Promisiunile de Contract (Ionut Florin Popa)

You have downloaded a document from
The Central and Eastern European Online Library
The joined archive of hundreds of Central-, East- and South-East-European publishers,

research institutes, and various content providers
Source: Revista Română de Drept Privat
Romanian Review of Private Law
Location: Romania
Author(s): Ionuţ Florin Popa
Title: Promisiunile de contract - privire specială asupra promisiunilor de înstrăinare imobiliară
Promissory agreements – special approach on the real estate alienation promissory
agreement
Issue: 05/2012
Citation Ionuţ Florin Popa. "Promisiunile de contract - privire specială asupra promisiunilor de
style: înstrăinare imobiliară". Revista Română de Drept Privat 05:114-155.
https://www.ceeol.com/search/article-detail?id=162440
CEEOL copyright 2017
114 PROMISIUNILE DE– Studii,

DOCTRINÃ CONTRACT – PRIVIRE SPECIALÃ
articole, comentarii ASUPRA
RRDP nr. 5/2012
PROMISIUNILOR DE ÎNSTRÃINARE IMOBILIARÃ
IONUÞ-FLORIN POPA
Résumé
PROMESSES DE CONTRAT – APPROCHE SPÉCIALE SUR LES
PROMESSES D’ALIÉNATION DE BIENS IMMOBILIERS
L’étude qui suit est consacrée aux promesses fermes de contrat. Alors que
l’importance pratique de ces figures juridiques est manifeste en matière des
aliénations de biens immobiliers, la sphère d’intérêt du travail concerne
précisément ces promesses.
Considérant que l’entrée en vigueur du Code civil apporte des nouveautés
importantes dans le domaine, il s’avérait nécessaire une analyse approfondie de
ce thème. La première partie de l’étude est consacrée à une formule contractuelle
de prêt – le pacte d’option, ainsi qu’au rôle joué par cette formule juridique dans
le cadre des promesses unilatérales de contrat. La deuxième partie, plus ample,
est consacrée aux promesses bilatérales de contrat. Le but de l’étude est de vérifier
dans quelle mesure il y a, en ce qui concerne les promesses de contrat, une
tradition nationale, comment elle était valide, et si l’incidence des nouvelles
règlementations représente une réforme de la matière ou pas.
Mots clés: promesse, promesse de contrat, promesse d’aliénation,

aliénation des biens immobiliers, pacte d’option, promesse unilatérale de
contrat, promesse bilatérale de contrat.
Abstract
PROMISSORY AGREEMENTS – SPECIAL APPROACH ON THE REAL
ESTATE ALIENATION PROMISSORY AGREEMENT
The study hereinafter is dedicated to firm promissory agreements. Whereas the

material importance of these legal figures is manifest in the field of real estate
alienations, the sphere of interest of the work focuses precisely on these promissory
agreements.
Whereas the entry into force of the Civil Code carries forth significant novelties
in the field, a detailed analysis of this topic deemed requisite. The first part of the
study is focused upon a contractual loan formula - the option pact, as well as the
role played by this legal formula within the framework of unilateral promissory
agreements. The second part, broader, is dedicated to the bilateral promissory
agreements. The purpose of this study is to check to what extent there is, in
terms of promissory agreements, a national tradition, how valid this was and
whether the scope of the new regulations is a matter reform or not.
Keywords: promise, promissory agreement, alienation promissory

agreement, real estate alienation, option pact, unilateral promissory
agreement, bilateral promissory agreement.

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 115

I. PREAMBUL
1. Problematica. Codul civil aduce noutãþi majore ºi o reglementare generoasã
a promisiunilor de contract ºi apoi a promisiunilor de vânzare. Este o urmare
naturalã a frecvenþei actuale ºi acute a acestor formule contractuale, mai ales în
materie imobiliarã. Deºi subiectul ridicã o delicatã problemã juridicã ºi, pe de
altã parte, are puternice conotaþii sociale (fenomenul „antecontractãrii” fiind
endemic în cadrul operaþiunilor imobiliare), legiuitorul a lãsat destul de multe
aspecte juridice în suspensie, care astãzi ne obligã sã ne interogãm asupra portanþei
reale a textelor dedicate.
În cele ce urmeazã, vom încerca sã operãm o exegezã pozitivã a textelor legale,
în spiritul identificãrii unei eficacitãþi juridice în spatele textelor legale ºi
circumscrierii soluþiilor practice de aplicare a acestor texte. Demersul nostru a
fost generat de constatarea faptului cã, deºi existã deja o cantitate impresionantã
de comentarii pe marginea noilor reglementãri1), din pãcate, aproape niciunele
nu rãspund în întregime la întrebãrile la care ne-am fi aºteptat sã rãspundã.
2. Contractele preparatorii ºi promisiunile de contract. Faza negocierilor

contractelor este adesea marcatã de o sumã de acte juridice unilaterale ºi de
contracte preparatorii al cãror rol este acela de a pregãti încheierea unui contract
viitor ºi definitiv2). Formarea progresivã a contractelor3) presupune ºi grade diferite
de implicare a consimþãmântului pãrþilor la formarea contractului. În funcþie de
acestea se opereazã diverse clasificãri în doctrinã4). Unele promisiuni de contract
se pot materializa în oferte de a contracta, cu valori juridice specifice (semnificativ
diferite în actuala reglementare faþã de cea veche), în contracte preparatorii care
genereazã obligaþia viitoare de a negocia (e.g., acordul de principiu)5), contracte
care au ca obiect obligaþia de a prefera (e.g. pactul de preferinþã)6) ºi, în sfârºit, în
contracte preparatorii care au ca obiect obligaþia de a contracta (e.g., promisiunile
unilateralã ºi bilateralã de contract)7). În aceastã ultimã categorie se înscriu figurile
juridice pe care intenþionãm sã le analizãm în cadrul de faþã: pactul de opþiune,
promisiunile unilateralã ºi bilateralã de contract.
1)
Comentarii pe care le vom cita pe parcursul studiului nostru.
2)
A se vedea R.-N. Schütz, Propos introductifs, în Jurisprudence et doctrine: quelle efficacité
pour les avants-contrats? (Actes de colloque, Bordeaux le 24 novembre 2011), în R. Contrats nr. 2/2012,
p. 618, nr. 2; v., de asemenea, L. Pop, Tratat de drept civil. Obligaþiile, vol. II, Contractul,
Ed. Universul Juridic, Bucureºti, 2009, p. 208 ºi urm., nr. 76 ºi urm.
3)
A se vedea în faza negocierii contractelor existã diverse grade de implicare a
consimþãmântului pãrþilor în formarea contractului final, putându-se astfel opera chiar o ierarhizare
a contractelor preparatorii în funcþie ºi de acest criteriu (v. J. Goicovici, Formarea progresivã a
contractului, Ed. Wolters Kluwer, Bucureºti 2009, pp. 31 ºi urm., 86 ºi urm.)
4)
A se vedea, de exemplu, J.-M. Mousseron, Technique contractuelle, Ed. Fr. Lefebvre, Paris
1999, p. 61 ºi urm., nr. 90 ºi urm.; p. 90 ºi urm., nr. 172 ºi urm.
5)
A se vedea, de exemplu, L. Pop, op. cit., p. 210 ºi urm., nr. 77.
6)
L. Pop, op. cit., p. 214 ºi urm., nr. 79.
7)
L. Pop, op. cit., p. 217 ºi urm., nr. 80 ºi urm.

116 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

Noþiunilor de promisiuni de contract (pentru care regãsim reglementarea
principalã în art. 1.279 C. civ.), cu versiunea lor specializatã de promisiuni de
vânzare sau cumpãrare (art. 1.669-1.670 C. civ.), am înþeles sã le acordãm un
sens larg, menit sã includã ºi noua formulã contractualã numitã de legiuitor pact
de opþiune (reglementat principial de art. 1.278 C. civ.), cu versiunea pact de
opþiune privind contractul de vânzare (art. 1.668 C. civ.). Trebuie sã adãugãm art.
1.014 C. civ. referitor la promisiunea de donaþie. Textele indicate reprezintã cadrul
comun al acestor formule contractuale – numeroase texte legale le completeazã
(ºi, pe alocuri, ni se pare cã intrã în coliziune). Cu titlu de exemplu, reþinem: art.
906 C. civ. (referitor la notarea în cartea funciarã a antecontractelor ºi a pactelor
de opþiune), art. 627-629 C. civ. ºi art. 2.329 C. civ. (referitoare la inalienabilitãþi
– incidente de drept în cazul promisiunilor de înstrãinare), art. 2.386 C. civ.
(referitor la ipoteca legalã aferentã unor promisiuni de înstrãinare). Numeroase
alte texte, cum sunt cele legate de condiþiile de validitate ale contractelor
(art. 1.179 urm. C. civ.), între care de importanþã majorã sunt textele dedicate
condiþiilor de formã (art. 1.240-1.245 C. civ.), trebuie sã fie avute în vedere în
cadrul unei prezentãri generale a promisiunilor de înstrãinare.
3. Originea textelor legale este eclecticã. Pactul de opþiune este preluat în

mod evident din dreptul italian (v. art. 1331 C. civ. it. unde este reglementat
expres8)). Celelalte reglementãri par sã fie creaþie autohtonã9), cu precizarea cã o
oarecare influenþã asupra actualei formule legislative par sã fi exercitat ºi art.
1414-1415, respectiv art. 1710-1712 C. civ. Quebec10). Este discutabil dacã avem
de a face cu o reformã propriu-zisã a materiei. Este sigur însã cã avem de a face cu
o reglementare extinsã faþã de cea precedentã. Lipsa ei de coordonare pune însã
8)
A se vedea, în acest sens, art. 1331 C. civ. it. care, plasat într-o secþiune dedicatã realizãrii
acordului de voinþe (Sezione I – Dell’áccordo delle parti, art. 1326 ºi urm.), se referã la ipoteza
unui acord între pãrþi menit sã asigure irevocabilitatea ofertei de a contracta (dacã se poate spune,
o irevocabilitate de naturã contractualã, spre deosebire de cea de naturã unilateralã care oricum
poate exista conform art. 1329 C. civ. it. în cazurile în care ofertantul s-a obligat sã menþinã oferta
un anumit termen).
9)
Mai ales dacã avem în vedere prevederile anterioare preluate cu obstinaþie de legiuitorul
român începând cu art. 12 din Decretul nr. 144/1958 referitor la reglementarea autorizaþiilor de
construire, reparare ºi desfiinþare a construcþiilor, precum ºi la înstrãinãrile ºi împãrþelile terenurilor
cu sau fãrã construcþii ºi terminând cu art. 5 alin. (2) din Titlul X („Circulaþia juridicã a terenurilor”)
din Legea nr. 247/2005 privind reforma justiþiei.
10)
Texte care, ca sursã de inspiraþie în materie de promisiuni de înstrãinare, reprezintã un
amestec de influenþã francezã ºi de common law, rezultatul fiind în privinþa formalismului (credem)
impropriu unui sistem de drept continental. Exemplul de influenþã francezã vãditã este art. 1710
C. civ. Quebec, conform cãruia: „Le promesse de vente accompagnée de délivrance et possession
actuelle équivaut à vente” (vezi, în acest sens, art. 1589 C. civ. fr., conform cãruia promisiunea de
vânzare valoreazã vânzare în anumite condiþii). Derizoriul formei în materie imobiliarã (altã formã
decât cea scrisã) este specific sistemelor de common law, în care rolul notarului este, de asemenea,
derizoriu spre inexistent, în asigurarea securitãþii circuitului civil. Influenþa este notabilã la nivelul
art. 1415 C. civ. Quebec (legat de indiferenþa formei promisiunilor de contract) ca ºi la cel al art.
1710 citat (care permite executãrii sã prevaleze asupra formei impuse în materie).


sub semnul întrebãrii coeziunea noutãþii legislative. Dacã avem în vedere, de
exemplu, chestiunea formei promisiunilor de înstrãinare imobiliarã, discuþia se
dovedeºte netranºatã odatã cu intrarea în vigoare a noului cod. O a doua problemã
spinoasã, cea a posibilitãþii pronunþãrii unei hotãrâri judecãtoreºti care sã þinã
loc de contract, astfel cum vom vedea, nu este suficient de ferm soluþionatã, deºi
exista aceastã oportunitate.
4. Planul de studiu. În analiza noastrã, vom avea în vedere mai multe aspecte
legate de promisiunile de înstrãinare imobiliarã. Iatã temele principale asupra
cãrora dorim sã ne oprim în cele ce urmeazã: promisiunile de contract cuprinse în
acte unilaterale (partea a II-a), pactul de opþiune privind contractul (partea a III-a),
promisiunile unilaterale ºi bilaterale de contract (partea a IV-a). În cadrul fiecãrei
pãrþi, vom expune aproximativ aceleaºi aspecte pentru fiecare figurã juridicã în
parte (cu excepþia primeia): noþiunea, reglementarea, condiþiile de fond ºi de formã,
efectele, remediile neexecutãrii, opozabilitatea ºi, în cele din urmã, concluziile
aferente fiecãrei formule juridice.
II. PROMISIUNEA DE A CONTRACTA CA ACT UNILATERAL – OFERTA

DE A CONTRACTA
5. Noþiune. Limbajul curent juridic românesc ne obiºnuise cu sintagma „pro-
misiune de a contracta” ca fiind destinatã promisiunilor de naturã contractualã.
Trebuie sã ne asumãm însã un nou limbaj (împrumutat ºi el din terminologia
italianã) ºi pentru actele unilaterale care cuprind consimþãmântul la un contract
sau care genereazã o obligaþie. Este vorba de angajamentele unilaterale pe care art.
1.327 C. civ. le numeºte „promisiuni unilaterale”11): „Promisiunea unilateralã (s.n.)
fãcutã cu intenþia de a se obliga independent de acceptare îl leagã numai pe autor”
(alin. (1)). În esenþã, poate fi integratã aici ºi o promisiune de a contracta. Mai
departe, o asemenea promisiune de a contracta este egalã cu ceea ce numim „oferta
de a contracta”, care astãzi cunoaºte o reglementare amplã (extrem de bine-venitã).
Oferta de a contracta este reglementatã de art. 1.188 C. civ. ºi reprezintã
propunerea de a contracta care cuprinde elemente suficiente pentru formarea
contractului ºi exprimã voinþa ofertantului de a se obliga în cazul acceptãrii ei de
cãtre destinatar [alin. (1)]. Este inutil sã intrãm în detaliile pe care le implicã faza
11) În dreptul italian este utilizatã larg aceastã expresie. Vezi, de ex., Fr. Di Giovanni, Le
promesse unilaterali, Cedam-Wolters Kluwer, Italia SRL, Padova 2010, p. 28 ºi urm. Se vorbeºte de
„promessa senza acordo” care este distinsã de contractul unilateral care dã naºtere aceleiaºi obligaþii
pentru promitent („negozio uilaterale”). În acest sens, se subliniazã cã promisiunea unilateralã
poate da naºtere unei legãturi juridice obligatorii chiar dacã nu existã o manifestare expresã de
voinþã din partea destinatarului [„(...) mentre la figura della promessa unilaterale allude a quei
casi nei quali la legge ammette l’assunzione di un vincolo obbligatorio senza che il destinatario
della promessa contribuisca alla descritta vicenda fattuale ed empirica (se non nel senso che si
astiene dallésercitare la facoltà, che gli sia riconosciuta, di rifiutare la promessa]” – ibidem, p. 30.


ofertei de a contracta12). Vom puncta aspectele de interes practic pentru tema
noastrã. Pentru început, reþinem doar cã oferta de a contracta conþine, în manierã
directã, chiar consimþãmântul emitentului la viitorul contract ºi cã, dacã oferta
are un caracter irevocabil, consimþãmântul nu poate fi revocat pe toatã durata
irevocabilitãþii ofertei, o schimbare semnificativã faþã de vechea abordare a
dreptului nostru (al cãrui principiu de bazã era acela al revocabilitãþii ofertei de
a contracta).
6. Condiþii de fond ºi de formã. Promisiunea de a contracta cuprinsã într-un

act unilateral de tipul ofertei presupune consimþãmântul la viitorul contract. De
aceea, pe lângã necesitatea îndeplinirii tuturor condiþiilor de validitate prevãzute
pentru acte juridice în general [art. 1.179 alin. (1) C. civ.], o atenþie aparte trebuie
acordatã consimþãmântului ºi condiþiilor acestuia. Din partea emitentului ofertei
trebuie sã fie îndeplinite toate condiþiile necesare pentru încheierea contractului:
cu alte cuvinte, oferta trebuie sã fie emisã de o persoanã capabilã de a contracta,
sã cuprindã consimþãmântul expres la încheierea unui contract, sã identifice
elementele esenþiale ale contractului sub aspectul obiectului13), sã aibã o cauzã
licitã ºi moralã.
Sub aspectul formei, este esenþial ca oferta sã fie emisã în forma cerutã de
lege pentru validitatea contractului viitor. Conform art. 1.187 C. civ., „Oferta ºi
acceptarea trebuie emise în forma cerutã de lege pentru încheierea contractului”.
Este elementar corect sã se reþinã cã un contract nu se poate considera încheiat
decât dacã voinþa pãrþilor de a-l încheia a fost exteriorizatã în forma cerutã de
lege. Particularizând discuþia la oferta de înstrãinare imobiliarã (e.g., de vânzare),
reþinem cã ea trebuie încheiatã în forma autenticã, impusã de lege pentru actele
translative de proprietate imobiliarã (a se vedea art. 1.244 C. civ.). De asemenea,
o ofertã de donaþie trebuie, de asemenea, încheiatã în formã autenticã, chiar dacã
nu are ca obiect un imobil [a se vedea art. 1.011 alin. (1) C. civ.].
7. Efectele. Promisiunea de a contracta cuprinsã într-o ofertã, presupune, în

principiu, chiar consimþãmântul la viitorul contract. Astfel, dacã oferta este
12)
A se vedea, pentru comentarii ale noii reglementãri: P. Vasilescu, Drept civil. Obligaþii,
Ed. Hamangiu, Bucureºti 2012, p. 291 ºi urm.; I.F. Popa, în L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, Tratat
elementar de drept civil. Obligaþiile, Ed. Universul Juridic, Bucureºti 2012, p. 101 ºi urm., nr. 68 ºi
urm.; A.-A. Moise, comentariu sub art. 1.182 ºi urm. C. civ., în Fl. A. Baias, E. Chelaru,
R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, art. 1-2664,
Ed. C.H. Beck, Bucureºti 2012, p. 1236 ºi urm.; T. V. Rãdulescu, comentariu sub art. 1.182 ºi urm.
C. civ., în Noul Cod civil. Comentarii, doctrinã ºi jurisprudenþã, Ed. Hamangiu, Bucureºti 2012,
vol. II, art. 953-1649 Moºteniri ºi liberalitãþi. Obligaþii, p. 421 ºi urm.
13)
Ideea acordului suficient utilizatã astãzi de art. 1.182 alin. (2) C. civ. este determinantã
pentru a stabili ce trebuie sã cuprindã oferta în mod esenþial. Este vorba de acele elemente fãrã de
care contractul nu se poate considera cã existã (e.g., în ipoteza vânzãrii, preþul ºi bunul oferit spre
vânzare sunt elemente esenþiale – completarea lor ulterior acceptãrii prin apelul la normele
dispozitive sau supletive ale codului este posibil). A se vedea, pentru comentarii, I.F. Popa, op. cit.,
p. 98 ºi urm., nr. 66.


acceptatã fãrã rezerve ºi în termen, contractul se considerã încheiat (a se vedea
art. 1.182 C. civ.). Întrebarea care se pune ºi la care noua reglementare rãspunde
extrem de inovator este: care sunt efectele ofertei de contract pânã în momentul în
care se produce acceptarea sau pânã în momentul în care expirã termenul (în
cazul celei cu termen sau cu termen rezonabil)? Nu intrãm în toate detaliile legate
de efectele ofertei, pentru care trimitem la doctrina în materie14). Cu toate acestea,
dorim sã subliniem câteva aspecte centrale ale noii reglementãri, de interes pentru
subiectul nostru. Este vorba de identificarea situaþiilor juridice în care oferta se
„fixeazã”, adicã în care consimþãmântul cuprins în ofertã are un caracter irevocabil,
întocmai cum se întâmplã în cazul contractelor valabil încheiate ºi guvernate de
principiul forþei obligatorii:
a) în primul rând, oferta acceptatã fãrã rezerve nu mai poate fi revocatã datoritã
faptului cã un contract s-a încheiat deja ºi este irevocabil unilateral, fiind supus
principiului forþei obligatorii (a se vedea art. 1.270 C. civ.). Aºadar, irevocabilitatea
nu rezultã în aceastã ipotezã din natura juridicã a ofertei;
b) în al doilea rând, oferta cu termen genereazã irevocabilitatea sa, ceea ce
înseamnã nu numai cã emitentul ofertei ar avea obligaþia de a menþine oferta în
cadrul termenului [a se vedea formularea art. 1.191 alin. (1) C. civ.], ci mai ales cã
orice eventualã revocare a acesteia dupã ajungerea sa la cunoºtinþa ofertantului
nu va produce niciun efect [a se vedea art. 1.191 alin. (2) C. civ.]. Cu alte cuvinte,
dacã în termen survine acceptarea, contractul se considerã încheiat, chiar dacã
ofertantul nu mai doreºte acest lucru15). O eventualã încãlcare a regulii privind
irevocabilitatea ofertei, dacã aceasta a cauzat prejudicii destinatarului, trebuie
analizatã pe terenul rãspunderii delictuale, dacã nu a survenit acceptarea, sau pe
cel al rãspunderii contractuale, de îndatã ce aceastã acceptare s-a realizat16).
Termenul este o manierã directã de „fixare” unilateralã a consimþãmântului
promitentului. Irevocabilitatea opereazã ca ºi în cazul unui pact de opþiune (deºi
în acest ultim caz avem de a face cu un contract). Ipotezei de irevocabilitate de
mai sus i se adaugã o serie de alte situaþii - circumstanþe care în realitate indicã
tot o irevocabilitate a ofertei într-un anumit termen: cazul în care irevocabilitatea
se deduce din înþelegerea pãrþilor (e.g., pactul de opþiune privind contractul),
practicilor statornicite de acestea, negocierilor, conþinutului ofertei sau uzanþelor
[art. 1.191 alin. (1), teza II C. civ.]17). În esenþã, putem spune cã, în ipotezele de
14)
A se vedea P. Vasilescu, op. cit., p. 292 ºi urm.; I.F. Popa, op. cit., nr. 71 ºi urm.; A.-A. Moise,
op. cit., Noul Cod civil. Comentariu pe articole, com. sub art. 1.188 ºi urm. C. civ., p. 1243 ºi urm.
15)
A se vedea I.F. Popa, op. cit., nr. 71; A.-A. Moise, op. cit., Noul Cod civil. Comentariu pe
articole, p. 1247.
16)
Oarecum în sens diferit, a se vedea A.-A. Moise, op. cit., Noul Cod civil. Comentariu pe
articole, p. 1247.
17)
A se vedea P. Vasilescu, op. cit., p. 293, unde se observã caracterul discutabil al reglementãrii
acestor alte situaþii în care oferta trebuie consideratã irevocabilã (p. 293); pentru o altã observaþie
criticã, a se vedea A.-A. Moise, op. cit., Noul Cod civil. Comentariu pe articole, p. 1247; pentru
expunerea situaþiilor asimilabile ofertei cu termen adresatã unei persoane determinate, a se vedea
I.F. Popa, op. cit., nr. 71, p. 106.


mai sus, ofertantul (autorul promisiunii de contract prin act juridic unilateral)
are ori o obligaþie de a face (de a-ºi menþine oferta în termenul prevãzut), ori o
obligaþie de a nu face (adicã de a nu face nimic de naturã a contraveni principiului
irevocabilitãþii ofertei cu termen). Deºi este nesemnificativã aceastã calificare la
nivelul ofertei de a contracta, observãm cã, în planul contractului în curs de
formare, oferta include deja consimþãmântul imuabil la contract (exact ca ºi în
cazul pactului de opþiune pe care îl vom analiza în secþiunea urmãtoare);
c) în al treilea rând, oferta genereazã doar obligaþia de menþinere a consimþã-
mântului pe durata unui termen rezonabil, în cazul în care ea nu cuprinde în
mod expres un termen, dar este adresatã unei persoane absente însã determinate,
conform art. 1.193 alin. (1) C. civ. Într-o atare ipotezã, oferta poate fi revocatã,
numai cã ofertantul va fi þinut la repararea prejudiciului pentru revocarea
anticipatã [a se vedea art. 1.193 alin. (3) C. civ.]18).
8. Eventuala opozabilitate a ofertei. În actualul nostru sistem de drept, în

principiu, oferta de a contracta este supusã opozabilitãþii de drept comun (mai ales
dacã avem în vedere oferta din cadrul contractelor care nu privesc înstrãinarea
imobilelor). În realitate, este vorba de opozabilitatea situaþiei juridice generate de
oferta irevocabilã – modelul fiind oferta cu termen. Aceastã situaþie, dacã este
cunoscutã, trebuie respectatã de cãtre terþi dupã modelul generat de opozabilitatea
contractelor (a se vedea art. 1.281 C. civ.). Cu alte cuvinte, dacã un terþ are cunoºtinþã
de existenþa unei oferte care nu îi este adresatã, trebuie sã se abþinã sã încheie un
contract în desconsiderarea existenþei acesteia. În cazul în care terþul nesocoteºte
situaþia juridicã generatã de oferta cu termen, soluþiile de adoptat ar trebui sã fie
similare celor legate de opozabilitatea de drept comun a contractelor19): a) angajarea
rãspunderii delictuale a terþului; b) reaua-credinþã a terþului (legatã de cunoaºterea
efectivã a ofertei concurente adresatã unei alte persoane) care îi va interzice acestuia
sã invoce beneficiul aparenþei lipsei de publicitate a ofertei; c) frauda intereselor
terþului, care va atrage nulitatea sau inopozabilitatea actului care nesocoteºte efectele
ofertei obligatorii. Desigur însã cã, astfel cum o dovedeºte existenþa actualã a
jurisprudenþei, importanþa practicã a acestor observaþii este limitatã.
În materia ofertei de a înstrãina un imobil sau a celei de a-l ipoteca, avem de
a face cu o situaþie de excepþie în care opozabilitatea poate fi intermediatã de un
sistem organizat de publicitate. Contextul actual al reglementãrii publicitãþii
imobiliare permite în mod expres notarea în cartea funciarã a intenþiei de a
înstrãina [art. 902 alin. (2) pct. 14 ºi art. 904, 905 C. civ.]20). Aceastã intenþie de a
18) Reglementare lipsitã de coerenþã, astfel cum am mai arãtat (a se vedea I. F. Popa, în L. Pop,
I.F. Popa, S.I. Vidu, op. cit., nr. 72).
19) E. Savaux, Les conditions de l’opposabilité de l’engagement aux tiers, în Actes de colloque,
Bordeaux le 24 novembre 2011, în Revue des contrats nr. 2/2012, p. 665 ºi urm., nr. 7ºi urm.
20) A se vedea, în vechea reglementare, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliarã, ed. a II-a,
Ed. Universul Juridic, Bucureºti 2011, vol. II, Noile cãrþi funciare, nr. 313, p. 529 ºi urm.; pentru
prezentarea acestui caz de notare în noua reglementare, a se vedea A.A. Chiº, Publicitatea clauzei
de inalienabilitate expresã ºi subînþeleasã în convenþiile privitoare la imobile, în SUBB, Series
Jurisprudentia, 2012, nr. 2.3.


înstrãina este cuprinsã întotdeauna într-o ofertã de încheiere a unui contract
translativ de proprietate sau drepturi reale imobiliare, prin urmare ea va putea fi
a fortiori notatã în cartea funciarã21). Într-un asemenea context, inopozabilitatea
actului juridic prin care se încalcã o asemenea ofertã notatã în cartea funciarã
este simplificatã considerabil prin prioritatea rangului notãrii iniþiale (art. 904
C. civ.)22), cu condiþia ca înstrãinarea sã se realizeze în termen de 3 luni (care, de
altfel, este ºi termenul de valabilitate a notãrii). Efectul principal al unei asemenea
notãri nu este o indisponibilizare a cãrþii funciare, ci doar efectul de opozabilitate:
ulterior notãrii intenþiei de înstrãinare se vor putea înscrie ºi alte acte juridice,
numai cã aceste înscrieri subsecvente se fac pe riscul celui care le cere ºi
eficacitatea lor este condiþionatã de lipsa de contrarietate cu notarea anterioarã23).
Ceea ce uimeºte însã în privinþa opozabilitãþii notãrii este legat de caracterul
constitutiv al înscrierii dreptului de proprietate de îndatã ce oferta a fost acceptatã.
Astfel, o acceptare a ofertei genereazã încheierea contractului. Momentul încheierii
contractului, determinat dupã teoria recepþiei, este cel al recepþiei acceptãrii de
cãtre ofertant (art. 1.186 C. civ.). Aºadar, acceptarea nu genereazã un efect
retroactiv. Cu toate acestea, în cazul notãrii intenþiei de înstrãinare, rangul câºtigat
de aceastã notare este rangul înscrierii dreptului de proprietate transferat prin
contract [astfel cum expres prevede art. 904 alin. (2) C. civ.]24), urmând ca toate
eventualele înscrieri ulterioare sã fie radiate din oficiu dacã sunt incompatibile cu
intenþia de a înstrãina25). De aceea, se susþine cã, printr-o ficþiune, efectul
constitutiv al înscrierii în cartea funciarã va avea efecte retroactive26), ceea ce nu
este uºor de înþeles. Înscrierea dreptului de proprietate (sau altui drept real care
fãcea obiectul promisiunii de înstrãinare prin act unilateral) face ca notarea
anterioarã sã producã efectul absolut de opozabilitate faþã de terþi, care genereazã
radierea eventualelor înscrieri subsecvente ºi incompatibile cu ideea ofertei
acceptate. Momentul transferului proprietãþii rãmâne cel al înscrierii dreptului de
proprietate în favoarea acceptantului. Data dobândirii este data înscrierii în cartea
funciarã (data încheierii de carte funciarã). Rangul înscrierii dreptului rãmâne
însã cel al notãrii intenþiei de înstrãinare. De unde rezultã o vãditã discrepanþã
între regulile publicitãþii imobiliare ºi cele ale obligaþiilor din dreptul comun.
21)
A se vedea A. A. Chiº, art. precit., nr. 2.3.
22)
În acest fel, se realizeazã un fel de „rezervare” a rangului în vederea unui transfer viitor de
proprietate, soluþie care se poate dovedi utilã în faza negocierii unui contract translativ de drepturi
reale (a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 529, nr. 313).
23)
A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 530, nr. 313; p. 550, nr. 319.
24)
A se vedea M. Mîneran, în Comentariile Codului civil. Art. 18-24, art. 876-915, Publicitatea
drepturilor, a actelor ºi a faptelor juridice. Cartea funciarã, Ed. Hamangiu, 2012, p. 217, nr. 312.3.
25)
A se vedea A.A. Chiº, art. precit., nr. 2.3. Sau, în altã opinie (în contextul vechii
reglementãri), la cererea pãrþii care a obþinut intabularea înstrãinãrii (a se vedea M. Nicolae,
op. cit., p. 531, nr. 313). Într-o altã opinie se considerã cã radierea nu poate avea loc din oficiu ºi cã
ea poate doar face obiectul unei acþiuni în prestaþie tabularã specialã menitã sã ducã la radierea
dreptului terþului de rea-credinþã care are un drept tabular cu rang inferior notãrii intenþiei (a se
vedea A. Trãilescu, com. sub. art. 905, în Noul Cod civil. Comentariu pe articole, p. 932).
26)
A se vedea A.A. Chiº, art. precit, nr. 2.3.


Din punct de vedere practic, o asemenea „rezervare” a rangului cu ocazia
notãrii intenþiei de a înstrãina are efecte semnificative. Dacã, de exemplu, ulterior
notãrii intenþiei de a înstrãina, are loc o notare în cartea funciarã a somaþiei de
executare asupra aceluiaºi imobil, încheierea contractului translativ de proprietate
ºi operarea lui în cartea funciarã în decursul celor trei luni de valabilitate a
înscrierii [art. 904 alin. (2) C. civ.], are ca efect ineficienþa executãrii asupra
imobilului27). Notarea subsecventã a unui antecontract de înstrãinare sau chiar
intabularea subsecventã a dreptului de proprietate în favoarea unui terþ, în baza
unui contract de vânzare, este ineficientã în cazul indicat mai sus28). Astfel,
înscrierile subsecvente vor fi supuse radierii. Dupã cum putem observa, deºi
notarea ofertei nu presupune o inalienabilitate implicitã [dupã modelul prevãzut
de art. 627 alin. (4) C. civ.], ea se dovedeºte la fel de eficientã!
III. PACTUL DE OPÞIUNE PRIVIND CONTRACTUL

9. Reglementare. Reperele legale ale acestei figuri juridice se regãsesc în art.
1.278 C. civ. ºi în art. 1.668 C. civ. În esenþã, pactul de opþiune reprezintã un contract
prin care una din pãrþi (promitentul) îºi exprimã ferm intenþia de a încheia un anumit
contract ºi se obligã faþã de cealaltã parte (beneficiar) sã nu revoce aceastã
manifestare de voinþã, într-un anumit termen [art. 1.278 alin. (1) C. civ.]29). Mai
precis, pactul de opþiune este un contract prin care oferta de a contracta este declaratã
contractual irevocabilã30). În art. 1.668 C. civ. întâlnim versiunea particularizatã a
acestei convenþii – pactul de opþiune privind contractul de vânzare.
27) M. Nicolae, op. cit., p. 530, nr. 313. Bineînþeles, executarea silitã poate fi continuatã de
creditorii anteriori care ºi-au fãcut opozabil dreptul lor prin înscrierea în cartea funciarã (e.g.,
creditorul cu ipotecã anterioarã notãrii intenþiei de instrãinare, creditorul chirografar care a obþinut
notarea somaþiei de executare începutã faþã de imobilul în cauzã).
28) ªi radierea dreptului de proprietate înscris subsecvent notãrii intenþiei de înstrãinare trebuie
fãcutã în mod evident din oficiu dacã se încheie contractul în termenul de 3 luni prevãzut de
art. 904 alin. (2) C. civ., pentru cã nu este de conceput coexistenþa a doi proprietari tabulari asupra
aceluiaºi imobil.
29) Art. 1331 C. civ. it. este sursa imediatã de inspiraþie a textului art. 1278 alin. (1) ºi (2)
C. civ. Conform acestui text: „Quando le parti convengono che una di esse rimanga alla propria
dichiarazione e láltra abbia facoltà di accetarla o meno, la dichiarazione della prima si considera
quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall árticolo 1329” [alin. (1)] ºi „Se per l’accetazione
non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice.” [alin. (2)]. Pentru prezentarea
pactului de opþiune în doctrina românã recentã, a se vedea G. Boroi, L. Stãnciulescu, Instituþii de
drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureºti 2012, p. 338 ºi urm.;
P. Vasilescu, op. cit., p. 280 ºi urm.; I. F. Popa, în op. cit., L. Pop, I. F. Popa, S. I. Vidu, p. 95 ºi urm.,
nr. 64; C.E. Zamºa, op. cit., Noul Cod civil. Comentariu pe articole (coord. Fl. A. Baias, E. Chelaru,
R. Constantinovici, I. Macovei), p. 1338 ºi urm.; a se vedea ºi T.V. Rãdulescu, comentariu sub art.
1.278 C. civ., în op. cit., Noul Cod civil. Comentarii, doctrinã ºi jurisprudenþã, vol. II, art. 953-1649,
p. 599 ºi urm.
30) În acest mod este pactul de opþiune definit în doctrina italianã: un contract prin care se
asigurã irevocabilitatea ofertei referitoare la contractul principal. A se vedea, în acest sens,

G. Alpa, V. Cuffaro, V. Mariconda, op.cit., sub art. 1331, nr. 1; a se vedea, de asemenea, Codice Civile
spiegato Articolo per Articolo (ed. F. del Giudice), Ed. Giuridiche Simone, Napoli, 2005, p. 799.


10. Noþiune. Rolul pactului în „fixarea” ofertei. Conform art. 1.278 alin. (1)
C. civ., „Atunci când pãrþile convin ca una dintre ele sã rãmânã legatã de propria
declaraþie de voinþã, iar cealaltã sã o poatã accepta sau refuza, acea declaraþie se
considerã o ofertã irevocabilã ºi produce efectele prevãzute de art. 1.191 C. civ.”
Din textul legal se deduce cã pactul de opþiune reprezintã, în realitate, un contract
al cãrui obiect îl constituie menþinerea ofertei de a contracta, adicã irevocabilitatea
acesteia. Pãrþile acestui pact de opþiune sunt promitentul (dupã chipul deja oferit
de sfera largã a promisiunilor unilaterale de contract), respectiv beneficiarul
[nominalizat de legiuitor în art. 1.278 alin. (4) C. civ.]. Mecanismul prin care
acceptarea emisã de beneficiar genereazã încheierea contractului este numit de
legiuitor ca „exercitarea opþiunii” [a se vedea art. 1.278 alin. (4) C. civ.], un termen
sinonim cu ceea ce se numea în doctrina anterioarã „ridicarea opþiunii” pentru
ipoteza promisiunilor unilaterale de contract31).
Astfel cum am anticipat, oferta de a contracta poate fi consideratã irevocabilã

sau poate deveni astfel într-o manierã unilateralã – atunci când oferta este cu
termen sau se circumscrie uneia din celelalte ipoteze prevãzute de art. 1.191
C. civ. referitoare la oferta irevocabilã32) sau în manierã contractualã – este chiar
cazul pactului de opþiune privind contractul astfel cum acesta este prevãzut de
art. 1.278 C. civ.33) Aceste douã maniere reprezintã formule de „fixare” a ofertei ºi
sub aspectul consimþãmântului la viitorul contract ele au o forþã juridicã aproxi-
mativ egalã, mai ales în condiþiile în care legiuitorul recunoaºte ofertei cu termen
efecte atât de puternice. Aceastã perspectivã, conexã irevocabilitãþii ofertei de a
contracta, este furnizatã chiar de legiuitor care subliniazã cã [a se vedea
art. 1.278 alin. (1) C. civ.], în cazul pactului de opþiune, „acea declaraþie
(a promitentului – n.n.) se considerã o ofertã irevocabilã ºi produce efectele
prevãzute de art. 1.191” – acest din urmã text se referã la irevocabilitatea ofertei
cu termen de acceptare34). Obiectul pactului constã aºadar în „fixarea ofertei de a
contracta”. În acest context, trebuie sã subliniem cã ºi imobilizarea ofertei þine
de natura intimã a pactului de opþiune, context în care sunt surprinzãtoare unele
observaþii fãcute în doctrina recentã pe aceastã temã35).
31) A se vedea, de exemplu (toate cu referire la promisiunea unilateralã de vânzare), O. Barret,
Promesse de vente, în Rep. civ. Dalloz, janvier 2011 (dernière mise à jour: juin 2012, nr. 8; în
doctrina românã anterioarã actualei reglementãri, a se vedea D. Chiricã, Tratat de drept civil.
Contracte speciale, vol. I, Vânzarea ºi schimbul, Ed. C.H. Beck, Bucureºti 2008, nr. 177, p. 157;
J. Goicovici, Formarea progresivã a contractului, Ed. Wolters Kluwer, Bucureºti, 2009, p. 34ºi urm.,
nr. 19 ºi urm.
32) A se vedea, pentru observaþiile legate de acest aspect, supra nr. 7.
33) Aspect reþinut întocmai ºi de doctrina românã anterioarã. A se vedea D. Chiricã, op. cit.,
p. 147, nr. 159. În dreptul francez, O. Barret, art. precit., nr. 8.

34) A se vedea supra, nr. 7.
35) A se vedea, în acest sens, Gh. Gheorghiu, în op. cit., Codul civil comentat, sub art. 1.668
C. civ., p. 1749, unde se aratã cã „(...) în cazul promisiunii de a contracta pare cã nu a mai avut în
vedere un consimþãmânt irevocabil al promitentului, care, prin ipotezã, încãlcând promisiunea
de a încheia contractul, poate dispune de bun, urmând ca, în caz de neexecutare a promisiunii, sã


Astfel cum s-a subliniat în doctrina comparatã, pactul de opþiune reprezintã
un contract care se înscrie în „iter-ul formativ” al unui alt contract care trebuie
considerat principal36). Din perspectiva clasificãrii contractelor, pactul de opþiune
este un contract unilateral37) menit sã pregãteascã un contract viitor, unilateral
sau bilateral38). În aceastã privinþã se mai impune a fi fãcutã o precizare care este
de importanþã capitalã în mecanismul pactului de opþiune: consimþãmântul
promitentului reprezintã chiar consimþãmântul la viitorul contract, drept pentru
care nu se impune nicio eventualã obligaþie de reiterare a acestuia în cadrul
contractului viitor39).
Termenul de opþiune. Irevocabilitatea ofertei cuprinsã în pactul de opþiune

nu poate fi perpetuã (ar contraveni subînþelesei prohibiþii generale a angajamen-
telor perpetue). De aceea, se poate spune cã termenul este de esenþa pactului de
opþiune40). În mod obiºnuit, pactul de opþiune ar trebui sã cuprindã un termen de
exercitare a opþiunii (din punct de vedere practic, o asemenea prevedere
contractualã este utilã ºi pentru notarea în cartea funciarã a pactului – a se vedea
art. 906 C. civ. care impune pentru notare indicarea termenului în care urmeazã
a fi încheiat contractul promis). Termenul de opþiune este de regulã un termen
extinctiv – neridicarea opþiunii în cadrul acestui termen face oferta caducã (e.g. –
promitentul se obligã sã vândã dacã beneficiarul se va hotãrî sã cumpere pânã la
o anumitã datã). El poate fi însã ºi suspensiv – ceea ce presupune cã ridicarea
opþiunii nu poate fi fãcutã decât dupã expirarea unui termen (e.g. – proprietarul
locator promite sã vândã beneficiarului la expirarea locaþiunii)41). Termenul de
opþiune poate fi explicit sau implicit. În ipoteza în care este confuzã determinarea
sa, judecãtorul poate, în funcþie de circumstanþe, sã stabileascã un termen. În
aceastã idee, legiuitorul prevede cã, dacã pactul nu cuprinde un termen în care
cealaltã parte sã îºi exercite opþiunea, acest termen poate fi stabilit de instanþã pe
calea ordonanþei preºedinþiale [art. 1.278 alin. (2) C. civ.].
fie obligat la daune-interese faþã de beneficiar.” Observaþia este pe deplin greºitã, astfel cum vom
observa cu ocazia analizei comparative a promisiunii unilaterale de contract ºi a pactului de opþiune
(a se vedea infra, nr. 15 C).
36)
A se vedea, în acest sens, G. Alpa, V. Cuffaro, V. Mariconda, Codice Civile Commentato,
Libro IV, IPSOA, sub art. 1331, nr. 1.
37)
A se vedea, pentru comentarii suplimentare legate de calificarea contractului, infra nr. 12.
38)
Astfel cum s-a subliniat în jurisprudenþã: „Il patto di opzione è un contratto attuale e
perfetto, con obligazione di una sola parte e preparatorio di altro futuro contratto – il cui contenuto
e stabile nel patto di opzione – al quale è gia vincolato il promittente (...).” [Cass. civ. it., 27 octombrie
1973, nr. 2794, în Codice civile annotato con la giurisprudenza (ed. P. Cendon, A. Baldassari), Utet
Giuridica, Wolters Kluwer, Milano 2006, p. 1558].
39)
În dreptul italian s-a subliniat în mod constant lipsa necesitãþii reiterãrii consimþãmântului
în viitor în cazul pactului de opþiune (a se vedea, de ex., Cass. Civ. it., 27 octombrie 1973, nr. 2794;
Cass. Civ. it., Sez. Lav., 26 martie 1997, nr. 2692, ambele în P. Cendon, A. Baldassari, op. cit.,
Codice civile annotato con la giurisprudenza, sub. art. 1331 C. civ. it., p. 1558).
40)
A se vedea, pentru promisiunea unilateralã de vânzare, O. Barret, art. precit., nr. 60.
41)
A se vedea O. Barret, art. precit., nr. 66.


Consimþãmântul promitentului este ferm ºi imuabil pânã la expirarea
termenului de opþiune ºi este vorba de chiar consimþãmântul la contractul proiectat
(sau promis, sau principal). Dacã beneficiarul îºi exercitã opþiunea în termenul
contractual sau judiciar stabilit pentru aceasta, contractul promis se încheie. Dacã
beneficiarul nu îºi exercitã opþiunea în termen sau declarã înainte de termen cã
refuzã sã accepte oferta cuprinsã în pact, contractul este lipsit de efecte (am spune
cã este o aplicaþie a caducitãþii). Promisiunea poate avea o alurã mai complicatã
în ipoteza în care presupune ºi inserarea unei condiþii, de regulã suspensive (e.g.,
pactul de opþiune intrã în vigoare numai dacã ºi de la momentul la care
promitentul-vânzãtor obþine certificatul de urbanism care sã ateste construibi-
litatea terenului promis)42). În cazul neîndeplinirii condiþiei, promisiunea este
caducã. În cazul îndeplinirii ei, termenul de opþiune, în principiu, începe sã curgã
de la aceastã datã. Condiþia poate sã fie ºi rezolutorie (e.g., dacã pânã la un anumit
termen nu se obþine autorizaþia de construire, pactul se desfiinþeazã retroactiv).
Îndeplinirea condiþiei va avea ca efect desfiinþarea pactului43). Termenul de opþiune
va curge dupã regulile stabilite de pãrþi în pact: dacã s-a prevãzut curgerea de la
momentul încheierii sale, condiþia va afecta ºi contractul efectiv în ipoteza ridicãrii
opþiunii. Observãm însã cã pactul de opþiune este întotdeauna dependent de voinþa
beneficiarului – asemenea unei condiþii potestative din partea acestuia, care scapã
însã controlului potestativitãþii condiþiei actului juridic. Pe de altã parte, se pune
întrebarea dacã o condiþie rezolutorie potestativã ar putea fi stipulatã chiar în
favoarea promitentului? Rãspunsul trebuie sã fie negativ, deoarece ar contraveni
esenþei pactului de opþiune care este tocmai „fixarea ofertei”, dupã cum ar
contraveni ºi dispoziþiilor imperative care condamnã condiþia rezolutorie pur
potestativã (a se vedea art. 1.403 C. civ.).
11. Condiþiile de fond ºi de formã ale pactului de opþiune. Determinarea

ambelor condiþii, de fond ºi formã, ale pactului de opþiune trebuie sã porneascã
de la prevederile art. 1.278 alin. (3) (fond) ºi (5) (formã) C. civ.
Conform alin. (3), „Pactul de opþiune trebuie sã conþinã toate elementele

contractului pe care pãrþile urmãresc sã îl încheie, astfel încât acesta sã se poatã
încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opþiunii.”
Sub aspectul condiþiilor de fond, este evident cã pactul de opþiune trebuie sã

îndeplineascã toate elementele de validitate ale contractelor în general (a se vedea
art. 1.179 C. civ. – legate de capacitate, consimþãmânt, obiect ºi cauzã) ºi, în plus,
mai trebuie sã cuprindã toate elementele viitorului contract, astfel încât exercitarea
opþiunii (acceptarea) de cãtre beneficiar sã poatã da naºtere contractului promis
42)
A se vedea A. Bénabent, op. cit., p. 66 ºi urm., nr. 90; D. Chiricã, op. cit., p. 154, nr. 170.
43)
A se vedea D. Chiricã, op. cit., p. 154, nr. 171.


[art. 1.278 alin. (3) C. civ.]44). Deºi pactul de opþiune se înscrie în procesul de
formare a contractului promis ºi, astfel, condiþiile sale de fond se aflã într-o poziþie
de parþialã accesorialitate faþã de acest contract (bunãoarã, toate condiþiile de
fond care îl privesc pe viitorul contractant, care deocamdatã are doar calitatea de
promitent, trebuie îndeplinite în totalitate la momentul încheierii pactului45)),
totuºi, pactul rãmâne un contract distinct ale cãrui cauzã, obiect ºi efecte sunt, în
parte, proprii acestui contract46). Ce înseamnã toate elementele viitorului contract?
Este vorba de elementele „acordului suficient”, astfel cum acest concept este
utilizat de legiuitor în reglementarea formãrii contractului47). Acest acord poate
fi completat mai departe cu elementele prevãzute de dreptul dispozitiv sau, mai
precis, de dreptul supletiv, comun ºi special, al contractelor48).
Particularizând discuþia la pactul de opþiune privind vânzarea, trebuie sã

reþinem cã pactul de opþiune trebuie sã cuprindã elementele esenþiale ale
contractului de vânzare promis. Anumite precizãri este necesar sã facem însã în
legãturã cu capacitatea ºi cu obiectul pactului. În ce priveºte capacitatea, este
necesar ca, la momentul încheierii pactului, atât promitentul, cât ºi beneficiarul
sã aibã capacitatea de a contracta. Pe de altã parte, astfel cum s-a subliniat în
doctrinã49), promitentul trebuie sã aibã capacitatea necesarã actelor de dispoziþie
(pactul de opþiune având aceastã naturã din perspectiva sa). În ce-l priveºte pe
beneficiar, acesta nu trebuie neapãrat sã aibã capacitatea de a dobândi50), aceasta
fiind necesarã abia în momentul ridicãrii opþiunii51). Mai departe, dacã avem în
44)
Din nou, raportarea se face la oferta de a contracta, care trebuie sã cuprindã toate acele
elemente necesare existenþei viitorului contract astfel încât o acceptare purã ºi simplã sã genereze
încheierea efectivã a contractului [a se vedea, în acest sens, prevederile art. 1.188 alin. (1) C. civ.].
45)
E.g., capacitatea promitentului trebuie sã existe la data încheierii pactului de opþiune,
pentru ca pactul sã fie valabil. Credem ºi cã, în cazul unui pact privind vânzarea, promitentul
trebuie sã fie proprietar la data încheierii pactului de opþiune prentru ca acesta sã fie valabil,
exceptând situaþia stipulãrii unei condiþii suspensive care sã presupunã predobândirea proprietãþii
în vederea intrãrii în vigoare a pactului.
46)
A se vedea, în special, R. Scognamiglio, op. cit., p. 146 (sub art. 1331 C. civ. it.).
47)
A se vedea art. 1.182 C. civ. privind condiþia „acordului suficient”, conform cãruia este
suficient ca pãrþile sã se punã de acord asupra elementelor esenþiale ale contractului, cu posibilitatea
ca, în cazul dezacordului ulterior asupra elementelor secundare (alin. (3)), instanþa sã poatã dispune
„completarea contractului”. În realitate, astfel cum am mai arãtat, „completarea” respectivã se
referã la adãugarea regulilor dreptului dispozitiv care nu se opune voinþei declarate a pãrþilor ºi
consemnate deja în acordul suficient (a se vedea J.M. Mousseron, op. cit., p. 94, nr. 183; I.F. Popa,
în L. Pop, I.F. Popa, S. I. Vidu, op. cit., p. 98 ºi urm., nr. 66).
48)
E.g. dacã într-un pact de opþiune privind vânzarea unui bun mobil s-au prevãzut elementele
esenþiale (adicã bunul vândut ºi preþul), dar nu s-au prevãzut locul predãrii ºi cheltuielile predãrii,
regulile care vor completa acordul suficient vor fi cele prevãzute de dreptul dispozitiv, adicã de
art. 1.689 (locul predãrii) ºi 1.667 (cheltuielile predãrii).
49)
A se vedea O. Barret, art. precit., nr. 53; D. Chiricã, op. cit., p. 151 ºi urm., nr. 164.
50)
A se vedea O. Barret, art. precit., nr. 53; D. Chiricã, op. cit., p. 152, nr. 164.
51)
În lipsa capacitãþii pentru dobândirea proprietãþii sau altui drept real (chestiune asimilatã
actelor de dispoziþie), ridicarea eventualã a opþiunii poate fi fãcutã dupã regulile încuviinþãrii
actelor de dispoziþie ale incapabililor. Nu credem însã cã pactul de opþiune devine caduc prin


vedere consimþãmântul pãrþilor trebuie sã reþinem cã, în ce-l priveºte pe promitent,
avem de a face cu un consimþãmânt dat în vederea încheierii promisiunii ºi cu
unul care face parte din formarea contractului promis. Condiþiile de validitate
ale consimþãmântului trebuie sã fie îndeplinite pentru ambele expresii ale
consimþãmântului la data încheierii promisiunii52). În ce priveºte cauza pactului
de opþiune, astfel cum s-a subliniat ºi în doctrina italianã53), aceastã convenþie
are un scop propriu distinct de cel al contractului promis. Acest scop presupune
indisponibilizarea bunului la dispoziþia beneficiarului (în cazul unui pact de
opþiune privind vânzarea). Cauza indisponibilizãrii (oarecum, o cauzã a obligaþiei
promitentului) este variabilã dupã cum pactul este cu titlu gratuit sau cu titlu
oneros. În ultimul caz, cauza este reprezentarea plãþii indemnizaþiei de imobilizare
a bunului. În sfârºit, obiectul pactului de opþiune trebuie analizat dupã regulile
vânzãrii – dacã ne referim la bunul promis, acesta trebuie sã se afle în circuitul
civil. Totodatã, pactul de opþiune trebuie sã aibã în vedere preþul contractului
promis ºi care trebuie prevãzut în conþinutul pactului. Regulile legate de preþul
vânzãrii sunt aplicabile.
În ce priveºte forma pactului de opþiune, legiuitorul, respectând în continuare

sursa sa de inspiraþie, ºi anume Codul civil italian, prevede cã, „atât pactul de
opþiune, cât ºi declaraþia de acceptare trebuie încheiate în forma prevãzutã de lege
pentru contractul pe care pãrþile doresc sã îl încheie.”54) (art. 1.278 alin. (5) C. civ.).
În consecinþã, atât pactul de opþiune, cât ºi declaraþia de exercitare a opþiunii (în
sensul acceptãrii55)) trebuie încheiate în aceeaºi formã ºi aceasta trebuie sã fie cea
a contractului promis. Este vorba de forma instituitã per relationem56), avându-se
în vedere exigenþele de validitate ale viitorului contract care trebuie considerat
principal ºi în raport cu care forma pactului trebuie sã se gãseascã într-o relaþie de
echivalenþã. În al doilea rând, trebuie sã avem în vedere cã pactul de opþiune conþine
survenirea incapacitãþii beneficiarului, decât dacã pactul ar avea caracter intuitu personae pentru
acesta (infra, nr. 14 c.). Desigur, ne referim numai la pierderea capacitãþii de exerciþiu a
beneficiarului. În cazul în care este vorba de incapacitãþile speciale de a cumpãra, de exmplu
(art. 1.653-1.654 C. civ.), opþiunea nu mai poate fi exercitatã, într-adevãr.
52)
A se vedea, despre consimþãmântul necesar pentru promisiunea unilateralã de vânzare,
O. Barret, op. cit., nr. 41 ºi urm.; P. H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit., nr. 48, p. 56.
53)
A se vedea R. Scognamiglio, Dei contratti in generale (art. 1321-1352), în A. Scialoja,
G. Branca, Commentario del Codice Civile, Libro Quarto – Delle obligazioni, Nicola Zanichelli ed.,
Bologna, Soc. Ed. Del Foro Italiano, Roma, 1970, p. 146, nr. 1, com. sub art. 1331 C. civ. it.
54)
Similaritatea cu oferta în materie de formã este din nou evidentã (art. 1.187 C. civ. referitor
la forma ofertei ºi acceptãrii). În doctrina italianã, raþiunile forme sunt explicate diferit – a se
vedea op. cit. (G. Alpa, V. Cuffaro, V. Mariconda), sub art. 1331, nr. 4 (prin raportare la forma
cerutã pentru contractele preliminarii sau prin raportare la forma cerutã pentru contractul proiectat
care trebuie sã se poatã încheia prin simpla ridicare a opþiunii). Pentru conþinutul principiului
echivalenþei în materie de formã, G. Palermo, op. cit., p. 163 urm.
55)
Refuzul acceptãrii ofertei promitentului poate fi emis în orice formã. Existenþa refuzului
poate constitui o chestiune de probã. Refuzul atrage caducitatea pactului.
56)
A se vedea, în acest sens, op. cit., Codice Civile spiegato (ed. F. del Giudice), p. 800.


deja consimþãmântul promitentului la viitorul contract. Pentru ca acesta sã fie valabil
ºi sã contribuie pe deplin la formarea contractului promis este necesar ca el sã fie
exprimat în forma cerutã de lege pentru acesta din urmã. Astfel cum am subliniat
deja, rolul pactului de opþiune este acela de a „fixa” oferta de a contracta. De aceea,
trebuie sã vedem în exigenþa de formã impusã de legiuitor o propensiune naturalã
a celei impuse în materie de ofertã ºi acceptare (art. 1.187 C. civ.). Soluþia este pe
deplin raþionalã dacã avem în vedere cã, în cazul în care s-ar admite o disociere a
formei între pactul de opþiune (respectiv, acceptarea beneficiarului) ºi contractul
promis, s-ar putea ajunge la încheierea contractului cu nesocotirea condiþiilor de
formã impuse pentru validitatea sa, dat fiind cã simpla acceptare dã naºtere deja
contractului promis57).
Particularizând pactul de opþiune la ipoteza contractului de vânzare imobi-

liarã, este deja suficient de clar cã forma cerutã per relationem trebuie sã fie cea
autenticã atât pentru pact, cât ºi pentru declaraþia de acceptare din partea
beneficiarului (prin raportare la prevederile art. 1.244 C. civ. privind forma cerutã
pentru înscrierea în cartea funciarã). În aceastã privinþã, art. 1.668 C. civ. referitor
la pactul de opþiune privind vânzarea nu aduce lãmuriri suplimentare, pentru cã
nici nu era nevoie. Regula formei autentice este aplicabilã tuturor pactelor de
opþiune care au ca obiect înstrãinarea unui imobil sau constituirea/transferul de
drepturi reale asupra unui imobil.
12. Efectele obligaþionale ale pactului de opþiune. Pactul de opþiune reprezintã

un contract care se insereazã în procesul formativ al unui alt contract ºi care are
ca obiect fixarea ofertei, adicã naºterea irevocabilãþii sale contractuale58). Sub
aspectul conþinutului obligaþional, este de reþinut cã avem de a face, în principiu,
cu un contract unilateral59) (deoarece avem de a face cu naºterea de obligaþii în
sarcina unei singure pãrþi) ºi cu titlu gratuit. Prin excepþie (care credem cã poate
fi toleratã de textele legale), imobilizarea ofertei poate fi subordonatã plãþii unor
sume de bani, fãrã ca aceasta sã atingã în vreun fel valabilitatea pactului de opþiune.
Într-o atare situaþie, pactul de opþiune ar pãrea cã este un contract sinalagmatic ºi
oneros60). Dupã alþi autori, într-o asemenea situaþie, n-am avea de a face decât cu
57)
Deºi observaþia este elementarã, în dreptul italian, datã fiind lipsa unui text expres referitor
la forma pactului de opþiune, în trecut au existat ºi opinii contrare susþinând indiferenþa formei.
În cele din urmã, atât doctrina, cât ºi jurisprudenþa s-au raliat ideii de unitate a formei între pact
ºi contractul promis (pentru prezentarea evoluþiei, R. Scognamiglio, op. cit., p. 147 ºi urm. (sub
art. 1331 C. civ. it.).
58)
A se vedea R. Scognamiglio, op. cit., p. 144 (sub art. 1321 C. civ. it.).
59)
A se vedea C. Zamºa, op. cit. (Codul civil comentat pe articole), p. 1338, sub art. 1.278,
nr. 2.
60)
A se vedea, de ex., pentru aceleaºi caracteristici (pe care le împrumutã aproape în totalitate)
ale promisiunii unilaterale (de vânzare), în dreptul francez, P. H. Antonmattei, J. Raynard, Droit
civil. Contrats spéciaux, Litec, Paris, 2000, p. 53, nr. 46; J.M. Mousseron, op. cit., p. 91, nr. 175.
Pentru aceeaºi opinie în doctrina românã, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed. a


un contract oneros, fãrã a fi totuºi, sinalagmatic61). De reþinut, pentru moment, cã
inserarea obligaþiei de platã a indemnizaþiei de imobilizare nu transformã pactul
de opþiune într-o promisiune sinalagmaticã de contract62) (e.g., obligaþia de platã
a indemnizaþiei nu transformã pactul de opþiune privind vânzarea în promisiune
sinalagmaticã de vânzare ºi cumpãrare). Aºadar, deºi contractul numit pact de
opþiune poate avea un caracter oneros (în ipoteza inserãrii obligaþiei de platã a
indemnizaþiei de imobilizare) ºi chiar sinalagmatic, promisiunea cuprinsã în pact
(e.g., promisiunea de a vinde) rãmâne unilateralã63).
Pentru a determina conþinutul obligaþional al pactului de opþiune trebuie

recapitulatã funcþionarea mecanismului acestui contract. Astfel, odatã fixatã oferta
de a contracta (e.g. oferta de a vinde), într-un anumit interval de timp (stabilit
chiar în pact ºi dacã nu, de instanþã), beneficiarul pactului îºi poate exercita
opþiunea. Dacã opteazã sã nu încheie contractul promis poate sã refuze expres
(chiar înainte de termen) sau sã rãmânã în pasivitate. Odatã survenit refuzul
anticipat, respectiv expirat fiind termenul fãrã manifestarea expresã a voinþei,
pactul de opþiune rãmâne lipsit de efecte. Credem cã varianta cea mai corectã
este sã spunem cã este caduc. Dacã, dimpotrivã, beneficiarul înþelege sã-ºi
manifeste, în termen, opþiunea, în sensul acceptãrii ofertei promitentului,
IV-a actualizatã de L. Mihai ºi R. Popescu, Ed. Universul Juridic, Bucureºti 2006, vol. I,
Vânzarea-cumpãrarea; Schimbul, p. 34, nr. 5. Unii autori (a se vedea, de ex., Fr. Collart-Duilleul,
Ph. Delebecque, op. cit., p. 60 urm., nr. 63; Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Yv. Gautier, Les contrats
spéciaux, Defrénois-Lextenso, Paris 2012, p. 69, nr. 110 ºi mai ales p. 78, nr. 123; în dreptul nostru,
D. Chiricã, Promisiunea unilateralã de a vinde ºi de a cumpãra, în RRDC nr. 9/1999, republicatã în
op. cit., Studii de drept privat, p. 225, nr. 7), apreciazã cã simpla stipulare a unei indemnizaþii de
imobilizare nu poate atrage dupã sine recalificarea din contract unilateral în contract sinalagmatic
a promisiunii unilaterale de vânzare, deoarece obligaþia de a vinde asumatã de promitent nu
corespunde obligaþiei de platã a indemnizaþiei. Cu alte cuvinte, plata indemnizaþiei nu ar fi cauza
imediatã a obligaþiei de a vinde. Cu toate acestea, aceiaºi autori (a se vedea, de ex., D. Chiricã, loc.
cit., p. 225, nr. 7, Fr. Collart-Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p. 61, nr. 63) admit cã, în cazul
neplãþii la termen a indemnizaþiei, promitentul poate invoca rezoluþiunea contractului. Or,
rezoluþiunea poate fi invocatã numai în privinþa contractelor sinalagmatice (vezi, pentru
inaplicabilitatea rezoluþiunii la contractele unilaterale, V. Stoica, Rezoluþiunea ºi rezilierea
contractelor civile, Ed. C.H. Beck, Bucureºti 1996, p. 48 ºi urm., nr. 30; I. F. Popa, Rezoluþiunea ºi
rezilierea contractelor în Noul Cod civil, p. 291 ºi urm., nr. 170 ºi urm.). De aceea, în aceastã
situaþie ar trebui reþinut cã avem de a face cu o „convenþie sinalagmaticã” ºi cã tocmai reciprocitatea
generatã de obligaþia de platã a indemnizaþiei este cea care justificã rezoluþiunea în caz de neplatã
(O. Barret, op. cit., nr. 12). Cauza imobilizãrii o constituie plata preþului acesteia, ceea ce face din
raportul juridic unul sinalagmatic în cazul stipulãrii acesteia. Rãmânem, aºadar, ataºaþi ideii cã în
acest caz am avea de a face cu un contract sinalagmatic ºi oneros. Credem cã o asemenea abordare
se împacã în mare mãsurã ºi cu definiþia legalã a contractelor sinalagmatice (art. 1.171 C. civ.). Pe
de altã parte, obþinerea unui avantaj în schimbul imobilizãrii ofertei integreazã contractul în definiþia
legalã a contractelor cu titlu oneros (art. 1.172 alin. (1) C. civ.).
61)
A se vedea A. Bénabent, op. cit., p. 63, nr. 84.
62)
A se vedea P. H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit., p. 53, nr. 46; Fr. Deak (ed. actualizatã de
L. Mihai, R. Popescu), op. cit., p. 34.
63)
A se vedea A. Bénabent, op. cit., p. 63, nr. 84; Fr. Collart-Duilleul, Ph. Delebecque, op. cit.,
p. 61, nr. 63.


contractul promis se încheie începând cu data ºi momentul comunicãrii acceptãrii
(este vorba de aplicarea mutatis mutandis a teoriei recepþiei acceptãrii64)).
Din aceastã perspectivã, eventuala survenire a incapacitãþii sau a decesului

promitentului între momentul încheierii pactului ºi cel al expirãrii termenului
de exercitare a opþiunii nu va produce niciun efect asupra obligaþiilor existente,
care se vor transmite prin succesiune în cazul decesului ºi în niciun caz nu putem
vorbi de caducitatea pactului de opþiune sau a ofertei cuprinse în aceasta, cu
excepþia cazului în care oferta asupra irevocabilitãþii cãreia poartã pactul de
opþiune este una intuitu personae în ce-l priveºte pe promitent65). În manierã
simetricã, trebuie sã reþinem cã decesul sau survenirea incapacitãþii beneficiarului
nu au de ce sã atragã caducitatea pactului sau a ofertei decât dacã am avea de a
face cu o situaþie specialã când, dupã exprimarea art. 1.195 alin. (2) C. civ. „natura
afacerii sau împrejurãrile o impun”66), adicã, în principiu, în situaþia în care oferta
are caracter intuitu personae pentru beneficiar.
Sub aspectul obligaþiilor rezultate din pactul de opþiune, se impune sã tratãm

distinct poziþia juridicã a promitentului (A) faþã de cea a beneficiarului.
A. Poziþia promitentului
a) Obligaþia de a-ºi menþine oferta? Din mecanismul pactului de opþiune se
poate înþelege cã avem de a face cu un contract, în principiu, unilateral. Prin
urmare, acesta dã naºtere la obligaþii doar în sarcina promitentului. Întrebarea
care se pune este ce fel de obligaþii are promitentul? În primul rând, astfel cum
am observat, din partea promitentului consimþãmântul emis este consimþãmântul
la contractul promis, nefiind necesarã reiterarea acestuia în ipoteza acceptãrii de
cãtre beneficiar. Odatã încheiat pactul, consimþãmântul promitentului nu mai
poate fi retras sau revocat, el fiind pe deplin subordonat forþei obligatorii a con-
tractului (art. 1.270 C. civ.). Prin urmare, orice revocare a consimþãmântului
promitentului nu produce niciun fel de efecte juridice între pãrþi nici înainte de
ridicarea opþiunii, nici dupã acest moment, pentru cã, în ce îl priveºte pe
64) A se vedea art. 1.186 alin. (1) C. civ.

65) Trebuie aplicate în acest sens, nu prin analogie, ci în manierã directã, prevederile
art. 1.195 alin. (2) C. civ., conform cãrora: „Decesul sau incapacitatea ofertantului atrage caducitatea
ofertei irevocabile numai atunci când natura afacerii sau împrejurãrile o impun.” O asemenea
situaþie se poate identifica în cazul unei oferte care are caracter intuitu personae pentru emitentul
ofertei (a se vedea, în acest sens, I. F. Popa, în L. Pop, I.F. Popa, S.I. Vidu, op. cit., p. 108 ºi urm.,
nr. 74). Mai mult, dacã apreciem cã trimiterea la art. 1.191 C. civ. din art. 1.278 alin. (1) C. civ. se
referã doar la acest text dedicat ofertei ºi cã, în rest, se aplicã regulile contractului, soluþia avansatã
mai sus rãmâne a fortiori valabilã, noncaducitatea fiind o consecinþã a forþei obligatorii care se
extinde ºi asupra succesorilor promitentului (art. 1.270 ºi 1.282 C. civ.)!
66) De aceea, nu putem fi de acord cu opinia exprimatã în doctrinã în sensul cã, în ipoteza
decesului sau survenirii incapacitãþii beneficiarului, dreptul de opþiune rezultat din pact s-ar
stinge (a se vedea, în acest sens, P. Vasilescu, op. cit., p. 282). A se vedea ºi supra, nota nr. 65.


promitent, contractul este deja format. Eventualul refuz al promitentului de a
considera încheiat contractul promis odatã ce a survenit acceptarea beneficiarului
nu mai are nicio relevanþã. În acest context, întrebarea care se pune este dacã
într-adevãr promitentul are obligaþia de a-ºi menþine oferta pe toatã durata pactului.
Dacã ar fi sã ne raportãm la textele aferente irevocabilitãþii ofertei cu termen [art.
1.191 alin. (1) ºi mai ales (2) C. civ.], ne apare destul de limpede cã obligaþia de
menþinere a ofertei irevocabile nu are nicio relevanþã, din moment ce revocarea
acesteia nu produce niciun efect. Aºadar, imutabilitatea consimþãmântului
promitentului nu presupune existenþa vreunei obligaþii în sarcina acestuia – nici
mãcar a unei obligaþii de a nu face (e.g., de a nu-ºi revoca oferta), din moment ce,
oricum, beneficiarul nu poate fi împiedicat sã-ºi exercite opþiunea67). În niciun
caz nu s-ar putea reþine în sarcina promitentului nici mãcar existenþa unei obligaþii
de a face68), adicã de a-ºi menþine oferta (sau, ºi mai puþin, dupã modelul uneori
citat al promisiunii bilaterale de înstrãinare, obligaþia pãrþilor de a încheia
contractul promis în viitor) ºi nici atât a unei obligaþii de a da69).
În doctrina dezvoltatã însã pe marginea promisiunii unilaterale de vânzare
(evident, figura juridicã cea mai apropiatã, dacã nu identicã) se vorbeºte însã în
mod tradiþional de o obligaþie de a face (de a-ºi menþine oferta)70). Astfel cum s-a
subliniat în doctrina dezvoltatã pe marginea promisiunii unilaterale de vânzare,
situaþia promitentului este complexã sub raport obligaþional71): din perspectiva
promisiunii trebuie reþinutã o obligaþie de a face, în timp ce, din perspectiva
viitorului contract, avem de a face cu un element de formare a viitorului contract.
Deºi este discutabilã natura acestei obligaþii72), este sigur cã încheierea unui pact
67)
Aceastã observaþie a fost fãcutã în doctrina francezã pe marginea consimþãmântului cuprins
în promisiunea unilateralã de contract despre care marea parte a autorilor apreciazã cã este chiar
consimþãmântul la contractul promis. A se vedea, în acest sens, Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Yv.
Gautier, op. cit., p. 69, nr. 111; ºi pentru aceastã concluzie, G. Wicker, L’engagement du promettant:
engagement au contrat définitif, în Actes de colloque, Bordeaux, le 24 novembre 2011, în R. Contrats
nr. 2/2012, p. 649 ºi urm., în special, p. 660, nr. 28.
68)
Aspect deja subliniat în comentariile noii reglementãri (C. Zamºa, în op. cit., Noul Cod
civil. Comentariu pe articole, com. sub art. 1.278 C. civ., p. 1338, nr. 2).
69)
În doctrina româneascã s-a sesizat dificultatea determinãrii naturii acestei obligaþii din
perspectiva clasificãrilor tradiþionale ale obligaþiilor, tocmai pentru considerentul cã beneficiarul
nu are împotriva promitentului o creanþã obiºnuitã, ci un drept potestativ. A se vedea P. Vasilescu,
op. cit., p. 281.
70)
A se vedea P. H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit., p. 59, nr. 52; G. Wicker, art. precit., p. 654
ºi urm. (pentru prezentarea doctrinei, întrucât autorul opteazã pentru inexistenþa unei obligaþii
efective); D. Chiricã, op. cit., nr. 175, p. 156 ºi urm.
71)
A se vedea P. H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit., p. 59, nr. 52.
72)
În realitate, natura obligaþiei principale a promitentului este bulversatã de calificarea
dreptului beneficiarului. Acesta din urmã are un simplu drept potestativ care nu presupune
existenþa vreunei obligaþii corelative, ci doar a unei obligaþii de naturã accesorie de a nu face
nimic de naturã a împiedica exercitarea opþiunii (a se vedea, în special, I. Najjar, Contribution à
l’étude du droit potestatif et de l’acte unilatéral, nr. 89 ºi urm.). Natura intimã a pactului de opþiune
care presupune angajarea la un contract viitor face inutilã calificarea sa ca contract unilateral,
deoarece, ulterior încheieirii pactului, promitentul nu are o obligaþie anume. Reþinerea în sarcina
sa a unei asemenea obligaþii echivaleazã cu negarea categoriei complexe a drepturilor de opþiune


de opþiune privind înstrãinarea (e.g. privind vânzarea, cazul cel mai frecvent) are
ca urmare naºterea unei obligaþii accesorii de a nu face73), adicã de a nu înstrãina
bunul care face obiectul pactului (mai exact, de a nu face nimic de naturã a afecta
„imobilizarea” bunului în patrimoniul promitentului pânã la momentul exercitãrii
opþiunii sau expirãrii termenului de opþiune). Aceastã obligaþie de a nu face
îmbracã în actualul context legal forma unei inalienabilitãþi legale subînþelese
[nãscutã în condiþiile art. 627 alin. (4) C. civ.].
Din punct de vedere practic ºi prin intermediul ideii de opozabilitate, putem
sã observãm cã existã câteva maniere în care un promitent de rea-credinþã poate
sã lipseascã de eficacitate exercitarea opþiunii de cãtre beneficiar. Astfel, în cazul
opozabilitãþii de drept comun (adicã nesubordonatã unui sistem organizat de
publicitate), este posibil ca promitentul, nesocotind pactul de opþiune, sã încheie
cu un terþ de bunã-credinþã un contract având acelaºi obiect, fãcând astfel
ineficientã exercitarea opþiunii în sensul acceptãrii din partea beneficiarului. În
materie de pacte de opþiune privind înstrãinarea mobiliarã, ca ºi în materie de
pacte de opþiune privind înstrãinarea imobiliarã care nu au fãcut obiectul unei
notãri în cartea funciarã, posibilitatea promitentului înstrãinãtor de a nesocoti
drepturile beneficiarului este o ipotezã de avut în vedere. Vom dezvolta aceastã
chestiune în scurta secþiune dedicatã opozabilitãþii pactelor de opþiune. Pe de
altã parte, astfel cum vom putea observa, poziþia beneficiarului este circumscrisã
noþiunii de drept potestativ. Ceea ce presupune, în aplicarea teoriei generale a
acestor drepturi, cã promitentul, deºi nu este obligat în sensul obligaþiei corespun-
zãtoare unui drept de creanþã, se aflã într-o poziþie sumisivã faþã de titularul
opþiunii, poziþie care presupune ºi o anume abþinere în a face ceva de naturã sã
îngrãdeascã sau sã împiedice opþiunea beneficiarului. Cu toate acestea, ceea ce
dorim sã reþinem este cã dreptului de opþiune al beneficiarului dintr-un pact de
opþiune nu îi corespunde în mod direct nicio obligaþie de tipul celei de a-ºi menþine
oferta, de a nu-ºi revoca oferta etc.
b) Obligaþia de a nu înstrãina în cazul pactelor de opþiune privind înstrãinarea.
Deºi, principial, este lãmuritã poziþia promitentului în raport cu consimþãmântul
sãu, câteva precizãri suplimentare trebuie fãcute pentru ipoteza pactelor de
opþiune prin care promitentul îºi exprimã consimþãmântul la înstrãinare (e.g., la
încheierea unei vânzãri în calitate de vânzãtor). Într-o atare ipotezã, poziþia juridicã
a promitentului este întãritã de existenþa unei obligaþii legale de a nu înstrãina
unui terþ, obligaþie care este vãzutã de legiuitor ca o inalienabilitate legalã. Fiind
vorba de o obligaþie legalã, ea nu trebuie sã fie expres prevãzutã în contract.
De aceea, „clauza de inalienabilitate este subînþeleasã în convenþiile din care se
naºte obligaþia de a transmite în viitor proprietatea cãtre o persoanã determinatã
(a se vedea, în acest sens, R. Boyer, Les promesses synallagmatiques de vente. Contribution à la

thèorie des avant-contrats, în RTDCiv., 1949, p. 5 ºi urm.; mai recent, G. Wicker, art. precit., p. 658
ºi urm., nr. 23 ºi urm.; ideea este împãrtãºitã ºi în dreptul nostru într-o anumitã mãsurã –
D. Chiricã, op. cit., p. 157, nr. 175).
73)
A se vedea, pentru contextul actual, A.A. Chiº, art. precit., nr. 4.2.


sau determinabilã” [art. 627 alin. (4) C. civ.]74). Mai mult, în cazul pactelor de
opþiune privind vânzarea unui bun individual determinat, „între data încheierii
pactului ºi data exercitãrii opþiunii sau, dupã caz, aceea a expirãrii termenului de
opþiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului”
[art. 1.668 alin. (1) C. civ.]. Prin intermediul opozabilitãþii organizate (adicã
subordonate unui sistem de publicitate instituþionalizat, cum este cartea funciarã),
o asemenea inalienabilitate are un caracter real dacã pactul de opþiune satisface
exigenþele de publicitate (a se vedea, în special, efectele prevãzute de art. 906 C.
civ. privind notarea antecontractelor ºi a pactelor de opþiune).
În ce priveºte inalienabilitatea legalã asociatã pactelor de opþiune privind
vânzarea [art. 627 alin. (4), 1.668 alin. (1) C. civ.], ea presupune, cu valoare de
consecinþã, ºi obligaþia de a nu greva cu sarcini bunul (e.g., de a constitui drepturi
reale dezmembrãminte ale proprietãþii sau de a constitui ipoteci). În sfârºit,
inalienabilitatea opereazã in rem ºi atrage dupã sine insesizabilitatea, astfel cum
prevede însuºi legiuitorul ºi cum vom dezvolta în secþiunea urmãtoare [art. 2.329
alin. (2) C. civ.]. O eventualã încãlcare a obligaþiilor derivate din aceastã
inalienabilitate atrage rãspunderea contractualã a promitentului. În regim de carte
funciarã, o eventualã neglijare a inalienabilitãþii în condiþiile în care pactul (sau
inalienabilitatea aferentã au fost notate în cartea funciarã conform art. 906 C. civ.)
nu este posibilã, deoarece inalienabilitatea, fãcutã opozabilã prin înscrierea în cartea
funciarã, reprezintã o piedicã absolutã la intabularea vreunui alt drept real.
c) Are promitentul vreun drept? Indemnizaþia de imobilizare. Fiind vorba de
un contract unilateral, se poate spune cã, în principiu, promitentul nu are parte
de drepturi rezultate nemijlocit din contract. Astfel cum am anticipat însã, în
schimbul imobilizãrii ofertei („fixãrii ofertei”) promitentului, este posibilã
stabilirea unei contraprestaþii care transformã convenþia într-un contract
sinalagmatic ºi oneros. Din punct de vedere practic, fixarea ofertei de a vinde, de
exemplu, are drept consecinþã o imobilizare a bunului promis pe toatã durata
termenului de opþiune sau pânã la exercitarea anticipatã a opþiunii. O asemenea
imobilizare poate fi compensatã prin plata unei sume de bani (sau a unei alte
contraprestaþii) care, în dreptul francez (aferent, din nou, promisiunilor unilaterale
de vânzare), a fost numitã indemnizaþie de imobilizare75). Aceastã contraprestaþie
are rolul de a eficientiza pactul de opþiune ºi funcþioneazã astfel:
i. în ipoteza în care beneficiarul nu îºi exercitã opþiunea în termen sau refuzã
anticipat oferta promitentului, indemnitatea rãmâne promitentului cu titlu definitiv;
ii. în cazul în care beneficiarul opteazã în termen pentru încheierea
contractului, indemnitatea poate fi consideratã un avans din preþul contractului
74) Precizarea adusã prin art. 601 din LPA, cu privire la aplicabilitatea clauzei subînþelese ºi la
antecontracte din care se naºte obligaþia de a transmite în viitor proprietatea prin încheierea unui
nou contract, nu are relevanþã în privinþa pactelor de opþiune care presupun o obligaþie activã de
transfer al proprietãþii, de îndatã ce survine acceptarea din partea beneficiarului.
75) A se vedea O. Barret, op. cit., nr. 15 ºi urm.; P. H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit., p. 57,
nr. 50. Noþiunea a fost deja preluatã în doctrina românã cu aceeaºi denumire (D. Chiricã, op. cit.,
p. 149, nr. 160).


astfel încheiat dupã modelul neimperativ prevãzut de legiuitor (art. 1.670 C. civ.
care prevede cã „în lipsã de stipulaþie contrarã, sumele plãtite în temeiul unei
promisiuni de vânzare reprezintã un avans din preþul convenit”)76);
iii. în sfârºit, în ipoteza în care pactul de opþiune este afectat de o imposibilitate
fortuitã de executare (art. 1.557, respectiv art. 1.634 C. civ.), indemnizaþia trebuie
restituitã ºi aceeaºi concluzie trebuie sã se impunã ºi în ipoteza nulitãþii pactului;
iv. în cazul rezoluþiunii pactului pentru neexecutare din partea promitentului
(e.g., pentru cã a încãlcat inalienabilitatea legalã ºi a vândut unui terþ), trebuie
restituitã indemnizaþia beneficiarului. Natura juridicã a indemnizaþiei de
imobilizare este controversatã: dupã unii autori am avea de a face cu o clauzã de
dezicere77), dupã alþii, cu o clauzã penalã78) ºi, în sfârºit (opinie care, între altele,
se potriveºte cu ideea unui contract sinalagmatic), dupã anumiþi autori am avea
de a face pur ºi simplu cu o contraprestaþie a imobilizãrii ofertei79) sau cu preþul
exclusivitãþii oferite de promitent beneficiarului80). Ultima variantã este de departe
cea mai plauzibilã, cu precizarea cã pãrþile, prin convenþia lor, pot sã dea
semnificaþii aparte clauzei care prevede aceastã indemnizaþie de imobilizare.
B. Poziþia beneficiarului
a) Dreptul potestativ. Din prezentarea noþiunii de pact de opþiune am dedus
cã acesta este un contract prin care se creeazã un drept de opþiune în favoarea
beneficiarului81). Beneficiarul, în urma încheierii pactului de opþiune, are dreptul
ca, într-un anumit termen, stabilit convenþional sau judiciar [art. 1.278 alin. (2)
C. civ.] sã aleagã între: i. „ridicarea opþiunii”82) (sau „exercitarea opþiunii în sensul
acceptãrii de cãtre beneficiar a declaraþiei de voinþã a celeilalte pãrþi”, cum se
exprimã legiuitorul în art. 1.278 alin. (4) C. civ.83)), caz în care contractul promis
este încheiat (e.g., contractul de vânzare este încheiat ºi transferul proprietãþii se
76)
A se vedea, în acest sens, ºi G. Boroi, L. Stãnciulescu, op. cit., p. 338.
77)
A se vedea, în acest sens, comentariile sub Cass. fr. com., 23 iunie 1958, în H. Capitant,
F. Terré, Y. Lequette, Les grands arrêts de la jurisprudence civile, Dalloz, Paris, 1999, vol. 1, p. 461
ºi urm.
78)
A se vedea, de asemenea, comentariul de mai sus (nota precedentã).
79)
Denumirea nu este întocmai citatã. Se vorbeºte nu de contraprestaþie, ci de „preþul libertãþii
de a cumpãra” pe care beneficiarul promisiunii unilaterale de vânzare îl plãteºte
(Fr. Collart-Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p. 60; D. Chiricã, art. precit., p. 226, nr. 7) sau, mai
precis, de „preþul opþiunii” (G. Paisant, în notã sub Cass. fr. 3 civ., 5 dec. 1984, apud
P.-H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit., p. 57, nr. 50.).
80)
În acest sens, v. Cass. fr. 1 civ., 5 dec. 1995, nr. 93-19874, cu notã de D. Mazeaud, în
R. Defrénois 1996, nr. 36354/62; cu notã de Ph. Delebecque, nr. 36358/80; a se vedea ºi O. Barret,
op. cit., nr. 15 ºi 19.
81)
A se vedea P.-H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit., p. 52, nr. 46 (cu referire la promisiunea
unilateralã de vânzare).
82)
Am preferat împrumutarea terminologiei existente deja în doctrina noastrã ºi preluatã din
dreptul francez în materie de promisiune unilateralã de vânzare (D. Chiricã, art. precit., p. 223 ºi
urm., nr. 6 sau p. 230 ºi urm., nr. 13 ºi urm.).
83)
Legiuitorul a þinut sã se îndepãrteze de terminologia legalã existentã în doctrina anterioarã
intrãrii în vigoare a codului în aceastã privinþã (R. Popescu, Promisiunile de contract, în cadrul
conferinþei, Noul Cod civil. Teze ºi antiteze, Cluj-Napoca, 15-17 noiembrie 2012).


produce la data acceptãrii de cãtre beneficiar) ºi/sau ii. refuzul de a accepta oferta
promitentului care se poate produce explicit (prin refuzul exprimat de a încheia
contractul promis) sau implicit (prin neexercitarea opþiunii în termen). Care este
natura juridicã a acestui drept? În doctrina clasicã aferentã promisiunii unilaterale
de vânzare se vorbea de un drept de creanþã84). Formula drepturilor de creanþã nu
este convenabilã pentru a explica natura acestui drept care presupune existenþa
unei facultãþi dependente doar de voinþa creditorului. De aceea, s-a apelat la
formula drepturilor potestative85) care era ºi este de notorietate în dreptul italian
ºi care explicã pe acest fundament juridic funcþionarea mecanismului pactului
de opþiune86). Este varianta cea mai adaptabilã ºi pentru varianta noastrã legalã
de pact de opþiune87), mai ales dacã avem în vedere cã singurul sistem de drept în
care existã o asemenea reglementare expresã a acestui tip de contract este cel
italian. Dreptul de opþiune este liber ºi nu poate fi îngrãdit prin acþiunile
promitentului care se aflã într-o poziþie de subordonare care îl obligã sã aºtepte
exercitarea opþiunii ºi sã se abþinã de la fapte de naturã a împiedica opþiunea88).
Odatã exercitatã opþiunea în sensul acceptãrii [art. 1.278 alin. (4) C. civ.], contractul
promis este definitiv încheiat ºi supus principiului forþei obligatorii. Acceptarea
din partea beneficiarului face sã fie definitiv încheiatã faza formãrii contractului.
Din acest moment, orice nerespectare a obligaþiilor pãrþilor trebuie raportatã la
noul contract89), ºi nu la pactul de opþiune care rãmâne, în raport cu primul, un
simplu contract preparatoriu. În ce priveºte forma cerutã pentru acceptare,
legiuitorul este limpede (art. 1.278 alin. (5) C. civ.): forma trebuie sã fie cea cerutã
pentru validitatea pactului ºi aceasta trebuie sã fie cea cerutã pentru validitatea
contractului promis (e.g., în cazul unui pact de opþiune încheiat cu privire la un
imobil, acceptarea beneficiarului trebuie sã îmbrace forma autenticã ad
validitatem). Astfel cum am arãtat deja, contractul promis se considerã încheiat
doar din momentul acceptãrii, astfel încât nu retroactiveazã90).
Dreptul de opþiune al beneficiarului înceteazã în momentul în care expirã
termenul de opþiune fãrã ca el sã îºi fi manifestat voinþa într-un fel sau altul ºi, de
84)
A se vedea, de ex., Fr. Deak, op. cit., p. 32.
85)
Pentru exemplul dreptului francez, a se vedea, în special, I. Najjar, op. cit., p. 137 ºi urm.,
nr. 99 ºi urm.; mai recent, P.-H. Antonmattei, J. Raynard, op. cit., p. 59, nr. 52, ideea a fost preluatã
ºi în dreptul românesc (a se vedea, în acest sens, D. Chiricã, art. precit., p. 250, nr. 13; acelaºi
autor, op. cit., p. 157, nr. 176).
86)
A se vedea, de ex., R. Scognamiglio, op. cit., sub art. 1331, p. 148 („Il contratto di opzione
produce (...), l’effetto caratteristico del diritto potestativo dell’oblato di accettare, a cui fa riscontro
la soggezione del proponente (si discute altresi di una posizione di favore del titolare dell’opzione,
e lo si definisce contraente favorito”).
87)
De altfel, deja utilizatã în comentariile primare ale noii reglementãri. A se vedea P. Vasilescu,
op. cit., p. 281; C. Zamºa, op. cit., sub art. 1.278 C. civ., p. 1338 ºi urm., nr. 7; T.V. Rãdulescu, op.
cit., Noul Cod civil. Comentarii, doctrinã, jurisprudenþã, vol. II, sub art. 1.278 C. civ., p. 599, nr. 2.
88)
Situaþie tipicã drepturilor potestative. A se vedea, de ex., în doctrina româneascã, V. Stoica,
Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucureºti, 2004, vol. I, p. 133 ºi urm., nr.
43 ºi urm.; I. Reghini, Consideraþii privind drepturile potestative, în PR nr. 4/2003, p. 111 ºi urm.
89)
A se vedea P. Vasilescu, op. cit., p. 281 ºi urm.
90)
A se vedea, în acest sens, D. Chiricã, art. precit., p. 231, nr. 15.


asemenea, atunci când anterior termenului refuzã oferta promitentului. Dreptul
de opþiune putem spune cã se consumã sau se epuizeazã prin actul acceptãrii
ofertei care dã naºtere noului contract – cel promis. În principiu, dreptul de opþiune
trebuie sã poatã fi transmis prin succesiune91), cu excepþia ipotezei în care pactul
are caracter intuitu personae cu privire la persoana beneficiarului. De asemenea,
survenirea incapacitãþii beneficiarului ar trebui sã nu afecteze existenþa dreptului
dacã pactul nu este intuitu personae, urmând ca exerciþiul opþiunii sã aparþinã
reprezentantului legal al beneficiarului devenit incapabil92). Vom relua pe scurt
aceastã discuþie cu ocazia prezentãrii remediilor aferente pactelor de opþiune.
b) Dreptul de dispoziþie asupra beneficiului pactului de opþiune. Substituirea
beneficiarului. În ipoteza în care promisiunea are un caracter intuitu personae
pentru beneficiar (în sensul cã a fost încheiatã de promitent în considerarea
persoanei beneficiarului), o posibilã circulaþie a beneficiului pactului nu este
permisã. În ipoteza opusã în care pãrþile au stipulat chiar o clauzã de cesibilitate
sau de substituire a beneficiarului, circulaþia este pe deplin permisã, în condiþiile
prevãzute de aceastã clauzã. Semnificaþia acestei clauze este vãzutã diferit93).
Prezintã însã relevanþã practicã, în actualul context legal, faptul cã, în acest caz,
cesiunea este permisã în baza clauzei de substituire.
Dacã însã pactul de opþiune nu are caracter intuitu personae (sau el este
astfel doar în privinþa persoanei promitentului) ºi nu existã nicio clauzã de
substituire, se pune întrebarea dacã beneficiarul poate transmite prin acte cu
titlu particular beneficiul pactului? Dacã o asemenea operaþiune ar fi vãzutã ca o
simplã cesiune de creanþã, atunci circulaþia s-ar rezolva extrem de simplu ºi într-o
manierã informalã dupã regulile cesiunii de creanþã (art. 1.566-1.586 C. civ.), fãrã
a avea vreo importanþã consimþãmântul promitentului (prin ipotezã, debitor cedat).
O asemenea abordare nu este însã rezonabilã, în considerarea faptului cã aceastã
operaþiune are o semnificaþie specialã în privinþa executãrii contractului promis94).
În actualul context legal, aceastã operaþiune trebuie circumscrisã sferei cesiunii
91) În sensul cã nu ar fi posibilã o asemenea transmisiune, P. Vasilescu, op. cit., p. 282. Pentru
posibilitatea transmisiunii mortis causa atât în privinþa poziþiei promitentului, cât ºi a beneficiarului
(legat de promisiunea unilateralã de vânzare), a se vedea D. Chiricã, op. cit., p. 155, nr. 172.
92) Din nou, în sens contrar, P. Vasilescu, op. cit., p. 282.
93) Pentru discuþii, în contextul promisiunii unilaterale de vânzare, P.-H. Antonmattei, J.
Raynard, op. cit., p. 59 ºi urm., nr. 53; F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., p. 71 ºi urm., nr.
75 (unde se distinge între cesiunea „pasivã”, adicã fãcutã de cãtre promitent, care nu este permisã
pentru cã presupune încãlcarea pactului, ºi cesiunea „activã”, adicã cea fãcutã de beneficiar, care
este, de regulã, permisã); A. Bénabent, op. cit., p. 69 ºi urm., nr. 95; D. Chiricã, art. precit., p. 228
ºi urm., nr. 11 ºi urm.; D. Chiricã, op. cit., p. 155 ºi urm., nr. 173 ºi urm.
94) În primul rând, dat fiind cã dreptul beneficiarului este unul potestativ, înseamnã cã nu
este fireascã subordonarea cesiunii sale mecanismului cesiunii de creanþã. În al doilea rând,
considerarea solvabilitãþii beneficiarului este natural sã fi fost luatã în considerare de cãtre
promitent odatã cu emiterea consimþãmântului irevocabil la contractul promis. De aceea, nu este
permis ca substituirea beneficiarului sã se facã în mod liber, asemenea unei creanþe obiºnuite (a
se vedea, pentru prezentarea cesiunii, O. Barret, op. cit., nr. 117 ºi urm. ºi doctrina ºi jurisprudenþa
semnificative citate aici).


de contract care se bucurã azi de o reglementare expresã (art. 1.315-1.320 C. civ.)95).
Faþã de acestea, în principiu, ar trebui susþinutã ideea unei cesibilitãþi libere a
pactului de opþiune. Cu toate acestea, problema cesiunii se dovedeºte extrem de
delicatã din perspectiva faptului cã, adesea, solvabilitatea beneficiarului are un
rol esenþial în încheierea pactului de opþiune (e.g., pactul de opþiune privind
vânzarea este încheiat cu o persoanã care va avea posibilitatea de a cumpãra în
ipoteza ridicãrii opþiunii). De aceea, credem cã, datoritã naturii specifice a pactului
de opþiune, în lipsa unei clauze exprese privind cesiunea, este necesar, pentru o
transmisiune deplinã a beneficiului pactului, ºi consimþãmântul promitentului
(cesiunea perfectã)96). Dacã ar exista o obligaþie de platã a indemnizaþiei de
imobilizare, ipoteza s-ar circumscrie lesne cazului prevãzut de art. 1.318 C. civ.,
unde se prevede cã liberarea cedentului nu poate avea loc fãrã consimþãmântul
promitentului97).
13. Opozabilitatea pactului de opþiune. Distincþii necesare. Principiul general

al relativitãþii efectelor contractului, dublat de cel al opozabilitãþii faþã de terþi a
efectelor contractului (art. 1.280 ºi 1.281 C. civ.) cunosc expresii diversificate în
materie, dupã cum avem de a face cu o opozabilitate de drept comun a pactului
de opþiune (adicã nesubordonatã unui sistem organizat de publicitate) sau cu o
opozabilitate specializatã (adicã subordonatã unui sistem organizat de publicitate,
cel mai semnificativ fiind cel al cãrþilor funciare)98).
a) Opozabilitatea de drept comun. Principiul general, aplicabil de altfel tuturor
contractelor, este acela cã terþii au obligaþia de a respecta situaþia juridicã nãscutã
din contract, ceea ce se poate exprima astfel: „Contractul este opozabil terþilor,
care nu pot aduce atingere drepturilor ºi obligaþiilor nãscute din contract”
(art. 1.281 teza I C. civ.). Cu referire la pactul de opþiune, observãm cã esenþialã
este respectarea de cãtre terþi a dreptului de opþiune al beneficiarului. Ipoteza de
lucru este aceea în care promitentul, nesocotind pactul, încheie un contract
purtând asupra aceluiaºi obiect cu un terþ (e.g., deºi are la dispoziþie un singur
spaþiu de închiriat, dupã încheierea pactului asupra locaþiunii sale, în termenul
de opþiune, promitentul încheie un contract de locaþiune cu un terþ). Dupã cum
terþul avea sau nu cunoºtinþã de preexistenþa pactului:
i. noul contract poate sau nu sã fie afectat de nulitate relativã, dacã el are ca
obiect înstrãinarea unui bun [pentru încãlcarea inalienabilitãþii subînþelese –
95)
Pentru prezentarea acestei instituþii, I. F. Popa, în L. Pop, I. F. Popa, S. I. Vidu, op. cit.,
p. 670 ºi urm., nr. 479 ºi urm.
96)
Ibidem, nr. 485.
97)
Trebuie reþinute prevederile art. 1.318 C. civ., conform cãrora cesiunea de contract va
produce liberarea cedentului în ipoteza în care, deºi cesionarul nu ºi-a îndeplinit obligaþiile (de
ex., de platã a indemnizaþiei de imobilizare), cedatul (în cazul nostru, promitentul) nu l-a notificat
pe cesionar în termen de 15 zile de la data neexecutãrii sau de la data la care a cunoscut
neexecutarea.
98)
Pentru distincþii, E. Savaux, art. precit., p. 663 ºi urm.


art. 627 alin. (4) ºi 629 alin. (2) C. civ.] sau dacã este stipulatã o inalienabilitate
expresã în pactul de opþiune;
ii. terþul poate fi obligat la plata de daune-interese pe temeiul rãspunderii
delictuale (art. 1.349 ºi urm. C. civ.), la cererea beneficiarului ale cãrui drepturi
au fost încãlcate. Rãmâne astãzi discutabilã posibilitatea judecãtorului de a
dispune anularea pentru ipoteza relei-credinþe (numitã tradiþional „frauda”
intereselor beneficiarului99)) în cazul unor pacte de opþiune care nu presupun o
inalienabilitate (eventual pentru cauza ilicitã – adicã reaua-credinþã dedusã din
conivenþa între terþ ºi promitent100));
iii. în sfârºit, contractul încheiat cu terþul în pofida preexistenþei unui pact
de opþiune poate fi afectat de inopozabilitate (ipoteza formulãrii unei acþiuni în
inopozabilitate dupã modelul acþiunii pauliene101)) sau poate sã rãmânã pur ºi
simplu valabil în ipoteza bunei-credinþe a terþului. Desigur cã natura pactului
trebuie sã nu permitã, în ipoteza de mai sus, încheierea de cãtre promitent a mai
multor contracte având acelaºi obiect, caz în care o încheiere a unui contract cu
un terþ nu presupune nicidecum o încãlcare a pactului (e.g., pactul de opþiune
privind locaþiunea, însã promitentul dispune de mai multe spaþii cu aceeaºi
destinaþie ºi închiriazã unul dintre ele unui terþ).
Particularizând discuþia la pactul privind vânzarea ºi nerespectarea lui,
reamintim cã acest pact de opþiune, integrându-se în sfera largã a promisiunilor
de vânzare, atrage ca urmare a încheierii sale o indisponibilizare „legalã” a bunului
în patrimoniul promitentului [art. 627 alin. (4) C. civ., conform cãruia clauza de
inalienabilitate este subînþeleasã în convenþiile din care se naºte obligaþia de a
transmite în viitor proprietatea în favoarea unei persoane determinate sau
determinabile]. Într-o atare situaþie, cunoaºterea de cãtre terþ a pactului de opþiune
ºi încheierea, în pofida pactului, a unui nou contract prin care sã fie încãlcate
prevederile primului, atrage calificarea atitudinii sale ca fiind una de rea-credinþã.
Reaua-credinþã a terþului într-o asemenea situaþie nu poate fi prezumatã, ea
trebuind sã fie doveditã de cel care o invocã. Aºadar, deºi s-ar putea spune cã
99) A se vedea, pentru aceastã orientare, Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Yv. Gautier, op. cit., p. 70,
nr. 113 ºi mai ales jurisprudenþa citatã cu aceastã ocazie.

100) Credem cã legiuitorul a dorit sã limiteze aplicabilitatea ideii de cauzã ilicitã (art. 1.236
alin. (2) C. civ.) în situaþia descrisã mai sus. Cunoaºterea de cãtre terþ a existenþei pactului de
opþiune ºi neglijarea acestuia reprezintã o atitudine juridic desemnabilã ca „rea-credinþã” (art. 14
C. civ. care leagã buna-credinþã de ordinea publicã ºi bunele moravuri).
101) A se vedea, în acest sens, cu referire la efectele de opozabilitate ale promisiunii unilaterale
de vânzare, L. Sautonie-Laguionie, L’action paulienne: une troisième voie possible?, în R. Contrats

nr. 2/2012, p. 694 ºi urm.; în condiþiile actuale, invocarea inopozabilitãþii pe cale paulianã este
semnificativ extinsã faþã de vechea reglementare, insolvabilitatea promitentului nefiind o condiþie
absolutã, astfel cum se deduce din prevederile art. 1.562 alin. (1) C. civ. (în acest cadru legal,
insolvabilitatea este enunþatã doar exemplificativ – a se vedea, în acest sens, St.-I. Vidu, în L. Pop,
I.F. Popa, St.-I. Vidu, op. cit., p. 772 ºi urm., nr. 568 B), iar creanþa, conform textului legal, trebuie
sã fie certã la data introducerii acþiunii (art. 1.563 C. civ.).


inalienabilitatea legalã opereazã in rem102), ea este, în realitate, pe deplin
subordonatã cunoaºterii de cãtre terþul interesat a acesteia, adicã realizãrii
opozabilitãþii sale organizate (soluþie desprinsã în mod evident din prevederile
art. 628 C. civ. care prevede cã: „Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocatã
împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat
sã nu înstrãineze decât dacã este valabilã ºi îndeplineºte condiþiile de opoza-
bilitate.”, iar la alin. (2) se prevede cã: „Pentru opozabilitate, clauza de inaliena-
bilitate trebuie sã fie supusã formalitãþilor de publicitate prevãzute de lege, dacã
este cazul”). Din aceste texte, se deduce cã, în materie imobiliarã, opozabilitatea
de drept comun a clauzei de inalienabilitate nu existã. Cu alte cuvinte cã, în lipsa
notãrii pactului în cartea funciarã, inalienabilitatea legalã subînþeleasã nu este
opozabilã103). Cu toate acestea, din textele care lãmuresc situaþia inalienabilitãþii
subînþelese nu se poate deduce cã în lipsa notãrii în cartea funciarã nu existã
opozabilitate de drept comun a pactelor de opþiune privind înstrãinarea imobilelor.
Cunoaºterea lor pe altã cale trebuie sã presupunã obligaþia celor care le cunosc
de a respecta situaþia juridicã nãscutã din ele ºi de a nu contracta astfel cu
promitentul în dauna beneficiarului.
b) Opozabilitatea organizatã. Întrucât cel mai frecvent caz de opozabilitate
organizatã este cel realizat prin sistemul de publicitate imobiliarã, vom reduce
discuþia la ipoteza pactelor de opþiune privind vânzarea unui imobil. Utilizarea
sistemului de publicitate, prin notarea pactului de opþiune, va avea drept
consecinþã naºterea prezumþiei de cunoaºtere a existenþei pactului de cãtre orice
terþ104). Pe lângã acest aspect, se mai poate reþine ºi cã notarea va produce adevãrate
efecte „constitutive” cu privire la inalienabilitatea subînþeleasã care va împiedica
orice înscriere ulterioarã cu care intrã în coliziune105), chiar dacã avem de a face
cu o notare care teoretic produce simple efecte de opozabilitate106).
102) Cum, de altfel, s-a arãtat ºi anterior intrãrii în vigoare a noului cod. A se vedea I.F. Popa,
Inalienabilitatea voluntarã, în In honorem Corneliu Bîrsan ºi Liviu Pop, culegere de studii,

Ed. Rosetti, Bucureºti, 2012, p. 180 ºi urm.
103) Ceea ce coincide cu calificarea din doctrina recentã a notãrii pactului de opþiune (notare
care produce ºi efectul opozabilitãþii inalienabilitãþii subînþelese) ca fiind o notare cu efect de

opozabilitate absolutã (a se vedea, în acest sens, A. A. Chiº, art. precit., nr. 4.2.1). Opinia ni se pare
pe deplin întemeiatã în condiþiile în care art. 902 alin. (1) C. civ. prevede cã notarea nu produce
efecte absolute dacã faptele sau actele supuse notãrii pot fi sau au fost cunoscute pe altã cale, dar cu
excepþia cazurilor în care legea prevede cã simpla cunoaºtere nu este suficientã pentru opozabilitate.
O asemenea prevedere este cea de la art. 628 alin. (1) ºi (2) C. civ. care impune pentru opozabilitatea
clauzei de inalienabilitate efectuarea formalitãþilor de publicitate ºi textele se referã în principal la
imobile, din moment ce pentru mobile se aplicã o altã regulã prevãzutã la alin. (3).
104) Prezumþia cunoaºterii actelor ºi faptelor notate în cartea funciarã se întemeiazã pe
prevederile art. 902 alin. (1) C. civ.

105) Desigur, avem în vedere prevederile art. 56 alin. (1)-1 din LPA, astfel cum a fost modificat
prin art. III pct. 6 din O.U.G. nr. 79/2011 ºi prin art. I pct. 22 din Legea nr. 60/2012, conform cãrora
înscrierile drepturilor reale în cartea funciarã vor avea efect constitutiv doar de la data finalizãrii
lucrãrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorialã ºi deschiderea, la cerere sau
din oficiu, a cãrþilor funciare pentru imobilele respective.
106) Spre deosebire de intabulare ºi înscriere provizorie, care produc efecte constitutive (sub
rezerva finalizãrii lucrãrilor de cadastru), notarea nu produce decât efecte de opozabilitate faþã de
terþi ºi de informare în alte situaþii (a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 817, nr. 445 ºi urm.).


Notarea în cartea funciarã a pactului de opþiune107) trebuie sã respecte con-
diþiile legale (art. 906 C. civ.)108), ceea ce presupune obligativitatea existenþei unui
termen pentru exercitarea opþiunii [alin. (1)], condiþia ca promitentul sã fie proprietar
tabular în momentul încheierii pactului [alin. (1)], precum ºi condiþia implicitã ca
termenul de opþiune sã nu fi expirat la data înregistrãrii cererii de notare. Notarea
poate fi cerutã oricând în cadrul termenului de opþiune ºi în cadrul unui termen de
6 luni de la expirarea eventualã a acestui termen [alin. (1)].
Notarea pactului de opþiune privind vânzarea va avea ca efect o adevãratã

indisponibilizare in rem a imobilului în patrimoniul promitentului [în acest sens,
art. 1.668 alin. (1) ºi (2) C. civ.], fãrã a fi necesarã, considerãm, o notare distinctã
a inalienabilitãþii legale [prevãzutã de art. 627 alin. (4) C. civ.]109). De aceea, efectele
pactului se realizeazã implicit prin opozabilitatea inalienabilitãþii, în condiþiile
art. 628 ºi 906 alin. (2) C. civ. Deºi inopozabilitatea este varianta de ineficacitate
optimã care trebuie sã afecteze actul încheiat cu încãlcarea inalienabilitãþii (fãrã
discuþie, invocabilã în condiþiile art. 906 C. civ. – ºi beneficiarul se poate rezuma
la ea), legiuitorul adaugã ºi sancþiunea anulabilitãþii actului prin care se încheie
un contract în pofida inalienabilitãþii voluntare [art. 629 alin. (2) C. civ.]110). Din
perspectiva regulilor de carte funciarã însã, existenþa notãrii pactului de opþiune
împiedicã orice înscriere ulterioarã în cartea funciarã a actelor de dispoziþie asupra
bunului111), cu excepþia înscrierii dreptului dobândit de beneficiar ºi cu excepþia
înscrierilor care se bazeazã pe un rang anterior celui al notãrii pactului de
opþiune112). Vom dezvolta chestiunile legate de inopozabilitate în cadrul secþiunii
dedicate promisiunilor sinalagmatice de înstrãinare imobiliarã. Mai mult, astfel
cum am arãtat ºi cum se poate observa ºi din prevederile legale [art. 629 alin. (3)
ºi art. 2.329 alin. (2) C. civ.], inalienabilitatea implicitã generatã de pactul de
opþiune are ºi semnificaþia unei insesizabilitãþi a imobilului [în acest sens, art.
629 alin. (3) C. civ.]113). În consecinþã, niciun creditor chirografar care nu ºi-a
notat urmãrirea silitã înaintea notãrii pactului nu va putea începe executarea
asupra imobilului. De urmãrirea pornitã de un creditor ipotecar ulterior nu poate
107)
Pentru o comparaþie cu situaþia anterioarã a notãrii promisiunii de a înstrãina imobilul, a
se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 522ºi urm.
108)
A se vedea, pentru acest aspect, A. Trãilescu, în Fl. A. Baias º.a., op. cit., Noul Cod civil.
Comentariu pe articole, p. 933 ºi urm.; M. Mîneran, op. cit., p. 202 ºi urm.
109)
În acelaºi sens, A.A. Chiº, nr. 3.1. c).
110)
Înscriindu-se astfel, într-o anumitã privinþã, în cadrul unei pãrþi a doctrinei anterioare
care reclama versiunea nulitãþii relative pentru lipsa obiectului (lipsa atributului de dispoziþie).
111)
A se vedea A.A. Chiº, art. precit., nr. 4.2.1. Este vorba de o notare cu efect de opozabilitate
absolutã în sensul cã singura manierã în care inalienabilitatea subînþeleasã ºi legalã devine opozabilã
o reprezintã notarea pactului în cartea funciarã (A. Trãilescu, în Fl. A. Baias º.a., op. cit.,Noul Cod
civil. Comentariu pe articole, p. 930, nr. 3).
112)
Cum ar fi înscrierea dreptului de proprietate în favoarea unui adjudecatar la o vânzare
silitã în temeiul unui drept de ipotecã ce a fost înscris în cartea funciarã anterior notãrii pactului
de opþiune (ipotezã integratã în prevederile art. 906 alin. (3) C. civ.
113)
A se vedea A.A. Chiº, art. precit., nr. 3.1. f).


fi vorba, decât dacã a existat acordul expres al beneficiarului pactului ca o
asemenea ipotecã sã se înscrie în cartea funciarã.
14. Remedii în caz de neexecutare a pactului de opþiune. Ce se întâmplã în

cazul în care pãrþile nu îºi executã obligaþiile rezultate din pactul de opþiune? În
rãspunsul la aceastã întrebare vom identifica remediile posibile în cazul
neexecutãrii:
a) Promitentul nu îºi executã obligaþiile. In aceastã privinþã, trebuie sã
distingem între aceste ipoteze:
i. înainte de ridicarea opþiunii sau expirarea termenului de opþiune – dacã
promitentul nesocoteºte „obligaþia sa de a-ºi menþine oferta” ºi declarã cã o
retracteazã, retractarea va fi fãrã niciun efect; dacã nesocotirea pactului se
concretizeazã în încheierea unui contract cu un terþ, beneficiarul are la dispoziþie
o acþiune în constatarea inopozabilitãþii (eventual o acþiune paulianã) sau o acþiune
în anulare, în ipoteza în care pactul de opþiune priveºte o înstrãinare imobiliarã
[art. 629 alin. (2) C. civ.];
ii. dupã ridicarea opþiunii – contractul promis este încheiat odatã cu acceptarea
din partea beneficiarului [art. 1.278 alin. (4) C. civ.] ºi, din acest punct,
neexecutarea se analizeazã pe terenul contractului promis; în sfârºit, în ipoteza
în care promitentul refuzã sã recunoascã încheierea contractului, beneficiarul
este îndreptãþit sã formuleze o simplã acþiune în constatarea existenþei contractului.
O asemenea acþiune nu trebuie confundatã cu acþiunea în executarea promisiunilor
sinalagmatice de vânzare [art. 1.279 alin. (3) C. civ.]. În timp ce prima se mãrgineºte
sã constate existenþa unui contract valabil încheiat în doi paºi, a doua are un
efect „constitutiv” de contract.
Cu referire la pactele de opþiune privind vânzare, în ce priveºte maniera de

operare la nivelul operaþiunilor de carte funciarã ar trebui sã reþinem cã, odatã
notat pactul de opþiune, conservã rangul oferit de aceastã notare. În cazul în care
se comunicã biroului de carte funciarã acceptarea (în forma autenticã impusã de
art. 1.244 C. civ.) ºi se solicitã operarea transferului de proprietate (fãcându-se
dovada achitãrii taxelor aferente), nu vedem niciun impediment ca un asemenea
transfer de proprietate sã fie operat în cartea funciarã [de altfel, soluþia se desprinde
destul de limpede din prevederile art. 906 alin. (4) C. civ. care prevede cã
beneficiarul poate cere în cadrul termenului de opþiune înscrierea în cartea
funciarã a dreptului sãu, depunând acceptarea în forma autenticã ºi dovada
comunicãrii sale cãtre promitent, în caz contrar pactul radiindu-se din oficiu].
Prin urmare, registratorul de carte funciarã va dispune intabularea contractului
de vânzare format ca urmare a acceptãrii pactului de opþiune, cu toate consecinþele
care decurg din aceasta. Contractul, deºi este format abia la data acceptãrii, din
perspectiva promitentului este format pe deplin de la data încheierii pactului.
Efectul indisponibilizãrii dublat de inalienabilitatea legalã aferentã are drept


consecinþã imediatã imposibilitatea grevãrii cu vreun alt drept a imobilului astfel
indisponibilizat. De aceea, astfel cum am arãtat deja, în cartea funciarã nu vor
pute fi înscrise pe durata termenului de opþiune niciun fel de acte de dispoziþie
cãtre terþi asupra bunului, cu excepþia celor întemeiate pe o înscriere cu rang
anterior. Aceastã soluþie nu rezultã expres din textele legale, dar este deductibilã
din sensul lor: din moment ce avem de a face cu o inalienabilitate legalã, nu se
poate înscrie un drept tabular care sã nesocoteascã aceastã inalienabilitate (mai
ales în condiþiile unui sistem de carte funciarã constitutiv de drepturi).
Cu toate acestea, deºi controlul efectuat de registratorul de carte funciarã

este unul strict formal, maniera în care este formulat pactul de opþiune poate
ridica o discuþie serioasã legatã de operarea în cartea funciarã a succesiunii
exprimãrilor de voinþã care genereazã încheierea contractului promis. În ipoteza
în care pactul prevede îndeplinirea unei condiþii (e.g., primirea unui credit bancar
de cãtre beneficiar; obþinerea unei autorizaþii administrative) sau executarea
efectivã a unei obligaþii (e.g., avansarea integralã a preþului de cãtre beneficiar
pentru operarea transferului proprietãþii ºi pentru a se considera încheiat
contractul promis114); rezerva proprietãþii care afecteazã contractul promis),
registratorul va trebui sã þinã seama în mod efectiv de aceste condiþionãri care
vor trebui evidenþiate ca atare115).
b) Neexecutarea din partea beneficiarului. Înainte de ridicarea opþiunii, dupã

cum am subliniat, din partea beneficiarului poate fi vorba doar de neexecutarea
obligaþiei de platã a indemnizaþiei de imobilizare (dacã a fost stipulatã),
neexecutare care îl îndreptãþeºte pe promitent sã invoce rezoluþiunea pactului de
opþiune116) sau celelalte remedii care pot fi considerate adecvate117) (e.g. executarea
silitã în naturã). Dupã acceptare (ridicarea opþiunii), beneficiarul trebuie sã execute
obligaþiile rezultate din contractul promis care este deja încheiat (e.g., sã plãteascã
preþul de vânzare).
c) Caducitatea pactului de opþiune. Existã ºi situaþii în care, independent de

voinþa pãrþilor, pactul de opþiune este lipsit de efectivitate datoritã unor
114)
Ridicarea executãrii la rang de condiþie – trebuie verificatã efectuarea plãþii preþului în
condiþiile prevãzute în pactul de opþiune. În mod obiºnuit, ar fi naturalã exigenþa în pact a unei
simple declaraþii din partea promitentului din care sã rezulte cã recunoaºte încheierea contractului
ca urmare a ridicãrii opþiunii ºi cã a încasat preþul. În lipsa unei asemenea prevederi, beneficiarul
trebuie sã facã dovada suficientã a plãþii preþului pe care trebuie sã o alãture declaraþiei sale
autentice de acceptare.
115)
Vânzarea cu rezerva proprietãþii va fi doar notatã în cartea funciarã, fãrã a se înscrie nici
mãcar provizoriu dreptul cumpãrãtorului [art. 902 alin. (2) pct. 9 C. civ.].
116)
A se vedea, O. Barret, op. cit., nr. 22 ºi urm.; D. Chiricã, op. cit., p. 150, nr. 161.
117)
Spunem adecvate pentru cã, de exemplu, excepþia de neexecutare nu este un remediu
utilizabil din moment ce obligaþia promitentului are o naturã incompatibilã cu invocarea acestei
excepþii.


evenimente subsecvente încheierii sale. Parte din acestea împrumutã modelul
ofertei ºi se bucurã chiar de o reglementare (legiuitorul o nominalizeazã chiar ca
ºi „caducitate”), parte sunt specifice pactului de opþiune:
i. Decesul sau incapacitatea promitentului. În cazul în care pactul de opþiune

este intuitu personae din partea promitentului (e.g., contractul promis nu poate fi
executat decât de acesta; el include o prestaþie cu caracter personal care vizeazã
abilitãþile sale), în cazul survenirii morþii sau incapacitãþii promitentului, pactul
este lipsit de eficacitate. O asemenea caducitate se regãseºte ºi în cazul în care
pactul de opþiune priveºte încheierea unui contract bazat pe o anumitã abilitare
profesionalã a promitentului care este pierdutã între timp (e.g., cazul arhitectului
cãruia i se retrage abilitarea profesionalã). În cazul în care pactul de opþiune nu
îmbracã acest caracter intuitu personae, moartea sau incapacitatea promitentului,
survenite dupã momentul încheierii pactului, nu genereazã caducitatea pactului
[aceasta ar fi interpretarea oferitã de art. 1.195 alin. (2) referitor la caducitatea
ofertei118)].
ii. Decesul sau incapacitatea beneficiarului. Soluþia trebuie sã fie relativ

similarã în ce priveºte ipoteza eventualului caracter intuitu personae pentru
beneficiar, cu precizarea cã, de aceastã datã, chestiunea trebuie privitã din unghiul
executãrii contractului promis. În cazul survenirii decesului sau incapacitãþii
beneficiarului dupã momentul încheierii pactului, în cadrul termenului de
opþiune, soluþia este caducitatea pactului de opþiune (observãm însã cã survenirea
acestor evenimente chiar ºi ulterior ridicãrii opþiunii ar avea exact aceleaºi efecte
analizabile). Dimpotrivã, în cazul unui pact de opþiune ne-intuitu personae în
privinþa beneficiarului, incapacitatea sau decesul sãu nu ar trebui sã atragã
caducitatea119). Dreptul potestativ se transmite succesorilor în cazul decesului ºi
aceºtia pot sã exercite opþiunea în termen. În cazul survenirii incapacitãþii,
ridicarea opþiunii poate fi fãcutã de cãtre reprezentanþii legali cu încuviinþãrile
specifice actelor de dispoziþie pentru incapabili120);
iii. Neexercitarea opþiunii în termen. Fie cã termenul de opþiune este stabilit

convenþional, fie judiciar [art. 1.278 alin. (2) C. civ.], expirarea acestuia fãrã
exercitarea opþiunii în sensul acceptãrii, adicã fãrã ridicarea opþiunii, atrage
caducitatea pactului. Aceeaºi este soluþia ºi în ipoteza în care, anterior expirãrii
termenului de opþiune, beneficiarul declarã cã nu acceptã oferta promitentului ºi
118) A se vedea interpretarea oferitã de doctrinã anterior intrãrii în vigoare a codului,
D. Chiricã, op. cit., p. 155, nr. 172 (despre promisiunea unilateralã de vânzare).
119) A se vedea D. Chiricã, op. cit., p. 155, nr. 172; în sens contrar, fãrã justificare, P. Vasilescu,
op. cit., p. 282.

120) Oarecum în acelaºi sens, D. Chiricã, op. cit., p. 162, nr. 183 (unde se aratã cã, exceptând
situaþia pactelor intuitu personae, moartea sau incapacitatea uneia dintre pãrþi nu atrage caducitatea.
Trebuie avute astfel în vedere regulile privind încuviinþarea actelor de dispoziþie pentru incapabili,
în ipoteza în care beneficiarul devine incapabil. În sens contrar, P. Vasilescu, op. cit., p. 282.


nu doreºte sã încheie contractul. O soluþie similarã celei prevãzute pentru ipoteza
ofertei cu termen [art. 1.195 alin. (1) lit. a) ºi b) C. civ.]121).
iv. Pieirea bunului obiect al unui pact de opþiune privind înstrãinarea.

Scoaterea lui din circuitul civil. În ipoteza în care, ulterior pactului de opþiune
privind vânzarea, de exemplu, bunul promis spre vânzare piere fortuit, pactul
devine caduc pentru imposibilitate totalã ºi absolutã de executare. Aceeaºi ar
trebui sã fie soluþia ºi în cazul unei exproprieri sau achiziþii. Mai delicatã se
dovedeºte problema în ipoteza în care legiuitorul însuºi scoate din circuitul civil,
printr-o dispoziþie legalã, bunul care face obiectul pactului. Într-o atare situaþie,
ar trebui pusã în discuþie problema neretroactivitãþii legii civile, dat fiind cã, din
partea promitentului, contractul este deja format. Regula ar trebui sã fie aceea cã
pactele de opþiune încheiate deja nu pot fi afectate de o asemenea prevedere
legalã, care ar avea un caracter retroactiv.
v. Neîndeplinirea condiþiei asociatã cu ridicarea opþiunii. În mod obiºnuit,

pactul de opþiune poate avea o formã simplã care sã presupunã o încheiere a
contractului promis prin simpla acceptare a beneficiarului. Este însã posibilã
asocierea formãrii contractului cu îndeplinirea unei condiþii suspensive (e.g.,
contractul promis se va considera încheiat numai dacã beneficiarul va obþine
creditul bancar pentru achiziþionarea imobilului promis). Neîndeplinirea acestei
condiþii va duce tot la o caducitate.
15. Pactul de opþiune ºi figuri juridice învecinate:
A. Pactul de opþiune ºi oferta irevocabilã. Date fiind observaþiile de mai sus,

diferenþele pe care le putem trasa între ofertã ºi pactul de opþiune þin de evidenþã.
Cu toate acestea, anumite observaþii din doctrina recentã ne obligã sã le reluãm
pentru a evita confuziile122). La nivelul formãrii actului, oferta este un act juridic
unilateral, în timp ce pactul de opþiune este un act juridic bilateral (un contract).
La nivelul consimþãmântului exprimat, cele douã acte juridice prezintã o
similitudine totalã în ce-l priveºte pe promitent (e.g., în cazul unui pact de opþiune
privind vânzarea ºi al unei oferte de vânzare, atât promitentul, cât ºi ofertantul se
obligã sã vândã, exprimând un consimþãmânt valid la vânzare). La nivelul efectelor
obligatorii, asemãnarea este din nou patentã, numai cã sursa obligativitãþii este
diferitã. În cazul ofertei irevocabile, ofertantul nu îºi poate retrage oferta datoritã
puterii conferite angajamentelor unilaterale, în timp ce în cazul pactului de opþiune
sursa irevocabilitãþii o constituie contractul ºi forþa sa obligatorie.
121) Întrebarea care se pune este dacã, într-o atare ipotezã, se aplicã mutatis mutandis regulile
de la acceptarea tardivã a ofertei (art. 1.198 C. civ.).

122) În acest context, apare surprinzãtoare ºi greºitã observaþia fãcutã de un autor în sensul cã
promisiunea unilateralã s-ar deosebi de ofertã ºi prin faptul cã, în cazul ofertei, revocarea se poate
produce liber. Eventual, în cazul unei oferte fãrã termen o asemenea observaþie ar fi valabilã (T.V.
Rãdulescu, în op. cit., Noul Cod civil. Comentarii, doctrinã ºi jurisprudenþã, p. 600, nr. 7).


B. Pactul de opþiune în cadrul contractelor preparatorii. Între altele, nu se
poate nega în niciun fel valoarea de contract preparatoriu a pactului de opþiune.
Deºi pare de notorietate, în contextul anterior intrãrii în vigoare a actualului cod,
trebuie amintit cã, uneori, s-a contestat caracterul de „antecontract” ºi acela de
„contract” al promisiunii unilaterale de vânzare, susþinându-se cã am fi în prezenþa
unui act juridic complex format dintr-un act juridic principal, care ar fi oferta de
a contracta, ºi o convenþie accesorie, al cãrei obiect ar fi dreptul de opþiune cu
privire la încheierea contractului promis123). Demonstraþia fãcutã de autorul citat
aminteºte de încercãrile vechi ale doctrinei franceze de a înþelege ºi demonstra
efectele ofertei ºi mai ales ale revocãrii acesteia. Proprii perioadei antebelice a
secolului trecut, asemenea argumente nu îºi mai gãsesc locul în peisajul juridic
actual în care, chestiunea contractelor preparatorii este relativ lãmuritã. În esenþã,
ceea ce trebuie reþinut este cã pactul de opþiune este în mod cert un contract
(include consimþãmântul promitentului la care se adiþioneazã acceptarea
beneficiarului124) ca promisiunea sã nu fie revocatã în termenul de opþiune) ºi, în
acelaºi timp, este, prin raportare la contractul promis, un contract preparatoriu125).
În acest ambient „preparatoriu”, pactul de opþiune intrã ºi în categoria numitã
prozaic (ºi se considerã adesea, nejuridic), „antecontract”126). În sfera contractelor
preparatorii observãm cã pactul de opþiune se aflã cel mai aproape faþã de viitorul
contract, pentru considerentul cã el cuprinde deja consimþãmântul la acest
contract, deosebindu-se de contractele preparatorii prin care, de exemplu, pãrþile
se obligã ambele sã încheie în viitor contractul127).
C. Pactul de opþiune ºi promisiunea unilateralã. Existã o diferenþã?

Promisiunea unilateralã de a contracta este convenþia prin care promitentul se obligã
faþã de cealaltã parte (l-am numi, oricum, beneficiar) sã încheie un anumit contract,
123) A se vedea, în acest sens, I. Lulã, Natura juridicã a promisiunii unilaterale de vânzare, în
Dreptul nr. 9/1994; pentru critica acestei opinii, I. Popa, Contractul de vânzare-cumpãrare. Studiu
comparativ de doctrinã ºi jurisprudenþã, Ed. Universul Juridic, Bucureºti, 2006, p. 152 ºi urm.,
nr. 88 ºi urm.; L. Pop, op. cit., p. 220 ºi urm., nr. 81 A.
124) Care nu trebuie confundatã în niciun caz cu exercitarea opþiunii în sensul acceptãrii
(art. 1.278 alin. (4) C. civ.) ci doar cu acceptarea ca element de formare a contractului care se
cheamã pact de opþiune, adicã la un contract cu obiect ºi cauzã proprii. Ea trebuie în mod necesar
distinsã de ceea ce se cheamã ridicarea opþiunii, motiv pentru care credem cã terminologia legalã,
în dorinþa sa de a se îndepãrta cu orice preþ de doctrina francezã în materie, a utilizat o terminologie
echivocã în aceastã privinþã.
125) În sensul cã pregãteºte încheierea contractului proiectat. În aceastã privinþã, în doctrina
ultimilor ani, cu excepþia opiniei citate, nu existã reale divergenþe de calificare.

126) Denumire care se raporteazã, în realitate, tot la contractul promis ºi pe care unii autori au
încercat chiar sã o circumscrie juridic (considerãm greºit) prin raportare la ideea obligaþiei asumate
de a încheia în mod necesar în viitor contractul promis (ceea ce lasã în afara sferei antecontractelor
ipoteza în care consimþãmântul uneia dintre pãrþi priveºte deja contractul promis). În acest sens,
M. Mureºan, Condiþiile validitãþii antecontractului, în SUBB, Jurisprudentia nr. 1/1998, p. 60 urm.
127) Cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpãrare care genereazã obligaþia ambelor
pãrþi de a încheia în viitor contractul promis.


dacã acesta din urmã se va hotãrî sã încheie acel contract, într-un termen determinat.
Pânã aici, aproape cã nu se observã o diferenþã realã faþã de pactul de opþiune128).
Particularizând discuþia la situaþia înstrãinãrii imobilelor, întrebarea care se pune
este dacã formula pact de opþiune, cu funcþionarea reþinutã mai sus, se suprapune
în totalitate peste noþiunea anterior numitã de doctrinã ºi jurisprudenþã promisiune
unilateralã de vânzare? Deºi o asemenea discuþie ar fi putut fi tranºatã de legiuitor
cu ocazia codului, impresia noastrã este aceea cã nu s-a întâmplat acest lucru ºi cã,
în cele din urmã, pactul de opþiune nu este mai mult decât o varietate de promisiune
unilateralã de contract129). Pentru a lãmuri însã acest aspect, se impune o anamnezã
a figurii juridice a promisiunii unilaterale de vânzare (astfel cum era ea conceputã
de doctrina anterioarã codului) ºi apoi o verificare a statutului actual al promisiunii
unilaterale în contextul noii reglementãri.
a) Situaþia promisiunii unilaterale înainte de intrarea în vigoare a noului cod.
Promisiunea unilateralã de vânzare fãcea obiectul unor discuþii ample în doctrina
anterioarã ºi atesta, în mare, existenþa a douã opinii.
Într-o primã opinie, se considera cã promisiunea unilateralã de vânzare
genereazã doar obligaþia de a încheia în viitor vânzarea promisã ºi cã eventuala
acceptare în termen din partea celeilalte pãrþi (adicã exercitarea opþiunii de
cumpãrare) echivaleazã nu cu încheierea contractului promis, ci persista obligaþia
promitentului de a încheia în viitor contractul promis. Consimþãmântul
promitentului se considera, astfel, cã trebuie reiterat cu ocazia încheierii
contractului promis, dupã ridicarea opþiunii130).
128) Motiv pentru care, de altfel, anumiþi autori au sugerat chiar adoptarea formulei italieneºti
a „pactului de opþiune”, chiar ºi în dreptul francez (a se vedea, în acest sens, L. Boyer, art. precit.,
nr. 6; A. Bénabent, op. cit., nr. 84; O. Barret, op. cit., nr. 8 ºi urm.; ºi în dreptul nostru s-a susþinut
acelaºi punct de vedere: L. Pop, op. cit., p. 222 ºi urm., nr. 81 B).
129)
Adicã o „subspecie” a promisiunii unilaterale de contract, în cadrul cãreia promitentul
face mai mult decât sã se angajeze la a încheia un contract promis (obligaþie de a face), el se
angajeazã la contractul promis (în acest sens, G. Boroi, L. Stãnciulescu, op. cit., p. 338 ºi urm.;
I. F. Popa, în L. Pop, I. F. Popa, S. I. Vidu, op. cit., p. 95, nr. 64).
130)
Aceasta este în prezent soluþia îmbrãþiºatã de înalta jurisprudenþã francezã ºi criticatã de
majoritatea autorilor sub mai multe aspecte (a se vedea prezentarea acestei jurisprudenþe fãcutã de
A. Lacabarats, La jurisprudence de la troisième chambre civile affaiblit-elle l’efficacité des
avant-contrats, în R. Contrats nr. 2/2012, p. 629 ºi urm.). Doctrina ºi jurisprudenþa românã sunt
incerte în aceastã privinþã, ca ºi când aceastã figurã juridicã nu ar prezenta interes suficient (de ex.,
E. Safta Romano, Contracte civile. Încheiere, executare, încetare, Ed. Polirom, Iaºi, 1999, p. 27 ºi
urm.). În ce priveºte doctrina românã, aceasta pare sã fie ºi ea divizatã. Un autor (Fr. Deak, op. cit., p.
42; Fr. Deak, ed. actualizatã de L. Mihai, R. Popescu, op. cit., p. 32, nota nr. 3 ºi p. 33 ºi urm.) aratã cã
acceptarea (cu sensul de ridicare a opþiunii), nu atrage dupã sine încheierea efectivã a contractului
ºi cã instanþa poate pronunþa abia apoi o hotãrâre care sã þinã loc de contract de vânzare-cumpãrare
(prezentarea nu este totuºi suficient de clarã – aceasta este concluzia pe care am dedus-o noi din
moment ce, dupã ridicarea opþiunii, se face trimitere la regulile privind pronunþarea unei hotãrâri
care sã þinã loc de contract de vânzare-cumpãrare, ceea ce indicã intenþia autorului/autorilor de a
considera cã vânzarea nu este perfectã de îndatã ce este exercitatã opþiunea în sensul acceptãrii). În
sfârºit, alþi autori (L. Pop, op. cit., p. 220) apreciazã cã interpretarea tradiþionalã în dreptul român
este aceea conform cãreia ridicarea opþiunii nu genereazã încheierea contractului promis. Din acest
moment, beneficiarul promisiunii este îndreptãþit sã solicite pronunþarea unei hotãrâri care sã þinã
loc de contract (ibidem). În sfârºit, alþi autori apreciazã cã ridicarea opþiunii genereazã încheierea
contractului promis (D. Chiricã, op. cit., p. 157 ºi urm., nr. 177 ºi urm.; în acelaºi sens, C. Toader, op.
cit., p. 25; C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureºti, 2006, p. 21).


Cu alte cuvinte, deºi nu se arãta expres, se aprecia cã promisiunea unilateralã
de vânzare genereazã vânzarea în trei timpi: i. încheierea promisiunii unilaterale
care nu dã naºtere decât unei obligaþii de a face131), adicã de a încheia în viitor
contractul promis, ceea ce presupune cã promitentul se angaja doar sã consimtã
ulterior la încheierea contractului132), irevocabilitatea acestei opþiuni rãmânând
extrem de discutabilã133); ii. ridicarea opþiunii în termen, adicã acceptarea din
partea beneficiarului134) ºi iii. încheierea efectivã în forma cerutã de lege a
contractului promis sau, în cazul refuzului promitentului, posibilitatea benefi-
ciarului de a cere pronunþarea unei hotãrâri care sã þinã loc de contract135). Cu
alte cuvinte, în momentul secund al derulãrii acestui raport juridic, acesta se
transformã dintr-unul unilateral într-unul sinalagmatic136): în momentul ridicãrii
131)
Fiind vorba de o obligaþie de a face, în doctrina francezã partizanã acestei idei, se vorbeºte
ºi de imposibilitatea executãrii silite în naturã. Poate fi vorba doar de obligarea la daune-interese
în caz de neexecutare (a se vedea, de ex., M. Fabre-Magnan, art. precit., L’engagement du promettant
- Engagement au contrat préparatoire, p. 638 ºi urm.). În doctrina noastrã, opinia aferentã (Fr.
Deak, op. cit., p. 42) susþine aplicabilitatea aceleiaºi „sancþiuni” dar, mai departe, se face trimitere
ºi la posibilitatea pronunþãrii unei hotãrâri care sã þinã loc de contract.
132)
A se vedea, în special, D. Manguy, L’efficacité de la rétractation de la promesse de contracter,
în RTDCiv. 1994, p. 1 ºi urm.; de asemenea, într-un raþionament care poate fi considerat sofism
desãvârºit, M. Fabre-Magnan, art. precit., L’engagement du promettant - Engagement au contrat
préparatoire, p. 642 ºi urm.;
133)
În sensul cã numeroºi autori francezi, urmând jurisprudenþa extrem de îndoielnicã a
Curþii franceze de Casaþie (începutã prin Cass. civ., 7 martie 1938, Code civil Dalloz, p. 1118; Cass.
3 civ., 15 decembrie 1993 precit., Bull. civ. 1993, III, nr. 174; Cass. 3 civ., 11 mai 2011, Bull. inf. C.
Cass., nr. 1163 – de reþinut însã cã hotãrârile se referã la ipoteze în care promitentul îºi „retractase”
promisiunea sau o revocase implicit înainte de ridicarea opþiunii de cãtre beneficiar) apreciazã cã
este posibilã revocarea sau retractarea promisiunii de cãtre promitent ºi cã o asemenea încãlcare a
forþei obligatorii a contractului nu va atrage decât obligarea sa posibilã la daune-interese dupã
modelul indicat pentru neexecutarea obligaþiilor de a face. A se vedea, în acest sens, D. Manguy,
art. precit.; M. Fabre-Magnan, p. 638 ºi urm.; A. Lacabarats, art. precit., p. 629 ºi urm.; Y.-M. Laithier,
La nature de la sanction: satisfaction du bénéficiaire par des dommages-intérêts ou primauté de
l’exécution forcée en nature?, în dialog cu D. Mazeaud, în R. Contrats nr. 2/2012, p. 683 ºi urm.; în
ce priveºte doctrina românã, care pare sã fie totdeauna ataºatã ideii de executare în naturã, nu se
exprimã nicãieri ideea fermã cã o asemenea promisiune ar putea fi revocatã sau retractatã, ci doar
aceea cã ridicarea opþiunii nu genereazã încheierea contractului promis, ci dã naºtere doar unei
obligaþii de a încheia în viitor acest contract (Fr. Deak, op. cit.), pentru ca apoi sã se facã trimitere
la posibilitatea executãrii în naturã în mod silit a promisiunii prin pronunþarea unei hotãrâri care
sã þinã loc de contract (ibidem).
134) Care, deducem, nu poate genera o încheiere a contractului promis.
135) Cu precizarea imperativã cã acest „remediu” deosebeºte în mod limpede jurisprudenþa ºi
doctrina românã de cea francezã care nu admite ideea pronunþãrii unei hotãrâri judecãtoreºti care
sã þinã loc de contract.
136) Chiar dacã partizanii acestei formãri progresive a vânzãrii nu o aratã expres (totuºi, pentru
aceastã observaþie, a se vedea F. Collart-Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., nr. 60, unde se aratã:
„Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, la promesse devient caduque. Dans le cas contraire, la
promesse devient synallagmatique.” Mai departe, aceiaºi autori criticã jurisprudenþa care permite
revocarea promisiunii unilaterale de vânzare – ibidem, nr. 77), se deduce cã ridicarea opþiunii nu
poate produce alt efect decât acceptarea de cãtre beneficiar a condiþiilor de contractare prevãzute
pentru contractul promis în cadrul promisiunii unilaterale de contract. Or, în acest mod, beneficiarul
îºi asumã ºi el obligaþia de a încheia contractul promis prin propria manifestare de voinþã care
este ridicarea opþiunii.


opþiunii de cãtre beneficiar, se considera încheiatã o promisiune sinalagmaticã
de vânzare care genera obligaþia ambelor pãrþi de a încheia în viitor vânzarea în
forma prevãzutã de lege. Elementele viitorului contract (ale contractului promis)
se considerau stabilite prin chiar promisiunea iniþialã de vânzare ºi deveneau
obligatorii ºi pentru beneficiar din momentul acceptãrii (ridicãrii opþiunii). Ideea
centralã pe care se bazeazã aceastã opinie este legatã de natura consimþãmântului
promitentului, care nu ar fi consimþãmânt la contractul promis. Cu toate cã însã
nu se subliniazã expres, doctrina românã pare sã fi rãmas ataºatã ideii cã nu se
poate revoca sau retrage consimþãmântul promitentului137), în timp ce o parte a
celei franceze, dublând practica instanþei supreme, este de pãrere cã revocarea
este posibilã ºi cã promitentul poate fi obligat la daune-interese în cazul în care
comite aceastã revocare înaintea expirãrii termenului de opþiune138).
Într-o a doua opinie (majoritarã la nivelul doctrinei), se considera sub influenþa
imediatã a dreptului francez în materie de promisiuni de înstrãinare, cã
promisiunea unilateralã de vânzare include consimþãmântul ferm la vânzare ºi
cã simpla ridicare a opþiunii de cãtre beneficiar echivaleazã cu încheierea efectivã
a vânzãrii139). În aceastã opinie, se considera cã nu existã o realã distincþie între
promisiunea unilateralã de vânzare ºi pactul de opþiune privind vânzarea: simpla
ridicare a opþiunii are ca efect perfectarea contractului final. Cu alte cuvinte,
consimþãmântul promitentului este deja consimþãmântul la contractul promis.
Aceasta pare sã fie opinia doctrinarã majoritarã în Franþa140) ºi este împãrtãºitã ºi
de o mare parte a autorilor din România141). În ce priveºte jurisprudenþa românã,
137)
A se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 42.
138)
A se vedea, de ex., D. Manguy, art. precit., p. 1 ºi urm. (unde se susþine cã posibilitatea
promitentului de a revoca unilateral consimþãmântul sãu reprezintã o aplicare în dreptul francez
a teoriei efficient breach of contract utilizatã uneori în sistemele de common law); M. Fabre-Magnan,
art. precit., p. 635 ºi urm. (care reþine, în pofida unei doctrine contrare naþionale ºi într-o totalã
ocultare a dreptului comparat în materie, cã: „une obligation ne peut pas avoir pour objet de
«donner» son consentement à un autre contrat. On peut promettre de conclure un contrat, mais
pas donner d’ores et déjà irrévocablement un consentement pour l’avenir.”, ºi mai departe se aratã
cã: „La liberté contractuelle serait profondément atteinte si on pouvait donner irrévocablement à
lavance son consentement à un autre contrat.” sau: „Un contrat ne peut avoir pour objet de „bloquer
un consentement, de le «geler» ou de le «figer» en attendant qu’il serve” (ibidem, p. 643); a se
vedea, de asemenea, Y. M. Laithier, art. precit., p. 683 ºi urm. (care încearcã sã explice posibilitatea
revocãrii promisiunii unilaterale de vânzare fãcând apel la ideea de „sancþiune” a obligaþiei care,
se susþine, ar trebui disociatã de conþinutul acestei noþiuni).
139)
În acest sens, D. Chiricã, op. cit., p. 148, nr. 159; astfel cum s-a subliniat în doctrina
francezã (F. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette, op. cit., nr. 193), avem de a face cu o „obiectivare” a
consimþãmântului promitentului care astfel se detaºeazã de voinþa sa. Este motivul pentru care
consimþãmântul odatã exprimat poate fi transmis prin succesiune, de exemplu (G. Wicker, art.
precit., nr. 25 ºi 26).
140) De ex., L. Boyer, art. precit., p. 28 ºi urm.; A. Bénabent, op. cit., nr. 99; P.-H. Antonmattei,
J. Raynard, op. cit., nr. 56; F. Collart-Dutilleul, Ph. Delebecque, op. cit., nr. 77; mai recent, J. Huet,
G. Decocq, C. Grimaldi, H. Lécuyer, op. cit., nr. 11170; G. Wicker, art. precit., p. 649 ºi urm.;
D. Mazeaud, art. precit., p. 681 ºi urm.
141)
A se vedea, în acest sens, E. Safta-Romano, op. cit., p. 28 (unde se aratã, pe rând, cã
obligaþia promitentului este una de a face, adicã de a încheia contractul promis (p. 27), iar apoi se
aratã cã în momentul în care „beneficiarul promisiunii se hotãrãºte sã cumpere, atunci când îºi


aceasta nu ilustreazã aproape deloc frãmântãrile doctrinei. Aceastã doctrinã pare
sã fie ºi filonul intelectual al noii reglementãri (sau, dacã nu, mãcar se potriveºte
în recomandãrile sale) prin sugerarea adoptãrii noþiunii de „pact de opþiune”
prezentã în dreptul italian. Cu toate acestea, hotãrârea legiuitorului în materie se
dovedeºte incertã, probabil pentru cã nu s-a putut decide în mod ferm asupra
opiniei de urmat.
b) Situaþia actualã a promisiunii unilaterale de înstrãinare/vânzare. Deºi ni se
pare cã cea de a doua opinie dintre cele douã prezentate mai sus este cea corectã
raþional ºi juridic, legiuitorul avem impresia cã nu a împãrtãºit-o ºi s-a oprit la
prima opinie cãreia i-a adãugat însã formula contractualã a pactului de opþiune.
Convingerea noastrã este formatã de organizarea textelor legale ºi de sensul
redactãrii lor. În primul rând, este evident cã promisiunea de înstrãinare, astfel
cum este ea reglementatã de art. 1.279 C. civ. include atât promisiunile sinalag-
matice, cât ºi pe cele unilaterale. De aceea, textul art. 1.279 ar fi trebuit sã fie
textul general ºi eventuala reglementare a pactului de opþiune sã reprezinte o
aplicaþie specialã a promisiunilor de contract. Dar se întâmplã pe dos, pactul de
opþiune fiind primul reglementat. Situaþia se repetã ºi în materia vânzãrii (art.
1.668-1.669 C. civ.). Clivajul credem cã este dat de încercarea legiuitorului de a
evita problema formei: aparenþa este aceea cã, în timp ce pactul de opþiune trebuie
sã îmbrace forma cerutã de lege pentru contractul promis sau principal [art. 1.278
alin. (5) C. civ.], în cazul promisiunilor de contract ºi promisiunilor de vânzare, în
general, forma pare sã fie lãsatã indiferentã. Cu toate acestea, observãm cã
legiuitorul s-a ferit sã tranºeze aceastã discuþie, care rãmâne deschisã.
c) În concluzie, impresia pe care ne-o creeazã actuala reglementare este aceea
cã legiuitorul a înþeles sã distingã între pactul de opþiune ºi promisiunea unilateralã
la douã niveluri:
i. la nivelul formei – promisiunea unilateralã (fie cã este vorba de vânzare, fie
de cumpãrare) pare sã poatã fi încheiatã în orice formã dupã exprimarea
legiuitorului [art. 1.669 alin. (3) C. civ. care se referã la promisiunile unilaterale
de vânzare sau de cumpãrare, de unde deducem cã nu înþelege sã le identifice cu
pactele de opþiune privind vânzarea]. Cu toate acestea, cu ocazia prezentãrii
remediilor pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de înstrãinare, vom
vedea cã ideea formei indiferente nu este dusã de legiuitor pânã la ultima sa
consecinþã;
ii. la nivelul consimþãmântului - în cazul pactului de opþiune, avem de a face
cu consimþãmântul expres la încheierea contractului, pe când în cazul promisiunii
manifestã consimþãmântul, contractul de vânzare-cumpãrare se considerã încheiat, fãrã a mai fi

necesar consimþãmântul vânzãtorului” (p. 28). Opinia fermã în sensul citat o regãsim însã la D.
Chiricã, op. cit., nr. 177 ºi urm.; J. Goicovici, op. cit., nr. 19 ºi urm.; existã ºi anumiþi autori a cãror
opinie dovedeºte o oarecare laxitate datoritã coinspiraþiei originare din cele douã soluþii adverse
[a se vedea, de ex., D. Chiricã, op. cit., p. 157 ºi urm., nr. 177 ºi urm.; în acelaºi sens, a se vedea ºi
C. Toader, op. cit., p. 25; C. Macovei, op. cit., p. 21; I. Popa, op. cit., nr. 90 lit. e), p. 161], dar care par
sã încline spre aceastã a doua opinie.


unilaterale, legiuitorul pare sã certifice ideea cã este nevoie de un nou consim-
þãmânt la încheierea contractului promis – sensul ar fi acela cã „ridicarea opþiunii”
în cazul promisiunii unilaterale de vânzare nu ar da naºtere contractului de
vânzare, ci doar unei obligaþii de a face, adicã de a încheia în viitor contractul
promis. Ideea ni se pare cã se desprinde din reglementarea art. 1.669 C. civ. care
prevede expres cã dispoziþiile privind pronunþarea unei hotãrâri care sã þinã loc
de contract se referã ºi la promisiunile sinalagmatice de vânzare, ca ºi la cele
unilaterale [alin. (1) ºi (3)]. În accepþiunea legiuitorului, „exercitarea opþiunii”,
în sensul acceptãrii, atrage dupã sine crearea unui raport sinalagmatic ºi care
permite ambelor pãrþi sã pretindã una alteia încheierea contractului promis, iar
în caz de refuz, sã fie permisã pronunþarea unei hotãrâri care sã þinã loc de contract.
Cu toate acestea, nu trebuie sã ne ferim sã remarcãm ºi cã, chiar în aceastã
concepþie a legiuitorului care în materie ni se pare prolixã, pactul de opþiune nu
reprezintã altceva decât o varietate de promisiune unilateralã de contract, aceeaºi
remarcã fiind evident aplicabilã ºi în sfera promisiunilor de înstrãinare. Cu alte
cuvinte, dacã pactul de opþiune privind vânzarea genereazã obligaþia fermã de a
transfera proprietatea în cazul ridicãrii opþiunii, promisiunea unilateralã de
vânzare genereazã, în principiu, doar obligaþia de a încheia în viitor contractul
promis. Pe o scarã a gradelor de implicare a consimþãmântului în formarea
contractelor, am putea spune cã pactul de opþiune se aflã pe un nivel superior, în
care consimþãmântul la încheierea contractului proiectat este deja exprimat ºi nu
are nevoie de reiterare, în timp ce, în cazul promisiunilor unilaterale, consimþã-
mântul la încheierea contractului promis trebuie reiterat ulterior acceptãrii (cu
sensul de ridicare a opþiunii) din partea beneficiarului. Soluþia este de naturã sã
creeze un grav disconfort la nivelul identificãrii celor douã formule juridice,
coexistenþa legalã a promisiunilor unilaterale cu pactele de opþiune fiind cauza
întreþinerii acestei confuzii142). Totuºi, meritã menþionat cã, la nivelul dreptului
comparat, o asemenea soluþie se regãseºte ºi în dreptul italian, care distinge între
pactul de opþiune ºi promisiunea unilateralã143).
142)
În realitate, era suficientã reglementarea pactelor de opþiune, fãrã a mai fi fost necesarã
reluarea noþiunii de promisiune unilateralã de contract. Probabil însã cã legiuitorul a încercat sã
menþinã ideea caracterului consensual pentru orice promisiune de contract, fie ea ºi unilateralã,
faþã de care pactele de opþiune sã constituie o excepþie.
143) A se vedea, de ex., Cass. Civ. it., sez. Lav., 26 martie 1997, nr. 2692, în P. Cendon,
A. Baldassari, op. cit., Codice civile annotato con la giurisprudenza, p. 1558, unde se aratã cã „(...)
nell’ipotesi del contratto preliminare unilaterale gli effetti definitivi si producono solo a seguito di
un successivo incontro di dichiarazioni tra le parti contraenti, mentre nell caso dell’opzione, che
contenga una proposta irrevocabile, gli effetti finali del contratto definitivo si producono in virtù
della semplice dichiarazione unilaterale di accettazione della parte non obbligata”. În acelaþi sens,
a se vedea ºi Cass. Civ. it., 11 octombrie 1980, nr. 5950 (loc. cit., p. 1559). În doctrinã se susþine, de
asemenea, existenþa distinctã a variantei promisiunii unilaterale de contract (de ex., F. Di Giovanni,
op. cit., p. 3 ºi urm.). Cu toate acestea, diferenþa dintre reglementãri este datã de exigenþele de
formã, deoarece art. 1351 C. civ. it. prevede expres: „Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto
nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”, precum þi inexistenþa posibilitãþii
beneficiarului promisiunii de a obþine „executarea silitã” a obligaþiei de a face rezultatã din aceastã
promisiune unilateralã. Singurele remedii posibile în caz de refuz sunt acordarea de daune-interese
ºi rezoluþiunea (Cass. Civ. it., Sez. II, 27 martie 1999, nr. 2941, în P. Cendon, A. Baldassari, op. cit.,
Codice civile annotato con la giurisprudenza, p. 1613 ºi urm.).


d) Soluþii practice posibile. Trebuie sã identificãm în ce mãsurã este posibilã
aplicarea conjugatã a textelor art. 1.278-1.279 ºi 1.668-1.669 C. civ. cu privire la
promisiunile unilaterale de înstrãinare imobiliarã: i. practic, soluþia legalã pare a
fi aceea cã, în ipoteza unei promisiuni unilaterale de vânzare încheiatã în altã
formã decât cea pretinsã de lege pentru contractul proiectat (promis), ar da naºtere
unei promisiuni bilaterale de vânzare/înstrãinare dacã se exercitã opþiunea; ii. În
cazul în care promisiunea unilateralã este încheiatã însã în forma cerutã de lege
pentru încheierea contractului promis, asemãnarea cu formula pactului de opþiune
este aproape de identificare – practic, ridicarea opþiunii (în forma cerutã de lege
pentru contractul promis – în ipoteza noastrã în forma autenticã) marcheazã
încheierea contractului promis; o interpretare contrarã este posibilã numai dacã
din termenii promisiunii unilaterale s-ar deduce cã este necesarã încheierea unui
nou contract dupã ridicarea opþiunii.
Oricum, reþinem cã, între promisiunea unilateralã de vânzare ºi pactul de
opþiune existã la nivel conceptual o minimã diferenþã – cu precizarea prealabilã
cã promisiunile unilaterale sunt genul, iar pactele de opþiune, specia:
i. dacã promisiunea unilateralã de înstrãinare este încheiatã în forma cerutã de
lege pentru contractul promis, ea este, de regulã, un pact de opþiune pentru
înstrãinare, cu excepþia situaþiei în care se desprinde din interpretarea voinþei pãrþilor
cã intenþia lor a fost doar aceea ca, dupã acceptare (ridicarea opþiunii), sã se încheie
un nou contract – caz în care ar fi aplicabile mai departe dispoziþiile referitoare la
promisiunea sinalagmaticã de vânzare [art. 1.669 alin. (3) care prevede cã dispoziþiile
aferente pronunþãrii unei hotãrâri care sã þinã loc de contract sunt aplicabile ºi
promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpãrare, dupã caz];
ii. dacã promisiunea unilateralã nu este încheiatã în forma cerutã de lege
pentru contractul promis, atunci ea reprezintã o formulã contractualã distinctã.
Soluþiile aferente executãrii sau neexecutãrii ei se regãsesc în prevederile
art. 1.279 ºi art. 1.669 C. civ. (ea urmeazã parþial modelul promisiunii bilaterale
de vânzare, sub aspectul condiþiilor de formã ºi condiþiilor cerute pentru
executarea silitã a acesteia).
D. Pactul de opþiune ºi pactul de preferinþã. Pactul de opþiune privind
contractul reprezintã un contract prin care o parte (promitentul) se obligã faþã de
cealaltã (beneficiar) ca, în cazul în care se va decide sã încheie un anumit contract
(contractul proiectat), sã nu îl încheie cu o terþã persoanã înainte de a-i propune
beneficiarului în aceleaºi condiþii încheierea contractului respectiv144). Cel mai
des este utilizatã versiunea pactului de preferinþã privind vânzarea, prin care
promitentul se obligã ca, înainte de a vinde un bun, sã i-l ofere întâi beneficiarului
în condiþii egale de contractare 145). Anterior intrãrii în vigoare a actualei
reglementãri se distingea, de regulã, între dreptul de preempþiune (de sorginte
144) A se vedea Fr. Terré, Ph. Simler, Yv. Lequette, op. cit., nr. 187; L. Pop, op. cit., p. 214,
nr. 79.
145) A se vedea, de ex., O. Barret, op. cit., nr. 33 ºi urm.; D. Chiricã, op. cit., p. 162, nr. 184.


legalã) ºi dreptul de preferinþã (rezultat dintr-un pact de preferinþã). Astãzi,
legiuitorul precizeazã cã dreptul prioritar la cumpãrare, fie cã rezultã din contract,
fie din lege, se cheamã drept de preempþiune ºi cã efectele sale sunt aproximativ
identice146) [art. 1.730 alin. (1) ºi (2) C. civ.]. Aºadar, în ipoteza pactului de
preferinþã privind vânzarea avem de a face cu un promitent (potenþialul vânzãtor)
ºi cu un preemptor (beneficiarul).
Pactul de opþiune se aseamãnã cu pactul de preferinþã, pentru cã ambele
sunt contracte unilaterale ºi dau naºtere la obligaþii doar în sarcina promitentului.
Se deosebesc însã prin faptul cã, în timp ce în cazul pactului de opþiune avem de
a face cu un consimþãmânt ferm la contractul promis, în cazul pactului de
preferinþã avem de a face doar cu o obligaþie de a prefera un anumit contractant,
în ipoteza în care promitentul se va decide sã încheie contractul. Prin urmare, în
aceastã din urmã situaþie, promitentul îºi conservã libertatea absolutã de a nu
încheia niciun contract, prin urmare consimþãmântul sãu nu este un consimþãmânt
la viitorul contract. Aºadar, deosebirea esenþialã dintre cele douã formule este
datã de natura obligaþiei asumatã de promitent: la pactul de opþiune avem de a
face cu consimþãmântul la contractul promis – e.g., obligaþia de a da, adicã de a
transfera proprietatea în ipoteza pactului de opþiune privind vânzarea, sub condiþia
ridicãrii opþiunii de cãtre beneficiar; la pactul de preferinþã, întâlnim o obligaþie
de a face - e.g., adicã de a prefera un anumit cumpãrãtor în cazul pactului de
preferinþã la vânzare. În rest, astfel cum s-a subliniat în doctrinã147), pactul de
preferinþã genereazã de la început obligaþia de a nu face (de a nu încheia cu terþii
contractul, dacã s-a hotãrât sã contracteze) exact ca ºi în cazul pactului de opþiune
(unde promitentul are obligaþia de a nu face nimic care sã limiteze sau sã excludã
exercitarea dreptului de opþiune)148).
146) Spunem „aproximativ”, lãsând deoparte legislaþia specialã care prevede condiþii speciale
de exercitare ºi efecte speciale ale dreptului de preempþiune (de ex., art. 4 alin. (4)-9 din Legea nr.
422/2001 privind protejarea monumentelor istorice sau art. 36 din Legea nr. 182/2000 privind
protejarea patrimoniului cultural naþional mobil, art. 52 din Legea nr. 8/1996 privind drepturile
de autor ºi drepturile conexe, art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauzã de
utilitate publicã etc.) Pe de altã parte, dreptul convenþional de preempþiune se stinge prin moartea
preemptorului sau dacã a fost stabilit pe un anumit termen, sau se reduce la 5 ani de la data
constituirii dacã a fost stipulat pe un termen mai lung (art. 1.740 C. civ.). Din pãcate, legiuitorul,
în reglementarea condiþiilor de exercitare a preempþiunii (art. 1.732 C. civ.), nu lãmureºte condiþiile
de formã pe care trebuie sã le îndeplineascã actul unilateral prin care acest drept se realizeazã.
Regula simetriei formelor, ca ºi toate regulile legate de formarea valabilã a contractului, ne obligã
sã considerãm: i. ori cã exercitarea preempþiunii reprezintã o excepþie de la forma imperativ cerutã
pentru contractul de vânzare; ii. ori cã ea trebuie exercitatã în forma cerutã de lege pentru încheierea
vânzãrii. Ultima variantã ni se pare singura rezonabilã în condiþiile unui pact de preferinþã
convenþional, în timp ce prima ni se pare rezonabilã în cazul unui drept de preferinþã de origine
legalã – dacã este vorba de o înstrãinare imobiliarã, exercitarea opþiunii trebuie fãcutã în formã
autenticã (e vorba de o simplã declaraþie autenticã de acceptare a vânzãrii care trebuie utilizatã în
conjuncþie cu celelalte condiþii de validitate substanþialã prevãzute de art. 1.732 C. civ.).
147) A se vedea D. Chiricã, p. 164, nr. 186.
148) O situaþie specificã drepturilor potestative (S. Valory, op. cit., p. 101, nr. 162).


16. Situaþii speciale în care opereazã pactul de opþiune. În principiu, astfel
cum am arãtat deja, pactul de opþiune privind contractul este un act consensual.
Dacã însã pentru contractul promis se cere o anumitã condiþie de formã, aceasta
trebuie imperativ îndeplinitã ºi de pact. Forma pactului de opþiune privind
înstrãinarea imobilelor este de naturã structuralã ºi nu poate fi înlocuitã nici
mãcar prin executare. Nerespectarea ei atrage nulitatea absolutã [art. 1.242
alin. (1) C. civ.], deoarece forma cerutã trebuie sã considerãm cã este neîndoielnic
cea autenticã în cazul pactelor de opþiune privind imobilele. Existã ºi câteva
aspecte practice care se cuvine a fi subliniate, mai ales în legãturã cu practica
notarialã în curs de formare în aceastã privinþã:
a) O primã problemã este legatã de rolul notarului în perceperea impozitului
aferent transferului proprietãþilor imobiliare, astfel cum acesta este prevãzut de
art. 77-1 alin. (1) C. fisc. Oare notarul este cel care trebuie sã încaseze acest impozit
ºi în cazul pactelor de opþiune imobiliare? Dacã da, atunci când ar trebui sã o
facã? Credem cã rãspunsul la prima întrebare este pozitiv. Notarul este cel care
trebuie sã se asigure cã plata impozitului pentru transferul proprietãþii s-a realizat,
însã are obligaþia sã verifice acest aspect doar în momentul aºa-numitei exercitãri
a opþiunii de cãtre beneficiar, pentru cã, abia în acel moment, contractul care
vizeazã transferul dreptului de proprietate se considerã încheiat [art. 1.278
alin. (4) C. civ.]. Deºi acceptarea este un act juridic unilateral, eventuala depunere
a acesteia la Biroul de carte funciarã în vederea efectuãrii formalitãþilor de
publicitate, care implicã, de fapt, chiar operarea transferului proprietãþii
(presupunând cã pactul de opþiune era deja notat în cartea funciarã), presupune
verificarea prealabilã a achitãrii impozitului pentru transferul proprietãþii, ca ºi
a achitãrii taxelor de cadastru pentru operaþiunea transferului proprietãþii. S-ar
putea susþine ºi cã rolul notarului în acest caz ar trebui sã se rezume la redactarea
ºi autentificarea declaraþiei de acceptare ºi cã sarcina verificãrii plãþii impozitului
va reveni registratorului de carte funciarã în condiþiile prevãzute de acelaºi art.
77-1 alin. (6) C. fisc. Credem însã cã o asemenea soluþie nu este corectã – notarul
este instrumentul profesional al unui formalism prealabil transferului de pro-
prietate, cel al verificãrii ºi încasãrii impozitului pe transferul proprietãþii149) (astfel
cum se desprinde din prevederile art. 77-1 alin. (1) C. fisc., plata impozitului se
efectueazã înaintea încheierii contractului) ºi, în consecinþã, trebuie sã se asigure
de realizarea acestei formalitãþi înainte de a perfecta actul care genereazã transferul
proprietãþii. Aceastã observaþie ne permite sã constatãm o lipsã totalã de corelare
a textelor din Codul fiscal cu cele aferente pactului de opþiune. Soluþia de mai
sus este de naturã sã încurce o funcþionare fireascã a pactului.
b) O a doua chestiune este legatã de exigenþa verificãrii altor detalii legate de
transferul proprietãþii. Prin intermediul pactului de opþiune privind înstrãinarea
unui imobil nu se poate ajunge la eludarea condiþiilor esenþiale necesare pentru
149) Obligaþie prealabilã încheierii contractului în formã autenticã notarialã ºi prealabilã
transferului de proprietate prin înscrierea în cartea funciarã (atunci când efectul constitutiv al
înscrierilor va deveni în sfârºit o realitate).


transferul proprietãþii. Aceastã verificare a condiþiilor trebuie, în accepþiunea
noastrã, sã aibã loc în momentul încheierii actului unilateral prin care se exercitã
opþiunea: acceptarea ofertei cuprinse în pact. Sã luãm exemplul unui pact de
opþiune privind vânzarea unui imobil. Cu ocazia încheierii pactului de opþiune,
notarul are obligaþia de a verifica actele de proprietate ºi de a face demersurile
obiºnuite pentru ipoteza unei promisiuni obiºnuite de înstrãinare, urmând sã
explice pãrþilor situaþia juridicã a imobilului asupra cãruia poartã contractul. Cu
ocazia încheierii actului de opþiune, care reprezintã declaraþia de voinþã în urma
cãreia se realizeazã încheierea contractului ºi în urma cãreia se produce transferul
proprietãþii150), notarul are obligaþia sã verifice îndeplinirea tuturor condiþiilor
legale pentru ca transferul proprietãþii sã se poatã realiza, cum ar fi: obþinerea
extrasului de carte funciarã pentru autentificare (care sã ateste, în principiu,
existenþa notãrii pactului în condiþiile art. 906 C. civ.), existenþa certificatului de
atestare fiscalã, proba neexercitãrii unui eventual drept de preempþiune, existenþa
adeverinþei emise de Asociaþia de proprietari ºi a altor acte care sunt imperativ
cerute pentru valabilitatea contractului promis etc. Cu aceastã ocazie, trebuie
verificatã ºi inexistenþa unei inalienabilitãþi prealabile pactului de opþiune sau
acordul beneficiarului acesteia la înstrãinare. Ce se întâmplã dacã aceste condiþii
nu sunt îndeplinite? Va putea oare notarul sã perfecteze declaraþia autenticã de
exercitare a opþiunii? Credem cã rãspunsul trebuie sã fie negativ. Cel mult, notarul
va putea sã ateste intenþia beneficiarului de a emite declaraþia de acceptare ºi sã
indice cu aceastã ocazie impedimentele survenite ºi care împiedicã o încheiere
valabilã a contractului promis.
c) O ultimã chestiune este legatã de calculul onorariului notarial pentru pactul
de opþiune privind înstrãinarea imobiliarã. În lipsa unor prevederi exprese în
Ordinul ministrului justiþiei actualmente în vigoare în legãturã cu pactele de
opþiune, apreciem cã ar trebui operat urmãtorul calcul: i. în faza încheierii pactului
de opþiune trebuie aplicate regulile promisiunilor de înstrãinare (antecontractelor);
dacã de exemplu avem în vedere un act de opþiune privind vânzarea unui imobil,
perceperea onorariului notarial trebuie operatã în douã faze: i. cu ocazia încheierii
pactului de opþiune trebuie perceput onorariul aferent unei promisiuni de vânzare
obiºnuite în baza cãreia nu se achitã niciun preþ; în eventualitatea în care pactul
prevede o indemnizare de imobilizare, calculul onorariului va þine seama ºi de
suma acesteia, cu precizarea cã nu avem de a face cu un preþ ºi cã nu este certã o
imputare a acestei indemnizãri asupra preþului, în condiþiile prevãzute de art.
1.670 C. civ.; ii. cu ocazia încheierii actului de opþiune, deci a perfectãrii
contractului de vânzare, se va percepe diferenþa de onorariu pentru un contract
de vânzare (dacã actul se încheie la acelaºi birou notarial la care s-a încheiat
promisiunea) sau se va percepe onorariul pentru vânzare dupã regulile prevãzute
de citatul ordin.
150)
Desigur, subordonatã efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciarã, atunci când
prevederile aferente acestui efect vor intra în vigoare.


17. Concluzii privind pactul de opþiune. Dupã cum am observat din cele
prezentate, pactul de opþiune este o instituþie contractualã nouã ale cãrei coordonate
se regãseau în mare parte în dreptul italian. Prezenþa sa în peisajul dreptului
românesc este beneficã pentru supleþea pe care o genereazã în formarea contractului
promis: o primã etapã este cea a încheierii promisiunii, când promitentul îºi exprimã
consimþãmântul direct la contractul promis; o a doua etapã este cea a ridicãrii
opþiunii beneficiarului (numitã de legiuitor exercitarea opþiunii în sensul încheierii
contractului), moment care marcheazã încheierea contractului promis. Tot un aspect
pozitiv este dat de tranºarea chestiunii formei pactului de opþiune: atât pactul de
opþiune, cât ºi declaraþia de ridicare a opþiunii trebuie sã fie încheiate în forma
prevãzutã de lege pentru valabilitatea contractului promis. Dacã avem de a face cu
un pact de opþiune privind înstrãinarea unui imobil, atât pactul, cât ºi ridicarea
opþiunii trebuie încheiate în forma autenticã. În sfârºit, pactul de opþiune privind
înstrãinarea imobilelor, prin intermediul încadrãrii sale în sfera „antecontractelor”,
beneficiazã de reguli stricte legate de opozabilitatea sa prin intermediul cãrþilor
funciare ºi, în plus, de o reglementare specialã a obligaþiei de a nu înstrãina bunul
unor terþi pe toatã durata termenului de opþiune, care este transformatã de legiuitor
în inalienabilitate legalã subînþeleasã.
Eventualele critici ale reglementãrii acestei instituþii sunt legate de termino-

logia utilizatã uneori ºi care poate genera complicaþii la nivelul înþelegerii meca-
nismului de funcþionare (astfel cum am arãtat, evitarea utilizãrii noþiunii de
ridicare a opþiunii, deºi se dovedeºte a fi proprie pactului de opþiune). O criticã
de substanþã, dar care þine în cele din urmã de o opþiune intelectualã, este cea
legatã de menþinerea promisiunii unilaterale de contract, în intenþia de a conserva
„libertatea” tradiþionalã din dreptul nostru în materie de formã a promisiunilor
de înstrãinare imobiliarã. Nu în ultimul rând, ar trebui precizat ºi cã noutatea
acestei instituþii reclamã îmbunãtãþiri ale legislaþiei conexe (legislaþie notarialã
ºi fiscalã, mai ales) pentru ca aplicabilitatea sa în materie imobiliarã sã nu devinã
iluzorie.

Promisiunile de Contract (Ionut Florin Popa)

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Promisiunile de Contract (Ionut Florin Popa)

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

You have downloaded a document from

The Central and Eastern European Online Library

The joined archive of hundreds of Central-, East- and South-East-European publishers,

Source: Revista Română de Drept Privat

Romanian Review of Private Law

114 PROMISIUNILE DE– Studii,

Mots clés: promesse, promesse de contrat, promesse d’aliénation,

The study hereinafter is dedicated to firm promissory agreements. Whereas the

Keywords: promise, promissory agreement, alienation promissory

CEEOL copyright 2017

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 115

2. Contractele preparatorii ºi promisiunile de contract. Faza negocierilor

CEEOL copyright 2017

116 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

3. Originea textelor legale este eclecticã. Pactul de opþiune este preluat în

CEEOL copyright 2017

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 117

II. PROMISIUNEA DE A CONTRACTA CA ACT UNILATERAL – OFERTA

CEEOL copyright 2017

118 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

6. Condiþii de fond ºi de formã. Promisiunea de a contracta cuprinsã într-un

7. Efectele. Promisiunea de a contracta cuprinsã într-o ofertã, presupune, în

CEEOL copyright 2017

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 119

CEEOL copyright 2017

120 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

8. Eventuala opozabilitate a ofertei. În actualul nostru sistem de drept, în

CEEOL copyright 2017

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 121

CEEOL copyright 2017

122 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

III. PACTUL DE OPÞIUNE PRIVIND CONTRACTUL

asigurã irevocabilitatea ofertei referitoare la contractul principal. A se vedea, în acest sens,

CEEOL copyright 2017

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 123

Astfel cum am anticipat, oferta de a contracta poate fi consideratã irevocabilã

31) A se vedea, de exemplu (toate cu referire la promisiunea unilateralã de vânzare), O. Barret,

p. 147, nr. 159. În dreptul francez, O. Barret, art. precit., nr. 8.

CEEOL copyright 2017

124 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

Termenul de opþiune. Irevocabilitatea ofertei cuprinsã în pactul de opþiune

CEEOL copyright 2017

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 125

11. Condiþiile de fond ºi de formã ale pactului de opþiune. Determinarea

Conform alin. (3), „Pactul de opþiune trebuie sã conþinã toate elementele

Sub aspectul condiþiilor de fond, este evident cã pactul de opþiune trebuie sã

CEEOL copyright 2017

126 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

Particularizând discuþia la pactul de opþiune privind vânzarea, trebuie sã

CEEOL copyright 2017

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 127

În ce priveºte forma pactului de opþiune, legiuitorul, respectând în continuare

CEEOL copyright 2017

128 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

Particularizând pactul de opþiune la ipoteza contractului de vânzare imobi-

12. Efectele obligaþionale ale pactului de opþiune. Pactul de opþiune reprezintã

CEEOL copyright 2017

RRDP nr. 5/2012 IONUÞ-FLORIN POPA 129

Pentru a determina conþinutul obligaþional al pactului de opþiune trebuie

CEEOL copyright 2017

130 DOCTRINÃ – Studii, articole, comentarii RRDP nr. 5/2012

Din aceastã perspectivã, eventuala survenire a incapacitãþii sau a decesului

Sub aspectul obligaþiilor rezultate din pactul de opþiune, se impune sã tratãm