Cours Urbanisme -Aménagement et Cadastre Dr.

Bouchama Ouahiba

2-Le Plan d’Occupation des Sols (POS) :

Le plan d’occupation des sols est un document d’urbanisme établi

conformément à la loi 90 -29 du 01 décembre1990, relative à l’aménagement et
l’urbanisme, modifiée et complétée. Il a pour enjeux la production et / ou la
transformation du sol urbain et du cadre bâti. Il est établi conformément aux
dispositions du plan directeur d’aménagement et d’urbanisme approuvé. Le plan
d’occupation des sols est un document essentiel pour construire, équiper et
protéger son territoire. Il est entrepris pour des opérations sur le tissu existant et
/ ou des opérations visant à créer de nouveaux tissus qui peuvent cerner
plusieurs zones de différentes fonctions, mais avec une approche globale et
transversale.
L’objectif essentiel et d’assurer la continuité avec le PDAU en détaillant les
paramètres déjà définit par le PDAU pour le territoire considéré en termes de,
densité générale, l’activité dominante, éventuellement, la localisation des
équipements d’intérêt général et les servitudes qui greffent le territoire. La ville
ne s’impose pas, ne se décide pas par quelques règles définies par des
technocrates invisibles. Elle suppose un souci de concertation permanant ou
chaque opinion doit avoir sa place.
Le POS fixe d’une façon détaillée la forme urbaine, l’organisation, les droits de
construction et d’utilisation des sols. Il définit également les types de
constructions autorisées et leurs usages, les règles concernant l’aspect extérieur
des constructions, les servitudes, l’espace public, les espaces verts, les
emplacements réservés aux ouvrages publics et installations d’intérêt général
ainsi que les tracés et les caractéristiques des voies de circulations. Le POS se
traduit par un règlement accompagné de documents graphiques de références.
Son contenu est prescrit par le décret exécutif n° 91/178 du 28 mars 1991.
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Ainsi, le P.O.S. indique aux acteurs de l'urbanisation et de la construction

(collectivité et intérêts particuliers)

 Ce qui est autorisé ;

 Ce qui est interdit ;

• les principales conditions et caractéristiques de l'urbanisation et de la

construction. Pour cela, il fixe, dans le détail, comme son nom l'indique, les
contraintes d'occupation des sols concernant :  les activités ;  les conditions de
construction des parcelles ;  les principales caractéristiques de la forme urbaine
;  les droits de construire appliqués (C.O.S. et C.E.S.). Contenu Les objectifs et
les dispositions du P.O.S. sont contenus dans un dossier.

Dans le POS on trouvera également La densité d'occupation est exprimée par le

Coefficient d'occupation du sol (C.O.S.) et le Coefficient d'emprise au sol
(C.E.S.), qui se combinent avec les autres règles d'urbanisme
Pour préserver une zone non urbanisable (agricole ou naturelle) ou
d'urbanisation future, où généralement les parcelles sont de grande surface, il est
impératif de fixer des C.O.S. très faibles dits C.O.S. dissuasifs.
Au contraire, le C.O.S. doit être élevé (incitateur), pour les zones à forte valeur
foncière où une urbanisation diffuse serait antiéconomique et irrationnelle.
• Le Coefficient d'emprise au sol (C.E.S.) : Sa valeur maximale est aussi
déterminée par le règlement du P.O.S. Il représente le rapport entre la surface au
sol de la construction et la surface foncière (pourcentage des surfaces construites
par rapport à la surface foncière totale). Le C.E.S. est toujours compris entre la
valeur 0 et 1.
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Formulation : COS ; CES

Selon la législation et les instruments d’aménagement et d’urbanisme, les

éléments de la surface bâtie sont liés directement par le coefficient d’occupation
du sol. Les formules, les normes et les règles de calcul et d'application de la
densité (COS), utilisés sont de la forme :
COS = SP/SFR
N=SP/SB
K = SA /SB
CES= E = SB/SFR
Il suffit de fixer deux de ces coefficients pour déduire les autres.

Les relations qui les lient sont les suivantes :

* La relation avec le COS :

SFR=SB+SA
SFR= SP/N+ K . SP= SP(1/N +K)

SFR=COS .SFR ( )

Alors : COS

La relation avec le CES :

CES=SB/SFR
Puisque SFR= SP/N+ K . SP et SB= SP/N

CES= Donc CES Alors CES= COS/N

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S.B : Surface bâtie

S.F.R : Surface foncière résidentielle
S.P : Surface plancher
K : Coefficient d’espace libre accessoire
N : Nombre de logement
S.A : Surface libre accessoire

A partir du "C.O.S" on détermine les autres coefficients d’équipements et des

activités intégrées à l’habitat OEQ et COAI, puis on calcule le Nombre de
Logements Utile (NLU).
Le "COS" est proportionnellement lié aux différents espaces fonctionnels de
l’habitat (espaces résidentiels, espaces réservés aux équipements, activités
intégrées à l’habitat voiries) ; c’est à dire, si le "COS" augmente, le besoin en
surface des espaces fonctionnels augmente aussi.
La liaison entre la densité de construction "C.O.S" et les équipements n’est pas
la seule à prendre en considération, il faut également tenir compte des autres
règles de servitude et d’occupation des sols.