COURS DE DROIT DE L’URBANISME ECOLE D’ARCHITECTURE

INTRODUCTION
Définition

La distinction entre Urbanisation et urbanisme

a) L’Urbanisation
b) L’Urbanisme

Distinction Droit de l’urbanisme et Droits voisins ou semblables

a) Droit de l’Urbanisme et droit de la construction

b) Droit de l’Urbanisme et droit de l’aménagement du territoire (DAT)
c) Droit de l’Urbanisme et Droit de l’environnement

Droit de l’Urbanisme et Droit de l’environnement

a) La planification
b) La construction limitée
c) L’interventionnisme public

CHAPITRE I : L’URBANISME NORMATIF

a) Les schémas directeurs

b) Les plans directeurs d’urbanisme
c) Les plans de détails
d) Les règles générales d’occupation du sol en matière de construction et d’urbanisme

CHAPITRE II : L’URBANISME OPERATIONNEL

Domaine public et domaine privé de l’Etat

Les modes d’acquisition du sol

a) La purge des droits coutumiers

b) L’expropriation
c) Les acquisitions par cession
d) Le bail emphytéotique

CHAPITRE III : L’URBANISME INDIVIDUEL

Le certificat d’urbanisme

L’accord préalable

Le permis de construire

Le certificat de conformité

L’autorisation des projets selon des critères écologiques

1
INTRODUCTION

Définition

L’urbanisme est une politique publique. Il procède de la conviction de ce que le libre jeu des
initiatives immobilières privées est, à un certain niveau, source d’incohérences, de
gaspillages et de désordre dans l’utilisation des sols urbains. Le droit de l’urbanisme c’est
l’ensemble des règles et des institutions dans et par lesquelles se traduit l’intervention de la
puissance publique dans l’utilisation des sols urbains, dans la compétition pour l’utilisation
des espaces urbains.

Toute compréhension du Droit de l’Urbanisme requiert une information préalable minimale

sur ce qui est convenue d’entendre du mot Urbanisme ; dans ce mot, on retrouve un radical
urb/anisme qui vient du mot latin « urbs » désignant la ville dotée d’une enceinte.

Le Droit de l’Urbanisme est une démarche qui vise à organiser un espace dans lequel
s’exerce – et surtout devront s’exercer à l’avenir – les différentes activités humaines :
habitat, les déplacements, la production de biens et services…

Le droit de l’Urbanisme devenant ainsi la branche du droit chargée d’encadrer par des règles
générales et des procédures, l’élaboration des objectifs correspondant et la prise des
décisions subséquentes (qui vont avec).

Tout Urbanisme et tout Droit qui prétendent l’encadrer prend appui sur une réalité socio-
économique fondamentale qui n’est rien d’autre que l’Urbanisation constante, progressive
et sans doute irréversible des sociétés contemporaines partout dans le monde.

- La distinction entre Urbanisation et urbanisme :

Ce sont deux concepts qui renvoient à des réalités bien différentes des réalités de surcroit
historiquement dissociées dans la mesure où l’Urbanisation a pu longtemps s’opérer
fréquemment sans Urbanisme chronologiquement et sur surtout socialement, il faut
évoquer la question de l’Urbanisation avant d’évoquer celle de l’Urbanisme.

a) L’Urbanisation

De manière très simple, on peut dire que l’Urbanisation n’est rien d’autre que le phénomène
de concentration progressive des populations dans les villes. Ex : l’urbanisation de la ville
d’Abidjan a été très progressive après la crise.

b) L’Urbanisme

Il peut être sommairement défini comme l’une des manifestations de la volonté des
autorités publiques de réguler ou d’encadrer l’urbanisation, ce qui fait toutefois la spécificité
de l’urbanisme comme démarche (y compris dans sa dimension juridique). C’est qu’il se
présente comme une tentative d’ordonner l’espace urbanisé ou – l’espace urbanisable-à

2
moyen ou long terme avec dans toute la mesure du possible un minimum d’harmonie et
d’efficacité, mais en commençant par définir les objectifs et les conditions d’utilisation de cet
espace. Dans la langue Anglaise, la formulation de cette préoccupation est sans doute plus
explicite qu’elle ne l’est en français puisque l’on parle de town planning ou de city planning.
Si l’urbanisation est généralement de l’ordre du fait, l’Urbanisme relèverait pour sa part de
l’ordre du vouloir agir.

- Distinction Droit de l’urbanisme et Droits voisins ou semblables

a) Droit de l’Urbanisme et droit de la construction

Le Droit de l’Urbanisme a un domaine à la fois plus large et plus étroit que le Droit de la
construction. Ces 2 domaines ne coïncident que par les règles de l’affectation du sol.

Ainsi le droit de la construction regroupe- t-il l’ensemble des règles relative à l’édification du
bâtiment. Compris ainsi, le domaine du droit de la construction recouvre donc partiellement
le domaine du droit de l’Urbanisme puisque ce dernier détermine également l’affectation du
sol.

En revanche, le droit de l’Urbanisme ne s’intéresse qu’à une infime partie des problèmes
posés par l’édification de bâtiment : localisation, dessert, implantation, volume, aspect…
Tout ce qui concerne la technique même de construction et les relations entre maître
d’ouvrage et maître d’œuvre lui est étranger. Pour simplifier, on peut dire que dans l’acte de
construire, le droit de la construction intervient après le Droit de l’Urbanisme.

b) Droit de l’Urbanisme et droit de l’aménagement du territoire (DAT)

« L’aménagement du territoire, c’est la recherche dans le cadre géographique d’un Etat

d’une meilleure répartition des hommes en fonction des ressources naturelles et des
activités économiques » de CLAUDIUS Petit.

En théorie, l’aménagement du territoire concerne l’aménagement de l’espace national et le

Droit de l’Urbanisme, l’aménagement de l’espace urbain ; en réalité, les 2 domaines restent
distincts : l’aménagement du territoire recherche une meilleure répartition des individus et
des activités, tandis que le Droit de l’Urbanisme règlemente les conditions d’occupation et
d’utilisation de l’espace. Pour simplifier également, on peut dire que l’aménagement du
territoire intervient, dans l’acte de construire avant le Droit de l’Urbanisme.

c) Droit de l’Urbanisme et Droit de l’environnement

Le Droit de l’environnement peut être défini comme l’ensemble des règles relatives à la
protection du milieu de vie constitué aussi bien par les espèces naturelles que les espèces
bâtis.

3
Le Droit de l’Urbanisme contribue à façonner ce milieu et a tendance à se rapprocher de
l’esprit du Droit de l’environnement notamment par la prise en compte de la préservation
des paysages et des sites naturels et urbains.

Mais le Droit de l’environnement a un domaine beaucoup plus vaste puisqu’il s’intéresse non
seulement à la protection des espèces mais également à celles des espèces et la lutte contre
les naissances, quel que soit leur localisation.

Dans le même ordre d’idées, on peut dire que dans l’acte de construire, le Droit de
l’environnement intérieur en parallèle avec le Droit de l’Urbanisme.

- Les principes et méthodes du DU

a) La planification

Le droit de l’urbanisme concerne principalement la capacité des personnes publiques à

maîtriser les espaces en autorisant ou en interdisant telle ou telle activité en un lieu donné
et à déterminer les utilisations des sols en affectant les parcelles à un usage précis.

b) La construction limitée

Le droit de l’urbanisme vient limiter le droit de propriété en prohibant ou en soumettant à

des spécifications particulières les constructions. Qu’il s’agisse de protection, de l’esthétique,
de prévention des risques (identification des zones inondables ou des terrains meubles, de
réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement …), de lutte
contre l’insalubrité (lutte contre les nuisances), le droit de l’urbanisme encadre très
fortement les activités de construction ou d’occupation du sol. En témoigne les cas des
servitudes d’urbanisme instituées en matière de voirie, d’hygiène et d’esthétique ou pour
d’autres objets et concernant, notamment, l’utilisation du sol, la hauteur des constructions,
la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l’interdiction de
construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des
immeubles en diverses zones ...

c) L’interventionnisme public

En matière de droit de l’urbanisme, l’intervention des personnes publiques ne se limite pas à

l’encadrement normatif de l’utilisation des sols, il consiste aussi en des opérations
d’aménagement urbain ou si l’on préfère en : « des actions dont l’objet est la conception et
la réalisation d’opérations de construction et d’équipement menées ou contrôlées par les
autorités publiques ». Il s’agit pour l’Etat de se servir du droit de l’urbanisme pour orienter
l’urbanisation dans un sens jugé plus conforme à l’intérêt général que le développement
spontané des comportements guidés par le marché.

4
CHAPITRE I : L’URBANISME NORMATIF

L’étude de la planification urbaine ou l’urbanisme réglementaire ou normatif permet de

déterminer le cadre normatif dans lequel les autorités administratives insèrent le
développement urbain.
La planification urbaine consiste dans l’intervention des pouvoirs publics pour définir la
configuration de la ville ou les usages sociaux de l’espace urbain. Il s’agit de fixer, de façon
prévisionnelle, l’utilisation du sol, le développement et l’implantation des équipements.

e) Les schémas directeurs

PRESENTATION GENERALE DU SCHEMA DIRECTEUR D'URBANISME.

REFERENCE LEGISLATIVE OU REGLEMENTAIRE:

Arrêté MECU n° 0672 du 28 juin 1993, Pratique administrative.

DEFINITION: Le schéma directeur d'urbanisme définit les grands axes de développement

de la ville et ses principales structures. Il indique les zones non constructibles ainsi que les
réserves pour équipements publics. Il dimensionne enfin le domaine urbain de l'Etat à
soumettre à la purge des droits coutumiers, en vue de la constitution de r éserves
foncières nécessaires à l'extension de la ville.

ELABORATION: Son élaboration s'appuie sur l'analyse des données recueillies au moment
de l'inventaire des données urbaines et des directives nationales, régionales et locales
d'aménagement du territoire. Il établit des prévisions économiques et démographiques de
la ville et de sa région à partir des tendances observées, et en déduit les besoins nécessaires
à l'extension urbaine à l'horizon fixé. A la suite de l'évaluation des potentialités du site,
le schéma délimite le périmètre de l'urbanisation future et le tracé approximatif des
différentes voies de communication. Le tout sera traduit par un plan au 1/20.000 ou
1/10.000, ou à toute autre échelle appropriée.

PROCEDURE: L'initiative, la responsabilité de l'établissement du schéma directeur

d'urbanisme, son financement, son adoption et sa mise en œuvre, relèvent de la
compétence de l'Etat. Cependant, les communes peuvent introduire une demande expresse
d'élaboration d'un schéma directeur auprès de l'Etat. Le maître d'oeuvre chargé de son
élaboration est désigné par le Ministre chargé de l'urbanisme. Le projet de schéma est
soumis à consultation des autorités politiques et administratives centrales et locales

5
concernées et à une enquête publique, avant son approbation. Celle-ci intervient par décret
pris en conseil des ministres.

EFFETS: Après son approbation par décret pris en conseil des ministres, le schéma
directeur devient opposable à l'administration. Elle doit s'y référer pour toutes ses grandes
décisions. Les plans d'urbanisme, les travaux d'équipements et les programmes
d'attribution domaniales et les acquisitions foncières, doivent être compatibles avec le
schéma, ce dernier n'est pas directement opposable aux particuliers. Mais l'administration
peut prendre à leur encontre des mesures de sauvegarde, dès lors que le schéma est
approuvé et publié.

f) Les plans directeurs d’urbanisme

PRESENTATION GENERALE DES PLANS D'URBANISME.

REFERENCE LEGISLATIVE OU REGLEMENTAIRE: Loi n° 62-253 du 31

juillet 1962.

DEFINITION. Document de planification urbaine il fixe le cadre normatif de l'aménagement

et du développement de l'agglomération qu'il couvre. Il vise à éviter l'anarchie des
implantations hasardeuses, spontanées, par la prévision et la réglementation de
l'occupation de l'espace urbain. Il existe deux types de plans:

- Le plan d'urbanisme directeur (P U D);

- Le plan d'urbanisme de détail (P D).
Ces deux documents ont la même valeur juridique mais se distinguent par leur champ
d'application et leur précision.

CONTENU. Le plan constitue une entité juridique mais matériellement se compose d'un
ensemble d'éléments distincts. Il comporte nécessairement:

- un ou plusieurs documents graphiques, sur lesquels est tracé le zonage, c'est à

dire la répartition du sol en zones, suivant leur affectation aux différentes fonctions,
ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées (habitation,
industrie, commerce...); on y indique aussi le tracé schématique des voies, les
emplacements réservés aux principales installations d'intérêt général et aux
espaces libres. Doivent y figurer aussi les schémas de principe d'alimentation en
eau, en énergie électrique, et d'assainissement;
- un règlement d'urbanisme. Il constitue la traduction juridique des documents
graphiques. Il fixe les règles et servitudes relatives à l'utilisation des sols;
- un programme justificatif des solutions adoptées. Ce document décrit les
phases de l'urbanisation future, l'échelonnement des opérations ainsi qu'une estimation

6
de leurs coûts à la charge de la Puissance Publique, avec une répartition entre les
diverses collectivités intéressées. Les plans peuvent contenir aussi l'indication de
périmètres de remembrement ou d'expropriation.

PROCEDURE. L'élaboration des plans est impulsée par l'Etat représenté par le ministère
chargé de l'urbanisme. C'est lui qui désigne le maître d'oeuvre chargé de l'élaboration
matérielle du plan. Le projet de plan est soumis à consultation des services administratifs
et des communes, et donne lieu à une enquête publique, avant son approbation
prononcée par décret ou par arrêté du Ministre chargé de l'urbanisme.

EFFETS JURIDIQUES. Une fois approuvé prononcée par décret ou par arrêté du Ministre
chargé de l'urbanisme et rendu public, le plan devient un acte réglementaire opposable à
tous. Aucun travail public ou privé à entreprendre dans le périmètre du plan ne peut être
réalisé que s'il est compatible avec lui. Avant approbation, des mesures de sauvegarde
peuvent être prescrites.

MESURES DE SAUVEGARDE PREALABLES A L'APPROBATION.

PLANS D'URBANISME - MESURES DE SAUVEGARDE.

REFERENCE LEGISLATIVE OU REGLEMENTAIRE: Loi n° 62-253 du 31 juillet

1962, (articles 16 à 24 et article 31).

DEFINITION. Mesures provisoires visant à s'appliquer avant l'approbation du plan, afin

d'empêcher que la réalisation de certaines opérations, ne rende plus onéreuse ou ne
compromette la mise en œuvre du plan d'urbanisme en cours d'élaboration ou de
révision. Dans cette optique, l'Administration peut soumettre certaines activités ou
transactions à autorisation et peut aussi ordonner le sursis à statuer.

AUTORISATION PREALABLE. La soumission à autorisation préalable:

- les transactions immobilières, qui ne peuvent être effectuées qu'après

autorisation du
Ministre chargé de l'urbanisme prise après avis du Ministre chargé des Finances;
- l'exploitation des carrières.
La soumission à autorisation préalable revêt un caractère obligatoire chaque fois que la
transaction ou l'exploitation de carrière a pour assiette un terrain situé dans un périmètre
urbain tenu d'avoir un plan d'urbanisme.

7
SURSIS A STATUER. Le sursis à statuer permet à l'Administration de s'opposer
provisoirement à la réalisation des travaux susceptibles de compromettre la bonne
utilisation d'un espace dont l'affectation définitive n'est pas encore précisément connue.
L'Administration, dans l'impossibilité de se prononcer immédiatement de manière
positive ou négative sur les demandes d'utilisation des sols, décide de différer sa décision
d'accorder un permis de construire, une autorisation de lotir ou d'ouverture d'un
établissement classé de 1ère et 2ème classe par la législation relative aux établissements
dangereux. Le recours au sursis à statuer est facultatif. L'Administration qui dispose d'un
pouvoir discrétionnaire est libre de ne pas y recourir. Le sursis à statuer ne peut avoir que
pour seul objectif la sauvegarde de l'exécution du plan futur. La décision doit donc être
motivée.

PORTEE JURIDIQUE. Les mesures de sauvegarde sont des décisions administratives faisant
grief. Elles sont susceptibles de recours pour excès de pouvoir devant la Cour Suprême.
L'autorisation administrative préalable n'est obligatoire que pendant une période allant de
la prescription du plan à la décision de son approbation. Le sursis à exécution ne peut
être prononcé pour une durée supérieure à un an. Au bout d'une année, l'intéressé
peut demander à l'Administration de se prononcer en fonction du droit existant ou du
plan d'urbanisme non approuvé mais soumis à enquête publique. Dans ce dernier cas, tout
nouveau refus d'autorisation doit être parfaitement justifié par rapport au plan en cours
d'approbation. Dans le cas contraire, le propriétaire pénalisé pourrait en effet prétendre
au versement d'indemnités.

ELABORATION.

REFERENCE LEGISLATIVE OU REGLEMENTAIRE:

Loi 62-253 du 31 juillet 1962, décret 86-451 du 25/06/1986, arrêté 2151 du 19/08/1985.

PRESCRIPTION DU PLAN. La décision de prescrire l'établissement d'un plan d'urbanisme

directeur pour une commune est prise par décret en conseil des ministres sur proposition
du Ministre chargé de l'urbanisme. Si la décision appartient à l'Etat, les communes
peuvent prendre l'initiative de provoquer cette décision. Une fois la décision publiée,
l'administration est fondée à appliquer les mesures de sauvegarde.

DESIGNATION DU MAITRE D'OEUVRE. Une fois l'élaboration du plan prescrite, le ministre

chargé de l'urbanisme doit désigner le technicien ou le bureau d'études chargé de la
confection matérielle du plan. Pour les plans de détail, ce peut être la commune si elle en
fait la demande. Dans ce cas, une convention de maîtrise d'oeuvre doit être passée entre la
commune et l'Etat.

8
APPROBATION. Elle intervient après les consultations et clôt l'élaboration du plan. Elle
confère au plan son caractère exécutoire et obligatoire. Celui-ci ne devient toutefois
opposable aux administrés qu'après sa publication. L'approbation s'opère:

- pour les plans directeurs sous forme de décret;

- pour les plans de détail, sous forme d'arrêté du ministre chargé de l'urbanisme s'il
n'y a pas d'opposition, et par décret dans le cas contraire.
Les actes d'approbation peuvent contenir déclaration d'utilité publique des
opérations et expropriations prévues au plan.

REVISION. Elle s'opère dans les mêmes formes que leur établissement. La révision peut
porter sur tout ou partie du plan. Durant la période de révision l'ancien plan reste en
vigueur, toutefois, des mesures de sauvegarde peuvent être appliquées afin de ne pas
compromettre la réalisation du plan révisé. Lors de la révision, toutes les opérations qui
n'auraient été entreprises dans le délai de 15 ans à compter de l'approbation devront faire
l'objet d'un nouvel examen.

EFFETS JURIDIQUES DES PLANS D'URBANISME.

REFERENCE LEGISLATIVE OU REGLEMENTAIRE: Loi n° 62-253 du 31

juillet 1962 (articles 25 à 30).

NATURE JURIDIQUE. Régulièrement élaboré, approuvé et publié, le document "plan

d'urbanisme" devient un acte réglementaire qui modifie l'ordonnancement juridique et qui
s'impose aussi bien à l'administration qu'aux particuliers. Le plan n'a d'effets que pour
l'avenir et ne confère aucun droit acquis. Il peut être attaqué pour illégalité par les
particuliers.

LES EFFETS DU PLAN. Avant son approbation, le plan produit des effets au travers des
mesures de sauvegarde. Après son approbation et sa publication, il devient exécutoire
et opposable à l'administration comme aux particuliers qui ont obligation de respecter ses
dispositions. Ce sont les mesures d'exécution. Aucun travail public ou privé à entreprendre
dans le périmètre couvert par le plan ne peut être réalisé que s'il est compatible avec lui.
Le plan doit servir de fondements à toutes les autorisations relatives à l'utilisation et à
l'occupation des sols délivrées par l'administration.

SANCTIONS DE LA VIOLATION DU PLAN. Les décisions administratives (permis de construire,

de lotir...) peuvent encourir la censure du juge de la légalité si elles violent les dispositions
du plan d'urbanisme. L'inobservation des prescriptions du plan par les particuliers peut être

9
pénalement sanctionnée, c'est une infraction. En présence d'une activité ou d'une
construction réalisée en violation des prescriptions du plan, les tiers voisins, dès lors qu'ils
justifient d'un préjudice personnel directement causé par cette infraction, peuvent saisir
le juge pour voir cesser ces troubles. La sanction normale est la mise en conformité
(démolition aux frais du contrevenant).

g) Les plans de détails

REFERENCE LEGISLATIVE OU REGLEMENTAIRE:

Loi n° 62-253 du 31 juillet 1962, décret n° 86-451 du 25 juin 1986.

DEFINITION. Il complète le plan d'urbanisme directeur en précisant, pour le secteur ou le

quartier qu'il couvre, le détail de l'organisation urbaine et les règles d'utilisation des sols. Au
contraire du plan directeur qui, normalement le précède, et qui se situe dans un cadre plus
large, le plan de détail fixe les modes d'utilisation en fonction du quartier ou d'un îlot. Un
plan de détail peut, cependant, s'appliquer à une zone ou un quartier non couvert par
un plan directeur. Le plan de détail est composé des mêmes éléments que le plan
directeur, mais ceux-ci sont plus précis et plus détaillés.

ELABORATION. Elle suit une procédure quasi-identique à celle du plan directeur. Elle est
initiée par le pouvoir central qui en désigne le maître d'oeuvre. Ce dernier peut être, à
sa demande, la commune concernée. Dans ce cas, une convention de maîtrise d'oeuvre est
passée entre l'Etat et la commune. Les travaux devront être financés par le budget de la
commune qui pourrait, cependant, recevoir une subvention de l'Etat. Le projet élaboré par
le maître d'oeuvre désigné, sera soumis à des consultations des communes concernées,
des services publics, et à enquête publique, avant d'être approuvé.

APPROBATION. Elle clôt l'élaboration tout en conférant au plan de détail son caractère
exécutoire. Elle intervient, normalement, sous forme d'arrêté du Ministre chargé de
l'urbanisme. Mais un décret est requis lorsque les consultations n'ont pas abouti à des avis
favorables et lorsque le plan de détail modifie un plan directeur déjà approuvé. L'acte
d'approbation peut contenir la déclaration d'utilité publique des opérations ou acquisitions
prévues par le plan.

PORTEE JURIDIQUE. Approuvé et publié, le plan de détail devient un acte réglementaire

qui s'impose à tous. Les travaux à entreprendre doivent respecter les règles et servitudes
qu'il institue. Les dispositions du plan de détail dérogent à celles du plan directeur qu'il
peut d'ailleurs modifier.

10
MESURES D'EXECUTION DES PLANS D'URBANISME.

REFERENCE LEGISLATIVE OU REGLEMENTAIRE: Loi n° 62-253 du 31

juillet 1992. (articles 25 à 30).

DEFINITION. Ce sont les effets que produit le plan approuvé et publié. Il commande les
diverses autorisations de bâtir et s'impose à tous pour tout travail. Les mesures
d'exécution permettent de réaliser le parti d'aménagement défini par le plan, par le
biais principalement, des règles et servitudes d'urbanisme, des opérations
d'aménagement et des emplacements réservés.

SERVITUDES D'URBANISME. Elles constituent des normes qui gouvernent l'utilisation

et l'occupation des sols et qui s'imposent à tous. Elles consistent en des limitations des
prérogatives des propriétaires immobiliers quant à la gestion immobilière de leurs
biens. Les servitudes d'urbanisme sont d'ordre public. Instituées au bénéfice de l'intérêt
général, elles peuvent comporter l'interdiction de construire ou la prohibition de telle
activité sur un terrain donné. Mais généralement elles encadrent la construction ou
l'utilisation des sols en fixant la hauteur, l'emprise au sol, la dimension des lots, la
position des bâtiments sur les terrains, la marge de recul, l'aspect des constructions, les
caractéristiques des clôtures, etc. Ces servitudes peuvent être communes à toutes les zones
ou spécifiques à chaque zone quant à l'urbanisation du sol. En principe les servitudes
établies par le plan d'urbanisme ne donnent droit à aucune indemnité sauf s'il y a une
modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage matériel direct et
certain.

OPERATIONS D'AMENAGEMENT. Le plan n'a pas que l'effet négatif d'interdire ce qui lui
est contraire, il permet aussi de réaliser des opérations. Ainsi, il peut prescrire des
périmètres de rénovation, de remembrement, des secteurs où les personnes publiques
peuvent acquérir des immeubles et des terrains en vue de la construction d'ensembles
immobiliers. Ces opérations sont d'autant plus faciles à réaliser que dans la pratique les
textes d'approbation des plans sont déclarés valoir déclaration d'utilité publique.
L'administration n'a pas une obligation juridique de réalisation des opérations prescrites,
mais si elle décide de les réaliser, elle doit respecter les dispositions du plan.

h) Les règles générales d’occupation du sol en matière de construction et

d’urbanisme

11
REFERENCE LEGISLATIVE OU REGLEMENTAIRE: Arrêté n° 0508 du 23
décembre 1970.

OBJET. Le règlement général d'urbanisme (R.G.U.) prescrit des règles minimales en matière
de construction et d'urbanisme à observer sur l'ensemble du territoire national. Au contraire
des plans d'urbanisme qui réglementent l'utilisation d'une portion déterminée du territoire,
le règlement général est applicable sur l'ensemble du territoire.

CONTENU. Les règles que contient le règlement général d'urbanisme sont relatives à:

- la localisation et la desserte des constructions (sauvegarde de la salubrit é et

sécurité publique, nécessité des aires de stationnement de véhicules, terrains
desservis par des voies publiques ou privés, distance des constructions par rapport
aux voies, mise à la charge du constructeur de certains équipements publics, etc.);
- l'implantation et le volume des constructions (règles d'implantation des bâtiments
situés sur un terrain appartenant au même propriétaire, implantation des
ensembles de bâtiments à usage d'habitation, implantation des bâtiments par
rapport aux voies, etc.);
- l'aspect des constructions: protection de l'esthétique, des sites, des paysages
naturels ou urbains.
PORTEE. Il constitue le seul règlement d'urbanisme applicable à l'ensemble du territoire. Du
fait du R.G.U., il n'existe pas d'espace du territoire ivoirien qui ne soit pas soumis à des
règlements d'urbanisme. Les dispositions du R.G.U. ont une valeur réglementaire et
s'imposent à l'administration comme aux particuliers sur l'ensemble du territoire. Le permis
de construire ne peut être accordé que pour des constructions conformes à ses
dispositions. Les plans d'urbanisme complètent, dans les zones qu'ils couvrent, le R.G.U. En
cas de contradiction ou de divergence, ce sont les dispositions du plan d'urbanisme qui
l'emportent. Dès lors qu'un plan d'urbanisme entre en vigueur, ses dispositions dérogent à
celles du R.G.U. Ce dernier conserve, cependant, autorité à titre subsidiaire pour toutes les
matières non traitées par le plan d'urbanisme.

12
CHAPITRE II : L’URBANISME OPERATIONNEL

L’urbanisme opérationnel est défini comme un ensemble d’actions, conduites ou contrôlées

par les pouvoirs publics, qui peuvent avoir pour objet la fourniture de terrains équipés
(aménagement), la construction de bâtiments ou le traitement de bâtiments existants
(rénovation, restauration, réhabilitation)1.

Il s’agit d’envisager ici les règles régissant les opérations d’aménagement qu’elles relèvent
de l’initiative publique ou privée.

- Domaine public et domaine privé de l’Etat

En Côte d’Ivoire le domaine public de l’Etat est régit par le décret du 29 sept 1928, portant
règlementation du domaine public et des servitudes d’utilités publiques et les lois n°84-788
du 2 Août 1984, la loi 84 -1244 du 8 Nov. 1984 et n°85-578 du 29 Juillet 1985.

Le domaine public peut être défini comme l’ensemble des biens appartenant aux personnes
publiques qui en raison de leurs destinations d’intérêt général se trouvent soumis à un
régime juridique de Droit public quant à leurs délimitations, leurs incorporations, leurs
utilisations et surtout leurs protections

Le domaine public et ses dépendances sont IMPRESCRIPTIBLES (le temps ne permet pas
d’être propriétaires après 30 ans, pénale après 20 ans le crime est annulé / pas d’effet) et
INALIENABLE (ne peut être privatisé). Contrairement aux dépendances du domaine privé qui
sont aliénable et régit par le droit privé.

Par la procédure de déclassement permettant de passer du bien du domaine public au

domaine privé) on peut faire sortir un bien du domaine public pour le faire tomber dans le
domaine privé devenant ainsi aliénable

Les bordures de lagune ne doivent pas être occupées sur 25m, pour les mers 100m.

Composition du domaine public étatique

Le domaine public de l’Etat est composé entre autres :

- D’une part des dépendances naturelles : rivages de la mer avec une zone de 100 m ;
les cours d’eaux navigables, les lacs et les lagunes + une bande de 25m ; les nappes
d’eau souterraines ;
1
Pierre MERLIN et Françoise CHOAY, Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement

13
 - D’autre part, des dépendances artificielles : Les canaux navigables et d’irrigations (ex
canal de Vridi) ; les voies télégraphiques et téléphoniques et leurs dépendances, les
ouvrages hydrauliques et le transport d’énergie électrique et les fortifications
militaires (ex Extériorisation du 43e BIMA qui est un territoire français)

Composition du domaine public communal

Il est composé entre autre

- Des biens du domaine de l’Etat transféré aux communes

- Des parcelles appartenant à la commune et qui supportent des ouvrages d’intérêt
publics ou qui ont reçu une affectation comme rue, route ou jardin…
- Des voies de communication (Voiries, réseau de distribution d’électricité etc.)
déclarées d’intérêts urbains (District d’Abidjan ou communal.

Utilisation du domaine public

Le domaine public de l’Etat peut être utilisé de façon collective ou privative :

- L’utilisation collective :

C’est l’utilisation normale du domaine public. Le domaine public est par définition affecté à
l’usage de tous. Cet usage est anonyme et impersonnel (libre de passage en expl).
L’utilisation du domaine public est gouvernée par le principe de liberté, de gratuité et
d’égalité.

- L’utilisation privative

C’est une utilisation exclusive ou privilégiée d’une dépendance du domaine public, soustraite
à l’utilisation des autres. Elle est réalisée aux moyens de la permission ou la concession de la
voirie. Cette utilisation est soumise à autorisation et reste marquée par le principe de la
précarité (utilisation de matériaux précaires qu’on peut détruire à un moment ou un autre)
de l’occupation.

Protection du domaine public

Elle est assurée par l’obligation d’entretien qui pèse sur l’administration puis par les charges
pesant sur les propriétés riveraines et enfin par son caractère d’inaliénabilité (interdiction
d’aliéner, nullité des ventes) et d’imprescriptibilité (impossible d’acquérir par prescription).

Le domaine public bénéficie aussi d’une protection pénale traduite par les contraventions de
voirie.

Gestion du domaine public

14
La gestion du domaine public est régie par le décret du 24 nov. 1928 et des lois n° 84-1244
du 8 nov. 1984 et n° 85-578 du 29 juillet 1985. Ces textes déterminent les autorités
compétentes chargés d’entretenir le domaine public et fixe dans le même temps leurs
pouvoirs.

- Autorités compétentes : (le Ministère de la Construction gère le domaine privé de

l’Etat).
- Pour le domaine public de l’Etat, la compétence de gestion administrative, incombe
au Ministère de Infrastructures Economiques (gestion du domaine public Etatique Ex
Déclassement / le Ministère de l’Environnement gère le domaine public de l’Etat sur
les questions de la faune et de la flore, le port, le Ministère e l’Agriculture…)
- Pour le domaine communal, elle incombe au maire et au conseil municipal. La
gestion du domaine public peut être concédée (Ex la SOAD qui punit les usagés mal
garés. Les ponts à péages « Bouygues »)

Obligations d’entretien

Dans le cadre de la protection du domaine public, il pèse sur l’administration une obligation
d’entretien et de maintien en bon état d’utilisation. La responsabilité de l’administration,
peut être engagée pour défaut d’entretien et de signalisation en cas de dommage subit par
les usagers du domaine public. Pour les communes, les dépenses nécessaires à l’entretien du
domaine public font parties des dépenses obligatoires à inscrire d’office à son budget.

Les pouvoirs de l’administration

Pour gérer le domaine public l’administration dispose principalement de deux moyens :

- Les pouvoirs de police (traditionnel) tous les différents moyens que l’administration
utilisent pour maintenir l’ordre public (ex salubrité public, tranquillité public et
sécurité public, moral : police des mœurs, esthétique : peinture des bâtiments
obligatoires, social et économique) qui permettent de règlementer et de surveiller
l’utilisation du domaine public et d’en réprimer les auteurs.

- Le pouvoir de gestion domanial

Il fonde l’exploitation du domaine public en vue d’une meilleure utilisation. L’administration

peut chercher à optimiser l’exploitation du domaine public qui doit être perçu comme une
richesse collective. Les autorisations d’occupation privatives peuvent être prise dans un
objective d’exploitation économique et financière. L’administration doit assurer dans
l’intérêt collectif la meilleure utilisation du domaine public. Ainsi l’administration peut
protéger les services publics exercés sur le domaine public contre la concurrence des
entreprises privés, tout comme elle peut imposer aux entreprises privés utilisant le domaine

15
public, des conditions de services (ex les cantines de l’Université de Cocody qui vendent à
moindre coût doivent se plier aux exigences de l’Etat).

Protection du domaine public contre les occupants sans titre

Indépendamment de la procédure de contravention de voirie, l’administration dispose de

moyens renforcés à l’encontre des particuliers qui occupent le domaine public sans titre. Elle
peut les expulser soit par recours juridictionnel soit par recours à l’exécution forcée lorsqu’il
y a urgence (Anticipation).

- Les modes d’acquisition du sol

d) La purge des droits coutumiers

Définition

Défini par le décret n° 95 884 du 25 Octobre 1996, réglementant la purge des droits
coutumiers sur le sol a pour intérêt général, la purge des droits consiste en l’extinction des
droits fonciers autochtones sur un sol, moyennant le versement par l’administration d’une
juste indemnité fixée généralement à l’amiable sur la base d’un procès-verbal. C’est une
pratique administrative permettant à l’Etat de s’assurer la maitrise des terres de statut
autochtones.

Les procédures

La procédure consiste à établir l’existence des droits fonciers coutumiers ou droit d’usage.
Un géomètre lève les parcelles touchées par l’opération préalablement à la signature, par les
parties concernées d’un procès-verbal constatant l’abandon des droits d’usage. L’accord
intervenu entre le détenteur coutumier des droits fonciers et l’Etat peut être constaté par un
protocole d’accord.

Indemnisation et portée juridique.

Le détenteur coutumier doit être dédommagé pour la perte du sol, et éventuellement pour
celle des plantations et des constructions non réalisées. Le dédommagement se fait en
nature (terrain) et éventuellement en numéraires pour ce qui concerne les plantations et les
constructions.

Le procès-verbal de la purge des droits coutumiers a la valeur d’un acte authentique (Acte
qu’un notaire a signé). Le droit foncier coutumier est assimilé à une charge foncière.

16
 e) L’expropriation

Elle (procédure) est prévue par les décrets de 25 Nov 1930 et du 15 Nov 1935

Définition

Au sens étymologique, expropriation signifie « retrait de la propriété » l’expropriation (la

terre et le bâtiment) ne devrais donc concerner que les immeubles détenus en pleine
propriété. L’expropriation désigne l’opération de puissance publique par laquelle
l’administration procède à l’encontre d’un particulier l’acquisition forcée, moyennant
indemnité juste et préalable.

Les formes de l’expropriation

- L’expropriation pour cause d’utilité publique

Elle suppose l’existence déclarée d’une cause d’utilité publique. C’est l’expropriation au sens
stricte du terme. Elle est prévue par le décret modifié du 25 Nov 1930.

Définition

C’est l’opération de puissance publique par laquelle l’administration procède en l’encontre

d’un particulier à l’acquisition forcée et moyennent indemnisation juste et préalable des
terrains, bâtiments et autres immeubles nécessaires à l’usage du public ou au
fonctionnement du service public.

Objectif /but

L’expropriation pour cause d’utilité publique est un mode de constitution du domaine de

l’Etat et collectivités territoriales et qui peuvent exproprier. Il s’agit de concilier le droit
inaliénable de la propriété et les exigences foncières et urbanistiques de l’Etat.

La procédure

Elle compte deux phases :

a) La phase administrative qui commence par un acte administratif qui autorise les
travaux et autres qui les déclarent d’utilité publique. Un arrêté de cessibilité identifie
les parcelles qui doivent être cédé à l’Etat, c’est la procédure d’enquête de commodo
et d’incommodo (s ‘assurer qu’il n’y a pas de litiges sur la parcelle, procédure
consistant à découvrir les vrais propriétaires des parcelles / annonce dans les media
publics (radios locales, griots, porte- parole) pour recenser les propriétaires, identifier
les vrais propriétaires). Une tentative de fixation de l’indemnité achève cette
première phase administrative.

17
 b) La phase judiciaire n’intervient qu’en cas d’échec de la procédure amiable conduite
durant la phase administrative. Un jugement d’expropriation est alors rendu, portant
transfert de la propriété à la collectivité expropriante. Ce jugement est exécutoire
(s’impose).

Les effets

L’administration ne peut donner à l’immeuble une autre destination d’utilité publique que
celle prévu par la déclaration d’utilité publique. En cas de non réalisation des travaux, il
existe un droit de rétrocession en faveur / profit du propriétaire.

- L’expropriation pour défaut ou insuffisance de mise en valeur

f) Les acquisitions par cession

Définition

L'appropriation du sol est ici conçue comme celle résultant de la mise à disposition par l'Etat
des terrains dépendant de son domaine privé au profit du secteur privé (personnes
physiques ou morales). Ne sont donc pas examinées dans cette fiche les mutations
immobilières intervenant entre personnes privées sur des terrains préalablement détenus
en toute propriété.

Procédures

Les procédures d'appropriation varient selon qu'elles portent sur des terrains situés dans des
réserves administratives loties ou non loties mais non aménagées, ou sur des terrains
résultant d'opérations d'aménagement foncier initiées pour le compte de l'Etat par la
DCGTX.

- Dans le premier cas, la procédure d'appropriation est instruite par le Direction du

Domaine Urbain selon des phases qui ont évolué depuis l’ordonnance n°2013-481 du 2 juillet
2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains.

 Avant l’ordonnance

a) lettre d'attribution

b) arrêté de concession provisoire (ACP) ou l’acte administratif de vente valant concession

provisoire délivré par le Service des ventes Immobilières de la DCGTx;

c) Certificat de propriété foncière

 Après l’ordonnance

18
Arrêté de concession définitive (ACD).

Deux cas particuliers sont par ailleurs à examiner concernant:

- les transferts ;
- le bail emphytéotique.

g) Le bail emphytéotique

Référence législative ou réglementaire:

Loi française du 25 juin 1902 rendue applicable en Côte d'Ivoire par arrêté du 26 octobre
1906,

Décret du 15 novembre 1935, arrêté du 31 janvier 1938.

Définition

Le bail emphytéotique est un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans), par lequel le preneur
acquiert un droit réel d'usage et de jouissance lui conférant une liberté étendue dans
l'utilisation et l'exploitation d'un immeuble.

Les obligations du preneur ou emphytéote

Le preneur ou emphytéote paie une redevance annuelle, révisable selon les modalités
convenues dans les cahiers des charges. Il doit réaliser des constructions (ou tout autre type
de mise en valeur) ou en assumer les charges de manière à maintenir le fonds dans une
situation de bon entretien constant ou d'amélioration.

Portée juridique

Le bail emphytéotique, à la différence du bail ordinaire, est un droit réel. Il est donc
hypothécable et cessible. Le bail emphytéotique est caractérisé par la coexistence de deux
droits sur une même chose. Le droit d'user de la chose et de jouir de ses fruits revient au
preneur. Le bailleur, par exemple l'Etat en Côte d'Ivoire, reste propriétaire et conserve le
droit de disposer de la chose.

La fin du bail emphytéotique

19
Le bail emphytéotique n'est pas renouvelable selon les textes. Mais en pratique, il peut
l'être. Quand le bail emphytéotique n'est pas renouvelé, les édifications faites sur le fonds
reviennent au propriétaire.

CHAPITRE III : L’URBANISME INDIVIDUEL

- Le certificat d’urbanisme

Référence législative ou réglementaire

Décret n° 77-941 du 29 novembre 1977, arrêté n° 1593 du 1 er octobre 1983.

Définition

Document d'information délivré par l'administration à la demande du propriétaire pour lui

faire connaître les possibilités d'utilisation de construction sur son terrain au regard des
réglementations d'urbanisme qui lui sont applicables.

Contenu

Il précise les règles et servitudes d'urbanisme applicables à un terrain donné. Il informe sur
la constructibilité du terrain, la nécessité ou non d'un accord préalable, l'affectation du lot,
les conditions de construction (taux d'occupation, hauteur, prospect, recul sur alignement,
etc.). Si le terrain n'est pas constructible, le certificat doit en donner les motifs. Au cas où un
sursis à statuer serait opposable le certificat doit l'indiquer.

La délivrance du certificat

Le certificat n'est pas obligatoire, mais il est de l'intérêt des particuliers pour leur
information, d'en solliciter la délivrance. La demande peut être faite par toute personne
titulaire d'un droit d'occupation du terrain, ou son mandataire, avec un extrait
topographique permettant de localiser le terrain. Le certificat est délivré sous forme d'un
formulaire par la direction centrale de l'urbanisme pour Abidjan, et à l'intérieur par les
services déconcentrés du ministère ayant en charge l'urbanisme. Un exemplaire du certificat
est communiqué pour information aux maires dans les communes et aux autorités
décentralisées.

Portée du certificat

Il n'est pas une véritable décision administrative, créatrice de droits, et susceptible de

recours pour excès de pouvoir. C'est un acte préparatoire, une simple note de
renseignements qui ne confère aucun droit acquis et qui ne lie pas l'administration.
Toutefois, pendant son délai de validité d'une année, il engage sa responsabilité en cas de

20
renseignements erronés et incomplets quant aux possibilités réglementaires d'utilisation du
sol. Cette responsabilité ne joue pas en ce qui concerne la nature du terrain, la présence de
la nappe phréatique, les raccordements de réseaux qui sont à la charge du constructeur.

- L’accord préalable

Référence législative ou réglementaire

Décret n° 92-398 du 1er juillet 1992, arrêté n° 1594 du 1er octobre 1983.

Définition

C'est un acte administratif d'information délivré à la demande des constructeurs, qui précise
les conditions d'implantation et de volume des constructions projetées. Il peut aussi indiquer
les conditions d'accès et de stationnement des véhicules, le raccordement aux réseaux,
l'aspect des bâtiments, les équipements d'intérêt général à réaliser etc.. Il est préalable au
permis de construire.

Champ d'application

Il est obligatoire pour les projets importants (opération de plus de 50 logements, projet de
plus de 1.000 m2 de plancher de bâtiments industriels ou commerciaux, immeubles de plus
de quatre étages, constructions dans les zones sensibles), et facultatif pour les autres.

Délivrance

Ont qualité pour demander un accord préalable les maîtres d'ouvrage justifiant d'un droit
d'occupation du terrain. Outre les données relatives aux droits du demandeur sur le terrain,
le dossier de demande doit comporter des plans, une notice descriptive, une estimation du
projet et, éventuellement, des renseignements demandés expressément par
l'Administration. Les demandes d'accord préalable doivent être déposées en trois
exemplaires auprès des services du permis de construire qui en assurent l'instruction.
L'accord est délivré par le Ministre chargé de l'urbanisme lorsque le projet de construction
se situe à l'intérieur de périmètres sensibles (centres urbains, ensembles monumentaux,
sites etc.). Hors de ce cas, la délivrance de l'accord préalable est de la compétence des
autorités habilités à délivrer le permis de construire.

Portée

Il est plus qu'une note de renseignements, mais moins qu'une autorisation de construire. Il
est, toutefois, un acte administratif qui crée des droits au profit du demandeur pendant son
délai de validité qui est d'une année. Les points sur lesquels l'accord préalable a été donné
ne peuvent pas être remis en cause lors de la délivrance du permis de construire. Il permet
un premier examen d'un projet de construction du point de vue des règles d'urbanisme. Il
permet à l'administration de se prononcer sur la faisabilité d'un projet.

21
 LE PERMIS DE CONSTRUIRE

LE CHAMP D’APPLICATION GENERAL ET NATIONAL DU PERMIS DE CONSTRUIRE IVOIRIEN

Le champ d’application du permis peut s’apprécier à trois points de vue : celui des personnes
assujetties, celui des territoires concernés, entendu dans le sens de l’espace géographique
couvert par l’obligation de permis de construire et enfin des constructions qui y sont
soumises.

 Les personnes soumises à l’obligation de permis de construire

Le permis de construire s’applique en Côte d’Ivoire de manière impersonnelle. Peu importe

la qualité de celui qui entreprend une construction, tous sont assujettis à l’obligation
d’obtenir un permis de construire dès lors que l’opération projetée entre dans le champ
matériel du permis de construire. L’assujettissement au permis de construire est
impersonnel.

C’est ce qui ressort de l’article 2 précité de la loi n° 2019-594 du 3 juillet 2019 qui dispose
que « Quiconque désire entreprendre une construction à usage d’habitation ou non, doit, au
préalable, obtenir un permis de construire » ou encore l’obligation d’obtention préalable du
permis de construire s’impose à toute personne physique ou morale. (Cf. art. 13 CCH loi n°
2019-576).

L’article 5 du décret n° 2019-594 est plus précis. Selon cet article « l’obligation préalable du
permis de construire s’impose à toute personne physique ou morale. Cette obligation
s’impose à tous les maîtres d’ouvrages, qu’ils soient de droit public ou de droit privé ».

Ainsi, que ce soit l’Etat, les sociétés d’Etat, les établissements publics, les entreprises privées
ou même des personnes physiques, tous sont assujettis à l’obligation d’obtenir un permis de
construire avant toute construction.

 Les travaux soumis à permis de construire

22
 « Quiconque désire entreprendre une construction à usage d’habitation ou non doit au
préalable, obtenir un permis de construire. (…) Le même permis est exigé pour les clôtures,
les reprises de gros œuvres, les surélévations ainsi que pour les travaux entraînant
modification de la destination du bâtiment et de la distribution intérieure sur les points visés
par les règlements sanitaires ». C’est en ces termes que les textes ivoiriens sur le permis de
construire énonçaient le champ d’application matériel du permis de construire.

Aujourd’hui, conformément à l’article 12 CCH, le permis de construire est exigé pour:

- la construction de tout bâtiment ;
- toute extension d'un bâtiment ;
- les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer
la destination, d'en modifier la structure, l'aspect extérieur, le volume ou la distribution
intérieure;
- les reprises de gros-œuvre ;
- les clôtures ;
- tout ouvrage ayant un impact sur le paysage urbain.

Cette énumération se trouve complétée par l’article 3 du décret 2019-594 du 3 juillet 2019
portant réglementation du PC qui ajoute :

- Le mobilier urbain tel que les cabines téléphoniques publiques, les kiosques à
journaux, les pylônes, les bancs, ainsi que les locaux techniques des concessionnaires
d’eau, d’électricité et de téléphonie, (font l’objet de demande de permis de
construire auprès du GUPC, avec fourniture des plans d’implantation et des
descriptifs sommaires des installations prévues).

On le perçoit aisément, le PC est exigé à la fois pour les constructions nouvelles, les
extensions que pour les modifications sur les constructions existantes.

Les exceptions à l’obligation de permis de construire

Pendant longtemps, le droit de l’urbanisme ivoirien s’est singularisé par l’admission d’une
seule exception légale liée à l’agrément de certains plans par le ministère de la construction
et de l’urbanisme.

Aujourd’hui, par l’effet combiné de la loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant le CCH et du
décret n° 2019-594 du 3 juillet 2019 portant réglementation du PC, le champ des exceptions
au PC ivoirien a été étendu. Ainsi, sont exemptés de l’obligation de PC :

- Les logements individuels et familiaux conformes à des plans-types agréés par le

ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme, lorsqu’ils sont implantés en
zone rurale.
- En dehors de la zone rurale, les règlements de lotissements approuvés
conformément à la réglementation en vigueur peuvent porter dispense du PC pour
les logements familiaux conformes à des plans-types agréés par le ministre chargé de

23
 la Construction et de l’Urbanisme, sous réserve que les constructions se soumettent
aux contrôles prescrits par lesdits règlements ;
- Les travaux de ravalement ;
- L’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs des bureaux et des vitrines
commerciales ou travaux qui se limitent à des reprises n’entraînant pas de
modifications visibles de l’extérieur ;
- L’installation des dispositifs publicitaires ;
- Les installations de chantier ;
- Les constructions précaires n’excédant pas une durée d’installation de trois (03) mois
notamment les stands pour foire ou exposition, tribune ;
- Les piscines découvertes ;
- Les constructions et travaux couverts par le secret de la défense nationale.

Il est bon de retenir que désormais les projets de construction sont classifiés selon la
complexité et l’usage du bâtiment. La classification des projets de construction est définie
par la combinaison de quatre (04) critères :

- La hauteur du bâtiment ;
- Le nombre de niveaux du bâtiment ;
- La surface d’emprise au sol du bâtiment ;
- Le nombre de sous-sols du bâtiment.

Par cette méthode sont définies les douze (12) classes de projet de construction ci-dessous :

- Classe A : Bâtiments relevant du social dont les plans-types sont mis à la disposition
par le MCLU ; ces bâtiments ne nécessitent pas de PC ;
- Classe B : Bâtiment RDC ou R+1 sans sous-sol, dont la superficie est inférieure ou
égale à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur inférieure ou égale à 8 mètres ;
- Classe C : Bâtiment RDC ou R+1 avec un niveau de sous-sol, dont la superficie est
inférieure ou égale à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur inférieure ou égale à 8
mètres ;
- Classe D : Bâtiment RDC ou R+1 sans sous-sol, dont la superficie est supérieure à 600
m2 d’emprise du bâtiment, hauteur inférieure ou égale à 8 mètres ;
- Classe E : Bâtiment RDC ou R+1 avec un niveau de sous-sol, dont la superficie est
supérieure à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur inférieure ou égale à 8 mètres ;
- Classe F : Bâtiment R+2 ou R+3 maximum, sans sous-sol, dont la superficie est
inférieure ou égale à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur supérieure à 8 mètres
et inférieure ou égale à 28 mètres ;

24
 - Classe G : Bâtiment R+2 ou R+3 maximum, sans sous-sol, dont la superficie est
supérieure à 600 m2 d’emprise du bâtiment, hauteur supérieure à 8 mètres et
inférieure ou égale à 28 mètres ;
- Classe H : Bâtiment de 2 niveaux de sous-sol au maximum, tout bâtiment de niveau
supérieur ou égal à R+2, dont la hauteur est supérieure à 8 mètres et inférieure ou
égale à 28 mètres ;
- Classe I : Bâtiment de plus de 2 niveaux de sous-sol, ou tout bâtiment de niveau
supérieur ou égal à R+9, ou tout bâtiment de hauteur supérieure ou égale à 28
mètres et inférieure ou égale à 200 mètres ;
- Classe J : Tout bâtiment de hauteur supérieure à 200 mètres ;
- Classe K2 : Etablissements à caractère particulier ;
- Classe L3 : Programmes immobiliers.

Sur ce même fondement, quatorze (14) catégories de bâtiments ont été décrites :

- Catégorie 1 : Administrations, banques, bureaux et archives ;

- Catégorie 2 : Bâtiments d’habitations ;
- Catégorie 3 : Commerce ;
- Catégorie 4 : Enseignement ;
- Catégorie 5 : Usine et industrie ;
- Catégorie 6 : Culte et loisirs ;
- Catégorie 7 : Etablissement pénitentiaire ;
- Catégorie 8 : Santé et social ;
- Catégorie 9 : Résidence temporaire ;
- Catégorie 10 : Stockage ;
- Catégorie 11 : Monuments ;
- Catégorie 12 : Installations militaires et paramilitaires ;
- Catégorie 13 : Etablissements spéciaux ;
- Catégorie 14 : Programmes immobiliers

LA PROCEDURE DE DELIVRANCE

2 Les établissements à caractère particulier (Classe K) regroupent tout projet de construction dont les caractéristiques ne correspondent pas aux classes A à J et

à la Classe L. Il s’agit des sites de construction complexe et spécialisée.

3 Les programmes immobiliers (Classe L) regroupent tout projet de construction conduit par un promoteur immobilier agréé par le ministre en charge de la

Construction et de l’Urbanisme, dans le but de commercialiser l’immeuble bâti. L’espace construit comprend des copropriétés et est pourvu par le promoteur

immobilier d’équipements publics, de voies et d‘ouvrages d’assainissement et de drainage.

25
Le permis de construire fait partie de ce que l’on nomme en droit de l’urbanisme
« urbanisme individuel » c’est-à-dire un ensemble de documents sollicités de
l’administration par les particuliers.

Le processus de délivrance du permis de construire comprend plusieurs étapes. Elle débute

par l’introduction d’une demande. En effet, pour qu’il y ait instruction, il convient comme
pour toutes les autorisations administratives qu’une demande formelle soit formulée en ce
sens.

- La demande du permis

La question de la demande du permis de construire met en exergue l’auteur de la demande

et la constitution du dossier de demande.

 L’introduction de la demande par le propriétaire apparent

Selon l’article 37 du décret n° 2019-594 du 3 juillet 2019 portant réglementation du permis

de construire « le PC est sollicité par tout maître d’ouvrage justifiant de son droit
d’occupation du terrain par un titre de propriété ou un contrat de location ».

 La constitution du dossier de demande de permis de construire

La composition du dossier de demande de permis comprend d’une part des documents

informatifs sur la personne du pétitionnaire et d’autre part un ensemble de documents qui
devra faire l’objet de traitement.

Pour les premiers, la constitution du dossier va varier selon qu’il s’agit d’une personne
physique (titre de propriété, extrait topographique de la parcelle, photocopie de la carte
nationale d’identité ou tout document afférent) ou d’une personne morale (titre de
propriété, extrait topographique de la parcelle, statuts de la société, photocopie de la carte
nationale d’identité ou tout document afférent au gérant de la société).

Lorsque la construction projetée est soumise à des prescriptions particulières dont

l’application ne relève pas de la compétence du ministre chargé de la Construction et de
l’Urbanisme, la demande doit contenir l’autorisation des ministres concernés.

Dans tous les cas, le PC est obligatoirement soumis par un architecte régulièrement inscrit
au tableau de l’Ordre des architectes.

 Le dépôt de la demande

Dans le district autonome d’Abidjan, les dossiers de demande de PC sont déposés au GUPC.

26
A l’intérieur, les dossiers de demande de PC sont déposés auprès des guichets déconcentrés
du GUPC. Pour l’heure, dans la pratique du fait de l’absence de déploiement du GUPC à
l’intérieur du pays, le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme continue de recevoir les
demandes de PC à l’intérieur du pays.

- Une instruction

« L’instruction de la demande est l’opération administrative au cours de laquelle l’autorité

compétente se livre à l’examen du dossier au regard des textes en vigueur, sollicite et
recueille les avis nécessaires et prépare la décision qui sera prise ».

La composition et la procédure d’instruction des dossiers de demande de PC prenant en

compte la gestion des risques ainsi que les délais et les coûts d’instruction des demandes,
sont déterminées par le ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme.

L’instruction des dossiers de demande de PC est assurée par le GUPC et ses services
déconcentrés. Les dossiers de demande de PC sont instruits selon les douze (12) classes et
les quatorze (14) catégories.

- La décision du permis

Après l’instruction du dossier qui porte à la fois sur la forme et sur le fond, s’ouvre l’étape de
la décision. Cette phase fait ressortir deux interrogations ; la première porte sur l’autorité
compétente pour décider du permis de construire, tandis que la seconde est relative à la
forme que peut revêtir le permis de construire.

 Les formes et fond de la décision

L’instruction du dossier de permis de construire dans le délai légal se conclut par la prise
d’une décision. Celle-ci peut revêtir deux formes et donner lieu à trois types de décision.

Décision explicite ou tacite

A terme du délai d’instruction, le permis peut être express, c’est-à-dire explicite ou peut être
tacite en cas silence gardé par l’administration au-delà du délai d’instruction. En ce qui
concerne le permis explicite, il peut être soit municipal, soit préfectoral ou encore
ministériel.

27
Conformément à l’article 40 du décret n° 2019-594, les décisions relatives aux demandes de
PC sont prises par arrêté, sur avis conforme du GUPC.

L’arrêté est pris :

- Par le maire, pour les projets de construction de Classe B, C, D, E et F ; lorsque la

délivrance du PC relève de la compétence du maire, la décision ne pourra être prise
que sur avis conforme du GUPC. En cas de désaccord, la décision définitive
incombera au préfet qui pourra, en tant que de besoin, se référer aux instructions du
ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme.
- Par le ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme, pour tous les types de
projet de construction, de Classe G, H, I, J, K et L. Les décisions relatives aux
demandes de PC sont prises également par le ministre chargé de la Construction et
de l’Urbanisme, lorsqu’il y aura lieu de prendre une décision de sursis à statuer.

 Le contenu de la décision de permis de construire : octroi, refus ou sursis

Théoriquement l’autorité compétente pour statuer sur une demande de permis de

construire a le choix entre trois solutions : accorder ou refuser le permis, ou tout simplement
surseoir à statuer. En règle générale le permis de construire prendra la forme soit d’un octroi
lorsque toutes les conditions de forme et de fond sont réunies puisque que les textes
précisent que le permis est de droit, soit d’un refus. Si pour les décisions d’octroi ne posent
aucun problème, pour les rejets, il est indiqué que les décisions de rejet doivent être
motivées. C’est ce que dit l’article 43 du décret n° 2019-594 en ces termes « toute décision
portant refus du permis de construire ou sursis à statuer doit être motivée ».

 Durée de validité du PC

Le permis de construire est périmé :

- si les travaux ne débutent pas dans le délai d'un an à compter de la date de

délivrance;
- si les travaux sont interrompus pendant au moins deux années consécutives.

LES EFFETS DU PC

- Les règles concernées

La question de la délimitation des règles qui président à l’octroi du permis de construire se

pose de la manière suivante. Le PC n’est pas délivré ou refusé en fonction de toute les règles
imaginables qui peuvent s’appliquer à la construction. Instrument de police particulière,
celle de l’urbanisme, il est chargé d’en faire respecter les règles, ni plus ni moins.

28
 - Le respect des règles d’urbanisme

Le PC sanctionne toutes les règles d’urbanisme :

- les règlements d’urbanisme ;

- les plans d’urbanisme et d’alignement approuvés ;
- les servitudes de salubrité, de sécurité publique, de caractère architectural, de
conservation des sites imposées par les lois et règlements.

Ces règles et servitudes visées que sanctionne le PC concerne pour l’essentiel l’implantation
des constructions, leur nature, leur volume, leur hauteur, leur architecture (RGU et le
règlement général de la construction qui sont des règles nationales, les plans d’urbanisme
qui ont une dimension locale, les plans de lotissement approuvés, les règlements relatifs à la
voirie, à la sécurité publique, les règlements sanitaires et les législations spécialisées liées
plus ou moins à l’urbanisme.

- L’exclusion des règles de droits privés

En revanche, le PC n’a pas à prendre en compte des considérations de droit privé, non plus
que les règles de droit public extérieures aux réglementations de l’utilisation des sols. Selon
la formule consacrée, le PC est délivré « sous réserves des droits des tiers », ce que signifie
que l’autorité administrative n’a pas à prendre en considération les servitudes de droit privé
(servitude de passage, de bornage, de vue …)

Le PC, enfin, n’a pas à prendre en compte les réglementations tout à fait extérieures à
l’urbanisme. Cas sur la laïcité

Par conséquent, le PC ne s’intéresse pas directement aux règles de droit privé régissant les
rapports de personne privée à personne privée.

Lorsqu’elle délivre un PC, l’administration ne prend nullement pas partie dans les rapports
de droits privés que le bénéficiaire peut avoir avec les propriétaires des terrains voisins. En
d’autres termes, la détention d’un PC ne relève pas son bénéficiaire de ses obligations de
droit privé. Non seulement le PC ne saurait valoir titre de propriété, en cas de construction
sur le terrain d’un tiers, mais de plus, il ne peut limiter les droits que les voisins tiennent d’un
plan d’urbanisme ou de lotissement.

29
 LE CERTIFICAT DE CONFORMITE

Référence législative ou réglementaire

Loi n° 65-248 du 4 août 1965, décret n° 92-398 du 1 er juillet 1992, arrêté n° 1596 du 1 er
octobre 1983.

Définition

C'est un instrument de contrôle postérieur à l'achèvement des travaux. C'est un document

délivré par l'administration et attestant la conformité des travaux au permis de construire et
aux règles d'urbanisme. Il est obligatoire pour tous les travaux nécessitant un permis de
construire.

La procédure d'obtention

Le certificat est délivré après la déclaration d'achèvement des travaux et le récolement.

a) La déclaration d'achèvement des travaux. Dans le délai de 30 jours à dater de

l'achèvement des travaux, le maître d'ouvrage doit en faire la déclaration écrite à
l'autorité qui a délivré le permis de construire. Cette déclaration peut être appuyée,
lorsque les travaux ont été dirigés par un architecte ou l'administration, par une
attestation de conformité fournie par eux.
b) Le récolement. Il consiste en des visites de vérification par l'administration. Le
récolement est

facultatif lorsqu'il a été fournie une attestation de conformité. Lorsque les travaux exécutés
ne sont pas conformes au projet et aux règles d'urbanisme, il est demandé au maître
d'ouvrage de procéder aux rectifications nécessaires dans un délai de 60 jours, au-delà
duquel il sera passible de sanctions. Suite au récolement, le certificat de conformité
proprement dit est délivré.

La délivrance du certificat

30
Cette compétence appartient aux mêmes autorités habilitées à délivrer le permis de
construire. La décision doit être prise dans un délai de 15 jours au vu d'une attestation de
conformité, et de 30 jours lorsque celle-ci n'est pas fournie. Si les travaux ne sont pas
conformes au permis de construire ou au règlements d'urbanisme, le certificat doit être
refusé. Si les travaux sont conformes, le certificat doit être accordé. Si l'autorité refuse
d'établir le certificat au vu du récolement, le dossier doit être transmis, pour décision, au
Ministre chargé de l'urbanisme.

Les effets du certificat

Il atteste le respect des prescriptions du permis et des règles d'urbanisme. Le certificat est un
acte administratif. Son octroi ou son refus peuvent être attaqués par le constructeur ou des
tiers devant le juge de la légalité. Le certificat ne donne pas au permis de construire un
caractère définitif et ne saurait couvrir ses illégalités. Toutefois, le certificat de conformité
vaut permis d'habiter pour les constructions destinées à l'habitation, et autorisation
d'admission du public ou du personnel pour celles destinées au commerce ou à l'industrie.

- Les autres autorisations, les études d’impact environnemental et audit

environnemental

31
OUVRAGES ET ARTICLES CONSEILLES :

- BILLET (Philippe), « Permis de construire et esthétique », in GRIDAUH

- BOULISSET (Philippe), Sous le concours de Sandrine ZARLI, Patrick LEGIER et Victor de
CHANVILLE, Permis de construire, édition Delmas, 2e édition, Paris, 2013.
- CAUMOUTH (Martinien Aristide Yao), Le permis de construire en droit ivoirien, Thèse,
Abidjan, 2018.
- CARLI (Lionel), sous la dir. Vincent Le GRAND, « L’intégration de la règle d’urbanisme
par l’architecte », in Quel droit pour un urbanisme durable ?, Editions mare et martin,
Collection Droit public, Florence, 2014
- CRISTINI (René), Droit de l’urbanisme, Editions Economica, Paris, 1985.
- DAVIGNON (Jean-François), Droit de l’urbanisme, Lexis Nexis Litec 2e édition, Paris,
2007.
- DEQUÉANT (Josette), « Le patrimoine, le juge et l’esthétique », in Le Moniteur.fr du
06/10/2014
- DROBENKO (Bernard), Droit de l’urbanisme, Gualino éditeur, 3e édition, Paris, 2006.
- Jean-Bernard AUBY, Hugues PÉRINET-MARQUET et Rozen NOGUELLOU, Droit de
l’urbanisme et de la construction, LGDJ, Lextenso éditions, 10e éd., Paris, 2015.
- DUBOIS-MAURY (Jocelyne), Documents d’urbanisme et développement durable,
Editions Du Puits Fleuri, Héricy, 2010.

- FIXOT (Anne-Marie), « Architecture, urbanisme et utilitarisme », La revue du

M.A.U.S.S., 1999, n° 14, p. 154

32
- GÉNÈVOIS (Bruno), « Les autorisations administratives en matière de réhabilitation
de l’habitat ancien », Droit et ville ,1979, n° 8, p. 96.
- Jean-Bernard AUBY, Hugues PÉRINET-MARQUET et Rozen NOGUELLOU, Droit de
l’urbanisme et de la construction, LGDJ, Lextenso éditions, 10e éd., Paris, 2015.
- MAMBO (Paterne), Cours sur le droit de l’urbanisme, Master 1, Droit Public, 2015
- MAMBO (Yapi Paterne), Droit et ville en Afrique noire francophone : étude de la
décentralisation des compétences d’urbanisme dans la République ivoirienne,
L’Harmattan, Paris, 2009.
- MORAND-DEVILLER (Jacqueline), Droit de l’urbanisme, Dalloz, 4e édition, Paris, 1998.

- OUOMPIE (Elloh Cyprien), Droit de l’urbanisme en Côte d’Ivoire, Abidjan, Les Editions
abc, 2012.

- RICARD (Michel), Le permis de construire, Editions Le Moniteur, 5e édition, Collection

Analyse juridique, Paris, 2007.
- SAVARIT-BOURGEOIS (Isabelle), Droit de l’urbanisme, Gualino éditeur, lextenso
éditions, Paris, 2014.

- SAVARIT-BOURGEOIS (Isabelle), L’essentiel du droit de l’urbanisme, Gualino éditeur,

11e édition Lextenso éditions, 2014.
- SOLER-COUTEAUX (Pierre), Cours de droit de l’urbanisme, Dalloz, 6e éd., Collection
Droit Public – Science Politique, Paris, 2014.
- KOBO (Pierre Claver), Droit et ville en Afrique noire: Essai sur le droit de l’urbanisme
en Côte d’Ivoire, Thèse d’État, Nice, 1984.
- TOURET-PITTARD (Prats), « Les dérogations d’urbanisme », Edition du Champ urbain,
C.R.U., 1979.

- UNWIN (Raymond), Étude pratique des plans de villes, Introduction à l’art de dessiner
des plans d’aménagement et d’extension, Marseille, Editions Parenthèses, Coll.
eupalinos, 2012

33