Comptabilit

Entreprise et expertise

>> Le traitement des oprations de

lease-back selon les normes IAS-IFRS
Par Xavier Paper, associ, Paper Audit & Conseil

Gnralement inities par des groupes dtenant des actifs immobiliers (immeubles de bureaux, immeubles commerciaux, usines) et souhaitant se recentrer sur leurs mtiers de base, se dsendetter, trouver de nouvelles sources de financement ou procder des montages dits dconsolidants, les oprations de lease-back (cession-bail) sanalysent comme des contrats de vente de biens suivis en retour de contrats de location portant sur les mmes biens.

D.R.

es oprations sont souvent ralises par lintermdiaire dinvestisseurs financiers qui font lacquisition des actifs immobiliers et les relouent dans la foule aux entreprises cdantes. Les vendeurs deviennent donc les preneurs alors que les acheteurs deviennent les bailleurs. Le prix de vente du bien cd et le montant du loyer rsultant du contrat de location sont gnralement lis dans la mesure o ils font partie intgrante dun mme processus de ngociation. Aux yeux des analystes, de tels montages comportent des enjeux de taille compte tenu de leur incidence sur les ratios de solvabilit et dendettement des entreprises. Les dveloppements qui suivent ont pour objet, la lumire des textes comptables franais et des normes IAS-IFRS, dexaminer les modalits denregistrement de telles oprations, dans les comptes consolids du vendeur-preneur ; le principal enjeu concerne la possibilit de dgager des plus-values de cession sur les actifs repris bail. Au pralable, et dans la mesure o les solutions prvues par les textes distinguent les situations o le contrat de bail suivant la vente des actifs est un contrat de location-financement et celles o ledit contrat est une location simple, il convient de prciser les caractristiques de chacun dentre eux.

transfrer au preneur la quasi-totalit des risques et avantages inhrents la proprit dun actif. Pour cela, il nest pas ncessaire que le transfert de proprit intervienne in fine. Ds lors que certains critres, mme pris individuellement, se trouvent satisfaits, lapplication de la norme peut conduire considrer que lon est en prsence dun contrat de location-financement. Tel est notamment le cas lorsque le preneur dispose de loption dacheter lactif un prix suffisamment attractif la date de leve de loption pour que, ds la signature du contrat, on ait la certitude raisonnable que loption sera effectivement leve. Il en est de mme lorsque la dure du contrat de location couvre la majeure partie de la dure de vie conomique de lactif ou lorsque la valeur actualise des paiements minimaux que doit effectuer le preneur au titre de la location est gale ou suprieure la juste valeur de lactif lou. Dans ce cadre, les contrats de location simple sont dfinis par dfaut et reprsents par tous les contrats ne rpondant pas aux critres de la location-financement.

franais nvoque pas le traitement retenir en labsence de ce retraitement. De son ct, la norme IAS 17, au terme de laquelle le retraitement des contrats de locationfinancement est obligatoire, prvoit, limage du rglement du CRC, ltalement de la plus-value sur la dure du contrat de location. Par ailleurs, ni le texte franais ni la norme IAS 17 nvoquent le cas des oprations de lease-back se traduisant par une moins-value.

3 Lease-back suivi dune location simple

Le rglement 99-02 du CRC ne fait pas mention des oprations de lease-back suivies de contrats de location simple. A contrario, la norme IAS 17 analyse ce type dopration de manire dtaille selon que le prix de vente est gal, suprieur ou infrieur la juste valeur du bien cd. Elle prvoit, en prsence de transactions conclues la juste valeur, linscription immdiate en rsultat du profit ou de la perte (diffrence entre le prix de vente dun bien et sa valeur nette comptable). Lorsque le prix de vente est suprieur la juste valeur du bien cd, le profit ou la perte doit tre tal sur sa dure dutilisation prvue. Inversement, lorsque le prix de vente est infrieur la juste valeur, le profit ou la perte doit tre comptabilis immdiatement en rsultat ; toutefois, si la perte est compense par des loyers infrieurs aux loyers de march, il y a lieu de la porter en augmentation desdits loyers par voie dtalement sur la dure dutilisation prvue du bien
option finance n822 du 21 fvrier 2005

2 Lease-back suivi dune location-financement

Selon le rglement 99-02 du Comit de la rglementation comptable (CRC) relatif aux comptes consolids, la plus-value dgage loccasion doprations de lease-back doit tre tale sur la dure du contrat de location-financement lorsquil fait lobjet du retraitement optionnel prvu par le rglement du CRC. Le texte

1 Location-financement et location simple

Selon la norme IAS 17 relative aux contrats de location, un contrat de location-financement est un contrat dont lobjet est de

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