Vous êtes sur la page 1sur 5

Bail emphytéotique

Bail emphytéotique

1

Le bail emphytéotique ou emphytéose (parfois emphythéose, du grec ἐμφύτευσις emphuteusis, « action de planter ») est un bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans mais pouvant atteindre 999 ans dans des États tels que le Kenya ou en Rhodésie (devenue depuis le Zimbabwe) [1] , qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui daméliorer le fonds et de payer un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser lemphytéote.

La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. Lemphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail.

En France

Le bail emphytéotique trouve son origine directement dans le droit romain.

Lemphytéose était, à Rome, un droit réel de jouissance appelé jus emphyteuticum et conféré sur un bien appartenant à autrui ; elle ne sétablissait que sur les propriétés rurales, moyennant le versement dune redevance périodique, appelée canon.

Lobjet du contrat demphytéose était de permettre aux propriétaires de grands domaines fonciers, souvent mal cultivés, dassurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges : exécution de travaux importants pour mettre en culture des terres en friche, transformation profonde du mode dexploitation de terres cultivées, construction de bâtiments dexploitation.

Le bail emphytéotique est régi en France par les articles L 451-1 à L 451-12 du Code rural et de la pêche maritime. Le régime des baux à construction et baux à réhabilitation est inspiré de celui du bail emphytéotique.

Objet

Le bail emphytéotique avait été à lorigine conçu pour la mise en valeur et lentretien de grands espaces ruraux, mais il a vu son cadre dapplication sétendre à toutes sortes de biens immobiliers et sapplique donc aujourdhui aux immeubles à usage industriel ou commercial, au même titre quaux immeubles agricoles ou dhabitation.

Durée du bail

Le bail emphytéotique doit être consenti pour une durée comprise entre 18 et 99 ans en droit français (entre 27 et 99 ans en droit belge, 10 et 100 ans en droit québécois) ; il ne peut contenir aucune clause permettant un dénouement avant lécoulement de cette durée. Si le bail est dune durée supérieure à 99 ans, la limite extrême du bail doit alors être ramenée à la limite extrême prévue par la loi, soit 99 ans. Et ce du fait de la règle d'interdiction des engagements perpétuels.

Au terme du bail emphytéotique, lemphytéote devient occupant sans droit ni titre et doit alors quitter les lieux, sauf la possibilité pour lui de se faire consentir une nouvelle location. Aucune tacite reconduction de ce type de contrat nest possible.

Bail emphytéotique

2

Situation du propriétaire

Le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail emphytéotique, en cas dinexécution des conditions du contrat ou si lemphytéote a commis sur le fonds des détériorations graves.

Si lemphytéote réalise des constructions ou des améliorations, le propriétaire en profite, à la fin du bail, sans avoir à verser dindemnité au locataire sortant : rien ninterdit cependant de prévoir que le bailleur recevra les constructions et améliorations réalisées par lemphytéote à charge de verser à celui-ci une indemnité.

Le bailleur peut également vendre les droits quil tient du bail emphytéotique.

Situation de lemphytéote

Lemphytéote est tenu des obligations incombant à tout locataire. Ces obligations sont cependant adaptées au bail emphytéotique, à savoir :

• il ne peut se libérer du paiement de la redevance, ni se soustraire à lexécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds ;

• il doit sabstenir de faire tout acte ou tout changement qui pourrait détériorer le bien ;

• il est tenu de toutes les contributions et charges du fonds qui lui est loué. Il est redevable de la taxe foncière grevant limmeuble donné à bail ;

• il est tenu d'effectuer, sur les constructions existant au jour de la conclusion du bail, toutes réparations de toute nature. Il nest cependant pas tenu de reconstruire les bâtiments sil rapporte la preuve que ceux-ci ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou par suite dun vice de construction antérieur au bail ;

• il répond de lincendie au même titre que tout locataire.

Un locataire quasi-propriétaire

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier ; lemphytéote est donc investi de prérogatives beaucoup plus larges que celles dont bénéficie un locataire ordinaire. Il jouit ainsi des pouvoirs suivants, propres à sa situation demphytéote :

possibilité daméliorer le fonds : si lemphytéote doit généralement améliorer le fonds, il nest tenu de faire que les améliorations qui ont été prévues par le bail. Lemphytéose implique également la liberté pour le preneur de réaliser tous travaux de construction et de démolition sans le consentement du bailleur ;

liberté dhypothéquer : lemphytéote peut librement hypothéquer son droit ; ce droit peut être saisi comme tout bien immobilier ;

droit de chasse et de pêche : lemphytéote a seul le droit de chasse et de pêche ;

mines, carrières et tourbières : lemphytéote ne peut pas ouvrir de nouvelle mine ou carrière sans lautorisation du propriétaire, mais peut néanmoins continuer lexploitation des mines et carrières existantes ;

liberté de louer et de sous-louer : lemphytéote peut donner à bail les immeubles quil édifie. Il peut également sous-louer les immeubles quil a pris à bail emphytéotique. Le bail emphytéotique ne peut par conséquent contenir aucune clause interdisant, limitant ou réglementant le droit de louer ou de sous-louer de lemphytéote ;

• liberté de consentir une servitude passive et dacquérir une servitude active ;

conclusion dune « sous-emphytéose » : lemphytéote ne peut pas vendre le terrain ou limmeuble objet de son emphytéose ; par conséquent, il ne peut pas consentir lui-même de bail emphytéotique sur le bien quil tient déjà lui-même à bail emphytéotique : il doit exercer personnellement son droit demphytéose ou le céder.

Bail emphytéotique

3

Droit dexploitation

Lemphytéote dispose dune grande liberté pour exploiter ou transformer le fonds loué, puisque le bail emphytéotique lui confèrera des droits réels immobiliers analogues à ceux dun propriétaire. Il peut ainsi exploiter le fonds lui-même ou par lintermédiaire dun tiers (locataire-gérant, fermier, locataire).

Canon emphytéotique

Lune des particularités du bail emphytéotique tient à la redevance due par lemphytéote au bailleur, appelée « canon emphytéotique ». Le montant du loyer du bail emphytéotique est une source de controverse, celle-ci partant de lidée traditionnelle selon laquelle le canon emphytéotique doit être modeste, voire symbolique.

La loi ne comporte aucune disposition relative à la fixation du montant du canon emphytéotique mais en pratique il est peu élevé lorsquune clause du contrat oblige lemphytéote à apporter des améliorations au fond. On considère cependant aujourdhui que le bail emphytéotique est un mode particulier dexploitation dun bien, à égalité avec le bail commercial et le bail rural.

Le canon est payé par le preneur de façon périodique, généralement par annuités. Les parties sont entièrement libres de convenir à leur guise des modalités du paiement. Il nexiste pas dobstacle de principe à ce que le loyer soit versé pour partie à la signature du bail et le surplus sous forme de redevances périodiques.

Bail emphytéotique administratif

Le bail emphytéotique administratif (BEA) était réservé à l'origine aux seules collectivités territoriales et aux établissements publics de santé. Depuis la loi n° 2010-853 du 23 juillet 2010, ils peuvent aussi se conclure sur le domaine public de lÉtat.

L' article L. 1311-2 [2] du code général des collectivités territoriales définit le bail emphytéotique administratif comme un type de bail de longue durée destiné à permettre à une collectivité territoriale propriétaire dun bien immobilier de le louer à un tiers qui pourra y construire un ouvrage et l'utiliser pendant la durée de ce bail, compris entre 18 et 99 ans, sans devoir assumer le coût financier du terrain.

Cette spécificité juridique autorise une collectivité à utiliser ce type de bail locatif dans le but de permettre :

• l'accomplissement dune mission de service public ;

• la réalisation dune opération dintérêt général relevant de sa compétence ;

• jusquau 31 décembre 2013 [3] la réalisation d'opération dintérêt général liée aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationale, ou dun établissement public de santé, ou encore dune structure de coopération sanitaire dotée de la personnalité morale publique ;

jusquau 31 décembre 2013, pour la réalisation dune opération dintérêt général liée aux besoins dun service départemental d'incendie et de secours.

L' article L. 6148-2 [4] du code de la santé publique prévoit que ce type de bail peut également permettre à un établissement public de santé ou à une structure de coopération sanitaire dotée de la personnalité morale de droit public, propriétaire dun bien immobilier, de le louer, dans le but de permettre :

• l'accomplissement, pour le compte de létablissement ou de la structure, dune mission concourant à lexercice du service public dont ils sont chargés ;

• la réalisation dune opération dintérêt général relevant de leur compétence ;

• la réalisation dune opération répondant aux besoins dun autre établissement public de santé avec lequel ils conduisent une action de coopération.

Le cocontractant de la personne publique prend le statut de MOd (maîtrise d'ouvrage déléguée).

Bail emphytéotique

4

Au Québec

En droit civil québécois, le terme « emphytéose » s'est substitué à « bail emphytéotique », considérant que le terme « bail » se rapporte au louage, dont se distingue l'emphytéose qui est en fait une forme démembrée de la propriété. L'emphytéose est un contrat foncier de longue durée portant sur un bien, en vertu duquel le preneur (ou emphytéote) s'engage à apporter des améliorations en contrepartie du droit de jouir du fonds comme propriétaire pour la période précisée.

Cette institution est aujourd'hui principalement utilisée dans le cadre des grands projets d'aménagement urbain, notamment l'aménagement d'édifices au-dessus des bouches du métro de Montréal.

Notes et références

[[11]] Miliça Cubrilo, Catherine Goislard, Association pour la promotion des recherches et études foncières en Afrique - 1998 [2] http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CGCTERRL.rcv&art=L1311-2 [3] La date butoir a été portée à 2013 par l'article 96 de la Loi d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure du 14 mars 2011 [4] http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CSANPUNL.rcv&art=L6148-2

Annexes

Articles connexes

••

••

••

Emphytéoses remarquables

Macao, jusqu'en 1999

Hong Kong, jusqu'en 1997

• La ville de Louvain-la-Neuve, dont les terrains appartiennent à l'Université catholique de Louvain.

• Le Palais Farnèse à Rome : l'Italie le rachète à la France en 1936 pour lui louer immédiatement sous forme d'un bail de 99 ans et un loyer de une Lire. Le loyer est aujourd'hui de 1.

Liens externes

• Lexique des termes de biens immobiliers (http://www.tbs-sct.gc.ca/rpm-gbi/lexicon-lexique/term-terme.

Secrétariat du Conseil du Trésor du Canada

Sources et contributeurs de larticle

5

Sources et contributeurs de larticle

Bail emphytéotique Source: http://fr.wikipedia.org/w/index.php?oldid=85850048 Contributeurs: ADM, Anne97432, Anti-unplugged, Ash Crow, Calcineur, Claude villetaneuse, Cleduc, Deaddisco, Docteur Saint James, Emmanuel Cruvelier, Erasoft24, Fluti, Gros nain, JNélis, Jayapura, Larrousiney, Litlok, Louis-H. Campagna, Makimonaco, Manuguf, Mlouf, Moyogo, Nono64, Olivesxm, Piston, Poppy, PouX, Sebleouf, Semnoz, Sisqi, Sum, Syssoun, Vlaam, Yone Fernandes, 41 modifications anonymes

Licence

Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

//creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0/