Institut supérieur des technologies de l’environnement de

l’urbanisme et du bâtiment

Module Génie
Municipal
2ème licence GC

Marwa LOUKIL
Maître Assistant à l’ISTEUB
maarwa.loukil@gmail.com

2022/2023
 Le règlement d’urbanisme
‫تراتيب‬

Le règlement d’urbanisme est constitué des :

Article1: Le champ d’application du règlement doit se conformer au décret du ministre chargé de

l’urbanisme mais surtout à la division de ce territoire en zone, c’est à-dire le zonage général .
Ce zonage comme son nom l’indique, consiste à délimiter les zones à destinations différentes « selon
l’usage ou limité qui doit être fait de ou la nature des activités dominantes qui peuvent être exercée ou
qui y sont seront interdites ») ,et principalement les zones urbaines ou à urbaniser .Il s’effectue en
appliquant la légende urbaine unifiée ,élaborée par le MHE en 1997 ,utilisant des sigles pour la
représentation de chaque zone comme par exemple:

: UA pour la zone résidentielle ,UB pour les zones polyfonctionnelles ou civique ,UI pour les zones
d’activité industrielles, artisanales et de dépôts ,UP pour les zones à réglementation particulière ,NA pour
les zones non urbaines.

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Article 2:
Dispositions particulières à chaque zone ce deuxième titre du règlement
détermine d’après le caractère dominant d’une zone ,les conditions
d’utilisation (type d’activités interdites et type d’activités autorisées sous
conditions) et d’occupation au sol .

Cette seconde catégorie de règles s’impose immédiatement à toutes

opérations du sol , notamment les constructions dont elles fixent
impérativement l’implantation par rapport aux voies et aux emprises
d’ouvrages ,par rapport aux limites séparatives des parcelles ,la hauteur
maximale des constructions ,l’aspect extérieur ,etc.

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Chaque zone urbaine ou non urbanisable est régie par des articles
(réglementation particulière applicable à chaque ZONE), Il comporte deux titres
et 14 articles :
Le titre premier I : précise le Champ d’application territorial du PAU et les
différentes zones divisant le territoire couvert par le PAU.
Le titre II : il comporte les règlements sous forme de 2 sections :
➢ 1 ère section : des articles relatifs à l’utilisation du sol contenant : types
d’activités interdites et types d’activités autorisées sous condition.

➢ 2 ème section : 12 articles fixant les conditions d’occupation du sol

Article 3 : accès et voirie Cet article réglemente les accès aux voies publiques
véhiculaires et les emplacements des stations, les voies piétonnes, pistes
cyclables, etc,…

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Article 4 : Desserte par les réseaux Cet article fixe les conditions dans lesquelles un
terrain doit être servi par les réseaux d’eau potable d’assainissement et accessoirement
les autres réseaux : eau potable, électricité, gaz, téléphone

Article 5 : Surfaces et front des parcelles Cet article fixe les caractéristiques nécessaires
en terme de forme , de dimension , de largeur, de front et de superficie que doivent
présenter les parcelles pour faire l’objet des occupations autorisés ou pour être loties.

Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises
d’ouvrages publics : Cet article définie principalement le retrait obligatoire des
constructions par rapport de la voirie riveraine. Le retrait définit la marge de reculement
des constructions par rapport à l’alignement

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Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
des parcelles Il s’agit de définir la distance entre la construction et la limite
séparant la parcelle de celle du voisin .Cette distance varie en fonction de la
morphotypologie caractérisant la zone : constructions isolées, continues,
groupées, hauteur des constructions…

Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur
un même lot ayant vocation à cet effet : Deux constructions non contiguës,
implantées sur une même propriété doivent être édifiées à une distance
l’une de l’autre au moins égale à la plus grande hauteur des deux
constructions et jamais inférieure à 4 mètres.

Article 9 : Coefficient d’occupation du sol (COS) : On entend par coefficient

d’occupation du sol le rapport de la surface bâtie au sol à la surface de la
parcelle. La surface bâtie au sol est la surface délimitée par la projection
verticale sur le sol du périmètre hors œuvre de la construction.

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Article 10 : Hauteur maximale des constructions : La hauteur d’une
construction est calculée par rapport au milieu de la façade, à partir de cote de
nivellement prise à l’alignement considéré jusqu’au sommet de l’acrotère.
Cette hauteur doit être mesurée à l’axe de construction.
Article 11 : Aspect extérieur : Afin de préserver un cachet particulier à la zone
et le caractère d’un quartier cet article caractérise l’aspect que doivent
présenter les constructions autorisés dans une zone (matériaux et leur mise en
œuvre au niveau des façades, le traitement des formes et des volumes, la
volumétrie les éléments et leurs dispositions (arcades, galeries, balcons,…).
Article 12 : Stationnement : Cet article détermine les normes de
stationnement qui seront modulés par type d’activité, par zone et par secteur,
le type de parking à prévoir en sous-sol des constructions ou au niveau de la
chaussée.

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Article 13 : Espaces libres et plantations : Les espaces laissés en dehors des
emprises construites (sol naturel ou artificiel, parties en terrasses, en dalle…)
constituent les espaces libres

Article 14 : Coefficient d’utilisation foncière (CUF) : Le coefficient d’utilisation

foncière est le rapport de la somme des surfaces hors œuvres des planchers à
la surface de la parcelle, y compris loggias, terrasses couvertes, caves et
garages dont la moitié du volume est au-dessus du sol.

On entend par surface hors œuvres la surface totale calculée à partir de leurs
limites extérieures, y compris les murs et les cloisons. Le CUF définit le
maximum de mètres carrés de planchers constructibles sur un terrain.

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EXEMPLE à VOIR DOCUMENT :

REVISION DU PLAN D’AMENAGEMENT URBAIN DE LA COMMUNE DE TUNIS:REGLEMENT

D’URBANISME ET ANNEXES,2017 par AGENCE D’URBANISME DU GRAND TUNIS

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Morphologie et Typologie de l’habitat:

Morphologie Isolé Jumelé continu Groupe

Typologie
Collectif UAa1 UAa2 UAa3

Semi collectif UAb

individuel UAc1 UAc2 UAc3 UAc4

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COS ( coefficient d’occupation du sol) =

Superficie bâtie au sol (m2)

Superficie de la parcelle (m2)

CUF Coefficient d’utilisation foncière =

Somme des superficies des planchers(m2)

Superficie totale de la parcelle (m2)

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Chapitre 3: Les lotissements

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Définition selon le CATU (article 58)

toute personne physique ou morale publique ou privé propriétaire d’un lot de

terrain qui peut établir un lotissement. « Est considéré lotissement, toute opération
de division d’une parcelle de terrain en un nombre de lots supérieur ou égal à trois,
destinés, après aménagement, à la construction de locaux à usage d'habitation, à
usage professionnel, industriel, touristique ou à recevoir des équipements collectifs
sociaux et culturels conformément aux dispositions du présent code. » ( art 58,
CATU)

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Conditions générales
− Être propriétaire du terrain objet de lotissement ou légalement mandaté à cet effet
− Que la vocation du terrain soit conforme à l'affectation qui lui est faite au plan
d'aménagement de la zone
− Dépôt d'un dossier dûment constitué conformément à la réglementation en vigueur.
Elaboration du dossier de lotissement
− Le recours à un architecte habilité à exercer à titre libéral et inscrit au tableau de l’ordre
des architectes est obligatoire pour élaboration et octroi du permis de lotir de tout
lotissement
− Le recours à un géomètre expert inscrit au tableau des géomètres experts est obligatoire
pour élaboration du relevé topographique du terrain objet de la demande de lotir

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Le périmètre du lotissement
La création, l'extension ou la modification des lotissements ne peut être entreprise qu'à l'intérieur des
zones concernées par un plan d'aménagement urbain ou par un plan d'aménagement de détail s'il existe,
et ce après vérification de l'existence dans ces zones des équipements de base nécessaires, existants ou
projetés.

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 Les intérêts du lotissement se présentent comme suit :

 Un document opérationnel d’aménagement et de programmation urbaine, destiné à

permettre à la collectivité publique locale concernée d’appliquer les dispositions prévues par les
plans d’aménagement urbain ou les plans d’aménagement de détail.

 Un document juridique destiné à réglementer le droit d’utilisation des sols dans les zones qu’il
recouvre. Il détermine de façon précise la superficie de chaque lot, son affectation, les conditions
d’utilisation et d’occupation, ainsi que les droits et obligations de propriétaires fonciers .

 Une opération d’aménagement urbain permettant de produire des terrains constructibles dans
un cadre de programmation urbaine cohérent et de réguler l’extension urbaine et de lutter contre
le développement de l’habitat spontané.

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 Les normes supérieures qui s’imposent aux lotissements sont les PAU ou les PAD et par voie
de conséquence les SDA et les textes législatifs instituant des servitudes d’utilité publique
(voir chapitres précédents).

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2°/ PIECES CONSTITUTIVES DU DOSSIER DE LOTISSEMENT:
Le dossier de lotissement et le dossier de morcellement comportent les mêmes pièces constitutives,
à l’exception du cahier des charges qui n’est pas exigé pour le dossier de morcellement.
Il comporte entre autres:

 une note de présentation de l’opération de lotissement exposant particulièrement les

dispositions réglementaires prévues par le PAU qui couvre la zone, les caractéristiques
physiques de la parcelle du terrain (pente, exposition aux phénomènes naturels...), le parti
urbanistique retenu pour l’opération de lotissement.

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 un titre de propriété (titre foncier, acte de propriété...),
 un plan de situation du terrain à lotir (extrait du PAU),
 un levé topographique et un plan côté à l’échelle 1/1000 ème au minimum rattaché aux
coordonnées géographiques (dressé par un géomètre et doit faire apparaître les constructions
et plantations existantes et les environs du terrain à lotir),
 un plan de lotissement à l’échelle 1/1000 ème au minimum portant indication de la numérotation,
de la superficie et de la vocation des lots, du tracé des aires de parking, des voies et de leurs
raccordements avec les voies existantes ainsi que de la desserte du lotissement par les différents
réseaux.
 un plan de masse indicatif de la composition d’ensemble et une représentation volumétrique
sommaire du projet en trois dimensions,

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 un planning prévisionnel de réalisation et d’achèvement des travaux d’aménagement (voiries et
réseaux divers VRD) ainsi que les conditions et les modalités d’exécution de ces travaux (travaux
préliminaires et travaux définitifs).
 une note d’étude relative à l’impact du projet de lotissement sur l’environnement,
 un arrêté d’alignement lorsque le terrain à lotir est contigu au domaine public routier, au domaine
public maritime ou hydraulique ou autre...

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3°/ TRAVAUX D’AMENAGEMENT PRELIMINAIRES ET DEFINITIFS:
3-1- Travaux d’aménagement préliminaires:
On entend par « travaux d’aménagement préliminaires du lotissement» les travaux devant
permettre son exploitation.
Ces travaux concernent en général :
 la démolition des bâtiments et ouvrages existants prévue par le plan de lotissement et le cahier
des charges,
 l’ouverture des plate-formes de toutes les voies,
 la réalisation des fondations des chaussées et trottoirs,
 l’exécution des réseaux d’eau potable, d’assainissement, d’électricité, de télécommunications,
des eaux pluviales ainsi que leurs raccordements aux réseaux généraux correspondants,

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 la réalisation des travaux d’aménagement des espaces verts publics,
 Ces travaux sont soumis à un constat effectué par une commission technique, et ce, à la
demande du lotisseur. Un procès verbal (PV) d’achèvement des travaux d’aménagement
préliminaires est délivré à l’intéressé.

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3-2- Travaux d’aménagement définitifs:
On entend par « travaux d’aménagement définitifs»:
 la remise en état des fondations de chaussées, des trottoirs et des différents réseaux,
 la finition des trottoirs et la pose des bordures,
 l’exécution de la couche de roulement des chaussées et des aires de stationnement,
 l’aménagement des voies piétonnes,
 la plantation des arbres d’alignement,
 l’achèvement de plantation des espaces verts.
 l’aménagement des aires de jeux,
 la stabilisation des talus.
La réception définitive des travaux est consignée dans un certificat de conformité en vertu duquel
le lotisseur est déchargé de la responsabilité de l’entretien des équipements, des ouvrages, et des
espaces incorporés aux domaines public ou privé de l’Etat ou de la collectivité publique locale
concernée.
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4°/ MODIFICATIONS DES LOTISSEMENTS:

Le lotissement, une fois approuvé, peut être modifié soit par le lotisseur lui même, soit par les
acquéreurs â condition que les modifications proposées soit compatibles avec le plan
d’aménagement et le règlement d’urbanisme applicable à la zone tout en respectant les intérêts
directs des autres acquéreurs.
Le dossier d’approbation des modifications d’un lotissement suit les mêmes procédures
d’approbation du dossier de lotissement lui même.

L’approbation des demandes de modification a lieu après affichage du projet de plan et après
publication d’un avis d’enquête.

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LE PERMIS DE BATIR

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 Toute personne souhaitant construire, ou procéder à des travaux de restauration pour
conforter une construction déjà existante ou y apporter des modifications, doit obtenir un permis de
bâtir du président de la municipalité ou du gouverneur selon le cas (la construction à l’intérieur ou
en dehors du périmètre communal). Ce permis est délivré sous forme d’arrêté après avis d’une
commission technique.

1°/ PIECES CONSTITUTIVES DU DOSSIER DE PERMIS DE BÂTIR:

Le dossier de permis de bâtir comporte entre autres :
 Une demande signé par l’intéressé auprès de la collectivité publique locale dans laquelle se
trouve la construction objet de la demande,
 Un titre de propriété du terrain (titre foncier, acte de propriété...),

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 Un plan de situation du terrain à construire (extrait du PAU, du lotissement..).
 Un plan d’ensemble indiquant les limites et les dimensions de la parcelle de terrain et
l’implantation de la construction (échelle supérieure à 1/500) des plans d’architecture élaborés
par des architectes.
 Un plan de béton armé en cas où la construction à un nombre d’étages supérieur ou égal à 3
ou cette construction est appelée à accueillir le public (surface couverte supérieure ou égale à
80 m2)
 Un arrêté d’alignement lorsque le terrain à construire est contigu au domaine public routier, au
domaine public maritime ou hydraulique ou autre…

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2°/ MODALITES D’APPROBATION DES DOSSIERS DE PERMIS DE BATIR:

Tout dossier de permis de bâtir est soumis à l’approbation du président de la commune ou du

gouverneur selon le cas (le terrain objet de la demande de construire se trouve à l’intérieur d’un
périmètre communal ou en dehors de ce périmètre).
Avant son approbation, le dossier de permis de bâtir est soumis, pour avis, à une commission
technique communale ou régionale selon le cas. Cette commission est composée des
représentants de chaque direction technique intervenante et de la collectivité publique locale. Elle
émet soit « un avis favorable» soit « un avis défavorable » motivé.

Toute décision administrative relative à la demande d’approbation du dossier de permis de bâtir doit
être prise dans un délai de 45 jours à compter de la date du dépôt, auprès de l’autorité
administrative compétente, d’un dossier dûment constitué.

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