Reg Urbanis

Ministère de l’Equipement et de l’Environnement
Agence d’Urbanisme du Grand Tunis
REGLEMENT D’URBANISME
En conformité avec les dispositions du Code de l’Aménagement du Territoire

et de l’urbanisme, promulgué par la loi 94-122 du 28/11/1994, tel qu’il a été
modifié et complété par la loi N° 2003-78 du 29 Décembre 2003, et avec
l’arrêté du Ministre de l’Equipement et de l’Habitat du 31/10/1995, portant
définition des pièces constitutives du Plan d’Aménagement Urbain, le plan
d’aménagement urbain de la commune de Ben Arous est constitué des pièces
suivantes :
- Des documents graphiques établis aux échelles 1/5000;

- Un règlement d’urbanisme ;
- Un rapport de présentation ;
- Des annexes.
Le présent règlement d’urbanisme est structuré en trois titres :
- Titre I : Dispositions générales ;

- Titre II : Dispositions communes applicables à toutes les zones ;
- Titre III : Dispositions particulières à chaque zone.
Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

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TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES
Article 1- Champ d’application:
Le présent règlement s’applique au territoire du Plan d’Aménagement Urbain

de la commune de Ben Arous, tel que délimité dans les documents graphiques
joints au présent règlement.
En application des dispositions des articles 12 et 66 du code de

l'aménagement du territoire et de l'urbanisme tels qu'ils ont été modifiés par la
loi n° 2003-78 du 29 Décembre 2003.
Le présent règlement du plan d'aménagement urbain de Ben Arous porte
modification des cahiers des charges des lotissements antérieurs à son
approbation, et situés à l’intérieur des zones d’habitat individuel, et ce, en ce
qui concerne les retraits, les hauteurs maximales autorisées et les coefficients
d’utilisation foncière (CUF).
Dans tous les autres cas, les cahiers des charges des lotissements
régulièrement approuvés et antérieurs au présent règlement du plan
d'aménagement urbain de Ben Arous, demeurent valables, tant que leurs
dispositions réglementaires sont compatibles avec le présent règlement, et
toute modification doit être soumise aux dispositions de l'article 65 et 66 du
code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme tel qu'il a été modifié
par la loi n°2003-78 du 29 Décembre 2003 et la loi n°2009-29 du 09 juin
2009.
Les cahiers des charges des nouveaux lotissements devront se conformer en

tous points aux dispositions du présent règlement.
La loi fait obligation à tout constructeur de se faire délivrer les autorisations

préalables pour toute nouvelle construction ou pour le réaménagement,
l’extension, la reconstruction ou la transformation d’usage des constructions
existantes conformément aux dispositions du présent règlement d’urbanisme.
Article 2 - Division du territoire en zones :
Le territoire couvert par le Plan d’Aménagement Urbain de la commune de

Ben Arous est subdivisé, pour les besoins du règlement, en zones
relativement homogènes, caractérisées par différentes fonctions et vocations.

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Ces zones sont les suivantes :
 Les zones d’habitat individuel isolé ……………………………. (UAa1) ;

 Les zones d’habitat individuel jumelé …………………………. (UAa2) ;
 Les zones d’habitat individuel en bande continue …………….. (UAa3) ;
 Les zones d'habitat individuel groupé …………………………. (UAa4) ;
 Les zones d’habitat semi-collectif ……………………………… (UAb) ;
 Les zones d’habitat collectif isolé ou continu …………………...(UAc2) ;
 Les zones polyfonctionnelles de moyenne à forte densité ………(UBa1) ;
 Les zones polyfonctionnelles à forte densité …………………….( UBa2) ;
 Les zones polyfonctionnelles à très forte densité ……….(UBa3 et UBa4) ;
 Les zones d’activités industrielles non polluantes …………………(UIb) ;
 Centre de vie ………………………………………………………(UIc)
 Zone d’activités artisanales et de petits métiers ……………………(UIa) ;
 Les équipements publics ;
 Les zones vertes aménagées …………………………………(Uva- UVe) ;
 Les zones vertes équipées …………………………………………(UVb) ;
 Les zones vertes naturelles ………………………………………..(UVd) ;
 La zone du Parc Urbain ……………………………………………..(PU) ;
 Les zones agricoles ………………………………………………..(NAa) ;
 Les zones de servitudes …………………………………………. (NAS).

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TITRE II : DISPOSITIONS COMMUNES APPLICABLES A TOUTES

LES ZONES
Les dispositions qui suivent s’appliquent à toutes les zones prévues par le
plan d’aménagement urbain de la commune de Ben Arous.
SECTION 1 - UTILISATION DU SOL:
Article 1 - Types d’activités interdites :
Il est interdit de construire en dehors des zones spécifiquement aménagées à

cet effet. Par ailleurs, tout terrain présentant localement des risques
d'inondation, de glissement de terrain ou d'éboulement est interdit à la
construction. L'ouverture ou l'exploitation de carrières sont interdites.
Sont également interdits :
- Les établissements de 1ère et 2ème catégorie et leurs extensions en

dehors de la zone UIb;
- Les dépôts de ferraille, de matériaux de construction et de
combustibles solides ou autres nuisibles à l’hygiène et au respect de
l’environnement ;
- Toutes les installations à usage de stockage, de dépôt ou entrepôt en
dehors de la zone UIb ;
- Les campings et caravanings sauf s’ils sont situés dans des espaces
aménagés à cet effet ;
- L’affouillement et l’exhaussement des sols qui n’ont pas de rapport
direct avec les travaux de construction à l’exclusion des travaux
d’intérêt public ;
- Tout dépôt d'ordures de provenance domestique, industrielle ou
autre, de déchets divers, de matériaux de démolition de bâtiments
ou de fouilles ainsi que des carcasses de véhicules est interdit en
dehors des zones spécialement affectées à cet effet par les
autorités ;
- Les ateliers de réparation de véhicules et leurs extensions en dehors
de la zone UIb ;
- L’implantation de nouvelles stations de services en dehors de la
zone UIb ;
- L’implantation de stations de lavage en dehors de la zone UIb ;
- Les petits métiers urbains en dehors de la zone UIa ;

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- Toutes les activités qui entraîneraient des nuisances ou pollutions

sonores, olfactives ou visuelles.
- Les grandes surfaces commerciales telles que définies par l’article
5bis du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
Article 2 - Types d’activités autorisées sous conditions :
- Toutes constructions ou édifications de quelque nature qu'elles soient,
situées aux abords immédiats d'une zone de servitude, sont régies par les
règles et les procédures prévues par les textes législatifs et réglementaires
qui leurs sont spécifiques..
Les servitudes usuelles dans la commune de Ben Arous sont celles relatives :
 aux monuments historiques classés
 au domaine public hydraulique ;
 au domaine public ferroviaire ;
 au domaine public routier;
 aux lignes électriques de moyenne et de haute tension ;
 aux conduites de gaz ;
 aux adductions d'eau potable;
 aux réseaux d’assainissement
 aux stations d'épuration de l’office national d’assainissement (ONAS).
- Toutes constructions doit respecter les dispositions du code de la sécurité
et de la prévention des risques d’incendie, d’explosion et de panique dans les
bâtiments promulgué par la loi 2009-11 du 02/03/2009.
Sont autorisées sous conditions également:
2.1- Les opérations de lotissement
Les parcelles et les lots issus de tout nouveau lotissement doivent satisfaire
aux normes et conditions suivantes :
 Avoir des formes simples et régulières permettant l’implantation des
constructions ;
 Etre accessibles par une voie publique ;
 Avoir des fronts de parcelles de dimensions suffisantes pour permettre
la construction.
Les surfaces des parcelles et des lots sont définies par le programme
d’aménagement de chacune des zones.
Si ces conditions ne sont pas remplies, l’autorisation de lotir ou de bâtir peut
être refusée et sa délivrance sera subordonnée à la modification du parcellaire.
Toute opération de lotissement doit prévoir la réservation des emplacements

nécessaires aux équipements socio-collectifs correspondants aux besoins de la

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population qu’elle engendrera, et ce, conformément à la grille des

équipements et aux normes en vigueur. La surface réservée à ces
emplacements ajoutée à celle de la voirie et des espaces verts publics, ne sera
en aucun cas inférieure à 25 % de la superficie totale du lotissement.
2.2- Les opérations d’ensemble

On entend par « opération d’ensemble » un ensemble de constructions à
caractère résidentiel pouvant intégrer les services, les commerces et les
équipements socio-collectifs. Ces opérations ne concernent que les zones
d'habitat.
Une opération d’ensemble peut être constituée d’une même typologie ou de
typologies différentes à condition d’assurer la cohérence et l’unité de
l’ensemble du projet.
Pour être autorisées ces opérations doivent répondre aux conditions
suivantes :
- La parcelle support du projet doit avoir une superficie minimale de

3000 m² et un front minimum de 30 m et qu’elle soit délimitée de tous
les côtés par des voies de desserte véhiculaire, existante ou à créer
d’une largeur minimale de 12 mètres.
- L’opération doit nécessairement faire l’objet au préalable d’un projet
de lotissement approuvé. Pour les promoteurs immobiliers agrées, les
autorisations de bâtir peuvent être accordées avant la réalisation des
travaux de viabilité et ce, conformément aux dispositions de l’article 64
du code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.
- La conception de ces opérations doit tenir compte de leur
environnement urbain, et répartir les surfaces autorisées en masses de
différentes hauteurs tenant compte des servitudes, et de
l’environnement urbain immédiat (vis à vis, ensoleillement, aération,
retraits etc…).
- Le changement de hauteur dans ces opérations doit être effectué
graduellement de façon à ce que la différence de hauteur entre deux
bâtiments voisins ne dépasse pas en aucun cas un niveau.
- Toute opération d’ensemble doit prévoir la réservation des
emplacements nécessaires aux équipements socio-collectifs
correspondant aux besoins de la population qu’elle engendrera.
- Les opérations d’ensemble doivent généralement respecter les

dispositions applicables respectivement aux zones dans lesquelles elles

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sont autorisées. Ces opérations pourront bénéficier de dispositions

particulières qui seront définies au sein du règlement de chaque zone.
2.3. Les parkings à étages :
Des constructions à usage de parking à étages peuvent être autorisées dans
toutes les zones constructibles du présent plan d’aménagement. Ces
constructions devront respecter les règles de gabarit (coefficient d’occupation
du sol et hauteur) mais ne sont pas soumises à la limitation du coefficient
d’utilisation foncière.
2.4. Les décharges publiques :

Tout dépôt d’ordures de provenance domestique ou autre, de déchets divers,
de matériaux de démolition de bâtiments ou de fouilles, ainsi que des
carcasses de véhicules est interdit en dehors des zones spécialement affectées
à cet effet par les autorités municipales.
2.5. Les stations de services :
Les stations de services sont interdites en bordure des voies dont la largeur est
inférieure à 20 mètres et aux carrefours. Elles ne peuvent se situer à moins de
200 mètres les unes des autres quand elles sont sur une même voie. Les
surfaces minimales des terrains sur lesquels ces installations pourront être
autorisées, sont ainsi fixées:
- 1000 m² s'il s'agit d'une station de services dont l'activité se limite à
la distribution de carburant ;
- 1500 m² s'il s'agit d'une station de services de distribution
comportant une installation de lavage et de graissage à un seul
pont ;
- 2000 m² dans le cas d'une station de services comportant une
installation de lavage et de graissage à deux ponts ;
- Le terrain devra présenter un front de 40 mètres au minimum pour
les stations de services de distribution de carburant uniquement et
de 50 mètres pour les autres stations services. La profondeur du
terrain ne devra pas être inférieure à 25 mètres.

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SECTION 2 - CONDITIONS D’UTILISATION DU SOL :
Article 3 - Accès et voiries :
3.1- Desserte des immeubles

Pour l’application du présent règlement et sous réserve des dispositions
législatives particulières existant par ailleurs, les voies privées sont assimilées
aux voies publiques.
Sauf indication portée au plan d’aménagement, les dispositions nécessaires
(retraits, décrochements, arrondis, pans coupés etc…) pourront être
éventuellement exigées des constructeurs pour que soit assurée la visibilité au
croisement des rues.
Tout terrain à lotir ou à bâtir doit être desservi par une voie du domaine
communal existante ou projetée. Toute parcelle enclavée est réputée non
constructible. Il appartient au propriétaire concerné de se faire attribuer par
ses voisins immédiats un droit de passage permanent, permettant l'accès des
véhicules d'urgence.
Les accès doivent satisfaire aux règles minimales de desserte afférentes à la
lutte contre l'incendie, la protection civile, le brancardage, ainsi que le
ramassage des ordures ménagères.
Les lots destinés à l’habitat individuel ne pourront recevoir qu’un seul accès
voitures. Toutefois, un deuxième accès pourra être autorisé pour les lots
bordés par une voie strictement de desserte et lorsque aucun des accès ne sera
à moins de 15 mètres du carrefour le plus proche.
Les voies sans issue doivent permettre le retournement à leur extrémité avec
une placette d’un rayon minimal de 6 mètres.
La largeur minimale d’une voie sans issue est de 9 mètres si elle est
véhiculaire et de 6 mètres si elle est piétonne.
Les voies à créer auront pour les constructions du type habitat individuel et
semi collectif, une largeur minimale de 12 mètres répartis entre une chaussée
de 7 mètres et deux trottoirs de 2,5 mètres chacun.
Pour les constructions du type autre que l'habitat individuel et semi collectif la
largeur minimale de la voie sera fixée par le règlement qui lui est applicable.

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3.2- Routes classées

Les routes classées desservant le territoire de la commune de Ben Arous sont
les routes la route nationale (RN1), l’autoroute (A1), les routes régionales
(RR22, RR34) les routes locales (RL559, RL560, RL561, RL558).
Tout aménagement d’accès sur ces routes est soumis à l’accord des services
concernés.
Sont spécialement interdits les accès directs sur les routes à grand débit de
circulation notamment l’autoroute A1, la RN1 sauf le tronçon du point
kilométrique (PK) 6.600 passage à niveau de la ligne de la Société Nationale
des Chemins de Fer Tunisiens (SNCFT) jusqu'au siège du gouvernorat au
PK7.400, RR22, RL 559du PK 0,0 au PK 1+500, RL560 du PK 0+100 au PK
1+200.
3.3- Voies privées
L’ouverture d’une voie privée peut être refusée ou subordonnée à des
conditions particulières de tracé, de largeur ou de construction notamment :
- lorsque son raccordement peut constituer un danger pour la
circulation ;
- lorsqu’elle est susceptible d’être empruntée par la circulation
générale ;
- en vue d’une meilleure utilisation des terrains traversés ou
avoisinants.
Article 4 - Desserte par les réseaux :
4.1- Branchement au réseau d’eau potable
Toute construction doit être raccordée au réseau public de distribution
lorsqu’il existe. Toute alimentation en eau potable à partir des puits ou point
d’eau particulier est interdite.
L’alimentation en eau potable des zones d’extension projetées est possible
jusqu’à un niveau maximal de la hauteur des constructions fixé à la côte 25 m
NGT (zéro du nivellement général de la Tunisie), moyennant l’aménagement
des zones d’extension et le renforcement des équipements et des
infrastructures existantes des réseaux de distribution (à la charge des
promoteurs).
Pour les zones où les hauteurs maximales des constructions dépassant la côte
25m NGT, les promoteurs immobiliers assureront l’alimentation des étages de
niveau supérieur à cette côte (25 m NGT) à leurs propres charges, moyennant
la création d’une bâche et d’une station de surpression, conformément au
cahier des charges de La Société nationale d'exploitation et de distribution des
eaux (SONEDE).

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4.2- Raccordement au réseau d’assainissement

Toute construction doit être raccordée au réseau public d’assainissement.
4.3- Branchement au réseau d’eaux pluviales
L’évacuation des eaux pluviales (eaux de ruissellement, eaux de toiture) doit
se faire dans le réseau de collecte publique lorsqu’il existe.
Les constructions ne doivent en aucun cas, gêner l'écoulement normal des
eaux pluviales. Les points bas doivent être aménagés d'une manière qu'ils
permettent cet écoulement.
4.4- Branchement au réseau d’électricité et de gaz
Tout nouveau lotissement ou morcellement doit permettre le branchement des
constructions et installations au réseau public d’électricité et de gaz.
4.5- Branchement au réseau téléphonique
Tout nouveau lotissement ou morcellement doit permettre le branchement des
constructions et installations au réseau téléphonique.
Article 5 - Surfaces et formes des parcelles :
Ne peuvent être autorisés que des lotissements ou morcellements donnant des
parcelles de formes régulières compatibles avec l’implantation des
constructions et conformément au présent règlement.
Si ces conditions ne sont pas remplies l’autorisation de construire peut être
refusée et sa délivrance restera subordonnée à un remembrement entrepris
conformément aux dispositions prévues par la loi.
Les partages d’immeubles bâtis doivent être réalisés de telle sorte que les
parcelles et les bâtiments satisfassent, après division aux dispositions du
présent règlement.
Les surfaces et fronts minimums seront fixés pour chacune des zones urbaines
définies par le présent règlement. Toutefois certaines parcelles issues
d’anciens lotissements ou morcellements antérieurs au dit règlement peuvent
être constructibles même si elles ne répondent pas à ces minima à condition
qu’elles aient déjà fait l’objet de titres fonciers ou autres actes de propriété
individualisés.

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Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises

d’ouvrages publics :
L’implantation des constructions par rapport aux voies classés ou non
classées et emprises d’ouvrages publics peuvent être selon les zones dans
lesquelles elles se trouvent soit à l’alignement, soit en retrait d’une distance
qui serait définie par le règlement applicable à chacune des dites zones.
Pour les voies classées l'alignement est déterminé par arrêté d'alignement
délivré par l'autorité compétente.
Les clôtures doivent respecter l'alignement des voies publiques existantes,
modifiées ou à créer. Pour les voies classées, l’implantation des constructions
doit se conformer aux arrêtés d’alignement délivrés par les autorités
compétentes.
Aucune saillie sur l'alignement des voies publiques n'est autorisée au rez-de-
chaussée (R.D.C) à l'exception des seuils de porte, dans la limite de 30 cm
comptés à partir du nu de l'alignement.
Les seules saillies autorisées sur une voie publique ou privée sont en étage et
concernent exclusivement les fers forgés dans la limite de 40 cm comptés à
partir du nu de l’alignement ainsi que les ganarias et balcons uniquement sur
les voies de 12 mètres ou plus de largeur et dans les conditions suivantes :
- hauteur libre sous saillies : 3 mètres au minimum comptés à partir du
trottoir ;
- saillie maximale : 80 cm comptés à partir du nu de l’alignement sans
toutefois dépasser 7% de la largeur de la voie ;
- Longueur maximale au plus égale au 1/3 de la longueur de la façade
sur voie sans excéder 3 mètres par saillie.
Article 7 - Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives des parcelles :
Les retraits sur les limites séparatives doivent être respectés vu leurs
incidences directes sur les droits des tiers. Aucune tolérance ne peut être
étudiée sans être accompagnée du consentement écrit du voisin concerné et
sans dépasser les 50% du dit retraits. Dans tous les cas cela ne devra porter
aucune atteinte à l’aspect esthétique du quartier.
Lorsqu’une façade autre que celles donnant sur la voie publique comporte une
ou plusieurs saillies, les distances considérées par le présent règlement
doivent être mesurées à partir du nu extérieur de la saillie la plus avancée.
Cette disposition ne s’applique pas aux corniches et aux bandeaux ne
dépassant pas 20 cm.

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Article 8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres
sur une même parcelle ayant vocation à cet effet :
Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété,
doivent être édifiées à une distance l'une de l'autre au moins égale à la plus
grande hauteur des deux constructions et jamais inférieure à une distance
fixée par le règlement de la zone qui lui est applicable.
Article 9 - Coefficient d’occupation du sol (C.O.S) :
On entend par coefficient d’occupation du sol le rapport de la surface bâtie au
sol à la surface de la parcelle. La surface bâtie au sol est la surface délimitée
par la projection verticale sur le sol du périmètre hors oeuvre de la
construction.
Pour chacune des zones, un coefficient d’occupation du sol maximum est
fixé par le règlement qui lui est applicable.
Article 10 - Hauteur maximale des constructions :
Pour l’application du présent règlement, la hauteur d’une construction est
calculée par rapport au milieu de la façade, à partir de la côte de nivellement
prise à l’alignement considéré jusqu’au sommet de l’acrotère.
Dans le cas de façades en bordure de voies en déclivité, les constructions sont
divisées en sections, de telle sorte qu’en aucun point la hauteur effective de la
construction ne dépasse de plus de 1,50 mètres par rapport au profil de la
voie, les limites de hauteur prescrites.
Cette hauteur ne devra en aucun cas dépasser la largeur de la voie augmentée
du retrait s’il existe.
Dans le cas d’une construction implantée en retrait d’une voie sur un terrain
en déclivité par rapport à cette voie, la hauteur de la construction est calculée

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par rapport au profil conventionnel du terrain correspondant à l’axe de la

construction. Le profil conventionnel du terrain se définit par la ligne fictive
qui rejoint les côtes de nivellement de deux points situés dans l’axe de la
parcelle, respectivement sur l’alignement de la voie et sur la limite opposée
du terrain.
La hauteur maximale des constructions est fixée par le règlement de chacune

des zones.
Lorsqu’une construction est située à l’angle de deux voies où les hauteurs
autorisées sont différentes, la plus grande de ces deux hauteurs sera autorisée
sur l’autre face, mais sur une longueur maximum de 12 mètres, cette longueur
étant comptée à partir de l’intersection des alignements.

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Quand une construction est située au droit d’un changement de largeur de

voie, la hauteur autorisée dans la partie la plus large sera également autorisée
dans la partie la plus étroite sur une longueur au plus égale à sa largeur.
Si une construction prend vue sur un espace libre public (place, square,
parking, …), sa hauteur sera au plus égale au diamètre du plus grand cercle
qui peut être inscrit à l’intérieur des alignements de cet espace libre.
La hauteur maximale des constructions dans chacune des zones est fixée par
le règlement qui lui est applicable .Toutefois, cette hauteur peut ne pas être
atteinte au vu du respect des dispositions des autres articles notamment les
articles 6,7,9 et 14.
L’ascenseur sera obligatoire pour les constructions ayant 4 étages et plus.
Article 11 - Aspect extérieur :

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D’une manière générale, l’aspect esthétique des constructions nouvelles ainsi

que les adjonctions ou modifications des constructions existantes devront
assurer une parfaite intégration de ces constructions dans le paysage urbain et
respecter les prescriptions ci-dessous :
Les clôtures doivent être implantées sur l'alignement de la voie publique. Au

droit des commerces et services ouverts en retrait par rapport au domaine
public, des portiques signalétiques sur rue, d’une hauteur de 2,5 mètres hors
tout, peuvent être posés dans l’alignement des clôtures.
La couleur des murs extérieurs doit être obligatoirement être blanche et les
menuiseries doivent être peintes en bleu ou en vert. Les matériaux brillants et
réfléchissants sont prohibés dans le traitement des façades. La pose de faïence
doit être limitée aux encadrements des ouvertures.
Les couvertures seront du type terrasses – dalles, voûtes ou coupoles,
blanchies à la chaux ou au moyen de peintures mates blanches. Les matériaux
d’étanchéité de composition métallique et de tons réfléchissants brillants
devront être peints ou enduits en blanc mat. Les couvertures en tuiles
mécaniques ou vernissées sont interdites.
Les escaliers doivent être incorporés à la masse.
Indépendamment des souches des conduits de fumées et de ventilation, qui
seront groupées dans des volumes simples et d’une saillie strictement
réglementaire (40 cm au-dessus des parties les plus hautes de la construction),
aucune superstructure même réduite ne devra y être érigée (telle que
buanderie, cage d’escalier, installation d’étendage du linge, pergolas en
maçonnerie, etc.). Toutefois, peut être tolérée l’implantation en retrait des
façades des cages d’escaliers, d’ascenseurs et de montes charges ainsi que des
locaux techniques de 12 m² maximum, et ce, uniquement pour les bâtiments
à caractère collectif.
D’une façon générale, l’aspect extérieur des façades doit être soigné,
entretenu et compatible avec le caractère général de la commune.
Même pour les constructions autorisées inachevées et dont les travaux sont en
arrêt, les terrains doivent être obligatoirement clôturés et les façades
extérieures enduites et badigeonnées, et ce, à l’expiration des délais de
validité des permis de construire correspondants.
Les descentes des eaux pluviales, eaux usées et vannes ne doivent en aucun
cas être apparentes au niveau des façades.

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Toute publicité est interdite en dehors des espaces spécialement réservés à cet
effet. Les enseignes devront être approuvées par les autorités municipales
avant d’être apposées.
Article 12 - Stationnement des véhicules :
Sous réserve des dispositions particulières qui pourraient être édictées pour
certaines zones, les projets de constructions devront prévoir dans l’emprise
foncière qu’ils occupent, un nombre de places de stationnement de véhicules
automobiles, conforme aux ratios minimums suivants :
- 1 place par logement. Dans le cas où la surface du logement
dépasse 150 m² il y a lieu de prévoir 1,5 place par logement ;
- 1 place pour 30 m² de plancher de commerce et locaux annexes ;
de bureaux, ou d’équipements publics ;
- 1 place pour 2 chambres d’hôtel ;
- 1 place par 10 m² de plancher de restaurant, et locaux annexes ;
- 1 place pour 20 sièges pour les salles de sports, stades et salles
de spectacles ;
- 1 place par salle de classe pour les établissements
d’enseignement primaire, 2 places pour l’enseignement
secondaire et 10 places pour 100 places d’amphithéâtre ;
- 1 place pour 100 m² de plancher pour les hôpitaux ;
- 2 places pour 100 m² de plancher pour les cliniques ;
- 3 places pour 100 m² de plancher pour les établissements
industriels, artisanaux et de petits métiers.
L’installation des établissements industriels et commerciaux est, en outre
subordonnée à la prévision, sur le terrain, des dégagements nécessaires pour
que manutentions et livraisons puissent se faire sans encombrer la voie
publique.
Le stationnement pour les établissements recevant du public doit être
directement accessible à partir de la voie publique.
Les places de stationnement doivent avoir au minimum 5 mètres de longueur,
2,5 mètres de largeur et 6 mètres de dégagement pour les véhicules légers.
Article 13 - Espaces libres et plantations :
Tous les espaces libres à l’intérieur des parcelles doivent être aménagés,
plantés et bien entretenus. Sous réserve des dispositions particulières qui
pourraient être édictées pour certaines zones, ces espaces devront être plantés
à raison de 50 % au moins de leur superficie. Les plantations devront être

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disposées de façon à ne pas nuire à l’hygiène et à la salubrité des cours et des

constructions.
Les voies dont la largeur est supérieure ou égale à 10 mètres doivent être
obligatoirement bordées d’arbres d’alignement.
Article 14 - Coefficient d’utilisation foncière :
On entend par coefficient d'utilisation foncière (CUF) le rapport de la somme
des surfaces hors œuvres des planchers à la surface de la parcelle, y compris
loggias, terrasses couvertes, caves et garages dont la moitié du volume est au-
dessus du sol. On entend par surface hors œuvre des planchers, la surface
totale calculée à partir de leurs limites extérieures, y compris les murs et les
cloisons.
Pour chacune des zones, un coefficient d’utilisation foncière est fixé par le
règlement qui lui est applicable. Toutefois, ce coefficient peut ne pas être
atteint en vue du respect des dispositions des autres articles notamment les
articles 6, 7, 9 et 10.

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TITRE III : DISPOSITIONS PARTICULIERES A CHAQUE ZONE
CHAPITRE I - ZONES D’HABITAT INDIVIDUEL

ISOLE : UAa1
CARACTERE DES ZONES :

Il s’agit de zones résidentielles, d’habitat individuel de faible densité, de type
généralement isolé intégrant quelques constructions de type jumelé et en
bande continue.
Pour les constructions de type individuel jumelé ou en bande continue, il y a
lieu de se référer aux dispositions des zones correspondantes UAa2 et UAa3.
SECTION 1 - UTILISATION DU SOL :
Voir dispositions communes applicables à toutes les zones.
Outre les activités mentionnées à l’article 2 du titre II relatif aux dispositions
applicables à toutes les zones, les types d’activités autorisées sous conditions
dans ces zones sont les suivants :
- Les commerces, pour les constructions donnant sur des voies
supérieures ou égales à 12 m à condition qu’ils n’entraînent pas de
nuisances ou de risque de pollution pour le voisinage, sans dépasser
30 m² de surface. Activité à incorporer dans la masse autorisée.
- Les équipements publics et les bâtiments privés à utilité publique
sous réserve du respect des prescriptions d’implantation ;
- le réaménagement et l’extension des stations services existantes.
- Les opérations d’ensemble telles que définies à l’article 2 du titre II
relatif aux dispositions applicables à toutes les zones.
SECTION 2 : CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL


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Zone UAa1
Article 5 - Surface et front des parcelles :

Outre le respect des dispositions prévues par l’article 5 du titre II relatif aux
dispositions communes applicables à toutes les zones, Pour être constructible,
toute parcelle issue d’un nouveau lotissement ou morcellement doit avoir :
- une superficie minimale de 400 m² et un front minimum de 18 mètres pour
les constructions du type individuel isolé,
Pour les parcelles anciennes, la taille et la largeur du front de parcelle peuvent
rester conformes au parcellaire existant sous réserve du respect des retraits et
qu'elles soient constructible.
Pour les opérations d’ensemble, la surface et le front minimum, sont fixés par
l’article 2 du titre II relatif aux dispositions applicables à toutes les zones.
Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et aux
emprises d’ouvrages publics :
dispositions communes applicables à toutes les zones, les constructions
doivent être édifiées à une distance minimale de 4 mètres de la limite de la
voie publique.
Pour les opérations d’ensemble, les constructions doivent être édifiées à une
distance minimale de 5 mètres de la limite de la voie publique.
dispositions communes applicables à toutes les zones, toute construction
devra être implantée à une distance des limites séparatives au moins égale à la
moitié de sa hauteur sans être inférieure à 4 mètres.
grande hauteur des deux constructions et jamais inférieure à 4 mètres.

19
Zone UAa1
Article 9 - Coefficient d’occupation du sol :

dispositions communes applicables à toutes les zones, Le Coefficient
d’occupation maximal au sol est fixé à :
- 0,3 pour l’habitat du type individuel isolé,
- 0,5 pour les opérations d’ensemble.
Les garages peuvent être, soit incorporés au corps principal de la
construction, soit indépendants et implantés sur les limites séparatives.
S’il est indépendant, le garage doit avoir les dimensions maximales
suivantes :
- une longueur de 6,5 mètres ;
- une largeur de 4 mètres ;
- une hauteur de 2,5 mètres.
dispositions communes applicables à toutes les zones, la hauteur maximale
des constructions est fixée à 12 mètres mesurés au point le plus haut de
l’acrotère, soit R+2, mesurée à partir du niveau zéro du trottoir.
Pour les opérations d’ensemble la hauteur maximale pourrait atteindre
18 mètres au point le plus haut de l’acrotère soit R+4.
Dans tous les cas, la hauteur des constructions ne devra en aucun point
excéder la largeur de la voie augmentée du retrait s’il existe.
dispositions communes applicables à toutes les zones, les constructions dans
ces zones doivent satisfaire les conditions suivantes :
L'aspect extérieur doit respecter l'environnement urbain de la commune au
niveau:
- la couleur des murs doit être obligatoirement blanche et les
menuiseries doivent être peintes conformément aux prescriptions de
l'arrêté Municipal,
- Les matériaux utilisés pour le traitement des façades (tuile, pierres
taillées, boiserie), doivent être utilisés conformément aux
prescriptions de l'arrêté Municipal,
- La pose de la faïence doit être limitée aux encadrements des
ouvertures,

20
Zone UAa1
- La hauteur maximale des clôtures ne doit pas dépasser 1,80 mètre sur
la rue et 2 mètres sur les limites séparatives ;
- Les clôtures en maçonnerie pleine sur rue doivent présenter des
façades traitées, agrémentées d’éléments architectoniques (ouvertures,
bacs à fleurs, tuiles, etc…) et peuvent intégrer un porche d’entrée
couvert d’une superficie maximale de 2 m2 ;
- Les clôtures sur rue peuvent être constituées d’un mur bahut en
maçonnerie pleine de 1,20 mètre de hauteur surmonté d’une grille ou
d’un claustra doublé de haies vives.
Article 12 - Stationnement :
Article 14 - Coefficient d’Utilisation Foncière :
dispositions communes applicables à toutes les zones, le coefficient
d’utilisation foncière maximum est fixé à :
- 0,8 pour les constructions du type individuel isolé,

21
CHAPITRE II - ZONES D’HABITAT INDIVIDUEL

JUMELE : UAa2

Il s’agit de zones résidentielles, d’habitat individuel de faible à moyenne
densité du type jumelé intégrant quelques constructions de type isolé et en
bande continue.
Pour les constructions de type individuel isolé ou en bande continue, il y a
lieu de se référer aux dispositions des zones correspondantes UAa1 et UAa3.
communes applicables à toutes les zones, les types d’activités autorisées sous
conditions dans ces zones sont les suivants :


22
Zone UAa2
les constructions du type jumelé.
quelles soient constructibles.
doivent respecter un retrait de 4 mètres par rapport à l'alignement de la voie
publique.
Pour les opérations d'ensemble, les constructions doivent être édifiées à une
dispositions communes applicables à toutes les zones :
- Toute construction du type individuel jumelé devra être implantée à une
distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de sa hauteur
sans être inférieure à 4 mètres.

23
Zone UAa2

- 0,45 pour les constructions du type individuel jumelé
suivantes :
- une largeur de 4 mètres ;
l’acrotère, soit R+2, mesurée à partir du niveau zéro du trottoir
niveau
- la couleur des murs et des menuiseries doivent être peintes
conformément aux prescriptions de l'arrêté Municipal,

24
Zone UAa2
dispositions communes applicables à toutes les zones, Le coefficient
- 1,2 pour les constructions du type individuel jumelé ;

25
CHAPITRE III - ZONES D’HABITAT

INDIVIDUEL, EN BANDE CONTINUE : UAa3
Il s’agit de zones résidentielles, d’habitat individuel de moyenne à forte

densité de type généralement en bande continues intégrantes quelques
constructions de type isolé jumelé ou groupé.
Pour les constructions de type individuel isolé, jumelé ou groupé, il y a lieu
de se référer aux dispositions des zones correspondantes UAa1 et UAa2 et
UAa4.


30 m² de surface. Activité à incorporer dans la masse autorisée ;
- le réaménagement et l’extension des stations services existantes ;


26
Zone UAa3
les constructions en bande continue ;
qu'elles soient constructibles.
dispositions communes applicables à toutes les zones, les constructions en
bande continue doivent respecter un retrait de 4 m par rapport à l’alignement
de la voie publique.

dispositions communes applicables à toutes les zones, sont également
applicables aux zones UAa3 les dispositions suivantes :
- Toute construction en bande continue doit être édifiée en ordre continu
d’une limite latérale à une autre. Les constructions en bande non contiguës
à une limite séparative arrière doivent être implantées à une distance au
moins égale à la demi hauteur de la construction et jamais inférieure à
4 mètres.

27
Zone UAa3

- 0,60 pour les constructions du type en bande continue ;
- 0,50 pour les opérations d’ensemble ;
suivantes :
- une largeur de 4 mètres;
l’acrotère, soit R+2, mesurée à partir du niveau zéro du trottoir
excéder la largeur de la voie augmentée du retrait s’il existe. Les
constructions en deuxième étage autorisées sur des rues de moins de
12 mètres de largeur, doivent le cas échéant être implantées avec un retrait
suffisant pour que cette clause soit respectée.

niveau
- la couleur des murs et des menuiseries doivent être peintes
conformément aux prescriptions de l'arrêté Municipal,

28
Zone UAa3

- 1,5 pour les constructions en bande continue ;

29
CHAPITRE IV – ZONES D’HABITAT

INDIVIDUEL GROUPE : UAa4
CARACTERES DES ZONES :

Il s’agit de zones résidentielles, d’habitat individuel d’assez forte densité de
type individuel groupé.
SECTION 1 : UTILISATION DU SOL
- le réaménagement et l’extension des stations services existantes ;
- Les opérations d’ensembles telles que définies à l’article 2 du titre II

30
Zone UAa4

toute parcelle issue d’un nouveau lotissement ou morcellement doit avoir une
surface minimale de 100 m² et un front minimum de 8 mètres.
Pour les opérations d’ensemble, la surface et le front minimum sont fixés par
l’article 2 du Titre II relatif aux dispositions applicables à toutes les zones.
peuvent être édifiées à l’alignement de la voie publique.
devront satisfaire les conditions suivantes :
- Les constructions peuvent être édifiées en ordre continu, jointives
avec les constructions voisines ;
- Les retraits par rapport aux voisins seront considérés comme des
patios et doivent par conséquent avoir les dimensions minimales
fixées à l’article 9 ci-après ;
- En cas d’implantation d’un patio au droit d’une limite séparative, le
mur de clôture établi au droit du patio sera constitué d’un mur plein
d’une hauteur maximale de 2,50 mètres.
Chaque parcelle ne peut comporter qu'une seule construction.

31
Zone UAa4
Article 9 - Coefficient d’occupation du sol (COS) :

d’occupation du sol maximal est fixé à :
- 0,75 pour les constructions de type groupé.
- 0,5 pour les opérations d'ensemble.
Les pièces d’habitations doivent donner sur un patios individuel d’au moins :
- 16 m2 dont le plus petit côté ne sera pas inférieur à 4 mètres pour les
constructions au rez-de-chaussée ;
- 24 m2 dont le plus petit côté ne sera pas inférieur à 4 mètres pour
les constructions au 1ére étage ;
- 36 m2 dont le plus petit côté ne sera pas inférieur à 6 mètres pour
les constructions au 2éme étage.
Lorsque les constructions ont plus d’un patio, les minimas pour chaque patio
supplémentaire, à condition que celui-ci ne desserve que des locaux annexes
ne devant pas servir à l’habitation, doivent être :
constructions au rez-de-chaussée ;
constructions au 1ér étage ;
constructions au 2éme étage.
Pour les opérations d’ensemble, la hauteur maximale pourra atteindre

32
Zone UAa4

niveau:
- Les murs et les menuiseries doivent être peintes conformément aux
prescriptions de l'arrêté Municipal,
Voir dispositions communes applicables à toutes les zones
- 1,8 pour les constructions de type individuel groupé
- 2,2 pour les opérations d'ensemble.

33
CHAPITRE V - ZONES D’HABITAT SEMI-COLLECTIF : UAb

Il s’agit des zones résidentielles d’assez forte densité d’habitat du type semi-
collectif en R+2. Il s'agit du lotissement AFH de la "Nouvelle Médina III".
- Les commerces et les ateliers d’artisanat d’art à condition qu’ils
soient au rez-de-chaussée et qu’ils n’entraînent pas de nuisances ou
risque de pollution pour le voisinage, et sous réserve de l’inventaire
des nuisances et de l’accord des services municipaux ;
- les activités de services ou de bureaux à condition qu’ils
n’entraînent pas de nuisances pour le voisinage et sous réserve de
l’accord des services municipaux ;

34
Zone UAb

doivent être édifiées à une distance minimale de 4 mètres par rapport à
l'alignement de la voie publique.
devra être implantée à une distance des limites séparatives au moins égale à la
moitié de sa hauteur et jamais inférieure à 4 mètres.
Deux constructions non contiguës, implantées sur une même propriété
doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre, au moins égale à la plus
Le coefficient d’occupation du sol maximal, est fixé à 0,4.
des constructions est fixées à 12 mètres mesurés au point le plus haut de
excéder la largeur de la voie augmentée du retrait s'il existe.

35
Zone UAb

dispositions applicables à toutes les zones, les constructions dans ces zones
doivent satisfaire les conditions suivantes :
la rue et 2 mètres sur les limites séparatives.
- Les clôtures sur rue seront constituées d’un mur bahut en maçonnerie
pleine de 1,20 mètres de hauteur surmonté d’une grille ou d’un
claustra doublé de haies vives.
- Les séchoirs sont à éviter sur les façades principales et doivent dans
tous les cas être protégés par des claustras.
dispositions communes applicables à toutes les zones, le Coefficient
d’utilisation foncière maximum est fixé à 1,2.

36
CHAPITRE VI - ZONES D’HABITAT COLLECTIF

ISOLE OU CONTINU : UAc2

Il s’agit de zones résidentielles de forte densité, d’habitat collectif en ordre
isolé ou continu.
- Les commerces, les ateliers d’artisanat d’art ainsi que les activités
culturelles à condition qu’ils soient au rez-de-chaussée et qu’ils
n’entraînent pas de nuisances ou risque de pollution pour le
voisinage, et sous réserve de l’accord des services municipaux et
conformément à la réglementation en vigueur ;
- les activités de services ou de bureaux au rez de chaussée à
condition qu’ils n’entraînent pas de nuisances pour le voisinage et
sous réserve de l’accord des services municipaux ;
SECTION 2 - CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL :
Outre le respect des dispositions prévues par l'article 3 du titre II les voies à
créer auront une largeur minimale de 15 m.

37
Zone UAc2

les constructions du type collectif isolé.
- Une superficie minimale de 350 m² et un front minimum de 15 mètres
pour les constructions du type collectif continu.
doivent être édifiées à une distance minimale de 4 mètres de la limite de la
voie publique.
dispositions communes applicables à toutes les zones, toute construction du
type collectif isolé devra être implantée à une distance des limites séparatives
supérieure ou égale à la moitié de sa hauteur et jamais inférieure à 6 mètres.
Les constructions du type collectif continu doivent être implantées contiguës
aux limites latérale des propriétés.
Sur les limites arrières, les constructions doivent être obligatoirement
implantées en observant, à partir des limites séparatives un retrait au moins
égal à la demi-hauteur de la construction sans être inférieur à 6 mètres.

38
Zone UAc2
dispositions communes applicables à toutes les zones, Deux constructions non
contiguës, implantées sur une même propriété doivent être édifiées à une
distance l’une de l’autre, au moins égale à la plus grande hauteur des deux
constructions et jamais inférieure à 6 mètres.
d’occupation du sol maximal, est fixé à :
- 0,4 pour les constructions du type collectif isolé ;
- 0,5 pour les constructions du type collectif continu.
des constructions mesurée au point le plus haut de l’acrotère est fixée à 18
mètres soit R+4, mesurée à partir du niveau zéro du trottoir.
Dans tous les cas, la hauteur (H) des constructions ne pourra pas accéder la
largeur (L) de la voie augmentée du retrait (R) s'il existe, soit (H≤L+R)
la rue s'il existe et 2 mètres sur les limites séparatives.
- Les clôtures sur rue seront constituées d’un mur bahut en maçonnerie
pleine de 1,20 mètres de hauteur surmonté d’une grille ou d’un
claustra doublé de haies vives.

39
Zone UAc2
- 2 pour les constructions du type collectif isolé ;

40
CHAPITRE VII - ZONES POLYFONCTIONNELLES

DE MOYENNE A FORTE DENSITE : UBa1

Il s’agit de zones polyfonctionnelles de moyenne à forte densité
essentiellement réservées à des activités tertiaires et commerciales, à des
équipements socio-collectifs, et à l'habitat collectif. Elles constituent des
centres de vie de la commune et se développent aussi sur les voies publiques
structurantes existantes.
culturelles à condition qu’ils soient au rez-de-chaussée et au premier
étage uniquement et qu’ils n’entraînent pas de nuisances ou risque
de pollution pour le voisinage, et sous réserve de l’inventaire des
nuisances et de l’accord des services municipaux et conformément à
la réglementation en vigueur ;
- Les établissements de 3ème catégorie au rez-de-chaussée des
immeubles à condition qu’ils n’entraînent pas de nuisances ou de
risque de pollution pour le voisinage.

41
Zone UBa1

Outre le respect des dispositions prévues par l'article 2 du titre II relatifs aux
dispositions applicables à toutes les zones les voies à créer auront une largeur
minimale de 12 mètres.
dispositions communes applicables à toutes les zones, pour être constructible,
doivent être implantées sur l'alignement de la voie publique.
doivent être implantées contiguës aux limites latérales des propriétés.
Les limites arrières doivent être obligatoirement implantées en observant à
partir des limites séparatives un retrait au moins égal à la demi hauteur de la
construction sans être inférieur à 4 mètres.
Zone UBa1

42
des constructions mesurée à partir du niveau zéro du trottoir jusqu’au point le
plus haut de l’acrotère est fixée à :
- 18 mètres soit R+4, pour les constructions donnant sur les artères classées
suivantes :
 Boulevard de 14 Janvier ;
 Avenue Habib Bourguiba ;
 La route nationale n° 1,
 La route régionale n° 34
 L'avenue de la république.
- A 15 mètres soit R + 3, pour les constructions donnant sur des voies
supérieures où égales à 15 mètres, et pour les artères suivants;
 Rue Naceur Bey
 Rue Hafouz
 Avenue Farhat Hached
 Rue Elkods
 Rue de Bizerte
 Avenue Hedi khfecha.
- A 12 mètres soit R + 2, pour les constructions donnant sur des voies
inférieures à 15 mètres.
- Dans tous les cas, la hauteur (H) des constructions ne pourra accéder la
largeur (L) de la voie augmentée du retrait (R) s'il existe, soit (H≤L+R).

43
Zone UBa1

- La hauteur maximale des clôtures sur les limites séparatives est 2
mètres.
- 2,8 pour les constructions en R + 4
CHAPITRE VIII - ZONES POLYFONCTIONNELLES

A FORTE DENSITE : UBa2

44

Il s’agit de zones polyfonctionnelles de forte densité du type collectif continu,
affectées à l’habitat aux étages et aux équipements de superstructure et aux
activités tertiaires commerciales au rez-de-chaussée.
- les activités de services ou de bureaux aux étages à condition qu’ils
n’entraînent pas de nuisances pour le voisinage.

dispositions applicables à toutes les zones les voies à créer auront une largeur
minimale de 15 m.
Zone UBa2

45

Pour les parcelles anciennes, la taille et la largeur minimale du front de
parcelle reste conforme au parcellaire existant sous réserve du respect des
retraits et qu'elles soient constructibles.
dispositions communes applicables à toutes les zones, le retrait minimum sur
voie sera de 4 mètres.
dispositions communes applicables à toutes les zones, toute construction de
type collectif continu devra être implantée contiguë aux limites latérales de
propriété.
Les limites non contiguës doivent être obligatoirement implantées en
observant à partir des limites séparatives un retrait au moins égal à la demi-
hauteur de la construction sans être inférieur à 6mètres.
Néanmoins, lorsque le lot limitrophe est affecté à un logement individuel, le
retrait par rapport à cette limite sera égal à la hauteur « H-4 ».
grande hauteur des deux constructions et jamais inférieure à 6
Zone UBa2
mètres.

46

des constructions mesurée au point le plus haut de l’acrotère est fixée à
24 mètres soit R+6, mesurée à partir du niveau zéro du trottoir.
Dans tous les cas, la hauteur (H) des constructions ne pourra pas accéder la
largeur (L) de la voie augmentée du retrait (R) s'il existe, soit (H≤L+R).
- La hauteur maximale des clôtures ne doit pas dépasser 2 mètres sur
les limites séparatives.
d’utilisation foncière maximum est fixé à 3.

47
CHAPITRE IX - ZONES POLYFONCTIONELLES

A TRES FORTE DENSITE : UBa3 ET UBa4

Il s’agit de zones polyfonctionnelles de très forte densité constituée d’habitat,
de commerce, de services et d’animation et où pourront être autorisés les
équipements socio-collectifs.
La zone UBa3 est un centre secondaire situé à Borj Ghorbal au sud de la
commune entre Oued Méliane et le lotissement nouvelle médina III.
La zone UBa4 est le centre principal de la ville situé entre la RR34 et la
RL559.
dispositions communes applicables à toutes les zones, les types d’activités
autorisées sous conditions dans ces zones sont les suivants :
- Les établissements de 3ème catégorie au rez-de-chaussée des
immeubles à condition qu’ils n’entraînent pas de nuisances ou de
risque de pollution pour le voisinage.
Zones UBa3 et UBa4

48

Outre le respect des dispositions prévues par l'article 3 du titre II relatives aux
dispositions communes applicables à toutes les zones, les voies à créer auront
une largeur minimale de 20 mètres.
Toutefois les constructions ayant une hauteur qui dépasse un rez-de-chaussée
et sept étages dans la zone UBa4, ne pourront ouvrir que sur des voies d'une
largeur minimale de 30 mètres.
Outre le respect des dispositions prévues par l'article 5 du titre II relatives aux
toute parcelle issue d’un nouveau lotissement ou morcellement doit avoir:
- une surface minimale de 1000 m2 et un front minimum de 30 mètres; si
elle est destinée à recevoir des constructions en ordre collectif isolé ne
dépassant pas un rez-de-chaussée et sept étages.
- une surface minimale de 600 m2 et un front minimum de 20 mètres; si elle
est destinée à recevoir des constructions en ordre collectif jumelé ne
- une surface minimale de 300 m2 et un front minimum de 12 mètres; si elle

est destinée à recevoir des constructions en ordre collectif continu ne
- une surface minimale de 2500 m2 et un front minimum de 50 mètres; si

elle est destinée à recevoir des constructions en ordre collectif isolé de
hauteur dépassant un rez-de-chaussée et sept étages dans la zone UBa4.
Zones UBa3 et UBa4


49
doivent observer un retrait de 6 mètres par rapport à l'alignement des voies
publiques.
dispositions communes applicables à toutes les zones, les constructions ne
dépassant pas un rez de chaussée et sept étages dans les zones UBa3 et UBa4
peuvent être implantées d'une limite séparative latérale à l'autre; ou en retrait
par rapport à ces limites; et obligatoirement en retrait par rapport aux limites
postérieures .
Les constructions dont la hauteur dépasse un rez de chaussée et sept étages et
qui ne peuvent être autorisé que dans la zone UBa4 doivent obligatoirement
être implantées en retrait par rapport à toute les limites séparatives latérales et
postérieures.
Le retrait qui doit être déterminé par ensemble de trois niveaux au minimum,
sera dans tous les cas supérieur ou égal à la moitié de la hauteur de la
construction sans être inférieur à 6 mètres pour les constructions d'une
hauteur ne dépassant pas un rez de chaussée et sept étages; et 9 mètres pour
les constructions d'une hauteur dépassant un rez de chaussée et sept étages .
doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre, à chaque niveau,
supérieur ou égale à la plus grande hauteur des deux constructions et jamais
inférieure à 6 mètres.
Zones UBa3 et UBa4

d'occupation du sol maximal dans les deux zones UBa3 et UBa4 est fixé à :

50
 0,4 pour les constructions de type collectif isolé;

 0,5 pour les constructions de type collectif jumelé;
 0,6 pour les constructions de type collectif continu.

des constructions mesurée au point le plus haut de l’acrotère est fixée
à 27 m soit R+7, mesurée à partir du niveau zéro du trottoir.
Toutefois cette hauteur pourra atteindre 42mètres soit R+12 pour les
constructions en ordre isolée situées dans la zone UBa4.
- La hauteur maximale des clôtures ne doit pas dépasser 2 mètres sur
les limites séparatives.

Zones UBa3 et UBa4


51
d'Utilisation Foncière maximum pour les constructions ne dépassant pas un

rez de chaussée et sept étages dans les deux zones UBa3 et UBa4 est fixé à :
- 2,8 pour les constructions du type collectif isolé;
- 3 pour les constructions du type collectif jumelé;
Pour les constructions dépassant un rez de chaussée et sept étages, qui ne seront
autorisé que dans la zone UBa4, ce coefficient est fixé à 4.

52
CHAPITRE X - ZONES D’ACTIVITES INDUSTRUELLES

NON POLLUANTES : UIb
CARACTERE DE LA ZONE
Il s’agit de zones destinées à accueillir des établissements d’activités
industrielles non polluantes.
communes applicables à toutes les zones, sont également interdites :
- Les constructions à usage d’habitation à l’exception des locaux de
gardiennage ;
- Les constructions à usage exclusif de bureaux à l’exception de
bureaux destinés à l’administration et à la gestion de la zone
d’activités ;
- Les constructions provisoires en baraquement précaire à l’exception
de ceux nécessaires à la période de chantier ;
- L’extraction sur place des matériaux pour les chantiers ;
- Les forages et les puits.
- Les établissements industriels de 1ère, 2ème et 3ème catégorie ou non
classés qui ne présentent pas d’inconvénients graves ni pour la santé
publique, ni pour le voisinage à la condition qu’ils soient soumis,
sous la surveillance administrative, à des prescriptions générales
édictées dans l’intérêt du voisinage et de la santé publique ;
- Les locaux annexes de l’établissement industriel nécessaires :
* au gardiennage permettant le logement permanent des agents
de sécurité dans la limite de 80 m2;

53
Zone UIb
* au personnel (vestiaires, sanitaires, réfectoires,

infirmeries, etc…) ;
* à l’administration (bureaux nécessaires au fonctionnement des
industries et à l’exposition de leurs produits).
- Les "centres de vie" permettant de la vie sociale culturelle et récréative
du personnel des établissements industriels.

Article 3 - Accès et voirie :
Outres le respect des dispositions mentionnées à l’article 3 du titre II relatif
aux dispositions communes applicables à toutes les zones, les accès et voies
dans cette zone doivent répondre aux caractéristiques suivantes :
- La largeur minimale de la voie sera de 15 mètres ;
- Les accès aux établissements devront permettre une parfaite visibilité
aux conducteurs des véhicules entrants et sortants et ne provoquer aucun
encombrement sur la voie publique ;
- Les carrefours devront permettre les manœuvres des véhicules les plus
encombrants ;
- Les voies intérieures aux lots doivent avoir les caractéristiques
permettant un passage aisé des engins des services de la protection
civile.
- L'accès aux lots sera en retrait de 4 mètres par rapport à la limite de
propriété sur voie et aura au moins 6 mètres de large.
aux dispositions communes applicables à toutes les zones, toute construction
doit obligatoirement être raccordée aux réseaux publics suivants :
a - Réseau d’eau potable :
Les installations industrielles et artisanales devront obligatoirement se
raccorder au réseau, susceptible de fournir sans préjudice pour
l’environnement, les consommations prévisibles.
La consultation préalable des autorités compétentes et des services intéressés
est obligatoire.

54
Zone UIb
b - Réseau d’assainissement :
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau
public d’assainissement en respectant ses caractéristiques.
- Les installations industrielles ne doivent rejeter au réseau public que
des effluents pré-épurés :
- Les effluents devront être traités avant leur rejet dans le système
d’assainissement de manière à les rendre compatibles avec les
effluents de type urbain et ne pas nuire au bon fonctionnement des
réseaux et installations publiques.
Ils devront en tout état de cause remplir les conditions prévues par les
règlements sanitaire ;
- Le système de traitement des effluents devra, avant tout
commencement d’exécution, être soumis à l’avis des services
concernés.
c- Réseau d’eaux pluviales :

Seules les eaux de ruissellement sont déversées dans le collecteur des eaux
pluviales.
Des ouvrages de décantation et (ou) de retenue doivent être prévus pour
éviter la présence de toute pollution.
Tout déversement en puisard, fossé drainant est strictement interdit.
d- Réseau d'électricité et de gaz :
Toute construction ou installation doit être branchée aux réseaux publics
d'électricité et de gaz.
e- Téléphone :
Toute construction ou installation doit être branchée au réseau public de
téléphone si celle-ci est proche de la construction ou de l'installation.
aux dispositions communes applicables à toutes les zones, pour être
constructible, les parcelles doivent répondre aux caractéristiques suivantes :
- une surface minimale de 1000 m2 et un front minimum de
30 mètres;
-

55
Zone UIb

doivent être édifiées à une distance minimale de :
- 10 mètres par rapport à l'alignement de la voie publique.
devra être implantée à une distance des limites séparatives supérieure ou égale
à la moitié de sa hauteur et jamais inférieure à 5 mètres.
sur un même lot ayant vocation à cet effet :
Deux constructions non contigües, implantées sur une même propriété
aux dispositions communes applicables à toutes les zones, le coefficient
d’occupation du sol maximal est fixé à 0,5 sous réserve du respect des
dispositions relatives aux retraits.
Article 10 - Hauteur maximum des constructions :
des constructions ne pourra pas excéder 15 mètres soit R + 3, comptés du
pied au point le plus haut de la toiture.
dispositions communes applicables à toutes les zones, le plan d’aménagement
recommande que cette zone soit traitée en parc d’activités compatible et
intégré au tissu résidentiel environnant.

56
Zone UIb
Quatre règles sont à respecter :

- Lorsque des matériaux de remplissage, tels que briques creuses, parpaings,
etc… seront utilisés, ils ne doivent pas rester apparents sur les parements
extérieurs des murs ;
- Les bâtiments seront de couleur blanche et les boiseries de couleur verte
ou bleue. Le projet de coloration des façades devra figurer dans le dossier
remis pour l’autorisation de bâtir ;
- Les toitures en pente ne peuvent être visibles de l’extérieur et doivent être
dissimulées par un bandeau horizontal ;
- Les acquéreurs ne sont pas autorisés à créer des dépôts de résidus
industriels sur les terrains. Ainsi, les décharges de tout produit industriel
ou autres déchets devront être régulièrement évacués ;
Seules sont tolérées les aires de stockage des matières strictement
nécessaires au fonctionnement de l’entreprise ces aires de stockage seront
localisées selon les dispositions suivantes :
* L’acquéreur devra proposer un aménagement des abords de l’aire,
formant un écran visuel (plantations, claustras) pour les espaces publics
et les lots riverains ;
* L’acquéreur devra maintenir cette aire parfaitement ordonnée et
proprement tenue.
L’objet de cette aire de stockage ainsi que le projet de son
aménagement devront figurer sur les plans soumis à l’autorisation de
bâtir.
Les clôtures de façade en bordure de la voirie principale doivent avoir une
hauteur de 2,20 mètre. Les clôtures mitoyennes auront une hauteur de
2,50 mètres.
dispositions communes applicables à toutes les zones, les acquéreurs devront
prendre toutes dispositions pour réserver sur leurs lots, les surfaces
nécessaires aux stationnements, manœuvres et opérations de manutention.
Il sera aménagé des places de parkings à raison d’une place pour 5 emplois au
minimum.
Les parkings pour les visiteurs et le personnel pourront être implantés dans
les marges de retrait, sauf sur les parties obligatoirement aménagées en
espaces verts.

57
Zone UIb

aux dispositions communes applicables à toutes les zones, les parties non
construites, qui devront être égales au moins à 50% de la superficie de chaque
lot, comprendront :
- Les voies de circulation des véhicules intérieures à chaque lot ;
- Les aires de stationnement et de manœuvre de véhicules ;
- Les espaces plantés et engazonnés.
Espaces plantés et engazonnés

L’espace effectivement planté et engazonné devra être au moins égal à 20%
de la superficie du sol.
- Il sera prévu, au minimum, un arbre de haute tige pour 100 m2
d’espaces verts.
Toutefois, dans le cas où le lot était planté avant sa cession, le
nombre d’arbres de haute tige ne pourra être inférieur à celui
existant initialement.
Si cette disposition conduisait à un nombre d’arbres excessif,
compte tenu des contraintes d’occupation du sol, l’acquéreur
pourrait se voir autorisé à en planter une partie, à l’extérieur de son
lot dans les espaces communs de la zone ;
- Les plantations devront être entretenues et remplacées en cas de
destruction par quelque cause que ce soit ;
- Sur les marges de retrait seront aménagées des bandes gazonnées et
plantées :
* de 2 mètres de largeur minimum en bordure des voies ;
* de 1 mètre minimum en limite mitoyenne et en fond de parcelle.
Elles recevront une plantation d’alignement à raison d’un arbre de haute tige
tous les 6 mètres et d’une haie vive le long des clôtures ajourées.
aux dispositions communes applicables à toutes les zones, le coefficient
d’utilisation foncière maximal est fixé à 2.

58
CHAPITRE XI – CENTRE DE VIE : UIc
Il s’agit d’une zone destinée à accueillir des services, des commerces, de
banques, des sièges sociaux et des sièges d’assurances permettant la vie
sociale, culturelle et récréative du personnel des établissements industriels et
l'animation de la zone.
- Les constructions à usage d’habitation ;
- Les établissements industriels classés et non classés ;
- En général, toutes les activités n’ayant pas lien avec la vocation de la
zone.
communes applicables à toutes les zones, sont autorisées sous conditions :
- Les bureaux destinés à l'administration et compatibles avec l'activité
implantée dans la zone ;
sous réserve du respect des prescriptions d'implantation
Outre les activités mentionnées à l'article 3 du titre II relatifs aux dispositions
applicables à toutes les zones les voies à créer auront une largeur minimale de
15 m.

59
Zone UIc

aux dispositions communes applicables à toutes les zones, pour être
constructible, toute parcelle issue d’un nouveau lotissement ou morcellement
doit avoir une surface minimale de 400 m2 et front minimum de 20 mètres
doivent être édifiées à une distance minimale de 5 mètres par rapport à
l’alignement de la voie publique.
devra être à chaque niveau implantée à une distance des limites séparatives au
moins égale à la moitié de sa hauteur et jamais inférieure à 5 mètres.
Le coefficient d’occupation du sol maximum est fixé à 0,4.
des constructions ne pourra pas excéder 15 mètres soit R + 3, comptés du
pied au point le plus haut de la toiture.

60
Zone UIc

Le coefficient d’utilisation foncière maximum est fixé à 2.

61
CHAPITRE XII - ZONES D’ACTIVITES ARTISANALES

ET DE PETITS METIERS : UIa
Il s’agit d’une zone destinée à l’activité artisanale et aux petits métiers.
 Les établissements de 1ère et 2ème catégorie ainsi que leurs extensions.
 Les établissements impliquant de par la nature des procédés de
production ou celles des matières produites (solides, liquides ou
gazeuses) des risques importants soit pour la santé l’hygiène et la
sécurité des habitants, soit pour l’équilibre de l’environnement et des
composants du milieu ambiant, naturel ou humain.
 La construction de logement à l’étage à condition qu’elle soit destinés
au personnel strictement nécessaire au fonctionnement et à la
maintenance des installations et dont la présence sur place est
permanente et qu’elle ne dépasse pas 150 m² de surface construite.
 La construction de bureaux à l’étage à condition qu'elle soit
directement liée à l’exploitation de l’entreprise.
 Les équipements publics à condition de respecter des prescriptions
d’implantation et le droit des tiers.
 Les commerces au rez-de-chaussée dont la superficie ne dépasse pas
50m².

62
Zone UIa

applicables à toutes les zones, les voies à créer auront une largeur minimale
de 12m.
Pour être constructibles, les parcelles doivent avoir respectivement :
 Pour les lots intermédiaires: surface minimale de 200 m² et un front
minimal de 12 mètres
 Pour les lots d’angle : surface minimale de 300 m² et un front minimal
de 15 mètres.
dispositions communes applicables à toutes les zones, tout établissement doit
être édifié à 4 mètres de retrait par rapport à l’alignement de la voie publique
aménagé en parking pour assurer la manutention, livraison et stationnement.

devra être implantée à une distance des limites séparatives supérieure ou égale
à la moitié de sa hauteur et jamais inférieure à 4 mètres.
Chaque lot doit recevoir une seule masse.

63
Zone UIa

d’occupation du sol maximal est fixé à 0,5 sous réserve du respect des
dispositions relatives aux retraits.
Sous réserve du respect des dispositions prévues par l’article 10 du titre II
relatif aux dispositions communes applicables à toutes les zones, la hauteur
maximale des constructions mesurée au point le plus haut de l’acrotère est
fixée à 12 mètres, soit R+2, mesurée à partir du niveau zéro du trottoir.
dispositions communes applicables à toutes les zones, le plan d’aménagement
recommande que cette zone soit intégrée au tissu résidentiel environnant.
Les bâtiments seront de couleur blanche et les boiseries de couleur verte ou
bleue. Le projet de coloration des façades devra figurer dans le dossier remis
pour l’autorisation de bâtir ;
dispositions communes applicables à toutes les zones, les acquéreurs devront
prendre toutes dispositions pour réserver sur leurs lots, les surfaces
nécessaires aux stationnements, manœuvres et opérations de manutention.
d’utilisation foncière maximal est fixé à 1,2.

64
CHAPITRE XIII - LES EQUIPEMENTS PUBLICS
Il s’agit des emplacements réservés aux équipements existants ou projetés à
caractère administratif, culturel, éducatif, sanitaire, etc…. en général les
équipements publics relevant d’une autorité administrative (départements
ministériels, collectivités publiques locales et établissements publics).
Les autres équipements étant strictement soumis chacun au règlement de la
zone où il est situé.
Article 1 - Type d’activités interdites :
communes applicables à toutes les zones, sont également interdites toutes les
activités n’ayant pas un lien direct avec les équipements publics.
Article 2 - Types d’activités autorisés sous conditions :
communes applicables à toutes les zones, sont autorisés sous conditions les
logements de fonction pour le personnel dont la présence est strictement
indispensable à la surveillance et à l’entretien des bâtiments.
applicables à toutes les zones, les voies à créer auront une largeur minimale
de 12m.

65
Equipements publics
Article 5 - Surfaces et fronts des parcelles :

Outre les conditions fixées par le règlement de la zone correspondante, la
taille et la forme de chaque parcelle doivent répondre aux exigences du
programme fonctionnel de l’équipement envisagé et le cas échéant, aux
normes usuelles régissant le secteur.
Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises
d’ouvrages publics :
peuvent être implantées sur l’alignement ou en retrait, et ce en fonction du
règlement de la zone.
Dans le cas d’implantation en retrait, les constructions doivent être édifiées à
une distance minimale de 4 mètres de la limite du domaine public, l’espace
libre devra être aménagé et ouvert au public et respecter l’alignement des
routes classées s’il en existe.
Dans tous les cas, les clôtures doivent respecter l'alignement des voies
publiques existantes, modifiées ou à créer.
Article 7 -Implantation des constructions par rapport aux limites

dispositions communes applicables à toutes les zones, toute construction doit
respecter l’ordre et les normes de retrait fixées par le règlement de la zone
dans laquelle est situé l’équipement. Au cas où la construction est mitoyenne
à une construction voisine, les volumes et les façades doivent constituer une
unité architecturale.
doivent être édifiées à une distance l’une de l’autre au moins égale à la plus

66
Equipements publics
Article 9 - Coefficient d’occupation du sol (COS):

dispositions communes applicables à toutes les zones, le COS maximal, est
conforme à celui prévu par le règlement de la zone où l’équipement est édifié,
et ce à l’exception des zones d’habitat du type individuel où le COS pourra
atteindre 0,5.
Article 10 - Hauteur maximale des constructions:
Sous réserve du respect des dispositions prévues par l’article 10 du titre II
relatif aux dispositions applicables à toutes les zones, la hauteur maximale des
constructions, mesurée à partir du niveau zéro du trottoir est fixée à 12 m soit
R + 2.
Si le programme fonctionnel de l'équipement l'exige, cette hauteur pourra
atteindre une hauteur de 18 m soit R + 4.
Dans tous les cas la hauteur des constructions ne devra pas excéder la largeur
de la voie augmentée du retrait s'il existe.
dispositions applicables à toutes les zones, les constructions dans ces zones
doivent satisfaire les conditions suivantes :
- Les clôtures doivent être implantées sur l'alignement de la voie
publique. La hauteur maximale sur rue ne doit en aucun cas dépasser :
* 80 cm, pour les espaces aménagés et ouverts au public ;
* 1,80 mètre constitués d’un mur bahut en maçonnerie
pleine de 1,20 cm de hauteur surmonté d’une grille ou
d’un claustra doublé de haies vives, pour les espaces
interdits au public ;
- La hauteur maximale des clôtures sur les limites séparatives ne doit
en aucun cas dépasser 2 mètres.

67
Equipements publics

Article 14 - Coefficient d’utilisation foncière (CUF) :
Le coefficient d'utilisation foncière maximal, est fixé à :
- 1,2 pour les constructions à R + 2


68
CHAPITRE XIV - LES ZONES VERTES AMENAGEES : UVa – UVe
CARACTERE DES ZONES

Les zones vertes aménagées sont essentiellement réservées à des espaces
libres aménagés en verdure, et ouverts en permanence ou périodiquement au
public.
Elles se différencient selon les affectations particulières suivantes :
- Zones d’espaces verts publics UVa : Elles seront aménagées selon
l’aire disponible en parcs, jardins, squares pouvant être munis des
installations appropriées pour les loisirs et les jeux d’enfants, ou en
bandes de protection et d’agrément quand elles sont le long des axes
routiers structurants.
- Cimetières UVe : Ils doivent être aménagés en espaces verts. Les
allées principales ainsi que le pourtour seront bordés d’arbres.
applicables à toutes les zones, sont également interdits les défrichements, les
déboisements, les constructions à usage d’habitation, de commerce,
d’artisanat ou établissements non classés et toutes les formes d’occupation du
sol sans relation directe avec l’aménagement de ces zones en espaces verts
publics et leur fonctionnement.
Sont autorisés les dépendances vouées au gardiennage et aux abris sous
réserve qu’ils soient en dehors des servitudes des routes classées et qu’ils
soient édifiés en matériaux légers, présentant une bonne tenue aux
intempéries et un caractère esthétique compatible avec leur environnement.

Article 3 - Accès et Voiries :
Néant.

69
Zones UVa – UVe
Néant.
Les zones à créer ou à aménager doivent faire l’objet de projets

d’aménagement établis par les services départementaux concernés,
susceptibles de définir le cas échéant le programme et les emplacements des
installations qui peuvent y être implantés.
Ces projets doivent être approuvés par les services municipaux et
départementaux compétents.
Les constructions mentionnées à l’article 2 ci-dessus peuvent être implantées
soit sur l’alignement de la voie publique à l’exception des routes classées dont
les servitudes doivent être strictement respectées, soit en retrait par rapport à
l’alignement.
En cas de retrait, celui-ci ne pourra pas être inférieur à 6 mètres.
séparatives de la parcelle :
Les retraits sur les limites séparatives ne doivent en aucun cas être inférieurs à
10 mètres.
Deux constructions non contiguës doivent être édifiées à une distance l’une
de l’autre au moins égale au double de la plus grande hauteur des deux
constructions sans jamais être inférieure à 10 mètres.

Le coefficient d’occupation du sol ne peut en aucun cas dépasser 0,01.
Pour toute nouvelle construction, la hauteur ne doit pas dépasser 4 mètres.

70
Zones UVa – UVe
dispositions applicables à toutes les zones, les clôtures sur voie de desserte
dans ces zones seront constituées de l’une des façons suivantes :
 Soit d’un mur bahut d’au plus 0,40 mètre de hauteur, surmonté
de grilles, soit de claustras ou de treillages doublés de haies
vives. La hauteur ne doit excéder en aucun point de la clôture
1,90 mètre. ;
 Soit par un talus en terre d’au plus un mètre de hauteur planté de
gazon, de plantes grasses ou de haies vives. La hauteur totale
n’excédera en aucun point 2,50 mètres.
Voir dispositions applicables à toutes les zones.

Tous les espaces libres seront aménagés et les plantations entretenues et
renouvelées si nécessaire.
Le coefficient d’utilisation foncière ne peut en aucun cas dépasser 0,01.

71
CHAPITRE XV - LES ZONES VERTES EQUIPEES : UVb
CARACTERE DE LA ZONE :
Il s’agit d’espaces libres urbains aménagés en verdure et susceptible de
recevoir des équipements de loisirs et de jeux pour enfants, dont les
constructions seront légères et démontables.
Article 1 : Types d’activités interdites :
Sont interdites toutes les formes d’occupation du sol sans relation directe avec
l’aménagement de ces zones en espaces publics.
Article 2 : Types d’activités autorisées sous conditions :
Les dépendances vouées au gardiennage ou à la visite touristique, en
particulier des abris sous réserve qu’ils soient édifiés en matériaux légers,
présentant une bonne tenue aux intempéries et un caractère esthétique
compatible avec leur environnement.
Les terrains de sport et les constructions légères liées à l’activité sportive et
aux loisirs, ou destinées à compléter l’aménagement de ces zones en espaces
publics (petites remises, pistes d’accès, bancs, aires de jeux etc…)
Article 3: Accès et voirie :
La zone doit avoir un ou plusieurs accès sur les voies publiques.
Les raccordements aux voies publiques doivent être soumis à l’avis des
services techniques concernés.
Article 4 : Desserte par les réseaux :

Toute construction devra être raccordée au réseau de distribution d’eau
potable e t d’électricité, au réseau public collectif d’assainissement et au
réseau téléphonique s’ils existent et ce conformément aux prescriptions des
différents concessionnaires publics.
En l’absence de réseaux publics d’assainissement des dispositifs provisoires
peuvent être autorisés après accord des services compétents.

72
Zone UVb
Les aménagements et constructions ne doivent, en aucun cas, gêner

l’écoulement normal des eaux pluviales.
Tous les réseaux d’infrastructure existant sur le terrain doivent être pris en
compte.
Article 5 : Surface et front des parcelles
La zone doit faire l’objet d’un projet d’aménagement d’ensemble susceptible
de dégager le cas échéant des parcelles et de définir le programme et les
emplacements des équipements et des installations annexes qui peuvent y être
implantés ainsi que les aires de stationnement nécessaires. Ce projet doit être
approuvé par les services municipaux et départementaux compétents.
Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et
emprises d’ouvrages publics
Toute construction doit observer un retrait de 10 mètres minimum par rapport
aux voies publiques. Les retrait doit rester libre de toute construction et
d’aménagement de superstructure même légère.
Les aménagements en surface sont admis. Toutefois, il est autorisé
d’implanter des locaux pour gardien à la limite de la voie publique, la
superficie d’un local ne doit pas dépasser 12 m².
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives des parcelles
La distance séparant la construction de la limite de la parcelles devra être
supérieure ou égale à 10 m.
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même parcelle ayant vocation à cet effet
Les distances séparant les constructions non contiguës situées sur une même
parcelle doivent être au moins égale à 10 m.
Article 9 : Coefficient d’occupation du sol :
Le COS ne pourra en aucun cas dépasser 0,05.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions :
La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 4 mètres, soit un
rez-de-chaussée uniquement.

73
Zone UVb
Toutefois une hauteur supérieure à 4 mètres pourrait être autorisée à condition

de ne pas porter préjudice à l’esthétique urbaine et sous réserve de l’accord
des services concernés, et ce uniquement pour certains ouvrages publics,
bâtiments, qui nécessitent une hauteur plus importante.
Article 11 : Aspect extérieur :
Les clôtures de l’ensemble de la zone à limite de la voie publique sera
matérialisée d’un mur bahut d’au plus 0,40 m de hauteur, surmonté de grilles,
soit de claustras ou de treillages doublés de haies vives.
La hauteur ne doit excéder en aucun point de la clôture 1,90m.
A l’intérieur de la zone du projet, les clôtures de toute nature sont interdites.
Article 12 : Stationnement :
Sur l’ensemble de la zone verte équipée doivent être réservées les aires de
stationnements de véhicules qui correspondent aux besoins propres et aux
besoins générés par l’usage des différents espaces de la zone (Aires de jeux,
terrains de sport, cafétérias et restaurants, espaces verts aménagés…).
Toutes les deux places de parkings, soit tous les 5 mètres un arbre tige doit
être planté pour former un mail. On appelle arbre tige, un arbre dont le tronc
est droit et dont les ramifications ne commencent pas à moins de 2,20 mètres
du sol.
Dans tous les cas, un liseré de mètres d’espaces verts doit être prévu sur le
périmètre de l’aire de stationnement.
Article 13 : Espaces libres et plantations

Les espaces laissés libres seront aménagés en espaces verts d’agrément et de
détente.
Les surfaces des allées et des terrasses ne devront en aucun cas dépasser 25 %
de la surface totale de la zone.
Des arbres tiges seront plantés à raison d’au moins 1 arbre par 100 m².
Article 14 : Coefficient d’utilisation foncière
Le coefficient d’utilisation foncière (C.U.F.) ne pourra en aucun cas dépasser 0,05.

74
CHAPITRE XVI - ZONES VERTES NATURELLES : UVd
Ce sont des zones vertes naturelles où toute urbanisation est interdite
Article 1 : TYPES D’ACTIVITES INTERDITES :
Dans cette zone sont interdits :
 Toute forme de construction

 Les campings
 L’ouverture et l’exploitation de carrières.
Article 2 : TYPES D’ACTIVITES AUTORISEES SOUS CONDITIONS
Dans cette zone, sont autorisées sous conditions:
 Les constructions légères qui ont trait à la vocation de la zone et à la

sauvegarde sous-réserve d’avoir l’accord des services concernés.
Article 3 : ACCES ET VOIRIE :
Des pistes peuvent être aménagés en vue de faciliter l’accès aux services de
la protection civile en cas d’incendie, accidents ou autres et ce, sous réserve
de ne pas défaire le paysage ni de modifier la vocation de la zone.
De article 4 à article 14 :
Néant.

75
CHAPITRE XVII - ZONES DU PARC URBAIN : PU
Les parcs urbains sont des espaces verts aménagés à l’intérieur des
agglomérations urbaines qui sont ouverts au public pour la récréation et les
loisirs et pour l’exercice des activités culturelles, sociales, éducatives et
sportives.
Ils sont régis par les textes juridiques spécifiques suivant :
 La loi n°2005-90 du 03 Octobre 2005, relative aux parcs urbains,

 Le décret n°2005-3329 du 26 Décembre 2005 relatif aux conditions et
procédures de l’occupation temporaire des parcs urbains et des procédures
d’octroi de la concession de leur réalisation et exploitation,
 Le décret n°2006-565 du 23 Février 2006, fixant les modalités de la tenue
du registre des droits réel grevant les constructions, ouvrages et
équipements fixes édifiés sur les parcs urbains.
Sont interdites toutes les formes d’occupation du sol sans relation directe avec
l’aménagement de ces zones en espaces publics.
 Les terrains de sport et les constructions liées à l’activité sportive et aux

loisirs, ou destinées à compléter l’aménagement de ces zones en
espaces publics, (pistes d’accès, bancs, aires de jeux, kiosques etc…)
 Les dépendances vouées au gardiennage ou à la visite touristique,

Article 3 : Accès et voirie :
La zone doit avoir un ou plusieurs accès sur les voies publiques.
Les raccordements aux voies publiques doivent être soumis à l’avis des
services techniques concernés.

76
Zone PU
Article 4 : Desserte par les réseaux :

Toute construction devra être raccordée au réseau de distribution d’eau
potable e t d’électricité, au réseau public collectif d’assainissement et au
réseau téléphonique s’il existe et ce conformément aux prescriptions des
différents concessionnaires publics.
En l’absence de réseaux publics d’assainissement des dispositifs provisoires
peuvent être autorisés après accord des services compétents.
Les aménagements et constructions ne doivent, en aucun cas, gêner
l’écoulement normal des eaux pluviales.
Tous les réseaux d’infrastructure existants sur le terrain doivent être pris en
compte par le promoteur (à déplacer où à éviter).
Article 5 : Surface et front des parcelles
La zone doit faire l’objet d’un projet d’aménagement d’ensemble susceptible
de dégager le cas échéant des parcelles et de définir le programme et les
emplacements des équipements et des installations annexes qui peuvent y être
implantés ainsi que les aires de stationnement nécessaires. Ce projet doit être
approuvé par les services municipaux et départementaux compétents.
Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et
emprises d’ouvrages publics
Toute construction doit observer un retrait de 10 mètres minimum par rapport
aux voies publiques. Les retrait doit rester libre de toute construction et
d’aménagement de superstructure même légère.
Les aménagements en surface sont admis. Toutefois, il est autorisé
d’implanter des locaux pour gardien à la limite de la voie publique, la
superficie d’un local ne doit pas dépasser 12 m².
Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives des parcelles
La distance séparant la construction de la limite de la parcelle devra être
supérieure ou égale à 10 m.
Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux

autres sur une même parcelle ayant vocation à cet effet
Les distances séparant les constructions non contiguës situées sur une même
parcelle doivent être au moins égale à 10 m.

77
Zone PU
Article 9 : Coefficient d’occupation du sol :

Le coefficient d’occupation du sol (COS) ne pourra en aucun cas dépasser 0,05.
Article 10 : Hauteur maximale des constructions :

La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 4 mètres, soit un
rez-de-chaussée uniquement.
Toutefois une hauteur supérieure à 4 mètres pourrait être autorisée à condition
de ne pas porter préjudice à l’esthétique urbaine et sous réserve de l’accord
des services concernés, et ce uniquement pour certains ouvrages publics,
bâtiments, qui nécessitent une hauteur plus importante telle que piscine
couverte.
Article 11 : Aspect extérieur :
Les clôtures de l’ensemble de la zone à limite de la voie publique sera
matérialisée d’un mur bahut d’au plus 0,40 m de hauteur, surmonté de grilles,
soit de claustras ou de treillages doublés de haies vives.
La hauteur ne doit excéder en aucun point de la clôture 1,90m.
A l’intérieur de la zone du projet, les clôtures de toute nature sont interdites.
Article 12 : Stationnement :
Sur l’ensemble de la zone verte équipée doivent être réservées les aires de
stationnements de véhicules qui correspondent aux besoins propres et aux
besoins générés par l’usage des différents espaces de la zone (Aires de jeux,
terrains de sport, cafétérias et restaurants, espaces verts aménagés…).
Toutes les deux places de parkings, soit tous les 5 mètres un arbre tige doit
être planté pour former un mail. On appelle arbre tige, un arbre dont le tronc
est droit et dont les ramifications ne commencent pas à moins de 2,20 mètres
du sol.
Dans tous les cas, un liseré de mètres d’espaces verts doit être prévu sur le
périmètre de l’aire de stationnement.

78
Zone PU
Article 13 : Espaces libres et plantations

Les espaces laissés libres seront aménagés en espaces verts l’agrément et de
détente.
Les surfaces des allées et des terrasses ne devront en aucun cas dépasser
25 % de la surface totale de la zone.
Les espaces verts et plantés doivent représenter au moins 70 % de la surface
totale de la zone.
Des arbres tiges seront plantés à raison d’au moins 1 arbre par 100 m².
Article 14 : Coefficient d’utilisation foncière
Le coefficient d’utilisation foncière (C.U.F.) ne pourra en aucun cas dépasser 0,05.

79
CHAPITRE XVIII - ZONES AGRICOLES : NAa
Il s’agit d’une zone agricole où toute construction est soumise aux

dispositions de la loi n° 83-87 du 11 novembre 1983 relative à la protection
des terres agricoles, telle que modifiée et complétée par les textes subséquents
et notamment la loi n° 96-104 du 25 Novembre 1996 ainsi qu’à celles des
textes d’application de la dite loi, et à l’arrêté des ministres de l’agriculture et
de l’équipement et de l’habitat et de l’aménagement du territoire du 31
octobre 1995, fixant les superficies minimales des exploitations agricoles et
celles maximales des constructions pouvant y être édifiées.
De l'article 1 à l'article 14 :
Néant.

80
CHAPITRE XIX - ZONES DE SERVITUDES : NAS
Ce sont des zones non constructibles, du fait des servitudes d’infrastructures

(ligne de haute tension, conduite d’eau potable, emprise du chemin de fer, des
cours d’eau, etc… ou du fait qu'ils sont limitrophes de la station d'épuration.

Dans cette zone sont interdites toutes les formes de constructions.
Dans cette zone, sont autorisés sous conditions:

 L’implantation des activités secondaires non accessibles au public dans
la zone de servitude de la station d’épuration de l’Office National
d’Assainissement (ONAS) à condition d’observer une ceinture de
100m en zone verte, à partir de la limite de celle-ci et que tout type de
construction soit interdit ;
 Les plantations d’arbres ;
 L’aménagement de bassins d’écrêtement et autres ouvrages similaires.
Article de 3 à l'Article 14 :
Néant.

81
ANNEXES
- Emprises des routes classées situées dans le périmètre

communal de Ben Arous.
- Plans des réseaux.
- Liste des servitudes usuelles dans la commune de

Ben Arous.
- Liste des textes juridiques spécifiques
- Nomenclature des établissements classés
- Détermination des hauteurs maximales des constructions
- Tableau récapitulatif du règlement d’urbanisme de Ben

Arous.

82
EMPRISES DES ROUTES CLASSEES SITUEES DANS LE

PERIMETRE COMMUNAL DE BEN AROUS
I. ROUTE NATIONALE (RN 1)
Cette route est une route express qui représente la limite Est de la Commune
de Ben Arous et se présente comme suit:
Du point kilométrique (PK) 4+ 400 au PK 10+ 200
- Emprise de 30 mètres (soit 15m de part et d'autre de l'axe de la route).
- Une servitude ou zone non ædificandi (ZNA) de 10 mètres (soit 5m de
part et d'autre de la limite de l’emprise de la route).
II. LA SORTIE SUD (RR22)
Du point kilométrique (PK) 6 +600 au PK 10+ 800
- Une ZNA de 60 mètres (soit 30m de part et d'autre de la limite de
l’emprise de la route).
III. ROUTE A1 (Autoroute)
Du point kilométrique (PK) 0 au PK 1 + 490
- Une servitude (ZNA) de 50 mètres (soit 25 m de part et d'autre de la
limite de l’emprise de la route) jouxtant les constructions à vocation
d’habitation.
- Une servitude (ZNA) de 150 mètres (soit 75 m de part et d’autre de la
limite de l’emprise de la route) jouxtant les constructions à protéger des
nuisances sonores et de la pollution dues à la circulation routière.
IV. ROUTE REGIONALE (RR34)
 Avenue Habib Bourguiba
Du point kilométrique (PK) 2+ 000au PK 4 +600
- Une servitude (ZNA) de 10 mètres (soit 5m de part et d'autre de la limite
de l’emprise de la route).
 El Yasminet :
Du point kilométrique (PK) 4 +600au PK 7+ 200 l’emprise est conforme
à celle mentionnée aux lotissements approuvés, et en l’absence des
lotissements, elle se présente comme suit :
V. LA ROUTE LOCALE (RL558) AVENUE DE FRANCE:

Du point kilométrique (PK) 0 +000au PK 1+ 048
Emprise de 20 mètres (soit 10m de part et d'autre de l'axe de la route).

83
VI. LA ROUTE LOCALE (RL559)

 Avenue de la République:
Du PK 0+ 000au PK 0+800
- Une servitude (ZNA) qui varie entre 2 mètres et 5 mètres de part et d'autre
de la limite de l’emprise de la route suivant l’alignement existant.
Du PK 0 +800au PK 1+ 400
 Avenue de l’Environnement:
C’est une route express qui se présente comme suit :
Du PK 1+ 400au PK 2+ 390
VII. LA ROUTE LOCALE (RL560)
 Avenue de l’Environnement:
C’est une route express qui se présente comme suit :
Du PK 1 +400au PK 2+ 390
de l’emprise).
 L’Ancienne Route Locale
Du PK 2+ 000au PK 2+ 556
de l’emprise).
VIII. LA ROUTE LOCALE (RL561)
Du PK 0 +000au PK 3+ 700
de l’emprise).

84
PLANS DES RESEAUX
 D’eau potable
 D’assainissement
 De gaz
 D’électricité
 Réseau routier
 Télécom

85
LISTE DES SERVITUDES USUELLES DANS LA COMMUNE
DE BEN AROUS
Il s’agit des servitudes liées ;
 Aux monuments historiques classés
 Au domaine public hydraulique
 Au domaine public ferroviaire
 Au domaine public routier
 Aux lignes électriques de moyenne et de haute tension
 Aux conduites de gaz.
 Aux conduites d’adduction d’eau potable
 Au réseau d’assainissement
 Aux stations d'épuration de l'ONAS

86
LISTE DES TEXTES JURIDIQUES SPECFIQUES

 Le code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme promulgué
par la loi n°94-122 du 28 Novembre 1994, tel qu’il a été modifié et
complété par la loi n°2003-78 du 29 Décembre 2003 et la loi n°2005-71
du 4 Août 2005 et la loi n°2009-9 du 16 février 2009, et la loi n°2009-
29 du 9 juin 2009.
 Le code du patrimoine archéologique, historique et des arts
traditionnels promulgué par la loi n°94-35 du 24 Février 1994, tel que
modifié et complété par la loi n°2001-118 du 6 Décembre 2001 et le
décret-loi n°2011-43 du 25 mai 2011.
 La loi n°86-17 du 07 Mars 1986 portant refonte de la législation
relative au domaine public routier de l’Etat.
 La loi n°83-87 du 11 Novembre 1983 relative à la protection des terres
agricoles, telle qu’elle a été modifiée et complétée par la loi n°90-45 du
23 avril 1990 et par la loi n°96-104 du 25 Novembre 1996 et complétée
par la loi n°2007-69 du 27 décembre 2007 relative à l’initiative
économique.
 Le code forestier tel qu’il a été refondu par la loi n° 88-20 du 13 Avril
1998, puis modifié et complété par les textes subséquents et
notamment la loi n°2009-59 du 20 juillet 2009.
 Le code des eaux promulgué par la loi n° 75-16 du 31 Mars 1975, tel
qu’il a été modifié et complété par les textes subséquents, notamment la
loi n°2004-24 du 15 mars 2004.
 la loi n° 98-74 du 19 août 1998 relative aux chemins de fer, tel que
modifié et complété par la loi n° 2005-23 du 07 mars 2005.
 Le code du travail promulgué par la loi n°66-27 du 30 Avril 1966 telle
qu’elle a été modifié et complétée par les textes subséquents et
notamment la loi n°2007-19 du 02 avril 2007 et le décret-loi n°2011-
115 du 2 novembre 2011.
 La loi n°95-73 du 24 Juillet 1995, relative au domaine public maritime
telle qu’elle a été modifiée par la loi n°2005-33 du 04 avril 2005.
 Le code de l’aéronautique civile promulgué par la loi n°99-58 du 29
juin 1999 telle que modifiée et complétée par les textes subséquents et
notamment la loi 2009-25 du 11 mai 2009.
 La loi n° 2009-11 du 2 mars 2009, portant promulgation du code de la
sécurité et de la prévention des risques d’incendie, d’explosion et de
panique dans les bâtiments.
 La loi n° 2009-12 du 2 mars 2009, relative à la publicité dans le
domaine public routier et dans les propriétés immobilières y attenantes
appartenant aux personnes.

87
Activités Désignation des activités et des substances CAT 1 CAT 2 CAT 3
Bovins (établissement d'élevage, vente, enclos de transit, ect...) • • •

Vaches laitiers et/ ou mixtes • • •
Vaches nourrices •
Carnassiers à fourrures, chèvres, ovins et dromadaires • •
Champignonnières dans lesquelles en prépare de substrat •
Chiens (établissements d'élevage et de vente, chenils, fourrières, etc..) • •
Couvoirs • •
Engrais liquides (dépôts) en récipients •
Engrais et supports de culture (fabrication) • •
Faune sauvage (établissement de présentation à l'exclusion des magasins de vente au détail, des expositions temporaires
88
Activités agricoles et •
et des établissements mobiles etc......)
activités ayant rapport aux
Fumiers, engrais et supports de culture (dépôts de...) •
animaux
Lapins (établissements d'élevage, de vente, enclos de transit, ect....) • •
Piscicultures (d'eau douce) • •
Piscicultures (d'eau de mer) • •
Porcs (établissement d'élevage, de vente, enclos et transit, etc..) • • •

Sangliers (établissement d'élevage, de vente, enclos et transit, etc.....)
•
Silos de stockage de céréales, de grains, de produits alimentaires ou de tous produits organiques dégagent des • •
poussières inflammables
NOMENCLATURE DES ETABLISSEMENTS CLASSES
Tabac (établissement de fabrication et de dépôts) • •

Verminières (élevage de larve de mouches, asticots) •
Volailles et gibier à plume (établissement d'élevage, de vente, enclos et transit, etc..... • •

Abatage d'animaux (le poids total de carcasses) • • •
Acides butyrique, citrique, glutamique, lactique et autres acides organiques alimentaires (fabrications) •
Alcools d'origine agricole, eaux- de vie et liqueurs (production par distillation, conditionnement) • • •
Produits alimentaires (préparation ou conservation) d'origine animale • •
Produits alimentaires (préparation ou conservation) d'origine végétale • •
Amidonneries, féculeries •
Boissons (préparation, conditionnement) • • •
Broyage, concassage, criblage ,dechiquetage,ensachage,pulvérisation,nettoyage,tamisage,blutage,mélange,epluchage et • •
Agroalimentaire (industrie) décoration des substances végétales et de tous produits organiques naturels.
Cidre (préparation et conditionnement) • •
Eaux minérales, eaux de sources, eaux de table • •
Fermentation acétique en milieu liquide • •
Huiles animales, huiles végétales, corps gras (extraction ou traitement) fabrications des acides stéatiques, palmitiques et • •
oléiques à l'exclusion de l'extraction des huiles essentielles des plantes aromatiques.
Lait (collecte, stockage, traitement, transformation etc.....) • •
Levure (fabrication) •
89
Sucreries, raffineries de sucre, malteries •
Vins (préparations, conditionnement) la capacité de production • •
Bois ou matériaux combustibles analogues (ateliers de travail) • •
Bois et matériaux dérivés (établissement de mise en œuvre de produits de préservation) • •
Charbon de bois (fabrication) • •
Bois- papier, carton
Imprimerie ou atelier de reproduction graphique • •
imprimerie Papier, carton (fabrication) •
Papier, carton (transformation) • •

Pate à papier (préparation) • •
Accumulateurs et piles (fabrication) •

Acide oxalique (quelque soit la mode de fabrication) •
Aluminium (fabrication de sulfate) •
Chimie, parachimie,
Ammoniacaux (fabrications des sels) : • • •
caoutchouc et matières Baryte caustique (fabrication) •
Colorants et pigments organiques, minéraux et naturels (fabrication par extraction, synthèse, broyage) • •
Cyanamide calcique (fabrication) •

Détergents et savons (fabrications industrielle de .... A base de) • •
Dextrines (fabrication) •
Etamage des glaces (ateliers) •
Engrais chimiques simples ou composés à base de phosphore, d'azote ou de potassium (fabrication industrielle par •
transformation chimique)
Hypochlorites alcalins et notamment de l'eau de javel au moyen du chlore (fabrication) •
Iode (fabrication)
Installation offshore et on shore d'extraction et de traitement et de traitement des hydrocarbures (gaz on pétrole brut) •
Médicaments (fabrication et division en vue de la préparation) •
Micro-organismes naturels pathogènes (mise en oeuvre dans les établissements de productions industrielles) •
Plastiques Opothérapiques (préparations des produits) • •
Organismes génétiquement modifiés (établissement ou sont mis en œuvre dans un processus de production industrielles •
ou commerciale)
Parfums et huiles essentielles (extraction par la vapeur) contenues dans les plantes aromatiques dont la capacité totale • •
des vases d'extraction destinés à la distillation :
Phosphate de chaux (enrichissement) • •
Plastique, caoutchouc, élastomères, résines et adhésifs synthétique (fabrication, régénération, emploi, réemploi, triage • •
90
ou stockage des matières)
Soufre (fusion et distillation) •
Sulfurés (ateliers de fabrication de composés organiques) •
Sulfures mono ou disodiques (fabrication) •
Superphosphates (fabrication) •
Bains et boues provenant du dérochage des métaux (traitement par l'acide nitrique) •
Cadavres, chairs, débris ou déchets d'origines animales (dépôt) •

Cadavres, déchets ou sous-produits d'origines animales (traitement) • • •
Déchets dangereux définis dans le décret n° 2000-2339 du 10/10/2000, fixant la liste des déchets dangereux (stations de
•
transit, décharges, traitement ou incinération)
Déchets
Déchetteries aménagées pour la collecte des encombrants, matériaux ou produits triés • •
Déjections animales (stations d'épuration) en provenance des établissements classés •
Eaux résiduaires domestiques et eaux résiduaires industrielles •
Eaux résiduaires industrielles (station d'épuration) •
Ordures ménagères et autres résidus urbains (stockage et traitement) •

Installations de traitement aérobie (compostage ou stabilisation biologique) de déchets non dangereux ou matière • •
végétales brut.
Installations de méthanisation de déchets non dangereux ou matière végétales brute • •
Installations mettant en œuvre d'autres traitements biologiques de déchets non dangereux. •
Accumulateurs (ateliers de charge) •
Avertisseurs sonores, haut -parleurs, diffuseurs et tous instruments ou appareils sonores (ateliers de fabrication, d'essais •
ou de répartition)
Bougies et autres objets en cire, paraffine ou acide stéarique (moulage par fusion) • •
Chauffage (procèdes) • •
Combustion (la puissance thermique maximale est définie comme la quantité maximale de combustible, exprimée en • •
PCI, susceptible d'être consommée par seconde.
Eponges (lavage, décoration, et séchage) •
Lessives alcalines des papeteries (incinération) •
Moteurs (ateliers d'essais) • •
orseille (fabrication) •
parcs de stationnement couvert et garages-hôtels des véhicules à moteur la capacité étant : • •
91
Photosensibles à base argentique (traitement et développement des surfaces ) • •
Réfrigération ou compression (établissement abritant des installations) • •
Divers
Répartition et entretien de véhicules et engins à moteurs (ateliers) • •
Vernis, peinture, apprêts, colles, enduits etc.....(application, cuisson, séchage) • •
Acier, fer, fonte, ferro-alliage (fabrication) •
Agglomération de houille, charbon de bois, minerais de fer fabrication de graphite artificiel. •
Bains de sels fondus (chauffage et traitement industrielles) • •

Broyage, concassage, criblage, ensachage, pulvérisation, nettoyage, tamisage, mélange de pierre, de cailloux, de • • •
minerais et autres produits minéraux naturels ou artificielles.

Carrières (exploitation) • •
Céramique et réfractaires (fabrications des produits) • •
Chaux et plâtres (fabrication) • •
Ciments (fabrication) quelque soit la production •
Coke (fabrication) •

Email (fabrication) • •
Email (application) •
Enrobage au bitume de matériaux routiers (centrales) • • •
Ferro- silicium (dépôts) •
Fonderie de métaux et alliages ferreux (fabrication de produits moulés) • •
Fonderies de métaux et alliages non-ferreux (fabrication de produits moulés) • •
Fonderies de plomb et alliage contenant au moins 3% de plomb (fabrication de produit moulés) • •
Houille, minerais, minéraux ou résidus métallurgiques (lavoirs) •
Métaux et alliage (travail mécanique) la puissance installée de l'ensemble des machines fixes concourant au • •
fonctionnement de l'atelier étant :
Métaux et alliages (trempe, recuit ou revenu) •
Métaux et matières plastiques (traitement) pour dégraissage, le décapage, la convention, le polissage, la métallisation, • •
etc.
Métaux (décapage ou nettoyages par traitement thermique) •
Minerais non ferreux (traitement) la puissance installée du (des) four(s) est inférieure à 25 kw •
Métaux naturels ou artificielles et autres matériaux utiles tels que le marbre, le granité, l'ardoise, le verre (ateliers de •
taillage, sciage et polissage) la puissance installé étant > à 40 kW.
Minéraux pulvérulents non ensachés tels que ciment, plâtre, chaux- et sables etc.... • •
Silico-alliage ou carbure de silicium (fabrication) la puissance installée des fours dépasse 100 kW à l'exclusion du Ferro- •
92
silicium
Verre (fabrication et travail) • •
Verre ou cristal (travail chimique). • •
Vibrant (emploi de matériel) pour la fabrication de matériaux tel que le béton, les agglomères etc. • •
Blanchisseries, laveries de linge à l'exclusion du nettoyage. • •
Chaussures (ateliers de fabrication) • •
Chiffons (effilochage et pulvérisation) •
Extrait tannant (fabrication) •

Fibres minérales ou végétales artificielles et produits manufacturés dérivés (fabrication) • •
Fibre d'origine végétale ou animale, fibre artificielles ou synthétiques (traitement par battage, cadrage, lavage...) à • •
Textiles, cuirs et peaux
l'exception des laines 1
Laines de peaux, laines brutes, laines en suint (lavage) •
Moulinage (ateliers) la puissance étant de 40 kW •
Nettoyage à sec pour l'entretien des textiles ou vêtements • •
Peaux (déports) y compris les peaux salées en annexes des abattoirs •
Rouissage (hors rouissage à terre) ou teillage du lin, du chanvre et autres plantes dont proviennent des textiles •

Tanneries, mégisseries et toutes opérations de préparation des cuirs et peaux à l'exclusion des opérations de salage en •
annexe des abattoirs et des teintureries
Teinture, apprêt, enduction, blanchiment et délavage de matières textiles • •
Teinture et pigmentation de peaux • •
Tissu, feutre, articles de maille, dentelle mécanique, cordages, cordes et ficelles (ateliers de fabrication) •
Carburantes (substances et préparation) • • •
Oxygène (emploi et stockage) • • •
Substances (comburantes)
Peroxydes organiques (emploi et stockage) • • •
Peroxydes organiques (fabrication) • •
Allumettes chimiques (déports) • •
Aminés combustibles liquéfiées (ateliers ou l'on emploi) • •
Aminés combustibles liquéfiées telle que la méthylamine, etc.... (dépôts) • •
Entrepôts couverts (stockage de matières, produits ou substances combustibles en quantité > à 500 t ) • •
Combustibles
Goudron, asphaltes, brais et matières bitumineuses (traitement et emploi) • •
93
Houille, coke, lignite, charbon de bois, goudron, asphalte, bois et matières bitumineuses (dépôts) • •
Huiles ou graisses de lubrification ou de refroidissement des organes mécaniques (stockage des matières) • •
Papier, carton ou matériaux combustibles analogues (dépôts) • •
Acides acétique à plus de 50 % en poids d'acide chlorhydrique à plus de 20%,acide formique à plus de 50 %,acide •
nitrique à plus de 20 % mais à moins de 70 % etc.....
Acide sulfurique fumant, acide chloro-sulfures, oléum (emploi ou stockage..) • •
Corrosives Carbonates de sodium (fabrication) •

Chlorure d'hydrogène anhydre liquéfié (emploi ou stockage) • • •
Soude ou potasse caustique (emploi ou stockage de lessives • •

Engrais simple solides à base de nitrates (ammonitrates, sulfonitrates etc..) • • •
Nitrate d'ammonium (dépôt) compris celle sous forme d'engrais simples • • •
Poudre, explosifs et autres produits explosifs (fabrication, conditionnement, chargement, essais d'engins propulsés ou • •
destruction de matières, munitions et engins sur les lieux de fabrications
Explosifs et explosibles Poudre, explosifs et autres produits explosifs (mise en œuvre) à des fins industrielles telles que découpage, formage, •
emboutissage etc.

Poudre, explosifs et autres produits explosifs (stockage) • •
Poudre, explosifs et autres produits explosifs (tri ou destruction de matières, munitions et engins hors des lieux de • •
découverte et des lieux de fabrication)
Substances et préparation explosibles (emploi ou stockage) • •
Acétylène (fabrication) par l'eau sur le carbure de calcium • • •
Acétylène (stockage ou emploi) • • •
Carbure de calcium (stockage) •
Gaz inflammables (fabrication industrielles) • •
Gaz inflammables liquéfiés (dépôts) • • •
Gaz maintenus liquéfiés dans d'autres conditions (sous pression) en réservoirs fixes (vrac) • • •
Gaz inflammables liquéfiés (installations de remplissage ou de distribution) • •
Gazomètres et réservoirs de gaz comprimés renfermant des gaz inflammables à l'exclusion des gaz visés explicitement à * • •
d'autres numéros de la présente nomenclature
Inflammables Hydrogène (fabrication industrielle) • • •
Hydrocarbures : pétrole brut ou gaz (installation offshore ou on shore d'extraction et de traitement) •
Liquides inflammables (définition), à l'exclusion des alcools de bouche, eaux de vie et autres boissons alcoolisées.
Liquide inflammable (dépôts) • • •
Liquides inflammable (fabrication industrielle) • •
94
Liquides inflammables (installations de mélange ou d'emploi) à l'exclusion des installations de combustion ou de simple • • •
mélange à froid
Liquides inflammables (installations de remplissage ou de distribution • •
Oxydes d'éthylène ou de propylène (stockage ou emploi) • • •
Solides facilement inflammables • • •
Dépôt ou stockage de substances radioactives sous forme de sources scellées ou non scellées • •
Radioactives Equipement mobiles contenant des substances radioactives sous forme de sources scellées (établissement comportant) • •
Préparation, fabrication, transformation, conditionnement et utilisation de substances radioactives sous forme de • •
sources scellées ou non scellées

Agro -pharmaceutiques (dépôts de produits) • • •
Amiante (utilisation) pour la fabrication de l'amiante-ciment, de garnitures de friction, de filtres etc •
 Ministre
Arrêté (* ) duAmmoniac de l'industrie,
(emploi ou stockage)de l'énergie et des petites et moyennes entreprises du 15 novembre 2005, • fixant •la •
Toxiques
nomenclature des établissements dangereux, insalubres ou incommodes. Tel qu'il modifier le 02 Mars 2010.
Ammoniac (fabrication industrielle) • •
 Le présent arrête publié au journal officiel de la république tunisienne .Tunis 25 novembre 2005
Antimonié, argent, baryum, bore, cadmium, chrome, cuivre étain (à l'exclusion des composés argan- stanniques) •
 Arrêté du ministre de l'industrie du 24 octobre 2012, modifiant et complétant l'arrêté du ministre de l'industrie, de
molybdène, nickel, plomb, tellure, titane, etc....(fabrication industrielle de composés)

l'énergie et des petites et moyennes entreprises du 15 novembre 2005, fixant la nomenclature des établissements
dangereux, insalubres ou incommodes.
Chlore (emploi ou stockage) • •
Chlore (fabrication industrielle) •
Chlorofluorocarbures, halons et autres carbures et hydrocarbures halogènes (conditionnement de fluides et mise en •
ouvre telle que la fabrication de mousses etc.....A l'exclusion du nettoyage à sec de produits textiles.
Dangereuses pour l'environnement (fabrication industrielle de substances) à l'exclusion des substances ou des •
préparations
Dangereuses pour l'environnement (stockage et emploi de substances) •
Dangereuses pour l'environnement (stockage et emploi de substances) •
Déchlorure de carbonyle ou phosgène (emploi ou stockage) • •
Déchlorure de carbonyle ou phosgène (fabrication industrielle) •
Dioxyde de chlore (fabrication, stockage ou emploi) •
Disocyanate de diphenylmethane (MDI) fabrication industrielle emploi ou stockage • •
Mercuriels (emploi de catalyseurs) dans les procèdes industrielles •
Organohalogenes, organophosphorés, organostanniques (fabrication industrielle de composés) •
Oxydes d'azote autres que l'hémioxyde d'azote (emploi et stockage) : • •
Polychlorobiphényle, polychloroterphényles : •
Toxiques (emploi ou stockage de substances et de préparations) : • •
95
Toxiques (emploi ou stockage de substances ou de préparation) :
Toxiques (fabrication industrielle de substances et de préparations) • •
Toxiques particulières (fabrication industrielle, formulation et conditionnement ou de substances et de préparation) • •
Béryllium (poudres et/ ou composés) diacétate de (diacétate, propène, chlore, diol, difluorure, d'oxygène te... • •
Acides arsénieux • •
Cobalt et nickel sous forme de poudre de métal, d'oxydes de carbonates, de sulfures en poudre etc. • •
Trioxyde de soufre (emploi ou stockage) • •

DETERMINATION DES HAUTEURS MAXIMALES DES CONSTRUCTIONS

96

97
TABLEAU RECAPITULATIF DU REGLEMENT

D’URBANISME DE BEN AROUS

98
SOMMAIRE
LES CHAPITRES PAGES
REGLEMENT D’URBANISME ……………………………….. 1
TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES …………..………. 2
TITRE II : DISPOSITIONS COMMUNES APPLICABLE A

TOUTES LES ZONES ……… ………………..…. 4
TITRE III : DISPOSITIONS PARTICULIERES A CHAQUE

ZONE ……………………………….………….. 18
- Chapitre I : Zones d’Habitat individuel isolé UAa1-------------- 18

- Chapitre II : Zones d’Habitat individuel jumelé UAa2 ----------- 22
- Chapitre III : Zones d’Habitat individuel en bande continue
- UAa3 ------------------------------------------------------ 26
- Chapitre IV : Zones d’Habitat individuel groupé UAa4 ----------- 30
Chapitre V : Zones d’habitat semi-collectif UAb ------------------ 34
Chapitre VI : Zones d’habitat collectif isolé ou continu : UAc2 -- 37
Chapitre VII : Zones polyfonctionnelles de moyenne à forte
densité UBa1------------------------------------------- 41
Chapitre VIII: Zones polyfonctionnelles à forte densité UBa2----- 45
Chapitre IX : Zone polyfonctionnelles à très forte densité UBa3
Et UBa4 -------------------------------------------------- 48
Chapitre X : Zones d’activités industrielles non polluantes
UIb-------------------------------------------------------- 53
Chapitre XI : centre de vie (UIc) -------------------------------------- 59
Chapitre XII : Zones d’activités artisanales et de petits métiers
UIa ------------------------------------------------------ 62
Chapitre XIII : Les équipements publics------------------------------ 65

99
Chapitre XIV : Zones vertes aménagées UVa - UVe -------------- 69

Chapitre XV : Zones vertes équipées UVb---------------------------- 72
Chapitre XVI : Zones vertes naturelles UVd------------------------- 75
Chapitre XVII : Zone du Parc Urbain PU --------------------------- 76
Chapitre XVIII : Zones agricoles NAa -------------------------------- 80
A Chapitre XIX : Zones de servitudes ( NAS) --------------------------- 81
ANNEXES : ………………………………………..…………… 82
 Emprises des routes classées situées dans le périmètre

communal de Ben Arous -------------------------------------- 83
 Plans des réseaux ---------------------------------------------- 85
 Liste des servitudes usuelles dans la commune de Ben
Arous ----------------------------------------------------------- 86
 Liste des textes juridiques spécifiques ---------------------- 87
 Nomenclature des établissements classés ------------------- 88
 Détermination des hauteurs maximales des constructions 96
 Tableau récapitulatif du Règlement d’urbanisme de Ben
Arous ------------------------------------------------------------ 98

100

Reg Urbanis

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Ministère de l’Equipement et de l’Environnement

Agence d’Urbanisme du Grand Tunis

En conformité avec les dispositions du Code de l’Aménagement du Territoire

- Des documents graphiques établis aux échelles 1/5000;

Le présent règlement d’urbanisme est structuré en trois titres :

- Titre I : Dispositions générales ;

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES

Article 1- Champ d’application:

Le présent règlement s’applique au territoire du Plan d’Aménagement Urbain

En application des dispositions des articles 12 et 66 du code de

Les cahiers des charges des nouveaux lotissements devront se conformer en

La loi fait obligation à tout constructeur de se faire délivrer les autorisations

Article 2 - Division du territoire en zones :

Le territoire couvert par le Plan d’Aménagement Urbain de la commune de

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

Ces zones sont les suivantes :

 Les zones d’habitat individuel isolé ……………………………. (UAa1) ;

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

TITRE II : DISPOSITIONS COMMUNES APPLICABLES A TOUTES

SECTION 1 - UTILISATION DU SOL:

Article 1 - Types d’activités interdites :

Il est interdit de construire en dehors des zones spécifiquement aménagées à

Sont également interdits :

- Les établissements de 1ère et 2ème catégorie et leurs extensions en

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

- Toutes les activités qui entraîneraient des nuisances ou pollutions

Toute opération de lotissement doit prévoir la réservation des emplacements

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

population qu’elle engendrera, et ce, conformément à la grille des

2.2- Les opérations d’ensemble

- La parcelle support du projet doit avoir une superficie minimale de

- Les opérations d’ensemble doivent généralement respecter les

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sont autorisées. Ces opérations pourront bénéficier de dispositions

2.4. Les décharges publiques :

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

SECTION 2 - CONDITIONS D’UTILISATION DU SOL :

Article 3 - Accès et voiries :

3.1- Desserte des immeubles

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

3.2- Routes classées

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

4.2- Raccordement au réseau d’assainissement

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

Article 6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

par rapport au profil conventionnel du terrain correspondant à l’axe de la

La hauteur maximale des constructions est fixée par le règlement de chacune

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

Quand une construction est située au droit d’un changement de largeur de

Article 11 - Aspect extérieur :

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

D’une manière générale, l’aspect esthétique des constructions nouvelles ainsi

Les clôtures doivent être implantées sur l'alignement de la voie publique. Au

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

disposées de façon à ne pas nuire à l’hygiène et à la salubrité des cours et des

Règlement d’Urbanisme du Plan d’Aménagement Urbain de la commune de Ben Arous

TITRE III : DISPOSITIONS PARTICULIERES A CHAQUE ZONE

CHAPITRE I - ZONES D’HABITAT INDIVIDUEL

CARACTERE DES ZONES :