Promisiunile Unilaterale Și Sinalagmatice (I.Fl - Popa)

You have downloaded a document from
The Central and Eastern European Online Library
The joined archive of hundreds of Central-, East- and South-East-European publishers,

research institutes, and various content providers
Source: Revista Română de Drept Privat
Romanian Review of Private Law
Location: Romania
Author(s): Ionuţ Florin Popa
Title: Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară
Unilateral and bilateral promises of the contract. Unilateral and reciprocal promises of real
estate alienation
Issue: 05/2013
Citation Ionuţ Florin Popa. "Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară ".
style: Revista Română de Drept Privat 05:146-188.
https://www.ceeol.com/search/article-detail?id=169447
CEEOL copyright 2018
146 IONUȚ-FLORIN POPA
PROMISIUNILE UNILATERALE ŞI BILATERALE DE CONTRACT.

PROMISIUNILE UNILATERALE ȘI SINALAGMATICE DE
ÎNSTRĂINARE IMOBILIARĂ
Conf. univ. dr. Ionuț-Florin Popa
Facultatea de Drept, Universitatea Babeş-Bolyai, Cluj-Napoca
„No legal system has ever been reckless enough to make all promises enforceable.”
E. Allan Farnsworth1)
L .L
’
Résumé
L’étude ci-dessous représente la deuxième partie de celui publié dans la Revue

roumaine de droit privé n° 5/2012, pp. 114 et suiv. (Les promesses de contrat – un
regard spécial sur les promesses d’aliénation immobilière). La première partie
a été dédiée principalement aux pactes d’option et aux différences entre cette
nouvelle formule contractuelle et les promesses unilatérales de contrat, tandis
que l’étude présente porte essentiellement sur les promesses bilatérales de
contrat et surtout sur les promesses unilatérales ou réciproques d’aliénation
immobilière. Même si les textes du Code civil sont plus généreux que jamais en
réglementations relatives aux promesses de contrat, quelques aspects liés à la
validité et à l’exécution de ces contrats restent imprécis. L’objectif de cette étude
est de clari ier le sens de la réglementation actuelle en matière d’avant-contrats,
en visant ainsi: le problème du contenu de la promesse de contrat par rapport
aux autres formules précontractuelles, la question de la forme des promesses
unilatérales ou réciproques d’aliénation immobilière et celle des conditions
nécessaires à l’exécution forcée en nature des promesses de contrat.
Mots clés: avant-contrats, promesses bilatérales de contrat, promesses unilatérales et

promesses réciproques d’aliénation immobilière, forme des promesses, exécution forcée des
promesses de contracter, remèdes pour l’inexécution des promesses.
U .U
Abstract
The study below represents the second part of the one published in the Romanian
Private Law Review no. 5/2012, pp. 114 and following „Contract Promises –
Special Regard on Real Estate Alienation Promises”. The irst part focused
1)
E.A. Farnsworth, Comparative Contract Law, în M. Reimann, R. Zimmermann, The Oxford
Handbook of Comparative Law, Oxford, 2006, p. 907.

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 147

mainly on the “option promises” and on the differences between this new type
of contract and the unilateral promises of contract, while the present analysis
considers, irstly, reciprocal contract promises and secondly, unilateral or
mutual promises regarding real estate alienation. Although the Civil Code
statutory provisions on contract promises are generous than ever, some
key-issues on validity and performance remain unclear. The objective of this
study is to clarify the meaning of the current regulations on pre-contracts, thus
taking into account topics like: the promise contract content by reference to
other pre-contractual formulas, the unilateral or mutual promises of real estate
alienation form and the one concerning the prerequisites for the enforcement of
such contractual promises.
Key words: pre-contracts, unilateral and reciprocal promises of contract for real estate
alienation, form of promises, speci ic performance prerequisites.
1. Preambul
Înainte de a trece la analiza promisiunilor de contract, trebuie să facem câteva

precizări. Astfel cum am subliniat mai sus2), deosebirea esenţială avută în vedere de
legiuitor, între pactele de opţiune şi promisiunile unilaterale, rezidă în faptul că, în timp
ce primele implică un consimţământ ferm la viitorul contract din partea promitentului
(aşadar, un consimţământ unilateral), ultimele presupun doar obligaţia de a face, adică
de a încheia în viitor contractul promis3). Din această distincţie substanţială se deduc şi
celelalte diferenţe ale celor două tipuri de promisiuni. În principiu, o anumită „obligaţie
de a face”, adică de a încheia în viitor contractul promis, se a lă în centrul conţinutului
obligaţional al promisiunilor de contract, cu excepţia pactelor de opţiune, o caracteristică
proprie atât promisiunilor unilaterale, cât şi celor bilaterale de contract, cu deosebirea
că obligaţia este doar în sarcina promitentului în primul caz, în timp ce, în al doilea,
obligaţia de a face este reciprocă.
Întrucât am analizat în mod colateral promisiunile unilaterale de contract, prin compa-
rarea lor cu pactele de opţiune, în cele ce urmează vom analiza în principal promisiunea
sinalagmatică de contract, cu versiunea specializată a promisiunii sinalagmatice de
vânzare, care, în realitate, constituie „genotipul” promisiunilor bilaterale de înstrăinare.
În ceea ce priveşte promisiunile unilaterale, le vom avea în vedere ori de câte ori va
i necesar pentru a înţelege particularităţile acestor iguri juridice. În contextul
promisiunilor de înstrăinare, prezintă adesea importanţă şi câteva ipoteze contractuale
conexe, cum ar i promisiunea unilaterală de cumpărare şi pactul de preferinţă. Le vom
avea şi pe acestea în vedere, dat iind faptul că, parţial, fac obiectul unor reglementări
speci ice cuprinse în aceleaşi texte cu cele afectate promisiunilor de înstrăinare.
2)
Acest studiu reprezintă continuarea unei prime părţi (Promisiunile de contract – privire
specială asupra promisiunilor de înstrăinare imobiliară, în RRDP nr. 5/2012, pp. 114 şi urm.), al
cărei centru de interes l-au constituit pactele de opţiune şi promisiunile unilaterale de înstrăinare.
Pentru trimitere, a se vedea nr. 15 C, pp. 145 şi urm.
3)
A se vedea supra (RRDP nr. 5/2012), nr. 15 C, p. 147, p. 149, lit. c) şi bibliogra ia citată.

2. Promisiunile bilaterale de contract, o realitate juridico-socială

Răspândirea acestor formule contractuale4) are anvergura unui fenomen social-
juridic5), de unde ar trebui să se deducă şi interesul unei reglementări clare şi precise
în materie. Deşi noul Cod ne oferă cea mai detaliată reglementare de până acum în
materie6) şi deşi existau premisele doctrinare ale lămuririi aspectelor centrale ale
acestei instituţii7), rezultatul efortului legislativ rămâne asaltat de întrebări. Noua
reglementare evită să tranşeze câteva chestiuni esenţiale legate de aceste promisiuni:
problema formei lor (care se dovedeşte acută în materie imobiliară!) şi chestiunea
condiţiilor necesare pentru utilizarea remediilor neexecutării (de importanţă capitală
iind executarea silită). Pe lângă neajunsuri, trebuie observate numeroasele avantaje pe
care Codul le aduce în privinţa regimului publicităţii imobiliare a antecontractelor, în
privinţa protecţiei promitenţilor faţă de abuzurile celeilalte părţi, în aceea a prescripţiei
acţiunilor rezultate din antecontracte (de altfel, intim legată de cea a remediilor). În
sfârşit, noua reglementare are deja parte de o serie de comentarii doctrinare extrem
de inegale sub aspectul conciziunii şi virtuţilor explicative. Le vom utiliza pe parcursul
desfăşurării acestui studiu. În po ida existenţei acestor comentarii, credem că demersul
nostru rămâne actual.
4)
O statistică notarială a frecvenţei acestor promisiuni în materie imobiliară ar i extrem de
relevantă pentru această a irmaţie. Un procent considerabil din volumul actelor încheiate într-un
birou notarial este afectat promisiunilor de înstrăinare.
5)
Aspect invocat uneori indirect şi în doctrină, ca argument pentru executarea silită a
promisiunilor de înstrăinare (a se vedea, de exemplu, B. Dumitrache, Probleme privind executarea
silită în natură a obligaţiei de a face, în Analele Universităţii din Bucureşti nr. 1/2003, pp. 68
şi urm.).
6)
Mai ales dacă avem în vedere lipsa din vechiul Cod civil a oricărei referinţe la promisiunile
de contract şi reglementările anterioare destul de sumare presărate în câteva acte normative
(astăzi, toate abrogate): art. 17 alin. (4) din Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru uni icarea
dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare (invocat uneori ca argument pentru pronunţarea unei
hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract „apt pentru înstrăinare”); art. 12 din Decretul
nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizaţiilor de construire, reparare şi des iinţare
a construcţiilor, precum şi acelor referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără
construcţii (care a instituit o adevărată pseudo-tradiţie în materie de promisiuni de înstrăinare);
art. 5, Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum
şi unele măsuri adiacente. De regulă, apelul la formula promisiunii de contract se făcea numai
în contextul raportării la o formă generală ad validitatem, necesară pentru transferul dreptului
de proprietate asupra terenurilor (a se vedea, pentru această evoluţie, de exemplu: E. Chelaru,
Circulaţia juridică a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureşti, 1999, pp. 17 şi urm.; D. Chirică, op. cit.,
pp. 205 şi urm., nr. 253 şi urm.).
7)
Este vorba de o doctrină consistentă şi, în acelaşi timp, contradictorie pe care o să o invocăm
pe parcursul acestui studiu. În esenţă, această literatură juridică s-a format pe marginea textelor
legale referitore la condiţiile formale de validitate a actelor de înstrăinare imobiliară (a se vedea,
pentru această evoluţie: E. Chelaru, op. cit., pp. 17 şi urm.; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004, pp. 287 şi urm., nr. 149 şi urm.; idem, Drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009, pp. 131 şi urm., nr. 131 şi urm.). Pentru
situaţia de astăzi, a se vedea idem, op. cit., ed. a 2-a, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2013, pp. 152 şi urm.,
nr. 131 şi urm.


3. Reglementarea
Amplasarea textelor aferente în cadrul unei secţiuni intitulate „Efectele contractului”
ni se pare o opţiune legislativă care suportă discuţii8), din moment ce priveşte formule
contractuale menite să pregătească un alt contract, înscriindu-se astfel în sfera contractelor
preparatorii9). Trecând peste acest aspect, promisiunea bilaterală de contract este
reglementată de art. 1.279 C. civ. fără a oferi o de iniţie a acestei formule contractuale. Din
formularea largă a textului, dedicat „promisiunii de a contracta”, trebuie să conchidem că
el se aplică atât promisiunilor bilaterale, cât şi celor unilaterale de natură contractuală10).
Textul reprezintă un fel de „drept comun” al promisiunilor de contract.
Pe lângă textul general, legiuitorul consacră formei specializate a acestor promisiuni
două texte speciale: art. 1.669 C. civ. (se referă la promisiunea de vânzare şi promisiunea
de cumpărare) şi art. 1.670 (privitor la preţul promisiunii). Primul articol cuprinde
prevederi legate atât de promisiunile bilaterale de vânzare [alin. (1) şi (2)], cât şi legate
de promisiunile unilaterale de vânzare [alin. (3)] sau de cumpărare [alin. (4)]. Se deduce
astfel că regulile aplicabile promisiunilor bilaterale de vânzare în privinţa executării silite
se aplică şi promisiunilor unilaterale de vânzare [a se vedea art. 1.279 alin. (3) C. civ.].
În sfârşit, în mod direct aplicabilă promisiunilor de înstrăinare, este reglementată şi
o inalienabilitate legală subînţeleasă pentru toate promisiunile de a transmite în viitor
proprietatea [art. 627 alin. (4) C. civ.], dar şi reguli speci ice legate de notarea şi efectele
notării „antecontractelor” în cartea funciară [art. 902 alin. (2) pct. 12 şi art. 906 C. civ.).
Aceste două texte se referă atât la promisiunile bilaterale, cât şi la cele unilaterale din
care rezultă obligaţia de a transmite în viitor dreptul de proprietate (aşadar, este exclusă
din sfera lor de aplicare ipoteza promisiunii unilaterale de cumpărare). Nu trebuie
omisă în acest context şi promisiunea unilaterală de donaţie, care bene iciază de o
scurtă reglementare specială (art. 1.014 C. civ.), şi promisiunea de împrumut, care şi ea
bene iciază de o reglementare – realmente inedită – în art. 2.145 C. civ.
4. Promisiunea unilaterală sau reciprocă de contract
Promisiunea de contract nu este de inită de legiuitor. Se înţelege însă că ea reprezintă

un act juridic de formaţie bilaterală prin care numai una dintre părţi (promisiunea
unilaterală) sau ambele (promisiunea sinalagmatică) se obligă să încheie în viitor un alt
contract (contract promis, viitor sau proiectat). Dacă ambele părţi se obligă să încheie un
contract viitor, avem de a face cu o promisiune bilaterală sau sinalagmatică de contract:
părţile se angajează ferm şi reciproc să încheie în viitor un anumit contract ale cărui
8)
Era naturală amplasarea lor în sfera formării contractului, şi nu a efectelor sale (a se vedea, în
acest sens, M. Nicolae, Codex Iuris Civilis, Noul Cod civil. Ediţie critică, Ed. Universul Juridic, Bucureşti,
2012, t. 1, p. 343. Şi în doctrina străină, promisiunea de contract este analizată în contextul formării
contractului; a se vedea, de exemplu, A. Bénabent, Droit des obligations, Montchrestien, Paris, 2012,
p. 49, nr. 62 şi urm.).
9)
Chestiune de notorietate în doctrină. A se vedea, de exemplu, J. Ghestin, Traité de droit civil.
La formation du contrat, LGDJ, Paris, 1993, pp. 298 şi urm., nr. 331 şi urm.; de asemenea, în dreptul
nostru, a se vedea, pentru categoria contractelor preparatorii, L. Pop, op. cit., pp. 217 şi urm.,
nr. 80 şi urm.
10)
Pentru versiunea promisiunii de contract concretizată în angajament unilateral, a se vedea
supra, nr. 5 şi urm. (în RRDP nr. 5/2012, pp. 117 şi urm.).


elemente esenţiale sunt stabilite în prezent11). În cazul în care numai una dintre ele se
obligă la încheierea viitorului contract (ale cărui elemente esenţiale sunt stabilite prin
promisiune), avem de a face doar cu o promisiune unilaterală de contract12). Ambele
versiuni contractuale sunt acoperite de art. 1.279 C. civ. şi ambele generează obligaţia de
a face13), adică de a încheia în viitor contractul promis14). De reţinut este că această ultimă
categorie se distinge de pactul de opţiune (reglementat de art. 1.278 C. civ.). Deşi, astfel cum
am arătat15), pactul de opţiune nu este altceva decât o versiune de promisiune unilaterală
de contract16), pe o scară a angajării consimţământului promitentului, pactul se a lă la un
nivel mai ridicat (promitentul şi-a dat deja consimţământul pentru încheierea viitorului
contract) faţă de simpla promisiune de contract (în care, în concepţia legiuitorului român,
promitentul se obligă doar la încheierea în viitor a contractului, cu alte cuvinte, se obligă
la emiterea consimţământului necesar încheierii contractului promis17)).
În cazul în care obiectul promisiunii sinalagmatice de contract îl constituie încheierea
unui contract translativ de proprietate sau de alte drepturi reale, avem de a face cu o
promisiune bilaterală de înstrăinare, al cărei „genotip” este dat de promisiunea de vânzare.
Promisiunea de vânzare (a se vedea art. 1.669 C. civ.) presupune contractul prin care una
sau ambele părţi (promitent-vânzător şi promitent-cumpărător) se obligă să încheie în
viitor un contract de vânzare ale cărui elemente esenţiale sunt stabilite prin promisiune.
Dacă obligaţia este asumată doar de către promitentul-vânzător, avem de a face cu o
promisiune unilaterală de vânzare; dacă este asumată doar de promitentul-cumpărător,
avem de a face cu o promisiune unilaterală de cumpărare. În sfârşit, asumată de ambele,
generează o promisiune reciprocă de vânzare-cumpărare (numită simplu, de vânzare,
după terminologia astăzi folosită de legiuitor pentru contractul de vânzare). Regulile
prevăzute în materie de art. 1.669-1.670 C. civ. se aplică şi contractelor de schimb (a se
11)
A se vedea, de exemplu: L. Pop, op. cit., p. 225, nr. 82; F. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette, Droit
civil. Les obligations, Dalloz, Paris, pp. 197 şi urm.; cu privire doar la promisiunea bilaterală de
vânzare-cumpărare, a se vedea: F. Deak, op. cit., pp. 11 şi urm.; D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică
de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, în Studia nr. 2/2000, republicat în
D. Chirică, Studii de drept privat, op. cit., pp. 280 şi urm. (unde se arată că, în contextul promisiunii
de vânzare imobiliară, obligaţia reciprocă a părţilor este aceea de a îndeplini formalitatea speci ică
a autenti icării actului în vederea naşterii valabile a contractului de vânzare-cumpărare – p. 281).
12)
A se vedea: F. Deak, L. Mihai, R. Popescu, op. cit., vol. 1, pp. 32 şi urm.; L. Pop, op. cit., p. 219,
nr. 81.
13)
Discuţia este valabilă şi în dreptul francez, chiar şi în ipoteza promisiunilor de vânzare
imobiliară (cu condiţia ca acestea să nu valoreze contract de vânzare, conform art. 1.589 C. civ.
fr. – posibilitate admisă astăzi. A se vedea, în acest sens: J. M. Mousseron, M. Guibal, D. Mainguy,
L’avant-contrat, Ed. Francis Lefebvre, Paris, 2001, pp. 359 şi urm., nr. 573 şi urm.; Mémento Pratique
Francis Lefebvre, Vente immobilière, 2012-2013, Paris, 2012, pp. 164 şi urm., nr. 8514; J. Huet,
G. Decocq, C. Grimaldi, H. Lécuyer et J. Morel-Maroger (coll.), Les principaux contrats spéciaux,
LGDJ, Paris, 2012, p. 127, nr. 11176.
14)
A se vedea L. Pop, op. cit., nr. 81 şi 82; în contextul noii reglementări, a se vedea, în acelaşi
sens: P. Vasilescu, op. cit., p. 283; C.E. Zamşa, în Fl.A. Baias ş.a., Noul Cod civil. Comentariu pe articole,
op. cit., p. 1339.
15)
A se vedea supra, nr. 15 (în RRDP nr. 5/2012, pp. 144 şi urm.).
16)
A se vedea I.F. Popa, în L. Pop, I.F. Popa, I.S. Vidu, op. cit., pp. 95 şi urm., nr. 64.
17)
Aceasta este concepţia identi icată a legiuitorului, fără să însemne că suntem de acord
cu soluţia aleasă (mai ales în condiţiile în care, adesea, distincţia practică dintre o promisiune
unilaterală şi un adevărat pact de opţiune se poate dovedi iluzorie). A se vedea supra, nr. 15 (în
RRDP nr. 5/2012, pp. 149 şi urm.).


vedea art. 1.764 C. civ.). În principiu, deşi mai rar întâlnite în practică, se pot imagina şi alte
promisiuni de înstrăinare cărora să le ie aplicabile dispoziţiile de la vânzare, în contextul
în care regulile prevăzute de art. 1.279 C. civ. se dovedesc insu iciente (a se vedea, în acest
sens, prevederile art. 1.168 C. civ. privind regulile aplicabile contractelor nenumite).
Legiuitorul imaginează şi o versiune de promisiune de contract real – promisiunea
de împrumut, care poate i executată silit în natură dacă bunul ce face obiectul
împrumutului se a lă deja în detenţia bene iciarului promisiunii (art. 2.145 C. civ.) – o
versiune particulară a promisiunii de a contracta care pare să ie creaţia legiuitorului
român în materie.
5. Condiţiile de validitate a promisiunilor de contract. Există cerinţe

particulare pentru promisiunile de înstrăinare? Condiţii de fond şi
condiţii de formă. Logica „re lexiei”
Toate condiţiile generale de validitate a contractelor trebuie să ie îndeplinite şi de

promisiunile sinalagmatice de înstrăinare (a se vedea art. 1.179 C. civ. – consimţământ,
capacitate, obiect şi cauză şi, dacă este cazul, formă). În ceea ce priveşte condiţiile speci ice,
promisiunile au rolul unui contract preparatoriu, cu rolul de iter în încheierea unui alt
contract18) – contractul promis (viitor, proiectat sau „principal”19)). Această observaţie ne
obligă să constatăm că elementele de validitate a celui din urmă se oglindesc în condiţiile
de validitate a contractului prealabil: validitatea contractului promis se oglindeşte în cea
a promisiunii de contract.
Faţă de cele de mai sus, putem spune că re lexia condiţiilor de validitate a contractului
promis o reprezintă condiţiile de validitate a promisiunii de încheiere a acestui contract.
Observăm, cu această ocazie, că există un număr minim de condiţii esenţial să se regăsească
în „antecontract” (condiţii esenţiale20)), pentru ca acesta să poată i considerat valabil
prin raportare la „contractul promis” (e.g., nu se poate susţine că promisiunea de vânzare
lipsită de obiect poate genera un adevărat raport obligaţional sau că promisiunea de
vânzare încheiată de o persoană incapabilă este valabilă, deşi contractul nu ar i valabil).
Deşi logica re lexiei este una naturală şi ar trebui să funcţioneze ca un mecanism juridic
menit să permită juristului să determine ce este esenţial şi ce nu este, cu ocazia încheierii
promisiunii prin raportare la viitorul contract, tradiţia juridică românească pune sub
semnul întrebării coerenţa raţionamentului atunci când este adusă în discuţie condiţia
formei. Astfel cum vom vedea, după o scurtă analiză a condiţiilor de fond, întrebarea
asupra formei promisiunilor de contract persistă şi în noua reglementare, în po ida
dezacordului care exista la nivelul doctrinei sub acest aspect, în decada anterioară
intrării în vigoare a Codului civil!
18)
A se vedea, în acest sens, concepţia doctrinei italiene în materie: G. Alpa, V. Cuffaro,
G. Mariconda, op. cit., comentariul de sub art. 1.331 C. civ. it., nr. 1.
19)
Sintagmă mai rar utilizată în dreptul nostru, dar frecventă în dreptul italian, aceasta
subliniază necesitatea permanentă a raportării antecontractului la contractul promis asemeni
accesoriului la principal. A se vedea R. Scognamiglio, Dei contratti in generale (art. 1321-1352),
în A. Scialoja, G. Branca, Commentario del Codice Civile, Libro Quarto – Delle obligazioni, Nicola
Zanichelli ed., Bologna, Soc. Ed. Del Foro Italiano, Roma, 1970, p. 146, nr. 1, comentariul de sub
art. 1.331 C. civ. it. (G. Alpa, V. Cuffaro, V. Mariconda).
20)
A se vedea jurisprudenţa şi doctrina citate de G. Alpa, V. Cuffaro, V. Mariconda, în comentariul
de sub art. 1.350 C. civ. it., în Comentario del Codice Civile, op. cit., pp. 509 şi urm., nr. VII.

6. Condiţiile de fond
Principiul este acela că toate condiţiile de validitate a contractului promis trebuie să
se regăsească şi în contractul preliminar, cu unele excepţii care justi ică şi impun chiar
existenţa contractului preliminar21). Prin raportare la acest principiu, este vizibilă
o clasi icare a condiţiilor promisiunii în: condiţii sau elemente esenţiale, care sunt în
acelaşi timp imperative, de fond (e.g., condiţia capacităţii, condiţia cauzei, obiectului
determinat şi licit etc.), pe de o parte, şi elemente neesenţiale, care pot să lipsească,
dar care dacă sunt prezente şi simpli ică încheierea şi executarea contractului promis
(e.g., indicarea detaliată a manierei de predare a bunului vândut, descrierea detaliată a
clauzelor viitorului contract în privinţa garanţiilor bunului vândut etc.). Prin raportare
la această clasi icare, condiţiile esenţiale trebuie îndeplinite şi nu pot i suplinite, în
timp ce elementele neesenţiale pot lipsi, de unde se observă că ar i impropriu să le
numim condiţii.
A. Condiţii esenţiale
„Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului
promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea” [a se vedea art. 1.279
alin. (1) C. civ.]. De exemplu, dacă ar i să aplicăm această grilă la forma speci ică a
promisiunii de vânzare, reţinem că ea trebuie să îndeplinească toate elementele de
validitate a contractului de vânzare22) (pe lângă capacitatea de a contracta, cauza licită
şi morală, consimţământul asupra elementelor esenţiale ale vânzării, reţinem condiţiile
speciale pe care trebuie să le îndeplinească obiectul – în privinţa determinării preţului
şi bunului vândut23)).
a) Consimţământul. Dincolo de condiţiile generale de validitate a acestui element (a
se vedea art. 1.204 şi urm. C. civ.), în cadrul promisiunilor de contract24), consimţământul
părţilor presupune întâlnirea concordantă a voinţelor părţilor (în sensul de acord
rezultat din întâlnirea între ofertă şi acceptare) în sensul încheierii în viitor a unui
21)
A se vedea O. Barret, Promesse de vente, Rép. de dr. civ. Dalloz, janvier 2011 (dernière mise
à jour: septembre 2013), nr. 206 (pentru acele promisiuni de vânzare care totuşi nu valorează
vânzare în condiţiile art. 1.589 C. civ. fr.); Vente immobilière, op. cit., 2012-2013, pp. 165 şi urm.,
nr. 8570.
22)
A se vedea D. Chirică, op. cit., p. 180, nr. 206, unde se arată că, întrucât promisiunea
bilaterală de vânzare-cumpărare este „o proiecţie a unei vânzări ferme, trebuie să întrunească,
cu unele diferenţe, şi elementele de validitate ale acestui contract”; de asemenea, a se vedea:
L. Boyer, Promesse de vente, lucr. cit., p. 26; O. Barret, op. cit., nr. 175 şi urm.; pentru dreptul italian,
a se vedea R. Scognamiglio, op. cit., pp. 440 şi urm., nr. 6.
23)
A se vedea D. Chirică, op. cit., p. 180, nr. 208.
24)
A se vedea art. 1.204-1.224 C. civ. Întrebarea care se pune în acest context este dacă leziunea
este aplicabilă promisiunii sau doar contractului inal. Aparent, art. 1.222 C. civ. (care vorbeşte de
„prestaţia promisă sau executată de partea lezată”) include şi promisiunile de contract. Credem
însă că textul legal (ca şi textul art. 1.221 C. civ.) se referă la presaţii care nu au fost încă executate.
Pe de altă parte însă, niciun text legal aferent leziunii nu exclude aplicarea sa şi la promisiunile
de contract. Pentru condiţiile leziunii, a se vedea C.E. Zamşa, comentariul de sub art. 1.221 C. civ.,
în F.A. Baias ş.a., op. cit., pp. 1282 şi urm. În dreptul francez, dacă ne referim la promisiunea de
vânzare, leziunea poate privi numai contractul încheiat, şi nu promisiunea (a se vedea O. Barret,
lucr. cit., nr. 207).


contract25). Actuala reglementare românească în materie generalizează ideea, făcând-o
aplicabilă atât promisiunilor unilaterale, cât şi celor sinalagmatice de contract26), în
acest mod depăşind într-o anumită măsură discuţiile purtate în doctrina anterioară
legate de natura obligaţiilor părţilor unei promisiuni de vânzare (mai ales cu referire
la cea unilaterală): consimţământul din cadrul promisiunii priveşte angajamentul la
reiterarea sa cu ocazia încheierii unui contract viitor, şi nicidecum consimţământul
la viitorul contract27). Dacă ne raportăm la promisiunile de vânzare, consimţământul
trebuie să privească bunul vândut şi preţul28). Între altele, acesta este un punct esenţial
care deosebeşte opţiunea legiuitorului român de cea existentă deja în dreptul francez
în materie de promisiuni bilaterale de vânzare29) şi de cea existentă astăzi şi în dreptul
quebecoaz30).
b) Capacitatea. Regulile generale aplicabile capacităţii de a contracta sunt vizate
şi de ipoteza încheierii promisiunilor de contract31). Particularizând, pentru ipoteza
promisiunilor bilaterale de înstrăinare imobiliară, este necesară capacitatea de a dispune
pentru promitentul-înstrăinător, în toate cazurile32) raportat la momentul încheierii
promisiunii33). Deşi promisiunea de înstrăinare nu reprezintă un contract translativ
de drepturi reale, din perspectiva capacităţii, el trebuie asimilat actelor de dispoziţie,
25)
A se vedea O. Barret, lucr. cit., nr. 41.
26)
A se vedea supra, nr. 10-11 (în RRDP nr. 5/2012, pp. 117 şi urm.).
27)
Pentru care există forma unilaterală a pactului de opţiune (a se vedea art. 1.278 C. civ.) sau
cea sinalagmatică a contractului sub condiţie suspensivă – ipoteze în care consimţământul actual
este dat chiar la încheierea contractului proiectat.
28)
A se vedea O. Barret, lucr. cit., nr. 41.
29)
A se vedea art. 1.589 alin. (1) C. civ. fr.: „La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a
consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix” – un text faimos, dar care
are a avut parte de o recepţie exacerbată în dreptul comparat (inclusiv în dreptul românesc),
omiţându-se numeroasele situaţii în care promisiunea de vânzare nu valorează totuşi vânzare, deşi
există un acord al părţilor asupra lucrului şi preţului; e.g.: ipoteza existenţei unei clauze exprese
de reiterare a consimţământului în formă autentică (a se vedea Cass. fr., 3 civ., 20 decembrie 1994,
obs. O. Tournafond, în R. Dalloz 1996, Somm., pp. 9 şi urm.) sau ipoteza neîncheierii promisiunii
în forma prevăzută pe părţi pentru efectivitatea vânzării (a se vedea Cass. fr., 3 civ., 12 octombrie
1994, obs. D. Mazeaud, în R. Defrénois 1995, p. 738; a se vedea şi comentariile lui O. Barret,
lucr. cit., de sub nr. 173).
30)
A se vedea art. 1.710 C. civ. Quebec: „La promesse de vente accompagnée de délivrance et
possession actuelle équivaut à vente”.
31)
Capacitatea este subordonată naturii contractului promis. Dacă acesta intră în sfera actelor
de conservare/administrare care nu îl prejudiciază sau a actelor de dispoziţie de mică valoare, este
su icientă capacitatea de exerciţiu restrânsă [a se vedea art. 41 alin. (3) C. civ.]. Dimpotrivă, dacă
este vorba de acte care depăşesc sfera celor enumerate, pentru încheierea promisiunii trebuie
îndeplinite condiţiile privind încuviinţarea/autorizarea prevăzute de lege (a se vedea art. 41-42
C. civ.).
32)
A se vedea D. Chirică, op. cit., p. 181, nr. 210.
33)
Raportat la momentul încheierii contractului promis, capacitatea cerută pentru actele
de dispoziţie trebuie să existe în persoana promitentului înstrăinător şi în momentul încheierii
contractului promis (ipoteză care deosebeşte din nou soluţia aleasă de legiuitorul român faţă de
cel francez – în dreptul francez, ca urmare a existenţei art. 1.589 alin. (1) C. civ. fr., survenirea
incapacităţii promitentului vânzător posterior promisiunii nu are repercusiune, pentru că instanţa
va putea constata existenţa vânzării (a se vedea O. Barret, lucr. cit., nr. 187 şi urm.). Survenirea
incapacităţii promitentului nu va lipsi cealaltă parte de dreptul de a solicita reprezentanţilor săi
legali încheierea contractului promis.


mai ales din pricina importanţei patrimoniale pe care o are pentru promitent34). În ceea
ce îl priveşte pe promitentul-dobânditor (e.g., promitent-cumpărător, cu atât mai mult
promitent-copermutant) dintr-o promisiune sinalagmatică de înstrăinare imobiliară,
acesta trebuie să aibă capacitate deplină de a contracta,35) pentru că şi dobândirea cu
titlu oneros trebuie asimilată actelor de dispoziţie. Dacă ne referim la promisiunea
unilaterală de înstrăinare, bene iciarul nu trebuie să aibă neapărat capacitatea de
exerciţiu în momentul încheierii promisiunii, dar trebuie să o aibă în momentul încheierii
contractului promis36).
Oarecum legată de capacitate este şi „puterea de a înstrăina”37), de interes în cadrul
promisiunilor de înstrăinare. Puterea de a înstrăina poate, de exemplu, să ie legată
de îndeplinirea condiţiilor necesare pentru ca promitentul să poată vinde, chiar dacă
este proprietar; e.g., vânzarea locuinţei familiei nu se poate realiza fără acordul soţului
neproprietar (a se vedea art. 322 C. civ.); cu toate acestea, promisiunea se poate încheia
chiar şi fără acest consimţământ, urmând ca această condiţie să ie îndeplinită în viitor,
dar în această situaţie promisiunea de vânzare este sub condiţie38).
O altă întrebare care se poate pune este aceea dacă, în cazul acestor promisiuni, este
sau nu necesar ca promitentul-vânzător (sau înstrăinător, în general) să ie proprietarul
bunului promis ? Deşi nu găsim soluţia în cadrul textelor dedicate capacităţii (a se vedea
art. 1.180-1.181 C. civ.), o regăsim la dispoziţiile aferente obiectului contractului, în
art. 1.227-1.230 C. civ. De aceea, vom analiza aceste aspecte în cadrul obiectului.
c) Obiectul promisiunii. Obiectul promisiunii [obiectul contractului, în sensul
art. 1.225 alin. (1) C. civ.] îl constituie încheierea viitorului contract. Obiectul obligaţiei
promitentului (în sensul art. 1.226 C. civ.) este „prestaţia” promitentului de a reitera
consimţământul său cu ocazia încheierii contractului promis. Condiţiile generale ale
obiectului sunt reglementate de art. 1.226-1.234 C. civ. Un aspect practic desprins din
analiza acestor texte legale este acela că obiectul contractului nu trebuie neapărat să existe
în momentul încheierii promisiunii (e.g., contractul promis nu trebuie să ie neapărat
posibil de încheiat la momentul promisiunii, iind necesar să poată i încheiat la momentul
proiectat)39). De aceea, nu este absolut necesar ca promitentul să îşi poată executa prestaţia
în momentul încheierii promisiunii, ea putând i, de exemplu, imposibilă la acel moment (a
se vedea art. 1.227 C. civ.). În principiu, aceste observaţii sunt valabile în sistemul actual
atât cu privire la promisiunile unilaterale, cât şi cu privire la cele bilaterale de contract.
Situaţia trebuie nuanţată dacă ne referim la promisiunile de înstrăinare.
34)
Ea poate să ducă la pierderea proprietăţii prin executarea silită a promisiunii de înstrăinare
sau poate genera obligarea la daune-interese (a se vedea art. 1.669 C. civ., pentru promisiunea de
vânzare).
35)
E.g., promisiunea de vânzare imobiliară este, şi din perspectiva promitentului-dobânditor,
un act de dispoziţie, din moment ce nu se încadrează în sfera actelor de conservare/administrare
sau a actelor mărunte pe care minorul le poate încheia singur [a se vedea art. 41 alin. (3) şi art. 42
alin. (1) C. civ.].
36)
După imaginea capacităţii în cadrul pactului de opţiune; a se vedea supra, nr. 11 (în RRDP
nr. 5/2012, pp. 117 şi urm.).
37)
A se vedea Mémento Pratique Francis Lefebvre. Vente, op. cit., 2012-2013, nr. 8571, p. 166.
38)
Neîndeplinirea acesteia va avea ca urmare caducitatea promisiunii [a se vedea ipoteza
avută în vedere de art. 1.404 alin. (2) C. civ.].
39)
De altfel, este unul dintre argumentele practice ale existenţei promisiunilor de contract
– presupuse a se încheia tocmai pentru considerentul că nu este încă posibilă (ci doar dorită)
încheierea contractului promis.


În legătură cu obiectul şi condiţiile sale de valabilitate în cadrul promisiunilor de
înstrăinare, trebuie, înainte de toate, să avem în vedere ce reprezintă obiectul obligaţiei:
este vorba, în egală măsură, de bunul şi preţul promise, elemente pe care re lexia
vânzării ne obligă să le identi icăm şi în cazul promisiunilor. În acest context, trebuie să
răspundem la câteva întrebări lămuritoare:
i. Trebuie promitentul-vânzător să ie proprietar în momentul încheierii promisiunii?
Soluţia este dată de art. 1.227, 1.228 şi 1.230 C. civ., dar şi de art. 1.658 şi 1.683 C. civ.
Promitentul dintr-o promisiune de vânzare, spre deosebire de cel dintr-un pact de
preferinţă, nu trebuie să ie neapărat proprietarul bunului promis, iind su icient să
devină proprietarul său până în momentul promis pentru încheierea contractului de
vânzare40).
ii. Dar trebuie promitentul-vânzător să ie pe deplin proprietar în momentul încheierii
contractului promis? Răspunsul de principiu ar trebui să ie unul pozitiv. În cazul în
care nu are calitatea de proprietar în acest moment, înseamnă că nu îşi poate îndeplini
obligaţiile şi poate i obligat la daune-interese faţă de cealaltă parte. Cu toate că acesta
este răspunsul natural, discuţia poate continua în condiţiile în care, neglijându-se
îndeplinirea acestei condiţii, ajunge să se încheie un contract de vânzare – despre care
legiuitorul nu este de părere că trebuie considerat nevalabil (a se vedea art. 1.683
C. civ.). Aşadar, promisiunea este valabilă, fără a putea i executată în natură. Contractul
de vânzare este, de asemenea, valabil (a se vedea art. 1.683 C. civ.), dar nu produce
efectele ireşti ale unei vânzări. Dacă totuşi se încheie vânzarea promisă (lucru greu de
imaginat în materie imobiliară), discuţia ţine, aşadar, de sectorul vânzării şi priveşte
ipoteza vânzării lucrului altuia41).
iii. Trebuie preţul să ie determinat într-o promisiune sinalagmatică de vânzare? În
principiu, răspunsul ar trebui să ie a irmativ. Acordul părţilor cu ocazia încheierii
promisiunii trebuie să privească şi preţul. Cu toate acestea, în lipsa preciziei su iciente,
legiuitorul a prevăzut o serie de remedii care fac practic super luă această condiţie, din
moment ce se poate observa că aproape întotdeauna există criterii su iciente pentru
ca preţul să ie „serios şi determinat sau cel puţin determinabil” [a se vedea art. 1.660
alin. (2) C. civ.]42). Remediile în cazul lipsei ixării sau ixării incomplete a preţului sunt
numeroase: instanţa poate substitui terţul desemnat de părţi dacă acesta nu îşi face
datoria în scopul stabilirii preţului [art. 1.232 alin. (2) C. civ.] sau, mai precis, expertul
desemnat de instanţă va indica preţul aplicabil vânzării [art. 1.662 alin. (2) C. civ.]43);
stabilirea preţului între profesionişti (art. 1.233 C. civ., art. 1.664 C. civ.); stabilirea preţului
prin raportarea la un factor de referinţă (art. 1.234 C. civ., art. 1.664 C. civ.). În concluzie,
40)
Prin achiziţionarea de la un terţ (ipoteza avută în vedere de art. 1.230 C. civ.) sau prin
dobândirea calităţii de proprietar asupra unui bun care este viitor în momentul încheierii
promisiunii (art. 1.228 C. civ.) sau în momentul în care „bunul s-a realizat” (art. 1.658 C. civ.).
41)
A se vedea, pentru discuţii: D. Chirică, Vânzarea bunului altuia, între vechea şi noua
reglementare a Codului civil, în In honorem Ion Deleanu. Culegere de studii, Ed. Universul Juridic,
Bucureşti, 2013, pp. 70 şi urm.; R. Dincă, Contractele speciale în noul Cod civil. Note de curs,
Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, pp. 104 şi urm.; G. Gheorghiu, comentariul de sub art. 1.683
C. civ., în F.A. Baias ş.a., op. cit., pp. 1757 şi urm.
42)
Dacă aceste remedii sunt aplicabile în cazul vânzării, ele sunt a fortiori aplicabile promisiu-
nilor de vânzare.
43)
Cele două texte se referă la aceeaşi realitate, numai că primul are un grad de generalitate
mai mare.


aproape niciodată lipsa determinării preţului nu va atrage nulitatea contractului44).
Rămâne de îndeplinit cealaltă condiţie a preţului: să ie serios – în această privinţă se
vor aplica regulile prevăzute în materie de vânzare (art. 1.665 C. civ.)45).
iv. Bunul promis trebuie sa ie în circuitul civil? Bineînţeles că o condiţie esenţială a
unui contract purtând asupra transferului unui drept asupra unui bun este ca bunul să
se a le în circuitul civil, dat iind că art. 1.229 C. civ. prevede că „Numai bunurile care
sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale”. Oare o asemenea
prevedere înlătură posibilitatea părţilor unei promisiuni de vânzare, de exemplu, de
a „anticipa” intrarea sau reintrarea unui bun în circuitul civil? Răspunsul trebuie să
ie negativ. Părţile unei promisiuni de înstrăinare pot indica un termen viitor pentru
încheierea contractului tocmai în scopul îndeplinirii condiţiei prevăzute de art. 1.229
C. civ. În fapt, suntem în prezenţa unei ipoteze similare celei privind bunurile viitoare
(art. 1.228 C. civ.). E.g., existenţa unei interdicţii legale de înstrăinare echivalează cu
o asemenea scoatere temporară din circuitul civil46); într-o asemenea situaţie, nimeni
nu poate opri părţile să încheie o promisiune care să prevadă încheierea contractului
de vânzare viitor ulterior momentului expirării interdicţiei47). În concluzie, impresia
noastră este aceea că interpretarea textului art. 1.229 C. civ., cu referire la promisiunile
de înstrăinare, trebuie să ie în sensul că prestaţia avută în vedere de părţi, şi anume
obligaţia de a da (de a transfera dreptul de proprietate în favoarea dobânditorului), este
o prestaţie viitoare, care va i posibilă la momentul avut în vedere de părţi48). Bineînţeles
că excludem din această discuţie orice ipoteză în care părţile, cu rea-credinţă sau din
necunoaştere, încalcă o dispoziţie legală imperativă şi încheie o promisiune a cărei
executare viitoare nu va putea i niciodată posibilă49). O atare situaţie atrage nulitatea
absolută a actului pentru inexistenţa în circuitul civil a bunului ce face obiectul prestaţiei
şi pentru caracterul ilicit al prestaţiei promise. Dacă se poate relativiza condiţia existenţei
bunului în circuitul civil, oare observaţia este valabilă şi pentru contractul promis?
v. Bunul promis trebuie să ie în circuitul civil în momentul încheierii contractului
promis? De această dată, răspunsul trebuie să ie a irmativ. E.g., în momentul încheierii
vânzării promise, bunul care face obiectul prestaţiei vânzătorului trebuie să se a le în
44)
Nici măcar prevederea de la art. 1.662 alin. (3) C. civ. (care prevede nulitatea absolută a
contractului dacă în termen de un an nu s-a stabilit preţul) nu se aplică, pentru că textul se referă
în mod expres la vânzare, şi nu la promisiunea de vânzare.
45)
Şi, de această dată, şi sancţiunea nulităţii relative a promisiunii, întocmai ca şi în cazul
vânzării [a se vedea art. 1.665 alin. (2) C. civ.].
46)
Anterior, a se vedea D. Chirică, op. cit., pp. 181 şi urm., nr. 212.
47)
Bunăoară, înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, erau frecvente promisiunile de
înstrăinare care priveau imobilele dobândite de foştii chiriaşi în temeiul Legii nr. 112/1995 privind
reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea
statului, cu privire la care opera o interdicţie de înstrăinare pentru o perioadă de 10 ani de la data
cumpărării (art. 9 din legea citată).
48)
Discuţia poate, în egală măsură, să aibă în vedere şi situaţia în care bunul este grevat de o
inalienabilitate voluntară (a se vedea, în acest sens, prevederile art. 627-629 C. civ.). Diferenţa
marcantă este dată de subordonarea inalienabilităţii condiţiilor de opozabilitate (art. 628 C. civ.)
şi de sancţiunea diferită în cazul nesocotirii sale – nulitatea relativă (art. 629 C. civ.), în loc de
nulitatea absolută, care este sancţiunea proprie inalienabilităţii legale (dedusă din redactarea
art. 1.229 şi art. 1.250 C. civ.).
49)
Cum ar i promisiunea de vânzare a unui bun proprietate publică – un bun care nu va intra
în proprietatea privată şi cu atât mai puţin va i proprietatea promitentului-vânzător.


circuitul civil, sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului (a se vedea, în acest sens,
art. 1.657 C. civ., conform căruia „orice bun poate i vândut în mod liber, dacă vânzarea
nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie ori testament50)”).
vi. Ce se întâmplă în ipoteza în care bunul promis se a lă în circuitul civil în momentul
încheierii promisiunii şi este scos din circuitul civil anterior încheierii contractului promis?
La prima vedere, ne putem îndrepta spre două soluţii imediate: ori avem de a face cu o
imposibilitate fortuită de executare a promisiunii (caz în care sunt aplicabile regulile
art. 1.557 C. civ. şi promisiunea se des iinţează de drept), ori putem conchide simplu
că nu se mai poate încheia niciun contract de vânzare, din moment ce bunul nu se mai
a lă în circuitul civil (a se vedea art. 1.229 şi art. 1.657 C. civ., care impun ca bunul să se
a le în circuitul civil pentru a putea i încheiat contractul de vânzare). Totuşi, niciuna
dintre aceste soluţii nu corespunde regulilor dreptului intertemporal51): în primul
rând, deoarece părţile, la data încheierii promisiunii, nu pot să aibă în vedere o lege
viitoare (argumentul previzibilităţii); în al doilea rând, deoarece respectarea legii în
vigoare la data încheierii promisiunii este iresc să confere părţilor protecţia autonomiei
lor de voinţă (argumentul securităţii juridice); în al treilea rând, pentru că intervenţia
legiuitorului asupra circuitului civil în sensul declarării unor bunuri ca inalienabile este
o formă de intervenţionism absolut excepţională şi de care nu ar trebui să se facă uz
într-o societate democratică, pentru că, de cele mai multe ori, ea este animată de raţiuni
politice. Nu este iresc sub nicio formă ca riscul unei schimbări politice să antreneze
riscul inefectivităţii promisiunilor de înstrăinare52).
De aceea, credem că soluţia care trebuie reţinută este o a treia: dacă bunul se a la
în circuitul civil în momentul încheierii promisiunii de vânzare şi ulterior, prin efectul
unei dispoziţii legale, a fost scos în afara circuitului civil, soluţia trebuie să ie în sensul
recunoaşterii dreptului dobândit de promitentul-cumpărător cu ocazia încheierii
promisiunii. Mai mult, aceasta înseamnă, de fapt, obligativitatea recunoaşterii legale a
dreptului său de a încheia contractul de vânzare şi a dreptului său de a-şi vedea câştigată
prestaţia promisă (e.g., dobândirea dreptului de proprietate). Această soluţie este în
acord cu principiile aplicării în timp a legii civile53) (a se vedea, mai cu seamă, art. 6
C. civ.). Efectele actelor juridice încheiate sub imperiul unei legi nu pot produce decât
efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lor [art. 6 alin. (2) C. civ. şi art. 3-5
L.P.A.]. Ideea neretroactivităţii legii civile [art. 6 C. civ. şi art. 15 alin. (2) din Constituţie]
este completată, în materia legii aplicabile contractelor în curs, cu regula supravieţuirii
legii vechi54) – adică a legii care era în vigoare la data încheierii promisiunii [art. 6
50)
Ultimele două situaţii enumerate de textul legal se referă la inalienabilităţile convenţionale
(art. 627-629 C. civ.).
51)
A se vedea M. Nicolae, Contribuţii la studiul con lictului de legi în timp în materie civilă
(în lumina noului Cod civil), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, p. 382, nr. 144.
52)
Mentalitatea generată de o jumătate de secol de drept totalitar, urmată de o perioadă de
tranziţie în care inalienabilităţile legale erau la îndemâna legiuitorului, suntem conştienţi că face
greu de acceptat acest punct de vedere!
53)
A se vedea M. Nicolae, op. cit., pp. 325 şi urm., nr. 117 şi urm.
54)
A se vedea M. Nicolae, op. cit., pp. 378 şi urm., nr. 142 şi urm.; cu o altă terminologie, a
se vedea: G. Boroi, C.A. Anghelescu, Curs de drept civil. Partea generală, ed. a 2-a, Ed. Hamangiu,
Bucureşti, 2012, pp. 23 şi urm.; O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Partea generală
(în reglementarea noului Cod civil), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2013, p. 74. În dreptul
francez, în materie contractuală, această regulă a fost reţinută în mod ferm de jurisprudenţă: „Les
effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent à se réaliser


alin. (2) C. civ.55)]. Dacă la data încheierii promisiunii era permisă înstrăinarea şi, în
virtutea acestui considerent legal, părţile au încheiat promisiunea de vânzare, este
natural să li se recunoască acest drept, chiar dacă legea s-a schimbat în această privinţă.
Recunoaşterea acestui drept ţine de dezideratul previzibilităţii legale (părţile nu pot să
aibă în vedere la încheierea unui act decât normele în vigoare la data încheierii lui), al
certitudinii juridice (soluţionarea unui raport juridic trebuie să ţină seama de legea în
vigoare la data încheierii actului) şi, mai ales, al securităţii juridice (un raport juridic
respectând legea în vigoare nu poate i subordonat unei norme viitoare necunoscute şi
care ar putea periclita chiar iinţa acestui raport juridic). Nu în ultimă instanţă, noţiunea
de „drept câştigat” serveşte ca argument suplimentar în această privinţă56). De asemenea,
serveşte ca argument şi utilizarea unui principiu european, cu valoare imperativă
şi pentru dreptul privat românesc57), care este cel al protecţiei certitudinii legale în
dreptul european58). În context unional, s-a reţinut, cu valoare de principiu, că un drept
născut cu respectarea normelor în vigoare la data naşterii sale trebuie recunoscut şi
după abrogarea normei care îl recunoştea ca valabil. Limitele unui asemenea principiu
postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont
été passés” (Cass. fr., 3 civ., 3 iulie 1979, în Bull. civ. III, nr. 149, pp. 58 şi urm.). Această soluţie
în materie contractuală este aplicabilă chiar şi în ipoteza în care legea nouă cuprinde dispoziţii
imperative de ordine publică (a se vedea, în acest sens, Cass. fr., 1 civ., 17 martie 1998, cu notă de
J. Mestre, în RTDCiv. 1999, pp. 378 şi urm.). Totodată, o lege nouă nu poate face caduc un contract
încheiat cu respectarea legii de la data încheierii sale (A se vedea Cass. fr., ch. com., 26 februarie
1991, în Bull. civ. IV, nr. 86). Aşadar, regula aplicării imediate a legii noi nu îşi găseşte domeniul de
acţiune în sfera efectelor contractelor legal încheiate.
55)
Obiecţiunea principală ar putea i dată, în ipoteza noastră, de existenţa alin. (6) al art. 6
C. civ., care se referă la aplicarea imediată a legii civile noi. Observăm că acest alineat nu are în
vedere ipoteza contractelor încheiate anterior intrării în vigoare a legii civile noi, dar că, referindu-
se la aplicarea imediată a legii noi, între altele, include şi „regimul general al bunurilor”. Prima
observaţie (inexistenţa efectelor contractelor încheiate anterior legii noi) vine în sprijinul
menţinerii principiului supravieţuirii legii vechi. A doua observaţie (privind regimul bunurilor)
nu înlătură nici ea ideea aplicării legii vechi, deoarece legea relativă la regimul general al bunurilor
nu poate să „afecteze substanţa dreptului asupra bunurilor în cauză” (M. Nicolae, op. cit., p. 415,
nr. 165). Contra, a se vedea I. Reghini, Ş. Diaconescu, în I. Reghini, Ş. Diaconescu, P. Vasilescu,
Introducere în dreptul civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, pp. 50 şi urm.
56)
A se vedea M. Nicolae, op. cit., pp. 178 şi urm., nr. 66 şi urm.; a se vedea, de asemenea,
H. Capitant, F. Terré, Y. Lequette, comentariul de sub Cass. fr., 1 civ., 29 aprilie 1960, şi de sub
Cass. fr., ch. com., 15 iunie 1962, în Les Grands arrêts de la jurisprudence civile, Dalloz, Paris, 2000,
t. I, pp. 31 şi urm. Ipoteza antecontractului con irmă ideea de drept câştigat, întrucât poate i
vorba de orice drept de initiv dobândit. În cazul promisiunii de vânzare, părţile au un drept de
creanţă una faţă de cealaltă. Aplicarea legii noi care le lipseşte de acest drept reprezintă, de fapt,
o retroactivitate care le lipseşte de dreptul legal câştigat. Ipoteza de excepţie este aceea în care
interesul special al legii noi justi ică o asemenea retroactivitate.
57)
Mai ales dacă de referim la art. 5 C. civ.
58)
A se vedea, în acest sens, construcţia jurisprudenţială făcută de Curtea Europeană de Justiţie
(Curtea de Justiţie a Uniunii Europene) şi întemeiată pe aceeaşi teorie a drepturilor câştigate [a se
vedea, în special, J. Raitio, The Principle of Legal Certainty in EC Law, Kluwer Academis Publishers,
Dordrecht/Boston/London, pp. 187 şi urm. (pentru limitele retroactivităţii şi aplicării legii noi),
respectiv pp. 252 şi urm. (pentru protecţia drepturilor câştigate şi a aşteptărilor legitime)]. Este
de reţinut că, în orientarea forului european, protecţia aşteptărilor legitime (întemeiate pe un
contract legal încheiat) joacă un rol principal în protecţia drepturilor câştigate (a drepturilor
rezultate dintr-un contract legal încheiat); a se vedea, în special, p. 256.


presupun limitări excepţionale şi proporţionale. Oricum, revenind la situaţia promisiunii
de vânzare, ar trebui să conchidem că, după regulile ireşti privitoare la aplicarea legii în
timp, soluţia trebuie să ie în sensul recunoaşterii dreptului promitentului-cumpărător
de a solicita încheierea contractului de vânzare şi după momentul scoaterii bunului-
obiect al prestaţiei din circuitul civil. Discuţia ar trebui purtată în aceiaşi termeni şi
cu privire la ipotezele în care circulaţia bunului care face obiectul prestaţiei este sever
limitată (e.g., prin introducerea unui drept de preempţiune).
vii. Ce se întâmplă în cazul pieirii bunului după momentul încheierii promisiunii?
Dispariţia obiectului între momentul încheierii promisiunii şi cel al încheierii contrac-
tului promis atrage caducitatea promisiunii de vânzare. Într-o atare ipoteză, se vor
aplica regulile comune ale remediilor. Astfel, dacă promisiunea devine imposibil de
executat şi imposibilitatea este absolută şi de initivă (e.g., bunul a pierit), promisiunea
se des iinţează automat (a se vedea art. 1.557 C. civ.)59).
B. Elemente neesenţiale pentru validitatea promisiunii bilaterale de

înstrăinare
Cu toate acestea, anumite elemente care ţin de validitatea contractului de vânzare nu
trebuie îndeplinite cu ocazia încheierii promisiunii60) (e.g., formalităţile vizând exercitarea
preempţiunii61), condiţia ca bunul să se a le în circuitul civil, eventuala autorizaţie
prealabilă de vânzare62), obţinerea unui act-condiţie pentru încheierea contractului
promis63), obţinerea unui credit de către promitentul-cumpărător, existenţa a numeroase
condiţii impuse perfectării notariale a vânzării chiar sub sancţiunea nulităţii absolute64),
obţinerea consimţământului titularului inalienabilităţii temporare voluntare65) etc.).
59)
A se vedea, pentru aplicabilitatea remediilor neexecutării la ipoteza riscurilor: I.F. Popa,
în L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, op. cit., pp. 322 şi urm.,
nr. 231 şi urm.; G.A. Ilie, Riscurile în contracte. De la vechiul la noul Cod civil, Ed. Universul Juridic,
Bucureşti, 2012, pp. 494 şi urm., nr. 484 şi urm.
60)
A se vedea D. Chirică, op. cit., pp. 182 şi urm., nr. 211 şi urm.
61)
A se vedea, de exemplu, art. 1.730-1740, 1.746 C. civ. (care se referă la procedura aplicabilă
exercitării dreptului de preempţiune, la dreptul de preempţiune de natură convenţională şi la
cel al coproprietarilor şi vecinilor pentru vânzările de terenuri forestiere); art. 4 alin. (4)-(9) din
Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice (pentru dreptul de preempţiune la
vânzarea de imobile care sunt cali icate ca monumente istorice); art. 36 din Legea nr. 182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil (privind dreptul de preempţiune în cazul
vânzării publice a bunurilor proprietate privată, clasate în tezaur) etc.
62)
E.g., în cazul vânzării unor bunuri proprietatea Bisericii Ortodoxe Române este necesar
avizul episcopului, conform Statutului privind organizarea şi funcţionarea Bisericii Ortodoxe
Române.
63)
E.g., obţinerea certi icatului de urbanism care să ateste situaţia urbanistică a imobilului sau
obţinerea autorizaţiei de construire, în condiţiile art. 6 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii şi art. 28-34 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului şi urbanismul (a se vedea V. Stoica, op. cit., ed. a 2-a, pp. 159 şi urm., nr. 137).
64)
De exemplu, obţinerea şi prezentarea certi icatului iscal, a adeverinţei emise de asociaţia
de proprietari, a certi icatului de urbanism, când este cazul, a certi icatului de performanţă
energetică etc.
65)
Totuşi, pentru încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare, nu este necesară nici
obţinerea acordului bene iciarului inalienabilităţii temporare. Dacă imobilul este scos parţial din
circuitul civil, promisiunea de înstrăinare se poate încheia, iind afectată de termenul suspensiv al
reintrării în circuitul civil a bunului.


Existenţa acestor condiţii de validitate, care trebuie îndeplinite de viitorul contract şi
care nu trebuie îndeplinite de promisiunea de înstrăinare, justi ică uneori chiar existenţa
contractului preliminar: părţile se pot înţelege să amâne încheierea contractului
de vânzare până la plata de către promitentul vânzător a datoriilor iscale legate de
imobil sau până la obţinerea consimţământului bene iciarului unei inalienabilităţi la
înstrăinarea efectivă etc. Esenţială este însă îndeplinirea de către promisiunea bilaterală
a tuturor acelor condiţii de validitate în lipsa cărora contractul promis nu s-ar putea
încheia (în sensul că ar presupune o negociere ulterioară a elementelor fundamentale
ale vânzării) şi care sunt avute în vedere de părţi la data încheierii promisiunii. Astfel,
de exemplu, o promisiune care nu cuprinde elemente de identi icare a bunului ce face
obiectul contractului nu poate i considerată valabilă. Pe de altă parte, promisiunea poate
să poarte asupra unui bun viitor66) sau asupra unui bun care nu este încă proprietatea
promitentului sau de care promitentul nu poate să dispună în prezent, iind pe deplin
valabilă.
C. Criteriul de distincţie între condiţiile esenţiale şi elementele neesenţiale

Singurul criteriu real de distincţie între cele două tipuri de condiţii, ambele esenţial a
i îndeplinite la încheierea contractului promis, dar numai unele la încheierea promisiunii
bilaterale de înstrăinare, este cel furnizat de art. 1.279 C. civ., şi anume: toate acele
elemente ale contractului promis în lipsa cărora promisiunea nu ar putea i executată,
cu alte cuvinte, contractul promis n-ar putea i încheiat decât dacă ar i necesar un nou
acord asupra elementelor esenţiale ale contractului67) [a se vedea, în acest sens, art. 1.182
alin. (2) C. civ. privind acordul su icient]. Deşi legiuitorul trimite la executarea promisiunii,
înţelegem prin aceasta chiar încheierea contractului promis. În mod natural, executarea
promisiunii echivalează cu încheierea contractului promis, deoarece obligaţia principală
a părţilor promisiunii este aceea de a încheia în viitor contractul promis.
În linia de gândire a condiţiilor de validitate, astfel cum am prezentat-o mai sus, ni s-ar
i părut corect să ie rezolvată cu această ocazie şi problema formei promisiunii. Datorită
rolului deosebit pe care îl are forma în această situaţie, vom analiza însă chestiunea abia
într-o secţiune ulterioară. Până atunci, observăm că, aparent, forma nu intră în categoria
condiţiilor esenţiale avute în vedere de legiuitor [a se vedea art. 1.279 alin. (1) C. civ.].
Aceasta deoarece s-ar putea susţine că o promisiune se poate executa voluntar fără a i
necesară o anumită formă (şi anume forma contractului promis).
Pentru a lămuri extensia condiţiilor esenţiale ale promisiunilor bilaterale de contract,
vom readuce în discuţie şi un al doilea criteriu – cel al acordului su icient [art. 1.182
alin. (2) şi (3) C. civ.] – care ne retrimite la ideea inserării promisiunii de contract în
sfera pregătirii contractelor. În contextul „acordului su icient”, împrumutat din dreptul
elveţian68), se reţine că acordurile prealabile ale părţilor ajung sa aibă valoarea unui
contract numai în momentul în care există consens asupra elementelor esenţiale ale
66)
Cu atât mai mult cu cât chiar vânzarea poate să poarte asupra unui bun viitor (a se vedea
art. 1.658 C. civ.).
67)
În această privinţă, promisiunea de înstrăinare trebuie să cuprindă elementele esenţiale
ale acordului de voinţe în maniera în care acesta este reglementat de art. 1.182 alin. (2) C. civ.,
adică trebuie să constituie un „acord su icient” pentru a putea i considerat contract valabil (a se
vedea, pentru analiza acestei noţiuni, I.F. Popa, în L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, op. cit., pp. 98 şi urm.,
nr. 66).
68)
Codul elveţian al obligaţiilor, art. 2.


contractului. Condiţiile esenţiale reprezintă, totodată, elementele minimale de existenţă
a contractului. Suma elementelor minimale indică, în realitate, care este conţinutul
minim esenţial pentru a se constata existenţa contractului.
7. Conţinutul promisiunilor bilaterale de înstrăinare – o problemă

accesorie condiţiilor esenţiale
Autonomia de voinţă în materie contractuală presupune libertatea părţilor de

a încheia contractul şi de a determina conţinutul acestuia în limitele impuse de lege,
ordinea publică şi bunele moravuri (a se vedea art. 1.169 C. civ.). Până la un punct,
libertatea substanţială de care se bucură părţile este dublată şi de libertatea formei
(a se vedea art. 1.178 C. civ.). Limitele libertăţii de formă sunt legate de ocrotirea legală
a unor interese pentru care legiuitorul a apreciat ca iind imperativă forma. Limita cea
mai importantă în materia care ne interesează este dată de forma autentică cerută
pentru transferul dreptului de proprietate şi pentru constituirea/transferul drepturilor
reale asupra imobilelor, precum şi în vederea înscrierii/radierii acestora în/din cartea
funciară (a se vedea art. 885, art. 888 C. civ.). Chestiunea formei rămâne însă a i tratată
într-o secţiune distinctă datorită importanţei pe care o are69). Revenind la problema
conţinutului promisiunilor de înstrăinare, reţinem că, asemeni oricărei formule contrac-
tuale, ea trebuie să cuprindă elementele necesare minime pentru a putea i considerată
un contract [a se vedea acordul su icient prevăzut de art. 1.182 alin. (2) C. civ.]. În această
privinţă, este esenţial ca înţelegerea părţilor să stabilească elementele de initorii ale
contractului promis şi cu privire la acestea să nu ie necesară negocierea ulterioară. În
cazul în care acordul părţilor prevede doar obligaţia părţilor de a supune unor negocieri
ulterioare elementele esenţiale ale contractului, nu avem de a face decât cu un acord
speci ic fazei negocierii şi care nu se bucură de regimul juridic al promisiunilor de
contract70). Această concluzie se înţelege din abordarea legală: „Convenţia prin care
părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modi icării unui contract nu
constituie promisiune de a contracta” [art. 1.279 alin. (4) C. civ.]71). Diferenţa dintre cele
două noţiuni este legată de gradul de determinare a elementelor esenţiale şi de gradul
de implicare a consimţământului părţilor, adică de gradul de „ ixare” a elementelor
esenţiale pentru încheierea contractului promis. În cali icarea unui asemenea act juridic
trebuie să se ţină seama şi de voinţa părţilor în privinţa efectelor pe care vor să le atribuie
69)
A se vedea, infra, nr. 8 (forma).
70)
O asemenea precizare se dovedeşte importantă: numai promisiunile de contract cali icabile
ca atare, nu şi promisiunile de negociere a unui contract, pot face obiectul unei executări silite în
forma unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract [a se vedea art. 1.279 alin. (3) C. civ.].
71)
E.g., reprezintă o simplă promisiune de negociere contractul prin care părţile se obligă să
negocieze în viitor preţul concret al imobilului şi să identi ice imobilul care urmează să ie promis
spre vânzare. De asemenea, acordul părţilor prin care stabilesc cu caracter de initiv anumite
elemente ale promisiunii de contract, lăsând altele esenţiale a i stabilite în viitor, reprezintă tot un
simplu asemenea acord de negociere – părţile stabilesc de initiv bunul, lăsând pentru negocierile
ulterioare chestiunea preţului. În schimb, dacă toate elementele esenţiale sau toate criteriile de
determinare rezonabilă a acestora sunt stabilite prin acordul părţilor, avem deja de a face cu o
promisiune de contract căreia i se aplică regimul general al acestei formule contractuale (între
altele, prevederile art. 1.179 C. civ.) – părţile identi ică imobilul promis, stabilesc preţul (sau
criteriile de determinare a acestuia) cu caracter de initiv –, avem de a face cu o promisiune de
vânzare valabilă.


actului pe care l-au încheiat: dacă rezultă din circumstanţe că elementele esenţiale nu
au fost stabilite cu caracter de initiv sau dacă rezultă că intenţia lor nu este aceea de
a se obliga cu caracter de initiv, în continuare vom avea de a face cu o promisiune de
negocieri, şi nu cu o promisiune de contract.
8. Problema formei raportată la celelalte condiţii de validitate a

promisiunilor de înstrăinare
În majoritatea sistemelor europene de drept continental, forma promisiunii de

înstrăinare trebuie să ie identică celei a contractului promis. Dacă, de exemplu, pentru
înstrăinare este necesară forma autentică, deoarece priveşte un imobil, şi promisiunea
de înstrăinare trebuie să îmbrace aceeaşi formă72). Cu toate acestea, legiuitorul pare să
aibă dubii serioase în aplicarea acestui principiu, care este o regulă relativ uniformă în
dreptul continental73).
A. Scopurile formei în materie contractuală

Dacă avem în vedere promisiunea de contract în general, regula sub aspectul formei
este non-formalismul. Prevederile art. 1.279 C. civ. nu indică nicio condiţie de formă
pentru validitatea promisiunii de a contracta. Deducem că, indiferent de obiectul
promisiunii, regula este aceeaşi. Cu toate acestea, o regulă complementară pare să îşi
facă loc atunci când se pune problema executării acestor promisiuni. Deşi nu este precis
subliniată de Cod, regula generală este aceea că forma promisiunii de contract trebuie
să ie egală cu forma contractului promis. De aceea, de exemplu, dacă această formă este
indiferentă în ipoteza promisiunilor de înstrăinare mobiliară, ea nu mai este indiferentă
în ipoteza în care poartă asupra unor imobile sau dacă priveşte o promisiune de donaţie.
În cele ce urmează, ne propunem să analizăm acest aspect.
Raţiunea primară şi totodată substanţială a instituirii formei74) este cea de protecţie:
a) a consimţământului părţilor la încheierea contractului (este, de regulă, raţiunea
72)
A se vedea K. Zweigert, H. Kötz, An Introduction to Comparative Law, Oxford, 1998,
pp. 372 şi urm.; în dreptul francez, regula este aceeaşi, chiar dacă nu este prevăzută expres
într-un text legal (a se vedea J.M. Mousseron, M. Guibal, D. Mainguy, op. cit., p. 361, nr. 575, sau
Vente immobilière 2012-2013, Mémento Pratique Francis Lefebvre, op. cit., pp. 166 şi urm., nr. 8572,
nr. 8620). În schimb, în common law, informalismul este aproape absolut în materie de promisiuni
bilaterale şi există într-o măsură limitată în contractele unilaterale. Pe de altă parte, se acordă
o importanţă specială formei convenite sau formei execuţionale (a se vedea E. McKendrick, în
A. Burrows (ed.), Oxford Principles of Contract Law, Oxford, 2012, p. 490, nr. 8.27 şi urm.; pentru
evoluţia formei în common law, a se vedea J. Gordley, Some perrenial problems, în J. Gordley (ed.),
The Enforceability of Promises in European Contract Law, Cambridge, 2001, pp. 10 şi urm.).
73)
A se vedea, în acest sens: P. Vasilescu, op. cit., p. 285; I.F. Popa, în L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu,
op. cit., p. 96, nr. 64.
74)
J. Flour, Quelques remarques sur l’évolution du formalisme, în Études Ripert, LGDJ, Paris,
1955, p. 93 şi urm., apud O. Barret, lucr. cit., nr. 162; P. Malaurie, L. Aynès, P. Stoffel-Munck, Les
obligations, Defrénois, Paris, 2005, p. 263, nr. 536. Este vorba de formalismul „clasic”, adică de
un formalism „constitutiv”, în lipsa căruia contractul nu este valabil format. A se vedea J. Ghestin,
G. Loiseau, Y.-M. Serinet, La formation du contrat. Le contrat – Le consentement, LGDJ, Paris, 2013,
t. 1, p. 702, nr. 932 şi urm.


care justi ică existenţa formei substanţiale, adică a formei ad validitatem)75) şi care ne
interesează în contextul de faţă; b) a intereselor părţilor, a intereselor lor faţă de terţi,
dar, în egală măsură, pentru protecţia terţilor76) (este vorba de un formalism probatoriu
fără să ie şi ad probationem). Raţiuni distincte animă forma ad probationem, ca şi
forma cerută pentru opozabilitate, şi acestea ţin de un aspect al principiului relativităţii
efectelor contractului77). Nu trebuie uitată însă şi raţiunea subsidiară a formalismului ad
validitatem. De această dată însă, astfel cum s-a subliniat78), avem de a face cu formalităţi79),
spre deosebire de prima situaţie, în care avem de a face cu solemnităţi. Acestea, în materie
imobiliară, sunt subordonate unei raţiuni diferite. În sistemul nostru de drept, ele sunt
preponderent de natură iscală şi conexe rolului deosebit pe care notarul îl ocupă în
procedura stabilirii impozitului aferent tranzacţiilor imobiliare80), precum şi rolului
său în ambianţa legal-informativă a spălării banilor şi controlului fraudelor81). Raţiunea
secundară a formei se poate spune că rezidă în instituirea unui control iscal indirect
şi specializat asupra transferurilor de proprietate. În ce măsură aceste raţiuni formale
se regăsesc în sfera promisiunilor de înstrăinare? În cele ce urmează, vom încerca
să identi icăm maniera în care legiuitorul român a încercat să împace formalismul şi
exigenţele sale cu cele ale promisiunilor de înstrăinare, în condiţiile în care o modi icare
pasageră a Legii nr. 7/1996 prevedea exigenţa formei ad validitatem pentru promisiunile
de înstrăinare imobiliară82). Abrogarea acestei prevederi readuce discuţia la statutul ei
primar, cel al Codului civil.
75)
A se vedea: P. Vasilescu, op. cit., pp. 380 şi urm.; J. Goicovici, Formalism substanţial şi libertate
contractuală în dreptul contemporan, în Studia nr. 2-4/2002, pp. 111 şi urm.; credem totuşi că
raţiunea primară a formei rămâne intenţia mai mult sau mai puţin declarată a legiuitorului de
protecţie a consimţământului părţilor. Este raţiunea care justi ică funcţiile formei şi în dreptul
comparat. A se vedea, de exemplu, în dreptul german: funcţia de avertizare pe care forma o
îndeplineşte (Warnfunktion), funcţia probatorie şi de evidenţă (Beweisfunktion, mai nou, şi
Klarstellungsfunktion), funcţia de consiliere a formei autentice, mai ales (Beratungsfunktion) şi
mai recent, funcţia de control (Kontrollfunktion); a se vedea comentariul lui J. Ellenberger de
sub art. 125 BGB, în Bassenge, Brudermüller, Diedrichsen, Ellenberger, Grüneberg, Sprau, Thorn,
Weidenkaff, Weidlich (eds.), Pallandt Kommentar. Bürgerliches Gesetzbuch, Ed. C.H. Beck, München,
2012, p. 106, nr. 1 şi urm. (în continuare, Pallandt BGB).
76)
Cum se întâmplă în cazul contractului de ipotecă – raţiunea instituirii formei acestuia se
consideră că este legată mai degrabă de protecţia terţilor decât de aceea a părţii care consimte la
instituirea ipotecii (Ph. Malaurie, L. Aynès, Ph. Stoffel-Munck, op. cit., p. 270, nr. 546-547).
77)
A se vedea I.F. Popa, în L. Pop, I.F. Popa, I.S. Vidu, op. cit., pp. 189 şi urm., nr. 129.
78)
A se vedea: J. Flour, J.L. Aubert, op. cit., p. 138, nr. 118; Ph. Malaurie, L. Aynès, Ph. Stoffel-
Munck, op. cit., p. 263, nr. 536.
79)
A se vedea J. Flour, J.L. Aubert, op. cit., p. 138, nr. 118.
80)
A se vedea art. 77-1 C. isc.
81)
A se vedea Legea nr. 656/2002 pentru prevenirea şi sancţionarea spălării banilor, precum
şi pentru instituirea unor măsuri de prevenire şi combatere a inanţării actelor de terorism (cu
modi icările ulterioare).
82)
Este vorba de un foarte efemer art. 24 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi
publicităţii imobiliare. Acest text (curios, inserat într-o lege care astăzi nu mai reprezintă decât
o lege de proceduri de publicitate imobiliară) prevedea că promisiunile de înstrăinare sau
constituire de drepturi reale asupra unor imobile, ca şi actele de dezlipire şi comasare imobiliare,
trebuie încheiate în formă autentică sub sancţiunea nulităţii absolute. Textul, extrem de impropriu
în ambianţa legală indicată, a fost abrogat prin Legea nr. 221/2013.


B. Forma în materie imobiliară
În dreptul comparat, în materie imobiliară, formalismul reprezintă o soluţie de
excepţie83). Această excepţie priveşte, de regulă, înstrăinările de terenuri84). Se pare
că formalismul a câştigat un domeniu larg odată cu intrarea în vigoare a noului Cod.
Este vorba de forma cerută pentru constituirea şi transferul drepturilor reale asupra
imobilelor, ca şi de forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară (care se identi ică
odată cu instituirea principiului caracterului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară).
Forma pentru înstrăinările imobiliare şi pentru constituirile de drepturi imobiliare este una
substanţială, iind subordonată ambelor raţiuni menţionate mai sus şi realizând ambele
funcţii. Este vorba de forma autentică. În principal, reţinem prevederile art. 1.244 C. civ.,
conform cărora: „În afara cazurilor prevăzute de lege, trebuie să ie încheiate prin înscris
autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie
drepturi reale care urmează a i înscrise în cartea funciară” (text prezent în cadrul
Subsecţiunii 6, dedicată formei contractului, din Secţiunea a 3-a, „Încheierea contractului”,
Titlul II, Cartea a V-a). Textul dedicat formei contractului reia, de fapt, într-o altă expresie
cu acelaşi sens, prevederile art. 888 C. civ. din secţiunea dedicată publicităţii imobiliare,
care prevede că: „Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic
notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase de initivă, a certi icatului de moştenitor sau în
baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede
aceasta”. Nerespectarea formei ad validitatem atrage nulitatea absolută85), potrivit
art. 1.242 alin. (1) C. civ., care prevede că „Este lovit de nulitate absolută contractul încheiat
în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă”86).
C. Problema formei „esenţializate”

În acest context, trebuie să ie pusă în discuţie şi forma „esenţializată” de părţi, adică
forma ridicată de părţi la rangul de condiţie de validitate, fără ca legiuitorul să o i impus
ca atare pentru validitatea contractului87). În această privinţă, ne reţin atenţia prevederile
art. 1.242 alin. (2) C. civ., conform cărora, „Dacă părţile s-au învoit ca un contract să ie
83)
În dreptul comparat domină principiul non-formalismului; a se vedea K. Zweigert, H. Kötz,
op. cit., pp. 366 şi urm.
84)
A se vedea, în acest sens, că forma autentică este cerută de art. 313 BGB (pentru înstrăinarea
terenurilor), art. 216 C. elveţian al obligaţiilor (idem). În Franţa, deşi forma este indiferentă şi
în materie imobiliară, ea este cerută pentru îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară;
aceeaşi soluţie este adoptată şi în Austria (art. 432 ABGB). În practică însă şi în aceste ultime
două situaţii, actele se încheie în formă autentică pentru îndeplinirea formalităţilor de publicitate
imobiliară.
85)
S-a înlăturat astfel discuţia care animă încă doctrina franceză şi care era legată de
sancţiunea aplicabilă lipsei formei atunci când interesul ocrotit prin aceasta este unul particular,
cum s-ar putea spune că se întâmplă în cazul acestui tip de formă ad validitatem, de unde se vede
că raţiunea subsidiară a instituirii formalismului a câştigat teren în materie imobiliară, întrucât
nulitatea absolută este instituită în vederea ocrotirii unui interes general [art. 1.247 alin. (1) C. civ.].
Credem că ar i fost mult mai potrivită sancţiunea nulităţii relative pentru lipsa formei. Astfel, dacă
s-ar i constatat că lipsa formei nu a vătămat interesele celui/celor ocrotiţi de formă, sancţiunea ar
i putut rămâne nefuncţională.
86)
Textul pare să ie inspirat din prevederile art. 1.414 C. civ. Quebec.
87)
A se vedea, pentru chestiune, D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare
ca formă autonomă de contract, lucr. cit., p. 282; mai general: J. Goicovici, lucr. cit., pp. 121 şi urm.,
nr. 19.


încheiat într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul se socoteşte valabil
chiar dacă forma nu a fost respectată”. În dreptul comparat, principiul este diferit: dacă
părţile au convenit ca actul să se încheie într-o anumită formă (chiar dacă legea nu o cere
imperativ), ea trebuie respectată pentru ca actul să poată i considerat încheiat88). Soluţia
legiuitorului român trebuie însă raportată la autonomia de voinţă. Raţiunea se pare că a
fost aceea ca părţile să nu poată, prin voinţa lor, să creeze cauze de nulitate absolută89).
Dacă aceasta a fost raţiunea, atunci ar i fost elementar corect ca actul să nu se poată
considera încheiat până în momentul în care este îndeplinită condiţia de formă ridicată
de părţi la rangul de condiţie de validitate. Cu toate acestea, textul există şi trebuie înţeles
într-o manieră în care să producă efecte juridice. Singura manieră în care putem citi acest
text este aceea că legiuitorul porneşte de la prezumţia că părţile, încheind totuşi actul în
altă formă decât cea convenită de ele anterior, au înţeles, de fapt, să revină asupra formei,
ceea ce face ca actul să ie valabil. O asemenea soluţie a fost reţinută şi anterior adoptării
noului Cod civil90) şi nu vedem de ce nu ar i permisă şi astăzi, în condiţiile în care regulile
de interpretare a voinţei părţilor permit o asemenea abordare91).
D. Problema formei promisiunilor de înstrăinare imobiliară. Există un

principiu?
Din păcate, nu există un text legal uniform aplicabil promisiunilor de a contracta,
astfel cum se întâmplă uneori în dreptul comparat. La nivelul dreptului comparat,
reţinem că principiul este acela conform căruia promisiunile ferme de contract trebuie
să îmbrace aceleaşi condiţii de formă ca şi contractul promis, atunci când raţiunea formei
este protecţia consimţământului celui care încheie promisiunea/contractul promis92).
88)
A se vedea, în special, art. 1.352 C. civ. it. („Se le parti hanno convenuto per iscritto di adottare
una determinata forma per la futura conclusione di un contratto, si presume che la forma sia stata
voluta per la validità di questo”). Instanţele italiene au decis şi în acest caz că părţile pot reveni
asupra formei ridicate de ele la rangul de condiţie de validitate (a se vedea Cass. civ. it., Sez. III, 14
aprilie 2000, în P. Cendon, A. Baldassari, Codice civile annotato, op. cit., p. 1614. În dreptul francez,
soluţia este similară. În legătură cu clauza de reiterare a consimţământului în formă autentică şi
cu „caducitatea” vânzării încheiate în lipsa acestei forme, a se vedea Cass. fr., 3 civ., 12 octombrie
1994, comentariul lui D. Mazeaud, în R. Defrénois 1995, nr. 738. În dreptul german, regula este
aceeaşi, cu precizarea că forma autentică notarială poate înlocui orice formă convenită de părţi –
a se vedea, în special, art. 127 BGB şi mai ales comentariile pe marginea sa (J. Ellenberger, în
Palandt. Bügerliches Gesetzbuch, Ed. C.H. Beck, München, 2012, pp. 114 şi urm.).
89)
Deşi, în egală măsură, s-ar i putut institui nulitatea relativă, dată iind preponderenţa
interesului particular ocrotit prin regulile legate de forma esenţializată de părţi (a se vedea
art. 1.248 C. civ. privind nulitatea relativă). În acest caz, instituirea de către părţi a unei cauze de
nulitate nu are în sine nimic ultragiant. Acelaşi lucru se întâmplă şi cu inalienabilităţile implicite
generate de încheierea unei promisiuni de înstrăinare, ca şi de cele exprese, încălcarea lor iind
sancţionată cu nulitatea relativă [a se vedea art. 629 alin. (2) C. civ.].
90)
A se vedea, în dreptul nostru, J. Goicovici, lucr. cit., p. 122, nr. 19; în dreptul francez, pentru
această perspectivă, a se vedea J. Ghestin, G. Loiseau, Y.-M. Serinet, op. cit., pp. 707 şi urm., nr. 939.
91)
Adică, este esenţial să rezulte din contractul considerat încheiat (cel promis) su icient de
limpede că acesta este contractul inal încheiat de părţi şi că, implicit sau explicit, au renunţat la
exigenţa formei.
92)
A se vedea: H.L., J. Mazeaud et F. Chabas, Leçons de droit civil. Les obligations: théorie générale,
9e éd., Montchrestien, Paris 1998, p. 65, nr. 70; F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, op. cit., p. 215, nr. 194;
J. Ghestin, G. Loiseau, Y.-M. Serinet, op. cit., pp. 708 şi urm., nr. 940. Această opinie este susţinută


Aşadar, dacă, de exemplu, forma contractului promis este cea autentică, aceeaşi formă
trebuie să ie respectată şi de promisiunea privitoare la acest contract.
Raţiunile care stau la baza acestui principiu sunt duble: a) în primul rând, noţiunea de
iter formativ este cea care obligă la forma per relationem93): contractul promis este văzut
ca un contract principal; faţă de acest contract, promisiunea de contract reprezintă un act
accesoriu – am putea vorbi de o aplicaţie specială a regulii accesorium sequitur principale;
b) în al doilea rând, deoarece elementele esenţiale ale contractului promis sunt deja
stabilite prin contractul care îi premerge, raţiunea formei se menţine în ambele situaţii;
între elemente se reţine consimţământul, a cărui protecţie este necesar să se realizeze în
manieră simetrică în ambele situaţii (în caz contrar, date iind consecinţele ample pe care
le poate avea încheierea promisiunii, poate i eludată raţiunea primară a instituirii formei).
Principiul, astfel cum a fost redat mai sus, este consacrat la nivel legal sau la nivel
jurisprudenţial în majoritatea sistemelor de drept continental: în dreptul italian, în
manieră directă de prevederile art. 1.351 C. civ. it.; în dreptul elveţian, în mod expres
de art. 22 alin. (2) din Codul federal elveţian al obligaţiilor94); în dreptul german, cu
unele distincţii şi excepţii dictate de raţiuni morale şi sociale95), forma promisiunii de
contract trebuie să ie identică celei cerute pentru validitatea contractului promis96).
Acest principiu este însă pus la îndoială de prevederile art. 1.415 C. civ. Quebec, conform
cărora: „Promisiunea de a încheia un contract nu este supusă formei cerute pentru acest
contract”97). Raţiunile acestei prevederi sunt însă diferite şi se datorează renunţării la
formă în schimbul formalităţilor – un fenomen tipic sistemelor de drept common law şi
care se pare că a in luenţat şi abordarea prezentă în acest Cod98).
şi de o parte a doctrinei române pe marginea noului Cod civil. A se vedea P. Vasilescu, op. cit.,
pp. 285 şi urm.
93)
A se vedea J.M. Mousseron, M. Guibal, D. Mainguy, op. cit., p. 361, nr. 575 (promisiunea de
contract solemn trebuie să îmbrace aceeaşi formă ca şi contractul promis); în dreptul italian,
art. 1.351 C. civ. it. („Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge
prescrive per il contratto de initivo”). Pentru comentarii, a se vedea R. Scognamiglio, op. cit.,
pp. 425 şi urm. În dreptul german, soluţia este aceeaşi, chiar în lipsa unui text expres care să
prevadă acest lucru (a se vedea B.S. Markesinis, H. Unberath, A. Johnston, op. cit., pp. 81 şi urm.).
94)
Art. 22 alin. (2) din Codul federal elveţian al obligaţiilor: „Lorsque, dans l’intérêt des parties,
la loi subordonne la validité du contrat à l’observation d’une certaine forme, celle-ci s’applique
également à la promesse de contracter”.
95)
În jurisprudenţa germană s-a considerat că, în ipoteza în care se dovedeşte că forma
instituită ad validitatem nu şi-ar i realizat efectul protectiv de consimţământ faţă de persoana în
cauză (o persoană în vârstă care dobândea unica locuinţă prin actul supus atenţiei judecătorilor)
şi că, faţă de vânzătorul profesionist, nu era necesară o asemenea protecţie, exigenţa formei poate
i depăşită şi poate i considerat valabil un antecontract inform. În realitate, într-o asemenea
ipoteză, instanţa recunoaşte implicit valabilitatea contractului ca act de înstrăinare şi nu mai
repune în discuţie natura antecontractuală a situaţiei juridice (a se vedea Bundesgerichtschof,
hot. nr. 1189/1972, în B.S. Markesinis, H. Unberath, A. Johnston, op. cit., p. 86).
96)
A se vedea supra, nota nr. 89.
97)
Art. 1.415 C. civ. Quebec: „La promesse de conclure un contrat n’est pas soumise à la forme
exigée pour ce contrat”. Conform comentariului ministrului justiţiei, „Le formalisme, protecteur
du caractère libre et éclairé du consentement des parties, ne s’impose pas avec la même force à
l’étape de l’échange des consentements” (a se vedea J.L. Baudouin, Y. Renaud, Code civil du Québec
Annoté, 15-ème éd., Wilson & La leur, Montréal, 2012, p. 1725.
98)
Nu trebuie să ne imaginăm că lipsa formei impuse presupune şi lipsa formalităţilor
contractuale.


E. Forma execuţională în materie imobiliară
În dreptul românesc există un principiu ferm legat de forma promisiunilor de contract?
Impresia noastră este aceea că legiuitorul român a refuzat să consacre un principiu
uniform în materie de promisiuni de contract în privinţa formei pe care acestea trebuie
să o îmbrace. Întrebarea prezintă interes doar în materie imobiliară, în condiţiile în care
în acest context este necesară condiţia formei autentice.
Întrebarea care se pune este dacă, în cazul promisiunilor de înstrăinare care privesc
un imobil, este sau nu necesară forma autentică? După cum bine ştim, anterior intrării
în vigoare a actualului Cod, opinia majoritară era în sensul că forma promisiunilor
de înstrăinare privind imobilele-terenuri (referinţa privea în general promisiunile de
vânzare) era indiferentă, chiar dacă la acea dată cerinţa formei autentice era imperativă
pentru transferul proprietăţii şi constituirea de drepturi reale asupra terenurilor99).
Opinia, deşi majoritară, nu era şi uniformă100). Opinia, deşi majoritară, nu rămânea
necriticată. Critica tezei majoritare se baza pe raţionamentul esenţial al lipsei simetriei
formei care se baza pe o identitate de raţiune, atât în cazul promisiunii de înstrăinare
imobiliară, cât şi în cazul contractului promis. În plus, chiar şi la data respectivă, existenţa
posibilităţii pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract constituia o formulă
judiciară care ar i putut vida de conţinut exigenţa formei, pentru că, în mod vădit, în faza
judiciară, exigenţa obţinerii unui consimţământ limpede, precum şi consilierea speci ică
actelor autentice nu erau nicidecum preocupări ale instanţei de judecată.
În sfârşit, în prezent, deşi ne-am i aşteptat la texte limpezi în materie de formă
(eventual, similare celor prezente în art. 1.350-1.352 C. civ. it., care au fost cercetate,
se pare, la redactarea actualei forme legale), soluţia adoptată rămâne incertă. Situaţia
se prezintă însă diferit: a) dacă, în materie de pacte de opţiune, legiuitorul tranşează
de initiv problema formei [art. 1.278 alin. (5) C. civ.], b) în materia restului promisiunilor
de înstrăinare, lasă să planeze asupra condiţiilor de formă o incertitudine nedemnă de
un text legal atât de proaspăt. Vom analiza în continuare aceste aspecte.
F. Reperele formei execuţionale

Forma cerută pentru promisiunile de vânzare, unilaterale şi bilaterale. Principiul ar
trebui să ie cel îndeobşte reţinut în dreptul comparat. Cu toate acestea, nicio prevedere
referitoare la promisiuni de înstrăinare în general nu tranşează această problemă. Să
încercăm să trasăm un ir raţional:
99)
Anterior anului 1989, practica instanţei supreme era în sensul că promisiunile de vânzare-
cumpărare privind terenurile cu sau fără construcţii trebuie încheiate în aceeaşi formă ca şi cea
impusă de legiuitor pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare, adică forma autentică
(în acest sens, a se vedea TS, dec. de îndrumare nr. 7/1967, în CD 1967, p. 26). Ulterior, deşi
raţiunile instituirii formei autentice nu se schimbaseră, jurisprudenţa s-a modi icat în sensul
că promisiunile de înstrăinare asupra terenurilor pot i consensuale (a se vedea, de exemplu,
în mod expres, CSJ, s. civ., dec. nr. 222/1993, în Dreptul nr. 7/1994, p. 74). Doctrina a motivat o
asemenea soluţie (a se vedea, de exemplu, V. Stoica, F.A. Baias, Executarea silită a antecontractelor
de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul
nr. 3/1992, p. 27 şi urm.; ulterior, a se vedea: E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, op. cit.,
pp. 146 şi urm.; V. Stoica, Drepturile reale principale, op. cit., vol. I, p. 318; L. Pop, L.M. Harosa, Drept
civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 156).
100)
A se vedea: D. Chirică, Condiţiile de validitate şi efectele promisiunii sinalagmatice de
vânzare-cumpărare, în Studia nr. 2/2001, pp. 24 şi urm., nr. 11; idem, Tratat de drept civil. Contracte
speciale, op. cit., pp. 183 şi urm., nr. 215 şi urm.


a) forma promisiunii de contract trebuie să ie cea a contractului promis. Acesta este
principiul general reţinut în dreptul comparat, uneori nominal la nivelul textelor legale,
alteori doar la nivelul jurisprudenţei101). Ne surprinde că reglementările din Codul civil
italian au avut o asemenea in luenţă la nivelul reglementării pactului de opţiune şi că
textul de principiu referitor la forma promisiunilor de contracte a fost pur şi simplu
omis102). Cauza omisiunii ar putea să ie însă chiar intenţia legiuitorului de a permite
consensualismul în materie de promisiuni de contracte solemne. Ghidul primar în
rezolvarea acestei probleme este art. 1.242 alin. (1) şi 1.279 C. civ.
Art. 1.279 alin. (1) C. civ., care pare să se refere la condiţiile de validitate a
promisiunilor de a contracta, indică numai anumite condiţii de fond, prevăzând că
promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis,
în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. Sensul este acela că promisiunea
de contract trebuie să cuprindă toate elementele esenţiale ale viitorului contract. Dacă
avem de a face cu o promisiune bilaterală de vânzare, de exemplu, ea trebuie să indice
bunul promis şi preţul, în condiţiile în care ar i necesare aceste elemente într-o vânzare
(a se vedea art. 1.660 şi urm. C. civ. referitoare la determinarea preţului şi art. 1.657 şi
urm. C. civ. referitoare la obiectul vânzării etc.). Practic, niciun alt element nu este în mod
prezumabil esenţial pentru executarea contractului – restul elementelor se pot completa
prin apelul la normele supletive ale vânzării (de exemplu, art. 1.666 C. civ. privitor la
cheltuieli, art. 1.695 şi urm. C. civ. referitoare la garanţia contra evicţiunii şi art. 1.707
şi urm. C. civ. referitoare la garanţia contra viciilor ascunse). Forma, ni se pare că, deşi
este o condiţie de validitate substanţială şi, astfel cum am arătat deja, structurală, în cazul
vânzării imobiliare, nu poate i inclusă în prevederile art. 1.279 alin. (1) C. civ., care se
referă doar la acele elemente în lipsa cărora promisiunea nu se poate executa; or, forma
nu poate i reţinută în rândul acestor elemente. Elementele în lipsa cărora promisiunea
nu se poate executa sunt cele ale acordului esenţial sau su icient prevăzut de legiuitor cu
ocazia reglementării formării contractului [a se vedea art. 1.182 alin. (2) C. civ.]. Credem
că legiuitorul s-a referit, astfel, doar la elementele esenţiale ale viitorului contract (de
genul obiectului – bun şi preţ), fără a include şi forma între acestea.
b) Cu toate acestea, legiuitorul nu s-a oprit aici. Avem impresia că a revenit asupra
exigenţelor formei cu ocazia enumerării condiţiilor necesare pronunţării unei hotărâri
care să ţină loc de contract [a se vedea alin. (3) al art. 1.279 C. civ.] în cazul refuzului
uneia dintre părţi de a încheia contractul promis. Coexistenţa textelor art. 1.279 şi
art. 1.278 C. civ. [coexistenţa lor indică, de exemplu, că legiuitorul a înţeles să distingă, cel
puţin la un anumit nivel, între promisiunea unilaterală de contract şi pactul de opţiune
– singura distincţie poate i remarcată la nivelul formei care este imperativ şi expres
pretinsă de legiuitor – a se vedea art. 1.278 alin. (5) C. civ.103)] pare să con irme preluarea
la nivel legislativ a unei soluţii tradiţionale existente în doctrina şi jurisprudenţa
anterioare noului Cod. În esenţă, contrar opticii aproape uniforme din dreptul comparat
continental (care oglindeşte ideea că promisiunea de contract trebuie încheiată în forma
cerută de lege pentru contractul promis), legiuitorul român pare să admită că forma
promisiunilor de înstrăinare este indiferentă. Soluţia poate i pusă sub semnul întrebării
101)
A se vedea supra, subsecţiunea G.
102)
A se vedea art. 1.351 C. civ. it.: „Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa
forma che la legge prescrive per il contratto de initivo”.
103)
A se vedea supra, nr. 11 (în RRDP nr. 5/2012, p. 125).


sub aspectul rolului formei în protejarea consimţământului promitentului104), pentru
că gravitatea exprimării acestui consimţământ este văzută, în general, ca similară celei
pentru încheierea contractului promis. Eliminarea exigenţei formei are ca urmare o
eludare a sensului fundamental pentru care aceasta a fost instituită ca mijloc de protecţie
a consimţământului. Cu toate acestea, soluţia „informalismului” nu este, după părerea
noastră, dusă de legiuitor până la ultima consecinţă, astfel cum se întâmpla în numita
tradiţie juridică românească anterioară.
c) Astfel, indiferent de formă, în vechea ambianţă legală105), se considera că oricare
dintre părţi poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în ipoteza
în care cealaltă parte refuză perfectarea contractului promis (dacă sunt îndeplinite
celelalte condiţii, bineînţeles). În actuala reglementare, art. 1.279 alin. (3) C. civ.
inserează o îndoială în formula pronunţării unei hotărâri care ţine loc de contract,
arătând că respectiva hotărâre se poate pronunţa la cererea părţii care şi-a îndeplinit
propriile obligaţii, „atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru
validitatea acestuia sunt îndeplinite”. Suntem obligaţi să exploatăm această îndoială în
sensul că textul ni se pare că se referă la contract ca iind „contractul promis” [astfel
cum este numit la alin. (1) din acelaşi articol], şi nu la promisiunea de a contracta.
De aceea, condiţiile de validitate a acestuia presupun condiţiile generale de validitate
esenţiale – între care regăsim, imperativ, forma. Bineînţeles că nu poate i vorba de orice
elemente de validitate şi că unele, datorită caracterului prospectiv al promisiunii de a
contracta, este natural să nu ie îndeplinite decât ulterior (îndeplinirea formalităţilor de
preempţiune, obţinerea autorizaţiilor prealabile cu caracter administrativ etc.)106). Cu
toate acestea, nu intră în rândul excepţiilor şi forma contractului – forma este văzută ca o
măsură de protecţie a consimţământului „consubstanţială”, atât în cazul promisiunii, cât şi
în cel al contractului privind transferul proprietăţii imobiliare107). Acelaşi punct de vedere
ni se pare că se regăseşte şi în textul art. 1.669 alin. (1) C. civ. care vorbeşte, în contextul
promisiunii de vânzare şi al posibilităţii pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care
să ţină loc de contract, de următoarele: „dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt
îndeplinite”! Este, în consecinţă, vorba de condiţiile de validitate a contractului promis, care
trebuie să se oglindească în condiţiile de validitate a promisiunii de vânzare. Distingem,
aşadar, următoarele situaţii:
i. Dacă promisiunea bilaterală de înstrăinare imobiliară este încheiată în formă
autentică, oricare dintre părţi, în cazul refuzului celeilalte de a încheia contractul promis,
104)
A se vedea, pentru această critică, D. Chirică, op. cit., pp. 184 şi urm., nr. 217; în primul rând,
deoarece raţiunea instituirii formei pentru contractul promis subzistă şi în ipoteza promisiunii
obligatorii de încheiere a unui asemenea contract. Consimţământul cu privire la elementele
esenţiale ale vânzării este emis în faza antecontractului şi asupra sa nu se mai poate reveni. De
aceea, raţiunea instituirii formei persistă şi în faza încheierii promisiunii de contract. A se vedea,
de asemenea: A. Bénabent, Les contrats speciaux, op. cit., p. 73, nr. 101; J.M. Mousseron, M. Guibal,
D. Mainguy, op. cit., p. 361, nr. 575; O. Barret, lucr. cit., nr. 179 şi urm. – cu menţiunea că observaţiile
provenind din dreptul francez sunt valabile atât pentru promisiunile care „valorează vânzare”, în
condiţiile art. 1.589 C. civ. fr., cât şi pentru cele care nu au această calitate şi totodată funcţie –
a se vedea, pentru această observaţie, Vente immobilière 2012-2013. Mémento Pratique Francis
Lefebvre, op. cit., pp. 166 şi urm., nr. 8572 şi nr. 8620 şi urm.).
105)
Soluţie care devenise text de lege – a se vedea art. 5 alin. (2), Titlul X din Legea nr. 247/2005
(astăzi abrogată).
106)
A se vedea supra, nr. 7
107)
A se vedea, în acest sens, P. Vasilescu, op. cit., p. 285.


cu îndeplinirea şi a celorlalte condiţii, poate cere obligarea la daune-interese a părţii
recalcitrante, cu sau fără rezoluţiunea contractului [art. 1.279 alin. (2) C. civ.], după cum
poate, de asemenea, să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract
[art. 1.279 alin. (3) C. civ., art. 1.669 alin. (1) C. civ.];
ii. În ipoteza în care promisiunea de contract a fost încheiată în po ida formei cerute ad
validitatem pentru contractul promis, avem de a face cu o formulă contractuală speci ică
negocierii contractelor, a cărei validitate este limitată la contractele preparatorii,
dar care se bucură de o atenţie specială din partea legiuitorului, iind inclusă în sfera
promisiunilor de contract108). În acest caz, partea care doreşte încheierea contractului
promis şi şi-a îndeplinit propriile obligaţii poate solicita obligarea celei care refuză, doar
la plata de daune-interese şi nu va putea solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină
loc de contract [pentru că nu este îndeplinită condiţia de formă impusă de art. 1.279
alin. (3) şi de art. 1.669 alin. (1) C. civ.]. În ceea ce priveşte interpretarea de mai sus, ne
e greu să înţelegem dacă ea a stat ca idee la baza reglementării. Conform unei opinii109)
exprimate de unul dintre autorii Codului, intenţia legiuitorului ar i fost aceea ca forma
să ie indiferentă în cazul promisiunilor de înstrăinare imobiliară, altele decât pactele
de opţiune (adică promisiunile bilaterale şi unilaterale de înstrăinare imobiliară). Este
foarte plauzibilă o asemenea intenţie, dată iind apropierea autorilor de unele dintre
soluţiile tradiţionale în dreptul nostru110). Cu toate acestea, textelor legale le lipseşte
certi icarea pozitivă a acestei variante de interpretare. Dimpotrivă, avem de a face cu
indicarea în textul legal [art. 1.279 alin. (3) C. civ.] a exigenţei îndeplinirii celorlalte
condiţii de validitate a contractului promis. Concluzia este că toate aceste condiţii
trebuie să se regăsească în promisiunea de contract şi că aici trebuie inclusă şi forma.
Nimic nu ar i împiedicat legiuitorul să prevadă expres (după modelul Codului civil
Quebec, art. 1.415) lipsa necesităţii formei. În lipsa unei certi icări textuale a opiniei
unui autor al Codului, oare trebuie să avem în vedere interpretarea literală a textului
legal sau pe aceea imaginată de legiuitor, dar neexprimată? În acest context, apreciem că
forma nu este o condiţie de validitate a promisiunii de contract, dar că poate i o condiţie
a executării silite în natură. Promisiunea de contract va putea i executată voluntar în
cazul în care nu este încheiată în forma cerută de lege pentru contractul promis, dar
nu va putea i executată silit în privinţa prestaţiei promitentului-înstrăinător. Pe de
altă parte, toate remediile pentru neexecutare rămân accesibile părţilor în ipoteza
unei promisiuni informe de contract solemn, cu excepţia remediului pronunţării unei
hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic;
iii. Părăsind aria promisiunilor de înstrăinare imobiliară, în cazul în care părţile
au „esenţializat” forma, ridicând-o la rangul de condiţie de validitate111): „dacă părţile
s-au învoit ca un contract să ie încheiat într-o anumită formă, pe care legea nu o
cere, contractul se socoteşte valabil chiar dacă forma nu a fost respectată” [art. 1.242
108)
Pe care are atenţia necesară să le distingă de alte contracte preparatorii – alin. ultim al
art. 1.279 C. civ.
109)
În acest sens, a se vedea R. Popescu, Conferinţa Noul Cod civil – Teze şi antiteze, Cluj-Napoca,
2011.
110)
Sursa intelectuală principală este, cu siguranţă, lucrarea prof. F. Deak în materie şi
ideea exprimată aici (a se vedea, de exemplu, F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale,
Ed. Actami, Bucureşti, 1998, p. 21), dar şi studiul citat mai sus (V. Stoica, F.A. Baias, Executarea
silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul
nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992), a cărui in luenţă asupra jurisprudenţei a fost evidentă.
111)
A se vedea supra, nr. 8.


alin. (2) C. civ.]. Aşadar, discuţia privind esenţializarea formei se dovedeşte, după părerea
noastră, astăzi inutilă;
iv. În cazul unei promisiuni unilaterale de înstrăinare încheiate în formă autentică
(aceeaşi cu cea pretinsă pentru contractul promis unilateral), aceasta ar trebui
considerată un simplu pact de opţiune care să urmeze regulile art. 1.278 C. civ. Desigur,
se poate admite şi varianta în care interpretarea voinţei părţilor ar duce la concluzia că
intenţia acestora nu ar i fost ca aşa-numita ridicare a opţiunii de către bene iciar să ducă
la încheierea contractului, ci doar aceea a transformării sale într-o promisiune bilaterală
(dacă, de exemplu, avem de a face cu o promisiune unilaterală de vânzare), generând
obligaţia pentru ambele de a încheia în viitor contractul. Această ultimă ipoteză ni se
pare însă mai greu de întâlnit, în condiţiile consilierii notariale şi exigenţelor ireşti ale
autenti icării;
v. Dacă totuşi promisiunea unilaterală de înstrăinare imobiliară nu este încheiată
în forma autentică, atunci eventuala acceptare din partea bene iciarului nu poate să
dea naştere decât la o promisiune care nu poate i executată silit în natură – refuzul
promitentului de a încheia contractul nu poate i compensat decât prin daune-interese,
conform art. 1.279 alin. (2) C. civ.
9. Forma cerută pentru promisiunea de donaţie
Chestiunea formei promisiunii de donaţie este soluţionată neechivoc de art. 1.014

alin. (1) C. civ., care impune forma autentică a promisiunii de donaţie112) (condiţie
formală care trebuie îndeplinită şi în situaţia în care promisiunea de donaţie priveşte un
alt bun decât un imobil). Aşadar, de această dată este strict respectat principiul formei
per relationem. Excepţiile sunt date de promisiunea de dar manual, eventual imaginabilă
şi ea, care se poate încheia indiferent de formă [art. 1.011 alin. (2) C. civ.), cu condiţia
ca valoarea darului manual să nu depăşească 25.000 lei. În plus, astfel cum se poate
observa, şi problema executării silite este soluţionată corect de art. 1.014 alin. (2) C. civ.,
care nu admite executarea silită în natură a unei asemenea promisiuni.
10. Forma cerută pentru promisiunea de ipotecă
Raţiunea exigenţei formei ipotecii imobiliare, şi anume forma autentică prevăzută

de art. 2.378 alin. (1) C. civ., poate i considerată în mod tradiţional ca iind diferită de
exigenţa formei în cazul înstrăinărilor imobiliare. În mod tradiţional, se susţinea, sub
imperiul vechiului Cod, după modelul doctrinei franceze în materie113), că ea se referă la
protecţia terţilor prin formă. În principal, se vorbea de exigenţa acordării unei protecţii
sporite a creditorului faţă de alţi creditori prin dobândirea de dată certă114). Acest punct
de vedere poate i admis şi în contextul legislativ de astăzi, alături de considerentele
curente ale protecţiei consimţământului promitentului. Cu toate acestea, raţiunea formei
ipotecii imobiliare credem că este astăzi dublată de exigenţa protecţiei consimţământului
112)
Pentru analiza exigenţei formei în materie de donaţie, a se vedea J. Goicovici, lucr. cit.,
pp. 128 şi urm., nr. 30 şi urm.
113)
A se vedea: P. Simler, F. Collart-Dutilleul, Droit civil. Les sûretés, Dalloz, 2013, p. 182, nr. 182;
J. Goicovici, lucr. cit., p. 137, nr. 48.
114)
În condiţiile noilor reglementări în materie de publicitate imobiliară, acest argument este
mai slab.


celui care constituie ipoteca, protecţia terţilor realizând-se în manieră su icientă prin
intermediul publicităţii imobiliare115). Nu există texte legale la reglementarea ipotecii
care să prevadă promisiunea de ipotecă. Dar este, evident, o formulă contractuală perfect
admisibilă şi, în plus, practicată. Exigenţa protecţiei consimţământului promitentului
iind oricum secundară, în opinia noastră, forma promisiunii de ipotecă imobiliară este
indiferentă.
11. Efectele promisiunilor de contract. Efectele promisiunilor de

înstrăinare imobiliară
A. Obligaţia principală de a încheia contractul promis
Dacă vorbim de promisiunile de contract, obiectul acestora îl constituie obligaţia
principală de a încheia în viitor un contract. În cazul promisiunilor de înstrăinare
imobiliară, este vorba de o obligaţie principală de a consimţi la încheierea în formă autentică
a contractului promis (sau de a reitera consimţământul), o obligaţie ce revine, în egală
măsură, promitentului înstrăinător şi promitentului dobânditor. Natura juridică a acestei
obligaţii este aceea a obligaţiei de a face116), obligaţia având o natură mobiliară, indiferent
de natura mobiliară sau imobiliară a bunului asupra căruia poartă promisiunea117). În
această privinţă există consens şi în dreptul comparat118). De aceea, participarea la
autenti icare şi exprimarea consimţământului în formă autentică trebuie considerate
echivalente. Pe de altă parte, exprimarea consimţământului în formă autentică (reiterarea
consimţământului) reprezintă executarea promisiunii de înstrăinare119).
B. Alte obligaţii ale părţilor

În contextul juridic anterior actualei reglementări, în doctrină se vorbea de o serie
de obligaţii în sarcina ambelor părţi. Toată această doctrină trebuie revalori icată, cu
unele precizări şi ajustări generate de noile texte legale. Astfel, se reţinea în doctrină
existenţa unei obligaţii implicite a promitentului-vânzător de a nu înstrăina sau greva
în interesul unei persoane bunul promis120). Între timp, o asemenea obligaţie a devenit
inalienabilitate legală speci ică tuturor promisiunilor de înstrăinare [a se vedea art. 627
alin. (4) C. civ.]. Subzistă însă obligaţia de natură personală a promitentului-vânzător
de a nu încheia cu terţii acte juridice susceptibile de a restrânge sau înlătura drepturile
115)
A se vedea, pe de altă parte, şi art. 2.334 C. civ.; aceeaşi idee a fost promovată şi în contextul
Codului civil francez [a se vedea J. Ghestin, G. Loiseau, Y.-M. Serinet, op. cit., p. 709, nr. 940 (cu
accentul pe importanţa patrimonială a contractului de ipotecă)].
116)
A se vedea F. Deak, op. cit., ed. a IV-a (rev. de L. Mihai, R. Popescu), vol. I, p. 35. În dreptul
francez (pentru promisiuni care nu valorează vânzare în sensul art. 1.589 C. civ. fr.), se reţine că
este vorba de aceeaşi obligaţie de a face – de a reitera consimţământul în formă autentică notarială;
a se vedea O. Barret, lucr. cit., nr. 208. În dreptul italian, soluţia este exact aceeaşi; a se vedea Cass. it.
Civ., Sez. II, 23 august 1997, în P. Cendon, A. Baldassari, Codice civile annotato, op. cit., p. 1613.
117)
A se vedea D. Chirică, op. cit., p. 188, nr. 223; noua reglementare a bunurilor nu schimbă
cali icarea făcută de doctrina anterioară. A se vedea art. 542 alin. (1) şi (2) raportat la art. 537-538
C. civ.
118)
A se vedea, de exemplu, pentru dreptul francez, L. Boyer, lucr. cit., p. 26.
119)
A se vedea: O. Barret, lucr. cit., nr. 208; J. Schmidt-Szalewski, La force obligatoire à l’épreuve
des avant-contrats, în RTDCiv. 2000, pp. 25 şi urm., nr. B.1.b.
120)
D. Chirică, op. cit., p.186, nr. 220.


promitentului-cumpărător121) (de exemplu, de a se abţine de la încheierea de contracte
de locaţiune). Se pot imagina şi o serie de obligaţii secundare122), cum ar i obligaţia
de a preda posesia (în temeiul unei clauze anticipatorii), de a permite promitentului
cumpărător să construiască pe terenul promis etc.123).
„În oglindă”, promitentul-cumpărător are obligaţia principală de a consimţi la
autenti icarea vânzării şi poate avea o serie de obligaţii secundare, cum ar i cele legate
de plata preţului în funcţie de clauzele promisiunii de înstrăinare etc.
12. Alte promisiuni de contract
Conexe promisiunilor de înstrăinare sunt şi o serie de alte contracte care pot avea
menirea de a organiza sau pregăti viitoarea înstrăinare. Ne referim cu precădere la
promisiunea unilaterală de cumpărare şi la pactul de preferinţă. Din acestea nu rezultă
însă obligaţia de a înstrăina în viitor prin intermediul unui nou contract; aşadar, nu vor
i incluse în categoria promisiunilor de înstrăinare. Pentru ele există diverse texte legale
de interes: a) art. 1.669-1.670 C. civ., care se referă şi la promisiunea de cumpărare; b) de
asemenea, pactul de preferinţă este supus regulilor referitoare la dreptul de preempţiune
– a se vedea art. 1.730 alin. (1) şi (2) C. civ., care se referă şi la dreptul de preempţiune de
origine convenţională (aşadar, art. 1.730-1.740 C. civ.). Exercitarea preempţiunii are ca
efect încheierea contractului de vânzare (art. 1.733 C. civ.).
13. Chestiunea inalienabilităţii implicite

A. Situaţia anterioară actualei reglementări
În contextul prezentării promisiunilor de vânzare, bilaterale şi unilaterale, a fost pusă
în discuţie şi problema posibilităţii sau imposibilităţii înstrăinării de către promitentul-
vânzător a bunului promis către terţi sau a grevării cu sarcini a acestuia. Răspunsul
dat de doctrină depindea de conţinutul contractual: a) în cazul în care nu se prevedea
nimic în promisiune legat de posibilitatea înstrăinării sau grevării cu sarcini a bunului
promis, se considera că oricum există o obligaţie implicită de a nu înstrăina către terţi
sau de a nu greva cu sarcini obiectul promisiunii124); această obligaţie rămânea una
personală, iar, în ipoteza încălcării sale de către promitentul-vânzător, terţul dobânditor
bene icia de o protecţie sporită, în lipsa ipotezei în care se proba că a avut cunoştinţă
de existenţa promisiunii; b) exista şi posibilitatea stipulării exprese în promisiune a
obligaţiei de a nu înstrăina între obligaţiile personale ale promitentului-cumpărător
(în afara caracterului explicit al asumării unei asemenea obligaţii, situaţia nu era cu
nimic diferită faţă de cea atestată de prima ipoteză); c) în sfârşit, exista şi posibilitatea
instituirii unei inalienabilităţi convenţionale, ale cărei consecinţe erau sensibil diferite125)
121)
D. Chirică, op. cit., pp. 187 şi urm., nr. 222 şi urm.
122)
A se vedea Vente Immobilière. Mémento Francis Lefebvre, op. cit., p. 178, nr. 8944.
123)
D. Chirică, op. cit., pp. 188 şi urm., nr. 224 şi urm.
124)
D. Andrei, M. Ronea-Avram, Obligaţiile promitentului-vânzător şi executarea lor silită (I),
în Dreptul nr. 3/1995, pp. 25 şi urm.; D. Chirică, op. cit., p. 186, nr. 220; în sens contrar, a se vedea
B. Dumitrache, Obligaţiile promitentului-vânzător şi executarea lor silită (II), în Dreptul nr. 3/1995,
pp. 32 şi urm.
125)
Anterior intrării în vigoare a Codului civil, a se vedea: V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale
principale, op. cit., vol. I, p. 239; I.F. Popa, Inalienabilitatea voluntară, în In honorem Corneliu Bîrsan,


în ipoteza în care aceasta era notată în cartea funciară126): i. instituirea sa avea ca efect
suspendarea atributului de dispoziţie speci ic proprietăţii şi înstrăinarea către terţi avea
ca urmare o încălcare a regulilor de validitate privind obiectul contractului127), de unde şi
sancţiunea nulităţii relative a înstrăinării către terţi128), alături de remediul rezoluţiunii
contractului primar. În sfârşit, în aceeaşi privinţă, mai trebuie subliniat şi că stipularea
unei inalienabilităţi se considera că avea ca efect o adevărată limitare a circuitului
civil pentru interese private cu privire la bunul promis – sensul iind acela că, pe lângă
interdicţia dreptului promitentului-vânzător de a dispune de bun, opera o adevărată
insesizabilitate a acestuia în cadrul executării silite129).
O trecere în revistă a numeroaselor promisiuni de înstrăinare încheiate sub imperiul
vechiului Cod civil arată însă că rareori era stipulată în antecontract o inalienabilitate
convenţională. De aceea, rămânea în vigoare doar o obligaţie personală de a nu înstrăina,
explicită sau implicită. Adesea, ulterior încheierii promisiunii, promisiunea de înstrăinare
intra în concurs cu o altă promisiune de înstrăinare (încheiată de promitentul-vânzător
cu un terţ), ceea ce genera un litigiu cu soluţii posibile diverse, în funcţie de gradul de
opozabilitate a primei promisiuni. Alteori, se ajungea la un concurs între promisiune şi o
executare silită demarată de terţi împotriva debitorului lor, promitentul-vânzător. În lipsa
stipulării unei inalienabilităţi convenţionale, în acest concurs, executarea silită prima
faţă de antecontract, chiar şi în ipoteza notării promisiunii în cartea funciară. Frecvenţa
situaţiilor de acest gen (mai ales în ultima ipoteză) făcea din posibilitatea înstrăinării/
grevării imobilului promis o adevărată problemă socială de care practicanţii dreptului
au cu siguranţă cunoştinţă. Din fericire, acest neajuns a fost eliminat de legiuitor în noua
reglementare.
B. Situaţia de astăzi a inalienabilităţilor subînţelese în promisiunile de

înstrăinare
În prezent, legiuitorul prevede că toate promisiunile care generează obligaţia de a
transmite în viitor proprietatea presupun o inalienabilitate implicită a bunului promis
[art. 627 alin. (4) C. civ.]130). Deşi problema este aparent limpede, există câteva semne de
întrebare legate de corelarea textelor legale, chestiuni pe care le vom analiza în cele ce
urmează.
a) În primul rând, reţinem reglementarea unei inalienabilităţi legale subînţelese în
toate promisiunile de înstrăinare. Conform art. 627 alin. (4) C. civ., „Clauza de inaliena-
Liviu Pop. Culegere de studii, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2006, pp. 101 şi urm.; C.E. Zamşa, Clauza de
inalienabilitate. Natura juridică. Opozabilitatea, în In honorem Corneliu Bîrsan, Liviu Pop, op. cit.,
pp. 217 şi urm.; O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., pp. 171 şi urm.
126)
A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, op. cit., vol. II, pp. 515 şi urm.
127)
A se vedea, pentru această optică, I.F. Popa, Inalienabilitatea voluntară, lucr. cit., p. 112.
128)
Care putea i invocată doar de către bene iciarul inalienabilităţii sau de către cei care îi
înfăţişau interesele; opinia nu era unanimă – cel mai adesea se considera că unicul remediu în
această privinţă ar i fost dat de rezoluţiunea contractului primar (F. Deak, op. cit., ed. a IV-a, rev.
de L. Mihai, R. Popescu, vol. I, p. 69), ceea ce era insu icient pentru o corectă protejare a intereselor
bene iciarului inalienabilităţii.
129)
A se vedea I.F. Popa, lucr. cit., p. 113.
130)
Pentru inalienabilitate în contextul noului Cod civil, a se vedea: V. Stoica, Clauza voluntară
de inalienabilitate, în In honorem Alexandru Bacaci, Ovidiu Ungureanu. Culegere de studii,
Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2012, pp. 133 şi urm.; E. Chelaru, în F.A. Baias ş.a., Codul civil
comentat, op. cit., Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 687.


bilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor
proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă”131). Problemele pe care le
implică acest text sunt următoarele:
i. Care sunt contractele care generează o asemenea inalienabilitate implicită?
Considerăm că este vorba de toate acele contracte prin care se promite înstrăinarea. În
primul rând, intră în această categorie contractele de vânzare în cadrul cărora transferul
proprietăţii este amânat (cum ar i contractul de vânzare cu rezerva proprietăţii până la
plata integrală a preţului132)), precum şi toate promisiunile de înstrăinare (vânzare sau
înstrăinare, în general). Reţinem, în principal, pactele de opţiune privind înstrăinarea,
în care menţinerea bunului în patrimoniul promitentului este de esenţa acestui tip de
contract133) (de altfel, a se vedea textul art. 1.668 C. civ., care prevede expres acest lucru).
Mai departe, aceeaşi inalienabilitate trebuie considerată implicită în toate celelalte
promisiuni de înstrăinare, unilaterale şi bilaterale;
ii. Care este întinderea inalienabilităţii subînţelese? În primul rând, instituirea sa are
ca efect interdicţia promitentului-înstrăinător de a înstrăina bunul obiect al promisiunii
către terţi. Inalienabilitatea echivalează cu o limitare a dreptului de proprietate în sensul
înlăturării atributului de dispoziţie pe durata134) existenţei inalienabilităţii (chestiune
dedusă din prevederile art. 626 C. civ.)135). În al doilea rând, inalienabilitatea implică
şi interdicţia grevării cu sarcini reale a bunului promis fără acordul bene iciarului
său136) (aceasta presupune interdicţia ipotecării, constituirii unui dezmembrământ
al proprietăţii, încheierii unei noi promisiuni – care ar genera o inalienabilitate reală
etc.). În sfârşit, ultima consecinţă este legată de portanţa inalienabilităţii în raport cu
o potenţială executare silită. În această privinţă, trebuie remarcat că inalienabilitatea
presupune insesizabilitate. Chestiunea se desprinde su icient de limpede din prevederile
art. 629 alin. (3) C. civ., conform cărora: „Nu pot i supuse urmăririi bunurile pentru
care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se
prevede altfel”. În plus, art. 2.329 C. civ., referitor la validitatea aşa-numitelor clauze de
insesizabilitate [reglementare super luă faţă de existentul art. 629 alin. (3) C. civ.], prevede
su icient de limpede la alin. (2) că: „Toate bunurile care sunt, potrivit legii, inalienabile
131)
S-a susţinut că ar i necesar ca părţile să prevadă inalienabilitatea pentru a se evita confuzia
cu obligaţia personală de a nu înstrăina (a se vedea V. Stoica, Clauza voluntară de inalienabilitate,
lucr. cit., p. 136). Credem că, în lipsa unei asemenea evidenţe şi în lipsa oricărei trimiteri la
prevederile art. 627 şi urm. C. civ., prezumţia legală este aceea că promisiunea, odată încheiată,
generează o asemenea inalienabilitate (a se vedea E. Chelaru, cit. supra, p. 689).
132)
Vânzarea cu rezerva proprietăţii este astăzi expres reglementată de art. 1.684 C. civ. Aceasta
dă naştere obligaţiei de a transmite în viitor proprietatea asupra bunului.
133)
Concluzia este dublată de prevederile art. 1.668 C. civ., care subliniază şi ele ideea
inalienabilităţii bunului promis prin pactul de opţiune, prevăzând că, „În cazul pactului de opţiune
privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii
pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se
poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului”.
134)
Durata inalienabilităţii, ie că este expresă, ie că este implicită (legea nu distinge în vreun
fel şi se referă în mod egal la toate inalienabilităţile voluntare), nu poate i mai mare de 49 de
ani [a se vedea art. 627 alin. (1) C. civ.]. În sens contrar (termenul de 49 de ani s-ar aplica doar
inalienabilităţilor voluntare exprese, nu şi celor implicite), a se vedea A.A. Chiş, op. cit., p. 137.
135)
A se vedea V. Stoica, Clauzele de inalienabilitate voluntară, lucr. cit., pp. 138 şi urm.
136)
Aceeaşi era opinia şi anterior intrării în vigoare a actualei reglementări – a se vedea
I.F. Popa, Inalienabilitatea voluntară, lucr. cit., p. 112.


sunt insesizabile”, din nou, sub condiţia realizării opozabilităţii inalienabilităţii
[art. 2.329 alin. (3) C. civ.]. Aşadar, în concursul dintre inalienabilitatea implicită generată
de o promisiune de înstrăinare şi o urmărire silită asupra aceluiaşi bun, va avea prioritate
inalienabilitatea, cu condiţia realizării opozabilităţii sale şi cu condiţia eventualului rang
preferenţial faţă de o eventuală notare a executării silite sau faţă de o ipotecă anterioară
care generează această executare silită137);
iii. Care sunt consecinţele înstrăinării cu încălcarea acestei inalienabilităţi implicite?
Încălcarea inalienabilităţii implicite poate duce la rezoluţiunea promisiunii în care
aceasta a fost stipulată, la cererea promitentului-dobânditor [art. 629 alin. (1) C. civ.]
sau la nulitatea relativă a actului încheiat în po ida inalienabilităţii [art. 629 alin. (2)],
cu condiţia ca inalienabilitatea să i fost făcută opozabilă în condiţiile prevăzute de
art. 628 C. civ.
Problema opozabilităţii inalienabilităţii trebuie corelată cu cea a opozabilităţii promi-
siunilor de înstrăinare. Notarea în cartea funciară a antecontractului de vânzare are ca
efect şi realizarea efectului de opozabilitate a inalienabilităţii, care este subînţeleasă
(aşadar, nu trebuie notată separat în cartea funciară)138). Această chestiune, care imprimă
inalienabilităţii caracterul in rem, ridică o problemă de corelare legală. De aceea, este
necesară analiza art. 906 C. civ. (privind notarea antecontractului în cartea funciară) în
conjuncţie cu celelalte texte legale deja prezentate mai sus.
14. Opozabilitatea promisiunilor de înstrăinare imobiliară
Problema opozabilităţii inalienabilităţii şi corelarea textelor legale referitoare la

acest aspect. Această chestiune, care imprimă inalienabilităţii caracterul in rem, ridică
o problemă de corelare legală. De aceea, trebuie analizat art. 906 C. civ. în conjuncţie cu
celelalte texte legale deja prezentate mai sus:
A. Condiţii de notare în cartea funciară a antecontractelor

Conform art. 906 alin. (1) C. civ., notarea promisiunilor de înstrăinare şi a pactelor
de opţiune se poate face numai dacă promitentul este înscris (evident, promitentul-
vânzător) în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii şi
numai dacă promisiunea prevede termenul în care urmează a i încheiat contractul.
Determinarea termenului poate i convenţională sau judiciară. În cazul determinării
judiciare (a se vedea art. 1.415 C. civ. privind termenul judiciar, precum şi completarea
art. 110-2 L.P.A.). Notarea promisiunilor se poate face oricând până la expirarea
termenului stipulat în promisiune pentru executare, dar nu mai târziu de 6 luni de la
expirarea lui [art. 906 alin. (1) C. civ.]139). Odată notate în cartea funciară (pactele de
137)
Pentru aspectele legate de opozabilitatea inalienabilităţii voluntare în regim de carte
funciară, a se vedea A.A. Chiş, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod civil, Ed. Hamangiu,
Bucureşti, 2012, pp. 135 şi urm., nr. 111 şi urm.; de asemenea, a se vedea V. Stoica, Clauza de
inalienabilitate voluntară, lucr. cit., pp. 147 şi urm.
138)
Conform unei opinii avizate, această inalienabilitate nici nu se notează în cartea funciară,
doar antecontractul iind supus notării. A se vedea, în acest sens, A.A. Chiş, op. cit., p. 137.
139)
Se deduce că notarea pactelor de opţiune se poate face oricând? Chestiunea este implicit
soluţionată de dispoziţiile art. 1.278 alin. (2) C. civ., care prevăd posibilitatea determinării judiciare
a termenului de exercitare a opţiunii în cazul nedeterminării sale convenţionale. Credem că, sub
condiţia probării existenţei în termen a acordului de voinţe care generează formarea contractului


opţiune sau promisiunile de înstrăinare, în general), se pune întrebarea dacă este sau
nu necesară notarea inalienabilităţii pe care acestea o implică, dat iind faptul că art. 628
alin. (2) C. civ. prevede expres că, „Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie
să ie supusă formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul”? Convingerea
noastră este că, dat iind caracterul accesoriu, implicit şi legal al acestei inalienabilităţi
[prevăzut expres de art. 627 alin. (4) C. civ.], nu este necesară notarea distinctă faţă de
antecontract/pact de opţiune a inalienabilităţii. Existenţa notării antecontractului sau
a pactului reprezintă o condiţie su icientă de asigurare a opozabilităţii inalienabilităţii.
Existenţa sa şi, totodată, opozabilitatea sa sunt condiţionate de existenţa şi de notarea în
cartea funciară a promisiunilor de înstrăinare care o generează. Un argument suplimentar
pentru o asemenea opinie este dat şi de faptul că potenţiala încălcare a inalienabilităţii
se poate face numai cu concursul profesioniştilor (executor judecătoresc, în cazul
executării silite; notar public, în cazul unei vânzări în po ida notării antecontractului;
judecător, în cazul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract, în
po ida notării antecontractului), care se presupune că vor cunoaşte prevederile legale.
B. Cum se realizează radierea promisiunilor din cartea funciară?

Radierea promisiunilor de înstrăinare atrage după sine o radiere a inalienabilităţii
(dacă a fost cumva notată distinct în cartea funciară). Conform art. 906 alin. (2) C. civ.,
promisiunea se va putea radia în două cazuri: dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract în termen de 6 luni de la expirarea
termenului ixat pentru încheierea contractului promis sau dacă, „între timp, imobilul
a fost de initiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să
răspundă de obligaţiile promitentului”. Conform alin. (3) al aceluiaşi articol, radierea
se dispune din o iciu dacă în termenul de 6 luni prevăzut mai sus nu s-a notat în cartea
funciară acţiunea vizând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract sau
dacă a avut loc adjudecarea de către un terţ, până la soluţionarea acţiunii sau până la
încheierea contractului. Dacă, în ceea ce priveşte efectele acţiunii vizând pronunţarea
unei hotărâri care să ţină loc de contract, situaţia se prezintă relativ limpede, nu acelaşi
lucru putem spune despre chestiunea adjudecării prevăzute de art. 906 alin. (2) şi (3)
C. civ.: ce adjudecare să aibă loc în favoarea unui terţ, dacă există o inalienabilitate legală
care atrage, astfel cum am arătat mai sus, şi insesizabilitatea [art. 629 alin. (3) şi art. 2.329
alin. (2) C. civ.]? Prin ipoteză, potenţiala executare silită a lată în concurs cu executarea
silită a unui contract nu va avea prioritate. Impresia noastră este că redactarea are la
bază o necorelare a textelor. Textul art. 906 C. civ. corespunde pe deplin situaţiei juridice
care putea i generată sub imperiul vechii reglementări, unde nu se punea problema
inalienabilităţii implicite şi unde potenţiala executare silită prevala asupra executării
antecontractului. Cu toate acestea, textele există şi trebuie aplicate. Singura manieră
în care se poate realiza acest lucru este identi icarea strictă a terţilor „care nu sunt
ţinuţi să răspundă de obligaţiile promitentului”. Această categorie, în opinia noastră,
este reductibilă la potenţiala categorie a terţilor care bene iciază de o ipotecă (legală
sau convenţională) anterioară notării în cartea funciară a promisiunii de înstrăinare
de înstrăinare, notarea şi apoi intabularea proprietăţii se pot face oricând. Trebuie însă reţinut
că termenul este subordonat condiţionării prevăzute de art. 1.668 alin. (3) C. civ., conform căruia
„dreptul de opţiune se radiază din o iciu dacă până la expirarea termenului de opţiune nu s-a înscris
o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada comunicării sale către cealaltă parte”. Este
vorba de dreptul de opţiune subordonat deja unui termen convenţional sau judiciar.


(o ipoteză nu tocmai de înlăturat). De asemenea, s-ar mai putea imagina ipoteza în
care antecontractul a fost notat în curtea funciară subsecvent notării unei somaţii de
executare silită, caz în care, din nou, va prevala executarea silită demarată anterior notării
antecontractului de către orice creditor al promitentului-înstrăinător. În orice caz, este de
reţinut că textul art. 906 alin. (2) şi (3) C. civ. nu are cum să prevaleze asupra dispoziţiilor
legate de inalienabilitate şi de consecinţa acesteia, care este insesizabilitatea [art. 629
alin. (3) şi art. 2.329 alin. (2) C. civ.]140). Este singura manieră în care textele citate pot
i citite, astfel încât ele să ie efective. În consecinţă, în ipoteza în care promitentul
este urmărit de un terţ (care demarează executarea silită împotriva acestuia), această
executare silită (spre deosebire de ipoteza antecontractelor încheiate anterior actualului
Cod) nu va putea atinge şi imobilul obiect al promisiunii de înstrăinare. Imobilul este
grevat de o inalienabilitate care operează in rem şi indisponibilizează efectiv bunul în
patrimoniul promitentului până la radierea din cartea funciară a promisiunii. Excepţia
este dată de existenţa unei ipoteci legale sau convenţionale anterioare, înscrise în cartea
funciară anterior notării antecontractului, ca şi de aceea a notării anterioare a unei
executări silite demarate de un creditor al promitentului-înstrăinător141). Celelalte situaţii
de executare silită trebuie însă excluse, chiar dacă ele se bazează pe o cauză anterioară
a debitului pretins de terţ (e.g., creditorul chirografar care a demarat executarea silită
ulterior notării antecontractului nu va putea trece la urmărirea silită a imobilului obiect
al antecontractului). În plus, mai trebuie să reţinem şi că potenţialele notări de executare
silită posterioare notării antecontractului vor trebui să ie radiate din o iciu în ipoteza
admiterii acţiunii vizând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, ca şi
în ipoteza încheierii contractului promis în termenul prevăzut în promisiune142). Astăzi,
credem că acest punct de vedere este pe deplin legitimat de noua redactare a textelor
din materia executării silite (a efectelor adjudecării) şi care realizează o corelare cu cele
ale Codului civil comentate mai sus [a se vedea art. 826 C. pr. civ. şi, mai ales, art. 856
alin. (4) C. pr. civ.].
Pe lângă cele două cazuri de radiere a promisiunilor de înstrăinare din cartea funciară,
există o a treia variantă de radiere, prevăzută de Legea nr. 7/1996, în varianta modi icată
şi „consolidată” a acesteia. Ipoteza priveşte posibilitatea înlocuirii consimţământului
părţilor la radiere cu o încheiere notarială de certi icare a neexecutării şi rezoluţiunii
antecontractului143).
140)
A se vedea, pentru o opinie contrară, A. Trăilescu, în Fl.-A. Baias ş.a., Codul civil comentat,
op. cit., p. 935. Autorul reţine că „notarea îşi pierde efectul de opozabilitate faţă de terţi numai
în cazul vânzării silite, nu şi în cazul altor înstrăinări voluntare a imobilului de către promitent”.
Observaţia este greşită şi omite efectele de opozabilitate pe care inalienabilitatea implicită le
generează (între acestea şi insesizabilitatea).
141)
În sensul că este vorba doar de creditorul ipotecar anterior, a se vedea A.A. Chiş, op. cit.,
p. 160 (totuşi, autorul citat nu credem că exclude ipoteza notării anterioare a unei somaţii de
executare din partea unui creditor, chiar şi chirografar, al promitentului-vânzător).
142)
Numai în cadrul termenului – termenul iniţial prevăzut este singurul opozabil terţilor ca
urmare a înscrierii în cartea funciară a antecontractului.
143)
A se vedea art. 24 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 republicată, cu modi icările ulterioare.
Pentru comentarii, a se vedea D. Isache, Consideraţii cu privire la încheierea de certi icare de fapte,
prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu la solicitarea părţii interesate, în
Buletinul Notarilor Publici nr. 4/2013, pp. 17 şi urm.


15. Naşterea ipotecii legale aferente promisiunilor de vânzare
Care este obiectul ipotecii? Conform art. 2.386 pct. 2 C. civ., bene iciază de o ipotecă
legală „promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca
obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea
sumelor plătite în contul acestuia”. În această privinţă, este necesară o circumscriere a
obiectului acestei ipoteci:
a) în primul rând, textul nu se referă la categoria pactelor de opţiune privind înstrăinarea
(eliminarea este evidentă şi dată de utilizarea expresiei „promitent-achizitor”, speci ică
doar promisiunilor bilaterale de înstrăinare); pe de altă parte, sumele eventual achitate
de bene iciar în cadrul pactelor de opţiune (şi acelaşi lucru trebuie a irmat şi în cazul
promisiunilor unilaterale de înstrăinare) nu reprezintă un preţ, ci o plată a imobilizării
bunului şi a ixării ofertei de a contracta. Deşi existau raţiuni su iciente ca şi pactele
de opţiune şi promisiunile unilaterale să ie ocrotite, în eventualitatea nerespectării
lor, prin aceeaşi ipotecă legală (pentru ipoteza necesităţii restituirii sumelor avansate
de bene iciar în vederea menţinerii consimţământului la înstrăinare al promitentului –
e.g., în privinţa indemnizaţiei de imobilizare), legiuitorul a eliminat această posibilitate
printr-o redactare restrictivă a art. 2.386 pct. 2 C. civ.;
b) în concluzie, ipoteca legală în discuţie se referă la ipotezele de promisiuni bilaterale
de înstrăinare, în virtutea cărora promitentul achizitor a avansat diverse sume de bani care
vor i considerate avans din preţ (dacă ne situăm pe terenul promisiunilor de vânzare,
este aplicabil textul art. 1.670 C. civ.);
c) obiectul acestei ipoteci este dat de toate sumele de bani pe care promitentul
achizitor le avansează în temeiul antecontractului – poate i vorba nu numai de preţul
avansat, ci şi de orice alte sume plătite promitentului înstrăinător în contul promisiunii
(e.g., cheltuieli legate de încheierea antecontractului, cheltuieli legate de lucrările
cadastrale necesare înscrierii în cartea funciară a imobilului etc.)144);
d) Când se naşte ipoteca legală? Ipoteca prevăzută de art. 2.386 pct. 2 C. civ. se naşte
odată cu înscrierea sa în cartea funciară – sau cu notarea antecontractului de înstrăinare
imobiliară (regulă de principiu, chiar dacă efectul constitutiv al înscrierilor în cartea
funciară este, pentru moment, amânat). Dreptul de a pretinde înscrierea în cartea
funciară se naşte odată cu încheierea promisiunii, dacă s-a efectuat o plată cu această
ocazie, sau ulterior promisiunii, cu ocazia efectuării plăţii. Pe măsura efectuării plăţii,
dreptul de ipotecă se augmentează cu suma achitată în temeiul promisiunii;
e) Când poate i înscrisă ipoteca legală în cartea funciară? În primul rând, iind vorba
de o ipotecă legală, credem că nu este absolut necesară înscrierea în cartea funciară,
cât timp este notat antecontractul în condiţiile prevăzute de art. 906 alin. (1) C. civ.
Practic, existenţa inalienabilităţii legale implicite şi a insesizabilităţii pe care aceasta o
presupune reprezintă un mijloc su icient de protecţie pentru promitentul achizitor. Cu
toate acestea, rolul accesoriu al ipotecii menţionate este limitat. Prin această a irmaţie,
dorim să subliniem că este posibilă şi chiar naturală supravieţuirea ipotecii legale şi
după momentul radierii antecontractului în condiţiile indicate de art. 906 alin. (2) şi
(3) C. civ., tocmai pentru că ipoteca este menită să garanteze o neexecutare din partea
promitentului înstrăinător. Aşadar, importanţa ipotecii şi a înscrierii sale este majoră
144)
A se vedea B. Vişinoiu, în Fl.-A. Baias, Codul civil comentat, op. cit., p. 2346, nr. 12-15.


după momentul potenţialei radieri din cartea funciară a antecontractului145). În această
privinţă, trebuie reţinut că ipoteca poate i înscrisă cu consecinţe diferite146): i. ea poate i
înscrisă cu urmarea unei opozabilităţi depline oricând pe durata valabilităţii notării în
cartea funciară a antecontractului; ii. ipoteca nu poate i înscrisă ulterior acestui moment
[a se vedea, în acest sens, art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 republicată privind
cadastrul şi publicitatea imobiliară, care prevede că ipoteca legală se înscrie în aceleaşi
condiţii şi termene ca şi antecontractul]147);
f) Când poate i radiată din cartea funciară ipoteca legală? Ipoteca încetează, de
regulă, atunci când obligaţia garantată se stinge şi este o consecinţă elementară a
accesorialităţii sale. Deşi chestiunea pare simplă, este necesară o oarecare circumscriere:
i. în primul rând, ipoteca poate şi trebuie să ie radiată atunci când este evidentă
executarea obligaţiilor promitentului înstrăinător din antecontract – în cazul încheierii
contractului promis, ipoteca legală rămâne fără obiect şi trebuie radiată din o iciu [a se
vedea art. 36 alin. (12) din Legea nr. 7/1996 republicată]; ii. ipoteca mai poate i radiată
şi atunci când, ca urmare a neexecutării antecontractului, obligaţia promitentului
înstrăinător se stinge în alt mod – de exemplu, se restituie suma de bani sau se produce
compensaţia legală ori suntem în prezenţa unei imposibilităţi fortuite de executare,
care atrage extincţia obligaţiilor promitentului înstrăinător etc.148); iii. prin excepţie,
există posibilitatea radierii ipotecii legale fără ca dreptul creditorului ipotecar să se i
stins – această ipoteză este de luat în discuţie dacă avem în vedere prevederile art. 906
alin. (2) şi (3) C. civ. Astfel, în ipoteza în care un terţ (creditor ipotecar sau urmăritor
cu rang anterior înscrierii în cartea funciară a antecontractului sau ipotecii legale)
procedează la inalizarea urmăririi silite printr-un act de adjudecare, ipoteca legală se
va radia din o iciu în condiţiile Codului de procedură civilă; iv. bineînţeles că nimic nu îl
opreşte pe creditorul ipotecar să renunţe pur şi simplu la ipoteca sa, fără ca dreptul său
să se i stins, şi să consimtă astfel la radierea din cartea funciară a garanţiei sale; v. în
sfârşit, ipoteca legală poate supravieţui radierii antecontractului – dacă se stinge dreptul
la acţiune al promitentului-dobânditor în privinţa pronunţării unei hotărâri care ţine
loc de contract autentic de vânzare ca urmare a prescripţiei scurte (de 6 luni), creanţa
restituirii sumelor încasate în baza antecontractului rămâne valabilă (se prescrie în
termenul general de prescripţie) şi astfel supravieţuieşte şi ipoteca.
145)
A se vedea, în sens contrar, B. Vişinoiu, în Fl.-A. Baias, Codul civil comentat, op. cit., p. 2346,
nr. 12-15.
146)
Şi aceasta ţine de caracterul în principiu accesoriu al ipotecii faţă de creanţa pe care o
garantează (art. 2.344 C. civ.). Cât timp există creanţa, ipoteca subzistă şi ea (a se vedea S.I. Vidu,
în L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, op. cit., p. 807, nr. 597; pentru discuţii în raport cu înscrierea în cartea
funciară, a se vedea A.A. Chiş, op. cit., pp. 67 şi urm.).
147)
Deşi creanţa promitentului-achizitor împotriva promitentului-înstrăinător are o natură
independentă de cea a acţiunii vizând executarea contractului prin pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de contract. Prescripţia pentru acţiunea care permite pronunţarea acestei hotărâri
este de 6 luni [a se vedea art. 1.669 alin. (2) C. civ., care prevede că „dreptul la acţiune se prescrie
în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”], în timp ce prescripţia acţiunii
în restituirea sumei de bani trebuie supusă termenului general de prescripţie (aşadar, de 3 ani,
potrivit art. 2.517 C. civ.).
148)
Radierea se va putea efectua numai în condiţiile existenţei acordului în formă autentică
din partea creditorului ipotecar (art. 888 C. civ.) sau, în cazul refuzului creditorului de a emite
declaraţia sa de voinţă, în baza hotărârii judecătoreşti rămase de initivă (idem).


16. Remediile neexecutării promisiunilor de înstrăinare – varianta
pronunţării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract şi
forma execuţională
A. Situaţia executării promisiunilor de înstrăinare imobiliară anterior

intrării în vigoare a noului Cod civil
În vechiul context legal, la nivelul remediilor pentru neexecutarea antecontractelor
de vânzare-cumpărare, discuţia principală se desfăşura în jurul ipotezei neexecutării
obligaţiei principale a părţilor de a încheia contractul promis, după ce îşi asumaseră deja
obligaţia aferentă cu ocazia încheierii antecontractului. Dacă aproape întreaga doctrină
era de acord la acea dată că era vorba de o obligaţie principală de a face, consensul
dispărea când se punea problema remediilor neexecutării acestei obligaţii. Deşi toţi
autorii admiteau că neexecutarea obligaţiei de a încheia contractul promis în forma cerută
de lege dădea dreptul creditorului obligaţiei neexecutate la rezoluţiunea contractului
şi la daune-interese (adică poate implica angajarea răspunderii contractuale), nu toţi
admiteau că în aceeaşi ipoteză se poate pronunţa o hotărâre judecătorească menită să
ţină loc de contract promis (de regulă, de contract autentic de vânzare) – aici, disonanţa
era majoră.
Doctrina majoritară, care şi-a impus la acea dată punctul de vedere149) şi care, în
cele din urmă, s-a impus şi „reimpus” şi la nivel legislativ150), era în sensul că, în ipoteza
149)
A se vedea V. Stoica, Fl.-A. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a
imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, lucr. cit., în Dreptul nr. 3/1992,
pp. 18 şi urm. (prin studiul citat, autorii invocă art. 1.073 şi 1.077 C. civ. 1865 ca temei legal pentru
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic, în condiţiile în care în dreptul
pozitiv al epocii nu mai exista un text care să permită în mod expres această formă de executare
silită în natură a promisiunilor de înstrăinare imobiliară. „Forţarea” textelor din vechiul Cod civil
a avut un ecou deosebit şi a fost însuşită de doctrină şi jurisprudenţă în mod constant, chiar dacă
sursa istorică a textelor legale utilizate şi sensul textului sugerează o cu totul altă soluţie). A se
vedea, de asemenea: I. Popa (I), Fl.-A. Baias (II), Efectele juridice ale antecontractului de vânzare-
cumpărare a unei construcţii, în condiţiile abrogării Decretului nr. 144/1958, în Dreptul nr. 7/1994,
pp. 24 şi urm.; I.D. Andrei, M. Ronea (I), B. Dumitrache (II), lucr. cit., pp. 25 şi urm.; F. Deak, Tratat
de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureşti 1998, pp. 21 şi urm.; E. Safta-Romano,
Contracte civile. Încheiere, executare, încetare, Ed. Polirom, Iaşi, 1999, pp. 31 şi urm.; T. Dârjan,
Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pp. 56 şi urm. A se vedea, pentru
jurisprudenţă, unde soluţiile în sensul pronunţării de hotărâri care să ţină loc de contract sunt
extrem de numeroase: E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind înstrăinările
imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr. 144/1958, în Dreptul nr. 9/1993, pp. 27 şi urm.
şi jurisprudenţa aici citată; CSJ, s. civ., dec. nr. 1448/1993, în Dreptul nr. 7/1994, p. 76; acelaşi
for, dec. nr. 2339/1993, în Dreptul nr. 8/1994, p. 79; acelaşi for, dec. nr. 222/1993, în Dreptul
nr. 7/1994, p. 74; acelaşi for, dec. nr. 765/1993, în Dreptul nr. 7/1994, pp. 75 şi urm.
150)
A se vedea fostul art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care prevedea expres
în materie de terenuri posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de
contract. Pentru argumente, a se vedea: B. Dumitrache, Probleme privind executarea silită în natură
a obligaţiei de a face, în Analele Universităţii din Bucureşti nr. 1/2003, pp. 68 şi urm.; pentru
prezentare, a se vedea: L. Pop, L.M. Harosa, op. cit., pp. 156 şi urm.; V. Stoica, Drept civil. Drepturile
reale principale, op. cit., ed. I, pp. 137 şi urm., nr. 135; F. Deak, op. cit., ed. a IV-a, actualizată de
L. Mihai şi R. Popescu, vol. I, pp. 37 şi urm.; soluţiile jurisprudenţiale nu au întârziat să apară: C. Ap.


refuzului uneia dintre părţi de a consimţi la încheierea contractului promis, cealaltă
parte este îndreptăţită să solicite în instanţă pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti
care să ţină loc de contract. Între condiţiile pentru ca un asemenea remediu să se a le
la dispoziţia creditorului obligaţiei de a face neexecutate nu se regăsea şi cea a formei.
Cu alte cuvinte, nu avea nicio importanţă forma în care se încheiase promisiunea
de înstrăinare în raport cu forma cerută legal pentru contractul promis. În cele din
urmă, şi jurisprudenţa validase această soluţie, pronunţarea hotărârii judecătoreşti
care să ţină loc de contract autentic de înstrăinare, având drept consecinţă golirea de
conţinut a exigenţei exprimării consimţământului la înstrăinare în forma cerută de
lege ad validitatem. Rolul judecătorului în procedura judiciară a acestei executări silite
a antecontractului nu putea i comparat cu cel al notarului în privinţa avertizării şi
consilierii promitentului-vânzător. Judecătorul realiza un simplu o iciu de executare şi se
rezuma la veri icarea îndeplinirii condiţiilor admisibilităţii pronunţării acestei hotărâri,
de regulă, fără a pune în discuţie chestiunea formei. Soluţia a fost consacrată legal, fără
a se lămuri chestiunea prealabilă a formei pe care trebuie să o îmbrace promisiunea de
înstrăinare.
Într-o altă opinie151), se sublinia că soluţia majoritară (şi legală) implică istoric o
eroare de interpretare şi că, la nivelul principiilor dreptului, încalcă o regulă elementară.
În esenţă, s-a arătat că pretinsa tradiţie declanşată de art. 12 din Decretul nr. 144/1958
(primul text legal care a prevăzut posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc
de contract promis) se bazează pe o eroare de înţelegere a unui text similar din legislaţia
franceză, text care a fost sursa de inspiraţie a legiuitorului român la acea dată152). Pe de
altă parte, se considera, în această opinie, că soluţia opiniei majoritare încalcă principiul
nemo precise cogi potest ad factum, al cărui înţeles fundamental este acela că obligaţiile
de a face care implică faptul personal al debitorului nu pot i executate silit în natură153).
La acea vreme, principiul era consacrat expres de art. 1.075 C. civ.154). De aceea, concluzia
era aceea că, în caz de neexecutare a obligaţiei de a încheia contractul promis, singurul
remediu accesibil era răspunderea contractuală (tradusă în daune-interese) a debitorului
şi, eventual, rezoluţiunea promisiunii pentru neexecutare155).
Cluj, s. civ., dec. nr. 2/A/2006, cu notă de Ş. Diaconescu, în PR nr. 3/2006, pp. 141 şi urm.; a se vedea
sinteza de jurisprudenţă de A.G. Ţambulea: Vânzarea. Hotărâri care ţin loc de contract. Comentarii
şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013.
151)
În principal, a se vedea: D. Chirică, Condiţiile de validitate şi efectele promisiunii sinalagmatice
de vânzare-cumpărare, în Studia nr. 2/2001, republicat în D. Chirică, Studii de drept privat, op. cit.,
pp. 324 şi urm.; idem, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vânzarea şi schimbul, vol. I, pp. 205
şi urm.
152)
Este vorba de dispoziţiile art. 37 din Decretul nr. 55-22 din 4 ianuarie 1955 privitor la
reforma publicităţii imobiliare în Franţa, text care a generat o adevărată tradiţie eronată în ţara
noastră, întrucât se referea la pronunţarea unei hotărâri care să suplinească forma necesară
efectuării formalităţilor de publicitate imobiliară, în condiţiile în care, în dreptul francez,
înstrăinarea era şi este consensuală (a se vedea D. Chirică, op. cit., p. 206).
153)
Ibidem, p. 207.
154)
Care prevedea că „orice obligaţie de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări în caz
de neexecutare din partea debitorului” (art. 1.142 C. civ. fr.).
155)
În jurisprudenţă, este oglindită în mod excepţional şi această opinie – C. Ap. Bacău, dec.
nr. 70/2001, ale cărei considerente sunt reţinute şi în ÎCCJ, s. com., dec. nr. 1698/2003, baza de
date C.H. Beck (trecută neobservată, din păcate, astfel cum s-a menţionat – a se vedea D. Chirică,
op. cit., p. 184, nota nr. 5), unde s-a decis că „un înscris sub semnătură privată nu poate să
determine încheierea contractului în formă autentică decât dacă înscrisul însuşi îndeplineşte


B. Situaţia executării promisiunilor de înstrăinare imobiliară astăzi
Retrospectivă şi drept comparat. Executarea silită în natură a obligaţiilor de a
face (categorie în care se încadrează şi obligaţia de a încheia contractul promis, astfel
cum rezultă ea astăzi din promisiunile de contract) are o istorie complexă şi în mare
parte neclară. În dreptul roman, pentru o lungă perioadă de timp, a fost aplicată
regula omnis condemnatio pecuniaria: indiferent de natura prestaţiei (chiar şi de a da,
nu numai de a face), dacă debitorul nu îşi executa obligaţia, creditorul era îndreptăţit
doar la despăgubiri156). Odată cu restaurarea iustiniană, principiul non-executării în
natură şi al condamnării pecuniare a fost consolidat, însă s-au instituit excepţii157). În
dreptul medieval, de asemenea, posibilitatea executării silite în natură a obligaţiilor
contractuale a urmat reguli destul de confuze, preluându-se, în principiu, regulile şi
excepţiile din dreptul roman158). În realitate, discuţia centrată pe ideea obligaţiilor de
a face şi a posibilităţii sau imposibilităţii executării lor în natură, deşi îşi are sursa în
dreptul roman, este, în realitate, modernă159). Rezultatul acestei discuţii este aplicarea de
astăzi, în majoritatea sistemelor de drept, a regulii ad factum posse neminem cogi. Regula,
consacrată de majoritatea codurilor moderne, presupune imposibilitatea executării
silite în natură a obligaţiilor care presupun faptul personal al debitorului160). O asemenea
regulă era destul de explicit instituită şi de vechiul Cod civil român, în art. 1.075161).
condiţiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare” – de unde se deduce şi exigenţa

formei promisiunii drept condiţie; oricum, exprimarea este eliptică.
156)
Soluţie adoptată după ce, în perioada preclasică, creditorul avusese dreptul la o executare
silită absolută care putea merge până la pierderea libertăţii debitorului (a se vedea R. Zimmermann,
The Law of Obligations. Roman Foundations of the Civilian Tradition, Oxford, 1996, pp. 770 şi urm.).
Declinul regulii a fost remarcat odată cu creşterea in laţiei şi cu crizele Imperiului din secolele
III-IV p.Chr., când excepţia executării silite în natură a început să câştige tot mai mult teren (ibidem,
p. 772).
157)
Întinderea excepţiilor nu este nicidecum atât de clară cum ne-am putea aştepta (a se vedea
L. Winkel, Speci ic Performance in Roman Law, în J. Hallebeek, H. Dondorp, The Right to Speci ic
Performance. The Historical Development, Intersentia-Metro, Antwerp, Oxford, Portland, 2010,
pp. 13 şi urm.).
158)
A se vedea H. Dondorp, Precise cogi: enforcing speci ic performance in medieval legal
scholarship, în J. Hallebeek, H. Dondorp, op. cit., p. 45 (după glosatori, executarea silită în natură
nu putea i considerată decât o excepţie – Odofredus; totuşi, după Azo Hugolin, opţiunea pentru
executarea în natură aparţinea creditorului, în timp ce, după Odofredus, ea aparţinea debitorului –
p. 47). Începând cu Bartolus de Saxoferrato (1314-1357), o nouă doctrină în materia executării
obligaţiilor contractuale a fost teoretizată (ibidem, pp. 50 şi urm.), accentul mutându-se spre
executarea silită în cazul obligaţiilor de predare (obligationes tradendi) şi menţinându-se regula
daunelor-interese pentru restul obligaţiilor (ibidem, p. 51). Imposibilitatea executării a ceea ce se
cheamă factum nudum a fost preluată în totalitate din Corpus Iuris Civilis (a se vedea J. Hallebeek,
Speci ic performance in obligation to do according to early modern spanish doctrine, în J. Hallebeek,
H. Dondorp, op. cit., pp. 57 şi urm.
159)
A se vedea J. Hallebeek, în J. Hallebeek, H. Dondorp, op. cit., pp. 60 şi urm. (originea ei iind
legată de distincţiile făcute de Bartolus de Saxoferato în secolul al XIV-lea).
160)
În sistemele de drept neoromaniste, regula este aceea că obligaţiile de a face pot i executate
silit în natură cât timp această executare este posibilă (a se vedea, în general, K. Zweigert, H. Kötz,
op. cit., pp. 470 şi urm. Adesea, imposibilităţii executării silite îi este asimilat refuzul debitorului
de a executa o prestaţie a cărei substituire nu este posibilă (ibidem, p. 472, mai ales pentru dreptul
german).
161)
Text care reproduce art. 1.142 C. civ. fr.


În ceea ce priveşte obligaţia principală rezultată dintr-o promisiune de contract –
aceea de reiterare a consimţământului –, avem de a face cu o obligaţie care presupune
faptul personal al debitorului şi care, urmând regulile dreptului comparat, nu poate i
executată în natură. În Franţa, de exemplu, o asemenea soluţie este de notorietate pentru
toate promisiunile de contract care nu pot i asimilate contractelor de vânzare conform
art. 1.589 C. civ. fr.162). În Italia, regula este similară, instanţele refuzând constant
acordarea executării silite în natură pentru obligaţiile rezultate din antecontractul de
vânzare163). Regula este doar în principiu aceeaşi şi în Germania, în virtutea regulilor
prevăzute de art. 275 alin. (3) BGB cu privire la executarea obligaţiilor care presupun un
fapt personal al debitorului164). În ceea ce priveşte însă executarea obligaţiilor rezultate
din anumite antecontracte de vânzare informe, se admite că situaţii excepţionale permit
evitarea nulităţii şi executarea silită a acestora165). O excepţie notabilă în peisajul actual
comparat este poziţia Codului civil Quebec, care admite executarea silită în natură a
promisiunilor de vânzare care nu sunt asimilate de drept vânzărilor166).
Soluţia legală actuală. În prezent, astfel cum am anticipat deja, legiuitorul a consacrat
expres soluţia pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract
[art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 alin. (1) C. civ.], lăsând incertitudinea să planeze asupra
162)
A se vedea, în special, J. Schmidt-Szalewski, lucr. cit., pp. 25 şi urm.; totuşi, se remarcă o
tendinţă nouă în comentariile textelor legale astăzi: ideea că art. 1.589 C. civ. fr., care asimilează
vânzărilor promisiunile de vânzare prin care se convine asupra preţului şi obiectului vândut, nu
reprezintă, în realitate, decât expresia legală a executării silite în natură (a se vedea Mémento
pratique Francis Lefebvre. Vente immobilière, op. cit., pp. 164 şi urm.). Aceasta nu schimbă însă
cu nimic interpretarea generală a jurisprudenţei, care este uniformă în sensul imposibilităţii
executării silite în natură a obligaţiei de a reitera consimţământul la contractul promis. Situaţia nu
trebuie însă confundată cu ipoteza pronunţării unei hotărâri care înlocuieşte forma cerută doar
pentru publicitatea imobiliară şi care este tipică în dreptul francez şi se referă la situaţiile în care
art. 1.589 C. civ. fr. se aplică şi contractul de vânzare trebuie considerat încheiat valabil.
163)
„In caso di inadempimento di contratto preliminare, il giudice ben può, in assenza di
domanda di risoluzione del contratto, condannare la parte inadempiente al pagamento della
penale convenuta (...)” (Cass. it., civ., sez. II, 27 martie 1999, nr. 2941, în Codice civile annotato, op.
cit., pp. 1613 şi urm.). A se vedea, de asemenea, R. Scognamiglio, op. cit., pp. 447 şi urm.
164)
A se vedea C. Grüneberg, în Palankt BGB, op. cit., pp. 354 şi urm.
165)
Este vorba de jurisprudenţa creată pe marginea art. 125 BGB (Nichtigkeit wegen
Formmangels – nulitatea pentru lipsa formei). În ipoteza în care nulitatea ar duce la un efect contrar
interesului ocrotit (de exemplu, pentru că se dovedeşte că protecţia consimţământului a fost
su icient realizată, în po ida lipsei formei) sau contrar siguranţei circuitului civil (Rechtssicherheit),
promisiunea/contractul trebuie menţinute şi este permisă executarea silită în natură (BGH, 1948,
nr. 396, dos. nr. 22, în B.S. Markesinis, H. Unberath, A. Johnston, op. cit., p. 85). Excepţiile de la
regulă şi posibilitatea recunoaşterii unei promisiuni informe, precum şi executarea sa implicită în
natură s-au înmulţit sub in luenţa noţiunii de „bună-credinţă”. Astfel, instanţa supremă germană
a admis că această noţiune poate duce la recunoaşterea unei promisiuni informe ca valabilă şi, de
asemenea, a unui contract de vânzare inform, dacă se dovedeşte că daunele-interese nu sunt o
formă adecvată pentru satisfacţia rezonabilă a creditorului (a se vedea J. Ellenberger, în Pallankt
BGB, op. cit., în special, pp. 108 şi urm., nr. 7 şi urm., Formnichtigkeit und Treu und Glauben).
166)
A se vedea art. 1.712 C. civ. Quebec: „Le défaut pour le promettant-vendeur ou le promettant-
acheteur de passer titre confère au béné iciaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement
qui en tienne lieu” (pentru jurisprudenţa destul de bogată în materie, a se vedea J.L. Baudouin,
Y. Renaud, op. cit., p. 2481, în special, a se vedea Aéroterm de Montréal inc. Banque Royale de
Canada, CA 30 martie 1998, nr. 1712/26, p. 2484, care vorbeşte de executarea silită în natură a
promisiunii de vânzare).


exigenţelor formale legate de încheierea promisiunilor de înstrăinare şi, în general, a
promisiunilor de contract. Să vedem în ce măsură se poate distinge o soluţie logică şi
articulată faţă de textele actualmente în vigoare.
Discuţia nu are sens în cazul pactului de opţiune. Simpla ridicare a opţiunii
(exercitare a opţiunii, în terminologia legală), adică manifestarea voinţei de a accepta oferta
cuprinsă în pactul de opţiune, echivalează cu naşterea contractului promis [art. 1.278
alin. (4) C. civ.]167). În cazul unui pact de opţiune privind vânzarea, de exemplu, ridicarea
opţiunii echivalează cu încheierea contractului de vânzare. Neexecutarea se traduce în
neexecutarea contractului de vânzare şi se rezolvă pe acest teren. Se poate imagina însă,
în cazul confuziilor legate de comunicarea acceptării (exercitării opţiunii) sau al altor
impedimente care împiedică operarea în cartea funciară a transferului proprietăţii sau
al altui drept real, posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti prin care să se
constate existenţa contractului promis, dar nu a uneia care să ţină loc de contract.
Discuţia ar trebui să nu aibă sens în cazul promisiunilor unilaterale de vânzare/
înstrăinare. Astfel cum am arătat mai sus, dacă promisiunea unilaterală de înstrăinare
este încheiată în forma prevăzută de lege pentru contractul promis, numai în mod
excepţional un asemenea contract ar putea i văzut altfel decât ca un pact de opţiune –
în sensul că numai în mod excepţional s-ar putea susţine că ridicarea opţiunii în cazul
promisiunii unilaterale nu dă naştere contractului promis (chestiune de interpretare a
voinţei părţilor). Totuşi, am arătat, de asemenea, că o anumită doctrină susţinea ideea
necesităţii reiterării consimţământului promitentului înstrăinător chiar şi în această
situaţie şi că legiuitorul nu înţelege să distingă între regimul general al promisiunilor
unilaterale şi al celor bilaterale. Până la urmă, chestiunea ţine de interpretarea voinţei
părţilor astfel cum a fost ea exprimată prin antecontract. În principiu însă, soluţia ar i
trebuit să ie identică celei a pactelor de opţiune, dar nu este astfel.
Art. 1.279 alin. (1) şi (2) C. civ. acreditează ideea că forma promisiunilor de contract,
unilaterale sau bilaterale deopotrivă, ar i indiferentă. Într-o asemenea situaţie, dacă
legiuitorul recunoaşte validitatea promisiunii, în po ida nerespectării formei contractului
promis, este oricum exclusă, în accepţiunea noastră, posibilitatea pronunţării unei
hotărâri care să ţină loc de contract [art. 1.279 alin. (3) C. civ. şi art. 1.669 alin. (1) şi (3)
C. civ.]. Singurul remediu accesibil este cel al daunelor-interese, prevăzut de art. 1.279
alin. (2) C. civ., conform căruia, „În caz de neexecutare a promisiunii, bene iciarul are
dreptul la daune-interese”.
Discuţia se justi ică pe deplin în cazul promisiunilor bilaterale de înstrăinare.
Hotărârea care ţine loc de contract. În primul rând, se cuvine să reiterăm sensurile
art. 1.279 C. civ. în privinţa exigenţelor formale:
a) Alin. (1) al acestui text impune, pentru validitatea promisiunilor de înstrăinare,
ca acestea să cuprindă toate acele elemente în lipsa cărora părţile nu ar putea executa
promisiunea sau, cu alte cuvinte, contractul promis nu s-ar putea încheia. Aceste
elemente ţin de condiţiile de fond ale contractului promis [sub aspectul conţinutului, este
vorba de „acordul su icient” prevăzut de art. 1.182 alin. (2) C. civ. – adică de „elementele
esenţiale” ale acordului de voinţe], altele decât forma. Aceasta deoarece forma nu este
indispensabilă pentru executarea unei promisiuni, poate i indispensabilă însă pentru
executarea silită a unei asemenea promisiuni;
b) Alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că, „în caz de neexecutare a promisiunii, bene-
iciarul are dreptul la daune-interese”. În ipoteza în care promisiunea a fost încheiată
167)
A se vedea supra, nr. 12.


în forma cerută pentru validitatea contractului promis, accesul creditorului obligaţiei
neexecutate la acest remediu este indiscutabil. Este vorba de o simplă angajare a
răspunderii contractuale în condiţiile prevăzute de art. 1.530 şi urm. C. civ., referitoare
la executarea prin echivalent a obligaţiilor. Soluţia ar trebui să ie considerată universală
prin raportare la prevederile art. 1.528 C. civ., care consacră în mod indirect principiul
nemo precise cogi potest ad factum, prevăzând că executarea silită a obligaţiei de a face se
poate realiza în forme echivalente – executarea de către creditorul însuşi a obligaţiei de a
face rămase neexecutată, respectiv apelul la un terţ în vederea executării şi apoi regresul
faţă de debitorul refractar (aşadar, este vorba tot de o executare prin echivalent). În
cazul unei promisiuni bilaterale încheiate în altă formă decât cea prevăzută de lege
pentru contractul promis [adică al unei promisiuni care să întrunească doar condiţiile
elementelor esenţiale de care vorbeşte alin. (1), dar nu şi pe cele formale], legiuitorul
recunoaşte această formă ca o varietate de contract preliminar pentru care acordă
creditorului posibilitatea de a pretinde daune-interese. În acest sens, se cuvine
subliniat faptul că legiuitorul acordă semni icaţii juridice suplimentare acestei formule
contractuale, neputând i inclusă în categoria contractelor care amenajează negocierea
dintre părţi – adică neputând i incluse în sfera alin. (4) al art. 1.279 C. civ., conform căruia
„convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modi icării
unui contract nu constituie promisiune de a contracta”. În concluzie, impresia noastră
este că, indiferent de formă, promisiunea de a înstrăina este recunoscută de legiuitor.
Această recunoaştere implică şi accesul creditorului la remediul daunelor-interese.
c) În sfârşit, alin. (3) teza I al art. 1.279, reiterat de alin. (1) al art. 1.669 C. civ., se
referă la soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul refuzului
uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia de a reitera consimţământul său la contractul
promis: „De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la
cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să
ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru
validitatea acestuia sunt îndeplinite”. Ultima parte a acestui text ridică cel mai semni icativ
semn de întrebare, în sensul că pune în discuţie chestiunea condiţiilor de validitate. De
această dată, semni icaţia literală a textului este aceea că el se referă la toate condiţiile
de validitate a contractului promis – aşadar, inclusiv la formă. Dacă la alin. (1) nu se
vorbeşte de condiţii de validitate, ci numai de elemente (clauze, în terminologia legală)
în lipsa cărora nu s-ar putea realiza executarea, de această dată [alin. (3)] legiuitorul se
referă expres la condiţiile de validitate din sfera cărora nu putem să excludem forma.
Într-o formulare mai eliptică, aceeaşi exprimare se regăseşte şi în alin. (1) al art. 1.669
C. civ. în materie de promisiuni de vânzare (care vorbeşte de posibilitatea pronunţării
hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract „dacă toate celelalte condiţii de validitate
sunt îndeplinite” – sensul este acela că trebuie să avem în vedere toate celelalte condiţii
de validitate, inclusiv forma). Prin urmare, dacă promisiunea de înstrăinare nu a fost
încheiată în forma cerută de lege pentru contractul promis, accesul creditorului la
remediul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract este prohibit. În esenţă,
soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract, chiar dacă „ultragiază” efectiv
principiul nemo potest precise cogi ad factum, putem spune că îl „ultragiază mai puţin”
dacă acest remediu special este oferit creditorului doar în ipoteza în care promisiunea
de contract a fost încheiată în forma cerută de lege pentru contractul promis168). Trebuie
168)
În primul rând, deoarece funcţia de avertizare pe care forma o satisface cu privire la
consimţământul părţilor (în special al înstrăinătorului, în ipoteza înstrăinărilor imobiliare) este


însă să menţionăm că, la nivelul dreptului comparat european, o asemenea soluţie este
oricum excentrică. Niciun sistem de drept european nu admite posibilitatea generală a
pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract, în ipoteza refuzului debitorului de
a consimţi la încheierea contractului promis169), în esenţă, pentru că şi contractul promis
este tot opera părţilor şi pentru că judecătorul nu poate i abilitat să construiască un
contract acolo unde consimţământul nu există. De aceea, soluţia universală în dreptul
comparat european este cea a daunelor-interese.
C. În concluzie
Raportat la promisiunile de înstrăinare imobiliară, soluţia pe care o avansăm este
aceea că: a) în cazul încheierii promisiunii în altă formă decât cea prevăzută imperativ
pentru contractul promis, adică în altă formă decât cea autentică, creditorul are dreptul
doar la daune-interese (răspunderea contractuală) în situaţia în care cealaltă parte
refuză să încheie contractul promis; b) în cazul în care promisiunea de înstrăinare a fost
încheiată în forma prevăzută de lege pentru contractul promis, adică în formă autentică,
creditorul obligaţiei neexecutate este îndreptăţit, pe lângă soluţia daunelor-interese,
accesibilă oricum, să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract
autentic de înstrăinare.
17. Prescripţia extinctivă a dreptului la acţiunea în executarea

promisiunilor de înstrăinare
Art. 1.279 C. civ. nu prevede nimic în legătură cu prescripţia acţiunii care vizează
executarea unei promisiuni de contract. De aceea, pentru toate aceste promisiuni,
termenul de prescripţie trebuie să ie cel general de 3 ani, prevăzut de art. 2.517 C. civ.
Acest termen se aplică tuturor acţiunilor rezultate din promisiuni de contract, deci şi
acţiunii care urmăreşte pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract.
În materia promisiunilor de vânzare (fără a distinge între promisiunile unilaterale,
bilaterale, mobiliare sau imobiliare), art. 1.669 alin. (2) C. civ. prevede însă că „dreptul
la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.
Celelalte promisiuni de înstrăinare sunt, în contextul noii reglementări (cu excepţia
promisiunii de donaţie), contracte nenumite. Lor trebuie să li se aplice, conform art. 1.168
C. civ., regulile generale în materie de contracte (cuprinse în Capitolul I, „Contractul”, din
Titlul I al Cărţii a V-a din Codul civil) şi, „dacă acestea nu sunt îndestulătoare, regulile
speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult”. În Capitolul I nu se
prevede nimic legat de prescripţie. Mai departe, este evident că promisiunea de vânzare
reprezintă „arhetipul” promisiunilor de înstrăinare. De aceea, termenul de prescripţie
de 6 luni se aplică tuturor promisiunilor de înstrăinare. În plus, o asemenea a irmaţie
este parţial susţinută şi de reglementarea termenului de 6 luni pentru radierea din o iciu
a promisiunilor de înstrăinare în cadrul art. 906 C. civ. Cu toate acestea, restul acţiunilor
îndeplinită într-o asemenea situaţie (consimţământul iind su icient protejat cu ocazia încheierii
promisiunii de vânzare în forma autentică).
169)
Soluţiile pe care le-am indicat pentru ipoteza dreptului german constituie situaţii absolut
excepţionale de recunoaştere sau, mai degrabă, de „tolerare” a unor contracte informe pentru
raţiuni bazate tocmai pe funcţiile de bază ale formei, raţiuni care se dovedeşte că sunt îndeplinite
(a se vedea J. Ellenberger, în Pallankt BGB, op. cit., p. 106, nr. 1 şi urm., despre funcţiile formei).


întemeiate pe promisiunile de înstrăinări imobiliare rămân supuse prescripţiei
obişnuite, pentru că nu există o reglementare „în oglindă” a prescripţiei. De exemplu, deşi
acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare
imobiliară este o acţiune prescriptibilă în termen de 6 luni, acţiunea vizând obligarea
promitentului care refuză executarea la daune-interese (la executarea prin echivalent)
este prescriptibilă doar în termenul general de 3 ani.
18. Concluzii inale
Partea bene ică a noii reglementări în materie de promisiuni de contract şi, mai
cu seamă, în materie de promisiuni de înstrăinare este că există. Spre deosebire de
ambianţa legală anterioară, avem de a face cu o reglementare su icient de amănunţită
şi, în inal, clară a notării promisiunilor de înstrăinare imobiliară în cartea funciară. De
asemenea, este binevenită reglementarea inalienabilităţii subînţelese legale în materie
de promisiuni de înstrăinare, cu efectul de opozabilitate absolută prin notarea în cartea
funciară a promisiunii. Alături de această inalienabilitate, este extrem de binevenită şi
reglementarea unei ipoteci legale pentru garantarea sumelor de bani avansate în contul
promisiunii. În sfârşit, în contextul teoriei generale a obligaţiilor, un aspect de importanţă
practică majoră este dat de reglementarea posibilităţii cesiunii promisiunii unilaterale
sau bilaterale prin mecanismul cesiunii de contract, care astăzi este prevăzut de Cod.
Partea care rămâne să intrige este legată de forma cerută promisiunilor de
înstrăinare. Concluzia la care am ajuns în urma cercetării textelor legale este aceea că
forma promisiunilor este proporţională cu remediile la care este îndreptăţită partea care
nu bene iciază de executare. Astfel, dacă promisiunile ( ie ele unilaterale, ie bilaterale)
privesc înstrăinarea unui imobil şi nu sunt încheiate în formă autentică, ele sunt totuşi
valabile, deoarece atestă un anume grad de formare a consimţământului, doar că
neexecutarea nu bene iciază decât de remediul rezoluţiunii şi de cel al daunelor-interese
(sau de alte remedii adecvate, dar nu şi de executarea silită în natură prin pronunţarea
unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic). Dacă aceste promisiuni sunt încheiate
în formă autentică, gradul de formare a consimţământului părţilor este su icient format
(ele au înţeles că, obligându-se prin promisiunea bilaterală de vânzare, de exemplu, se
poate ajunge la pronunţarea unei hotărâri care îndeplineşte rolul contractului autentic
de vânzare), drept pentru care este, în acest caz, admisibilă şi pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care să ţină loc de contract. Aceasta deoarece o promisiune încheiată
în formă autentică este mai aproape de contractul promis decât una informă. Ultima
consecinţă este aceea că forma cerută pentru promisiunile de contracte de înstrăinare
imobiliară nu este o formă ad validitatem, ci o formă execuţională, adică o formă care
permite, în cazul în care a fost adoptată, o executare silită prin pronunţarea unei
hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de înstrăinare. Desigur că
această versiune a formei se îndepărtează radical de înţelesul său clasic – acela de formă
constitutivă. Este însă menită să împace exigenţele formalismului imobiliar prezent în
Cod, cu tendinţa pronunţată a consensualizării promisiunilor de contracte solemne.

Promisiunile Unilaterale Și Sinalagmatice (I.Fl - Popa)

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Promisiunile Unilaterale Și Sinalagmatice (I.Fl - Popa)

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

You have downloaded a document from

The Central and Eastern European Online Library

The joined archive of hundreds of Central-, East- and South-East-European publishers,

Source: Revista Română de Drept Privat

Romanian Review of Private Law

146 IONUȚ-FLORIN POPA

PROMISIUNILE UNILATERALE ŞI BILATERALE DE CONTRACT.

L’étude ci-dessous représente la deuxième partie de celui publié dans la Revue

Mots clés: avant-contrats, promesses bilatérales de contrat, promesses unilatérales et

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 147

Înainte de a trece la analiza promisiunilor de contract, trebuie să facem câteva

CEEOL copyright 2018

148 IONUȚ-FLORIN POPA

2. Promisiunile bilaterale de contract, o realitate juridico-socială

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 149

4. Promisiunea unilaterală sau reciprocă de contract

Promisiunea de contract nu este de inită de legiuitor. Se înţelege însă că ea reprezintă

CEEOL copyright 2018

150 IONUȚ-FLORIN POPA

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 151

5. Condiţiile de validitate a promisiunilor de contract. Există cerinţe

Toate condiţiile generale de validitate a contractelor trebuie să ie îndeplinite şi de

CEEOL copyright 2018

152 IONUȚ-FLORIN POPA

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 153

CEEOL copyright 2018

154 IONUȚ-FLORIN POPA

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 155

CEEOL copyright 2018

156 IONUȚ-FLORIN POPA

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 157

CEEOL copyright 2018

158 IONUȚ-FLORIN POPA

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 159

B. Elemente neesenţiale pentru validitatea promisiunii bilaterale de

CEEOL copyright 2018

160 IONUȚ-FLORIN POPA

C. Criteriul de distincţie între condiţiile esenţiale şi elementele neesenţiale

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 161

7. Conţinutul promisiunilor bilaterale de înstrăinare – o problemă

Autonomia de voinţă în materie contractuală presupune libertatea părţilor de

CEEOL copyright 2018

162 IONUȚ-FLORIN POPA

8. Problema formei raportată la celelalte condiţii de validitate a

În majoritatea sistemelor europene de drept continental, forma promisiunii de

A. Scopurile formei în materie contractuală

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 163

CEEOL copyright 2018

164 IONUȚ-FLORIN POPA

C. Problema formei „esenţializate”

CEEOL copyright 2018

Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară 165

D. Problema formei promisiunilor de înstrăinare imobiliară. Există un

CEEOL copyright 2018