ECOLE NATIONALE D’ADMINISTRATION DU MALI

MODULE : POLITIQUES ET LES PRATIQUES DE GESTION DU FONCIER

Thème V : LA PUBLICATION DES DROITS Réels : Cas des hypothèques

Groupe V 7éme promotion (2021)

- Assa DIAKITE……………………. Inspecteur des Finances

- Housseïni AG YEHIA…………….. Conseiller des Affaires Etrangères
- Hamidou DOUMBIA…………….. Inspecteur des Services Economiques
- Daniel MOUNKORO……………... Planificateur
- Aliou OUSMANE…………………..Inspecteur des Douanes
- Ousmane LANDOURE…………….Administrateur Civil
- Nouhou KEITA……………………..Inspecteur des Impôts
- Daouda DARA…………………….. Inspecteur des Finances
- Ali Bintou DIAWARA…………… Administrateur Civil
- Issa DOUMBIA…………………….Inspecteur des Finances
- Diakalia KOULIBALY…………….Administrateur Civil
- Mamoudou SISSAO………………. Inspecteur du Trésor

Professeur : Monsieur Ibrahim SYMPARA

1
 TABLE DES MATIERES
Introduction :
…………………………………………………………………………………………………
….3

Les formalités de la publication de l’hypothèque :

…………………………………………………..4

Les conditions de forme de la publication de l’hypothèque :

……………………………………..4

Les conditions de fond de la publication de l’hypothèque :

………………………………………5

Les rôles et les effets de la publication de l’hypothèque :

…………………………………………7

Les rôles de la publication de l’hypothèque :

………………………………………………………….7

Les effets de la publication de l’hypothèque :

…………………………………………………………8

CONCLUSION…………………………………………………………………………………
……………………….9

BIBLIOGRAHIE………………………………………………………………………………
…………………………10

2
 SUJET : LA PUBLICATION DES DROITS REELS : CAS DES HYPOTHEQUES

En vertu de l’ordonnance n°2020-014/PT-RM du 24 décembre 2020 ratifiée portant code

domanial et foncier à son article 101 dispose que « les droits réels ne se conservent et ne
produisent effets à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les formes,
conditions et limites réglées conformément à la présente ordonnance sans préjudice des droits
et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions ». Les droits réels sont
des droits portants sur des choses (latin « RES »). Ils s’opposent au sein de la classe des droits
patrimoniaux aux droits personnels en ce qu’ils relient non pas un créancier et un débiteur
mais un titulaire et un bien.
Les droits réels immobiliers sont des diverses formes comme le dispose l’article 100(a) 1 du
code domanial et foncier. Parmi les catégories des droits réels immobiliers, nous allons nous
intéresser aux hypothèques.
Pour une clarté sémantique de notre démarche, il nous semble utile après avoir élucidé ci-
dessus la notion des droits réels de définir les notions suivantes : la publication et
l’hypothèque.
Selon le dictionnaire français le Robert, la publication est l’action par laquelle on rend une
chose publique et notoire. Quant à l’hypothèque, elle est définie comme une sûreté réelle
permettant de garantir le paiement d’une somme auprès d’un créancier. Elle confère à son
titulaire un droit de suite et un droit de préférence. Le code civil français reconnait trois types
d’hypothèques2.
La loi n°2021-056 du 7 octobre 2021 portant modification et ratification de l’ordonnance
n°2020-014/PT-RM du 24 décembre 2020 définit la publicité foncière comme l’ensemble
des procédures ayant pour effet de rendre publiques les informations sur la propriété foncière,

1
La propriété des biens immeubles ;
-l’usufruit des mêmes biens ;
L’emphytéose ou bail de longue durée portant sur un immeuble ;
Le droit de superficie ;
Les servitudes ou services fonciers ;
Les privilèges et hypothèques
2
Hypothèque conventionnelle hypothèque légale hypothèque judiciaire

3
de faire connaitre qui est propriétaire de tel ou tel bien immobilier ou est titulaire des droits
réels sur ce bien.
L’analyse de notre sujet n’est pas sans intérêt, d’ailleurs, elle présente un double intérêt.
D’une part, sur le plan théorique, elle nous permettra d’appréhender le cadre légal de la
publicité des hypothèques. D’autre part, sur le plan pratique, elle nous édifiera sur l’apport de
la publication des hypothèques sur la sécurité foncière.
A la lumière de ce qui précède, on peut judicieusement se poser la question suivante :
Quelles sont les formalités, rôles et les effets de la publication des hypothèques ?
Pour appréhender la publication des droits réels sur les hypothèques, nous parlerons dans un
premier temps les formalités de la publication de l’hypothèque (I), dans un second temps nous
allons mettre en exergue les rôles et les effets de la publication de l’hypothèque (II)
I- Les formalités de la publication de l’hypothèque
L'hypothèque doit remplir certaines conditions de fond(A) et de forme(B), à défaut desquelles
elle sera considérée nulle ou inopposable aux tiers.
A. Les conditions de forme de la publication de l’hypothèque :
L’hypothèque est un contrat conclu entre le créancier qui bénéficie de la sûreté et le
constituant qui la concède sur un ou plusieurs de ses immeubles (sans entre dépossédé) pour
garantir une dette. Le contrat d’hypothèque est donc conditionné par la présence de deux
parties : le créancier et le constituant.
L’hypothèque est, selon les cas, légale, conventionnelle ou judiciaire et s’applique aux
immeubles présents et immatriculés pourvu qu’ils ne soient frappés d’inaliénabilité ou
d’insaisissabilité.
Les règles applicables aux hypothèques conventionnelles s’appliquent également aux
hypothèques forcées3. A ce titre l’hypothèque conventionnelle peut être considérée comme
étant le régime de droit commun. Les autres hypothèques, spéciales, se distinguent par des
dérogations à certains égards.
La loi domaniale et foncière du Mali fait de l’immatriculation, le régime de la propriété
foncière applicable au Mali4, garantissant la publication dans les livres fonciers. C’est une
étape obligatoire.
Les formalités de l’hypothèse reposent sur deux éléments fondamentaux : l’acte notarié et
l’inscription.
L'acte notarié : la convention constitutive d'hypothèque doit être réalisée sous la forme d'un
acte authentique passé devant notaire. Cette exigence de forme est une condition de validité
de l'acte5. Cela signifie qu'aucune autre forme n'est admise et que le passage devant notaire est
impératif.

3
Art. 191, Acte uniforme OHADA portant organisation des sûretés OHADA du 15 décembre 2010.
4
Art. 82 de l’ordonnance n°2020-014/PT-RM du 24 décembre 2020 portant loi domaniale et foncière.
5
Pierre Yves Ardoy, Hypothèque conventionnelle : constitution dans fiches de Droit des suretés, Ellipses, 2018.

4
L'hypothèque doit être établie par un notaire, qui préparera un acte notarié décrivant les
détails de l'hypothèque, tels que le montant de la dette, les parties impliquées et la description
du bien immobilier concerné.
Cette exigence de forme a été mise en place pour préserver au mieux les intérêts du
constituant en ce qui concerne les effets importants de l'hypothèque. En choisissant de passer
par un notaire, on s'assure que le constituant reçoit les conseils et les informations nécessaires
pour prendre une décision éclairée. Le notaire a pour devoir de conseiller et d'informer le
constituant sur les droits que confère l'hypothèque au créancier, ainsi que sur les risques
potentiels pour le constituant.
Si la simple promesse d’hypothèque peut être établie par acte sous seing privé, il n’en
demeure pas moins que l’acte sous seing privé ne bénéficie pas de la même sécurité juridique
que l'acte authentique. En cas de litige, il peut être plus difficile de prouver l'existence et les
termes exacts de l'acte. De plus, certaines transactions spécifiques exigent la forme
authentique, comme l'hypothèque.
L'inscription de la publicité foncière : Une fois que l'acte notarié est signé, il doit être
enregistré auprès du service de la publicité foncière compétent. Cela garantit que l'hypothèque
est officiellement enregistrée et opposable aux tiers. Selon l’article 206 de l’acte uniforme
OHADA portant organisation des suretés : Tant que l’inscription n’est pas faite, l’acte
d’hypothèque est inopposable aux tiers et constitue, entre les parties, une promesse
synallagmatique qui les oblige à procéder à la publicité. L’inscription doit nécessairement
tenir compte du principe de spécialité en précisant l’assiette et la créance garantie. Cela
permet de clarifier les droits et les obligations des parties en s’assurant que l’hypothèque se
rapporte à une créance spécifique et ne saurait être utilisée pour une autre dette (sans faire fi
de l’hypothèque rechargeable, qui est plus flexible mais spécifie clairement la nouvelle
créance garantie par l’hypothèque). Quant à l’assiette, l’article 190 de l’AUS précise
que « l’hypothèque est l’affectation d’un immeuble déterminé ou déterminable appartenant
au constituant en garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures à condition
qu’elles soient déterminées ou déterminables ».
Outre le principe de spécialité, l’hypothèque revêt une caractéristique d’indivisibilité. Cela
signifie que l’hypothèque porte sur l’ensemble du bien immobilier comme en dispose l’article
193 de l’acte uniforme OHADA, l’hypothèque est indivisible par nature et subsiste totalement
sur les immeubles affectés jusqu’à complet paiement et malgré la survenance d’une
succession.
L’hypothèque étant déterminé dans le temps, l’inscription doit être renouvelée avant
expiration pour continuer à produire de l’effet.
L'hypothèque doit également être mentionnée sur le titre de propriété du bien immobilier
concerné. Cela permet de signaler aux futurs acheteurs ou créanciers potentiels l'existence de
cette hypothèque.

B- Les conditions de fonds de la publication de l’hypothèque :

En se référant à l’article 153 de l’ordonnance 2020 – 014 /PT-RM du 24 décembre 2020
portant loi domaniale et foncière qui dispose que : << La publication aux livres fonciers des

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droits réels constitués sur les immeubles postérieurement à leur immatriculation, prévue par
l’article 84 et exigée par l’article 101 de la présente ordonnance pour la validité desdits
droits à l’égard des tiers, est assurée par la formalité de l’inscription>>
C’est ainsi, pour qu’une hypothèque produise ses effets d’opposabilité à l’égard des tiers, elle
doit remplir les formalités de l’inscription et de publication. Autrement dit toutes les
hypothèque doivent être déclarées au service de publicité foncière pour qu’elle soit valable et
permettre au créancier bénéficiaire d’exercer ses droits à l’égard d’autre personnes. C’est au
créancier qu’il appartient de remplir cette formalité. C’est généralement son notaire qui s’en
charge. La publication de l’hypothèque doit respecter un certain nombre de condition de fond
dont les plus importantes sont les suivantes :
- Le montant de la somme garantie :
Il s’agit de déterminer le montant pour lequel l’immeuble est mis en hypothèque. Cette
détermination permet d’établir une concordance entre la somme de la dette et la matière
hypothéquée.
- L’identification de l’immeuble sur lequel porte la garantie :
Cette identification doit révéler la nature de l’immeuble. Il s’agit de s’avoir si l’immeuble est
bâti en banco ou en dur.
- La localisation de l’immeuble hypothéqué :
Cette précision nous permet de connaitre la situation géographique de l’immeuble. Cela sert
également à déterminer la juridiction compétente en cas d’un éventuel conflit.
- La situation cadastrale de l’immeuble :
Le cadastre est un ensemble de documents officiels donnant des informations sur :
 Les limites de la propriété hypothéquée ;
 son statut juridique ;
 L’identité de son propriétaire (Nom, Prénom, domicile, profession si c’est une
personne physique. Par contre si c’est une personne morale nom de la société,
raison sociale, forme, objet, et siège de la société) ;
 L’état et leur mis en valeur : il s’agit de s’avoir si l’immeuble est bâti ou non
bâti ;
 sa valeur locative ou vénale : cette étape concerne à évaluer la valeur actuelle
de l’immeuble hypothéqué.
- Les références du titre foncier de l’immeuble (le numéro du titre foncier) :
L’ensemble de ces informations précitées constituent le fond de la publication de
l’hypothèque. Le créancier à tout intérêt à accomplir cette formalité au plus vite possible après
la constitution de l’hypothèque. C’est elle qui fixe la date de départ de l’opposabilité à l’égard
des tiers mais aussi elle détermine le rang de créancier hypothécaire par rapport aux autres.
Par ailleurs, cette diligence de la publication de l’hypothèque est nécessaire car une
hypothèque non publiée et non-inscrite dans le livre foncier pourrait être annulée pour les
raisons suivantes :

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 - Le débiteur peut vendre son immeuble à un tiers avant l’inscription ;
- Un autre créancier peut pratiquer une saisie immobilière ;
- Si le débiteur est soumis à une procédure collective, le jugement d’ouverture annule
toute inscription future ;
- En cas de décès du débiteur et d’acceptation par les héritiers de la succession,
l’inscription et la publication est stoppées afin que les héritiers connaissent l’étendu du
patrimoine du défunt.
Une hypothèque qui remplit valablement les conditions de publication de forme et de fond
joue des rôles et produit des effets à l’égard des tiers.
II- Les rôles et les effets de la publication de l’hypothèque :

Dans cette partie nous allons analyser les rôles de la publication de l’hypothèque (A) avant de
mettre le curseur sur les effets d’une hypothèque légalement publiée (B).

A- Les rôles de la publication de l’hypothèque :

Le terme de publicité est susceptible de nombreuses acceptions. De manière schématique, elle

s’analyse comme une institution qui a pour rôle d’informer le public. Si on la limite aux
situations juridiques, on a affirmé que « la loi, en vue d’assurer la sécurité du commerce
juridique ou le crédit, soumet de nombreux actes juridiques à des mesures de publicité dont
l’objet direct est de permettre aux tiers intéressés d’avoir connaissance de ces actes et des
droits qu’ils font naître. L’information serait une notion commune à l’ensemble des publicités.
En effet, le but de la publicité des hypothèques est de permettre à des tiers de connaître
l’existence de droits portant sur un immeuble qui leur seront opposables. Elle contribue à la
sécurité du commerce immobilier qui a besoin d’informations générales et fiables sur les
immeubles.
Le but de la publicité foncière est d’assurer la sécurité du commerce immobilier. La publicité
foncière apparaît d’autant plus nécessaire que notre système juridique pose en principe que le
transfert de propriété s’opère par le seul échange des consentements. La convention des
parties est seulement connue des contractants et par voie de conséquence les tiers l’ignorent.
Or il est indispensable que les tiers, ou plus précisément que certains d’entre eux, aient la
possibilité de connaître le statut juridique d’un immeuble, ne serait-ce que pour sauvegarder
leurs droits. D’occultes, les conventions deviennent publiques. Mais les tiers, une fois qu’ils
ont été mis en mesure de connaître ces différents droits, seront aussi tenus de les respecter, car
ils leur seront opposables. Cette information est finalisée. La publicité foncière joue un rôle
important de protection. Les candidats à l’acquisition immobilière ou les futurs créanciers
munis de sûretés immobilières ont intérêt à connaître l’ensemble des droits réels grevant un
ou plusieurs immeubles déterminés. Par exemple, un acquéreur doit être en mesure de savoir
si son vendeur est le véritable propriétaire de l’immeuble et de vérifier si ce bien n’est pas
grevé de droits réels. Elle apporte un important élément de sécurité et de rapidité dans les
transactions. De même, le créancier, souhaitant se faire consentir un droit réel accessoire sur
un immeuble, a besoin de savoir s’il existe des hypothèques antérieures à la sienne, car ces
dernières primeront son droit de préférence. Un créancier prêtera plus facilement et à des
meilleurs taux s’il sait qu’il bénéficiera d’une garantie de premier rang en raison de l’absence
de publication antérieure. La publicité foncière a donc pour fonction principale et

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traditionnelle de prévenir par l’information les conflits de droits réels et, s’il en apparaît
néanmoins certains, de les résoudre. La préférence est donnée à celui qui a publié en premier.
Son rôle est aujourd’hui plus large et elle permet notamment parfois une information des tiers
en dehors de toute idée de conflit.
La loi du 11 brumaire an VII, qui avait pour but d’organiser un régime hypothécaire, avait
instauré un système général de publicité. Elle tendait à assurer aux créanciers hypothécaires
une importante sécurité juridique. Pour conforter leurs droits, elle organisait une transcription
des mutations et des constitutions de droits réels immobiliers. Cette loi comporte également
toute une série d’innovations particulièrement intéressantes. Elle pose en matière hypothécaire
le principe de la spécialité quant à la créance garantie et quant à l’assiette de l’hypothèque.
La publicité foncière permet de résoudre des conflits de droits entre des titulaires de droits
successifs sur un même immeuble. La publicité reste donc une formalité destinée à informer
les tiers, et dont l’effet juridique principal est de déjouer les manœuvres frauduleuses et de
trancher les conflits entre les acquéreurs successifs.
B- Les effets de la publication de l’hypothèque :

La publicité est au cœur du dispositif du livre foncier. C’est un instrument essentiel de la

sécurité des transactions. Une vente, une hypothèque peuvent être valablement constituées,
non publiées, elles sont inefficaces à l’égard des tiers. Conformément à l’article 101 de
l’ordonnance2020-014/PT-RM DU 24 DECEMBRE 2020 portant loi domaniale et
foncière dispose ainsi : « les droits réels énumérés à l’article précédent ne se conservent et ne
produisent d’effet à l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les formes,
les conditions et les limites réglées conformément à la présente ordonnance sans préjudice des
droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs conventions ». Certes le
créancier jouit des droits conformément à son rang par rapport aux autres créanciers mais
pour que ceux-ci soient exercés et produisent d’effet à l’égard des tiers, la phase publicité est
nécessaire.
Dans le cas précis de l’hypothèque la publication en tant que telle ne crée pas un nouveau
droit qui n’existait pas mais elle permet au créancier hypothécaire d’exercer deux droits
principaux à savoir : le droit de préférence et le droit de suite.
Pour ce qui concerne le droit de préférence c’est un avantage accordé à un créancier
hypothécaire d’être payé en priorité par rapport aux autres créanciers d’un même débiteur. Il
est payé alors par préférence par rapport aux créanciers chirographaires ou selon la place qu’il
occupe dans le classement s’il existe d’autres créanciers hypothécaires. En se référant à
l’article 2425 du code civil qui précise alors que : l’ordre de préférence entre les créanciers
privilégiés ou hypothécaires (…) est déterminé par les dates auxquelles les titres respectifs ont
été publiés (…). En cas de pluralité de créanciers hypothécaires, sera privilégié celui dont la
garantie aura été inscrite auprès des services de la publicité foncière en premier. Par exemple :
si un particulier a contracté plusieurs prêts auprès de banques différentes mais seulement un
seul prêt avec une hypothèque, la banque bénéficiant de l’hypothèque sera la première payée
sur la valeur de l’immeuble. C’est pourquoi, on dit que le droit de préférence est une
dérogation au principe de liberté entre les créanciers d’un même débiteur.

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Quant au droit de suite le créancier hypothécaire le tient conformément à l’article 2461 du c.
civ : « les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrit sur un immeuble, le suivent en
quelque main qu’il passe, pour être payé suivant l’ordre de leur créance ou inscription ».
Lorsque le constituant a aliéné l’immeuble dont il était propriétaire, le créancier hypothécaire
bénéficie le droit de suite qui lui permet de saisir ultérieurement l’immeuble entre les mains
du tiers acquéreur afin d’exercer son droit de préférence sur le prix résultant de la vente
forcée.
Le droit de suite apparait donc comme le prolongement nécessaire du droit de préférence dans
le cas où l’immeuble est entré dans le patrimoine d’un tiers détenteur (ou tiers acquéreur) ;
mais ce droit ne peut être exercé que par les créanciers ayant fait inscrire et publier leur
sureté, ce qui exclut les titulaires de privilèges généraux dispensés de la formalité
d’inscription.
Plusieurs conditions sont nécessaires pour que le créancier puisse exercer son droit de suite :
- La créance garantie par l’hypothèque doit être exigible ;
- L’hypothèque doit avoir été inscrit et publiée en temps utile, car il est indispensable
que l’inscription hypothécaire ait été opérée avant la publication du titre du tiers
acquéreur (C. civ, art.2427) ;
- L’absence d’extinction du droit de suite par la purge des hypothèques inscrites ;
- Une aliénation de l’immeuble donnant prise au droit de suite opposable au créancier
hypothécaire et donc publiée.

Le droit de suite trouve son application dans les procédures de saisies immobilières et la mise
en vente aux enchères du bien immobilier.
CONCLUSION :

La publication des droits réels, en particulier les hypothèques est très importante en ce sens
qu'elle constitue une des étapes les plus capitales dans une opération immobilière comme
nous l'avons souligné précédemment. Suivant que le droit du créancier résulte d'une
convention conclue avec le débiteur, de la loi ou d'une décision judiciaire, l'hypothèque est
dite conventionnelle, légale ou judiciaire.

Cependant, des difficultés sont relevées dans la pratique et dans la mise en œuvre des règles
concernant la publication des droits réels notamment les hypothèques compte tenu de la
réalité sociale et du foncier au Mali où la majorité des immeubles ne sont pas immatriculés.
Alors que l'hypothèque semble avoir pour seule assiette les immeubles immatriculés.

BIBLIOGRAPHIE :

1- Le code civil Français,

2- L’ordonnance2020-014/PT-RM du 24 décembre 2020 portant la loi domaniale et
foncière ;

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3- L’acte uniforme de l’organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires
portant sur les suretés
4- La loi n°2021-056 du 7 octobre 2021 portant modification et ratification de
l’ordonnance n°2020-014/PT-RM du 24 décembre 2020 portant code domanial et
foncier.
5- Acte uniforme révisé portant organisation des sûretés
6- Expertise notariale : Jacqueline PIELIEVRE, Stéphane PIEDELIEVRE (LA
PUBLICITE FONCIERE 2e édition
7- Acte uniforme OHADA portant organisation des sûretés OHADA du 15 décembre
2010.
8- Pierre Yves Ardoy, Hypothèque conventionnelle : constitution dans fiches de Droit des
suretés, Ellipses, 2018.
9- Jacqueline Piedelièvre, la publicité foncière, 2è Edition, Defrenois, 2020.

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