‫ميحرلا نمحرلا هللا‬ ‫بسم‬

Professeur Souad Achour

Docteur D’Etat en Droit privé
Spécialité Droit Foncier
Professeur d’enseignement supérieur
Faculté de droit Souissi

Approche aux Droits réels et Régime foncier

2021-2022

Introduction générale

Il ne fait pas de doute que le droit civil est la matière fondamentale de

tout le droit privé, d’ailleurs dans notre époque au Maroc comme dans
d’autres pays étrangers comme la France, le droit civil constitue le droit
commun, ce sont toujours les règles du droit civil notamment le droit des
obligations et contrats qui doivent recevoir application chaque fois qu’un
texte spécifique fait défaut.
Il importe de retenir que le domaine d’application du droit civil est très
vaste que l’on peut schématiquement ramener à deux branches
correspondantes à deux séries de règles: Les règles régissant la famille.
C’est le cas des questions relatives à ce que l’on appelle ‘le statut
personnel, familial et successoral, comme la réglementation du mariage, le
divorce ; la liquidation des successions, actuellement régies par le code de
la famille.
Les règles régissant les droits patrimoniaux appelés encore le statut réel.
Sous cette rubrique on peut ranger toutes les règles régissant les biens
d’une façon générale, les modes de leurs acquisitions, et transmission, leur
extinction. On y trouve également, les droits réels et les sûretés. A cet
égard plusieurs questions se posent : le contenu de ces droits, leur
classification, leur protection… Auparavant, il convient dans cette
introduction de faire les remarques suivantes :
1
 Le droit réel se définit comme un droit qui porte sur une chose et
qui confère à son titulaire un certain nombre de prérogatives. Ainsi le
propriétaire est admis à exercer un certain nombre de pouvoir sur la chose,
il peut l’utiliser pour ses propres besoins, la donner en location, l’aliéner, la
transformer ou même la détruire…A cet égard, on distingue : les droits
réels principaux, sont des droits qui ont une existence autonome,
indépendante, en ce sens qu’ils portent sur la matérialité et l’utilité même
des biens qui en sont l’objet. Cette utilité est toutefois plus ou moins
étendue : complète pour le droit de propriété, elle n’est que partielle pour
les droits réels qui en sont démembrés.
Les droits réels accessoires : sont des droits réels accessoires aux droits de
créance destinés à garantir l’exécution des obligations. On les appelle
également des suretés réelles qu’elles soient immobilières (antichrèse,
hypothèque, privilège immobilier) ou mobilier (gage, privilège mobilier
spécial) par opposition aux suretés personnelles représentées par une
caution ou plusieurs débiteurs solidaires. Explication :
A défaut d’exécution de la prestation par le débiteur et à titre de sanction
que le droit du créancier se reporte sur les biens du débiteur. L’exécution
de l’obligation est assurée par le recours à des mesures de contraintes
efficaces : après l’intervention d’un jugement de condamnation, le
créancier peut obtenir l’exécution forcée qui se traduit en particulier par la
saisie des biens.
Le droit de créance ou droit personnel confère à son titulaire u gage général
sur le patrimoine du débiteur. Le créancier n’a pas un droit sur un bien
déterminé de son débiteur, câd qu’aucun des biens composant le patrimoine
du débiteur n’est affecté à la garantie de la créance. Cette règle est énoncée
par l’article 1241 du doc. aux termes duquel « les biens du débiteur sont le
gage commun de ses créanciers… »

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 De ce fait, le créancier ne peut s’opposer à la sortie de certains
biens de ce patrimoine sous réserve de quelques correctifs destinés à lutter
contre les fraudes.
Le créancier n’a d’emprise que sur les biens existants figurant au
patrimoine du débiteur le jour de la saisie et non tels qu’ils existaient au
moment de la naissance de l’obligation qui répond de la dette. Il en résulte
que le créancier court le risque de voir fondre le patrimoine du débiteur qui
était sa garantie. En plus, tous les créanciers d’un même débiteur ont le
même droit de saisie, c’est le créancier qui saisit le premier qui a le plus de
chance d’être payé. On dit que le paiement est le prix de la course. Si
plusieurs créanciers saisissent en même temps, ils se partagent le produit de
la vente des biens saisis proportionnellement au montant de leur créance.
On dit au marc le franc. Cette situation est celle de tous les créanciers
chirographaires, cad ordinaires qui n’ont pas d’autres droits que celui qui
provient de rapport d’obligation.
Pour échapper aux risques inhérents au régime de la sanction des
obligations, il faut que le créancier bénéficie d’un droit supplémentaire
différent de l’obligation elle-même. Ce droit est une sûreté réelle, un droit
réel accessoire au droit de créance.
&1- Définition et caractéristiques du droit réel.
A-Définition
Le droit réel se définit comme un droit qui porte sur une chose et qui
confère à son titulaire un pouvoir direct sur cette chose lui permettant de la
revendiquer entre les mains de quiconque elle se trouve et de l’exclure de
l’action des créanciers ordinaires. On distingue deux éléments essentiels :
-Une chose sur laquelle porte ce droit : a chose doit avoir une existence
matérielle, la chose doit être individualisée.
-Le pouvoir reconnu au titulaire du droit sur cette chose. L’étendue de ce
pouvoir est plus ou moins vaste selon la nature du droit en question.

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B-Caractéristiques
Du caractère absolu du droit réel découlent deux importantes conséquences :
-Le droit de suite : signifie que le titulaire d’un droit réel est en mesure de
suivre la chose sur laquelle porte son droit en quelques mains qu’elle se
trouve.
Exp : Le titulaire d’une servitude de passage peut la faire valoir à
l’encontre de tous les propriétaires successifs du fonds servant.
-Le droit de préférence : Par cette prérogative, le titulaire d’un droit réel
exclut la Chose sur laquelle porte son droit de l’action des créanciers.
Exp : Le créancier hypothécaire est en mesure de saisir l’immeuble
hypothéqué et de se payer sur le produit de la vente par préférence aux
créanciers chirographaires.
&2- Les principes directeurs en droit Marocain dans le domaine des
droits réels :
A-La distinction entre les meubles et les immeubles :
Cette distinction est fondée au Maroc comme en France sur un critère
physique relatif à la fixité des immeubles renforcé par des considérations
économiques ou mêmes sociales. Dans ces conditions il n’est pas étonnant
que l’une et l’autre catégorie des biens soient soumises à des régimes
juridiques différents, à des règles qui protègent davantage les fortunes
immobilières que les biens mobiliers. Etant donné que les biens meubles
sont divers et en nombre indéterminé, les règles les régissant n’ont pas été
codifiées. Les immeubles immatriculés sont régis par la législation
moderne sur les livres fonciers.
La distinction entre meubles et immeubles se manifeste à plusieurs
niveaux :
1- Les intérêts de la distinction eu égard du droit civil
2- Les intérêts eu égard des autres branches de droit.

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1- Les intérêts de la distinction eu égard du droit civil
-le transfert de la propriété :
Quand il s’agit d’un bien mobilier, le principe est celui du transfert de la
propriété entre les parties et à l’égard des tiers par le seul consentement des
parties (art 488 doc). De même en vertu de l’article 491 du doc,
« l’acheteur acquière de plein droit la propriété de la chose vendue dès que
le contrat est parfait par le consentement des parties » et partant ne
nécessite aucune autre formalité particulière excepté le transfert des navires
et bateaux et les avions qui nécessite leur inscription conformément aux
dispositions prévues par la loi.
Mais le contrat de vente dont l’objet est un immeuble, ou un droit réel
immobilier n’opère transfert de propriété entre les parties que s’il est fait
par écrit ayant date certaine, et n’a d’effet au regard des tiers que s’il est
enregistré en la forme déterminée par la loi (art. 489).
Il faut signaler, avec l’entrée en vigueur du code de droits réels, la loi 39-
08,
tous les actes portant constitution ou transfert ou modification ou radiation
ainsi que les procurations y afférents, doivent être établies par acte
authentique ou acte ayant date certaine (art. 4 cdr).
Pour les immeubles immatriculés, et les droits réels y afférents, le contrat
de vente est insuffisant pour transférer la propriété, il faut l’inscrire au
registre foncier quand bien même il y a eu remise de la chose et paiement
du prix (art. 67 de la loi 14-O7).
-la possession :
La possession fait acquérir en quelque sorte la propriété d’un bien mobilier
de façon instantanée, l’article 456 du doc établit une présomption de bonne
foi du possesseur d’une chose mobilière.

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Il dispose : « celui qui possède de bonne foi une chose mobilière ou un
ensemble de meubles est présumé avoir acquis cette chose régulièrement
d’une manière valable, sauf à celui qui allègue le contraire à le prouver ».
Le doc à ce propos va dans le sens de la maxime traditionnelle française
« en fait de meubles, la possession vaut titre », mais une précision
s’impose :
+au regard des immeubles non immatriculés, la possession qui se prolonge
pendant un certain délai peut faire accéder à la propriété généralement par
la prescription extinctive en écartant l’action en revendication, plus
exceptionnellement par le biais de la prescription acquisitive (art. 239
cdr)(art 251 cdr).
+quand il s’agit d’immeubles immatriculés, quelle que soit la négligence du
propriétaire, ou la bonne foi du possesseur, il ne peut y avoir d’autres
propriétaires que celui qui est inscrit sur le livre foncier, le non-usage d’un
droit inscrit ne saurait être une cause de son extinction. Le droit Marocain
ne laisse planer aucun doute à cet égard (art 63 dahir foncier et art 261 cdr),
Exception faite des choses volées ou perdues qui peuvent être revendiquées
dans un délais de 3 ans à compter de la perte ou du vol..(art 456 bis doc).
+en ce qui concerne les droits réels mobiliers, il est impossible d’établir des
registres à leur égard, on ne peut connaitre leur véritables propriétaires
qu’en se fondant à l’apparence qui est la possession.
-Au niveau de la mise en œuvre des droits réels accessoires,
l’hypothèque et le gage.
L’hypothèque sur un immeuble est consentie par le propriétaire sans qu’il
perde la possession qu’il exerce sur le local, une publicité spécifique
permet d’informer les tiers de l’existence de cette hypothèque.
En matière mobilière, le gage se réalise au contraire par la dépossession du
propriétaire, l’objet est remis au créancier gagiste ou à un tiers.

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2-Les intérêts eu égard des autres branches de droit.
-au regard de l’organisation juridictionnelle :
Les litiges relatifs à des affaires immobilières sont portés devant le tribunal
du lieu de situation de l’immeuble.
S’il s’agit d’une affaire mobilière, le droit commun reprend son empire, le
tribunal compétent est celui du domicile réel ou élu du défendeur.
-dans le cadre des voies d’exécution :
Les saisies immobilières sont soumises par le code de procédure civile à
des formalités plus contraignantes que les saisies mobilières. Du reste,
l’article 469 du cpc dispose que « la vente forcée des immeubles ne peut
être poursuite qu’en cas d’insuffisance des biens mobiliers ». cad que le
législateur s’efforce de mettre en avant la protection de la fortune
immobilière.
-au niveau de la publicité foncière :
A la différence des opérations portant sur la plupart des objets mobiliers,
celles qui intéressent les biens immobiliers font l’objet d’une publicité
appropriée, les tiers ayant intérêt à connaitre, les mutations, les différents
droits qui peuvent grever ces propriétés, évidemment, les préoccupations ne
sont pas les mêmes au niveau des droits fiscaux qui sont généralement
beaucoup plus élevés dans les transactions immobilières que par rapport
aux ventes mobilières.
B- La coexistence d’une dualité de régime foncier :
Le domaine foncier a été marqué dès le départ par une dichotomie qui
se perpétue toujours. Les immeubles non immatriculés ou melk sont régis
par le droit musulman et plus particulièrement les règles formulées par
l’Imam Malik et ses disciples.
Les immeubles immatriculés sont soumis au dahir du 12 aout 1913 sur
l’immatriculation foncière et le dahir du 2 juin 1915 qui a fixé la législation

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applicable à ces immeubles, dahirs modifiés par la loi 14-07 du 22
novembre 2011.
C- Restrictions au principe de l’autonomie de la volonté en matière de
droits réels :
Le DOC est basé sur le principe de l’autonomie de la volonté. Le
législateur permet aux parties d’aménager autant de contrats ou situations
s’écartant des modèles connus à condition qu’ils ne soient pas contraires à
l’ordre public et aux bonnes mœurs. Il en est de même en ce qui concerne
les droits personnels. Il suffit qu’ils tiennent compte des limitations
imposées par les lois impératives l’ordre public et les bonnes mœurs. Quant
aux droits réels, ils sont énumérés de façon limitative par le législateur. On
distingue :
-Les droits réels principaux : le droit de propriété
Le droit de servitude et charges foncières
Le droit d’usufruit
Le droit d’omra
Le droit d’usage
Le droit de servitude
L’emphytéose
Le droit de habous
Le droit de zina
Le droit de houa et surélévation
Les droits coutumiers valablement
constitués avant l’entrée en vigueur de cette loi. (art 9 cdr)
-Les droits réels accessoires : les privilèges
L’antichrèse
L’hypothèque. (art .10 cdr).

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 &3-Classification des droits réels :
En partant de la distinction entre droits réels principaux et droits réels
accessoires, on peut classer les droits réels selon plusieurs critères :
-Critère du contenu du droit : Le droit de propriété est considéré le
droit le plus complet en ce sens qu’il réunit les attributs qui résument tous
les avantages qu’on peut tirer de la chose qu’on a en son pouvoir cad
l’usage, la jouissance et la disposition.
En ce qui concerne les autres droits, leur contenu est limité davantage
par le législateur. On distingue une catégorie qui comporte des sortes de
jouissance et d’usage de la chose : l’usufruit, les servitudes, le droit de
superficie, l’emphytéose et le droit d’usage. Une seconde catégorie de
droits permet seulement de garantir la créance : les hypothèques et le
privilège.
-Critère de la durée du droit : Certains de ces droits sont indépendants
de la personne de leurs titulaires, perpétuels et transmissibles : exp : le droit
de propriété…D’autres droits ont un caractère viager. S’éteignent
nécessairement à la mort de leur titulaire : exp l’usufruit, le droit d’usage.
-critère de la chose objet du droit : Certaines catégories de ces droits
peuvent avoir pour objet aussi bien des biens meubles qu’immeubles, alors
que d’autres ne peuvent porter que sur des biens immobiliers ou encore
portent en principe sur des biens immobiliers et exceptionnellement sur des
biens meubles.
Exp : le droit de propriété, l’hypothèque et les privilèges portent sur
des choses mobilières et immobilières, mais les droits de superficie et de
servitude et l’hypothèque et le droit d’usage et d’habitation…sont
exclusivement des droits réels immobiliers…

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 &4 : La protection des droits réels.
Il s’agit des moyens que la loi met à la disposition du titulaire d’un
droit réel pour protéger son droit. On distingue :
La justice personnelle- l’action en dommages et intérêts-
Les actions personnelles : l’action en revendication- l’action de sortie de
l’indivision, l’action possessoire…
Indications bibliographiques :
Textes juridiques :
-Code des obligations et des contrats
-Dahir du 12 aout 1913 modifié par la loi la loi 14 -07 du 22
novembre 2011.
-La loi 39-08 formant code de droits réels du 24 novembre 2011.
Ouvrages:
-Paul Decroux. ‘Droit foncier Marocain’. Edition La porte .
-Philipe Simler et Ph Delebecque : ‘Les sûretés, la publicité foncière’.
Précis Dalloz.
-Henri et Léon Mazeau et François chabas. ‘Leçons de droit civil. T 2
, 2 em volume. Les biens, édition Délta, Monchretien, 2000.
-Henri et Léon Mazeau et François chabas, Droit civil T. 3, volume 1,
‘sûretés et publicité foncière’. Edition Deltat Monchretien. 2000.
Plan :
Première partie :les droits réels
Titre 1-Les droits réels principaux
Titre 2-Les droits réels accessoires.
Deuxième partie : Le régime foncier
Titre 1- L’immatriculation
Titre 2- L’inscription.

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 Première partie : Les Droits réels
Titre 1-Les droits réels principaux

Les droits réels principaux sont des droits qui ont une existence
autonome. Il s’agit des droits suivants : article 9 cdr :
Les droits réels principaux sont :
-le droit de propriété, -le droit de servitude et charges foncières, -le droit
d’usufruit,-le droit d’ omra,-le droit d’usage,-le droit de superficie,-le droit
d’emphytéose,-le droit de habous,-le droit de Zina,-le droit de houa et
surélévation,-les droits coutumiers valablement constitués avant l’entrée en
vigueur de la loi n°39-08 formant code de droits réels.
Chapitre 1- Le droit de propriété
Le droit de propriété, institution fondamentale du droit foncier est en
rapport avec tous les aspects de la vie en société, il est à la base de tous les
ouvrages :
-Sur le plan politique : il nous permet de faire une distinction entre les
différents régimes politiques. C’est ainsi que le régime libéral est basé sur
la propriété privée alors que le régime communiste est basé sur la propriété
collective. Entre les deux on trouve un ensemble de régimes qui essaient de
trouver un juste équilibre entre les deux systèmes, exp le socialisme.
-sur le plan historique : Au Maroc l’histoire nous enseigne qu’on est
passés de la propriété collective à la propriété familiale et ensuite à la
propriété privée.
- sur le plan politique, sociologique et psychologique : On constate que le
droit de propriété est intimement lié à la personne de son titulaire, c’est un
prolongement de la personne. De nos jours la propriété prime sur la
personnalité, par exp il arrive souvent qu’on prête de l’argent à un individu
parce qu’il a des richesses et un patrimoine et non eu égard de sa personne.

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 - sur le plan économique : on justifie la propriété individuelle en ce sens
qu’elle est la seule à pouvoir croître la productivité et le gain.
- sur le plan juridique : le droit de propriété a donné lieu à d’énormes
controverses. Pour certains le droit de propriété est un droit subjectif et
individuel, pour d’autres, ce droit doit remplir une fonction sociale. De là,
est née la notion de fiscalité, cad il faut prendre à ceux qui ont des biens
pour aider ceux qui n’en ont pas.
Section1- Définition, attributs et caractères du droit de propriété.
&1-définition :
Le droit de propriété, droit garanti par la constitution, est défini par l’article
14 du cdr le droit qui confère exclusivement au propriétaire de l’immeuble
le pouvoir de l’utiliser, de l’exploiter et d’en disposer, ne peut être
restreint que par la loi ou la convention.
On peut le définir comme étant un droit réel sur une chose précise, qui
permet à son titulaire, d’user, de jouir et de disposer d’une façon exclusive
de cette chose dans les limites édictées par la loi et les règlements, mais
d’une manière non abusive.
&2-Attributs :
Le droit de propriété comporte 3 attributs qui résument tous les avantages
que l’on peut tirer de la chose qu’on a en son pouvoir :
-L’usage : C’est le droit de se servir de la chose : exp habiter la maison,
cultiver la terre, conduire la voiture…
-la jouissance : c’est le droit d’en percevoir les fruits naturels ou civils.
-la disposition : c’est le droit d’en disposer matériellement exp la
détruire, ou juridiquement exp en la vendant ou en la donnant ...
&3- Caractères :
Le droit de propriété est un droit exclusif. Le propriétaire a sur son droit
un droit autonome ne dépond de personne. Il se suffit à lui-même.

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Les autres droits au contraire sont des droits dépendants. Exp l’hypothèque
ne peut être constituée que si elle est rattachée à une créance qu’elle
garantit.
Exp. Une servitude…
Le droit de propriété est un droit absolu : cad complet, Le propriétaire
peut se prévaloir de tous les avantages que son bien peut procurer à l’égard
de tous.
Les autres droits réels ne confèrent que des avantages limités exp une
servitude de passage ne donne que le droit de passage.
Le droit de propriété est un droit perpétuel : il dure autant que la chose
sur laquelle il porte existe. Cette perpétuité signifie que contrairement aux
autres droits réels, il ne s’éteint pas par le non usage de la chose.
Section 2- Délimitation matérielle de la propriété :
la délimitation matérielle de la propriété intéresse tous les biens tous les
biens mobiliers ou immobiliers susceptibles d’en faire l’objet. Toutefois,
quant aux meubles, l’individualisation des corps certains ou le comptage, le
mesurage ou le pesage des choses de genre ne comporte pas de graves
difficultés spécifiques. C’est surtout en matière immobilière que la
détermination de la propriété pose problème.
Les biens du domaine public et qui sont indispensables à l’exécution des
missions du service public ou destinés à être utilisés directement par le
public (rivages de la mer, ports, aéroports, voies publiques, réseau
ferroviaire…) obéissent à un régime exorbitant de droit commun en ce qui
concerne l’incorporation des biens au domaine public (procédure de
classement, mutation domaniale…), leur utilisation et leur protection
(inaliénabilité, imprescriptibilité). « On laissera de côté la délimitation du
domaine public et le domaine privé de l’Etat et des collectivités locales ».

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&1 : La délimitation de la surface :
La délimitation de la propriété foncière en surface s’effectue par le
bornage et la clôture. Elle est à certains égards représentée par les
documents cadastraux.
Le bornage consiste à déterminer définitivement la ligne dévissoir entre
deux fonds contigus par des signes matériels que l’on appelle les bornes.
Le bornage peut être amiable, procédant d’un accord des parties constaté
dans un procès –verbal d’abornement, généralement après intervention
d’experts qui peuvent être désignés d’un commun accord.. Il peut s’agir
également d’un bornage judiciaire fait par décision du juge.
&2- La propriété du dessus :
Le propriétaire du sol peut faire au- dessus toutes les plantations et
constructions qu’il juge à propos, sous réserve des exceptions prévues au
titre relatif aux servitudes et des règlements spéciaux concernant
l’urbanisme, les alignements, les plans d’extension des villes et la voirie en
général.
De même, le propriétaire du sol, est en principe propriétaire du dessus cad
de la couche d’aire, de l’étendue spatial qui surplombe son terrain.
A-le droit du propriétaire de bénéficier du dessus de son immeuble et
d’en disposer :
Le propriétaire du sol a le droit de se plaindre si par exp à une hauteur
moyenne de de 10, 20, 59, 90 mètres variable selon les cas, un voisin fait
passer des câbles au- dessus de sa propriété, il peut aussi se plaindre si les
arbres du voisin projettent leurs branches sur son terrain.
Mais cela ne doit pas faire croire que le propriétaire a l’exclusivité de
bénéficier de la couche d’aire qui surplombe son terrain d’une hauteur
indéterminée, par conséquent, ce droit est limité à une hauteur raisonnable,
au-delà d’un certain nombre de mètres.

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On ne peut pas être propriétaire et faire ce qu’on veut (constructions,
plantations…) car il existe une réglementation dans le cadre de
l’urbanisme.
Toute construction réalisée par le propriétaire sur son terrain suit le terrain
dans sa qualification. Par exp : ils sont des immeubles hanous s’ils sont
construits sur un terrain habous et ce suivant la théorie de l’accession.
Le propriétaire peut disposer de l’aire qui s’élève au-dessus de son édifice,
comme il peut constituer sur son terrain un droit de superficie, il peut
même vendre une partie de l’espace libre ou colonne d’aire qui s’élève au-
dessus de l’édifice déjà construit et l’acquéreur peut y construire, pourvu
que la nature et les dimensions de la construction aient été déterminées.
(art.483 doc).
B- le droit du propriétaire d’empêcher quiconque d’empiéter sur la
couche d’aire qui surplombe son fonds.
Le propriétaire du terrain a le droit si les arbres du voisin rejettent leurs
branches sur son terrain à défaut d’entente amiable, de contraindre ce
dernier à supprimer ou couper ces arbres.
&3-La propriété du dessous :
A-Le principe :
En principe le propriétaire du sol est propriétaire de toute la portion qui se
trouve au -dessous de son immeuble, et du tréfonds. Mais ce tréfonds
contient souvent des matières qui sont nécessaires à la collectivité telles les
substances minérales aussi la loi a-t-elle considéré que les droits des
propriétaires sur certaines matières contenues dans le sous-sol devraient
être limités. L’art.234 du cdr précise que le propriétaire du sol peut faire
au-dessus toutes constructions et fouilles qu’il jugera à propos et tirer de
ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sous réserve des
restrictions résultant des dahirs et règlements en vigueurs.

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 B- les carrières et les mines :
Les mines sont des gites de substances minérales ou fossiles se trouvant
dans la terre ou à la surface et qui sont énumérées par la loi. Exp : le
minerai de fer, le pétrole, le soufre, le phosphate…
Les carrières sont des gites de substances minérales ou fossiles que la loi ne
qualifie pas de mines.
Les mines font l’objet d’un droit distinct de la propriété du sol, ce droit
appartient à l’Etat du fait de leur caractère de richesse nationale. L’Etat
peut en concéder l’exploitation à des particuliers a des sociétés. Elles se
distinguent à cet égard des carrières, ces dernières sont soumises au droit
commun de la propriété, elles appartiennent aux propriétaires du sol, mais
leur exploitation est subordonnée à une autorisation spécifique. (les
carrières comme les mines sont des immeubles par nature).
C-la propriété des eaux.
Comme l’air, l’eau constitue un élément indispensable à la collectivité,
qu’il s’agisse d’eau potable, eau d’arrosage ou de cours d’eau et cela est
particulièrement vrai au Maroc. Ainsi le conflit entre l’intérêt privé et
l’intérêt public a-t-il été tranché dans notre pays en faveur de l’Etat. La loi
a énoncé que l’eau est propriété publique.
Toutefois, l’article 61 du cdr énonce que le propriétaire du sol a droit
l’usage des eaux pluviales tombées sur son fonds. De même, en vertu de
l’article 51 cdr toute personne a le droit de jouir des ressources en eau
publiques selon toutes modalités, y compris l’irrigation de sa terre, à
condition de se conformer aux dispositions légales relatives à l’eau.
Section 3- Les limitations au droit de propriété.
Dans le passé, le droit de propriété était un droit absolu, qui confère à son
titulaire l’usage de la chose, la disposition et la jouissance sans limites ni
conditions. Par la suite cette notion est devenue une institution juridique

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qui doit accomplir une fonction sociale et qui connait des limitations que le
propriétaire ne doit outrepasser. On distingue :
&1-Les limitations contre le mauvais usage du droit ou notion d’abus
de droit :
Dans toutes les législations, le droit de propriété est un droit d’user, de jouir
et de disposer de la chose dans le but de réaliser un intérêt légitime et sans
causer préjudice à autrui. Le législateur adopte la théorie de l’abus de droits
en matière immobilière et considère le propriétaire abuse de son droit du
seul fait d’exercer son droit d’une manière qui dépasse la mesure ordinaire
même sans avoir l’intention de causer dommage à autrui. (art. 77, 91 DOC,
et l’article 21 du CDR).
Dans son article 77 le doc dispose que « tout fait quelconque de l’homme,
qui, sans l’autorité de la loi, cause sciemment et volontairement à autrui un
dommage matériel et moral, oblige son auteur à réparer ledit dommage,
lorsqu’il est établi que ce fait en est la cause directe ».
L’article 21 cdr stipule que « le propriétaire d’un immeuble ne peut
l’utiliser de manière à causer à son voisin un préjudice grave, auquel il doit
être mis fin ».
Le doc de son côté reconnait dans son art. 91 expressément le droit du
voisin contre les propriétaires d’établissement insalubres ou incommodes
pour demander, soit la suppression de ces établissements, soit l’adoption de
changements nécessaires pour faire disparaitre les inconvénients dont il se
plaint. L’article précité rajoute que l’autorisation des pouvoirs compétents
ne saurait faire obstacle à ‘exercice de cette action.
De même, si l’article 92 du doc ne permet pas au voisin de réclamer la
suppression des dommages qui dérivent es obligations ordinaires du
voisinage tels que la fumée qui s’échappe des cheminées et autres
incommodités qui ne peuvent être évitées et qui ne dépassent pas la mesure
ordinaire est considéré reconnaitre expressément au propriétaire le droit

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d’obliger son voisin de faire disparaitre les incommodités qui dépassent la
mesure ordinaire.
Il apparait donc à la lecture de ces textes que le législateur marocain adopte
la théorie de l’abus de droit en matière immobilière, et considère le
propriétaire abuse de son droit du seul fait d’exercer son droit d’une
manière qui dépasse la mesure ordinaire même sans avoir l’intention de
causer dommage à autrui.
&2- Les limitations prévues dans l’intérêt général :
Les droits collectifs priment sur les droits individuels ou personnels. En
effet, les droits de la collectivité appellent l’intervention du législateur dans
le domaine de la propriété immobilière afin de limiter les pouvoirs du
propriétaire en fonction des exigences de l’intérêt général. Les limitations
prévues dans l’intérêt général sont nombreuses, on distingue :
-concernant la propriété du dessus :
Si le propriétaire peut faire sur le sol toutes les plantations et constructions
qu’il juge à propos, ce droit peut être contredit par la constitution de
servitudes de droit civil. Le droit à l’espace aérien se réduit à ce qui est
utile à l’exploitation et l’usage d’un fonds et se trouve souvent limité par la
loi.
Ainsi le principe selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du
dessus n’établit qu’une présomption simple qui peut être détruite par la
preuve contraire.
Le propriétaire ne peut pas s’opposer à tout survol lorsque celui-ci est
autorisé par une convention ou un droit réel ou réalisé conformément à des
dispositions légales et réglementaires, à condition que cela ne crée pas une
entrave excessive au droit de propriété ou un préjudice illicite.
La propriété du dessus-liée à celle du sol- le droit de construire est attachée
à la propriété du sol, il s’exerce dans le respect des dispositions législatives
et réglementaires relatives à l’utilisation du sol. « Les règlements

18
d’urbanisme » parfois empêchent la construction d’une manière précise ou
imposent une architecture spéciale ou ne pas dépasser une certaine
hauteur…
-Concernant la propriété du dessous :
On ne peut être propriétaire des mines, car celle-ci appartiennent à l’Etat.
C’est une exception prévue par la loi. Le dahir de 1951 règlemente et
donne une liste de tout ce qui peut être une mine. Ainsi le critère de
distinction entre les carrières et les mines ne réside pas dans le procédé
d’exploitation à ciel ouvert ou en galerie souterraines, la loi s’attache
uniquement à la nature du gisement.
Constituent des mines les exploitations portant sur les substances
minérales qui ont une grande valeur économique et qui à ce titre intéressent
directement l’Etat et qui ont été classées par la loi comme mines, par exp le
minerai de fer, le pétrole, le souffre, le phosphate…
En plus, il y a d’énormes textes au Maroc qui ont porté atteinte au droit de
propriété, notamment le dahir de 1973 sur la marocanisation et la
récupération des terres agricoles. On peut même dire qu’il y a atteinte non
seulement au droit de propriété mais à la liberté de propriété.
D’innombrables restrictions entament maintenant le droit de propriété dans
l’intérêt général de l’aménagement et de l’urbanisme, de
l’environnement…
Ces limitations affectent chacun des éléments de la propriété, l’usus, le
fructus et l'abusus.
Limitations comportant des interdictions par exp : inconstructibilité de
certains fonds ou des injonctions par exp ravalement des façades…
-La loi permet l’expropriation au profit de la puissance publique de tout
immeuble ou partie seulement pour une cause d’utilité publique, dans
l’intérêt public général et même pour la création de lotissement agricoles à

19
l’intérieur des périmètres d’irrigation ; dahir du 3 avril 1951, complété par
le dahir du 25 juillet 1969..
-la loi permet même l’expropriation ou l’occupation temporaire au profit de
sociétés ou de particuliers à qui la puissance publique a délégué ses droits
aux fins d’effectuer certains travaux ou d’entreprendre certaines
opérations…
l’art 3 du dahir du 3 avril 1951 prévoit que le droit d’expropriation peut
bénéficier à une société ou à un particulier à qui la puissance publique a
délégué ses droits aux fins d’effectuer certains travaux ou d’entreprendre
certaines opérations et que l’occupation temporaire d’un terrain privé peut
être autorisée par les mêmes raisons au profit des mêmes personnes.
D’un autre côté l’article 95 du dahir du 16 avril 1951 portant
réglementation minière prévoit que le titulaire d’un permis minier ou d’une
concession minière peut être autorisé par arrêté du ministre chargé des
mines à occuper
Temporairement les terrains appartenant à des tiers situés à l’intérieur du
périmètre du permis ou de la concession, nécessaires à ses recherches et à
l’exploitation de sa mine.
-Le bénéficiaire d’une expropriation pour cause d’utilité publique ne peut
revendre à l’amiable le terrain qui a été exproprié qu’à l’expiration d’un
délai de 10 ans à compter de son acquisition (art. 30).
-En vertu du dahir du 7 février 1953 relatif aux biens de famille, tout fellah,
chef de famille qui tire l’essentiel de sa substance d’un fonds agricole, ne
peut réaliser une opération immobilière que sur la production d’un
document de l’autorité locale attestant qu’il a constitué un bien de famille
sur un de ses immeubles.
Section : Les modes d’acquisition de la propriété.
Les exigences de l’intérêt général et les prérogatives de la puissance
publique affectent le régime de la propriété, mais n’en bouleversent

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véritablement que l’exercice, les modes d’acquisitions de la propriété
continuent à obéir à des principes très classiques.
&1- L’occupation :‫االستيالء‬
C’est le fait d’appréhender un bien sans maitre, il constitue un mode
d’acquisition de la propriété. L’occupation ne peut s’appliquer qu’à des
choses, et non aux biens, car a-t-on dit ; au moment de l’occupation la
chose n’appartient à personne, on parle alors de la chose. Mais avec
l’occupation, elle se transforme en bien.
Pour les immeubles il est rare de trouver des immeubles sans maitre, car
ces derniers sont ou bien propriété privée ou propriété publique. (les
immeubles qui n’ont pas de maitre appartiennent à l’Etat).
L’occupation ne permet que l’appropriation des choses communes, l’air ou
l’eau, des choses sans maîtres, du gibier et des produits de la mer et des
choses abandonnées par leur propriétaire.
Pour le trésor, trouvé dans un fonds déterminé, il appartient au propriétaire
du fonds et en doit le 1/5 eme à l’état. (art 18 cdr).
&2- L’accession : art 227 à 238 cdr ‫االلتصاق‬
L’accession est un mode d’acquisition de la propriété. C’est la règle
selon laquelle l’accessoire suit le principal qui justifie l’acquisition de la
propriété par accession mobilière ou immobilière. C’est une extension
légale du droit de propriété sur une chose mobilière ou immobilière, à tout
ce qu'elle produit et tout ce qui s'incorpore à elle, soit naturellement, par le
fait de la nature, soit artificiellement, par l’activité humaine.
-En matière mobilière,
L’accession s’exprime par la spécification, l’art 104 du doc stipule : « Si le
possesseur même de mauvaise foi, d’une chose mobilière, a par son travail
transformé la chose de manière à lui donner une plus-value considérable
par rapport à la matière première, il peut retenir la chose à charge de
rembourser :

21
1-la valeur de la matière première,
2-une indemnité à arbitrer par le tribunal lequel doit tenir compte de tout
intérêt légitime du possesseur primitif et même de la valeur d’affectation
que la chose avait pour lui ».
Cependant, les parties peuvent se mettre d’accord pour l’adjonction de
choses mobilières et ce en application de l’article 230 du DOC. c a d la
réunion d’une chose mobilière à une autre de plus grande valeur pour
former un tout. Le tout appartient au propriétaire de la chose principale, à
charge d’indemniser l’autre ; exp le cadre d’un tableau, appartient au
propriétaire de ce dernier, la monture du bijou appartient au propriétaire de
la pierre…
-En matière immobilière ;
L’article 16 du cdr stipule que « le propriétaire de l’immeuble possède tout
ce qu’il produit comme fruits et ce qui s’y unit ou s’incorpore par
accession ».
On distingue l’accession naturelle ; qui est le fait de la nature. Les
propriétaires riverains de cours d’eau deviennent propriétaires des
atterrissements ou alluvions formant des extensions naturelles de leurs
terrains.
Et l’accession artificielle ou industrielle, qui procède de l’activité humaine.
C’est le cas en général du propriétaire qui construit ou plante sur son propre
fonds avec des matériaux et des plantes qui ne lui appartiennent pas. Le cdr
distingue les droits aux constructions et plantations de bonne ou mauvaise
foi…art 232 237 cdr :
A-Droit à la récolte ensemencée par un tiers :
L’article 232 du cdr confère sous certaines conditions au propriétaire du
sol un droit sur ce qui a poussé sur son terrain cultivé par un tiers ou un
droit à une indemnité.

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Cet article stipule : « si une personne cultive, de mauvaise foi, la terre d’un
tiers et que son propriétaire en reprend l’usage avant l’épuisement de la
plantation, il a le choix d’exiger l’arrachage des plants avec indemnisation,
si cela est justifié, ou de s’approprier lesdits plants contre remboursement,
au cultivateur du montant de ses dépenses diminué du cout de l’arrachage.
S’il en reprend l’usage après épuisement de la plantation, il a droit au cout
de l’arrachage, avec indemnisation si cela est justifié.
Mais si une personne cultive de bonne fois, la terre d’un tiers, comme celui
qui l’a prise à bail d’une autre que son propriétaire et si ce dernier en
reprend l’usage avant l’épuisement de la plantation, le cultivateur n’a alors
droit qu’à une indemnité pour le préjudice subi ».
Ainsi on remarque en ce qui concerne ces récoltes, le droit d’accession ne
joue que dans un seul cas au profit du propriétaire du terrain à savoir le cas
de culture par un tiers de mauvaise foi lorsque le propriétaire a fait valoir
ses droits en temps utile, …le législateur ne fait pas application de
l’accession dans les autres cas..
B- Droit aux constructions et aux plantations :
L’article 235 du cdr énonce que « toutes les constructions, plantations et
ouvrages situés sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le
propriétaire à ses frais et lui appartenir si le contraire n’est prouvé ».
Donc s’il est établi que les plantations et constructions ont été faites par un
tiers ou ont été faites par le propriétaire mais avec des matériaux ou des
plantes qui ne lui appartiennent pas, on applique les dispositions suivantes :
1-Les plantations et constructions ont été faites par un tiers :
-le tiers était de mauvaise foi : le propriétaire du terrain a alors le droit ou
de retenir les plantations et les constructions, en payant au tiers la valeur
des matériaux ou d’obliger le tiers à les enlever à ses frais ( Art 237 cdr).
-le tiers était de bonne foi : si les plantations et les constructions ou les
ouvrages sont le fait d’une personne qui a été dépossédée du terrain par une

23
action en revendication, sans être condamnée à restituer les fruits à raison
de sa bonne foi, le propriétaire du terrain ne peut en exiger la suppression,
il n’a que le choix de payer la valeur des matériaux et le cout de la main-
d’œuvre ou une somme équivalente à la plus-value conféré au terrain.
On remarque que le tiers de bonne foi peut ainsi ne recevoir qu’une
somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur.
Alors que le tiers de mauvaise foi, a droit à la valeur des matériaux, valeur
qui souvent sera supérieure à celle dont le fonds a augmenté.
Mais en fait, le droit reconnu au propriétaire d’obliger le tiers de mauvaise
foi à enlever les plantations et les constructions lui permet d’obtenir, s’il
veut retenir lesdites plantations ou constructions, l’acceptation de la part du
tiers d’un prix inférieur à la valeur desdits matériaux.
2-les constructions et plantations ont été faites par le propriétaire du
terrain avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas : art 236 cdr
Ici le propriétaire du terrain doit en payer la valeur d’origine lors de leur
utilisation, sans préjudice de dommages-intérêts éventuels. Le propriétaire
des matériaux n’a pas le droit de les enlever s’ils ont été transformés.
C- droit d’accession sur les délaissées des cours d’eau :
Outre le droit d’accession à ce qui procède de l’activité humaine
(artificielle ou industrielle) ; le droit d’accession s’exerce également dans
certaines conditions sur ce qui s’unit à l’immeuble par l’effet de la nature.
Ainsi dans certains cas, par voie d’empiètement des cours d’eau le droit de
propriété des riverains peut se trouver atteint, par contre dans d’autres cas,
les propriétaires riverains peuvent bénéficier d’un droit d’accession sur les
délaissés des cours d’eau :
1-le cours d’eau a modifié son lit naturellement sans intervention de
l’homme et par suite, les limites des francs bords se sont déplacées :
Si les limites se sont avancées, cad ont été reportées vers l’intérieur, si donc
le lit a rétréci, la zone comprise entre l’ancienne et la nouvelle limite des

24
francs bords est remise gratuitement au riverain à charge simplement de
respecter les servitudes résultant soit de la coutume soit des lois et
règlements.
2-le cours d’eau a changé son lit et l’ancien lit est délaissé par les eaux :
Si le lit abandonné et le lit nouveau se trouvent sur un seul et même fonds
appartenant à un même propriétaire, le lit abandonné et ses francs seront
délassés et attribués gratuitement au propriétaire de ce fonds. Ainsi ce
propriétaire, s’il est dépouillé de son terrain occupé par le nouveau lit,
reçoit par contre la propriété du lit abandonné. Il y a échange mais non
forcément égale ni en surface ni en valeur.
Si les deux lits, l’ancien et le nouveau traversent des fonds appartenant à
des propriétaires différents, le lit ancien et ses francs bords seront déclassés
et les propriétaires riverains auront un droit de préemption un droit de
préférence pour en acquérir la propriété, chacun jusqu’à l’axe de l’ancien
lit. Le prix provenant de la vente sera distribué aux anciens propriétaires
des fonds occupés par le nouveau lit à titre d’indemnité en proportion de la
valeur du terrain enlevé à chacun d’eaux.
&3--la possession : art (art 3 et art 239 à 264 cdr
La possession est ‘le pouvoir de fait exercé sur un immeuble non
immatriculé avec l’intention d’en acquérir la propriété. (art 239 cdr.
Planiol et Ripert définissent la possession comme étant ‘un état de fait qui
consiste à détenir une chose d’une façon exclusive et à accomplir sur cette
chose les mêmes actes matériels d’usage et de jouissance que si l’on était
propriétaire’.
La possession s’exerce aussi sur des droits que sure des choses matériels et
s’applique à tous les droits réels et non exclusivement au droit de propriété.
On la décrit plus précisément comme « l’exercice sur une chose d’un
pouvoir de fait qui correspond dans sa manifestation extérieure à l’exercice
d’un droit ».

25
 Ainsi pour être utile, cad efficace en droit et pour pouvoir produire des
effets juridiques complets, notamment pour permettre l’acquisition des
droits exercés la possession doit être dotée de certaines qualités ou si l’on
préfère exempte de certains vices.
La véritable possession pour être dotée de tous ses effets suppose donc à la
fois la réunion de ses éléments constitutifs et l’existence de certaines
qualités :
A- les éléments constitutifs de la possession :
B- les qualités de la possession
A- les éléments constitutifs de la possession :
La possession suppose à la fois un élément intentionnel ‘l’animus’ et un
élément matériel ‘le corpus’, consistant en en une détention effective
s’appuyant sur des faits matériels :
Article 239 cdr " La possession acquisitive se fonde sur la maitrise
effective d’un immeuble avec l’intention de l’acquérir.
Cette possession ne peut bénéficier aux non marocains, quelle qu’en soit sa
durée."
a- L’élément matériel : « le corpus «. Correspond à l’accomplissement
des actes matériels, autrement dit, les actes de détention, de jouissance et
d’exercice de son droit.
Exp : occupation, perception de loyers, paiement des taxes foncières,
travaux de réparation, actes inhérent à une servitude tel que le passage sur
un terrain, puisage d’eau…
Les juges de fonds ont un pouvoir souverain pour caractériser les faits de
possession invoqués.
Ces actes de possession peuvent être accomplis par personnes interposées
qui détiennent un bien et exerçant certains droits au nom du possesseur.
Exp : on peut posséder par l’intermédiaire du fermier, du locataire, du
mandataire, d’entrepreneur…la possession se réalise alors non par la

26
détention directe du possesseur lui-même, mais par le corpus d’autrui. On
dit « corpus alieno ».
Exp : en habitant l’immeuble en location, le locateur jouit de l’immeuble en
son nom, exerce la servitude de passage dont il est titulaire ou entretient
l’immeuble pour lui,…mais il ne peut prétendre être investi du droit qu’il
exerce pour le compte d’autrui, il lui manque l’animus domini.
b- l’élément intentionnel : « l’animus » c’est l’élément psychologique,
la volonté de se comporter en propriétaire ou en titulaire d’un autre droit
réel, autrement dit la volonté d’accomplir à ce titre les actes matériels de la
possession pour son propre compte et non pas pour le compte d’autrui, à
défaut il ne peut y avoir qu’une détention précaire.
B- les qualités de la possession :
L’efficacité de la possession est subordonnée à l’existence de certaines
qualités sans lesquelles, ne justifiant pas la protection légale ; elle ne peut
entrainer les conséquences juridiques que le droit positif lui attache
normalement.
Pour aboutir à la possession à la prescription la possession doit revêtir
certaines qualités (art 166 cpc) :
- la possession doit être visible et vice de violence : la possession ne doit
pas reposer sur la violence.
La possession est paisible lorsque le possesseur est entré en possession sans
violences matérielles ni morales ou lorsqu’il se maintient en possession
sans voies de fait ni menaces.
Mais la menace n’est qu’un vice temporaire et relatif lorsqu’elle cesse, la
possession utile commence, seul celui qui a souffert des actes de violence
peut s’en prévaloir pour contester l’utilité de la possession.
- la possession doit être publique et vice de clandestinité : pour être
publique, la possession doit s’exercer ouvertement par des actes apparents,
de sorte que les tiers intéressés soient à même de les connaitre.

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Mais la clandestinité est un vice relatif. Seuls ceux qui ont ignoré la
possession peuvent s’en prévaloir. Ce n’est aussi qu’un vice temporaire,
dès qu’il cesse la possession devient utile.
-la possession doit être continue et vice de discontinuité : il faut que le
possesseur ait accompli régulièrement et sans interruption des actes de
jouissance, d’usage et d’exploitation, d’entretien, de conservation,
d’aménagement de son bien comme l’aurait fait un propriétaire, selon
l’usage normal de ce bien, compte tenu de sa nature, de sa destination.
-La possession doit être non équivoque et vice d’équivoque. La possession
ne doit pas être équivoque, cad que les actes qui la matérialisent expriment
sans ambiguïté la volonté de leur auteur de les exercer en tant que titulaire
du droit possédé, sans laisser croire qu’il agit à un autre titre.
Ainsi les actes accomplis par un indivisaire sont en principes équivoques à
l’égard de ses coindivisaires, sauf s’ils expriment manifestement l’intention
de leur auteur de se comporter le comme seul et unique propriétaire du bien
indivis dont il démontre qu’il a la possession exclusive.
C-nature des biens et délai de la possession :
-La possession nécessite la réunion de plusieurs conditions. Conditions
relatives au bien susceptible d’être acquis par prescription : on ne peut
prescrire le domaine des choses qui ne sont point dans le commerce,
autrement dit, l’imprescriptibilité est le prolongement nécessaire de
l’inaliénabilité. Ainsi le domaine public est par hypothèse imprescriptible.
Exp : les routes, les places publiques, les plages…
L’article 261 du cdr stipule : « Ne peuvent être acquis par possession :
- Les biens des domaines public et privé de l’Etat ;
- Les biens habous ;
- Les biens des collectivités soulalyates ;
- Les biens des collectivités locales
- Les immeubles immatriculés ;

28
- Les autres biens désignés expressément par la loi.
La possession des immeubles immatriculés est impossible. La cour de
cassation a jugé qu’ »à l’égard des immeubles immatriculés, la possession
se confond forcement avec la propriété ; la possession utile s’apparente
nécessairement à celui qui est inscrit comme propriétaire sur le titre foncier
et que toute autre possession est dépourvue de tout caractère utile
notamment pour servir de base aux actions possessoires ».
D’ailleurs, l’art 63 dahir foncier, est clair, aux termes duquel la
prescription ne peut faire acquérir un droit réel sur un immeuble
immatriculé.
-La condition la plus spécifique de la possession est toutefois celle de la
durée nécessaire à la prescription acquisitive. La possession doit en
principe être de 10 ans et 40 ans. Aux termes de l’article 251 : « La durée
requise de la possession entre des proches non coindivisaires est de
quarante ans s’il n’y a pas d’animosité entre eux, de dix ans s’il y en «
De même, l’ Article 250 stipule que : « Le tiers, non coïndivisaire, qui
détient un fonds aux conditions de la possession, pendant dix années
continues, au vu, au su et au consentement de son titulaire et néanmoins
sans empêchement ni excuse de sa part, acquiert, par cette possession, la
propriété de l’immeuble ».
Mais, Il n’y a pas lieu à possession : (art 255 cdr)
- entre le père et son fils même s’il est indigne, ni entre la mère et ses
enfants, mêmes s’ils sont indignes ;
- entre époux pendant la durée du lien matrimonial ;
- entre coïndivisaires, dans aucun cas ;
- entre le représentant légal et ceux qu’il représente;
- entre le mandataire et son mandant ;
- entre le chargé d’administration de biens immeubles et leurs propriétaires.

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-la computation du délai de prescription :la prescription se compte par jour
et non pas par heures : l’article 132 doc stipule ; quand le terme est calculé
par semaine, par mois ou par année, on entend par semaine un délai de 7
jours entiers, par mois un délai de 30 jours, par année, un délai de 365 jours
entiers.
La possession est une institution juridique grave, un fort intérêt général
l’imprègne qui la rapproche d’une matière d’ordre public ; d’où le caractère
impératif de la durée légale de la prescription acquisitive à laquelle le texte
interdit de déroger sous peine de nullité de l’accord dérogatoire. L’article
259 du cdr est claire/ / l n’est pas permis de modifier, en plus ou en moins,
la durée légale de la possession ; toute convention contraire est nulle.
-suspension et interruption de la prescription :
L’interruption de la prescription en arrête définitivement le cours et efface
le temps de possession déjà écoulé. Cela n’empêche pas une nouvelle
prescription de courir, mais il faut repartir de zéro.
En effet, l’interruption de la prescription provient d’un fait qui affecte la
possession elle-même au point d’en anéantir les effets et non pas seulement
d’une circonstance propre à la personne du propriétaire qui l’empêche
momentanément d’agir comme c’est le cas en matière de simple
suspension.
La prescription peut être interrompue naturellement ou civilement, selon
que le possesseur cesse effectivement sa possession ou qu’il reconnaisse le
droit du véritable propriétaire ou encore que celui-ci manifeste son
intention d’exercer son droit.
Il y a interruption naturelle lorsque le possesseur a perdu ou a été privé de
la jouissance du bien. La perte de la possession peut correspondre à un
abandon volontaire ou résulter du fait du véritable propriétaire ou d’un
tiers : dans le premier cas elle est immédiatement interrompue, dans le
second cas, elle ne l’est qu’à l’expiration du délai d’un ans.

30
Il y a interruption civile, quand elle résulte d’un acte juridique émanant du
véritable propriétaire ou du possesseur lui-même qui y reconnait les droits
d’autrui sur le bien concerné.
L’interruption civile résulte d’abord d’une citation en justice signifiée à
celui qu’on veut empêcher de prescrire. Il s’agit en pratique de l’exercice
d’une action en revendication et plus généralement d’une demande en
justice contre le possesseur, tendant à faire reconnaitre le droit du véritable
propriétaire, d’une demande extrajudiciaire ayant date certaine qui
constitue le débiteur en demeure d’exécuter son obligation de la
reconnaissance que le possesseur fait du droit de celui contre lequel il
prescrivait.
Cette reconnaissance peut être expresse ou tacite, elle peut consister en une
convention avec le véritable propriétaire ou un tiers ou résulter d’un acte
unilatéral, et ne sont soumis à aucune forme particulière ; (art 381 et 382
doc).
S’agissant de la suspension de la prescription, la prescription peut voir sa
durée suspendue pendant une période ou le véritable propriétaire n’est pas
en mesure de l’interrompre, en défendant ses interets. Elle se trouve alors
paralysée pendant cette période et prolongée d’autant, si elle n’a pas encore
commencé à courir, elle ne courra que du jour ou la cause de la suspension
aura disparu.
Si elle a déjà commencé à courir, le temps écoulé reste acquis et la
prescription reprendra son cours quand a cause de la suspension cessera.
Ainsi la prescription ne court pas contre les mineurs non émancipés et les
mineurs en tutelle, ni entre époux pendant le lien matrimonial, entre les
pers et mères et leurs enfants.
Enfin, la prescription ne peut s’appliquer au détriment de personne qui n’a
pu s’y opposer , exp disparu, ou absente…

31
 -la renonciation à la prescription : la prescription n’étant pas d’ordre
public, le possesseur peut y renoncer. Le possesseur a une obligation
naturelle de restitution au propriétaire qui se transforme en obligation civile
quand il renonce à la prescription.
D’ailleurs, selon l’art. 273 doc « on ne peut d’avance renoncer à la
prescription, on peut renoncer à la prescription acquise ».
Avant l’accomplissement de la prescription une renonciation est peu
concevable, car il suffit au propriétaire d’exercer son droit et au possesseur
de mettre fin à sa possession pour que celui-ci cesse.
Une fois la prescription accomplie, la renonciation à son bénéfice, tant
qu’elle n’a pas été invoquée et reconnue par le juge, ne s’analyse pas en
une renonciation à la propriété ou à un quelconque droit réel mais
seulement au droit d’invoquer la prescription.
Enfin, l’acquisition de la propriété par prescription n’est pas automatique,
la réalisation des conditions de la prescription permet seulement au
possesseur de s’en prévaloir s’il le souhaite, dans ce cas il lui appartient de
l’invoquer. Celui qui justifie d’une possession satisfaisant à ses conditions
sur un fonds qu’il détient et dont il a introduit une réquisition
d’immatriculation, est présumé, jusqu’à preuve contraire, le posséder
légalement/ (art 263 cdr)

&3-l’acquisition de la propriété par titre: complant (mogharassa)_

donation la sadaqa
1- La mogharassa est un mode d’acquisition de la propriété. C’est l’acte
par lequel le propriétaire d’un terrain le cède à une personne pour y planter
à ses frais des arbres en contre -partie d’une part déterminée du terrain et
arbres lorsque ces derniers arrivent à fructification.
Ne peut faire l’objet du contrat de mogharassa des droits indivis (art.265
cdr).

32
Le contrat de complant doit être établi par acte authentique. Pour sa
validité, l’acte doit désigner le type d’arbre à planter et fixer la part du
planteur sur la terre et les arbres.
.Le contrat de complant est un contrat rural par lequel le propriétaire d’une
terre la confie à un tiers pour y effectuer une plantation arboricole de
rendement : il doit s’agir d’arbres fruitiers et non d’arbres à bois d’usage
industriel.
L’apparence du contrat est celle d’un bail, mais, en vérité, son économie
originale en fait un contrat sui generis. En effet, le contrat n’emporte pas,
comme une location, le service d’un loyer contre une jouissance du terrain,
mais la constitution et l’exploitation d’une plantation moyennant partage du
sol et des arbres plantés : le tiers cocontractant a ainsi vocation à devenir
propriétaire d’une partie convenue de l’ensemble planté à ses frais/
Aux termes de l’art 266 : Il ne peut être stipulé, dans le contrat de
complant, un délai inférieur à la phase de production, ni supérieur à la
période de pleine production. Toute clause contraire est réputée nulle/
Quand les arbres atteignent le seuil de la production fruitière, le planteur
acquiert son droit réel de propriété indivise avec le propriétaire, sur la terre
et les arbres, selon la part convenue dans le contrat de complant/
Le contrat de complant est un acte de disposition, non pas de disposition
immédiate, mais de disposition à terme puisqu’il emporte, un transfert de
propriété. Cette gravité de nature appelle un formalisme renforcé pour
aiguiser la prise de conscience des parties et, en particulier, du propriétaire
du fonds à complanter ; aussi la loi exige-t-elle, avec raison, que le contrat
soit reçu en la forme authentique. Au fond, elle requiert, pour la validité de
l’acte, qu’y soit désigner le ou les types d’arbres à planter et qu’y soit fixée
la quote-part à revenir au planteur sur « la terre et les arbres » : ce sont, là,
les deux éléments caractéristiques et essentiels du contrat

33
 Si le contrat de complant ne fixe pas une date pour le début de la
plantation, le planteur est tenu de remplir cette obligation dans l’année de la
conclusion de l’acte, à défaut le contrat est résilié de plein droit.
Si le nombre d’arbres plantés est inférieur au deux tiers de ce qui est stipulé
au contrat ou prévu par la coutume, le planteur ne peut acquérir la quote-
part convenue. Le propriétaire du terrain a alors le choix de poursuivre le
contrat ou d’y mettre fin en respectant, s’il y a lieu, le droit à indemnité du
planteur.
Si tous les arbres ou la plupart d’entre eux dépérissent par force majeur ou
cas fortuit après avoir atteint la phase de production, le planteur est
considéré comme ayant rempli ses obligations et mérité sa quote-part
convenue du terrain. Si les arbres dépérissent avant d’atteindre ce stade, le
planteur n’a droit qu’à ce qui a été convenu pour ce cas, ou à ce qui est
prévu par la coutume locale/
Le contrat de complant ne produit de droit réel au profit du planteur que si
l’entrée en production est effective et que les deux parties l’attestent dans
un acte authentique, ou si elle est établie par une expertise judiciaire
validée par le tribunal.
Le jugement définitif de validation de l’expertise judiciaire est considéré
comme l’acte final de transfert de la propriété au planteur.

2 -Al hiba « donation » art 273 cdr.(a completer)

Al hiba appelée encore donation est un mode d’acquisition de la propriété.
Aux termes de l’article 273 du cdr, Al hiba est l'appropriation d’immeuble
ou de droit réel immobilier au profit du donataire du vivant du donateur
sans contrepartie. El-Hiba, a toujours vécu au Maroc sous le régime de la
charia islamique « rite malékite », jusqu’à ce qu’intervienne la loi n° 39-08
du 22 novembre 2011 formant Code de droits réels.

34
Loi qui a balisé l’institution, afin de pallier les conséquences de cet acte à
titre gratuit, vis-à-vis du disposant et de sa famille, ses créanciers et du
bénéficiaire, en mettant en place des règles contraignantes et en posant des
conditions juridiques à Al- hiba et en traitant de la question primordiale de
la révocation.
la réglementation de la donation par le code des droits réels constitue un
apport de taille dans le cadre des réformes de l’arsenal juridique au Maroc
et a ainsi mis fin aux controverses doctrinales en la matière

-La sadaqa : art 290 et 291 cdr.

La sadaqa ou ‘aumône’ est un mode d’acquisition de la propriété, c’est

l’acte par lequel une personne procure à autrui un bien sans contrepartie,
dans le but d’être agréable à dieu, et sans possibilité d’i3tissar.
Il s’agit d’une gratification consentie du vivant du disposant et sans
contrepartie, d’une donation dite « aumônière » à raison de l’impécuniosité
du bénéficiaire. Elle n’est pas que l’effet de la générosité du bienfaiteur,
mais un acte de profonde charité par lequel il veut, à la fois, faire du bien à
autrui et complaire à Dieu par dévotion religieuse.
Aux termes de l’article 291 : Les dispositions sur la donation s’appliquent à
la donation aumônière, sous ces réserves :
- la révocation de la donation aumônière est absolument interdite;
- il n’est permis de récupérer le fonds donné en aumône que par succession
&4-L’acquisition de la propriété par succession ou testament. Art 264
cdr.
La transmission de la propriété par succession est très importante. Les
héritiers ou légataires acquièrent la propriété des biens de leurs auteurs au
moment même du décès, qu’il s’agisse de bien meuble ou immeuble,
immatriculé ou non immatriculé.

35
Mais l’héritier ou le légataire, ne peut effectuer sur l’immeuble
immatriculé un acte de disposition s’il n’a pas pris l’inscription afférente
aux droits qu’il tient de la succession.

&5- la préemption: art 292 à 312 cdr(a revoir)

Le droit de chefaa ou préemption, est un mode d’acquisition de la

propriété. c’est la faculté dont jouit un copropriétaire d’immeuble indivis,
ou un Cotitulaire indivis de droit réel , de se substituer à tout acquéreur à
titre onéreux de droits indivis sur ces biens, en lui remboursant le montant
du prix de vente, celui des loyers coûts et celui des améliorations s’il y a
lieu.
L’article 292 du cdr stipule que : « La préemption est l’acquisition, par un
copropriétaire d’un fonds indivis ou d’un droit réel indivis, de la quote-part,
vendue, d’un autre copropriétaire, moyennant remboursement du prix, des
frais indispensables de l’acte et, le cas échéant, d’autres frais obligatoires
ou utiles »
La préemption doit se faire au cours d’un certain délai variable suivant les
circonstances :
- S’il s’agit d’un immeuble immatriculé ou en cours d’immatriculation, le
délai est de 30 jours s’il y a notification de la vente, ou 1 ans de la date de
l’inscription ou du dépôt de la réquisition à défaut de notification.
- S’il s’agit d’immeuble non immatricule, le délai est de 1 ans de la
connaissance de la vente. Mais si la connaissance n’est pas établie, le délai
est de 4ans à compter de la conclusion du contrat art 304 cdr.
Le préempteur doit respecter les conditions suivantes : exercer le droit de
préemption pour le tout, respecter les délais prévus par la loi, rembourser
au préempté le montant du prix de vente et les frais occasionnées.
L’exercice du droit de préemption ne donne pas lieu à une nouvelle
perception des droits de mutation par le service de l’enregistrement.
36
 Chapitre 2- Le droit de servitudes.
Section I- Notions générales.(art.37 à 78 cdr)
A- Définition.
L’article 37 du cdr en donne la définition : « Une servitude est un droit
réel qui consiste en une charge établie sur un immeuble pour l’usage et
l’utilité d’un immeuble appartenant à une autre personne ».
Exp. servitude de passage.
La propriété qui va supporter la servitude (charge) est appelée fonds
servant et celle qui va bénéficier de la servitude est le fonds dominant. On
remarque :
- que la servitude ne s’applique qu’aux biens immeubles.
- que son existence suppose deux immeubles distincts appartenant à deux
propriétaires différents.
B- Caractères.
La servitude est un droit réel immobilier car elle ne porte que sur un
immeuble et non sur les personnes. Les servitudes sont normalement
perpétuelles, mais il est possible d’établir par convention une servitude
temporaire.
Exp. servitude d’extraction de matériaux d’une carrière dont l’emploi ne
peut être indéfini.
Les servitudes sont indivisibles en ce sens qu’elles profitent
nécessairement à l’intégralité du fonds dominant et grèvent le fonds
servant dans sa totalité, ainsi aucune servitude ne peut être établie sur un
fonds indivis sans l’accord de tous les indivisaires. Inversement,
l’extinction d’une servitude profitant à un fonds indivis ne peut procéder
que de la volonté ou du fait de tous les indivisaires.
La servitude est l’accessoire inséparable des fonds qu’elle affecte
activement et passivement. Ainsi, le droit constitué par la servitude ne

37
peut être cédé, loué, saisi ni hypothéqué séparément, mais seulement avec
le fonds dominant.
C- Les immeubles susceptibles d’être grevés de servitudes.
Ne peuvent être grevés de servitudes les biens meubles. Il faut qu’il
s’agisse d’immeubles par nature,
Ne peuvent être grevés de servitudes certains immeubles par nature
comme les arbres. La servitude ne peut s’appliquer qu’à des choses
corporelles, on ne peut constituer une servitude sur une autre servitude.
Il est admis que le domaine public ne peut être assujetti à de véritables
servitudes au sens de l’art. 37 du cdr. La jurisprudence admet l’institution
de servitude sur le domaine public, du fait de l’homme quand elle n’est
pas incompatible avec l’affectation de la dépendance domaniale
concernée.
D- Distinction entre servitude et usufruit.
-Une servitude est constituée dans l’intérêt d’un fons déterminé, mais
l’usufruit est établi dans l’intérêt d’une personne particulière.
-Les servitudes ne peuvent porter que sur des immeubles, l’usufruit peut
porter aussi bien sur les immeubles que les meubles.
-Les servitudes sont perpétuels, ont vocation à durer autant que les fonds
qu’elles intéressent sauf convention, l’usufruit est par sa nature viager,
s’éteint par la mort de l’usufruitier.
-Les servitudes sont indivisibles, ne peuvent être saisies ni hypothéqué
séparément, le droit d’usufruit est indépendant du bien sur lequel il porte,
peut être saisi ou hypothéqué séparément.
-Les droits de servitudes ne confèrent à leur titulaires que des droits
limités, différents d’une servitude à une autre, mais les droits de
l’usufruitier sont plus larges il a le droit d’usage et le droit de jouissance
de la chose comme un véritable propriétaire.
Section II- Classification des droits de servitude.

38
Les servitudes peuvent être réparties en de nombreuses classifications, on
distingue:
A- Classification des servitudes d’après leur source.
On y trouve les servitudes naturelles, juridiques, du fait de l’homme :
Les servitudes naturelles, comme leur nom l’indique, c’est la disposition
des lieux qui donne naissance à cette catégorie de servitude, exp.
servitudes relatives à l’écoulement d’eau.
Les servitudes juridiques, câd prévues par la loi, exp. servitude de passage
au profit d’un fonds enclavé.
Les servitudes du fait de l’homme, sont issues de la convention ou peut-
être acquises par prescription.
L’intérêt de cette classification réside surtout au niveau de l’inscription :
seules les servitudes du fait de l’homme doivent être inscrites au registre
foncier pour pouvoir produire ses effets entre les parties et à l’égard des
tiers. Mais les servitudes naturelle et juridique sont dispensées de cette
formalité, à l’exception de la servitude de passage qui pourrait être
inscrite si le propriétaire du fonds dominant le désire.
B- Classification des servitudes d’après leur objet.
On distingue, des servitudes positives, négatives, apparentes, non
apparentes, continues, discontinues :
Les servitudes positives, sont ceux qui permettent au propriétaire du fonds
dominant d’accomplir certains actes de disposition dans le fonds servant
comme droit de passage.
Les servitudes négatives, interdisent au propriétaire du fonds servant
d’exercer certains de ses droits sur ce fonds, exp. ne pas construire ou ne
pas dépasser une certaine hauteur dans la construction.
Les servitudes apparentes, ont une apparence extérieure, exp. une fenêtre
dans la servitude de vue ou une route dans le droit de passage.

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Les servitudes non apparentes, ne se représentent par aucun signe visible,
exp. servitude de ne pas bâtir.
Les servitudes continues, sont celles dont l’usage est ou peut être
continuel, sans avoir besoin du fait actuel de l’homme, tels sont les
conduites d’eau, les égouts, les vues.
Les servitudes discontinues, sont celles qui ont besoin du fait actuel de
l’homme pour être exercées, tels sont les droits de passage, puisage. Cela
signifie qu’une servitude est discontinue quand elle ne peut s’exercer que
par l’intervention de l’homme et continue lorsqu’elle s’exerce sans
l’intervention de l’homme.
En droit positif, la seule distinction véritablement valable dans le régime
des livres fonciers est celle donnée par l’article38 cdr, entre servitudes
naturelles, légales et conventionnelles. « La servitude procède de la
situation naturelle des lieux, d’une disposition légale ou d’un accord entre
propriétaires ».
Section III- Modes d’institution des servitudes.
A- Les servitudes naturelles.
- Servitude d’écoulement d’eau. Cette servitude existe par la force même
des choses. L’article 60 du cdr énonce que tout propriétaire dont le fonds
est bordé par un terrain plus élevé que le sien est obligé de recevoir sur
son fonds, sans indemnité les eaux qui y viennent naturellement, en
suivant la pente naturelle du sol, eau de pluie, eau de sources. Par
conséquent, il ne doit pas construire une digue ou un mur pour stopper
l’écoulement des eaux sur les fonds supérieurs, s’il le fait il doit aménager
des ouvertures pour que les eaux ne s’accumulent. Inversement, le
propriétaire du fonds supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude
du fonds inférieur.
- Servitude de subir les effets d’une clôture. Tout propriétaire peut clore
son fonds à moins que cette clôture ne nuise à une servitude de passage au

40
profit du fonds voisin. L’article 76 du cdr stipule que « «le propriétaire a
le droit de clôturer son fonds sans que cela empêche le propriétaire du
fonds voisin d’exercer ses droits… »
B- Les servitudes légales.
Aux termes de l’article 40 du cdr, « la servitude légale est une charge
qu’impose la loi à un immeuble. Elle peut être établie pour cause d’utilité
général ou privé ». D’après les dispositions de l’article 40 du cdr, ces
servitudes se subdivisent en deux catégories:
- Les servitudes légales d’intérêt général : Sont déterminées par des textes
législatifs ou par des règlements particuliers. On cite:
* Pour la conservation des chemins de fer, servitude édictée par l’ONCF,
distance pour les murs de clôture, les dépôts…
* Pour la protection des voies publiques, servitude prévue par le ministère
de l’équipement, exp. interdiction d’ouvrir des carrières…
* Servitude au profit des lignes de téléphones et télégrammes, dahir du 1 er
juillet sur les biens publics…
- Les servitudes légales d’intérêt privé. Il s’agit en somme des différentes
obligations auxquelles la loi assujettis les propriétaires, l’un à l’égard de
l’autre, indépendamment de toute convention. On cite:
* Les servitudes relatives aux murs et fossés mitoyens.
* Les servitudes relatives aux vues sur la propriété du voisin.
* Les servitudes de passage en cas d’enclave.
* Les servitudes relatives à l’égard des toits.
C- Les servitudes conventionnelles.
Aux termes de l’article 41 du cdr,’ Il est permis aux Propriétaires d’établir
sur leurs immeubles ou en faveur de leurs immeubles telles servitudes que
bon leur semble, pourvu néanmoins que les services ne soient imposés ni
à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et

41
pour un fonds et pourvu que ces derniers n’aient d’ailleurs rien de
contraire à l’ordre public’.
Pour des servitudes contractuelles, il faut remplir des conditions:
- Il faut que la servitude ne soit pas contraire à l’ordre public. Exp.
servitude de passage pour faciliter le trafic des stupéfiants.
- Il faut que la servitude serve un fonds et non pas une personne.
- Il faut que la servitude greffe un fonds au service d’un autre. Bien
entendu, pour produire ses effets entre les parties et à l’égard des tiers, les
servitudes doivent faire l’objet d’inscription au registre foncier.
Il peut y avoir cependant des servitudes par prescription quand il s’agit
d’immeuble non immatriculé. Il peut s’agir d’une servitude par la
destination du père de famille. C’est un acte par lequel une personne établit
entre deux fonds qui lui appartiennent un état de fait qui constituerait une
servitude, câd un état de droit, s’il s’agissait de deux fonds appartenant à
des propriétaires différents, tant que les fonds appartiennent au même
propriétaire, il n’y a pas de servitude, mais si les fonds appartiennent à des
propriétaires différents, la servitude existe sans titre, c’est la destination du
« père de famille ».
Mais pour les immeubles immatriculés, ce mode de création de
servitude du fait de l’homme ne peut jouer en raison de l’effet
constitutif des inscriptions.

Section IV- Droits et obligations des parties.

&1- Droits et obligations du propriétaire du fonds servant.
Le propriétaire du fonds servant n’est tenu en principe que d’une obligation
passive à moins que le titre ne mette à sa charge une obligation de faire qui
est l’accessoire de la servitude elle-même.
Il ne peut rien faire qui tend à diminuer l’usage de la servitude ou à la
rendre plus incommode: Il ne peut changer l’état des lieux ni transporter

42
l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui mentionné sur
le titre foncier sauf accord avec le propriétaire du fonds dominant (art.47
cdr).
&2- Droits et obligations du propriétaire du fonds dominant.
Le propriétaire du fonds dominant a le droit d’user de la servitude suivant
son titre. Il ne peut faire de changement qui aggrave la condition du
premier fonds. Il ne peut utiliser la servitude au profit d’autres fonds. Il ne
peut non plus, outrepasser les raisons ou besoins pour lesquels a été
instituée la servitude.
Exp. s’il a une servitude de passage à pied, ne peut faire passer les
voitures…
Section V- Modes d’extinction des servitudes.
Les servitudes peuvent s’éteindre pour diverses raisons: article 69 cdr.
1-l’expiration de la durée prescrite. La servitude s’éteint conformément aux
dispositions de droit commun.
2- Renonciation à la servitude par son bénéficiaire. Cette renonciation n’a
pas à être acceptée par le propriétaire du fonds servant.
3- La confusion. Lorsque les propriétés des deux fonds se trouvent réunies
dans la main d’un même propriétaire
4- Impossibilité d’exercice de la servitude à la suite des changements
intervenus dans le fonds dominant ou servant. Exp. démolition de la maison
grevée de servitude de vue…cela suppose une réelle impossibilité d’exercer
la servitude et non seulement incommodité ou difficulté. Mais si cette
impossibilité n’est que temporaire, les servitudes revivent quand les choses
sont rétablies de manière qu’on puisse en user.
5- le dépérissement total du fonds servant ou du fonds dominant.
6- Ila disparition de l’objectif pour lequel la servitude a été établie, à la
suite de la perte d’un fonds ou encore cette servitude n’est plus utile pour
le fonds dominant.

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 Chapitre 3- Le droit d’usufruit.
Section 1- Notions générales.
A-Définition.
L’usufruit est un droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant à
autrui et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier. Art 79 cdr.
B- Caractères.
L’usufruit confère à son titulaire un droit réel sur les biens qui en sont
grevés, c’est la raison pour laquelle il se distingue du louage de choses. Le
droit d’usufruit n’est pas celui du locataire qui se ramène à une créance de
jouissance à l’égard de son bailleur.
L’usufruit est un véritable droit réel susceptible de possession et
d’hypothèque, s’exerçant de manière immédiate sans intermédiaire sans
obligation de payer un loyer sur les biens qui en sont l’objet.
L’usufruit est essentiellement un droit temporaire, généralement viager, qui
prend fin au plus tard à la mort de l’usufruitier s’il est une personne
physique, il n’est en aucun cas transmissible à cause de mort.
L’usufruit accordé à une personne morale ne peut dépasser 40 ans (Art 100
cdr) .
L’usufruitier n’a pas le droit de disposer de la chose, ce droit appartient au
nu-propriétaire. Les prérogatives du droit de propriété grevé d’usufruit se
trouvent dissociées et réparties pour une durée limitée en tant que droits
réelles entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’usage et la jouissance vont
à l’usufruitier, la nue-propriété reste au propriétaire.
Section 2- Modes d’établissement de l’usufruit. art 80 cdr
L’usufruit peut être établi par la volonté des parties, par la loi, il peut être à
terme ou à condition :

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A-Usufruits légaux : On distingue :
-Cas de l’article 304 du cf qui stipule lorsqu’une personne fait un legs en
faveur d’un enfant à naitre et décède, ses héritiers ont l’usufruit de la chose
léguée jusqu’ ce que l’enfant naisse vivant et recueille alors le legs.
- Cas du dahir du 16 mars 1919, qui crée un usufruit légal soumis à
quelques règles spéciales sur certains biens des patrimoines confisqués des
personnes condamnées à la dégradation nationale pour cause d’indignité
nationale et ce au profit des épouses du condamné, de ses veuves, de ses
enfants mineurs et de ses ascendants au premier degré, dans la mesure où
ces condamnés ont été amnistiés par la suite, ces droits d’usufruit ont pu
être déclarés éteints.
B-Usufruit établi par la volonté de l’homme :
On distingue selon que l’usufruit résulte d’un acte juridique entre vifs ou à
cause de mort. La création d’un usufruit par contrat peut se faire de deux
manières :
-Par voix de rétention : le propriétaire aliène la nue-proprièté de
l’immeuble et se réserve l’usufruit.
-Par voix d’aliénation : l’usufruit est créé au profit d’une personne par le
propriétaire qui conserve la nue-propriété.
L’usufruit constitué par la volonté de l’homme doit revêtir certains
caractères :
Il faut qu’il émane du véritable propriétaire, d’où l’interdiction d’établir un
droit de jouissance sur un bien d’autrui.
Il faut qu’il émane d’une personne capable, d’où, est nul l’usufruit établi
par un enfant dépourvu de discernement ou d’un interdit ou aliéné ou enfin
un prodigue.
Il faut que la personne dans l’intérêt de laquelle a été établi l’usufruit soit
vivante.

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De même, lorsqu’il porte sur un immeuble immatriculé, l’usufruit doit être
porté sur le titre foncier de l’immeuble grevé.
L’usufruit peut également être constitué par testament, et peut être acquit
par préemption. Un legs d’usufruit assure au légataire des ressources
viagères, sans dépouiller définitivement les héritiers.
Cependant, l’usufruit peut être acquit par la préemption ou par prescription
acquisitive s’i s’agit des meubles ou immeubles non immatriculés.
C- Les droits susceptibles d’usufruit.
L’usufruit peut être établi sur la propriété immobilière, le droit de
superficie, le droit de zina, le droit de houa et de surélévation. Art 81 cdr.
Section 3- Droits et obligations de l’usufruitier.
&1- Droits et obligations :
A-Les droits de l’usufruitier. Art 82 cdr
L’usufruit confère un double droit :
-Le droit d’user de l’immeuble : c’est-à-dire s’en servir pour son profit
personnel de l’immeuble selon la nature de ce dernier.
exp : habiter la maison, ou la donner en bail...
Son droit s’étend aux accessoires qui dépendent de l’immeuble au moment
de l’ouverture de l’usufruit. Il jouit même de l’augmentation survenue par
la suite à l’immeuble par voie d’accession (art. 85 cdr).
-Le droit de percevoir les fruits : les fruits naturels ou civils.
L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels soit
industriels soit civil. (art. 82 cdr).
On définit généralement les fruits comme étant les revenus qu’un
immeuble peut fournir à des intervalles réguliers sans altérations ni
diminution de sa propre substance.
-L’usufruitier peut prendre un certain nombre d’actes dans la mesure ou il
n’agit pas pour revendiquer la pleine propriété et qu’il n’empiète pas sur le
droit du propriétaire.

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L’usufruitier peut accomplir tous les actes matériels ou juridiques
susceptibles de préserver son usufruit de tous les dommages.
Exp. Réparations urgentes…
Il peut donner à bail l’immeuble objet de son usufruit. Il peut constituer
une hypothèque sur l’immeuble dont il a l’usufruit. Il peut vendre et céder à
titre gratuit son usufruit (art.86 cdr).
Il peut exercer les actions en justice relatives aux immeubles sur lesquels
porte son usufruit, les actions destinées à sanctionner es atteintes à ses
prérogatives : exp : l’action de sortie de l’indivision…
B- Les obligations de l’usufruitier.
-Avant l’entrée en jouissance : l’usufruitier prend les choses dans l’état ou
elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser en
présence du propriétaire un état des immeubles sujet de l’usufruit. Art 92
cdr.
-En cours d’usufruit : c’est surtout pendant la durée de l’usufruit que
l’usufruitier assumera des obligations particulières ; jouissance en personne
veillant sur son bien, respect de la destination de la chose, charges
usufructuaires.
-l’usufruitier doit jouir en bon père de famille, c’est l’obligation
fondamentale de l’usufruitier, ce dernier doit veiller à la conservation du
droit soumis à usufruit en y apportant le même soin qu’un propriétaire
veillant sur son bien (art. 93 cdr), et doit se comporter comme un
propriétaire normalement attentif et diligent.
Il doit veiller à la garde et à la conservation de l’immeuble, et il a
l’obligation de dénoncer au nu-propriétaire les usurpations et empiètements
commis par des tiers sous peine d’être responsable. Art 98 cdr.
-Il doit respecter la destination des biens ; il est considéré comme un
gestionnaire qui doit se conformer aux habitudes du propriétaire. Exp : il ne
pourrait transformer une maison d'habitation en usine…

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De même, le nu-propriétaire peut s’opposer à tout usage illicite ou
incompatible avec la nature de l’immeuble ou du droit réel soumis à
l’usufruit. En pareil cas, il peut solliciter la résiliation du contrat, sous
réserve du droit éventuel des deux parties à indemnisation et du respect des
droits des tiers (91 cdr).
L’usufruitier est tenu d’informer le nu-propriétaire, par notification
conforme au code de procédure civil, des faits suivants :
De toute prétention par un tiers, à un droit sur l’immeuble soumis à
l’usufruit ou atteinte à l’un des droits du propriétaire ;
De la détérioration de tout ou partie du fonds soumis à l’usufruit.
Si l’usufruitier ne procède pas à ladite notification au moment opportun, il
est tenu responsable des préjudices causé au propriétaire.
-les charges usufructuaires : la jouissance et l’administration normale des
biens engendrent des charges qui incombent à l’usufruitier :
Les charges périodiques, exp : impôt et autres taxes imposées à la
propriété immobilière comme la taxe foncière.(art : 95 cdr). Et assume les
dépenses nécessaires à sa préservation et son entretient.
L’usufruitier n’est tenu que des dépenses de réparation induites par son fait
ou son erreur (art : 96).
Ni le propriétaire, ni l’usufruitier ne sont tenus de reconstruire ce qui est
tombé en ruine par vétusté ou a été fortuitement détruit (art :97 cdr).
-A la fin de l’usufruit : L’usufruitier ou ses héritiers après son décès, ont
l’obligation de restituer les biens au nu-propriétaire. S’il tarde à les rendre,
après injonction officielle, et qu’elles sont détruites ou détériorées entre ses
mains, il est alors responsable de cette perte ou de cette dégradation, même
due à une cause étrangère et non à son propre fait. (art : 94 cdr).
&2- Extinction de l’usufruit :
L’usufruit peut prendre fin de plusieurs façons : art.99 et 100 cdr)/

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-par la mort de l’usufruitier, (ce dernier n’est pas transmissible aux
héritiers, on le nomme généralement d’usufruit personnel).
-par l’expiration de sa durée : l’usufruit auquel on a assigné un terme
s’éteindra par l’arrivée du terme, mais il faudra que le propriétaire ait prix
soin de le faire radier du titre foncier.
-par le dépérissement total de l’immeuble, c’est-à-dire, la destruction
physique, exp : incendie, ou juridique, exp ; expropriation.
Mais il faut que la perte soit totale. Car si l’immeuble grevé d’usufruit est
partiellement détruit, l’usufruit persiste sur la partie restante tant qu’elle
répond à la raison pour laquelle ce droit a été constitué (art : 101 cdr).
-par la renonciation : l’usufruitier peut renoncer à son droit, mais le
législateur pose comme condition de validité de la renonciation à l’égard
des créanciers de l’usufruitier, qu’elle ne doit pas être faite à leur préjudice
et ouvre à ces derniers la possibilité d’une action en annulation de la
renonciation. (art 103 cdr).
-par la consolidation : cad la réunion sur la même tête des deux qualités.
Car personne ne peut avoir de servitude sur son propre fonds.
-l’abus de jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds,
Soit en laissant périr faute d’entretien (Art 104 cdr). La déchéance doit être
prononcée en justice.
Cependant, pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut
exercer des droits de propriétaire qui ne sont pas incompatibles avec la
jouissance qui appartient à l’usufruitier, exp vendre, hypothéquer
l’immeuble
Il n’est tenu d’aucune obligation personnelle à l’égard de l’usufruitier, il
devrait seulement s’abstenir mais non faire, il ne peut ni diminuer ni
troubler la jouissance de l’usufruitier, mais les grosses réparations
demeurent à sa charge. Art 87 cdr.

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 Chapitre 4 – Le droit d’omra
&1- définition et étendue du droit d’omra :
Le droit d’omra est un diminutif de l’usufruit, auquel il emprunte le régime
de création et d’extinction. C’est un droit réel constitué par l’usufruit d’un
fonds accordé sans contrepartie pour la durée de la vie du donataire ou du
donateur, ou pour une période déterminée. (Art 105 cdr).
Le droit d’omra s’applique en principe à la maison elle-même et à tous ses
accessoires et dépendances nécessaires à l’agrément ou à la commodité de
l’habitant comme un jardin attenant.
&2- Régime du droit d’omra :
Aux termes de l’article 106 du cdr, le droit d’omra se conclut par le jeu
d’une offre et d’une acceptation.
Il doit sous peine de nullité, être établi par acte authentique. Le constat de
la prise de possession n’est pas requis pour la validité du contrat d’omra.
Le droit de omra se différencie de l’usufruit, en ce qu’il est accordé sans
contrepartie, il n’y a pas d’obligation d’établir l’état des lieux.
Le droit d’omra est limité à l’habitation de son titulaire et de sa famille. Ce
qui lui donne un caractère personnel très particulier.
Il obéi aux mêmes dispositions en ce qui concerne les droits et obligations
du donateur et du donataire. (art 108 cdr)
Pendant la durée de l’exercice de son droit, Le donataire doit jouir du
fonds, objet du droit d’omra, en y résidant lui-même ou en percevant les
fruits. Ce dernier ne peut être transmis qu’au donateur ou à son héritier.
Le donataire doit apporter à la conservation de l’immeuble la même
vigilance qu’un propriétaire veillant sur son bien.
Il lui incombe les dépenses nécessaires à sa conservation et à son entretient.
Il supporte également les charges ordinaires imposées à l’immeuble
(art :108 cdr).

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C’est un droit réel qui doit être inscrit au registre foncier quand il porte sur
un immeuble immatriculé pour être opposable aux tiers.
Ce droit ne peut être ni cédé ni loué, c’est le droit le plus personnel qu’il
soit.
Chapitre 5- Le droit d’usage :
&1- définition et étendu du droit d’usage ;
Le droit d’usage, droit réel généralement viager, confère à son titulaire le
pouvoir de se servir de la chose d’autrui et d’en percevoir les fruits, mais en
principe dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille. Art. 109 cdr.
Son étendue est cependant définie par l’acte qui le constitue. (art :111 cdr).
&2- régime du droit d’usage :
A défaut de stipulation contraire, celui qui a l’usage des fruits d’un fonds
ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa
famille, y compris les enfants qui lui sont survenus depuis la concession de
l’usage et l’usager se voit privé de la faculté de louer ou de céder son droit
à un tiers. La famille s’entend ici de toutes les personnes qui vivent au
foyer de l’usager, ce qui sous réserve d’interprétation, s’apprécie en fait et
n’exclurait pas les domestiques.
Les droits d’usage obéi en ce qui concerne sa mode de construction et
d’extinction aux mêmes dispositions que l’usufruit. Art. 109 cdr. C’est un
droit viager, personnel à son titulaire.
Le droit d’usage peut être établi sur :
-la propriété immobilière,
-le droit de superficie,
- le droit de zina,
-le droit de houa et de surélévation.
Le droit d’usage peut être une variété de droit d’usufruit quand il est
constitué dans l’intérêt d’une personne déterminée comme il peut être une

51
sorte de droit de servitude quand il est constitué dans l’intérêt d’un
immeuble déterminé (ici il obéit aux règles concernant les servitudes).

Chapitre 6- Le droit de superficie.

Section 1- Définition et nature juridique du droit de superficie.
&1- Définition
Le droit de superficie correspond à un découpage de la propriété entre
d’une part, le tréfonds cad le sous-sol et d’autre part, le sol et les
plantations, ouvrages et bâtiments qui s’y trouvent. La propriété du
tréfonds et celle de la superficie y sont attribuées à des titulaires différents.
Le droit de superficie constitue de la sorte une dérogation au principe de
l’accession qui confère au propriétaire du sol propriété du dessus.
L’article 116 du cdr définit le droit de superficie comme étant « un droit
réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages et plantations sur un fonds
appartenant à autrui.. ».
&2- Nature juridique.
Le droit de superficie constitue une propriété immobilière comme le fonds
lui-même, il n’est pas un démembrement du droit de propriété, il est une
véritable propriété immobilière distincte de celle qui porte sur le sol, d’où
les conséquences :
-Il est susceptible d’hypothèque, il peut être grevé de servitude dans la
limite de son exercice. Art 117 cdr.
-Les propriétaires : du fonds et de superficie ne sont pas entre eux dans
l’indivision, par la suite, le partage n’est pas possible.
-comme le droit de propriété, le droit de superficie est en principe
perpétuel. (Dans d’autres pays, le droit de superficie est limité. Exp :
Belgique, ce droit a une durée réduite à 50 ans).
-Le droit de superficie n’est pas forcément total, il ne s’étend pas
obligatoirement à tous les objets qui se trouvent sur la surface d’un terrain.

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Il peut être incomplet et ne s’étendre qu’à quelque uns des objets se
trouvant à la surface, tels que les constructions ou les plantations ou même
certains arbres. 4 oliviers, 5 palmiers…
Section 2- Régime du droit de superficie.
&1- Constitution du droit de superficie.
Le droit de superficie peut résulter d’un contrat, qu’il s’agisse d’un
immeuble immatriculé ou non immatriculé, contrat comportant l’obligation
de construire ou de planter.
Exp : obligation par laquelle le propriétaire d’un fonds confère à autrui le
droit ou obligation de construire ou de planter sur ce fonds, en lui attribuant
la propriété des constructions, plantations et ouvrages existants ou à réaliser
sur ce terrain, ou encore, convention par laquelle le propriétaire fait
donation de ce qui se trouve sur son terrain comme plantations,
constructions.
Le droit de superficie peut parfaitement résulter de la conclusion d’un bail
ordinaire comportant la possibilité ou l’obligation de construire ou de
planter, le propriétaire renonçant alors au bénéfice de l’accession.
Cette renonciation peut être tacite si par exp : le bail énonce que les
constructions effectuées par le preneur seront affectées hypothécairement
au paiement des loyers, sinon le contrat pourra prévoir une renonciation
expresse comme s’il se prononçait sur le sort des constructions qui
reviendront en principe en fin de bail au propriétaire avec ou sans
indemnité.
Il est évident, que le droit de superficie portant sur un immeuble
immatriculé n’existe que s’il est mentionné sur le titre foncier de
l’immeuble concerné. Le superficiaire a d’ailleurs droit à un titre spécial
sur lequel pourront être inscrits les droits réels ou charges foncières qui
pourront grever son droit.
Le droit de superficie peut résulter également de la préemption.

53
Exp : le fait pour l’un des co-superficiaires de vendre sa part, les autres co-
superficiaires peuvent exercer la préemption.
Cependant, lorsqu’il s’agit d’immeuble non immatriculé, le droit de
superficie peut résulter de la prescription acquisitive :
Exp : le fait pour une personne de mettre la main sur la construction ou
plantations. Mais en réalité, cette éventualité est rare car le possesseur en
général réclame le terrain et la superficie.
&2-Fin du droit de superficie.
Aux termes de l’article 118 cdr le droit de superficie s’éteint par :
1-la renonciation expresse à ce droit :
2-la confusion.
3-le dépérissement total des constructions, ouvrages ou plantations.
Chapitre 7 : Le bail à longue durée ou emphytéose.
&1- Définition.
L’emphytéose est un droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant
à autrui, résultant d’un contrat, d’une durée de plus de dix ans, ne pouvant
dépasser quarante ans. Art. 122 cdr.
C’est un droit qui est très répondu dans la ville d’Agadir depuis sa
rénovation, à l’issue du tremblement de terre de 1960, surtout sur les biens
du domaine de l’Etat, les immeubles habous. On le trouve également dans
la zone franche de la ville de Tanger.
L’emphytéose confère à son titulaire un droit réel avec ce qui en découle:
droit de suite et droit de préférence.
Le bail emphytéotique se distingue du bail normal édicté par le doc qui ne
confère à son titulaire que des droits personnels et comme tel ce droit est
soumis obligatoirement à l’inscription sur les livres fonciers pour produire
des effets même entre les parties. Son titulaire peut obtenir un titre spécial
en vue notamment de l’inscription des droits réels et charges foncières
pouvant grever son propre droit.

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Le droit d’emphytéose est d’une durée temporaire: de 10 ans au moins et de
40 ans au plus, il donne lieu de la part de son titulaire au versement d’une
redevance périodique relativement peu élevée, au propriétaire de
l’immeuble bailleur. Art 121 cdr.
&2- caractères.
L’emphytéose est un droit réel de jouissance susceptible
d’hypothèque, d’usufruit, de servitude… du dahir, pouvant profiter du droit
d’accession pour le temps de sa durée. Art. 129 cdr. L’emphytéose peut
faire l’objet de saisie. Il ne peut être renouvelé par tacite reconduction.
C’est un droit qui, s’il est en état d’indivision, peut donner lieu à
préemption.

&3- Mode d’institution.

L’emphytéose ne peut résulter que d’un contrat spécial: le bail
emphytéotique. Il ne peut être consenti que par un propriétaire ayant la
capacité d’aliéner. En ce qui concerne sa preuve elle peut être faite
conformément aux règles du doc, cad un écrit en cas de baux d’immeubles
et de droits immobiliers, s’ils sont faits pour plus d’une année.
&4- droits et obligations de l’emphytéote.
L’emphytéote a un droit de jouissance plus large que celui d’un locataire
ou même d’un usufruitier. Il peut changer les modes de culture, transformer
les bâtiments. Mais sans pouvoir opérer dans le fonds aucun changement
qui en diminue la valeur. Art. 126 cdr.
Il peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives et le grever de
servitudes passives, pour un temps qui n’excèdera pas la durée de
l’emphytéose et à charge d’avertir le propriétaire. Art. 128 cdr.
L’emphytéote profite du droit d’accession durant la durée de l’emphytéose.
Il peut en percevoir les fruits naturels, industriels ou civils.

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L’emphytéote doit payer une redevance au propriétaire, cette dernière est
inférieure en général à un loyer, en raison des obligations particulières qui
incombent normalement au titulaire de ce droit.
Il est tenu de toutes les charges relatives à l’immeuble. Exp. effectuer les
réparations de toute nature des constructions existant au moment du bail et
de celles construites en exécution du bail.
L’emphytéote ne peut détruire ni reprendre les améliorations et les
constructions ni réclamer aucune indemnité, même si ces travaux ont
augmenté la valeur du fonds (art. 125 cdr).
&5- Modes d’extinction de l’emphytéose et intérêts.
A- Fin de l’emphytéose.
L’emphytéose prend fin soit à l’expiration du bail, (si avant l’expiration de
ce dernier, le preneur décède, son droit réel se transmet à ses héritiers), soit
par résolution judiciaire pour inexécution des conditions du contrat ou pour
détérioration graves du fait du preneur, ou enfin pour défaut de paiement de
la redevance durant deux années consécutives après une sommation restée
sans effets. Art. 124 cdr.
Mais l’emphytéose ne peut prendre fin par le délaissement du fonds par
l’emphytéote avant l’expiration du bail. Art. 125 cdr.
B- Intérêts de l’emphytéose.
L’emphytéose présente un grand intérêt surtout du point de vue
économique. Elle ouvre la possibilité d’exploiter les délaissées des terres et
de construire celles qui peuvent être construites et rénover
d’autres…d’ailleurs l’administration des habous y recoure souvent. Exp.
région d’Agadir, décision du 8 décembre 1962 et 30 mars 1965
(emphytéose de 40 ans).
L’emphytéose permet à certaines personnes qui n’ont pas de moyens ou le
temps ou la possibilité pour exploiter ces terres de louer à long terme à un
prix inférieur normalement au loyer ordinaire.

56
 Chapitre 8- Le droit de habous ou waqf
(dahir du 23 février 2010 formant code des awqaf)
&1- Définition.
Le waqf énonce l’article 1er est tout bien dont l’originel est constitué
habous de façon définitive ou temporaire et dont la jouissance est affectée à
une œuvre de bienfaisance publique ou privée, et s’établit par contrat ou
wassyya, (testament) ou par la force de la loi.
Joseph Luccioni le définit dans son ouvrage en tant qu’acte juridique
par lequel une personne, en vue d’être agréable à Dieu se dépouille d’un ou
plusieurs de ses biens, généralement immeubles et les met hors du
commerce, en les affectant à perpétuité à une œuvre pieuse, charitable ou
sociale, soit d’une manière absolue, exclusive de toute restriction (habous
public) soit en réservant la jouissance de ces biens à une ou plusieurs
personnes déterminées (habous de famille). A l’extinction des
bénéficiaires, le habous de famille devenant habous public.
&2- Classification des biens habous.
Il existe des habous publics gérés par l’administration générale des habous
et des habous des zaouïa et privés sur lesquels cette même administration
exerce un droit de surveillance.
1- Les habous publics. Se subdivisent en habous kobra quand ils sont situés
dans les grandes villes ou dans ses banlieues immédiates, et les habous
soghra quand ils sont situés dans un périmètre éloigné.
2- Les habous de zaouïa. Sont constitués au profit d’une zaouïa (confrérie
religieuse ou encore édifice réservé à la confrérie) et destiné à revenir aux
habous publics en cas de disparition du bénéficiaire.
3- Les habous privés de famille. Sont constitués au profit des descendants
du constituant et destinés à devenir habous publics à l’extinction de sa
descendance.

57
Les premiers sont gérés par les nadirs, agents publics, autrefois sous le
contrôle du cadi et depuis le dahir du 31 octobre 1912 sous l’autorité
de l’administration des habous.
Les habous publics comprennent des immeubles urbains notamment
des constructions à usage d’habitation. Les habous peuvent affecter
aussi des biens meubles les plus divers.
Les habous de zaouïa sont gérés par les nadirs particuliers, par des
moquadems de la zaouïa intéressés sous le contrôle assez lointain du
cadi et de l’administration des habous.
Les habous de famille sont détenus par les bénéficiaires qui en
conservent la gestion jusqu’à l’extinction des dévolutions, compte
tenu que ces biens sont destinés dans un avenir indéterminé à revenir
aux habous publics, l’administration des habous a un droit de regard
sur la régularité de leur gestion.
&3- Régime juridique des immeubles habous.
Les immeubles habous étaient régis par les règles du droit musulman
local ; et actuellement sont soumis au dahir du 23 février 2010
formant code des awqaf)
Ces immeubles peuvent faire l’objet d’une immatriculation foncière
gratuitement. Les biens habous peuvent être aliénés par voie
d’adjudication aux enchères publiques à charge de réemployer
immédiatement le prix, les locations de ces biens sont soumises à la
procédure d’adjudication.
Les biens habous sont rangés dans la catégorie des immeubles
inaliénables (dahir du 7 juillet 1914).
Du caractère d’inaliénabilité des biens habous découle une
conséquence, c’est que le caractère habous d’un immeuble ne pouvait
se perdre par la prescription extinctive. On ne peut disposer d’un bien
habous par la vente, le testament, ou l’hypothèque.

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 Chapitre 9- Le droit de zina. Art 132 cdr
Le zina est un droit réel immobilier qui procure à son titulaire
l’appropriation des constructions édifiées par lui sur un terrain appartenant
à autrui. Ce droit doit être consenti par un contrat pour une durée
n’excédant pas quarante années. Si le contrat prévoit une durée plus
longue, celle –ci est réputée être de 40 ans.
Le contrat doit spécifier le type de construction, ses caractéristiques, ses
dimensions et définir les droits et obligations du titulaire de ce droit.
(art :132 cdr).
Le zinataire peut céder les constructions qu’il a édifiées, hypothéquer et y
établir, ou à son profit des droits de servitudes dans les limites de son droit.
Le droit de zina se transmet par préemption, succession ou testament. Il ne
peut être établi sur des droits indivis qu’avec l’accord de tous les
indivisaires (art 131 cdr).
Le droit de zina s’éteint par :
-l’expiration de sa durée,
-par la renonciation expresse à ce droit : Les créanciers du titulaire du droit
de zina peuvent solliciter l’annulation de la renonciation qu’il a faite en cas
de préjudice à leurs droits.
-par la confusion,
- par le dépérissement total des constructions.
Lorsque le droit de zina prend fin, sans qu’un accord ait fixé le sort du
bâtiment, il est fait application des règles relatives à la construction de
bonne foi sur le fonds d’autrui.

59
 Chapitre 10-- Le droit de houa et surélévation
(art 138 à 144 cdr)
L’article 138 du cdr énonce que « le droit de houa et surélévation est le
droit réel d’appropriation d’une partie déterminée de l’espace vertical qui
surplombe la construction existante appartenant à autrui, pour y édifier une
construction telle que permise par les lois et règlements ».
Le droit de houa et surélévation se constitue par contrat, qui doit
mentionner la nature des constructions.
Ne peuvent faire objet de droit de houa et surélévation des droits indivis
qu’avec l’accord de tous les coindivisaires (art 139 cdr).
Le titulaire du droit de houa et surélévation peut le céder ou l’hypothéquer
et y établir, ou à son profit des droits de servitudes conformes avec sa
nature.
Ce droit se transmet par préemption, par succession ou testament. Mais le
titulaire du droit de houa et de surélévation ne peut céder la colonne d’aire
verticale sans le consentement du propriétaire du dessous.(art 141 cdr)
Le droit de houa est très courant dans les quartiers anciens, comme les
médinas et surtout concernant les propriétés privées.
Le titulaire du droit de houa et surélévation ne peut céder l’espace vertical
qui surplombe sa construction sans le consentement du propriétaire du
dessus.

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 Chapitre 11- Les droits coutumiers valablement
constitués avant l’entrée en vigueur du cdr.

On les désigne de droits de manfâa ou de droits réels de jouissance.

L’article 8 du dahir -abrogé -de 2 juin 1915 fixant la législation applicable
aux immeubles immatriculés range dans les droits réels immobiliers ‘les
droits coutumiers musulmans tels que gza, istidjar, guelza, zina, houa’. En
fait ces droits frappent des biens habous et des biens domaniaux et
rarement des biens melk.
&1- Caractéristiques juridiques.
Les droits de manfâa sont des droits réels immobiliers, ils
s’établissent au profit de quiconque et sont opposables à tous.
S’ils affectent des immeubles immatriculés, ils doivent être inscrits sur les
livres fonciers pour produire leur effet entre les parties et être opposables
aux tiers.
Le titulaire d’un droit coutumier a la droit d’obtenir un titre spécial en vue
de l’inscription des droits réels pouvant grever le droit coutumier par exp.
un usufruit, une hypothèque.
Ces droits entraînent pour leur titulaire l’obligation de verser une
redevance annuelle et perpétuelle au profit du propriétaire du sol (à
l’exception du droit de houa).
&2- Les différents droits coutumiers musulmans.
A- Droit de guelsa.‫حك الجلسة‬
Appelés encore kholou ce droit frappe les immeubles bâtis, biens
habous et même biens domaniaux. Le plus souvent il porte sur les
boutiques ou locaux professionnels, câd les locaux à usage commercial ou
artisanal.

61
Ce droit procède d’une location, le locataire doit garnir les locaux loués et
pourvoir à installation du matériel. Le bénéficiaire doit entretenir les locaux
et y mettre toute installation nécessaire à leur destination.
Ce droit confère à son titulaire la jouissance du bien de manière définitive
et perpétuelle, moyennant le versement d’une rente.
Ce droit est cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit entre vifs ou à cause
de mort.
L’Eta ou l’administration des habous souvent rachète ce droit ou vend son
domaine éminent au bénéficiaire de la guelsa. Ce dernier peut grever son
droit d’un droit de zina, il y a ainsi démembrement du droit de guelza.
Il existe un droit de clé ou droit meftah ou sarrout, c’est le droit pour le
bénéficiaire d’une boutique ou fondouk domanial de disposer du local, d’en
céder la jouissance. Ce droit se distingue de la guelsa en ce qu’il ne
comporte pas l’obligation pour le bénéficiaire de pourvoir à l’installation
du matériel nécessaire du local (ce droit a presque disparu par rachat du
droit ou vente de la nue- propriété).
B- Droit de gza.ou istidjar ‫حك الجزاء‬
Le droit de gza ne porte que sur des champs ou sur des terrains nus. Ce
droit appelé encore istidjar (pour désigner le fonds de commerce). Lorsque
les habous possédaient un terrain vague ne présentant aucun profit
immédiat, le nadir le donnait en location à qui pourrait l’utiliser en y faisant
soit des constructions, soit des plantations.
Ce droit réel consacré par la coutume est susceptible d’être cédé à titre
onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort. Une redevance
foncière est versée aux habous. Ce droit doit être inscrit sur les livres
fonciers, s’il a fait l’objet d’une procédure d’immatriculation.
C- Droit de hazaka. ‫حك الحسكة‬
C’est un droit comparable à la guelsa, mais n’est valable qu’entre juifs.
C’est un droit de jouissance, transmissible entre juifs. Il est dévolu à

62
l’Israélite, qui le premier est entré comme locataire dans l’immeuble
appartenant à un non juif et y a allumé une chandelle (hazaka el kendil).
Si un autre Israélite prend à bail l’immeuble grevé du droit de hazaka, il
doit au titulaire de ce droit une redevance dont le montant est égal à 30%
environ du loyer principal payé au propriétaire.
Le caractère de droit réel de ce droit, n’a jamais été reconnu comme tel par
les juridictions de l’immatriculation foncière statuant en vertu du dahir de
12 aput 1913.
C- Droit de zina. ‫حك الزينة‬
Le droit de zina porte sur un terrain appartenant au domaine privé de
l’Etat ou d’une municipalité. Le locataire l’a mis en valeur par l’édification
d’une construction ou une autre amélioration, l’amélioration ainsi apportée
au fonds est devenue un droit réel qui est le droit de zina. Ce droit
représente le domaine utile (manfâa) par opposition au domaine éminent
(asl) lequel reste la propriété de l’Etat.
Le droit de zina peut frapper un droit de guelsa. L’Etat peu céder son
domaine éminent au zinataire lequel devient propriétaire pur et simple. Le
dahir de 3 juillet 1932 a autorisé la cession pour 1 franc le mètre carré, des
droits de l’Etat sur le sol de la kasba de Taroudant aux détenteurs de droit
de zina.
L’Etat peut frapper d’expropriation les droits de zina grevant les
immeubles domaniaux. Ici le droit de zina équivaut à 5% de la valeur du
sol et à la valeur intégrale des constructions édifiées sur le sol.
Le zinataire paie une rente foncière à l’Etat. Le droit de zina est
transmissible et peut être inscrit comme droit réel sur les livres fonciers.
C’est un droit perpétuel.
D- Droit de houa.‫حك الهواء‬
Le droit de houa est la colonne d’aire dont peut disposer le titulaire de
ce droit au-dessus d’une construction. Exp. le titulaire d’un droit de houa

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pourra avoir la jouissance d’une boutique ou maison sise au-dessus d’un
magasin.
L’article 483 du doc stipule qu’ »est valable la vente d’une partie
déterminée de l’espace libre ou colonne d’aire qui s’élève au -dessus de
l’édifice déjà construit, et l’acquéreur peut y construire, pourvue que la
nature et les dimensions de la construction aient été déterminées, mais
l’acquéreur n’a pas le droit de vendre l’espace au -dessus de lui sans le
consentement du vendeur primitif.’
Le droit de houa est très courant dans les quartiers anciens, comme les
médinas et surtout concernant les propriétés privées. (art 483 doc)

64
 Titre Second
Les droits réels accessoires

On les appelle sûretés réelles. Il s’agit essentiellement de droits réels

accessoires destinés à garantir l’exécution des obligations. Le cdr
réglemente trois sortes de sûretés réelles qui portent sur les immeubles
immatriculés: l’antichrèse, les privilèges immobiliers, les hypothèques.
Pour les immeubles non immatriculés, le droit musulman prévoit le contrat
de rahn. Etant donné que l’hypothèque ne peut se concevoir pour les
immeubles non immatriculés par suite de l’absence de tout système de
publicité en ce qui les concerne. Pour les meubles le doc prévoit le gage et
les privilèges.

Chapitre I- Les privilèges

Section I- Définition et caractéristiques.
&1- Définition.
L’article 1243 du doc le définit en général comme étant ‘un droit de
préférence que la loi accorde sur les biens du débiteur à raison de la cause
de la créance’.
L’article 142 du cdr formule à peu près la même définition en ce qui
concerne le privilège immobilier : « le privilège est un droit réel accessoire
qui confère au créancier un droit de préférence sur les autres créanciers,
même hypothécaires ».
Exp. sont considérées des créances privilégiées les sommes dépensées pour
les obsèques et portent sur tous les biens meubles appartenant au défunt. Le
créancier privilégié peut se faire payer avant tout autre créancier du défunt
même les créanciers hypothécaires, il a même un droit de suite sur ces
meubles en quelque main qu’ils soient.

65
&2- Caractéristiques.
Des dispositions des articles susvisés, il résulte que les privilèges
présentent les caractéristiques suivantes:
Le privilège est un droit réel, qu’il porte sur un meuble ou un immeuble.
C’est une valeur concédée par la loi d’où la règle: ‘pas de privilège sans
texte’. Le privilège ne peut être établi par un contrat ou un acte unilatéral
de volonté…câd que les privilèges sont nécessairement prévus par la loi,
les textes doivent être interprétés strictement.
Le privilège est établi par la loi en considération de la créance et non de la
personne. Le législateur quand il décide qu’une créance sera privilégiée
c’est parce qu’il estime que l’intérêt général impose que ces créances soient
entourées d’intérêt particulier et soient par conséquent préférées aux
créances ordinaires. Le privilège confère à son titulaire un droit de suite et
un droit de préférence. La créance privilégiée est préférée à toutes autres
créances même hypothécaires. Art. 1244 du doc.
En cas de concours entre créanciers privilégiés, ceux qui sont dans le même
rang sont payés par concurrence. Art. 1245 du doc. S’ils ne sont pas du
même rang, si les uns sont préférés aux autres (d’après ce qui a été édicté
par la loi) cad que la préférence se règle par les différentes qualités des
privilèges.
Le privilège est indivisible, câd, établi sur la totalité du bien jusqu’au
paiement intégral de la dette. Il n’entraîne pas la dépossession du débiteur.
Le créancier conserve entre les mains le bien affecté à la garantie du
créancier. Il en résulte que les créanciers ordinaires peuvent faire saisir la
chose sur laquelle porte le privilège.
Le privilège ne peut porter sur un bien appartenant à autrui.

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Section II- Les différentes sortes de privilèges.
&1- Les créances privilégiées sur la généralité des meubles.
Ces créances sont prévues par l’article 1248 du doc par ordre de
préférence :
1- Les frais du funéraires en rapport avec la situation de fortune du débiteur
défunt.
2- Les créances résultant des frais quelconques de la dernière maladie dans
les 6 mois antérieurs au décès ou à l’ouverture de la contribution.
2 bis- Les dettes résultant du mahr ou des indemnités évaluées en fonction
du préjudice causé à l’épouse à la suite d’un divorce et sa pension
alimentaire et celle des enfants et des parents.
3- Les frais de justice exp. frais de vente…
4- les salaires, les indemnités de congé payé, les indemnités dus pour
inobservation du délai de congé ou en raison soit de la résiliation abusive
du contrat de louage de service, soit de la rupture anticipée d’un contrat à
durée déterminée.
5- La créance de la victime d’un accident de travail ou de ses ayants droits
relative aux frais médicaux.
6- Les allocations versées aux ouvriers et employés soit par la caisse d’aide
sociale ou par toute autre institution assurant le service des allocations
familiales, soit par les employés assurant directement le service desdites
allocations.
7- Les créances de la caisse d’aide sociale et autres institutions assurant le
service des allocations familiales à l’égard de leurs affiliés pour les
cotisations ou contribution ainsi que les majorations dont sont passibles.
&2- Les créances privilégiées sur certains meubles.
Ces dernières sont édictées par l’article 1250 do doc, on cite:
1- Les sommes dues pour les semences, pour les travaux de culture et pour
ceux de la récolte, sur le produit de la récolte.

67
2- Les fermages et loyers des immeubles et les redevances dues au
crédirentier.
3- Les frais faits pour la conservation de la chose.
4- Les salaires et remboursement dus à l’artisan pour sa main-d’œuvre et
ses avances tant que sont à sa charge et en sa possession.
5- Les sommes dues au commissionnaire sur la valeur des marchandises à
lui expédiées.
6- Les sommes dues au voiturier pour le prix de transport et pour ses
déboursés sur les choses.
7- Les créances des aubergistes, logeurs…pour leurs fournitures et avances
sur les choses qui se trouvent dans l’auberge.
8- Les créances nées d’un accident au profit de tiers lésé, par cet accident
sur l’indemnité dont l’assureur de la responsabilité en est débiteur.
&3- Les créances privilégiées sur certains immeubles.
Ces créances sont prévues par l’article 144 cdr concernant les immeubles
immatriculés, elles sont exonérées de la formalité de l’inscription au
registre foncier. L’article 144 du dahir énonce que ‘les seules créances
privilégiées sur les immeubles du débiteur sont:
1- Les frais de justice, frais pour la réalisation de l’immeuble et la
distribution du prix.
2- Les droits du trésor, tels qu’ils résultent et sont réglés par les lois qui les
concernent’.
Pour le trésor, ce privilège ne peut s’appliquer aux immeubles qu’en cas
d’absence de mobiliers.
Modes d’extinction des privilèges.
Le privilège peut s’éteindre ;
- avec l’extinction de la dette,
- renonciation du créancier à son droit au privilège,
-destruction de la chose sur laquelle porte le privilège,

68
-la confusion,
-l’arrivée du terme prévu par la loi,
-la vente du bien objet du privilège au profit d’un autre créancier privilégié
qui lui est supérieur en rang.

Chapitre II - L’Antichrèse
Section I- Définition, caractéristiques et conditions de validité.
L’antichrèse est un contrat par lequel un débiteur propriétaire d’un
immeuble, qu’il soit débiteur ou tiers agissant pour celui-ci, confère au
créancier, en garantie de sa créance, un droit réel sur ledit immeuble
jusqu’au paiement de la créance.(art 145 cdr)
Contrairement à l’hypothèque, l’antichrèse est un droit réel emportant une
mise en possession de l’immeuble au profit du créancier antichrèsiste, avec
la faculté d’en percevoir des fruits pour les imputer en principe sur le
capital de la créance.
Si l’antichrèse concerne un immeuble immatriculé lui sont appliquées les
dispositions de l’hypothèque.
L’antichrèse est un droit réel, c’est un véritable gage immobilier
comportant droit de préférence et droit de suite. Il ne peut se perdre par la
seule dépossession. Il est indivisible.
L’antichrèse ne s’établit que par acte authentique, il doit avoir une
durée déterminée, le constituant doit avoir la capacité d’aliéner, le
constituant peut être le débiteur lui- même ou un tiers agissant pour le
compte du débiteur. Il doit avoir la propriété de l’immeuble ou être titulaire
d’un droit réel de jouissance comme l’usufruit, l’emphytéose, la superficie,
droit coutumiers musulmans…L’acte écrit doit être inscrit sur le titre de
propriété de l’immeuble ou sur le titre spécial du droit réel de jouissance
nanti, l’immeuble ou le droit réel spécial doit être mis en possession du
créancier antichrésiste qui doit en avoir la jouissance..

69
Section II- Droits et obligations du créancier antichrèsiste.
&1- Les droits du créancier antichrèsiste.
Le créancier antichrèsiste a le droit de percevoir les fruits, de leur
imputation ou non sur le capital de la créance. Il est autorisé à prélever sur
les fruits les dépenses relatives à l’entretient de l’immeuble. Art. 156 cdr.
Il est autorisé à retenir l’immeuble qui lui a été donné en antichrèse
jusqu’au paiement intégral de sa créance. Si le créancier n’est pas payé à
l’échéance, il peut faire vendre l’immeuble par voie judiciaire, mais le
créancier antichrèsiste doit obtenir une décision judiciaire.
Le créancier antichrèsiste a un droit de préférence, à son rang en cas de
vente judiciaire de l’immeuble, s’il est créancier privilégié et a le droit de
se faire payer par préférence aux autres créanciers.
L’antichrèsiste a un droit de suite sur l’immeuble même si celui-ci se
trouve entre les mains d’un tiers détenteur.
&2- Les obligations du créancier antichrèsiste.
Le créancier antichrèsiste doit pourvoir à l’entretien et aux
réparations utiles et nécessaires de l’immeuble sous peine de dommages et
intérêts.
Il doit payer les charges annuelles sauf convention contraire.
Il ne peut s’affranchir de ses obligations en obligeant le constituant à
reprendre l’immeuble, auquel cas il redevient alors un simple créancier
chirographaire.
Il doit restituer l’immeuble dès qu’il a été intégralement payé de sa créance.
Il doit consentir alors à la radiation de l’antichrèse sur le titre foncier de
l’immeuble.

70
Modes d’extinction de l’antichrèse :
L’antichrèse est l’accessoire de la créance qu’il garantit et en dépond. Il
s’éteint par son extinction. (art 161 cdr).
Il s’éteint sans égard de la dette qu’il garantit :
Par la renonciation expresse du créancier à la sureté,
Par le dépérissement total du fonds,
Par la confusion.(art 162 cdr)
L’antichrèse s’éteint par la vente forcée du fonds aux enchères publiques,
conformément aux procédures prévues par la loi. (art.163 cdr).
Le débiteur est tenu de payer la créance garantie et ses accessoires avant
son échéance. Si le créancier n’accepte pas le paiement, le débiteur peut lui
faire une offre réelle et en consigner le montant à la caisse du tribunal.
Après s’être assuré du paiement total de la dette, le tribunal prononce
l’extinction de l’antichrèse et ordonne la restitution de l’immeuble à son
propriétaire.

71
 Chapitre II- Les hypothèques
Section I- Notions générales.
&1- Définition
Aux termes de l’article 165 du cdr « l’hypothèque est un droit réel
accessoire, établi sur un immeuble immatriculé ou en cours
d’immatriculation, et destiné à la garantie du paiement d’une créance ».
L’hypothèque est un droit réel de sûreté destiné à garantir le paiement
d’une créance, sans déposséder le propriétaire de l’immeuble grevé, il
permet au créancier s’il n’est pas payé à l’échéance de faire vendre
l’immeuble en quelques mains que se trouve le bien (droit de suite) et
d’être payé sur le prix de vente de l’immeuble avant les autres créanciers
(droit de préférence).
&2- Caractères généraux.
- Quant aux pouvoirs du créancier hypothécaire. Comme l’hypothèque
n’emporte pas dessaisissement du débiteur, le créancier ne saurait avoir ni
l’usus ni le fructus, il peut seulement faire vendre le bien hypothéqué en
cas de non- paiement de sa créance à l’échéance pour se faire payer par
priorité sur le prix.
- Quant à la garantie. L’hypothèque suppose l’existence d’une obligation
principale, d’une créance, le sort de l’hypothèque est lié à celui de la
créance qu’elle garantit.
- Quant à l’immeuble sur lequel l’hypothèque porte. L’hypothèque est un
droit immobilier, elle peut porter sur la propriété des immeubles ou sur les
droits réels immobiliers suivants: l’usufruit, l’emphytéose, la superficie, le
droit de houa et surélévation, les droits coutumiers musulmans. Elle s’étend
aux améliorations survenues à l’immeuble hypothéqué.
- En tant que droit indivisible. Chaque fraction de la créance est garantie
par la totalité de l’hypothèque. Si la créance est partiellement éteinte, ce qui

72
en subsiste continue à être garanti par l’hypothèque en entier. Si la créance
est divisée, notamment à la suite d’une succession, chacun des cohéritiers
du débiteur hypothécaire décédé, créancier à son tour pour une fraction
dispose de l’hypothèque entière pour le paiement de cette fraction.
Section II- Différentes sortes d’hypothèques.
Aux termes de l’article 170 cdr « l’hypothèque est forcée ou
conventionnelle ».
&1- L’hypothèque conventionnelle de droit commun.
L’hypothèque conventionnelle est celle qui dépend d’une convention. Art.
174 cdr. Elle est constituée par acte écrit authentique, avec le consentement
des parties, n’est valide que si elle est enregistrée au titre foncier.
Les dispositions de l’article 4 du cdr ne s’appliquent pas à la constitution,
au transfert, à la modification ou à l’extinction de l’hypothèque
conventionnelle établie pour garantir le paiement d’une dette dont la valeur
n’excède pas la somme fixée par voie réglementaire (décret n° 2-4-881) qui
est actuellement de 250.000 dh. (art. 174 cdr).
*Il faut que le constituant, en général le débiteur, soit propriétaire de
l’immeuble à hypothéquer ou titulaire d’un droit réel immobilier
susceptible d’hypothèque qu’il affecte à la garantie de l’obligation.
*Le constituant doit avoir la capacité d’aliéner.
*L’hypothèque ne peut être constituée que sur des immeubles
individuellement déterminés et non sur l’ensemble des immeubles du
débiteur. Donc il faut indiquer dans l’acte constitutif la nature de la
situation de chacun des immeubles hypothéqués, les numéros des titres
fonciers et les noms de ces immeubles, d’où impossibilité d’hypothéquer
des biens futurs (art.183 cdr).
*Le créancier hypothécaire agissant à l’encontre d’un tiers détenteur, ne
peut poursuivre que l’expropriation de la parcelle grevée de l’hypothèque.

73
*Il faut que le contrat d’hypothèque précise le montant de la créance
garantie.

*L’hypothèque doit être inscrite sur le titre foncier de l’immeuble

hypothéqué et conserve son rang jusqu’à sa radiation.
*Même si aucun délai n’est prévu pour procéder à cette inscription, il y a
intérêt à le faire le plus vite possible pour conserver à l’hypothèque le rang
prévu à l’acte.
&2- L’hypothèque conventionnel de droit spécial.
Ces hypothèques sont régies par certaines dispositions spéciales, on
distingue:
1- L’hypothèque conventionnelle différée. Art 184 cdr. Cette catégorie
d’hypothèque permet à son titulaire d’avoir une garantie sans inscription de
l’hypothèque concernée sur le livre foncier. Il lui suffit de déposer l’acte
constitutif d’hypothèque, le duplicata, de demander l’exemption temporaire
de l’inscription. Mais cette hypothèque n’est valable que pour un délai de
90 jours à l’expiration duquel le créancier doit ou retirer ses pièces ou
requérir une inscription régulière.
L’avantage est d’éviter le paiement des droits d’inscription et des droits de
radiation, en plus cette hypothèque est utile à un créancier qui a consenti un
prêt à court terme. Si pendant ce délai de 90 jours, une nouvelle inscription
vient à être requise, le conservateur procède au préalable à l’inscription
régulière de l’hypothèque différée qui prendra rang au jour de son dépôt.
2- L’hypothèque conventionnelle au profit du crédit immobilier et
hôtelier.(cih). Le propriétaire d’un terrain immatriculé qui sollicite un prêt
du CIH pour construction d’un logement, en demande l’expertise. Un
bulletin d’expertise indique le chiffre adopté comme estimation du terrain,
le montant du prêt à réaliser. Et mentionne sur le livre foncier à la demande

74
du propriétaire auquel est délivré un certificat de cette mention et de tous
les droits et charges existants sur l’immeuble expertisé.
L’article 179 du doc stipule qu’une « hypothèque peut être constituée en
garantie d’un crédit ouvert ou de compte courant pourvu que le plafond du
crédit soit déterminé dans l’acte constitutif ».
Si un prêt est consenti sur la production du certificat de mention du bulletin
d’expertise, le contrat de prêt est transmis par le cih à la conservation
foncière pour inscription de l’hypothèque qui ne peut être qu’une
hypothèque de 1Er rang. En cas de retard du débiteur dans le versement des
annuités de remboursement le cih peut se faire mettre en possession de
l’immeuble.
3- L’hypothèque conventionnelle sur un immeuble non encore
immatriculé. Pour ces immeubles melk, l’hypothèque, le gage sans
dépossession n’est normalement pas réalisé parce que sans sécurité, seul
l’antichrèse ou contrat de rahn est en ce cas valable ou encore une vente à
réméré.
&3- Les hypothèques forcées.
L’hypothèque forcée est celle qui est conférée par une décision de justice,
sans le consentement du débiteur. Elle n’est possible que dans les cas
prévus par la loi. L’article 171 cdr énonce que « l’hypothèque forcée a lieu
sans le consentement du débiteur dans les cas déterminés par la loi ».
L’hypothèque ne porte en principe que sur des biens individuellement
désignés, la créance garantie doit être déterminée, l’hypothèque doit être
inscrite. On distingue:
- L’hypothèque forcée au profit du vendeur, de l’échangiste, des co-
partageants, sur l’immeuble vendu échangé ou partagé. L’article 172 du cdr
permet dans les cas de vente, d’échange, ou de partage, à défaut
d’hypothèque conventionnelle pour garantir le paiement du prix de vente
ou de la soulte d’échange ou de partage, le créancier peut se faire autoriser

75
par voie de justice à prendre une hypothèque forcée sur le bien vendu
échangé ou partagé.

- L’hypothèque forcée au profit des architectes et des entrepreneurs,

chargés d’édifier, reconstruire ou réparer les bâtiments ou autres ouvrage,
pour lesquels ils fournissent des matériaux et ou leur travail en garantie de
leur créance contre le propriétaire quand il n’a pas été réservé
d’hypothèque conventionnelle pour la garantie des dites créances.
Section III- Les effets de l’hypothèque. art 187cdr
L’hypothèque laisse au propriétaire ses prérogatives: l’usage, la jouissance
et même le droit de disposition. Ce dernier conserve le droit d’administrer
l’immeuble, il peut consentir des baux.
Le créancier bénéficiant d’une hypothèque portant sur un immeuble
immatriculé peut poursuivre la vente judiciaire de l’immeuble, s’il n’est pas
payé à l’échéance, sur la simple production d’un certificat spécial délivré
par le conservateur.
Le créancier hypothécaire est payé sur le prix de la vente avant les autres
créanciers. S’il y a plusieurs créanciers hypothécaires de même rang, le
paiement se fait en concours. S’ils ne sont pas du même rang, ils sont payés
en suivant l’ordre de leur inscription. Lorsque le montant de l’adjudication
ne suffit pas à payer tous les créanciers hypothécaires, il y a lieu à
ouverture d’une procédure de distribution des deniers. Les créanciers ayant
une hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent en quelques mains
qu’il passe pour être colloqués et payés suivant l’ordre de leur inscription.
Section IV- Purge des hypothèques.
Il s’agit de la faculté accordée par la loi au détenteur d’un immeuble
hypothéqué d’affranchir l’immeuble de tous privilèges et hypothèques en
offrant aux créanciers le prix vrai de l’immeuble. Il y a des cas ou
l’aliénation de l’immeuble met par elle-même l’acquéreur à l’abri du droit

76
de suite, son acquisition est définitive et les créanciers privilégiés ou
hypothécaires n’ont plus droit qu’au prix. On dit que l’aliénation vaut
purge. On opère purge légale:
- L’expropriation pour cause d’utilité publique.
- L’adjudication par saisie immobilière.
- L’adjudication après faillite.
Modes d’extinction de l’hypothèque : art 212 cdr
L’hypothèque s’éteint par le paiement de la dette,
Par la mainlevée du créancier,
Par le dépérissement total de l’immeuble hypothéqué,
Par la confusion.

77
 Deuxième partie
Le régime de l’immatriculation foncière

Il importe avant d’aborder directement l’économie générale de la

législation sur l’immatriculation, de revenir en arrière pour donner un
aperçu sur le régime foncier Marocain à la veille de 1913 et sur les règles
du droit musulman régissant la propriété immobilière lesquelles sont
toujours applicables aux immeubles non immatriculés, car le système de
l’immatriculation n’étant que facultatif.
1- L’organisation du régime foncier avant 1913.
Le Maroc a été considéré par les juristes musulmans comme une terre
de conquête et à ce titre, toutes les terres appartiennent à la communauté
musulmane et sont gérées par son chef, l’imam. Celui-ci peut donner en
jouissance ces terres moyennant le paiement d’un impôt appelé le kharadj.
La propriété serait ainsi démembrée en domaine éminent‫ الرلبة‬appartenant
à la communauté musulmane et en domaine utile ‫ المنفعة‬appartenant à
l’occupant et transmissible par succession.
La propriété privative ne pouvait être que le résultat d’une vivification des
terres mortes avec l’autorisation de l’imam. Ces terres mortes constituent
des res nulluis, elles deviennent la propriété de celui qui les vivifie par des
constructions, plantations…
Mais l’application au Maroc de ces principes de droit musulman s’est
heurté à deux obstacles: d’une part, l’appropriation collective des terres au
niveau des tribus qui formaient des collectivités locales autonomes et qui
n’étaient pas toutes soumises à l’autorité centrale, d’autre part, la nécessité
d’exploiter les immeubles appartenant à la communauté musulmane a
amené le souverain à accorder de nombreuses accessions à titre temporaire
ou définitif, avec ou sans contrepartie.

78
Ainsi, suivant leur mode de possession ou suivant leur destination, les
terres pouvaient se répartir dans la classification suivante, qui d’ailleurs
subsiste encore aujourd’hui et que l’on trouve dans la plupart des pays
musulmans: les terres maghzen, terres collectives, terres habous et terres
melk.
- Le domaine de l’Etat. Comprenait les terres mortes, celles qui
n’appartenaient à personne et qui étaient inutilisables et les terres vivantes
et productives, des immeubles bâtis, provenant d’acquisitions, de
confiscations sur les caïds destitués et des rebelles, ou encore des
successions en déshérence. Ce domaine se trouvait souvent grevé de divers
droits qui, de baux et de droits personnels à l’origine, sont devenus de
véritables droits réels susceptibles de transmission entre particuliers,
notamment droit de clé, guelsa, hazzaka, gza, zina.
- Les terres collectives. Possédées par les tribus ou par les fractions de
tribus devaient être importantes, notamment dans le pays berbère. Ces
terres qui appartenaient au groupement qui s’en emparaient, donnaient lieu
à des partages périodiques de jouissance entre les membres de ce
groupement. Le régime de ces terres était établi par la coutume. Elles
étaient inaliénables et ne pouvaient être partagées. Les terres collectives
existent aujourd’hui, mais tendent de plus en plus à disparaître.
-Les terres habous ou wakf. Qu’il soit constitué directement, affecté
immédiatement à l’œuvre pieuse désignée par le constituant ou avec
dévolution intermédiaire, désigné de moaqab, le habous présente les mêmes
caractères, il est entièrement régi par l’acte de fondation, l’immeuble
habousé est inaliénable, imprescriptible et insaisissable.
Mais d’une part, les nécessités de l’exploitation des biens habous qui
doivent être mis en valeur et entretenus et d’autres parts, l’incurie des
nadirs ont fait que beaucoup d’immeubles habous furent l’objet de tenures
semblables à celles qui ont grevé le domaine de l’Etat.

79
Ce droit se trouve réduit à une nue- propriété qui donne droit à une
redevance, les tenures devenant aussi perpétuelles que le bien habous lui-
même.
- Les biens melk. Sont des biens possédés privativement par les individus
ou par les familles. C’est la propriété privée, instable, confuse, basée sur
des titres imparfaits, ayant des limites imprécises. Sa preuve résultait de
moulkya, actes de notoriété établi par les adèles, sur l’attestation de
témoins. L’immeuble était toujours désigné de façon imparfaite, ses limites
indiquées par de vagues repères. On exprimait très rarement la contenance.
L’unité de mesure adoptée était imprécise. Le régime de la terre variait de
tribus en tribus suivant les coutumes. Ici le chef de groupement possédait
tous les attributs du droit de propriété et les membres n’avaient qu’une
vocation dans certains cas déterminés, à l’attribution d’une part dans le
patrimoine familial.
Ce rapide tableau du régime de la propriété avant le protectorat montre
à quelle inextricable confusion il convenait de mettre fin. La colonisation
ne pouvait être entreprise sans qu’une réforme hardie ait été apportée, il
était indispensable d’assurer au colon une propriété certaine, inattaquable,
de donner des limites sûres au domaine qu’il avait acquis, de contraindre
tout le monde à respecter son droit et ainsi à lui conférer le moyen
d’obtenir le crédit nécessaire au lancement de son entreprise. La certitude et
la sécurité de la propriété pouvaient seules en effet permettre aux banques
d’obtenir des gages de premier ordre et de répandre par conséquent les
capitaux sur un pays qui, pour prendre son essor économique, en avait tant
besoin.
2- L’économie générale du dahir sur l’immatriculation.
Lorsque le besoin d’une réforme du régime foncier s’est fait sentir,
une commission spéciale fut réunie à Paris au ministère des affaires

80
étrangères, avec mission d’élaborer un projet de dahir sur l’institution au
Maroc d’un régime de livres fonciers.
Du projet, issu des travaux de cette commission, devait naître le dahir du 12
août 1913 (9 Ramadan 1331), qui jetait les bases du nouveau régime.
D’autres textes subséquents sont venus le modifier ou le compléter,
notamment le dahir du 2 juin 1915 et les arrêtés viziriels, pris
respectivement les 3 et 4 juin de la même année.
Les points essentiels du régime marocain dit de l’immatriculation sont :
- Tout meuble soumis par la volonté de son propriétaire prétendu au
nouveau régime foncier est l’objet d’une procédure de purge, par laquelle
le droit de propriété est mis à l’épreuve de toutes les revendications
pouvant l’atteindre dans son étendue physique et juridique. A l’insu de
cette procédure, si le droit du requérant n’a pas été combattu ou s’il est sorti
victorieux de toutes les contestations qui ont pu s’élever, il est consacré
d’une manière définitive et inattaquable, par l’immatriculation. Cette
immatriculation constitue pour le propriétaire, un nouveau titre qui annule
tous les titres antérieurs. L’immeuble n’est grevé que des droits réels et
charges foncières révélés au moment de l’immatriculation, tous les autres
sont réputés inexistants. L’immatriculation donne lieu à l’établissement
d’un titre foncier. L’immeuble est inscrit sur ce titre sous un nom et un
numéro d’ordre particulier, avec des déterminations topographiques et
juridiques propres à préciser le droit du propriétaire. Sur ce titre foncier va
se réaliser désormais la publicité de tous les droits réels et charges
foncières intéressant l’immeuble, ainsi que les mutations dont cet
immeuble fera l’objet.
- Tout fait juridique intéressant la propriété immatriculée doit faire l’objet
d’une publicité sur le titre foncier. Cette publicité s’accomplit par
l’inscription. L’inscription est la condition indispensable à l’existence des

81
droits réels immobiliers, non seulement à l’égard des tiers mais même entre
parties.
- Les énonciations de l’inscription sont présumées exactes, cette
présomption prend un caractère absolu au profit des tiers inscrits de bonne
foi.
- En raison de cette force probante donnée à l’inscription, celle-ci ne doit
consacrer que les droits légitimes. A cet égard, l’inscription est précédée
d’un contrôle minutieux, exercé par le conservateur. Ce contrôle porte sur
la régularité du droit à inscrire.

Notre étude sera divisée en deux parties:

Titre Premier. De l’immatriculation

Titre second. De l’inscription.

82
 Titre Premier
De l’Immatriculation

Chapitre 1- La procédure d’immatriculation

La procédure d’immatriculation est une procédure administrative
avec phase judiciaire en cas de contentieux. Elle est suivie par le
conservateur de la propriété foncière qui, à son issue, si tout est régulier,
prononce l’immatriculation.
Section I- Les formalités de la procédure.
&1- La réquisition.
L’acte par lequel la procédure est introduite est le dépôt d’une
réquisition d’immatriculation à l’agence de la conservation foncière dans le
ressort de laquelle se trouve situé l’immeuble. L’immatriculation étant en
général facultative ce dépôt intervient quand bon semble aux intéressés.
La réquisition doit contenir un certain nombre de renseignements sur l’état
civil du propriétaire (nom, prénom, adresse) et des renseignements sur
l’immeuble objet de la demande d’immatriculation. Il faut à l’appui de
cette demande apporter toutes les pièces justificatives (acte de vente, ou
acte adulaire en cas d’héritage…).
Le régime foncier au Maroc se caractérise par sa dualité, de la sorte que les
immeubles sont soit immatriculés donc soumis au régime de
l’immatriculation foncière, soit non immatriculés, régis par les règles de
droit musulman et certaines dispositions de droit civil. Par conséquent, le
législateur offre aux titulaires des droits réels immobiliers principaux le
choix d’opter pour l’un ou l’autre régime. Mais le choix n’est offert qu’au
titulaire de l’immeuble non immatriculé, car on ne peut soustraire un
immeuble immatriculé du régime pour lui appliquer les règles de droit
musulman. L’article 1er du dahir sur l’immatriculation est clair à ce sujet.

83
D’ailleurs le législateur a posé dans l’article 6 que l’immatriculation est
facultative, mais si une réquisition d’immatriculation est déposée, on ne
peut la retirer. Pourtant, il y a des situations dans lesquelles le requérant
peut se libérer de sa réquisition, on distingue:
- L’absence du requérant sans motif légitime pendant la procédure de
bornage. Art 22, 23 du dahir.
- Son refus d’apporter les pièces justificatives- art 38.
- Son refus de poursuivre les formalités de l’immatriculation. Art 50.
- Le transfert de l’immeuble à un tiers au cours de la procédure.
D’un autre côté, si l’immatriculation reste un acte facultatif, il existe des
cas ou le législateur considère l’immatriculation obligatoire:
- L’immatriculation obligatoire en cas d’aliénation ou échange d’un
immeuble, bien privé de l’Etat ou bien habous.
- L’immatriculation obligatoire par ordre du tribunal, au cours de la
procédure de la saisie immobilière. Art 8 cdf
- L’immatriculation obligatoire des biens privés de l’Etat en cas
d’opposition à son bornage. Dahir du 3 janvier 1916.
- L’immatriculation obligatoire des terres collectives en cas de son bornage
ou partage. Dahir du 6 février 1963.
- L’immatriculation obligatoire en cas de vente d’un immeuble à un
étranger à la tribu. Dahir du 15 juin 1922 et 7 mai 1949.
- L’immatriculation obligatoire des immeubles des sociétés immobilières.
Dahir de 16 novembre 1946 modifié.
- L’immatriculation obligatoire des lotissements. Dahir 30 septembre 1953.
- L’immatriculation obligatoire dans le cadre de l’adjonction des terres
agricoles. Dahir du 30 juin 1962.
-L’immatriculation obligatoire, globale dans le cadre de la loi sur
l’investissement agricole. Dahir du 25 juillet 1969.

84
&2- Les personnes pouvant requérir l’immatriculation.
Il ressort des articles 10 et 12 du dahir du 12 août 1913 modifié par la loi
14-07 que ces personnes sont notamment:
1- Le propriétaire .
2- Le copropriétaire sous réserve du droit de chéfaa,
3-Les bénéficiaires des droit : d’usufruit, superficie, d’emphytéose, zina
houa et surélévation, habous.
4- Les bénéficiaires de servitudes foncières, lorsqu’ils ont préalablement
obtenu le consentement du propriétaire du fonds.
5-Le créancier non payé à l’échéance qui entreprend une saisie
immobilière..
Le dépôt d’une réquisition donne lieu à la délivrance d’un récépicé de la
part du conservateur.
Le principe qui domine l’organisation de la procédure est celui d’une large
publicité ayant pour but de permettre, à tous les droits prétendus ou
régulièrement constitués sur l’immeuble de se révéler. Les premiers pour
affronter le droit du requérant, les seconds, pour leur simple conservation.
La publicité se fait par les procédés suivants:
* Publication au bulletin officiel. Art. 17, 18 du Dahir.
* Affichage multiples d’extraits de la réquisition: tribunal de 1 er instance du
lieu de l’immeuble, affichage dans les locaux des caïdats, agences
foncières.
* Proclamation sur les marchés.
* Avis individuel adressé par le conservateur à tous ceux qui, plus
spécialement paraissent intéressés par l’immatriculation en instance. Exp.
détenteurs de droits réels révélés, les riverains etc…
Un bornage de l’immeuble, grâce à cette publicité est rendu notoire. Il est
effectué aux jours et heures prévus il comporte à la fois une opération

85
topographique de la délimitation et une enquête faite sur le terrain, sur les
droits du requérant et des intervenants. Art. 18,19 du Dahir.
Un procès- verbal de bornage est dressé par le topographe délégué du
conservateur auquel sont annexés le plan de bornage provisoire et les
pièces produites par les parties. Le conservateur une fois en possession du
procès-verbal de bornage et après contrôle de ses énonciations, doit dans
les quatre mois qui suivent le bornage publier au bulletin officiel un avis de
clôture de bornage, qui fixe le point de départ du délai de deux mois
pendant lequel les oppositions pourront encore être reçues.
Section II- Les incidences de la procédure.
Jusqu’à la clôture de la procédure dont l’avis est rendu public par les
moyens indiqués ci-dessus, toutes les personnes peuvent intervenir par voie
d’opposition ou de demande d’inscription d’un droit réel prétendu.
&1- L’opposition.
L’opposition est la contestation élevée sur l’existence ou l’étendue
juridique du droit de propriété du requérant ou sur les limites de
l’immeuble. La demande d’inscription d’un droit réel prétendu est le mode
de sauvegarde de ce droit susceptible de figurer sur le titre foncier à établir.
(Art. 24) . Ainsi qu’en cas de contestation d’un droit publié suivant l’article
84 du d f.
Normalement les oppositions ne sont pas acceptées deux mois après la
publication au bulletin officiel de l’avis de clôture de bornage, mais le
conservateur peut accepter des oppositions tardives lorsque le dossier n’a
pas encore été transmis au tribunal. L’opposant doit produire les documents
indiquant les raisons qui l’ont empêché d’être dans le délai et les
documents appuyant sa demande. Art 29.
&2- Solution des oppositions.
Les oppositions peuvent recevoir une solution amiable qui se traduit par
une mainlevée de l’opposant ou un acquiescement par le requérant de la
86
prétention de la prétention de l’opposant. Si les oppositions subsistent, elles
sont soumises à l’appréciation de l’autorité judiciaire. Le juge du
contentieux de l’immatriculation est le tribunal de 1ere instance.
L’appel est recevable quelle que soit la valeur de l’immeuble en instance.
Mais les arrêts rendus en la matière ne sont susceptibles de recours en
cassation que sur pourvoir du procureur général. Le juge se borne à statuer
sur les oppositions, il les admet totalement ou partiellement ou les dit mal
fondées, il renvoie ensuite les parties devant le conservateur qui, tenant
compte de la décision rendue est seul compétent pour admettre ou rejeter la
demande d’immatriculation.
Section III- L’aboutissement de la procédure.
La procédure d’immatriculation peut aboutir à deux solutions:
L’immatriculation ou le refus d’immatriculation qui comporte d’ailleurs un
moyen terme l’immatriculation d’une partie du périmètre de l’immeuble et
le refus pour le surplus.
La décision appartient, dans tous les cas au conservateur suivant que le
conservateur prononce l’immatriculation ou la refuse, sa décision présente
des particularités: le conservateur prononce l’immatriculation après clôture
de la procédure, quand il a constaté d’une part, que cette procédure a été
régulièrement suivie et n’a pas été entachée de clandestinité et d’autre part,
que le contentieux est éteint. La décision d’immatriculation n’a pas à être
motivée, elle n’a pas été susceptible de recours, elle ne met en jeu la
responsabilité du conservateur que pour dol ou faute lourde, ce qui est le
droit commun de la responsabilité des fonctionnaires. Art. 80 du doc.
Le conservateur refuse l’immatriculation quand il constate l’irrégularité de
la demande ou l’insuffisance des titres. Le refus peut intervenir à tout
moment de la procédure, il doit être motivé, il est susceptible de recours
devant le tribunal de 1ere instance.

87
 Chapitre II- La décision d’immatriculation
Section I- Le titre de propriété.
L’immatriculation donne lieu à l’établissement du titre foncier.
Lorsque le conservateur décide l’immatriculation, il dépose immédiatement
le dossier de la procédure au registre de dépôt, registre ou le conservateur
constate par numéro d’ordre au fur et à mesure qu’elles s’effectuent, outre
les immatriculations, les réquisitions de formalités subséquentes…et les
remises de pièces qui lui sont faites pour opérer ces formalités. (art 76 code
foncier).
Le registre de dépôt assigne un numéro, à la suite, à chaque
immatriculation. C’est sous ce numéro et sous le nom que le requérant a
donné à l’immeuble, à la réquisition d’immatriculation, que le titre foncier
va être établi. Ce numéro et ce nom seront les principales caractéristiques
de l’immeuble. C’est sur l’immeuble ainsi individualisé que va être réalisée
la publicité du droit de propriété, de ses transferts et de ses
démembrements. Après le dépôt, le conservateur rédige le titre foncier sur
un cahier. L’article 52 du dahir indique ce que doit comporter le titre
foncier
- La description détaillée de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et
aboutissants, sa nature et sa contenance.
- l’indication du domicile et de l’état civil du propriétaire.
- Les droits réels existant sur l’immeuble.
Le plan de l’immeuble est annexé au titre, le titre reste déposé dans les
archives de la conservation. Il est enliassé dans les livres fonciers, dans
l’ordre que lui assigne son numéro. Un duplicata de ce titre, dont la
conformité avec l’original est certifiée par le conservateur, est remis au
propriétaire ou à l’un des copropriétaires lorsque l’immeuble appartient à
plusieurs dans l’indivision.

88
Ainsi, toute personne sans avoir à justifier d’un intérêt, peut emprunter des
livres fonciers les renseignements qu’ils contiennent, soit par consultation à
l’agence foncière, soit par réquisition adressée au conservateur de délivrer
une copie de la totalité ou de partie d’un titre foncier, ou encore un
certificat des droits réels et charges foncières inscrits sur le titre.
Section II- Les effets de l’immatriculation.
&1- l’effet du purge.
L’immatriculation donne lieu à l’établissement du titre foncier, ou
titre de propriété. La conséquence essentielle attachée à l’établissement du
titre foncier est la soumission de l’immeuble à un statut nouveau.
L’immeuble placé sous ce régime ne pourra plus y être ultérieurement
soustrait. L’immatriculation est la liquidation complète du passé juridique
de l’immeuble et l’avènement de celui-ci à une vie nouvelle, dont l’histoire
sera écrite sous la partie relative à l’inscription. D’où les conséquences
suivantes:
- Tous les titres antérieurs de l’immatriculation sont annulés pour faire
place au titre foncier qui porte en lui la preuve décisive du droit de
propriété. Il ne s’agit plus après l’immatriculation de chercher ni même de
savoir comment celui-ci a pu antérieurement acquérir son droit. Il tient
désormais son droit de l’immatriculation. Et si son titre était affecté de
possibilité de résolution, son droit résultant désormais de l’immatriculation
en sera affranchi si les causes de résolution n’ont pas été exprimées au titre
foncier.
- L’immatriculation purge les droits antérieurs qui ne sont pas mentionnés
au titre foncier. Les droits réels, les charges foncières grevant l’immeuble
doivent se manifester pendant la période de la procédure d’immatriculation.
Si leur titulaire a négligé de les sauvegarder, à ce moment opportun en
demandant leur inscription sur le titre foncier à venir, l’immeuble en est
affranchi (art 62 df).

89
Le purge résultant de l’immatriculation, malgré son caractère général,
n’affecte pas cependant les droits qui s’appliquent aux parties du domaine
public comprises dans un immeuble immatriculé. Car le domaine public et
inaliénable et imprescriptible.
- Toutes les inscriptions concomitantes à l’établissement du titre foncier,
possèdent le caractère définitif et inattaquable de celui-ci.
&2- Le caractère définitif et inattaquable du titre de propriété.
Le titre de propriété ainsi constitué est définitif et inattaquable. Le
législateur a pu le munir d’une autorité aussi considérable, parce qu’elle a
fait précéder son établissement de formalités propres à écarter, dans la
mesure du possible, les chances d’erreur ou de fraude.
Aucun recours ne peut être exercé sur l’immeuble à raison d’un droit lésé
par suite d’une immatriculation. La personne dépouillée de son droit pourra
aux termes de l’article 64 du dahir en cas d’immatriculation intervenue par
suite de manœuvres exercer contre l’auteur du dol une action personnelle
en dommage et intérêts. Au cas d’insolvabilité de celui-ci, l’indemnité
pourra être payée par un fonds d’assurance institué à cette fin et alimenté
par un prélèvement opéré sur le montant des taxes perçues dans les
conservations à l’occasion des formalités d’immatriculation et
d’inscription. Art. 100 du dahir de 1913(loi 14 -07).
Si une immatriculation abusive résultant d’une faute lourde ou dol du
conservateur, la responsabilité de ce fonctionnaire pourra être engagée.

90
De même, La personne lésée par une décision d’immatriculation peut
intenter une action contre l’Etat ou contre le conservateur, à moins s’il se
contente d’une action en restitution avec dommages-intérêts s’il y a lieu.
1-L’action en restitution :
Aux termes de l’article 70 du doc il est permis à celui qui a acheté un
immeuble ou qui a acquis à titre onéreux un droit réel afférent à un
immeuble, mais il a perdu ce droit suite à l’immatriculation de l’immeuble
au nom d’une autre personne, de demander la restitution ce qu’il a payé ,
avec indemnisation le cas échéant. « On peut répéter ce qui a été payé pour
une cause future qui ne s’est pas réalisée, ou pour une cause déjà existante,
mais qui a cessé d’exister » (art 70 doc).
Ce qui signifie, qu’étant donné que la règle de purge ne permet pas de
réclamer l’immeuble, il aura droit de demander la restitution du prix, car la
cause du paiement du prix ne s’est pas réalisée. Il peut également demander
des DI pour perte d’occasions par exp, d’achat d’autre d’immeuble, ou
encore l’augmentation des prix de la valeur des immeubles…
Mais il n’est pas permis à la personne lésée de réclamer une quelconque
indemnisation si la cause de la perte de l’immeuble est due à sa faute, par
exp tout en ayant connaissance de l’ouverture de la procédure
d’immatriculation n’a pas formulé son opposition…
2-L’action en dommage-intérêts en cas de dol.
Le législateur permet à toute personne lésée par une décision
d’immatriculation d’intenter une action personnelle contre l’auteur du dol.
- Les conditions de l’action
La personne lésée doit apporter la preuve que telle immatriculation lui est
préjudiciable suite à un dol, et l’existence d’un lien de causalité entre le dol
et le préjudice.

91
Le préjudice se manifeste dans la perte du demandeur de son droit réel qu’il
possédait et qui est immatriculé au nom d’une autre personne par l’effet
d’immatriculation.
Le dol en matière d’action en indemnisation a un sens différent de celui des
vices de consentements. Il comprend tout acte ayant donné lieu à
l’immatriculation de l’immeuble au nom d’une autre personne que son
véritable propriétaire en connaissance de cause, il suffit que le bénéficiaire
de l’immatriculation soit de mauvaise foi.
Exp : il a vendu une partie de l’immeuble, et procède à l’immatriculation
de tout l’immeuble en son nom…
-la prescription de l’action :
L’action en DI en matière d’immatriculation obéit à la prescription
extinctive prévue à l’article 106 du doc sur la prescription de l’action en
responsabilité délictuelle, cad se prescrit par cinq ans à partir du moment
ou la personne lésée a eu connaissance de l’immatriculation. Elle se
prescrit dans tous les cas par 20 ans à partir du moment de
l’immatriculation.
3- L’action en enrichissement sans cause ‘in rem verso’ :
La cours de cassation se basant sur le caractère général de l’action in rem
verso prévue à l’art. 66 du doc a permis à la partie lésée d’intenter une
action en DI fondée sur l’enrichissement sans cause.
L’avantage de telle action est d’exister indépendamment de toute faute, il
suffit de démontrer l’enrichissement, dans le cas de l’immatriculation est
évident et l’appauvrissement corrélatif, cad avoir perdu des droits sur
l’immeuble immatriculé.
Mais elle présente une infériorité certaine en matière d’indemnisation par
rapport à l’action fondée sur l’article 64 du DF, celle-ci permet de réparer
le préjudice subi du fait de l’immatriculation, alors que l’action in rem
verso est plafonnée à concurrence de l’enrichissement.

92
Par exemple une vente antérieure à l’immatriculation que l’acquéreur n’a
pas invoqué en temps utile au cours de la procédure, celui-ci ne peut
prétendre qu’au remboursement du prix de la vente mais non à la valeur de
l’immeuble au jour de l’introduction de l’instance.
Mais cette JP constitue une entorse au principe qui veut que les textes
généraux ne dérogent pas aux matières régies par des dispositions
spéciales.
L’article 64 est formel : aucun recours ne peut être exercé sur l’immeuble à
raison d’un droit lésé par suite d’une immatriculation. Il n’y a qu’une seule
et unique exception : c’est l’action personnelle en cas de dol.
De toute façon, il est rare que la personne lésée par une immatriculation,
recourt à cette action car en cas d’insolvabilité de l’enrichissant, il n’y a pas
possibilité de se retourner vers le fonds de garantie !
A noter, que l’action pour dol en vertu de l’article 64 susvisé, est ouverte à
toute personne lésée par une immatriculation y compris les opposants qui
ont vu leurs oppositions rejetées par le tribunal. Car à l’égard des opposants
il n’y a pas autorité de la chose jugée puisque les deux instances n’ont pas
le même objet : la première est une action en revendication donc de nature
réelle, la seconde est une action en indemnisation de nature personnelle.
Il est admis par la jurisprudence et par la doctrine, que l’action ouverte à la
partie lésée par une immatriculation constitue l’ultime recours.
4-L’action contre l’Etat ou le conservateur de la propriété foncière :
le législateur permet à toute personne qui prêtent être lésée par une décision
d’immatriculation d’intenter une action en indemnisation ou bien contre
l’Etat en tant que responsable des dommages causés directement par le
fonctionnement de ses administrations et par les fautes de service de ses
agents (art 79 doc), ou bien contre le conservateur responsable des
dommages causés par son dol ou par les fautes lourdes dans l’exercice de
ses fonctions (art 80 doc).

93
a-la responsabilité de l’Etat :la faute de service.
Cette responsabilité est prévue par l’article 79 du doc qui énonce que :
« l’Etat et les municipalités sont responsables des dommages causés
directement par le fonctionnement de leurs administrations et par les fautes
de service de leurs agents ».
Une faute de service correspond à un fait ou à un agissement résultant
d’une « mauvaise organisation ou fonctionnement défectueux du service
public ». cad une faute inéluctable, anonyme que n’importe quel
fonctionnaire aurait commise, dans les mêmes condition. Bien que l’auteur
de la faute soit l’agent public, c’est l’Etat qui est responsable car la faute
est inséparable du service public.
l’Etat est reconnu responsable lorsqu’une faute de service, à l’origine d’un
préjudice envers une personne est prouvée, et ce de manière initiale et
directe, sans possibilité de recours contre le fonctionnaire..
La faute personnelle, est celle commise par l’agent en dehors du service,
ou pendant le service si elle est tellement incompatible avec le service
public et les pratiques administratives normales, qu’elle revêt une
particulière gravité. Exp : le faux, la corruption…
Dans ce cas, le responsabilité de l’Etat est subsidiaire, la personne lésée est
tenue d’intenter son action contre le fonctionnaire personnellement
responsable, et s’il s’avère que telle action est sans issue, comme en cas
d’insolvabilité de ce dernier, il peut avoir un recours contre l’Etat pour
indemnisation du préjudice subi par lui pour dol de l’agent ou sa faute
lourde.
b-La responsabilité personnelle du conservateur :
La responsabilité du conservateur est régie par les articles 79 et 80 du doc,
c’est une responsabilité de nature délictuelle en générale, fondée sur la
faute de service, et nécessite la réunion des conditions :

94
-la faute lourde ou dol : aux termes de l’article 80 du doc « les agents de
l’Etat et les municipalités sont personnellement responsables des
dommages causés par leur dol ou par des fautes lourdes dans l’exercice de
leurs fonctions.. »
Le conservateur fait partie de ces agents, il fait qu’il ait faillit à ses
obligations nées de la procédure de l’immatriculation…
-le préjudice et le lien de causalité : il faut un lien de causalité entre la
faute commise par le conservateur et le dommage subi par la personne
lésée.
Dans le cas de l’insolvabilité du conservateur, les dommages et intérêts
alloués sont à la charge de l’Etat. Il existe une possibilité de recours vers le
fonds de garantie :
5- le fonds de garantie :
Soucieux des problèmes évoqués par l’indemnisation dans les affaires
immobilières, le législateur en vertu de l’article 100 de la loi 14-07 a
institué un fonds de garantie destiné à garantir en cas d’insolvabilité du
conservateur général ou des conservateurs de la propriété foncière, le
paiement des sommes auxquelles ils seraient condamnés envers la partie
lésée pour une faute commise lors d’une immatriculation ou d’une
inscription subséquente.
Ce fonds est alimenté par un prélèvement de 2% opéré sur le montant des
taxes perçues dans les conservations à l’occasion des formalités
d’immatriculation et d’inscription.
Ce pourcentage est considéré très élevé eu égard des ressources des
différentes conservations dans le royaume.
Les sommes prélevées étaient déposées dans un compte spécial au sein de
la trésorerie générale, mais avec l’adoption de la loi portant création de la
caisse de dépôt et de gestion en date du 10 février 1959, cette dernière est
devenue gestionnaire des fonds mis à sa disposition.

95
La question du recours vers le fonds d’assurance suscite plusieurs
questions, parce que souvent, les personnes lésées ne sont pas au courant de
la procédure à suivre :
On ne peut poursuivre le fonds d’assurance que s’il est établi que le
conservateur responsable est insolvable, car ce dernier est considéré un
garant subsidiaire et non pas solidaire.
Il faut intenter une action contre le conservateur de façon initiale et une
autre contre le fonds à titre subsidiaire, dans le délai de 1 an de la date de
l’immatriculation.
Le demandeur est tenu de réclamer l’indemnisation au fonds dans le délai
de 6 mois du jugement définitif.

96
 Titre Second
De l’inscription

Dans le langage usuel, le mot inscription désigne toutes les mentions

portées au livre foncier, mentions relatives à l’immatriculation, inscriptions
proprement dites, radiations prénotations d’état civil, mentions d’ordre
topographiques.
Au sens de la loi foncière, l’inscription peut se définir comme un fait
juridique, condition nécessaire de toute création, aliénation ou modification
de droit réel immobilier, consistant en la mention sur le titre foncier du
droit que l’examen du conservateur a révélé non suspect. Il s’agit
essentiellement des inscriptions opérées postérieurement à l’établissement
du titre foncier au cours de la vie juridique de l’immeuble immatriculé.
Chapitre 1- la procédure de l’inscription
Chapitre 2-les effets de l’inscription

Chapitre I- La Procédure de L’inscription

En règle générale, toute inscription doit être requise, le conservateur
n’y procède jamais d’office, et ce qui est à inscrire sur les livres fonciers est
strictement réglementé. Le conservateur joue un rôle très important à ce
stade, il ne consiste pas à recevoir des documents et à les classer, mais doit
analyser les pièces qui lui sont soumises et en extraire ce qu’il doit inscrire.
Section I- Les pouvoirs de contrôle du conservateur.
Pour obtenir l’inscription d’un acte, il suffit de le déposer, aux fins
d’accomplissement, à la conservation foncière compétente en raison du
lieu, accompagné, le cas échéant du duplicata du titre foncier, l’acte
authentique, (une expédition en bonne et due forme, ou acte à date certaine.
(art. 4 cdr) La requête d’inscription entraîne le paiement d’un droit
proportionnel.

97
Cet acte, outre les éléments essentiels du contrat qu’il constate doit
contenir, l’état civil des parties, l’élection de domicile au siège de la
conservation, au cas où les parties n’avaient pas leur domicile dans le
ressort de la conservation, le nom, la situation, le numéro du titre foncier de
l’immeuble objet de la convention.
Ainsi aux termes de l’article 72 du dahir, le conservateur vérifie, sous sa
responsabilité, l’identité et la capacité du disposant, ainsi que la régularité
en la forme et au fond des pièces produites à l’appui de la réquisition.
Nous allons étudier successivement les différentes opérations
auxquelles se livre le conservateur pour exercer son contrôle. Celles-ci sont
en nombre de trois :
La vérification de l’identité des parties, de leurs capacités, ainsi que la
vérification de la régularité tant en la forme qu’au fond des pièces
déposées.
&1- La vérification de l’identité des parties.
Il faut s’assurer que les personnes qui requièrent l’inscription aient
qualité ou qu’elles soient habilitées à le faire et ce, afin d’empêcher les
faux et d’éviter les suppositions de personnes. C’est la raison pour laquelle
la loi 14-07 dans son article 69 prend soin de préciser que la réquisition
doit contenir et préciser entre autres, l’indication de l’état civil du
bénéficiaire de l’inscription à opérer.
Comment s’opère l’opération de vérification ?
D’abord, une remarque préliminaire s’impose, à savoir que le droit
Marocain est un droit purement consensualiste, l’authenticité n’est
obligatoires que dans certains cas précis, prévue par la loi, et la majeure
partie des actes déposés à la conservation sont sous seing privé jusqu’à
l’adoption du cdr.

98
En effet, aux termes de l’article 4 du cdr, « tout acte portant transfert de la
propriété, ou constitution, transfert, modification ou extinction d’autres
droits réels, ainsi que les procurations y afférents, doit être établi par acte
authentique ou acte à date certaine dressé par un avocat agrée près de la
cour de cassation, sauf disposition contraire. »
En présence des actes de cette nature, l’article 73 de la loi dispose
que, l’identité des parties est tenue pour vérifiée lorsque à l’appui de la
réquisition des actes authentiques sont produits. L’identité est également
tenue pour vérifier lorsque les signatures apposées sur la réquisition et les
actes produits sont légalisées par les autorités habilitées à opérer la
légalisation.
Si les actes déposés sont en la forme authentique, l’identité des parties est
garantie par l’intervention du magistrat ou de l’officier ministériel
rédacteur. Le conservateur n’aura qu’à constater l’authenticité de l’acte
pour être dispensé de la vérification de l’identité.
&2- La vérification de la capacité du disposant.
La vérification de la capacité du disposant est un contrôle des plus
délicat car ni le dahir organique, ni les textes subséquents ne donnent
d’indication sur la manière d’exercer ce contrôle et encore moins sur les
pièces justificatives qui doivent être déposées à l’appui. Si le législateur à
renoncé à réglementer le contrôle de capacité, il en a tout de même favorisé
la publicité en multipliant le nombre des personnes susceptibles de
provoquer l’inscription des droits des mineurs et des incapables.
Celle-ci peut être faite à la requête de leurs représentants légaux, de leurs
tuteurs, et à défaut, à la requête des juges chargés des tutelles ou du
procureur du roi. (art 78 loi 14-07).

99
Dans la pratique, le conservateur exercera son contrôle sur l’état civil des
parties qui doit être obligatoirement mentionné sur les actes à inscrire.
&3- La vérification de la régularité en la forme et au fond des
documents produits à l’inscription.
Le conservateur a un pouvoir de contrôle général sur la régularité des actes
juridiques, il doit vérifier si l’acte est en conformité avec les prescriptions
de la loi foncière, et apprécier la validité de l’acte eu regard de la théorie
générale des obligations.
Il se trouve ainsi investi du pouvoir de relever les nullités qui entachent
l’acte, mais il ne devra relever que les nullités qui sont absolues, il n’a pas
pour mission de protéger les parties contre elles-mêmes. Les nullités
relatives sont édictées dans l’intérêt des contractants, ni le juge, ni le
conservateur ne peut les soulever.
Le conservateur procède à la fois à la vérification de l’existence du droit
qu’on lui soumet à l’inscription et à la vérification de cette existence en la
personne du requérant. Cette vérification se fait sur pièces, essentiellement
sur la base de l’acte constitutif ou translatif.
Ainsi, une fois le contrôle effectué, le conservateur procède à l’inscription,
la mention d’un droit sur un titre foncier au moyen d’écritures sommaires.
L’inscription doit être datée.
Le conservateur est astreint à la tenue d’un registre de dépôt ou sont
constatées, par numéro d’ordre et à mesure qu’elles s’effectuent, les
décisions d’immatriculation et les réquisitions d’inscription, prénotation ou
radiation. Ce registre est arrêté chaque jour par le conservateur. La date que
ce registre attribue à la réquisition d’inscription est la date qui figure au
titre foncier et sous laquelle l’inscription est opérée. L’inscription doit être
signée par le conservateur. Il est à peine besoin d’ajouter que les
inscriptions doivent être faites sans ratures et lignes blanches.

100
Section II- Le temps ou l’inscription peut être utilement requise et les
actes et faits susceptibles d’être inscrits.
&1- Le délai de l’inscription.
La loi édicte un délai aux acquéreurs de droits réels immobiliers pour en
faire opérer l’inscription. L’article 65 bis loi 14-07, de trois mois, mais ce
n’est pas un délai forclos, son non -respect entraîne seulement le paiement
d’une amande égale à 5% du montant des droits exigibles pour le premier
mois qui suit la date d’expiration dudit délai, et 0,5% desdits droits pour
chaque mois. Mais les parties, leurs intérêts leur commandent
impérieusement de soumettre sans retard ; à la publicité leurs titres tendant
à l’acquisition, la constitution même du droit est en jeu. Temporiser serait
s’exposer à rendre cette constitution impossible.
Il est cependant, certains événements qui rendent difficile toute inscription
du chef d’un propriétaire. Les cas les plus connus sont: faillite du vendeur,
saisie conservatoire sur les biens immeubles, décès du vendeur ou son
incapacité, les ventes successives...
A- En cas de décès de l’aliénateur.
L’acquéreur peut toujours faire inscrire son droit, dès lors qu’il n’y a aucun
doute sur l’authenticité de l’acte de vente ou sur la signature du vendeur.
Toutefois, si l’acquéreur ne s’avise de faire inscrire l’acte de vente qu’après
l’inscription de la dévolution successorale, il lui faut le concours des
héritiers, ceux-ci, ayants cause universels, sont tenus de prêter leur
concours à l’inscription des actes passés par leur auteur.
B- En cas d’incapacité du disposant ou sa faillite.
Si le disposant est frappé d’incapacité, il ne peut plus consentir à
l’inscription, l’acquéreur devra alors obtenir un jugement pour opérer
l’inscription.

101
De même, dans le cas d’une déclaration de faillite de l’aliénateur,
l’acquéreur ne pourra plus inscrire son droit, son droit sera réduit à une
action personnelle, car lorsque le jugement prononçant la faillite est notifié
au conservateur, les inscriptions sont arrêtées du chef de failli.
&2- Les Actes susceptibles d’être inscrits.
Les inscriptions qui doivent être portées sur les livres fonciers sont
essentiellement énoncées aux articles 65, 66 et 67 du dahir.
l’immatriculation. On distingue:
1- L’inscription des actes matériels survenus à l’immeuble, exp.
construction, démolition, morcellement, lotissement…
2- Les actes et conventions constitutifs de droit réel principal ou accessoire,
ou translatifs de ce droit, exp. contrat d’usufruit, contrat de vente, contrat
de donation, succession...
3- Les décisions judiciaires et procès- verbaux des saisies immobilières,
les procès- verbaux d’adjudication, exp. saisie conservatoire, les
prénotations accordées par le conservateur…
4- Les dévolutions successorales légales de droits réels immobiliers.
5- Les décisions administratives, exp. expropriation pour cause d’utilité
publique.
6- L’inscription de certains droits de créance, on trouve:
- Les baux d’immeuble excédant trois années.
- Toute quittance d’une somme équivalente à plus d’une année de loyer
ou fermages non échus.
- Toute cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers
ou fermages non échus.
8- L’inscription des sûretés réelles immobilières. L’hypothèque et
l’antichrèse.

102
&3 Les droits exemptes d’inscription.
Le principe énoncé par les articles 65 et 66 du dahir est que tout droit réel
immobilier n’existe à l’égard des tiers, que par le fait et du jour de son
inscription sur le titre foncier par le conservateur de la propriété foncière.
Cependant le législateur a prévu expressément plusieurs exceptions à ce
principe:
1- Les privilèges portant sur les immeubles. Il en existe deux: (art 144 cdr)
-Les frais de justice relatifs à la vente de l’immeuble aux enchères
publiques et à la distribution du prix,
-Les droits du trésor tels que prévus et arrêtés par les lois y afférentes.
2- Les servitudes naturelles et juridiques ; art 39 et 40 cdr ;
3- Droits privatifs d’eau.
&4- Les recours contre les décisions du conservateur. (Art. 96 cf).
Si le conservateur procède à une inscription, la partie qui se trouve
lésée par cette décision peut exercer une action en nullité de l’inscription.
Elle ne le peut plus, en principe, cependant si un tiers sur la foi de
l’inscription opérée a contracté avec le propriétaire ou le titulaire du droit
réel inscrit et a obtenu à son tour la consécration de son droit par une
nouvelle inscription. La partie qui veut se prévaloir de la nullité d’une
inscription a intérêt à demander, immédiatement une prénotation au titre
foncier pour la garantie provisoire du droit qu’elle va déduire en juste.
Si l’action en nullité n’est plus possible, la partie lésée pourra intenter
contre le conservateur, une action personnelle en dommages - intérêts.
Au cas d’insolvabilité de celui-ci, la somme au paiement de laquelle il
serait condamné, serait acquittée par le fonds s’assurance, dont nous avons
déjà parlé à l’occasion d’un droit lésé par une immatriculation.
Si le conservateur, après avoir exercé son contrôle, refuse l’inscription
pour irrégularité de la demande ou insuffisance des titres, sa décision est
susceptible de recours devant le tribunal de Première Instance du lieu de

103
l’immeuble. Aucun délai n’est prévu pour l’exercice de ce recours, mais il
est évident dans l’intérêt de la partie à laquelle il a été opposé, d’introduire
l’instance sans retard si elle estime le refus injustifié et si elle est incapable
d’obtenir amiablement, l’inscription, après avoir apporté à sa demande les
régularisations exigées par le conservateur. Elle peut aussi user utilement
de la prénotation afin de conserver son droit prétendu.
Au droit de contrôle du conservateur correspond une responsabilité assez
lourde. A la responsabilité de droit commun des fonctionnaires se surajoute
une responsabilité spéciale édictée par les articles 72, et 97 du dahir
organique.

104
 Chapitre II- Les effets de l’inscription
Section I –Le principe de l’effet constitutif de l’inscription.
&-1-Exposé et développement du principe.
Le principe de l’effet constitutif de l’inscription sur le livre foncier se
trouve exposé dans l’article 67 du dahir sur l’immatriculation : « Les actes
volontaires et les conventions tendant à constituer, transmettre, déclarer,
modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre parties,
qu’à dater de l’inscription, dans préjudice des droits et actions réciproques
des parties pour l’exécution de leurs conventions ».
Il résulte que, l’inscription est la condition essentielle de l’existence des
droits réels relatifs à un immeuble immatriculé, aussi bien à l’égard des
tiers, qu’entre les parties.
Le principe de l’effet constitutif des inscriptions se justifie surtout par ses
avantages pratiques : il permet de faire respecter scrupuleusement
l’accomplissement de la publicité et partant de faire accorder le fait et le
droit. Il est d’une grande utilité en ce sens qu’il incite les parties à inscrire
leurs contrats afin de préserver leurs droits, temporiser serait s’exposer à
rendre cette inscription dans certaines situations impossibles sans recourir à
la justice. A noter, que le principe de l’exigence d’une inscription pour le
transfert de la propriété entraîne des modifications dans l’application de
certaines règles de droit civil aux immeubles immatriculé. On cite:
- La possession. Le principe de l’effet constitutif est incompatible avec
l’application de la théorie de la possession aux immeubles immatriculés.
Quelles que soit la négligence du propriétaire ou la bonne foi du
possesseur, il ne peut y avoir d’autre propriétaire que celui qui est inscrit
sur le livre foncier.

105
Le non usage d’un droit inscrit ne saurait être une cause de son extinction.
L’article 63 du dahir foncier modifié et complété par la loi 14-04 stipule
que « la prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un
immeuble immatriculé à l’encontre du propriétaire inscrit, ni amener la
disparition d’aucuns des droits réels inscrits sur le titre foncier ».
- La théorie des risques. La question se pose lorsque par suite d’un
événement indépendant de sa volonté, force majeure ou cas fortuit ou fait
du prince, une des parties à un contrat synallagmatique ne peut pas exécuter
son obligation. Qui doit supporter les risques du contrat ?
Le principe, est que les risques sont pour le débiteur de l’obligation
inexécutée, res perit débitori, sauf convention contraire.
En effet en raison de l’interdépendance des obligations réciproquement
contractées, si l’une des parties ne peut pas exécuter son obligation, il est
normal que l’autre soit dispensée de la sienne. Ce principe est
expressément écarté dans les contrats translatifs de propriété. L’article 493
du doc fait supporter les risques à l’acquéreur, celui-ci les supporte en tant
que propriétaire, res perit domino. On parle du risque de la chose,
l’acquéreur est devenu propriétaire dès l’accord des volontés.
En effet, aux termes de l’article 493 du doc susvisé, « Dès la perfection du
contrat, l’acheteur doit supporter les impôts, contributions et autres charges
qui grèvent la chose vendue, s’il n’y a stipulation contraire, les frais de
conservation de la chose sont également à sa charge, ainsi que ceux de
perception des frais. En outre, la chose vendue est aux risques de
l’acheteur, même avant la délivrance, sauf conventions des parties ».
Si on transpose la maxime res perit domino aux immeubles immatriculés,
on doit considérer que le vendeur, malgré l’accord des volontés restera
propriétaire et en supporte les risques jusqu’à l’inscription de l’acte sur le
livre foncier car l’inscription seule opère le transfert de la propriété.

106
 -La prescription. Le principe est posé par l’article 380 du doc, la
prescription ne court contre les droits que du jour où ils sont acquis, or le
droit réel ne s’acquiert que par l’inscription. C’est donc à partir du jour ou
l’inscription est opérée que commence à courir le délai de prescription.
Ainsi, pour toutes les actions portant sur l’acquisition d’un droit réel, le
point de départ de la prescription doit être fixé au jour de l’inscription et
non au jour de l’accord des volontés, cela à condition que le droit inscrit
n’ait pas fait l’objet d’un transfert au profit d’un tiers de bonne foi, auquel
cas, il est consolidé et devient inattaquable, sauf exception prévue à
l’article 2 cdr.
-La théorie de l’accession : Il arrive que l’acquéreur d’un immeuble
immatriculé ait été mis en possession et, soit par ignorance, soit par
négligence, il n’ait pas procédé à l’inscription de la vente. On suppose alors
que son vendeur revend frauduleusement l’immeuble à un tiers qui fait
inscrire son droit. Juridiquement, c’est ce dernier qui deviendra le véritable
propriétaire et il sera fondé à exerce l’action en éviction du premier
acquéreur. Celui-ci, par suite de la logique du système de publicité, sera
évincé mais il se peut qu’entre temps il ait effectué sur l’immeuble des
impenses. Il dispose, certes, à l‘encontre de son vendeur, de l’action en
garantie, mais peut-il prétendre au remboursement des impenses par le
nouveau propriétaire ? On distingue:
Le principe est que le propriétaire du sol acquiert par voie d’accession la
propriété des plantations, constructions ou ouvrages faits par un tiers. Ce
dernier selon qu’il est de bonne ou mauvaise foi, peut prétendre ou non à
une indemnisation. L’article 237 du cdr stipule que :
‘lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers
de mauvais foi, à l’insu du propriétaire du fonds, ce dernier a le droit de les
retenir en payant la valeur des matériaux ou d’obliger ce tiers à les enlever
à ses frais. Néanmoins, si les plantations, constructions et ouvrages ont été

107
faits par un tiers qui n’aurait pas été condamné à la restitution des fruits,
attendu sa bonne foi, le propriétaire ne pourra demander la suppression
desdits ouvrages, plantations et constructions, mais il aura le choix ou de
rembourser la valeur des matériaux et du prix de la main d’œuvre, ou de
rembourser une somme égale à celle dont le fonds a augmenté la valeur.’
Or, il ne fait pas de doute que le premier acquéreur évincé est, sans conteste
de bonne foi, il possède un titre, il a la possession et il est donc fondé à
croire qu’il est vraiment propriétaire. En conséquent, il ne pourra être
contraint de supprimer les ouvrages qu’il a faits. En outre, suivant l’article
232 du même dahir, le tiers de bonne foi a le droit à la récolte, il doit
néanmoins le loyer au propriétaire mais dans le cas seulement ou l’époque
des semailles n’est point passée. Si les semailles sont terminées, le
propriétaire ne pourra rien lui réclamer sauf une indemnité.
Mais quant au rapport entre l’acquéreur évincé et son vendeur, il est certain
que ce dernier est de mauvaise foi. L’acquéreur évincé dispose de l’action
en garantie qui lui permet de se faire rembourser, en plus du prix d’achat,
toutes les dépenses même voluptuaires ou d’agrément qu’il a faite. Art. 540
du doc, si l’immeuble se trouve avoir augmenté de valeur au moment de
l’éviction, même indépendamment du fait de l’acquéreur, la plus-value est
comprise dans le montant des dommages - intérêts s’il y a dol du vendeur.
&2- Exceptions au principe de l’effet constitutif des inscriptions.
On les classe en deux catégories:
A- Les exceptions prévues dans l’intérêt général.
1- Les droits d’enregistrement et du timbre.
Pour la perception des droits fiscaux de mutation, le transfert de la
propriété et des autres droits réels immobiliers, relatifs à des immeubles
immatriculés, est censé établi par le seul fait de l’acte juridique,
indépendamment de toute inscription sur les livres fonciers. (Décret du 24
décembre 1958 formant code de l’enregistrement).

108
2- Certains privilèges immobiliers.
Il s’agit des frais de justice frais pour la réalisation de l’immeuble et la
distribution du prix, et les droits du trésor tels qu’ils résultent et sont réglés
par les lois qui les concernent. (art 142 cdr)
3- Les droits privatifs d’eau. L’eau au Maroc appartient au domaine public
de l’Etat et les droits privatives d’eau ne peuvent être reconnus, en principe
que par une procédure administrative dont les résultats sont homologués
par décret et nullement par la procédure de l’immatriculation foncière. Ces
droits existent valablement indépendamment de toute mention sur les titres
fonciers.
4- Les servitudes naturelles et juridiques. L’article 109, al 2 du dahir de 2
juin 1915, énonce que ‘Par dérogation au principe posé par les articles 65 et
suivants du dahir sur l’immatriculation des immeubles, les servitudes
dérivant de la situation naturelle des lieux et des obligations imposées par
la loi sont dispensées de publicité’.
B- Les exceptions prévues dans l’intérêt privé.
1- La transmission des biens immeubles à cause de mort. Les héritiers
deviennent propriétaires des immeubles immatriculés qu’ils recueillent
dans la succession à laquelle ils sont légalement appelés, du seul fait de
leur qualité, indépendamment de toute inscription. Mais l’héritier ou
légataire ne peut pas disposer valablement de son droit, si ce dernier n’a
pas été inscrit à son nom sur le titre foncier concerné.
2- L’hypothèque différée. Un créancier hypothécaire qui a consenti un
prêt à court terme, peut lors du dépôt de l’acte constitutif d’hypothèque et
du duplicata du titre foncier intéressé demander au conservateur le bénéfice
de cette hypothèque spéciale différée pendant un délai maximum de 90
jours, sans qu’il soit exposé à perdre le rang qui lui a été acquis par le dépôt
régulier de son acte.

109
3- Ainsi, bien que non régulièrement inscrite, cette hypothèque en tant
que droit réel est pour une durée limitée valable entre les parties et
opposable aux tiers. Si dans un court délai de validité, une nouvelle
inscription vient à être requise, le conservateur procède alors préalablement
à l’inscription régulière de l’hypothèque différée qui prend rang du jour de
son dépôt, dans le cas contraire, à l’expiration du délai de 90 jours, le
créancier doit ou requérir l’inscription régulière ou retirer ses pièces,
l’hypothèque cessant alors d’être garantie.(art 184 cdr).
Section II- Le principe de la force probante des inscriptions.
Le principe de la force probante des inscriptions résulte de deux
dispositions:
Article 66 du dahir foncier :
« Tout droit réel relaif à un immeuble immatriculé n’existe à l’égard des
tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur livre foncier par le
conservateur de la propriété foncière.
L’annulation de cette inscription ne peut en aucun cas, être opposée aux
tiers de bonne foi ».
L’article 2 cdr : « les titres fonciers et les inscriptions subséquentes Qu’il
portent conservent les droits qu’ils mentionnent et font preuve, à l’égard
des tiers que la personne qui y est dénommée, est bien titulaire du droit réel
indiqué.
Les annulations, modifications ou radiations ultérieures des inscriptions
au titre foncier ne peuvent être opposées ou préjudicier aux tiers de bonne
foi, sauf en cas de préjudice causé au titulaire du droit par dol ou de faux ou
usage de faux et à condition qu’il at agit en revendication dans les 4 ans à
compter de l’inscription dont il réclame l’annulation, la modification ou la
radiation ».

110
 La théorie de la force probante constitue la clef de voûte de tout le
système des livres fonciers, en effet c’est la force probante qui exige la
publicité complète et absolue de tous les actes pouvant toucher de près ou
de loin à la situation juridique de l’immeuble car ce serait un non -sens que
de doter l’inscription sur le registre de la foi publique si cette formalité
n’est pas exigée. Par ailleurs, c’est la force probante qui est à l’origine du
principe de légalité, elle exige un contrôle minutieux sur les actes à publier
avant de les proclamer définitifs et intangibles, il ne faut pas que sous
couvert de la force probante on arrive à consacrer des droits usurpés et à
déposséder le véritable propriétaire.
Le principe de la force probante peut s’énoncer de la façon suivante: Les
énonciations du livre foncier sont présumées exactes et la présomption
prend un caractère absolu au profit des tiers de bonnes- foi. Par conséquent,
une distinction s’impose:
&1- Le principe de la force probante entre les parties.
A- Le principe.
Entre les parties, tout droit inscrit bénéficie d’une présomption d’existence
et de validité, mais cette présomption n’est pas irréfragable, elle est
susceptible d’être combattue par la preuve contraire. Une partie ou son
représentant légal, ou son ayant-cause universel peuvent contester
l’existence ou la validité du droit inscrit. Pour ce, ils doivent prouver le
vice de l’acte qu’ils allèguent. L’inscription au livre foncier ne crée pas au
profit du titulaire du droit un titre nouveau, abstrait, indépendant de celui
en vertu duquel elle a été opérée. L’inscription ne vaut que ce que vaut
l’acte juridique dont elle procède.
Exp. une inscription réalisée en vertu d’un titre émanant d’une personne
dont la volonté n’a pas été libre, viciée par dol, violence…ne purge pas le
vice de ce titre à l’égard de l’acquéreur qui l’a obtenu. Ce dernier n’est pas
soustrait aux conséquences du dol…dont cette partie aurait été la victime.

111
B- Exception.
Tout droit inscrit sur la foi d’un contrat annulable, résoluble ou révocable
n’est pas définitif. Cette inscription peut être radiée sur la demande de l’une
des parties ou de ses ayants cause.
1- Définition de la radiation.
La radiation est une déclaration sommaire, une contre inscription sui
generis qui, en exprimant que telle énonciation est rayée lui enlève pour
l’avenir, toute valeur juridique.
Il y a lieu à radiation, lorsqu’il est constaté que la cause d’une inscription a
cessé d’exister ou n’a jamais existé. La radiation a pour but de mettre le
titre foncier en harmonie avec la condition de l’immeuble qui en fait
l’objet.
2- Formalités de la radiation.
Le conservateur ne procède jamais d’office à une radiation. Exception faite,
cependant pour les radiations dans des cas par exemple radiation des
prénotations insérées au livre foncier en vertu d’un titre ou en vertu d’une
ordonnance. Ces radiations sont opérées à l’expiration des délais où les
prénotations cessent de produire effet.
En règle générale, une radiation est toujours requise. Elle est requise, dit
l’article 91du df , « en vertu de tout acte ou tout jugement passé en force de
chose jugée constatant, au regard des personnes intéressées, la non
existence ou l’extinction du droit auquel elles se rapportent ».
L’article 93 du dahir faisait une obligation à la partie qui voulait faire
opérer une radiation de déposer une réquisition datée et signée entre les
mains du conservateur.
Les actes ou jugements invoqués à l’appui de la demande de radiation
doivent contenir les mêmes éléments que les actes ou jugements invoqués à
l’appui d’une demande d’inscription, notamment, la désignation de
l’immeuble par le nom et le numéro du titre foncier. Ils doivent contenir, en

112
outre la désignation de l’inscription de la mention ou de la prénotation à
rayer. L’indication de la cause de la radiation ;
Le duplicata du titre foncier doit être déposé à l’appui d’une demande de
radiation.
L’inscription, la mention ou la prénotation rayée, ne sont ni bâtonnées, ni
matériellement effacées. La radiation s’opère par voie de mention
sommaire en marge de l’énonciation à laquelle elle se rapproche. Elle est
datée, sa date est celle du dépôt, et signée du conservateur. Le tout à peine
de nullité.
3-Les cas de radiation :
la radiation peut être conventionnelle, judiciaires ou automatiques :
-la radiation conventionnelle qui se fonde sur un titre :
il faut signaler qu’on ne peut radier le droit de propriété, en effet les parties
ne peuvent se mettre d’accord pour le radier ou le supprimer, c’est un droit
perpétuel, mais elle peuvent convenir de le transférer à un tiers ou le grever
d’autres droits ou à son profit, comme l’hypothèque et l’usufruit.
-la radiation du droit d’usufruit (v.p.40)
L’usufruit constitué par la volonté de l’homme, lorsqu’il porte sur un
immeuble immatriculé, doit être porté sur le titre foncier de l’immeuble
grevé, car c’est une charge qui limite les pouvoirs du propriétaire sur sa
propriété, il n’existe entre les parties et à l’égard des tiers que par son
inscription au registre foncier. De même, son extinction doit obéir aux
mêmes dispositions par l’opération de « radiation « de l’usufruit.
Les causes de sa radiation sont liées aux causes de son extinction. Et
partant, les cas de la radiation du droit d’usufruit peuvent être en vertu d’un
contrat, ou par jugement…

113
-La radiation de certains contrats de bail inscrits.
Peuvent être radier les contrats de bail conclus et inscrits pour une durée
excédant trois ans (art 68 dahir), ainsi que le bail de longue durée
régulièrement inscrit, et ce soit à l’expiration de la durée prévue au contrat,
ou bien par accord des parties avant la fin de la durée stipulée dans l’acte.
-La radiation du droit de superficie :
Doit être radié le droit de superficie à l’occasion de son extinction (art 118
cdr), par la confusion, la renonciation expresse à ce droit, ou encore, le
dépérissement total des constructions, ouvrages ou plantations.
-La radiation du droit de servitude :
Le droit de servitude est une charge établie sur un immeuble pour l’usage et
l’utilité d’un immeuble appartenant à une autre personne. ‘art. 37 cdr).
Les servitudes juridique et naturels sont exemptes d’inscription, par
conséquent il n’y a pas lieu d’évoquer leurs radiations.
Par contre, doivent être radiées les servitudes conventionnelles et celles par
la volonté de l’homme, et ce soit par accord des parties, ou par jugent, ou
encore, à l’expiration de la durée…(art 69 cdr)
-La radiation de l’hypothèque conventionnelle.
L’hypothèque conventionnelle régulièrement inscrite, peut être radiée sur la
base d’un acte de remise de dette ou une attestation de mainlevée de
l’hypothèque.
-la radiation judiciaire :
le législateur n’a pas donné une liste des cas de radiation judiciaire. Mais il
est permis à toute personne qui prêtent être lésée par une inscription
irrégulière, de demander au tribunal de prononcer son annulation-à
condition que ladite inscription ne préjudicie pas au tiers de bonne fois v.art
2 cdr).

114
exp : en cas de l’extinction de la dette par le paiement, si le créancier
hypothécaire ne remet pas la remise de dette au débiteur, ce dernier est en
mesure de demander au tribunal de rendre une ordonnance de radiation de
l’hypothèque.
-la radiation spontanée :
Il existe des cas ou le conservateur procède à la radiation spontanée sans
attendre ni jugement ni acte. On cite :
-le cas de la prénotation requise sur titre (art 86 dahir).
-le cas de l’hypothèque différé.
-le cas de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
&2- Le principe de la force probante des inscriptions à l’égard des
tiers.
Les inscriptions postérieures à l’immatriculation deviennent intangibles
dès que les tiers se sont vus reconnaître des droits sur l’immeuble inscrit.
Mais encore faut-il que ces tiers soient de bonne foi sauf exceptions prévue
par l’article 2 du cdr. Donc une distinction s’impose:
A- La force probante des inscriptions à l’égard des tiers de bonne foi.
1-Principe :
Aux yeux des tiers de bonne foi, les mentions portées sur le livre foncier
sont inattaquables. L’inscription purge tous les vices dont l’acte est
entaché, elle consolide ainsi le droit inscrit. Ainsi, celui qui contracte sur la
base du livre foncier, ne peut-il pas se voir opposer une action en nullité
intentée à son auteur si celle-ci n’a pas été réservée par une inscription
spéciale ou par une prénotation opérée en vertu de demande en justice.
Les articles 66 du dahir et 2 du cdr exigent la bonne foi des tiers. On vise
par mot ‘tiers’ tous ceux qui sont étrangers au fait juridique qui a donné

115
naissance au droit inscrit et qui ont pris soin d’inscrire leur droit. La bonne
foi consiste pour le tiers à ignorer jusqu’au moment de sa propre inscription
les vices du titre de son auteur.
En principe la bonne foi se présume et il appartient à celui qui invoque la
nullité d’établir que le tiers avait connaissance de la précarité du titre de
son auteur. Une telle preuve est évidemment très délicate.
2-Exception :
Le législateur après avoir posé le principe de la force probante des
inscriptions à l’égard des tiers de bonnes foi, (art 2 cdr et art 66 dahir),
énonce
Que « Les annulations, modifications ou radiations ultérieures des
inscriptions au titre foncier ne peuvent être opposées ou préjudicier aux
tiers de bonne foi, sauf en cas de préjudice causé au titulaire du droit par
dol ou de faux ou usage de faux et à condition qu’il at agit en revendication
dans les 4 ans à compter de l’inscription dont il réclame l’annulation, la
modification ou la radiation ».
B- La force probante des inscriptions à l’égard des tiers de mauvaise
foi.
La mauvaise foi résulte de la connaissance qu’avait le tiers de la précarité
des droits de son auteur et à plus forte raison du concert frauduleux. A
l’égard des tiers de mauvaise foi, l’inscription a une force probante relative.
Exp. si le contrat est vicié, annulé, cette annulation lui est opposable, de
même, si l’immeuble objet de son contrat de vente était grevé de
charges…mais non-inscrits, ces derniers lui sont opposables car il est de
mauvaise foi.
Donc le tiers de mauvaise foi qui contracte sur la baser du livre foncier va
se voir opposer une action en nullité intentée à son auteur alors qu’elle n’a
pas été réservée par une inscription spéciale.

116
&3- correctif au caractère absolu de la force probante des inscriptions
à l’égard des tiers de bonne foi.
Le caractère absolu des inscriptions à l’égard des tiers de bonne foi peut
conduire à sacrifier des droits légitimes qui ne remplissent pas toutes les
conditions qu’exige la loi pour leur inscription sur le titre foncier ou qui
n’ont pas encore pris naissance au moment de l’inscription de l’acte
juridique qui leur sert de support. Il faut que ces droits puissent être
conservés en attendant qu’ils aient satisfait aux exigences de la publicité.
C’est pourquoi la loi a prévu le système de la prénotation, article 85 du
dahir .
A- Définition de la prénotation.
La prénotation est une mention portée à titre probatoire et conditionnel sur
un titre foncier annonçant un droit revendiqué qui ne peut être
régulièrement inscrit sur le livre foncier. Autrement dit, c’est une mesure
d’inscription pour l’avenir qui peut notamment sauvegarder des droits en
formation, des droits dont la constitution n’est pas pleinement réalisée.
Le but de la prénotation est de sauvegarder par la publicité des droits qui ne
sont pas immédiatement admissibles à l’inscription mais dont l’existence
est certaine.
Mais la prénotation ne confère pas à celui qui l’a requise un droit certain et
définitif, elle est simplement destinée à empêcher à partir de sa date, toute
aliénation ou constitution de droits réels, au préjudice du prénotant. Dans le
cas ou la prétention de ce dernier s’avère fondée la prénotation sera
convertie en inscription définitive. Les tiers acquéreurs qui subiront
l’éviction ne sauraient s’en plaindre puisqu’ils ont été publiquement avertis
du risque qu’ils couraient en acquérant les droits faisant l’objet d’une
prénotation, le droit prénoté est opposable à tous.
B- Mécanisme de la prénotation.

117
 L’article 85 al 2 du dahir foncier distingue trois sortes de
prénotations..
1- La prénotation en vertu d’un titre. Elle intervient par suite du refus du
conservateur d’inscrire régulièrement un titre. Le refus du conservateur est
motivé par la constatation d’une irrégularité affectant le titre dont on
requiert l’inscription. Si les parties ne peuvent pas remédier
immédiatement à cette irrégularité, elles peuvent toutefois conserver leurs
droits par une prénotation accordée par le conservateur lui-même sur le vu
du titre. Les parties peuvent sans qu’il y ait refus du conservateur, se rendre
compte d’elles-mêmes des défauts de leur titre et requérir une prénotation
en attendant de procéder à sa régularisation.
La loi assigne un délai très court à cette prénotation. L’inscription
définitive doit intervenir dans un délai de 10 jours, faute de quoi elle sera
annulée d’office à moins que les parties n’introduisent une demande en
justice ou obtiennent une ordonnance du président du tribunal.
Pendant ce délai de 10 jours qui suivent la prénotation, aucune inscription
ne peut être requise du consentement des parties.
2- La prénotation requise en vertu d’une ordonnance du président du
tribunal de première instance dans le ressort duquel est situé l’immeuble.
A la différence du cas précédent, le droit peut n’être pas régulièrement
constaté par un titre, même incomplet, ou s’il est constaté par un titre
irrégulier, sa régularisation ne peut se faire dans le délai de 10 jours, ainsi
le légataire d’un immeuble qui ne peut obtenir l’inscription de son legs
qu’une foi les formalités de la succession accomplies, peut solliciter du
président du tribunal de première Instance une ordonnance aux fins de
prénotation de son droit.

118
En vertu de l’article 86, cette prénotation a une durée de validité de trois
mois à l’expiration de laquelle la radiation est opérée d’office à moins que
la partie intéressée n’introduise une demande en justice dans le mois qui
suit l’inscription de la prénotation effectuée en vertu de l’ordonnance, dans
ce cas elle dure jusqu’à la fin de l’instance.
3- La prénotation en vertu d’une requête introductive d’instance. Celui qui
intente une action en justice en vue de la reconnaissance d’un droit
susceptible d’être inscrit sur les livres fonciers, peut obtenir directement
une prénotation destinée à protéger ce droit éventuel, sur le vu d’un double
de la requête visé par le greffe.
La prénotation ainsi acquise conserve ses effets pendant toute la durée de
l’instance jusqu’à la décision définitive, alors elle est remplacée par
l’inscription du droit, s’il a été reconnu, la date de la prénotation fixant le
rang de l’inscription prise, ou elle est radiée sur le vue de la décision
définitive ne reconnaissant pas le droit allégué.
&4-- Exception au principe de la FB en cas d’accession naturelle suite
à des modifications du cours d’eau.
Il est nécessaire ici de rappeler que l’immatriculation obéit à une
procédure longue et parfois compliquée, ayant pour but l’établissement du
titre foncier, un titre foncier définitif et inattaquable comportant une
description détaillée de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et
aboutissants…auquel est annexé un plan de l’immeuble en question. Mais
il peut arriver, dans certains cas, par l’effet de la nature, des modifications
affectant l’immeuble immatriculé, ce qui aboutit à une discordance entre
les mentions du titre foncier et la réalité de l’immeuble, que ce soit dans sa
superficie ou ses limites, comme dans le cas du changement du cours
d’eau.
Dans ce cas et suivant les dispositions du dahir du 25 août 1925 sur les
eaux publics, article 2 et 3, il incombe au propriétaire ou toute personne

119
ayant acquis l’immeuble de supporter toute modification survenue en ce
qui concerne la superficie ou les limites de l’immeuble par suite
d’empiètement du cours d’eau, alors même qu’il n’y a pas eu lieu de
concordance entre ce qu’il y a en fait après ce changement et ce qui est
inscrit au registre foncier, par conséquent, ces modifications sont
opposables au tiers acquéreur malgré le défaut de leur inscription au
registre foncier…
La responsabilité du conservateur :
A l’instar de certains pays d’Afrique de l’ouest, Notre pays adopte le
concept de ‘conservateur foncier ‘ et non pas celui du tribunal foncier. Le
conservateur de la propriété foncière dispose d’un certain nombre de
pouvoirs dans toutes les procédures, en contrepartie, pèse sur lui une
lourde responsabilité.
1-Les conditions de la responsabilité du conservateur :
La responsabilité du conservateur, dans ce domaine, est une responsabilité
juridique consistant en une faute de service -commise lors de ses fonctions-
ayant causé préjudice à autrui. Elle ne diffère guerre de celle de tout
fonctionnaire, elle obéit aux dispositions au droit commun et requière
comme toute responsabilité, l’existence de certaines conditions :
-La faute lourde ou dol : le conservateur n’est tenu responsable pour ses
fautes professionnelles qu’en cas de dol ou faute lourde. Mais les simples
fautes sont considérées fautes de service dont la responsabilité incombe à
l’Etat conformément aux articles 79 et 80 du doc.
L’article 97 modifié par la loi 14-07 énonce les cas de responsabilité
personnelle du conservateur : « le conservateur de la propriété foncière est
personnellement responsable du préjudice résultant de :
1- l’omission sur ses registres d’une inscription, mention, prénotation ou
radiation régulièrement requise ;

120
2- L’omission sur les certificats ou duplicata des titres fonciers délivrés et
signées par lui, de toute inscription, mention, prénotation ou radiation
portées sur le titre foncier ;
3- Des irrégularités et nullités des inscriptions, mentions, prénotations ou
radiations portées sur le titre foncier, sauf l’exception mentionnée dans
l’article 73.
…»
-le préjudice et le lien de causalité : pour pouvoir obtenir réparation, la
victime doit prouver qu’elle a subi un préjudice et que ce dernier a un lien
direct avec la faute commise par le conservateur. La détermination du lien
de causalité relève du pouvoir des juges de fonds.
Il est à préciser que les actions intentées contre le conservateur dans ce
domaine sont considérées des actions personnelles en indemnisation et
partant obéissent aux mêmes règles que ces dernières. (Délai de
prescription 5 ans : article 106 doc).
En conclusion :
Je voudrais insister à la fin de ce cours, sur l’importance du régime foncier
au Maroc, qui reste une œuvre remarquable vu sa spécificité et son
originalité, bien qu’il semble avoir servi les intérêts de la colonisation à
l’époque du protectorat, ne cesse de contribuer efficacement à
l’infrastructure juridique de notre pays stimulant son essor et favorisant son
développement…
Pr. Souad Achour

121
 Table des matières

Introduction :

Première partie. Les droits réels.

Titre Premier. Les droits réels principaux
Titre second. Les droits réels accessoires.

Deuxième partie. Le régime de l’immatriculation foncière au

Maroc
Titre Premier. De l’Immatriculation.
Titre second. De l’Inscription.
-------------------------------------------------------------------------------------

Introduction

&1- Définition et caractéristiques du droit réel.

A- Définition.
1- Une chose sur laquelle porte ce droit.
2-Le pouvoir reconnu au titulaire du droit sur cette chose.
B- Caractéristiques.
- Le droit de suite.
- Le droit de préférence.
&2- Les principes directeurs en droit marocain dans le domaine des droits réels.
A- La distinction entre les meubles et les immeubles.
B- La coexistence d’une dualité de régime foncier.
C- Restriction au principe d’autonomie de la volonté en matière des droits réels.
&3- Classification des droits réels.
- Critère du contenu du droit.
- Critère de la durée du droit.
- Critère de la chose objet du droit.
&4- La protection des droits réels.

122
 Première Partie
Les Droits Réels

Titre Premier
Les Droits Réels Principaux

Chapitre I-
Le Droit de Propriété
Section I- Définition, attributs et caractères du droit de propriété.
&1- Définition.
&2- Attributs.
1- l’usage.
2- la jouissance.
3- la disposition.
&3- les caractères.
- Droit exclusif.
- Droit absolu.
- Droit perpétuel.
Section II- Les limitations matérielles de la propriété.
&1- délimitation de la surface.
&2- La propriété du dessus.
A- Le droit du propriétaire de bénéficier du dessus de son immeuble et d’en disposer.
B- Le droit du propriétaire d’empêcher quiconque d’empiéter sur la couche d’aire qui
surplombe son fonds.
&3- La propriété du dessous.
Section III- Les limitations au droit de propriété.
A- Les limitations contre le mauvais usage du droit ou notion d’abus de droit.
B- Les limitations prévues dans l’intérêt général.
Section IV- Modes d’acquisition de la propriété.
&1- L’occupation.
&2- L’accession.
&3-La possession.
1- Les éléments constitutifs de la possession.
a- L’élément matériel.
b- L’élément intentionnel.
2- les qualités de la possession.
a- La possession doit être paisible et vice de violence.
b- La possession doit être publique et vice de clandestinité.
c- La possession doit être continue et vice de discontinuité.
d- la possession doit être non équivoque et vice d’équivoque.
&4 L’acquisition de la propriété par titre : morharassa-donation- sadaqa
&5- L’acquisition de la propriété par succession ou testament.
&6- La préemption.
Chapitre 2
Droits de servitudes
Section I- Notions générales.
A- Définition.
B- Caractères.
C- Les immeubles susceptibles d’être grevés de servitudes.

123
D- Distinction entre servitude et usufruit.
Section II- Classification des droits de servitudes.
A- Classification des servitudes d’après leur source.
. Les servitudes naturelles.
. Les servitudes juridiques.
. Les servitudes du fait de l’homme.
B- Classification des servitudes d’après leur objet.
. Les servitudes positives.
. Les servitudes négatives.
. Les servitudes apparentes.
. Les servitudes non apparentes.
. Les servitudes continues.
. Les servitudes discontinues.
Section III- Modes d’institution des servitudes.
A- Les servitudes naturelles.
Servitude d’écoulement d’eau.
Servitudes de subir les effets d’une clôture.
B- Les servitudes légales.
Servitudes légales d’intérêt public.
Servitudes légales d’intérêt privé.
C- Servitudes conventionnelles.
Section IV- Droits et obligation des parties.
&1- Droits et obligations du propriétaire du fonds servant.
&2- Droits et obligations du propriétaire du fonds dominant.
Section V- Modes d’extinction des servitudes.
1- l’arrivée du terme
2- Renonciation de la part du propriétaire du fonds dominant.
3- La confusion.
4- l’impossibilité d’exercice de la servitude.
5-le dépérissement total du fonds servant ou dominant/
6- Inutilité de la servitude.
Chapitre 3
Le droit d’usufruit

Sections I- Notions générales.

A- Définition.
B- Caractères.
Section II- Modes d’établissement de l’usufruit.
A- Usufruits légaux.
B- Usufruits établis par la volonté de l’homme.
-Par voie de rétention.
-Par voie d’aliénation.
C- Les droits susceptibles d’usufruit.
Section III- Droits et obligations de l’usufruitier.
&1- Droits et obligations.
A- Les droits de l’usufruitier.
- Le droit d’user de l’immeuble.
- Le droit de percevoir les fruits
- Le droit de prendre un certain nombre d’actes.
B- Les obligations de l’usufruitier.

124
 - Avant l’entrée en jouissance.
- En cours d’usufruit.
- A la fin de l’usufruit.
&2- Extinction de l’usufruit.
-La mort de l’usufruitier.
-L’arrivée du terme.
-Le dépérissement total de l’immeuble,
-La renonciation,
-La consolidation.
-L’abus de jouissance.
Chapitre 4
Le droit d’omra
Chapitre 5
Le droit d’usage
Chapitre 6-
Les droits de superficie.
Section I- Définition et nature juridique du droit de superficie.
&1- Définition du droit de superficie.
&2- Nature juridique du droit de superficie.
Section II- Régime du droit de superficie.
&1-Constitution du droit de superficie.
&2-Fin du droit de superficie.
Chapitre 7
Le bail à longue durée ou emphytéose
&1- Définition.
&2- Caractères.
&3- Mode d’institution.
&4- Droits et obligations de l’emphytéote.
&5- Fin et intérêt de l’emphytéose.
A- Fin de l’emphytéose.
B- Intérêt de l’emphytéose.
Chapitre 8
Droits de Wakf ou Habous
1- Définition.
&2- Classification des biens habous.
1- Les habous publics.
2- Les habous de Zaouïa.
3- Les habous privés de famille.
&3- Régime juridique.
Chapitre 9
Le droit de zina
Chapitre 10
Le droit de houa et surélévation
Chapitre 11
Les droits coutumiers valablement constitués
avant l’entrée en vigueur du cdr
&1- caractéristiques juridiques.
&2- Les différents droits coutumiers musulmans.
A- Droit de guelza.
B- Droit de gza.

125
C- Droit de zina.
D- Droit de houa.
E- Droit DE hazaka.
Titre Second
Les droits réels accessoires
Chapitre I-
Les privilèges
Section I- Définition et caractéristiques.
&1- Définition.
&2- Caractéristiques.
Section II -Les différentes sortes de privilèges.
&1- Les créances privilégiées sur la généralité des meubles.
&2- Les créances privilégiées sur certains meubles.
&3- Les créances privilégiées sur certains immeubles.
Modes d’extinction des privilèges.
Chapitre II-
L’Antichrèse
Section I- Définition, caractéristiques et conditions de validité.
Section II- Droits et obligations du créancier antichrésiste.
&1- Les droits du créancier antichrèsiste.
&2- Les obligations du créancier antichrèsiste.
Modes d’extinction de l’antichrèse
Chapitre 3
Les hypothèques
Section I- Notions générales.
&1- Définition.
&2- Caractères généraux.
-Quant au pouvoir du créancier hypothécaire.
-Quant à la garantie.
-Quant à l’immeuble sur lequel porte l’hypothèque.
- En tant que droit indivisible.
Section II- Différentes sortes d’hypothèques.
&1- L’hypothèque conventionnelle de droit commun.
&2- L’hypothèque conventionnelle de droit spécial.
1-L’hypothèque conventionnelle différée.
2-L’hypothèque conventionnelle au profit du crédit immobilier et hôtelier.
&3- Les hypothèques forcées.
Au profit du vendeur, de l’échangiste.
Au profit des architectes et entrepreneurs.
Au profit du fonds de garantie.
Section III- Les effets de l’hypothèque.
Section IV- Purge des hypothèques.
Modes d’extinction de l’hypothèque.

126
 Deuxième Partie
Le régime de l’immatriculation foncière
Introduction
1- L’organisation du régime foncier avant 1913.
- Le domaine de l’Etat.
- Les terres collectives.
- Les terres habous ou wakf.
- Les biens melk.
2- L’économie générale du dahir sur l’immatriculation.
Titre Premier
DE l’Immatriculation
Chapitre I-
La procédure d’immatriculation
Section I- Les formalités de la procédure.
&1- La réquisition.
&2- Les personnes pouvant requérir l’immatriculation.
Section II- Les incidences de la procédure.
&1- L’opposition.
&2- La solution des oppositions.
Section III- L’aboutissement de la procédure.
Chapitre II-
La décision d’immatriculation
Section I- Le titre de propriété.
Section II- Les effets de l’immatriculation.
&1- L’effet de purge.
&2- Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier.
Titre Second
De l’Inscription
Chapitre I-
La procédure de l’immatriculation
Section I- Les pouvoirs de contrôle du conservateur.
&1- La vérification de l’identité des parties.
&2- La vérification de la capacité du disposant.
&3- La vérification de la régularité en la forme et au fond des documents produits à
l’inscription.

Section II- Le temps ou une inscription peut être utilement requise et les actes et faits
susceptibles d’être inscrits.
&1- Le délai de l’inscription.
A- En cas de décès de l’aliénateur.
B- En cas d’incapacité du disposant ou sa faillite.
&2- Les actes susceptibles d’être inscrits.
&3- Les droits exemptes d’inscription.
&4- Les recours contre la décision du conservateur.
Chapitre II-
Les effets de l’inscription
Section I- Le principe de l’effet constitutif de l’inscription.
&1- Exposé et développement du principe.
-La possession.

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 -La théorie des risques.
-la prescription
-La théorie de l’accession.
&2- Exceptions au principe de l’effet constitutif des inscriptions.
A- Exceptions prévues dans l’intérêt général.
1- Les droits d’enregistrement et du timbre.
2- Certains privilèges immobiliers.
3- Les droits privatifs d’eau.
4- Les servitudes naturelles et juridiques.
B- Les exceptions prévues dans l’intérêt privé.
1- La transmission des biens immeubles à cause de mort.
2- L’hypothèque différée.
Section II- Le principe de la force probante des inscriptions.
&1- Le principe de la force probante entre les parties.
A- Le principe.
B- Exception.
1- Définition de la radiation.
2- Formalités de la radiation.
&2- Le principe de la force probante à l’égard des tiers.
A- La force probante des inscriptions à l’égard des tiers de bonne foi.
B- La force probante des inscriptions à l’égard des tiers de mauvaise foi
&3- correctif au caractère absolu de la force probante des inscriptions à l’égard des tiers
de bonne foi.
A- Définition de la prénotation.
B- Mécanisme de la prénotation.
1-La prénotation en vertu d’un titre.
2-La prénotation requise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal.
3- La prénotation en vertu d’une requête introductive d’instance.
La responsabilité du conservateur./.

./.

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