Droit immobilier général

Partie 1 : la notion d’immeuble

L’immeuble en droit c’est un bien et le bien se définit comme une richesse à savoir comme
une chose qui a une valeur et qui est susceptible d’appropriation. Le bien est une chose
appropriable.
Le Code Civil ne contient pas de définition de l’immeuble, on trouve seulement une
énumération des immeubles. Ce qui ressort est que le Code Civil oppose l’immeuble au
meuble. Il établit donc une classification entre les deux. Cette distinction est considérée
comme fondamentale en droit des biens et c’est la seule distinction qui est consacrée par le
Code Civil sein de l’article 516 du Code Civil qui prévoit que tous les biens sont meubles ou
immeubles. Cela signifie qu’il n’existe que deux catégories de biens, qu’il n’existe pas de
biens qui ne soit ni meuble ou ni immeuble, il n’existe pas de catégorie tierce, tous les biens
doivent entrer dans l’une des deux catégories.

Section 1 : le fondement de la distinction

La distinction est fondée sur diverses causes essentiellement sur deux types de causes : des
causes physiques et économiques.

Paragraphe 1 : les causes physiques

D’un point de vue physique, l’immeuble c’est le sol, c’est une portion du territoire. Il est
donc fixe, localisable immédiatement, on sait toujours où il est et il se distingue du meuble
qui est mobile et donc difficilement localisable, on ne sait jamais où il est.
Cette différence produit une double conséquence en matière de procédure civile et en
publicité foncière :

En matière de la procédure civile, le tribunal territorialement compétent n’est pas

le même selon que le litige concerne un meuble ou un immeuble. Le tribunal
compétent en matière immobilière est le tribunal dans le ressort duquel
l’immeuble est situé. L’immeuble peut tenir de point de rattacher au litige car il est
fixe. S’agissant dans litige concernant un meuble, il a fallu trouver un point de
rattachement qui est le domicile du défendeur.

 En matière de publicité foncière, l’immeuble parce qu’il est localisable, il peut être
ficher si bien que les droits sur l’immeuble peuvent être inscrit sur un fichier. Ce
fichier est le fichier immobilier qui est tenu par les services de la publicité foncière
et ainsi certains actes juridiques relatifs aux immeubles sont publiés auprès des
services de la publicité foncière c’est le cas des ventes immobilières. Cette publicité
a pour but d’informer les tiers de l’existence de la vente : rendre ces actes
opposables aux tiers. Mais la publicité n’est pas une condition de validité d’une
 vente immobilière, une vente immobilière non publiée est toujours valide mais plus
fragile car elle n’est pas opposable aux tiers
En matière mobilière, il n’existe pas de publicité foncière notamment pour des raisons
pratiques, elle serait impossible à mettre en œuvre en raison de la mobilité du meuble. C’est
la possession qui remplace la publicité foncière qui a une fonction d’information des tiers.

§ 2 : les causes économiques

En général, les immeubles ont plus de valeur que les meubles. La différence de valeur est
apparue au M-A, la France était un pays essentiellement agricole et le bien qui avait le plus
de valeur était la terre agricole c’est-à-dire l’immeuble. On disait que le meuble était sans
valeur « RES Mobilis, RES vilis » mais cet adage a perdu de sa valeur. Mais cet adage garde
néanmoins une part de vérité car les immeubles correspondent à un investissement plus
important que les meubles (ainsi par exemple les prêts remboursés sur 20 ans pour être
propriétaire). C’est la raison pour laquelle la valeur des immeubles doit être protéger, elle
s’opère notamment avec la rescision pour lésion (elle n’existe pas pour les ventes de
meubles). La valeur de l’immeuble est protégée en cas de saisie, la saisie n’obéit pas aux
mêmes règles que la saisie des meubles, elle est beaucoup plus complexe que la saisie des
meubles.
Section 2 : le critère de la distinction
Ce qui ressort du CC, le critère de la distinction est un critère physique qui est la mobilité .
Ainsi l’immeuble est fixe alors que le meuble peut être déplacé. La catégorie des immeubles
recouvre un champ beaucoup plus important que dans le langage courant (terrain nu). Ce
critère pose des difficultés dès lors que certains biens sont difficiles à classer notamment
avec le fonds de commerce (c’est un bien incorporel donc dépourvu de matérialité). Tous les
biens qu’on n’arrive pas à classer, on les place dans la catégorie des meubles, la catégorie
meuble a donc la capacité d’être une catégorie résiduelle. A l’inverse, la catégorie des
immeubles est limitative, on ne trouvera que les biens fixes.

§ 1 : la catégorie limitative : l’immeuble

Cette catégorie se subdivise en trois sous catégories précisé à l’article 517 du CC :

 Les immeubles par nature

 Les immeubles par destination
 Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent
A. Les immeubles par nature
Cette catégorie comprend 3 éléments : le sol et le sous-sol en vertu de l’article 517 du CC,
tous ce qui est fixé au sol (plantation, construction) et tous les éléments qui sont incorporés
au sol (tuyau incorporé dans le sol)

B. Les immeubles par destination

Ils sont envisagés par les articles 524 et 525 du CC. Il s’agit d’un meuble par nature mais le
droit va fictivement considérer ce meuble comme un immeuble en raison du lien particulier
qui le lie à l’immeuble. On est présence d’une fiction (mensonge de la loi). Cette fiction va
permettre de soumettre l’immeuble par destination au même régime juridique que
l’immeuble auquel il est rattaché :

 Si un immeuble est vendu, cette vente englobe les immeubles par destination
 Si une hypothèque est constituée sur un immeuble, elle s’appliquera aussi sur les
immeubles par destinations que l’immeuble contient
 La saisie d’un immeuble englobe aussi les immeubles par destination
1. Les conditions de l’immobilisation par destination
Ce sont des conditions qui sont cumulatives :

 Il faut que l’immeuble et le meuble appartiennent au même propriétaire

 Il faut que le propriétaire doive avoir eu la volonté d’établir un lien entre le meuble
et l’immeuble : un rapport de destination. Ce rapport peut être établi de 2 manières
diff soit en lien économique soit en lien matériel ou esthétique.

A. Le lien économique
On est en présence de meuble qui présente une utilité économique pour l’immeuble et
c’est la raison pour laquelle le propriétaire les a affectés au service ou l’exploitation de
l’immeuble, aucune autre matière n’est requise entre le meuble ou l’immeuble. Cette
affectation peut être :
Agricole : tous les meubles qui sont considérés comme des matériels par destination : le
matériel agricole est considéré comme un immeuble par destination
Industrielle : tous les meubles qui sont affectés à une activité industrielle : le matériel ou
l’outillage nécessaire à une activité industrielle considéré comme un immeuble par
destination comme : les cerfs
Commerciale : les meubles qui sont affectés à une activité commerciale : les meubles d’un
hôtel sont considérés comme des immeubles par destination. De même les décors d’un
théâtre sont immeubles par destination.
L’affectation ne peut concerner que les meubles nécessaires à L’immeuble.
2. Le lien esthétique ou matériel
Pour désigner ce lien, Le CC parle d’attache à perpétuelle demeure c’est l’article 525 du
Code Civil et ce lien d’attache suppose que le propriétaire a eu la volonté d’établir un lien
entre son meuble et son immeuble. Il résulte de l’article 525 que ce lien peut être de deux
ordres : soit un matériel ou soit un lien esthétique.

 Il peut être matériel, c’est l’hypo où le meuble est scellé à l’immeuble et il ne peut
pas en être détachés sans détérioration du meuble de l’immeuble. La Jurisprudence
est exigeante quant à ce lien, elle exige des faits d’adhérences durables entre les
 meubles ou immeubles pour qu’il y ait un lien à perpétuelle demeure. Mais ce lien
est moins intense et présent qu’un lien d’incorporation. Le meuble demeure un bien
distinct de l’immeuble.

 Le lien esthétique est l’hypothèse où par exemple des statuts ont été placés dans
une niche pratiquée exprès pour recevoir les statuts, cela fait de ses statuts des
immeubles par destination. LA JP A JUGÉ QU’UNE BIBLOTHEQUE FAIRE SUR MESURE
POUR SINTEGRER dans la pièce d’un immeuble constitue un immeuble par
destination.
b. La différence entre l’immeuble par nature, par destination et le meuble

En pratique, il n’est pas toujours facile de distinguer les trois différences citées ci-dessus.
Cette difficulté se pose lorsqu’il existe un lien matériel qui a été établi entre le meuble et
l’immeuble. (Par exemple Radiateur rattaché à un mur → il faut s’intéresser à la manière
dont le radiateur a été fixé à l’immeuble. Donc à quoi correspond ce radiateur entre les trois
cités ci-dessus). Les conflits surviennent notamment entre les rapports vendeurs/acheteurs,
le Code Civil prévoit qu’une vente immobilière ne porte que sur les immeubles (sauf clause
contraire) de l’acte de vente.
Exemple : Une personne acquiert une maison et après l’acquisition, l’acquéreur se rend
compte que le vendeur est parti avec tous les radiateurs de la maison. Donc il y aura un
conflit entre les deux au sujet de la qualification juridique ; L’acheteur considère que les
radiateurs ont été vendu avec la maison mais le vendeur soutient le contraire. Donc il y un
Conflit sur la qualification juridique des radiateurs. Il faut regarder la manière dont ils ont
été rattachés à l’immeuble. Il y a 3 degrés d’attaches : le vendeur va considérer que les
radiateurs sont des immeubles et donc exclut du domaine de la vente immobilière. En
général, il faut rechercher la chose rattachée à l’immeuble. On a au fond 3 degré d’attache
et on va aller de l’attache la plus faible vers la plus forte /

 1er degré de lien : le plus faible, le meuble n’est pas scellé à l’immeuble, il peut en
être détachés sans détérioration → Dans la jurisprudence les radiateurs peuvent être
détachés sans Dommage qualifiés de meuble par nature (radiateurs).
 2e degré de lien : le meuble est scellé à l’immeuble et son détachement implique une
détérioration →ici on est en présence d’un immeuble par destination (SCI (Société
Civile Immobilière) avait acquis un logement mais le vendeur était parti avec la
rampe de l’escalier ⇨ donc un litige est né la rampe a été qualifié d’immeuble par
destination ; la conséquence de la vente est que l’immeuble inclut la rampe de
l’immeuble dès lors qu’elle ne pouvait pas être démontés sans détérioration). La
qualification juridique de la rampe s’est posée. Le vendeur devait restituer la rampe

3e degré de lien : le meuble est incorporé à l’immeuble, il forme alors un tout
indivisible → on est en présence d’un immeuble par nature exemple : (des fresques
sur un mur ont donné lieu à une jurisprudence célèbre ⇨arrêt d’assemblée
 plénière avril 1988 affaire des fresques catalanes voir. Légifrance) ; il s’agissait d’un
litige entre personnes françaises et la suisse. Il existe une convention internationale
conclut entre les deux pays qui prévoit la compétence territoriale des tribunaux en
cas de litiges.
Cette convention reprend les mêmes principes qu’en droit français, si le litige concerne un
meuble, c’est le tribunal du domicile du défendeur qui est compétent et si c’est un
immeuble c’est le lieu de situation qui est compétent. 4 personnes avaient acheté une
église dans le sud de la France, donc l'église est un bien indivis. Or cette église contient de
belles fresques et 2 des acquéreurs ont vendu ces fresques à la ville de Genève sans
prévenir les deux autres. Donc ceux qui n’ont pas été prévenu ont intenté une action en
revendication (permet d’obtenir la restitution de son bien) contre la ville de Genève.
Quelle est le tribunal territorialement compétent ? Si les fresques sont un meuble, le
tribunal compétent c'est le tribunal du domicile du défendeur qui est la ville de Genève
donc ce seront les tribunaux suisses à l’inverse si ce sont des immeubles, c’est le tribunal
du lieu de situation qui est compétent donc tribunaux français. La cour d’appel de
Montpellier a jugé que les tribunaux de France était compétent et que fresque étaient
immeubles par nature qui sont devenus des immeubles par destination lorsqu’elles ont été
détachées de l'église. Car le détachement des fresques à lieu sans l’accord de l’ensemble
des indivisaires.
Cette décision a été cassé par la Cour de cassation par un arrêt du 15 AVRIL : la Cour de
cassation relève que lorsque les fresques était sur le mur de l'Eglise il s'agissait immeuble
par nature car incorporer dans l'Eglise, l’assemblée plénière relève ensuite qu'il existe un nv
procédé de détachement qui permet de détacher les fresques de immeubles sans
détérioration et ainsi elle relevé qu’une fois les fresques détachées ce sont des meubles par
nature. Dès lors le tribunal compétent c’est la suisse, car domicile du défendeur.
A. Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent
Ils sont visés par l’article 526 du CODE CIVIL. Certains biens sont immobiles par l’objet
auquel il s’applique. On y trouve les droits portant sur des immeubles sont eux même
immeubles on les appelle des droits immobiliers (Par exemple un usufruit qui porte sur une
maison est un droit réel immobilier) et les actions en justice, elles sont immobilières si
leur objet est immobilier (on appelle cela une action immobilière).

Paragraphe 2 : la catégorie résiduelle : les meubles

La catégorie des meubles Elle se subdivise aussi en 3 sous-catégories : les meubles par
nature, par anticipation et par détermination de la loi.
A. Les meubles par nature
Cette catégorie est visée à l’article 528 du Code Civil. Ce sont toutes les choses qui sont
mobiles par leur nature, ce sont tous les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un
autre (table, chaise électricité notamment)
 B. Les meubles par anticipation
Ils ne sont pas prévus par le code civil, c’est une catégorie créée par la jurisprudence
(catégorie prétorienne c'est-à-dire créée par la jurisprudence). Il s’agit d’un immeuble qui
va être considéré comme meublé tout simplement car dans un futur proche cet immeuble
destiné à devenir un meuble. Le droit va donc décider alors d’anticiper sa prochaine nature
et donc de le traiter comme un meuble :

 Les récoltes sur pied sont des immeubles par nature : la vente des récoltes porte sur
des meubles par anticipation dès lors que les récoltes sont destinées à être couper.
La vente ne sera pas traitée comme une vente immobilière mais un vente meuble ou
une vente meuble n’a pas été publiée auprès des services de publicités foncières. Le
même raisonnement s’applique à des arbres. Le contrat de vente de ses récoltes ne
sera pas immobilier mais une vente mobilière. Or cela présente des intérêts tant
juridiques que fiscaux. Sur le plan juridique, pas besoin d'être publié auprès de
publicité foncière.
C. Les meubles par détermination de la loi
Ils sont visés à l’article 529 du Code Civil. Il s’agit de meubles parce que la loi le veut ainsi.
C’est une catégorie extrêmement large, on y trouve trois types d’éléments :

 Les droits et les actions en justice portant sur des meubles par nature (des meubles
par détermination de la loi)
 Les créances et les actions en justice relatives aux créances sont des actions
mobilières
 Et tous les biens incorporelles (dépourvus de matérialité, des biens qui n’ont pas de
corps par exemple, un fonds de commerce, la clientèle, la marque. On les oppose
aux biens corporelles).
 Partie 2 : le régime juridique de l’immeuble
Rapport de fait et de droit d’un coté
Titre 1 : les rapports de faits concernant les immeubles

Le rapport de fait qui peut s’établir sur un immeuble est la possession sur lequel on va
s’intéresser : un pouvoir de fait qui est exercé sur une chose.

Chapitre 1 : la notion de possession

La possession est visée par l’article 2255 du Code Civil qui dispose que la possession est la
détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit. La possession désigne un pouvoir de
fait qu’exerce une personne sur une chose dont elle a la maîtrise effective. Il faut bien
distinguer la possession et la propriété. Le possesseur d’une chose est souvent
propriétaire. Le propriétaire est souvent possesseur de la chose toutefois il peut arriver que
le possesseur se comporte comme le véritable propriétaire d’une chose possédé alors qu’il
ne l’est pas. Un divorce entre le droit et le fait apparaît Le possesseur ici il possède une
chose qui ne lui appartient pas et précisément le droit des biens c’est cette hypothèse ou le
possesseur a une chose qui ne lui appartient pas.
Le domaine de la possession : un champ d’application large, La possession peut porter sur
tous les biens meubles ou immeubles.
3 types de biens ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une possession :
- Les biens du domaine public ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une
possession, en effet ils sont inaliénables et imprescriptibles, ce critère est affirmé par
le L3111-1 du code général de la propriété des personnes publics (CG3P).
- Les biens du domaine public ne peuvent pas faire l’objet d’une prescription qui est
une possession prolongée. Cela a été rappelé au sein d’un arrêt de la 3e civile le 19
février 2019 : fragment de l’aigle à la cathédrale de Chartres.
- Les biens incorporels ne peuvent pas faire l’objet d’une possession.
Les meubles immatriculés : la dernière exception, on y trouve les bateaux, aéronefs. Ils
font l’objet d’une immatriculation et certains actes juridiques les concernant doivent être
écrits sur un registre. Ils sont un régime juridique très proche de l’immeuble et c’est
pourquoi la JP affirme que ces biens ne peuvent pas faire l’objet d’une possession.
Très critiqué par la doctrine et en matière de propriété intellectuelle, il existe des formes de
possession de biens incorporels.
Section 1 : les éléments constitutifs de la possession

La possession suppose la réunion de deux éléments cumulatifs : c’est d’abord un élément

matériel qui le corpus et l’autre qui est psychologique : l’animus.
§ 1 : l’élément matériel : le corpus
Qu'est-ce que le corpus ? Il consiste à accomplir des actes matériels sur la chose du même
type que ceux que pourraient accomplir un propriétaire. Parfois ces actes matériels sont le
fait d’un tiers qui représente le possesseur, on parle de possession copore alieno
a. Les actes matériels constitutifs de corpus
Le corpus consiste accomplir sur la chose des actes purement matériels par exemple peut
être le fait d’exercer sur la chose des actes de jouissances, de dispositions ou d’usages. (Par
exemple habiter une maison, opérer des réparations dans une maison, abattre un arbre :
des actes accomplis sur la chose). Un acte juridique ne peut jamais caractériser un acte de
corpus par exemple le fait de conclure un acte de bail ne démontre pas l’existence d’un
corpus, de même le fait d’établir un contrat d’assurance ne démontre pas également
l’existence d’un corpus ; ils ne sont pas pris en compte car on n'a pas besoin d'être un
possesseur pour accomplir cela.
En somme seules les actes matériels montrent l’existence du corpus et en pratique pour
prouver le corpus il faut produire des témoignages qui montrent que le possesseur a
accompli des actes matériels sur la chose. Par exemple : entretien du terrain, effectuer des
réparations. Il peut arriver que le possesseur n’exerce pas lui-même le corpus, il l’exerce à
travers un représentant : C’est ce que l’on appelle la possession corpore alieno
b. L’hypothèse de la possession copore alieno

L’article 2268 du Code Civil admet que le corpus peut être exercé par l’intermédiaire
d’autrui. On parle de possession corpore alieno. La chose est entre les mains d’un tiers qui
est considéré comme le représentant DU POSSESSEUR qui va accomplir des actes
matériels sur la chose pour le compte et au nom du possesseur. Comme L’hypo type est le
cas d’un locataire → il n’est pas possesseur de la chose, mais il les accomplit au compte du
bailleur (c’est la bailleur), mais le bailleur ne peut pas accomplir des actes matériels sur la
chose seul le locateur le peut.
Pour caractériser une possession, le corpus ne suffit pas, il faut établir l’animus
§ 2 : l’animus

Il s’agit de l’état d’esprit du possesseur, c’est l’élément psychologique de la possession et

c’est cet élément qui va permettre d’établir une distinction entre la possession et la
détention.

A. L’animus
Le terme animus est un terme latin qui signifie âme (avoir l’âme d’un propriétaire). C’est
la volonté du possesseur de se comporter comme s'il était titulaire d’un droit sur la chose.
Par exemple : se comporter comme s’il était propriétaire de la chose. Il est difficile à
caractériser, la loi pose donc une présomption simple d’animus et énoncé à l’article 2256
du Code civil qui accomplit des actes de corpus sur une chose est présumé avoir l’animus.
Il s’agit d’une présomption simple qui est donc réfragable donc qui peut être renversée par
une preuve contraire.
B. L’animus, critère de distinction entre la possession et la détention
Dans certaines hypothèses, celui qui a la maîtrise matérielle sur la chose n’en est pas
possesseur car il lui manque l’élément psychologique qui est l’animus. Dans ce cas on parle
de détention qui peut être fondée sur un titre (détention précaire) soit sur un fait (simple
détention) ;
1. La détention fondée sur un titre : détention précaire
Le Code civil vise cette hypothèse. Le titre ici empêche la naissance de la possession car le
titre de la détention est un aveu du droit et en général un aveu de propriété d’autrui, ce
titre peut être contractuel ou légal. Le titre peut être un contrat (par exemple : contrai de
bail, contrat de dépôt, contrat de prêt, contrat d’usufruit). Ainsi, locataire, dépositaire,
l’emprunteur sont des détenteurs précaires. Le titre peut s’agir de la loi → par exemple,
l’usufruitier (qui est un détenteur précaire) qui tient son titre de la loi et en particulier des
règles de la dévolution successorale (rendre à son propriétaire).il reconnaît la propriété
d’autrui donc il n’a pas l’animus. Le titre de détention doit être prouvé, contrairement à la
possession, la détention ne se présume pas et l’existence même du titre de détention doit
être prouvé à celui qui a intérêt à nier la possession.

 Est-ce que le détenteur restera toute sa vie détenteur précaire ? OU espérer devenir
un possesseur ?
C’est un principe d’immutabilité du statut du détenteur : il ne change pas de statut mais
présomption à l’article 2257 du Code civil énonce que lorsqu’on a commencé à posséder
pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre sauf preuve contraire. Donc
en principe, le détenteur précaire est condamné à rester détenteur précaire. Si la
présomption peut être réservée car on est en présence d’une présomption simple ; elle peut
être renverser lorsqu’il y a une preuve contraire, elle sera renversée s’il y a une interversion
de titre → le titre de détention est transformé en un titre de possession (le détenteur
précaire devient donc un possesseur).

 Dans quel cas, une telle interversion se produit elle ?

⇨ Les hypothèses d’interversion sont listées à l’article 2268 du Code civil : elles sont au
nombre de deux avec d’une part la cause venant d’un tiers et d’autre part la contradiction
opposée au droit du propriétaire par le détenteur précaire.

 Cause venant d’un tiers : Exemple le détenteur va devenir un possesseur grâce à un

titre nouveau par exemple : un tiers vend la chose louée au locataire et donc le
détenteur précaire peut penser que le bailleur n’était pas propriétaire du bien loué
mais que le tiers est bien le propriétaire. Le détenteur peut penser être devenu
propriétaire en vertu d’un TITRE NOUVEAU et du droit d’acquisition. Le détenteur
devient possesseur par L’intervention du tiers. S’il conserve cela pendant un temp,
suffisamment long il pourra acquérir par prescription la chose et devenir alors
propriétaire.
 La contradiction opposée au droit du propriétaire par le détenteur : le détenteur
précaire peut devenir possesseur en ne reconnaissant plus le propriétaire comme
propriétaire de la chose mais pour que cette cause joue il faut que la contradiction
soit particulièrement explicite ; par exemple le seul fait pour un locataire de ne pas
payer son loyer ne suffit pas à démontrer une interversion de titre.
Par exemple : Dans une affaire, des locataires n’avaient pas payé leur loyer pendant 44
ans et il a été considéré qu’aucune interversion n’avait eu lieu. La contradiction doit
s’adresser directement et explicitement au propriétaire qui est mise en demeure de
contester cette contradiction. Il ne suffit pas à caractériser une interversion de titre et
pour qu’il y ait cela il faut que la contradiction s’adresse expressément et directement au
propriétaire ; le propriétaire est mis en demeure de contester cette contradiction.
L’exemple ou→ un emprunteur refuse de restituer la chose au prêteur par l'emprunteur
considère qu’il est le véritable propriétaire de la chose qui lui a été prêter donc, il y a une
contradiction qui est opposée au droit du propriétaire et une interversion de titre se
produit et donc le détenteur va changer de statut et devient possesseur de la chose. Mais
dans ce cas, il est très facile au propriétaire d’y échapper (à la contradiction de son droit),
il lui suffit de présenter le contrat de prêt ou de location qui a justifié la remise de la
chose, qui démontre l’absence d’animus du détenteur. Ainsi, aucune interversion de titre
se produit et donc le détenteur précaire était et demeurera un détenteur précaire. Il ne
deviendra pas un possesseur.
2. La détention fondée sur un fait : la simple détention
L’absence d’animus qui interdit de parler de possession ne se rencontre pas uniquement en
présence d’un titre. Il y a aussi des faits qui ne donnent pas naissance à une possession qui
sont au nombre de deux :

 Les actes de simple tolérance :

C’est un acte d’immixtion sur le fond d’autrui qui va être accompli avec la permission
expresse ou tacite du propriétaire ⇨ exemple : le propriétaire d’un champ autorise son
voisin à passer sur son champ. Cet acte de passage qui va etre accompli par le voisin est un
acte de simple tolérance, il ne s’agit pas d’un acte de possession et donc cet acte ne permet
pas de prescrire une acquisition acquisitive.

 Les actes de pure faculté :

C’est un acte qui consiste dans l'exercice normal du droit de propriété, donc c’est un acte
qui n’empiète pas sur le fond d’autrui et qui ne constitue pas un acte de possession
permettant d’invoquer une prescription acquisitive ⇨ par exemple celui qui perce un jour
(un jour : une fenêtre qui ne s’ouvre pas) dans un mur privatif exerce un acte de pure
faculté. Cet acte ne permet pas d’acquérir par prescription acquisitive une servitude de
vue.
Conclusion : Pour qu’il y ait possession il faut deux éléments cumulatifs : le corpus qui est
l’acte matériel sur la chose et l’animus : volonté du possesseur de se comporter comme
propriétaire véritable de la chose. Mais la possession doit revêtir d’autres caractères.
Section 2 : Les caractères de la possession
§ 1 : Les caractères de la possession utile
Une possession est utile lorsqu’elle peut fonder une prescription acquisitive. La possession
n’est utile que si elle prescrit mais la possession est utile que s’il elle présente certains
caractères listés par l’article 2261 du CC « pour pouvoir prescrire il faut une possession
continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de
proprietaire… ». Autrement dit, cet article énonce que la possession doit remplir 4
caractères cumulatives pour être utile pour prescrire : le caractère Continue / le caractère
Paisible /le caractère Publique /le caractère Non équivoque.
A. Le caractère continu
 La définition du caractère continue
Elle doit être continue sinon elle est affectée d’un vice : le vice de discontinuité qui est
absolue ou toute personne peut l’invoquer. La continuité est une qualité que doit remplir le
corpus. Ainsi, Pour que la possession soit continue, il faut que le possesseur ait accompli
régulièrement et sans interruption prolongée des actes matériels sur la chose. La
continuité n’a rien d'absolu, tout dépend de la nature de la chose et des circonstances.
Ainsi, Il n’y a discontinuité de la possession que s’il y a une rupture anormale dans les
actes constituants le corpus. Par exemple, il y a discontinuité si une personne ne perçoit
pas régulièrement ses loyers. Le vice de discontinuité est un vice absolu ; toute personne
peut invoquer ce vice de la possession pour faire échec à la prescription acquisitive.
1. Sa preuve
La preuve de la continuité est facilitée par LE CODE CIVIL car il pose des présomptions : l'une
d’elle est posée à l’article 2264 du CC « celui qui prouve sa possession ancienne et sa
possession actuelle est présumé avoir possédé pendant le temps intermédiaire ». Cette
présomption va servir de pont entre les deux possessions (actuelle et ancienne). Une
personne arrive à prouver sa possession ancienne de 1992 à 2016 et actuelle, en 2023 qu'il
possède sa chose à ce moment-là ET DONC va s’appliquer la présomption de l’article cité
ci-dessus. Cette possession facilite la preuve du caractère continue de la possession.
B. Le caractère paisible
Là encore il s’agit d’une qualité dont doit revêtir le corpus et doit être paisible et donc être
dépourvue de violence, sinon elle est affectée d'un vice : le vice de violence. Par
conséquent, l’entrée en possession et le maintien à la possession ne doit pas avoir donné
lieu à des violences qui peuvent être matérielles ou morales : par exemple : le voleur a
acquis le corpus de manière violente et donc il ne peut pas avoir a priori de possession
paisible. Mais cette affirmation doit être tempérée car le vice de violence est temporaire ; la
possession devient paisible une fois que la violence a cessé. Une possession qui est
originellement viciée peut produire des effets de la possession utile. Donc si la violence
cesse et que le titulaire ne conteste pas donc le possesseur pourra donc prescrire. Il s’agit
d’un vice relatif, c’est seulement celui qui subit la violence qui peut l’invoquer pour faire
échec à la prescription acquisitive. PAR EXEMPLE CELUI QUI EST VICTIME D’UN VOL PEUT
INVOQUER CELA.
C. Le caractère public
C’est une qualité que doit revêtir le corpus ; la possession est publique lorsqu’elle s’exerce
ouvertement à l’égard des tiers par des actes matériels apparents. Ainsi, la possession doit
vivre au grand jour aux yeux de tous sinon elle est affectée d’un vice ; un vice de
clandestinité. Elle est clandestine lorsque le possesseur accomplit des actes matériels sur la
chose en cachette avec une volonté de dissimulation aux tiers les actes matériels de
possession. Pour qu’il y ait possession clandestine, il faut un élément matériel = la
dissimulation et un élément intentionnel = la volonté de dissimuler aux tiers les actes
matériels de possession. Ce vice est temporaire, il cesse dès lors que le corpus est exercé au
grand jour, donc à être exercé aux yeux des tiers. Il s’agit d’un vice relatif qui peut être
invoqué que par celui qui a été empêché de connaître la possession du fait de sa
clandestinité.
D. Le caractère non équivoque De la possession

Si la possession est entachée, elle est affectée d’un vice d’équivoque qui atteint l’animus.
L’équivoque c’est le fait de pouvoir revêtir plusieurs significations. La possession est
équivoque si les actes du possesseur ne révèlent pas clairement la volonté de ce dernier
de se conduire comme s’il était le propriétaire de la chose. Les actes matériels sont
équivoques car leurs significations ne sont pas certaines et Elle est équivoque s’il y a un
doute dans l’esprit des tiers sur l’existence de l’animus. Les sources principales concernent
deux situations :

 Situations de communauté de vie :

Lorsque deux ou plusieurs personnes cohabitent ensemble dans un même logement et don
la conséquence de cette cohabitation : les meubles qui sont compris dans l’habitation font
l’objet d’une possession entachée d’équivoque. Mais cela ne signifie pas que tous les
meubles font l’objet d’une possession entachée d’équivoque dès lors qu’il y a des indices
qui militent en faveur d’une possession exclusive.

 Situations de droits concurrents sur la chose :

Hypothèse d’une indivision ⇨les indivisaires ont des droits concurrents sur le bien indivis,
or la possession est rendue équivoque par l’indivision. Autrement dit lorsqu'un un bien
fait l’objet d’une indivision entre des personnes ; les actes accomplis sur l’acte indivis sont
équivoques ⇨ exemple de deux frères et l’un va percevoir les loyers de la location dont il
a accomplis certaines actes matériels équivoques qui peuvent être interprété de
différentes manières :la personne a accompli ses actes car il se considère comme
propriétaire exclusif de l’appartement / cette personne n’a accompli ses actes car il estime
qu’il est titulaire de l’un des droits sur la chose. Ces actes étant équivoques, i ne
constituent pas des actes de possessions utiles, ils ne peuvent pas bénéficier de la
prescription acquisitive. Les actes matériels sont donc équivoques et ne permettent pas de
bénéficier d’une possession utile.
Si la possession possède le corpus et l’animus + les 4 caractères continuent, publique,
paisible et non-équivoque → on dit alors que la possession est utile pour prescrire, la
possession va produire la prescription acquisitive. Si la possession réunit le corpus et
l’animus mais il manque l’un des caractères alors on dit que la possession est viciée donc
pas utile pour prescrire. Les 4 conditions sont des caractères indispensables et cumulatives
de la possession utile mais il existe un 5 e caractère que la possession peut présenter mais
qui n’a rien d’indispensable c’est la bonne foi.
§ 2 : un caractère au statut spécifique : la bonne foi
La Bonne-Foi n’est pas une qualité indispensable de la possession. La possession peut être
utile donc elle peut produire tous ses effets tout en étant exercé de mauvaise foi, du moins
en matière mobilière. Le possesseur de mauvaise foi peut invoquer la prescription
acquisitive mais il ne jouit pas d’une position privilégiée, le possesseur de Bonne-Foi est
avantagé. Il est donc avantagé par rapport à un possesseur de mauvaise foi.
A. La définition de la bonne foi
LA BONNE-FOI du droit des biens n’a aucun rapport avec la B-F du droit des contrats. En
droit des biens, la bonne foi a une définition spécifique et elle doit impérativement être
distinguée de l’animus ; en effet, le possesseur de mauvaise foi à bien l’animus sinon il ne
serait pas considéré comme un possesseur. On peut à la fois se considérer comme un
propriétaire tout en sachant qu’on ne l’est pas, tel est le cas du voleur.
La bonne foi désigne l’ignorance de la non-conformité de la situation de fait avec la situation
de droit. Le possesseur est de bonne foi quand il croit à tort être devenu propriétaire du
bien qu’il possède parce qu’il ignore les vices de son titre d’acquisition ; c’est ainsi que
l’article 550 énonce : Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire,
en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d'être de bonne
foi du moment où ces vices lui sont connus.
Donc inversement, Le possesseur de mauvaise foi est donc celui qui c’est très bien qu’il n’est
pas devenu propriétaire car il connaît les vices qui entache son titre d’acquisition. Elle a
donc de sens qu’en présence d’un titre vicié : un titre qui n’a pas pu transmettre la propriété
d’un bien :
Exemple : le possesseur a acquis un immeuble/ la chose d’une personne qui n’en était pas
propriétaire. Donc son titre est vicié. Le transfert de propriété n’est pas possible. Ce type
d’acquisition s’appelle « à non-domino ». Dans ce genre d’hypothèse, le possesseur sera
considéré de bonne foi s’il ignore le vice qui entache son titre d’acquisition. Il sera
considéré de mauvaise foi s’il connaît les vices de son titre d’acquisition = il sait que la
personne qui lui a vendu la chose n’en était pas propriétaire.
La bonne foi en droit des biens est toujours présumé art. 2274 DU CC : celui qui invoque la
mauvaise foi doit la démontrer. La bonne fois est appréciée à l’instant même de
l’acquisition du bien. Sa disparition ultérieure est donc sans importance.
B. les effets DE LA BONNE FOI
La bonne foi confère des avantages substantiels au possesseur ; le possesseur de bonne foi
est avantagé par rapport à celui de mauvaise foi ; deux exemples :
→ le possesseur de bonne foi fait sien les fruits de la chose : règle posée à l’article 549 du
CC ; un fruit est une chose qui est produite sans altération de sa substance : les fruits
naturels (une pomme sur un pommier), industriels (la culture d’un champ, une récolte) et
civils (les loyers qui vont résulter de la mise en location du bien). Tous ces fruits
appartiennent au possesseur de bonne foi et donc le possesseur de mauvaise foi n’a pas le
droit au fruit de la chose.
→ en matière de prescription acquisitive d’un immeuble : la prescription acquisitive est le
fait de devenir propriétaire par le biais d’une possession prolongée. Le possesseur de
mauvaise foi d’un immeuble en devient propriétaire au bout de 30 ans de possession par
le biais de la prescription acquisitive. Le possesseur de bonne foi, il devient propriétaire er
peut l’invoquer au bout de 10 ans (sous certaines conditions).
La bonne foi est toujours présumée ; c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.
Chapitre 2 : les effets de la possession
La possession est un fait

 Pourquoi le droit prend en considération un tel fait (possession) indépendamment

de sa conformité ou non aux situations de droit ?
La réponse est double ; d’une part, les raisons sont D’ordre statistiques : le fait correspond
au droit d’un point de vue statistique (le possesseur est propriétaire de la chose possédée,
un immeuble par exemple) et d’autre part, ce fait est jugé par le droit comme ayant une
valeur propre indépendamment de la situation de droit. Cela est estimé qu’une injustice est
préférable au désordre à titre temporaire lorsqu’on accorde une position plus probatoire
plus confortable au propriétaire et est préférable à titre définitif et c’est le cas lorsqu’on
décide que l’écoulement du temps fait du possesseur un propriétaire. La possession a donc
deux fonctions distinctes : faire la preuve du droit réel : La possession produit un effet
probatoire et d'acquérir le droit réel qui est donc un effet acquisitif.
Section 1 : L’effet probatoire de la possession
Toute possession fait présumer jusqu’à preuve contraire le droit dont elle est l’apparence.
Ainsi, le possesseur est présumé être le titulaire du droit qu’il possède. Cette présomption
n’est pas inscrite directement dans la loi, elle repose sur une vraisemblance, ainsi en
partant d’un fait connu : la possession du droit, on en tire un fait inconnu, la titularité du
droit. Cet effet probatoire de la possession à une portée pratique considérable car la preuve
de certains droits notamment la preuve de la propriété est parfois très délicate à rapporter.
Or en pratique, le possesseur assume dans le procès la position de défendeur à l’action du
procès en cause : la personne qui prétend être titulaire de la chose va effectuer une action
en revendication contre le possesseur.
Le demandeur est celui qui prétend être devenu propriétaire ; le demandeur en vertu de
l’article 1353 du CC supporte la charge de la preuve et DOIT prouver que le possesseur
n’est pas le véritable titulaire du droit possède. En démontrant que la possession n'existe
pas par exemple : va produire un contrat de justice dont le possesseur est un détenteur
précaire. Mais aussi en contestant la qualité de possesseur . Le possesseur est placé dans
une situation probatoire avantageuse car il ne supporte pas la charge de la preuve et cet
avantage existe que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi car en vertu de l’article
2274 du CC.
Section 2 : l’effet acquisitif de la possession
Seule une possession exempte de vice peut faire acquérir un droit par prescription
acquisitive. Il est possible lorsqu’on a longtemps possédé un droit de l’acquérir par le simple
écoulement du temps = C’est ce que l’on appelle prescription acquisitive/ mais aussi
usucapion. Celui qui possède un tiers de propriétaire (un immeuble) et ce de manière
prolongée, il peut en devenir propriétaire s’il ne l’était pas déjà ⇨ Si pendant 30 ans
personne ne s’oppose à la possession alors la personne deviendra propriétaire par
prescription acquisitive ou par usucapion.
§ 1 : Les conditions
A. Le délai De possession
L’effet acquisitif de la possession : Le délai varie selon que le possesseur est de bonne ou
mauvaise foi.
1. La possession d’un immeuble de mauvaise foi
L’USUCAPION TRENTENAIRE : Le possesseur de mauvaise foi peut tout à fait invoquer la
prescription acquisitive ; cela suppose qu’il remplisse des conditions de faits et une
condition de délai. Il doit avoir une possession réelle (corpus + animus), le possesseur doit
accomplir actes matériels de propriété sur immeuble avec volonté de se comporter
comme un titulaire sur la chose. Il n'y aucune condition de bonne foi + sa possession doit
être exempte de vice (article 2261 du CC). Si ces deux conditions sont satisfaites, le
possesseur peut invoquer la PRESCRIPTION ACQUISITIVE ⇨ 1er CIV 1e février 2018 : la Cour a
rappelé que la B-F n’est une condition de la PA ou usucapion trentenaire.
La durée de possession requise est toujours de 30 ans, on parle de PRESCRIPTION
ACQUISITIVE trentenaire.
La possession doit être utile exempte de vice et doit remplir les 4 conditions. La
possession doit être continue, paisible, publique et non équivoque.
2. La possession d’un immeuble de bonne foi
Lorsque le possesseur est de bonne foi, il est avantagé car la durée du délai est raccourcie ;
la durée de possession est de 10 ans, on parle de Possession Acquisitive abrégée ou
l'usucapion abrégée. Ce délai n’a pas toujours été de 10 ans, avant la loi du 17 juin 2008,
le délai était soit de 10 ans or avant cette loi il y avait deux délais de 10 ou 20 ANS. Elle
était de 10 ans si le propriétaire habite ou non dans le ressort de la cour d'appel de
l’immeuble objet de la prescription et il était de 20 ans, dans la situation inverse dans
l’hypothèse où le propriétaire n’habitait pas dans le ressort.

A) Le but de la prescription abrégée

La Prescription Acquisitive abrégée ne joue que dans une seule hypothèse : une personne
a acquis un immeuble d’une personne qui n’en était pas le véritable propriétaire. Elle
n’intervient qu’en cas d’acquisition « a non-domino). La PA abrégée a pour but de couvrir le
vice résultant d’une acquisition « a non-domino » (couvrir l’absence de la propriété du
vendeur s). Exemple Thérèse a vendu à Inès une maison avec un jardin or T n’était pas
propriétaire du jardin on est donc en présence d’une acquisition a non-domino et Ines
deviendra proprio du jardin si elle le possède pendant 10 ans sous réserves de remplir un
certain nombre de conditions.
B. Les conditions de la PA abrégée
Pour qu’il y est PA abrégée, 4 conditions cumulatives doivent être réunies. Les deux
premières conditions sont les mêmes qu’en matière de prescription trentenaire :
≥ 1ère condition : le possesseur doit avoir une possession réelle (corpus+ animus)
≥ 2e condition :la possession doit être utile. Le possesseur doit avoir une possession
exempte de vice.
≥ 3e condition : le possesseur doit être de bonne foi (AU SENS DU DROIT DES BIENS)
(article 550 du CC). Le possesseur ignore les vices de son titre d’acquisition. La bonne foi
est appréciée l’instant même de l’acquisition ⇨ la disparition ultérieure de la bonne foi est
indifférente = article 2275 du CC. La présomption de bonne foi est posée à l’article 2274 du
CC. LE POSSESSUR n’a pas à prouver sa bonne foi donc c'est à son adversaire de prouver
que le possesseur est de mauvaise foi.
 ≥ 4e condition : le possesseur doit avoir un juste titre → le juste titre est un acte de
nature à opérer un transfert de propriété (une vente, une donation, un échange). Mais cette
Hypo : ce titre n’a pas transféré la propriété du bien car le vendeur n’était pas propriétaire
du bien vendu. En somme le juste titre est l’acte juridique qui aurait transféré propriété
de l'immeuble s'il avait émané du véritable propriétaire. De manière plus précise :
Le juste titre doit remplir 4 conditions cumulatives :

 Il ne doit pas émaner du véritable propriétaire, on doit être en présence d’une

acquisition « a non-domino »
 Il doit être un acte juridique translatif de propriété ; les actes juridiques qui ne
sont pas translatifs de propriété ne peuvent pas valoir comme juste titre (le
partage ne peut pas constituer un juste titre car c’est un acte qui n’a qu’un
caractère déclaratif)
 Le juste titre est un acte apparemment valable dès lors il peut être entaché d’une
nullité relative par exemple d’un vice de consentement : erreur, dol, violence et ne
doit pas être entaché de nullité comme défaut de forme.
 Il doit être un titre réel et non putatif : il ne doit pas seulement exister dans
l’imagination du possesseur ⇨ Par exemple : le légataire ne peut pas se prévaloir
d’un testament qui par la suite a été révoqué par un testament ultérieur. La JP
déduit la nécessité d’une concordance exacte entre le titre et l’immeuble, objet de la
PA abrégée. Donc le titre doit correspondre au bien.
Lorsque ces quatre conditions sont réunies (PA abrégée), le possesseur pourra l’invoquer
au bout de 10 de prescription mais si elles ne sont pas réunies, le possesseur ne pourra
pas l’invoquer mais il peut invoquer la prescription acquisitive trentenaire dès lors que les
deux premières conditions sont satisfaites.
b) Le calcul du délai
Le calcul peut être perturber par des causes d’interruption ou de suspension de la
prescription. Il peut l’être aussi par une jonction des possessions.
1. Les causes d’interruption et de suspension
Le délai de prescription peut être suspendu ou interrompu.
A. Les causes de suspension
La suspension suspend le cours de la prescription et ainsi la prescription reprendra son cours
exactement là où elle en était dès lors que la cause de suspension aura disparue : EXEMPLE :
le fait d’être sous-tutelle est une cause de suspension de la prescription. Michelle est
proprio d’un jardin et une voisine s’aperçoit que le jardin est inoccupé et elle s’y installe
avec volonté de devenir proprio à partir de 1982 ; au bout de 30 elle pourrait obtenir ce
terrain. Michelle ayant été placée sous tutelle en 1992 et la tutelle durera jusqu'en 2002,
le cours de la prescription est suspendu pendant la tutelle. La prescription a couru pendant
10 ans et en 2002 tutelle prend fin donc prescription reprend son cours là où elle en était.
Elle devra courir pendant 20 ans (la prescription), la voisine pourra être proprio et donc
devra attendre 2022 pour se prévaloir d'une l'usucapion trentenaire.
Les causes de suspension : article 2233 du CC → la prescription ne court pas contre Celui
qui est empêché d’agir prévue à l'article 2234 et peut provenir de la loi, convention, de la
force majeure les troubles mentaux dont souffrent une personne peut constituer une
impossibilité d’agir et donc peut être suspendue.
La prescription ne court pas pour les majeurs en tutelle et les mineurs non émancipés car
on craint que le représentant n’agisse pas pour interrompre la prescription.
La prescription ne court pas entre époux et personnes pacsés prévues à l’article 2236 du
code civil contre celui qui est empêché d’agir « contra non valentem » ; entre époux et entre
personnes pacsées.
B. Les causes d’interruption
Une interruption de la prescription va briser de manière définitive la cour de la
prescription ; elle fait repartir à zéro la cour de la prescription.

on distingue l’interruption naturelle et civile 

1. L’interruption Naturelle :
 Elle traduit une perte matérielle de la possession → l’abandon volontaire et la dépossession. 
    L’abandon volontaire de la chose ; dans cette hypothèse ou le possesseur n’a plus
l’animus. L’élément volontaire est central, Le simple fait de ne pas user de la chose
pendant un certain temps ne constitue pas en soit un abandon, en l’absence de toute
autre élément déterminant la perte de l’animus. En cas d’abandon, l’interruption de la
possession s’exerce instantanément.
   La dépossession est le fait d’un tiers, envisage par l’article 2271 du code civil elle se
produit si le possesseur est privé pendant plus d’un an   de la jouissance de la chose soit
par le propriétaire soit par un tiers donc il y a interruption de la prescription. Cette cause
d’interruption ne se produit pas instantanément mais au bout de 1 an de dépossession. 
2. L’interruption civile : 
Elle résulte d’une manifestation de volonté du véritable proprio de la chose qui sort de son
inaction et manifeste sa volonté qui doit être certaine. Les causes sont listées par les articles
2240 et suivants du CC : pour interrompre la possession
≥ la demande en justice prévu par l’article 2241 du CC ; il suffit que le véritable propriétaire
assigne en justice le possesseur, cette demande produit une interruption de la possession même
si elle est faite en référé et même si l’action est portée devant un juge incompétent. Va se
prolonger durant toute la durée de l’instance. Toutefois l’article prévoit que l’interruption est
non avenue dans 3 cas : non avenue si le monsieur désiste de sa demande, si demandeur laisse
périmer l’instance et si la demande est définitivement rejetée. 
≥Le véritable proprio va exercer les mesures conservatoires ou un acte d’exécution forcé
qui sont des mesures interruptives de prescription
≥ hypo où le possesseur reconnaît le droit de celui contre lequel il prescrivait ; cet aveu du
droit d’autrui interrompt la prescription. L’article 2240 prévoit cela.
  
2. La jonction des possessions 
La jonction DES POSSESSIONS est une édition, un mécanisme qui va permettre d’additionner des
temps de possessions. Il est possible de joindre la possession d’une personne la possession de son
auteur et même de l’auteur de son auteur. L’article 2265 prévoit ces additions. Il faut distinguer
deux hypo : transmission à titre particulier et transmission à titre universel.
A) Les transmissions à titre universel 
Hypo ou on est en présence d'un héritier ou légataire universelle : apprécier dans la personne
du défunt et si ce dernier est de bonne foi avec un juste titre il peut bénéficier d'une
prescription abrégée même s'il ne remplit pas les conditions. Ainsi l’ayant causé de mauvaise
foi va bénéficier d'une prescription abrégée pour achever la prescription de 10 ans et pourra
joindre la prescription de son auteur.

B) Les transmissions à titre particulier

Hypo ou on est une présence d'un héritier ou légataire universelle : apprécier dans la personne
du défunt et si ce dernier est de bonne foi avec un juste titre il peut bénéficier d'une
prescription abrégée même s'il ne remplit pas les conditions. Ainsi l’ayant cause de mauvaise
foi va bénéficier d'une prescription abrégée pour achever la prescription de 10 ans et pourra
joindre la prescription de son auteur.

§ 2  : ses effets  : usucapion

Que la prescription soit trentenaire ou abrégée, elle produit toujours tout le temps les mêmes effets
et sont donc identiques : un effet acquisitif absolue et rétroactif. 
Effet acquisitif absolue : Si toutes les conditions de la PA sont remplies, le possesseur devient
proprio du bien possédé. Il n’existe pas de prescription virtuelle, il faut saisir un juge et obtenir une
décision judiciaire reconnaissant l’existence d’une PA. 
Effet rétroactif : Le possesseur est réputé être proprio DE LA CHOSE depuis le 1 jour où laer

possession a commencé. Tous les actes accomplis par le possesseur durant sa durée de possession
sont rétroactivement validés et donc ne peuvent pas être remis en question et inversement tous les
actes accomplis par le revendiquant sont rétroactivement anéantis. 

Titre 2  : Les rapports de droits concernant les immeubles

Les rapports de droit que peuvent avoir les gens avec les biens sont diverses ; le rapport principal est
la propriété qui est accordée à l’individu qui entend jouir de toutes les utilités de son bien qui est
disposé au sein du code civil. C’est à partir de cette figure qu’on peut établir une théorie générale de
la propriété qui devra être complétée à des considérations générales relatives à la propriété
collective. Le droit de propriété ne peut pas se suffire à lui-même Le proprio peut consentir ou bien
subir sur son bien des droits réels : l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation, les servitudes. Ces
droits réels, la doctrine les appelle des démembrements de la propriété. 

Chapitre 1  : la propriété individuelle

Importance sociale et politique de la propriété individuelle ; en effet la propriété est tenue par le
sentiment naturel de l’Homme mais aussi car elle apparaît comme un rempart contre les
tendances totalitaires de l'État. On comprend à ce titre qu’elle soit conçue comme un droit de
l’Homme. 
Ainsi les la DDHC de 1789, en fait un droit naturel et imprescriptible en son article 2 et en son article
17, un droit inviolable et sacré. La CEDH protège le droit de propriété au sein de l’article 1 de son
protocole 1 qui est additionnelle à la convention européenne des droits de l’homme disposent
er

« que toute personne physique ou morale a le droit au respect de ses biens  ».  Depuis 1982, la cour
des DH protège aussi ce droit de la propriété et quant à la charte des droits fondamentaux de l'UE
rappelle en son article 17 que toute personne a le droit de jouir de la propriété des biens qu’elle a
acquis légalement, de les utiliser, d’en disposer et de les léguer.  »

Section 1  : définition de la propriété

Elle est définie par le Code Civil au sein de l’article 544 qui est l’un des articles les plus celebre et
centrale mais à donner à une célèbre clause : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des
choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et
les règlements ». La propriété est un droit subjectif, et donc un droit réel et le plus complet des
droits réels.
Le droit réel est un droit qui confère à la personne un pouvoir direct et immédiat sur une chose. Le
droit réel on l’oppose au droit personnel qui est le droit d'une personne à l’encontre d’une autre. Le
critère de distinction entre les deux sont le pouvoir conféré par le droit ; dans le droit réel, le
contact est direct entre la personne et la chose en revanche le droit personnel est le droit qu’à une
personne à l’encontre d’une autre personne et donc la seconde est obligée envers la première.
Dans le droit réel contact immédiat entre personne et chose et droit personnel ne consacre aucun
pouvoir direct et immédiat sur une chose. Le droit personnel va donc consacrer un pouvoir médiat
qui passe nécessairement par une personne : le débiteur.
Exemple : un usufruitier (droit réel : droit de jouir de la maison) et un locataire (droit personnel)
habite la même maison ; l’usufruitier peut jouir de la maison car il a un rapport direct et immédiat.
Le locataire doit s’adresser au bailleur pour pouvoir jouir de la maison -.
La propriété confère 3 pouvoirs et présente 3 caractères qui PRESENTECERTAINES RESTRICTIONS.

§ 1  : les pouvoirs conférés par la propriété 

Elle en confère trois → le droit d’user de la chose (l’usus), le droit de jouir de la chose (le fructus) et
le droit disposer de la chose (abusus)
A. Le droit d’user de la chose : l’usus 
Ce droit détient une double signification : positive et négative. Une signification positive à savoir le
droit de s’en servir (habiter sa maison, PORTER SES BIJOUX), permet au proprio de choisir librement
l’usage dont il entend faire de sa chose. Négativement, le droit d’user est le droit de ne pas utiliser sa
chose (de ne pas habiter sa maison). 
B. Le droit de jouir : le fructus
 Il a une double signification. Positivement, le fructus est le droit de percevoir les revenues au sens
large de la chose par des actes matériels (le proprio recueille les fruits de sa chose) ou
juridiques (concluant un bail sur son bien qui lui permet de percevoir des loyers qui sont des fruits
civils). Négativement, le droit de jouir est aussi le droit négatif de ne pas jouir de sa chose ; ne pas
cueillir et en habitant pas sa maison ou en exploitant pas son domaine. 
Pendant un temps, la cour a introduit dans le fructus l’image des biens. Elle a considéré que le
proprio d’un bien avait le droit à s’opposer au fait qu’un tiers exploite l’image de son bien : 
  Arrêt 1ERE CIV du 10 mars 1999 (Gondrée) → La 1ère chambre civile de la Cour de
cassation, dans un arrêt du 10 mars 1999, a pu rappeler la règle selon laquelle l'exploitation
d'un bien sous forme de photographies porte atteinte au droit de jouissance du propriétaire.
En l'espèce, un photographe a réalisé des reproductions de l'image du café Gondrée à des
fins commerciales, et ce sans l'accord de son propriétaire. Le propriétaire l'a donc assigné en
justice pour atteinte à son droit de propriété. La cour d'appel a débouté l'appelant au motif
que la reproduction d'un immeuble exposé à la vue du public ne portait pas atteinte aux
prérogatives du propriétaire. Suite à cette décision, le propriétaire a formé un pourvoi en
cassation, sur le fondement de trois moyens dont seule la première branche du 1er moyen
est ici reproduite.
Ainsi, la Cour de cassation a dû se prononcer sur la question de savoir si l'exploitation d'un bien sous
la forme de photographies porte atteinte au droit de jouissance du propriétaire. La Cour de cassation
répond par l'affirmative, au vu de l'article 544 du Code civil. Elle casse et annule la décision d'appel.
Dans cette décision, les juges mettent en évidence le caractère exclusif et absolu du droit de
propriété et en présentent les conséquences
L’image du bien relève de son fructus et par conséquent, il fallait en déduire que le propriétaire d’un
bien pouvait s’opposer au fait d’un tiers exploite l’image de son bien. La Cour de cassation a décidé
que quel le proprio a le droit d'exploiter son bien sous quelque forme que ce soit. L’exploitation du
bien par des photographies porte atteinte. L’image des biens corporels relevait de l’essence du
proprio et ce dernier pouvait supposer à ce qu’un tiers exploite l’image de son bien. 

 Cette JP a été extrêmement critiquée TANT d’un point théorique que pratique.

5 ans plus tard la cour a opéré un revirement de jurisprudence spectaculaire dans un arrêt

d’assemblée plénière du 7 mai 2004 arrêt GIRANCOUT → Par un arrêt d'Assemblée Plénière du 7 mai
2004, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la SCP Hôtel de Girancourt au motif que le propriétaire d'une
chose ne dispose pas d'un droit exclusif sur l'image de celle-ci ; qu'il peut toutefois s'opposer à l'utilisation de cette
image par un tiers lorsqu'elle lui cause un trouble anormal Ce trouble n'étant pas établi en l'espèce, la société SCIR
Normandie avait parfaitement le droit de reproduire l'Hôtel de Girancourt dans ses dépliants publicitaires. [...]

« Le propriétaire d’une chose corporelle ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci  ». 
Ce principe posé n’est pas absolu et pose une limite, la cour a souligné que toutefois, le propriétaire
peut s’opposer à l’utilisation de cette image PAR un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal. 

En pratique, il est rarissime qu’un proprio puisse démontrer un tel trouble mais quelques arrêts on
put démontrer le trouble anormal :

Arrêt du 5 juillet 2005 :

La Cour de cassation a estimé que le trouble anormal était caractérisé car atteinte
extrapatrimoniaux du proprio. 

ARRET DU 25 Juin 2012 : en présence d'un trouble de nature économique liée à une situation de
concurrence déloyale. Cette Jurisprudence AÉTÉ REPRISE PAR LE : 
Le CE en ce qui concerne bien du domaine public s’est aligné sur la JP de la Cour de cassation par un
arrêt du 13 avril 2018 rendu par l’assemblée plénière. 

C/ Le droit de disposer de la chose : l’abusus 

Le pouvoir de disposition est le pouvoir d’accomplir de manière discrétionnaire tous les actes
juridiques ou matériels entraînant la perte de tout ou d’une partie de son bien. Il s’agit d’un droit
spécifique est c’est un pouvoir fondamental. 
1. L’expression du droit de disposer
L’abusus a une double dimension : juridique et matérielle. 
A) Disposition matérielle 
C’est le droit POUR LE PROPRIETAIRE de disposer de la chose par un acte matériel ; le propriétaire
peut ainsi transformer, détruire ses biens, les démolir, Ce pouvoir de disposer matériellement de la
chose est expressément refusé aux titulaires de droit réel→ article 578 du CC :  l’usufruit n’est
conféré qu'à son titulaire de conserver la substance de la chose. 
B) Disposition juridique 
C’est le droit pour le propriétaire de disposer de sa chose par un acte juridique ; il peut disposer
juridiquement de sa chose de trois manières différentes : la disposition à cause de mort, l’abandon
de propriété et la transmission entre vifs
 A cause de mort : on utilise un acte juridique = le testament définit à l’article 895 du CC
« acte par lequel le testateur dispose de toute ou partie de ses biens pour un temps où il
n’existera plus. Il prend effet à la mort du testateur. 
 L’abandon de propriété : le proprio peut disposer de son vivant de son bien de son vivant
en l’abandonnant → un déguerpissement qui se définit comme l’acte unilatéral par lequel
le proprio renonce à son droit de propriété sur son bien au profit de son voisin. On le
rencontre en matière de servitude et en matière de mur mitoyen. L’article 656 du code civil
permet au proprio d'un mur mitoyen d’en abandonner la propriété afin d'éviter des frais
de réparation de ce mur. Le mur mitoyen ne peut pas soutenir le bâtiment qui lui appartient
 La transmission entre vifs  : si le proprio aliène sa chose, il en dispose juridiquement (contrat
de vente, CONTRAT de donation, contrat d’échange). Si le proprio se borne à conférer un
bien réel sur sa chose alors il n’en dispose pas, on dit qu’il démembre sa propriété. 
L’abusus a aussi une facette négative ; le droit de ne pas en disposer matériellement ou
juridiquement.
2. Les limitations au droit de disposer 
⇨ Les limites conventionnelles AU DROIT DE DISPOSER → alors que l’abusus est une prérogative
fondamentale de la propriété, il y a des hypothèses où la propriété n’est pas aliénable ; En effet,
une clause d’inaliénabilité peut être introduite dans un contrat de vente par exemple ou d’un acte
unilatéral : le testament. Cela va interdire au donataire, ou légataire d’aliéner le bien. Cette clause
dans le passé a été extrêmement discutée car une propriété dans laquelle il manque un droit de
disposer est vu par le droit de manière méfiante ; la libre circulation des richesses est l’un des
fondements de notre système et l’article 537” les particuliers ont la libertés dispositions des biens
qui leurs appartiennent” le prévoit. L’inaliénabilité ne peut dès lors être qu’exceptionnelle. 
Une loi en 1971 a consacré une validité de ses clauses d’inaliénabilité et a introduit l’article 900-1
qui applicable aux actes à titre gratuit ou les donations et depuis 2007, la JP l’applique ce texte aux
actes de titres onéreux.
La validité de ces clauses suppose la réunion de conditions cumulatives ; de temps et d’intérêt : 
 De temps :la clause l’inaliénabilité ne peut être que temporaire. Et donc elle serait réputée
non écrite en revanche que n’est pas temporaire l'inalliabilité pour toute la vie du
donataire.  
  D’intérêt : la clause d’inaliénabilité doit être justifier par un intérêt légitime et sérieux →
souplesse de la JP → hypo où le disposant veut protéger le donataire de son immaturité et
va stipuler que le bien donné est inaliénable jusqu’à ce que le donataire atteigne un
certain âge. Si l’intérêt disparaît ou + gros intérêt = levée de l’inaliénabilité
EN CONCLUSUION : Si la clause n’est pas respectée, il est possible de demander la nullité de
l’aliénation À LAQUELLE IL A ETE PROCEDER EN VIOLATION DE LA CAUSE ET IL S’agit d’une nullité
relative. 
Si les deux conditions ne sont pas réunies alors la clause d’inaliénabilité sera réputée non écrite par
le juge, l’acte demeura valable à moins que cette clause soit la condition impulsive et déterminante
de l’acte = nullité entière de la convention. 

§ 2  : les caractères de la propriété 

Elles présentent trois caractères : absolue, exclusive et perpétuelle.

A) Le caractère absolu

Il est inscrit au cœur de la définition de la propriété qui est inscrite au sein de l’article 544 du CC. Ce
caractère conduit à exclure le fait qu’on puisse lister les prérogatives du propriétaire → la propriété
est avant tout un espace de liberté, le propriétaire peut faire de sa chose tout ce qu’il veut.
Aujourd’hui, le caractère absolu est extrêmement discuté notamment à sa cause de sa décadence ;
on assite à une multiplication des limites JP et légales qui ne cessent de restreindre les pouvoirs du
propriétaire

A. Le caractère exclusif

Le propriétaire a le droit d’interdire toute immixtion des tiers dans sa propriété ; on en déduit qu’il
peut interdire qu’un voisin empiète sur son terrain

L’empiètement est le fait d’occuper sans droit une partie d’un immeuble continu (à ne pas
confondre avec la construction sur le bien d’autrui). Le régime juridique de l’empiètement : les juges
ordonnent la démolition et même si l’empiètement est minime

 3e CUV 20 mars 2002 : empiètement de 0,02 cm

Deux décisions récentes ont admis que la démolition ne s’applique pas à l’absence de la construction
mais seulement à la partie qui empiète si un simple rabotage est possible.

Cette sanction s’applique que l’auteur soit de bonne ou de mauvaise foi. La JP énonce que la défense
du droit de propriété contre un empiétement ne pourra dégénérer en un abus. Dans le CC n’a pas de
texte qui régit l’empiètement et donc les juges se fondent sur l’article 545 qui autorise les
expropriations pour cause d’utilité publiques (conditions) et donc interdiction pour des causes
d’utilités privées.

B. Le caractère perpétuel
Pas de définition au sein de l’article 544 du CC. On considère qu’elle est inhérente au droit de
propriété ; elle prolonge le caractère absolu de la propriété, elle a vocation à durer autant que son
objet

Elle a deux conséquences :

 Elle se transmet au-delà de la vie du propriétaire ; la propriété se transmet par succession ce

qui la distingue de l’usufruit qui est un droit réel viager)
 La propriété ne se perd pas par le non-usage ; l’article 2227 énonce que la propriété est
imperceptible et donc se dingue des autres droits réels : l’usufruit et la servitude peuvent se
perdre par le non-usage

Etant imprescriptible, les actions en défense aussi sont imprescriptibles : action en revendication

§ 3 : les restrictions au droit de propriété

Bcp de lois limite les pouvoirs du propriétaire, elles se font de plus en plus nombreuses. La JP a
construit en dehors de tout texte des limites considérables au droit de propriété.

A. Les limites légales

Ces limites peuvent poursuivre deux buts différents : à la satisfaction d’intérêt privé ou le respect
d’exigences publiques.

1. La satisfaction d’INTERET PUBLIQUE

Elles concernent surtout la propriété immobilière. Ces restrictions peuvent avoir deux fondements
différents, elles se fondent sur des exigences de paix sociale (régir les rapports entre voisins), elles
se fondent sur le choix très politique d’équilibrer les rapports entre parties (l’une supposé faible et
l’autre forte → reconnait au locataire des prérogatives très forte arrachées à la propriété). Tous
ses droits sont des charges qui peuvent être considérer comme des restrictions car le propriétaire ne
peut plus user de son bien comme il l’entend ; ces droits du locataire sont tellement puissants
notamment dans le bail commercial que certains auteurs considèrent que le bail commercial
conférait un droit réel au locataire. La JP qualifie dans le bail commercial le droit au renouvellement
qu’elle qualifie de propriété commerciale.

2. Le respect d’exigences D’intérêt publiques

Exigence au profit de la puissance publique ou dans l’intérêt général. Ces restrictions sont diverses ;
elles peuvent avoir pour objet de limiter les droits du propriétaire, de priver le propriétaire de sa
propriété (de son droit).

Les limites sont nombreuses ; l’interventionnisme de l’état est croissance dans la matière. Ces
restrictions s’expriment notamment en matière de propriété immobilière. Certains auteurs
considèrent qu’on assite à un déclin du caractère de la propriété, de dénaturation de la propriété
immobilière.

Certaines restrictions entrainent la perte du droit de propriété → l’expropriation pour cause d’utilité
publiques.

La DDHC dans son article 17 prévoit la possibilité d’une expropriation pour cause d’utilité publique,
elle est inscrite à l’article 545 du CC → il faut 3 conditions cumulatives :
  Il faut une utilité publique qui doit être constater par l’administration (construction de voies
ferrées)
 Il faut qu’une procédure déterminée soit suivie
 Le propriétaire exproprié doit recevoir une juste et préalable indemnité.

Cette expropriation ne porte que sur des immeubles qui appartiennent à des personnes privées ou
au domaine privé des personnes publiques.

B. Les limites prétoriennes

La JP en dehors de tout texte instaurait deux limites supplémentaires au droit de propriété : l’abus et
les troubles anormaux du voisinage.

1. L’abus du droit de propriété

Il date du 19e Siècle : on s’est demandé si le propriétaire avait le droit de faire ce qu’il veut sur sa
propriété ? le juges ont répondu de manière négative en considérant que le droit de propriété n’est
pas un droit discrétionnaire, susceptible d’être contrôler. Le propriétaire n’a pas le droit d’abuser de
son droit de propriété.

Deux arrêts importants :

 CA de Colmar le 2 mai 1855 « DOERR » → deux voisins et l’un a construit des fausses
cheminées contre les fenêtres de son voisin afin de le priver de toute lumière. La CA a
considéré que l’auteur de la construction a abusé de son droit de propriété car il a agi sans
utilité pour lui et dans l’unique but de nuire à son voisin.
 Arrêt clément Bayard 3 août 1915 (chambre des requêtes) → deux voisins (A et B), A faisait
voler des dirigeables et donc B a construit des éléments afin de crever ses dirigeables. La
chambre relève que les éléments ne présentaient aucune utilité pour l’exploitation du
terrain ; ce dispositif n’a été installé que dans l’unique but de nuire à son voisin.

⇨ Ce qui ressort des deux arrêts : l’action de faire sanctionner un abus de droit de propriété suppose
la démonstration d’une faute qualifiée est qui est un abus ; l’abus est qualifié comme une intention
de nuire. Le critère de l’abus est subjectif ; comment l’établir ? inutile pour le propriétaire et
nuisible pour les tiers = abus.

La victime d’un abus peut agir en justice contre l’auteur de l’abus ; l’action en justice est une action
en responsabilité délictuelle = 1240. Si condamnation, alors cela ouvre droit à une réparation
notamment en nature + peut s’ajouter une réparation sur D&I.

L’abus est concurrencé par les troubles anormaux du voisinage.

2. Les troubles anormaux du voisinage

Les plaideurs préfèrent recourir à l’action relative à un trouble anormal du voisinage. Ces troubles ne
sont prévus par aucun texte ; cette théorie a été créé par la JP dans les années 70 sans fondement
textuel. L’intérêt est qu’elle évite à la victime de prouver une faute ; le trouble anormal est une
notion objective et donc aucune nécessité de démontrer une intention de nuire, une faute →
mécanisme de responsabilité civiles sans faute.

Une indemnisation peut être attribuer à la victime sur le simple constat d’un trouble anormal du
voisinage.

A. Les conditions de fond

L’action nécessité la réunion de deux conditions cumulatives : un trouble et l’anormalité du trouble

 Le trouble

Ce n’est pas une faute ; on ne se préoccupe pas du fait qu’il provienne d’une activité licite ou non. Il
ne s’agit pas non plus d’un préjudice. Il s’agit de tout atteinte aux conditions de jouissance de son
immeuble par la victime → troubles très divers (sonore, mauvaises odeurs, une simple menace)

 L’anormalité du trouble

Le TA n’est pas un trouble illicite ; il s’agit d’un trouble excessif → critère objectif. Il est anormal soit
parce qu’il est grave soit parce qu’il est fréquent ou les deux.

L’appréciation du trouble peut être influencer ou neutraliser par le contexte dans lequel le trouble
se produit :

⇨ Préoccupation collective = l’appréciation va déprendre des circonstances de temps et de lieu

⇨ Préoccupation individuelle = la source du trouble est préexistée à l’installation de la victime ;

elle prévue par l’article L112-16 du code de la construction et de l’habitation : Hypo de de
personnes qui s’installent près d’une exploitation commerciale, industrielle or ses voisins
subissent des nuisances :

 Peut-on indiquer un TA ?

Si 3 conditions cumulatives sont réunies, ses voisins ne peuvent pas :

 Conditions d’antériorité : l’exploitation doit s’installer avant la victime

 Il faut que l’activité de l’entreprise s’exerce en conformité avec la réglementation en
vigueur
 L’activité de l’E ne doit pas avoir augmenter depuis l’installation de la victime.

B. Son régime

Action fondée sur les TA du voisinage, dans ce cadre la victime pourra demander la cessation du
trouble et des D&I. cette action n’est pas fondée sur l’article 1240 du CC ; elle se fonde sur le
principe en vertu duquel nul ne doit causer à autrui un TA du voisinage. L’action se prescrit dans un
délai de 5 ans en vertu de l’article 2224 du CC à compter de la naissance du trouble, la JP a énoncé
que c’est une action personnelle et non réelle.

Le demandeur est le voisin qui subit le trouble ; il n’a pas à être propriétaire mais il doit seulement
être un voisin qu’on définit comme celui qui occupe un immeuble à proximité de la source du
trouble. Le demandeur peut agir contre l’auteur direct du trouble ou contre le propriétaire de
l’immeuble source du trouble et ce quand bien même que le propriétaire ne soit personnellement à
l’origine du trouble.

Sous- Section 2 : l’étendue matérielle de la propriété

§ 1 : la propriété verticale
 Il faut se référer à l’article 552 du CC qui énonce que « le propriétaire du sol est présumé être
propriétaire du dessus et du dessous » ; c’est une présomption simple.

A. La propriété du dessus

On s’intéressera aux frontières matérielles de la propriété : horizontale et verticale

Cette formule a une double signification : positive et négative. Positivement, le propriétaire est
présumé être propriétaire de toutes les constructions et plantations faite sur son terrain et même si
elles ont été réalisées par un tiers. Négativement, le propriétaire a le droit de s’opposer à toute
immixtion des tiers mais si cette immixtion ne lui poserait aucun dommage :

 Contraindre le voisin à couper les branches débordant sur son gardien : article 673 du CC
 Opposition au passage d’un câble ou d’une canalisation sur son terrain
 Demander la démolition de toute construction qui empièterait sur le dessus de son terrain
(aérien)

B. La propriété du dessous

On l’appelle aussi la propriété du tréfonds. Double signification → positivement, le proprio peut

réaliser sur son terrain des constructions en édifiant des fondations dans le sol ou des plantations.
Négativement, il peut empêcher toute immixtion des tiers, empiètement (canalisations).

§ 2 : la propriété horizontale

A. L’étendue de la PROPRIETE HORIZONTALE

Distance à maintenir. Les rédacteurs du CC ont prévu des dispositions très précises quant aux
distances à respecter concernant les plantations et les jours et les vues sur les fonds voisins ; elles
sont qualifiées de servitudes légales.

1. LES DISTANCES A RESPECTER En matière de plantation

Les distances à respecter sont prévues aux article 671 à 673 du CC → interdisent à un propriétaire
d’avoir des arbustes jusqu’à l’extrême limite de son fond. Le but est d’éviter de nuire au voisin
(ombre et débats des racines). Distances prévues par des règlements particuliers, à défaut, elles sont
déterminées par les usages et à défaut des deux, elles sont déterminées par le CC.

Les dispositions du CC :

Le CC distingue selon la hauteur de la plantation, si l’arbre mesure + de deux mètres il doit être
planter à 2 mètres de la ligne divisoire des fonds. Si la plantation ne dépasse pas 2 mètres, il peut
être planter à une distance de 50 cm. Le voisin en cas de non-respect peut demander que les arbres
soient arrachés où coupés à la mesure requise.
 Si une plantation légale empiète sur le fond voisin → article 673 du CC qui distingue la question des
branches et des racines :

 Les branches : le voisin ne peut pas lui-même couper les branches qui empiètent. Il faut une
autorisation du voisin ou de la justice. Il s’agit d’un droit imprescriptible.
 Les racines : le propriétaire est en droit de les couper jusqu’à la limite séparative des fonds.

2.Les vues et les jours

Article 675 à 680 du CC

Les vues sont des ouvertures ordinaires qui laissent passer l’air et la lumière ; qui permettent de se
pencher et de regarder sur le fond voisin. Elles sont susceptibles de porter atteinte à l’intimité. Les
jours s’appellent aussi des jours de souffrance ou de tolérance, ce sont des ouvertures à verre
dormant, c’est une ouverture qui ne s’ouvre pas. Ils ne permettent pas de regarder chez le voisin,
laissent passer l’air mais pas la lumière.

Leur régime juridique va varier selon le fait qu’on est face à un mur privatif ou mitoyen :

 Le mur est mitoyen : le principe est l’interdiction → les voisins ne peuvent pas ouvrir des
vues ou des jours sans le consentement du voisin
 Le mur est privatif : si le mur joint immédiatement la ligne divisoire (la touche) = le
propriétaire ne peut ouvrir que des jours. Si le mur est situé en retrait de la ligne = peut
ouvrir des jours et des vues mais à condition de respecter certaines distances prévues à
l’article 675 et 680 du CC

Sanction : le voisin est en droit de demander sa suppression ou sa conformité légale. Mais est ce que
le proprio qui a irrégulièrement fait une ouverture peut-il invoquer la prescription acquisitive ? cela
dépend ; les jours ne peuvent pas jamais être acquis par PA mais une vue peut être acquise par PA
trentenaire = une servitude de vue.

B. La matérialisation

Les article 646 et suivants du CC disposent que tout proprio a le droit de clore son terrain, c’est un
droit imprescriptible. Mais encore faut-il que les limites horizontales du terrain soient connues ;
généralement les limites se trouvent dans les titres d’acquisition. La loi a prévu pour les propriétés
non bâties, une procédure de bornage qui a pour but de délimiter chaque propriété

Définition : le bornage est l’opération qui permet de construire la ligne séparative entre deux fonds
contigus non bâtis, cette ligne sera matérialisée par des bornes. Domaine : deux fonds qui
appartiennent à des propriétaires différents, il ne concerne que la propriété privée non bâti. Il peut
être demander par le propriétaire et par les titulaires de droit réel sur le fond.

Deux voies : le bornage peut se faire à l’amiable (plan) qui va constituer un procès-verbal de bornage
/ en cas de de non-attente on peut saisir le juge = bornage judiciaire ; l’action ne doit pas être
confondu avec une action en revendication.

Section 2 : l’acquisition de la propriété

Enuméré aux article 711 et 712 du CC. L’article 711 traie de l’acquisition dérivée = on devient
propriétaire parce qu’un autre l’était avant nous, transfert de droit. L’article 712 vise l’acquisition
originaire, il n’y a pas de transfert de propriété.

§ 1 : l’acquisition originaire
Les hypo sont listées à l’article 712 du CC ; elle se caractérise par le fait que l’acquéreur ne tient ses
droits de personnes, on ne lui a pas donné ou vendu la chose.

A. La prescription acquisitive

Une personne possède durablement un bien, elle en devient propriétaire à l’expiration du délai
prévu par la loi. C’est une Acquisition Originaire car le nouveau proprio va succéder au précédent
mais en dehors de tout transfert par le seul effet de la loi.

B. L’accession

C’est un mécanisme qui illustre la maxime « l’accessoire suit le principal ». On va décider que
l’accessoire appartient au propriétaire du principal. Il existe plusieurs hypo d’accessions (on va en
traiter 2) :

Accession par production : l’article 547 du CC parle d’accession pour les fruits et les produits ; le
produit s’oppose au fruit, il altère la substance. L’article 547 donne un droit d’accession aux fruits.
Exception : le proprio ne fait pas sien les fruits de la chose si la chose est possédée par un tiers de B-
F article 555 du CC

Accession par incorporation : hypo où elle intervient en matière immobilière. L’accession

immobilière par incorporation se produit en cas de construction ou de plantation sur le terrain
d’autrui. Article 555 → construction sur le terrain d’autrui = pas d’ordre public, il est possible d’y
déroger par des conventions (prévoir le sort des constructions). En cas de construction, l’article 555
règle la question de l’attribution de la propriété des constructions et des plantations et la question
de l’indemnisation :

 Ces constructions et ces plantations appartiennent au propriétaire du sol par le mécanisme

de l’accession ; à quel moment en devient-il propriétaire ?

→ l’accession est immédiate = le proprio va devenir leur propriétaire au fil de leur édification mais
exception lorsque le terrain est loué, en matière de bail l’accession est différée elle aura lieu qu’à la
fin du bail. Le locataire est donc propriétaire des constructions qu’il a faite jusqu’à la fin du bail. Il
existe une exception à l’exception lorsqu’il s’agit d’un bail portant sur des vignes, l’accession est
immédiate.

 L’indemnisation : l’article 555 envisage deux hypo : le constructeur est de B-F / M-F

→ de M-F : au sens de l’article 550 du CC : le propriétaire à le choix entre le fait de ne pas converser
la construction et donc le constructeur doit démolir la construction à ses frais, soit il conserve la
construction, il doit indemniser le constructeur. Al 4 : Il doit soit rembourser la plus-value apportée
par l’immeuble ou le coup de la main-d’œuvre estimé à la date du remboursement (il doit
rembourser la plus faible de ses deux sommes)

→ B-F : il ignorait qu’il n’était pas propriétaire du terrain sur lequel il était en train de construire ; le
proprio ne peut pas exiger du constructeur la démolition au frais de ce dernier. Le proprio est tenu
de verser une indemnité au constructeur.

Ne pas confondre les constructions sur le terrain d’autrui et l’empiètement.

§ 2 : l’acquisition dérivée
Acquisition translative : vente ou donation. La propriété est transférée par un acte juridique.

A. Les modes de transfert

Ce sont les principales modes d’acquisition de la propriété. L’acquéreur qu’on appelle un ayant-
cause devient propriétaire car le vendeur ne l’est plus. Le droit du nouveau propriétaire procède de
l’ancien propriétaire.

1. Les transferts volontaires ou non volontaires

Volontaires : ils sont le fruit de la volonté des parties et il en va de tous les transferts de propriété
par contrat. L’article 711 du CC désigne cela comme l’acquisition par effet des obligations. Le contrat
n’a rien d’indispensable, il peut se faire par un acte juridique unilatéral ⇨ le testament.

Non volontaires : ils ne sont pas toujours le fruit de la volonté des parties ⇨ en droit des successions,
il arrive que le défunt n’ait pas réglé le sort de sa succession par testament ; c’est donc la loi qui
organise la dévolution successorale du patrimoine du défunt. On dit alors que la transmission du
patrimoine a lieu « ab intistat » = sans la volonté du défunt.

2. Les transferts à titre gratuit ou onéreux

Les transferts de propriété ont le plus souvent lieu à titre onéreux, il confère au propriétaire la
contrepartie de la perte de son bien. Mais il arrive que le transfert soit à titre gratuit ⇨ la donation ;
en l’absence de contrepartie, le patrimoine s’appauvri et la donation est perçu par le droit comme
un acte grave préjudiciable pour les proches et au créancier du disposant. C’est pour cela que la loi
est en défaveur de ses transferts de propriété à titre gratuit, en effet pour les aliénations à titre
gratuit sont soumis à des formalismes particuliers = article 931 du CC.

B. Le régime du transfert
 Que peut-on transférer ?
Celui qui acquière un bien se trouve dans la même situation que celui qui lui a transmis le bien. Il en
résulte deux règles, adages :

 « Celui qui n’était pas propriétaire n’a rien pu transmettre »

 « Nul ne peut transmettre à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même »

Ces adages signifient que celui qui vend une chose qui ne lui appartient pas s’expose à la nullité de
la vente ; article 599 « la vente de la chose d’autrui est nulle ». L’auteur transmet à l’ayant- cause
dans le bien dans lequel il était sur le plan juridique et matériel ; si le fond supporte une servitude,
après la vente la servitude restera. Celui qui acquière d’un propriétaire dont le droit est par la suite
anéanti, perd aussi son droit.

 Comment s’opère le transfert ?

En principe, le transfert est instantané. Il a lieu « solo consensu » = par le seul effet des échanges des
consentements. Il n’est pas nécessaire de transférer physiquement la chose pour que la propriété
soit transférée ; il arrive que le transfert ait lieu avant la remise de la chose.

Ce principe supporte des exceptions :

 Les parties peuvent dans le contrat de vente insérer une clause et que le transfert aura lieu
qu’au jour de la livraison.
  On stipule dans les contrats de vente que le transfert aura lieu seulement au moment du
paiement du prix = la clause de réserve de propriété à l’article 2267 du CC, elle permet de se
prémunir contre l’insolvabilité du débiteur.

Section 3 : La protection du droit de propriété

La protection relève de la compétence des tribunaux judiciaires, ils sont considérés comme les
gardiens naturels de la propriété. Toutefois, on ne néglige pas le fait que la propriété est protégée
par d’autres juges et c’est le cas lorsqu’elle est appréhendée comme un droit fondamental ou une
liberté fondamentale. Dès lors, l’étude de la propriété par le droit civil doit aller au-delà du droit
civil.

§ 1 : la protection de la propriété au-delà du droit civil

Le CE assure traditionnellement la protection du droit de propriété dans la mesure où il a
connaissance d’une partie du contentieux relatif au droit de la propriété = 1 er phase de
l’expropriation ; c’est la déclaration d’utilité publique. Le CE se livre à un contrôle rigoureux de la
légalité, il peut donc être considérer comme protecteur de la propriété privée. C’est loin d’être une
nouveauté, elle relève du droit administratif. Dans une décision du 2 juillet 2003, le CE a clairement
conçu la propriété comme une liberté fondamentale.

A. La protection constitutionnelle de la propriété

1. Les textes

Les textes qui font partis du bloc de constitutionnalité et qui permettent de protéger le droit de
propriété sont les articles 2 et 17 de la DDHC de 1789. L’article 2 prévoit que le droit de propriété
est un droit naturel et imprescriptible et l’article 17 énonce que la propriété est un droit inviolable et
sacré et c’est cet article qui règle les questions d’expropriation d’utilité publique.

Ces articles servent de références pour le contrôle de constitutionnalité depuis la décision 16 juillet
1971 relative à la liberté d’association.

L’al 9 du préambule de la CONSTITUTION de 1946 ; il autorise dans certaines circonstances des

nationalisations.

Il existe une tension entre les normes au sein du bloc de constitutionnalité qui a été accru avec le
développement de la JP constitutionnelle ; le conseil constitutionnel a reconnu que le droit pour
toute personne d’avoir un logement décent est un objectif à valeur constitutionnelle. Cet objectif
peut entrer en tension avec le droit de la propriété.

Le conseil constitutionnel a procédé à la reconnaissance éclatante de la valeur constitutionnelle des

articles 2 et 17 de la DDHC dans une décision du 16 janvier 1982 qui est relative aux
nationalisations :

 Mitterrand avait mis en place un programme de nationalisation notamment dans le domaine

bancaire. Le conseil constitutionnel a indiqué que les principes énoncés par la DDHC ont
pleine valeur constitutionnelle tant en ce qui concerne le caractère fondamental du droit
de propriété qu’en ce qui concerne les garanties du titulaire de ce droit.

2. Le domaine
Le conseil constitutionnel a une définition assez large du droit de propriété, en effet selon lui la
notion de bien qui est susceptible d’être protéger par le droit de propriété est très large. Il ne
restreint pas la propriété aux choses corporelles ; il protège aussi la propriété des biens incorporelles
⇨ dans la décision de 1982, il analyse les actions de la société comme objet de droit de propriété qui
mérite des lors une protection. Par la suite, il a accordé sa protection à des marques et des œuvres
d’esprit dans de nombreuses décisions. Le CC protège toute valeur économique

3. Le degré de protection

Toute atteinte à la propriété individuelle n’est pas interdite ; l’al 2 de l’article 544 autorise une
réglementation ; certaines qui viennent limiter le droit de propriété. Selon le CC, ces atteintes
légales doivent être doublement justifiées⇨ l ’atteinte doit être justifier par des fins d’intérêt
général et elle ne doit pas présenter un caractère de gravité tel que le sens et la portée du droit de
propriété s’en trouverait dénaturer. Ces conditions sont cumulatives. Une attinte raisonnable mais
dépourvue de toute intérêt général pourrait sanctionner la CC. Protection au niveau de la valeur du
bien plus que différentes prérogatives composant le droit de la propriété notamment au regard de
l’article 17 de la DDHC. Le CC veille à ce que le propriétaire ne perde pas sa propriété sans indemnité
et contre sa volonté.

Il est excessif de dire que le CC protège seulement le droit de disposer, il protège aussi l’usage des
biens, dans certaines décisions il a fait savoir au législateur qu’il ne lui y était pas permis d’entraver
de manière excessive l’usage des biens ⇨ décision du 20 juillet 2000 relative à la loi sur la chasse.

B. La protection européenne de la propriété

On parle de l’UE ou du conseil de l’Europe. Une étude de la JP du conseil de l’Europe suffit dès lors
que la CJCE s’est inspirée de la cour de Strasbourg. Le texte de référence est l’article 1 de la CEDH qui
dispose que toute personne physique ou morale a le droit au respect de ses biens. Certaines
limitations sont prévues en cas de d’expropriation pour cause d’utilité publique.

La CEDH pendant longtemps n’a pas appliqué l’article 1 du protocole. Le tournant est en 1962, la
CEDH a rendu une décision « sporrong et Lönnrot c/ suède », la cour a admis que le droit de
propriété était protégé par l’article 1 du protocole additionnelle la convention européenne des
droits de l’homme. Depuis cet arrêt, elle a opéré une protection européenne du droit de propriété.

 1. Le domaine de la protection :
 Quels sont les biens protégés par la CEDH ?
La CEDH a conféré à la notion de bien une portée autonome ; elle ne s’estime pas liée par les
qualifications données par les États membres et elle retient une conception très large de la notion
de bien. Toute valeur économique est reconnue par la CEDH comme un bien ; elle a admis qu’une
espérance légitime de créance puisse constituer un bien et donc cette espérance est protégée par
l’art 1 du protocole.

La cour combine l’art 1 avec l’article 14 de la CEDH qui interdit les discriminations. Elle en déduit
que le droit au respect des biens doit être opérer sans discrimination. C’est sur le fondement de ces
articles que la France a été condamné par un arrêt du 1 février 2000 « Mazurek c/ France » ⇨ la
CEDH a estimé que cette législation française constitue une violation de l’art 1 du protocole et de
l’article 14 de la CEDH = discrimination dans la jouissance du droit de propriété. On peut voir
l’émergence d’un droit de propriété au sens d’égalité d’accès à un bien.

La CEDH dispose d’un levier puissant, elle peut soumettre à son contrôle des situations qui ne relève
pas a priori de son domaine, elle va pouvoir contrôler des législations fiscales, successorales.
2. L’objet de la protection

La CEDH protège les particuliers contre les privations de propriété. Selon la cour, une privation de
propriété doit poursuivre un but légitime et elle doit avoir lieu dans les conditions prévues par la loi.
Ce but légitime est largement compris par la CEDH néanmoins il ne suffit pas qu’il y ait un but
légitime, il faut un rapport de proportionnalité entre les privations de propriété et l’utilité publique
poursuivie.

Le CEDH protège aussi comme le CC l’usage des biens ⇨ arrêt du 29 avril 1999 « chassa gnov », en
l’espèce la loi verdeille prévoyait que les petites propriétaires devaient faire apport de leur droit de
chasse aux associations communales de chasse. Cette loi avait de pour effet de déposséder les petits
propriétaires et porter atteinte à l’usage qu’ils comptaient faire de leur bien.

 Contraire ou non à l’art 1 du protocole ?

La cour affirme que la réglementation de l’usage des biens doit répondre à un but d’intérêt général
et ce but est largement compris. La cour a estimé que la loi verdeille poursuivi un but d’intérêt
général ; éviter une anarchique de la chasse. Elle va pratiquer un contrôle de proportionnalité ; elle
va rechercher si l’atteinte au proportionnée au but et à l’atteinte portée au droit de propriété. La
cour va estimer qu’il y a une rupture du juste équilibre ; charge démesurée.

La cour protège aussi les atteintes à la substance même du droit de propriété alors qu’elle ne
constituerait pas une atteinte à la privation du bien ou à l’usage du bien. Les situations juridiques qui
rendent incertaines la situation d’un bien constitue une atteinte à l’art 1 du protocole.

§ 2 : la protection de la propriété par le droit civil

Le contentieux repose sur la démonstration de la qualité de propriétaire. Pour être revendiquer, la
propriété doit être avant tout prouver.

A. La preuve de la propriété
1. La charge de la preuve

Hypo : contentieux lorsqu’une personne détient matériellement une chose alors qu’une autre
personne prétend qu’elle en est le propriétaire ; elle va exiger une restitution. On applique l’article
1353 du CC ; c’est sur le demandeur qui pèse la charge de la preuve ; il doit prouver qu’il est lui-
même propriétaire de la chose qu’il ne détient pas entre ses mains et non pas que le supposé
propriétaire ne l’est pas. La possession fait présumer la propriétaire ; le défendeur n’a rien à
prouver.

2. Objet de la preuve

On parle de difficulté ou d’impossibilité de rapporter la preuve du droit de propriété. On dit que la

preuve du droit de propriété est diabolique. C’est sans doute un peu vrai mais cette difficulté ne doit
pas être exagérée car la preuve du droit de propriété est liée au mode d’acquisition du droit de
propriété.

Il faut distinguer les hypo où la preuve de la propriété peut être parfaite et les cas où la preuve peut
être indirecte :

 Elle peut être parfaite dans tous les cas d'acquisition. Si on est en présence d’une accession
pour prouver sa propriété, il suffira de prouver le phénomène d’accession. La PA est un
mode original, pour prouver la propriété par PA il suffit d’établir les conditions de la PA. Il
 peut arriver que la preuve de la propriété soit parfaite en présence d’une acquisition dérivée
mais ceci est rare car cela suppose qu’on remonte soit à une acquisition originaire soit à
prouver par une autre voie que le transfert de propriété. La preuve peut être parfaite
seulement si on arrive à remonter tous les transferts jusqu'au propriétaire. C’est la raison
pour laquelle qu’on présente la preuve de la propriété qu’à l’acquisition originaire. Elle n’est
pas diabolique lorsque le propriétaire en matière d’acquisition dérivée peut se prévaloir de
la PA (peut prouver qu’il détient une PA). Mais souvent les conditions de la PA ne sont pas
réunies.

2. Les modes de la propriété

⇨ Arrêt du 11 janvier 2000 ; la Cour de cassation a admis que la preuve de la propriété se prouve
par tout moyen.

Le 1e élément de preuve est la possession qui joue un rôle prépondérant car elle permet l’acquisition
du droit par écoulement du temps ou le fait privilégié qui fait présumer la propriété

En matière d’acquisition dérivée, un titre d’acquisition (contrat de vente) sera un moyen de preuve
mais cela ne sera pas une preuve parfaite ; on ne prouve pas qu’on ait acquis à non-domino »

La propriété peut être prouver par un faisceau d’indice ⇨ paiement d’impôts fonciers, présence
d’une borne, des facteurs (arrêt de 2000).

L’appréciation de ces éléments relèvent de l’appréciation des juges du fond.

B. La revendication de la propriété

Le propriétaire a diverses actions pour faire respecter son droit de propriété ; il a des actions qui
sont issues du contrat si l’atteinte de sa chose est issue d’un cocontractant (locataire) ; il a l’action
responsabilité délictuelle avec la théorie des troubles anormaux du voisinage si le dommage est le
fait d’un voisin. Il a à sa disposition des actions pénales notamment si la chose lui a été
frauduleusement soustraite.

La propriété privée est protégée en elle-même grâce à l’action en revendication. C’est l’action
qu’exerce le propriétaire contre un tiers qui détient indûment son bien et qui refuse de lui restituer
en contestant son droit. Elle a pour but la restitution du bien. Elle ne peut être exercer qu’à l’égard
celui qui possède la chose.

1. Les conditions de l’action en revendication

⇨ L‘objet de l’action :

Théoriquement elle peut concerner n’importe quel bien. Comme elle suppose qu’un tiers soit en
possession de la chose qui suppose que le chose soit susceptible de dépossession. L’action concerne
les biens corporels (meubles ou immeubles).

⇨ Recevabilité de l’action :

Elle se distingue des autres actions réelles car elle protège un droit imprescriptible et donc cette
action est aussi imprescriptible en matière immobilière.

2. Les effets
Si l’action fait droit à la demande du demandeur, celui qui détient matériellement la chose doit la
restituer. Mais pb car l’accessoire suit le principal = le défendeur n’est pas seulement tenu de
restituer la chose, il doit restituer les accessoires de la chose. Les accessoires sont variés, on verra les
fruits de la chose et aux frais exposées dans l’intérêt de la chose

A. Les fruits de la chose

En principe, les fruits sont acquis au possesseur de bonne foi : article 549 du CC. Le possesseur de B-
F peut converser les fruits. Une exception, le possesseur de M-F ne fait pas sain les fruits, il doit les
restituer au demandeur. On considère que le possesseur cesse de B-F dès lors qu’il est assigné en
revendication par le véritable propriétaire. Tous les fruits à compter de la date de l’action en
revendication doivent être restituer.

B. Les frais exposés dans l’intérêt de la chose = impenses (dépenses)

 Est-ce que le possesseur peut obtenir le remboursement de ses impenses ?

La réponse ne dépend pas de la bonne ou mauvaise foi du possesseur. Il faut appliquer la théorie des
impenses, elle opère une distinction entre 3 types d’impenses :

 Les impenses nécessaires :

Une impense nécessaire est une impense indispensable à la conversation du bien. Le propriétaire
doit rembourser au défendeur la dépense qui a été faite

 Les impenses utiles :

Ce n’est pas une dépense indispensable mais néanmoins elle a augmenté la valeur du bien. (Installer
l’eau courante, surélévation). Le propriétaire doit rembourser ses dépenses au possesseur, il
rembourse soit la plus-value apportée au bien ou le coût des travaux. La dette sera équivalente à la
plus faible des deux sommes

 Les impenses voluptuaires :

Elles ne sont pas indispensables et objectivement utiles, elles répondent aux gouts personnels du
défendeur. La plus-value apportée au bien est subjective. Le propriétaire n’a rien à rembourser.

Il ne faut pas confondre la théorie des impenses et la construction sur le terrain d’autrui : une
personne construit un garage sur le terrain d’autrui. Si la construction est nouvelle alors ce sera sur
le terrain de la construction sur le terrain d’autrui. Si une personne effectue des dépenses sur une
construction existante, c’est la théorie des impenses qui s’applique.

Chapitre 2 : la propriété collective

On va se focaliser sur l’indivision ; le droit commun de la propriété collective est l’indivision.

L’indivision suppose la coexistence de plusieurs droits concurrents, de même nature sur une chose.
Elle peut concerner n’importe quel type de bien : corporel ou non ; meuble ou immeuble ; isolés ou
un patrimoine entier. Quand une personne décède, au jour de l’ouverture de la succession, son
patrimoine devient indivis entre les héritiers.

L’indivision peut provenir de plusieurs sources ; essentiellement elle peut venir de 3 sources : le
décès, la fin du mariage, l’acquisition en commun.

Section 1 § 1 : la précarité de l’indivision

A. Une précarité proclamée

Pour les rédacteurs du code, la propriété ne pouvait qu’être individuelle, ils refusaient toute sorte de
collectivité. Ils ont conçu l’indivision comme un régime précaire ; comme un état temporaire. Ce que
révèle la règle de l’article 815 du CC qui dispose que nul ne peut être contraint de demeurer dans
l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. L’indivision est par essence précaire ; le CC
appréhende l’indivision comme une situation qui a vocation à se terminer.

Mais en principe, l’indivision ne peut pas être un état qui dure mais parfois il dure car aucun
indivisaire n’a demandé le partage.

Le droit au partage de 815 est moins absolu qu’auparavant, la précarité a été aménagée par le
législateur.

B. Une précarité organisée

Dans un certain nb d’hypo, les indivisaires peuvent éviter le partage. Lorsqu’elle fait l’objet d’une
convention, les indivisaires peuvent éviter le partage.

Dans le cadre du régime légal, dans 3 hypo ils peuvent éviter le partage :

→ Ils peuvent demander au juge le maintien dans l’indivision. Cela suppose que l’indivision soit dans
un local ou une entreprise. L’enfant ou le conjoint survivant peut demander au juge le maintien dans
l’indivision pour une durée max de 5 ans. Cela permet d’éviter le morcellement d’une entreprise,
d’une exploitation éco ou du logement familial.

→ Dans le cadre d’un sursis temporaire prévu à l’article 820 du CC ; le tribunal peut surseoir au
partage pour deux ans ou plus si la vente immédiate de la vente indivis peut porter atteinte à leur
valeur. Il s’agit d’une mesure conjoncturelle qui est désignée à attendre une période plus favorable
pour la vente des biens indivis.

→ attribution éliminatoire prévue à l’article 824 du CC ; un indivisaire demande le partage mais les
autres entendent rester dans l’indivision. Alors ces derniers peuvent demander au tribunal
d’attribuer sa part à celui qui veut sortir de l’indivision. Si le tribunal fait droit à cette demande,
l’indivision se poursuivra entre les autres indivisaires

§ 2 : l’organisation de l’indivision
On distingue le régime des parts indivises et des biens indivis

A. LE STATUT LEGAL

1. Le régime des parts indivises

Toute indivision est nécessairement représentée par des parts qui peuvent être égales ou non et qui
sont exprimées sous forme de pourcentage.
  Ex : une maison est indivisible entre 3 indivisaires ; cette indivision est égalitaire entre les
trois. Si elle est égalitaire ; cela signifie qu’il détienne une part égale à 33,3%.

Chaque indivisaire est propriétaire de sa part dans l’indivision et détient un droit exclusif sur sa part.
Mais lorsqu’un indivisaire peut céder sa part à un tiers, le CC prévoit un droit de préemption ; le but
est d’éviter l'entrée d’un étranger dans l’indivision qui est souvent une copropriété familiale.
L’indivisaire doit notifier aux autres indivisaires son projet de cession ; il devra préciser le prix, la
partie et l’identité du tiers. A la suite de cette notification, délai d’un mois, toute indivisaire peut agir
pour être acquéreur des parts. Si aucun ne se manifeste alors l’indivisaire peut céder sa part au tiers.
Toute cession qui ne respecte pas le droit de préemption est nul

La propriété des parts indivises ; la part indivise n’est pas saisissable par les créanciers mais ces
derniers peuvent demander le partage de l’indivision et ainsi se payer sur la part obtenue par le
débiteur.

2. Le régime des biens indivis

Deux questions se posent : la gestion des biens et de l’utilisation de ces biens

A. La gestion des biens indivis en temps normal

La gestion désigne l’accomplissement d'actes juridiques sur le ou les biens indivis. Il peut s’agir d’un
contrat d’entreprise.

 A quelle majorité, les contrats peuvent être requis ?

La majorité va dépendre de la gravité de l’acte que les indivisaires comptent conclure. On distingue 3
types d’actes classés selon leur gravité :

 Un acte conservatoire : un acte nécessaire à la conservation des actes indivis ⇨ interrompre

une prescription, refaire une clôture. Le CC prévoit que l’acte peut être accompli par un
indivisaire seul : cf article 815-2 du CC ; on parle de gestion concurrente. L’indivisaire peut
contraindre les autres à participer à la dépense.
 Un acte d’administration : un acte de gestion normal du patrimoine qui n’affecte pas le
patrimoine dans sa substance ⇨ conclure un bail classique ; faire réaliser des réparations
normales. La majorité : les deux tiers des droits indivis → en fonction des pourcentages.
Cette majorité est requise s’ils souhaitent donner un mandat d’administration d’indivision à
un indivisaire ou à un tiers. Exception : le mandat tacite ; si un indivisaire prendre en main la
gestion des biens indivis, il est alors censé avoir reçu un mandat tacite d’administration des
biens indivis
 Un acte de disposition : un acte qui affecte durablement et substantiellement le
patrimoine. Tous les actes qui emportent dispositions des biens indivis → hypothèque,
aliénation, baux commerciaux et ruraux. Les baux com et ruraux sont analysés comme des
actes de disposition car ils octroient au preneur des droits considérables. La majorité : en
principe c’est l’unanimité. Mais dérogation hypo où les indivisaires entendent céder un
meuble pour payer les dettes et les charges de l’indivision.

 A. La gestion des biens indivis en temps de crise

Le CC identifie un certain nb de situations de crise :

 Un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté → coma et les autres indivisaires
voulaient conclure un contrat de bail commercial par exemple. Le juge peut habiliter un
indivisaire à représenter celui qui est hors route. Ce mandat peut couvrir les actes d’adm et
de dispo.
 Le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun ⇨ une terre agricole fait l’objet d’une
invasion crevé de dette. Les indivisaires souhaitent conclure un bail rural pour apurer les
dettes mais l’un d’eux refusent alors que l’unanimité est requise. Dans ce cas un indivisaire
peut être autoriser par le juge a passé seul en justice l’acte et le juge octroie cette
autorisation dès lors qu’il est démontré que le refus met en péril l’intérêt de l’indivision.
 Les mesures urgentes ⇨ le président du tribunal judiciaire peut prescrire toute mesure
urgente que requiert l’intérêt commun.

1. L’utilisation des biens indivis

Actes matériels qui peuvent être accomplis par les indivisaires sur les biens indivis. Article 815-9 du
CC prévoit que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis ; conformément à leur
destination et dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires. Si un seul indivisaire
vit dans la maison, l’article prévoit que ce dernier est redevable et doit verser une indemnité à
l’indivision.

Les fruits et les revenus à des biens indivis ⇨ en principe, ils accroissent l’indivision. Mais le CC
prévoit que toute indivisaire peut demander sa part annuelle dans les fruits et les revenues de biens
indivis = article 815-11 du CC.

Section 2 : L’indivision conventionnelle

Les articles 815 et suivant ne sont pas d’ordre public et donc les indivisaires peuvent écarter dans
une certaine mesure les règles légales pour conclure une convention d’indivision : article 1813 et
suivants

§1 : les conditions de la convention d’indivision

La CI est soumise à des conditions de formes et à des conditions de durée. Pour les conditions de
formes, la CI est un contrat solennel qui doit faire l’objet d’un écrit qui doit comporter des mentions
obligatoires. En l’absence d’écrit, la CI est nulle.
Pour les conditions de durée ; les indivisaires ont le choix soit ils peuvent conclure une convention à
durée indéterminée ou déterminée :

 Durée indéterminée : l’article 1873-3 prévoit que le partage peut être provoquer à tout
moment sauf mauvaise foi ou contre-temps. Le droit au partage n’est pas absolu, des raisons
graves permettent aux indivisaires de s’opposer au partage.
 Durée déterminée : le CC prévoit qu’elle ne peut être supérieure à 5 ans. Dans cette hypo, le
partage ne peut plus être provoquer sauf juste motif.

§ 2 : l’organisation de la convention d’indivision

Dans certaines limites, la loi laisse aux parties la liberté de gérer eux-mêmes la gestion de
l’indivision. Les indivisaires ont la faculté de nommer un ou plusieurs gérer dans le cadre de la
convention d’indivision en précisant le statut de ses gérants ainsi que leurs pouvoirs.

Sur les points que la convention ne règle pas, l’indivision obéit aux règles légales.

Chapitre 3 : LE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE

On s’intéresse aux « démembrements de la propriété » ; appellation contestée par la doctrine qui

préfère le terme de « de droit réel sur la chose d’autrui ». L’article 543 du CC énonce qu’il est
possible d’avoir 3 types de droits réels sur la chose d’autrui : un droit d’usufruit ; le droit d’usage et
les servitudes définies à l’article 637 du CC = une charge imposée à un fond appelé fond servant au
profit d’un autre fond : le fond dominant.

 Quelle est la valeur de l’article 543 du CC ? est ce qu’il contient une liste limitative des droits
réels ? ⇨ Un numersus clausus.

Un arrêt de la cour de cassation « caquelard » semblait admettre que la liste des droits réels n’était
pas limitative. Mais la doctrine s’est déchirée pendant 2 e S sur la question de savoir si on pouvait
admettre d’autres droits réels sur la chose d’autrui.

Solution dans un arrêt de la 3e CIV du 31 octobre 2012 « maison de poésie » ⇨ la liste des droits
réels n’est pas limitative. Le propriétaire peut consentir sous réserves des règles d’ordre public, un
droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien ⇨ autoriser un tiers à utiliser
une piscine sur le fond du proprio. Cet arrêt a consacré une proposition, un avant-projet de droit de
biens a été rédigée en 2009 → consacrer un droit de jouissance spécial.

Il reste une controverse sur le droit réel de jouissance spécial ; combien de temps peut durer un
droit réel de jouissance spécial ? cette question n’a pas été tranché de manière claire par la JP, il
semble que ce droit réel de jouissance spécial ne peut pas être perpétuel mais il n’est pas exclu qu’il
puisse avoir une durée extrêmement longue.L’usufruit est un droit qui va conférer à un tiers l’usus et
le fructus tandis que le proprio ne va conserver que l’abusus. Le proprio demeure propriétaire de
son bien mais on l’appelle un nu-proprio étant donné qu’il n’a plus l’usus et son fructus. L’usufruit
est un droit réel, le nu-proprio et l’usufruitier n’ignorent et donc le nu-proprio n’a aucune obligation
à l’égard de l’usufruitier. Il a seulement un obligation négative = respecter le droit réel de
l’usufruitier.

COURS N•7 DU MARDI 7 MARS 2023

Section 1  : La notion de l’usufruit 

l’usufruit est un droit reeel de jouissance sur la chose d’autrui, ce qui ressort de sa definiton de l’article 518
de CC. La propriété est donc demembrée et le propriétaitaire ne conserve que l’abusus. La propriéte est
donc une nu-propriété, on a ainsi dans l’usufruit deux droit réel : droit rééel de l’usufruiter et le droit réel du
propriétaire. Dans la mesure ou lususfruit est un droit réel et non personnel, la consequance est que le
proprio et lusufruiter se coitoient en signorant mutuellement. Le proprio n’a aucune obligation a l’egard de
l’sufruiter. Il doit respecter droit réel de l’ufruitier. 

§ 1  : la constitution de l’usufruit 

L’usufruit peut porter sur n’importe quel type de bien : corporel ou non ; meuble ou immeuble ; bien
particulier ou sur une universalité et même sur l’ensemble du patrimoine. 
Il est établi soit par la loi ou par la volonté des parties c’est à dire par l’homme

A. Les usufruits établis par la loi

en cas de succession : L’usufruit dont peut bénéficier le conjoint survivant. Depuis la réforme du 3
décembre 2001, en cas d’enfants communs le conjoint survivant à une option : usufruit de la totalité
de la succession ou il peut demander à obtenir un quart en pleine propriété de la succession. 
Cette option ne s’applique qu’en cas d’enfants communs ; en présence d’autres enfants alors on ne
l’applique pas. Le conjoint survivat va garder son cadre habituel de vie. ARTICLE 382 DU CODE CIVIL 

B. Les usufruits établis par La volonté de l’homme 

l’usuifrit Il peut être établi par convention ou  un acte juridique unilatéral ⇨  il est possible dans un
testament de constituer un usufruit. L’usufruit peut être constituer par contrat ; il peut s’agir de
contrat à titre onéreux ou à titre gratuit. Soit le proprio aliène directement l’usufruit en retenant la
nu-proprio ou le proprio donne la nu-proprio en retenant l’usufruit.

§ 2  : l’extinction de l’usufruit 

l’usufruit est un droit temporaire :  article 617 ET 618 DU CODE CIVL; 

A. la cause normale d’extinction de l’usufuit

La cause normale d’extinction de l’usufuit est le décès ; l’usufruit est un droit temporaire. il est
possible de constituer un usufruit que ne durera pas toute la vie de l’usufruit , on peut ainsi
constituer un usufruit pour une durée précise dès lors qu’un usufruit a une durée précise alors le
terme d’extension n’est pas requis mais si l’usufruit meurt afin la date de l’extension alors l’usufruit
prend fin au moment du décès. L’usufruit est toujours viager car il n’est pas transmissible aux
héritiers. 
Si l’usufruit est conféré à une personne morale alors il ne peut pas durer plus de 30 ans. Cf article
619 du CC = on ne peut pas y déroger. 

B. Les causes exceptionnelles d’extinction de l’usufruit 

 Elles sont diverses, on en citera 5 : 

 La consolidation : l’usufruitier acquiert à la nue-propriété, il devient alors pleinement
propriétaire. 
 La prescription extinctive : le non-usage de l’usufruit pendant 30 ans entraîne son
extinction. 
 La fatalité : si la chose objet de l’usufruit disparaît/détruite ; l’usufruit s’éteint
 La volonté de l’usufruitier : il peut renoncer à son usufruit à titre gratuit ou à titre onéreux 
 La déchéance pour abus de jouissance : l’usufruitier a commis une faute car il n’a joui de
manière raisonnable de la chose objet de l’usufruit. L’article 578 du CC énonce que
l’usufruitier a l’obligation de conserver la substance du bien. S’il manque à cette obligation, il
commet une faute qui est l’abus de jouissance. Le nu-propriétaire peut demander au
tribunal de prononcer la déchéance de l’usufruit. Sanction alternative = la conversion de
l’usufruit en rente viagère ⇨ au droit réel de la chose est substitué une créance. Les revenus
en nature sont remplacés par une somme d’argent périodique versé par le nu-proprio à
l’usufruitier jusqu'à sa mort. Au droit réel est substituée une créance donc un droit personel
contre le proprio. 

§ 3  : la cession de l’usufruit 

Le droit réel d’usufruit est en lui-même bien et donc il peut être céder par l’usufruitier ; il n’a pas
besoin de l’autorisation du nu-proprio. En cas de cession, l’acquéreur du droit réel devient le nouvel
usufruitier. En toute hypo, l’usufruit quand bien même il a été cédé , il prend fin au décès du 1 er

usufruitier sinon on parviendrait à créer des usufruits perpétuels par transmission successive. 

Sous Section 1  : le statut de l’usufruitier 

§ 1  : ses droits : les prérogatives de l’usufrutier 

L’usufruitier peut accomplir sur la chose des actes matériels et juridiques. article 570 du code civil. 

A. Les actes matériels 

1. Les actes matériel : expression de l’usus

l’usufuitier peut se servir du bien pour lui-même comme par exemple une maison ou il va habiter,
l’usufruitier a tout de même une limite et doit se conformer aux règles du proprio.
Il a l’usus et le fructus et peut donc dès lors accomplir sur la chose des actes matériels qui
correspondent à l’usus ou le fructus. L’usufruitier peut utiliser le bien objet de l’usufruit. Toutefois, il
doit se conformer aux habitudes du propriétaire qui à user de la chose avant lui et donc respecter la
destination de la chose avant son démembrement. Si l’usufruit porte sur un bien qui se détériore
peu à peu par l’usage (automobile), l’usufruitier peut l’utiliser et en abuser doucement dès lors que
l’usage qu’il en fait est un usage normal. article 589 du code civil. 

2. Les actes matériel expression du frutus 

Il détient le fructus ; il peut jouir de la chose et percevoir les différents fruits de la chose. En
revanche, il n’a pas droit au produit de la chose. l’usufruiter a droit à tous les fruits mais les produits
reviennent au proprietaire du bien. Il y a une exception : si le proprio qui a precedé l’usufuitier, a 
amenager la chose comme une source normale de revenu a ce moment la l’usufruitier à droit aux
produits. l’usufruitier ne peut pas disposer de la chose : appart avec exception de quasi-usufruit :
usufruit qui porte sur des biens consenties par le premier usage. 

B. Les actes juridiques : expression de prérogatives de l’ususfruiter  

Il a le droit d’accomplir des actes d’administration et notamment il a le droit de conclure de baux sur
la chose objet de l’usufruit. Les baux en matière d’usufruit n’ont pas un régime uniforme : 

 Baux constitutifs des actes adm ; les baux qui ont une durée de moins de 9 ans portant sur
un immeuble d’habitation. L’usufruitier peut conclure seul ce type de bail et n’a pas besoin
de l’autorisation de nu-proprio. A sa mort, ils seront opposables au nu-proprio sans durée.

 Baux qui dépassent la simple adm : on a les baux qui portent sur un immeuble à usage
d’habitation supérieur 9 ans. Si un usufruitier conclu le bail seul n’est pas nul mais est
opposable au nu-propriétaire que pour la période de 9 ans en cours. On a les baux ruraux et
commerciaux ; l’usufruitier ne peut pas conclure un bail rural ou commercial sans
l’autorisation du nu-propriétaire. En cas de non-respect = nullité relative. l’usufruitier :
l’usufruit d’un portefeuille de valeur mobilière, la JP admet que l’usufruitier peut disposer du
contenu du portefeuille : arret du 10 nov. 1988. 

§ 2  : ses devoirs : les obligations de l’usufruitier

On distingue les obligations générales et les obligations financières 

A. Les obligations staturaires de l’usufruitier  

L’usufruitier est placé par le CC sous la surveillance du nu-propriétaire tout au long de l’usufruit 

Lors de l’entrée en jouissance, l’usufruitier est soumis à une triple obligation : de prendre les choses
en l’état où elles se trouvent au moment de la naissance de son droit ; il doit faire établir un doc qui
fixe l’assiette de son usufruit et qui permettra de vérifier qu’il a bien conservé la substance de la
chose ; il doit donner caution au nu-propriétaire⇨ cette caution va permettre au nu-proprio de se
prémunir contre l’insolvabilité de l’usufruitier. Elle va garantir le paiement des dommages et intérêts
dont l’usufruit pourra être redevable à l’égard du nu-propriétaire. Certains usufruitiers sont
dispensés de donner caution notamment dans les relations familiales.
En cours d’usufruit, l’article 578 prévoit que l’usufruitier a l’obligation de conserver la substance de
la chose. 

Au terme de l’usufruit, l’usufruitier doit restituer la chose au propriétaire. Cette restitution aura lieu
en argent si les biens ont péri par la faute de l’usufruitier. En revanche, il est libéré de cette
obligation si les biens ont péri en raison d’un cas de force majeur.
Le propriétaire n’est jamais redevable de rien car l’article 599 al 2 prévoit que l’usufruitier n’a pas le
droit à des indemnités s’il a amélioré la chose et donc la théorie des impenses et la construction sur
le terrain d’autrui ne s’appliquent pas en matière d’usufruit. Par exception , la JP admet que si à la
fois il y a eu des dégradations et des améliorations de la part de l’usufruitier , les améliorations
viennent combler les dégradations.

§2 : Les obligations financières (usufructuaires)

 Qui doit assumer la charge des réparations du bien objet de l’usufruit   ?

Référence à l’article 655 qui pose les règles de répartitions des réparations : à l’usufruitier revienne
les réparations d’entretien en revanche les grosses réparations incombent au nu-propriétaire. Les
grosses réparations sont les réparations qui touchent aux gros murs et à la toiture dès lors qu’il s’agit
de refaire l’intégralité de la toiture. Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à accomplir les
réparations d’entretien mais la réciproque n’est pas vraie. Si l’usufruitier effectue les grosses
réparations pourra au terme de l’usufruit demander réparation au nu-propriétaire pour la plus-value
apportée par les grosses réparations.

ARTICLE 606 : les grosses réparations qui concernenet voûtes, rétablissement des poutres qui
touchent à la structure de l’immeuble et qui touchent donc aux murs porteurs. 

SECTION 1 : les droits du mi- propriétaire

Le propriétaire a le droit d’aliéner sa mi-propriéte et il a le droit d’agir seul en justice. Mais

également les actes matériels necessaires a la construction du bien. Enfin il peut exiger de
lusufruitier qu’il respecte ses obligations et demander la decheance de l’usufruit pour abus de la
jouissance. 

SECTION 2 : les obligations du mi-propriétaire

le mi-propri doit respecter les D de l’usufruitier et ne peut pas renoncer à des servitudes. Il est
tenu à toutes les charges extraordinaires telles les grosses réparations.