ANALYSE

DE L'ACTION
COVIVIO

Travail réalisé par :

HDOUDI Nisrine
Encadré par :
Année universitaire :
Pr. Mustapha BOUCHEKOURTE
2022/2023
Présentation du groupe Covivio
En toute logique, nous vous proposons de débuter ce tour d’horizon de l’action Covivio
par une présentation détaillée de cette entreprise. Vous devez en effet bien connaitre les
activités exercées par ce groupe si vous souhaitez pouvoir anticiper sa croissance et ses
enjeux majeurs.

Le groupe Covivio est une entreprise française spécialisée dans le secteur de l’immobilier.
Plus précisément, il s’agit d’une des plus grandes entreprises de ce secteur en Europe. Ses
activités sont réparties entre l'immobilier de bureaux, le secteur résidentiel et le secteur
hôtelier.

Cet opérateur foncier détient actuellement plus de 27 milliards d’euros de patrimoine et

accompagne notamment les entreprises, les marques hôtelières et les territoires dans
leurs enjeux d’attractivité, de transformation et de performance responsable.

Analyse Fondamentale
Analyse économique
Analyse du pays
Covivio est présent dans 12 pays en Europe, dont la France, Italie, Allemagne par exemple
où il conçoit des espaces de travail, investit dans le logement, et travaille de concert avec
des groupes hôteliers pour identifier les meilleurs concepts afin de proposer aux
voyageurs une expérience sans cesse renouvelée.

C'est pour cela qu'on va s'intéresser dans cette analyse sur l'ensemble de l'Europe, où
l'activité économique freine et les prix continuent à grimper. Voilà en résumé à quoi a
ressemblé la conjoncture économique dans la zone euro au troisième trimestre. Eurostat,
l'institut européen de statistiques, a annoncé ce matin que la croissance de la zone euro
avait atteint 0,2% cet été alors que le PIB avait progressé de 0,8 % au cours du trimestre
précédent. Le coup de frein est donc réel. La guerre en Ukraine et ses conséquences sur
les prix de l'énergie ont, cette fois, nettement mordu sur l'activité économique.

Certains pays, tels que l'Allemagne ou encore l'Italie, s'en sortent bien. Plus surprenant,
l'Italie a réussi jusqu'ici à gérer la crise énergétique et son impact délétère sur l'économie.
De l'autre côté des Alpes, le PIB a grimpé de 0,5% au troisième trimestre alors que l'ex-
Premier ministre, Mario Draghi, tablait sur une légère baisse. Les détails ne sont pas
encore connus mais il semble que l'Italie ait connu une très bonne saison touristique en
2022.
D'autres, comme l'Espagne, ont réussi à limiter l'inflation, grâce à l'intervention de l'Etat et
au changement de mécanisme pour calculer les prix de l'électricité. Une chose est sûre :
c'est pour l'instant la France qui enregistre l'inflation la plus basse de toute la zone euro.
Les prix ont grimpé de 7,1 % sur un an en octobre grâce, il est vrai, à des mesures
publiques et à un accroissement de l'endettement de l'Etat.

Analyse du secteur
Les experts du secteur immobilier, de manière générale considèrent qu’il peut être scindé
en deux catégories. D’une part, l’immobilier d’entreprises qui est par définition la branche
du marché de l’immobilier dans laquelle s’opèrent les opérations de vente, d’achat, de
location de biens nécessaires à l’activité d’une entreprise. Tenant en compte que le
marché de l’immobilier d’entreprises en Île-de-France est le principal marché immobilier
d’entreprises d’Europe, devançant au passage celui de Londres.
D’autre part on a l’immobilier résidentiel, qui est destiné à un usage d’habitation à titre de
résidence principale ou secondaire. Toutefois, au-delà de la résidence familiale qui
constitue l’essentiel de l’immobilier résidentiel, de nouvelles formes d’immobilier
résidentiel ont fait leur apparition. Il s’agit à titre d’exemple de la colocation, les
résidences de services. Et en faite Covivio teste ces nouveaux usages en prise directe avec
les nouvelles attentes de ses clients, Covivio teste de nouveaux usages, comme le
logement intergénérationnel, les résidences services seniors ou encore le coliving à Berlin.
Ce segment du marché de l’immobilier attire plus d’investisseurs étant donné le besoin
croissant en logement de la population.

Un autre secteur auquel Covivio est présent depuis 2005, le secteur de l’hôtellerie. Ce
secteur est l'un des secteurs économiques dont la croissance est la plus rapide dans le
monde. C'est l'industrie mise en point pour satisfaire le touriste en matière de logement,
et de prestation de service, moyennant rétribution pour une occupation à la journée, à la
semaine ou au mois. L'hôtelier qui accueil et héberge un touriste étranger collecte des
devises étrangères qui pèsent d'une manière appréciable sur la balance des comptes des
pays.

Concurrence
Si Covivio est actuellement l’une des plus grandes entreprises du secteur foncier en
Europe, elle se partage le marché avec d’autres grands groupes qui représentent une
réelle menace pour ses parts de marché. Voici les principaux adversaires de Covivio :

Unibail-Rodamco-Westfield : Actuellement le leader de l’immobilier commercial dans le

monde et exerce dans plus de 13 pays avec un portefeuille d’actifs de l’ordre de 64
milliards d’euros.
Gecina : Son patrimoine immobilier équivalent à 19.3 milliards d’euros.
Klépierre : Son portefeuille comprend de grands centres commerciaux situés dans 57
métropoles et 16 pays d’Europe Continentale.
Icade : Une foncière française en concurrence directe avec Covivio et qui est une filiale de
la Caisse des dépôts et consignations.

Analyse de l'entreprise :
Fort de son histoire partenariale, de ses expertises immobilières et de sa culture
européenne, Covivio invente l'expérience utilisateur d'aujourd'hui, dessine la ville de
demain, et représente l'acteur immobilier de préférence à l'échelle européenne

Covivio s’appuie sur une solide base locative, avec 90% de grands groupes dans le
segment Bureaux, une base de chiffre d’affaires résiliente dans le segment Résidentiel
Allemagne ainsi que des partenariats avec des opérateurs hôteliers majeurs.
 Ses points forts :
Quatrième foncière européenne, opérateur global de la conception à la
gestion, intervenant dans les bureaux, l’hôtellerie et le résidentiel
allemand.
L'activité du groupe présente un potentiel important de croissance.
Les marges dégagées par la société sont parmi les plus élevées de la cote.
L'activité exercée par l'entreprise est particulièrement rentable.
La société fait partie des valeurs de rendement avec un dividende attendu
relativement important.

Ses points faibles :

La croissance actuellement anticipée du Bénéfice Net par Action (BNA) de la société
pour les prochains exercices est un point faible notable.
La société présente une situation financière handicapante avec un endettement net
important et un EBITDA relativement faible.
Sur la base des cours actuels, la société présente un niveau de valorisation
particulièrement élevé en termes de valeur d'entreprise.
Les prévisions de chiffre d'affaires ont été récemment revues à la baisse en ce qui
concerne l'exercice en cours et le suivant.
L'opinion général du consensus des analystes s'est fortement détériorée au cours des
quatre derniers mois.

Ses défis :

Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 107,4 €, à comparer au cours de Bourse et

du taux d’occupation des immeubles de bureaux (94,3 %) et des hôtels (95 %) ;
Impact négatif de l’inflation et des retards de chantiers compensé par l’indexation des
loyers ;
Après un 2nd semestre de reprise de 11 % de l’activité, objectif 2022 confirmé d’un
résultat par action de 4,5 €.

Analyse financière :
Analyse de la rentabilité :
(Estimation pour 2022, zonebourse)

Ratio de rentabilité : (Résultat net / CA)*100 = 872 M EUR /978 M EUR = 89,16%

Egalement appelé «Ratio de rentabilité des ventes», il permet de mesurer la rentabilité

des opérations. Et vise à déterminer la quantité de bénéfice réalisée sur chaque euro de
vente.

ROE : Résultat net / Capitaux propres = 872 M EUR/ 19 002 M EUR = 4,59%

«Return on Equity» (ROE), ce ratio permet de mesurer les profits dégagés par la société
avec l’argent investi par les actionnaires.
 Analyse de la solvabilité :

(1er semestre 2022, rapport financier Covivio )

Ratio de solvabilité à court terme : Actif à CT / Passif à CT = 2 326 166/ 2 860 487 = 0,81

Le ratio est inférieur à 1, c'est-à-dire l’entreprise n’est pas en mesure de faire face à ses
obligations financière à court terme.

Analyse boursiére:

Vu que l'analyse boursière s'intéresse à la nature du marché du titre surtout à la

demande, il faut savoir que le secteur Immobilier où Covivio opère souffre d'une crise de
la demande. Car selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les
chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de
logements collectifs neufs par exemple ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur
les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Or, un autre objectif de l’analyse boursière est de réaliser une comparaison entre la valeur
en bourse d’une société et ses valeurs fondamentales. En effet, elle se base sur l’analyse
des ratios boursiers , tout en déterminant si les actions sont surévalués ou sous-évalués
par rapport à leur valeur théorique, son secteur et son évaluation.

Capitalisation boursière de Covivio : 5,20 milliards EUR

La capitalisation boursière est la valeur, au prix du marché, de l'ensemble des titres
représentatifs d'une société. Elle est égale au nombre de titres en circulation multiplié par
le cours de l'action. La capitalisation boursière est la valeur, au prix du marché, de
l'ensemble des titres représentatifs d'une société. Elle est égale au nombre de titres en
circulation multiplié par le cours de l'action.

(Estimation pour 2022, zonebourse)

PER : Cours de l’action / Bénéfice net par action = 8,87

Un PER bas indique donc que le marché anticipe une croissance lente et, par conséquent,
une diminussion des bénéfices que réalisera la société à l’avenir.
 Analyse Technique :
Support et résistance

La résistance constitue un lieu où l’offre est importante.

Le support constitue un lieu où la demande est importante.
On remarque une baisse du cours après un rebond sur la ligne de résistance, ce qui
est un signal de vente.
Le cours pourrait continuer de baisser jusqu’à il atteint le niveau du support, vers la fin
décembre 2022, et ceci peut constituer un fort signal de vente.

Les moyens mobiles

MM20 : En aout, le cours de COVIVIO SA se situe au-dessous de la moyenne sur 20 jours (la
ligne bleue). À partir de ce moment, la tendance a été régulièrement à la baisse, sans
écart notable, jusqu’à la fin d’octobre où le cours passe au-dessus de la moyenne 20 jours
et poursuit sa progression à la hausse pendant plusieurs semaines. En fin novembre, le
cours a repris sa tendance baissière. Ceci est généralement un mauvais signe, car ça
signifie que le titre amorce une tendance à la baisse.
Le cours continue alors de baisser en passant en dessous de la moyenne sur 20 jours, pour
qu’il atteint 55.60. Il s’agit en effet d’une indication de vente.
 Les figures de continuation (ou de consolidation)

Dans un Triangle support , encore appelé triangle descendant, les minimas des
cours viennent buter sur une droite horizontale de support, alors que les maximas
décroissent sur une droite de tendance baissière (résistance). Cette figure est
généralement une figure de vente, le signal étant donné lorsque la ligne des cours
vient croiser la droite de support vers le bas. Le signal sera d’autant plus fiable que
les cours couperont la ligne de support aux 2/3 de sa longueur.
La figure en W doit, pour constituer un signal d’achat efficace, comporter
d’importants volumes sur la dernière bosse.

Les indicateurs techniques

Indicateurs de tendances

L’indicateur MACD (Moving Average Convergence-Divergence) : Effectue la différence

de deux Moyennes Mobiles exponentielles calculées sur les cours : une Moyenne Mobile
courte (par défaut 12 séances) et une Moyenne Mobile longue (par défaut 26 séances).
Une autre courbe, appelée signal, est également tracée simultanément avec la MACD :
celle-ci est la Moyenne Mobile exponentielle (par défaut à 9 séances) de la MACD.

Une MACD négative signifie que la Moyenne Mobile courte est au-dessous de la
Moyenne Mobile longue et que nous sommes probablement dans une tendance
baissière. D’où crée un signal de vente.
En comparant l’évolution de la MACD par rapport à l’évolution des cours. On
remarque que lorsque les évolutions sont convergentes (les cours et la MACD
croissent simultanément ou décroissent simultanément), la tendance des cours est
confirmée, donc le cours continuera alors de baisser.
Indicateurs statistiques

Les Bandes de Bollinger :

Sur ce graphique, présentant les bandes de Bollinger on a encerclé trois points critiques.
Dans le cercle bleu, on remarque que le cours a commencé à établir une « base » sur la
courbe inférieure, et il apparaît que l'action était survendue. À ce stade, l'achat était un
choix avisé, car le titre a grimpé de 20 % ou plus dans les semaines suivantes. Le cercle
rouge indique l’endroit où le cours a touché ou traversé la courbe supérieure. Cela est
habituellement un signe que l'action est surachetée. Dans les deux cas, le titre a baissé
substantiellement lors des semaines suivantes.
Le 12 décembre 2022, le cours a commencé à établir une « base » sur la courbe inférieure,
le titre est alors susceptible de grimper dans les prochaines semaines. C’est donc un signal
d’achat.

A noter : Les bandes Bollinger sont un bon outil, mais, comme nous n'avons cessé de le
proclamer, n'effectuez jamais un placement uniquement sur la foi de ce qu'un indicateur
révèle. Sur le graphique, vous remarquerez des endroits où le cours boursier a atteint la
courbe inférieure ou supérieure pourtant il n'a pas réagi. (Cercle noir)

Il existe donc deux scenarios :

1er : Le cours continuera alors de baisser à signal de vente.
2éme : Le cours va grimper dans les prochaines semaines à signal d’achat.
Pour conclure les bondes de Bollinger nous a permis d’avoir une idée sur la volatilité du
marché. Sur ce, de la moitié septembre jusqu’à la moitié décembre, on constate que le canal
formé par les 2 bandes s’est élargi, donc on se trouve dans un marché avec une forte
volatilité. Pourtant, dès le moitié décembre les bandes ont au contraire tendance à se
rapprocher.

Les oscillateurs
Les oscillateurs sont des indicateurs qui fournissent des signaux à court terme d’achat ou de
vente.

RSI est de 47.98, et si l'indicateur oscille horizontalement autour du seuil 50, cela signifie
que le marché manque de tendance. Car le niveau 50 est la ligne médiane qui sépare les
territoires haussiers et baissiers de l'indicateur.
Stochastic RSI :
Quand le Stochastic RSI est au-dessus de 0.80, la valeur est considérée sur
achetée et une correction à la baisse pourrait intervenir dans le futur proche.
Ce qui représente un autre signal de vente, car le cours est susceptible de
chuter.

Comparaison de l’action COVIVIO avec

son indice de référence CAC 40 :
la volatilité relative de l'action Covivio
Afin de mesurer la volatilité relative de l'action Covivio par rapport à son indice de
référence CAC 40, on a calculé le coefficient Bêta sur un an, et qui est de 1,53. Sur ce
on constate qu’il s’agit d’un actif offensif, et qu’il variera plus violemment que son
marché de référence. Autrement dit, une beta de 1.53 signifie que si l'indice CAC 40
varie de 10%, l'actif COVIVIO devrait théoriquement varier de 15.3%, elle amplifiera
donc les mouvements du marché puisque son Bêta est supérieur à 1.
 Variation de l’actif par rapport à son indice de
référence
Mouvements inverses des courbes

Le 11 avril 2022, on constate un mouvement inverse de la courbe de l’actif COVIVIO par

rapport à son indice de référence CAC 40. Ceci impliquerait que le cours de l’actif a varié en
sens inverse de l’activité du marché.

L’indice CAC 40 avait une tendance à la baisse en début avril, car il a été secoué par les
nouvelles sanctions contre la Russie, qui ont interdit l’achat, l’importation ou le transfert de
pétrole de Russie vers l’UE, ainsi que des sanctions contre la Banque centrale de la
Fédération de la Russie. Et sans surprise, c’était un pied sur le frein pour le secteur
automobile (Faurecia, Renault, Plastic Omnium), le secteur bancaire était également sous
pression (Société générale, Crédit Agricole).

De l’autre part, concernant l’action Covivio jusqu'à mi-mars l’entreprise avait de faibles
performances en raison de la vague Omicron et le confinement en Allemagne. Mais depuis
avril elle a connaît une forte dynamique de reprise. Ce qui peut expliquer pourquoi son
cours avait une tendance à la hausse dans cette période.

Mouvements des courbes en même sens

Depuis mi-mai jusqu'à présent le cours de maction Covivio varient dans le même sens
des mouvements son indicateur de référence.
Conclusion :
L'analyse fondamentale et l'analyse technique se révèlent parfaitement
complémentaires.

Lorsqu'on s'intéresse plus particulièrement à l'anticipation des

retournements de tendance sur les marchés financiers, on peut constater la
forte relation qui existe entre les signaux de l'analyse technique et
l'observation commentée des données économiques et financières
correspondantes. Même sur des périodes courtes, assez souvent, les
tendances clairement haussières ou baissières, et en dépit de purs
mouvements spéculatifs irrationnels, sont expliquées le plus souvent par les
variations du consensus des analystes financiers et les annonces de résultat
ou de chiffre d'affaires.

En projetant ceci sur l’entreprise et en appliquant les différents aspects

d’analyse fondamentale, on peut constater que Covivio risque d'être affaibli
par la crise économique actuelle avec une inflation qui semble culminer.
Concernant l’analyse technique qui sert a l’étude de l’évolution d’un marché,
principalement sur la base des graphiques, dans le but de prévoir les futures
tendances, les indicateurs utilisés lors de cette analyse ont permis de nous
donner une idée sur la volatilité du marché, pour constater finalement que
c’est le moment pour les détenteurs de l’action Covivio pour vendre.

NB : Selon nos anticipations à partir de l'analyse technique, le cours de

l'action de Covivio continuerait à avoir une tendance à la baisse. Et c'est ce
qui est arrivé, les données sur lesquelles on s'est basé pour l'analyse
technique datent du 12 décembre 2022 avec un cours de 55,90, cinq jours
plus tard (16 décembre 2022) le cours est de 54,45.