Introduction

L'article 103 de l'acte uniforme relatif au droit des sociétés commerciales dispose « Est
réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne
investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d’un
immeuble compris dans le champ d’application du présent Titre, et une autre personne
physique ou morale, permettant à celle-ci, le preneur, d’exercer dans les lieux avec l’accord
de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité
professionnelle. Autrement dit c’est un contrat dans lequel une partie verse une somme
d’argent à une autre en échange de la jouissance d’un bien qui est mis à sa disposition.
L'acte uniforme relatif au droit des sociétés commerciales protège les parties au contrat de
bail et selon le principe de la liberté contractuelle , les parties sont libres de souscrire les
conventions qu’elles veulent sous réserve du respect de l'ordre public , des bonnes mœurs
et de la loi. C’est dans ce cadre que s'inscrit le sujet soumis à notre réflexion qui porte sur la
protection des parties dans le contrat de bail à usage professionnel et l'ordre public. Le
contrat de bail à usage professionnel (ou contrat de bail commercial) est un accord entre le
propriétaire d'un immeuble (un bailleur) et une personne physique ou morale (le preneur),
dans lequel cette dernière est autorisée à prendre en location l'immeuble ou une partie pour
y exercer une activité commerciale ou industrielle en contrepartie partie d'une somme
d’argent chaque mois. l'ordre public se définit comme l'ensemble de règles qui régissent la
vie en société et édictées dans l'intérêt général. Une règle est qualifiée d'ordre public,
lorsqu'elle est obligatoire et s’impose pour des raisons impératives de protection, de sécurité
ou de moralité. Historiquement ce n'est qu'après la révision du nouvel acte uniforme portant
sur le droit commercial général adopté le 15 décembre 2010 à Lomé (TOGO) qu’un véritable
régime juridique de contrat de bail à usage professionnel capable de protéger le fond de
commerce et le professionnel à vue le jour. Au regard des faits énoncés se pose la question
de savoir comment le législateur OHADA et L'ordre public protègent les parties dans un
contrat de bail à usage professionnel ? Pour mieux cerner la pertinence de cette
interrogation, il conviendra d'aborder dans une première partie la protection des parties dans
le contrat de bail à usage professionnel (I) avant de mettre un accent particulier sur l’ordre
public (II).

I – la protection des parties dans le contrat de bail à usage professionnelle

A – la protection du bailleur

Un bailleur désigne une personne physique ou morale (banque , mutuelle , compagnie

d'assurance ), généralement propriétaire d'une bien immobilier et qui met celui-ci en
location. Il signe dans ce cadre un contrat de bail avec son locataire, qui offre à ce dernier la
jouissance du bien en échange du versement d'un loyer mensuel.
S'agissant par exemple de l'obligation de grosse réparation qui pèse sur le bailleur, le
preneur ne doit s'adresser qu’à lui pour demander les réparations nécessaires quand bien
même il serait usufruitier et que la répartition pèserait sur le nu propriétaire. Ainsi en
l'absence d'autorisation préalable, le bailleur ne saurait être condamné à payer le montant
des travaux effectués unilatéralement par le preneur. Cela revient à dire que le bailleur
bénéficie d'une protection juridique en ce sens qu’il est exonérée de payer les travaux
exercés par le preneur lorsque ce dernier n'avait pas obtenu une autorisation préalable du
bailleur ce fut même la position prise par la première chambre de la Cour commune de
justice et d'arbitrage du 2 mai 2013 où elle affirme « le bailleur est considéré comme ayant
donné un consentement tacite au preneur pour la réalisation de grosse réparation si, pour le
faire un permis de bâtir, que le bailleur ne pouvait ignorer a été obtenu ». Cette disposition
prouve la protection du bailleur à l’égard du preneur car ce dernier ne pourrais pas être
indemnisé pour les grosses réparations du local qu’il à eu à effectuer.
Le propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers mis en location peut s’assurer via une
assurance protection juridique afin de bénéficier d’un accompagnement de l’assureur en cas
de conflit avec un locataire. Cette couverture peut être souscrite pour :
• Un bien meublé.
• Un bien non meublé.
• Un local commercial.
Une assurance protection juridique pour propriétaire bailleur confère de nombreuses
garanties au propriétaire louant un ou plusieurs biens. Voici celles que l’on retrouve
habituellement dans ce type de police :

• L’assistance juridique : en cas de difficulté, et même en dehors de tout litige,

l’assuré peut contacter une équipe d’experts et de juristes dédiés, afin d’être orienté dans
ses démarches ou d’être renseigné sur ses droits. Ce service d’information et d’aide
juridique peut prendre diverses formes : plateforme téléphonique, base de données
juridiques disponible en ligne, rendez-vous physiques à la demande de l’assuré…

• Accompagnement pendant la phase amiable : si l’assuré a un différend avec,

par exemple, un locataire , ill pourra demander à l’assureur d’intervenir dans l’optique de
trouver une solution amiable.

• Accompagnement pendant la phase contentieuse et prise en charge de tout ou partie

des frais de procédure : si un conflit lié au bien mis en location est porté devant les
tribunaux, l’assureur accompagne l’assuré avant et pendant le procès et prend en charge,
dans les limites du contrat, les frais inhérents (d’avocat, d’expertise, d’huissier).
Cette pratique n'est pas très courante en Afrique.

Toutefois il convient de préciser que la protection accordée au bailleur est relative car malgré
les droits qui lui sont accordés le paiement de sa créance de loyer est menacé en raison de
la faiblesse des garanties légales et conventionnelles qui lui sont accordées. Le bailleur ne
peut expulsé le preneur qui ne s’acquitte pas de sa créance de loyer il doit mettre en
demeure ce dernier après 30 jours il pourra saisir le juge pour demander la résiliation du
contrat de bail pour non paiement du bail mais le juge a ce stade défend le preneur qui est
fautif car il va prendre en compte la situation particulière du preneur si ce dernier à des
difficultés financières le juge ne peut permettre qu’il soit expulsé le bailleur doit ici se
conformer à la décision du juge et attendre que le preneur retrouve une situation financière
normal pour pouvoir enfin bénéficier du paiement de sa créance. Dans la situation évoqué le
juge peut provoquer la résiliation du contrat que si la mauvaise foi du preneur à été
démontré par le bailleur.

B – La protection du preneur

Les obligations du bailleur sont de trois ordres et sont une protection suffisamment accrue
du preneur. Elles commencent par une obligation de délivrance se poursuivant par celle
d'entretien et sont renforcées par des garanties instaurées pour éviter les troubles de
jouissance. En effet, le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance
survenu de son fait, ou du fait de ses ayants droit ou de ses préposés. Cette mesure vise à
l’origine à assurer la protection du preneur contre les troubles occasionnés par les
personnes énumérées. Elle se comprend aisément car lorsque le locataire prend à bail un
local donné c’est dans l’optique d’exercer son activité commerciale dans les meilleures
conditions possibles, y tirer le maximum de profit et pouvoir faire face à ses multiples
charges parmi lesquelles ses loyers. Or, si le bailleur et ses ayants droit perturbent le
preneur dans la jouissance des lieux à travers une exploitation paisible de son fond de
commerce, il est même possible que l'on parvienne à un effet boomerang ou l'acte de
trouble se retrouve en définitive contre les intérêts de son auteur. De même lorsque le
bailleur décide de démolir son immeuble pour le reconstruire selon un plan différent du
premier ou y édifier un immeuble à usage d’habitation, le locataire est non seulement fondé
à obtenir une indemnité d’éviction préalable à son expulsion. Il doit cependant demeurer
dans les locaux jusqu’au début des travaux. Une bonne illustration est un arrêt de la CCJA
n* 006/2009 du 05 février 2009 Affaire S.C/Z, Jurisdata N*J006-02/2009. Toutefois les
réparations issues du défaut d’entretien occasionné par le locataire seront à sa charge.
Aussi le preneur qui effectue des réparations non urgentes et des modifications sans
autorisation préalable du bailleur doit être condamné à réparer le préjudice causé au
bailleur. En plus du devoir de garantir les réparations non locatives, le bailleur doit procurer
au preneur une jouissance paisible dans les locaux loués. Ainsi aux termes de l’article 109
en principe le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu
de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés.Les obligations du bailleur sont
donc une protection à l’égard du preneur.
Le preneur peut bénéficier d'une deuxième protection notamment celle de l'administration
fiscale si et seulement s' il se fait enregistrer auprès de l'administration fiscale en payant son
droit d'enregistrement. Le droit d'enregistrement est un impôt qui protège le preneur pendant
la durée de son bail. Pour un contrat de bail de deux ans dont le droit d'enregistrement a été
payé, le preneur est protégé par l'administration fiscale pendant deux ans.

|| - L'ordre public

A - L'ordre public régissant la liberté de contracter

Classiquement un contrat n'est légalement formé que s'il respecte les conditions générales
fondées sur l'ordre public .
L'ordre public qui se manifeste comme des limites de la liberté contractuelle pour assurer le
respect d'intérêts publics généraux . Sa violation est souvent sanctionnée par la nullité
absolue du contrat qui peut être dénoncée par les deux parties au contrat et , en droit privé
par une personne intéressée .
C’est aussi l’ordre public qui fondent l'exigence d'une cause licite. Au terme de l’article 11 33
du code civil << la cause est illicite quand elle est prohibé par la loi quand elle est contraire
aux bonnes mœurs ou à l'ordre public >>
l'ordre public est quant à lui composé d'éléments qui tout en apparaissant à première vue
comme des limites de la liberté contractuelle ont aussi pour fonction de la protéger en
assurant son exercice effectif par les contractants placés en position de faiblesse par rapport
aux autres . Sa violation est traditionnellement sanctionné par la nullité relative du contrat
qui ne peut être dénoncée que par la partie faible qui est le bailleur ici . L'ordre public de
protection lutte notamment contre les principaux obstacles susceptibles d'entraver la liberté
de contracter : un manque de discernement , une crainte , une erreur spontanée ou
provoquée . Il justifie donc les conditions générales de régularité des contrats que sont la
capacité d'une partie privée à contracter et l'exigence de consentement libre et éclairé . Les
mineurs non émancipés et les majeurs protégés au sens de l'article 488 du code civil sont
incapables de contracter que si elles sont valablement . Ainsi les tuteurs ne peuvent acquérir
les biens de ceux qu'ils protègent sous peine de nullité . Lorsque l'une des parties s'est
trompée sur un élément du contrat , son consentement qui n'est pas suffisamment éclairé
est considéré comme vicié par une erreur ou un sol à certaines conditions posées par le
Code civil « on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent
l’ordre public et les bonnes mœurs » ainsi que les dispositions d’autres textes
Au-delà des conditions générales exigées pour qu’un contrat soit régulier de nombreuses
règles qu'un contrat de bail soit régulier , de nombreuses règles impératives fondées sur
l’ordre public viennent limiter la liberté de contracter .
L’ordre public accorde même un droit au renouvellement au preneur qui justifie avoir
exploité l'activité prévue durant deux ans .

B – L'ordre public à l'égard de la stabilité des relations contractuelles .

Un contrat étant un instrument de prévision des parties , la stabilité des relations

contractuelles est essentielle pour elles . Mais classiquement ,<< seules les conventions
légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites >> ( article 1134 ) et la
violation d'une règle d'ordre public justifie une action en nullité . La force impérative de
l'ordre public se manifeste donc clairement lorsque le juge sanctionne la violation par les
contractants d’une règle d'ordre public limitant la liberté contractuelle même si la disparition
rétroactive du contrat n’est plus la sanction systématiquement retenue en droit public
comme en droit privé . Toutefois les parties à un contrat qui ne concernerait pas un local
commercial peuvent décider de se soumettre volontairement au statut des baux
commerciaux . Dans cette hypothèse, la cour de cassation rappelle de manière constante
que le choix des parties de soumettre leur convention au statut des baux commerciaux leurs
interdit par la suite de déroger aux dispositions d'ordre public de ce statut . ( Cass . App . 17
Mai 2002 , 00-11664 ) . Parmi les règles d'ordre public auxquels le bailleur et le preneur ne
peuvent déroger dans le bail commercial , le principale est surtout la durée du bail . Il est
donc interdit de prévoir des clauses qui peuvent déroger les règles d'ordre public , c'est la
raison pour laquelle il est vivement conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé au
moment de la rédaction d'un bail .