BTS CJN – 2e année

BLOC 3 : Conduite d’un dossier en droit des biens dans le domaine immobilier ou de l’entreprise
M. COUSTAU

Chapitre 4
La création et la vente en lotissement

SYNTHÈSE
Le lotissement est l’opération par laquelle le propriétaire d’un terrain le divise en plusieurs parties, appelées lots, en vue d’y
faire édifier des constructions. Au regard de ses incidences sur le développement urbain, le lotissement est une opération
d’urbanisme, réglementée par les articles L 442-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

I – La création du lotissement

A – L’analyse du dossier

1 – La qualification de la division du terrain

Toute division de terrain en plusieurs parcelles n’est pas un lotissement. Aussi, le notaire doit vérifier si la division réunit les
trois conditions suivantes :
- La division doit d’abord porter sur une ou plusieurs unités foncières contiguës, c’est donc une division du sol ;
- L’opération doit ensuite avoir pour objet de procéder au transfert de la propriété ou de la jouissance des lots issus de
la division. L’origine de la division est indifférente : elle peut résulter d’une mutation à titre onéreux (division pour
vendre différents lots par exemple) ou d’une mutation à titre gratuit (division à la suite d’une succession par
exemple) ;
- La division doit avoir pour objet de créer des lots destinés à être bâtis. Peu importe la destination des constructions
projetées (habitation, commerce…).
Lorsque ces trois conditions sont réunies, la division est constitutive d’un lotissement, qui doit faire l’objet d’une
autorisation d’urbanisme.
En revanche, ne constituent pas des lotissements : les détachements de terrains sur lesquels sont édifiés des bâtiments qui ne
sont pas destinés à être démolis, les « détachements rattachements » qui ont pour objet de diviser une parcelle en vue de la
rattacher à une propriété contiguë.

2 – Les divisions exclues du régime du lotissement

Certaines divisions, pourtant constitutives de lotissement au regard des critères rappelés ci-dessus, ne sont pas soumises à ce
régime (article R 442-1 du Code de l’urbanisme). Une autorisation d’urbanisme pour procéder au lotissement n’est donc pas
nécessaire.
Ces exceptions s’expliquent :
- Soit en raison de l’objet spécifique de la division, tel que la division consécutive à une opération d’expropriation ;
- Soit en raison de l’existence d’une autre autorisation d’urbanisme. C’est le cas par exemple des divisions réalisées par
un constructeur qui vend en état futur d’achèvement des maisons individuelles et qui a déjà obtenu, dans le cadre de
cette opération, un permis de construire « valant division ».

B – L’obtention d’une autorisation d’urbanisme

Le lotissement est une opération d’urbanisme qui doit être autorisée.

1 – La détermination de l’autorisation d’urbanisme à obtenir

L’opération de lotissement exige en principe un permis d’aménager, ou à défaut, une déclaration préalable (article R. 421-19
du Code de l’urbanisme).
Le permis d’aménager est nécessaire si :
- La création du lotissement nécessite la réalisation de voies ou espaces collectifs (tels que des voies de circulation, des
espaces verts ou de stationnement…) ;
- Si le terrain divisé est situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé.
Une déclaration préalable suffit si :
- L’opération ne nécessite pas la réalisation de voies ou d’espaces collectifs ;
- Si le terrain n’est pas situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé.
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2 – L’obtention d’un permis d’aménager

La demande du permis d’aménager est réalisée sur formulaire n° 13409 en 4 exemplaires et déposée auprès de la mairie de
la commune où est situé le terrain et par le propriétaire du terrain (article R. 423-1 du Code de l’urbanisme).
Cette demande est accompagnée des pièces permettant de détailler le projet (article 441-2 du Code de l’urbanisme) :
- Plan de situation du terrain ;
- Notice descriptive du terrain et du projet d’aménagement ;
- Plan de l’état actuel du terrain et de ses abords ;
- Plan de composition d’ensemble du projet coté dans ses trois dimensions ;
- Photographies du terrain dans son environnement ;
- Programme et plans des travaux ;
- Coupes du terrain…

La demande peut être complétée, selon le type de projet, par :

- Un projet de règlement du lotissement ;
- L’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots.
La mairie dispose d’un délai de 3 mois pour instruire le dossier. L’absence de réponse à l’expiration de ce délai équivaut à
la délivrance d’un permis tacite.

3 – Le dépôt d’une déclaration préalable

La déclaration préalable est réalisée sur formulaire n° 13702 en 2 exemplaires et déposée à la mairie de la commune où se
situe le terrain.
La déclaration est accompagnée des pièces suivantes :
- Plan de situation du terrain ;
- Plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments existant sur le terrain ;
- Plan coté dans les 3 dimensions faisant apparaître la ou les divisions projetées.
La mairie dispose d’un délai d’un mois pour s’opposer. L’absence de réponse à l’expiration de ce délai équivaut à une non-
opposition à la division.

4 – L’analyse de l’autorisation d’urbanisme

Il faut analyser l’autorisation d’urbanisme afin d’identifier :
– Le nombre maximal de lots accepté ;
– La surface maximale de construction autorisée pour l’ensemble du lotissement ;
– La ventilation éventuelle de cette surface par lots ;
– Les obligations éventuelles imposées au lotisseur (telles que l’obligation d’exécuter tous travaux nécessaires à la
viabilité et l’équipement du lotissement).

5 - L’affichage de l’arrêté autorisant le lotissement

Comme toute autorisation d’urbanisme, l’arrêté autorisant le lotissement (permis d’aménager ou non-opposition à
déclaration préalable selon le cas) doit être affiché sur terrain durant toute la durée des travaux, afin de faire courir le délai
de recours des tiers contre l’arrêté, qui est de deux mois à compter d’une période continue d’affichage. Le recours à un
constat d’huissier permet de se ménager une preuve de l’affichage continu.
Ce constat fait l’objet d’un procès-verbal, qui sera annexé au dépôt de pièces du lotissement. L’arrêté autorisant le
lotissement peut faire l’objet d’un retrait administratif dans un délai de trois mois à compter de sa délivrance.

C – La constitution du dossier relatif au lotissement

1 – L’arpentage et le bornage
La division projetée doit faire l’objet d’un document d’arpentage, réalisé par un géomètre-expert. Le document d’arpentage
est nécessaire pour réaliser la division du terrain (parcelle mère) en divers lots (parcelles filles), et procéder à leur
numérotation auprès des services cadastraux.
Les différents lots créés par la division doivent faire l’objet d’un procès-verbal de bornage par un géomètre-expert. Cette
pièce est fondamentale car elle permet de définir juridiquement les limites des lots du lotissement et de les matérialiser sur le
terrain.

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2 – Les documents du lotissement

a – Le règlement du lotissement
Ce règlement est un acte administratif réglementaire (car approuvé par le maire ou le préfet), qui a pour objet de fixer les
règles d’urbanisme spécifiques au lotissement.
Le règlement de lotissement peut établir des servitudes d’urbanisme (détermination de zones non constructibles ou des
limites séparatives à respecter, fixation d’une hauteur maximale pour les constructions ou les plantations…).
Le règlement du lotissement cesse de s’appliquer au terme de 10 ans à compter de l’obtention de l’autorisation d’urbanisme.
Depuis la loi ALUR, les colotis n’ont plus la possibilité de maintenir les règles d’urbanisme au-delà de ces 10 ans si, à cette
date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

b – Le cahier des charges

Le cahier des charges, document contractuel, détermine les droits et obligations des colotis entre eux : répartition des
charges relatives aux équipements collectifs, règles de stationnement, activités autorisées…
Le cahier des charges rappelle parfois les règles contenues dans le règlement de lotissement.

c – Les statuts de l’association syndicale libre (ASL)

L’association syndicale libre est la personne morale chargée de gérer le lotissement et d’assurer que les colotis respectent le
cahier des charges. Elle a également pour mission de voter et collecter les charges auprès des propriétaires des lots.
L’ASL est propriétaire des équipements collectifs et doit les gérer et les entretenir, sauf s’ils ont été transférés à la commune
ou s’ils appartiennent aux colotis en indivision.
Les statuts de l’ASL déterminent les modes de désignation des organes de gestion du lotissement et les modalités de
délibération de l’assemblée générale des propriétaires. L’organisation et la composition de l’ASL sont librement
déterminées dans les statuts (mode de répartition des voix par tête ou par tantièmes…).
Fréquemment sont désignés un président et un comité syndical, organes de gestion de l’association.
L’ASL est déclarée en préfecture. Chaque propriétaire de lot en est membre de droit.

3 – Le dépôt des pièces au rang des minutes du notaire

Le notaire doit déposer les pièces relatives au lotissement au rang de ses minutes. Ce dépôt garantit la conservation des
pièces, mais il permet également leur consultation par les futurs acquéreurs des lots ainsi que leur publication sur le fichier
immobilier.
Pour établir ce procès-verbal de dépôt, le notaire demande au lotisseur l’ensemble des pièces. Il vérifie l’identité et la
capacité du lotisseur. Il demande le titre de propriété du terrain, le modèle 1 et l’état hors formalité.
Le notaire établit l’acte de dépôt dans lequel il désigne la parcelle à lotir (ou chaque parcelle fille si l’acte est dressé après
division), relate son origine de propriété, puis procède au dépôt au rang de ses minutes des pièces suivantes :
- L’arrêté autorisant le lotissement (permis d’aménager ou non-opposition à déclaration préalable) avec ses annexes
(règlement de lotissement…) ;
- La demande de permis ou la déclaration préalable, les plans, le programme des travaux…

Le PV de dépôt est publié auprès du service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble dans le délai d’un mois
à compter de la date du PV. Cette publication donne lieu au versement d’une TPF de 125 € et d’une CSI de 15 €.

Seules les pièces authentiques peuvent être publiées (l’arrêté de lotir, le règlement de lotissement approuvé, et le cahier des
charges s’il a été reçu sous forme authentique).
Les pièces sous signature privée (plans, programme…) ne font l’objet que d’un dépôt simple, à des fins de conservation.

D – La réalisation des travaux

Le permis d’aménager se périme si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de sa notification au
demandeur ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.
Cette péremption intervient également si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’une année (article R.
424-17 du Code de l’urbanisme).
Les travaux d’aménagement et de création des lots sont ensuite réalisés. Le lotisseur, auteur des travaux, est tenu de déclarer
en mairie l’ouverture des travaux.
Une fois ces aménagements terminés, il est nécessaire de déposer à la mairie la déclaration attestant l’achèvement et la
conformité des travaux sur formulaire n°13408*02.
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La conformité des travaux est présumée, le lotisseur atteste la bonne réalisation des travaux. L’administration dispose d’un
délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux. À l’expiration de ce délai, il est utile d’obtenir auprès du maire une
attestation de non-contestation de la conformité des travaux.

II – La vente en lotissement

La vente d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble bâti situé dans un lotissement est soumise aux règles communes des ventes
d’immeubles. Seules les spécificités, liées à la localisation du bien dans un lotissement, sont donc ici exposées.

A – La vente d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement

Une fois l’opération de division réalisée, les différents lots nouvellement créés et destinés à être bâtis sont vendus.

1 – La mise en vente des terrains

a – Le lotissement soumis à permis d’aménager

La commercialisation des lots est strictement encadrée si le lotissement est soumis à permis d’aménager.
Avant la délivrance du permis d’aménager, il est interdit de conclure une promesse de vente ou un acte authentique de vente
d’un terrain. Aucun acompte ne peut être versé. La publicité relative à la vente des lots est autorisée à condition de
mentionner que l’autorisation administrative n’a pas encore été délivrée (article L. 442-4 du Code de l’urbanisme).
Entre la délivrance du permis d’aménager et l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, seule une promesse
unilatérale de vente peut être consentie par le lotisseur :
– Cet avant-contrat doit contenir des mentions obligatoires (la consistance du lot, sa délimitation résultant d’un PV de
bornage, le prix du lot et le délai de livraison) ;
– Le montant maximal de l’indemnité d’immobilisation est de 5 % du prix convenu ;
– La promesse unilatérale de vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention du permis de construire ;
– Le bénéficiaire dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, qui s’applique quel que soit l’usage du bien et que le
bénéficiaire soit un professionnel ou non. Ce délai de rétractation, prévu par l’article L 442-8 du Code de
l’urbanisme, ne doit pas être confondu avec celui de 10 jours instauré par la loi SRU
Après l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, les actes authentiques de vente peuvent être reçus.

Le lotisseur peut avoir été autorisé, dans le permis d’aménager ou par un arrêté ultérieur, à conclure les ventes (compromis
ou actes authentiques) avant l’achèvement des travaux dans deux hypothèses :
- S’il peut fournir une garantie bancaire d’achèvement des travaux d’aménagement (obtention d’un crédit ou d’un
cautionnement) ;
- S’il souhaite différer les travaux de finition du lotissement (revêtement définitif des voies, aménagement des trottoirs,
qui pourraient être détériorés pendant la construction des bâtiments), à condition de produire une garantie bancaire
d’achèvement ou de consigner une somme équivalente au coût de ces travaux sur un compte bloqué.

b – Le lotissement soumis à déclaration préalable

Les règles vues précédemment ne s’appliquent pas si le lotissement est soumis à déclaration préalable (sauf en ce qui
concerne la publicité de la vente des lots).
Toutefois, les actes authentiques de vente ne peuvent être reçus qu’après l’obtention de l’arrêté de non-opposition à
déclaration préalable (si l’arrêté oblige le lotisseur à réaliser certains travaux, les actes authentiques seront reçus après leur
réalisation et le dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux).

2 – Les formalités préalables

Une fois les formalités préalables relatives à un terrain à bâtir effectuées, il faut veiller à réunir les pièces spécifiques
suivantes :
- Copie de l’autorisation d’urbanisme (permis d’aménager ou certificat de non opposition à déclaration préalable) ;
- Tableau de répartition de la surface constructible sur chaque lot du lotissement ;
- Dossier relatif au lotissement et pièces du lotissement (règlement du lotissement, cahier des charges, statuts de
l’association syndicale libre (ASL) le cas échéant, copies du PV de bornage et du document d’arpentage) ;
- Permis de construire obtenu par l’acquéreur du terrain.

Si l’acte authentique est reçu après l’achèvement des travaux d’aménagement, il est nécessaire d’obtenir la déclaration
attestant l’achèvement et la conformité des travaux et l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux délivrée
par le maire.
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À l’inverse, s’il est reçu avant l’achèvement des travaux, le notaire doit vérifier que le permis d’aménager autorise cette
cession anticipée et que le lotisseur peut justifier d’une garantie bancaire d’achèvement.
La vente d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement est en principe soumise au droit de préemption urbain. Cependant,
lors de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, la commune a la faculté, par délibération, d’exclure du champ
d’application du DPU la vente de ces biens, pendant cinq ans à compter du jour où cette délibération est devenue exécutoire.
Cette information est contenue dans le certificat d’urbanisme.
Si le lotissement est soumis à permis d’aménager, il faut vérifier que l’acquéreur a été en mesure d’exercer son droit de
rétractation.

3 – La rédaction de l’acte
L’acte contient les clauses usuelles des ventes de terrains à bâtir et des clauses spécifiques au lotissement :
- Clause « Désignation » :
o Désignation selon les règles de la publicité foncière ;
o Indication du numéro de lot de lotissement (en lettres et en chiffres) et du nom du lotissement ;
o Mention du document d’arpentage et du procès-verbal de bornage ;
o En l’absence d’ASL, indication de la quote-part des parties collectives du lotissement détenues en indivision
par les colotis de la manière suivante : « … et les x/10e des parties collectives du lotissement constituées par
les parcelles (références cadastrales des parcelles collectives). » ;
o Mention de la surface plancher constructible sur le lot.
- Clause « Dépôt des pièces » : Indication des références :
o De l’autorisation d’urbanisme ;
o De l’acte de dépôt des pièces constitutives du lotissement (notaire rédacteur et date de l’acte) et de sa
publication foncière.
- Clause « Association syndicale libre » : adhésion écrite de l’acquéreur à l’ASL, si elle est constituée.

Les pièces relatives au lotissement sont énoncées (règlement de lotissement, cahier des charges, statuts de l’ASL ou
engagement du lotisseur d’en constituer une). L’acquéreur reçoit une copie de ces documents.

4 – Les formalités postérieures et la taxation

Les formalités postérieures d’usage sont réalisées. Cet acte est soumis à la taxation spécifique des terrains à bâtir

B – La vente d’un immeuble bâti situé dans un lotissement

1 – L’analyse du dossier
Il faut, dans ce type de dossier, obtenir toutes les informations utiles sur la création du lotissement :
– Le notaire doit vérifier que les pièces de création du lotissement ont bien été déposées au rang des minutes d’un
notaire ;
– Il convient de savoir si une association syndicale libre a été constituée ;
– Dans un but d’information de l’acquéreur, le cahier des charges du lotissement est analysé ;
– Il faut s’interroger sur l’application des règles d’urbanisme du règlement de lotissement. Elles cessent de
s’appliquer au terme de 10 années à compter de l’obtention de l’arrêté autorisant le lotissement, si le lotissement est
couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu (article L 442-9 du Code de l’urbanisme).

2 – Les formalités préalables

Les formalités préalables d’usage sont réalisées. Au regard de la nature du bien, il faut également effectuer les opérations
suivantes :
- Les pièces relatives à la création du lotissement sont réunies (copies de l’autorisation d’urbanisme, document
d’arpentage, procès-verbal de bornage, cahier des charges) ;
- Si une ASL a été constituée, il faut obtenir :
o Une copie de ses statuts ;
o Un état des charges dues par le vendeur du lot et le montant de la cotisation à l’ASL (si le vendeur n’est pas
à jour du paiement des charges, le président de l’ASL peut poursuivre le nouveau propriétaire en
recouvrement des charges impayées).
- La mairie de la commune où se situe le lotissement est sollicitée :
o Pour obtenir un certificat d’urbanisme et connaître notamment les droits de préemption à purger ;

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o Pour connaître les règles d’urbanisme applicables à l’immeuble (si l’arrêté autorisant le lotissement a moins
de 10 ans, les règles sont celles contenues dans le règlement du lotissement ; si l’arrêté a plus de 10 ans,
l’immeuble est soumis aux règles d’urbanisme du PLU ou du document d’urbanisme en tenant lieu).

3 – La rédaction de l’acte
L’acte contient les clauses classiques de la vente.

a – Les spécificités dans la partie normalisée

La DÉSIGNATION du bien est complétée par le numéro de lot, le nom du lotissement, ainsi que les renseignements relatifs
au lotissement (référence de l’arrêté autorisant le lotissement, indication du notaire ayant déposé les pièces du lotissement au
rang de ses minutes et références de publicité foncière de cet acte de dépôt).
En l’absence d’ASL, il est nécessaire de préciser les droits indivis rattachés au lot, sur les voies et équipements collectifs.

b – Les spécificités dans la partie développée

Dans la partie développée, ces éléments relatifs au lotissement sont également détaillés. L’acte précise que le permis
d’aménager et le cahier des charges ont été remis à l’acquéreur.
En présence d’une ASL, il est indiqué le nom du président, les conditions d’adhésion à l’ASL et le montant de la cotisation.

4 – Les formalités postérieures

Outre les formalités d’usage, une notification est envoyée à l’ASL afin de lui rendre opposable la vente. Un avis de mutation
lui est également adressé dans les 15 jours de l’acte. À compter de sa réception, le président de l’ASL dispose d’un délai de
15 jours pour faire opposition au paiement du prix, en cas de charges impayées par le vendeur.

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