Contrats - Spéciaux Eberand-1

Professeur EBERANDE KOLONGELE Droit des Contrats spéciaux
INTRODUCTION
1. Notions
La vie civile comme la vie commerciale se trouve placer au cœur des relations
qui se nouent par le moyen du contrat, ainsi par exemple le commerçant doit
s’apprivoiser auprès de ses fournisseurs et revendre à ses clients, proposer les services à
ceux-ci, établir son fonds de commerce dans un local, s’appuyer sur un ou plusieurs
établissements bancaires pour financer certaines de ses activités, employer du
personnel, etc.
De son côté, le civil a aussi besoin d’acheter ou de vendre, s’engage à garder le bien
d’une personne en dépôt, peut représenter une autre personne comme mandataire ou
même, peut accepter de résoudre par voie amiable un litige qu’il oppose à une autre
personne par voie d’arbitrage notamment.
Le moyen juridique de toutes ces collaborations et associations est le contrat

dont la théorie générale est établie par le code civil congolais livre III (CCCL III). Derrière
le contrat, il y a des contrats dans toute leur diversité imposant de conjuguer la théorie
générale et les dispositions spéciales à chaque figure. Dès lors, un contrat est dit spécial
lorsqu’il est nommé et obéit à un ensemble des règles indentifiables qui dérogent ou
complètent le droit commun de contrats.
Les contrats spéciaux sont donc bien souvent des contrats courants et usuels,
certains sont classiques (comme la vente et le bail), d’autres sont nouveaux et ne
figurent pas forcément dans le code civil mais très fréquemment utilisés en pratique, le
cas des contrats de distribution sélective ou exclusive, le contrat de franchise, la location-
gérance de fonds de commerce ou encore le contrat de partage de production dans le
secteur pétrolier.
Le caractère spécial de ce contrat vise en réalité les règles propres qui

gouvernent tel ou tel contrat particulier : les règles propres à la vente, au bail, au
mandat, etc.
Ainsi donc, les contrats spéciaux sont soumis à une double catégorie : les règles
générales à tous les contrats d’une part et, celles du droit de contrats qui sont propres à
chaque contrat identifié d’autre part.
2. Articulation des règles applicables aux contrats spéciaux
L’étude d’un régime contractuel nécessite d’identifier trois sortes des règles :
- Celles des parties ;
- Celles du droit spécial ;
- Celles du droit commun de contrats
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a. La volonté des parties
Elle tient une place particulière dans notre système juridique fondé sur le
principe du consensualisme selon lequel les parties sont libres de créer leur relation
contractuel dans la limite des dispositions d’ordre public et des bonnes mœurs.
b. Les règles spéciales : le droit de contrats spéciaux
Parfois, les parties n’ont pas souhaité ou n’ont pas pu déroger les règles
spéciales régissant telles ou tel contrat. Alors, ce sont les règles supplétives ou
impératives s’appliquent par exemple en matière de contrats de bail professionnel,
même si le contrat ne le dit pas, le bailleur est censé mettre à la disposition du preneur
un local en bon état à même de servir à l’usage pour lequel il est loué.
c. Les règles générales
Si la question n’est réglée ni par la volonté des parties, ni par le droit spécial,
alors elle le sera par les règles générales. Ce sont notamment les conditions de validité
(le consentement, la capacité, l’objet et la cause), les conditions d’exécution et
d’opposition du contrat ou encore les conditions d’engagement de responsabilité.
Cela dit, le droit de contrats spéciaux a vocation à compléter voire à déroger aux
règles générales édictées par le droit commun. Cela permet un ajustement constant des
règles de chaque contrat nécessité par la volonté de le rendre toujours plus adaptées au
besoin des contractants.
3. Les sources
Aujourd’hui en droit positif congolais, ces sources sont internes, internationales

et communautaires. Les sources internes sont constituées essentiellement des sources
écrites dont le code civil livre III et certaines législations spéciales notamment en matière
du travail, pour les mines dans le cadre du contrat minier et bientôt la législation
d’assurance.
Elles sont aujourd’hui constituées des sources non écrites dont la jurisprudence ce qui
joue un rôle fondamental dans la création et l’ajustement des règles régissant les
contrats. En dehors de la jurisprudence, la pratique des affaires est également créatrice
de contrats qui finissent parfois par être réglementés par la loi.
Les sources internationales sont des nombreuses conventions internationales

ratifiées par la République démocratique du Congo régissant les contrats spéciaux dans
certains domaines notamment en droit du transport maritime, aérien et surtout dans le
domaine de la vente internationales des marchandises. En dehors des conventions
internationales, on applique également à certains contrats spéciaux certaines pratiques
qui ont été codifiées par certaines instances comme la chambre du commerce
international (CCI) sous forme d’incoterms.
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Au niveau communautaire, depuis l’adhésion de la République démocratique du

Congo à l’OHADA (le 11 février 2010) par sa loi de ratification. L’OHADA est créée par le
traité de Port Louis (Île Maurice), le 17 octobre 1993 avec 14 Etats dont trois autres dont
la RDC se sont ajoutés et portant ainsi le nombre des Etats parties à 17. Ce traité a été
modifié à Québec au Canada en 2008.
L’OHADA a pour mission de créer des règles communes en la matière qui doivent
s’appliquer directement et immédiatement dans tous les pays membres (organisation
supranationale) nonobstant toute disposition contraire.
L’OHADA oblige ses membres à adopter des termes juridiques et d’organiser

des procédures nouvelles pour se conformer à l’application du droit uniforme et, elle a
créé une juridiction suprême qui a vocation de remplacer des juridictions étatiques en
matière de cassation en rapport avec les litiges concernant les actes uniformes. Les
domaines d’intervention du droit de l’OHADA sont fixés par l’article 2 du traité de
l’OHADA. Les actes uniformes de l’OHADA sont appliqués directement, obligatoirement
et immédiatement conformément à l’article 10 du traité de l’OHADA nonobstant toute
disposition contraire.
Donc, les actes uniformes de l’OHADA constituent dans leur domaine respectif
et, depuis leur entrée en vigueur (le 12 décembre 2012) un élément de notre droit positif
(Acte uniforme relatif au droit commercial général du 12 décembre 2010 qui crée 4 types
de contrats dont :
- Le contrat de bail professionnel (article 101 et suivant) ;
- Le contrat de vente commerciale (article 234 et suivant) ;
- Le contrat location-gérance du fonds de commerce (article 138 et suivant) ;
- Le contrat des intermédiaires de commerce (article 169 et suivant).
4. La diversité de contrats spéciaux
Il existe une diversité de contrats spéciaux. On peut les catégoriser de la façon

suivante :
- Contrats nommés et innommés : les premiers sont ceux qui ont de
dénominations propres et soumis à des règles de droit spécial, d’autonomie
de volonté ou de droit commun. Les seconds n’ont pas de dénomination
propre et soumis aux règles générales de contrats ;
- Contrats civils et commerciaux : le caractère civil ou commercial d’un contrat
est déterminé dans l’environnement dans lequel il est conclu. Il est
commercial si pour l’une des parties au moins il constitue un acte de
commerce c’est-à-dire un acte ou un fait juridique qui, par sa forme, sa
nature ou la qualité de commerçant de son auteur, est soumis aux règles du
droit commercial (les actes de commerce par nature et par la forme).
Par exemple, la vente d’une voiture entre particulier « solidarité présumée,
liberté de preuve, etc. ». En revanche, elle est commerciale, si elle est
conclue entre un particulier et un concessionnaire de véhicules.
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- Contrats translatifs de propriété ou de jouissance : quant au contrat

translatif de propriété (vente, échange, donation). En revanche, contrat de
jouissance (contrat de bail).
- Contrats translatifs de simple détention : (contrat de dépôt).
5. Opération de qualification
Le législateur communautaire et celui interne n’ont pas retenu une classification

de contrats spéciaux. Certains contrats même se regroupent, ce qui peut poser certaines
difficultés quant au droit à appliquer.
D’où, l’importance de l’opération de qualification du contrat. Qualifier un contrat, c’est
le ranger dans telle ou telle catégorie. L’opération de qualification est fondamentale en
ce qu’elle permet d’identifier le régime juridique applicable au contrat.
Pour qualifier un contrat, il faut en rechercher les éléments essentiels ou
caractéristiques qui permettent de les rattacher à telle catégorie et de lui appliquer tel
régime juridique. En général, un seul élément ne suffit pas, ce sont souvent de
combinaison d’éléments qui guident la qualification, par exemple lorsqu’on est en
présence d’un contrat qui assure le transfert de propriété, on ne peut pas le qualifier
d’emblée de vente.
En revanche, lorsqu’à cet élément s’ajoute, le paiement, il y a lieu de qualifier ce contrat
de contrat de vente. L’intérêt de cette qualification tient du choix du régime juridique
applicable : suivant la qualification retenue, les obligations n’auront pas forcément la
même force.
En matière de qualification, celle-ci peut être unitaire lorsque l’opération

contractuelle est envisagée comme un ensemble indivisible dans lequel les obligations
sont hiérarchisées, en pareille hypothèse, priorité est donnée à la qualification de
l’opération principale. Par exemple, une personne qui est chargée de peindre une
maison et qui achète à l’occasion des boîtes de peinture dans cette maison, nous ne
regarderons que le contrat principal ou l’opération principale qui est le contrat
d’entreprise entre le propriétaire de la maison et le peintre.
Mais, la qualification peut être également distributive lorsque les obligations

sont aussi importantes les unes aux autres, cela s’analyse comme la conclusion de
plusieurs contrats au sein d’une même opération. Pour qualifier ; il faudra donc
disséquer l’opération contractuelle afin d’en extraire les différents contrats. Par
exemple, un médecin qui assure la direction générale d’une société vétérinaire et qui se
met en même temps aussi à soigner ces animaux en tant que vétérinaire, est lié par deux
contrats au sein d’une même opération contractuelle, c’est-à-dire, en tant que
mandataire pour diriger la société (contrat de mandat) et en même temps aussi comme
travailleur (contrat de travail), et ici, chaque contrat doit avoir une prestation distincte
pour que ce contrat soit valable.
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La qualification a pour importance de déterminer le régime juridique applicable

à l’espèce, ce qui entraîne que le juge n’est pas lié par la qualification que les parties ont
donnée au contrat, il est censé contrôler l’adéquation au contenu du contrat de la
qualification retenue par les parties.
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PLAN DU COURS
Dans le cadre du présent cours, nous allons étudier les règles spéciales relatives
aux contrats les plus usitées en pratique après les avoir regroupées en fonction de traits
communs comme :
- Le transfert ou non de propriété ;
- Le transfert de jouissance d’un bien ;
- Le caractère aléatoire du contrat, etc.
Cela étant, nous aborderons les contrats ci-après :
- Le contrat entraînant un transfert de propriété (la vente, l’échange et
l’apport en société) ;
- Le contrat entraînant la détention temporaire d’un bien et le transfert de
jouissance (le bail et le contrat dérivé du bail comme le crédit-bail) ;
- Le contrat portant sur le service (le contrat d’entreprise et le mandat) ;
- Le contrat portant résolution de litiges (l’arbitrage et la transaction).
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TITRE 1er CONTRATS TRANSLATIFS DE PROPRIETE
Chapitre 1er LA VENTE
Section 1ère LA NOTION ET LA NATURE DE LA VENTE
La définition du contrat de vente est donnée par l’article 263 du CCCL III qui
stipule que : « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et
l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé ». Il faut
déduire de la définition donnée par le code civil trois éléments essentiels à la
qualification du contrat de vente :
- Le prix ;
- La chose ;
- Le transfert de propriété
Ces éléments permettent de distinguer la vente de tous les autres contrats.
§1. Distinction par le prix
Le prix est une somme d’argent payée par l’acquéreur en contrepartie de la

propriété de la chose lui transmise. Par conséquent, la vente n’est pas une donation où
le donataire (celui qui reçoit) n’est pas tenu de fournir une contrepartie au donateur
(celui qui transmet).
Autrement dit, la vente ne peut pas constituer une libéralité c’est-à-dire dans le
cas d’une vente dont le prix n’est pas payé, la qualification de donation déguisée pourra
être retenue à condition que l’intention libérale du donateur puisse être prouvée. La
vente n’est pas un échange car l’échange opère transfert direct de droit et ne fait pas en
principe appel à la transmission d’une somme d’argent.
§2. Distinction sur la chose
La vente n’est ni un mandat, ni un contrat d’entreprise. En effet, la vente doit

porter nécessairement sur une chose alors que le contrat d’entreprise porte sur un
service à exécuter de la part de l’entrepreneur au profit du maître d’ouvrages, tandis que
le mandat porte exclusivement sur l’accomplissement par le mandataire d’un acte
juridique au nom et pour le compte du mandant, et cela, en toute indépendance.
§3. Distinction par le transfert de propriété
La vente n’est ni un bail, ni un prêt, ni un dépôt. En effet, ayant pour effet un

transfert de propriété, la vente se distingue de ces trois contrats pour finalité la
restitution de la chose.
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§4. Typologie de vente
En pratique, il existe une diversité des ventes. La vente peut être nationale ou
internationale, elle peut porter sur des biens meubles corporels ou incorporels, elle peut
porter sur des immeubles, elle peut même porter sur le fonds de commerce (la cession
du fonds de commerce).
Dans chacune de ses catégories, trouve application des règles spécifiques découlant du
droit commun ou du droit spécial de contrats.
La vente telle que définie par la loi est un contrat consensuel dont il convient
d’étudier les éléments caractéristiques et les conditions de formation.
Section 2 FORMATION DU CONTRAT DE VENTE ET ELEMEMTS CARACTERISTIQUES
La formation du contrat de vente est régie par les règles propres à tout contrat
(les règles communes) dont certaines sont d’ordre public et d’ordre supplétif et aussi par
les règles spécifiques à la catégorie des ventes visées.
§1. La vente obéit au droit commun de contrats
Ce qui signifie que doivent être respectées les exigences relatives à la capacité
des parties à l’acte, à la cause et à l’objet du contrat qui doivent être licites mais au
consentement des parties.
Le principe est que la vente est un contrat consensuel (article 264 : « elle (la
vente) parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard
du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas
encore été livrée ni le prix payé »), c’est-à-dire qu’elle parfaite lorsqu’il y a accord entre
les parties sur la chose et sur le prix.L’important est donc, l’accord sur les éléments
essentiels de la vente pour que le contrat soit conclu.
Ainsi donc, en vertu de ce principe du consensualisme dans le contrat de vente,

un simple accord verbal suffit pour former le contrat, mais demeure le problème de la
preuve d’où l’intérêt de voir les tempéraments à ce principe, lesquels constitués par un
certain formalisme :
- Ad validitatem : lorsqu’il conditionne la validité elle-même de l’acte et, est
sanctionnée par la nullité de la vente. Ex. : l’article 149 de l’acte uniforme
relatif au droit commercial général impose que : « la vente d’un fonds de
commerce puisse être réalisée soit par un acte sous seing privé, soir par un
acte authentique comprenant les mentions obligatoires posées à l’article
150 de ce texte avec comme conséquence que l’omission ou l’inexactitude de
ces mentions peut entraîner la nullité de la vente, dit l’article 151 si
l’acquéreur le demande et pour l’existence d’un préjudice ».
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- Ad opposabilitatem :qui conditionne l’opposabilité du contrat, ce qui implique

que si ce formalisme n’est pas respecté, le contrat de vente n’est pas nul mais
simplement inopposable au tiers.
- Ad probationem :il permet de prouver l’existence du contrat, le montant et la
durée ou encore l’exécution de certaines obligations du contrat.
En principe, la preuve est régie différemment selon que la vente est civile ou
commerciale (article 217 du CCCL III : « il doit être passé en acte authentique ou sous
signature privée, de toutes choses excédant la somme ou la valeur de 2OOO francs,
même pour dépôts volontaires, et il n’est reçu aucune preuve par témoins contre et outre
le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les
actes, encore qu’il s’agisse d’une somme ou valeur moindre de 2000 francs » pour la
vente civile et l’article 5 de l’acte uniforme relatif au droit commercial général : « Les
actes de commerce se prouvent par tous moyens même par voie électronique à l'égard
des commerçants. Tout commencement de preuve par écrit autorise le commerçant à
prouver par tous moyens contre un non-commerçant » pour la vente commerciale).
En ce qui concerne la rencontre de volonté, le principe est celui de l’offre suivi

de l’acceptation mais ce principe connait des aménagements lorsqu’il y a des avant-
contrats (promesse unilatérale ou bilatérale de vente) ou lorsque l’accord est donné sous
condition.
1. Principe de l’offre et de l’acceptation
L’offre de vente est un acte unilatéral émanant du vendeur ou de son

mandataire. L’offrant ou le pollicitant doit proposer un bien déterminé ou déterminable
à un prix déterminé ou déterminable. Pour être valable, son offre doit être précise c’est-
à-dire indiquer tous les éléments essentiels du contrat de vente, être ferme c’est-à-dire
manifester sa volonté d’être lié si l’acquéreur l’accepte et cette offre doit être maintenue
durant un délai raisonnable.
Lorsque l’offre est retirée de façon prématurée avant l’arrivée du délai, cela constitue
une faute délictuelle de la part de l’offrant qui ouvre droit au paiement des dommages et
intérêts.
Faute de rencontre de volonté, le contrat n’est pas formé, partant son exécution
forcée est impossible.
L’acceptation est l’acte par lequel le futur acquéreur manifeste sa volonté pure
et simple de contracter aux conditions déterminées par l’offre. S’il propose de contracter
à d’autres conditions, il émet une contre-offre, il doit, elle aussi, être ferme, précise et
maintenue dans un délai.
En principe, le silence ne vaut pas acceptation sauf lorsque par recours à la

théorie de l’apparence et en vertu des usages du secteur d’activité concerné et surtout
lorsque l’offre est formulée dans l’intérêt exclusif du destinateur.
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Lorsque le contrat est formé à distance, il est essentiel de connaître le moment

précis de la rencontre de volonté :
- D’une part, la théorie de l’émission consacre la rencontre de volonté au
moment de l’émission de la volonté ;
- D’autre part, la théorie de la réception consacre la rencontre de volonté au
moment de la réception de la volonté. Ici, les deux volontés se connaissent.
N.B : Le contrat de vente électronique se particularise sur la rencontre de volonté : il est
un contrat d’adhésion automatique généré par un site internet. Le consentement
du consommateur donné à distance est sécurisé par la règle du double clic qui
permet à l’acquéreur de donner son accord puis de le confirmer après avoir eu la
possibilité de vérifier le contenu de sa commande ainsi que de corriger
d’éventuelles erreurs.
2. Accord décelé des avant-contrats
L’accord de volonté dans le cadre d’une vente peut être précédé d’un avant-
contrat sous forme de promesse unilatérale de vente ou des promesses
synallagmatiques de vente.
La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel le propriétaire d’un

bien (le promettent) s’engage envers un acquéreur potentiel (bénéficiaire) à lui céder
son bien à des conditions déterminées et dans un délai déterminé suivant lequel le
bénéficiaire a le droit d’option, ce droit d’option est potestatif c’est-à-dire le
bénéficiaire, par un acte unilatéral de volonté ( la levée de l’option), peut acquérir le bien
s’il ne lève pas l’option, la vente est caduque.
Pour être valable, la promesse unilatérale de volonté doit comporter des

éléments essentiels de la vente (chose et prix), le promettant doit s’engager par sa
promesse (ce qui requiert dans son chef la capacité), pour des raisons de preuve, la
promesse doit être écrite.
La promesse unilatérale de volonté a pour effet :
- Le bénéficiaire doit accepter la promesse par la levée de l’option tant que
l’offre est maintenue
- Le promettant qui est engagé pendant le délai de la promesse ne peut ni se
rétracter, ni vendre à un tiers sa promesse de peur s’engager sa
responsabilité délictuelle vis-à-vis du bénéficiaire. Et si, le bénéficiaire a déjà
levé l’option dans le délai, la vente à un tiers engage la responsabilité
contractuelle du promettant, le bénéficiaire disposant en plus d’une action
en revendication.
Pour protéger le promettant contre l’inaction du bénéficiaire, les parties

peuvent convenir une indemnité d’immobilisation destinée à dédommager le
promettant de son obligation de ne pas vendre à quelqu’un d’autre. Il est aussi possible
d’insérer une clause de substitution permettant au bénéficiaire de la promesse de céder
celle-ci à toute autre personne qui se substituerait à lui.
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La promesse unilatérale peut également être d’achat et, elle fonctionne sur le
même schéma que la promesse unilatérale de vente à ceci près que c’est l’acquéreur qui
est l’auteur de la promesse.En conséquence, c’est le vendeur qui reçoit le droit potestatif
de la levée de l’option.
La promesse bilatérale ou synallagmatique de vente appelée aussi le compromis

de vente est le contrat par lequel deux personnes s’engagent de manière réciproque
dans une vente dont elles ont déjà défini les termes, le schéma et celui des promesses
croisées : une partie promet de vendre, l’autre promet d’acheter.
Au plan juridique, l’article 270 CCCL III stipule que : « la promesse de vente vaut
vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix »,
ce qui signifie que les parties sont liées par la vente. Pour que le compromis de vente soit
valable, la promesse de chacune des parties doit contenir les éléments de la vente c’est-
à-dire la chose et le prix, de même doivent être respectées les conditions de l’article 8 du
CCCL III.
Pour assurer l’exécution de cette promesse bilatérale, les parties peuvent
stipuler le dépôt d’une garantie qui servira au cas où la vente est réalisée d’accomplir sur
le prix et dans le cas contraire, ce montant sera acquis au vendeur. La vente d’un bien
faisant l’objet d’un compromis de vente au profit d’un tiers, caractérise la vente de la
chose d’autrui.
Les parties peuvent décider de retarder la formation de la vente en assortissant

le contrat d’une condition ou d’un droit de repentir. Tout d’abord, les parties peuvent
stipuler une condition suspensive c’est-à-dire subordonner la vente à la réalisation d’une
condition c’est-à-dire d’un événement qui ne dépend de la volonté d’aucune d’entre elle,
par exemple, les parties conviennent que A vendra sa maison à B à la condition que ce
dernier obtienne le crédit auprès de la banque.
Mais, la validité de la vente peut être mise en cause par une condition
résolutoire : celle-ci a pour effet, si elle se réalise d’anéantir l’accord des parties quant à
l’opération envisagée.
3. La chose licite
Pour qu’il puisse avoir vente, il faut que celle-ci ait pour objet une chose qui
réunit un certain nombre des caractéristiques, à savoir :
- Une chose déterminée ou déterminable ;
- Une chose aliénable ;
- Une chose qui existe et dont le vendeur est propriétaire car on ne peut
envisager une vente sans transfert de propriété.
Le législateur n’a pas définit le mot « chose ». Dans le langage juridique, elle
(chose) doit être entendue comme bien, objet de la vente. Cette chose ou ce bien est un
droit patrimonial.
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Le bien ou la chose doit :

- Avoir une existence ;
- Pas de chose, pas de vente
Dès l’échange de consentement, la propriété de la chose est immédiatement

transférée conformément au caractère consensuel de la vente. Si donc, au moment de la
conclusion du contrat, la chose, objet de la vente n’existe pas ou que son existence ne
peut se concevoir, la vente est alors nulle faute d’objet en vertu de l’article 28 CCCL III
qui dispose : « il faut que l’obligation ait pour une chose au moins déterminée quant à
son espèce. La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu’elle puisse être
déterminée ».
Des difficultés se posent si la chose qui a fait l’objet de la vente n’existe pas au
moment de la conclusion du contrat. Trois hypothèses sont visées :
- Les choses futures ;
- Les choses péries ;
- Les choses espérées.
a. Au sujet de la vente de la chose future, l’article 29 alinéa 1er CCCL III dispose : « les
choses futures peuvent être l’objet d’une obligation», ce qui implique que comme
tout contrat, la vente peut porter sur une chose future tant qu’elle est
déterminable.
Dans ce cas, le contrat est valable à condition que la chose existe au moment de
la réalisation de la vente. Par exemple, un tableau à peindre, des céréales à
récolter ou un immeuble à construire. Dans le cas contraire, le contrat est caduc
c’est-à-dire il était régulièrement formé, mais l’absence de la chose qui en était
l’objet le prive d’effets.
b. Au sujet de la vente des choses péries, l’article 278 CCCL III dispose que : « si au
moment de la vente, la chose vendue était périe en totalité, la vente serait nulle.
Si une partie seulement de la chose est périe, il est au choix de l’acquéreur
d’abandonner la vente ou de demander la partie conservée, en faisant
déterminée le prix par la ventilation ».
c. Au sujet de la vente d’une chose espérée c’est-à-dire la vente d’une chose dont
l’existence est soumise à un aléa. Si un aléa sur l’existence de la chose entre dans
le champ contractuel, l’annulation de la vente n’est plus possible s’il s’avère que
la chose n’existera jamais (ex. Pari foot ou PMU).
4. Détermination de la chose
La chose doit être déterminée ou déterminable dans le contrat. L’incertitude

absolue sur l’objet du contrat entraîne la nullité.Si elle est un corps certain (la chose), elle
doit être seule convenue dans le contrat, étant entendu que la qualité de la chose peut
être incertaine.
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Si elle est une chose de genre, la déterminabilité se fera par la mention de la

qualité ou le genre du bien (l’opération d’individualisation), la chose doit être aliénable,
l’article 27 CCCL III pose : « il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent
être l’objet des conventions », et donc d’une vente. A contrario, les choses hors
commerce ne peuvent être vendues.
Toutefois, la question a toujours consisté à savoir quels sont les biens qui sont
hors commerce et quels en sont qui sont dans le commerce ? En principe, sont dans le
commerce, les choses de toute nature et de tout type (chose de genre, corps certain,
bien corporel ou incorporel) peuvent faire l’objet d’une vente sauf lorsqu’elles sont
déclarées hors commerce par le fait de la loi ou d’une clause des parties.
Sont déclarées hors commerce par le fait de la loi, les conventions sur les êtres
humains, sur les produits contrefaits et interdits, les droits fondamentaux alimentaires,
les res communes. De même, on ne peut vendre la succession d’une personne vivante,
même de son propre consentement (article 277 CCCL III).
Une clause d’inaliénabilité visant à empêcher que la propriété d’un bien soit
transférée peut être insérée dans un acte comme un testament ou une libéralité avec
effet de rendre la chose hors commerce.Ex. Mr. A laisse une ferme à B et lui dispose ne
pas la revendre.
Pour être valable, cette clause doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime et
limité dans le temps.
5. La chose doit être la propriété du vendeur
Le vendeur doit avoir la capacité de disposer de la chose, ce qui implique

nécessairement qu’il en soit le propriétaire et qu’il ait la capacité de contracter. A cet
effet, l’article 276 CCCL III dispose que : « la vente de la chose d’autrui est nulle, elle peut
donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fut à
autrui ».
En fait, si un vendeur n’est pas propriétaire de la chose, il n’a pas le pouvoir d’en
disposer sauf agissant sur le mandat du propriétaire. La solution est logique en vertu de
l’adage « Nemo dat quote non habet : personne ne donne ce qu’il n’a pas ou Nemo
allium transfere plus iuris potest quam ipse habet : personne ne peut transférer plus de
droit qu’il en a ».
Il existe différentes ventes de la chose d’autrui :
- La vente de la chose vous confiée ;
- La vente d’un bien dont le titre de propriété est ultérieurement annulé, etc.
Pour protéger l’acquéreur de bonne foi, on appelle parfois à la théorie de

l’apparence selon laquelle « l’erreur commune est source de droit ».Cette théorie
protège l’acquéreur qui achète un bien à une personne qu’il croyait légitiment être le
véritable propriétaire ou le Verus dominus. Vis-à-vis de l’acquéreur, la vente est valable.
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Le véritable propriétaire ne disposera seulement d’une action en revendication, la nullité

étant relative n’est ouverte uniquement qu’à l’acquéreur de la chose d’autrui qui craint
d’être évincer par le véritable propriétaire. Celui-ci, s’il le souhaite, peut confirmer la
vente avec l’acquéreur.
En cas de blocage, pour éviter d’être accusé d’avoir vendu partiellement la chose
d’autrui, un indivisaire peut demander en justice le partage ou la licitation. L’indivision
est différente d’une société par le fait qu’elle est une situation de fait dépourvue de la
personnalité juridique.
Le prix est constitué par le versement d’une somme d’argent constitue un

élément caractéristique de la vente sans lequel il n’y a point de vente. La nature
monétaire est l’élément caractéristique de la vente qui différencie la vente de l’échange
ou de l’apport en société. Le prix doit être déterminé ou fixé par les parties dans l’acte de
vente (principe de détermination bilatérale du prix posé par l’article 272 CCCL III qui
pose : « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ».
Ce principe s’applique à la vente de gré à gré, il est moins dans le contrat d’adhésion par
le prix est fixé généralement par la partie économiquement forte.
Le prix peut être déterminé au moment de la conclusion de la vente

(immédiatement chiffré ou en se référant à une clause d’indexation). Il peut ne pas aussi
être déterminé au moment de la conclusion de la vente, auquel cas, le prix est
déterminable c’est-à-dire sera fixé ultérieurement.
De même, le prix peut être fixé par un tiers estimatoire ou évaluateur par les parties.
Jamais le juge ne peut fixer le prix.
Le prix doit être en ce sens qu’il doit exister. En cas de simulation, les parties ont
convenu dans un contrat apparent d’un prix différent de celui finalement versé. Le prix
n’est alors réel mais fictif.Dans le mécanisme de fixation de prix, les parties peuvent,
pour échapper au paiement des lourdes taxes, déterminer le prix de vente par un prix
autres que celui convenu entre elles par un acte apparent stipulé par une contre lettre
et, au moment du contentieux, la contre lettre, si elle n’est pas contraire à la loi, ne peut
être opposée au tiers et lié les parties mais le tiers peut se prévaloir da la contre lettre
lorsqu’il en a connaissance.
Lorsqu’on indique dans l’acte apparent un prix symbolique pour simuler une
donation c’est-à-dire aucun prix n’est réellement payé, le contrat ne sera pas annulé si
l’intention libérale du disposant peut être prouvée.
Le prix doit être également sérieux c’est-à-dire constitué une contrepartie réelle de la
valeur du bien cédé. Lorsqu’il est si faible et sans commune mesure avec la chose
vendue, il y a vente à vil prix, ce qui doit être assimilé à une absence de prix et donc
entraîne la nullité du contrat.
15
Cependant, il est possible que dès l’accord de volonté des parties, que la vente
se fasse en franc symbolique. En cas de disproportion entre le prix et la valeur du bien,
l’article 131 CCCL III dispose : « qu’en cas de lésion, le juge peut, sur demande du
débiteur, réduire ses obligations à l’intérêt normal ».
Section 3 EFFETS DU CONTRAT DE VENTE
A l’instar de tout autre contrat, la vente a pour principal effet de créer des droits
et obligations dans le chef du vendeur et de l’acheteur. Mais son effet particulier est
qu’elle opère un transfert de propriété au profit de l’acquéreur, ce qui est d’ailleurs le
but principal de ce contrat.
§1. Le transfert de propriété et de risque
1. Le principe du transfert immédiat de la propriété
En principe, le transfert de propriété est l’effet immédiat de la vente et non pas

une obligation du vendeur. Autrement dit la propriété de la chose vendue est acquise de
droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès l’échange de consentement sur la chose et
sur le prix et ce, même si la chose n’est pas encore livrée, ni le prix payé (article 264). On
dit alors que le transfert est opéré « solo consensus », c’est-à-dire par le seul
consentement.
Dans ces conditions, l’opposabilité au tiers de ce transfert dépend du type de

biens concernés : pour les biens meubles qui ne sont pas soumis à des formalités de
publicité, l’article 658 CCCL III dispose que : « en fait de meubles, la possession vaut
titre », c’est-à-dire, seule l’entrée en possession de la chose permet à l’acquéreur
d’opposer la propriété au tiers, aussi longtemps que cette possession soit de bonne foi.
Lorsqu’il de la propriété de biens immeubles les articles 217 de la loi du 20 juillet 1973
dispose : « le droit de jouissance d’un fonds n’est légalement établi que par un certificat
d’enregistrement du titre concédé par l’Etat. La propriété privée des immeubles par
incorporation, qui est toujours envisagée séparément du sol, n’est légalement établie
que par l’inscription, sur le certificat établissant la concession du fonds, desdits
immeubles. Elle peut être établie par un certificat d’enregistrement distinct dont il est
fait annotation sur le certificat établissant la concession », c’est-à-dire qu’elle opposable
aux tiers qu’une fois accompli les formalités prévues par la loi sur les biens immeubles
(enregistrement au certificat).
2. Exceptions
Le principe de transfert immédiat connaît des exceptions soit de la loi, soit d’une
clause conventionnelle. En effet, dans certains cas, la loi prévoit que le transfert de la
propriété et de risques ne se fera pas à l’échange de consentement mais à des moments
déterminés par le texte. Tel est le cas des choses futures où le transfert de la propriété
n’est opéré qu’à leur achèvement.
16
Pour les choses de genre, le transfert de la propriété et de risques ne se fera

qu’à leur individualisation (articles 266 CCCL III « lorsque des marchandises ne sont pas
vendues en bloc, mais au poids, au compte ou à la mesure, la vente n’est pont parfaite,
en ce sens que les choses vendues sont aux risques du vendeur jusqu’à ce qu’elles soient
pesées, comptées ou mesurées, mais l’acheteur peut en demander ou la délivrance ou
des dommages et intérêts, s’il y a lieu, en cas d’inexécution de l’engagement » et 267 « si
au contraire, les marchandises ont été vendues en bloc, la vente est parfaite, quoique les
marchandises n’aient pas encore été pesées, comptées ou mesurées »), en cas de vente
des choses soumises à l’agréage (goûter), le transfert est retardé à l’acquéreur jusqu’à
l’agréage (article 268 CCCL III dispose : « à l’égard du vin, de l’huile et des autres choses
que l’on est dans l’usage de goûter avant d’en faire l’achat, il n’y a point de vente tant
que l’acheteur ne les a pas goûtées et agréées »).
Toutefois, le transfert de propriété peut être retardé conventionnellement par

une clause qui suspend l’effet translatif de la propriété jusqu’au paiement complet du
prix. L’article 275 de l’acte uniforme relatif au droit commercial général dispose : « la
prise de livraison opère transfert à l’acheteur de la propriété des marchandises
vendues », c’est-à-dire qu’en matière de vente commerciale, c’est la prise de livraison qui
opère le transfert à l’acheteur de la propriété des choses vendues.
§2. Les droits et obligations des parties
I. Les obligations des parties
1. Obligations du vendeur
Le vendeur a deux obligations principales :

- Délivrer la chose vendue ;
- Garantir la chose au profit de l’acheteur (article 280 CCCL III)
A ces deux obligations principales, s’ajoutent des obligations accessoires

résultant notamment de l’article 279 CCCL III qui dispose : « le vendeur est tenu
d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète
contre le vendeur ».
a. L’obligation de délivrance conforme
La délivrance est définie par l’article 281 CCCL III qui dispose : « la délivrance est
le transport de la chose vendue en la puissance de l’acheteur ».L’idée est donc que le
vendeur laisse la chose à la disposition de l’acquéreur afin qu’il puisse en prendre
possession et en retirer le profit que la chose doit normalement lui procurer. La
délivrance est in fine, la remise de la chose vendue et non d’une autre.
17
Les modalités de l’exécution de cette obligation imposent d’étudier les caractéristiques

essentielles de cette obligation, les modalités de la délivrance, le lieu et le moment de la
délivrance et enfin les frais.
- Eléments essentiels de l’obligation
Trois éléments essentiels permettent de réaliser cette obligation. Le vendeur

doit remettre la chose convenue c’est-à-dire celle conforme aux qualités
négociées entre les parties. Il doit remettre la chose avec ses accessoires, et
enfin, il doit remettre la chose avec ses fruits et non pas avec ses produits.
- Modalités de la délivrance
Les formes de la délivrance peuvent être très variées et s’effectuent par tous les
procédés susceptibles de remettre le bien meuble ou immeuble à la disposition
de l’acheteur.
Dans la pratique, ces modalités dépendent de la nature du bien vendu :
- Pour les immeubles, la délivrance se fera par la remise des clefs et du titre
de propriété(article 282 CCCL III dispose : « l’obligation de délivrer les
immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il
s’agit d’un bâtiment ou lorsqu’il a remis les titres de propriété) ;
- Pour les meubles (effet mobilier), la délivrance a lieu soit par la tradition
(remise matérielle de la chose) soit par la tradition réelle, soit par la mise à la
disposition des moyens permettant d’en prendre livraison comme par
exemple la remise des clefs de bâtiments où la chose se trouve (article 283
CCCL III) ;
- Pour les meubles incorporels (parts sociales, créances, etc.), la délivrance se
fait par la remise de titres constants leur existence et permettant les
formalités de publicité éventuellement requises ou encore par l’usage que
l’acquéreur en fait du consentement du vendeur (article 284 CCCL III).
Si le vendeur ne délivre pas la chose, la résolution de la vente peut être

prononcée car celle-ci est toujours sous-entendue dans le contrat synallagmatique et elle
est toujours judiciaire(article 82 CCCL III dispose : « la condition résolutoire est toujours
sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties
ne satisfait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein
droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix, ou de
forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la
résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il
peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ».Si la vente porte sur
une chose de genre, l’acquéreur peut demander au juge l’autorisation de se faire livrer
une chose de remplacement aux frais du vendeur.
En cas de cession des créances, le cessionnaire est tenu de notifier au débiteur

des créances dont il est bénéficiaire ou de notifier l’acceptation du débiteur.
18
- Le lieu de la délivrance
La délivrance doit se faire au lieu où était autant de la conclusion de la vente, la

chose qui en fait l’objet à moins que les parties en conviennent autrement. Ce lieu est
généralement le lieu du domicile du débiteur (vendeur) de cette obligation.
L’article 145 CCL III dispose : « le paiement doit être exécuté dans le lieu désigné par la
convention. Si le lieu n’y est pas désigné, le paiement, lorsqu’il s’agit d’un corps certain
et déterminé, doit être fait dans le lieu où était, au temps de l’obligation, la chose qui en
fait l’objet ».
La détermination de ce lieu est importante car elle permet de déterminer le

tribunal compétent ratione loci en cas de litige, elle permet également aux parties de
fixer la charge des frais : les frais de délivrance (transport, douane, etc.) à charge du
vendeur alors que les frais de retirement sont à la charge de l’acheteur.
- Le moment de la délivrance
La délivrance a lieu en principe immédiatement après la vente sauf stipulation

ou usage contraire. Dans tout le cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et
intérêts (moratoires) s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur au défaut de délivrance
aux termes convenus (article 288 CCCL III). Toutefois, le vendeur peut s’abstenir de
délivrer la chose si l’acheteur n’en paie pas le prix au cas où aucun délai n’avait été
accordé à l’acheteur.
Si la délivrance a lieu mais que la chose n’est pas conforme, l’acquéreur peut
alors refuser la délivrance en justice soit se désister du contrat soit enfin accepter la
délivrance avec des réserves souvent donc le remboursement d’une partie du prix
(article 298 CCCL III).
b. L’obligation de garantie
Le vendeur est tenu des deux types de garantie vis-à-vis de l’acquéreur :

- La garantie contre les défauts cachés qui peuvent empêcher d’utiliser la
chose conformément à sa destination ;
- la garantie contre tout risque d’éviction en assurant à l’acheteur la
possession paisible et utile de la chose par lui vendue.
En ce qui concerne la garantie d’éviction, l’article 303 pose : « quoique lors de la

vente il n’avait fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à
garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu,
ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». Il s’ensuit
que le vendeur doit garantir à l’acquéreur la jouissance et la possession paisibles de la
chose sans entrave, autrement dit, l’acquéreur ne doit pas être évincé c’est-à-dire chassé
19
de la possession de la vendue. C’est une garantie légale que joue même si les parties ne
la prévoient, c’est-à-dire de plein droit, mais les parties peuvent la modeler.
L’éviction peut émaner du vendeur comme de tiers, elle peut être totale ou partielle.
 Garantie du fait personnel
Celui qui vend doit respecter ses engagements en évitant de vider le contrat de
son obligation principale qui est de garantir une possession paisible. Pour ce faire la
garantie du fait est une obligation de ne pas faire c’est-à-dire d’une part s’abstenir de
tout trouble de droit qui consisterait à revendiquer la propriété du bien vendu ou
contester le droit transmis lors de la vente ou encore demander l’annulation ou la
résolution de celle-ci car donner et retirer ne vaut, d’autre part, il doit s’abstenir de tout
trouble de fait caractérisé notamment par le vol ou la détérioration du bien vendu.
Toutefois, pour se prémunir contre de tels risques, les parties, surtout dans la
vie des affaires, prévoient une clause de non concurrence en particulier à l’occasion de la
cession du fonds de commerce, sa validité est limitée dans le temps et dans l’espace.
2. Garantie contre les vices cachés
Alors que la garantie d’éviction par le vendeur visait la possession paisible

exempte de troubles, la garantie de vices cachés, elle, vise la possession utile de la chose
vendue c’est-à-dire elle rend le vendeur garant des défauts cachés de la chose qui
rendent celle-ci impropre à l’usage auquel elle est destinée. Elle est considérée pour
cette raison comme le prolongement de l’obligation de délivrance.
En effet la délivrance étant la remise effective de la chose vendue, et non une

autre, la chose doit être conforme à toutes les stipulations contractuelles (en
qualitéarticle 144 CCCL III dispose : « si la dette est d’une chose qui ne soit déterminée
que par son espèce, le débiteur ne sera tenu, pour être libéré, de la donner de la meilleure
espèce, mais il ne pourra l’offrir de la plus mauvaise » eten quantitél’article 291 CCCL III
dispose : « la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente.
Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l’acquéreur »).
L’article 318 CCCL III dispose : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des
défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine,
ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en
aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».La détermination du caractère
caché d’un vice est une question de fait que le juge apprécie souverainement.
Pour que joue cette garantie, elle doit remplir les conditions nécessaires et déterminer sa
mise en œuvre, préciser quelles sont les actions à initier par la victime et enfin la
possibilité d’aménagement de cette garantie.
20
a. Conditions de la garantie du vice caché et apparent
Quatre conditions peuvent être dégagées afin que le défaut soit susceptible
d’engager la garantie du vice caché :
- Le défaut doit être à la chose et la rendre impropre à l’usage auquel on la
destine c’est-à-dire il doit empêcher occasionnellement ou en permanence
un usage normal de la chose ;
- Le défaut doit être persistant c’est-à-dire ne pas disparaître par la réparation
de la chose ;
- Le défaut doit être caché c’est-à-dire avoir un caractère occulte et non
apparent ;
- Le défaut doit être antérieur à la vente de la chose c’est-à-dire ne pas
survenir après celle-ci.
b. Mise en œuvre de la garantie
La garantie du vice caché est exclusive t ne se cumule pas avec l’erreur ou la

garantie de conformité.Cette garantie se transmet avec la chose c’est-à-dire aux
acquéreurs successifs en bénéficiant vis-à-vis du vendeur direct, des vendeurs
précédents et même du fabricant. Elle est ad rem et non ad personae, en d’autres
termes, elle s’attache à la chose et non à la personne.
Pour que la garantie du vice caché puisse jouer en faveur de l’acheteur, il lui
incombe de protester immédiatement, dans le cas contraire, il est censé avoir agréé la
chose livrée. La garantie du vice caché existe à l’étape d’exécution contrairement à la
garantie d’erreur existant au moment de la formation.
L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans
les 60 jours, non compris le jour fixé pour la livraison à dater du jour de la découverte du
vice (l’article 325 CCCL III dispose : « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être
intentée par l’acquéreur dans le délai de soixante jours, non compris le jour fixé pour la
livraison (ad quo) »,et, le principe de la marchandise vendue n’est retournée, ni
échangée est inopérant durant ce délai.
c. Les actions à initier par la victime
Au cas où l’action en garantie du vice caché est recevable, deux effets sont
prévus, d’une part, l’action rédhibitoire, et d’autre part, l’action estimatoire.
 L’action rédhibitoire vise pour l’acquéreur à rendre la chose et se faire restituer

le prix (l’article 321 dispose : « dans les cas des articles 318 et 320, l’acheteur a le
choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et
de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts »),
cette action produit des effets de la résolution de la vente à la seule différence
qu’elle va être enfermée dans le délai de 60 jours. Contrairement, cette action va
21
entraîner l’anéantissement du contrat et retour au statu quo ante sans préjudice

de l’octroi des dommages et intérêts en cas de mauvaise foi du vendeur.
 L’action estimatoire est celle qu’elle tente l’acquéreur qui décide de garder la
chose affectée d’un vice tout en se faisant restituer une partie du prix
déterminée par dire d’experts, des dommages et intérêts peuvent être alloués en
réparation du préjudice subi (article 321 CCCL III).
d. L’aménagement contractuel
Les parties peuvent moduler le montant de l’indemnisation, étendre dans de

vices pas forcément cachés ou encore à longer la durée du délai.
II. Les autres obligations du vendeur
En dehors de l’obligation de délivrance et de garantie, le vendeur a d’autres

obligations accessoires : comme obligations accessoires à la délivrance, il a l’obligation
de conservation et celle de renseignement.
L’obligation de conservation est fondée sur l’article 35 CCCL III qui

édicte : « l’obligation de donner emporte celle de livrer la chose et de conserver jusqu’à la
livraison, à peine de dommages et intérêts envers le créancier ».
Aussi, le débiteur de cette obligation doit apporter à la chose tous les soins en bon père
de famille(l’article 36 CCCL III dispose : « l’obligation de veiller à la conservation de la
chose, que la convention n’ait pour objet que l’utilité de l’une des parties soit qu’elle ait
pour objet l’utilité commune, soumet celui qui en chargé à y apporter tous les soins d’un
bon père de famille »).Il sera dégagé de cette obligation de conservation que si
l’acquéreur est mis en demeure de retirer la chose.
L’obligation du renseignement résulte de l’article 279 CCCL III qui dispose : « le

vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu
s’interprète contre le vendeur ». A ce titre, il doit donner à l’acheteur toutes les
explications utiles sur l’utilisation de la chose et sur certaines précautions nécessaires à
son bon usage.
Au titre d’obligations accessoires à la garantie, le vendeur est tenu de

l’obligation de sécurité, en ce sens que le bien vendu ne doit pas porter préjudice à la
santé, à la sécurité physique ou matérielle de l’acquéreur.
§2. Les obligations de l’acheteur
L’acheteur a deux principales obligations : payer le prix et prendre livraison de la

chose et, de façon accessoire, il doit payer les frais de retirement. Le prix doit être payé
au jour, au lieu et surtout au montant convenus dans la vente (l’article 327 CCCL III
dispose : « la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu
réglés par la vente »).
22
Dans le cas contraire, au jour et au lieu de la délivrance (l’article 328 CCCL III
dispose : « s’il n’a rien été réglé à cet égard lors de la vente l’acheteur doit payer au lieu
et dans le temps où doit se faire la délivrance »), tout pacte obscur ou ambigu
s’interprète toujours contre le vendeur.
1. Modalités de paiement du prix
L’acquéreur doit payer la chose une seule fois ou au comptant et prendre

livraison de celle-ci sauf si le vendeur a accordé un terme quant au paiement du prix
(l’article 329 CCCL III dispose : « l’acheteur doit l’intérêt du prix de la vente jusqu’au
paiement du capital, dans les trois cas suivants : - s’il a été ainsi convenu lors de la vente ;
- si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus ; - si l’acheteur a été
sommé de payer. Dans ce dernier cas, l’intérêt ne court que depuis la sommation »).
La preuve du paiement est fondée sur le principe posé par l’article 197 CCCL III qui
dispose : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a
produit l’extinction de son obligation ».
C’est donc sur ce fondement que l’acquéreur apportera la preuve du paiement.

Sur la preuve proprement dite le régime dépendra selon que l’obligation est civile ou
commerciale (hiérarchisée par la loi pour la vente civile et par tous les moyens de droit
pour la vente commerciale). Pour se protéger contre le vendeur, l’acquéreur peut
soulever l’exception d’inexécution pour refuser de payer le prix tant que la chose n’est
pas délivrée, à moins que les parties en conviennent autrement dans le contrat.
Dans le même ordre d’idées, l’article 330 CCCL III dispose : « si l’acheteur est
troublé ou a juste sujet de craindre d’être troublé par une action, soit hypothécaire, soit
en revendication, il peut suspendre le paiement du prix jusqu’à ce que le vendeur ait fait
cesser le trouble, si mieux n’aime celui-ci donner caution, ou à moi qu’il n’ait été stipulé
que, nonobstant le trouble, l’acheteur paiera ».
2. Sanction au défaut de paiement
En cas d’inexécution, le vendeur dispose de plusieurs voies de protection :

- L’exécution forcée si cela est possible ;
- La résolution du contrat (action résolutoire) sur le fondement des articles 82,
331 et 332 ;
- Il a le droit de rétention de la chose vendue si l’acheteur n’en paie pas le prix,
lorsqu’il ne lui avait accordé aucun délai de paiement ;
- Le jeu des clauses contractuelles pour se protéger contre l’impatiemment
notamment la clause de réserve de paiement, le pacte commissoire c’est-à-
dire dans telle date, si l’acheteur ne payait pas, la vente est résolue de plein
droit, et ce pacte est simplement constaté par le juge.
23
CHAPITRE 2èmeLES AUTRES CONTRATS TRANSLATIFS DE PROPRIETE
En dehors de la vente par laquelle la propriété de la chose est transférée,

d’autres contrats entraînent aussi un transfert de propriété, il s’agit principalement de
l’échange, apport en société, donation et même dation en paiement.
Section 1ère L’ECHANGE
Il est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose
pour une autre (article 365 CCCL III). Les parties à ce contrat sont appelées
« copermutant ». La contrepartie du bien cédé n’est pas un prix mais plutôt un autre
bien.
§1. Critères
- Le consentement des parties est obligatoire ;
- La capacité ;
- L’objet et la cause licites. C’est-à-dire, l’échange obéit aux conditions
inhérentes à tout contrat.
Ce contrat fait naître des obligations réciproques portant sur une chose dont on est
propriétaire. Ceci entraîne comme conséquence que lorsqu’un cocontractant n’est pas
propriétaire de la chose, l’autre partie ne peut être forcée à livrer celle qu’il a promise en
contre-échange, mais seulement à rendre celle qu’il a reçu (article 367 CCCL III).
Le copermutant qui est évincé de la chose reçue en échange a le choix soit

conclure à des dommages et intérêts, soit exiger la répétion de la chose donnée (article
368 CCCL III). En cas de différence de valeur entre les biens échangés, la partie ayant
obtenu le bien de valeur importante devra verser une soulte (somme d’argent destinée à
compenser l’inégalité) de la valeur des objets échangés.
Section 2ème APPORT EN NATURE EN SOCIETE
Les associés peuvent effectuer des apports en nature c’est-à-dire donner à la

société des biens meubles ou immeubles dont le droit de jouissance ou de propriété sera
transféré à société, dans le premier cas, on dira que l’apport en nature est en jouissance
alors que dans le second, on dira qu’il est en pleine propriété. La nue-propriété résulte
de l’apport en nature en société c’est-à-dire l’associé attribue à la société la jouissance
de son bien tout en gardent le droit de le disposer (démembrement de la société).
L’apport en pleine jouissance transfère tous les droits à la société et se ressemble à la
vente.
Cet apport peut être attribué à la société soit par le propriétaire ou le titulaire
du droit de jouissance (apport de la jouissance).Autrement, l’apport en pleine jouissance
est effectué par le propriétaire du bien à la société et l’apport de la jouissance est
24
effectué par le titulaire du droit de jouissance dans une société dont il est associé et, ce
titulaire du droit de jouissance ne peut faire l’apport en société en pleine jouissance.
L’apport en nature doit être évalué en argent soit par les associés à l’unanimité
soit par le certificateur aux apports. Quiconque fait un apport en société, le propriétaire
ou le titulaire du droit de propriété doit garantir à la société de n’être évincée et de vices
cachés du bien. En d’autres termes, l’associé doit garantie à la société comme un
vendeur lorsque l’apport est fait en pleine propriété. Lorsque cet apport est fait en
pleine jouissance, l’associé doit garantir à la société comme un bailleur c’est-à-dire il doit
la garantir une jouissance paisible.
Section 3ème LA DATION EN PAIEMENT
Elle est le contrat par lequel un débiteur et son créancier consentent à ce que la
dette soit payée par un autre moyen que celui initialement prévu par les parties au
contrat.
Section 4ème LA DONATION
La donation est le contrat opérant le transfert actuel, immédiat et irrévocable

d’un bien du donateur animé d’une intention libérale au profit du donataire.
Section 5ème QUELQUES PARTICULARITES DE LA VENTE COMMERCIALE
- Fondement juridique : article 234 de l’acte uniforme relatif au droit commercial

général qui dispose : « Les dispositions du présent Livre s'appliquent aux contrats de
vente de marchandises entre commerçants, personnes physiques ou personnes
morales, y compris les contrats de fourniture de marchandises destinées à des
activités de fabrication ou de production. Sauf stipulations conventionnelles
contraires, le contrat de vente commerciale est soumis aux dispositions du présent
Livre dès lors que les contractants ont le siège de leur activité dans un des États
Parties ou lorsque les règles du droit international privé mènent à l’application de la
loi d’un Etat Partie ».
- Le champ d’application de la vente commerciale est restrictif dans la mesure où les
dispositions légales visées s’appliquent uniquement au contrat de vente des
marchandises entre commerçants et au contrat de fourniture des marchandises
destinées aux acticités de fabrique ou de produit
- Règles applicables : dès l’instant où les commerçants ont le siège de leur activité
dans l’Etat partie de l’OHADA ou lorsque les règles du droit international privé
mènent à l’application de la loi d’un Etat partie, la vente commerciale est soumise
aux règles du droit commun de contrats d’une part, et d’autre part, aux règles de la
vente qui ne sont pas contraires aux dispositions du présent acte uniforme.
- Ventes exclues du régime de l’acte uniforme :
 Les ventes des marchandises achetées pour l’usage personnel ou
domestique;
25
 les contrats de fourniture de marchandises dans lesquels la part

prépondérance de l’obligation du fournisseur consiste dans une fourniture
de la mainlevée ;
 les ventes soumises à un régime particulier comme la vente aux enchères, la
vente sur saisie de justice, la vente des valeurs mobilières, la vente
d’électricité, la vente d’un navire ou d’un bateau, etc. ;
- la vente commerciale est soumise aux règles de formation de tout contrat qui
débutent par l’offre suivie de l’acceptation dans les conditions déterminées par les
articles 241 à 249 de l’acte uniforme relatif au droit commercial général.
Le contrat de vente commerciale crée de droits et obligations à charge du vendeur
et de l’acheteur dans les conditions déterminées par les articles 250 et suivant
dudit acte uniforme.
A ce niveau, signalons notamment la particularité du législateur OHADA sur le

délai de l’action fondée sur les vices cachés. En effet, l’article 259 de l’acte uniforme
relatif au droit commercial général (AUDGC) dispose : « L’action de l’acheteur, fondée sur
un défaut de conformité caché le jour de la prise de livraison, est prescrite dans le délai
d’un an à compter du jour où ce défaut a été constaté ou aurait dû l’être. Ce dernier délai
ne peut avoir pour effet de réduire la durée de la garantie contractuelle éventuellement
consentie ».
- La question du transfert de propriété et de risques
L’article 275 AUDGC dispose : « La prise de livraison opère transfert à
l’acheteur de la propriété des marchandises vendues ». Toutefois, admet l’article
276 CCCL III que : « Les parties peuvent, toutefois, convenir de différer le transfert
de propriété en application d’une clause de réserve de propriété régie par les
articles 72 à 78 de l'Acte uniforme portant organisation des sûretés »
Quant au transfert de risques, l’article 277 consacre la règle selon laquelle le

transfert de propriété entraîne le transfert de risques en posant que : « Le transfert
de propriété entraîne le transfert des risques à l’acheteur. La perte ou la
détérioration des marchandises survenue après le transfert des risques ne libère
l’acheteur de son obligation de payer le prix que si ces événements sont le fait du
vendeur ».
Lorsque le contrat de vente prévoit la remise des marchandises à un

transporteur, les risques sont transférés à l’acheteur par la remise des
marchandises au premier transporteur, l’autorisation donnée au vendeur de
conserver les documents représentants des marchandises n’affecte pas le transfert
de risques.
L’inexécution totale ou partielle des obligations des parties peut fonder une
demande de rupture du contrat au tribunal. La gravité du comportement d’une
partie peut justifier que l’autre y mette fin de façon unilatérale à ses risques et
périls(sous réserve de l’appréciation du juge). Dans ce cas, le concerné doit
26
respecter le préavis avant de notifier sa décision de résiliation unilatérale à peine

d’engager sa responsabilité.
Tout retard dans le paiement du prix oblige au paiement des dommages et

intérêts au taux de 8% l’an et, sans préjudice des dommages et intérêts au cas où il
y a préjudice. La prescription des actions en matière de vente commerciale est de
deux ans sauf disposition contraire en cette matière (l’article 301 AUDGC dispose
que : « La prescription des actions en matière de vente commerciale est soumise
aux dispositions énoncées au chapitre IV du Livre I du présent Acte uniforme, sous
réserve des dispositions suivantes. Le délai de prescription en matière de vente
commerciale est de deux ans sauf dispositions contraires du présent Livre ».
27
TITRE 2ème CONTRATS TRANSLATIFS DE JOUISSANCE OU CONTRATS ENTRAINANT LA

DETENTION PRECAIRE TEMPORAIRE D’UN BIEN
Il s’agit ici principalement du contrat de location ou de bail qui emporte transfert

de la jouissance d’un bien moyennant une contrepartie. O peut aussi envisager un
certain nombre des contrats dérivés du bail en particulier le crédit-bail par lequel une
institution ou un établissement de crédits acquiert un bien dont il concède la jouissance
à une personne contre paiement d’un loyer, l’utilisateur pouvant racheter ledit bien par
une somme fixée lors de la conclusion (le contrat de leasing).
CHAPITRE 1er LE CONTRAT DE LOCATION OU DE BAIL
D’après l’article 373 CCCL III qui dispose : « on peut louer toutes sortes de biens
meubles ou immeubles ». Il s’agit d’un contrat de louage de biens dont la déterminologie
change en fonction du bien qui en sert de support :
- Le louage de meubles est appelé location ou louage (un louage et un
locataire) ;
- Le louage de biens immeubles est appelé le bail avec un contrat de bail
(bailleur et preneur).
Le contrat de bail est donc le contrat par lequel une partie (le bailleur) s’oblige à
faire jouir une autre partie (le preneur ou le locataire) d’une chose pendant un certain
temps moyennant un certain prix (article 371 CCCL III).
Avant l’entrée en vigueur du droit OHADA en RDC la formation, les droits et obligations
des parties, les modalités de cessation, la durée du bail étaient essentiellement réglés
par les dispositions du code civil congolais livre III. L’on ne distinguait l’usage ou
l’affectation du bien concerné par le bail.
Avec l’entrée en vigueur du droit OHADA, les dispositions du code civil régissent
désormais les beaux à usage civil (les beaux à habitation) et donc non professionnels
tandis que les dispositions des articles 101 à 133 AUDGC régissent tous les beaux portant
sur des immeubles servant à l’usage d’une activité professionnelle.
Il s’agit aux termes de l’article de 101 AUDGC : « 1°) locaux ou immeubles à

usagecommercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel ; 2°) locaux
accessoires dépendant d'un local ou d'un immeuble à usage commercial, industriel,
artisanal ou à tout autre usage professionnel, à la condition, si ces locaux accessoires
appartiennent à des propriétaires différents, que cette location ait été faiteen vue de
l'utilisation jointe que leur destinait le preneur, et que cette destination ait étéconnue du
bailleur au moment de la conclusion du bail ; 3°) terrains nus sur lesquels ont été
édifiées, avant ou après la conclusion du bail, desconstructions à usage industriel,
commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel, si ces constructions ont été
élevées ou exploitées avec le consentement exprès dupropriétaire ou portées à sa
connaissance et expressément agréées par lui ».
28
Section 1ère FORMATION DU CONTRAT DE BAIL
Législateur congolais n’a réglementé en la matière que le louage d’immeubles

(beaux des maisons). Ce contrat n’est soumis à aucune condition de forme, il est parfait
entre les parties dès qu’elles sont convenues de la chose et du prix, l’acte qui en est
dressé ne sert que de preuve littérale. Les règles générales sur les preuves s’appliquent
sur le louage (article 374). Il se dégage de ce texte que le bail est un contrat consensuel
qui est formé si tôt à la rencontre des volontés des parties sur la chose et sur le prix et
aussi la durée opérée.
Deux parties cocontractantes se dégagent : le bailleur et le preneur.

Le bailleur est celui qui loue la chose, il n’est pas forcément le propriétaire de la
chose. Il en est ainsi car le bail est analysé comme un acte d’administration et non
comme un acte de disposition. Ainsi sauf convention contraire (pour ce qui concerne le
bail civil) et sauf disposition contraire de la loi (bail commercial ou professionnel), il est
possible de louer la chose d’autrui. Il suffit pour cela que la personne détienne un droit
de jouissance sur le bien loué comme par exemple l’usufruit ou le locataire, il n’y a pas là
atteinte ou droit de propriété.
Afin d’éviter des abus, la loi du 20 juillet 1973 dite foncière a prévu dans son
article 220 alinéa 3 que les beaux consentis pour une durée supérieure à 9 ans doivent
faire l’objet d’une inscription au certificat d’enregistrement.
Le preneur, dit aussi le locataire, est la personne à qui le bail est consenti, et si,
ce bail est consenti à plusieurs personnes, on parle alors de la colocation. Les
colocataires ne sont pas par principe soumis au régime de la solidarité qui doit être
exprès.
Ceci dit, pour sa formation, le bail est soumis aux règles ou aux conditions de
validité de contrats prévues à l’article 8 CCCL III auxquelles il faut ajouter les deux autres
conditions prévues à l’article 374 CCCL III à savoir : la chose (le bien loué) et le prix (le
loyer). Le loyer doit être déterminé ou déterminable et sérieux. Il peut être payé en
nature ou en espèce. Son montant est librement fixé entre les parties.
Il faut également indiquer la durée du bail qui est un élément essentiel de ce

contrat bien que le texte ne le dit pas. En effet, la durée du bail permet de déterminer à
quand finit ce contrat c’est-à-dire la période de sa cessation.
L’article 393 précise que : « le bail finit de plein droit par l’expiration du temps
pour lequel il a été contracté sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Si le bail a été
sans durée fixée, il ne finit que par le congé que l’une des parties donne à l’autre, en
observant les délais fixés par l’usage des lieux ».
29
Section 2ème EFFETS DU CONTRAT DE BAIL
Le contrat de bail fait naître des droits et obligations à charge des parties
§1. Les droits et obligations du bailleur
Aux termes de l’article 376 CCCL III, le bailleur est obligé par la nature du
contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au
preneur la chose louée ; 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour
lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du
bail.
1. La délivrance
A l’instar du vendeur, le bailleur doit permettre au preneur de pouvoir rendre

livraison de la chose. Pour ce faire, il est tenu de délivrer la chose en bon état des
réparations de toute espèce. La délivrance de la chose est donc la première étape de
l’exécution du contrat par le bailleur. L’article 377 alinéa 1er CCCL III dispose que : « le
bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état des réparations de toute espèce ».
En imposant cette obligation au bailleur, sous-entend que le preneur peut, en

cas d’inexécution, demander soit l’exécution forcée si le bailleur s’y refuse ou diffère la
délivrance lorsque celle-ci est encore possible, soit l’allocation des dommages et intérêts
si le bailleur est en retard fautif de délivrer, voire la résolution du bail sur pied de l’article
82 CCCL III avec dommages et intérêts. Lorsque le bailleur, par sa faute, s’est mis dans
l’impossibilité matérielle de délivrer la chose louée.
2. L’assurance d’une jouissance paisible de la chose
Cette obligation découle de l’article 380 CCCL III qui stipule que : « le bailleur ne
peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ».Par cela, le
législateur impose au bailleur de conserver la destination de la chose louée pendant le
bail afin que la chose louée puisse servir à l’usage pour lequel le preneur s’est engagé en
acceptant le bail.
Dans le cadre de cette obligation de jouissance, le bailleur doit garantir le

preneur contre toute éviction de l’usage de la chose. A cet effet, il doit garantir les
troubles de fait et de droit émanant de sa part, notamment en s’abstenant
personnellement de poser tout acte de nature à priver le preneur de la jouissance de
lachose louée.
Ainsi, par exemple, il ne pourra pas donner à bail la chose louée à une autre
personne, il ne peut pas changer sa forme matérielle en cours de bail sauf lorsqu’il s’agit
des réparations demandées par le preneur.De même, il doit garantir de troubles de tiers,
en particulier les troubles de droit c’est-à-dire le locataire qui est troublé dans sa
30
jouissance par une action concernant la propriété du bien, a le droit à une diminution
proportionnée sur le prix du bail à louer pourvu que les troubles et l’empêchement aient
été dénoncés au propriétaire.
3. Obligation d’entretien de la chose
Elle est le prolongement de l’obligation de délivrer une chose en bon état. Cette
obligation vise à conserver le bien en l’état de donner satisfaction au preneur. Elle est
matérialisée par le devoir qui incombe au bailleur de faire, pendant toute la durée du
bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire, autres que locatives (article
377 alinéa 2 CCCL III).
Le preneur a la possibilité d’assurer ces réparations avec le consentement du

bailleur et de défalquer le montant correspondant sur le loyer. Toutes améliorations
effectuées avec l’accord du bailleur constituent des impenses remboursables.Cette
obligation d’entretien implique la garantie contre les vices cachés de la chose louée
(l’article 378 CCCL III dispose que : « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou
défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand même le bailleur ne les aurait
pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur,
le bailleur est tenu de l’indemniser ») et l’obligation de réparer les dommages causés par
la chose (l’article 389 CCCL III dispose que : « il répond des dégradations ou des pertes qui
arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa
faute »).
§2. Les obligations du preneur
Au sens de l’article 385 CCCL III qui dispose que : « le preneur est tenu de deux
obligations principales : 1° d’user la chosée louée en bon père de famille, et suivant la
destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les
circonstances, à défaut de convention, 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».
Subsidiairement à ces obligations, le preneur est tenu de garantir la chose louée et la
restituer au bailleur à la fin du bail.
1. Les obligations relatives à la chose
Quatre types d’obligations liées à la chose pèsent sur le preneur :
a. L’usage de la chose en bon père de famille
Le législateur impose au preneur d’user la chose louée en bon père de famille

c’est-à-dire avec prudence, diligence et sans abus.Le contrôle de ce comportement est
opéré in abstracto c’est-à-dire par rapport à ce qu’on peut légitimement attendre de
l’attitude d’un homme normal.
31
Dès lors n’userait pas la chose en bon père de famille, le preneur qui n’habiterait
la maison louée, qui la dégraderait ou encore refuserait d’avertir ou omettrait d’avertir le
propriétaire des réparations nécessaires, qui ne respecterait la destination de la chose.
La sanction contre un tel preneur pourrait être l’exécution en nature ou par
équivalence(l’article 40 CCCL III dispose que : « toute obligation de faire ou de ne pas
faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur ») et
la résiliation du bail (l’article 386 CCCL III dispose que : « si le preneur emploie la chose
louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un
dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail »).
b. Le respect de la destination de la chose louée
Par principe, le locataire ne peut pas se servir de la chose louée pour un autre
usage que celui qui a été contractuellement conclu par exemple un local pour
l’habitation ne peut pas être affecté à un usage commercial ou agricole.
Deux tempéraments surgissent en ce qui concerne les beaux à usage mixte ou à usage
accessoire, permettant au preneur à utiliser en partie les locaux à l’exercice d’autres
activités. Ill peut être stipulé une clause de changement de destination du bien en cours
de bail. En pareille hypothèse, s'applique l’article 33 CCCL III qui dispose : « les
conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne
peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi
autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi »
 Sanction de l’obligation
Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage à celui auquel elle a été
destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les
circonstances, faire résilier le bail (article 386 CCCL III).
Tout changement qu’un locataire désire apporter au lieu loué doit faire l’objet d’un
accord exprès et écrit du bailleur.
En effet, les impenses utiles apportées par le locataire à l’immeuble loué sans
l’accord du bailleur ne donnent pas lieu à une indemnité et à remboursement sur la base
de l’enrichissement sans cause.
c. Le respect de la substance : conservation et restitution
Le respect de la substance de la chose implique deux obligations :

- L’obligation de conserver la chose en état reçu au jour de la conclusion du
bail. Par conséquent, les parties doivent procéder à un état de lieu au début
et à la fin du bail.Aucun délai spécial n’étant prévu pour l’état de lieu, celui-ci
peut toujours être sollicité tant qu’aucune circonstance spéciale n’a modifié
la situation.S’il n’a été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir
reçus en bon état des réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la
preuve contraire (article 388 CCCL III).
32
Par ailleurs, le simple fait de la prise de possession de l’immeuble sans

protestation constituera une dérogation tacite à l’obligation de faire l’état
des lieux et à celle de remettre la chose en bon état locatif si les
réclamations du preneur ne surviennent qu’après un long temps.
- L’obligation de restitution. Aux termes de l’article 387 CCCL III qui dispose
que : « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci
doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri
ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
En effet, l’obligation d’user la chose en bon père de famille implique entre
autre que le preneur est tenu de remettre ce bien en l’état sans léser le
bailleur le bailleur qui l’avait livré.
Aussi, le locataire est tenu de certaines dégradations dont il est d’ailleurs
présumé responsable. Cette obligation ne le rend pas pour autant
responsable de la vétusté de la chose c’est-à-dire de son usage normal.En cas
des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, le
preneur peut se dégager de sa responsabilité en prouvant qu’elles ont eu
lieu sans sa faute (article 389 CCCL III).
d. L’incendie de la chose
Le législateur congolais fait peser à charge du locataire une lourde responsabilité

en cas d’incendie. En effet, l’article 390 CCCL III dispose que : « il répond de l’incendie, à
moins qu’il ne prouve : que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par
vice de construction ; ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ».
Comme on le voit, une telle responsabilité est fondée sur l’obligation de restituer la
chose, s’il y a plusieurs locataires, la responsabilité est en principe solidaire en cas
d’incendie à moins de prouver que l’incendie a commencé par tel locataire.
Le législateur congolais impose au preneur de garnir la chose louée c’est-à-dire

dans les beaux à louer, le locataire qui ne garnit pas la maison des meubles meublant
suffisants, peut être expulsé à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du
loyer (article 408 CCCL III).Dans les beaux à ferme, si le preneur d’un héritage rural ne le
garnit pas des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il a abandonné la
culture s’il ne cultive pas en bon père de famille, s’il emploie la chose louée en autre
usage que celui pour lequel elle a été destinée… Le bailleur peut, suivant les
circonstances, résilier le bail avec possibilité des dommages et intérêts (article 417 CCCL
III).
2. Obligation de payer le prix du bail
Le prix du bail est un élément essentiel du contrat de bail car contrepartie de la

mise en jouissance du bien. Le prix est en principe librement fixé par les parties, celles-ci
doivent fixer de commun accord les modalités de paiement, le lieu et les époques du
paiement. A défaut d’accord, il faut se référer aux usages des lieux (l’article 145 CCCL III
dispose que : « le paiement doit être exécuté dans le lieu désigné par la convention. Si le
33
lieu n’y pas désigné, le paiement, lorsqu’il s’agit d’un corps certain et déterminé, doit être
fait dans le lieu où était au temps de l’obligation, la chose qui en fait l’objet ».
Les parties peuvent convenir de la révision du prix en recourant à certains

indices par exemple la prise en compte la dévaluation de la monnaie servant le loyer, le
coût de la construction, la plus-value apportéeau bien loué (les améliorations du bien
loué suite à la demande du locataire). La preuve du paiement est à charge du locataire
(article 197).
En cas de défaut du paiement du loyer, le bailleur peut demander la résiliation

du bail avec ou non des dommages et intérêts. Souvent, une clause résolutoire est
insérée dans le contrat pour permettre au bailleur, au bailleur de mettre fin au contrat
de bail unilatéralement en cas d’inexécution du paiement du loyer, et ce, sans recourir
au juge.
Mais le tribunal, tenant compte des circonstances de fait de la cause, peut, en cas de
bonne foi du locataire, accorder des délais de grâce à ce dernier. Les parties peuvent
convenir que le prix du bail se fera auprès d’un tiers.
Section 3ème SOUS-LOCATION, CESSION, CESSATION ET FIN DU BAIL
§1. Cessation du bail
L’obligation de laisser le preneur jouir de la chose n’est pas une obligation

instantanée mais successive. La durée est donc un élément important du contrat de bail.
Selon le principe de prohibition des engagements perpétuels, le bail ne peut pas être
consenti à perpétuité.Aussi, il est conclu à durée déterminée ou indéterminée.
Dans le premier cas c’est-à-dire à durée déterminée, il prend fin à la survenance

du terme sauf convention des parties de mettre fin à leur relation avant ledit terme. Tel
est ce qui ressort de l’article 393 alinéa CCCL III qui dispose que : « le bail finit de plein
droit par l’expiration du temps pour lequel il a été contracté sans qu’il soit nécessaire de
donner congé ». Dans ces conditions, la résiliation unilatérale du contrat par une partie
engagerait sa responsabilité.
Dans le second cas, chaque partie peut mettre fin unilatéralement au contrat.
Dans ce cas, le respect d’un préavis est imposé lequel est réglementé pour certains types
des beaux notamment, les beaux à louer dans la ville de Kinshasa, parfois ne l’est pas
auquel cas le préavis sera le fruit de la volonté des parties, et à défaut, il est déterminé
selon les usages des lieux ,ce qui ressort de l’article 393 alinéa 2 qui dispose : « si le bail a
été sans durée fixe, il ne finit que par le congé que l’une des parties donne à l’autre, en
observant les délais fixés par l’usage des lieux ».
Par ailleurs, lorsqu’il y a congé signifié, le preneur quoi qu’il ait constitué sa
jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. En effet, l’on ne peut prolonger la
durée d’un contrat de bail exprimé.
34
Le preneur qui se trouverait dans une telle situation d’occupation du bien d’autrui sans
titre, ni droit, est tenu à payer non pas un loyer mais plutôt une indemnité
compensatoire du préjudice causé par cette occupation.
Cette indemnité est destinée à compenser ou à dédommager le propriétaire de

la perte causée de l’occupation sans cause.Le bailleur n’a pas d’action basée sur
l’enrichissement sans cause contre l’employé du preneur maintenu dans l’immeuble loué
après l’expiration du bail.
Cette situation doit être distinguée de celle du preneur qui reste où est laissé en
possession à la fin des beaux qui cessent de plein droit, après l’expiration du terme
conventionnel, légal ou coutumier. Dans cette hypothèse, il s’opère un nouveau bail par
le consentement tacite et présumé des parties à moins que les deux parties n’en
conviennent de ne plus renouveler un nouveau bail.
§2. Transfert du bail : sous-location
L’article 375 CCCL III prévoit que : « le preneur a le droit de sous-louer, et même
de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être
interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur ».
Donc, en matière civile, la sous-location qui est le schéma dans lequel le locataire initial
devient lui-même bailleur en concluant avec le sous-locataire un contrat de bail est
autorisé par principe sauf disposition contraire. Telle n’est pas la logique en matière de
bail à l’usage professionnel oùl’article 121 AUDCG dispose que : « Sauf stipulation
contraire du bail, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-
location autorisée, l'acte doit être porté à la connaissance du bailleur par tout moyen
écrit. A défaut, la sous-location lui est inopposable ».
Ainsi, l’article 122 AUDCG dispose que : « Lorsque le loyer de la sous-location

totale ou partielle est supérieur au prix du bail principal, le bailleur a la faculté d'exiger
une augmentation correspondante du prix du bail principal, augmentation qui à défaut
d'accord entre les parties est fixée par la juridiction compétente, statuant à bref délai, en
tenant compte des éléments visés à l'article 117 ».La responsabilité du locataire
professionnel sera délictuelle sur la base que la violation a affecté une disposition
impérative de la loi.
§3. La cession du bail
La cession du bail est un contrat portant sur une cession des créances par lequel
le preneur initial (le cédant) transfert à un tiers (le cessionnaire) ses droits contre le
bailleur initial (le cédé).
Il résulte que c’est l’ancien bail qui subsiste au profit du cessionnaire, et que
c’est l’exécution de ce bail que le cessionnaire pourra exiger du bailleur primitif les droits
35
dérivant sont des droits des créances (créances de jouissance) que le locataire initial
détient sur le bailleur.
C’est pourquoi, leur cession ne sera opposable aux tiers qu’après

accomplissement des formalités apposées par l’article 353 CCCL III. Pareille cession n’a
pas pour effet par elle de libérer le locataire de ses obligations vis-à-vis du débiteur.
L’accord du bailleur ne libérera le locataire originaire que s’il consent à une

novation de sa créance. Pour que la cession de bail consenti entre le locataire initial et le
nouveau locataire (le cessionnaire) soit opposable au bailleur primitif, il faudra signifier
cette cession à ce dernier, et, celui-ci doit le consentir, sinon, la cession lui sera
inopposable.Après la signature de la cession et son assentiment par le bailleur, il y a
substitution.
§4. Fin du bail
Plusieurs causes peuvent être à la base de la cession du bail dont certaines sont
prévues par la loi et d’autres pas. Généralement, le bail finit :
- De plein droit par la survenance du terme pour lequel il a été contracté sans qu’il ne
soit nécessaire de donner un congé (bail à durée déterminée), ou à l’expiration du congé
en observant le délai fixé par la loi, le contrat ou les usages des lieux (bail à durée
indéterminée).
N.B : selon la jurisprudence de la cour suprême de justice, pour statuer sur le
déguerpissement, le juge du fond doit, au préalable, se prononcer sur la résiliation
du bail sollicité.
- Par la perte de la chose par le bailleur(laquelle perte peut être juridique (la disposition
du droit du bailleur sur le bien loué) ou matérielle notamment la destruction matérielle
totale ou partielle de la chose louée survenue par cas fortuit ou force majeure ou tout
autre motif (ad impossibilenemotenetur : à l’impossible, nul n’est tenu). En ce qui
concerne le bail professionnel, il ne prend pas fin par la perte de la chose par le bailleur
(article 399 à 407 CCCL III).
- Les principes généraux d’extinction d’obligation s’appliquent également au contrat de
louage sans qu’il y ait lieu à une dérogation particulière (article 132 CCCL III).Par
exemple, la résiliation unilatérale par l’un des cocontractants, de la confusion de droits,
etc.
- Par ailleurs, le bail peut finir dans certaines conditions moyennant une certaine
circonstance particulière notamment le décès du bailleur ou du preneur en cas de bail
conclut in tuitu personae, la volonté du bailleur d’occuper le lieu loué s’il y a stipulation y
afférente et congé signifié conformément aux règles en la matière(article 415 et 416
CCCL III).
36
Section 4ème LES BEAUX SPECIAUX
En plus de son régime de droit commun, le contrat de bail est soumis à des
régimes spéciaux, tel est le cas du bail d’habitation dans la ville de Kinshasa, bail
commercial et bail professionnel.
§1. Bail d’habitation
Le régime du bail d’habitation dans la ville-province de Kinshasa s’applique au

logement d’habitation principale. Les beaux à loyer dans cette ville sont régis par l’arrêté
du gouverneur de la ville du 27 mai 2013 qui fixe les rapports entre bailleur et locataire
sans préjudice des dispositions du code civil congolais livre III.
Principalement, cet arrêté institue un modèle de contrats de bail-type disponible dans
toutes les communes de Kinshasa.
Il prévoit que tout contrat de bail doit être visé par le chef de service communal
ou le chef de division urbaine de l’habitat. Il prévoit aussi que le taux du loyer ne peut
varier qu’en cas de plus-value ou de moins-value du bien loué ou encore en cas des
fluctuations monétaires.
Il ajoute également que la garantie locative à verser au bailleur doit

correspondre à 3 mois de loyer pour l’immeuble à usage résidentiel, à 6 mois de loyer
pour l’immeuble à usage commercial et de 12 mois pour l’immeuble à usage industriel
ou socio-culturel. Il organise également le délai de préavis qui doit correspondre au
nombre de mois de garantie.
§2. Bail commercial
Le statut du bail commercial s’applique à la location d’un immeuble ou d’un local

dans lequel est exploité un fonds de commerce. Le bail commercial fait partie des beaux
à usage professionnel.
Il bénéficie de tous les avantages attachés au statut des beaux à usage professionnel.
Régime de la location d’un fonds de commerce est prévu par l’article 138 et suivant de
l’AUDCG au titre notamment de la location-gérance du fonds de commerce.
§3. Bail à usage professionnel
Ce bail est soumis à un statut particulier fixé par le législateur OHADA. La

législation en la matière fixe le champ d’application, les droits et obligations des parties
(bailleur et preneur) qui, pour la plupart, sont les mêmes que ceux prévus en droit
commun, mais ici et là, s’observe un certain nombre des particularités spécifiques à cette
catégorie de bail.
37
Hormis le fait que le contrat de bail peut faire l’objet d’écrit ou non, les éléments
ci-après le particularisent :
- s’il est vrai que le loyer est librement fixé par les parties qui peuvent le
réviser par accord écrit, l’acte uniforme prévoit qu’à défaut d’un tel accord,
c’est le tribunal compétent qui fixe le montant du loyer révisé en tenant
compte de la situation de locaux, de leur superficie, de l’état de vétusté ainsi
que du prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage
ou des locaux similaires (article 117 AUDCG) ;
- le législateur OHADA prévoit que le bail ne prend pas fin par la cessation des
droits du bailleur sur les locaux donnés à bail.Dans ce cas, le nouveau bailleur
est substitué de plein droit dans les obligations de l’ancien bailleur et doit
poursuivre l’exécution du bail (article 110 AUDCG).
Dans le même ordre d’idées, la dissolution de la personne morale preneuse
n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à
l’activité de la personne morale preneuse. Le liquidateur est tenu d’exécuter
les obligations du preneur de plein droit après une mise en demeure
adressée au liquidateur restée plus de 60 jours sans effet.
- La sous-location totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire du
bail. En cas de sous-location autorisée, l’acte doit être porté à la
connaissance du bailleur par tout moyen écrit, à défaut, la sous-location est
inopposable à ce dernier (article 121 AUDCG) ;
- Le droit de renouvellement automatique du bail. L’article 123 organise
que : « Le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou
indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité, conformément
aux stipulations du bail, l'activité prévue à celui-ci, pendant une durée
minimale de deux ans. Aucune stipulation du contrat ne peut faire échec au
droit au renouvellement. En cas de renouvellement exprès ou tacite, le bail
est conclu pour une durée minimale de trois ans. En cas de renouvellement
pour une durée indéterminée les parties doivent prévoir la durée du préavis
de congé qui ne peut être inférieure à six mois »
Pour mettre en œuvre le droit au renouvellement, le preneur doit suivre la

procédure suivante :
- Trois mois avant l’expiration du bail, il doit notifier au bailleur son désir de
renouveler son bail. Le bailleur doit répondre le preneur dans le mois de la
notification, son silence à l’issue de ce délai vaut acceptation ;
- Lorsque le bailleur préavise le preneur, celui-ci peut s’opposer au préavis
avant l’expiration du délai de celui-ci en notifiant au bailleur sa contestation
du congé, et en lui exigeant le respect au droit de renouvellement.
Le bailleur peut, malgré tout, refuser le renouvellement en invoquant un juste
motif grave et légitime et aussi juste contre le locataire persistant après une
mise en demeure d’n mois resté sans effet, il peut aussi le refuser en
acceptant de verser au preneur une indemnité d’éviction dont le montant est
fixé à l’amiable, et à défaut d’accord, par le tribunal compétent. Son refus
peut être également justifié lorsqu’il envisage la démolition de l’immeuble
38
loué sur justification de la nature et de travaux projetés ou s’il entend habiter

lui-même les locaux d’habitation accessoire ou le faire habiter par son
conjoint, ses ascendants ou descendants de son conjoint ;
- L’article 133 AUDCG prévoit une procédure particulière de résiliation du bail
à usage professionnel en subordonnant toute action en justice aux fins de
résiliation du bail à une procédure préalable de mise en demeure du
débiteur d’avoir à respecter les clauses ou conditions violées.
A peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer les clauses non
respectées et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai
d’un mois à compter de la réception de celle-ci, la juridiction compétente
statuant à bref délai et saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du
preneur et de tout occupant de son chef.
39
CHAPITRE 2ème CONTRAT DE CREDIT-BAIL
Section 1ère DEFINITION
Le crédit-bail appelé autrement le leasing est le contrat par lequel un

établissement de crédit (le crédit bailleur) loue un bien à une personne (crédit preneur)
qui dispose d’une option d’achat à la fin d’une durée irrévocable de location. C’est donc
une technique de financement utilisée par les établissements de crédit.
L’opération consiste en ceci : un entrepreneur qui a besoin d’un bien pour ses
activités économiques se tourne vers une société de crédit-bail pour qu’elle achète le
bien désiré pour le lui louer, l’établissement du crédit avance le fonds pour l’acquisition
du bien et se fait consentir une garantie : être juridiquement propriétaire du bien jusqu’à
la réalisation complète de l’opération.
Dans la pratique, l’entrepreneur bénéficie de la jouissance complète du bien

sans avoir dans l’immédiat à le financer intégralement. Aussi, cette technique s’adresse
principalement aux professionnels. Destiné aux particuliers, le mécanisme prend le nom
de « location-vente », et requiert l’application des règles spécifiques aux
consommateurs.
Les trois éléments fondamentaux du crédit-bail (achat location et promesse

unilatérale d’achat) permettent de distinguer ce contrat avec d’autres contrats voisins :
- La vente à crédit cat le crédit preneur ne devient pas forcément propriétaire
de la chose ;
- Le bail car il est assorti d’une promesse unilatérale d’achat ou de vente ;
- Une promesse de vente car le crédit preneur paie le loyer.
Section 2ème REGIME JURIDIQUE
Le crédit-bail a son régime spécial sur certains aspects lequel est complété par le
droit commun de contrats. Ces aspects particuliers sont :
- Le crédit bailleur laisse le crédit preneur faire le choix du matériel ;
- Le crédit bailleur devient propriétaire du bien en faisant l’acquisition auprès
du tiers vendeur ;
- Il conclut ensuite un contrat de location avec le crédit preneur assorti d’une
promesse de vente au profit de ce dernier ;
- Le crédit bailleur est en droit de réclamer le loyer aux échéances prévues tout
en disposant de la garantie de la réserve de propriété qui n’exclut pas de
demander d’autres garanties conventionnelles ;
- Une période minimale dite « irrévocable » de maintien du crédit-bail est
prévu ;
- Entre le crédit bailleur et le crédit preneur, les rapports sont soumis aux
obligations du bail relativement à la location de ce bien ;
40
- Aux termes de l’opération de location, le crédit bailleur a la même option

qu’un commettant c’est-à-dire de lever l’option de vente au profit du crédit
preneur, ce qui implique les conséquences suivantes :
 Soit il lève l’option, et dans ce cas, le contrat est formé entre parties,
auquel cas l’acquéreur devient automatiquement propriétaire du
bien ;
 Soit il ne lève pas l’option et met fin au contrat à moins qu’il ne
souhaite renouveler l’opération pour un nouveau bien.
41
TITRE 3ème CONTRATS DE PRESTATION DES SERVICES
Dans la vie des affaires, on rencontre quantité de contrats où les parties

s’obligent à réaliser un service ou une prestation de services ou encore des ouvrages au
profit d’autrui.
Au nombre de ces contrats, le code civil congolais par son article 427 dispose « qu’il y a
trois espèces principales de louage d’ouvrage et d’industrie :
1° le louage des gens travail qui s’engagent au service de quelqu’un ;
2° celui des voituriers, tant par terre que par eau, qui se chargent du transport des
personnes ou des marchandises ;
3° celui des entrepreneurs (architectes) d’ouvrages par suite de devis ou marchés.
Les deux premiers font l’objet respectivement du contrat de travail réglementé

par une législation spécifique et du contrat de transport réglementé par l’acte uniforme
sur le transport des marchandises par route.
Dans le cadre du présent cours, nous allons nous appesantir à la 3ème catégorie de ces
contrats qu’évoque l’article 434 CCCL III en ces termes : « lorsqu’on charge quelqu’un de
faire un ouvrage, on peut convenir qu’il fournira seulement son travail ou son industrie,
ou bien qu’il fournira aussi la matière ».
Cette disposition fait allusion au contrat d’entreprise dont il convient d’analyser

la notion, les éléments caractéristiques les effets et l’hypothèse de la sous-traitance.
Mais à côté de ce contrat, nous dirons également un petit mot sur le contrat de mandat.
CHAPITRE 1er CONTRAT D’ENTREPRISE
Section 1ère NOTION
Ce contrat est consensuel par lequel une personne (l’entrepreneur) s’engage à

faire quelque chose (exécuter des travaux) pour une autre personne (le maître
d’ouvrages) en contrepartie d’une rémunération. Le domaine du contrat d’entreprise est
vaste parce qu’il couvre toute les prestations de services à l’exclusion des prestations de
services juridiques qui relèvent du mandat et les prestations de services qui font l’objet
d’un contrat de travail.
Section 2ème ELEMENTS CARACTERISTIQUES
Le contrat d’entreprise ne peut être qualifié comme tel que si on se trouve en

présence de quatre éléments suivants :
- Des prestations à accomplir ;
- Une nature matérielle desdites prestations ;
- L’indépendance du prestataire ;
- Un prix, contrepartie des prestations effectuées.
42
§1. Prestations à accomplir
Il y a contrat d’entreprise lorsqu’une personne (entrepreneur) s’engage à

effectuer personnellement des prestations de services (un ouvrage, un édifice une
fourniture quelconque ou autres travaux), il est tenu de l’exécuter lui-même ou le salarié
avec lequel il dirige. Cependant, il arrive que le prestataire demande à une autre
personne ou à autre entreprise de réaliser l’ouvrage, on dit alors qu’il y a « sous-
traitance (contrat indépendant à part entière) ».
§2. Nature matérielle des prestations
Pour qu’il y ait d’entreprise, la prestation doit être matérielle ou

intellectuelle.Par exemple, fabriquer transporter réparer, etc. ces prestations excluent la
prestation juridique qui est réservée au domaine du mandat.
§3. Indépendance du prestataire
Dans le cadre du contrat d’entreprise, l’entrepreneur n’est pas juridiquement

subordonné au maître d’ouvrages : il est à son service mais pas à ses ordres.
En conséquence, l’entrepreneur choisit les moyens de réaliser l’ouvrage, ce qui le
distingue du salarié qui effectue également une prestation de services mais sous le lien
de subordination juridique ou hiérarchique de son employeur.
Etant un contrat à titre onéreux, le contrat d’entreprise requiert la présence du

prix qui peut être fixé au moment de la conclusion du contrat ou plutard à la fin de
l’ouvrage.
§4. Le prix
La question du prix appelle trois principales observations :

- Le contrat est formé solo consensus ;
- L’absence d’accord sur le prix définitif permet au juge de s’immiscer dans la
relation contractuelle afin d’en punir les abus ;
- L’existence du prix permet de distinguer le contrat d’entreprise de la
convention d’assistance bénévole
1. Typologie de prix
En ce qui concerne particulièrement certaines formes de louage d’industrie,

celles qui ont pour objet d’une manière générale les entreprises de construction ou
d’ouvrage, qu’il y a deux procédés de déterminer le prix :
- Le marché à forfait ;
- Le marché sur devis.
43
a. Le marché à forfait
Il a pour caractéristique essentielle que le prix de la prestation de l’entrepreneur

est fixé d’une manière invariable, ce qui implique que l’entrepreneur supporte tous les
risques du contrat en ce sens qu’il évolue sous sa responsabilité l’importance des
travaux, des difficultés de leur exécution, le coût des matériaux et de la main d’œuvre ;
bref, tous les éléments de base pour réaliser le travail convenu à partir desquels il établit
un prix global et définitif.
Ainsi, le maître d’ouvrages connaît à l’avance ce qui lui coûtera l’ensemble des
travaux, qu’il marque son accord et paie le montant convenu au titre de forfait. Dès cet
instant, l’entrepreneur est tenu, moyennant le prix forfait, d’exécuter à ses risques et
périls tous les travaux que nécessitent la réalisation de l’ouvrage et ne peut pas
demander un quelconque supplément de prix du chef notamment en cas de la
dépréciation de la monnaie ou en cas de la hausse consécutive du prix des matériaux ou
encore invoquer une quelconque erreur portant sur l’importance des travaux (article 440
CCCL III).
Il ne pourra toutefois, un tel supplément de prix, que si ce changement ou

augmentation a été autorisé par écrit par le propriétaire ou le maître d’ouvrages.
b. Le marché sur devis
Dans ce cas, le prix établit avant l’exécution de l’entreprise ne concerne que le

coût des matériaux et de la main d’œuvre encore qu’il ne s’agit que d’une évaluation
approximative et provisoire. Le prix finalement dû par le maître d’ouvrages s’établira
qu’après l’importance réelle et effective des travaux.
Dans ce cas, l’entrepreneur ne supporte plus le risque de plans mais remet au

maître d’ouvrage de prix unitaires qu’il doit respecter. C’est pourquoi, le marché sur
devis est un marché à prix fait.
Section 3ème LES EFFETS DU CONTRAT
A l’instar de tout autre contrat, le contrat d’entreprise engendre des droits et

obligations à l’égard des parties.
1. Droits et obligations de l’entrepreneur
L’entrepreneur a principalement l’obligation d’exécuter la prestation promise

c’est-à-dire réaliser la chose qui a été commandée dans le délai prévu au contrat.Cette
exécution du travail promis doit être faite par l’entrepreneur lui-même ou par les
personnes à son service, et dans certains cas, par des sous-traitants.
44
La réalisation du travail promis constitué une obligation de faire qui, en principe,

n’est pas susceptible d’exécution forcée. Autant l’exécution forcée indirecte pourra être
prononcée par le juge soit en chargeant une autre personne à faire le travail aux frais de
l’entrepreneur, soit en sanctionnant financièrement l’entrepreneur après avoir ordonné
la résolution du contrat sur pied de l’article 40 CCCL III qui dispose que : « tout obligation
de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la
part du débiteur ».
L’entrepreneur doit ensuite livrer le travail fait dans le délai, il doit s’agir de la
livraison de la chose convenue c’est-à-dire ayant les qualités déterminées dans le contrat
ou en cas de silence de celui-ci d’après les usages des lieux et les règles de l’art.Si le
d’ouvrages établit que la chose qu’on lui présente n’a pas ses qualités, l’entrepreneur est
en faute, à moins de prouver le cas fortuit.
L’entrepreneur est-il tenu des défauts qui se révèlent après l’exécution du

travail ? Le législateur ne se prononce pas clairement pour le cas des entreprises de
construction. A cet effet, l’article 439 CCCL III dispose que : « si l’édifice construit à prix
fait périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les
architectes et entrepreneurs en sont responsables pendant dix ans ».
Cet article pose l’action en garantie que les architectes et les entrepreneurs
doivent offrir au maître d’ouvrages, cette action est ouverte à l’acquéreur de l’immeuble
dans la mesure où le maître d’ouvrages pouvait l’exercer. En revanche, elle est fermée au
locataire qui a une action contre le propriétaire.
Pour les autres cas, devant le silence du législateur, doctrine et jurisprudence

sont divisées, certains estimant qu’est une action civile soumise à la prescription
trentenaire qui doit être mise en application, d’autres sont d’avis que la règle posée par
l’article 325 CCCL III sur l’action rédhibitoire est préférable à l’action trentenaire.
Dans tout le cas, le maître d’ouvrages doit prouver la perte totale ou partielle de
la chose, les vices de construction ainsi que le lien de la causalité entre les vices et la
perte de la chose (triptyque). Outre ces deux obligations, l’entrepreneur est soumis à
l’obligation de renseignement et de conseil notamment lorsque la prestation accomplie
ou le travail réalisé nécessite des conditions particulières d’utilisation et certaines
précautions.
D’autres obligations accessoires peuvent porter sur la conservation ou le

transfert de la chose, par exemple, un mécanicien a une obligation accessoire de garder
la voiture à réparer.
45
2. Droits et obligations du maître d’ouvrages
La principale obligation du maître d’ouvrages est le paiement du prix vu le

caractère onéreux du contrat d’entreprise. Le prix est une somme d’argent mais la
jurisprudence admet que le prix soit payé en nature(en cette dernière hypothèse, les
règles sur la vente seront appliquées).
Le maître d’ouvrages a l’obligation de prendre livraison de la chose. C’est une

obligation du résultat. Lors de la prise de livraison, le maître d’ouvrages doit agréer c’est-
à-dire recevoir la chose avec ou sans réserve. L’agréation expresse ou tacite d’une
construction couvre tous les défauts apparents ou cachés non expressément réservés qui
n’intéressent pas les grosses œuvres ou n’affectent pas la solidité de l’ouvrage.
La non-conformité au plan, à la hauteur, aux plafonds et aux dimensions des

fondations sont de défauts apparents sans influence sur la solidité de la maison. Le
maître d’ouvrages peut, en principe, invoquer l’execptio non adipleticontractus lorsqu’il
constate des malfaçons et retenir une somme d’argent couvrant la hauteur desdites
malfaçons.
C’est pourquoi, à l’achèvement des travaux, avant de prendre livraison, le maître

d’ouvrages doit faire constater contradictoirement cet achèvement et vérifier partie par
partie les constructions réalisées avant de l’agréer car l’agréation d’un bâtiment par le
maître d’ouvrages fait disparaître la responsabilité de l’architecte et de l’entrepreneur du
chef des vices tant cachés qu’apparents qui n’ont pas fait l’objet des réserves expresses.
La prise de la possession par l’acquéreur d’une construction affectée des vices

précités n’a pas pour effet de couvrir ces vices s’ils compromettent la solidité de
l’ouvrage.
Le contrat d’entreprise peut prendre fin :
- Par l’exécution des travaux ou prestations par l’entrepreneur ;
- Par la résiliation unilatérale ;
- Décès de l’entrepreneur ou de l’architecte.
N.B : si par principe, le maître d’ouvrages n’a pas de contrat avec le sous-traitant, l’article
446 CCCL III prévoit une action directe du sous-traitant contre le maître d’ouvrages
dans les conditions ci-dessus.
46
CHAPITRE 2ème LA SOUS-TRAITANCE
La sous-traitance est l’opération juridique par laquelle l’entrepreneur demande

à un autre entrepreneur d’accomplir tout ou partie de la prestation lui assignée.Le
contrat liant l’entrepreneur principal et le sous-traitant est appelé « sous-traité », c’est
donc un contrat spécial au sein du contrat d’entreprise.
Il peut y avoir plusieurs sous-traités en fonction des questions de compétence

ou de disponibilité dans la réalisation du travail convenu.
Section 1ère CONDITIONS DE LA SOUS-TRAITANCE
Deux conditions :
- L’entrepreneur principal doit faire agréer le sous-traitant auprès du maître
d’ouvrages.Cet agrément porte sur la personne du sous-traitant et sur les
conditions auxquelles la prestation est sous-traitée. L’absence ou le refus
d’agrément entraîne l’impossibilité pour le sous-traitant d’être payé par le
maître d’ouvrages.
- La garantie financière c’est-à-dire l’entrepreneur principal doit garantir au
sous-traitant le paiement du prix convenu,mais considérant le danger de la
carence de l’entrepreneur principal vis-à-vis du sous-traitant, le législateur
congolais a prévu uniquement pour le marché à prix fait ce qui suit : « les
maçons, charpentiers, serruriers et autres ouvriers qui font directement le
marché à prix fait, sont astreints aux règles prévues par l’article 445 CCCL III
qui dispose : « les maçons, charpentiers et autres ouvriers qui ont été
employés à la construction d’un bâtiment ou d’autres ouvrages faits à
l’entreprise n’ont d’action contre celui pour lesquels ouvrages ont été faits,
que jusqu’à concurrence de ce dont il se trouve débiteur envers
l’entrepreneur, au moment où leur action est intentée », ils sont
entrepreneurs dans la part qu’ils traitent. En cas de non-paiement par
l’entrepreneur principal vis-à-vis du sous-traitant, ce dernier exerce une
action récursoire auprès du maître d’ouvrages en demandant à concurrence
ce que celui-ci devait à l’entrepreneur principal (article 446 CCCL III)
Section 2ème LES EFFETS DE LA SOUS-TRAITANCE
La sous-traitance crée les effets suivants :

- Bien que le maître d’ouvrages et le sous-traitant ne sont pas contractuellement liés,
l’agrément du maître d’ouvrages va néanmoins à son encontre une action directe en
paiement au bénéfice du sous-traitant à concurrence de la somme que le maître
d’ouvrages doit à l’entrepreneur principal et à concurrence de ce que l’entrepreneur
principal doit au sous-traitant.
47
CHAPITRE 3ème LE CONTRAT DE MANDAT
Section 1ère NOTION
L’article 526 CCCL III définit le mandat comme suit : « le mandat ou procuration
est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose
pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du
mandataire ».
Cette définition appelle les observations suivantes :

- Article confond le mot mandat et procuration car le mandat est l’acte
juridique tandis que la procuration est la forme de celui-ci (le negocium et
l’instrumentum) ;
- Le mandat est un contrat et non pas un acte unilatéral.C’est pourquoi, il n’est
formé que par l’acceptation du mandataire, laquelle acceptation peut être
tacite ou expresse.
- Le mandat implique en principe une représentation ;
- L’expression faire quelque chose doit s’entendre comme la conclusion d’un
acte juridique et non pas d’un fait ou d’un acte matériel.
Section 2ème ELEMENTS CARACTERISTIQUES
Le contrat de mandat requiert, pour être formé, les éléments ci-après :

- L’accomplissement d’un acte juridique ;
- L’indépendance du mandataire dans l’accomplissement de ces actes ;
- Un pouvoir de représentation ;
- Un caractère gratuit ou onéreux, civil ou commercial.
§1. Accomplissement d’un acte juridique
Le mandat crée une obligation de faire à charge du mandataire limitée à

l’accomplissement d’actes juridiques.
§2. Représentation
En principe, le mandataire représente le mandat dans les limites des pouvoirs

libellés dans le mandat, agir ultra petita ou ultra vires avec comme conséquence qu’on
ne représente plus la personne concernée, à moins que le mandant couvre cela à
posteriori.
§3. Indépendance du mandataire
Comme l’entrepreneur, le mandataire doit agir à titre indépendant c’est-à-dire il

le fait au service de l’autre mais choisi librement les moyens d’y parvenir.
48
§4. Caractère du contrat de mandat
Le mandat peut avoir un caractère civil ou commercial selon que l’obligation

concernée concerne les civils entre eux et pour le besoin d’une activité civile. Si le
mandat est passé par un commerçant, pour le besoin de son commerce, il revêt un
caractère commercial ; l’intérêt de cette distinction tient au droit applicable en cas de
litige.
Le mandat peut être gratuit ou onéreux. L’article 528 CCCL III pose le principe
que « le mandat est gratuit s’il n’y a convention contraire ».
Section 3ème FORMATION DU CONTRAT DE MANDAT
Le contrat de mandat se forme comme tous les autres contrats c’est-à-dire en

remplissant les conditions de l’article 8 CCCL III. Il faut, en outre, déterminer l’acte
juridique à accomplir.
La hauteur de l’acte à accomplir permet de déterminer deux types de mandats :

- le mandat est général s’il ne porte sur un ensemble d’actes juridiques
nécessaires pour l’exécution d’une mission.Par exemple, un mandat qui donne
le pouvoir de gestion générale d’un patrimoine. Dans ce cas, le mandat ne porte
que sur les actes d’administration et non sur ceux de disposition ;
- Le mandat est spécial s’il porte sur des actes particuliers et déterminés dans le
temps et dans l’espace.Dans ce cas, il peut s’agir de passer des actes de
disposition. Par exemple, une procuration spéciale pour vendre tel bien à tel
prix.
Il n’y a pas de formalisme particulier en matière de formation du mandat car

l’article 527 CCCL III fait du mandat un contrat consensuel qui peut être donné par écrit
(authentique ou sous seing privé) et même verbal.
Section 4ème OBLIGATIONS DES PARTIES
1. Quant au mandataire
- Il doit exécuter sa mission avec loyauté à peine des dommages et intérêts ;

- Répond du dol et des fautes qu’il commet dans sa gestion ;
- Rendre compte de sa gestion de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa
procuration ;
- Il est interdit de se porter contre la partie c’est-à-dire il ne peut être lui-
même cocontractant à ce même contrat de mandat.
Il n’y a aucun acte juridique entre le mandataire et le tiers contractant à cause

de la représentation. S’il commet une faute dans l’exécution du mandat qui cause
préjudice au tiers par exemple en cas de fraude ou de dépassement, il engage sa
responsabilité personnelle vis-à-vis du tiers.
49
2. Quant au mandat
Vis-à-vis du mandataire, le mandat est :

- Débiteur de plusieurs obligations notamment, il est tenu d’exécuter les
engagements contractés par le mandataire conformément aux pouvoirs qu’il
lui a donnés, il doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-
ci a faits, il doit également indemniser le mandataire des pertes
éventuellement subies et il doit le rémunérer conformément au mandat.
Ce contrat prend fin par la mort ou l’incapacité des parties, l’arrivée du terme, la
révocation du mandataire ou par la renonciation de celui-ci au mandat (article 544 CCCL
III).
En ce qui concerne l’arbitrage, disons qu’un différend peut être réglé en dehors
des cours et tribunaux quelle que soit sa nature, en recourant à des modes non
juridictionnels notamment la médiation, la conciliation ou l’arbitrage. L’arbitrage est la
justice privée, organisée par les parties qui instituent un tribunal arbitral chargé de
trancher en droit les litiges comme le ferait le juge de l’Etat.
Pour recourir à l’arbitrage, les parties doivent soit prévoir une clause
compromissoire c’est-à-dire les parties insèrent dans leur contrat, avant la naissance de
tout litige, leur engagement de recourir à l’arbitrage pour trancher tout quelconque litige
au sujet de l’interprétation, de l’application ou de l’exécution de leur contrat, soit après la
naissance du litige, signé un compromis d’arbitrage qui est un engagement de recourir à
l’arbitrage après que le litige soit né.
La convention d’arbitrage a comme effets qu’une partie prenante à celle-ci peut,

devant le juge étatique, soulever son incompétence au profit du juge d’arbitrage. A
défaut de le faire, il est censé y avoir renoncé, le juge ne peut pas soulever d’office, et
dans ce cas, il est compétent de statuer sur le fond.

Contrats - Spéciaux Eberand-1

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Professeur EBERANDE KOLONGELE Droit des Contrats spéciaux

Le moyen juridique de toutes ces collaborations et associations est le contrat

Le caractère spécial de ce contrat vise en réalité les règles propres qui

2. Articulation des règles applicables aux contrats spéciaux

a. La volonté des parties

b. Les règles spéciales : le droit de contrats spéciaux

c. Les règles générales

Aujourd’hui en droit positif congolais, ces sources sont internes, internationales

Les sources internationales sont des nombreuses conventions internationales

Au niveau communautaire, depuis l’adhésion de la République démocratique du

L’OHADA oblige ses membres à adopter des termes juridiques et d’organiser

4. La diversité de contrats spéciaux

Il existe une diversité de contrats spéciaux. On peut les catégoriser de la façon

- Contrats translatifs de propriété ou de jouissance : quant au contrat

Le législateur communautaire et celui interne n’ont pas retenu une classification

En matière de qualification, celle-ci peut être unitaire lorsque l’opération

Mais, la qualification peut être également distributive lorsque les obligations

La qualification a pour importance de déterminer le régime juridique applicable

TITRE 1er CONTRATS TRANSLATIFS DE PROPRIETE

Chapitre 1er LA VENTE

Section 1ère LA NOTION ET LA NATURE DE LA VENTE

§1. Distinction par le prix

Le prix est une somme d’argent payée par l’acquéreur en contrepartie de la

§2. Distinction sur la chose

La vente n’est ni un mandat, ni un contrat d’entreprise. En effet, la vente doit

§3. Distinction par le transfert de propriété

La vente n’est ni un bail, ni un prêt, ni un dépôt. En effet, ayant pour effet un

§4. Typologie de vente

Section 2 FORMATION DU CONTRAT DE VENTE ET ELEMEMTS CARACTERISTIQUES

§1. La vente obéit au droit commun de contrats

Ainsi donc, en vertu de ce principe du consensualisme dans le contrat de vente,

- Ad opposabilitatem :qui conditionne l’opposabilité du contrat, ce qui implique

En ce qui concerne la rencontre de volonté, le principe est celui de l’offre suivi

1. Principe de l’offre et de l’acceptation

L’offre de vente est un acte unilatéral émanant du vendeur ou de son

En principe, le silence ne vaut pas acceptation sauf lorsque par recours à la

Lorsque le contrat est formé à distance, il est essentiel de connaître le moment

2. Accord décelé des avant-contrats

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel le propriétaire d’un

Pour être valable, la promesse unilatérale de volonté doit comporter des

Pour protéger le promettant contre l’inaction du bénéficiaire, les parties

La promesse bilatérale ou synallagmatique de vente appelée aussi le compromis

Les parties peuvent décider de retarder la formation de la vente en assortissant

Le bien ou la chose doit :

Dès l’échange de consentement, la propriété de la chose est immédiatement

La chose doit être déterminée ou déterminable dans le contrat. L’incertitude

Si elle est une chose de genre, la déterminabilité se fera par la mention de la

5. La chose doit être la propriété du vendeur

Le vendeur doit avoir la capacité de disposer de la chose, ce qui implique

Pour protéger l’acquéreur de bonne foi, on appelle parfois à la théorie de

Le véritable propriétaire ne disposera seulement d’une action en revendication, la nullité

Le prix est constitué par le versement d’une somme d’argent constitue un

Le prix peut être déterminé au moment de la conclusion de la vente

Section 3 EFFETS DU CONTRAT DE VENTE

§1. Le transfert de propriété et de risque

1. Le principe du transfert immédiat de la propriété

En principe, le transfert de propriété est l’effet immédiat de la vente et non pas

Dans ces conditions, l’opposabilité au tiers de ce transfert dépend du type de

Pour les choses de genre, le transfert de la propriété et de risques ne se fera

Toutefois, le transfert de propriété peut être retardé conventionnellement par

§2. Les droits et obligations des parties

I. Les obligations des parties

Le vendeur a deux obligations principales :