Première partie : du bail en général.

Chapitre I : Définition et conclusion d'un contrat de bail en général.

En général, un contrat est un accord de volonté des parties appelé le consentement qui est la
condition essentielle pour la validité du contrat.
Le contrat de bail ou contrat de louage est par celui par lequel une partie ou bailleur s'engage
à faire jouir à l'autre partie appelée locataire sa chose pendant un certain temps moyennant un
certain prix que la partie dite locataire à payer.
Notre étude se focalise aux baux d’immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte
professionnel ou d’habitation dont le régime est fixé du 15/88 du 30 décembre 1988 de la
forme et du contenu du contrat.
Section 1 : de la forme et du contenu du contrat de bail ordinaire.
Le contrat de bail ou de location est établi par notarié ou sous seing privé dont copie est tenue
par chacune des parties.
En droit gabonais, les baux sont nuls et de nuls effet lorsqu’ils portent sur les immeubles les
locaux, ils peuvent être verbaux ou écrits. Quant à son contenu, celui-ci est précisé à l’article
6 de la même loi.
Section 2 : de la durée du contrat de bail.
La durée du contrat de bail ne peut être inférieure à un an ou supérieur à trois ans à compter
de samedi de prise d’effet, sous réserve de restriction de précisions par l’article 13.

Le contrat de louage a durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé
lorsqu’il est écrit à l’autre partie. En revanche, si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties
ne peut donner de congés à l’autre sans conditions de l’observation d’un délai de préavis.
Le préavis peut supposer au préalable une infidélité ou une conduite du locataire dans le
versement du loyer ou que le bailleur se trouve dans la nécessité d’arranger les locaux loués.
En somme, le bailleur donne préavis pour nécessité d’affectation des locaux à un autre usage.
Le préavis est souvent donné aux locataires aux fins de lui permettre de profiter de cela pour
trouver un autre local.
Cas pratique : Mr Dupont a consenti un bail d’habitation à Mr BENGA d’une durée de
deux ans pour compter du 20 décembre 2022. A l’échéance de ce contrat, Le locataire
BENGA est invité à libérer les lieux. Il refuse d’exécuter exigeant de son bailleur un
préavis de trois mois. Le bailleur refuse de le lui accorder. Les deux parties se
retrouvent devant le juge à l’initiatives de la requête de Mr BENGA qui demande le
maintien sur les lieux par l’octroi d’un préavis.

Chapitre II : les droits du locataire vis-à-vis du bailleur.

Section 1 : des droits du locataire
Le locataire jouit des droits ci-après :
- Le droit d’utiliser la chose du bailleur mis à sa disposition, objectif du contrat.
- Le pouvoir de sous-louer et même de céder le louage à une autre personne si cette
possibilité n’a pas été formellement interdit dans le contrat.
- Le locataire a aussi droit à une sécurité familiale par exemple la maison qu’il loue doit
être exempte de tout danger pour la santé et l’épanouissement de sa famille. Exemple les
fuites d’eau, le dysfonctionnement des sanitaires.
Il est important de rappeler l’interdiction faite au bailleur de changer la forme ou la structure
de la chose louer pendant la durée de bail.
- Le locataire dispose d’une action en dommages et intérêts contre le bailleur ou des
personnes dépendantes de lui pour les motifs qui lui sont propres.
- Le locataire a droit au respect de sa vie privée vis-à-vis de tous même de son bailleur.
Celui-ci peut être poursuivi par le locataire pour trouble de jouissance.
- En cas de vente par le bailleur de la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire
ayant un bail authentique ou dont la date est certaine, sauf si ce droit est réservé dans le
contrat de bail.
En cas d’éviction malgré l’existence du contrat authentique, le preneur doit des dommages et
intérêts au locataire. En l’absence d’écrit, le nouvel acquéreur n’est pas tenu aux dommages
et intérêts.
Nb : il est donc de l’avantage du locataire de se prémunir d’un contrat de bail authentique
pendant les négociations.
Section 2 : les obligations du locataire .
Le locataire n'a pas que des droits mais il a également des obligations et des devoirs.
- Payer le prix, lorsque le prix n’est pas fixé, il y a pas encore de contrat de louage. Il doit
respecter l’échéance de paiement convenu .
- Le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille et selon la destination
prévue au contrat de l’acte.
- Le locataire répond des pertes ou dégradations survenant pendant la jouissance. Sauf s’il
est prouvé que c’est pas de sa faute. Exemple le locataire qui oublie d’éteindre une lampe
tempête ou une bougie causant l’incendie.
- Le locataire ne doit pas changer la destination de la chose louée sans le consentement
express ou tacite du bailleur. Exemple : transformer la maison d’habitation en une église,
une maison de commerce ; supprimer une porte, élargir une fenêtre ou percer un mur.
Les obligations principales du locataire sont précisées à l’article 60 de la loi n°15/88.
Section 3 : les obligations principales du bailleur vis-à-vis du locataire.
Ces obligations sont portées à l’article 61 de la loi précitée.
- Délivrer au locataire les locaux objets du bail.
- Garantir au locataire la jouissance paisible des locaux.
- Prendre en charge des réparation autre que locatives.
Le tout sous réserves des précision apporté à l’article 61.
Section 4 : droits du bailleur.
La loi n°15/88 ne porte pas un Chapitre expressément consacré aux droits du bailleur. Cela ne
signifie pas que celui-ci n’à que des obligations à remplir. Il dispose aussi des droits. Parmi
ceux-ci entre autre :
- Le droit, en cas de non paiement de loyer, de procéder à la résiliation du contrat de louage
en saisissant le juge compétent.
- Le bailleur peut aussi résilier le contrat qui le lié au locataire si ce dernier fait des locaux
qu’il loue autre chose que ce qui a été convenu dans le contrat. Exemple : il fait de la
maison qu’il loue une maison de tolérance ou de proxénétisme.
- Le bailleur a le droit de visiter les locaux loués pour s’assurer de leur bon état, à condition
toutefois que le locataire soit préalablement informé.

Chapitre III : la résiliation de plein droit des contrats de location et la résiliation

judiciaire.
Section 1 : résiliation de plein droit.
Les dispositions relatives à la résiliation de plein sont prévues aux article 62 à 71 qu’il n’est
pas nécessaire d’analyser outre mesure. Il y a lieu de se rapporter pour meilleur lecture.
Étant précisé que la loi n°15/88 a fixé la résiliation de plein droit au profil du bailleur et la
résiliation de plein droit au profil des locataires.
Section 2 : la résiliation judiciaire.
Les parties peuvent à tout moment saisir le tribunal compétant d’une action en résiliation
judiciaire du bail à sorti d’une demande de dommages et intérêts. Ce mode de résiliation et
les conditions de sa mise en œuvre sont prévus à l’article 72 de la loi précitée.
Deuxième partie : du bail administratif. Décret n°95 du 15 avril 2021 fixant le régime
des baux administratifs.
Chapitre I : de la définition et du champ d’application ( article 2 et 3 du décret n°95)
Il résulte de la définition concernée que seul l’État peut être partie preneur dans les baux
administratifs. L’objet du bail administratif portant sur le logement d’un ou plusieurs agents
publics ou l’installations des services de l’État. Il en résulte que des contentieux peuvent
naître de cette définition du bail administratif. C’est souvent les contentieux de compétence.
Le juge à l’occasion doit se préoccuper de qualifier d’abord le contrat pour savoir s’il est
administratif ou non au fin de se prononcer sur sa compétence.

Chapitre II : de la durée du bail.

Aux termes de l’article 8 du décret susvisé, les baux administratifs qui portent sur les
immeubles servant de bureau sont conclus pour une durée de trois ans renouvelable par
reconduction express.
Ceux portant sur les immeubles servant de logement sont conclus pour une durée de un an
renouvelable par tacite reconduction.
Des contentieux peuvent également naître au sujet de la détermination de la durée du contrat
ou du fait qu’au terme du bail portant sur les immeubles servant de bureaux les parties n’ont
pas expressément reconduit leur bail, mais que l’occupation se poursuit.

Chapitre III : du renouvellement du bail et du contentieux pouvant en résulter.

Il appartient, contrairement aux baux ordinaires, au service compétant du ministère en charge
du patrimoine de l’État de procéder au renouvellement de chaque bail à son expiration, ce par
avis de notification au bailleur et au service affectataire. Cette notification, à la lecture des
dispositions combinées des articles 8 et 15 infine ne vaut que pour les baux s’immeuble
abritant les services de l’État.
Chapitre IV : des effets du bail ( article 16 du décret 95
Chapitre V : de la résiliation du bail ( article 17 et suivant)