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AUDIT DU SECTEUR

IMMOBILIER

Introduction
Caractristiques du secteur
Secteur en forte croissance ( rformes conomiques,
croissance du secteur de lhabitat)

Secteur

rgi par une rglementation spcifique


(lgales, rglementaires,fiscale, comptable)
Secteur

dont le cycle de production dpasse


gnralement une anne,
l'importance

de leurs stocks et des charges

financires,
la possibilit de vente avant l'achvement,

Introduction
1- Rappel des concepts et du cadre lgal et
rglementaire
2- Particularits fiscales
3- Rgles comptables spcifiques
4- Principales tapes du processus dactivit
5- Principaux cycles daudit et risques spcifiques
6- Diligences daudit spcifiques
7- Rserves les plus frquentes
Conclusion

Rappel des concepts et du


cadre lgal et rglementaire
1- Travaux Immobiliers:
Sont considrs comme entrepreneurs de travaux
immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une
entreprise disposant du personnel et du matriel
ncessaires, mettent en oeuvre des matriaux
destins la construction, l'entretien, la
rparation ou la transformation d'immeubles.
Les travaux immobiliers peuvent tre exercs dans un
cadre professionnel ou simplement titre occasionnel
et sans qu'il y ait lieu considrer si les matriaux,
objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur luimme, ou par le matre de l'ouvrage.

2- Lotisseur
Le lotisseur est la personne qui proc de des
travaux damnagement ou de viabilisation de
terrains btir (pose de canalisations d'eau et
d'gouts, lectrification, construction de chauss es,
bordures, trottoirs etc...) .
Lotissement: constitue un lotissement toute division

pour vente, location ou partage dune proprit


foncire en deux ou plusieurs lots destins la
construction dimmeubles usage dhabitation,
industriel, touristique, commercial ou artisanal
quelle que soit la superficie du lot.

3- Promoteur Immobilier:
Le promoteur immobilier est dfini comme
tant toute personne qui, sans avoir la qualit
d'entrepreneur des travaux immobiliers procde
ou fait procder l'dification d'un ou de
plusieurs immeubles destins la vente ou la
location.
Un promoteur immobilier doit tre
propritaire de son terrain. Pour ldifier il
peut le faire lui mme, comme il peut faire
appel un entrepreneur de travaux pour
raliser la construction.

4- V.E.F.A: Vente en tat futur


dachvement (achat sur plan)
La VEFA est le contrat par lequel
une personne, lacqureur,
contracte avec une autre, le vendeur
afin dacqurir un bien immobilier.
Le vendeur sengage difier un
bien immobilier dans un dlai
dtermin et lacqureur sengage
payer le prix au fur et mesure de
lavancement des travaux.

Les tapes de la VEFA:


o
o
o

Contrat de rservation (facultatif)


Contrat prliminaire
Contrat dfinitif

Contrat de rservation:
Cest un contrat permettant la
rservation dun bien immobilier en
contrepartie du dpt dune garantie.
Il contient:
-Description dtaille
du bien
- Prix de vente
- Modalit du
paiement
Le paiement reste squestr entre

Contrat prliminaire de vente: obligatoire


Conclu lachvement des fondations de
limmeubles. Il comporte les informations
relatives : dlai de livraison, le prix, les
modalits de paiement et la garantie de
remboursement
En outre, un cahier des charges est sign
entre les partie (caractristiques
techniques, nature des matriaux,dlai de
ralisation et de livraison)

Les garanties donnes lacqureur:


Garantie de remboursement
Garantie des vices cachs ( 1 AN)
Garanties dcennale (10 ANS)

Contrat dfinitif:
Le transfert de proprit du bien
immobilier est effectue aprs
paiement intgral du prix et
lobtention du permis dhabiter

RAPPEL DU CADRE LEGAL ET


REGLEMENTAIRE
Le secteur est rgi par les dispositions lgales et rglementaires
spcifiques suivantes:
loi n25-90 promulgue par le Dahir n1-92-7 du 17 juin 1992 relative
aux lotissements, groupes dhabitation et morcellements ;
dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C
Loi n44-00 du 3 octobre 2002 relative la vente en tat futur
dachvement ;
loi n18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la coproprit des
immeubles btis ;
dcret n 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de
passation des marchs publics ainsi que certaines dispositions relatives
leur contrle et leur gestion ;
Note Circulaire relative au secteur des btiments et travaux publics

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIMPOT SUR LES SOCIETES

Qualit
Socits
immobilires
transparentes

Rgime applicable
Hors champ
dapplication

Conditions remplir
a) lorsque leur actif est constitu soit d'une
unit de logement occupe en totalit ou en
majeure partie par les membres de la
socit ou certains d'entre eux, soit d'un
terrain destin cette fin ;
b) lorsqu'elles ont pour seul objet
l'acquisition ou la construction, en leur nom,
d'immeubles collectifs ou d'ensembles
immobiliers, en vue d'accorder
statutairement chacun de leurs membres,
nommment dsign, la libre disposition de
la fraction d'immeuble ou d'ensemble
immobilier correspondant ses droits
sociaux. Chaque fraction est constitue
d'une ou plusieurs units usage
professionnel ou d'habitation susceptibles
d'une utilisation distincte.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIS ET IR
Qualit
les
promoteurs
immobiliers
(logements
conomiques)

Rgime applicable
Exonration permanente

Conditions remplir
-

oprations ralises dans le cadre


dune convention conclue avec
lEtat, assortie dun cahier des
charges, en vue de raliser un
programme de construction de
2.500 logements sociaux, tal sur
une priode maximum de cinq ans
courant compter de la date de
dlivrance de lautorisation de
construire;
Tenir une comptabilit spare
pour chaque programme de
construction;
Joindre la dclaration fiscale :
Un exemplaire de la convention et
du cahier des charges pour la
premire anne ;
Un tat du nombre de logements
sociaux raliss dans le cadre de
chaque programme et le montant
du CA y affrent.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DIS ET IR
Qualit
les promoteurs
immobiliers
(cits,
rsidences et
campus
universitaires)

Rgime applicable
Rduction temporaire pour une
priode de 5 ans compter de la
date dobtention du permis
dhabiter dune rduction de 50%
de limpt, au titre des revenus
provenant de la location de cits,
rsidences et campus
universitaires raliss en
conformit avec leur destination.

Conditions remplir
-raliser

pendant une priode maximum


de 3 ans courant compter de la date de
lautorisation de construire , des
oprations de construction de cits,
rsidences et campus universitaires
constitus dau moins 500 chambres,
dont la capacit dhbergement est au
maximum de deux lits par chambre, dans
le cadre dune convention conclue avec
lEtat assortie dun cahier des charges.
-Tenir une comptabilit spare pour
chaque opration de construction;
-Joindre la dclaration fiscale :
-Un exemplaire de la convention et du
cahier des charges pour la premire
anne ;
-Un tat du nombre de logements sociaux
raliss dans le cadre de chaque
programme et le montant du CA y
affrent;
-Un tat du nombre de chambres
ralises dans le cadre de chaque
opration de construction de cits,
rsidences et campus universitaires ainsi

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgime applicable

livraison soimme de
construction,
effectue par
toute
personne
physique

Exonration sans droit dduction

construction
d'une unit de
logement par
une socit
civile
immobilire

Exonration sans droit dduction

Conditions remplir
-

la superficie couverte n'excde pas


300 m;
la construction porte sur une unit
de logement indivisible ayant fait
lobjet de dlivrance dune
autorisation de construire et est
affecte l'habitation principale
de l'intress pendant une dure
de quatre ans courant compter
de la date du permis d'habiter ou
de tout autre document en tenant
lieu.
La superficie couverte n'excde
pas 300 m;
La socit constitue par les
membres dune mme famille;
La construction est destine
lhabitation personnelle principale
des membres.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgime applicable

Constructions
par des
personnes
physiques et
morales

Exonration sans droit dduction

construction de
logements pour
le compte de
chacun de leurs
adhrents par
les coopratives
d'habitation

Exonration sans droit dduction

les constructions
de locaux
usage exclusif
d'habitation

Exonration avec droit dduction

Conditions remplir
-

La superficie couverte n'excde pas 300


m;
Construction destine au logement du
personnel;
Edification dans le cadre dun
programme agr.
La superficie couverte n'excde pas 300
m;
Les coopratives sont constitues et
fonctionnent conformment la
lgislation en vigueur.

la superficie couverte et la valeur


immobilire totale (prix du terrain + cot
de la construction principale et des
annexes + frais d'adduction d'eau et de
branchement d'gout et d'lectricit),
par unit de logement, n'excdent pas
respectivement 100m et 200.000
dirhams TTC.

PARTICULARITES FISCALES
EN MATIERE DE TVA
Opration

Rgime applicable

Conditions remplir

les
constructions
de cits,
rsidences et
campus
universitaires
par les
promoteurs
immobiliers

Exonration avec droit dduction

les oprations
de ralisation
de logements
sociaux

Exonration avec droit dduction

affrents au projet "Annassim" situ


dans les communes de Dar Bouazza
et Lissasfa par la socit nationale
damnagement collectif
(SO.N.A.D.A.C).

les oprations
de location
d'immeubles

Imposable 10% avec droit dduction

immeubles usage d'htels, motels,


villages de vacances ou ensembles
immobiliers destination touristique,
quips totalement ou partiellement,
y compris le restaurant, le bar, le
dancing, la piscine, dans la mesure o
ils font partie intgrante de

ralisation de la construction au
maximum trois ans courant compter
de la date de lautorisation de
construire des ouvrages constitus
dau moins 500 chambres, dont la
capacit dhbergement est au
maximum de 2 lits par chambre;
opration sinscrit dans le cadre dune
convention conclue avec lEtat,
assortie dun cahier des charges.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION
Champ dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de
la taxe

Exigibilit de la
taxe

La taxe sur les oprations de


construction porte sur la
construction, la reconstruction
et lagrandissement de toute
nature ainsi que les oprations
de restauration dont la
ralisation doit faire lobjet
dune autorisation de
construire.
A noter que les logements
conomiques sont exonrs de
la taxe.

La taxe est calcule sur la superficie au mtre


carr couvert, chaque fraction de mtre carr
tant compte pour un mtre carr entier.
Le montant maximum de la taxe est fix au
mtre carr couvert comme suit :
immeubles collectifs de logements ou
ensembles immobiliers : 20 dirhams par mtre
carr couvert ;
immeubles usage industriel, commercial,
professionnel ou administratif : 20 dirhams par
mtre carr couvert ;
logements individuels : 30 dirhams par mtre
carr couvert.
En ce qui concerne les constructions comportant
des saillies (balcons) situes sur le domaine
public communal, la superficie desdites saillies
compte pour double pour le calcul de la taxe.

Le redevable
de la taxe est
le bnficiaire
de
lautorisation
de construire.

Les redevables de
la taxe sont tenus
dacquitter le
montant de ladite
taxe exigible au
moment de la
dlivrance de
lautorisation de
construire.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Champ dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de la
taxe

Exigibilit de la taxe

La taxe sur les oprations


de morcellement est
institue loccasion de
toute opration de
morcellement.

Le taux maximum de la taxe


est fix 5% de la valeur
vnale du terrain dclare au
moment du dpt de la
demande de l.autorisation de
morceler.

Le redevable de la
taxe est le
bnficiaire des
autorisations de
morceler.

Elle est exigible six


mois aprs la date de la
dlivrance par la
commune du certificat
attestant
lexcution des travaux.
La taxe est acquitte au
moment de la dlivrance
de lautorisation de
morceler.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT
Champ
dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de la taxe

Liquidation de la taxe

La taxe sur les


oprations de
lotissement est
institue loccasion
de toute opration de
lotissement.

Le taux maximum de
la taxe est fix 5% du
cot total des travaux
de viabilisation,
dassainissement et
dlectrification du
lotissement.

Le redevable de la
taxe est le bnficiaire
de lautorisation de
lotir.

Les redevables de la taxe sont tenus


dacquitter, la caisse du rgisseur
de la commune du lieu de
situation du lotissement :
un acompte de 75% du montant de
la taxe exigible, liquid sur la base
du cot total estimatif
des travaux de viabilisation,
dassainissement et dlectrification
du lotissement, au moment
de la dlivrance de lautorisation de
lotir ;
et le solde du montant de la taxe
exigible, liquid sur la base du cot
total rel desdits
travaux, au moment de la dlivrance
du permis de conformit.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


REDEVANCE DOCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC
COMMUNAL POUR LUSAGE LIE A LA CONSTRUCTION
Champ dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de la taxe

Liquidation de la taxe

La redevance doccupation
temporaire du domaine
public communal pour
usage li la
construction est due la
suite de loccupation
temporaire du domaine
public communal,
notamment, par des dpts
de matriels et de matriaux,
par des cltures ou par des
saillies dues
aux chafaudages.

Le taux maximum
de la redevance est
fix 40 dirhams
par mtre carr.

Le redevable de la
redevance
est
le
bnficiaire
de
lautorisation
de
loccupation temporaire du
domaine public communal.

La redevance doccupation
temporaire du domaine
public communal pour
usage li la
construction est liquide et
verse trimestriellement
la caisse du rgisseur
communal.

FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES


TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS
Champ dapplication

Calcul de la taxe

Redevable de la taxe

Mode dtablissement de la
taxe

La taxe sur les terrains


non btis porte sur les
terrains urbains non
btis situs lintrieur
des primtres des
communes urbaines.

La taxe est assise sur la


superficie du terrain au
mtre carr.
Les taux maximums de la
taxe sur les terrains urbains
non btis sont fixs pour :
les terrains situs dans une
zone villa 2 dirhams le
mtre carr ;
pour les terrains situs dans
une zone immeuble, 4
dirhams le mtre carr.
Les cotes infrieures ou
gales 200 dirhams ne sont
pas mises en recouvrement.

La taxe est due par le


propritaire et,
dfaut de propritaire
connu,
par
le
possesseur.

La taxe sur les terrains


urbains non btis est tablie
et due pour lanne entire
raison des faits
existants au 1er janvier de
lanne dimposition.
Lorsquun terrain a t
construit, la taxe nest plus
due partir du 1er janvier de
lanne qui suit
celle de la dlivrance du
permis de construire.

SPECIFICITES DU SECTEUR
BTP
Les axes examins se rapportent aux points
suivants:
1. Chiffre daffaires imposable;
2. Approvisionnement;
3. Rvision des prix;
4. Travaux en cours ;
5. Bois de coffrage;
6. Pices justificatives des dpenses;
7. Frais dinstallations de chantier.

Chiffre daffaires imposable

Problme: la rgularisation du CA est souvent


effectue sur la base des dcomptes tablis par
ladministration publique.
Solution : les dcomptes sont obligatoirement
tablis sur la base des documents attestant
lavancement des travaux. Ces documents
officiels sont appels attachements ou
situations qui sont adopts comme pice
matresse de la justification du chiffre daffaires
ralis assorti de ltablissement dune facture
mise par lentreprise comportant la mme
date que lesdits attachements ou situations.

Approvisionnement

Problme: les approvisionnements figurant


sur les dcomptes sont pris, parfois, comme
travaux donnant lieu chiffre daffaires
imposable
Solution : constituant de simples avances
dans le cadre des marchs de travaux, les
approvisionnements ne font pas partie des
produits dexploitation. Ainsi, les sommes
encaisses par lEntreprise, au titre des
approvisionnements, constituent des avances
imputer au compte appropri.

Rvision des prix

Problme : la rvision des prix suscite


parfois des controverses quant son mode
de dtermination et lexercice de son
rattachement.
Solution: Le montant de la rvision des prix
prvue dans les marchs de travaux
immobiliers, fait partie des produits
recevoir lorsque les index de rvision sont
connus la clture de lexercice. A dfaut, il
y a lieu de retenir les derniers index connus.

Travaux en cours

1.
2.
3.
4.

Problme : dans la pratique, certaines entreprises procdent des


valuations approximatives et non justifies, en dehors des rgles fiscales
et comptables prvues en la matire.
Solution : les TEC doivent tre dtaills en quantit et en valeur et valus
au prix de revient. Toutefois, la majorit des entreprises ne disposent pas
dune comptabilit analytique, il a t retenu la dfinition et la mthode
dvaluation suivantes:
Dfinition: TEC sont constitus des travaux effectus depuis la date des
derniers travaux matrialiss par les derniers attachement ou situation,
jusqu la date de clture de lexercice.
Mthode dvaluation: le prix de revient des T.E.C doit tenir compte:
du cot des matriaux utiliss;
du cot de la main duvre;
des frais de chantier;
de la quote-part des frais gnraux et amortissement se rapportant aux
travaux en cours. Cette quote-part peut tre dtermine dune manire
forfaitaire en appliquant aux frais gnraux et amortissement de lexercice
le rapport entre dune part, les cots affrents aux T.E.C savoir les
matriaux utiliss, la main duvre et les frais de chantier; dautre part,
les cots de mme nature engags au cours de tout lexercice.

Bois de coffrage

Problme : des traitements diffrents : lments


immobilisables amortis des taux diffrents ou
charges
Solution : vu que les bois de coffrage subissent en
gnral des utilisations intensives, il est
prconis de tenir leur gard, un compte
dinventaire permanent, leffet dimputer au
rsultat de chaque exercice, le montant de la
consommation effective en bois de coffrage.
Comptablement, cela revient introduire tous les
achats de bois de coffrages dans les comptes de
charges et comptabiliser en stock en fin danne
le montant des bois de coffrages non consomms
linstar des autres matires et matriaux.

Pices justificatives des


dpenses

Problme : les supports justificatifs appuyant ces oprations de dpenses


souffrent parfois du caractre de non-conformit aux conditions requises
par la loi. Ce qui justifie cet effet les rintgrations opres lors des
contrles, en dpit de leur caractre rel.
Solution : tout achat de biens et services effectu auprs dun patentable
doit tre justifi par une facture rgulire ou tout autre document ou
pice probante en tenant lieu, tabli par le fournisseur en vertu des
dispositions des articles 32 de la loi n 24-86 relative limpt sur
les socits et 30 de la loi n 17-89 rgissant limpt gnral sur le
revenu. Pour les achats ou les approvisionnements effectus auprs de
fournisseurs non patentables et qui ne dlivrent pas de factures,
lentreprise de travaux doit tablir un ordre de dpense sur lequel elle
doit prciser:
1. le nom et ladresse du fournisseur;
2. la nature, la quantit et le prix unitaire des marchandises achetes ou
des prestations rendues;
3. les modalits de rglement;
4. lidentit du vendeur ( n de la carte didentit nationale).
Ces pices justificatives qui tiennent lieu de facture doivent tre
authentifies.

Frais dinstallation de
chantier

1.

2.

Problme : certains marchs de travaux prvoient lengagement


de dpenses ncessaires linstallation de chantier, tels que
bureaux de chantier, logements pour personnel, matriel,
etc.Ces dpenses font parfois lobjet de rintgration fiscale au
motif quelles se rapportent des immobilisations amortissables.
Solution : Les installations de chantier peuvent se prsenter dans
les marchs de travaux des deux manires suivantes:
au niveau dun prix unitaire spcifique prvu par le march
rmunrant les frais dinstallation tels que logements pour le
personnel, bureaux de chantier, ces frais entrent directement
dans le compte de charges. En contrepartie, les produits
correspondants doivent tre pris en considration parmi les
travaux facturs, ou figurer dans les stocks de fin danne pour la
partie non encore facture.
ou tre incluses dans les diffrents prix unitaires des travaux. Ces
frais doivent tre immobiliss lactif de lentreprise et amortis
sur la dure totale de ralisation du march dcoulant du contrat.

SPCIFICITS COMPTABLES DU SECTEUR

1-Incorporation des charges


financires au cot de production des
oprations immobilires

Le PCSI prvoit la possibilit, pour les


entreprises dont le cycle normal de
production > 12 mois,
d'inclure dans le cot de production les charges
financires courues pendant la priode de
production et relatives des dettes contractes
pour le financement spcifique desdites
productions.

L'achvement technique doit gnrer


l'achvement comptable.

Cas des emprunts finanant


plusieurs projets:
Les charges financires sont
affectes, par rpartition entre les
diffrents projets en justifiant, au
niveau de l'ETIC, les modalits de
rpartition.

Fait gnrateur dincorporation:

Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges


financires au cot des terrains est opre partir
de la matrialisation de la dcision d'acquisition
par le versement partiel ou total du prix d'achat entre
les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs.

Pour les lotissements, incorporation des charges


financires au cot des stocks est effectue partir
de la date de la premire autorisation de lotir.

Pour les constructions, le fait gnrateur de


l'incorporation des charges financires est constitu
par la date de dlivrance de l'autorisation de
construire.

CAS PARTIULIER: Oprations en Matrise


d'Ouvrage Dlgue (MOD) :

Conformment la convention entre le


mandataire et le mandant, les travaux ne sont
engags sur ces oprations que si les
financements propres ces oprations sont
disponibles.

Un programme MOD ne pourra supporter de


charges financires que si la convention entre
le mandataire et le mandant le stipule
expressment.

2-Incorporation des charges


commerciales et de publicit
Liste des charges concernes:

flchage et signalisation d'un chantier ;


achat de maquette ;
amnagement de bureaux de vente provisoires ou
d'appartements tmoins ;
plaquettes commerciales ;
publicit de lancement de programme;

Principe:
Ces charges sont incluses dans les
stocks.

Drogation: Grands Projets:


La construction et l'amnagement d'un
complexe de vente et les frais de publicit et de
prospection pourront tre considre comme:
Une immobilisation amortissable sur la
dure d'utilisation dudit complexe.
L'usage de cette option devra tre explicite et
justifi au niveau de l'ETIC.

Charges exclues du cot de revient:


les dpenses courantes de
commercialisation: Rmunrations
d'intermdiaires commerciaux

Les dpenses courantes de publicit:


Frais de publicit gnrale

A retraiter comme charges constates


d'avance
A reprendre en fonction du constat dfinitif
du transfert de proprit du bien en question

3-Incorporation des frais de


fonctionnement
Les frais de fonctionnement sont imputs
selon un taux fixe en attendant la mise en
place de la comptabilit analytique:
7% pour les opration ralises en matrise
douvrage directe
En fonction des conventions tablies pour
les opration en MOD

Mention sur lETIC

4-Incorporation des

honoraires et

frais
Liste des charges concernes:
Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs
des programmes en cours de ralisation, sont compris dans le
cot de revient. Il s'agit notamment des frais suivants :

Assurances
Honoraires des architectes,
Honoraires des avocats,
Honoraires des notaires,
Frais de courtage,
Frais d'expertise,
Frais juridiques,
Frais d'appels d'offres,
Annonce et insertion propres aux programmes en
cours

5-Provision pour travaux


restant effectuer

Elle sert enregistrer la provision correspondant au


cot des travaux effectuer postrieurement la
constatation de lachvement dun programme pour
permettre darrter le cot total dune opration.
Il ne sagit pas de travaux dj effectus mais non
encore facturs qui doivent tre ports au crdit du
compte 4417 fournisseurs, factures non parvenues.
Les travaux qui restent effectuer doivent faire
lobjet dtats dtaills permettant dapprcier la
ralit de la provision constitue.
( ETIC)
Il sagira essentiellement des travaux
damnagement des abords qui peuvent staler sur
une dure assez longue aprs la vente du programme
concern, travaux de finition et de parachvement
des ouvrages..

Exclusion de la provision pour


travaux restant effectuer:
Cot commerciaux et de publicit
aprs achvement
Frais financier aprs achvement
Charges dentretien et de
coproprit des logements invendus
Frais interne de gestion de
lentreprise aprs achvement

6- Provision pour dprciation des stocks

L'valuation des provisions pour


dprciation des stocks et encours doit
tre calcule en respectant, notamment,
le principe de la prudence.
:
le cot des stocks < la valeur probable
de vente - frais de commercialisation

Vrifier que

Sinon Provisionner

Conditions:
Mettre en en place des procdures
permettant la dtection et la
dprciation comptable des stocks:
la mise en place de procdures
de suivi des cots par
programme
Mise jour du cot prvisionnel
des programmes la clture de
chaque exercice.
dgager les provisions

ETIC:
Spcifici
ts

ETIC:
Spcifici
ts

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS


DACTIVITE:

Cas des promoteurs


immobiliers et des lotisseurs

Cas des entreprises de


travaux immobiliers

Principales tapes
du droulement dun
programme:

Achats de terrains
Autorisation de lotir
Travaux de viabilisation des terrains

PV de rception provisoire
+ Attestation de conformit

Compromi
s
de vente

Autorisation
de
construir
e

Lots

Travaux de construction

PV de rception provisoire sil y a


lieu

Permis dhabiter (par


tranches du programme)
Obtention de titres fonciers
parcellaires

Contrat de
vente dfinitif

Ventes de lots

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS


DACTIVITE:

Cas des entreprises des


travaux immobiliers:
Le processus dactivit est
assez similaire celui dune
entreprise industrielle.

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Production-stocks:
Travaux immobiliers
Difficult

Idem
des en
+
coursqui dpend destimations
Spcificit des rgles
significatives;
dvaluation des stocks
prvues par le PCSI
Difficult de dfinir un niveau normal
(incorporation des
dactivit: sort du cot de sous-activit;
charges financires,
commerciales, des charges
Absence / insuffisance du systme de
comptabilit analytique;
restant effectuer, );
Absence

de la valorisation des stocks

Promotion immobilire

dun systme budgtaire


permettant
destimer et de suivre la marge sur
chaque
projet.

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Ventes-clients:
Travaux immobiliers

Promotion immobilire

Risque

de non respect du principe de

Date de transfert de
proprit
(possibilit de vente avant

cut off
(dcalage entre la facturation et
lavancement
l'achvement) ;
des travaux, );
Difficult de dterminer les modalits et
Importance des
les
encaissements
dates du fait gnrateur des ventes (%
en espces excdant
davancement des contrats L.T, date
20.000
dachvement, );
DH: Enregistrement
Retenues de garantie: facturation,
exhaustif
comptabilisation et recouvrement.
des recettes?
Dtermination et rattachement des
rvisions
des prix.
Dpendance vis--vis dun nombre
limit de

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Achats-fournisseurs:
Travaux immobiliers
NC.

Promotion immobilire
Les

travaux et prestations de
services reus sont
dcentraliss
et difficiles vrifier (dates
des
dcomptes diffrentes de celles

Risques

lis aux sous-traitants


(relations non
formalises, justificatifs non probants,
dfaillance);
Mode de comptabilisation des
approvisionnements : la
comptabilisation en
chiffre daffaires ou en dbours diffre
selon
que la facture est libelle au nom de
lentrepreneur ou du matre douvrage.

davancement des travaux);


Comptabilisation

retenues de
garantie
Idem.
Idem.

NC.

des

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Etat : impts et taxes
Promotion immobilire
Remise

Travaux immobiliers

Risque fiscal au regard de la


en cause des
exonrations
TVAdcoulant de lapplication
suite au non respect des
du
dispositions
taux de 14% au lieu de 20% sur
prvues par la Convention signe certains travaux dinstallation
avec lEtat (non tenue dune
et de
comptabilit spare telle
pose;
quexige
par la loi, );
Risque li au recours des
fournisseurs non patentables;
Ralit des soldes TVA dbiteurs
(rejet de remboursement de la
TVA,
);
Traitement

reues

fiscal des pnalits

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Paie-personnel / Trsorerie :
Travaux immobiliers

Promotion immobilire

Variation

au cours de lanne du
niveau dactivit (personnel
temporaire);
Difficult de gestion et de suivi
dun
effectif parpill
gographiquement;
Non respect de la lgislation du
travail.

Idem.

Probit

de certaines dpenses
rgles en espces.

Importance des encaissements


(en
espces) et de dcaissements;
Dcentralisation de la fonction
notamment les encaissements
(plusieurs bureaux de vente
disperss);

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Provisions pour risques et charges:
Travaux immobiliers
Difficult

destimation de la marge

sur le
projet ds le dpart et son impact
sur
les provisions pour pertes
terminaison;
Non provisionnement des
engagements
contractuels: garanties, litiges,
remises
en tat des sites, ...

Risque

Promotion immobilire

de pnalits et de travaux
complmentaires (rglementation
stricte
applicable aux travaux publics, ...);

Idem.

Idem.

PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES


Immobilisations:
Travaux immobiliers

Parc dimmobilisations important


parpill sur plusieurs chantiers;

Promotion
immobilire
Cycle non significatif.
Cependant:

Absence

dinventaire physique et du

suivi
du matriel en chantiers;
Critres

de distinction entre charges,

stocks
et immobilisations ( frais dinstallation
de
chantier, petit outillage, bois de
coffrage,
.).;
Calcul

des amortissements par

Critres

de distinction

entre
stocks et
immobilisations
(bureaux de vente,
mobilier des
appartements
tmoins, .).;

DILIGENCES DAUDIT
SPECIFIQUES

Comptes significatifs des promoteurs


immobiliers: particularits

Actif:

Stocks (rserves foncires, produits en-cours et finis);


Etat - impts et taxes;
Trsorerie-Actif.

Passif:

Clients - avances et acomptes;


Fournisseurs - retenues de garantie.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


Le secteur immobilier se caractrise par lirrgularit de lactivit et lunicit
de chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilire
relvent gnralement des contrats long terme.
Limportance des donnes non rptitives et des estimations comptables a
un impact sur la dmarche daudit et la slection des procdures de validit:

PLANIFICATION DE LA MISSION:

Importance de lvaluation de lenvironnement gnral des


contrles :
-Analyse de la structure organisationnelle et du degr dimplication de la
direction;
- Prise en compte des influences subies par le management de lentreprise.
Examen analytique prliminaire adapter aux particularits de
lentreprise :
Pour comprendre lvolution de lactivit et des marges, quelques rgles
devraient tre observes:
Retenir comme dure danalyse la dure moyenne de ralisation des
projets.
Dcomposer le chiffre daffaires selon les modalits dexcution (soustrait, direct) par type de clientle, par projet ;
Rpartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, ) en
fonction de la dcomposition du chiffre daffaires.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:

METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET

En gnral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilit


spare.
La mthode usuelle dorganisation des travaux daudit par poste du
bilan et du CPC parat moins approprie car elle ne permet pas
notamment :
de

comprendre lvolution de lactivit de lentreprise;


danalyser des indicateurs cls de gestion comme le taux de marge;
de reprer les projets problmatiques,
La dmarche recommande sappuie sur une analyse par projet:
Lactivit de lentreprise est subdivise en plusieurs projets. La
validation des rsultats de chaque projet se fera par lexamen des
produits et des charges y affrents.
Cette mthode permet galement de valider une partie significative de
certains postes tels que les stocks, les produits et charges constats
davance, les fournisseurs, les provisions pour risques et charges, .
Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allgs.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:

LINTERIM: EVALUATION DU CONTRLE INTERNE


Afin de pouvoir sappuyer sur lanalyse par projet dans la
validation des comptes des produits et de charges,
lauditeur devra procder une revue approfondie du
systme de contrle interne mis en place par lentreprise
pour sassurer de la fiabilit du systme de la comptabilit
analytique et du contrle budgtaire des cots par projet.
Analyse complter par lvaluation de certains cycles
cls:
- Achats / fournisseurs;
- Ventes / Clients;
- Personnel;
- Immobilisations.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:

LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES


En fonction du rsultat des phases prcdentes et
notamment de la qualit du suivi des cots par projet,
lauditeur va drouler un programme de travail lui
permettant de valider les rsultats des projets.
Le contrle des comptes sera effectu sous langle de
lanalyse par projet.
Dautres contrles spcifiques sont ncessaires portant
notamment sur les provisions pour risques et charges et
les comptes se rattachant aux cycles revus lors de
lintrim.

DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:


Cas des promoteurs immobiliers et
lotisseurs

LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES

Une attention devrait tre accorde aux points suivants:


Ncessit

de circulariser la conservation foncire pour


valider les rserves foncires;

Circularisation

des autres partenaires (avocats,


fournisseurs, clients professionnels, banques, );

Assistance

linventaire physique surtout pour constater


ltat davancement des travauxet cerner lactivit.

RESERVES LES PLUS


FREQUENTES

Rserves sur la valeur des stocks des produits en raison de


labsence ou linsuffisance dun systme de comptabilit
analytiqueou de la non conformit de la mthode
dvaluation avec les rgles comptables en vigueur;

Rserve pour limitation lorsque les comptes TVA dbiteurs


ne sont pas analyss (Eses de promotion immobilire);

Crances - clients anciennes / litigieuses notamment les


retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers);

Rserve en cas dincertitudes non couvertes par des


provisions pour risques et charges;

Non respect de la spcialisation des exercices en matire


de lenregistrement des ventes et/ou des achats;

MERCI POUR VOTRE ATTENTION