Evaluation en politique et les pratiques de gestion foncière

Thème : la publication des droits réels : cas des hypothèques

Proposition de plan

Introduction : le contexte de la publication et la définition de la

publication, des droits réels et l’hypothèque

I- Les formalités de la publicité de l’hypothèque :

A- Les conditions de forme :
B- Les conditions de fonds :
II- Les rôles et les effets de la publication de l’hypothèque
A- Les rôles de la publication de l’hypothèque :
B- Les effets de la publication de l’hypothèque :

La publicité est au cœur du dispositif du livre foncier. C’est un instrument

essentiel de la sécurité des transactions. Une vente, une hypothèque peuvent
être valablement constituées, non publiées, elles sont inefficaces à l’égard des
tiers. Conformément à l’article 101 de l’ordonnance2020-014/PT-RM DU 24
DECEMBRE 2020 portant loi domaniale et foncière dispose ainsi : « les droits
réels énumérés à l’article précédent ne se conservent et ne produisent d’effet à
l’égard des tiers qu’autant qu’ils ont été rendus publics dans les formes, les
conditions et les limites réglées conformément à la présente ordonnance sans
préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l’exécution de leurs
conventions.» . Certes le créancier jouit des droits conformément à son rang
par rapport aux autres créanciers mais pour que ceux-ci soient exercés et
produisent d’effet à l’égard des tiers, la phase publicité est nécessaire.

Dans le cas précis de l’hypothèque la publication en tant que telle ne crée pas
un nouveau droit qui n’existait pas mais elle permet au créancier hypothécaire
d’exercer deux droits principaux à savoir : le droit de préférence et le droit de
suite.

Pour ce qui concerne le droit de préférence c’est un avantage accordé à

un créancier hypothécaire d’être payé en priorité par rapport aux autres
créanciers d’un même débiteur. Il est payé alors par préférence par rapport aux
créanciers chirographaires ou selon la place qu’il occupe dans le classement s’il
existe d’autres créanciers hypothécaires. En se référant à l’article 2425 du code
civil qui précise alors que : l’ordre de préférence entre les créanciers privilégiés
ou hypothécaires (…) est déterminé par les dates auxquelles les titres respectifs
ont été publiés (…). En cas de pluralité de créanciers hypothécaires, sera
privilégié celui dont la garantie aura été inscrite auprès des services de la
publicité foncière en premier. Par exemple : si un particulier a contracté
plusieurs prêts auprès de banques différentes mais seulement un seul prêt avec
une hypothèque, la banque bénéficiant de l’hypothèque sera la première
payée sur la valeur de l’immeuble. C’est pourquoi, on dit que le droit de
préférence est une dérogation au principe de liberté entre les créanciers d’un
même débiteur.

Quant au droit de suite le créancier hypothécaire le tient conformément à

l’article 2461 du c. civ : « les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrit
sur un immeuble, le suivent en quelque main qu’il passe, pour être payé suivant
l’ordre de leur créance ou inscription ».

Lorsque le constituant a aliéné l’immeuble dont il était propriétaire, le

créancier hypothécaire bénéficie le droit de suite qui lui permet de saisir
ultérieurement l’immeuble entre les mains du tiers acquéreur afin d’exercer
son droit de préférence sur le prix résultant de la vente forcée.

Le droit de suite apparait donc comme le prolongement nécessaire du droit de

préférence dans le cas où l’immeuble est entré dans le patrimoine d’un tiers
détenteur (ou tiers acquéreur) ; mais ce droit ne peut être exercé que par les
créanciers ayant fait inscrire et publier leur sureté, ce qui exclut les titulaires de
privilèges généraux dispensés de la formalité d’inscription.

Plusieurs conditions sont nécessaires pour que le créancier puisse exercer son
droit de suite :

- La créance garantie par l’hypothèque doit être exigible ;

- L’hypothèque doit avoir été inscrit et publiée en temps utile, car il est
indispensable que l’inscription hypothécaire ait été opérée avant la
publication du titre du tiers acquéreur (C. civ, art.2427) ;
- L’absence d’extinction du droit de suite par la purge des hypothèques
inscrites ;
- Une aliénation de l’immeuble donnant prise au droit de suite opposable
au créancier hypothécaire et donc publiée.
Le droit de suite trouve son application dans les procédures de saisies
immobilières et la mise en vente aux enchères du bien immobilier.

BIBLIOGRAPHIE :

1- Le code civil Français,

2- L’ordonnance2020-014/PT-RM du 24 décembre 2020 portant la loi
domaniale et foncière ;
3- L’acte uniforme de l’organisation pour l’harmonisation en Afrique du
droit des affaires portant sur les suretés

Conclusion