INTRODUCTION

I- Objet, durée, droit et obligation du bail

emphytéotique

1. Objet et durée d’un bail emphytéotique

a) Objet du bail emphytéotique

b) Durée du bail emphytéotique

2. Droits et obligations des parties

a) Le cas du propriétaire
b) Le cas de l’emphytéote

II- Fiscalité et conclusion du bail

emphytéotique

1. Fiscalité d’un bail emphytéotique

2. Conclusion d’un bail Fiscalité emphytéotique

a) Recours à un notaire
b) Validité d’un bail emphytéotique

CONCLUSION

1
 Introduction

Le bail emphytéotique est un contrat de location à long terme, généralement

d'une durée de 18 à 99 ans, par lequel le propriétaire (appelé bailleur) concède à
un locataire (appelé emphytéote) le droit d'occuper un bien immobilier tout en
lui transférant certains droits et obligations similaires à ceux d'un propriétaire.
L'emphytéote, bien qu'il n'ait pas la propriété du bien, a le droit de l'utiliser, de le
gérer, d'en percevoir les revenus et de le transmettre à un tiers sous certaines
conditions. Il est également responsable de l'entretien du bien et doit payer une
redevance annuelle au bailleur. Ce type de bail est souvent utilisé pour des
projets d'investissement à long terme tels que la construction d'infrastructures, le
développement de terrains ou la promotion immobilière. Il offre une sécurité et
une stabilité pour les investisseurs, tout en permettant au bailleur de garder la
propriété du bien. Cependant, il convient de noter que les conditions et les droits
liés au bail emphytéotique peuvent varier en fonction de la législation et des
dispositions contractuelles spécifiques de chaque pays.

2
I- Objet, durée, droit et obligation du bail
emphytéotique

1. Objet et durée d’un bail emphytéotique

a) Objet du bail emphytéotique

L'objet du bail emphytéotique est la location d'un bien immobilier pour une
longue durée, généralement entre 18 et 99 ans, avec la possibilité pour le
preneur (le locataire) d'aménager et d'exploiter le bien à sa convenance. Le bien
peut être un terrain, un bâtiment ou les deux. Pendant la durée du bail, le
locataire détient des droits similaires à ceux d'un propriétaire, y compris le droit
de construire des améliorations et de percevoir des revenus provenant de
l'exploitation du bien. Cependant, la propriété réelle du bien reste entre les mains
du bailleur (le propriétaire), qui conserve un droit de réversion à la fin du bail.
b) Durée du bail emphytéotique
La durée d'un bail emphytéotique peut varier en fonction de la législation en
vigueur dans chaque pays. En France par exemple, la durée légale maximale
d'un bail emphytéotique est de 99 ans. Cependant, cette durée peut être fixée
librement entre les parties prenantes au contrat, dans la limite de cette durée
maximale. Il est donc possible de trouver des baux emphytéotiques d'une durée
inférieure à 99 ans, mais rarement d'une durée supérieure. Il convient de vérifier
les lois spécifiques applicables dans chaque juridiction pour connaître la durée
maximale autorisée.

2. Droits et obligations des parties

3
 ➢ Le cas du propriétaire
Le bailleur, ou propriétaire, est la personne qui met à disposition un bien
immobilier, appelé fonds, pour qu'il soit utilisé ou exploité par
l'emphytéote, ou locataire. Dans le cadre d'un contrat d'emphytéose, le
bailleur a certains droits et obligations.

Droits du bailleur :
• Droit de percevoir un loyer : Le bailleur a le droit de recevoir un loyer
régulier de la part de l'emphytéote, conformément aux conditions
fixées dans le contrat d'emphytéose.
• Droit de jouissance : Le propriétaire conserve le droit de jouir des
parties non louées du bien immobilier, sauf stipulation contraire dans
le contrat d'emphytéose.

• Droit de contrôle : Le bailleur a le droit de contrôler l'utilisation du

bien par l'emphytéote, afin de s'assurer que celui-ci respecte les termes
et conditions convenus dans le contrat.

• Droit de résiliation : Si l'emphytéote ne respecte pas ses obligations ou

en cas de non-paiement du loyer, le bailleur a le droit de résilier le
contrat d'emphytéose. Les 2 seuls cas de figure pouvant justifier cela
sont l’inexécution des conditions du contrat ainsi que des graves sur le
fonds de la part du locataire.

Comme détériorations indiqué plus haut, toutes les constructions et

améliorations de l’emphytéote bénéficient sans indemnités au propriétaire en fin
de bail, cependant une clause peut instaurer cette indemnité. Sans l’insertion de
cette clause au contrat de bail lors de sa rédaction, il n’existe aucun recours pour
obtenir le versement d’une quelconque indemnité.

Enfin, le propriétaire est dans son droit s’il souhaite vendre les droits qu’il tient
du bail emphytéotique.

4
Obligations du bailleur :
• Obligation de délivrance : Le bailleur a l'obligation de mettre à
disposition de l'emphytéote un bien immobilier conforme aux
caractéristiques convenues dans le contrat d'emphytéose.

• Obligation de garantie : Le propriétaire doit garantir à l'emphytéote

une jouissance paisible du bien immobilier loué, en intervenant si
nécessaire pour régler tout litige ou problème qui pourrait entraver
l'utilisation du bien.

• Obligation de maintenance : Le bailleur est tenu d'entretenir le bien

immobilier loué et de réaliser les travaux nécessaires pour assurer sa
conservation et sa sécurité.

• Obligation de respect des droits de l'emphytéote : Le propriétaire doit

respecter les droits et les intérêts de l'emphytéote, notamment en ne
réalisant pas de travaux qui pourraient entraver son utilisation du bien
sans son consentement. Il est important de noter que les droits et
obligations du bailleur peuvent varier en fonction des législations
nationales et des termes spécifiques convenus dans le contrat
d'emphytéose. Il est conseillé de consulter un professionnel du droit
immobilier pour obtenir des informations précises et adaptées à chaque
situation.

➢ Le cas de l'emphytéote
L’emphytéote est un locataire à long terme d'un bien immobilier,
généralement un terrain, consenti par le propriétaire. En tant que tel,
l'emphytéote a à la fois des droits et des obligations.

Droits de l’emphytéote : L’emphytéote est un locataire quasi-propriétaire

grâce au droit réel immobilier donné par ce type de bail. Cela signifie
notamment qu’il est investi de prérogatives plus amples qu’un locataire
d’un bail ordinaire. Ainsi, il peut :

Jouir du bien immobilier comme s'il en était le propriétaire, dans les limites
fixées par le contrat d'emphytéose.

5
 Profiter des fruits et des revenus du bien, sauf clause contraire dans le
contrat.

Transférer ou céder son droit d'emphytéose à un tiers, sous réserve d'obtenir

l'accord préalable du propriétaire, conformément aux termes du contrat.

Bénéficier de la protection légale contre toute expropriation ou confiscation

du bien, à moins que cela ne soit motivé par des raisons d'utilité publique.

En tant que quasi-propriétaire du bien ou du terrain loué, le locataire dispose

d’un droit d’exploitation fort qui s’accompagne d’une immense liberté tant dans
l’exploitation que dans l’amélioration du fonds loué. Le bail emphytéotique
donne à l’emphytéote des droits réels immobiliers très similaires à ceux dont
bénéficie un propriétaire. Le locataire est ainsi en mesure d’exploiter le fonds
lui-même s’il le souhaite ou par l’intermédiaire d’un tiers pouvant être un
gérant, un agriculture ou locataire dans le cadre d’une location ou d’une sous-
location.

Une autre spécificité de l’emphytéose est à la redevance due par le locataire à

son propriétaire. Payé par le locataire par annuités de façon périodique, le «
canon emphytéotique » désigne ainsi le « loyer » du bail emphytéotique et est
parfois la source de controverses. En effet, selon la conception traditionnelle du
bail emphytéotique, le montant du canon emphytéotique doit être modeste ou
même symbolique. Ce montant n’est pas encadré par la loi en échange de
l’engagement du locataire par clause du contrat à apporter des améliorations au
fonds. L’emphytéose est aujourd’hui un mode particulier d’exploitation d’un
bien et il est considéré au même titre que le bail commercial ou le bail rural.

Obligations de l’emphytéote : Dans le cadre d’un bail emphytéotique,

l’emphytéote est plus qu’un « simple » locataire car ce bail lui confère un droit

6
 réel sur le bien. Il est un quasi-propriétaire de celui-ci. Le contrat de bail
emphytéotique impose plusieurs obligations au locataire. Il s’agit notamment :

• Le loyer (ou redevance) doit obligatoirement être payé dans les délais et le
fonds doit être exécuté selon les conditions du bail ;
• Le bien ne peut être profondément changé ou détérioré par une action
délibérée du locataire ;
• La taxe foncière du bail commercial ou professionnel ou encore du bail de
location qui s’applique à l’immeuble est due si le bail concerne un
immeuble ;
• Les réparations nécessaires doivent être réalisées sur les constructions
faisant partie du contrat originel. Seuls les cas fortuits, de force majeure
ou les vices de construction antérieurs au bail peuvent justifier que
l’emphytéote ne prenne pas à sa charge les réparations.

• Obtenir l'autorisation du propriétaire pour effectuer des travaux ou

apporter des modifications importantes au bien. Il est important de noter
que les droits et obligations de l'emphytéote peuvent varier d'un pays à
l'autre et dépendent des termes spécifiques du contrat d'emphytéose. Il est
donc essentiel de se référer au contrat signé entre l'emphytéote et le
propriétaire pour connaître précisément les droits et obligations de chaque
partie. En cas de non-respect des obligations par l'une ou l'autre des
parties, des mesures légales peuvent être prises, telles que la résiliation du
contrat ou la demande de dommages et intérêts.

Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée,

généralement d'au moins 18 ans, qui permet au locataire (appelé « emphytéote
») de bénéficier d'un droit réel sur le bien immobilier donné en location. Pendant
la durée du bail, l'emphytéote a la possibilité d'exploiter le bien et d'en tirer des
revenus.

7
II- Fiscalité et conclusion du bail
emphytéotique

1- Fiscalité d’un bail emphytéotique

Sur le plan fiscal, le bail emphytéotique est soumis à certaines obligations et

bénéficie également de certains avantages. Voici quelques points importants à
noter :
• Impôt foncier : L'emphytéote est généralement responsable du paiement
de l'impôt foncier relatif au bien qu'il exploite. Cependant, il convient de
vérifier les conditions spécifiques du contrat de bail pour connaître les
détails concernant cette obligation.

• TVA : La location d'un bien immobilier par le biais d'un bail

emphytéotique est généralement soumise à la TVA. Cependant, il existe
des exceptions pour certains types de biens et d'activités. Il est donc
important de vérifier la réglementation fiscale applicable dans chaque cas
spécifique.

• Avantages fiscaux : Le bail emphytéotique peut bénéficier de certains

avantages fiscaux. Par exemple, les dépenses liées à la rénovation ou à
l'amélioration du bien peuvent être déductibles des revenus fonciers de
l'emphytéote. De plus, dans certains pays, les revenus générés par la
location peuvent être soumis à un taux d'imposition réduit.

• Transfert de propriété : À la fin du bail emphytéotique, le droit de

propriété du bien revient généralement au propriétaire initial. Ce transfert
de propriété peut être soumis à des impôts, tels que les droits
d'enregistrement ou la taxation des plus-values immobilières. Encore une
fois, il convient de vérifier la législation fiscale applicable dans chaque
cas spécifique.
Il est important de noter que la fiscalité du bail emphytéotique peut varier
considérablement d'un pays à l'autre, voire d'une région à l'autre. Par
conséquent, il est essentiel de consulter un conseiller fiscal ou juridique
compétent pour obtenir des informations précises sur la fiscalité applicable dans
une situation donnée.

8
 2- Conclusion d’un bail emphytéotique

a) Recours à un notaire
Lors de la conclusion d’un bail emphytéotique, un notaire doit
obligatoirement être sollicité. La mise en application d’un tel contrat
nécessite dans toutes les situations l’intervention d’un notaire en raison de
son obligation de faire l’objet d’une publication au bureau des
hypothèques territorialement compétent. Un bail conclu sans intervention
d’un notaire n’est donc pas valable et sa valeur est nulle. Un notaire doit
ainsi nécessairement être contacté avant sa signature.

b) Conclusion d’un bail emphytéotique

Concernant la conclusion et la validité d’un bail emphytéotique,

conditions doivent être impérativement respectées : les conditions de
durée et l’assujettissement à la taxe de publicité foncière.

Premièrement, la durée du contrat de bail doit être située entre les limites
définies par le droit national, c’est à dire en France entre 18 et 99 ans. Pour
rappel, la tacite reconduction n’existe pas et n’est pas valable pour les baux
emphytéotiques.
Deuxièmement, en ce qui concerne la taxe de publicité foncière, il est à noter
que l’acte constitutif du bail emphytéotique est assujetti à la taxe de publicité
foncière, et ce au taux spécifique de 0,7 %. Ce sont les articles 689 et 742 du
Code général des impôts qui régissent ces règles

Pour conclure un bail emphytéotique, il est recommandé de suivre les

étapes suivantes :
• Vérifier les termes et les conditions du bail : Avant de conclure le bail, il
est essentiel de s'assurer que toutes les conditions, les termes et les
obligations sont clairement définis. Cela comprend la durée du bail, le
montant du loyer, les responsabilités du bailleur et du preneur, ainsi que
les conditions de résiliation.
9
• Signer le contrat de bail : Une fois que les termes ont été convenus, le
bailleur et le preneur doivent signer le contrat de bail. Il est recommandé
de faire appel à un notaire ou à un avocat pour s'assurer que le contrat est
légalement valable et respecte toutes les lois et réglementations en
vigueur.

• Enregistrer le bail : Dans de nombreux pays, il est obligatoire

d'enregistrer le bail auprès des autorités compétentes. Cela garantit la
reconnaissance officielle du bail et offre une protection juridique
supplémentaire pour les deux parties en cas de litige.

• Effectuer les paiements initiaux : Selon les termes du bail, il peut être
nécessaire pour le preneur de verser un dépôt de garantie ou un loyer
anticipé. Assurez-vous que ces paiements sont effectués conformément
aux instructions du bail.

• Transférer la propriété : Si le bail emphytéotique concerne un terrain ou

un bien immobilier, le bailleur doit effectuer le transfert officiel de la
propriété au preneur. Cela peut impliquer la signature d'une déclaration
de transfert de propriété et/ou l'enregistrement auprès du cadastre ou
d'autres organismes pertinents.

• Respecter les obligations contractuelles : Une fois que le bail est conclu,
les deux parties doivent respecter leurs obligations contractuelles. Le
bailleur doit maintenir le bien en bon état et fournir les services
convenus, tandis que le preneur doit payer le loyer à temps, utiliser le
bien conformément à l'usage prévu et effectuer les travaux d'entretien
nécessaires.
En suivant ces étapes, vous pourrez conclure un bail emphytéotique de
manière appropriée et légale. Cependant, il est toujours recommandé de
consulter un professionnel du droit immobilier pour vous assurer de
comprendre pleinement vos droits et vos responsabilités.

10
 CONCLUSION
En conclusion, le bail emphytéotique présente de nombreux avantages tant
pour le propriétaire que pour le preneur. Il permet au propriétaire de percevoir
une redevance régulière sans avoir à se soucier de la gestion ou de l'entretien du
bien, tandis que le preneur peut bénéficier d'une sécurité d'occupation à long
terme et d'une certaine flexibilité pour exploiter le bien. Ce type de bail offre
également des opportunités de développement et de valorisation du patrimoine
immobilier. Cependant, il est important de bien comprendre les conditions et
obligations liées à ce contrat afin de prendre des décisions éclairées. En somme,
le bail emphytéotique constitue une alternative intéressante pour la gestion et
l'utilisation durable des biens immobiliers.

11
 BIBLIOGRAPHIE
❖ https://www.legalplace.fr (vu le 4/11/2023 à 9H45)
❖ https://fr.m.Wikipedia.org(Vu le 4/11/2023 à 10H25)
❖ https://www.hosman.com( vu le 4/11/2023 à 11H00)
❖ https://www.capital.fr(vu le 4/112023 à 11H50)
❖ https://wwwlegalstart.fr(vu le 4/11/2023 à 13H00)

12