Droit civil des biens

Introduction
Le droit objectif est un système qui permet d’appréhender la réalité de l’organisation sociale, qui permet
d’organiser les rapports sociaux entre individu en définissant des règles générales, impersonnelles et
coercitives. Appliquées au droit des biens, ces règles doivent définir un certain nombre de catégories. Ces
catégories permettent de qualifier la situation juridique. Puisqu’en déterminant la nature juridique on
peut appliquer le régime juridique approprié càd l’ensemble des règles applicables à une seule catégorie.
C’est donc la nature juridique d’une situation qui permet d’en définir l’origine. Une des distinctions
fondamentales du droit est celle qui distingue les personnes et les choses. Parmi les choses il convient de
distinguer les choses et les biens.
Les personnes sont irréductibles aux choses et une personne ne peut pas entretenir avec une autre
personne les rapports qu’elle entretient avec une chose :
Exemple on peut entretenir avec une chose une relation de propriété et non avec une autre personne
car cela admet la possibilité de l’esclavage qui consiste à entretenir avec une autre personne une relation de
propriété.
Le droit a vocation à appréhender la réalité d’une société. Toute personne humaine a tendance à aimer les
choses et à souhaiter se les approprier. Le droit crée en cela des concepts nécessaires à appréhender la
nécessité de l’homme à s’enrichir mais également à subvenir à ses besoins essentiels, à échanger, à circuler
et à faire circuler les choses. Le droit des biens à également vocation à suivre l’imagination des hommes qui
inventent sans cesse de nouvelles choses.
Parmi les choses on distingue entre les biens et les choses proprement dites. L’homme a vocation à
inventer les choses qui sont parfois des biens mais qui peuvent également rester des choses. Les biens sont
susceptibles d’appropriation càd d’entrer dans un patrimoine alors que les choses ne le sont pas. Tous
les biens sont des choses mais toutes les choses ne sont pas des biens. Le corps humain est une choses. Le
corps humain est non susceptible d’appropriation ce qui explique l’interdiction de la prostitution, de la vente
d’organe, de la vente de sang. Ce qui explique aussi qu’il y a des dispositions particulière en matière de
cadavre comme par Exemple les dispositions qui visent à l’incinération. De même l’air n’est pas à vendre, de
même le sable, les étoiles.
A contrario, le concept central pour rendre compte de cette distinction et pour permettre à l’homme
d’assouvir la nécessité de s’approprier des choses et de s’enrichir s’est la notion de patrimoine. Chaque
personne est pourvue dès la naissance d’un patrimoine. Ce patrimoine a vocation à perdurer jusqu’à la mort.
Dès sa naissance on relie la personne à un lot de choses potentiels.
L’étude du droit des biens ne peut pas correspondre à l’étude de tout le patrimoine. Le droit des biens se
rapporte essentiellement sur les droit réels car dans l’actif du patrimoine il y a plusieurs types de droits :
- les droits réels
- les droits personnels
le critère de distinction du droit réel et du droit personnel réside dans le pouvoir conférer par le droit sur un
bien ou sur une personne. Le droit réel est le droit qu’une personne a directement sur une chose càd le
pouvoir juridique dont dispose une personne de retirer directement
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toute ou une partie des utilités économiques d’une chose. Dans ce rapport de droit la chose est
assujétie à la personne.
Par opposition le droit personnel est le droit qu’une personne a à l’encontre d’une autre personne qui
fait que la seconde est obligée envers la première. Ce lien est un lien contractuel qui relève du droit des
obligations. Le droit personnel aussi appelé droit de créance c’est le pouvoir juridique qui permet à une
personne, le créancier, d’exiger d’une autre personne, le débiteur, une obligation. Le droit personnel est une
forme d’assujettissement de la personne à la personne. Si la personne débitrice ne paie pas spontanément ses
dettes, ou si elle n’exécute pas spontanément son / ses obligations elle pourrait être condamnée à le faire
assortie de dommages et intérêts. L’existence d’un droit personnel, d’une créance, permet de saisir les biens
du débiteur pour l’obliger à honorer sa créance. En droit la créance ne permet jamais de droit direct sur la
chose saisie. Si le créancier a un pouvoir c’est un pouvoir indirect uniquement, parce qu’à l’instant où le
créancier saisit, ce bien se trouve à l’actif du patrimoine du débiteur. S’il arrive qu’un créancier titulaire d’un
droit personnel exerce un pouvoir sur un bien de son débiteur, le droit personnel ne consacre aucun pouvoir
direct d’une personne sur une chose : il créé un pouvoir qui passe nécessairement par une personne, personne
qui est indissociable de son patrimoine.
Parfois il existe des situations qui semblent assez proches en apparence mais qui sont en fait très différentes
selon qu’il s’agit d’un droit personnel ou d’un droit réel :
Exemple la différence entre un usufruitier et un locataire. L’usufruitier a un droit direct sur la chose
et mais ne peut le revendre mais pas un locataire alors que dans les deux cas ils habitent un immeuble dont
ils ne sont pas propriétaires. L’usufruitier a le droit de jouir de la chose (ART.
578 Cciv) => il a le droit de louer la chose et d’en percevoir le fruit :
ART. 578 : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire
lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »
L’usufruitier dispose donc d’un droit réel sur la chose. En revanche le locataire n’a que le droit que le
bailleur le fasse jouir de la chose.
ART. 1709 « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des partie s’oblige a faire jouir l’autre
d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à payer »
Donc le locataire n’a pas un pouvoir direct sur la chose, son pouvoir s’exerce sur la personne du propriétaire,
c’est un droit personnel.
Ainsi on peut dire que le droit des biens est l’ensemble des règles de droit relatives aux pouvoirs
qu’une personne est susceptible d’exercer directement sur une chose. Càd des pouvoirs qui permettent
de retirer toute ou une partie des utilités économiques d’une chose.
Les pouvoirs qui sont conférés à une personne sur une chose varient selon le type des choses concernées.
L’objet du rapport et la nature de la chose sur laquelle s’exerce le droit ont nécessairement une influence. Le
régime juridique ne peut pas être le même selon qu’on parle d’un bien meuble ou d’un bien immeuble.
Toutes les règles applicables ne peuvent pas être les mêmes selon que la chose sur laquelle on exerce les
droits est un bien meuble ou immeuble :
Exemple il existe une publicité foncière en matière d’immeuble qui n’a pas lieu d’être pour les
meubles mais certains meubles sont protégés, immatriculés en raison de leur importance ou pour des
questions d’ordre public. La plupart des meubles ont en général un régime juridique très simple. Il existe des
règles propres à certain bien : c’est le droit spécial des biens.
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 Partie 1 : Le droit commun des biens

Chapitre 1 : La classification des biens

Le code civil admet comme principe essentiel la classification des biens entre les biens meubles et les biens
immeubles : il s’agit de la division fondamentale. Mais il existe aussi une distinction secondaire.

Section 1 : La distinction principale entre les biens meubles et les biens

immeubles
ART. 516 Cciv : « tous les biens sont meubles ou immeubles ».

Cela signifie qu’il n’y a pas de troisième catégorie. Il faut donc qu’il y ait une catégorie résiduelle càd celle
dans laquelle on va mettre les biens qu’on ne sait pas ou classer (les animaux).
La catégorie résiduelle sont les meubles donc tous ce qui n’est pas immeubles est forcément un meuble.
Cette affirmation n’est pas à remettre en cause malgré l’ART. 515-14 issue de la L. 16 février 2015 « Les
animaux sont des êtres doués de sensibilité, sous réserve des lois qui les protège, les animaux sont soumis au
régime des biens ».

I / L’intérêt de la distinction
Les immeubles et les meubles n’ont pas le même régime, ce qui s’explique par diverses causes mais en
particulier des causes structurelles, économiques et culturelles.

A) Les causes structurelles

- L’immeuble ne bouge pas : il est et occupe une portion du territoire, ce qui fait que l’état qui est défini
par les contours de son territoire contrôle de manière stricte la circulation des immeubles entre les
personnes.
- l’immeuble est une part d’un ensemble fini : il peut être cadastré et fiché, c’est la publicité foncière. Il
n’y a pas de publicité foncière pour les meubles qui sont innombrables et infinis, leur nombre infini
impose une certaine légèreté de traitement notamment en ce qui concerne les mode d’appropriation et les
mode de preuve de la propriété.

B) Les causes économiques

- Les immeubles ont en ‘’général’’ plus de valeur que les meubles , l’investissement est généralement
plus important : Exemple l’être humain n’hésite pas à s’endetter sur 25 ans pour être propriétaire de sa
maison. Pourtant on ne peut pas dire que les choses meubles n’aient jamais de valeur, mais il demeure
quand même rare qu’on accorde la même valeur à un meuble qu’à un immeuble. C’est la raison pour
laquelle la valeur des immeubles est protégée par le droit :
Exemple il est possible d’obtenir la rescision pour lésion qui consiste dans
l’annulation d’un contrat de vente lorsque le prix est trop faible par rapport à la valeur effective du bien qui
est l’objet du contrat. Alors que traditionnellement cette annulation est exclue en matière

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de meuble. Il faut que la lésion soit plus de sept douzième càd qu’on ait vendu le bien à moins de sept
douzième de sa valeur effective sur le marché.

- C’est parce qu’il y a une différence entre les meubles et les immeubles que les pouvoirs d’une personne
sur autrui sont toujours plus forts sur les meubles que sur les immeubles :
Exemple régime juridique de la tutelle, de la curatelle.

C) Les causes culturelles

- Souvent les immeubles ont un caractère sentimental plus poussé que les meubles.
- perdre un immeuble s’est plus grave que perdre un meuble
ART. 2197 Cciv « Les immeubles d'un mineur, même émancipé, ou d'un majeur en curatelle ou en tutelle
ne peuvent être saisis avant la discussion de leurs meubles. »
En effet pour les mineurs et les majeurs protégés les immeubles ne peuvent pas être saisis avant les meubles
ce qui signifie qu’on sacrifie d’abord les meubles avant de sacrifier l’immeuble
De plus la procédure de saisie d’un immeuble est longue et compliquée par rapport à celle d’un meuble.
Ce qui explique pourquoi le code civile a érigé cette distinction en distinction principale.

II / Les critères de la distinction

Les meubles sont susceptibles d’être appréhender matériellement, peuvent être touchés par le regard et
par la main. Cependant les biens incorporels sont à nuancer.

A) Les biens corporels

Leur réalité physique est décisive. Les biens corporels sont soit meubles soit immeubles simplement par
leur nature => ART. 517 et 518 Cciv.
ART. 517 Cciv « les biens sont immeubles par leur nature, par leur destination ou par l’objet auquel il
s’applique »
ART. 518 Cciv « sont meubles par leur nature les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre »
1 - Les immeubles par nature

Ils sont constitués par tout ce qui est incorporé au sol et ne peut avoir le sol que pour seul assise.
- le SOL : la terre dont le sol est constitué (art. 518)
- tout ce qui est FIXE au sol : bâtiments et plantations
- les constructions lorsqu’une partie est matériellement adhérente au sol (art. 518) : Exemple les
tuyaux..
Est immeuble toutes constructions faites pour durer. Il peut donc s’agir d’un immeuble construit en
pierre ou simplement d’un baraquement qui pourra disparaître à terme du moment que ce baraquement est
fixé au sol de manière pérenne et de manière durable.
Exemple : cerfs fixé au sol avec du béton ont été considéré par la jurisp comme immeuble par nature,
pour la Cass « elles sont par nature immobiles même si ces construction n’ont pas vocation à perdurer dans
le temps et même si au prix de travaux importants elles pourraient redevenir mobiles ».
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Cependant certains immeubles par nature sont traités par la loi comme des meubles : ce sont des meubles
par anticipation, on anticipe sur sa future qualité.
Exemple une récolte de blé, immeuble par nature devient meuble car les récoltés pousse en vue
d’une vente.
Le meuble par anticipation est un bien qui à un instant T est un immeuble par nature mais qui a vocation
dans un instant T+1 à n’avoir de valeur économique qu’en tant que meuble. Il est donc destiné à devenir
meuble en raison de sa séparation prévue à l’avance de l’immeuble dont il provient.
Exemple : mine de charbons : on extrait le charbon pour le vendre et non pour le vendre en tant
qu’immeuble.

La possibilité d’anticiper n’est pas prévue par le Cciv, l’art. 520 Cciv prévoit le contraire « les récoltes
pendantes par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis sont immeubles ». Idem pour l’art.
521 concernant les arbres. C’est la JURISP qui a définit cette catégorie en considérant que ces articles
n’étaient pas d’ordre public, on pouvait donc y déroger par l’expression de la volonté individuelle : les
parties à un contrat peuvent donc envisager la mobilisation de ces immeubles avant qu’elles ne deviennent
définitive.
Les enjeux pratiques sont incontestables car il s’agit de faciliter les transactions économiques. On peut donc
soumettre ses biens au régime plus souple des meubles plutôt qu’au régime des immeubles.
Ce sont les parties à un contrat qui vont considérer par anticipation que tel bien immobilier sera
considérer comme un meuble.
Exemple : pour vendre une récolte, si cette récolte était vendue en qualité d’immeuble elle serait
soumise à la publicité foncière donc à l’intervention d’un notaire. En anticipant leur qualité de meuble on
limite donc les couts de transaction.

On constante que la qualification de meuble par anticipation s’impose pour des considérations
essentiellement économiques, ce qui explique bien souvent les solutions en droit des biens.

2 - les meubles par nature

Il s’agit de la catégorie résiduelle. Il n’est pas utile de déterminer un critère puisque en principe tout ce qui
n’est pas immeuble est meuble (ART. 516 Cciv). Négativement, puisque dans le monde corporel tout ce
qui n’est pas immeuble est meuble, les meubles sont constitués de tout ce qui n’adhère pas à la terre.
L’old art. 528 Cciv prévoyait que « les meubles par nature étaient les animaux ainsi que les corps qui
pouvaient se transporter d’un lieu à un autre soit par eux même soit par l’intermédiaire d’une force
étrangère ». Désormais le Code civil précise que les
« meubles par nature sont les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre ».

Exception certains meubles par nature peuvent être traités juridique comme des immeubles : ce sont les
immeubles par destination. Il s’agit de meubles par nature qui sont considérés comme des accessoires
nécessaires de l’immeuble. Ces meubles par nature perdent leur qualification car ils se fondent dans un
ensemble qui leur fait revêtir un caractère immobilier. Le meuble est constitué à l’intérieur ou à l’extérieur
d’un immeuble mais constitue un tout. Le rapport de destination est une déclinaison du rapport de principal à
accessoire.

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 B) Les biens incorporels
Le classement des biens en meuble et immeuble quand ils sont incorporels exige naturellement un effort
d’abstraction supplémentaire. Certains biens incorporels sont immeubles « par l’objet auquel il
s’applique » (art. 526).
Sont visés :
- tous les droits sur les immeubles, en particulier les droits réels

Exemple l’usufruit qui est un droit réel sur un immeuble et qui est en tant que tel considéré comme
un bien susceptible d’appropriation, alors même qu’il est incorporel.
Les meubles peuvent également être incorporels, on parle de meuble par « détermination de la loi » (art.
529). C’est le caractère artificiel de cette catégorie qui fait que les biens concernés sont des meubles par
détermination de la loi.
Exemple usufruit sur un meuble ou encore une créance (sauf celles qui portent sur des immeubles).
Les biens qui ne sont pas traités comme des immeubles par l’objet auquel il s’applique sont des biens
incorporels.
Exemple les droits d’auteur, les fonds de commerce, les droits de présentation d’une clientèle…

Section 2 : Les distinctions accessoires

Il existe des distinctions secondaires mais très utile quant au régime juridique applicable.

I / Les choses consomptible

Le critère de consomptibilité est facile puisque les choses consomptibles sont celles qui disparaissent au
premier usage que l’on en fait.
Exemple l’argent, les aliments…

A l’inverse les choses non consomptibles sont celles qui ne disparaissent pas à l’usage, càd celle qui résiste à
une utilisation répétée même si l’usage leur fait perdre de leur valeur.
Exemple une automobile, un terrain, un stylo.

Cette distinction est importante car les choses consomptibles ne peuvent pas être l’objet d’un droit
d’usage qui ne se transforme pas en droit de propriété. On peut illustrer l’intérêt de cette distinction
notamment en droit des contrats. Les contrats qui ont pour objet de procurer à un individu la jouissance
d’une chose consomptible (Exemple un prêt d’argent) sont des contrats qui engage nécessairement un droit
de propriété contrairement à une chose non consomptible (Exemple prêter son appartement) qui ne
nécessite pas un transfert de propriété. L’emprunteur d’une chose consomptible peut être autorisé à
revendre la chose, l’emprunter ou à l’utiliser puisqu’il n’aura qu’à rendre l’équivalent alors que l’emprunteur
d’une chose non consomptible doit rendre la chose empruntée, il ne peut donc pas en disposer. User d’un
bien consomptible revient à en disposer et donc à pouvoir l’échanger, la vendre ou la détruire ce qui n’est pas
le cas pour une chose non consomptible. L’art. 1892 Cciv qui traite de la convention de prêt précise que le
prêt d’argent emporte transfert de la propriété, l’obligation est alors de rendre une chose équivalente et de
même nature.
S’agissant de l’usufruit on fait une distinction entre les choses consomptibles et les choses non
consomptibles. L’usufruit confère à l’usufruitier la jouissance d’une chose, un droit réel alors qu’une
autre personne est propriétaire de la chose. L’usufruitier n’a pas vocation à disposer de la chose sur
laquelle porte son usufruit, il ne peut pas vendre concrètement la chose sur laquelle porte son usufruit. En
revanche si l’usufruitier ne peut pas disposer des choses consomptibles sur laquelle porte son usufruit,
produites par la chose sur laquelle porte son usufruit, l’usufruit ne servirai à rien d’où le fait que
l’usufruitier devient propriétaire des choses consomptibles et non des choses non consomptibles : on
parle alors de quasi-usufruit. Le droit a inventer un système où à la fin de l’usufruit, l’usufruitier doit
restituer les choses de même nature et en même quantité.
La qualification de chose consomptible a des incidences majeures.

II / Les choses fongibles et non fongibles

Le critère de la fongibilité permet de distinguer les choses de genre , choses fongibles, des corps certains,
choses non fongibles. Les choses de genre sont des biens interchangeables qui peuvent donc être changer les
uns par les autres de manière indifférentes.
La chose de genre ou chose fongible n’est pas individualisée en elle même, pour l’individualiser il faut
une opération souvent de mesure, de compte : il devient par cette individualisation un corps certain.
Exemple la farine, de l’argent, des animaux d’un troupeau, du vin. Ces choses sont désignées par
leur genre.
Le corps certain par opposition est une chose qui est individualisée. Ces corps certains ont une identité,
on ne peut pas les replacer à l’identique. Les immeubles sont par principe des corps certains, ils ne sont
pas fongibles car ils occupent toujours un point d’espace qui leur est propre.
Exemple un immeuble, des tableaux.

La distinction entre les choses de genre et les corps certains compte parmi celle qui entraine beaucoup de
conséquences juridiques que ce soit en droit des biens qu’en droit des obligations. Pour les choses de genre le
transfert de propriété se fait qu’au moment de l’individualisation. Saisir la portée de la distinction c’est
comprendre l’enjeu en matière de propreté.
Le transfert de propriété est immédiat lors de la conclusion du contrat lorsqu’il s’agit d’un corps certain,
contrairement aux choses de genre pour lesquels le transfert est retardé. Tant que cette chose n’a pas été
comptée ou mesurée elle n’est pas individualisée, elle ne peut être transmise, l’acquéreur ne peut être
propriétaire.
Les deux critères de la consomptibilité et de la fongibilité ne se recouvrent pas. On a souvent tendance à les
confondre car la plupart du temps les biens qui sont consomptibles sont souvent fongibles. Exemple :
l’argent et les aliments. La plupart des corps certains sont souvent des choses non consomptibles.
Il faut se garder de la confusion. Notre monde regorge d’objets industrialisés, identiques les uns des autres, et
toutes des choses de genre, ce sont des choses de genre non consomptibles.
Il existe des choses fongibles qui sont des corps certains.
 III / Les choses frugifères et les choses productibles
Certaines choses engendre des fruits et d’autres des produits.

A) Les fruits
Le fruit est un bien accessoire qui sort périodiquement d’un bien principal sans que la substance de
celui-ci ne s’en trouve diminuée. Il y a 3 types de fruit.
1 - Les fruits naturels

Il s’agit de fruits matériels au sens commun du terme qui sort d’un arbre. Ils sont décrits à l’ART. 583
Cciv comme le produit spontané de la terre. Cet article ajoute que le produit et le croit des animaux sont
aussi des fruits naturels.
2 - Les fruits industriels

Ils sont décrits à l’ART. 583 al. 2 comme ceux qui nécessitent une intervention humaine. Exemple une
récolte. Deviennent fruits industriels tous les fruits qui sont volontairement plantés par l’homme en vue de
les récolter.
3 - Les fruits civils

Ce sont des fruits que l’on retire d’un capital sans en sortir matériellement, ils ne retirent rien au
capital. Exemple les intérêts que produisent un compte de placement. De même les loyers sont des fruits
produits par un appartement.

B) Les produits

Le produit est tiré du principal au prix d’une diminution de sa substance.

Exemple dans un région où on extrait le charbon, lorsqu’on enlève le charbon de la terre à un

moment il y a plus de carrière. De même concernant les arbres d’une foret lorsqu’ils sont abattus.
Cette qualification de produit permet d’avoir une illustration de l’accessoire qui suit le principal.
Dans la mesure où l’accessoire suit le principal, le fruit et les produits suivent le sort du capital.
Le propriétaire du capital acquiert la propriété des fruits et des produits.

IV / Les choses appropriées, sans maitre et commune

A ) Les choses appropriées

Ce sont les choses qui ont un propriétaire. Elles peuvent être librement cédées et relèvent pour la
plupart du domaine privé. Cette catégorie ne se réduit pas uniquement au domaine privé mais aussi au
domaine public. C’est le cas des choses du domaine public qui sont nécessaires à l’usage public et au
fonctionnement d’un SP. Ces dernières ne peuvent pas être aliénées. En France il n’existe aucun immeuble
vacant, tous les immeubles sont nécessairement appropriés. Donc lorsqu’un immeuble n’a pas de
propriétaire, il appartient obligatoirement à l’état (art. 713 et 539 Cciv).

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 B ) Les choses sans maitre
Seuls les meubles sont concernés puisque seuls les meubles sont susceptibles d’être vacants. Lorsqu’ils sont
vacants ils le sont en raison de circonstances de fait. Les choses sans maitres sont des choses qui n’ont pas
de propriétaire mais qui n’ont pas vocation à rester sans propriétaire. Les choses sans maitre
n’appartiennent à personne de sorte que chacun peut se les approprier. Ces choses comprennent deux
catégories :
- les choses sans maitres parce qu’elles n’ont jamais eu de propriétaire
- et les choses sans maitre qui en ont déjà eu un mais qui ont été abandonnées
Cela donne lieu à deux catégories:
- les RES nulliUS appartiennent à la catégorie des choses qui n’ont jamais appartenues à quelqu’un : les
gibiers ou encore les poissons sauvages
- les RES DERElICTAE sont des choses qui ont été abandonnées par leur propriétaire : les trésors

C ) Les choses communes

Seules les choses qui sont susceptibles d’être appropriées sont des biens. Donc celles qui ne sont pas
susceptibles d’appropriation sont des choses. Cette incapacité à être appropriée a été élaborée en fonction
de la nature des choses qui concerne cette catégorie en ce sens que leur appropriation n’aurait aucun sens car
ces choses sont d’un usage qui est commun à tous.
Exemple dans les choses communes on a l’air, la mer, le sable, les étoiles, le ciel ( art. 714 Cciv).
Selon un auteur ‘’il est de leur nature de profiter à tous’’.

Cette classification entre les choses communes, sans maitre ou appropriée va permettre de distinguer entre
les modes d’appropriation des choses.

V / Les choses dans et hors commerce

Les choses hors du commerce ne peuvent pas faire l’objet de convention ni être acquise par
prescription. Avant on classait dans les choses hors du commerce tout ce qui touchait à une nature sacrée
càd la personne humaine (vivante ou morte), le droit à l’image, le respect à la vie privée. La notion sacrée
à néanmoins reculée pour laisser place à la réalité économique.
S’agissant du corps humain il est autorisé certaines conventions si elles ont un but thérapeutique et si elles
sont établies à titre gratuit. Les convention visant à considérer la personne comme une chose demeurent
prohiber.
Exemple la convention de mère porteuse.

La catégorie des choses hors du commerce est devenue hétéroclites et s’est enrichie de choses diverses.
Exemple les marchandises contrefaites (arrêt Cass Comm 24 septembre 2003 « la
marchandise contrefaite ne peut faire l’objet d’une vente ») de même concernant les
immeubles qui portent de l’amiante (décret du CE 7 février 1996).

Toutes les choses communes sont hors du commerce mais toutes les choses hors du commerce ne sont pas
forcément communes.

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 Chapitre 2 : La notion de patrimoine

Chaque personne dès sa naissance dispose d’un patrimoine dès lors que cette personne est née vivante et
viable. Il s’agit fictivement d’une poche qui a vocation à se remplir et à évoluer dans un sens positif ou
négatif mais qui existe jusqu’au décès de la personne concernée.
Etymologiquement le mot patrimoine vient du latin PATRIMONIUM qui signifie héritage du père. Le
premier sens fourni par le dictionnaire est ‘’biens de famille, biens que l’on a hérité de ses ascendants’’. Le
sens donné est ici éloigné du sens juridique. Le sens juridique est lui-même éloigné de tous les sens que l’on
pourrait attribuer au mot patrimoine. Pour un sociologue, le patrimoine est un patrimoine culturel, il ne s’agit
en rien de quelque chose de pécuniaire, le patrimoine culturel est l’éducation que l’on a reçu et l’évolution
que l’on en fait. Pour un médecin le patrimoine est un patrimoine héréditaire. Ici ce patrimoine héréditaire et
génétique intéresse le droit et présente des enjeux importants. Exemple celui qui décode des informations
liées à un patrimoine génétique a-t-il le droit de monnayer ces données ?
Pour l’économiste la notion de patrimoine est celle qui se rapproche le plus de la notion juridique à la
différence près que lorsqu’on parle de patrimoine en économie on ne parle que de l’ensemble des actifs.
Juridiquement le terme patrimoine a été défini à la fin du XIX’s par Aubry et Rau qui ont élaboré la théorie
classique du patrimoine : ‘’le patrimoine constitue une universalité, un ensemble qui est lié à une personne’’.

Section 1 : Le patrimoine est une universalité de droit

Le patrimoine est un ensemble. On parle en terme technique d’universalité de droit. Cette formule renvoie
à deux concepts :
- une universalité juridique
- une universalité car elle rassemble à la fois un actif et un passif (ce qui distingue la vision juridique de la
vision économique).
L’art. 2284 Cciv est le siège de la théorie du patrimoine « quiconque s’est obligé personnellement est
tenu de remplir sont engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers présents et à venir ».
Donc à chaque fois que l’on a une dette tout notre patrimoine est disposé pour le remboursement de cette
dette.
Exemple le prix de revente d’un bien est intégré au patrimoine et peut être remployé à l’achat d’un
nouveau bien. Cette théorie forme par Exemple la théorie des remploies en droit des régimes matrimoniaux.
Le texte qui concerne le patrimoine est riche en enseignement car il permet de tirer 4 affirmations :
- les biens d’une personne forment une unité, un tout
- cet ensemble répond des dettes de la personne
- s’obliger, au sens de contracter une obligation, c’est engager l’ensemble de son patrimoine
- ce tout est ouvert vers le futur : il n’a pas vocation à ne comprendre que les biens présents, il envisage
également le potentiel des biens futurs.

A ) L’actif du patrimoine
Les éléments de l’actif sont les droits de la personne : ses droits réels et ses droits personnels. On y
inclue également ses actions en justice. Néanmoins tous les droits ne sont pas compris dans le patrimoine.
Les droits ont vocation à entrer et à sortir de l‘actif du patrimoine. L’actif a donc un caractère éminemment
évolutif.
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 1 - Les droits exclus de l’actif du patrimoine

Ce qui est exclut c’est la différence entre l’être et l’avoir. Seul l’avoir de la personne est représenté. Le
patrimoine ne comprend à son actif que les droits qui ont une signification économique càd les droits qui
sont susceptible d’être évalués en argent. Tous les autres sont en dehors du patrimoine : ce sont les droits
extra-patrimoniaux. Ces droits extra-patrimoniaux sont principalement des droits inhérents à la personne
physique.
Exemple les droits fondamentaux, les droits au respect de la vie privée ou encore le droit au respect
de la présomption d’innocence : ce sont des droits innés.
On y trouve également quelques droits acquis.

Exemple le droit moral d’un artiste ou d’un écrivain sur son oeuvre qui comprend le droit moral de
faire respecter l’intégrité de son oeuvre. S’agissant de ce droit moral, en dehors de toutes considérations
pécuniaires, l’auteur pourra empêcher que son oeuvre soit dénaturée.
Tous ces droits sont extra-patrimoniaux parce qu’ils ne sont pas évaluables en argent, ils n’ont aucune
valeur économique. Certains droits extra-patrimoniaux, comme certains droits de la personnalité, peuvent
être source de revenus.
Exemple une atteinte au droit à l’image donne lieu à des D&I. Le montant de ces D&I se retrouvera
dans le patrimoine.
Tous les droits extra-patrimoniaux ne sont pas dans ce cas.

Exemple l’autorité parentale ne donne lieu à aucune relation pécuniaire.

En eux-mêmes ces droits prennent de la valeur uniquement en cas de violation. Il y a une vraie différence
entre les droits patrimoniaux et les droits extra-patrimoniaux qui n’ont d’ailleurs pas le même régime
juridique car certains sont monnayables et d’autres non.
Dans la mesure où certains droits de la personne ne font pas partis du patrimoine, on ne peut jamais dire que
le patrimoine est la projection d’ne personne en terme de droit puisque tous les droits de la personne ne
s’inscrivent pas à l’actif et que le patrimoine à vocation à fluctué en permanence ce qui n’est pas le cas d’une
personne.
2 - L’évolution de l’actif du patrimoine

L’actif du patrimoine présente un caractère essentiellement évolutif, l’ensemble varie en permanence.

Les créancier chirographaire qui un droit sur le patrimoine d’une personne en général, le droit de gage
général, n’ont aucun droit sur la composition du patrimoine au moment où leur créance est née. Ces
créanciers ont un droit sur l’actif du patrimoine, tel qu’il existe au moment où ils agissent. Ils peuvent
uniquement saisir les biens présents à l’actif du patrimoine au moment où ils agissent.
Dans la mesure où le patrimoine est un ensemble mouvant, le risque peut s’avérer être une chance et la
chance peut s’avérer être un risque. Si l’actif du patrimoine a diminué entre le moment où la créance est née
et celui où le créancier poursuit le recouvrement, cela peut conduire le créancier à la perte de sa créance.
C’est pour se prémunir contre ce risque que l’on a inventé le concept de suretés qui peuvent être des suretés
réelles ou des suretés personnelles.
S’agissant d’une sureté réelle, c’est une sureté qui est assise sur un élément actif du patrimoine et qui confère
à son titulaire un droit de préférence et un droit de suite. Sur ce bien précis, présent

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Dans l’actif du patrimoine du débiteur au moment où la dette est contactée, le créancier fixe des droits
particuliers :
- même si le bien quitte le patrimoine de son débiteur sans que le créancier n’est été remboursé, le créancier
pourra saisir pour se faire payer, entre les mains d’un autre débiteur auquel le bien serait : c’est le
droit de suite.
- Cela veut dire que le créancier, après la saisie, pourra se faire payer et le prix de vente du bien lui
revient en priorité : c’est le droit de préférence.
La plupart des suretés confèrent un droit de suite et un droit de préférence. Ce créancier n’est plus un
créancier chirographaire mais un créancier privilégié comme par Exemple pour une hypothèque.
L’art. 2285 Cciv illustre le risque que prend un créancier chirographaire « les biens du débiteur sont le
gage commun des créanciers et le prix s’en distribue entre-eux par contribution à moins qu’il n’y
ait entre les créanciers des clauses légitimes de préférence »
Ainsi chaque créancier peut saisir n’importe quel bien qui appartient au débiteur au moment de la saisie. S’il
n’y a pas assez de biens pour désintéresser tous les créanciers, il faut faire une règle de trois : un paiement
au marc le franc. Si l’on est créancier privilégié on passe devant tout le monde vue qu’on a un droit de suite
et un droit de de préférence.
Dans certains cas le créancier peut se faire payer sur un bien nouvellement acquis càd un bien qui
n’existait pas au moment où son droit est né. C’est en ce sens que l’art. 2284 Cciv prévoit que le
patrimoine s’étend aux biens présents et aux biens à venir. C’est dans cet espoir que les établissements
de crédits font confiance aux individus, en réalité ils misent sur leur capacité à s’enrichir.

B ) Le passif du patrimoine
L’ensemble qualifié de patrimoine comprend également un passif, on peut parler d’universalité de
droit et pas seulement d’universalité de fait. Dans l’universalité de fait on a que les éléments de l’actif et
dans l’universalité de droit on inscrit de l’actif et du passif. Dans le patrimoine on a de l’actif et du passif
de sorte que dans le droit français on est dans un système de succession à la personne donc au patrimoine.
Ainsi un héritier ne succède pas qu’aux biens, il est le continuateur de la personne, il hérite de l’actif et du
passif. Il est donc possible de renoncer à une succession ou de l’accepter à concurrence de l’actif nette. C’est
parce que le patrimoine est constitué d’actif et de passif que l’héritier a le choix, c’est l’option successorale.
Cette option n’aurait aucun sens si l’héritier ne pourrait recueillir que de l’actif.
Les éléments de l’actif et du passif sont liés, raison pour laquelle tout l’actif répond de tout le passif.
Chaque dette peut être payée sur n’importe quel bien.

Section 2 : Le patrimoine est lié à une personne

(…) A RATTRAPER !

A ) Toute personne a un patrimoine

On peut ici distinguer la conception juridique du patrimoine de la conception économique. En droit celui qui
n’a aucun bien a tout de même un patrimoine. Ce qui fait qu’un patrimoine peut être constitué d’éléments
passifs. La circonstance que le passif surpasserait l’actif ne ferait pas disparaitre l’existence du patrimoine
qui comprend les dettes comme les biens. C’est la conception classique du patrimoine enveloppe qui existe
même vide pour le nouveau né comme pour le sans abri. La personne titulaire d’un patrimoine peut être une
personne physique, comme par Exemple un être humain vivant et viable, mais aussi une personne morale qui
détient la personnalité juridique
Alors qu’elle n’existe pas vraiment et a besoin d’organes pour la représenter (association, société). L’intérêt
d’une personne morale est d’avoir un patrimoine propre. A partir du moment où une nouvelle personnalité
juridique née, elle dispose d’un patrimoine. Les dettes que contracte la société au cour de son existence et à
l’occasion de son activité et de son développement constituent du passif du patrimoine de la société et non
pas des personne physique, les associés, qui l’ont créé. Seuls les éléments d’actif du patrimoine de la société
répondront des dettes sociales. Créer une société c’est mettre à l’abri l’actif de son propre patrimoine en
créant avec d’autres personnes physiques ou seul un autre patrimoine pour les besoins de l’activité
économique. Le patrimoine est intimement lié à la personne càd qu’il ne peut pas disparaitre si la personne
subsiste. S’il y a une personne il y a un patrimoine, on ne peut pas perdre son patrimoine et on ne peut pas le
vendre. Cependant on peut vendre tout ce qui est contenu dans notre patrimoine, dans ce cas au sens
économique du terme le patrimoine sera vide mais au sens juridique du terme on aura toujours un
patrimoine. Le patrimoine est en cela incessible :
- cela vient du lien de la personne à son patrimoine : à partir du moment où on considère que le patrimoine
est un élément de la personnalité juridique, céder son patrimoine revient à annihiler la personnalité du
cédant. Certes une personne peut céder de son vivant tous les biens dont il est propriétaire mais juridique
il aura toujours un patrimoine même si son actif est vide. Cela signifie que la personne aura toujours la
faculté de recevoir des biens càd le pouvoir d’acquérir.
- L’incessibilité du patrimoine ou son indisponibilité n’est pas un obstacle pour sa transmission en blocs,
une fois que la personne a disparu. Pour les personnes physiques la transmission intervient à la mort du
titulaire du patrimoine et elle peut être universelle (universelle c’est lorsqu’on transmet tout notre bien à
une personne en particulier et transmission à titre particulier signifie qu’on transmet une partie de notre
bien à une personne en particulier). Cette transmission de l’ensemble peut avoir lieu, pour les personnes
morales, en cas de disparition par dissolution, par absorption d’une société par une autre société ou par
fusion de deux sociétés. Dans ce cas la société absorbante reprend le patrimoine de la société absorbée
dans toutes ses dimensions.

B ) Toute personne n’a en principe qu’un seul patrimoine

A la fin du XIX’s Aubry et Rau écrivaient que « la même personne ne peut avoir qu’un seul patrimoine, dans
le sens propre du mot ». ON parle à ce propos d’unicité du patrimoine ou encore d’indivisibilité du
patrimoine. Selon cette théorie il n’est pas possible d’isoler certains éléments du patrimoine pour qu’ils
constituent une universalité séparée du reste. En principe on ne peut pas affecter certains biens à un usage
particulier, pour qu’ils répondent de certaines dettes. Longtemps le droit français a été récif à la
reconnaissance du patrimoine d’affectation. Le patrimoine d’affectation reviendrait à dire qu’on créer des
compartiments étanches différents dans notre patrimoine. Mais il existe des exceptions qui tiennent à des
raisons économiques. L’unicité du patrimoine demeure la situation la plus commune. Mais il existe différents
possibilités juridiques pour organiser sa situation professionnelle qui ont été rendues possible au fur et à
mesure par le législateur jusqu’à admettre la possibilité de créer un patrimoine d »affectation en 2016.

1 - Les tempéraments à la notion d’unicité du patrimoine

a) L’acceptation de la succession à concurrence de l’actif nette

Héritier est le continuateur de la personne décédée, le DE CUJUS, ce qui fait qu’à ce titre il a vocation à
recueillir l’universalité de son patrimoine. IL existe néanmoins une option successorale qui comporte
plusieurs branches :
- on peut accepter la succession
- renoncer à la succession
- ou accepter à concurrence de l’actif nette

L’art. 791 Cciv prévoit cette option. Elle a pour effet de créer pendant un temps donné une situation où
l’héritier se trouve à la tête de deux patrimoines qui ne se confondent pas. Cette situation permet d’éviter la
confusion de ses biens personnels avec ceux de la succession et de conserver contre la succession tous les
droits qu’il avait antérieurement sur les biens du défunt. Dans la mesure où le défunt n’est plus titulaire de
son patrimoine, on ne peut pas dire qu’il existe encore un patrimoine du défunt ce qui fait que l’héritier est à
la tête de deux masses constituées chacune de biens et de dettes et ces deux masses sont étanches. La
première masse provient de son auteur, le de cujus, et l’autre masse provient de l’héritier. Donc les créanciers
du défunt ne pourront pas se payer sur les biens de l’héritier et réciproquement. Cette situation dure tant que
l’héritier est à la tête des deux universalités. Cette situation est nécessairement temporaire de sorte que les
créanciers doivent faire connaitre leur intention dans les 15 mois qui suivent le décès. Cette opinion n’est
possible que dans des cas particuliers : c’est une quasi-exception.
b- L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée : EURL

C’est la première fois qu’on avait une entorse à l’universalité parce qu’on a décidé qu’une personne pouvait,
seule, créer une entreprise. Cette EURL est le premier cas significatif de l’admission en droit français du
patrimoine d’affectation. L’intérêt de créer une société est de permettre de créer une sorte d’écran entre le
patrimoine des associés qui la compose et celui de la société. Depuis une L. 11 juillet 1985, le droit français
admet les EURL qui sont des sociétés constituées par une seule personne càd des sociétés avec un seul
associé. Une même personne peut donc être titulaire du patrimoine et être l’associé d’une société qui aura
son patrimoine propre. La création de l’EURL permet de dissocier les biens et les dettes d’une seule
personne en deux masses distinctes : les créanciers personnels pourront être payés que sur le patrimoine
personne et les créanciers professionnels ne pourront se payer que sur la patrimoine de l’EURL. Si l’on
raisonne en fait l’EURL correspond bien à une dissociation de la personne et du patrimoine, il y a une seule
personne et deux patrimoines. EN revanche si l’on raisonne en droit aucun principe n’est remis en cause
puisque l’EURL dispose de la personnalité juridique de sorte qu’il est classique qu’elle est un patrimoine
autonome. En droit donc chaque personne, la personne physique et l’EURL, a un patrimoine et un seul. En
revanche si l’activité de l’EURL se développe dans deux secteurs différents il ne sera pas possible de créer
un autre patrimoine à l’intérieur du patrimoine de l’EURL. Il faudrait alors dans l’idéal créer une autre
EURL. Pourtant ce type de scission n’est pas très efficace car la confiance qu’inspire une EURL au créancier
est très limitée. Les créanciers de l’EURL ne pourront se faire payer que sur le patrimoine de l’EURL et non
pas sur les biens personnels de l’associé unique. Ce qui fait que souvent les créanciers les plus importants,
comme les banques et autres établissements de crédit, demandent la plupart du temps à l’associé unique de se
porter caution sur ses biens personnels pour le remboursement des dettes de l’EURL.
Le contrat de cautionnement permet à un créancier de demander le paiement de sa créance non seulement à
son débiteur mais aussi à une autre personne. On dit que le cautionnement est une sureté personnelle, parce
que le créancier a une autre personne à qui demander le remboursement de la dette. Grace au cautionnement
les créanciers retrouveront donc dans l’assiette de leurs saisies tous les biens de l’associé càd les siens
propres et ceux transmis à l’EURL. Il s’agit d’une résistance inventée par la pratique à la notion de
patrimoine d’affectation. C’est la raison pour laquelle l’EURL est une quasi-exception.

2 - L’exception, l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée

Le 15 juin 2010 a été adoptée une Loi relative à l’EIRL. Dans le cas de L’EURL c’est une entreprise dotée
de la personnalité alors que l’EIRL renvoie à un entrepreneur qui est une personne physique. La Loi a insérer
un art. 381-8 Cciv qui mentionne l’entreprise individuelle et non entrepreneur mais il ne faut pas se
confondre. L’art. 1er de la loi insère une … dans le code de commerce qui s’intitule de ‘’l’entrepreneur à
responsabilité limitée’’. Le premier art. de cette nouvelle section L. 526-6 dispose en son alinéa premier que
« tout entrepreneur individuel peut affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son
patrimoine personnel sans création d’une personne morale ». Il s’agit d’une rupture pure et simple avec le
principe de l’unicité du patrimoine puisque le texte admet la possibilité de voir une personne physique, un
entrepreneur individuel, créer un second patrimoine, le patrimoine d’affectation, distincte de son patrimoine
personnel sans création de personne morale ce qui est une différence fondamentale avec l’EURL puisqu’on
se retrouve bien dans l’hypothèse où une personne physique est à la tête de deux patrimoines :
un patrimoine personnel
un patrimoine d’affectation professionnel
A partir du premier janvier, l’innovation de la L. 15 juin 2010 constitue donc une exception à l’universalité
du patrimoine. Depuis le 1er janvier 2013, la nouvelle règle du 9 décembre 2016 a supprimé la faculté de
rendre opposable la déclaration au créancier antérieur au dépôt. un même entrepreneur individuel peut
constituer plusieurs patrimoines affectés, ce qui fait que le principe d’unicité du patrimoine n’a plus lieu
d’être. Cela est illustré par l’art. 526-12. Le texte se présente expressément comment une exception aux art.
2284 et 2285. Ce texte dispose que « si les formalités prévues ont été respectées, les créanciers dont les droits
sont nés à la création de leur activité professionnel à laquelle le patrimoine est affecté ont pour seul gage ce
patrimoine affecté ». En général ce patrimoine affecté est composé de tous les éléments nécessaire à
l’activité professionnelle ainsi que les éléments utiles que l’entrepreneur décide d’intégrer. Réciproquement
les autres créanciers n’auront pour seul gage que le patrimoine personnel ccd le patrimoine non affecté. ON
retrouve à travers cette notion de patrimoine affecté une corrélation entre un actif et un passif. L’actif du
patrimoine affecté répond des dettes professionnelles et l’actif du patrimoine non affecté des autres dettes.
ON retrouve donc la logique du patrimoine. En outre il est logique que l’on puisse céder uniquement le
patrimoine affecté art. 526-17 1 Ccom car même si on cède uniquement le patrimoine affecté la personne
restera toujours titulaire de son patrimoine personnel. La disparition du patrimoine n’emportera pas
disparition du lien nécessaire entre la personne et son patrimoine, puisqu’elle en aura au moins un. Ce
principe est respecté puisque l’incessaisssaibilité du patrimoine s’expliquait par l’absolu nécessité une
personne à un patrimoine, dans la mesure où la cession d’un patrimoine d’affectation laisse subsister le
patrimoine personnel, la raison de l’incessaisicebilité disparait.
On se demande donc si le principe a subsisté après l’admission d’une telle exception : oui car
 pour créer un ou plusieurs patrimoines d’affectation il faut un entrepreneur cad quelqu'un qui exerce une
activité professionnelle à titre individuelle donc toutes les personnes ne sont pas concernées.
 de plus l’étanchéité entre les deux masses n’est pas absolue. En effet en cas de fraude l’entrepreneur perd
le bénéfice de l’affectation. Il perd également ce bénéfice lorsqu’il n’affecte pas un bien nécessaire à son
activité ou encore lorsqu’il a un bien qui a plusieurs activités ou encore lorsqu’il ne respecte pas les règles
de comptabilité.
Dans tous ces cas de figure le créancier recouvre son droit de saisie : art. 526-12. Il pourra donc saisir un
bien qui n’est pas inscrit à l’actif du patrimoine et qui correspond à sa dette. On peut expliquer cette
possibilité de saisir les biens qui ne font pas partir …. Donc en droit on peut encore
Affirmer que le patrimoine est un attribue de la personne que chaque personne a un patrimoine er que toute
personne n’a en principe qu’un patrimoine. A l’actif de ce patrimoine se côtoie les actions en justice ainsi
que les droits réels et les droits personnels.

Titre 1 : Les relations des biens entre

eux ou des biens avec les personnes
 Chapitre 1 : Les rapports des biens entre-eux

Souvent un bien entretient des rapports avec une personne, mais des biens peuvent aussi entretenir des
rapports entre eux. Ce qui compose finalement un groupement dans le langage courant. Quelque fois le bien
entretien cette relation avec un autre bien mais sans entité juridique. D’autres fois au contraire, l’assemblage
de ces biens crée un nouveau bien.

Section 1 : Les rapports juridiques entre les

biens
Le rapport de principal à accessoire
Il se décline en revenu et en capital. Il existe un troisième rapport qui est celui de destination.

Pargraphe 1 : le rapport de principal à accessoire

a) Principe

Deux biens peuvent être unis par un rapport d’attraction l’un a l’autre, l’un complète l’autre ou l’un est
l’accessoire de l’autre. Ce qui veut dire que l’accessoire est indispensable pour que ce rapport existe. Il faut
simplement que l’ajout de l’accessoire puisse accroitre l’utilité de la chose donc l’ajout de sa valeur. Ex : la
housse de l’ordinateur.

En présence de deux biens qui entretiennnent ce rapport d’attraction il convient de regarder ce qui est
qualifié d’accessoire et ce qui est principal. Pour ce faire il y a deux solutions :
 Le meuble est toujours l’accessoire de l’immeuble. Le sol est en principe le principal par rapport a la
chose du dessus.
 L’accessoire est au service du principal. C’est le principe du fonctionnel. Cela vient d’un adage
« l’accessoire suit le principal ». Ce qui veut dire que le régime juridique du principal emporte sur
celuil’accessoire.

b) Conséquence

La première conséquence est que quand on fait un acte de disposition sur le principal, cet acte va
nécessairement porter sur l’accessoire aussi. Ce qui veut dire qu’on vend les deux ensembles. Sauf
convention contraire.

La deuxieme conséquence est que si 2 biens complémentaires appartiennent a des propriétaires différents,
mais qui se trouvent unis matériellement, le propriétaire du principal devient propriétaire de l’accessoire.
C’est le mécanisme dit de l’accession.

Le principe selon lequel le sol est toujours le principal à une portée considérable. Ex : si on construit une
maison avec des matériaux appartenant a A et que le propriétaire du sol est B. Alors le propriétaire est B.

Le rapport du capital à revenu

C’est une déclinaison du principe du rapport principal a revenu (art 546). Les fruits se distiguent des produits

Paragraphe 3 : Le rapport

Affecter c’est soumettre a un usage déterminé. Sur la destination, on part des immeubles. Les immeubles par
destination sont des meubles par nature qui en raison de leur affectation au service d’un immeuble sont
traités juridiquement comme des immeubles. Art 524 et 525 du code civ.

a) Conditions relatives à la nature du bien

Le domaine des immeubles par destination est circonscrit aux meubles par nature. On ne peut devenir
immeuble par destination que lorsqu’on est un meuble par nature. Ce rapport est le même que l’accessoire
qui suit le principal. Il ne fonctionne que dans un seul sens cad de meuble à immeuble.

Le fonds de commerce est un bien incorporel puisqu’il s’agit de la réunion de divers éléments qui constituent
la capacité d’attraction de la clientèle. C’est une universalité. Cette attraction n’est pas tangible car on ne
peut pas l’appréhender matériellement. Ce bien incorporel est classé dans les meubles. Il ne s’agit pas d’un
immeuble par l’objet auquel il s’applique (art 526 du code civil), alors on le classe parmi les meubles
incorporels.

La question étant : est ce que l’immeuble affecté a l’exploitation d’un fonds de commerce peut devenir un
bien meuble ?

L’immeuble ne peut pas devenir un meuble. Donc la réponse est non. Les meubles sont forcément dans un
rapport de destination aux immeubles mais pas l’inverse. Le principal est toujours l’immeuble d ans un
rapport d’immeuble a meuble.

En vertu de la règle l’accessoire suit le principal, les meubles immobilisés sont compris de plein droit dans
toutes les opérations juridiques portant sur l’immeuble auquel ils sont affectés. La vente de l’immeuble
comprend également la vente des immeubles par destination qui sont par nature des meubles par , notamment
en matière fiscale. Les immeubles par destinations ne peuvent pas être saisis, il faut une procédure régulière.

b) Condition relative au propriétaire

La deuxieme condition pour qu’un meuble soit qualifié d’immeuble par destination, cela concerne les
personnes auxquelles le bien peut être rattaché. Cette affectation n’est possible que si la me^me personne est
propriétaire des deux biens. Il faut que ce propriétaire commun des deux biens ait établi entre eux un rapport
de destination. Donc ce rapport est le fruit de la volonté d’un individu.

c) Condition relative à l’affectation

Il y a deux raisons pour lesquelles on peut décider d’afffecter un meuble à un immeuble. Cette affectation
peut être économique ou à perpétuelle demeure.

1- L’affectation économique

Cela suppose une nécessité d’exploitation de ce meuble pour l’immeuble. L’affectation est quelques fois
préésumée par la loi par exemple, le legislateur présente (art 524) des présomptions simples d’exploitation
d’une activité agricole. C’est le cas par exemple des annimaux servant à l’exploitation de l’activité agricole.
C’est le cas aussi des semances et des engrais.L’art 524 a aussi évolué et les annimaux ont aussi extraits de
cette liste depuis la loi du 16 fervrier 2015.

Il existe des meubles par nature nécessaire a l’exploitation d’une activité industrielle. Ce sont des immeubles
par destination, ce sont des accessoires de l’immeuble, dans lequel l’activité industrielle est exploitée. Mais
audela des fonds agricoles et industrielles il existe d’autre hypothèses, on peut parler des exploitations
commerciales sur lesquelles le code ne dit rien. Il y a aussi des hypothèses d’affectation qui relèvent presque
de l’évidence. Ce qui fait que l’on doit étendre la notion d’immeuble par destination à toute affectation d’un
meuble à la jouissance d’un immeuble, si cette affectation est indispensable à la jouissance de l’immeuble. A
ce titre, par exemple on est obligé de considérer que les clés de l’immeuble sont des immeubles par
destination.

2- L’attache à perpétuelle demeure

Dans ce type de destination, il n’existe pas de lien économique objectiif, mais la volonté du propriétaire
d’unir un meuble à un immeuble. Cette volonté d’immobiliser un bien normalement meuble doit se
manifester sans aucune équivoque possible. C’est la raison pour laquelle la durée dans l’affectation est
indispensable, l’attache doit être perçue comme perpétuelle.

La question qui se pose est celle de savoir si cette volonté de perpétuité est suffisante ou est qu’elle doit se
manifester matériellement ?
La plupart du temps, la volonté d’union perpétuelle se doute d’une impossibilité de séparer le meuble
accessoire de l’immeuble principal sans le fracturer. Cette exigence est posée au 1 er alinéa de l’article 525 du
code civil.

Le problème est que cette adhérence qui lie le meuble à l’immeuble peieut il faire basculer le meuble par
nature dans la catégorie des immeuble par destination ?
Le role de la volonté dans l’existence d’une attache à perpétuelle demeure est plus évidente lorsqu’il n’y a
pas d’adhésion définitive du meuble à l’immeuble. Quelque fois la jusrisprudence admet l’attache a
perpétuelle demeure sans pour autant que le bien soit fixé, de telle sorte qu’il ne puisse être séparé sans
dégât, mais qui est attaché par la volonté du propriétaire de le rattacher.

Le code civil invite à cette solution de ne retenir que l’attache a perpétuelle demeure avec l’article 525 qui
prévoit que les statues sont immeubes, lorsqu’elles sont placées dans une niche pratiquée aux fins de les
recevoir, encore qu’elles puissent être enlevées sans fracture ni détérioration.

Il existe dans cette définition une forme de destination esthétique comme le dit Charbonnier. Ce qui a amené
En 1968 a traité des vases simplement posées sur des sols, comme les immeubles par destination, parcequ’il
participait a l’ensemble ornemental d’un jardin. Les deux type d’affectation présentent un caractère alternatif
et non cumulatif. Si on prend l’exemple d’un immeuble fixé par des boulons et qui peuvent être retiré sans
dommage, on peut difficilement les qualifier d’attache a perpétuelle demeure sauf s’ils ont un caractère
artistique. Ils peuvent être considérés comme immeubel par destination s’ils présentent un caractère
économique. La question étant de savoir comment cette immobilisation peut prendre fin ?

Une séparation matérielle est elle indispensable ou est ce qu’il faut une séparation jurique ?
Si on prend l’exemple de la statue qualifie d’immeuble a perpétuelle demeure, faut il déceler la statue pour la
vendre comme un meuble ou est ce qu’elle redevient meuble lorsque le propriétaire en exprime la volonté
par exemple en la vendant séparemment ?

La Cour de Cassation estime que l’aliénation distincte du meuble et de l » ‘immeuble à deux acquereurs
différents peut cesser l’immobilisation immédiatement. Même si elle n’est pas appuyer d’une séparation
matérielle qui pourra intervenir ultérieurement.

Section 2 : Les universalités

Une universalité est un ensemble de biens qui forment un « tout ». Cette universalité peut être une
universalité de droit ou de fait. L’universalité de droit se caractérise par le fait qu’elle comporte non
seulement un actif, mais également et indissociablement lié un passif, cad des charges. Avec un actif qui
répond du passif. L’universalité de droit c’est donc un ensemble de biens et de dettes. En théorie le droit
français n’en connait qu’une : Le patrimoine.

A coté on a des universalités de fait. Il s’agit d’un ensemble mais d’un ensemble de biens qui par
interprétation de la volonté du propriétaire est traité comme un bien unique. Ce qui fait que c’est une réunion
d’actif qui peuvent être considérés de manière individuelle et qui a certains égards ont une destination
commune et par conséquent un régime juridique particulier. Ex : Un pelloton de moutons.
Par exemple je vends ma bibliothèque. L’opération ne porte pas sur tel ou tel livre, mais sur l’ensemble des
livres qui la constitue. La question est déterminée : a partir de quel moment peut on traiter un ensemble de
bien comme une universalité ?

La matière comporte des controverses. On dit qu’il faut que derrière la diversité, il faut qu’une unité
s’impose. L’unité s’impose lorsque les éléments présentent une certaine similitude. Ils peuvent être similaires
car représentant un groupe homogène ou ils peuvent être unis parce qu’ils ont un but commun. Lorsque
l’unité est due au caractère homogène des éléments regroupés, c’est la fongibilité des éléments entre eux qui
fonde l’universalité. Ex : les bêtes d’un troupeau ou les livres d’une bibliothèque.
L’universalité devient une forme de collection. Dans l’autre hypothèse, lorsque l’unité est composée d’un but
commun, l’ensemble des valeurs affectées forme un bien unique. Par exemple pour le fonds de commerce, il
s’agit d’attirer la clientèle et donc d’assurer une sinergie entre les éléments. Ces valeurs qui sont affectées à
l’exploitation commerciale constituent un bien unique qui va pouvoir être l’objet d’opérations juridiques
globales. En amtière d’universalité il se pose la question de savoir si c’est de droit ou de fait ? Il s’agit d’une
universalité de fait, parce que tout l’actif ne répond pas forcément du passif, sauf si l’entrepreneur recourt a
la technique de l’EIRL. Il s’agit d’une réunion de biens fongibles ou affectés à un même but. On peut se
poser la question pour certaines solutions jurisprudentielles si elles sont bien fondées. Ex : Un porte feuille
d’action est il une universalité de fait ? La cour a décidé dans un arrêt du 12 novembre 1998 que c’est une
universalité de fait. Mais cela peut être contesté car c’est la composition des éléments qui en font sa valeur.
Un peut comme un fonds de commerce qui contient des biens hétéroclites. Chaque bien dans le portefeuille a
une valeur qu’il soit conçu seul ou en groupe. Ce qui fait que l’unité économique est discutable. Le Choix de
cette qualification par la Cour de cass s’explique par son intérêt. Pourquoi qualifier un groupe de bien d’une
universalité de fait ?, Le sens c’est de pouvoir les céder l’universalité lorsque celle-ci a vocation à voir ses
composants changer. Par exemple un troupeau de moutons dont le nombre évoluerait. Il n’est donc dans ce
cas pas pertinent de mettre en cause le sort de l’ensemble de l’universalité en raison de ce changement. Si on
prend l’exemple de l’acquisition du fonds de commerce, le début comme la fin des négociations importe
peu, idem pour les éléments qui le composent. Ex : les élééments de stock. Ce qui est intéressant dans l’achat
d’un fonds de commerce c’est sa vocation a pouvoir attirer la clientèle. Prendre en compte l’universalité de
fait c’est accepter ces changements, c’est dire que les changements qui s’oèrent ne remettent pas en cause
l’unité. Qualifier un semble de biens d’universalité de fait, c’est mettre en évidence, le fait que derrière la
diversité qui est pour le coup changeante, il existe une unité qui n’est pas remise en cause par ces
changements.
Chapitre 2 : La relation de la personne avec un
bien

Sous Chapitre 1 : Le pouvoir de fait sur le

bien : la possession
Il arrive que la maitrise de fait sur une chose soit totalement dissociée du pouvoir de droit ou alors qu’elle
soit prise en considération sans ou non égard pour l’existence d’un rapport de droit. On considère que la
possession matérielle d’une chose en fait le propriétaire.
La possession est un pouvoir de fait et on peut prendre en considération ce pouvoir indépendamment de sa
conformité ou de sa non conformité aux situations de droit.
Pourquoi doit-on prendre en considération la possession indépendamment de la situation de droit ?
- pour des raisons statistiques : la plupart du temps qu’on a une chose entre les mains cela veut dire qu’on
en est propriétaire, le fait correspond au droit de sorte que le possesseur est bien le propriétaire de la
chose et pas un voleur, un usurpateur un acquéreur a non domino (quelqu’un qui a acquis de quelqu’un
qui n’était pas propriétaire). Conférer des effets à la possession en tant que telle c’est faciliter la tache du
possesseur, de celui qui a le droit pour lui.
- d’autre part la possession a une valeur propre indépendamment de la situation de droit. Faire produire
des effets juridiques à une situation factuelle, même si elle n’est pas conforme au droit, c’est estimer que
l’injustice est quelque fois préférable au désordre.
C'est considérations expliquent que la possession a toujours eu une part importante en droit des biens.

Section 1 : Les caractères de la possession

Une possession peut exister et cette existence peut produire des effets. L’existence de la possession est
subordonnée à certaines conditions qui en font tout son intérêt.

Sous-section 1 : L’existence de la possession

A l’origine on a toujours envisagé la possession comme une sorte de calque de la propriété dans l’aspect
juridique de la chose. Ce qui fait que dans le Code civil la possession est régulièrement envisagée comme la
possession de la propriété d’une chose. Mais une telle approche est assez réductrice car la possession n’a pas
vocation à s’appliquer qu’au droit de propriété, elle peut concerner d’autres droits. On peut posséder autre
chose qu’un droit de propriété. C’est d’ailleurs ce dont dispose l’art. 2255 Cciv : « la possession est la
détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit ». Le terme ‘’un droit’’ renvoie à un droit réel autre que
la propriété. Ce qui fait qu’il peut y avoir possession d’un usufruit et même d’une servitude qui est une
charge établie sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre
propriétaire.
Exemple: le droit de passage on peut le posséder, l’utiliser sans pour autant être propriétaire. Cela
permet à un voisin de bénéficier de certaines utilités de la chose de son voisin.
La possession d’une servitude consiste en l’exercice effectif de cette servitude comme si l’on en avait
régulièrement acquis le droit alors même qu’il n’en est rien.
La possession d’un droit réel est le fait de se comporter comme titulaire d’un droit réel comme la propriété,
mais aussi comme par exemple l’usufruit ou la servitude.
Pour que la possession existe il y a plusieurs éléments qui doivent être réunis :
- le corpus
- l’animus
 I / Le corpus
Le possesseur a la maitrise effective de la chose possédée, il la détient matériellement, elle est entre ses
mains, en sa puissance. Le corpus consiste en principe en des actes matériels. Ces actes matériels peuvent
être le fait d’un autre que le possesseur : on parle alors de ‘’CORPORE ALIENO’’.

A ) Les actes matériels constitutifs du corpus

Le corpus de la possession consiste dans des actes matériels accomplis sur la chose ou à propos de la chose
et du droit du même type que ce que pourrait accomplir un propriétaire ou le titulaire du droit réel concerné.
Concrètement cela signifie qu’on se comporte comme le propriétaire du fait de la possession. La JP n’admet
pour constituer le corpus que des actes matériels et non pas des actes juridiques. Le fait de conclure un bail
en qualité de bailleur càd de propriétaire sur un immeuble ne peut pas être considéré comme un élément de
corpus. Cette solution peut être étonnante dès lors que conclure un bail est un acte typique de propriétaire, de
titulaire du droit réel. Ces actes ne sont pas pris en considération car pour les accomplir il n’y a pas besoin de
maitriser matériellement la chose. Ces actes juridiques appartiennent au monde du droit et non pas au monde
du fait. Tous ces contrats peuvent être passé par une personne qui n’aurait aucune maitrise de la chose dès
lors qu’en droit elle serait titulaire d’un pouvoir sur le bien.
Quels sont les actes matériels constitutifs du corpus ?
Aux termes de l’art. 2255 Cciv « la possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit ».
A la lecture de cet article on pense que les actes matériels constitutifs du corpus sont de deux sortes :

- soit il relève de la détention : on ne peut pas prendre ce terme dans son sens technique. On parle de
détention parce qu’on évoque des actes matériels par lesquels une personne tient une chose en son pouvoir
physique (s’emparer d’un meuble ou occuper un immeuble). Cette exigence de détention peut être
atténuée. On retient le corpus lorsque la chose est à la merci du possesseur même s’il ne la tient pas en son
pouvoir physique au moment précis où on parle. Il suffit que la chose soit la disposition de la personne
pour qu’on puisse considérer qu’elle fait l’objet d’une possession.

- soit il relève de la jouissance : relève de la jouissance les actes matériels d’utilisation économique,
d’exploitation de la chose ou du droit. Ils peuvent être de même type que les actes de détention dès lors
que l’exploitation de la chose implique l’exercice d’un pouvoir physique sur la chose (exemple le fait
d’avoir les clé d’un appartement). Tel n’est pas toujours le cas parce que par exemple donner des
instructions par écrit, encaisser des loyers sont également des éléments de possession. On peut dire que
peuvent être prise en considération les manifestations de fait de l’existence d’un acte juridique alors même
que l’acte juridique n’est pas constitutif d’un acte de possession. Exemple l’acte juridique de la conclusion
d’un bail n’est pas élément du corpus. En revanche l’encaissement des loyers en est un. Ce qui fait qu’on
ne peut pas exclure pour établir le corpus d’une possession tout ce qui se rapporte d’une manière ou d’une
autre à un acte juridique. Le corpus peut varier selon que l’on possède une chose, la propriété d’une chose
ou un droit. Pour posséder un usufruit il faut accomplir des actes matériels de jouissance que serait un
droit d’accomplir un usufruitier comme par exemple récolter les fruits ou encore encaisser les loyers. Idem
pour posséder une servitude de passage il faut passer sur le fonds voisin.

B ) l’hypothèse de la possession corpore alieno

En principe c’est le possesseur lui-même qui exerce les actes matériels constitutifs du corpus de la
possession. Mais ces actes peuvent aussi être le fait d’un tiers qui représente le possesseur. On parle alors de
possession corpore alieno prévu par l’art. 2255 « le pouvoir matériel sur une chose puisse être exercé par
l’intermédiaire d’autrui ». Même si on ne détient pas ou ne jouis pas soit même de la chose ou du droit on
peut en être le possesseur si la chose ou le droit se trouve entre les mains d’un tiers qui serait le représentant
de celui pour le compte duquel il possède. Ce qui fait qu’on peut posséder par le corps d’autrui, par le corpus
posséder par autrui.
exemple les actes de détention de jouissance accomplis par les salariés pour le compte de leur
employeur, le fermier pour le compte du bailleur possesseur, le locataire qui possède en lieu et place du
propriétaire. Le fait que la possession puisse être corporel alieno et qu’elle ne concerne pas seulement la
propriété mais également d’autres droits réels engendre des situations complexes.
 Exemple : l’usufruitier qui exercerait une emprise matérielle sur un immeuble qui fait qu’il détient et
en jouis, ses actes peuvent être analysés de deux manières :
on peut considérer qu’ils établissent le corpus d’une possession corpore alieno du nu propriétaire.
Cela signifie que l’usufruitier possède l’usufruit mais pour el compte du nu propriétaire, comme le
locataire pour le compte du bailleur
on peut aussi considérer qu’il possède pour établir son propre corpus. Les actes matériels que
l’usufruitier a accompli sont tout à la fois des actes matériels typiques d’un propriétaire qui constituent le
corpus de la possession exercée corpore alieno par le propriétaire mais sont aussi des actes matériels
typiques d’un usufruit qui compose un corpus de possession de l’usufruitier.

II / L’animus
L’animus est l’état d’esprit du possesseur. Cet état d’esprit se distingue de la simple bonne foi.

A) La volonté de se comporter en titulaire d’un droit sur le bien

L’animus est est un état psychologique difficile à prouver.
Comment le droit peut appréhender ce qui se passe dans la tête de celui qui exerce des actes matériels de
maitrise ? La question étant de savoir s’il a envi ou pas , déterminer la volonté qu’il a de se comporter ou non
en titulaire d’un droit sur la chose.
Il existe une difficulté de preuve inéluctable de sorte que le code civil a du instaurer une présomption reprise
à l’art. 2256 Cciv qui dispose que « on est toujours présumé posséder pour soit et à titre de propriétaire ».
‘’Pour soit’’ cela signifie que le possesseur n’est pas présumé posséder au bénéfice d’autrui qu’il
représenterait. Concrètement la possession corpore alieno est donc une exception pour le code civil la règle
est que l’on possède pour soit-même. ‘’À titre de propriétaire’’ cela signifie que les actes matériels que l’on
exerce présument de la disposition de leur auteur à ce considérer comme un propriétaire, c’est donc une
présomption de l’animus dès lors ue le corpus est établi. On constate que le code dit à titre de propriétaire
alors que comme la possession ne concerne pas que le droit de propriété, il faudrait mieux dire à titre de
titulaire d’un droit sur un bien. Ce texte ne s’applique uniquement à la possession d’une chose mais
s’applique également à la possession des autres droits réels. Là encore il faut faire des adaptations selon
qu’on parle de la possession d’un bien ou de la possession d’un droit. S’il s’agit de la possession d’un droit il
n’est pas nécessaire que les actes matériels de possession relèvent de la volonté de se comporter comme un
propriétaire. Les actes de possession n’auront pas à exprimer la négation de l’existence du droit de propriété
d’autrui.
exemple pour déterminer si une personne possède une servitude de passage, si elle passe
régulièrement sur la propriété d’autrui sans demander à autrui sont avis et si elle n’accomplit aucun acte qui
laisse penser qu’elle se considère comme un propriétaire de la terre, la situation peut s’analyser comme celle
d’un possesseur d’une servitude de passage puisque la personne agit comme le propriétaire devait la laisser
passer, comme si c’était son dû mais ne nie pas pour autant la qualité de propriétaire de la terre sur laquelle
elle passe. Cette attitude suffie à établir une possession de servitude. Celui qui se prétend possesseur dès lors
qu’il accompli des actes matériels doit être cru mais uniquement jusqu’à preuve contraire. cette preuve
contraire peut être faite par tout moyen. La preuve contraire consisterait à établir qu’il est impossible que
celui qui exerce des actes matériels de possession puisse se considérer comme titulaire du droit, on est plus
en présence on est plus en présence d’une hypothèse de possession mais dans une simple hypothèse de
détention. en effet l’animus est le critère de distinction de la possession et de la détention précaire. On parle
de détention précaire pour éviter la confusion avec le simple terme détention qui est un élément constitutif du
corpus. On parle de détention précaire lorsque celui qui a la maitrise de la chose, qui accomplit des actes de
détention et de jouissance qui pourrait être ceux d’un possesseur, ne peut pas être dit possesseur parce qu’il
lui manque l’animus. La différence entre le possesseur et le détenteur précaire est que le détenteur précaire
n’a pas la volonté d’être titulaire du droit réel en cause, plus exactement il ne peut pas voir cette volonté
parce qu’il ne peut pas ignorer qu’ile exerce son pouvoir matériel sur le bien en vertu d’un titre qui est en lui
même la reconnaissance du droit d’autrui. En d’autre terme le titre empêche la naissance de la possession
parce que le titre est un aveu du droit d’autrui.
L’art. 2256 al. 2 énumère la liste des détenteurs précaires :
 locataire
 l’usufruitier
 le mandataire
 le dépositaire
Ces détenteurs précaires tiennent leur pouvoir de fait sur la chose d’une autre personne en vertu d’un titre qui
va les obliger à restituer cette chose, c’est la raison pour laquelle on parle de détention précaire parce que
cette détention n’a pas vocation à durer indéfiniment. Le titre en question est en général un contrat (bail,
dépôt, prêt ou le mandat). le droit prend en considération le titre en vertu duquel il exerce son pouvoir de fait
sur la chose pour exclure que le détenteur soit considérer comme un possesseur. En revanche son pouvoir de
fait sur la chose constituera le corpus de la possession du propriétaire de la chose. cela signifie que la
détention précaire est une illustration de la possession corpore alieno.
02/10/2017
Toutefois le titre de la détention précaire n’est pas un contrat. Il peut également s’agir de la loi ; cad on est
détenteur précaire en application d’une disposition. Ex : l’usufruit du conjoint survivant qui tient son titre
d’une disposition du code civil, en l’occurrence des règles de dévolution succéssorale.
Ex : le tuteur des biens de son pupitre. Dans les 2 cas, le tuteur doit rendre la gestion des biens a l’issu de la
tutelle et l’usufruitier doit restitier la chose. C’est donc le titre qui oblige à restitution et qui interdit la
qualification de possession. Le titre impose donc la qualification de détention. Ce qui fait résurgir une
question : faut il présumer que le titre existe quand la personne détient la chose ? ou faut il présumer que
celui qui détient la chose à une possession ? L’existence du corpus cad de la possession matérielle de la
chose, fait présumer l’existence d’un animus (art 2256 du code civil). Cela revient à dire que celui qui exerce
des pouvoirsde fait sur une chose est présumé possesseur et pas détenteur. Ce qui fait que c’est l’existence
d’un titre de détention qui doit être prouvé par celui qui a intérêt à nier la possession. A partir du moment ou
la possession est constituée on a des effets : on devient un jour propriétaire par exemple par prescription
acquisitive dont le délai est de 30 ans.

B- L’animus distinct de la bonne foi

C’est la volonté de se comporter comme le véritable propriétaire. La bonne foi est une autre dimension
psychologique de la posssession. La bonne foi rapportée a la possession, c’est l’ignorance de la non-
conformité de la situation de fait avec la situation de droit. Le possesseur est de bonne foi, lorsqu’il croit à
tort, par erreur, être devenu propriétaire, parce qu’il ignore en fait les vices du titre en vertu duquel il a acquis
la chose. Ex : celui qui ne sait pas qu’il a acheté un bien dans la main d’un voleur et qu’il ne sait pas en être
devenu propriétaire, c a d qu’il ne connait pas les vices d’acquisition ou s’il ne peut ignorer l’absence de tout
titre. Le possesseur sera donc de bonne foi dès lors qu’il ignore son absence de droit sur le bien sur lequel il
exerce un pouvoir de fait. Peu importe le motif de cette ignorance, la JP est constante. Ils peuvent être
légitimes ou illégitimes, ils peuvent être constitutifs d’une erreur de fait ou d’une erreur de droit. Ce qui est
fondameental c’est de rappeler que la bonne foi en droit se présume toujours, ce qui fait que l’ignorance du
défaut de droit se présume, c’est l’art 2274 qui prévoit que la bonne foi est toujours présumée et c’est a celui
qui allègue la maauvaise foi, à la prouver. Il revient donc au contradicteur du possesseur d’établir que celui-
ci est de mauvaise foi. Cad qu’il avait connaissance du vice qui entachait l’acte. Il est extrêmément difficile
d’en rapporter la preuve quand la personne est de bonne foi. Il s’agit ici d’une grande faveur faite au
possesseur.

La bonne foi n’a rien a voir avec l’animus. Puisque le possesseur de mauvaise foi a un animus. S’il ne l’avait
pas, il ne serait pas un possesseur. Ce qui fait que en résumé on peut tout a la fois se considérer comme un
propriétaire, cad avoir l’animus et savoir pertinament qu’on n’est pas propriétaire ou qu’on l’est de manière
illégitime comme le voleur ou le receleur. Le voleur se comporte comme un propriétaire, il se considère
comme le propriétaire mais il sait qu’il n’a pas de pouvoir sur le bien sachant qu’il ne l’a pas acqui
régulièrement.

Sous section 2 : L’intérêt de la possession

Seule une possession « utile » peut produire des effets de droit. Mais une possession qui existe produit des
effets ne serait ce que parce qu’elle confère une situation avantageuse au possesseur en terme probatoire. En
effet toute possession fait présumer jusqu’à preuve du contraire le droit dont elle fait apparence. Cette
présomption n’est pas directement inscrite dans la loi, sauf pour les meubles à l’art 2276 al 1 er. Néanmoins
cette présomption resulte de la prise en considération de la possession par le droit. Cad que si on ne
présumait pas qu’on est propriétaire de la chose, on s’en ficherait complètement.

Cette présomption repose comme toute présomption sur une vraisemblance. La présomption est, partir d’un
fait connu qui en l’espèce, la possession d’une chose ou d’un droit pour en tirer un fait inconnu, la titularité
du droit. En fait il est statistiquement avéré que celui qui se comporte comme le titulaire d’un droit en est
effectivement titulaire. Cet effet probatoire a une portée considérable. Tout d’abord la preuve de certains
droits particulièrement le droit de propriété est parfois très difficile à rapporter. Ensuite et en conséquence de
cette présomption (portée pratique) le possesseur assume la position de défendeur dans le procès relatif au
droit. Plus généralement dans les actions dites pétitoires cad la protection en justice de la propriété
immobilière ou des autres droits réels immobiliers, dans les actions en révendication. Le propriétaire n’a
donc aucun intérêt d’agir en justice pour faire respecter son droit puisque le stut quo lui profite dans la
mesure ou il a la maitrise matérielle de sa chose et en raison de l’existence de la présomption et de sa
position de défendeur au procès, la charge de la preuve va pesée sur l’autre partie au procès. C’est celui qui
n’a donc pas la possession de la chose de prouver qu’il a le droit pour lui. Il doit donc démontrer que le
possesseur n’est pas titulaire du droit possédé. Pire s’il n’y arrive pas le bien doit être laissé au possesseur.
C’est ce qui exprime l’adage romain : « lorsqu’aucune des parties n’apporte la preuve de son droit, le
possesseur l’emporte ».
 Section 2 : La possession utile
La possession pourrait être constituée cad exister, mais présenter des vices qui feront qu’elle ne produira pas
tous ses effets. Ce qui fait qu’une possession doit présenter certains caractères pour être qualifiée d’utile.

Sous section 1 : Les caractères de la possession utile

Ces caractères sont énumérés à l’article 2261 du code civil : « pour qu’elle produise tous ses effets, la
possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de
propriétaire ». Tous les auteurs conviennent que cette liste est mal formulée. D’une part quand on relie on
voit que la possession doit être ininterrompue, mais elle concerne la prescription. En matière de possesion on
parle de continuité et non pas de non interruption. Le caractère interrompu ou non renvoie à la question de la
computation du délai pour prescrire. La continuité servant à acquérir le droit possédé par l’écoulement du
temps. D’autre part parce que le terme à titre de propriétaire signifie que le possesseur doit avoir l’animus.
Pire L’animus d’un propriétaire. Or cet animus est un élément constitutif de la possession et non pas un des
critères de son utilité. Ce qui veut dire qu’il conditionne la possesion mais pas les effests que la possession va
produire. C’est donc inexact de dire ‘’à titre de propriétaire’’. Il ne reste que 4 caractères (continu,sans
équivoque, public, non équivoque).

A- Le caractère de continuité
La continuité est une qualité du corpus et elle signifie que des agissements sur la chose qui ne seraient
qu’épisodiques ne peuvent constituer une possession. Certes la continuité de la possession ne saurait
constituer en un pouvoir effectif de tous les instants. Ce qui fait qu’il n’y a pas besoin de contact constant
avec la chose. Il doit s’agir d’une continuité qui est relative. Ce qui fait que par opposition on dit qu’il y a
une discontinuité lorsqu’il y a une rupture ou lorsqu’il y a une interruption anormale dans l’exercice des
actes qui constituent le corpus. On va pouvoir établir un vice de discontinuité en fonction des usages. Ex  : la
possession est discontinue lorsque le propriétaire ne perçoit pas de façon périodique son loyer. Une possision
discontinue peut elle être attenuer par l’existence de présomption ? oui l’art 2264 le souligne : « le possesseur
actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf
preuve contraire ». Le droit fait donc le pont entre la possession antérieure et celle actuelle.

Lorsqu’on a prouvé non seulement la possession actuelle, mais également la possession ancienne, cette
présomption permet de faire le pont entre 2 possessions eefectivement prouvées. Il s’agit d’un avantage
probatoire remarquable s’agissant du caractère de continuité. Toutefois il est parfois difficile de prouver la
possession à l’ancienne, l’avantage est donc à relativiser. 

B- Le caractère paisible
La possession paisible renvoie à la notion de ‘’paix’’ donc absence de ‘’violence’’. Cette qualité de la
possession est reprise a l’article 2263 du code civil. L’exigence d’une possesion paisible signifie on ne doit
pas avoir acquis le corpus d’une manière violente. Ce qui fait que l’entrée en possession ne peut pas avoir
donné lieu a violence. Mais ce critère n’est pas tempéré, on le comprend a la lecture de l’aliné 2 du même art.
La violence ne vicie la possession que si elle se maintien. Il s’agit donc d’un vice temporaire. Une possession
orignellement viciée par la violence peut par la suite produire les effets de la possession. En un mot si la
possession cesse et que le titulaire du droit ne proteste pas, la possession devient alors paisible.

C- Le caractère public
La possession doit être publique pour produire tous ses effets. Ce qui veut dire qu’il faut posséder au grand
jour, autrement dit la cladestinité est un vice de possession. Il s’agit également ici d’un vice temporaire, cad
lorsque le vice est exercé au grand jour la possession devient utile. S’agissant des meubles la cladestinité se
conçoit facilement, puisqu’il s’agit de choses faciles a dissimuler. Celui qui cache donc des meubles n’a pas
de possession utile. Cette clandestinité se conçoit aussi pour les meubles mais aussi pour les immeubles. Ex :
occuper une maison en fermant toujours les volets, c’est bien posséder une maison, mais ce n’est pas la
posséder utilement.

D- L’absence d’équivoque
C’est la possibilité pour une situation de pouvoir revêtir plusieurs significations. En matière de possession,
les actes matériels équivoques don la signification n’est pas certaines ou qui peuvent s’expliquer de plusieurs
façons, ne permettent la constitution d’une possession utile. Les 3 premiers caractères de la possession
concernaient le corpus. Tandis que le caractère équivoque concerne l’animus. Il s’agit en effet de
circonstances qui font qu’on ne sait pas exactement a quel titre le possesseur conçoit un pouvoir de fait sur le
bien. On voit aussi ce type de situation notamment pour les situations de communauté de vie ou des
situations de droits concurrents sur une chose.

Les situations de communauté : lorsque plusieurs personnes cohabitent, tous les meubles compris
dans l’habitation font l’objet d’une possession entachée d’équivoque. Car on ne peut pas savoir si les
habitants se comportent comme copropriétaires ou l’un seul est propriétaire. Cette notion ne signifie pas que
la possession de tous les meubles qui sont compris dans une telle habitation soit équivoque, puisqu’il y a
quelquee fois des indices qui militent dans la situation exclusive d’une personne. Ex  : la possession de
vêtement ou de chaussures suivants leur genre, dans un couple hétéro.
Ex : la possession d’un ordinateur, lorsque le nom d’utilisateur est différencié.

les situations de droits concurrents. Lorsqu’on est propriétaires sur un bien indivis. Il arrive que c’est
le propriétaire qui exerce son droit de propriété. Si on est propriétaire d’un immeuble, passer une annonce
par exemple, est un acte équivoque car il peut être fait car la personne se considère comme un propriétaire
exclusif ou simplement parce qu’il se considère comme un propriétaire indivis qui doit s’occuper de son bien
en tant que tel. Ce qui fait que ses actes matériels sont équivoques ; car on peut les interpréter de 2 manières.
Ils ne permettent pas de bénéficier des effets d’une possession utile comme seul propriétaire de la chose.

En principe la possession est équivoque par nayure en matière d’indivision et de copropriété.

Cela ne signifie pas pour autant que tous les biens indivis ne puissent pas faire l’objet d’une possession
individuelle de la propriété qui serait alors dépourvu d’équivoque. Il faut que des actes matériels de
possession ne puissent que signifier que le possesseur se considère comme propriétaire exclusif du bien. Ce
qui fait qu’en gros les aactes que ferait le propriétaire individi doivent être incompatible avec l’esprit
communautaire. Ça pourrait être le cas d’un propriétaire qui habite exclusivement le bien indivi sans avoir
demandé ou obtenu l’autorisation des autres sans payer, sans rendre de compte. Il s’agit d’une appréciation
souveraine du juge.

Sous section 2 : L’intérêt de la possession utile

L’article 2261 n’est pas seulement fallacieux, car il dresse une liste de caractère qui ne sont pas tous
pertienents, il l’est aussi parce qu’il restreint la spécificité de la possession utile. En effet cet article précise  :
« pour pouvoir prescrire, il faut … » Or ces caractères sont non seulement exigés pour pouvoir prescrire,
c’est l’utilité explicite, cad pour pouvoir devenir propriétaire, mais ils sont aussi exigés pour bénéficier de la
protection possessoir. C’est l’utilité implicite celle qui permet de se défendre contre l’ancien propriétaire.

Pargraphe 1 : La prescription acquisitive (l’usucapion)

La possession utile permet de prescrire, cad d’acquérir le droit dont elle est le reflet. La prescription
acquisitive est décrite à l’article 2258 du code civ comme le moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet
de la possession. Pour désigner la prescription acquisitive, on parle d’usucapion. Le problème est comment
expliquer que la possession puissse produit cet effet de transformation d’effet en droit. Si le possesseur vient
a être assigné par le véritable propriétaire évidemment le posesseur sera évincé par ce dernier. Normalement
si le véritable titulaire du droit possédé assigne le possesseur pour faire reconnaitre que ce dernier n’exerce
pas son propre droit qui est le sien cad celui du demandeur, le possesseur sera tenu de restituer le bien. Mais
la question est de savoir si passé un certain nombre d’années, il est pertinent de débattre sur la titularité du
droit du possesseur. Le droit français estime que non et c’est ce qu’on appelle la precription acquisitive, cad
que l’écoulement du temps permet d’acquérir le titre. Cet effet acquisitif varie, selon qu’on se trouve en
présence d’une possession de bonne ou mauvaise foi. La possession de bonne foi fait acquérir la propriété du
bien avec une distinction pour les meubles et les immeubles.

Pour les meubles l’acquisition est immédiate (art 2276 al 1 du code civ) : « en fait de meuble, la possession
vaut titre ». C’est une présomption. Elle est également immédiate en ce qui concerne les fruits, qu’on parle
de meubles ou d’immeubles (art 540 du code civ). Il déroge donc au principe selon lequel « l’accessoire suit
le principal ». Selon cet art « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cadre ou il possede de
bonne foi ». Par conséquent lorsque le possesseur est obligé de restituer la chose au titulaire véritable d’un
droit réel, s’il est de bonne foi il n’a pas à rendre les fruits qu’il a fait immédiatement siens.
S’il est de mauvaise foi, il devra non seulement restituer la chose elle-même mais aussi les accessoires et
donc les fruits.

Pour les immeubles, l’effet acquisitif se produit après 10 ans lorsque le possessseur est de bonne foi. Cette
bonne foi est issue de l’article 2272 du code civ qui s’appuie sur un juste titre, cad sur la croyance du
possesseur en son bon droit. Son droit doit sondé sur un acte qui en soi serait de nature à transférer la
propriété à la partie qui invoque la prescription, cad au possesseur. Un juste titre pour l’acte de vente de
l’immeuble, le vendeur n’étant en définitif pas le propriétaire du bien vendu. Mais en réalité on ne peut pas
s’intéresser uniquement à ceux qui ont un juste titre en matière d’immeuble, ensuite parce que la plupart des
titres sont fiables en raison de l’invention du cadastres et autres actes ect. Cependant Toute possession utile
même de mauvaise foi, fait acquérir la propriété (art 2258 du code civ) qui souligne que la mauvaise foi n’est
pas un obstacle a la prescription acquisitive. Seulement le délai pour prescrire sera plus long. Il est de 30
ans.Ce qui fait qu’on parle de prescription abrégée (10 ans) qui est l’exception à la règle (30ans).
L’usucapion par une possession de 10 ans est présentée comme une nuance introduite par l’adverbe
toutefois, on parle d’usucapion abrégée. Attention ce délai de 30 ans s’applique quelque fois en matière de
meuble lorsque le possesseur est de mauvaise foi.

Paragraphe 3 : L’utilité implicite : la protection possessoire

Le droit a toujours protégé le possesseur des troubles éventuels qu’il pouvait subir du fait d’un tiers. Par
exemple, lorsque le possesseur ezntreprend des travaux sur le fonds possédé. Il s’agit de faire reconnaitre la
possession comme une situation de fait sans envisager le fonds du droit, cad que le posssesseur ait ou non un
titre. Ce qui fait que lorsqu’il s’agit de faire reconnaitre son titre il faut mener une action pétitoire. Lorsqu’il
s’agit de faire reconnaitre sa possession quelque soit l’origine (propriétaire ou détenteur précaire) on utilise
une action possessoire. Cette action répondait a des conditions particulières et répondait à des questions de
délai très strict.

L’ancienne action possessoire était sous le régime de la procédure. Ce qui fait qu’elle n’était plus utilisée par
les justiciable, représentés par leur avocat depuis que la chambre sociale dans un arrêt 28 juin 1987 avait
ouvert la possibilité d’atteindre le même objectif, cad la protection du possesseur, par l’intermédiaire d’une
action en r&éféré. La loi du 15 février 2015 a logiquement supprimé les actions possessoires au profit du
‘’référé possessoire ‘’. La protection du possessoire reste entière mais a changé de voie. Certains auteurs ont
écrit qu’il s’agissait de la fin de la protection particulière de la possession. Ce point de vue semble exagérer
puisque l’art 2278 existe toujours et le référé possessoire est possible devant le juge des référés appelé juge
de l’évidence et de l’incontestable. Ces actions possessoires ne concernent que les immeubles plus
précisément les droits réels immobiliers et non pas les droits mobiliers.

A- L’originalité passée de la protection possessoire

La force de la notion de possession en droit positif est constituée par le fait que la possession est protégée en
tant que telle. On peut lire à l’art 2278 du code civ : « la possession est protégée sans avoir égard au fond du
droit ». Le possesseur est donc protégé en tant que tel sans qu’on ait a recherché s’il est réellement titulaire
du droit. Si la protection n’existait pas, le possesseur qui troublé dans l’exercice de sa possession devrait
intenter une action ayant pour objet de faire reconnaitre son droit sur le bien pour faire cesser le trouble.
C’est la raison pour laquelle l’action possessoire est indépendante de la question de l’originalité du droit.
Cette originalité de la protection du droit se traduisait par le fait que le juge ne pouvait que statuer sur la
possession sans rechercher si le possesseur était ou non titulaire du droit. C’est ce qu’on appelle la règle du
non cumul du possessoire et du pétitoire (art 1265 du code de procédure civil) : « la protection possessoire
et le fond du droit ne sont jamais cumulés ». Cet art est voué a disparaitre avec la disparition des actions
possessoires.

Jusqu’en 2005 cette distinction se traduisait en terme de compétence, puisque le juge du possessoire était le
juge d’instance, tandis qu’au pétitoire c’était le juge de grande instance qui était compétent. Depuis une loi
de janvier 2005 et en vertu de l’art R211 du code de l’organisation judiciaire, les actions possessoires comme
pétitoires relèvent toutes 2 du TGI. Si le juge compétent était le même il persistait une cloison étanche entre
le possessoire et le pétitoire. Si le juge est saisi par le possesseur pour que la possession soit protégée, il ne
peut pas se prononcer sur le fonds du droit. Cette idée n’a pas changé, car le juge de l’évident est celui de
l’incontestable. Il n é peut intervenir que dans le cadre des articles 808 et 809 relatifs à l’urgence, le trouble
manifestement illicite, l’absence de contestation sérieuse.Le fait d’offrir, de voir reconnaitre son titre est une
contestation sérieuse, de sorte que le juge des référés ne pourra pas statuer. C’est ce qui fait que le défendeur
qui a une action « référé possessoire », ne peut que contester la possession ou ses qualités, ppar exemple son
caractère paisible. Mais il ne pourra pas offrir de prouver que le possesseur n’est pas le titulaire du droit, s’il
possède de manière effective.

Il faut comprendre la raison d’être de la protection possessoire initiale. Il ne s’agissait pas de protéger
tellement le possesseur, mais plutôt de considérer que statistiquement les possesseurs sont les propriétaires et
qu’il s’agissait de leur faciliter la tache probatoire en leur permettant de n’invoquer que leur possession.
C’est si vrai qu’une loi du 9 juillet 1975 a accordé au détenteur la protection possessoire. Cette ouverture de
la protection a ceux qui ne sont que détenteurs, et qui demeure d’ailleurs avec la disparition de l’action
possessoire au profit de référé possessoire est révélatrice d’un changement de de signification de la
protection possessoire. La protection n’est plus fondée sur l’idée que le possesseur n’est plus le titulaire du
droit. Et donc en protégeant la possession, on protège le droit. Il s’agit uniquement désormais de permettre a
celui qui dispose de la maitrise matérielle d’un bien, de voir cette maitrise respectée par les tiers. C’est donc
beaucoup plus logiquement qu’on rentre dans un objet de protection de droit de fait. L’extention de la
protection de droit de fait a la protection précaire est toutefois limitée. Le détenteur ne peut pas exercer ce
droit contre celui qui détient le droit. C’est une précision posée a l’alinéa 2 de l’art 2278.

Par ailleurs on ne peut pas déduire de l’extension de la protection possessoire au bénéfice du détenteur que
possession et dtention se confondent. La détention précaire n’entraine jamais les effets de la possession. Elle
ne permet jamais d’acquérir un droit.

B- La mise en œuvre de l’ancienne protection possessoire

Les actions possessoires étaient diverses et elles se justifiaient toujours par l’existence ou la menace d’un
trouble qui empaichait d’exercer son pouvoir sur la chose. Ce qui fait que l’objet des actions possessoires
peut faire cesser ou idéalement fait cesser le trouble.

On distinguait 3 types d’actions, dans la mesure ou désormais ces actions sont exercées par l’intermédiaire
d’un référé, ces cas limitatifs n’existent plus. Mais les possesseurs continuent la plupart du temps de payer
lorsque ces anciennes situations sont visées :

La complainte : Les correspondait au droit commun du possessoire. Tout trouble subi par le
possesseur pouvait être sanctionné par la complainte. Sauf lorsque le trouble était sanctionné par l’une ou
l’autre des 2 cas d’ouverture. La possession doit être continue, paisible et non équivoque. La complainte
existait dès lors que le corpus ne s’exerçait plus sur la chose depuis au moins 1 an. Il fallait également un
trouble qui ne correspondait pas à un simple dommage, mais plutôt a un acte d’autrui venant contredire la
qualité de détenteur ou de possesseur du démandeur. Le trouble possessoire consiste a empecher le
possesseur ou le détenteur d’exercer les actes matériel sur la chose possédée et ce depuis au moins 1 an. Ex :
un voisin qui se met à passer sur mon terrain ou qui érige une barrière pour m’empêcher de passer sur mon
terrain. La complainte exigeait que le trouble soit actuel.
 La dénonciation de nouvelle œuvre : elle exigeait une possession de depuis 1 an et avait
pour objet de prévenir un trouble futur. Comme le trouble n’est pas actuel, le juge ne peut pas ordonner la
cessation de ce trouble. Il ordonnera au defendeur de mettre fin a son activité susceptible de créer un trouble.
Letrouble doit être imminent, ce qui signifie qu’il y auara en général eu un commencement d’exécution des
actes constitutifs du trouble. Par exemple le voisin a commencé des travaux qui doivent m’empe^cher
d’accéder à une partie de mon terrain.

L’action en réintégration ou en réintégrande : Cette action avait un statut particulier ,

déjà parce que le détenteur pouvait l’exercer avant le changement de 1975. Il a aussi un statut particulier car
la détention était protégée par la réintégrande même si elle dure depuis moins d’1 an. En effet parce que le
trouble sanctionné est d’une extrême gravité. La réintégrande suppose qu’une personne commette un acte qui
a pour effet de dépuouiller le possesseur ou le détenteur de l’immeuble qui l’occupait paisiblement. La
source de la dépossession peut être la violence. Ex : un individu qui s’installe dans un immeuble en expulsant
par force son occupant. Ça peut être aussi la voie de fait. Ex : expulsion sans la force d’un immeuble.
Cette réintégration était justifiée par le fait que le possesseur comme le détenteur était contraint en droit
plutôt que d’exercer le meme type de violence. C’est pour cela que la violence justifiant le délai, on a oté le
délai d’1 an.

Dans chacune des 3 hypothèses, le possesseur ne devrait pas tarder à agir. C’est pourquoi l’article 1264 du
code de procédure civil disposait que les actions possessoires devaient être intentées dans l’année qui suivait
le premier fait constitutif. Il s’agissait ici de traduire l’idée que le trouble est quelque chose d’intolérable
pour le possesseur. Ce qui fait qu’à défaut d’agir rapidement, le trouble est tolérable.du fait de son délai des
conditions d’exercice, l’action possessoire était de moins en moins utilisée et elle cachait la plupart du temps
un problème de fond qui était celui du juste titre, qui ne pouvait êtree évoqué devant le juge du possessoire à
cause de la règle du non cumul. La cour de cass a ouvert la brèche du référé en 1996 et cette solution est
apparue immédiatement adaptée : pas de délai, une décision rapide devant un juge connu. Les décisions du
juge des référés sont provisoires et permettent une discussion sur le fond. Subsiste cependant un changement
notable : le référé interrompt l’usucapion, tandis que l’ancienne action n’avait aucune incidence sur les délais
de 10 et 30 ans. Ce qui constitue une mauvaise nouvelle pour les personnes sans titre.

SOUS CHAPITRE 2 : LE POUVOIR DE DROIT SUR LA

CHOSE : LA PROPRIETE OU THEORIE GENERALE DU
DROIT DE PROPRIETE

L’importance du droit de propriété en France n’est pas à démontrer, car c’est droit qui fait partir de
la DUDH ; d’autant qu’on est dans un système libéral, où tout les biens ne faisant pas l’objet d’une
appropriation collective peuvent faire l’objet d’une propriété individuelle.

Toutes les choses sont susceptibles d’appropriation. D’ailleurs la libéralisation de la propriété au

sens politique et non économique, semble être un rempart contre les tendances plutôt totalitaires de l’Etat. La
propriété est reconnue comme un droit de l’homme en France. En Inde, comme au Canada, on ne reconnait
pas ce droit.

La DUDH de 1789 en a fait un droit naturel et imprescriptible (article 2) et l’article 17 en a fait un

droit inviolable et sacré. On se rend compte. En droit Français la frontière est respectée. La convention
européenne des droits de l’Homme adopte dans l’article 1 er de son protocole additionnel 1, la même lecture
du droit de propriété : « toute personne physique ou morale a le droit au respect de ses biens ». La charte des
droits fondamentaux de l’UE le rappelle également en son article 17 : « toute personne a le droit de jouir de
la propriété qu’elle a acquis l également, de l’utilisé, d’en disposer et de les légués ».

Cette protection est différente dans la vision civiliste. Ça ne doit donc pas faire oublier ce sens
civiliste. Le droit de propriété vu par la CEDH n’est pas nécessairement la notion envisagée par le code civil.
Dans le code civil on envisage cette question suivant un sens technique «’’comment acquière t-on la
propriété ?’’ ‘’ Comment défendre sa propriété contre les tiers’’.

Section 1 : la définition de la propriété

Elle est donnée par l’article 544 du code civil qui dispose : « le droit de jouir et de disposer des choses de la
manière la plus absolue, pourvu qu’on en face pas un usage prohibé par les lois ou règlements ».
La propriété es donc un droit subjectif. Quand on y réfléchit, c’est le modèle de droit car il appartient a un
sujet de droit. Pourtant cette notion de propriété envisagée comme ainsi a été contesté par un certain nombre
d’auteurs qui trouvent que la propriété n’a qu’une fonction sociale qui est que le propriétaire aurait avant tout
le devoir d’employer sa chose a la satisfaction des besoins humains, des siens propres comme ceux de son
prochain. Il s’agit d’une définition très socialisante qui n’est pas reprise par le droit car elle ne reflète pas
forcément la réalité. Force est de constater qu’a travers cette définition qu’elle fait directement un lien entre
les choses et le droit. Puisque la propriété étant la disposition des choses on établit donc le contact direct avec
le propriétaire.

Dans n’importe quel manuel il est perçu comme un droit réel et c’est même le plus complet de tous les droits
réels. Cela parce qu’il permet de td’user de tous les attributs de la propriété : l’usus, le fructus et l’abusus.
Ces pouvoirs fondent la souverainneté du propriétaire qui a vocation à exclure toute autre personne de son
bien. Ce sont donc les attribus de la propriété qui permettent de comprendre les acractères.

Paragraphe 1 : Les pouvoirs conférés par la propriété

On peut dire que la propriété est le complet des droits réels, parce qu’elle ccofère une plénitude de pouvoir
sur le bien. Elle permet au titulaire d’user et de jouir de l’ensemble des utilités de la chose et elle permet
également de disposer de la chose.

A- Le droit d’user et de jouir de la chose

Ce sont les termes précis de l’article 544 qui dispose le droit de jouir et de disposer. L’article 54 semble
négliger l’attribu d’usage de la chose qui pourtant est un des attribus fondamentaux ddu droit de propriété.
Même si on s’aperçoit que le terme usage est utilisé à la fin de l‘article qui précise pourvu qu’on en fasse pas
un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Certains auteurs pensent que la disparition de l’Usus s’explique par le fait que les notions d’usus et de fructus
sont assez proches et relèvent de l’idée générale de jouissance. A lire Charbonnier on pourrait comprendre
que l’usus assemblé virtuellement composé dans le mot jouir. Toutefois l’usus et le frutus diffèrent. L’usus
désigne cette sorte de jouissance qui consiste à retirer personnellement (individuellement ou en famille) le
plaisir que peut procurer par elle-même une chose non exploitée. Ex : habiter une maison, porter un bijou
font partie du droit d’user de la chose.
Mais c’est aussi le droit absolu de ne pas les utiliser. C’est d’ailleurs la prérogative la plus élémentaire du
droit de propriété et c’est celle qu’on utilise de la manière la plus tengible.
Le fructus c’est la jouissance au sens strict, càd le droit de percevoir les revenus des biens, soit par des actes
matériels de jouissance (le propriétaire recueille lui-même les fruits), soit par des actes juridiques (en
percevant des fruits civils) par exemple en mettant son droit à bail. C’est aussi le droit négatif de ne pas jouir
du bien et de le laisser totalement inexploité.

L’usus et le fructus ne peuvent pas être concourus. Quelques fois il arrive qu’ils s’excluent l’un a l’autre,
dans la mesure ou l’usage d’un bien implique qu’on en perçoive pas les fruits. Ex : louer et habiter en meme
temps.

Il s’agit de nouvelle catégorie qui permet d’appréhender les nouvelles utilités du bien, notamment jamais
inventées par le droit. On pense au developpement du droit à l’image qui a présenté de plus en plus de
l’importance et qui a conduit à appréhender juridiquement l’utilité économique que l’image d’un bien peut
représenter.

Dans un premier temps de 1999-2004 la Cour de cass a vait une vision rigoureuse favorable a une application
stricte de l’image des biens. Pour pouvoir mettre en œuvre la protection elle se fondait sur le droit de
propriété. Considérant que le pouvoir du propriétaire sur l’image de son bien était une déclianaison de l’usus
et du fructus. Un des aspects de ces attribus qui avait échappé aux observateurs cad le legislateur. Se fondant
sur le droit de propriété, c’est sur le droit de jouir de la chose, que la cour de cass a déduit un pouvoir
d’interdit aux tiers par le propriétaire l’exploitation photographique à but lucratif sur son bien. En effet
l’exploitation photographique à titre onéreux était en fait analysée comme une part de son utilité
économique. L’idée était que si un bénéfice peut être retiré de l’exploitation de l’image du bien, ce bénéfice
constitue un fruit et les fruits appartiennent au propriétaire.

Mais cette conception a été abandonnée par un arrêt d’assemblée plénière de la cour de cass du 7 mai 2004  :
la cour de cass a décidé que le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de
celle-ci. Il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers, lorsque cette utilisation lui
cause un trouble anormal.

Le trouble anormal : par un arrêt du 5 juillet 2005 la cour de cass précise la définition  : le trouble anormal
n’est pas un trouble à la propriété mais plutôt un trouble d’un autre genre, comme une atteinte au respect de
la vie privé. Si on parle de trouble anormal, on ne raisonne plus en termes d’attribu de la propriété.
L’exploitation du bien n’est plus analysée comme un aspect de la jouissance, il en demeure détaché. Ce qu’a
montré la jurisprudence a cette époque 99-04 est que le droit peut s’adapter et répondre aux besoins et à
l’évolution de notre société. Donc usus et fructus peuvent le démontrer a traavers l’évolution de la sté.

Mais ce n’est pas un attribu propre. L’usufruit confère également un pouvoir d’user et de jouir de la chose
sur laquelle porte son droit. Le seul attribu dont ne dispose pas l’usufruitier. L’usufruitier ne doit pas
disposer de la chose. Ce qui le distingue du nu propriétaire c’est juste l’abusus.

B- Le droit de disposer de la chose (abusus)

Le pouvoir de libre disposition est celui d’accomplir librement tous les actes juridiques ou matériels qui
entrainent pour le propriétaire la perte de tout ou partie de son bien. La liberté de disposer constitue le trait le
plus spécifique du droit de propriété, parce que c’est l’expression même de la maitrise du bien et seul le
propriétaire en dispose. Cette maitrise n’est reconnue qu’au propriétaire. Donc ni au nu propriétaire et a
l’usufruitier.Il y a une exception en ce qui concerne le quasi usufruit pour les biens consomptibles.

Exactement comme l’usus et le fructus, a nouveau on peut dire que l’abussus a une facette négative, cad que
le pouvoir de disposer comporte aussi celui de ne pas disposer et ce pouvoir de ne pas disposer est
doublement protégé dans l’ordre juridique. L’article 545 : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si
ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme dispose que la propriété est un droit inviolable et sacré et
que nul ne peut en être privé, si ce n’est que la nécessité publique légalement constatée l’exige et sous la
condition d’une juste et préalable indemnité.

L droit de diposer peut être le droit de disposer de la chose par un acte juridique. Ce qui veut dire que sans
pouvoir de disposer de la chose il n’y pas pouvoir de transfert de la propriété par contrat. Sans pouvoir de
disposer on ne peut pas non plus abandonner son bien par un acte juridique unilatéral, comme par exemple le
déguerpissement. Ex : un mur mitoyen.
Le déguerpissement c’est l’acte juridique unilatéral par lequel le propriétaire renonce à son droit de propriété
sur son bien immeuble, au profit d’un voisin pour échapper aux charges de la mitoyenneté.

L’abusus permet de diposer de la chose en effectuant des actes matériels. Le propritaire peut consommer les
denrées issues de sa propriété, il peut aussi transformer le bien à sa guise, le démolir, l’arracher, le brûler. Ce
pouvoir de disposer matériellement est expressement refusé aux titulaires des autres titulaires de droits réels.
Les droits de jouissance dont on fait sur la chose d’autrui, en général nous ne sont conférés à leur titulaire
qu’à charge d’en conserver la substance sauf lorsqu’on parle du quasi usufruit. On s’aperçoit donc que le
pouvoir de disposer en matière de propriété est un pouvoir fondamental. Cependant il existe des cas dans
lesquels la propriété n’est pas aliénable. Il existe des propriétés auxquels il manque le droit de disposer et qui
en conséquence se réduisent à l’usus et au fructus et se rapproche de la définition de l’usufruit (article 578).
Mais en réalité, ces hypothèses de propriété sans abusus se distinguent de l’usufruit. Le droit des français le
voit autrement, il prone la liberté des richesses qui est rappelé à l’article 537 qui disopose que les articuliers
ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent sous les hypothèses établies par la loi. Ces hypothèses
sont des hypothèses d’inalinabilité. Qui sont inviolables et imprecriptibles. LL4HYPOthèse la plus fréquente,
ce sont les hypothèses contractuelles

Parfois la limite au droit de disposer est d’origine légale. Par exemple, le propriétaire d’un mur mitoyen. S’il
peut déguerpir voit ce pouvoir limité dans certaines hypothèses (art 656 du code civil). La JP a interprété trè
favorblement les hypothèses de déguerpissement impossible. Le déguerpissement en application de cette JP
est exclu si le propriétaire tire un avantage particulier du mu. E : construction sur le mur mitoyen, aussi si le
propriétaire entend se soustraire a des dépenses de réparation qui ne sont consécutives qu’à son fait. La limite
est donc conventionnelle. Il s’agit des clauses d’inaliénabilité qui visent à interdir à l’acquereur, au donataire
ou au légataire d’anliéner le bien. Leur validité a été très contestée. Pour être finallement aadmmise dans un
arrêt de la cour de cass du 20 avril 1958. Cette JP est développée par la suite par une loi du 3 juillet 1971 qui
a consacré la validité sous condition de la clause d’inalienabiloté qqui frappe un bien donné au lgué (article
900-1 du code civil). Bien que ce tetxte ne vise pas les actes à titre onéreux, on applique traditionnellemnt les
conditions qu’il pose aux actes à titre onéreux. Ses conditions sont de deux ordres : d’abord la condition de
temps- l’inaliénabilité ne peut être que temporaire et il a déjà été jugé qu’une clause qui rend inaliéblable
durant la vie du donateur est temporaire, en revanche une inaliénabilité pour toute la vie du donataire (celui
qui reçoit) n’est pas temporaire, ce qui signifie qu’il ne pourrait alors jamais disposer de son bien. La
deuxieme condition est une condition d’intérêt. L’inaliénabilité doit répondre à un intérêt sérieux et légitime.
Cette condition ne s’apprécie pas uniquement au moment ou la clause est stipulée dans l’acte. Elle s’apprécie
tout au long de son application. Ce qui fait que si cet intére^t à disparu, ou si un intérêt plus important
apparait, le donataire peut demander la levée de l’inaliénabilité.

Quels sont donc les intérêts qui peuvent justifier une atteinte à la libre disposition des biens ?
La JP est assez souple sur ce point. Elle a parfoi pris en considération des intérêts que certains auteurs ont
qualifiés d’intérêt confort. Par exemple l’intére^t pour un usufruitier de conserver comme nu propriétaire son
fils plutôt qu’un étranger. Certes cela peut engendrer de grosses réparations mais cet intérêt reste relatif.
Des biens peuvent par l’effet d’un acte juridique se transformer en biens inaliénables. Ce qui a des effets
particulièrement rigoureux. Puisque le corrolaire de l’inaliénabilité est l’insaisissabilité. Ce qui veut dire que
les biens inaliénables sont insaisissables. Cela est normal dans la mesure où il suffirait à celui qui ne pourrait
pas vendre la chose en application d’une clause de s’endetter et de se laisser saisir, ce qui serait un
détournement de la clause. Mais c’est aussi une source de confusion pour les créanciers qui peuvent se laisser
berner par une apparence de solvabilité, puisque ces derniers pensent que leur débiteur est propriétaire d’un
bien en ignorant la clause d’naliénabilité, vu qu’ils sont des tiers.

Paragraphe 2 : Les caractères de la propriété

(………………a ratrraper…………………………………………………………………..)

16/10/2017

Cette solution avait mérite de la simplicité et indirectement elle avait un autre avantage qui était de tarir le
contentieux, dans le se,s où c’était la démolition pure et simple du batiment au moindre empiètement qui
était sunonyme de démolition, sauf en cas de prescription acquisitive trentenaire de la partie du terrain
concerné. arrêt de la chambre civ du 15 fevrier 2015. Les propriétaires n’avaient aucun intérêt a tenté de
grignoter sur le terrain du voisin. Cette solution est extrêmément dure. Car toute les solutions simples, elle
présentait le défaut d’être aveugle sur la motivation des uns et des autres au sens où on pouvait avoir un
voisin qui empiètait de bonne foi et un propriétaire soit disant victime qui se plaignait d’un empiètement tout
à fait individuel des années plus tard, uniquement dans le but que le batiment du voisin soit détruit. Certains
auteurs vont soutenir que lorsque les circonstances établissent clairement que la demande de destruction est
motivée par l’intention de nuire, il faut considérer que c’est abuser de son droit de propriété que d’agir en ce
sens. Parce qu’on fait respecter son droit de propriété pour jouir pleinement de ce droit.

La cour de cass s’est opposée à cette analyse et a affirmé dans un arre^t du 7 juin 1990 que la défense du
droit de propriété contre un empiêtement ne saurait dégénérer en abus. Ce qui veut dire que la cour de cass
met en évidence la force de caractère exclusif de la propriété. C’est ce qui s’est produit par 3 arrêts en date
du 10 novembre 2016, la cour de cassa fait évolué sa JP. Dans une des espèces, l’empietement était de 0,04
m2 juste une borne. La cour de cass vient expliquer que si la destruction d’un empiètement est de droit, la
partie de la construction qui ne depase pas sur le terrain adjacent peut être concerné lorsque c’est possible.
Certains auteurs, souhaitent un infléchisssment de la part du législateur dans des cas d’empiètement minimes
qui deviennent non intentionnels.

C- Le caractère perpétuel du droit de propriété

La perpétuité parait inhérente a la définition du droit de propriété car elle s’identifie au bien sur lequel elle
porte et elle s’y incorpore. Ce qui veut dire que tant que dure le bien , le droit de propriété durera. On entend
par perpétuité, une échelle de temps, ce qui signifie que le droit a vocation a durer autant que son objet.
Quelques fois, le droit de propriété semble même perdurer plus longtemps que son objet. Si la chose disparait
puis réapparait, sa réapparition peut faire renaitre la propriété. Une affaire l’illustre l’étang était séparée
auparavant par un bras du cordon littoral qui adisparu par un phénomène naturel et l’étang a de ce fait
disparu avec la mer. Le cordon littoral s’est reconstitué 70 ans plus tard, ce qui fait que l’étang est réapparu.
Dans ce contexte, l’ass plénière de la cour de cass a admis que l’ancien propriétaire de l’étanfg qui était privé
de ses droits par la perte de son immeuble sous le seul effet de la force de la nature, se trouvait réintégré dans
sa propriété, lorsque l’obstacle qui l’en avait privé avait disparu. Ce qui veut bien dire que la propriété a bien
survécu a la disparition temporaire du bien. Ce qui démontre son caractère perpétuel. Arrêt du 23 juin
1872

De la perpétuité de la propriété on peut déduire 2 conséquences principales :

 La propriété se transmet audela de la vie du titulaire du droit : ce qui fait qu’elle se distingue de
l’usufruit qui est quand a lui viagé car il dure autant que son auteur et ne survit pas alors que le droit de
propriété se transmet par succession. C’est d’ailleurs de propriété que sont constitués les actifs de
patrimoines dont on hérite.

 La perpétuité signifie que le droit de propriété ne se perd pas par le non usage : A la différence des
autres droits, notamment le droit réel. Ce qui veut dire que si on n’utilise pas le droit de propriété, ce n’est
pas pour autant qu’on le perd. Cette absence de prescription extinctive se traduit en terme de prescription
extinctive des actions qui tendent a la protection de la propriété. Sous l’empire du droit antérieur a la reforme
de 2008, les solutions en terme de prescription des actions étaient issues de la JP, qui avait cantonné l’article
2262 du code civ qui disposait que toutes les actions réelles et personnelles se prescrivaient a 30 ans, hormis
l’action en revendication. Elle l’a fait dans un arrêt de la chambre des requete du 12 juillet 1905. La cour de
cass aposé comme principe : malgré la généralité des termes de l’article 2262, ce texte ne s’applique pas à
l’action en revendication qui est intentée par le propriétaire dépossédé de son immeuble. Le sens de cette
décision était de dire que comme la propriété ne se perrd pas le non usage, l’action en revendication qui
sanctionne et protège ce droit s’exercera aussi longtemps que le defendeur ne justifie pas être devenu lui-
même propriétaire de l’immeuble revendiqué par le resultat d’une preuve conctraire. Ce qui veut dire que
l’action en revendication est elle-même perpétuelle et qu’elle aboutira systématiquement, sauf si le defendeur
qui est possesseur réunit tous les critères de la precription acquisitive. Cette solution qui est initiée par
l’arre^t du 12 juillet 1905 a été réitéré a de nombreuses reprises, qu’il s’agisse de l’action en revendication
ou encore de l’action contre l’empiètement qui elle aussi sanctionne et protège la perpétuité du droit de
propriété. La réforme de 2008 a posé comme principe l’imprecriptibilité du droit de propriété. C’est l’art
2227 qui dispose que : « le droit de propriété est imprecriptible ». on a pu sinterroger sur le régime des
actions qui défendent la propriété, d’autant que cet article continue en précisant que « sous cette réserve les
actions réelles immobilières se precrivent par 30 ans ».
Est-ce que ca veut dire la revendication d’un immeuble se precrit par 30 ans ? Absolument pas sinon le
premier alinéa l’aurait comporté. On doit interpréter cet article, par rapport au fait que l’alinéa 2 de cet article
précise simplement que des acctions qui viennent protéger les autres droits réels qui portent sur des
immmeubles se prescrive par 30 ans, tandis que les actions qui protègent la propriété immobilière sont des
actions imprecriptibles. Par un arrêt du 30 juin 2010, la cour de cass va affimer cela, en décidant que celui
sur la propriété duquel avance les arbustes et arbrusseaux du voisin jouit d’un droit imprescriptible d’exiger
que son voisin l’écoute. La décision était rendue avant 2008, toutefois la cour de cass n’igniorait pas la
nouvelle loi au moment du délibéré et n’a pas précisé avoir rendu la décision sous l’emprise de l’ancienne
loi.

S’agissant des actions qui protègent la propriété immobilière, la question est de savoir si l’article 2227 évince
les dispositions de l’art 2224 qui prévoit que « les actions personnelles mobilières se precrivent par 5 ans ».
la revandication d’un meuble est-elle possible audela de 5 ans ?
Sous réserve de l’application de l’article 2276 « en fait de meuble, possession vaut titre », il semble que la
solution d’une action en revendication possible audela de 5 ans doit s’imposer. Cela parce que soutenir le
contraire n’est pas possible tout comme en matière d’immeuble, et ce serait admettre que le droit de propriété
est imprecriptible, mais que sa protection n’est possible que dans un court délai de 5 ans.

La propriété ne se perd donc pas par le non usage. Mais le fait qu’elle ne se perde pas ne veut pas dire que ne
pas user de sa propriété soit sans danger. La possession utile peut faire acquérir la propriété, en particulier la
propriété immobilière par l’écoulement du temps. Comme la propriété a un caractère exclusif, celui qui
acquis la propriété par usucapion, pourra exclure tous les autres et notamment l’ex propriétaire. Dans les
faits, ne pas user peut par ricochet faire perdre la propriété. C’est l’usage par quelqu’un d’autre qui fait
perdre la propriété et non le non usage. Cette remarque a beaucoup de conséquences. La première est que ca
conduit a acquérir des biens qui n’ont pas de propriété. C’est donc ouvrir la brèche a des centaines de milliers
de biens qui sont sans propriétaire. Si on admettait que la propriété puisse se perdre par le non usage, on
ouvrirait une nouvelle catégorie de biens vacants. En effet, la propriété de l’un serait perdue par prescription
extinctive de 30 ans au non usage, alors que la propriété de l’autre ne serait pas forcément acquise, soit parce
que personne n’ a pris possession du bien concerné, soit parce que le délai écoulé n’est pas suffisant.
L’immeuble devrait être attribué en application de l’art 713 comme bien vacant. La solution serait étrange
puisque l’Etat bénéficierait systématiquement des pérides de carrence entre la fin de la propriété de l’un et le
début de la possession de l’autre. Cela ne serait pas très favorable a la propriété privée.

La justification principale de la perpétuité c’est que la propriété représente le droit d’user comme de ne pas
user ou d’agir comme de ne pas agir. Ce qui fait que la perpétuité est une des facettes du caracère absolu de
la propriété cad que c’est un prolongement. La propriété peut s’exercée pleinement lorsque le propriétaire
dispose pleienement des 3 pouvoirs sur la chose. Que ce soit de manière positive comme négtive. Donc
conduire sa propriété, cela veut dire qu’il n’est pas pleinement investi de ses pouvoirs.

Titre 2 : LA PROPRIETE INDIVIDUELLE

CHAPITRE I : L’ACQUISITION DE LA PROPRIETE

Les modes d’acquisition de la propriété sont présentés aux art 711 et 712 du code civil, dont les rédactions
diffèrent. L’art 711 précise que la propriété des biens s’acquière et se transmet. Tandis que l’art 712 précise
que la propriété s’acquiert aussi et vise un tas de procédés qui apparemment ne concerne pas la transmission.
Donc dans les cas visés par l’art 712, celui qui acquiert la propriété ne tient pas ses droits d’autrui. Cela veut
dire qu’il n’est pas propriétaire parce que celui de qui il tient le bien était le propriétaire. C’est ce qu’on
appelle des hypothèses d’acquisition originaire, alors que dans les cas viséss a l’art 711, on devient
propriétaire, parce qu’un autre l’était avant nous et qu’il nous transfert son droit. Ce qui veut dire qu’on peut
parler d’acquisition dérivée.

Section 1 : L’acquisition par un fait juridique :

hypothèses d’acquisition originaire
Ces hypothèses arrivent par un fait juridique et non un acte. Cela se caractérise par le fait que le droit de
l’acquereur est indépendant des droits dont le bien a pu être l’objet. Ce qui fait que quand on découvre que le
précédent proprio n’avait pas de droits sur le bien, cela est sans incidence, parce qu’on tire ces droits d’un
fait qui n’a rien avoir. Il y a 4 types d’acquisition originaire :

Pargraphe 1 : La precription acquisitive

Le premier mode d’acquisition originaire est la precription. Ce qui fait que lorsqu’une personne possède
durablement et utilement un bien, elle en devient propriétaire à l’expiration d’un délai qui est prévu par la
loi. Cette acquisition peut même être immédiate pour les meubles. C’est ce qui arrive pour les possesseurs de
meuble de bonne foi, article 2276 du code civil. On a donc un nouveau propriétaire qui succède au précédent,
mais en dehors de tout transfert et ce par le seul effet de la loi.

a) Le champ d’application

L’art 2276 a un champ restrinct. Il ne s’applique qu’aux meubles qui sont susceptibles d’appropriation, ce
qui exclu les immeubles, même ceux qui ont physiquement une nature de meuble  ; cela exclu également les
meubles qui ont cette nature par une fiction juridique on pense aux meubles par anticipation, on pense aussi
aux meubles qui font partie du domaine ^public et qui sont inaliénables ; sont exclus aussi les meubles qui
sont hors du commerce juridique comme les organes du corps humain et toutes les choses communes.

La question s’est posée de savoir si les meubles incorporés sont concernés (marques, brevets, droits
d’auteur). L’exclusion a été affirmée et réaffirmée dans un arrêt du 7 mars 2006. La cour de cass a une vision
très matérielle de la possession et de cet art.

b) Les effets

La possession d’un meuble corporel a deux rôles :

 L’acquisition d’un meuble
 Présomption de titre

1- L’acquisition a non domino

Lorsque le possesseur a acquis le meuble « a non domino », acheter le meuble a un vendeur et que ce
possesseur soit de bone foi, la possession lui permet d’acquérir instantanément la propriété de la chose. Ce
qui fait que le véritable propriétaire se trouve évincé, ce qui fait qu’il ne pourra plus revendiquer la chose. Le
possesseur va devenir propriétaire par le seul effet de la possesion et la propriété ne pourr a se faire en vertu
d’un titre, puisque par définition, le vendeur n’est pas propriétaire.
 l’impossibilité de la revendication : l’art 2276 interdit au véritable propriétaire de rrevendiqueer la
propriété de son meuble, dès lors que la chose est en la possession d’un tiers de bonne foi. Même s’il arrive
qu’il est le véritable de la chose, la revendication reste impossible. La solution est un peu dure. Pour que la
revendication soit impossible l’art 2276 suppose que plusieurs conditions soient réunies.
 Il faut une possession véritable, ce qui veut dire que l’impossibilité de revendication ne concerne pas
les détenteurs précaires. Ce qui veut dire que le détenteur précaire n’est pas protégé par cet article. Ici c’est
au revendiquant qu’il appartient de démontrer le caractère précaire de la détention.
Il faut qu’il y ait une possession effective ; cad que le posseseur doit détenir de manière effective le
meuble, cad ne pas en être dépossédé. Ce qui fait que s’il en a plus la possession, l’article n’a plus aucune
vocation à le protéger.
Il faut une possession de bonne foi ; le texte en lui-même n’impose pas cette exigence de bonne foi.
Mais la JP et la doctrine s’accordent pour que la bonne foi soit imposée par l’article. En effet l’exigence de la
bonne foi suppose la croyance qu’avait le possesseur d’avoir contracté avec le véritable propriétaire. La
bonne foi est toujours présumée. Ce qui fait qu’a nouveau si on veut rendre la revedication possible, il
revient au revendiquant de démontrer la mauvaise foi du possesseur. La JP a assoupli cette exigence. Elle
considère que le seul fait d’acquérir un meuble dans des coditions suspectes exclu toute bonne foi. La
mauvaise foi peut être prouvée par tout moyen. En revanche il suffit que la bonne foi ait existé lorsque le
possesseur a pris la possession matérielle de la chose pour que l’art trouve a s’appliquer. Il importe peu qu’il
apprenne ensuite l’absence de propriété de son auteur.

Lorsque ces 3 conditions son t remplies, le possesseur devient immédiatement propriétaire sans avoir a
prouver son titre. La propriété d’un meuble a elle seule suffit a constituer la preuve.

 Dans certains cas lorsque le meuble a été perdu ou volé, le legislateur accorde une action en
revendication. Les conditions d’action sont différentes si elle est exercée contre le voleur ou contre
l’inventeur (celui qui a trouvé la chose) ou si elle est inventée contre celui qui a acquis la chose.
S’agissant des actions dirigées contre le voleur ou l’inventeur, ce n’est pas la notion de perte qui pose la
difficulté de qualification ni celle de vole. C’est l’escroquerie et la notion d’abus de confiance qui pose
problème, car dans ces cas l’action en revendication est impossible. L’ecroquerie consiste a se faire remettre
la chose au moyen de manœuvre frauduleuse. L’abus de confiance est le fait de détourner un objet qui avait
été remis en vertu d’un contrat. Dans les 2 cas, la revendication est impossible car le propriétaire de la chose
l’a remise volontairement. Ce qui n’est pas le cas du voleur ou de l’inventeur. Lorsque le voleur ou
l’inventeur sont encore en possession du meuble, le propriétaire peut exercer contre eux une action en
revendication. Parce que ces deux personnes sont évidemment de mauvaise foi. Toutefois, comme tout
possesseur de mauvaise foi, ils pourront se prévaloir de la precription acquisitive trentenaire à la condition
d’avoir une possessionn utile.
S’agissant des actions dirigées contre l’acquereur de bonne foi, lorsque le propriétaire a été
involontairement dépossédé, il a droit de revendiquer entre les mains du possesseur actuel. C’est l’article
2276 paragraphe 2 ; et ce même si le possesseur actuel était de bonne foi. Pour ce faire il y a un délai bref et
préfixe (on ne peut ni le rallonger, ni le raccorcir) à compter de la perte ou du vol. L’article précise que le
revendiquant doit pour obtenir la restitution de la chose, rembourser le prix payé. Ce qui fait que cette
condition n’est exercée par le véritable propriétaire que lorsque le prix est faible.

2- La présomption de titre

Il existe une autre signification à la règle de l’article 2276. Dans cette seconde signification, il ne s’agit plus
d’une règle de fond, mais plutôt d’une règle de preuve. La question est de déterminer la nature du droit en
vertu duquel le possesseur a la chose entre les mains. Soit il est véritablement propriétaire, soit il est
détenteur précaire. Ce qui fait que la question porte suur la raison de la remise. Le possesseur a traité avec le
véritable propriétaire qui luia remis la chose, mais le véritable propriétaire peut l’avoir fait pour plusieurs
raisons : un prêt, un dépôt, une vente ou un don. Et c’est en analysant cela qu’on pourra déterminer si c’est
une détention précaire ou une propriété.

Depuis très longtemps la JP décide que l’article 2276 est une règle de preuve. Ce qui fait qu’il s’agit
d’énoncer une présomption de titre en faveur du possesseur de meuble qui est censé en avoir acquis la
propriété, il n’a donc pas à prouver l’existence d’un acte intervenu entre le précédent propriétaire et lui-
même, ni même de prouver le titre. La remise de l’objet laisse présumer que l’acte a existé et que cet acte
éatit translatif. Cette présomption de titre est une présomption simple, ce qui fait qu’il est possible d’apporter
la preuve contraire. Cette preuve contraire consiste à démontrer que l’acte en vertu duquel la possession a été
transmise n’était pas translatif de propriété et contenait une obligation de restitution. Les règles de preuve de
droit commun s’appliquent en la matière (art 1341 et suivants du code civil).
Paragraphe 2 : L’occupation

Parfois l’acquisition est originaire, faute de propriétaire actuel, on parle alors d’occupation. Cette occupation
n’est pas envisagée directement à l’article 712. Elle est pourtant selon l’expression de Zenati et Revet ‘’le
prototype de l’acquisition originaire’’. Elle consiste pour une personne à appréhender un bien sans maitre,
avec la volonté d’en devenir propriétaire.

L’appréhension matérielle associée à la volonté d’appropriation, emporte acquisition de la priopriété. Il y a

plusieurs cas ; soit on est le premier propriétaire par l’effet de l’occupation ou être le premier propriétaire si
la chose n’a jamais été appropriée ou être un nouveau propriétaire si la chose a été abandonnée. Il n’a donc
pas à souffrir des limites du droit de son prédécesseur. Cela consiste donc à s’approprier d’une chose qui
n’est la propriété de personne pour se l’approprier. Il s’agit d’un mode primitif d’acquisition. Ce mode
d’acquisitionpar occupation ne peut pas permettre d’acquérir un immeube (tous les immeubles sont
appropriés). Ce qui fait que cela ne concerne que les meubles dont certains peuvent n’appartenir à personne.
Il y a plusieurs raisons : la première est qu’ils ont été abandonnés par le propriétaire ‘’res derelictae’’ cose
nulle. La deuxieme possibilité est que ce sont des ‘’Res nihilus’’. La troisième est qu’on ne peut pas
connaitre leur propriétaire.
Attention il ne faut pas confondre l’occupation et la possession. La possession s’applique aux choses
appropriées ou tranche un conflit de propriété, alors que l’occupation fait naitre un droit de propriété et
seulement à condition que la chose soit appropriable. Le code civil ne conient aucune disposition générale
sur ce mode d’acquisition, au contraire il l’exclu même dans certains art. l’article 539 prévoit que les biens
des personnes qui décèdent sans héritiers ou dont les successions sont abandonnées, appartiennnent à l’Etat.
Ce qui fait qu’on peut rapprocher l’occupation, l’appropriation par les communes ou a défaut par l’Etat, des
biens vacant des sans maitre, c’est l’art 713 qui dispose que les biens qui n’ont pas de maitre appartiennent a
la commune sur le territoire duquel ils sont situés. La propriété est transférée de plein droit, si la commune
renonce à exercer ses droits. On peut la rapprocher parce que la propriété de la commune n’a aucun lien avec
la propriété précédente, il s’agit d’une propriété originaire.
On peut rapprocher ces deux institutions, parce que si l’art 713 était compris de manière générale, les
hypothèses d’occupation n’existerait pas, parce que tous les biens sans maitre sans exception
appartiendraient a la commune ou a l’Etat.
De fait cet art est interprété de façon restrictive. Il ne s’applique qu’aux biens immobiliers et aux héréditers,
cad aux successeurs sans propriétaires. L’occupation ne concerne que les meubles.

A- Les meubles non encore appropriés

L’occupation resulte essentiellement de la chasse et de la pêche. Il concerne donc les annimaux sauvages.
Cette distinction doit être faite avec les annimaux domestiques. Les annimaux domestiques ou semi
sauvages, restent sous une grande dépendance de l’homme et sont donc soumis au régime des immeubles par
destination. La JP assimile à cette catégorie les annimaux en captivité. Les annimaux domestiques ne sont
pas susceptible d’appropriation par occupation. Par opposition a cette catégorie, tous les annimaux qui ne
sont d’aucune manière sous la dépendance de l’homme, cad les annimaux sauvages libres sont des res nihilus
appropriables par occupation. Cela concerne les oiseaux libres, les poissons des mers, les coquillages et le
gibier sauvage. Ils sont appropriés à compter de leur capture.

B- Les meubles ayant cessé d’être appropriés

Il s’agit de meuble qui dans le passé ont eu un propriétaire qui est devenu inconnu par la suite ou qui a
abandonné son bien.

a) Le trésor

La découverte du trésor laisse un imaginaire dans l’’esprit collectif, car il hérige le hasard en titre de
propriété. Le trésor est défini à l’article 716 al 2 du code civ comme : « toute chose cachée ou enfouie sur
laquelle personne ne peut justifier sa propriété et qui est découverte par le pur fait du hasard ».
Ce qui fait que du fait de cet article la découverte d’un trésor constitue en lui-même une cause d’acquisition.
La découverte met néanmoins en conflit plusieurs personnes parce que plusieurs propriétaires potentiels. Le
premier est l’inventeur du trésor (le trouveur).le deuxième est Le propriétaire de l’immeuble dans lequel il
est enfoui. Le troisieme est, les héritiers thésauriseur. Le quatrième est l’Etat pour des raisons qui sont
archéologiques. Dans ces cas de figure, la propriété du trésor est déterminée par l’alinéa premier de l’article
716 : « la propriété d’un trésor appartient à celui qui le trouve sur son propre fonds, si le trésor est trouvé
dans le fonds d’autrui il appartient pour la moitié à celui qui l’a trouvé et pour moitié à celui a qui appartient
l’immeuble ». le régime du trésor peut donc être hybride. L’inventeur devient propriétaire par …s’il est
propriétaire du fonds, il en acquierera que la moitié, dans le cas contraire il en acquierera. On justifie cette
solution de la façon suivante, le trésor est plus ou moins un accessoire du fonds dans lequel il a été trouvé.
S’agissant des fouilles archéologiques, elles relèvent d’un régime particulier. L’Etat peut y procéder contre
l’avis du propriétaire ; en revanche le propriétaire ne peut pas les engager sans l’accord de l’Etat. Les
découvertes faites a la suite de fouilles sont partagées entre le propriétaire et l’Etat, sauf pour les vestiges
immobiliers qui appartiennent à l’Etat de manière exclusive. Ce qui fait qu’en définitive, seules les fouilles
meubles, sont donc partagées, puisqu’en matière de vestige archéologique elle reviennenent a l’Etat. Si
aucune fouille n’a été organisée, le proprio peut moyennant une indemnité le revendiquer. Au sens de l’art
507 tous les trésors sont des meubles, ils ne peuvent en aucun cas être des immeubles. Le trésor a été
volontairement enfoui ou caché. Ce qui suppose que le propriétaire avit l’intention d’en conserver la
propriété. Pour être qualifié de trésor, le bien meuble doit avoir été oublié ce qui fait que le propriétaire ne
peut plus être identifié.

Cette définition du trésor entreain eplusieurs conséquence. La première étant si le proprio est identifié, une
action en revendication est possible, aussi cette action est imprescriptible. La deuxieme étant, si le trésor est
un immeuble, il ne s’agit pas véritablement d’un trésor, ce qui fait que la chose trouvée appartient
nécessairement au proprio de l’immeuble, sauf le cas particulier des vestiges archéologiques qui reviennent à
l’Etat. La troisieme est si l’objet n’a jamais eu de propriétaire, dans ce casil devient la propriété du
propriétaire du sol sur lequel il est tombé. La dernière, s’il est un objet abandonné volontairement ou perdu,
il devient une épave. Pour que la découverte d’un trésor soit un mode d’acquisition de la propriété, il faut que
la découverte soit le fruit du hasard et qu’elle soit effectuée par un tiers. Il existe 3 hypothèses alors  : si le
trésor est trouvé par le proprio du fonds ; la 2 eme si le trésor est découvert par des tiers qui agissent sous
l’ordre du propriétaire, dans la volonté de rechercher ou de découvrir, il appartient également au propriétaire.
La 3eme est s’il est découvert par un tiers et par hasard et c’est danss ce cas qu’il appartient de moitié a
l’inventeur et de moitié au propriétaire.

b) Les épaves

L’épave est une chose qui a été enlevé à son proprio par cas fortuit sans qu’il ait souhaité nécessairement
l’abandonner, mais dont il ignore ce qu’il est advenu. Il existe 3 types d’épaves :
Les épaves maritimes : elles sont régies par une loi du 24 novembre 1961 qui permet au propriétaire
de revendiquer l’épave après le versement d’une indemnité qui est fixée à l’amiable ou par le juge au
sauveteur. Lorsque le bien a un intérêt préhoistorique, historique ou archéologique, la loi du 1 decembre
1991 les attributs à l’Etat, à charge de récompense au sauveteur.
Les épaves fluviales : elles appartiennent à l’Etat lorsqu’elles sont retrouvées dans une voie
navigable ou flotable.
Les épaves terrestres : elles sont soumises au droit commun.

Un inventeur qui trouve une épave n’en acquiert pas la propriété car il est nécessairement propriétaire de
mauvaise foi. Ce qui fait que le véritable proprio peut revendiquer l’épave. Mais si on part d’un meuble, il est
extrêmement difficile au véritable proprio de savoir entre quelles mains le bien se trouve. Ce qui rend les
actions en revendication en nombre anecdotique. Il y a des règles adm qui dérogent au droit commun et
viennent édicter les stuts spéciaux, comme le statut des objets trouvés sur la voie publique.

C- Les objets abandonnés

Il s’agit la d’objet que le proprio a volontairement abandonné la propriété, c’est très simple celui qui les
trouve devient propriétaire par occupation. Aucune action en revendication n’est possible lorsqu’on a
abandonné sa chose. Il est bien évidemment nécessaire de les distinguer des épaves car les épaves sont
réservés au meubles perdus, il n’y a pas de souhait d’abandon.

Paragraphe 3 : La création et l’accession

 A- La création
Lorsqu’une personne a créé une chose, il semble normale qu’elle lui appartienne. Mais cette solution n’est
pas juste lorsqu’on parle de bien matériel, car on ne crée jamais a partir de rien. De sorte que la propriété des
matériaux aura une incidence sur la propriété des choses créées. En principe c’est l’article 570 : « le
propritaire de la chose nouvelle sera le propriétaire de la chose initiale et non pas celui qui a déployé une
activité pour la transformer ».
C’est donc uniquement lorsque la valeur du travail dépasse énormément celle de la matière que la solution
est inversée (article 571 du code civil). C’est celui qui a créé un nouveau bien à partir d’un bien initial qui ne
lui appartenait pas qui en sera propriétaire, et comme ce bien est un bien nouveau, il y a une acquisition
originaire. Dans ce cas le propriétaire devra rembourser au proprio de la matière première le prix de celle-ci.
En revanche, le principe selon lequel le créateur est propriétaire, s’applique pour les biens incorporels, pour
les choses dématérialisées. Ce qui fait que les productions immatérielles qui sont issues d’une activité
intellectuelle, appartiennent au créateur. Bien évidemment il faut que la chose soit nouvelle, c’est le cas des
inventions et des œuvres artistiques.

B- L’accession
L’accession est un mécanisme juridique qui illustre le principe selon lequel « l’accessoire suit le principal ».
On va juger que l’accessoire qu’il provienne de la chose ou d’un tiers appartient au proprio du principal. Il y
a plusieurs hypothèses d’accession :

a) L’accession par production

L’action doit intervenir par production à propos des fruits et des produits. C’est l’article 547 qui accorde au
propritaire d’une chose, un droit d’accession sur les fruits qu’elle génère dès l’origine. Il est vrai que les
fruits comme les produits avant d’être dissociés du bien dont ils sont issus, font corps avec lui. Ce qui fait
que les biens et fruits sont la chose principale. Le bien nouveau fruit ou produit dissocié de la chose
principal, n’a jamais appartenu a quiconque car il s’agit d’un bien nouveau. L’acquisition est nécessairement
originaire et le bien nouveau appartient au propriétaire de la chose dont il est issu. Il existe des exceptions à
cette règle, lorsque le propriétaire ne jouit pas de la chose :

La première exception est que lorque la jouissance est attribuée à un locataire ou un usufruitier, ce sont eux
qui vont perçevoir les fruits. En revanche les produits, restent la propriété du propriétaire.
La deuxième exception, c’est lorsque le bien reste dans les mains du proprio, il peut recueillir les fruits et les
produits s’il est de bonne foi. Ex : acquérir la propriété en vertu d’un titre. Il doit les restituer s’il est de
mauvaise foi.

b) L’accession par incorporation

C’est l’hypothèse la plus fréquente d’accession. Les biens qu’on achète n’ont jamais une conformation
définitive, ils peuvent se transformer et notamment s’agrandir par adjonction à eux d’un autre bien. Ce qui
fait que lorsque cette fusion à eu lieu, il faut considérer que l’un des deux biens à disparu et qu’il s’est
incorporé dans l’autre. Ce qui fait que le propriétaire du bien principal, devient propriétaire du bien
accessoire incorporé. Cette hypothèse d’accession est très intéressante, parce que l’occupation ou la création
permettent d’acquérir un bien qui n’a pas de proprio, alors que l’accession par production rend en proprio
d’un nouveau bien, celui qui était en général le proprio du bien source. L’accesion par incorporation peut
conduit a un changement de proprio. Le bien incorporé avait un propriétaire et il l’a perdu par le fait matériel
de cette incorporation. Qelles sont les principales hypothèses par incorporation ?
On distingue les hypothèses d’union d’immeubles et les hypothèses d’union d’un meuble à un immeuble. De
même il existe deux types d’incorporations spéciales, l’incorporation naturelle et l’incorporation artificielle.
La première resulte de phénomène naturels comme en témoigne l’article 564 : « les pigeons, les poissons, les
lapins qui passe dans un autre collonbo, garenne ou
Il s’agit la d’une règle d’incorporation d’un bien meuble a un immeuble. Mais ceci n’est pas seulement le
cas. Il existe des hypothèses d’incorporation naturelles d’incorporation artificielles.

1- Les incorporations naturelles

 Ex : les alluvions qui sont des accroissment de terrains qui se forment sur des rives du fait du dépôt.
Ex : les relais, qui consistent en un changement de lit d’un cours d’eau, et qui sont en fait les terres
abandonnées par l’eau courante, qui est allé se porter sur la rive opposée. Les relais appartiennent au
propriétaire de la rive découverte, sans que le le riverain du terrain opposé ne puisse reclamer.

2- Les avulisions

Ce sont les arrachements d’une partie considérable d’une partie d’un terrain que le cours d’eau a déposé sur
un fonds inférieur ou sur la rive opposée. Dans cette hypothèse le proprio du fonds arraché peut réclamer son
bien pendant un an.

Les îles qui se forment au milieu d’un cours d’eau et qui appartiennent à un seul riverain ou aux deux en
trçant une ligne au milieu du cours d’eau.

3- Les incorporations artificielles

Elles resultent de l’intervention de l’homme qui a érigé des constructions ou planté des végétaux. La règle de
la propriété du dessus fait naitre une présomption de propriété de ces constructions et plantations au bénéfice
du proprio du fonds. Et l’art 553 va plus loin car il ajoute une seconde présomption en considérant que ces
élévations sont faites aux frais du propriétaire

Lorsuqe des meubles appartenant a des propriétaires différents se trouvent unis, la propriété de la chose ainsi
créée est déterminée par l’application de la règle selon laquelle l’accessoire sui t le principale, ce qui fait que
l’accessoire n’est considéré que comme incroissement. Celui qui n’est pas proprio du principal se retrouve
exproprié de l’accessoire incorporé. Le code civil prévoit une indemnisation sur le fondement des art 566 et
574.

L’autre hypothèse plus importante en pratique d’accession par incorporation concerne les constructions sur le
terrain d’autrui. Une personne ne peut pas acquérir la proprité du terrain lorsqu’elle construit sur le terrain
d’autrui, la propriété du dessus emporte sur le dessous. Ce qui fait que les constructions sur les plantations
d’autrui appartiennent au proprio du sol. Par le mecanisme d’accession, le propriétaire du sol devient proprio
non pas par transfert de propriété mais par l’effet de la loi, ce qui fait le proprio du sol est enrichi des
consstructions au détriment du constructeur ou du planteur. Ce qui fait qcomme cette règle est
incontournable et cette question renvoie à la question de l’indemnisation du tiers. C’ette possible
indemnisation revêt 2 cas de figure. Le premier cas de figure est une élévation faite par le proprio du fonds
mais avec des matériaux et des végétaux appartenant à un tiers. Dans ce cas l’art 554 prévoit que le
propriétaire du sol doit payer la valeur des élévations à la date du payement avecé d’éventuelles dommages
et intérêts. Le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever. Après paiement, le propriétaire du
fonds devient propriétaire des matériaux ou des végétaux incorporés à son fonds sans discussion possible de
sa bonne ou mauvaise foi.

La deuxieme hypothèse concerne les constructions ou plantation qui sont faites sur le terrain d’autrui. Ex  : le
cas d’un priopriétaire qui empiète sur le terrain de son voisin. En théorie en vertu du principe de la propriété
du dessus, le proprio du sol reste le proprio dela construction réalisée, à charge pour lui d’indemniser le
constructeur. Cette solution peut paraitre sévère dans certains cas, notamment compte tenu du prix du
terraine et du prix de la contruction. L’art 555 prévoit plusieurs hypothèse a cet effet et distingue entre le
proprio de bonne ou de mauvaise foi. Pour le proprio de bonne foi, l’incorporation est un droit, à charge pour
le propriétaire d’indemniser le constructeur, soit à hauteur de la plus value, soit a hauteur des matériaux en
considération de la date de construction. Si le constructeur est de mauvaise foi, le proprio dispose d’une
option, soit conserver les constructions a charge d’indemniser, soit d’exiger la destruction de l’élévation aux
frais du constructeur et sans indemnisation possible. La solution qui émane s’agissant des empiètement des
arrêt du 10 novemebre 2016 pourrait trouver à s’appliquer ici de sorte que le constructeur n’aurait à détruire
que ce qui dépasse sur le terrain d’autrui. Comme la JP a eu son mot a dire, elle a limité l’application de la JP
dans 2 cas de figure : en premier lieu ce art est inapplicable lorsqu’il y a eu un contrat d’entreprise entre le
proprio et le constructeur. Le deuxieme cas est que cet article vaut pour les constructions réalisée sur le
terrain d’autrui. Les empiètements sont régis par l’art 555. Mais depuis le 10 novemebre 2016, cette solution
n’est plus retenue. Au dela de la question du domaine de l’accession il importe de bien en comprendre le
mécanisme. En fait l’union des deux bien parr accession se fait sans intervention de la volonté de l’homme et
elle se faitr de plein droit. C’est ce qu’a jugé la Cour de cass dans un arrêt du 27 mars 2002 qui précisait que
la volonté est étrangère à l’accession, alors qu’elle est indispensable à l’occupation. L’acquisition a lieu
d’elle-même par la simple union des deux biens. L’acquisition en principe a lieu au moment même de
l’union. Un exception cependant doit être signalée, lorsque il existe un locataire dans le bien, l’acquisition
par le proprio de la construction édifiée par le locataire sur le terrain du proprio est repoussée à la fin du bail.
Ce qui fait qu’alors que normalement l’acquisition se fat au moment de l’union du bien, dans cette hypothèse
elle se fait au terme du bail. Cette solution est logique parce que le propriétaire reste maitre de son bien et
dispose de la possibilité de détruire la construction en cours de bail.

Section 2 : l’acquisition de la propriété par un acte juridique

Il s’agit la d’hypothèse d’acquisitions dérivées. Ex : l’acquisition par transfert de propriété est contemporaine
de la perte du droit du vendeur. Autrement dit c’est parce que l’acquereur gagne son titre de propriété que le
vendeur le perd. C’est l’hypothèse la plus fréquente. On peut classer ces hypothèses d’acquisition dérivée
selon plusieurs critères : qu’elles soient volontaire ou volontaire, qu’elles soient a titre gratuit ou onéreux,
qu’elles soient entre vifs ou à cause de mort.

Les transferts de propriété sont souvent le fruit de la volonté des particleies il en va ainsi de tous les transferts
par contrat. C’est comme ça que l’article 711 parle de l’acquisition par le fait des obligations. M ais le
transfert de propriété peut être volontaire sans qu’il y ait contrat. Par exemple le testatment n’est pas un
contrat, c’est un acte unilatéral, mais il est un mode volontaire de transmission de la propriété à cause de
mort. ce qui fait qu’entre vifs ou a cause de mort le transfert de propriété sont en général le produit de la
volonté des particleies. Mais ce n’est pas toujours le cas, il est possible de transmettre ‘’sans testatament’’
donc sans l’intervention de la volonté du defunt. De la même manière les transferts sont a titre onéreux de
façon générale. Ce qui fait que le proprio reçoit la contreparticleie de la perte de son bien. Sans cela l’actif de
son patrimoine s’appauvrit. Ce qui est préjuditiable au créancier. Raison pour laquelle la loi voit avec une
grande suspiction les transmissions à titre gratuit et les soummette à un formalisme lourd. Ex : s’agissant
d’une donation, le code civil exige un contrat solennel, dont le passage devant un notaire.

Paragraphe 1 : l’acquisition de la propriété à cause de mort

Lorsque le De cujus, ses droits sont transmis à un tiers, il n’y a pas de trait de raison entre l’instant ou la
personne meurrt et l’instant où ses héritiers deviennent propriétaire. Ce qui signifie que les légataires
deviennent propriétaires dévolus par succession, sans carence entre la date de décès et la date de transmission
des biens. On parle de transmission car il y a transfert. Le caractère immédiat de la transmet ne signifie pas
que les légataires acquièrent des droits privatifs sur le bien ; c’est le particleage qui permettra aux héritiers la
privation. Lorsqu’il y a plusieurs héritiers les biens sont indivis et seul le particleage attribuera les droits
privatifs. Mais juridiquement les droits sont immédiatement mis en indivision.

Mais le transfert immédiat a plusieurs conséquences. Le premier est que la renonciation a la succession
anéantit la transmission qui vient d’être opérée. La seconde est qu’un héritier peut se trouver priver de ses
droits s’il ne satisfait pas certaines formalités et ce de manière rétroactive.

Pargraphe 2 : L’acquisition de la propriété entre vifs : La convention

ou le contrat

Les transferts de propriété entre vifs sont les principaux modes d’acquisition de la propriété. L’acquereur
(l’ayant cause) devient propriétaire parce que sont prédécesseur (l’auteur) n’est plus. Le droit du nouveau
propriétaire est donc identique au droit de l’ancien.

a) Le transfert instantané

Le droit romain n’a jamais connu de principe immédiat de transfert de la propriété. Ce qui fait qu’à l’époque
le contrat d evente faisait naitre une obligation de délivrer la chose et le transfert de propriété était
subordonné à la réalisation d’une formalité qui était supérieure appelée la tradition. Ce qui fait que le
transfert de propriété répondait à un formalisme strict que la volonté des particleies ne pouvait pas réaliser.
L’ancien droit a laisser perdurer ce ssystème, mais laissait perdurer une clause équivalente a
l’accomplissmenent d’une formalité qui consistait en un transfert. Ce qui fait que le consensualisme et le
respect de la parole donnée a pris une place de plus en plus importante, jusqu’à considérer que la parole
donnée suffit pour entrainer transfert de propriété. Ce principe a été repris pour tous les contrats translatifs de
propriété comme la vente à l’articleicle 1583, comme l’échange à l’article 1703 ou encore la donation.
Désormais l’article 1196 du code civ dispose : « dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété
ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat ». l’article 1101 dispose :
« le contrat est un accord de volonté entre deux ou plusieurs personnes destinées à créer, modifier,
transmettre ou éteindre des obligations ».

b) Les limites

L’article 1196 al 2 dsipose : ce transfert peut etre différé par la volonté des parties, la nature des choses ou
par l’effet de la loi.

- La volonté des parties : Il est loisible aux particleies de prévoir une clause par laquelle le transfert
de la propriété sera retardé. Ex : en matière de vente immobilière, le transfert de propriété peut etre retardé a
la date de réitération de l’acte authentique. Ex2 : les clauses de réserve de propriété retardent le transfert au
jour du paiement effectif. On le voit beaucoup pour les machines industrielles.

- Les aménagements liésà la nature de la chose : lorsque la vente porte sur des choses fongibles, le
transfert de propriété est nécessairement retardé au moment de l’individualisation de la chose. Il en va de
même pour les ventes particulières dont le transfert de propriété est retardé au moment de la pesée, de la
mesure du comptage ou même du goûté.

- Les aménagements légaux : quelques fois, la protection des tiers impose que le transfert de
propriété soit retardé. Ex : en matière immobilière, le transfert de propriété coincide avec la possession. En
matière immobilière, même lorsque le transsfert de propriété est immédiat, le transfert n’est opposable aux
tiers qu’à condition d’avoir été publié au bureau des hypothèques pour éviter un double transfert. Ce qui fait
que si une personne revend à deux axquereurs successifs le même bien, celui qui sera propriétaire sera celui
qui aura accompli le premier les formalités foncière, art 1198.
CHAPITRE II : L’ASSIETTE DU DROIT DE
PROPRIETE

C’est l’art 552 al 1er du code civil : « la propriété du sol entraine entraine la propriété du dessus ». l’al 3 du
même article dispose : elle entraine également celle du dessous ». ce qui fait que l’achat d’une propriété
immobilière fait qu’on a un bloc qui nous appartient à l’infini jusqu’au ciel.

Section 1 : Le principe

Paragraphe 1 : La propriété du dessus

Au sens strict de l’art 552, cette règle permet à chaque propriétaire d’exercer un monopole sur tout l’espace
qui est déterminé par des lignes imaginaires verticales qui sont dressées à la périphérie du terrain. Mais en
réalité, ces lignes verticales ne peuvent pas rentrer jusqu’au ciel et le propriétaire du sol n’a le droit d’utiliser
l’espace aérien que dans la limité normale de l’usage du fonds. Cette règle permet au propriétaire de tracer
les contours de sa propriété et de s’opposer à un éventuel empiètement au dessus de son fonds. C’est ainsi
qu’il peut contraindre un voisin qui a construit sur son fonds à le détruire si la construction dépasse même de
quelques centimètres sur son fonds. Il peut également contraindre le propriétaire du fonds voisin à tailler des
branches qui débordent sur son terrain. Cette règle de manière positive, permet au propriétaire d’édifier
toutes les constructions et d’effectuer toutes les plantations qu’il jugera nécessaire sur son sol, à condition
toutefois de respecter les distances. Ces constructions comme ces plantations sont présumés être sa propriété.
Il existe néanmoins des exceptions à la propriété du dessus.

Ces exceptions sont pour la plupart liées à des servitudes et des services fonciers. Le service de l’urbanisme
agit sur le droit de construire avec le droit du littoral. Il peut interdire le droit de planter. Le code de
l’aviation aussi autorise, en dépit du droit de la propriété certains aéronefs à survoler certains espaces. En
revanche la présomption de l’article 552 du code civil ne s’applique pas à contrario. Ce qui fait qu’il n’existe
aucune présomption de propriété au profit du propriétaire du dessus, qui n’est pas nécessairement présumé
être le propriétaire du sol. L’art 552 a vocation à s’appliqueer lorsque 2 parcelles forment 2 .. et dséparées
par une falaise infranchissables, me^me si la parcelle supérieure suplombe le fonds inférieur. En effet une
source jaissait au surplomb de la la propriété du dessus. En l’espèce il faut raisonner par couche, en
imaginant que plusieurs propriétés immoblières peuvent être empilées.

Paragraphe 2 : La propriété du dessous

A- Le tréfonds

A l’instar de la propriété du dessus, la propriété du dessous permet à chaque propriétéaire d’exercer un

monopole sur tout l’espace qui est déterminé par des lignes verticales dressées a partir des contours de la
propriété vers le cœur de la terre. Cette propriété du dessous permet au propriétaire d’implanter un immeuble
en sous-sol. Ou en encore d’asseoir les fondations d’un immeubles. Cette règle permet aussi de se livrer à des
fouilles et de profiter de tous les fruits de la terre fournis. Elle permet aussi de s’opposer a des empiètement
souterrain.

Le propriétaire du sol est toujours présumé propriétaire du dessous. Il s’agit ici d’une présomption ayant un
caractère mixte, ce qui veut dire elle peut etre combattue par écrit ou par prescription acquisitive. Cette
propriété du dessous subie des exceptions en matière de fouille archéologique et en matière de gisement
minier. Lorsque le proprétaire est exproprié du tréfonds, par exemple pour des raisons d’ordre public.

B- L’usage des eaux

Pour déterminer la propriété des eaux, il faut distinguer les différents types d’eau.

a) Les eaux de pluie

Ça tombe du ciel. A partir du moment ou elles n’appartiennent a personne, elles nous appartiennent, ce sont
des res nihilus. Ce qui fait que lorsqu’elles tombent, elles appartiennent au propriétaire du fonds sur lequel
elles attérissent, qui peut en user et en disposer. Mais en usanrt de ces eaux, le propriétaire ne peut pas
aggraver la servitude d’écoulement. Par exemple en ne reprenant pas ces eaux de pluie. Lorsqu’il existe un
fonds supérieur et un fonds inférieur, celui du fonds supérieur peut avoir à indemniser celui du fonds
inférieur s’il modifie l’évacuation des eaux à son détriment ou s’il modifie la direction de l’écoulement
naturel. C’est la raison pour laquelle il existe différente règle s’agissant des goutières et l’écoulement des
eaux par les pentes de toits.

b) Les eaux de source

Aux termes de l’art 42 al 1 er : le propriétaire du sol est propriétaire de l’écoulement des eaux de source qui
jaillissent sur son sol. Ce qui fait qu’il peut en user à volonté et en faire l’usage qu’il souhaite. Que ce soit
agricole, domestique ou même commercial. La combinaison des articles 642 et 542 autorise même le
propriétaire a capter les eaux souteraines infiltrées quelque soit le dommage causés au propriétaire inférieur.

Ce droit connait quelques exceptions. 2 exceptions. D’abord lorsque le propriétaire de fonds inférieur ont
acquis un droit par titre ou par possession, ces derniers peuvent s’opposer à la capatation. La deuxieme est
que le droit de propriété est limité ou si les eaux forment un cours d’eau.

c) Les étangs et les lacs

Ces étendues d’eau peuvent avoir des natures différentes. Certaines sont artificielles, d’autres sont naturelles.
Certains sont d’eau douce et d’autres sont salés car communiquant avec la mer. Queque soit la nature de
l’étendue, les lacs et étangs ne sont pas tous susceptibles d’appropriation.

Les étangs salés appartiennent au domaine public tant que le passage qui les relie à la mer existe. Lorsque le
passage disparait, l’étang peut être approprié privativement. Pour les étendues d’eau douce, s’il s sont
alimentés par des cours d’eau, ils suivent le régime des eaux qui courrent. S’ils sont alimentés par des eaux
de source ou des eaux de pluis ils appartiennent au propriétaire des terres sur lesquelles ils se trouvent.

d) Les eaux courantes

Aucune eau courante n’est susceptible d’appropriation. Ce qui fait que seul un droit d’usage peut être
octroyé. Le régime des eaux courantes ressort du droit administratif. Il en existe 3 en réalité. Le premier c’est
les cours d’eau domaniaux qui sont déterminés par décret et qui relèvent du domaine public fluvial comme
par exemple tous les canneaux et les voies navigables. Ce qui fait que les tiers peuvent utiliser ces eaux pour
naviguer mais ils n’en ont aucun droit.

Les cours d’eau non domaniaux, leur régime est déterminé par les articles 644 et suivants qui distinguent la
propriété du lit. Le lit appartient au propriétaire et il appartient aux deux propriétaires mitoyens si le cours
d’eau est en bordure. Le droit d’usage de l’eau est une chose commune. Ce qui fait que chacun a un droit
d’usage ; il peut se baigner, y faire boire ses annimaux ou naviguer. La JP a n éanmoins admis des limites.
Pour elle des riverains pouvaient interdire la navigation sur les cours d’eau qui font cours sur leur terrain.

Les cours d’eau mixtes sont une catégorie limitées, fixée par décret. Le lit appartient au propriétaire, tandis
que l’eau appartient à l’Etat qui fixe par decret son régime.

Section 2 : la limite au principe de l’assiette du droit de propriété

L’art 552 du code civil précise que « le ropriétaire peut faire au dessus toutes les plantations et constructions
qu’il juge à propos, sauf celles qui sont établies par servitude ou services fonciers ». A travers cet article on
comprend que le code civ évoque des limites légales qui peuvent servir à un intérêt privé ou à un intérêt
public. On parle de servitude légale, mais ça n’en n’est pas vraiment un.

Il existe plusieurs types de servitudes : les servitudes « légales » qui sont prévues par un texte et qui ne
doivent pas être confondues avec les servitudes conventionnelles ou les servitudes dites du fait de l’homme.
Les servitudes légales sont nécessairement des atteintes au droit de propriété et même si on les nomme
servitudes, elles n’en sont pas vraiment. Parce qu’une servitude suppose un fonds dominant et un fonds
servant. Dans les servitudes légales il n’exsite pas de fonds dominant. On devrait donc plutôt dire qu’il s’agit
d’une charge imposée pour satisfaire un intéret collectif. Certaines servitudes légales visent à protéger un
intérêt collectif. D’autres visent à protéger le voisin.

Paragraphe 1 : Les servitudes légales liées à un intérêt collectif

Elles sont traitées par le code civil aux articles 649 et suivants et sont dénommés servitudes ayant pour objet
l’utilité publique ou communale. Elles sont inombrables. Il n’ya donc pas de liste exhaustive. Elles existent
dans tous les domaines. Par exemple en matière d’urbanisme, certaine visent à préserver une certaine
esthétique ou encore une qualité de vie. En matière d’urbanisme il existe des servitudes de voiries pour les
voies navigables, de voirie ou encore de voie ferrées avec l’interdiction de planter. Les servitudes ont un
intére^t dans la distribution d’énergie comme le cas d’EDF, les éoliennes. On a aussi les servitudes qui qui
resultent d’un périmètre de protection autour d’un ouvrage militaire.

Toutes ces servitudes peuvent contraindre tous les propriétaires à subir une emprise sur leur fonds. Elles
peuvent aussi leur imposer de ne pas planter. Toutes ces servitudes sont autant d’atteinte au caractère absolu
du droit de propriété.

Paragraphe 2 : Les servitudes légales liées à un intérêt privé ».

A ratrapper

Dans ce cas de figure, le juge retient la meilleure des possessions, la plus caractérisée et pas forcément la
plus ancienne.

- Le deuxieme cas de figure est que le juge doit trancher entre un titre et une possession. Dans ce cas
la cour de cass a décidé que le propriétaire du titre devait l’emporter, à condition que son titre soit antérieur
au commencement de la possession et bien évidemment que cette possession ne soit pas trentenaire. La
solution était finalement inverse si la solution n’est pas trentenaire.
- Le juge doit trancher entre deux titres, dans ce cas de figure ont applique les règles de publicité
foncière et notamment l’art 30-1 du decret de 1955 c’est le premier acte publié qui l’emporte. Lorsque les
deux titres proviennent de 2 auteurs différents sans qu’aucun n’ait la possession, la JP précise que c’est le
titre le meilleur et le plus probable qui l’emporte. Le juge doit donc se fonder sur les énonciations de l’acte
authentique
- Lorsque le juge n’a ni titre ni possession, le juge ne peut pas commettre un déni de justice, il tranche
en fonction des éléments apportés.

CHAPITRE 4 : LA REVENDICATION DE LA PROPRIETE

Le propriétaire a bien des actions pour faire respecter son droit sur la chose. Par exemple les actions issues
du contrat. Si les atteintes proviennent du co contractant, des actiosn en responsabilité délictuelles. On les a
vu avec les troubles anormaux de voisinage, des acions pénales en cas de vol de la chose, où le droit des
biens connait une action qui protège la propriété en tant que telle (action en revendication) qui est une action
spécifique. La revendication ets l’action qu’exerce le propriétaire contre le tiers qui détient indûment son
bien et refuse de le restituer en contestant son droit. Ce qui fait qu’elle tend a la reconnaissance du droit de
propriété et son but est d’obtenir la restitution de la possession du bien. C’est ce qui fait que le vrai but de
l’action en revendication est d’exclure autrui de l’action en revendication. Le domaine de la revendication est
limité. Par exemple il n’est pas question de revendication lorsque le préteur reclame à l’emprunteur la
restitution de son bien. L’action en restitution est une action personnelle et non réelle. Ce qui fait qu’en
résumé, l’action en revendication ne peut etre exercée que contre un tiers, cad contre quelqu’un avec qui on
n’est pas lié par un contrat.

Section 1 : Les conditions de la revendication

A- L’objet de l’action

La revendication peut porter sur n’importe quel bien qui fait l’objet d’un droit de propriété. Mais elle
suppose qu’un tiers soit en possession de la chose. Ce qui fait qu’elle n’a de sens que pour les objets
susceptibles de dépossession. Elle est envisagée pour les biens corporels qu’ils soient meubles ou immeubles.
La revendication mobilière est rare mais présente de sconditions identiques et remplit les memes conditions
sous réserve de l’application de l’art 2276 « la posssession vaut titre ».

B- La recevabilité de l’action

L’action en revendication se distigue des autres actions personnelles et réelles. Elle protège un droit
imprescriptible. Ce qui fait qu’elle-même est imprescriptible. Donc insusceptible d’être atteinte par la
precription extinctive. Cette action est recevable a tout moment. Mais lorsqu’on oppose une possession utile
alors on perd l’action en revendication.

Ce principe souffre d’exceptions. Par exemple en matière de revendication de meubles perdus ou volés entre
les mains des sous acquereurs de bonne foi. L’action n’est possible que pendant un délai de 3 ans. On parle
de revendication abrégée qui est abrégée car c’est une exception au principe de l’article 2276 qui
normalement paralyse le jeu de la revendication lorsque l’acquereur est de bonne foi et par exception écarte
cette paralysie lorsque le propriétaire est victime d’un vol ou a égaré sa chose.

Section 2 : Les effets de la revendication

Les effets sont simples en ce sens que si le juge accorde l’action en revendication, celui qui détient la chose
doit la restituer à celui qui a été reconnu propriétaire. La difficulté c’est que dans la mesure où le propriétaire
a perdu dans un temps plus ou moins long la maitrise de la chose de nombreux évènements ont pu suvenir.

A- Les fruits

Normalement l’accessoire suit le principal, ce qui veut dire que la restitution doit se faire en principal et en
accessoire. Mais cette solution est écartée par l’art 549 du code civil qui dispose que les fruits sont acquis au
possesseur de bonne foi qui n’aura pas à les rendre au possesseur de bonne foi. Cette solution est juste car la
jouissance des fruits a probablement permis au possesseur d’assurer la bonne administration de la chose. En
revanche, la dévolution des fruits cesse à compter de la date de l’assignation.

D’une certaine manière on peut considérer que le possesseur se considère lui-même de mauvaise foi en ne
restituant pas spontanément la chose au véritable propriétaire. Ce qui fait que le possesseur de mauvaise ne
peut en aucun cas envisager de conserver les fruits.

B- Les frais exposés par le possesseur au cours de la possession

Le défendeur a l’action en revendication est bien fondé à solliciter les frais qu’il a sollicité dans la chose.
Car s’il perd, l’intérêt de la chose c’est l’intérêt de celui qui est reconnu comme le véritable propriétaire. En
la matière peu importe la bonne foi. On fait application de la théorie des Inpensens qui trouve son siège dans
l’art 1381 du code civil : « certaines dépenses qui sont faites dans l’intérêt de la chose ne sont que la
contrepartie de la jouissance ». Ce qui fait que le possesseur de bonne foi garde les fruits mais conserve à sa
charge les frais d’entretien et d’administration. Le possesseur de mauvaise foi doit quant à lui rendre less
fruits. Déduction faite donc de ses dépenses d’entretien et d’adm. On raisonne donc a l’inverse puisqu’il n’a
jamais jouir rétroactivement de la chose, il ne peut donc souffrir des charges de la jouissance. Pour les
dépenses autres que les menus réparations, autres qu’entretien et adm (les inpens) doivent être remboursées
au possesseur dès lors qu’elles ont été utiles. Une impense utile est une impense qui a permis la conservation
ou encore l’amélioration d’une chose.

En matière d’impense utile, en ce qui concerne l’évaluation le principe est de considérer que la dette sera
égale a la plus faible des deux sommes entre les dépenses faites et le profil subsistant. Les frais exposés, cad
la dépense faite ou la plu value réalisée a la suite de cette dépense seront remboursés au possesseur selon
l’intérêt du propriétaire qui retrouve son pouvoir sur son bien. C’est donc le régime des impenses utiles pour
les impenses conservatoires.

Toutefois si la dépense a permis de sauver la chose, laquelle aurait périe sans cette dépense et que par la suite
un autre élément a eu lieu qui a fait disparaitre l’intérêt de l’opération initiale, la règle des impenses ne
s’applqiue pas puisqu’elle conduirait à ne pas indemniser le posssesseur, puisque le profil subsistant serait
alors inexistant. La règle est qu’en matière d’impense conservatoire le propriétaire doit toujours la dépense
faite meme si elle est supérieure au profil subsistant. En revanche les dépenses qui n’ont pas été utiles mais
qui répondaient uniquement au gout personnel du defendeur a l’action en revendication qu’on appelle les
dépenses voluptuaire, d’agrément demeurent à la charge du possesseur.

C- La disparition de la chose

Si la chose a péri par la faute du défendeur a l’action cad du possesseur qui a perdu, il apparait qu’il doit
indemniser le propriétaire, même s’il est possesseur de bonne foi. Lorsqu’elle a péri sans la faute du
possesseur, mais qu’il est de bonne foi, il n’aura pas à indemniser le propriétaire pour la disparition de la
chose car la chose a nécessairement disparu par cas fortuit. En revanche, le possesseur de mauvaise foiest
évidemment tenu d’indemniser la perte de la chose, même si la perte est due à un cas fortuit. L’idée est que
s’il n’avait pas dépossédé le propriétaire il n’aurait pas subi de coup du sort. Ce qui fait qu’au regard du
raisonnement mené, le defendeur de mauvaise foi peut se libérer uniquement en démontrant que la chose
aurait disparu quoiqu’il arrive même si elle était restée entre les mains du propriétaire, par exemple la foudre.

Titre 3 : LES DEMEMBREMENTS DE PROPRIETE

CHAPITRE 1 : L’USUFRUIT

La propriété confère l’ensemble des utilités de la chose, mais il existe d’autres droits réels qui ne confèrent
que certaines utilités, parmi lesquels l’usufruit qui ne confère que l’usus et le fructus.

La constitution d’un usufruit conduit à distribuer les utilités de la chose entre des titulaires différents.
L’usufruitier d’une part, le propriétaire d’autre part, qui appelé le nu propriétaire parce qu’il ne possède plus
que l’abusus. Ce qui fait que l’usufruitier exerce des droits sur la chose d’autrui qui appartient au nu
propriétaire en l’occurrnce. L’usufruitier dispose d’une somme de prérogatives dont le propriétaire est
désormais privé. Il s’agit d’un droit réel et l’usufruit qui porte sur une chose est un bien en tant que tel. Ce
qui fait que le fait d’être usufruitier, est inscrit dans le patrimoine contrairement au locataire. L’usufruit est
un droit réel d’usage et de jouissance sur la chsoe d’autrui. Il est définit à l’article 578 du code civil comme
« le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge
d’en conserver la substance ».
La propriété est dite démembrée puisque l’usus et le fructus sont exercés par l’usufruitier et que le
propriétaire ne conserve que l’abusus (l’abusus est l’essence même de la propriété). Toutefois l’abusus ne
confère pas à la propriété l’utilité la plus evéidente. Ce qui fait que la propriété n’est plus qu’une nue
propriété et deux droits réels s’exercent sur le même bien. Selon l’expression, les titulaires de ces droits réels
se cotoient tout en s’ignrant, parce que chacun a un droit direct sur certaines utilités du bien objet de
l’usufruit. Le propriétaire a l’obligation de faire jouir le locataire qui dispose d’un droit personnel, mais
l’usufruitier lui a droit de jouir de la chose en tant que tel. Ce qui veut dire qu’il ne tient pas son droit du nu
propriétaire, il exeerce son droit directement sur la chose. Ce qui fait que par conséquent, le propriétaire n’a
aucune obligation à l’égard de l’usufruitier si on essaie de devoir respecter ce devoir de liberté qui est
concurrent. C’est ce que rapporte l’article 599 du code civil qui dispose que le propriétaire ne peut par son
fait, ni de quelques manières que ce soit, nuire au droit de l’usufruitier. Il faut donc s’interroger sur les
conditions d’existence du bien et des modalités de cession de ce bien.

Section 1 : L’existence de l’usufruit

L’usufruit peut porter sur toute sorte de bien, cad les biens corporels comme les biens incorporels et les
meubles comme les immeubles. Ce qui fait qu’il peut porter sur un meuble particulier ou sur une universalité
comme une universalité de droit comme le patrimine. Ex : l’usufruit de l’époux marié.

Par ailleurs l’usufruit est nécessairement un droit temporaire, cad qu’il est borné dans le temps et que ce
temps est limité.

A- La constitution de l’usufruit

L’article 579 du code civil précise que l’usufruit peut être établi par la loi ou par la volonté de l’homme.

1- Les usufruits établis par la loi

La situation d’usufruit est prévue par la loi souvent au sein d’une famille, il en va ainsi par exemple en cas de
succession. Et jusque la réforme du 3 décembre 2001, le conjoint survivant avait essentiellement des droits
en usufruit dans la succession du defunt. Depuis la réforme il dispose d’une option et peut obtenir une part de
la succession en pleine propriété, mais il peut préférer si le defunt ne laisse que des enfants communs, un
usufruit qui porte sur la totalité de la succession. C’est parce que cette technique permet de maintenir le
conjoint survivant dans son cadre habituel de vie, mais sans préjudicier aux droits des enfants qui vont
retrouver dès le décès de l’usufruitier leur propriété complète. C’est l’usufruit succéssoral qui est l’archétype
de l’usufruit. De cette hypothèse d’acquistion on rapproche souvent l’hypothèse d’acquisitio par l’effet d’une
décision judiciaire, on reste ne matière familiale, ex : lorsque la prestation compensatoire ets payée en
capitale et elle peut prendre la forme de l’attribution d’un usufruit en application de l’art 274 al 2 du code
civil.

2- Les usufruits établis par la volonté de l’homme

L’article ajoute par juste titre et non pas par convention. Parce qu’un accord de volonté n’est pas toujours
nécessaire à la constitution d’un usufruit. C’ets pour cela qu’on ne parle pas de la volonté, car l’usufruit peut
etre unilatéral. Ex : par testatment ou par donation.

Les conventions constitutives d’un usufruit peuvent être à titre gratuit ou a titre onéreux. Ce qui fait qu’elles
s’inscrivent particulièrement dans 2 schémas :

 La constitution de l’usufruit par translation : le propriétaire aliène directement en retenant la nu

propriété.

 La constitution par déduction : le propriétaire aliène la nue propriété en retenant l’usufruit.

Le second procédé est le plus fréquent. C’est un mécanisme très courant en pratique qui consiste en une
donation avec réserve d’usufruit, elle permet à l’ex propriétaire de continuer à jouir de la chose et est souvent
utilisée en matière familiale, pour des raisons fiscales. Une donation en avancement de voirie de la nue
propriété et réserve d’usufruit. Mais le propriétaire peut parfaitement ne rien conserver et constituer
simultanément un usufruit et aliéner la nue propriété de la chose. Les constitutions d’usufruit par la volonté
de l’homme sont souvent opérées par des actes à titre gratuit. Cela s’explique par le fait qu’acheter une nue
propriété ou un usufruit présente un caractère aléatoire, notamment pour les modes d’extinction de l’usufruit.
De cette hypothese de l’acquisition par la volonté de l’homme, il faut rapprocher l’hypothèse de l’cquisition
de l’usufruit par prescription acquisitive. La possession ne concerne pas la seule propriété mais tous les
droits réels. Ce qui fait que la possession d’un droit réel permet de devenir propriétaire et pour en juger on
applique les règles de l’usucapion si l’usufruit porte sur un immeuble
particulièrement si un usufruit est acqui a non domino, en vertu d’un juste titre, la prescription sera de 10 ans.
Mais le droit réel ainsi acquis est un droit comme n’importe quel usufruit.

B- L’extinction de l’usufruit

L’usufruit est un droit essentiellement temporaire, ce qui est un contraste par rapport à la propriété qui elle
est perpétuelle. On constate que le code civil tend toujours a reconstituer une telle propriété. Il n’est pas
favorable entre les pouvoirs que confere la propriété pour une dissociation. En effet cette dissociation est
critiquée parce qu’elle nuit a la gestion des bien. Car dans bien des cas l’usufruitier est souvent agé. Souvent
l’usufruitir et le nu propriétaire ne sont pas d’accord pour engager les dépenses qui les incombent.

1- La cause normale d’extinction : le décès

L’usufruit est un droit viagé, c’est la premiere info de l’art 617 « l’usufruit s’éteint par la mort de
l’usufruitier ». L’usufruit dépend de la valeur de l’usufruitier. Ce qui fait que les opérations portant sur
l’usufruit ont une dimension aléatoire, de sorte que quand l’usufruitier est une personne morale, l’art 619 du
code civ fixe la durée de l’usufruit viagé à 30 ans. La force du principe de l’usufruit viagé se manifeste
lorsque ce qui constitue l’usufruit le constitue pour une durée fixe. Le terme extinctif prévu met fin à
l’usufruit s’il échoit avant la mort de l’usufruitier. Ce qui veut dire que le terme extinctif ne prolonge pas
l’usufruit. Ce qui fait que l’usufruit reste viagé et ne se transmet pas aux héritierx si la mort se produit après
l’échéance.

2- Les causes exceptionnelles d’extinction

Elles sont diverses :

 L’expiration du délai pour lequel l’usufruit a été accordé

 La volonté de l’usufruitier
Ce qui correspond à :

- La renonciation qui est un acte unilatéral

- La rétrocession cad l’acte par lequel l’usufruitier cède ses droits au nu propriétaire
Dans les 2 cas, la propriété est reconstituée
- La consolidation : L’usufruitier qui acquiert la nu propriété. Ce qui fait disparaitre l’usufruit car il
cumul les 2 qualités de nu propriétaire et d’usufruitier.
- La prescription extinctive : c’est le non usage de l’usufruit pendant 30 ans (art 617)
- La perte totale de la chose : faute de bien il n’y a pas d’usufruit
- La déchéance pour abus de jouissance : il s’agit d’une sanction qui suppose une faute de l’usufruitier
des personnes dont il est responsable. La faute c’est qu’il n’a pas jouit en bon père de famille. La
déchéance suppose une décision de justice et une des sanctions alternatives à la déchéance est une
des conversions à la rente viagère. Ce qui veut dire que l’usufruitier perd son droit sur la chose mais
obtient une rente en contre partie. Il passe d’un droit réel à un droit personnel. Ce qui fait que tous
les revenus qu’il perçevait du bien sont remplacés par des perceptions de rente sur le bien. L’intérêt
est d’éloigner l’usufruitier du bien et de l’empêcher de commettre de nouvelles fautes de gestion.

C- La durée de l’usufruit

Il est certain qu’entre la constitution et l’extinction, l’usufruit a vocation à durer. La question se pose de ce
qu’il va faire des fruits, vu qu’il doit les récupérer dans son patrimoine. Comment recupérer les revenus, le
jour ou les fruits se sont formés ou le jour où l’usufruitier les a perçus ?
S’agissant des fruits naturels ou industriels, c’est la perception qui l’emporte art 585 du code civil «  ils
appartiennent a l’usufruitier au moment où l’usufruit est ouvert ». Ce qui fait qu’une récolte ouverte après la
constitution de l’usufruitier appartient a l’usufruitier meme s’il n’a pas supporté les frais.

S’agissant des fruits civils, l’acquisition se fait jour par jour. Ce qui fait que si le bien est donné à bail par
exemple au 1 er janvier, tandis que l’usufruit a été constitué ou s’est éteint en cours d’année, les revenus
seront partégés en proportion du temps durant lequel la propriété a été démembrée.

D- La cession de l’usufruit

C’est l’article 585 al 1 er qui rend l’usufruit cessible et qui fait que sa circulation est autonome par rapport a
l’objet sur lequel il porte, alors que l’objet en question ne peut etre vendu que par le nu propriétaire. Mais
l’acquereur de l’usufruit ne peut devenir qu’usufruitier « on ne peut acquerir plus de droit qu’on en a ». c’est
pourquoi l’usufruit vendu est celui de son auteur. Ce qui a une conséquence majeure, étant viager, l’usufruit
est limité dans le temps à la durée de vie d eson auteur. Il s’éteint donc au décès de son auteur. Cette règle est
destinée à éviter les transmissions successives donc la perpétuité de l’usufruit.

Section 2 : Le statut de l’usufruit

La constitution d’un usufruit crée une situation juridique nouvel qui est un amalgame de prérogatives et
d’obligations au bénéfice ou la charge de l’usufruitier.

A- Les droits de l’usufruitier

Pour les déterminer on doit distinguer les actes matériels et les actes juridiques, sachant que dans les deux
cas, l’usufruitier na pas le droit de disposer.

1- Les actes matériels

En principe il ne peut accomplir que l’usus et le fructus. Ce qui fait que s’agissant de l’usus il peut se servir
du bien pour lui-même ou pour sa famille, il peut même user du bien objet, même si cet usage en altère la
subtance. Et si à force d’en user il finit par en abuser article 589 du code civil. On pense par exemple à
usufruit portant sur une machine agricole ou sur une voiture

¨Pour le fructus il perçoit les fruits, donc on le conçoit en terme naturel ou matériel. En terme matériel c’est
les fruits industriels. En revanche il n’a pas droit au produit car il atteint la subtance matérielle de la chose.
On fait la différence entre les produits comme source de revenu et cuxe dits classiques. L’usufruitier peut
percevoir les fruits qui sont source de revenu comme par exemple les forêts en couple réglé. Par exception il
arrive que l’usufruitier puisse disposer de la chose.

C’est l’hypothèse d’un quasi usufruit. C’est le cas lorsque l’usufruit porte sur des biens consomptibles. Il
peut les user ce qui va les faire disparaitre, il devra restituer simplement l’ééquivalent au terme de l’usufruit.

2- Les actes juridiques

En principes ces actes sont permis à l’usufruitier. S’agissant des actes d’administration et de conservation,
parce qu’ils valorisent le bien. Ex : consentier un bail ou entretenir le bien. Toutefois certains baux grèvent
l’immeuble parce qu’ils sont très longs comme les baux emphythéotiques. Dans ce cas l’usufruitier ne peut
pas les passer sxeul il a besoin de l’accord du nu propriétaire. Ex : les baux commerciaux, les baux ruraux
qui confèrent un droit de renouvellement au locataire, ce qui peut rendre coûteux la récupération du bien
parce qu’il faudra payer une indemnité d’éviction. Autres ces 2 cas spéciaux tous les autres baux peuvent etre
passés seuls comme les baux d’habitation car ce sont des actes d’administration classiques. Toutefois s’ils
sont conclus pour une période supérieure à 9 ans, ils ne seront opposables que pour la période de 9 ans en
cours. Par exception il arrive que l’usufruitier puisse accomplir un acte de disposition alors que normalement
c’est interdit s’achant que ces actes sont réservés au nu propriétaire. C’est le cas en présence d’un quasi
usufruit pour les choses consomptibles. C’est le cas aussi lorsque l’usufruit porte sur une universalité de fruit.
Par exemple si l’usufruit porte sur un troupeau, l’usufruitier pourra revendre les bête parce que les bêtes
seront remplacés. De la même manière le portefeuille de la meme manière (arret cour de cass du 12
novembre 1998).

B- Les obligations de l’usufruitier

Certaines sont statutaires et d’autres des contre parties des fruits.

1- Les obligations statutaires

Il faut comprendre que l’usufruitier est sous surveillance parce qu’il s’occupe en quelque sorte d’un bien du
nu propriétaire. Il a donc des obligations.

a) Les obligations au moment de l’entrée en jouissance

L’usufruitier est contraint de prendre la chose dans l’état où elle se trouve. Il ne s’agit pas vraiment d’une
obligation mais plus de la faculté de définir les rapports entre chacun. Ce qui fait que l’usufruitier a
l’obligation d’établir un document qui fixe l’assiette de l’usufruit, ce qui va permettre de vérifier l’atat du
bien au terme de l’usufruit. Il faut donc décrire le mobilier sujet à l’usufruit, dans un inventaire et la situation
matérielle des immeubles. Cet inventaire et l’état des lieux, prémunisse le nu propriétaire contre la mauvaise
foi de l’usufruitier et de fait l’article 601 du code civil le garantit contre son insolvabilité. C’est ainsi que
l’usufruitier doit fournir une caution pour garantir de ses éventuelles dettes à l’égard du nu propriétaire. Cette
caution garantit le pairement d’éventuels dommages et intérêts dontl’usufruitier pourrait être redevable. Il est
possible de sipenser son usufruitier de donner caution

b) Les obligations au cours de l’usufruit

Au cours de l’usufruit, l’sufruitier a l’obligation de conseerver la substance. Il doit pour accomplir cette
mission jouir en bon père de famille. Ce qui veut dire qu’il doit administrer le bien comme le ferait un
propriétaire diligent et soigneux, avec un souci de pérénité qui dépasse le cadre de son petit pouvoir. C’est
l’article 578 du code civil qui le rappel in fine et qui signifie que l’usufruitier ne peutr pas détruire la chose.
Au dela de cette considération, l’usufruitier doit aussi respecter la destination de la chose, cad se conformer
aux usages et aux habitudes de l’ancien propriétaire devenu nu propriétaire. Et l’usufruitier commettrait un
abus de jouissance en exploitant de manière différente. La JP interprète de manière souple cette
obligation.Un arret du 2 février 2005.

L’obligation de conserver la substance peut aussi avoir des incidences en matière d’information. Dans l’arrêt
du 12 novembre 1998 qui reconnait la qualification d’universalité de fait à un portefeuille de valeur
mobilière, la cour de cassation précise le principe d’une obligation d’information du nu propriétaire et cette
information porte sur le contenu du portefeuille et vise indirectement à protéger la substance de la chose.

c) Les obligations au terme de l’usufruit

L’usufruitier ou ses héritiers ont l’obligation de restituer la chose au propriétaire. Cette obligation porte sur
les biens objet d’usufruit. Elle a lieu par équivalent pour les choses consomptibles cad pour les quasis
usufruit. Idem lorsque les biens ont péri par la faute de l’usufruitier. C’est à ce moment qu’il existe une
rédition des comptes, notamment pour la répartition des fruits civils ou le paiement des détériorations. Le nu
propriétaire n’est jamais débiteur de l’usufruitier, puisqu’il n’a pas vocation a percevoir des indemnités pour
les améliorations. Faites par l’usufruitier. La JP par tolérance admet néanmoins une compensation entre les
dégradations et les améliorations. Dans certains cas, l’usufruitier est créancier, parce qu’il a assumé des
grosses réparations à la place du nu propriétaire. Dans ce cas on fait un compte passif, actif et le solde est
payé par celui qui le doit.

2- Les charges usufructuraires

Le régime de ces charges part de l’idée qu’il est naturel de payer certains frais avec le capital et d’autres avec
les revenus. Ce qui fait que l’usufruitier prend en charge les dettes qui sont en charge des revenus et le nu
propriétaire les dettes qui pèsent sur le capital.
Lorsque l’usufruit est à titre universel, l’usufruitier supporte les intérêts du passif. Lorsque l’usufruit est à
titre particulier (un seul bien), les carges sont celles des réparations d’immeuble. Dans ce cas l’usufruitier
prend les réparations d’entretien, tandis que le nu propriétaire assume les grosses réparations. Le hic c’est
que le nu propriétaire peut obliger l’usufruitier à faire des réparation d’entretien, alors que l’inverse n’existe
pas. C’est la raison pour laquelle on octroie à l’usufruitier un recours contre le nu propriétaire au terme
del’usufruit pour obtenir une indemnité qui correspont a la plus value de l’immeuble.

CHAPITRE 2 : LES SERVITUDES

Il est clair que le voisinage est source de désagréments et que ces désagréments sont réglés par le code civil
de différentes manières.

On l’a vu à travers : les troubles anormaux de voisinages et l’existence légale.

Mais il existe des servitudes au sens propre qui sont un droit réel. On dit que la propriété fonds servant est
grevé d’une servitude «au bénéfice d’un « fonds dominant ».

Section 1 : La notion de servitude

C’est l’article 637 du code civil «  Une servitude est une charge imposée sur un héritage
pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

Pargraphe 1 : La servitude rapport entre 2 fruits

Les 2 fonds sont des immeubles par natures, ils appartiennent a des propriétaires différents. La servitude a
pour effet d’assujetir un fonds, le fonds servant à yun fonds dominant. La servitude restera car accrocher a la
propriété.
La servitude doit être utile au fonds dominant. On retrouve l’idée selon laquelle la servitude pèse sur le fonds
et non pas sur la personne propriétaire de ce fonds. Ce qui fait qu’elle ne crée aucune obligation de faire.
Autre fait, le propriétaire perd l’exclusivité de la chose parce qu’il doit souffrir de la concurrence du fonds
voisin. Il existe des servitudes positives comme par exemple un laisser passer ou des servitudes négatives
comme l’interdiction de construire avec le respect des distances.

Paragraphe 2 : La servitude accessoire du fonds

La servitude se transmet avec le fonds au bénéfice du fonds dominant.

On peut renoncer au bénéfice de la servitude sans renoncer à la propriété.

Comme la servitude est accrochée au fonds elle engendre des droits perpétuels calqués sur ceux du droit de
propriété.

Section 2 : La diversité des servitudes

Paragraphe 1 : Classification

A- Les servitudes d’utilité publique ou d’utilité privée

Pas besoin de voir

B- Servitude continue et discontinue

La c’est le critère du fait actuel de l’homme ou pas (art 688 du code civil al 2)

C- Servitude apparente et non apparente

Les aparentes s’annonce par l’ouvrage extérieur ; alors que non apparente on ne les voit pas

D- Servitude naturelle, légalee ou conventionnelle

Légale par la loi, conventionnelle par contrat

Paragraphe 2 : Les servitudes établies par le fait de l’homme

A- Etablissement de la servitude

1- Le titre

2- La prescription

On ne peut pas prescrire les servitudes discontinues

3- La destination du père de famille

C’est un mode d’acquisition original

B- L’exercice de la servitude

C- L’extension de la servitude
Elle s’éteint lorsque les 2 fonds sont dans la même main. Article 705. Et la deuxième cause est le non usage
pendant 30 ans et la troisième lorsqu’il est impossible d’en user.

Il n’existe pas de déchéance comme en matière d’usufruit.