LE BAIL

LE BAIL COMMERCIAL :
Le bail commercial est une forme de contrat de location qui engage le propriétaire d’un local à
usage commercial avec son locataire dans le cadre d’une exploitation commerciale, industrielle ou
artisanale. Seules les entreprises peuvent signer un bail commercial

Et dure pour 9 ans.

CONDITIONS DE FORME :

Écrit : le bail commercial doit être établi par écrit et signé par les parties.

Contenu : le bail doit contenir certaines mentions obligatoires, telles que l'identité des parties, la
description du local, le montant du loyer …

Enregistrement : le bail doit être enregistré auprès de l'administration fiscale dans un délai de 30
jours à compter de sa signature.

Renouvellement : le bailleur doit notifier au locataire sa décision de renouveler ou de ne pas

renouveler le bail au moins 6 mois avant la fin de celui-ci.

CONDITIONS DE FOND :

Objet du bail : le bail commercial doit porter sur un local utilisé à des fins commerciales,
artisanales, industrielles ou professionnelles.

Durée du bail : la durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans, sauf en cas de bail précaire
dont la durée ne dépasse pas 3 ans.

Montant du loyer : le montant du loyer est librement fixé par les parties.

DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR ET LOCATAIRE :

BAILLEUR :

Le droit de percevoir le loyer et les charges locatives

Le droit de demander un dépôt de garantie, dont le montant ne peut pas dépasser un mois de
loyer

Le droit de récupérer le logement à la fin du bail, sous réserve de respecter les délais et les
procédures prévus par la loi
L'obligation de fournir un logement décent, avec les équipements de base.

L'obligation de remettre au locataire un état des lieux lors de la remise des clés et lors de la
restitution du logement.

L'obligation d'entretenir le logement en bon état et de faire toutes les réparations nécessaires, à
l'exception des réparations dues à la négligence ou à la faute du locataire.

LOCATAIRE :

Être informé de la révision du loyer dans le contrat de location.

Disposer gratuitement d’un certain nombre de documents lors de la signature.

Disposer d’un logement décent et en bon état.

Payer chaque mois, à l’échéance prévue, le loyer et les charges locatives.

Assurer le logement.

Ne pas sous-louer le logement sans l’accord du propriétaire.

TYPES DE BAIL COMMERCIAL :

Le bail commercial classique offre une durée minimale de location de neuf ans, avec des conditions

de renouvellement spécifiques.

Le bail professionnel destiné aux professions libérales et aux entreprises qui n'ont pas besoin d'un
local commercial pour leur activité principale. Il offre des conditions de location différentes du bail
commercial.

Le bail précaire Également appelé bail dérogatoire, il est conclu pour une durée de moins de deux
ans, souvent utilisé pour les locations temporaires ou pour tester un emplacement avant de
s'engager sur un bail plus long.

Le bail emphytéotique commercial conclu pour une durée de 18 à 99 ans, avec des conditions de
renouvellement spécifiques. Il est souvent utilisé pour les grandes surfaces commerciales.

Le bail de gérance libre permet à un locataire de prendre en charge la gestion d'un fonds de
commerce, moyennant une redevance payée au propriétaire.
POURQUOI ON PARLE DU BAIL :

On parle du bail commercial 3 6 9, car le locataire peut, contrairement au propriétaire, demander la

résiliation du bail à l’issue de chaque période de 3 ans. Il doit prévenir le propriétaire au moins 6
mois avant la date prévue par lettre d’huissier.

RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL :

Le bail commercial est généralement conclu pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans
les cas suivants :

• Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail ;

• A l’issue de chaque période triennale ;

• Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut
de paiement du loyer .

LOI DU BAIL :
C’est une réglementation qui régit les relations entre locataires et propriétaires de biens
immobiliers loués. Elle définit les droits et obligations de chaque partie, ainsi que les modalités de
location et de gestion des biens loués.

Eléments clés :

1. Durée du bail : Durée minimale du bail à usage d'habitation est 3 ans et du bail à usage
commercial est 9 ans.

2. Résiliation du bail : Les parties peuvent mettre fin au bail de manière anticipée sous certaines
conditions.

3. Fixation du loyer : Le loyer est fixé librement par les parties, il ne peut être augmenté qu'après 3
ans pour les baux d'habitation et 9 ans pour les baux commerciaux.

POURQUOI CETTE NOUVELLE LOI ?

Encourager les propriétaires de biens à les louer, en leur donnant les garanties juridiques pour les
protéger des abus et en veillant à la résolution rapide des litiges.

- Favoriser l’installation de nouveaux commerces, tout en sécurisant ceux d’ores et déjà établis.

Assurer la stabilité des activités commerciales, industrielles et artisanales.

LES APPORTS DE CETTE NOUVELLE LOI :

1. Un champ d’application élargi et quelques exclusions :
  L’élargissement du champ d’application :

Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant aux
domaines privés de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics.

Les baux d’immeubles loués par des établissements d’enseignement privé.

 Les exclus du champ d’application de la loi n° 49-16 :

Les locaux situés à l’intérieur des centres commerciaux gérés sous une seule enseigne (Morocco
Mall est un cas de figure)

Les locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de l’industrie et de

l’informatique.

2. L’exigence d’un écrit et d’un état descriptif des lieux loués :

L’article 3 de la loi 49-16 impose non seulement la mise en place d’un contrat de bail écrit ayant une
date certaine, mais aussi l’obligation de réaliser un état descriptif des lieux loués au moment de la
prise de possession et qui aura la valeur de preuve entre les parties.

La Loi 49-16 a ainsi supprimé les baux verbaux qui étaient admis sous l’ancien régime.

3. Détermination du loyer et de loyers impayés :

Les loyers et charges sont librement négociés entre les parties. Les charges sont présumées être
comprises dans le loyer au cas où le contrat ne donnerait aucune précision.

4. Le droit d’entrée (Pas de porte) officialisé :

Il s’agit d’un élément qui sera pris en considération lors de la fixation de l’indemnité d’éviction. Le
dernier alinéa de l’article 7 de la nouvelle loi en fait référence pour la première fois.

5. Renouvellement du bail, droit au bail et éviction :

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du contrat de bail lorsque la durée de

l’occupation est d’au moins deux années consécutives, Le locataire a le droit de renouvellement du
contrat de bail malgré toute clause contraire à ce droit.

6. Le droit à indemnisation :
En plus de son droit au renouvellement, le locataire expulsé ou évincé a également le droit d’être
indemnisé. Cette indemnisation doit être égale au préjudice subi et couvrir la valeur marchande du
fonds de commerce.

Elle est déterminée sur la base des éléments suivants :

❏ Les déclarations fiscales des quatre dernières années,

❏ Les frais de réparation,

❏ Les éléments perdus du fonds de commerce,

7. Possibilité d’élargissement de l’usage commercial :

La Loi n° 49-16 donne la possibilité au locataire d’élargir l’usage commercial du local à des activités
qui n’ont pas été forcément prévues par le contrat de bail, à condition d’obtenir l’accord du bailleur
et que ces activités ne soient pas incompatibles avec l’objet et les caractéristiques de l’immeuble et
qu’elles ne compromettent pas la sécurité de la construction.

8. Droit de reprise des lieux abandonnés ou fermés :

Dès qu’un locataire ferme un local et disparaît sans laisser d’adresse pendant au moins 6 mois, le
propriétaire peut introduire une action en justice en référé pour récupérer son local.

Pour ce faire, il doit faire constater la fermeture du local et sa durée par un huissier de justice,
présenter un PV, une copie du contrat de bail et de la mise en demeure adressée au locataire.

9. Le droit du locataire de sous-louer ou céder son bail et le droit de préférence du bailleur :

Contrairement à l’ancien texte, aux termes de la nouvelle Loi, la sous-location totale ou partielle est
permise, sauf stipulation contraire du bail.

Toutefois, si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le droit de

demander la révision du loyer.

10. Entrée en vigueur et gestion des différends :

À compter de son entrée en vigueur, le 11 février 2017, la Loi n° 49-16 s’applique à tous les
différends relatifs aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou
artisanal, y compris ceux conclus avant cette date.
QUESTIONS ET REPONSES :

Quelles sont les conditions pour conclure un bail commercial ?

- Avoir un contrat écrit

- Avoir un état descriptif des lieux loués

- L'enregistrement dans le registre des baux commerciaux est obligatoire.

- Le droit de bail doit figurer dans le contrat de bail.

Que se passe-t-il si aucune des parties ne manifeste son intention de renouveler le bail
commercial?

Si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail commercial se poursuit par
tacite prolongation pour une durée indéterminée.

J'ai conclu un bail commercial dans un centre commercial, est ce que le bailleur a plus d'obligations
envers moi ?

Oui, le bailleur dispose de plusieurs obligations spécifiques envers le locataire comme fournir un
local commercial en bon état et conforme aux normes légales, ainsi que réaliser les travaux
nécessaires pour assurer la sécurité et l'accessibilité du local.

Combien de temps dure un bail commercial ?

9ans

Mon bail arrive à expiration, que dois-je faire ?

Le renouveler (informer le bailleur 6 mois avant l'expiration)