Droit de l’urbanisme

TD : chargé avocat + clerc de notaire.

Cas pratique eval auquel cas commentaire de texte.
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Precis de droit de l’urbanisme prieur et marie.

Introduction :
I- Définition du droit de l’urbanisme.
Qu’est ce que l’urbanisme ?
Racine mot latin « urbs » = ville, il renvoie a la science de l’aménagement des villes. Avant d’être
juridique c’était politique.

Définition choisie : le droit de l’urbanisme est l’ensemble des règles au moyens desquels
l’administration intervient en vue d’utiliser l’espace au mieux de l’intérêt général. Deux aspects
- Idée que le DU interviennent des administrations qui agit dans un but d’intérêt général ce qui
va permettre de rattacher le DU au droit public. ( rattachement public va permettre d’exclure
du DU tt un ensemble de règles du droit privé qui elle aussi régissent l’utilisation de l’espaces
ex :« servitude au droit de passage ».
- Objet du droit de l’urbanisme c’est régir l’utilisation de l’espace ce qui nous interroge sur un
point : qu’est ce que l’espace ? = techniquement l’espace c’est le sol, qu’il soit urbain ou rural
tout le sol sur le territoire national. Mais on peut pas limiter cet espace au sol car le DU va
gérer les espaces littoraux et dans la partie maritime du droit.

Le du régit l’espace par 2 aspects :

- Réglementation
- Projet d’aménagement

Le DU est un droit récent, on va distinguer le droit de l’urbanisme ancien du moderne. L’ancien est
assez rudimentaire et le moderne date du le demain de la première guerre mondiale, il nait au moment
ou on va avoir besoin de doter l’administration de nouveaux instruments juridiques pour conduire des
politiques urbanistes.
En tant que politique, l’urbanisme ça remonte a la nuit des temps car on a tjr ressenti le besoin
d’organiser l’espace d’aménager l’espace. On trouve les premières traces en chine puis en Grèce
antique avec le plan hypodaméen = caractérise ces premiers aménagements. Ce plan s’est dvt dans
l’empire romain et on en trouve trace aujourd’hui a Barcelone.

II- L’économie générale de la matière

Droit qui a profondément évoluée depuis la 1re guerre mondiale, il s’est dvt et complexifié

A- La genèse du droit de l’urbanisme fin du 20eme siècle jusqu’à 2eme guerre mondiale

Fin 20e s qu’on va envisager la ville sous un nouvel aspect : c’est plus un ensemble de construction cv
devenir plus humain : imaginer la ville a partir des besoins de l’homme qu’on va identifier sous 4
aspects :
- Se loger
- Travailler
- Circuler
- Se distraire.
Cette manière de pensée la ville est dominante aujourd’hui a l’heure du dvt durable, l’idée du quart
d’heure ( pouvoir fr en 1quart d’heure les 4 aspects) on va chercher a faire des villes fonctionnelles et
la difficulté c’est qu’il n’y a pas bcp d’outils juridiques
La technique utilisé est donc la procédure ce l’alignement provenant d’un édit royal de 1607 et cette
procédure consiste a tracer sur des plans les limites de la loi publique avec la propriété privée. Ça
permet d’aligner les voies ( rues bien droite ).
La première grande évolution apparait en 1852 par décret loi qui vient donner a Haussman des
nouveaux instruments juridiques
(Haussmanien paris ville médiévale donc il va avoir la mission de moderniser Paris avec deux
objectifs :
- Mieux circuler dans paris
- Mieux circuler vers l’ext de paris
- En même temps de mieux assurer l’hygiène publique et la sécurité.

On va équiper paris des premières canalisations pour éviter les maladies et sur le plan de sécurité on va
ouvrir les voies pr le passage des pompiers par ex. On modernise donc la ville de Paris)
Ce décret loi donne donc a Haussman des nouveaux moyens :
- Utilisation de l’expropriation
- Utilisation de la procédure de de l’alignement avec expropriation pr - paris et la reconstruire
( mise en place de plans de reconstruction c’est-à-dire on va planifier l’espace, c’est de la que
le permis de construire naît il permis de bâtir et on est obliger de le respect. Étant donné que
c’est un succès on va généraliser dans les grandes villes les opérations Hausmanienne

Le DU est un droit de planification de l’espace et aussi un droit qui fonctionne par l’intermédiaire de
l’administration ( pour construire il faut une autorisation) c’est donc un droit de police administrative
spéciale de l’occupation de l’espace.

Au lendemain de la guerre mondiale il y a un besoin urgent de reconstruction les villes du nord et nord
est et deux lois vont être adoptée : Loi CORNUDET
- 14 mars 1919 : introduit le PAEE ( plan d’aménagement d’extension et d’embellissement des
villes ) on va imposer la technique de planification dans toutes les grandes villes l’idée c’est
d’éviter un dvt anarchique et on va assigner des objectifs a cette planification)

Le DU va devenir un levier pour les politiques publiques. Et de manière plus forte que les opérations
hausmanienne on va introduire le : zonage

Zonage : prend un territoire on le découpe en zone auxquelles s’applique une réglementation

particulière ( ZA ZU zone constructible ) on appelle ça l’aménagement par zone ou le zonage.

- 19 juillet 1924 qui concerne le lotissement et cette loi vient créer une nouvelle autorisation de
lotir ( diviser des espaces ) Lotissement : opération de division foncière en vue de construire
sur des parcelles en vue de cette division.
On va raccorder les parcelles aux voiries et aux réseaux ( eaux électricité.. ) et le second c’est de
donner au premier promoteur de construire sur ces parcelles pour revendre a des entreprises ou des
particuliers a ce stade une coopération entre public et privé va naitre dans le but de construire cette
politique .

Il faut retenir de ces deux lois c’est sue le DU petit a petit se dédouble, il n’est plus ce droit de police
admin ( de restriction) il revêt également une dimension volontariste une dimension prospective. On
l’utilise pour de grandes opérations d’aménagement.
On utilise le secteur privé pour des projets d’urbanisation.

Ces deux lois vont pas connaitre un grand succès car a l’échelle de la ville s’avère beaucoup plus
réducteur ( la ville c’est trop petit) on l’utilise pour de grandes opérations d’agglomération et on va
avoir besoin de nouveau outils dan cette perspective d’aménager a l’échelle d’agglomération
 B- L’après guerre mondiale.

Besoin de reconstruction qui est national, y’a une démographie galopante et y’a l’exode rural et donc
un besoin pressent de réaménager les espaces a telle point qu’on va créer les premières admin
ministérielles spécialisé chargé de l’aménagement et on va avoir tendance a la recentralisation : on va
recentraliser les compétences d’urbanisme.
C’est-à-dire qu’on va donner a l’état la capacité de régler les problèmes d’urbanisme : l’urbanisme une
affaire d’Etat.
Le cadre juridique est déterminé par l’Etat et les outils sont à disposition de l’Etat. Permis de
construire au nom de l’état et du préfet.

Loi du 15juin 1943 qui fixe les bases de l’urbanisme réglementaire. On va distinguer deux types de
planification :
- Il va y avoir une première planification via des grandes lignes qu’on va déterminé sur un
territoire ( grandes lignes pour prévoir les aménagements)
- Planification de détail ou on va prescrire les règles précises.

Deuxième tendance c’est l’urbanisme opérationnel, l’administration va ressentir le besoin de prendre

les choses en main et ne plus tout laisser faire au secteur privé. Il faut doter l’admin de nouveau outil
on peut en citer deux :
- Les ZUP (créer par décret en 1958 « zone a urbaniser ») auj elle n’existe plus elles sont
remplacés par les ZAC ( zone d’aménagement concernée) donc un allègement par zone, la
différence avec le lotissement ici c’est la puissance sui dirige contrôle et va donner les grandes
impulsions de l’aménagement du territoire. Les actes privés n’existent pas.
pour conduire ces aménagements faut maîtriser le foncier.
 Pour maitriser le foncier y’a l’expropriation
 Loi malraux : droit de préemption urbain ( zone urbaine)
Deux techniques pour permettre d’acquérir du foncier. La différence entre les deux c’est que
l’expropriation on prend le bien de manière forcée alors que le droit de ˋpréemption c’est un droit de
prio sur la vente d’un bien ( vous allez vendre votre bien demain si du privé veux acheter et que le
public aussi, droit de préemption le public achète en premier)

C- Fin du 20e début 21eme

La première c’est la décentralisation 1983 pour les compétences d’urbanisme, avant 83 c’est une
affaire d’Etat.
Or la difficulté c’est que les maires ne se sentent pas investi par ces préoccupations urbanistes, on peut
pas gérer les moindres recoins du territoire, les politiques urbanistes sont lentes on va donc décider de
laisser les questions de planification au collectivités locales.
On transfère les compétences mais pas toutes, on redistribue les rôles

On va assigner de nouveaux objectifs aux politiques et aux droits de l’urbanisme on va faire l’inverse
de ce qu’on a fait dans les années 50 et 60 = construction des villes sans se soucier de la protection .
De De l’environnement ; en 90 il va falloir économiser les espaces donc de construire la ville sur la
ville et éviter l’étalement urbain.
Au travers de ces nouvelles ambitions on va se préoccuper de l’environnement on va verdir les outils
de l’urbanisme. A ce stade intervient la loi SRU qui va marqué la réorientation en profondeur du DU
dans l’objectif principal est le dvt durable.
Plusieurs objectifs qui sont dans le code de l’environnement :
- Loi barnier principe du droit de l’environnement qu’on intègre dans le code de l’urbanisme

III- Difficultés propres au DU

 A- Caractère éminemment technique du DU

Outils classiques du droit public. Le PLU c’est un acte admin, le permis de construire c’est un acte
admin. La difficulté a l’intérieur de ces actes il y a énormément de spé techniques qui renvoient au
construction des hauteurs des matériaux des dispositions qui renvoient a la géologie ou
l’environnement ( espaces protégés protection des sols ect)

B- Instabilité chronique du DU

Droit qui évolue tt le temps en moins de vingt ans on aLution eu 4 lois qui ont complètement a chaque
fois refondu le DU. :
- Loi SRU 13 déc 2000
- Loi Urbanisme et habitat 2003
- Loi EME ( engagement national pr l’environnement ) loi grenelle 2 2010
- Loi ALUR 2014
- Loi Elan 2018
Loi du 22 aout 2001 renfoncèrent de la résilience de ces effets qui tire pour conséquence des
enseignements pour le climat. Qui vient modifier le droit de l’urbanisme en profondeur.
Le problème de cette évolution chronique du Du c que lorsque qu’on crée des outils et bien il ne
supprime pas immédiatement les outils précédents on va laisser du temps aux collectivités de
d’adapter de changer leur planification, le hic c’est qu’en attendant d’un territoire a l’autre on va avoir
des règles complètement différentes.
On utilise deux instruments avec le SRU :
- Le schéma directeur SD
- Le Plan d’occupation des sols (POS) ˋ

En 2000 on remplace ces deux instruments par le :

- Le SCOT
- Le PLU

Le législateur va laisser 5 ans pour transformer leur POS en PLU ils devaient être caduques sauf qu’il
ont été rendu caduque 2001

CHAPITRE PREMIER :
caractéristiques du DU
Section 1 : le DU comme branche du droit
administratif
I- La nature du DU
A- DU droit profondément inégalitaire.

Dire que c’est inégalitaire c’est évoqué les prérogatives de puissances publiques de l’administration
car besoin de ça pour conduire ces décisions.

1- Recours par l’acte admin unilatéral

Planification acte réglementaire donc acte unilatéral : on e contracte pas sur cette compétence qu’est la
planification
Elle se fait par des documents d’urbanisme. Elles ont valeur règlementaires ( scot plu..)

On utilise aussi le système de l’autorisation d’urbanisme : pour construire pour rénover pour étendre
des construction existante il y a besoin d’autorisation, elle est accordé au regard du droit de
l’urbanisme deux techniques :
- Le permis de construire : autorisation stricte peux rien fr sans autorisation
- Déclaration préalable : cette déclaration suffit en tant sur telle suffit pr faire des travaux sans
avoir besoin d’autorisation. C’est que si y’a quelque chose qui va pas que l’admin dira qlqch
Néanmoins on va quand même utiliser le contrat essentiellement pour conduire des aménagements du
territoires :

- convention d’aménagement

On va assister a une évolution qui va caractériser le DU :

- Celle qui tend a une participation + accrue des administrés aux normes de DU. ( pour revise
un SCOT ou un plu la collectivité va devoir collecter et recevoir les avis des administrés) c’est
plus un droit a l’information. Car se fait par enquête publique ( l’admin pas du tout obligé de
suivre ce que disent les administrés)
- Evolution vers une plus grande prévisibilité de la règle d’urbanisme : les administrés les
constructeurs on besoin de certitudes sur les événements a venir., on permet de dmd a
l’administration l’Etat du droit applicable a un moment T sur un espace particulier. ( la
réponse de l’administration va figer la règle, si la règle change la règle reste celle au moment
de l’approbation) on l’appelle : certificat d’urbanisme.

2- Utilisation de techniques complémentaires

-Expropriation pour acquérir du foncier

Droit de préemption aussi pr acquérir du foncier
La DIA ( déclaration d’intention d’aliéner) : proprio d’un bien va fr une déclaration faisant courir le
délai de deux mois pendant lequel l’admin ou non pourra décider de préempter. Si en deux mois
l’admin ne se prononce pas elle renonce a son droit de préempter mais si elle se prononce elle sera
prioritaire

B- Le conflit récurrent avec le droit de propriété

Tous ces outils viennent frontalement heurter le droit de propriété : sui a une valeur législative
constitutionnelle et conventionnelles
Art 2 : propriété un droit inviolable et sacré
« Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de
l'Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l'oppression. »

Art 17 DDHC : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est
lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une
juste et préalable indemnité »

Art 1 du protocole 1er (1P1)

Un exemple au travers du zonage : terrain zone urbaine aura + de valeurs qu’un terrain qui se situe en
zone forestière. L’admin a la possibilité de rendre un terrain constructible ou de lui enlever.
Peut on être indemnisé ? : rupture d’égalité devant les charges publiques. ( arrêt couiteas )
Autre exemple : principe de non indemnisation des services du secteur urbanisme. L-105-1 du code de
l’urbanisme. (Principe important) contesté auprès de la cour européenne des droits de l’homme
 II- Sources du DU
A- L’importance qualitative de la source jurisprudentielle

Droit admin prétorien façonné par l’arrêt de principe : blanco. DU branche du droit admin donc forte
dimension prétorienne, la jurisprudence va se révéler importante pour apporter des correctifs au droit
écrit.
Le reproche du DU est qu’il est flou et difficile d’interprétation mais par sa technicité le Du va utilisé
des notions qui sont elles même très technique qui renvoient a des donnes soit a l’environnement ou
des notions de construction cad techniques et complexes et le juge admin dsg la pr interprété et
corriger ces notions.

Notion document d’urbanisme notion importante : règle importante pas de définition pose pb sur le
plan juridique.
On sait que le scot et le plu sont des documents d’urbanisme, y’a tout un tas d’autres actes dont on
ignore sil s’agit ou non de doc d’urbanisme (PPRI, charte pas très clair et c’est la jurisprudence qui va
déterminé si c’est un doc d’urbanisme ou pas) le juge répond au cas par cas.

Autre notion pas définit par le code : parti déjà urbanisé de la commune. (Notion cardinal dans les
construction en zone rural)

Le pb en DU est sue le juge n’est pas le seul juge loin de là puisque ne pas respecter les regles
d’urbanisme expose le contrevenant a des sanctions pénales ( construire sans permis est une infraction
pénale) construire sans respecter les règles de construction de l’ordre du voisinage vous expose a des
poursuites civiles, on a donc le juge pénal et civil en plus de celui d’admin sui interviennent.
3 juges sui utilisent les memes règles auxquelles s’ajoutent le juge constitutionnel et le juge européen.
Il y a donc un risque de divergence et d’uniformité.

B- L’importance quantitative de la source écrite.

Le droit i national et locale

1- Le droit écrit national

Présent dans le code de l’urbanisme. Partie législative et règlementaire il remonte a 1973. Un seul
code pour les deux a cette époque pour la construction et l’urbanisme mtn on a deux codes.

On a des dispositions de fonds, et bcp de dispositions d’ordre procédural : le mode d’emploi complet
permettant de savoir comment on dépose un permis de construire.

Les objectifs et les principes et les dispositions présent dans le code

2- Le droit écrit local

Certaines compétences d’urbanisme ont été décentralisées a deux niveaux :

- Echelon communal
- Échelon intercommunal
Ce droit local il est fixé dans les documents d’urbanisme essentiellement le scot et le plu.
La décentralisation n’est pas total et vont cohabiter sur un même territoire des règles nationales et
locales. ( disparition des plages privés en vertu de la loi littorale la difficulté est de voir cmt s’articule
ce droit local et ce droit national).
Section 2 : le DU l’encadrement juridique de
l’utilisation de l’espace.
Pas seul droit qui régit la construction le droit de l’environnement, le droit de l’aménagement
commercial et pour régir l’articulation entre ces corps de règles il y a le principe d’indépendance des
législations.

I- Le principe d’indépendance des législations.

Comment s’articule le droit de l’urbanisme et le droit ayant le même objet.
L’enjeu derrière ces corps ce règle c’est un enjeu extrêmement pratique lorsque l’on projette une
construction ( particulier ou pro) l’intérêt est de savoir si on doit déposer un dossier unique qui
regrouperait ttes les législations ou si au contraire on doit déposer autant de dossiers qu’il n’y a de
corps de règles applicables.
Réponse : CE 1959 Sieur PIARD : principe de l’indépendance des législations.
Ce principe signifie sue les autorités d’urbanisme n’appliquent et ne sanctionne que les règles du droit
de l’urbanisme a l’exception de toutes les autres règles qui pourrait être applicable.

( lorsque qu’on dépose une dmd de permis de construire on dépose un dossier a l’admin, il a donc un
service instructeur qui va instruire la dmd et il va se référer qu’aux règles d’urbanisme, il va voir que
si ça respecte les règles d’urbanisme ça signifie qu’un tiers conteste votre droit de propriété sur le
terrain susceptible d’accueillir le projet le juge sen fous, ,le service instructeur a raison. De même pour
les servitudes de passages)

L’autre conséquence c’est que lorsque qu’un projet est régit par deux corps de règles distincts il va
falloir dmd deux autorisations :
- Une au tigre du DU
- Une au titre de l’autre corps applicables

L’autorisation qui est accordé au titre d’une législation ne vaut las autorisation pour l’autre.
Une irrégularité qui affecte une autorisation n’émet pas de conséquence sur l’autre corps.

( ICPE = construction susceptible de gérer des risques pr l’environnement, pour construire ça il faut
une autorisation urbanisme et une au titre sur la législation des ICPE)
On a cherché a atténuer ce principe d’indépendance des législations notamment le législateur par les
textes.
Le code de l’urbanisme a des articles qui indique précisément que certaines opérations ne
nécessiteront q’une seule autorisation susceptible de valoir pour plusieurs législation : système du
guichet unique.

Le juge a contribué a simplifier ce principe d’indépendance des législations : lorsque qu’un dossiers
incomplet au titre d’une législation le juge va admettre que l’admin puise l’elem manquant dans un
dossier qui est déposé au titre d’une autre législation. CE 2011 commune de saint Raphaël

A- Principe de précaution et indépendance des législations

Code de l’environnement depuis longtemps et la consti depuis pas très longtemps, en application de
ce principe l’administration n’avait pas le droit de se référer au principe de précaution lorsque qu’elle
instruit une demande de permis de construire.
CE société Bouygues Telecom 2005. = le maire ne va pas s’opposer a la réalisation de travaux. Les
juges du fond vont décider cette non opposition aux travaux en raison d’une méconnaissance du
principe de précaution.
Le Ce dit sue ces dispositions ne sont pas au nombres de celle qu’il va instruire.
Depuis 2005 le principe a acquis le principe de précaution a valeur constitutionnelle or la charte de
l’environnement s’impose aux autorités publiques ce qui conduit le CE a procéder a un revirement de
jurisprudence
 CE 2010 quartier de choisel : le CE accepte de contrôler la légalité » d’un permis de construire
au regard du principe de précaution de loyer peut donc être évoqué par le juge.

Le principe d’indépendance est-il mort ? Le moyen s’applique sauf texte contraire .Plusieurs textes
dérogent au principe il faut l’appliquer sauf dérogation express contraire

 CE 30janvier 2012 orange France : illustre la difficulté d’applique le principe de précaution en

matière d’occupation des sols tout simplement car le principe de précaution est très complexe
dans son application.

Indépendance des législations a vocation a s’appliquer lorsque qu’une construction implique une
occupation du domaine public. Cela implique qu’il faut dmd un permis de construire et une demande
d’occupation du domaine public
 CE 28 avril 2014 commune de Val d’Isère.

Indépendance des législations et personne handicapés

 CE 2018 société BMP Paribas : montre tte l’ambivalence du principe d’indépendance des
législations et ce permis va être contesté car il ne respecte pas les dispositions sur les
personnes handicapés. Le CE va faire une application nette du principe d’indépendance des
législations en indiquant qu’il ne peut y avoir sans que cela n’affecte la validité de
l’autorisation.

II- Objectifs et principe du DU.

Se trouve aux trois premiers articles de l’urbanisme ( 101-1/ L.101-2/ L.101-3 du code)
Depuis 2000 date d’intro des objectifs er des principes dans le code de l’urbanisme chaque loi a été
obligé de rajouter un lot d’objectifs nouveaux, auj la lecture de ces différents textes est particulière
confuse ( on en arrive a une accumulation d’objectif et de principe dont on arrive plus a savoir lesquels
sont prio par rapport a d’autres et même parfois on constate certains contradictions entre certains
objectifs.)
Ces objectifs et principes sont opposables.
En dépit de cette grande complexité on arrive a isolé un principe centrale : le dvt durable.
Tte les politiques er doc d’urbanisme e-doivent être rédiger dans le but de protéger le dvt durable. On
a une déclinaison de 8 objectifs qui se rattache au DU.

Il va falloir déterminer comment sont appliquer ces principes et ces objectifs :

- Le CE assez rapidement ne va pas hésiter a fr référence a ces principes alors même qu’il était
encore assez diffus et éparpillés dans les différents codes
 Commune de bellwyr : le CE va annulé un POS en raison du non respect du principe
d’équilibre et du principe de protection de l’environnement.
La question qui c posé a été de savoir si cette effectivité devait se traduire par rapport de contrainte
élevée ou non. Les principes sont opposables aux autorités pour voir sils sont confirmés ou non avec
ces principes.

Plusieurs rapports entre les normes.

- De conformité
- De compatibilité
Lorsque que la loi SRU est voté le législateur va se dire qu’on est dans un rapport de conformité : il va
respecter mot pour mot ce qu’il y a dans le code.
Le conseil constitutionnel va être saisi de la conformité de cette loi >SRU avec le conseil constit va
affirmé que seul le rapport de comptabilité est ok
 - Ces principes ils ne sont pas clairs dans leur formulation pour avoir un degrés d’impérativité
élevé
- Principe de libre admin des CT on ne peut pas imposer de manières trop stricts le contenu des
documents d’urbanisme.

CHAPITRE 2 : la hiérarchie des

normes en DU
Section 1 les principes qui guide l’articulation des
normes en DU.
En DU la hiérarchie des normes est particulière, elle est dérogatoire. Cette singularité trouve une
raison dans le fait qu’on va superposé plusieurs règles sur un même territoire cad sur les memes
projets de construction et planification.
On va avoir des normes nationales qui vont se superposé avec Des normes locales.
On va ajouter une superposition entre différentes catégories de normes locales ( a Montpellier couvert
par un scot et par un PLU )
Plusieurs règles :
- Règles géographiques : règle sui couvrent l’espace le plus vaste qui va s’imposer sur les
autres. ( scot s’impose au plu )
- Règle national s’impose sur la règle locale lorsque qu’il y a superposition. ( le plu doit
respecter la loi littoral ).

Principe important en urbanisme c’est le principe de compatibilité entre les différentes normes en
urbanisme :
- Limitée
- Différée

I- La notion de compatibilité.
Rapport de conformité. On a également le rapport de prise en compte ( en dessous de conformité) c’est
l’idée que la norme inférieure doit avoir prêter attention a la norme supérieure. )
On a le rapport de cohérence deux règles entre elles ne se contredisent pas. Elles ne doivent pas se
prendre compte juste quelles se contredisent pas. ( Plu : bcp de composantes on veille a ce quelle ne se
contredisent pas) et le rapport de compatibilité.

A- La notion de compatibilité entre les documents d’urbanisme.

Ce rapport implique que la norme inférieure respecte dans les grandes lignes la norme supérieure. On
laisse a l’échelon inférieure une marge d’appréciation.

 CE 1974 sieur Adam : conteste déclaration d’utilité publique par rapport au schéma directeur (
ancêtre du scot) instrument de planification, il va fixer de grandes orientations et notamment
dans cette affaire prévoyait le tracé d’un équipement routier sur un territoire. Le tracé de
l’équipement routier prévu dans le DUP s’écarte sur 7KM du tracé qui était initialement
prévu. Le CE estime sue la DUP est valable car « elle ne remet en cause ni les options
fondamentales du schéma ni la destination générale des sols » en raison de ce rapport de
compatibilité.
 C’est la jurisprudence qui va servir de curseur.

 CE 1982 chambre d’agriculture de l’Inde : POS qui va prévoir une zone d’urbanisation future,
cad dans cette zone on va bientôt pouvoir construire or le schéma directeur applicable
prévoyait au même endroit une zone rural cad une zone non constructible donc
méconnaissance profonde du schéma directeur donc non.

 CE 1998 SA LEROY MERLIN : contestation d’un permis de construire qui a été donné dans
un zonage estimé illégale car il sera incompatible avec le schéma directeur. Il est écrit de
manière stricte des coupures vertes doivent être inscrite dans les POS ( donc pas de
construction) or la construction en question sui est autoriser a LM est sur une coupure verte en
vertu du POS le CE vient dire que le POS est valide et le permis également. En rappelant que
le rapport de validité n’est pas un rapport de conformité.

Le scot est crée en 2000 c’est l’une des innovations majeure de la loi STU il va être différenciée du
schéma directeur ce qu’on reprochait au SD c’est d’être un super POS cad qu’il était bcp trop
prescriptif il ne fixait pas que des orientations il allait dans les détails. On a souhaité ramené le scot
dans une perspective moins contraignante. Sauf qu’avec la succession de loi par accoup on a rendu le
scot de plus en plus perspectif. Le CE va rendre un arrêt interessant
 CE Association des organismes de l’Oise 2017 : autorités invite a bien distingués le scot plutôt
impératif des dispositions qui ont un caractère plutôt orientatif Les choses difficiles on admet
que le Scott se compose à la fois de démontrer descriptif et à la fois élément plutôt stratégique
alors dans cet arrêt du Conseil d’état il y a vraiment cette double dimension qui ressortent je
vous invite à le lire c’est typiquement le genre d’arrêt partiel surprise pour vous interroger
pour utiliser ce rapport de compressibilité toute la suite c’est quoi qui fait savoir

B- La compatibilité appliqué au rapport document d’urbanisme et principe généraux

d’urbanisme

Loi SRU marque l’entrée en vigueur des nouveau principes du DU : son objectif c’est que c’est
principes ne soit pas seulement des valeurs proclamations son objectif c’est qu’il ait une portée
contraignante :
Ils decident sils seront d’application immédiate ce qui va imposer une mise en compatibilité avec ces
documents là.
C’est l’objectif du législateur d’en faire des principes effectifs et d’en faire une notion respectée et
d’une certaines manière on y assigne une obligation de résultat.
Le teste fait l’objet d’une saisine du conseil constitutionnel et il prend une décision importante :

 7 décembre 2000 : Le conseil constitutionnel valide le principe de l’opposabilité des principes

et objectifs sous cet aspect là il valide mais il y mets une réserve d’interprétation, cette réserve
signifie qu’il est impossible d’imposer de manière trop stricte le respect de ces objectifs et ces
principes mais qu’il est seulement possible d’obliger les auteurs des documents d’urbanisme
de tendre vers la réalisation de ces objectifs.
Le Conseil constitutionnel va donner un mode d’emploi qui dit « vous verrez a ce qu’il
s’agisse d’une simple obligation de compatibilité »

Dans la loi GRENELLE 2 on reformelle de manière + souple le lien et l’articulation entre les
documents d’urbanisme, les principes et objectifs.

 Une décision commune de Gurmencon 15 mai 2013 : cette décision du conseil constitutionnel
guide l’analyse du conseil d’état entre le document d’urbanisme et leur interprétations.

II- La compatibilité limitée.

Rapport de normes a normes spécifiques et cette compatibilité est limité ce qui signifie qu’en droit de
l’urbanisme une norme ne doit être compatible qu’avec la seule norme du niveau immédiatement
supérieure : il n’est pas exigé d’une norme en droit de l’urbanisme qu’elle respecte l’intégralité de la
hiérarchie

A- Les origines du principe de compatibilité limitée

Le CE a plusieurs reprises dans sa fonction d’études a rédigé des rapports pour aider a simplifier le
droit de l’urbanisme lui-même soit le contentieux urbanisme et a l’origine de ce principe de
comptabilité limité
(Il y a un rapport du CE : l’urbanisme : pour un droit plus efficace Danielle laboutould.)
Dans ce rapport le CE essaie de trouver une solution pour simplifier la lecture de la pyramide des
normes en DU le problème étant cette multitude de normes et cette superposition des normes Le
conseil d’Etat va proposer dans un but de sécurité juridique que l’on ne se réfère qu’a la norme
supérieure.
Le POS a l’époque ne devra respecter que le schéma directeur qui ne devra respecter que le TDA
On ne peut pas opposé un POS a un TDA car entre y’a un SCOT.
Dans ce rapport le CE va proposer de supprimer les schémas directeur car bcp trop prescriptif il allait
jusqu’à fixer des règles d’occupation des sols « superpos le schéma directeur » et les communes ne
vont pas trop l’utiliser.
Il avait une certaine utilité donc on a remplacer le schéma directeur par qui serait les directives
territoriales d’aménagement DTA adoptée par l’E§at

Le législateur va adopté une loi dite « Pasqua » on va suivre les recommandations du CE en créant les
DTA mais on ne supprime pas les schéma directeur pour autant.
Le législateur officialise et consacre le principe de compatibilité limité dans sa source du 4 fev 2004.
Ce principe de compatibilité limitée il va être introduit dans des termes du CDU L131-1 et suivant.
Aujourd’hui en particulier il faut se référer a L.131-7 « en l’absence de SCOT les PLU et les cartes
communales sont compatibles avec un ensemble de normes bien spécifiques. « toute la signification
de la compatibilité limité se résume la dedans cad en l’absence de scot, cad en présence d’un scot le
PLU rt la carte communale n’aura pas a respecter ces normes sup.

B- Les difficultés engendrées par ce principe de compatibilité limitée

Un facteur de simplification car simplifie hiérarchie des normes mais en mm temps ce n’est pas du
tout conforme au principe de légalité et donc l’Etat de droit doivent respecter l’ensemble de la
hiérarchie

De plus il est difficile a mettre en œuvre car si vous aviez bien compris l’idée c’est que chaque norme
se diffusent dans les normes qui leur sera inférieur. Ça fonctionnerait de manière parfaite si on prend
une loi d’urbanisme littoral il faudrait que cette loi soit parfaitement appliqué dans une TDA qui sera
super bien appliqué dans un SCOT qui serait bien appliqué dans un PLU.

C- La saisie du conseil constitutionnel

Il va fixer une réserve d’interprétation il valide le principe de la compatibilité limitée :

- Elle ne fonctionne que si la norme inférieur reprend le contenu de la norme supérieure :
manière de respecter le principe de légalité
- Le Conseil constitutionnel impose que le jeu de l’exception de légalité demeure pendant la
compétence limitée. L’idée sera que lorsque l’on conteste un PLU on pourra toujours contester
la légalité du scot car cette contestation d’exception.

Cette jurisprudence va être utilisé souvent :

 Toulon TA préfet du var 2014
La commune du lavendou qui adopte un PLU et le préfet du var va contester ce PLU ( le préfet peut
lorsque il reçoit les demandes des CT il peut dire Non par déférée préfectoral) selon le préfet ce plu ne
respecte pas la loi littoral sauf que selon le principe de compatibilité limité entre le plu et la loi littoral
il y a un scot
Raisonnement en 2 temps : le TA va déployé tout le potentiel de la compétence limité il va dire
d’abord sur l’un des moyens soulevés des lors que le scot précise la loi littoral le moyen est
inaugurable il va constaté dans un second temps du raisonnement car s’agissant d’un second moyen et
bien le scot ne précise pas suffisamment la loi littoral ( principe de continuité ) le moyen devient
opérant. (= théorie de la loi écran elle tient a ce que le CE ne puisse pas contrôler la constitutionnalité
des lois or il y a des hypothèses quand la loi ne fait pas écran on dit que l’écran se dit transparent) la
c’est pareil un coup le scot fera écran un coup non selon sa précision

Commune de portoréquio
Contrster la loi littoral un scot entre les deux donc impossible a constester. Elle tend a etre contrster
auj caf dans l’importznce de la loi littoral on déroge au principe de compétitivité limité.

III- La compatibilité diférée

Cette logique de compatibilité différé est une solution qui est apporté a un pb centrale du DU. C’est un
pb d’application dans le temps des normes nouvelles. La temporalité = fondamentale en DU car dans
la normalit les normes entre elle ne se combinent pas

Sauf que dans la realité on va avoir un scot et un plu a un moment donné on va revisé le scot pour
qu’il deviennent incompatible avec le plu ect ect
Il y a un ph d’application dans le temps des regles nouvelles.

Dans un premier temps la juridpruva etre severe : CAA 18 mai 1999 commune de clairefontaine :
solution raidcale car la cour decide qu’une norme devenue incompatible en raison de l’entrée en
vigueur oku de la modification d’une norme supéreuru devient illégale. = on modifie le scot si le plu
est incompatible avec le scot il devient illegal, sil devient illégal cad ttes les autorisations donné sur le
fondement de ce plu seront illégale.
Le legislateur va reagir a cette solution trop radicale car mettre en compatibilité un document
d’urbanisme prend du temps et donc on invente le principe de compatibilité différée :
 - On va laisser du temps pour mettre en compatibilité et la rendre effrectif et ce delai en général
est de 3ans. L131-3 et -6

Cette regle n’est pas absolue pour certaines modifs la mise en compatibilitzs est forcé dlle doit etfe
bcp plus rapide.
Le principe de compatibilité différée il n’est pas sans posé des pbs délicats car pdt le temps consacré a
la révision du document le maire doit continuer a délibrer des autorisations d’urbanisme or que faut il
faire si le maire est saisi d’une demande de permis dont il sait que la construction envisagée sera
illegal au regard du plu qui est en cours de modif et qui sefa modif
Pour résoudre cette difficukté en DU existe le sursis a statué va permettre au maire de différé l’examen
du projet qui lui ait proposé.
Le maire a le remps de donner une reponse mais la personne att son permis de construire et elle est
strictement encadré L424-1 pour les hypotheses d’oppositions du sursis a statuer.
Hypothese lorsque la demande de permis est de nature a compromrttre ou a rendre + onéreuse
lexecution du futur plan. :

 CAA bordeau 2019 : est de nature a compromettre l’execution d’un futur plu une demande de
permis sur un terrain qui sera classé en zone naturelle cad un terrain qui sera classé interdit de
construire.
 Le CE considere que une irregularité faible de petite ampleur ne justifie pas d’un sursis a
statuer des travaux seraient non conformes au plu maus ce serait de si petites ampleurs que ce
serzit pas necessaires.

En vu de la jurisprudence ce serait que l’inégalité de la construction serait si grave qu’on devrait la

démolir.

 CAA de bordeau 2018 novembre : commet une erreur manifeste d’appreciation le maire qui
ne prononce pas un statuter pour un ilmeuble R+3 de 11m de hauteur alors que le plu une fois
révisé n’autorisera que des R+2 de 8.5de hauteur.

Pour qu’il y ait un sursis a statuer la commune doit avoir un zonage : cad que dans la révision du plu a
venir on en est déjà a la question du zonage, on va appliqué le RNU reglement national d’urbanisme.
Le delai ne doit oas etre trop long pr le SAS il ne peut exceder 2 ans dt par exeption il peut etre
prolongé sans que pour un mm projet le total depasse 3 ans.
Depuis que le POS a été caduque bcp de PLU voit le jour a faire attention lors d’achats pr renonver.

Section 2 : la composition hierarchique des normes en droit de l’urbanisme.

I- Le conflit entre droit de propriété et norme suprême

Plusieurs dispositions d’envisagées :

A- le principe de non indemnisation des servitudes d’urbanismes.

Servitudes public/privé
Publique : administratives et elles constituent autant de charge qui vienne grever des fonds de
differentes matière par exemple lorsque elles ont pour conséquences d’interdire ou de limiter
d’excercice par son proprietaire de son droit d’utiliser le sol d’occuper son territoire. -> servitude
proczdure d’alignement.

Lorsque qu’on va adapté un PPRI qui limitent la construction.

Code de l’urbanisme n’en retient que celle qui affecte l’utilisation des sols cad celles qui sont
susceptibles d’avoir une incidence sur la constructibilité ou l’occupation des sols.
Ces servitudes obeissent q un regime tres stricts : elles continuent de sappliquer tant quelle ne sont pas
abrogées meme si elles ont perdu leur utilité.
Art L105-5 : non indemnisation des servitudes d’urbanisme ce qui signifie sue tte perte de valeur d’un
fond en raison d’une servitude d’urbanisme ne sera pas indeminise ni par l’auteur ni par l’Etat.

Ce texte remonte qui est annoté le 15 Juin 1943 :

Il existe en droit public un régime de responsabilité de la puissance publique sans faute de

l’administration pour rupture d’égalité devant les charges avec deux jurisprudences :
 CE couitéas
 Arret la fleurette qu’il s’agisse d’une loi ou d’un acte admin normalement en cas de préjudice
exceptionnel on est indemnisé.

Les seules servitudes sont celles annoncées par le code de l’urbanisme cad celle privé et d’utilité
publique celles-ci ne sont pas prise en compte pqr le principe d’indémnisation.

Principe fort et dur qui contient heureusement une legere exception a l’art L105-2 « la servitude
d’urbanisme peut donner lieu a une indemnité notamment lorsqueelle poirtr atteinte a des droits
acquis. Ce droit a l’indemnisation est strictrment limité
C’est précisement lorsque l’on est detenteur d’une autorisation d’urbanisme que l’hypothese du
principe de-‘indemnisation s’ouvre.
Lorsque votre terrain devient constructible en modif d’une modif de zonage dans cette hypothese il
n’y a pas d’atteinte a un droit acquis au sens de cette exception sui doit etre envisagé de manière strict
 Société anonyme Simottel CE 1977 : enˋ cause une autorusation de lotir ( ne donne pas le
droit de constuire juste de scinder un terrain) le CE va qm accorder l’indemnisation.
 Société des ciment lafarge CE : la société lafarge a obetnu un droit de constuire une carriere
pour extraire des matériaux sur le terr d’une commune sauf que cette commune va modifier
son plan et plus précisement il s’agit de la creation d’une route sui relue sete a frontignan et va
rendre inconstructible le projet de la société lafarge : atteinte au droit de construire :
indemnisation.

A cette derogation le CE va ajouter une derogation jurisprudentielle : 1998 Bitouzet : les requerents
bien conscients allait lui opposer le principe de non indemnisation ils vont etre <+ ingénieux et il va
exipé de l’inconventionalité de la loi méconnait la convention des droits de l’homme.
Les requenrents ont vu la possibilité d’utilisr les droits de l’homme dans une jurisprudence SPORANG
c/ suede le CE a bien vu que la regle de non indemnisation était inconventionné et donc l le conseil va
ajouter une exception en disant que si le propriétaire d’un bien subit du fait d’une servitude une charge
spéciale et exhorbitante et hors de proportion avec l’objectif poursuivi.
Depuis BITOUZET y’a eu qu’un cas ou elle a été utilidé et ca résout d’une situation exceptionnelle
comme celle du CE 29 juin 2016 société d’aménagement du domaine de château barrault. : le juge
considere que c’est hors de proportion a coup de modification de plan a coup de révision et de sevitude
le juge a donc donné le principe de non indemnisation

Depuis l’entrée en vigueur de la QPC 7 juillet 2010 du principe de non indemnisation les avocats ne
sont pas gené exipé l’inconventionabilité de la loi.

 Société la solé : va démontrer que l’art L160-5 est inconstituinnel par rapport a l’art 2 et 17 de
la DDHC ce a quoi le CE en tant que juge du filtre va répondre que la protection offerte par
cette article est identique a celle offerte oar la convention européenne des droits de l’homme.
Il n’y a pas a transmettre la question au conseil constitutionnel.

B- Droit de l’urbanisme et droit au respect de la vie privée et familiale

La convention euro des droits de l’homme art 8 consacre la vie privée et familiale.

Une atteinte au droit de construire esf suceptible de porter atteinte a la vie privée et familiale. Le
moyen en inconventionnalité est opérant que depuis un arret du CE de 2010 commune de gouverne : -
> le CE va accepter de statuer sur un moyen d’inconventionnqligé soulevé contre la décision d’un
maire quinavait refusé le raccordement au réseaux de construction illégale
Le pb est que la construction est édifié mais pas de raccofcdlent = atteinte la cie privé pas excessive
mais il va accepté d’examiner le moyen.
Du coté cour de cassation puisque 17 dec 2015 la cour de cass a considéré a demi mot que l’expulsion
de caravane appartenant aux gens du voyage avec démolition des caravanes derriere porte attribte au
droit et respect de la vue familiale et droit du respect au domicile.
Cet article 1P1 profite au resuerent et l’article 8. Irnt au soutien de la protection de la plrôriété.

C- droit a la participation du public.

Droit en retard on a unecharnement droit a la participation publiques et on a dans le code de

l’environnelent des procédures qui permettent le droit de participation de la participatiòn publique.
( (procédure de concertation et l’enquête publique). En letzt actuel du droit fr elle ne sont pas en
adequation avec la convention DAAHRUS de 1998 la ou il y a une difficulté de cette convention
DAARHUS On a le droit de participé mais votre participation on s’e. Fiche dn ahcub cas une autorité
est tenu de suivre les observations que vous avez. Or cette condvntion impose qu’on puisse participer
mais elle impose aux états de tenir compte de cette participation.

II- Les normes subordonnées specifiques au droit de l’urbanisme.

A- Le niveau legislatif.
Il y a relativement peu de normes generalement le legislateur renvoie au pourvoir reglementaire<.
C’est + de nature de procédurale.
Il y a tout de mm qlq dispo dans le codes :
- Principes et objectifs
- Dispositions des lois sociales en droit urba
- Les LAU (loi litooral montagne)
- Dispositions legislatives du RNU.

Les lois d’aménagement et d’uba ( LAU) sont autorisés comme catégories juridiques nouvelles au
moment ou on décentralise les compétences en urbanisme. Son objectif c’est de créer un maliage
territorizle sur le teritoire afin de borner les interventions locales. Un vœu resté relativement mort car
depuis 1983 on a eu que 5 lois d’améet d’urbanisme dont celle loi montagne et littoral. A telle point
qu’on a decidé de supprimer cette catégorie de loi.

B- Le niveau reglementaires

Les DTA crée par la loi passuoi procedela meme ambigion que les LAU et on va orendre des DTA par
portion du territoire. Ces direfitves viennent s’integrer en dessous de la loi dans la hierarchie des
normes a la planification locale ( scot ou si pas scot au plu)
Au travers des DTA letat pose ces objectifs en matiere d’amnegaemeng de transports d’infrastructures
etc la difficukté c’est que pour adopté des DTA c’est tres long parce que les DTa song conduites par
les prefers qui doivent consuktzs bcp d’entités le CE ensuite approuve. Au total que 7 DTA lancée et
toutes non pas abouties.
Comme on savait bien que l’adoption des DTA allaig prendre du temps on c dit qu’on allait adopté des
doculents de transitions mais qui ont la meme valeur des DTA , ces docu sont des schemas spécifiques
pzr région. En France ZDRIF.
A chaque territoires des pbs spé les pb de guyane sont pas preil que idf en instaurant ces schemas on
va mettre en place ube orientation particuliere, pour cela on aura un schema de mise en valeur de la ler
SSVM.
SLVM du bassin de Thau. Important a comprendre c’est que ce schema de mise en valeur de la mer
est un doc deter par l’Etat et sui s’impose aux autorites locales. Thau si elle veut modif scot va devoir
respecter SLVM.
 Comme les DTa sont un echec on va les remplacer par un nouvel outil : DTADD -> il y a un tournant
on va rendre cet objectif de dvt durable applicable dans toutes les normes d’urbanisme. Cad que les
orignetztions que fixent letzt sont irrigués par le dvt durable.
La seule difference entre les DTA et les DTADD c’est que les secondes ne sont pas directement
opposables aux doculents d’urbanisme qlors que les DTA l’étaient.

Le SRADDET pour schema regional damenagement du dvt durable et degalité des territoires : le
nouveau droit de la decentralisation fait un nouvel local sur un echelon de prefenrece. Désormais les
réfions ont des compétences importantes en matieres edonomisues elles en ont aussi en mztiere
d’aménagelent du territoire donc les régions adopte des SRADDET l’idée est de mettre le dvt durable
au profil du dvt economique.
C’est un outil qui permet d’assurer l’équilibre entre les territoires. Pour prendre un exemple de notre
région il est evident il risque d’avoir une forte pb de entre la lozere et mtp. Or ce doculent est
presfitptif cad qui’il s’imposent aux documents d’urbanisme locaux dans un rapport de compatibilité. (
crée par la loi NOTRe) les régions en lanorité ont déjà adopté leur SRADDET ( paca)

Il y a les scit et olu et les doculents national durba