BTS CJN – 2 e années

BLOC 3 : Conduite d’un dossier en droit des biens dans le domaine immobilier ou de l’entreprise
M. COUSTAU

Chapitre 3
La vente d’un bien en copropriété

SYNTHÈSE
La copropriété d’un immeuble est la division de la propriété d’un immeuble, entre au moins deux personnes, en lots
comprenant chacun une partie privative et une quotepart des parties communes de l’immeuble (sols, espaces verts, etc.). La
copropriété peut être verticale (appartements) ou horizontale (maisons individuelles).

I – L’avant-contrat de vente en copropriété

A – Les vérifications relatives à l’ensemble immobilier en copropriété

1 – L’obtention des données essentielles sur la copropriété

Les références cadastrales figurant sur le modèle 1 concernent la ou les parcelles sur lesquelles se trouve l’ensemble
immobilier. Tous les lots d’une copropriété ont ainsi les mêmes références cadastrales. Ils sont individualisés par leur
numéro.
Le syndic remet au notaire la fiche synthétique de la copropriété générée depuis le registre national des copropriétés. Cette
fiche indique le numéro d’immatriculation de la copropriété (obligatoire en présence de lots à usage d’habitation) et présente
ses données essentielles (nom, adresse, syndic, date du règlement de copropriété, nombre de lots et de bâtiments, période de
construction, équipements et caractéristiques financières).
Le syndic doit mettre cette fiche à jour la fiche synthétique chaque année. Il convient de vérifier la date de mise à jour des
données indiquée sur la fiche.

2 – Les vérifications relatives à l’organisation de la copropriété

Il faut obtenir le nom et les coordonnées du syndic ainsi que les documents suivants (auprès du vendeur, du syndic ou du
SPF) :
- L’état descriptif de division (EDD), réalisé par un géomètre-expert, précise le numéro, la désignation et la nature des
lots, ainsi que la quote-part du sol et des parties communes qui leur est rattachée (exprimée en tantièmes) ;
- Le règlement de copropriété (RCP) détaille les droits et obligations des copropriétaires. La lecture de cette pièce
permet notamment de connaître l’existence d’une clause « d’habitation bourgeoise » ne permettant pas de destiner le
lot à un usage commercial et d’un droit de priorité en cas de vente isolée d’un lot de stationnement ;
- Les modificatifs du RCP et de l’EDD doivent être obtenus.
Il faudra remettre à l’acquéreur une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires. Son contenu
sera fixé par arrêté ministériel (non encore paru).

3 – Les vérifications relatives à l’état de la copropriété

Plusieurs documents sont nécessaires :
- Les diagnostics sur les parties communes doivent être obtenus auprès du syndic ;
- S’il a été établi, il est nécessaire d’obtenir le diagnostic technique global (DTG). Ce DTG contient une analyse de
l’état de la copropriété. Il permet de prévoir les travaux à réaliser et leur coût pour les dix années à venir. Ce DTG
est obligatoire pour les immeubles achevés depuis plus de dix ans lors de leur mise en copropriété et les immeubles
déclarés insalubres. Pour les copropriétés existantes, le DTG est réalisé uniquement si l’assemblée générale des
copropriétaires a voté en ce sens.
- Le notaire doit demander si un fonds de travaux a été constitué, et le cas échéant, le montant de la cotisation. Ce
fonds est destiné à financer les travaux prescrits par les lois et les règlements ainsi que ceux votés en assemblée
générale. Il doit être constitué dans les copropriétés à usage au moins partiel d’habitation de plus de cinq ans.
Ce fonds n’est pas obligatoire si la copropriété comporte moins de dix lots (à condition d’une décision unanime de
l’assemblée générale) ou si le DTG a conclu à l’absence de travaux nécessaires pour les dix prochaines années.
- Il faut se procurer le carnet d’entretien, qui indique les contrats d’entretien, d’assurance et de maintenance de
l’immeuble et les travaux importants qui ont été réalisés ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des trois dernières années, afin de connaître les
projets en cours (il peut y avoir eu plus de trois AG lors des trois dernières années).
Page 1 sur 6
 BTS CJN – 2 e années
BLOC 3 : Conduite d’un dossier en droit des biens dans le domaine immobilier ou de l’entreprise
M. COUSTAU

B – L’instruction de l’avant-contrat

1 – Les formalités préalables

Outre les précautions d’usage, il faut obtenir les pièces relatives à l’ensemble immobilier en copropriété.
Le vendeur doit fournir les diagnostics relatifs aux parties privatives, ainsi qu’un certificat de mesurage (loi Carrez du 18
décembre 1996), qui porte sur la surface privative des lots quel qu’en soit l’usage, à l’exception des caves, des garages, des
emplacements de stationnement et des lots inférieurs à 8 m 2. Il est fortement conseillé de faire établir ce mesurage par un
professionnel.
La mention de la superficie de la loi Carrez est requise dans l’avant-contrat et l’acte authentique de vente sous peine de
nullité. L’acquéreur peut agir en diminution du prix pendant un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente si
la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte.
Si le vendeur a procédé à des travaux dans son lot qui ont une incidence sur les parties communes ou l’aspect extérieur de
l’immeuble, le notaire doit vérifier que ces travaux ont bien été préalablement autorisés par l’assemblée générale des
copropriétaires. Le vendeur doit donc fournir le procès-verbal de l’AG autorisant les travaux et les autorisations d’urbanisme
le cas échéant.
Le notaire demande au syndic (sous forme en pratique d’un « pré-état daté ») :
- Le montant des charges payées par le vendeur lors des deux dernières années ;
- Les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur à la copropriété ;
- Le montant total des charges impayées au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
Ces deux dernières informations ne sont pas nécessaires si la copropriété comporte moins de dix lots et que son budget
moyen, pendant trois exercices consécutifs, est inférieur à 15 000 €.
Le « pré-état daté » permet d’informer l’acquéreur sur les conséquences financières de son acquisition en copropriété et sur
la situation de la copropriété. Il ne faut pas le confondre avec l’état daté, demandé avant l’acte authentique, qui a pour
objectif de protéger la copropriété contre les impayés de charges dus par le vendeur.
Si un fonds de travaux existe, il faut connaître le montant de la part rattachée au lot vendu ainsi que le montant de la dernière
cotisation versée par le vendeur à ce fonds.

2 – Synthèse des informations à communiquer à l’acquéreur

Les documents suivants doivent être remis à l’acquéreur, sur tous supports et par tous moyens, même dématérialisés (ils ne
sont plus nécessairement annexés ou joints à l’avant-contrat).

a – Principe
Les documents à communiquer à l’acquéreur sont les suivants :
- La fiche synthétique ;
- Le RCP et ses modifications ;
- L’EDD et ses modifications ;
- Les PV des AG des trois dernières années ;
- Le « pré-état daté » ;
- Le carnet d’entretien ;
- La notice d’information ;
- Les conclusions du DTG.

b - Exceptions
Si l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la copropriété, uniquement le « pré-état daté » ;
En cas de vente isolée d’un lot annexe, uniquement la fiche synthétique, le RCP, l’EDD et leurs modificatifs, le « pré-état
daté ».

C – Rédaction et formalités après la signature de l’acte

Outre les clauses courantes, l’avant-contrat contient des clauses spécifiques à la copropriété :
- Il faut procéder à l’enregistrement fiscal si l’avant-contrat est une PUV ;
- Si la vente est soumise à la loi SRU, le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de la
communication de toutes les pièces suivantes :
- La fiche synthétique ;
- Le RCP ;
- L’EDD et leurs modificatifs ;
Page 2 sur 6
 BTS CJN – 2 e années
BLOC 3 : Conduite d’un dossier en droit des biens dans le domaine immobilier ou de l’entreprise
M. COUSTAU
- Les PV d’AG des trois dernières années ;
- Les informations financières du « pré-état daté » (article L 721-3 CCH).

L’acquéreur atteste de la bonne remise des pièces en signant sous la clause prévue à cet effet si l’avant-contrat est sous seing
privé. Si l’avant-contrat est authentique, la liste est indiquée dans l’acte.
Si l’une des pièces manque, il faut purger de nouveau le droit de rétractation. Ainsi, si au stade des formalités préalables à
l’acte authentique de vente, l’état hypothécaire révèle un modificatif du RCP qui n’a pas été communiqué à l’acquéreur, il
faut le lui envoyer et de nouveau purger le droit de rétractation.

II – L’acte authentique de vente en copropriété

Des précautions particulières doivent être apportées au dossier lorsque la vente porte sur un lot de copropriété.

A – Les formalités préalables

En l’absence d’avant-contrat, il faut réunir les pièces rappelées indiquées ci-dessus et purger le droit de réflexion si la loi
SRU s’applique.

1 – La purge des droits de préférence et de préemption spécifiques

Les droits de préemption et de préférence communs à toutes les ventes d’immeubles doivent être purgés s’ils s’appliquent.
En cas de vente isolée d’un emplacement de stationnement dans une copropriété, un droit de priorité peut avoir été instauré
dans le RCP au profit des copropriétaires. Dans ce cas, le copropriétaire vendeur doit communiquer par LRAR son intention
de vendre en précisant le prix et les conditions de vente au syndic.
Ce dernier transmet l’information aux copropriétaires par LRAR qui disposent chacun de deux mois à compter de la
notification pour décider d’acquérir.
S’il s’agit de la première vente d’un lot loué à usage d’habitation ou mixte (professionnel et d’habitation) depuis la mise en
copropriété, l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 reconnaît au locataire un délai de préemption de deux mois. Ce droit
de préemption ne doit pas être confondu avec le droit de préemption de la loi du 6 juillet 1989.
En effet, le droit de préemption instauré par l’article 10 de la loi de 1975 doit être purgé, peu important que le vendeur
souhaite vendre le bien libre de toute occupation (congé) ou sans remettre en cause le bail (le locataire pourra alors se
maintenir dans les lieux s’il ne préempte pas). Pour purger ce droit de préemption de la loi de 1975, une offre de vente,
précisant le prix et les conditions de vente, est adressée au locataire par LRAR.
Ainsi, en cas de vente « en bloc », c’est-à-dire de vente d’un immeuble (non encore soumis à la copropriété) dans sa totalité
et en une seule fois contenant plus de cinq logements, les locataires bénéficient d’un droit de préemption instauré par
l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 :
- L’offre de vente précise le prix et les conditions de vente et reproduit l’article 10-1 I A de la loi de 1975 ;
- Cette notification, adressée par LRAR ou exploit d’huissier, doit être accompagnée d’un projet de règlement de
copropriété (qui existera si l’un des locataires préempte) et du DTG ;
- Le délai pour préempter est de quatre mois à compter de la notification de l’offre de vente.
À défaut de préemption, le locataire peut se maintenir dans les lieux (ce n’est pas un « congé »).
L’article 10-1 II prévoit des cas où le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption :
- si l’acquéreur de l’immeuble est un parent ou allié jusqu’au 4ème degré du propriétaire, un organisme HLM ou une
société mixte sous conditions ;
- si le droit de préemption urbain (ou ZAD et périmètres provisoires) est exercé. En effet, la mairie peut utiliser son
droit de préemption afin d’ « assurer le maintien dans les lieux du locataire » ;
- si l’acquéreur offre certaines garanties aux locataires (en effet, si celui-ci s'engage à prolonger les contrats de bail en
cours sur une durée minimale de six ans à compter de la conclusion de l’acte authentique, le droit de préemption du
locataire ne s’applique pas. L’engagement doit être indiqué dans l’acte de vente avec la liste des locataires
concernés. À l’issue de cette reconduction (6 ans après la date de la conclusion de l’acte authentique), le bail prend
fin).

2 – L’état daté
Lors de la rédaction de l’acte, le notaire envoie un « questionnaire syndic » qui permet de demander toutes les informations
nécessaires, dont l’état daté.
Le syndic de copropriété doit remettre au notaire un état daté informant, pour chaque lot objet de la vente, sur :
– Les sommes restant dues par le vendeur au syndicat (provisions pour les dépenses courantes, les travaux, les
charges restées impayées, la part du vendeur pour les emprunts collectifs réalisés au nom du syndicat…) ;
Page 3 sur 6
 BTS CJN – 2 e années
BLOC 3 : Conduite d’un dossier en droit des biens dans le domaine immobilier ou de l’entreprise
M. COUSTAU
– Les sommes dues au vendeur par le syndicat (remboursement des réserves, des emprunts et restitution des sommes
non encore exigibles) ;
– Les sommes incombant au nouveau copropriétaire (reconstitution des réserves et emprunts, provisions non encore
exigibles).
L’état daté comprend également une annexe récapitulative des charges sur les deux années écoulées (tant pour le budget
prévisionnel que hors prévisionnel), ainsi que l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Si le vendeur est à jour des sommes dues, le syndic délivre un certificat (appelé « certificat de l’article 20 I ») qui doit dater
de moins d’un mois le jour de la signature de l’acte authentique.

3 – Les vérifications spécifiques relatives à l’acquéreur

Le notaire doit notifier au syndic le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la
société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou
partenaires liés par un pacte civil de solidarité, pour savoir si ces personnes sont déjà copropriétaires dans l’ensemble
immobilier et, si tel est le cas, si elles ont fait l’objet d’une mise en demeure de payer (pour des charges impayées par
exemple) demeurée sans réponse depuis plus de 45 jours.
En retour, le syndic délivre un certificat (appelé « certificat de l’article 20 II » en pratique et qui doit avoir moins d’un mois
de date au jour de la signature de l’acte authentique) dans lequel il atteste :
– Que l’acquéreur et les autres personnes concernées ne sont pas déjà copropriétaires ;
– Ou, si c’est le cas, que ces personnes n’ont pas fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse depuis plus de
45 jours.
Si une mise en demeure est restée infructueuse depuis plus de 45 jours, la vente est impossible. Mais si un avant-contrat a
été signé, l’acquéreur et les autres personnes concernées disposent d’un délai de 30 jours à compter de cette notification
pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat.
Il faut informer l’acquéreur qu’il doit s’assurer contre les risques de mise en jeu de sa responsabilité civile (dans le cadre de
la prévention contre les copropriétés dégradées).

B – La rédaction de l’acte
L’acte de vente est structuré en deux parties et contient les clauses communes aux ventes immobilières. Seules les clauses
spécifiques sont expliquées ici.

1 – La partie normalisée
Dans la partie normalisée, la DÉSIGNATION DU BIEN doit contenir :
– La désignation de l’ensemble immobilier (adresse, nom, références cadastrales) ;
– La désignation du ou des lot(s) vendus (numéro de lot en lettres et en chiffres, description de la partie privative et
indication de la quote-part des parties communes attachée au lot exprimée en tantièmes) ;
– Après l’EFFET RELATIF, l’indication du RCP et de l’EDD et de leurs modificatifs (en précisant, pour chacun
d’eux, leur date, le nom et la résidence du notaire rédacteur, ainsi que le lieu, la date et les références de publicité
foncière) ;
– La superficie de la loi Carrez.
Dans la partie normalisée, la clause PRIX distingue le prix total et la valeur des différents lots vendus (appartement, garage,
cave). Cette ventilation est utile dans deux situations :
– En cas d’erreur de plus de 5 % sur la surface des lots concernés par la loi Carrez, elle facilite l’action en diminution
du prix
– En cas de revente d’un seul des lots, elle facilite l’évaluation du lot vendu (lorsque, par exemple, la quote-part des
parties communes est rattachée à un seul lot composé d’un appartement et d’un lot accessoire, et que la revente ne
porte que sur une partie du lot).

2 – La partie développée
Dans la partie développée, sont indiqués, en plus des clauses habituelles de la vente :
– Les informations relatives à la copropriété (syndic, numéro d’immatriculation…) ;
– Les diagnostics portant sur les parties communes ;
– L’action en diminution du prix, qui est expliquée à l’acquéreur ;
– Les informations contenues dans l’état daté ;
– La répartition des charges et des travaux entre les parties ;
– La mention expresse que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du RCP, de l’EDD et de leurs modificatifs
éventuels et qu’il adhère aux obligations qui en résultent.

Page 4 sur 6
 BTS CJN – 2 e années
BLOC 3 : Conduite d’un dossier en droit des biens dans le domaine immobilier ou de l’entreprise
M. COUSTAU

C – Le règlement des comptes entre vendeur et acquéreur

Le jour de la signature de l’acte, les parties procèdent au règlement des comptes entre elles (taxe foncière, loyer en cours le
cas échéant).
En cas de vente d’un lot de copropriété, il faut en plus :
– Procéder à la répartition des charges de copropriété pour la période en cours au jour de la signature de l’acte ;
– Régler la question des travaux qui peuvent avoir été votés et qui ne sont pas encore exécutés (ou en cours
d’exécution) : le coût total des travaux n’étant pas encore exigible, des appels de fonds seront à régler après la
signature de l’acte de vente.

1 – La répartition légale des charges et des appels de fonds

Une copropriété tient un budget prévisionnel et un budget hors prévisionnel.
- Le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des
parties communes (et, dans certaines copropriétés, la consommation d’eau) ;
- Le budget hors prévisionnel couvre les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (travaux de réparation,
d’amélioration…).

Pour le budget prévisionnel, les copropriétaires versent des provisions sur charges :
– Qui sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’AG ;
– Qui sont régularisées une fois par an en assemblée générale (il peut alors apparaître un trop ou un moins-perçu entre
le montant réel et les provisions versées).
Les travaux du budget hors prévisionnel font l’objet de plusieurs appels de fonds dans le temps.

La loi fixe les règles suivantes pour déterminer qui est le redevable de ces sommes (provisions sur charges, appels de fonds
et moins-perçu) :
– Les sommes exigibles avant la notification de la mutation au syndic (voir section 4) incombent au vendeur ;
– Les sommes qui seront exigibles après la notification incomberont à l’acquéreur ;
– Le trop ou moins-perçu sur provisions profite ou incombe à celui qui est copropriétaire lors de l’assemblée générale
procédant à l’approbation des comptes.
Les parties peuvent déroger conventionnellement à cette répartition légale (ce qui conduit à des règlements de comptes
spécifiques).
Ces aménagements conventionnels à la répartition légale sont inopposables au syndicat : le syndic procède à l’appel des
fonds et des provisions sur charges auprès du propriétaire connu.

2 – Le règlement des comptes concernant les charges

Les parties peuvent prévoir une répartition au prorata temporis des charges du budget prévisionnel à compter de l’entrée en
jouissance de l’acquéreur.
L’acquéreur doit alors rembourser au vendeur la partie de la provision sur charges correspondant à la période partant de son
entrée en jouissance jusqu’à la fin du trimestre en cours, puisque le vendeur a réglé l’intégralité de la provision due en début
de trimestre.
Pour procéder à ce calcul, le notaire demande au vendeur d’apporter, le jour de la signature, le dernier appel de provisions
sur charges qu’il a reçu et réglé.

3 – Le règlement des comptes concernant les travaux

Les parties peuvent convenir que tous les appels de fonds seront réglés par celui qui a voté les travaux correspondants : le
vendeur devra alors supporter l’intégralité des appels de fonds pour les travaux qui ont été déjà été votés. Or, en vertu de la
répartition légale, c’est l’acquéreur qui recevra les appels de fonds qui seront exigibles après la signature de l’acte
authentique. Dans ce cas, le vendeur doit verser à l’acquéreur, le jour de la signature de l’acte, le montant total des appels de
fonds qui seront exigibles plus tard (sur la base de l’état daté).

Les cotisations versées au fonds de travaux ne font pas l’objet d’un remboursement par l’acquéreur au vendeur, sauf
convention contraire entre les parties.

Dès l’avant-contrat, les parties peuvent avoir prévu qu’en cas d’assemblée générale entre l’avant-contrat et l’acte
authentique de vente ayant pour objet le vote de travaux, le vendeur devra envoyer à l’acquéreur l’ordre du jour, les pouvoirs

Page 5 sur 6
 BTS CJN – 2 e années
BLOC 3 : Conduite d’un dossier en droit des biens dans le domaine immobilier ou de l’entreprise
M. COUSTAU
complétés et la convocation au moins 8 jours avant l’AG par LRAR, pour permettre à l’acquéreur (mandataire du vendeur)
d’assister à l’AG et de prendre part au vote. Les travaux votés seront alors à la charge de l’acquéreur.

4 – Le règlement des comptes concernant le fonds de roulement

Le fonds de roulement permet à la copropriété de couvrir ses besoins de trésorerie. À cet effet, les copropriétaires versent
des avances sur le compte de la copropriété.
Le vendeur peut obtenir le remboursement des avances qu’il a consenties :
– Soit la copropriété les lui rembourse et l’acquéreur les reconstitue auprès de la copropriété ;
– Soit l’acquéreur les rembourse directement au vendeur lors du règlement des comptes existant entre eux. Cette
solution est privilégiée en pratique.

D - Les formalités postérieures

Le notaire doit, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, remettre en main propre au vendeur et à l’acquéreur,
contre récépissé, une attestation (appelée en pratique « attestation de l’article 4-3 ») reproduisant la clause de l’acte
mentionnant la superficie de la partie privative du lot relevant de la loi Carrez et les dispositions de l’article 46 de la loi du
10 juillet 1965 (article issu de la loi Carrez).
En plus des formalités communes aux ventes, le notaire doit procéder à deux communications distinctes pour informer le
syndic de la mutation :
– La notification (article 6 du décret du 17 mars 1967) permet au syndic de tenir à jour la liste des copropriétaires. Elle
rend la cession opposable à la copropriété et permet de déterminer celui qui est redevable des charges et des appels
de fonds du point de vue du syndicat. Elle doit être envoyée « sans délai » (c’est-à-dire le plus rapidement possible)
par LRAR ;
– Un avis de mutation (art. 20 I de la loi du 10/07/1965) doit être envoyé dans les 15 jours suivant la vente, par LRAR
(souvent accompagnée du paiement des sommes dues par le vendeur, prélevées sur le prix de vente). Si des sommes
demeurent impayées par le vendeur, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente au vendeur. La
loi reconnaît alors au syndicat un privilège sur le lot vendu.
Cependant, l’avis de mutation n’est pas nécessaire si le syndic a remis le « certificat article 20 I » datant de moins d’un mois
au jour de la signature de l’acte. La notification et l’avis de mutation doivent être envoyés distinctement.

_________

Page 6 sur 6