Master juriste d’affaires

Semestre 3

Module : le droit des suretés

Recherche sous le thème :

Les effets et la réalisation de

l’hypothèque

Réalisé par :
NEJJAR Oumayma
SADIKI Jihad
Soumis à l’appréciation de :
Professeur RBII Jamal

Année universitaire 2022-2023

Introduction :

« Sans sûreté, pas de crédit et sans crédit, pas d’économie moderne ».1
Cet adage présume parfaitement et de manière circonscrite l’importance des sûretés dans
l’économie. En effet, le monde consumériste actuel donne une grande importance aux crédits
qui ne sont plus une option mais une nécessité indispensable dans tous les rouages de la vie
économique de la production à la consommation.
Une sûreté peut être définie comme : « une prérogative superposée aux prérogatives
ordinaires du créancier par le contrat, la loi, un jugement ou une démarche conservatoire et qui
a pour finalité juridique exclusive de le protéger contre l’insolvabilité de son débiteur »2. Elle
est donc une garantie, en ce sens qu’elle rend plus probable la satisfaction à terme du créancier,
mais toute garantie n’est pas une sûreté.
Alors, les sûretés offrent aux créanciers un avantage indéniable consistant dans la sécurité.
À ce propos, il existe deux types de sûretés : d’une part, les sûretés personnelles qui sont
conçues dans l’engagement d’un ou plusieurs tiers à la dette de payer le créancier au lieu et à
la place du débiteur défaillant ou présumé. Il obtient au minimum deux débiteurs au lieu d’un,
tout en restant créancier chirographaire dans le patrimoine de chacun 3. Et d’autres part, les
sûretés réelles qui consistent à affecter un ou plusieurs biens au paiement de la dette, elles
présentent certaine supériorité en permettant au créancier de se payer par préférence sur les
biens qui ont été affectés à la garantie de sa créance et dont il a pu apprécier la valeur au moment
de l’échange de consentement.
L’hypothèque constitue la sureté réelle immobilière la plus fréquemment utilisée par les
banques. Selon l’article 165 du code de droits réels : « l’hypothèque est un droit réel accessoire
sur un immeuble immatriculé ou en cours d’immatriculation en garantie du paiement d’une
créance. » . En outre, l’hypothèque s’apparente à un mode de couverture d’obligation 4 dont la
spécificité consiste en le fait qu’il n’entraine pas la dépossession du débiteur de son immeuble
objet d’hypothèque. Dans ce cas, il peut se procurer plusieurs hypothèques sur le même bien

1
Philippe MALAURIE, Laurent AYNES, Droit des sûretés, 10 e édition, LGDJ 2016, p.1
2
Michel Cabrillac, Christian Mouly, Droit des sûretés, 6e édition, litec 2002, p.2
3
STEPHANE PIEDELIEVRE, Droit des sûretés, collection dirigée par Michèle-Laure Rassat et Gabriel Roujou
de boubée, ellipses, 2e édition 2015, p.18
4
Othmane Kharrouba, L’hypothèque en droit civil Marocain, Village de La justice, 25 Mai 2021 [en ligne],
[consulté le 21 octobre 2022]

2
dont il continue de disposer. À cet égard, il s’avère opportun de mentionner que les biens ne
sont pas tous susceptible d’hypothèque. Partant, les biens susceptibles d’hypothèque sont :
- Les fonds de terre bâtis ou non bâtis qui sont dans le commerce et avec eux leurs
accessoires réputés immeubles. 5
- L’usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée. (article 86 du
code des droits réels)
- L’emphytéose pendant le temps de sa durée. (article 121 du code des droits réels)
- La superficie établie sur les mêmes biens. (article 117 du code des droits réels)
- Les droits coutumiers musulmans tels que Zina (article 133 du code des droits réels),
Houa et surélévation (article 140 du code des droits réels).

Par contre, les biens non susceptibles d’hypothèque sont les biens futurs conformément à
l’article 183 du code des droits réels, les biens insaisissables et inaliénables notamment les biens
du domaine public, les habbous.

L’hypothèque confère au créancier hypothécaire la garantie de payement de sa créance en lui

accordant un droit de suite et un droit de préférence. Par ailleurs, il semble pertinent d’indiquer
que l’hypothèque est indivisible et subsiste en entier sur les immeubles affectées en garantie
sur chacun et sur chaque fraction de ses immeubles conformément à l’article 166 du code de
droits réels. Ainsi, l’hypothèque concerne l’immeuble en question et ses accessoires et
également toutes les constructions et améliorations réalisées après la formation du contrat. 6

Quant à sa constitution, l’hypothèque doit réunir un ensemble de conditions : Les unes se

rattachant à l’acte constitutif tel l’identité des parties contractantes, une description détaillée du
bien hypothéqué, le montant de la dette garantie ainsi que la durée fixée pour son paiement. 7 Et
les autres concernant le débiteur constituant de l’hypothèque qui doit être propriétaire du bien
hypothéqué et doit avoir la capacité d’en disposer selon l’article 176 du code des droits réels.
Par ailleurs, l’hypothèque est soumise à un formalisme rigoureux qui réduit son attractivité.
Toutefois, le législateur a prévu une dérogation à ce principe dans lorsque le montant de la

5
Othmane Kharrouba, L’hypothèque en droit civil Marocain, Village de La justice, 25 Mai 2021 [en ligne],
[consulté le 21 octobre 2022]
6
Article 167 du code des droits réels
7
Article 175 du code des droits réels

3
dette garantie ne dépasse pas le montant fixé par voie réglementaire conformément à l’article
174 du code des droits réels. 8
A l’instar de toute garantie réelle, l’hypothèque doit répondre à une double exigence figurant
dans la rapidité et la sécurité ainsi que la simplification dans la création et l’efficacité dans
l’exécution.9 Ce qui ne mène à poser la problématique suivante :

Dans quelle mesure les dispositions encadrant les effets et la procédure de réalisation de
l’hypothèque permettent d’assurer son efficacité et d’instaurer un climat de sécurité et de
protection des parties ?

Pour y répondre, il s’avère nécessaire de braquer la lumière sur les effets produits par
l’hypothèque ( chapitre I), avant de se pencher sur la procédure de réalisation de cette garantie
réelle ( chapitre II).

8
Selon l’arrêté conjoint du ministre de l’agriculture et de la pêche maritime, du ministre de la justice et des libertés
et du ministre de l’économie et des finances n°4517-14 du 17 avril 2015 fixant le montant du prêt hypothéqué
échappant à l’application des dispositions de l’article 4 de la loi 39-08, lorsque l’hypothèque ne dépasse pas le
montant 250.000.00 dirham, il n’est pas obligé de respecter le formalisme et il peut être établi un acte sous seing
privé dans les conditions du droit commun.
9
Asmaa Sajide, Les garanties réelles du crédit en Droit Marocain, Village de la justice, 25 janvier 2021 [en ligne],
[consulté le 22 octobre 2022]

4
Sommaire :

Chapitre I : Les effets de la constitution de l’hypothèque

Section 1 : Les effets entre les parties

Section 2 : Les effets à l’égard des tiers non-contractants

Chapitre II : La réalisation de l’hypothèque : une garantie de son

efficacité
Section 1 : La procédure de réalisation de l’hypothèque

Section 2 : Les problèmes liés à la procédure de réalisation de l’hypothèque

5
 Chapitre I : Les effets de la constitution de l’hypothèque

Au préalable, il faut préciser que dès que l’hypothèque est convenue, inscrite et devenue
opposable aux tiers, elle produit immédiatement ses effets à l’égard des contractants comme à
l’égard des tiers. Dans cette optique, un arrêt n°233 rendu par la cour suprême en date du 15
mai 196810 affirme que : « les conventions ayant pour effet de constituer ou transférer un droit
réel immobilier n’ont d’effet, même entre les parties contractantes, qu’à partir de l’inscription
sur le titre foncier ainsi ce dernier ne peut être protégé que dès sa publicité. »

Les effets de l’hypothèque reposent sur un principe simple : l’hypothèque affecte l’immeuble
qui en est grevé au paiement de la créance qu’il garantit. En réalité, l’hypothèque produit des
effets plus complexes puisqu’elle est à la fois une créance contre un débiteur et un droit réel qui
porte sur un immeuble.
Cependant, le chapitre 3 de la loi 39-08 portant code des droits réels précise les effets engendrés
par l’hypothèque valablement constituée, tant à l’encontre des parties contractantes qu’à l’égard
des tiers.

Section 1 : Les effets entre les parties

L’hypothèque constitue une sureté réelle accessoire cela dit sous la dépendance de la créance
qu’elle garantit. Selon le professeur PAUL DECROUX, l’hypothèque est un droit réel destiné
à garantir le paiement d’une créance, sans déposséder le propriétaire de l’immeuble grevé ; il
permet au créancier s’il n’est pas payé à l’échéance, de faire vendre l’immeuble en quelque
mains que se trouve le bien et d’être payé sur le prix de vente de l’immeuble avant les autres
créanciers.11 De ce fait, elle provoque des effets à l’égard du débiteur constituant et du créancier
bénéficiaire.

Sous-section 1 : les effets pour le débiteur constituant

‫ ضمانة بنكية للدائن‬: ‫الرهن الرسمي العقاري‬, ‫ أورده يوسف افريل‬، 1968 ‫ماي‬15 ‫ صادر بتاريخ‬،233 ‫ قرار صادر عن المجلس األعلى عدد‬10
.73‫ص‬,1432,2011‫الطبعة األولى‬, ‫المرتهن‬
11
PAUL DECROUX, droit foncier marocain Tome 3, EDITION LA PORTE, 2édition 1977, p : 414

6
 D’emblée, L’hypothèque permet au débiteur constituant de profiter de son bien immobilier
sans en être dessaisi. Il dispose alors d’une grande marge de manœuvre tant que le créancier
n’a pas exercé son action hypothécaire. Mais cela n’empêche pour autant qu’il lui incombe
certaines obligations.

Paragraphe 1 : Les pouvoirs du constituant

L’avantage des sûretés sans dépossession est de ne priver le propriétaire du bien sur lequel
elles ne portent ni de sa chose, ni de ses droits. Contrairement à l’antichrèse, l’hypothèque
permet le maintien des droits du propriétaire à compter de la date de sa constitution jusqu’à son
extinction.12 Aux termes de l’article 187 de la loi 39-08 formant code des droits réels, le
constituant reste en possession du bien hypothéqué. En effet, il dispose d’une liberté sur
l'immeuble hypothéqué en ce qui concerne l’utilisation, l’exploitation et la disposition à
condition toutefois de ne pas porter atteinte aux droits des créanciers hypothécaires.

Autrement dit, l’immeuble hypothéqué demeure entre les mains du constituant ayant
l’abusus, l’usus et le fructus. Il peut donc le louer, le céder et profiter des bénéfices qui en
résultent, car il conserve tous les droits qui lui ont été reconnus avant l'établissement de
l'hypothèque et il peut faire tous les actes d’administration à l'égard de l’immeuble.13

Dans cet ordre d’idées, il convient de préciser que le constituant conserve non seulement son
droit d’administration de l’immeuble objet d’hypothèque conformément à l’article 188 de la loi
39-08 mais aussi le droit de perception des fruits. Étant une sureté réelle sans dépossession, le
constituant peut donc continuer de jouir de l’immeuble et percevoir les fruits qui en découlent
jusqu’au moment de la vente en cas de non-paiement de la dette. Par ailleurs, le créancier
hypothécaire ne peut interdire le constituant d’utiliser, d’exploiter et même de disposer de
l'immeuble hypothéqué quel conserve sous sa main.14 Néanmoins, la maitrise du constituant sur
son bien comporte les limites nécessaires à la protection du droit du créancier.

Paragraphe 2 : Les obligations du constituant

12
Amina Mabrouk, Introduction au Foncier Marocain (approche juridique),2015, P. 431
354 :‫ ص‬،2018 ,‫سطات‬-‫ توزيع مكتبة الرشاد‬،39-08 ‫ الشافي في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق القانون‬،‫ شهبون عبد الكريم‬13
14
Didier R. Martin, Droit des affaires, Tome 1, 1ère édition,2017, P.236

7
 Le constituant de l’hypothèque est le garant du bien hypothéqué. À ce titre, il est tenu
d’assurer sa sauvegarde et sa protection jusqu’au paiement de la créance hypothécaire. C’est
ainsi qu’il doit veiller à ce qu’il ne soit porter atteinte ni à l’immeuble hypothéqué ni au droit
du créancier. 15

Étant bien entendu qu’il assume pleinement la responsabilité de la sécurité totale dudit bien
tant que la dette n’est pas encore payée.16 Par ailleurs, tout manquement à son égard qui affecte
cette garantie peut amener le créancier à prendre une mesure conservatoire, aux frais du
constituant de l’hypothèque, pour préserver son droit.

Le législateur Marocain étant conscient du risque de diminution de cette garantie et dans une
optique de protection de son droit lui a conféré l’habilité d’agir précocement par une mesure
d’urgence en vertu de l’article 189 de la loi 39-08 et requérir par la suite du débiteur
remboursement des dépenses qu’il a engagé.

Cette protection du droit du créancier hypothécaire s’étend en cas de perte ou de détérioration

de l’immeuble hypothéqué par faute du constituant. Dans ce cas, il dispose d’un droit d’option
conformément à l’article 190 de la loi 39-08. Il peut cependant opté soit pour le paiement
immédiat en requérant l’acquittement de sa dette instantanément ou encore la production d’une
garantie suffisante de sa créance en exigeant du constituant hypothécaire de lui affecter une
autre sureté renforçant cette garantie de paiement de la dette.

En outre, cette protection de créancier hypothécaire est également consacré par l’article 191
de la loi 39-08 dans la mesure ou le créancier peut être désintéressé de son droit par prélèvement
sur les fonds dus en réparation de la perte ou de la détérioration de l’immeuble hypothéqué ou
par les indemnités d’expropriation pour cause d’utilité publique. Et ceci en prenant en
considération son rang.

Sous-section 2 : Les effets à l’égard du créancier bénéficiaire

15
Didier R. Martin, Droit des affaires, Tome 1, 1ère édition,2017, P.236
16
Article 189 du code des droits réels

8
 L’hypothèque engendre des effets essentiels sur le créancier hypothécaire qui ont été prévus
dans les articles 192 à 196 de la loi 39-08 portant code des droits réels.
Le créancier a le droit au paiement de sa créance hypothécaire. À défaut de paiement par
débiteur à l’arrivé de l’échéance, le créancier doit être acquitté de sa créance hypothécaire sur
le prix de l’immeuble après sa vente compte tenu de son rang. 17

Néanmoins, si le montant de la vente de l’immeuble hypothéqué ne couvre pas toute la dette.

À proprement dit si le créancier est payé mais le prix de la vente ne suffit pas, l’article 193 de
la loi 39-08 lui octroie la possibilité d’exercer une action sur les biens du débiteur pour le
reliquat de sa créance mais seulement entant que créancier chirographaire. À ce stade, il peut
revenir sur les biens du constituant en tant que créancier ordinaire. Dans ce cas, il a le droit de
demander le remboursement du reste de sa dette comme tout autre créancier du débiteur.

Par ailleurs, le législateur a procédé à la protection du constituant qui peut se trouver dans une
situation de faiblesse, en introduisant dans l’art 194 du code des droit réels : « toute clause
permettant au créancier hypothécaire de devenir propriétaire du bien hypothéqué en cas de
défaut de paiement de sa créance est réputée nulle qu’elle soit stipulée dans le contrat ou par
avenant ».

Cet article présume la nullité de toute clause contractuelle, même postérieure à la constitution
de l’hypothèque qui confère au créancier la propriété de l’immeuble hypothéqué en contre
partie de sa créance échue et non acquittée.

Partant, le défaut de paiement au terme convenu à lui seul ne rend pas le créancier propriétaire
de l’immeuble. Dans ce cas, le législateur interdit au créancier hypothécaire de procéder à
l’appropriation de l’immeuble en cas de non-paiement de sa créance après avoir insérer une
clause qui le stipule.

En outre, le créancier bénéficiaire ne peut insérer, sous peine de nullité, toute clause qui sert
à la vente de l’immeuble sans poursuivre les différentes mesures d’exécution édictées par la loi
conformément à l’alinéa 1 de l’article 195 du code des droits réels qui dispose que : « toute

17
Article 192 du code des droits réels

9
clause permettant la vente du bien hypothéqué sans recours aux procédures légales en vigueur
est nulle »

Toutefois, il peut être convenu, après l’échéance de la dette, entre le débiteur et le créancier
de céder l’immeuble hypothéqué sans respecter ces mêmes dispositions. Dès lors, cet article
prévoit dans son 2ème alinéa une dérogation à la règle posée. Attendu qu’il permet de procéder
à la vente de l’immeuble sans suivre les différentes mesures requises par la loi, sur la base d’un
accord commun entre les contractants et cela après l’arrivée du terme.

Aux termes de l’article 196 du code des droits réels, lorsque le constituant est une caution
réelle, le paiement de la créance ne pourra s’effectuer que sur le prix de l’immeuble hypothéqué
et la caution réelle ne peut se prévaloir du droit de discussion contre le débiteur.

De ce qui précède, il convient de remémorer que l’hypothèque produit des effets dans le
cadre de la relation contractuelle liant le débiteur constituant et le créancier hypothécaire mais
aussi à l’égard des non parties contractantes.

Section 2 : Les effets à l’égard des tiers non-contractants

En droit marocain, les effets de l’hypothèque à l’encontre des tiers sont encadrés par les
articles allant de 197 à 211 de la loi 39-08 portant code droits réels. Dans cette approche, il
semble judicieux d’indiquer que le principal bénéficiaire de ces effets est sans équivoque le
créancier hypothécaire qui se voit accorder un droit de préférence et un droit de suite.

Sous-section 1 : Le droit de préférence

Le droit de préférence est consacré par la loi 39-08 dans son article 197 en tant qu’effet
essentiel de cette sûreté réelle s’opposant aux tiers qui sont souvent les autres créanciers du
débiteur constituant. Force donc est de reconnaitre que cet attribut de l’hypothèque constitue
un tour de faveur 18 accordé au créancier hypothécaire.

18
Corine Dauchez, le principe de spécialité en droit des sûretés réelles, [en ligne], thèse, Droit, Université
Panthéon-Assas, 5 décembre 2013, P. 117 [consulté le 23 octobre 2022].

10
 L’hypothèque confère à son bénéficiaire un droit de se faire payer en priorité et par
préférence aux autres créanciers. À cet égard, un arrêt n° 519 rendu par la cour suprême en date
du 7/05/2009 précise que : la créance du créancier hypothécaire le rend titulaire d’un privilège
spécial puisqu’il n’est pas inscrit dans la liste des créances avec la masse des créanciers. 19

Ainsi, le droit de préférence s’exerce non pas sur l’immeuble hypothéqué lui-même mais sur
le prix représentant sa valeur qui n’est autre que le prix de vente. Dans ce cadre, le créancier
hypothécaire est désintéressé selon son rang avant les autres créanciers hypothécaires inscrit au
rang suivant et aux créanciers chirographaires conformément à l’article susmentionné.

À cet égard, le droit de préférence s’exerce, entre les créanciers hypothécaires, suivant le
rang d’inscription de leur hypothèque sur le titre foncier, c’est-à-dire, selon une procédure
d’ordre même si la créance est à terme 20. L’ordre s’établit en fonction de la date des inscriptions.
Le créancier de premier rang doit être payé avant tous les autres créanciers. Ensuite, le créancier
hypothécaire de deuxième rang et ainsi de suite à concurrence du prix de l’immeuble.

Ce qui constitue une dérogation au principe d’égalité des créanciers. Dans cette optique, il
parait opportun d’énoncer que l’inscription et la publicité de l’hypothèque rend le créancier
21
hypothécaire privilégié aux autres créanciers hypothécaires inscrits postérieurement . Cela
veut dire que si l’immeuble objet de l’hypothèque vient d’être hypothéqué plus d’une fois, le
premier créancier hypothécaire inscrit bénéficiera d’un rang prioritaire par rapport aux
créanciers ultérieurement inscrits.

Par ailleurs, le droit de préférence accorde au créancier hypothécaire une priorité de paiement
de sa créance par rapport au créancier chirographaire qui est un simple créancier ne disposant
d’aucune garantie particulière.

Partant, le créancier titulaire d’un droit de préférence peut céder le rang de sa garantie en
faveur d’un autre créancier inscrit sur le même immeuble objet d’hypothèque selon les
dispositions de l’article 198 du code des droits réels : « le créancier hypothécaire non payé de

‫ منشور بمجلة قضاء‬3/1/05//3625 ‫ في الملف التجاري عدد‬519 ‫ تحت عدد‬09/05/07‫ قرار صادر عن المجلس االعلى بتاريخ‬19
. ‫ وما يليها‬204 ‫ ص‬/68 ‫المجلس االعلى عدد‬
20
Philippe MALAURIE, Laurent AYNES, Droit des sûretés, 10 e édition, LGDJ 2016, P.263
،‫ دار أبي رقراق للطباعة والنشر‬،‫ المتعلق بمدونة الحقوق العينية‬39-08 ‫ أساسيات في الحقوق العينية العقارية وفق القانون رقم‬،‫ محمد محبوبي‬21
161 ‫ الصفحة‬،2012

11
sa créance peut, dans la limite garantie, céder le rang de sa garantie au profit d’un autre
créancier inscrit sur le même bien hypothéqué sans porter préjudice aux droits des créanciers
hypothécaires inscrits au rang suivant ». Il en découle de cet article que le droit de préférence
est cessible à certaines conditions :

- le non-paiement du créancier hypothécaire

- le non dépassement de la créance garantie
- le fait de ne pas porter atteinte aux autres créanciers hypothécaires de rang inférieur
- le créancier cessionnaire doit être inscrit sur le même immeuble hypothéqué

En effet, il faut distinguer entre la cession du droit de l'hypothèque lui-même, et la cession du

rang.

Il en résulte que le droit de préférence constitue certes un avantage pour le créancier

hypothécaire mais il n’en demeure pas moins qu’il reste une contrainte au débiteur. Ce dernier
se trouve alors interdit de payer les autres créanciers avant d’avoir payé le titulaire de
l’hypothèque sur le prix de l’immeuble.

A côté du droit de préférence, l’hypothèque produit un autre effet à l’égard des tiers d’une
importance non négligeable qui consiste dans le droit de suite.

Sous-section 2 : Le droit de suite

Le droit de suite n’est que le prolongement logique du droit de préférence. Il s’agit d’une des
caractéristiques fondamentales de l’hypothèque qui en justifie l’attrait en tant que garantie
réelle.22

Il a été consacré dans l’article 199 du code des droits réels qui dispose que : « le créancier
hypothécaire a le droit de suivre le bien hypothéqué en quelque mains qu’il passe pour se faire
payer à l’échéance. » Ce droit permet au créancier de suivre le bien pour obtenir l’acquittement

22
Mehdi Kettani, PRÉSENTATION GÉNÉRALE DES GARANTIES BANCAIRES CONVENTIONNELLES
USUELLES DU CRÉDIT, DLA Piper Casablanca, 2017, [en ligne], [consulté le 24 octobre 2022].

12
de sa créance lorsqu'elle arrive à son échéance peu importe la personne qui le détient que ce
soit le débiteur constituant ou simple un détenteur d’un droit réel sur le bien.

Lorsque le constituant a aliéné l'immeuble dont il était propriétaire, le créancier hypothécaire

bénéficie du droit de saisir ultérieurement l'immeuble entre les mains du tiers acquéreur afin
d'exercer son droit de préférence sur le prix résultant de la vente de l’immeuble hypothéqué. Le
créancier ayant fait inscrire son hypothèque et dont la créance est exigible se voit conférer un
droit de suite avant même la publication de l’acte d’acquisition du tiers détenteur.

A ce titre, il a le droit d’être désintéressé même si l'immeuble hypothéqué est entré dans le
patrimoine d'un tiers détenteur. Sachant que ce dernier n’est pas tenu personnellement par la
dette et acquiert la propriété du bien hypothéqué par l’inscription sur le titre foncier. 23 À ce
titre, il est responsable de l’indemnisation des créanciers hypothécaires de tout défaut ou
détérioration qui atteignent le bien hypothéqué par son fait ou sa négligence. 24

En effet, lorsque le tiers détenteur est informé par le créancier de sa volonté de mettre en
œuvre son droit de suite, il peut se subroger au débiteur au paiement de la dette et ses accessoires
et bénéficier alors des délais consenties au principal obligé. Comme il peut avant l’échéance,
purger le bien de l’hypothèque. Partant, ce tiers se subroge au créancier désintéressé dans ses
droits contre le principal obligé conformément à l’article 201 du code des droits réels.

Par ailleurs, le tiers détenteur non tenu personnellement par la dette peut s’opposer à la vente
de l’immeuble hypothéqué se trouvant entre ses mains s’il demeure dans la propriété du débiteur
principal d’autres immeubles hypothéqués en garantie de la même dette. C’est ainsi que la vente
est reporté pendant la procédure de discussion.25

En plus, le tiers peut décider de délaisser l’immeuble, c'est-à-dire, il abandonne la détention

matérielle de l’immeuble et ce délaissement est constaté par le greffier en chef du tribunal
compétent sur procès-verbal soumis au Président du tribunal pour approbation. Ce procès-
verbal est adressé aux créanciers concernés dans un délai de huit jours à partir de cette date. 26

23
Article 200 de la loi 39-08
24
Article 208 de la loi 39-08
25
Article 202 de la loi 39-08

13
Toutefois, ce délaissement ne bloquerait pas le droit de reprendre le bien jusqu’à la date prévue
pour la vente publique, s’il paie entièrement la dette et ses accessoires conformément à l’article
203 du code des droits réels.
Le tiers détenteur peut aussi laisser se dérouler normalement la procédure de saisie diligentée
par le créancier, tout en participant aux enchères selon les dispositions de l’article 205 du code
des droits réels. Si la procédure se termine par un jugement d’adjudication au profit du tiers
détenteur, le jugement vaut purge. Les droits des créanciers sont alors reportés sur le prix de
vente et le tiers détenteur est considéré comme propriétaire à la date de son inscription sur le
titre foncier. Si la vente est adjugée à un autre que le tiers détenteur en vertu de l’article 206 du
code des droits réels, cet adjudicataire définitif reçoit l’immeuble de celui-ci et devient
propriétaire après inscription du Procès-verbal de l’adjudication sur le titre foncier.

Dans cet ordre d’idées, le législateur Marocain a conféré au tiers détenteur, dans l’article 211
du code des droits réels, le droit de se retourner contre le débiteur principale en cas de paiement
de la dette hypothécaire, de délaissement de l’immeuble hypothéqué ou encore de dépossession.

Il en résulte que le droit de suite présente plusieurs avantages au créancier hypothécaire mais
cela n’empêche pour autant qu’il revêt un aspect négatif puisqu’il constitue une source
d’insécurité pour l’acquéreur qui risque de perdre son droit et également et fait peser une
contrainte sur la liberté des transactions du débiteur. 27

27
Corine Dauchez, le principe de spécialité en droit des sûretés réelles, [en ligne], thèse, Droit, Université
Panthéon-Assas, 5 décembre 2013, P. 118 [consulté le 23 octobre 2022].

14
Chapitre II : La réalisation de l’hypothèque : une garantie de son
efficacité

La réalisation de l’hypothèque est incontournablement la phase ultime et la plus complexe

qui débouche sur la défaillance du débiteur à son engagement principal. Ainsi, le non-paiement
de la créance liquide, exigible et échue confère au créancier hypothécaire le droit de procéder à
la réalisation de l’hypothèque. Une telle réalisation vise essentiellement le paiement de la
créance due par le créancier.

Dans le souci de protection du débiteur, le législateur Marocain a mis en place un ensemble

de mesures à suivre et de formalités juridiques à respecter notamment par le créancier pour que
sa créance soit payée.

D’ailleurs, la procédure établie pour la réalisation de l’hypothèque n’est pas toujours facile
à mener et rencontre plusieurs difficultés. Ces dernières constituent sans ambages un obstacle
empêchant le paiement de la créance hypothécaire et subséquemment entrainant le retard de
circulation de l’immeuble grevé d’hypothèque.

Il convient dès lors de mettre en exergue en premier lieu la procédure de la réalisation de cette
garantie réelle sans dépossession lorsque le débiteur ne procède pas au paiement afin de se
pencher dans un second lieu sur les difficultés auxquels peut être confrontée cette garantie et
entravant sa réalisation.

Section 1 : La procédure de réalisation de l’hypothèque

L’hypothèque s’entend dans l’article 165 de la loi 39-08 comme étant un droit réel accessoire
sur un immeuble immatriculée ou en cours d’immatriculation en garantie du paiement d’une
créance. Dès lors, il s’avère crucial de préciser la réalisation de l’hypothèque selon que
l’immeuble est immatriculé ou en cours d’immatriculation.

15
 Sous-section 1 : Pour l’immeuble immatriculée

La réalisation de l’hypothèque suivant le non-paiement de la créance par le débiteur, est la

possibilité reconnue pour le créancier hypothécaire de saisir l’immeuble grevé d’hypothèque
en le plaçant entre les mains de la justice et c’est ainsi qu’il devient indisponible et frappé
d’incessibilité.28 Après avoir finaliser le mécanisme de saisie, il convient d’organiser ensuite la
réalisation de l’hypothèque par la vente aux enchères publiques.

Paragraphe 1 : La procédure de saisie immobilière

La procédure de réalisation de l’hypothèque sur l’immeuble immatriculée se déclenche par

l’accomplissement de certaines formalités préalables qui consistent dans un commandement de
paiement, adressé au débiteur, ou une sommation de paiement ou de délaissement faite au tiers
détenteur. À défaut d’aboutissement, le créancier recourt à la saisie de l’immeuble hypothéqué
qui n’est que le prélude de la vente aux enchères publiques.

A. Les formalités préalables à la saisie

L’avènement de l’échéance de la créance hypothécaire et le défaut de paiement par le débiteur

n’attribue pas au créancier bénéficiaire de cette hypothèque la possibilité de procéder
directement à la saisie du bien hypothéqué pour le vendre et se faire payer sur son prix. Bien au
contraire, ce créancier doit d’abord obtenir un certificat spécial d’inscription et adresser un
commandement de paiement au débiteur et, c’est à défaut du paiement qu’il peut procéder à la
saisie immobilière.

1. Le certificat spécial d’inscription : un titre exécutoire

En vertu de l’article 214 du code des droits réels : « le créancier muni d’un certificat spécial
d’inscription délivré par le conservateur de la propriété foncière, dans les conditions prévues
à l’article 58 du dahir sur l’immatriculation peut, à défaut de paiement à l’échéance,

.193 ‫ص‬2013 ‫ طبعة‬،‫ دار نشر المعرفة‬،39.08 ‫ الحقوق العينية وفق القانون‬،‫ ادريس الفاخوري‬28

16
poursuivre la vente aux enchères publiques de l’immeuble hypothéqué. Ledit certificat spécial
a la force d’un titre exécutoire»

Il en ressort de cet article que le créancier bénéficiaire d’une hypothèque en garantie de sa

créance est tenu de requérir auprès du conservateur de la propriété foncière un certificat spécial
d’inscription lui permettant de demander la vente de bien hypothéqué aux enchères publiques. 29

À cet égard, il parait judicieux de faire allusion que la délivrance de ce certificat doit obéir
aux conditions prévues par l’article 58 du dahir du 12 aout 1913 sur l’immatriculation
foncière. Ce dernier présume que le conservateur remet le certificat spécial d’inscription en
certifiant son authenticité et en y apposant sa signature et le cachet de la conservation
foncière.

En outre, le certificat spécial d’inscription hypothécaire s’apparente à un document qui atteste

qu’une hypothèque a été effectivement inscrite sur le titre foncier en respect de la loi sur
l’immatriculation. Il a ainsi la force d’un titre exécutoire et peut être utilisé comme une preuve.

2. Le commandement de payer :

D’emblée, la loi exige du créancier hypothécaire, muni d’un certificat spécial d’inscription
délivré par le conservateur de la propriété foncière après l’inscription de l’immeuble 30, qu’il
notifie par l’intermédiaire de l’agent chargé de l’exécution au débiteur ou au tiers détenteur une
sommation pour le paiement de la dette ou le délaissement du bien hypothéqué dans un délai
de 15 jours de la date de réception de la sommation conformément aux dispositions de l’article
215 du code des droits réels.

Il convient de soulever deux cas de figures :

Le premier cas réside dans le fait que l’immeuble grevé de l’hypothèque reste encore entre
les mains de son propriétaire, principal obligé qui n’a pas répondu à son obligation. Le créancier
lui adresse un commandement de payer dans le délai susmentionnée et qui est notifié par l’agent

29
Asmaa Sajide, Les garanties réelles du crédit en Droit Marocain, Village de la justice, [en ligne], [consulté le 21
octobre 2022].
30
L’article 214 du code des droits réels.

17
chargé de l’exécution. il est à préciser que la notification ne peut être faite à une personne autre
que le débiteur principal. 31 S’il paye la créance, il est mis fin à la procédure de réalisation de
l’hypothèque de manière définitive puisqu’il n’existe aucune raison pour sa continuité.32 Par
contre, s’il n’honore pas son engagement ceci dit s’il ne s’exécute pas dans le délai requis, le
créancier hypothécaire passe à la saisie immobilière de l’immeuble.

Le deuxième cas suppose que l’immeuble est entre les mains d’un tiers détenteur. Le créancier
hypothécaire non payé de sa créance à son échéance signifie au débiteur principal et à ce tiers
une sommation de payer ou délaisser l’immeuble. Le tiers détenteur dispose d’un délai de 15
jours pour opter pour l’une des deux solutions.

Étant la première phase qui marque le déclenchement de la procédure de réalisation de

l’hypothèque, le commandement doit obéir à des règles formelles strictes. Selon un arrêt n°
257 du 02/05/2000 dans le dossier numéro 155/2000 portant sur le commandement
immobilier : le créancier hypothécaire peut demander la vente de la propriété
hypothéquée après la signification d’un commandement resté infructueux. Attendu que
le commandement immobilier remplit toutes les conditions de formes, que des
hypothèques ont été consenties pour garantir le paiement de la créance et que
l’inscription hypothécaire donne le droit au créancier hypothécaire de demander la vente
de la propriété hypothéquée après la signification d’un commandement immobilier
demeuré infructueux après un délai de 15 jours conformément aux dispositions des
articles 204 et 205 de la loi sur l’immatriculation foncière. L’argument de l’appelante
relative à l’existence d’une contestation de la dette et la non production de la preuve du
règlement ne justifie pas l’annulation du commandement immobilier et de ce fait le
jugement de première instance est fondé. 33

Pour autant, le commandement doit contenir un certain nombre de mentions énumérées

par l’article 216 du code des droits réels. Ces dernières se présentent comme suit :

- le nom du propriétaire inscrit : la sommation adressée au débiteur principal

personnellement alors que celui-ci est décédé, est assortie de nullité lorsque le créancier

‫ص‬,2018 /2017 ‫ بحث لنيل دبلوم الماستر قي القانون المدني المعمق‬،‫ في ضوء التشريع العقاري المغربي‬:‫ االنذار العقاري‬،‫ عبد الغني سالمة‬31
42
‫ص‬,2018 /2017 ‫ بحث لنيل دبلوم الماستر قي القانون المدني المعمق‬،‫ في ضوء التشريع العقاري المغربي‬:‫ االنذار العقاري‬،‫ عبد الغني سالمة‬32
48
Othmane Kharrouba, L’hypothèque en droit civil Marocain, Village de La justice, 25 Mai 2021 , [en ligne], 33
[consulté le 21 octobre 2022].

18
 connait déjà cette situation. 34 Cette nullité s’applique également en cas de non
concordance entre le nom mentionné sur le titre foncier et celui mentionné dans le
certificat spécial d’inscription. 35

- La désignation du bien hypothéqué ; sa localisation, sa superficie et ses

composantes, et le numéro de son titre foncier.

- Le décompte des sommes réclamées en principal, les frais et intérêts échus, ainsi
que l’indication du taux des intérêts moratoires 36 : cette condition n’est pas
indiquée expressément par l’article 216 du code des droits réels mais un arrêt de
la cour de Cassation n° 2773 rendu le 30 novembre 1991 dans le dossier n°
3301/56 précise que lorsque le montant de la créance est indéterminé, non fixé et
contesté cela entraine l’arrêt d’exécution. 37

Selon l’alinéa 2 de l’article 216 du code des droits réels : « l’agent d’exécution notifie
une copie de ladite sommation au conservateur de la propriété foncière qui l’inscrit sur
le titre foncier ». À travers sa publication à la conservation foncière du lieu de situation
de l’immeuble, le commandement produit ses effets vis-à-vis des tiers et vaut saisie de
l’immeuble38 ainsi qu’il rend le bien indisponible à l’égard du débiteur.

Si plusieurs immeubles, se situant dans le ressort de différentes conservations foncières, ont

été affectés pour garantir une seule et même créance, le créancier hypothécaire doit adresser
autant de commandements qu’il y a d’immeubles pour que les conservateurs procèdent à leur
inscription ensemble39. Par contre, s’ils se trouvent dans le ressort d’une même conservation
foncière, le créancier peut adresser un seul commandement dans lequel il énumère tous les
immeubles.

De ce qui précède, il convient d’énoncer que le commandement revêt une valeur particulière
dans la mesure où il permet d’avertir le débiteur défaillant. Ainsi, le créancier hypothécaire non

‫ غير منشو ر أورده عمر أزوكار في كتابه «أحكام اإلنذار العقاري وإشكاالته‬،2012/02/2 ‫ بتاريخ‬1135 ‫ رقم‬،‫قرار محكمة االستئناف الدار البيضاء‬34
»‫القضائية‬

‫ غير منشور أورده عمر أزوكار في كتابه «أحكام اإلنذار العقاري وإشكاالته‬، 2012/10/04 ‫ قرار محكمة االستئناف التجارية بالدارالبيضاء رقم‬35
»‫القضائية‬
36
Othmane Kharrouba, L’hypothèque en droit civil Marocain, Village de La justice, 25 Mai 2021, [en ligne],
[consulté le 21 octobre 2022].
113‫الصفحة‬،67 ‫ منشور بمجلة المحاكم المغربي عدد‬،1991\09\30 ‫ بتاريخ‬،56\3301 ‫ في الملف عدد‬،2773 ‫ رقم‬،‫ قرار محكمة النقض‬37
38
Alinéa 3 de l’article 216 du code des droits réels
‫ منشور بالموقع‬،‫ مدونة القوانين الوضعية‬،‫ اإلشكاالت العملية في مسطرة تحقيق الرهن الرسمي‬39
https://qawaneen.blogspot.com/2021/10/alrahn%20alrasmi.html#_ftn260

19
acquitté de sa créance fait alerte au débiteur d’une sommation pour payer avant de procéder à
la procédure de saisie immobilière.

B. La saisie de l’immeuble hypothéqué

Avant l’adoption de la loi 39-08 portant code des droits réels, il y avait une controverse
doctrinale portant sur le fait que le commandement revêt ou non une même valeur que celle de
la saisie immobilière. Un courant estimait que le créancier devait procéder à d’autres mesures
pour la saisie de l’immeuble hypothéqué au cas où le débiteur n’exécute pas son engagement
après réception du commandement. Tandis que l’autre courant considérait que le
commandement inscrit constitue lui-même une saisie immobilière.40

Cependant, l’entrée en vigueur de la loi 39-08 vient de trancher ce débat doctrinal dans le
dernier alinéa de l’article 216. Dès qu’il est inscrit par le conservateur sur le titre foncier, le
commandement est considéré comme une saisie immobilière et produit les mêmes effets.

La saisie immobilière est prévue à l’article 469 et suivant du code de procédure civile
(CPC).Conformément à l’article 470 du code de procédure civile, un agent d’exécution désigné
par le tribunal compétent procède au placement des biens immobiliers non saisi
conservatoirement, sous les mains de la justice et dresse à cette effet un procès-verbal de la
saisie indiquant la notification du jugement, la présence ou l’absence du poursuivi à l’opération
de saisie, les limites de l’immeuble, les droits qui s’y rattachent et les charges qui le grèvent.

Ce procès-verbal est soumis à l’inscription sur le titre foncier par le conservateur et à la

diligence de l’agent d’exécution, conformément à la législation en vigueur. Étant donné que le
Procès-verbal introduit par l’agent compétant d’exécution doit être transmis aux parties ainsi
qu’au conservateur de la propriété foncière. 41

L’effet principal de l’inscription du procès-verbal sur le titre foncier est la saisie de

l’immeuble qui restreint les droits du débiteur, de la caution ou du tiers détenteur sur l’immeuble
un fois notifié. Dès la notification de la saisie, le poursuivi, même si il conserve la propriété de

‫بالموقع‬ ‫منشور‬ ،‫الوضعية‬ ‫القوانين‬ ‫مدونة‬، ‫الرسمي‬ ‫الرهن‬ ‫تحقيق‬ ‫مسطرة‬ ‫في‬ ‫العملية‬ ‫ا إلشكاالت‬40
https://qawaneen.blogspot.com/2021/10/alrahn%20alrasmi.html
140 ‫ الصفحة‬،2011-1432 ‫ الطبعة األولى‬،‫ ضمانة بنكية للدائن المرتهن‬،‫ الرهن الرسمي العقاري‬،‫ يوسف افريل‬41

20
l’immeuble objet de saisie, ne peut en disposer en application de l’alinéa 2 de l’article 475 du
code de procédure civile qui dispose que : « A partir de la notification de la saisie au poursuivi,
toute aliénation de l’immeuble est interdite à peine de nullité. Les fruits et revenus dudit
immeuble sont immobilisés pour la partie qui correspond à la période qui suit la notification
et sont distribués au même rang que le prix de cet immeuble. »

Avant même d’entamer la procédure de saisie, l’agent d’exécution requiert la remise des
titres de propriété par leur détenteur pour en assurer la communication aux enchérisseurs.

Une fois la saisie immobilière est pratiquée ou à l’expiration du délai d’un mois prévu au
dernier alinéa de l’article 471 du code de la procédure civile, l’agent chargé d’exécution établit
un cahier des charges sous forme de document comportant les conditions de la vente, les
indications se rapportant à l’immeuble objet de saisie pour que sa situation soit porter à la
connaissance du public notamment aux créanciers et aux futurs enchérisseurs.

Par ailleurs, en cas de pluralité de propriétaire du bien saisi, l’agent d’exécution est tenu
d’adresser une sommation de prendre connaissance du cahier des charges dans un délai de 8
jours à partir de son dépôt conformément à l’article 219 du code des droits réels qui dispose
que : « En plus de l’avis prévus par l’article 473 du code de procédure civile, l’agent chargé
de l’exécution adresse une sommation au saisi et ses associés ainsi qu’à tous les titulaires des
droits réels portant sur l’immeuble de prendre connaissance du cahier des charges dans un
délai de 8 jours à partir de la date de son dépôt. »

En outre, l’agent chargé de l’exécution, après avoir établi le cahier des charges, procède aux
frais du créancier à la publicité légale . 42

Paragraphe 2 : La vente forcée de l’immeuble hypothéqué

La ventes forcée demeure scrupuleusement encadrée. Elle a lieu sous le contrôle de justice
dans les conditions prescrites dans le code de procédure civile. Elle s’effectue par
l’agent d’exécution désigné par le tribunal pour assurer la vente aux enchères du bien
d’autrui. À ce titre, il tenu d’aviser les parties intéressées des démarches faites.

42
L’article 474 du code de procédure civile

21
D’ailleurs, les créanciers bénéficiaires d’une sûreté réelle peuvent poursuivre la vente forcée
des immeubles selon l’article 469 du code de procédure civile.

Dans ce sens, la cour d’appel commerciale de FES dans un arrêt n° 1153 du 29/09/2005 dans
le dossier numéro 1458/04 prévoit que : « la preuve de l’existence de la créance au moyen du
contrat de crédit , du relevé de compte et du certificat spécial d’inscription hypothécaire justifie
la demande du créancier hypothécaire pour réaliser l’hypothèque inscrite sur le bien hypothéqué
; le jugement qui a ordonné la vente de la propriété hypothéquée pour que le créancier puisse
recouvrer sa créance à partir du produit de la vente est fondé et doit être confirmé.».

Par ailleurs, cette vente revêt pour effet de purger les droits réels dans la mesure prévue au
Code de procédure civile quant à l’effet du procès-verbal d’adjudication. 43

Comme toute transaction, la vente aux enchères comporte des avantages ainsi que des
inconvénients. Partant, l’inconvénient le plus important est que le propriétaire ignore au début
combien il va vendre son bien. Néanmoins, l’avantage c’est que la vente aux enchères des biens
immobiliers saisis par la justice permet d’apurer les dettes du poursuivi et d’autres part
d’acheter un bien à un moindre prix, en dessous du prix du marché, ce qui constitue une bonne
affaire.

Selon l’article 474 du code de procédure civile : « L'avis de la mise aux enchères indique la
date d'ouverture des enchères, le dépôt dans les bureaux du greffe du procès-verbal de saisie
et des titres de propriété et énonce les conditions de la vente» . Cet avis est soumis aux
modalités de publication prévues par ledit article. il doit donc être porté à la connaissance du
public par affichage ou par tous autres moyens de diffusion ordonnés éventuellement par le
président, suivant l'importance de la saisie.

L'agent chargé de l'exécution reçoit les offres jusqu'à la clôture du procès-verbal

d'adjudication et les consignes, par ordre de date, au bas du procès-verbal de saisie. 44

43
Othmane Kharrouba, L’hypothèque en droit civil Marocain, Village de La justice, 25 Mai 2021. [en ligne],
[consulté le 21 octobre 2022].
44
Dernier alinéa de l’article 474 du code de procédure civile.

22
 Au préalable, l’agent d’exécution convoque le poursuivi et les enchérisseurs qui se sont
manifestés depuis la publicité légale à comparaitre le jour fixé pour l’adjudication. 45

L’agent doit ensuite faire connaitre le montant des frais de la procédure d’exécution qui sont
à la charge de l’adjudicataire ainsi que le prix de l’adjudication. Il est à préciser que ce prix ne
se fait pas par les parties mais par un expert en la matière désigné par le tribunal à la demande
de l’agent d’exécution ou du débiteur. Cet expert effectue une étude d’ordre technique afin de
déterminer le prix de la vente de l’immeuble grevé ou objet d’hypothèque. Pour ce faire, il peut
consulter le titre foncier de l’immeuble en question et aussi sa carte topographique. En plus, il
peut effectuer une visite les lieux de l’immeuble qui peut s’avérer d’une importance cruciale
pour une évaluation précise. À la fin de sa mission, l’expert doit établir un rapport soumis au
président du tribunal et qui contient les démarches effectuées pour la détermination du prix de
l’immeuble.

Après avoir notifier les intéressés, fixer le prix de l’adjudication ainsi que déterminer le jour
de celle-ci, l’adjudication a lieu au greffe qui a exécuté la procédure et où le procès-verbal est
déposé, trente jours après la notification de la saisie. Ce délai est prorogeable pour une période
qui ne pourra excéder un total de quatre-vingt-dix jours, le délai de trente jours y étant inclus,
par ordonnance motivée du président .46

Lorsque le poursuivi ne s’est pas libéré au jour et à l’heure fixés pour l’adjudication, l’agent
chargé de l’exécution après avoir rappelé l’immeuble à adjuger, les charges le grevant, le mise
à prix fixée pour l’adjudication dans le cahier des charges, ou, le cas échéant, les offres
existantes et le dernier délai pour recevoir les offres nouvelles, adjuge l’immeuble en cause au
plus offrant et dernier enchérisseur qui doit s’acquitter du prix de l’adjudication au greffe dans
un délai de dix jours après l’adjudication ainsi que les frais de la procédure d’exécution. 47

Toutefois, le fait de remporter l’enchère ne vaut aucunement dire l’acquisition du bien dans
la mesure ou il existe un délai de dix jours suivant le jour de l’adjudication pour formuler une
surenchère. Par ailleurs, l’instauration de ce délai présente plusieurs intérêts notamment pour

45
L’article 476 du code de procédure civile.
46
Article 476 du code de procédure civile
47
Article 477 du code de procédure civile

23
le débiteur qui pourra intervenir en se portant adjudicataire, comme il est permis à tout autre
intéressé de rattraper la vente aux enchères publiques.

Ceci résulte expressément de l’article 479 du code de procédure civile qui prévoit que : « Toute
personne peut, dans un délai de dix jours à partir de l'adjudication, faire une surenchère,
pourvu qu'elle soit supérieure d'un sixième au prix de vente en principal et frais. Le
surenchérisseur prend l'engagement écrit de demeurer adjudicataire moyennant le montant du
prix de la première adjudication augmenté de la surenchère. Il est procédé, à l'expiration d'un
délai de trente jours, à une adjudication définitive. Elle est annoncée, publiée et suivie comme
il a été prescrit pour la première adjudication. »

Dans ce cas, le bien est remis aux enchères sur la base du prix exprimé dans la surenchère. Il
faut donc de nouveau surenchérir pour remporter la mise. Et cette fois, le dernier
surenchérisseur ne risque de perdre le bien que s’il ne verse pas les sommes promises. Selon
les dispositions de l’article 485 du code de procédure civile : « si l’adjudicataire n'exécute pas
les clauses de l’adjudication, il lui est fait sommation de s'y conformer ; faute par lui d'obéir à
cette sommation dans le délai de dix jours, l'immeuble est remis en vente à ses risques et
périls. »

Enfin, l’agent d’exécution élabore le procès-verbal d’adjudication qui retrace de manière

détaillée toutes les phases de la procédure et rappelle les causes de la saisie immobilière, la
procédure suivie et l’adjudication intervenue. Ce procès doit être signé par l’adjudicataire, le
président du tribunal ainsi que l’agent d’exécution. Il constitue, selon l’article 480 du code de
procédure civile, un titre pour le paiement du prix en faveur du saisi et de ses ayants droit et un
titre de propriété au profit de l’adjudicataire. D’ailleurs, l’adjudication ne transmet à
l’adjudicataire que les droits à la propriété appartenant au saisi. 48

Sous-section 2 : Pour l’immeuble en cours d’immatriculation

En ce qui concerne la possibilité de grever une hypothèque sur un immeuble en cours

d’immatriculation, l’article 165 du code des droits réels énonce que : « l’hypothèque est un droit
réel accessoire sur un immeuble immatriculé ou en cours d’immatriculation en garantie du

48
Article 481 du code de procédure civile

24
paiement d’une créance. ». De cet article, il convient de soulever clairement que l’hypothèque
peut porter sur un immeuble en cours d’immatriculation. Ceci s’inscrit dans la volonté du
législateur de les inclure dans la législation en vigueur. Attendu que la procédure
d’immatriculation ne permet pas d’immobiliser l’immeuble, ce qui permet au requérant de
l’exploiter même s’il est en cours d’immatriculation.

Compte tenu du rôle prépondérant que joue le secteur immobilier dans le développement des
investissements, le législateur a vu judicieux d’élargir le champs d’application de l’hypothèque
à l’immeuble en cours d’immatriculation à travers l’adoption de nouvelles dispositions
consacrées dans le code des droits réels.

Par ailleurs, il y a eu une controverse doctrinale sur la nature juridique de ce type

d’hypothèque. Pour le premier courant, l’hypothèque est une simple promesse puisque son
inscription dépend du sort de la réquisition d’immatriculation. Tandis que le deuxième courant
considère que l’hypothèque n’est qu’un droit personnel susceptible d’être converti à un droit
réel lors de la constitution du titre foncier. Dans ce sens, il y a eu plusieurs décisions de justice
qui vont de pair avec le deuxième courant et qui considèrent que l’hypothèque ne produit ses
effets et subséquemment ne peut être réalisé qu’après l’établissement du titre foncier. 49

Paragraphe 1 : La procédure de publicité de l’hypothèque grevé sur un immeuble en

cours d’immatriculation

Le législateur Marocain a conféré à celui qui acquiert un droit réel sur un immeuble objet
d’immatriculation, le choix entre les deux procédures prévues par les articles 83 et 84 du dahir
de 1913 modifié et complété par la loi 14-07, pour inscrire ce droit constitué en cours
d’immatriculation. Il peut donc opter pour la procédure de dépôt consacré dans l’article 84, ou
pour la procédure de publication de l’extrait rectificatif au Bulletin Officiel conformément aux
dispositions de l’article 83.

Cependant, il est à préciser que le terme droit utilisé est appliqué de manière large dans la
mesure où il peut englober l’hypothèque qui grève l’immeuble en cours d’immatriculation. Dès

‫بالموقع‬ ‫منشور‬ ،‫الوضعية‬ ‫القوانين‬ ‫مدونة‬ ، ‫الرسمي‬ ‫الرهن‬ ‫تحقيق‬ ‫مسطرة‬ ‫في‬ ‫العملية‬ ‫ا إلشكاالت‬ 49

https://qawaneen.blogspot.com/2021/10/alrahn%20alrasmi.html

25
lors, le créancier qui souhaite inscrire ses droits hypothécaires peut recourir à la procédure de
l’article 83 et à ce titre il acquiert la qualité de requérant à l’immatriculation dans la limite de
son droit. Comme il peut choisir la procédure prévue à l’article 84, ce qui ne lui permet pas de
prendre quelconque mesure concernant la procédure d’immatriculation du fait qu’il n’a pas la
qualité requise.

Néanmoins, la problème qui se pose c’est que malgré le dépôt du contrat hypothécaire
auprès de la conservation foncière, il ne peut être considéré comme une véritable hypothèque
tant qu’il n’y a pas encore de titre foncier. Ceci signifie que l’inscription de l’hypothèque
dépend du sort de la procédure d’immatriculation, ce qui met en péril les droits du créancier
hypothécaire durant cette procédure. Si l’immeuble est sujette d’opposition, il est certain que
l’hypothèque sera influencer par le résultat de l’opposition. Comme il se peut que le requérant
ne donne pas suite à la procédure d’immatriculation ou s’absente au bornage après avoir été
dument convoqué et notifié. Dans ce cas, le conservateur va être dans l’obligation d’arrêter la
procédure voire même annuler la réquisition ce qui induit à la perte du droit du créancier
hypothécaire. 50

Paragraphe 2 : la complexité de réalisation de l’hypothèque pour l’immeuble en cours

d’immatriculation

Le problème de réalisation de l’hypothèque pour l’immeuble en cours d’immatriculation se

pose avec acuité.

Force est de constater que le législateur lorsqu’il a réglementé l’hypothèque grevé sur un
immeuble en cours d’immatriculation, il n’a pas prévu d’autres dispositions législatives qui
permettent une véritable mise en œuvre de cette hypothèque.

Il est inconcevable de prévoir une hypothèque, dans son sens juridique, sur un immeuble
dont le titre foncier n’est pas encore constitué. Une fois constitué, le conservateur peut délivrer
un certificat spécial d’inscription qui reconnait le droit sur l’immeuble garantissant la créance.

،2022-2021 ،‫ جامعة عبد المالك السعدي‬،‫ رسالة لنيل دبلوم الماستر‬،‫ شهر التصرفات المنصبة على عقار في طور التحفيظ‬،‫ أحمد لعسيري‬50
84 ‫الصفحة‬

26
 Aux termes de l’article 214 du code des droits réels qui renvoi à l’article 58 de la 14-07 sur
l’immatriculation foncière, les titulaires des droits réels peuvent obtenir un certificat spécial
d’inscription. Cependant, la procédure de réalisation de l’hypothèque qui se base sur la
délivrance d’un certificat spécial d’inscription ne concerne que les immeubles immatriculés.
Tandis que pour les immeubles en cours d’immatriculation, il n’y pas de certificat spécial
octroyé par le conservateur. Ce qui est confirmé par un arrêt de la cour de Cassation en date du
17 juin 1987 qui prévoit que : « l’hypothèque sur un immeuble en cours d’immatriculation prive
le créancier de son droit d’obtenir un titre exécutoire. »51

Dans ce sens, un arrêt du tribunal de commerce de Oujda52précise que : le demandeur s’est

fondé dans son action sur le certificat prélevé de la réquisition d’immatriculation n°.. auprès de
la conservation foncière de Nador qui contient le dépôt de l’hypothèque au profit de la banque.
Toutefois, l’inscription de l’hypothèque sur l’immeuble objet d’immatriculation n’est qu’un
simple dépôt conformément aux dispositions de l’article 84 du dahir sur l’immatriculation
foncière et dépend ainsi du sort de la réquisition. S’il devient un titre foncier au nom du débiteur
constituant, l’hypothèque produit alors ses effets juridiques. Ce qui n’est pas le cas avant.
Attendu que, et en se basant sur les motifs susmentionnés la demande de réalisation de
l’hypothèque et la vente de l’immeuble dont le titre foncier n’est pas encore établi est assortie
d’irrecevabilité.

Cette juridiction a rendu une décision qui s’inscrit dans cette même approche : « l’immeuble
dont la vente est demandé, fait l’objet d’une réquisition d’immatriculation et n’est pas encore
immatriculée, ce qui rend la demande de vente anticipée irrecevable. »

De ce qui précède, le créancier hypothécaire dont l’hypothèque est grevé sur un immeuble
en cours d’immatriculation ne peut solliciter sa réalisation en se basant sur le certificat spécial
d’inscription. À chaque règle, il y a une exception. Dès lors, il convient de préciser que le
législateur a conféré à la CIH et à la Banque populaire un privilège spécial en ce qui concerne
la réalisation d’une garantie immobilière, même s’il s’agit d’un immeuble en cours
d’immatriculation, du fait qu’il a obligé la remise d’un certificat spécial de l’hypothèque dès le

.123 :‫ ص‬،1988 ،139 ‫ عدد‬،‫ مجلة القضاء والقانون‬،1987 ‫ يونيو‬17 ‫ بتاريخ‬1433 ‫ قرار محكمة النقض عدد‬51

:‫ أورده مراد أبو العال‬،151 ‫ الصفحة‬،‫ منشور للمجلة المغربية لالقتصاد والقانون‬،2002\12\24 ‫ بتاريخ‬4\02\795 ‫ ملف رق‬02\616 ‫ حكم عدد‬52
.5 ‫ الصفحة‬2016-2015 ،‫ كلية العلوم القانونية واالقتصادية وجدة‬،‫ رسالة لنيل دبلوم الماستر‬،‫حماية الدائن المرتهن في الرهن الرسمي العقاري‬

27
dépôt du contrat hypothécaire auprès de la conservation foncière. Et en vertu de ce certificat, le
créancier hypothécaire (CIH/BP) peut procéder à la réalisation de l’hypothèque à travers le
commandement immobilier. Par conséquent, la vente de cet immeuble aux enchères pour être
payé sur son prix. 53
Dès lors, une décision a été rendue par le tribunal de première instance de Kalaat seraghna
qui a prévu que le crédit immobilier et hôtelier qui dispose d’un certificat spécial d’inscription
en vertu de l’article 58 du dahir de 1913 sur l’immatriculation foncière, peut en cas de défaut
de paiement recourir à la saisie et à la vente de l’immeuble sur lesquels sont grevés ses droits
même s’il s’agit des mineurs. 54

Par ailleurs, l’immeuble en cours d’immatriculation est soumis aux dispositions générales
du code de procédure civile. L’article 455 du code de procédure civile prévoit expressément
que : « Si la saisie conservatoire porte sur un immeuble immatriculé ou en cours
d’immatriculation, la décision l’ordonnant est, à la diligence de son bénéficiaire, déposée à la
conservation foncière en vue de son inscription sur le livre foncier. »

Partant, l’immeuble en cours d’immatriculation peut faire l’objet d’une saisie exécution en
cas de conversion de la saisie conservatoire ou sur la base d’un titre exécutoire à savoir une
décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.55 Cette soumission aux dispositions
régissant la saisie exécution peut être déduite implicitement de l’alinéa 2 de l’article 471 du
code de procédure civile à travers l’expression « s’il s’agit d’un immeuble immatriculé ou en
cours d’immatriculation ». cependant, il convient de soulever que le législateur n’a pas prévus
de conditions particulières de la saisie pour l’immeuble en cours d’immatriculation.

Section 2 : Les problèmes liés à la procédure de réalisation de l’hypothèque

La procédure de réalisation rencontre plusieurs problèmes dont la dispersion des textes

régissant la matière ( la loi 39-08, la loi 14-07, code de procédure civile, DOC…). A ceci

،2022-2021 ،‫ جامعة عبد المالك السعدي‬،‫ رسالة لنيل دبلوم الماستر‬،‫ شهر التصرفات المنصبة على عقار في طور التحفيظ‬،‫ أحمد لعسيري‬53
.97 ‫الصفحة‬
‫ منشور مجلة المحامي عدد‬93/419 ‫ في الملف المدني عدد‬758 ‫ تحت عدد‬93/10/28 ‫ حکم صادر عن المحكمة االبتدائية بقلعة السراغنة بتاريخ‬54
‫ طبعة‬،‫ الدار البيضاء‬،‫ مطبعة النجاح الجديدة‬،‫ ظهير التحفيظ العقاري الجديد والعمل القضائي المغربي‬،‫ أورده محمد بفقير‬.‫ وما يليها‬245 ‫ ص‬28
.141 ‫ ص‬،2014

،2022-2021 ،‫ جامعة عبد المالك السعدي‬،‫ رسالة لنيل دبلوم الماستر‬،‫ شهر التصرفات المنصبة على عقار في طور التحفيظ‬،‫ أحمد لعسيري‬55
.97 ‫الصفحة‬

28
s’ajoute le fait que les créanciers ont du mal à réaliser l’hypothèque en raison de la complexité
et la lourdeur des procédures.

A cet égard, il s’avère opportun d’évoquer les difficultés liées à la procédure de réalisation de
l’hypothèque puis le contentieux au niveau de cette procédure.

Sous-section 1 : Les difficultés de réalisation de l’hypothèque

La procédure de réalisation de l’hypothèque ne peut être menée facilement puisqu’elle peut
être confrontée à des difficultés qui entrave son déroulement et qui se rapporte au créancier ou
au débiteur.

Paragraphe 1 : la défaillance du créancier hypothécaire

Au cours de la procédure, le créancier peut être défaillant ceci dit désintéressé de cette
procédure. Ce qui revêt des retombées négatifs sur les intérêts du débiteur en raison de
l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble hypothéqué du commandement et de la saisie
immobilière. Dans le souci de protéger le débiteur, l’article 218 du code des droits réels lui
accorde l’habilité de revendiquer la mainlevée du commandement ou de tout acte inscrit.

En outre, la requête soumise au juge des référés doit contenir les mentions prévues à l’article
32 du code de la procédure civile56. Il faut signaler que, la mainlevée du commandement
immobilier et de la saisie immobilière du titre foncier n’emporte pas la mainlevée de
l’hypothèque. Ceci est confirmé par un arrêt de la Cour de cassation : la cour d’appel ayant
considéré que la mainlevée de la saisie et du commandement immobilier emporte
automatiquement la mainlevée de l’hypothèque et met fin à la procédure de réalisation, sa
décision est infondée 57

56
Article 32 du code des droits réels : « Les requêtes ou procès-verbaux de déclaration doivent indiquer les noms,
prénoms, qualité ou profession, domicile ou résidence du défendeur et du demandeur, ainsi que, s'il y a lieu, les
noms, qualité et domicile du mandataire du demandeur ; si l'une des parties est une société, la requête ou le procès-
verbal doit indiquer la dénomination sociale, la nature et le siège de la société. Ces requêtes ou procès-verbaux
doivent, en outre, énoncer sommairement l'objet de la demande, les faits et moyens invoqués ; les pièces dont le
demandeur entend éventuellement se servir doivent être annexées à la demande contre récépissé délivré par le
greffier au demandeur mentionnant le nombre et la nature des pièces qui sont jointes. »

.235 ‫ص‬2007\2 ‫ منشور بمجلة األمالك عدد‬،2000\01\19 ‫ بتاريخ‬،568/98 ‫ في الملف عدد‬،86 ‫ رقم‬،‫قرار محكمة النقض‬57

29
 Une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance de BERKANE pose
la règle suivante : la requête visant à ordonner la mainlevée de la saisie du titre foncier et qui
ne comporte pas l’adresse du défendeur comme l’une des mentions obligatoires est
irrecevable58.

Paragraphe 2 : le débiteur soumis à une procédure collective

L’une des difficultés majeures que rencontre le créancier lors de la réalisation de

l’hypothèque, est lorsque le débiteur est soumis à une procédure collective.

Dans ce cadre, le créancier hypothécaire est tenu à l’instar de tout autre créancier de déclarer
sa créance dans un délai de 2 mois après la réception de la notification faite par le syndic. Selon
la cour d’appel de commerce de Marrakech, la créance de l’opposant n’est pas déchue puisqu’il
n’a pas été valablement notifié par le syndic. Attendu que cette notification a été faite par fax
et ne constitue pas un moyen juridique du fait que la réception est difficile à prouver. 59

Par ailleurs, la créance déclarée est soumise à la vérification par le syndic malgré qu’elle
résulte d’un titre incontestable et exécutoire. Ce qui permet de retarder l’exercice de la créance
hypothécaire60.

En cas de suspension provisoire des poursuites, le créancier hypothécaire ne peut intenter une
action en justice afin d’obtenir paiement de sa créance. L’article 555 du code de commerce pose
ce principe qui interdit l’exercice de poursuite contre le débiteur pour préserver les ressources
financières de l’entreprise et permettre son redressement.

Sous-section 2 : Le contentieux au niveau de la procédure de réalisation de

l’hypothèque

.2003\05\13 ‫ بتاريخ‬،02/261 ‫ في الملف عدد‬،86 ‫ أمر صادر عن رئيس المحكمة االبتدائية ببركان رقم‬58

‫ صعوبات مسطرة‬،‫ أورده محمد حميدوش‬،2000\845 ‫ في ملف عدد‬،2002\11\12 ‫ بتاريخ‬،909 ‫ عدد‬،‫ قرار محكمة االستئناف التجارية بمراكش‬59
.43 ‫ الصفحة‬،2011-2009 ،‫ المعهد العالي للقضاء‬،‫ بحث نهاية التدريب‬،‫تحقيق الرهن الرسمي العقاري‬
60
PHILIPE MALAURIE L. AYNES ‘’ droit civil les suretés la publicité foncière’’, 8e édition 1997, édition
CUJAS, p. 261/262

30
 Dans ce cadre, il convient de traiter les règles procédurales régissant le recours contre la
procédure de réalisation et ensuite il semble pertinent sur la juridiction compétente.

Paragraphe 1 : le recours contre la procédure de réalisation

Le législateur Marocain a conféré la possibilité de faire recours contre la procédure de

réalisation de l’hypothèque, à toute personne intéressée ayant subi un préjudice. Dans l’optique
de protéger les intérêts des parties à l’hypothèque, ainsi que tous tiers titulaires de droits réels
sur l’immeuble hypothéqué61.
Toutefois, l’article 484 du code de procédure civile Marocain 62 qui constitue le fondement
juridique de l’action du demandeur, ne prévoit pas une liste exhaustive et indicative des causes
justifiant ce recours.

Cependant la personne ayant subi un dommage résultant des mesures de commandement et

de saisie immobilière doit s’adresser au tribunal moyennant une requête écrite avant
l’adjudication. Et cette requête doit contenir les irrégularités de fonds ou de forme que le
demandeur soulèvent et qui permettent de justifier son recours.

Dans ce sens, il convient de faire allusion au fait que le débiteur peut recourir contre la
réalisation de l’hypothèque sous prétexte qu’il n’a pas été valablement notifié ou carrément non
notifié par le commandement. Ou encore qu’il n’a pas été informé du jour de l’enchère public.
Tel qu’il a été prévu dans un arrêt de la cour de cassation rendu en date du 21 mars 2007 : il
faut prendre en considération, la convocation adressée au débiteur pour se présenter au jour
déterminé pour la vente à l’enchère public, et ou l’immeuble a été effectivement vendu. Et non
pas, le nombre des fois où l’immeuble a été présenté pour la vente à l’enchère public mais il
n’a pas été vendu63.

،5\19/2020 ،‫ مدونة القانون المغربي‬،‫ عوارض مسطرة تحقيق الرهن الرسمي ومدى إمكانية إجراء تصرف في العقار المرهون‬،‫ نور الدين لعرج‬61
6 ‫الصفحة‬
62
Article 484 du code de procédure civile: « Les moyens de nullité contre la procédure de saisie immobilière
doivent être présentés par requête écrite avant l’adjudication ; il est procédé, en cette matière, comme il est dit à
l’article précèdent pour l’action en revendication. Le demandeur qui succombe est condamné, dans l’un ou l’autre
cas, aux frais causés par la reprise des opérations, sans préjudice des dommages-intérêts. »
63
Arrêt n° 1004 rendu en 21 mars 2007, ch. Civ 1175-1-1-2006

31
 Dans cet ordre d’idées, il faut indiquer que le débiteur peut demander l’annulation de la
procédure de réalisation de l’hypothèque lorsque le créancier ne respecte pas certaines mesures
d’ordre procédurales. Ceci a été affirmé par un jugement rendu par le tribunal de commerce de
Oujda qui présume : Attendu que, la requête vise l’annulation de toute la procédure depuis la
mise en demeure jusqu’à la vente à l’enchère public, car la procédure n’a pas été respectée, et
par conséquent le tribunal de commerce a accepté la demande du débiteur 64
En outre, le débiteur peut également se baser sur un motif de résiliation d’hypothèque ou
contester non seulement la forme mais aussi le fonds notamment par le fait de mettre en cause
la valeur ou l’existence de la créance 65.

Par ailleurs, le tiers peut provoquer la suspension de la procédure d’exécution par rapport à
un bien revendiqué. Ainsi, l’article 482 du code de procédure civile dispose que : « Lorsqu'un
tiers prétend que la saisie a été pratiquée sur des immeubles lui appartenant, il a pour faire
annuler ladite saisie, une action en revendication. Cette action ne peut être intentée que jusqu'à
l'adjudication définitive ; elle a pour conséquence la suspension de la procédure d'exécution
en ce qui concerne les biens revendiqués, si elle est accompagnée de documents lui donnant
une apparence de bien fondé. »

Le revendiquant doit introduire une action en revendication devant le tribunal compétent.

En plus, il doit apporter, sans délai requis, des documents qui justifient ses prétentions et qui
permettent de fonder ses allégations. Étant donné que la procédure est contradictoire, le tribunal
convoque le saisi et le créancier à la prochaine audience utile pour contredire. Dès lors, le
tribunal décide du sort de l’affaire soit de surseoir à la procédure de saisie-immobilière ou non.
Dans ce dernier cas, le jugement rendu est exécutoire par provision nonobstant l’opposition ou
l’appel conformément à l’article 483 du code de procédure civile.

Paragraphe 2 : le tribunal compétent en la matière

En l’absence d’un texte juridique qui précise le tribunal compétent devant lequel il convient
de comparaitre pour obtenir la suspension de la procédure de réalisation de l’hypothèque, il
convient de soulever les apports de la doctrine. Dans ce sens, il y a eu plusieurs courants. Pour

.2007\06\12 ‫ بتاريخ‬،11-07-181 ‫ في الملف عدد‬، 487-07 ‫ رقم‬،‫ حکم صادر عن المحكمة التجارية وجدة‬64
65
Pour déterminer la valeur et l’existence ou non de la créance, le tribunal procède à la désignation d’un expert-
comptable, jugement du tribunal de BERKANE n° 2428 en date de 10 DECEMBRE 2002 dossier n° 74/02

32
le premier courant, il a considéré que la compétence relève du juge de fond et suivant la
procédure normale.66

Dans cet ordre d’idées, il y a eu un arrêt rendu par le tribunal de commerce de Casablanca67
qui prévoit que : l’article 483 du code de la procédure civile relative à la suspension de la
procédure de réalisation de l’hypothèque présume que la compétence est attribuée au tribunal
de fond attendu que le législateur a évoqué explicitement l’expression tribunal compétent, ce
qui signifie qu’il confère la compétence au juge de fond pour statuer sur l’affaire et non pas au
juge des référés . De même, la Cour d’appel de commerce de Fès a rendu un arrêt68 qui énonce
que : Attendu que l’appelant à travers sa demande requiert l’arrêt de la procédure de la saisie
immobilière et par conséquent sa demande ne peut être traité que sur la base de l’article 483 du
code de procédure civile qui précise que la compétence est dévolue à la juridiction de fonds .

Tandis que le deuxième courant suppose que c’est le juge des référés qui jouit de cette
compétence. Dans ce sens, il y a eu une décision émise par la cour suprême69 : Nul ne peut
interdire au saisi de recourir au juge des référés pour arrêter la procédure de saisie, en cas
d’urgence, jusqu’à ce que le juge de fond se prononce sur la nullité de cette procédure.
L’attribution de cette compétence se justifie par le rôle prépondérant du juge des référés dans
la protection des droits des litigants susceptible d’être affecté par les dysfonctionnements de
ladite procédure. Dans cette perspective, le président du tribunal de première instance d’agadir
a émis une ordonnance 70: Attendu que le juge des référés ne statuent qu’au provisoire pour
protéger les droits des parties en attendant que le juge de fonds tranche le litige. Cependant, le
juge des référés ordonne l’arrêt de la procédure de saisie immobilière.

‫بالموقع‬ ‫منشور‬ ،‫الوضعية‬ ‫القوانين‬ ‫مدونة‬ ، ‫الرسمي‬ ‫الرهن‬ ‫تحقيق‬ ‫مسطرة‬ ‫في‬ ‫العملية‬ ‫ا إلشكاالت‬ 66

https://qawaneen.blogspot.com/2021/10/alrahn%20alrasmi.html
،4 ‫ المجلة المغربية لقانون األعمال والمقاوالت العدد‬، 11/2003/1758 ‫ في الملف رقم‬2003 ‫ أبريل‬7 ‫ الصادر بتاريخ‬2003/4016 ‫ الحكم رقم‬67
.142 ‫ ص‬،2004 ‫يناير‬
39 ‫ ص‬،75 ‫ العدد‬،‫حكم صادر عن المحكمة االستئناف بفاس منشور بمجلة المحاكم المغربية‬68
،2005 ‫ يناير‬،25 ‫ السنة‬،62 ‫ مجلة قضاء المجلس األعلى عدد‬،2003/123 ‫ في الملف رقم‬2004 ‫ فبرار‬7 ‫ صادر بتاريخ‬،959 ‫ القرار عدد‬69
159‫ص‬
.106‫ ص‬،‫س‬.‫ م‬،‫ أورده علي عباد‬،)‫ (لم يذكر رقم الملف‬،1995 ‫ ماي‬6 ‫ الصادر بتاريخ‬96/76 ‫ األمر رقم‬70

33
Alors que le troisième courant soulève que l’arrêt de la procédure de saisie relève de l’agent qui
s’en charge. L’agent doit vérifier les circonstances ayant causé cet arrêt sans que le juge de fond
ne puisse intervenir à ce sujet. Il ne convient donc de reconnaitre la compétence du juge de fond
du fait que son intervention n’a lieu qu’après que la procédure soit arrêté et que tous les
documents soient vérifiés par l’agent chargé de l’exécution. Ainsi, il ne peut s’entremettre que
pour s’opposer à la décision de l’argent d’exécution en évoquant qu’il n’y a pas lieu d’arrêter
la procédure. Il en découle de ce qui précède que le législateur doit passer à l’acte rapidement
pour combler les lacunes et prévoir des dispositions juridiques se rapportant à la compétence
en cette matière.

34
Conclusion :

En pratique, l’hypothèque est la plus recherchée des suretés. Du moins lorsque la créance à
garantir est d’une valeur importante, une telle sureté se conçoit mal pour la garantie d’une
créance de faible montant. La vertu sécurisante de l’hypothèque tient à son assiette
immobilière.71 C’est ainsi que l’hypothèque est utilisée et fournit à la fois une garantie de
remboursement pour les créanciers et une source de financement pour les débiteurs.

En outre, il n'y a ni prescription ni péremption en matière d'hypothèques inscrites sur les titres
fonciers. Leur validité se poursuit tant qu'elles ne sont pas régulièrement radiées ou annulées.
Les prêts hypothécaires, en dépit de leurs avantages et de leur rôle économique, ne peuvent être
consentis indéfiniment sans l'arrivée régulière d'argent frais dans les caisses des organismes de
crédit. Parmi les solutions préconisées par les pouvoirs publics en vue de renouveler les flux de
liquidités dans les caisses des prêteurs, il est fait recours à la titrisation des créances
hypothécaires.72

Par ailleurs, il est mis fin à l’hypothèque par voie principale et conformément à l’article 212
du code des droits réels qui prévoit : l’extinction de la créance, la mainlevée du créancier
hypothécaire sur le bien hypothéqué, la perte totale du bien hypothéqué et enfin la confusion
du patrimoine. Comme elle peut s’éteindre par voie accessoire selon les modes d’extinction
d’obligation prévues à l’article 319 du DOC notamment la novation, la compensation, la
résiliation volontaire, etc.

Enfin, il parait incontournable de dire que le législateur Marocain doit inéluctablement

intervenir afin de palier certaines carences et remédier à quelques vides juridiques qui
s’apparentent dans la réglementation du cahier des charges, l’encadrement de la procédure de
réalisation de l’immeuble en cours d’immatriculation ainsi que le renforcement de la
coordination entre la conservation foncière et le secrétariat greffe du tribunal. Donc, des
réformes majeures doivent être mises en œuvre pour assurer la protection totale des droits des
créanciers.73

71
Didier R. Martin, Droit des affaires, Tome 1, 1ère édition,2017, page 232.
72
Amina Mabrouk, Introduction au Foncier Marocain (approche juridique),2015, page 108.
73
Asmaa Sajide, Les garanties réelles du crédit en Droit Marocain, Village de la justice, 25 janvier 2021.[en ligne],
[consulté le 21 octobre 2022]

35
Bibliographie :

Ouvrages généraux :
• Philippe MALAURIE, Laurent AYNES, Droit des sûretés, 10e édition, LGDJ 2016.
• Michel Cabrillac, Christian Mouly, Droit des sûretés, 6e édition, litec 2002.
• STEPHANE PIEDELIEVRE, Droit des sûretés, collection dirigée par Michèle-Laure
Rassat et Gabriel Roujou de boubée, ellipses, 2e édition 2015.
• Didier R. Martin, Droit des affaires, Tome 1, 1 ère édition,2017.
• Amina Mabrouk, Introduction au Foncier Marocain (approche juridique), imprimerie El
Maarif Al Jadida, 2015.
• PAUL DECROUX, Droit foncier marocain, Tome 3, 2e édition, Edition LA PORTE, 1977.
• PHILIPE MALAURIE L. AYNES ‘’ droit civil les suretés la publicité foncière’’, 8 e édition,
Edition CUJAS,1997.
.2013 ‫ طبعة‬،‫ دار نشر المعرفة‬،39.08 ‫ الحقوق العينية وفق القانون‬،‫ادريس الفاخوري‬ •
‫ طبعة‬،‫ الدار البيضاء‬،‫ مطبعة النجاح الجديدة‬،‫ ظهير التحفيظ العقاري الجديد والعمل القضائي المغربي‬،‫محمد بفقير‬ •
.2014

Ouvrages spéciaux :
,‫سطات‬-‫ توزيع مكتبة الرشاد‬،39-08 ‫ الشافي في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق القانون‬،‫شهبون عبد الكريم‬ •
2018
. 2011‫الطبعة األولى‬،‫ ضمانة بنكية للدائن المرتهن‬:‫ الرهن الرسمي العقاري‬،‫يوسف افريل‬ •
‫ دار أبي‬،‫ المتعلق بمدونة الحقوق العينية‬39-08 ‫ أساسيات في الحقوق العينية العقارية وفق القانون رقم‬،‫محمد محبوبي‬ •
2012 ،‫رقراق للطباعة والنشر‬

Thèses et mémoires :

• Corine Dauchez, le principe de spécialité en droit des sûretés réelles, [en ligne], thèse, Droit,
Université Panthéon-Assas, 5 décembre 2013 [consulté le 23 octobre 2022].

‫ جامعة ابن زهر‬،‫ في ضوء التشريع العقاري المغربي رسالة لنيل دبلوم الماستر‬:‫ االنذار العقاري‬،‫عبد الغني سالمة‬ •
.2018-2017 ،‫بأكادير‬
‫ جامعة عبد المالك‬،‫ رسالة لنيل دبلوم الماستر‬،‫ شهر التصرفات المنصبة على عقار في طور التحفيظ‬،‫أحمد لعسيري‬ •
.2022-2021 ،‫السعدي‬

36
-2009 ‫ المعهد العالي للقضاء‬،‫ بحث نهاية التدريب‬،‫ صعوبات مسطرة تحقيق الرهن الرسمي العقاري‬،‫محمد حميدوش‬ •
.2011
‫ كلية العلوم القانونية‬،‫ رسالة لنيل دبلوم الماستر‬،‫ حماية الدائن المرتهن في الرهن الرسمي العقاري‬،‫مراد أبو العال‬ •
.2016-2015 ،‫واالقتصادية وجدة‬

Articles :
• Othmane Kharrouba, L’hypothèque en droit civil Marocain, Village de La justice, 25 Mai
2021 [en ligne], [consulté le 21 octobre 2022].
• Asmaa Sajide, Les garanties réelles du crédit en Droit Marocain, Village de la justice, 25
janvier 2021 [en ligne], [consulté le 22 octobre 2022].
• Mehdi Kettani, PRÉSENTATION GÉNÉRALE DES GARANTIES BANCAIRES
CONVENTIONNELLES USUELLES DU CRÉDIT, DLA Piper Casablanca, 2017 [en
ligne], [consulté le 24 octobre 2022].

Textes de lois :
• Dahir des obligations et des contrats
• Code de procédure civile
• Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 portant
code des droits réels
• Dahir de 12 Août 1913 portant sur l'immatriculation foncière modifié et complété par la loi
14-07

Jurisprudence :
‫ منشور بمجلة األمالك عدد‬،2000\01\19 ‫ بتاريخ‬،568/98 ‫ في الملف عدد‬،86 ‫ رقم‬،‫قرار محكمة النقض‬ •
.2007\2
.2007\06\12 ‫ بتاريخ‬،11-07-181 ‫ في الملف عدد‬، 487-07 ‫ رقم‬،‫حکم صادر عن المحكمة التجارية وجدة‬ •
.2003\05\13 ‫ بتاريخ‬،02/261 ‫ في الملف عدد‬،86 ‫أمر صادر عن رئيس المحكمة االبتدائية ببركان رقم‬ •

3/1/05//3625 ‫ في الملف التجاري عدد‬519 ‫ تحت عدد‬09/05/07‫قرار صادر عن المجلس االعلى بتاريخ‬ •
‫منشور بمجلة قضاء‬
. 68 ‫المجلس االعلى عدد‬ •

37
‫قرار محكمة النقض‪ ،‬رقم ‪ ،2773‬في الملف عدد ‪ ،56\3301‬بتاريخ ‪ ،1991\09\30‬منشور بمجلة المحاكم‬ ‫•‬
‫المغربي عدد ‪.13‬‬

‫قرار محكمة النقض عدد ‪ 1433‬بتاريخ ‪ 17‬يونيو ‪ ،1987‬مجلة القضاء والقانون‪ ،‬عدد ‪.1988 ،139‬‬ ‫•‬
‫حكم صادر عن المحكمة التجارية وجدة عدد ‪ 02\616‬ملف رقم ‪ 4\02\795‬بتاريخ ‪ ،2002\12\24‬منشور‬ ‫•‬
‫بالمجلة المغربية لالقتصاد والقانون‪.‬‬

‫حکم صادر عن المحكمة االبتدائية بقلعة السراغنة بتاريخ ‪ 93/10/28‬تحت عدد ‪ 758‬في الملف المدني عدد‬ ‫•‬
‫‪ 93/419‬منشور مجلة المحامي عدد ‪.28‬‬

‫حكم صادر عن المحكمة التجارية الدار البيضاء رقم ‪ 2003/4016‬الصادر بتاريخ ‪ 7‬أبريل ‪ 2003‬في الملف رقم‬ ‫•‬
‫‪ ،11/2003/1758‬المجلة المغربية لقانون األعمال والمقاوالت العدد ‪ ،4‬يناير ‪.2004‬‬
‫قرار محكمة النقض عدد ‪ ،959‬صادر بتاريخ ‪ 7‬فبرار ‪ 2004‬في الملف رقم ‪ ،2003/123‬مجلة قضاء المجلس‬ ‫•‬
‫األعلى عدد ‪ ،62‬السنة ‪ ،25‬يناير ‪.2005‬‬
‫قرار محكمة االستئناف التجارية بمراكش‪ ،‬عدد ‪ ،909‬بتاريخ ‪ ،2002\11\12‬في ملف عدد ‪2000\845‬‬ ‫•‬

‫‪Webographie :‬‬

‫اإلشكاالت العملية في مسطرة تحقيق الرهن الرسمي‪ ،‬مدونة القوانين الوضعية‪ ،‬منشور بالموقع‬ ‫•‬
‫‪https://qawaneen.blogspot.com/2021/10/alrahn%20alrasmi.html#_ftn260‬‬

‫نور الدين لعرج‪ ،‬عوارض مسطرة تحقيق الرهن الرسمي ومدى إمكانية إجراء تصرف في العقار المرهون‪ ،‬مدونة‬ ‫•‬
‫القانون المغربي‪. https://www.lawmorocco.com/2020/05/blog-post_19.html?m=1 2020 ،‬‬

‫‪e‬‬

‫‪38‬‬
Table des matières

Introduction : ........................................................................................2

Sommaire : ............................................................................................5

Chapitre I : Les effets de la constitution de l’hypothèque ....................6

Section 1 : Les effets entre les parties ................................................................................... 6
Sous-section 1 : les effets pour le débiteur constituant....................................................................... 6
Paragraphe 1 : Les pouvoirs du constituant ............................................................................................... 7
Paragraphe 2 : Les obligations du constituant............................................................................................ 7
Sous-section 2 : Les effets à l’égard du créancier bénéficiaire ........................................................... 8

Section 2 : Les effets à l’égard des tiers non-contractants ................................................... 10

Sous-section 1 : Le droit de préférence ........................................................................................... 10
Sous-section 2 : Le droit de suite ..................................................................................................... 12

Chapitre II : La réalisation de l’hypothèque : une garantie de son

efficacité ..............................................................................................15
Section 1 : La procédure de réalisation de l’hypothèque ..................................................... 15
Sous-section 1 : Pour l’immeuble immatriculée .............................................................................. 16
Paragraphe 1 : La procédure de saisie immobilière ................................................................................. 16
A. Les formalités préalables à la saisie........................................................................................... 16
1. Le certificat spécial d’inscription : un titre exécutoire ......................................................... 16
2. Le commandement de payer : ............................................................................................... 17
B. La saisie de l’immeuble hypothéqué ......................................................................................... 20
Paragraphe 2 : La vente forcée de l’immeuble hypothéqué ..................................................................... 21
Sous-section 2 : Pour l’immeuble en cours d’immatriculation......................................................... 24
Paragraphe 1 : La procédure de publicité de l’hypothèque grevé sur un immeuble en cours
d’immatriculation ..................................................................................................................................... 25
Paragraphe 2 : la complexité de réalisation de l’hypothèque pour l’immeuble en cours
d’immatriculation ..................................................................................................................................... 26

Section 2 : Les problèmes liés à la procédure de réalisation de l’hypothèque ..................... 28

Sous-section 1 : Les difficultés de réalisation de l’hypothèque ......................................................... 29
Paragraphe 1 : la défaillance du créancier hypothécaire .......................................................................... 29
Paragraphe 2 : le débiteur soumis à une procédure collective ................................................................. 30
Sous-section 2 : Le contentieux au niveau de la procédure de réalisation de l’hypothèque .............. 30
Paragraphe 1 : le recours contre la procédure de réalisation .................................................................... 31
Paragraphe 2 : le tribunal compétent en la matière .................................................................................. 32

Conclusion : ........................................................................................35

Bibliographie : ....................................................................................36

Table des matières...............................................................................39

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