elle est légale.
Il y a tout de même encore un risque car cette autorisation peut être contestée par un tiers, par le préfet
et l’administration elle-même pourrait, si elle s’en rend compte rapidement (3 mois), retirer le permis
tacite s’il est illégal.
Dans certains cas rares, l’absence de réponse de l’administration peut valoir refus et donc pas de permis
accordé (exclusions d’autorisation tacite, modalités).
Quant à la déclaration de travaux, elle s’effectue dans un délai d’un mois. Lorsqu’on a imaginé cette
procédure dans le milieu des années 1980, l’idée était de dire que comme c’est des broutilles, ce n’est
pas la peine que l’administration réponde. Au bout d’un mois, s’il n’y a pas de réponse, on considère
que c’est bon. Sauf que cette idée de faciliter la démarche n’a pas très bien marché. En effet, les
administrés préfèrent avoir quelque chose de tangible en main plutôt qu’une acceptation tacite. Cela va
à l’encontre de la simplification et puis l’administration elle-même considère que le travail est fait
lorsqu’il y a un papier tangible. Les agents se faisaient l’effort et le font toujours, de sortir quand même
en cas de déclaration un arrêté de non-opposition à déclaration. Résultat, il y a des services qui ne sont
pas contents du tout cas il faut faire le travail d’un permis mais il faut le faire encore plus vite.
Cette décision prise doit faire l’objet de certaines mesures d’accompagnement. Tout d’abord, il faudra
la transmettre au contrôle de légalité du préfet sauf si ça fait partie de la liste des décisions dispensées
du transfert au préfet (ce qui n’est pas le cas des autorisations d’urbanisme et notamment pas les
déclarations préalables). Il faut savoir que c’est la réception par le préfet qui compte, pas la date de
transmission. La notification de la décision avec recommandé et preuve de la réception n’est obligatoire
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M1 Droit notarial
que pour les refus avec prescription. Puis, il faudra afficher cette décision pour que les tiers sachent
qu’une décision a été prise et qu’ils puissent l’afficher (endroit de la construction, mairie). Cet affichage
doit rester en place normalement pendant tous les travaux et en tout cas normalement pendant deux
mois. C’est cet affichage-là qui va faire démarrer le délai de recours des tiers. C’est un vrai problème
pratique car si l’affichage n’est pas resté en place visible, lisible comment le prouver. Comment prouver
que le permis a été correctement affiché et que le recours du tiers a été fait trop tard. On a un point de
fragilité concernant les recours car l’affichage on aura certainement du mal à prouver qu’il est resté en
place. On pourra peut-être apporter des témoignages des voisins, un constat d’huissier par exemple, …
S'il y a recours le notifiant doit notifier ce recours au bénéficiaire du permis en plus de la notification au
tribunal. Cela est indispensable puisqu'il a quelque années le notifiant engageait le bénéficiaire sans que
ce dernier ne soit au courant de cela, il recevait quelque mois plus tard une décision de justice annulant
son permis de construire. Désormais tel n'est plus le cas, le code de l'urbanisme prévoit que si le notifiant
dénonce le permis dans les 2 mois, il doit dans les 2 mois et 15 jours après l'affichage il doit informer le
tiers. Le préfet qui a reçu le permis de construire a aussi 2 mois pour contester le permis à compter du
jour où il reçoit le dossier, or ce délai peut être très long puisque s'il manque des documents le préfet a
2 mois pour demander au maire les documents incomplets, le maire a alors 2 mois pour fournir les pièces
du dossier et ensuite le préfet a 2 mois pour engager le recours. De ce fait dans ce scénario on retrouve
un recours plus de 6 mois après le recours.
Concernant l'accès au dossier, il faut savoir que n'importe qui peut consulter le dossier seulement une
fois que le permis est accordé. Avant cela il n'y a aucune obligation de montrer le dossier à qui voudrait
le consulter.
Diapositive 156
Il existe des modèles type de panneaux, un arrêt de 2007 précises les informations indispensables qui
doivent figurer sur le panneau.
Mention : si ces mentions ne figurent pas les délais ne courent pas et cela n'est pas opposable aux tiers.
Sur les modalités d'affichage cale doit rester visible depuis la rue, plus on tarde pour afficher plus on
retarde les délais de recours. Il n'y a pas de sanction pénale pour défaut d'affichage, en effet il n'y a pas
de punitions puisque le bénéficiaire d'un permis se punis lui-même s'il ne l'affiche pas puisqu'il risque
un recours contentieux. Avant la réforme il fallait afficher en maire et sur le terrain et le délai des
recours commençait à courir après le plus tardif des affichages, or certains maires non d'accord avec le
projet n'affichait pas, résultat le bénéficiaire du permis restait toujours ouvert et il était impossible d'aller
a la maire et de précise que l'affichage sur le terrain compte. Depuis la réforme seul l'affichage sur le
terrain permet de mettre en œuvre les délais de recours.
Diapositive 156
Le permis est accordé
Or pendant combien de temps peut-on construire ? On a 3 ans pour commencer les travaux, cela a
longtemps été 2 ans. Si ce délai a été augmenté c'est parce que ces dernières années fréquemment un
arrêté augmentait ce délai d'1 an.
Si aucun travaux n'a commencé dans les 3 ans le permis est caduc. Si les travaux sont commencés
combien de temps pour terminer ces travaux ? Autant de temps que nécessaire pour construire, cela peut
donc durée 20 ans plus ou moins. Le plus important est de ne pas interrompre les travaux pendant une
année. Au-delà des 3 ans si on interrompt pendant plus d'1 an les travaux alors le permis est caduc. Il
n'y a pas de durée de validité d'un permis de construire.
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M1 Droit notarial
Attention commencer ce n'est pas juste afficher le panneau ni gratouiller le terrain, il s'agit véritablement
de creuser de commencer effectivement les travaux.
Que se passe-t-il si le permis est attaqué ? Dans ce cas on ne va peut-être pas prendre le risque de
commercer les travaux au vue di risque de l'annulation du permis de construire, j'attends donc le
jugement. Au bout du compte le permis est confirmé sauf que l'on est 4 ans après le permis, or la durée
de validité est de 3 ans dans ce cas le permis est caduc, en effet tant que le permis n'est pas annulé il est
possible de construire. Dans ce cas le délai de validité de la durée d'un permis est prolongé durant toute
la durée du contentieux jusqu'à la décision finale, donc a compté de la décision de justice on aura 3 ans
pour commencer les travaux cela même si entre temps les règles ont changé. Par contre si on n'a pas
commencé dans les délais péremption il faudra demander un nouveau permis en sachant que les règles
ont peut être changé.
Possibilité de proroger la durée de validité des permis, si les 3 ans ne suffisent pas pour commencer on
peut avant les délais de 3 ans écrire à celui qui a donné l'autorisation (le maire en général) prolongé le
délai pour 1 an. Cette prorogation sera accordée à condition que les règles actuelles n'aient pas changé.
Diapositive 157
On a un permis mais il faut faire plusieurs choses :
Tout d'abord il faut faire une déclaration l'ouverture de chantier, cela permet de présumer que l'on a bien
commencé les travaux dans les 3 ans, cette déclaration est envoyée à la mairie. Une fois la déclaration
que l'on a commencé des gens peuvent venir visiter le chantier plus particulièrement le préfet, le maire
ou certains agents commissionner personne qui représente le préfet ou le maire. A ce moment le préfet
ou le maire pourra annuler le permis de construire si certaine chose ne sont pas conforme au PC.
Il peut être visité les constructions en cour jusqu’à 3 ans après l'achèvement.
Il faudra néanmoins l'accord expresse du propriétaire pour pénétrer dans le domicile.
Les agents doivent vérifier tout ce qu'ils jugent utile, il pourra d'ailleurs demander la communication de
tous les documents techniques.
La sanction au droit de visite va jusqu'à 3750€ de visite et 1 mois d'emprisonnement.
Diapositive 158
Les travaux sont terminés à ce moment on organise le déménagement mais on adresse en mairie une
déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, on informe le maire que l'on a terminé.
En la matière les choses ont changé, avant il y ' avait une déclaration d'achèvement et les communs
délivraient un certificat de conformité sans aller vérifier sur place. Or s'il y avait des contestations le
propriétaire reprochait au maire de lui avoir délivré le certificat de conformité. Au moment de la réforme
désormais depuis 2007 c'est nous qui déclarerons que la construction est achevée mais qu'elle est
conforme.
Cette déclaration s'il elle n'est pas déclarer n'est pas sanctionner, cela car la déclaration est dans notre
intérêt, en effet c'est cette déclaration qui va faire courir le délai d'1 an au terme duquel plus personne
ne pourra attaquer le permis de construire. S’il y a eu un problème d'affichage et que le délai de 2 mois
n'a pas été respecter, des personnes mal intentionnées agissant 10 ans ou plus tard après la construction
de l'ouvrage, c'est pour cette raison que le délai d'1 an a été mis en place. Ainsi si personne n'a agi dans
le délai de 2 mois, n'a agi pendant la construction, 1 an après la construction cela est fini. L'idée est de
sécurisé le détenteur du permis de construire. C'est en cela que réside l'intérêt de la déclaration
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M1 Droit notarial
d'achèvement. C'est le seul moment ou après l'achèvement on peut dire que le permis est purgé de tout
recours.
Il peut y avoir vérification que les travaux sont comment on le prétend achever et conforme au permis
de construire c'est ce que l'on appelle le récolement des travaux. Cependant cela est facultatif et possible
dans les 3 mois : l'administration n'est pas tenue de respecter, attention néanmoins dans certains cas cela
sera obligatoire comme pour les demeures situées auprès des secteurs sensibles tel est le cas où il faut
l'accord de l'architecte de France. Si c’est obligatoire, cela doit être dans ces cas être fait dans les 5 mois
après la fin des travaux. Attention il faudra informer préalablement le propriétaire que l'administration
arrive. Ensuite il y aura l'attestation de non-contestation délivré sur simple demande. Dans tous les cas
si l'administration ne vérifie pas dans les délais il ne sera pas possible de revenir sur la décision.
Diapositive 159 et Diapositive 160
Concernant les risques et le contentieux :
L'administration se trompe et s'aperçoit qu'elle se trompe elle pourra retirer l'autorisation Attention
l'administration n'annule pas elle retirer ou abroge. Retirer c'est faire disparaitre la décision comme si
elle n'existait jamais ici on parlera de retrait. On avait une situation édifiante depuis l'arrêt Termont,
dans cet arrêt le CA a dit que quand l'administration prend une décision individuelle créatrice de droit
elle peut retirer cette décision pendant le délai de contentieux, dans l’arrêt Termont elle a dit que
l'administration a 4 mois pour retirer une décision individuelle explicite créatrice de droit, cela
uniquement lorsqu'il s'agit d'une décision explicite. On la retirer si elle est illégale. De ce fait en matière
de permis on avait un problème il y a les permis explicite et les permis tacite, les permis tacite JP
Termont un permis est créateur de droit donc 4 mois pour retirer un permis de construire, mais attention
cela ne vaut que pour les décisions explicite de droit. Or pour les décisions tacites ce délai était de 2
mois. On avait une situation injuste puisque l'administration pouvait agir pendant 2 mois pour un permis
tacite et 4 mois pour un permis explicite. Désormais on peut retirer une autorisation d'urbanisme qu'elle
soit tacite ou explicite pendant 3 mois. Cela pour un peu plus de logique. (Cela moyennant une procédure
contradictoire préalable).
Ensuite on est dans les possibilités d'annulation, le juge est saisi, recours normal dans les 2 mois qui
suivent l'affichage sur le terrain. Lorsqu'il y a recours contre un permis de construire cela ne vaut pas
annulation, ainsi bien que ce permis soit contesté il est possible de continuer ou commercer à construire.
On prend le risque qu'il y a annulation. Dans ce cas il peut y avoir en plus du recours en annulation une
requête en référé ou le requérant va demander à ce que le permis soit suspendu par le juge, cela touche
les effets du permis de construire, pour ce faire 2 conditions : l'urgence et des arguments sérieux qui
pourrait faire penser au refus probable de la décision. Il s'agit de condition cumulative. En matière de
permit l'urgence est présumé, il est urgent d'interdire la construction lorsque le permis est illégal.
On a cherché en matière de contentieux a limité le recours associatif, en effet les constructeurs ne

supportent pas les associations mais aussi parce qu'un certain nombre de requérant n'ont pas la force de
faire des recours, en effet ces derniers souhaitaient continuer à être en bon terme avec leur voisin auquel
il contestait le recours. Ainsi il y a eu des cas ou certaine personne qui voulait faire des recours ont
monté une association de toute pièce dont l'unique but était de contester un permis de construire mais
également de gagner l'argent, en effet il allait voir les constructeurs en précisant que s'il paie le recours
n'aura pas lieu. Les constructeurs souhaitent voir ces recours comme abusif. Une association ne peut
attaquer les constructeurs qu'à condition que le recours soit conforme à leur intérêt statutaire par ex les
joyeux lurons de la pétanque ne pourront attaquer les permis de construire uniquement s'il dérage le
soleil donnant sur leur terrain de pétanque, et autre condition, seul sont fondé à faire un recours contre
les constructeurs les associations qui existait avant le dépôt de la demande d'autorisation de permis l'idée
est d’éviter les associations de circonstance. Cette loi a été déféré au conseil constitutionnel en estimant
que ce texte limitait la liberté du droit aux associations, le CC a estimé que cela ne limitait pas la liberté
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M1 Droit notarial
puisqu’une association peut être crée avant ou après la demande d'autorisation de permis seulement cette
association ne pourra pas faire de recours contre le permis si elle a été créée après
On essaie de plus en plus de protéger le contentieux en urbanisme, par ex on a autorisé le juge a procédé
à une annulation partielle, dans un permis concernant la maison et un garant et que seul le permis du
garage n'est pas en règle le juge pourra ordonner l'annulation partielle soit l'annulation unique du permis
du garage.
Autre possibilité pour le législateur la possibilité pour le bénéficiaire de corriger le projet, dans ce cas
le juge sursis à statuer jusqu'à ce que le permis soit purgé de ces vices.
C'est la tendance de ces dernières années : le contentieux de l'urbanisme essaie de sauver ce qu'il y a à
sauver.
On a cherché sur ces recours à limiter les possibilités d’intervention des associations qui parfois étaient
constituées uniquement pour attaquer le permis. Puis, on cherche en permanence à donner de nouveaux
pouvoirs au juge surtout la possibilité d’annuler une partie de l’autorisation ou de sursoir à statuer.
En termes de sécurité juridique, il est possible de contester la décision faite.
Mais on pourrait aussi chercher à nous reprocher de ne pas respecter les règles d’urbanisme alors qu’un
permis nous autorise à faire ce que l’on veut. En clair, on reproche simplement de nous avoir donné le
permis de construire. Désormais, on a essayé d’apaiser les choses : si quelqu’un devait reprocher à une
construction de ne pas être conforme au PLU, si on a respecté le permis, on ne peut plus nous reprocher
le non-respect du PLU sans avoir préalablement attaqué ou obtenu l’annulation du permis. Le souci est
de sécuriser les situations.
Puis, un permis est délivré sous réserve du droit des tiers. Ce n’est pas car le projet est conforme aux
règles de l’urbanisme qu’on ne risque pas des bricoles avec nos voisins. Ils pourraient par exemple
invoquer un TAV. Ce voisin pourrait se plaindre au juge civil et même si le permis est correct, le juge
pourrait constater que ce TAV peut entraîner la démolition de la construction (car par exemple, le permis
ne respecte pas une règle privée).
Diapositive 161 et Diapositive 162
Il pourrait y avoir un autre moyen d’agir : faire en sorte que les permis soient les plus légaux possibles
à la base et pas les modifier par la suite pour que les irrégularités soient corrigées. Il faudrait en ce sens
former les instructeurs pour que les permis soient moins contestables. Il y aura certainement moins de
risques d’annulation par la suite.
Diapositive 163
On affiche un permis sur le terrain ou on notifie un refus. À partir de là, il y a un délai de 2 mois
éventuellement pour attaquer avec obligation de notifier le recours au bénéficiaire du permis. Mais on
n’est pas obligé de passer par là. Dans ces deux mois, au lieu d’aller voir le juge, je commence par faire
un recours administratif (gracieux, hiérarchique, observations du préfet qui pourra signaler au maire
agissant au nom de la commune qu’il a fait une erreur). Si je le fais, il y aura obligation de notifier le
recours pour que le bénéficiaire du permis sache qu’il y a un problème. À ce moment-là, l’administration
a 2 mois (à partir de la décision) pour retirer éventuellement la décision. Si elle décide de le faire, elle
doit d’abord suivre une procédure contradictoire (mais dans un délai maximum de 3 mois par rapport à
la décision). Cependant, l’administration a 2 mois pour répondre au recours et le rejeter (4 mois en tout).
Le recours contentieux peut donc parfois être entamé 6 mois après le permis.
Diapositive 164
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M1 Droit notarial
C’est encore pire si le préfet devait s’en mêler. Le permis signé par le maire est envoyé au préfet. Le
préfet a 2 mois pour éventuellement se rendre compte que le dossier n’est pas complet ; il enverra alors
au maire une demande de pièces complémentaires. Le maire a 2 mois pour compléter les pièces
manquantes. À ce moment-là, le préfet a 2 mois pour accepter mais également pour faire un recours
gracieux dans le cas contraire. Le maire a alors 2 mois pour lui réserver une suite favorable et retirer le
permis qu’il aurait illégalement accordé mais le délai est de 3 mois maximum à compter de la signature
de la décision pour retirer la décision. Autant entamer directement un recours gracieux pour éviter de
dépasser le délai maximum de 3 mois. Sinon, on va rejeter le recours gracieux du préfet et ce dernier
aura encore 2 mois pour engager le recours contentieux (qu’il aurait pu engager tout de suite aussi).
Ainsi, un préfet pourrait attaquer un permis de construire 10 mois après le permis… La seule chose c’est
que s’il se décide à attaquer au bout de ce laps de temps, on est censé être au courant. Ce que l’on ne
saura pas tout de suite, c’est que la mairie n’a pas transmis toutes les pièces et que le préfet a fait une
demande de pièces complémentaires.
Partie III : Les interventions publiques
On est dans un domaine où l’initiative privée fait énormément de choses. Sauf que les constructions ne
se suffisent pas à elles-mêmes, il faut qu’elles s’inscrivent dans un environnement. Ces activités, pour
certaines d’entre-elles, relèvent de la puissance publique. Elle est un acteur de l’aménagement et de
l’urbanisme : on lui donne donc certains outils pour agir.
Chapitre I : Les interventions foncières
Pour ces interventions, il faut un support. Le Code de l’urbanisme comporte un outil particulier
permettant aux collectivités publiques d’agir en matière foncière. Les besoins fonciers relèvent
notamment des équipements publics, des opérations d’aménagement, des réserves foncières et de la
négociation foncière.
Certaines collectivités territoriales estiment que c’est à elles de faire certaines choses. Beaucoup de
petites communes se disent que pour qu’il y ait des gens qui puissent construire chez nous, soit on fait
un lotissement communal, soit on fait des zones d’activité pour accueillir des entreprises. Ces opérations
sont très souvent faites par des collectivités publiques. Les promoteurs ne s’y aventurent pas tellement
car ces opérations ne sont pas directement rentables. Stratégiquement, pour les collectivités, c’est
toujours intéressant d’avoir des terrains sous le coude pour se permettre de demander des choses que le
PLU ne précisait pas nécessairement. La maître foncière publique est très stratégique et intéressante
pour les collectivités ; ce sont des outils de négociation avec les opérateurs.
Pour ce faire, comment les collectivités se débrouillent-elles ?
D’abord, la grande majorité des acquisitions des collectivités publiques se fait à l’amiable. Elles vont
d’abord voir le propriétaire et ils peuvent tomber d’accord.
Ensuite, la solution extrême est l’expropriation pour cause d’utilité publique (pour un besoin d’intérêt
général qui est supérieur au besoin de la propriété privée). Politiquement, c’est le dernier recours. Ce
n’est pas du droit de l’urbanisme, pas plus que l’acquisition de gré à gré.
65
M1 Droit notarial
Par contre, le droit de l’urbanisme a organisé une procédure intermédiaire : le droit de préemption. Il
permet à une collectivité qui disposerait de ce droit d’intervenir au moment où une vente est sur le point
de se faire. Imaginons un propriétaire d’un terrain et qu’un acquéreur est intéressé, on se met d’accord
sur tout. S’il n’y a pas de droit de préemption, on fait l’acte de vente et tout se déroule normalement. Si
le droit de préemption existe sur ce terrain, le notaire du vendeur va devoir informer le bénéficiaire du
droit de préemption de son intention de vendre (DIA). Il est possible pour le notaire du vendeur
d’indiquer qui est prêt à acheter mais ce n’est pas obligatoire pour éviter que la collectivité se trouve
une envie de préemption en fonction de l’acquéreur ; ce n’est évidemment pas légal de préempter en ce
sens. Le bénéficiaire du droit de préemption a 2 mois pour dire s’il entend préempter. Si au bout de ce
délai il n’a rien dit, la transaction se déroule normalement. Mais dans les 2 mois, le bénéficiaire peut
dire que ça l’intéresse mais il devra invoquer un motif de préemption lié à l’intérêt général. Mais ce
motif d’intérêt général doit préexister à l’idée de la vente et ne doit pas apparaître au moment de la
demande. Il ne faut pas que ce soit une décision de préemption de circonstance, il faut déjà que la
collectivité ait exprimé son besoin d’une manière ou d’une autre. D’abord, elle peut préempter au prix
convenu et dans ce cas, le vendeur est obligé d’accepter et la vente se fait automatiquement à la
collectivité. Mais dans le mécanisme du droit de préemption, le CU indique qu’une collectivité peut
aussi préempter à un prix inférieur au prix proposé (notamment lorsque le terrain était surévalué dans
l’offre initiale – de façon intentionnelle). Dans ce cas, soit le vendeur refuse la baisse de prix et refuse
tout simplement de vendre. Soit le vendeur accepte le prix inférieur à celui de la DIA et alors la vente
se fait à la collectivité. Soit enfin, le vendeur maintient sa DIA et dans ce cas, la collectivité va devoir
saisir le juge de l’expropriation (arbitre) près le TGI. On n’est pas dans une procédure d’expropriation,
on fait simplement appel à ce juge car il est spécialisé dans les transactions. Le juge va alors estimer en
toute indépendance la valeur de ce bien. La collectivité devra alors soit accepter ce prix soit renoncer à
la vente. Ou alors le vendeur estime qu’il n’est tout de même pas d’accord avec le prix estimé par le
juge et il gardera alors son terrain ou il accepte et la vente se fait. Dans ce mécanisme, on ne peut pas
forcer un propriétaire vendeur à accepte une préemption à un prix inférieur au prix convenu avec son
acquéreur initial.
Remarque : La ville de Montreuil a, depuis toujours, été réputée pour ses pratiques totalement illégale
en matière de préemption. La mairie utilise le droit de préemption pour essayer de faire baisser les prix
de vente. Même si elle préempte de façon illégale, si le vendeur a besoin d’argent, soit il accepte le prix,
soit le temps d’un procès il sera obligé de vendre dans tous les cas.
Toutes ces interventions foncières supposent aussi d’avoir un minimum de vision prospective.
- Les différentes finalités des droits de préemption
Concernant les droits de préemption, il en existe plusieurs et le plus important est le droit de
préemption urbain (DPU). Il peut être institué dans tout ou partie des zones U ou AU. Ça peut aussi
se faire dans les communes qui n’ont pas de PLU ou qui ont une carte communale. Ces dernières peuvent
instituer le DPU mais uniquement sur des périmètres ou des opérations spécifiquement identifiées. Si
on a un PLU, on peut le faire sur tout ou partie des zones U ou AU.
Existe également en droit de l’urbanisme le droit de préemption dans les zones d’aménagement
différé (ZAD). La ZAD peut être instituée dans les zones agricoles et forestières notamment pour des
projets d’infrastructures (s’il y a une vente).
Le département a lui aussi la possibilité d’instituer un droit de préemption pour les espaces naturels
sensibles en vue de les aménager et de les ouvrir au public.
Puis, on a également inventé il y a quelques années un droit de préemption pour les fonds de
commerce, artisanaux et les baux commerciaux. En fait, on avait certains villages qui voyaient leurs
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M1 Droit notarial
commerces fermer. Quelqu’un a eu l’idée de dire que dans ce cas, il faudrait que la commune puisse
préempter sous-entendu pour que le commerce reste ouvert. Mais pour préempter, il faut quelqu’un pour
acheter… Donc, les promoteurs de cet outil imaginaient que ce dernier allait servir aux communes à
laisser des commerces ouverts mais ça ne peut pas marcher dans ces conditions-là car il n’y a pas de
préemption possible s’il n’y a pas de repreneur et s’il y a un repreneur pourquoi vouloir que la commune
préempte. En plus, dans ce droit de préemption, non-seulement il faut préempter en ayant un motif mais
en plus dans l’année qui suit, la collectivité qui a préempté a l’obligation de trouver un commerçant pour
faire ce pour quoi elle a préempté.
- L’institution des droits de préemption
La compétence du DPU est institué à la compétence du PLU. Ce n’est pas toujours très bien vécu par
les communes et donc souvent les communautés délèguent à leurs communes membres la compétence
du PLU et donc la compétence du DPU. Ce en quoi elles n’ont pas toujours raison car si une commune
préempte par délégation de la communauté, il y a de fortes chances qu’elle n’ait pas les moyens de le
faire correctement.
La ZAD peut éventuellement être instituée par le préfet.
Pour les espaces naturels sensibles c’est le département
Pour les commerces, c’est la communauté compétente en matière de PLU qui va instituer en matière de
DPU.
Le droit de préemption sera annexé au PLU.
- L’exercice des droits de préemption
Il faut d’abord effectuer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en mairie avec décision de
préemption dans les 2 mois maximum.
Une nouvelle possibilité a été introduite par la loi ALUR : la possibilité pour la commune recevant la
DIA de demander des informations complémentaires mais également la possibilité de demander à visiter
le bien qui est en vente. C’est la moindre des choses si la collectivité publique achète un bien d’aller
visiter l’intérieur au moins s’il s’agit d’un bien immobilier. Soit le propriétaire accepte la visite et cela
prolonge d’autant la réponse, soit il n’accepte pas et dans ce cas la commune préemptera avec un certain
risque.
Derrière, comme on préempte parfois juste pour embêter l’acquéreur on arrivera peut-être à trouver un
motif de préemption à peu près plausible mais la commune n’a aucun besoin d’utiliser ce bien préempter
par la suite. Est-on obligé de construire une école dessus si on a préempté pour cela ? – Non, mais du
coup que faire de ce terrain ? – La commune pourra l’utiliser pour n’importe quelle autre raison qui
aurait été un motif d’intérêt général pour préempter. Si la commune attend 5 ans, elle pourra faire ce
qu’elle veut de ce terrain qu’elle a préempté. C’est un peu le point de faiblesse de ce mécanisme de
préemption car s’il n’est pas utilisé de la manière la plus scrupuleuse par leur bénéficiaire, c’est assez
facile de préempter et ensuite de faire ce que l’on veut derrière sans que le propriétaire n’ait plus rien à
dire.
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M1 Droit notarial
Si la commune est plus pressée que les 5 ans et qu’elle veut se débarrasser du terrain, elle peut le revendre
avant. Simplement, dans ce cas le Code de l’urbanisme dit que vu qu’elle a préempté et que finalement
elle a changé d’avis, elle devra d’abord retourner voir le vendeur afin de lui demander de racheter ce
terrain, ce bien. La probabilité est assez faible en général même si elle n’est pas impossible. Par contre,
si dans la DIA il y avait le nom de l’acquéreur, la collectivité est aussi obligée de le proposer à
l’acquéreur évincé. Si elle ne le fait pas, la décision de vendre est nulle. Si entre temps on a quand même
signé la vente, cette dernière sera définitive.
Ce système n’est pas génial du tout pour les propriétaires qui se voient préempter leur bien. C’est pour
cela que lorsqu’il y a du contentieux sur la décision de préemption, le juge est très sévère et regarde
précisément, notamment sur le motif de préemption, si la commune n’a pas invoqué un mauvais motif
ou invoque un motif de circonstance.
Il y a eu des velléités de réforme de ce droit de préemption pour notamment imaginer qu’on le transforme
en un vrai droit de préemption et ensuite en un droit de priorité. Le Conseil d'État constatant que dès
qu’il y a du contentieux, il y avait quasiment toujours annulation, il avait rendu un rapport avec des
propositions. Elles consistaient à dire que les collectivités disposeraient d’un droit de priorité avec lequel
elles n’auraient pas la possibilité de négocier le prix proposé. Dans ce cas, le propriétaire ne sera jamais
lésé. L’autre cas était de dire qu’il y aura possibilité d’y avoir un vrai droit de préemption qui ne serait
possible que pour une opération qu’on a identifié au départ (un peu comme le mécanisme de la carte
communale) sur un périmètre précis et sur une opération précise. Le Conseil d'État avait imaginé cela
car il a constaté que le système actuel était utilisé de manière illégale par les collectivités. La réforme
proposée n’a pas fonctionné car lorsqu’elle a été discutée au Parlement, les sénateurs ont estimé que les
communes devaient continuer à faire les choses comme elles avaient l’habitude de le faire (càd
illégalement…).
- Les garanties et contreparties
On a quand même essayé de donner des garanties au propriétaire dans l’utilisation de ce droit de
préemption. En effet, en aucun cas on ne peut forcer le propriétaire à accepter un prix inférieur (ce n’est
pas comme l’expropriation).
La première garantie est le droit de rétrocession : s’il y a revente dans les 5 ans, il faut retourner voir
le propriétaire. C’est une garantie symbolique.
La seconde garantie est le droit de délaissement (cf. emplacement réservé). Si on est dans un territoire où
le droit de préemption a été institué, il est possible, avant même de trouver un acquéreur, de se manifester
auprès du bénéficiaire du droit de préemption afin de faire jouer son droit de délaissement. Si la
commune décide de ne pas préempter, le droit de préemption sur ce terrain est suspendu (au prix
proposé). Les propriétaires ne connaissent généralement pas ce droit.
Chapitre II : Le financement des équipements publics

Pour faire tout cela et notamment les équipements publics, les collectivités ont besoin d’argent.
Lorsqu’il y a des constructions, il y a toujours besoin de faire des équipements (stationnement, abords
de la maison, raccordement au réseau, …).
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M1 Droit notarial
En droit de l’urbanisme, on classe ces équipements dans deux grandes catégories (les équipements
« publics » et les équipements « propres »).
- Les équipements « propres »

Il s’agit des équipements qui ne servent qu’à une seule opération de construction ou d’aménagement.
Par exemple ma place de stationnement sur mon terrain, le raccordement aux réseaux d’assainissement
et d’électricité).
Ces équipements propres ne sont pourtant pas nécessairement que chez moi et vont parfois emprunter
une partie à la rue (canalisation). Un équipement propre ce n’est pas l’endroit où on le réalise qui permet
de le qualifier ainsi mais c’est sa fonction. C’est également le cas des voiries internes d’un lotissement.
Ils sont faits par l’opération ou en tout cas payés 100% par l’opération.
- Les équipements « publics »

A contrario, le Code de l’urbanisme dit qu’il y a aussi des équipements publics qui ne servent pas qu’à
une seule construction ou opération d’aménagement. Par exemple, la rue qui passe devant ma maison.
Quand un équipement sert à plusieurs opérations différentes, il n’y a pas de raison de le faire payer à
celui qui déclenche ce besoin. C’est d’ailleurs pour cela qu’existe les départements, les communes, les
régions et l’État.
Comment une collectivité publique paye ses équipements ? – Par les recettes des impôts. Si les impôts
ne suffisent pas, il est possible de faire des emprunts.
Imaginons que dans un lotissement, en montant mon opération, la commune dit que la rue va traverser
le lotissement et derrière il y aura le stade de foot. Au lieu de faire une rue de 7m, il faut faire une rue
de 10m. est-ce que cela reste un équipement propre ? – Non, l’équipement propre de lotissement aurait
été la rue de 7m de large mais si la commune estime que la rue doit être plus grande pour les besoins à
satisfaire, cela devient un équipement public.
En droit de l’urbanisme, on a surtout introduit l’idée que, par exception, finalement certains équipements
publics collectifs intéressant plusieurs opérations sont rendus nécessaires par ces opérations (si je ne
construits pas, je n’ai pas besoin d’agrandir l’école). Ainsi, finalement ne pourrait-on pas faire payer
ceux qui rendent les équipements nécessaires au lieu de faire payer les contribuables de façon
générale ? – c’est une exception car normalement un équipement public est financé soit par l’impôt, soit
par l’emprunt, soit par des subventions.
Cela se traduit par deux systèmes différents :
- Soit un système fiscal en faisant payer au constructeur un impôt pour financer forfaitairement
les équipements publics (taxe d’aménagement et autres taxes d’urbanisme).
- Soit un système individualisé où on va faire payer le coût net des équipements que quelqu’un
aura rendu nécessaire (participations d’urbanisme).
Ce contentieux de l’indu (répétition de l’indu) est assez particulier car il est ouvert à des catégories de
personnes spéciales. Qui se fait rembourser ? – Celui qui a payé. Sauf qu’en urbanisme, ce n’est pas
toujours comme ça que cela se déroule. Il peut se faire rembourser dans les 5 ans suivants son paiement.
Toutefois, lorsque c’est un professionnel qui construit et qu’on lui demande de payer des choses
illégales, la première solution est qu’il refuse. Les acquéreurs successifs d’un bien illégalement mis à
contribution peuvent également se faire rembourser. Ainsi, la répétition de l’indu en matière de
contribution d’urbanisme n’est pas réservée à ceux qui ont payé, il est également ouvert à tous ceux qui
par la suite auront acheté le bien en question.
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M1 Droit notarial
Exemple : En 1993 j’ai construit ma maison et dans le cadre du permis de construire, le maire m’a
demandé de payer une participation de raccordement au tout-à-l’égout. Puis, l’année dernière, j’ai
revendu ma maison à un acquéreur qui constate que dans le permis de construire, il y avait la mention
de la participation du raccordement. Il se rend compte qu’en 1964, dans les délibérations, il n’y avait
pas le quorum au conseil municipal. Il écrit donc au maire et lui demande de bien vouloir le rembourser
(sur quelque chose que j’ai payé moi-même avant).
Dans ce cas, le maire a deux solutions :
- Soit il a, comme la loi lui exige de le faire, ouvert depuis 1993 un registre des participations
d’urbanisme. Chacun des 36 000 communes de France doit, depuis 1993, tenir un registre
papier de toutes les contributions d’urbanisme qu’elle aura exigé depuis. Dans ce cas il ne sera
pas possible de prétendre à un remboursement au-delà de 5 ans à compter de l’inscription dans
le registre.
- Soit la commune n’a pas ouvert de registre depuis 1993, le délai de 5 ans ne court pas et on peut
demander à se faire rembourser en tant qu’acquéreur successif bien après le délai.
C’est un peu une bombe à retardement pour les collectivités… Mais attention, le fait de ne pas avoir
ouvert de registre ne rend pas les participations illégales. Par contre, il laisse ouvert les possibilités de
demande de remboursements.
À partir de mars 2012, on a regroupé et transformé des choses et depuis juin 2015, voici les
contributions d’urbanisme demandées aux constructeurs (cf. schéma PWP).
- Tout d’abord il y a la taxe d’aménagement qui se compose en trois parts : une part locale payée
à la commune ou à la communauté, une part départementale servant au département pour
développer les espaces naturels et sensibles ou pour payer une association (CAUE) et une part
francilienne (en Île-de-France). C’est l’impôt de base de la construction si les communes, les
départements décident de l’instituer.
- Ensuite, il y a le versement pour sous-densité. C’est un outil technocratique qui ne marche pas
et qui faisait payer les gens qui ne construisent pas assez. C’est le cas de 34 communes en
France.
- Puis, il y a la redevance d’archéologie préventive. L’État lève à l’occasion des constructions

un impôt. On aurait dû appeler cela « part nationale de la taxe d’aménagement ». Le but est de
financer les recherches de diagnostics archéologiques.
- Enfin, en Île-de-France, il y a la taxe pour la création de bureaux, commerce, locaux de

recherche ou de stockage.
À côté de cela, il est possible de faire payer des participations.
- Il y a d’abord la participation en zone d’aménagement concerté (ZAC). Dans ce cas, on ne
peut pas faire en plus payer la part locale de la taxe d’aménagement.
- L’idée est la même si l’on met en place la participation pour le projet urbain partenarial (PUP).
- Enfin, il est possible de faire payer une participation à la réalisation d’équipements publics
exceptionnels.
Toutefois, ont disparu du paysage les cessions gratuites du terrain, la participation pour le raccordement
à l’égout, … (cf schéma slide).
Remarque : On ne peut faire payer ces contributions que pour les équipements publics rendus
nécessaires (principe de nécessité et de lien direct) et que proportionnellement à l’utilisation de ces
équipements (principe de proportionnalité d’utilisation).
70
M1 Droit notarial
Depuis quelques années, ce contentieux des contributions se développe et soit les gens râlent de suite
quand on leur demande de payer et demande l’annulation de la demande de faire payer (soit l’avis
d’imposition de la taxe d’aménagement, soit le permis de construire). Soit les gens se rendent compte
qu’ils ont payé des équipements qui ne sont pas rendus nécessaires ou qui ont été payés au-delà de leur
rendement d’usage.
La question va notamment se poser à travers un nouvel outil : le secteur à taux majoré de la taxe
d’aménagement.
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Titre I : L’évolution du droit de l’urbanisme

À travers les choix et les règles se cachent des enjeux économiques,

- Loi du 1er juillet 1924 concernant les lotissements ;

- Loi du 15 juin 1943 concernant la non-indemnisation des servitudes d’urbanisme et la

- Loi du 31 décembre 1975 concernant les zones d’intervention foncière (ZIF) ;

- Loi du 7 janvier 1983 concernant la décentralisation de l’urbanisme. Ainsi, en urbanisme, le

- Loi « aménagement » du 18 juillet 1985 ;

- Ordonnance du 8 décembre 2005 qui réforme les autorisations d’urbanisme ;

- Loi « Grenelle 2 » du 12 juillet 2010 concernant le « verdissement » du code de l’urbanisme.

- Loi de finances du 29 décembre 2010 concernant la fiscalité de l’urbanisme et la taxe

- Ordonnance du 18 juillet 2013 concernant le contentieux de l’urbanisme ;

- Loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt (LAgAAF) du 13 octobre 2014.

- Loi du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République (SDRIF) ;

- Loi du 7 juillet 2016 concernant la liberté de création, l’architecture et le patrimoine ;

- Loi du 8 août 2016 concernant la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages ;

- Loi du 28 décembre 2016 concernant la modernisation, le développement et la protection des

Ces deux dernières années, de nouvelles lois sont à citer :

- Loi du 28 février 2017 concernant le statut de Paris et l’aménagement métropolitain (cavalier

- Loi du 26 mars 2018 concernant l’organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de

Des ordonnances sont également à citer :

- Ordonnance du 3 mai 2017 sur la création de l’établissement public Paris La Défense.

Des décrets sont également à citer :

- Décret du 5 septembre 2017 sur l’abrogation de certaines dispositions du Code de

- Décret du 2 octobre 2017 concernant la part départementale de la taxe d’aménagement ;

- Décret du 17 juillet 2018 modifiant le Code de justice administrative et le Code de l’urbanisme.

Titre II : La finalité du droit de l’urbanisme

- Garantir la qualité urbaine, architecturale et paysagère, notamment des entrées de ville ;

En tenant compte des objectifs :

- Assurer la sécurité et la salubrité publique ;

- Permettre la protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la qualité de

- Permettre de lutter contre le changement climatique et de s’adapter à ce changement, de

Il faut prendre plusieurs exemples :

Un promoteur immobilier rachète tout

Pourquoi parle-t-on d’intercommunalité en droit de l’urbanisme (bassin de vie) ?

§1. Les acteurs

Ensuite, il y a également des acteurs privés :

§2. Les échelles

Partie I : Les règles d’urbanisme

Chapitre I : Les lois et règles générales d’urbanisme

§1. Les grands intérêts nationaux

A. Les ex-lois d’aménagement et d’urbanisme

1. La loi Montagne du 9 janvier 1985

2. La loi Littoral du 3 janvier 1985

B. Les directives territoriales d’aménagement et de développement durables

§2. Le règlement national d’urbanisme

o L’atteinte à la sécurité et à la salubrité publique : L’article R. 111-2 du CU est ainsi

o L’atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques : Le maire ou le préfet pourrait

o Le stationnement : Il s’agit notamment du fait de, désormais et pour ne pas gaspiller,

o L’environnement : On peut imposer des prescriptions si le projet est de nature à avoir

o L’atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants : Cette atteinte demande

o La localisation et la desserte de constructions, aménagements, travaux : Quand il

o L’implantation et le volume des constructions : Quand on fait une construction, on

o L’aspect des constructions : art R111-28 à 30 c.urb.

Chapitre II : Les documents locaux d’urbanisme

§1. Les principes communs

qu’elles veulent ; notamment de gaspiller le foncier, de porter atteinte à l’environnement, de répondre à

- Équipements collectifs, aires d’accueil et terrains de passage des gens du voyage

- Mise en valeur des ressources naturelles ;

- Opérations d’intérêt national ;

Il faut ensuite aborder le sujet de la décentralisation des autorisations d’urbanisme.

2. Les incitations à l’élaboration des SCoT

- De même s’il y a un SDRIF ;