Droit de la propriété

Le démembrement

- Faculté des sciences juridiques

- Présentée par : Ghita ELASMAI
Israe DKIKNAT
Salwa BAHLOUL
- Année universitaire : 2022/2023
 Introduction :
• Depuis leurs débuts historiques attestés, la propriété et le droit de propriété ont été un élément
central des théories sociales que chaque société produit à propos d’elle-même et de ses institutions
juridiques 
• Dans l’Antiquité, ou plus précisément dans le droit romain, a été formulée une conception de la
propriété encore dominante au XXe siècle : la propriété conçue comme le droit absolu qu’a une
personne individuelle de disposer d’une chose.
• Au Moyen Âge, à l’époque du droit féodal, cette conception d’une institution juridique unitaire et
étendue s’effaça, la propriété étant alors conçue comme un faisceau de droits sur une chose ou sur
un terrain, hiérarchiquement échelonnés entre eux et appartenant à différentes personnes impliquées
dans des relations juridiques diverses .
• Ce n’est qu’avec la théorie du droit rationnel – en particulier chez John Locke et Thomas Hobbes –
que la conception de la propriété comme titre fondé sur un acte juridique, appartenant à une seule
personne à laquelle il est étroitement associé, se trouva relancée.
• Au siècle des Lumières, les défenseurs du droit naturel moderne et séculier, notamment Kant,
développèrent cette théorie de la propriété individuelle dans le sens d’une relation étroite et d’une
interdépendance entre la propriété et la liberté de l’individu 
• La propriété privée devint – dans la théorie de Hegel – une condition essentielle de
l’épanouissement de la personnalité humaine, justifiée par l’objectif d’atteindre et de garantir la
liberté.
 Plan :
• Introduction
• Chapitre I : Le régime du droit de la propriété
Section 1 : Les caractères du droit de la propriété
Section 2 : Les attributs du droit de la propriété
Section 3 : L’acquisition du droit de la propriété

• Chapitre II : Les démembrements de la propriété

Section 1 : Les diverses servitudes
Section 2 : L’usufruit
• Conclusion
 Définition du droit de la propriété
• Selon l’article 14 de la Loi 39-08 portant code des droits réels (Traduction
non officielle) : Le droit de propriété confère au propriétaire du fonds le
pouvoir exclusif de l’utiliser, de l’exploiter et d’en disposer. Seuls la loi ou
l’accord le limitent en cela.
• Selon l’article 544 du Code Civil FR : Le droit de propriété est le droit de
jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, dès lors qu'on
n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements

• Le droit de propriété est garanti aux termes de l'article 17 de la Déclaration

des droits de l'homme et du citoyen de 1789 : "la propriété étant un droit
inviolable et sacré, nul ne peut en être privé si ce n'est lorsque la nécessité
publique, légalement constatée, l'exige évidemment et sous la condition
d'une juste et préalable indemnité".
Section 1 : Les caractères du droit de la propriété
Le caractère exclusif et
ses limites
Une chose appartient à un seul propriétaire
Il est le seul à pouvoir exercer ses prérogatives sur
son bien , ce qui va garantir qu’il gère au mieux de
ses capacités
Ce principe connait toute fois des limites
( Le démembrement du droit de la propriété )
Le caractère absolu et
ses limites
La propriété est un droit absolu , en ce sens qu’il
représente la forme la plus aboutie du droit qu’on
peut exercer sur une chose
L’addition de l’usus, du fructus, et de l’abusus forme
un tout constituant le plus parfait des droits . L e
propriétaire peut faire ce qu’il veut de la chose
Ses limites existent parfois règlementaires, parfois
jurisprudentielles, tantôt dans l’interet d’autres
individus ‘Abus de droit, inconvénient normale de
voisinage ) , tantôt dans l’interet général ( droit de
l’urbanisme)
 Le
• Le droit subsiste aussi longtemps qu’existe la
chose , indépendamment de l’usage qui en est
fait. Il ne s’eteint pas par non-usage, comme
caractèr c’est le cas de tous les autres droits
patrimoniaux.

e
• Tout propriétaire peut défendre son droit en
justice par une action en revendication. Elle
permet à celui qui se considère comme
perpétue propriétaire de faire reconnaitre son droit en
justice contre toute personne qui trouble sa

l et ses
propriété.
• Il existe cependant des limites au caractère
perpétuel : Certains droits disparaissent au-
limites delà d’un terme extinctif (propriétés
industrielles, littéraires et artistiques)
Section 2 : Les attributs du droit de la propriété

Le droit d’usage la chose (usus)

qui est le droit du propriétaire de se servir de son bien

comme il l’entend.

Le droit de jouissance (fructus)

qui est le pouvoir qui confère au propriétaire de percevoir les fruits ou les
produits du bien, c’est à dire tout ce que le bien produit naturellement ou
par le travail de l’homme.

Le droit de disposition (abusus)

il s’agit de l’expression du droit de propriété la plus extrême, qui
autorise propriétaire à accomplir tous les actes susceptibles de
conduire à la perte totale ou partielle de son bien , c’est-à-dire
conserver son bien, le vendre, le donner
 Section 3 : L’acquisition du droit de la propriété

Selon le Code Civil

et le volonté des
parties

Par un acte La prise en compte

juridique : Le de la nature du bien
contrat vendu

La protection des
tiers
L’acquisition du
droit de la
propriété
La justification des
effets de la
possession

Les deux éléments

Par un fait
de la possession :
juridique : La
Le corpus et
possession
l’animus

La prescription
La possession utile acquisitive ou
usucapion
 Par un acte juridique : Le contrat
1/ Le Code Civil et la volonté des
parties
• Le code Civil prévoit que le
transfert de propriété se fait au
moment du consentement des
parties, avant même la remise
matérielle du bien.
• Le nouveau propriétaire c’est lui le
responsable envers les tiers.
• Toutefois, la règle du Code Civil est
supplétive , elle peut être écartée par
les parties, on peut librement
prévoir d’autres modalités et ainsi
retarder le transfert de propriété
jusqu’au moment de la livraison par
exemple.
2/ La prise en compte de la nature du
bien vendu
• Le transfert de propriété ne se fait
qu’au moment de l’individualisation ou
de l’achevement du bien si le bien est
une chose de genre ou une chose future
• Les choses du genre appelées
également « choses fongibles », sont
les choses dont l’individualisation ne se
fait qu’au moment de leur livraison , a
la différence des corps certains, ou
« choses non fongibles » qui sont
individualises des le contrat, avant la
livraison
 3/ La protection des tiers

• A. Le transfert de propriete d’un bien meuble

« En fait de meubles, la possession vaut titre ». Celui qui a la chose
en est propriétaire.
Dans le cas des biens meubles incorporels tels que fonds de
commerce, brevet…/, il faut avoir accompli les formalités de
publicité légale.
• B. Le transfert de propriété d’un bien immeuble
Le transfert de propriété n’est opposable aux tiers qu’a dater de la
publication de l’acte au bureau de la conservation des hypothèques.
Le notaire joue un rôle préventif face à ce type de conflit lors de
l’acte de cession d’immeuble
 Par un fait juridique : La possession
1/ La justification des effets de la
possession
• La prise de possession d'un bien
peut éventuellement entraîner
l'acquisition du droit de propriété,
sous réserve de respecter les
conditions prévues par la loi.
• Mais il peut parfois se montrer
négligent , la loi permet alors à
autrui d’acquerir , dans certaines
conditions le droit de propriété
d’un bien délaissée par le
propriétaire
2/ Le corpus et l’animus
• La possession doit comporter deux
éléments : Le corpus et l’animus.
• Le corpus : C’est le fait d’effectuer
des actes matériels sur la chose :
Habiter une maison , cultiver un
champ …
• L’animus : Correspond à l’élément
intentionnel, au fait de se
comporter comme si on était le
propriétaire

3/ La possession utile
• C’est la possession qui est
susceptible de faire reconnaitre ou
acquérir un droit de propriété.
• Pour cela, la possession doit
présenter 4 caractères :
- Le caractère continu de la
possession
- Le caractère public de la
possession
- Le caractère public de la
possession
- Le caractère non équivoque de la
possession
4/ La prescription acquisitive ou
usucapion
• A. Concernant les meubles :
Les effets de la possession d’un meuble sont
immédiats : Le possesseur est propriétaire de la
Chose. Ce dernier peut exercer un droit de
revendication pendant 3ans.
Si la chose a été perdue ou volée, la personne qui
l’a trouve ( que l’on nomme inventeur) n’est pas
possesseur de bonne foi. La revendication est
toujours possible pendant 30ans
• B. Concernant les immeubles :
1er cas : le possesseur soit de mauvaise ou bonne
fois ou la possession d’un juste titre
La prescription est de 30ans
2eme cas : Si le véritable propriétaire habite dans
le ressort de la cour d’appel ou se situe le meuble
possédé
La prescription est de 10ans
• 3eme cas : Si le domicile du propriétaire est hors du ressort de la cour
d’appel du lieu de l’immeuble
La prescription est de 20ans
Chapitre II : Le démembrement de propriété

Il y a démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne

sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais
partagés entre un nu- propriétaire et un usufruitier.
• Le NU-PROPRIÉTAIRE dispose de l’abusus
• L’USUFRUITIER dispose à la fois de l’Usus + Fructus
• L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la
propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge
d'en conserver la substance.
 LE NU PROPRIÉTAIRE :

LE NU PROPRIÉTAIRE :
• • Il ne supporte aucune charge d’entretien et de gestion pendant la durée du
démembrement.
• • À l’issue du démembrement, il redevient automatiquement plein propriétaire,
sans frais ni démarches supplémentaires.
LES OBLIGATIONS PERSISTANTES DU NU
PROPRIÉTAIRE :
• • Le nu-propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit,
nuire aux droits de l'usufruitier.
• • Le nu-propriétaire supporte certaines charges liées à l'usufruit et qui ne sont
pas assumées par l'usufruitier, notamment les charges non périodiques (impôt
sur le capital, frais de bornage et de clôture, etc.) et les grosses réparations.
 L’USUFRUIT
• Article 35 : L'usufruit est un droit réel de jouissance sur un
immeuble appartenant à autrui et qui s'éteint nécessairement à
la mort de l'usufruitier.
• • Article 36 : L'usufruit est établi par la loi ou par la volonté de
l'homme. L'usufruit peut être établi à terme ou à condition.
• • Article 37 : Il peut être établi :
• • 1° sur la propriété immobilière ;
• • 2° sur l'emphytéose pour le temps de sa durée ;
• • 3° sur la superficie ;
• • 4° sur l'antichrèse ; 5° sur les hypothèques ; 6° sur les droits
réels énumérés dans l'alinéa 10 de l'article 8 du présent Dahir.
• LES DROITS ET
OBLIGATIONS DE L • Par l'expiration du temps pour
’USUFRUITIER
• Article 38 : L'usufruitier a le droit de
jouir de toute espèce de fruits, soit
naturels, soit industriels, soit civils,
que peut produire l'immeuble dont il
a l'usufruit.
• Article 52 : Le propriétaire ne peut,
par son fait ni de quelque manière
que ce soit, nuire aux droits de
l'usufruitier. De Son côté,
l'usufruitier ne peut, à la cessation
de l'usufruit, réclamer aucune
indemnité pour les améliorations
qu'il prétendrait avoir faites, encore
que la valeur de l'immeuble en fut
augmentée
• LA FIN DE L’USUFRUIT
lequel il a été accordé ;
• Par la consolidation ou la réunion
sur la même tête des deux qualités
d'usufruitier et de propriétaire ;
• Par la perte totale de l'immeuble sur
lequel l'usufruit est établi.
• Article 69 : La vente de l'immeuble
sujet à usufruit ne fait aucun
changement dans le droit de
l'usufruitier. Celui-ci continue de
jouir de son usufruit s'il n'y a pas
formellement renoncé.
• Article 66 : L'usufruit s'éteint :
• Par la mort de l'usufruitier ;
 LES SERVITUDES :

• LES SERVITUDES :

• Une servitude est une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins

de profiter d’une partie de sa propriété.
• La servitude est attachée à une propriété et non à son propriétaire.
Elle influence donc la valeur de la propriété et son existence et ses
conditions doivent être mentionnées dans l’acte de vente.
• Celui qui supporte la contrainte est appelé le fond servant, celui qui
en profite est appelé le fond dominant.
• Une servitude peut avoir une origine légale, liée à la Configuration
naturelle des lieux ou suite à une convention signée entre les deux
propriétaires de terrains voisins.
• LE RÉGIME DES SERVITUDES
• Des servitudes foncières Article 108 : Une servitude est une charge
imposée sur un immeuble pour l'usage et futilité d'un immeuble
appartenant à un autre propriétaire.
• Article 109 : Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des
obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.
• Il existe des servitudes prévues par le législateur
• Article 113 : Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité
publique,
• Servitude naturelle ; Article 110 : Les fonds inférieurs sont assujettis
envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent
naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.
Conclusion