Partie 4 : Comptabilisation par le preneur selon IFRS 16

À la date du commencement du contrat de location, quand l’actif sous-jacent est mis à la disposition
du preneur, celui-ci comptabilise à l’actif le droit d’utilisation lié au contrat et au passif la dette
financière liée à celui-ci (IFRS 16.22). L’actif constaté au titre du droit d’utilisation est défini comme le
droit d’utiliser l’actif sous-jacent pendant la durée de la location. La dette financière liée au contrat
résulte de l’obligation pour le preneur d’avoir à effectuer des paiements résultant des clauses de la
location, ces paiements étant évalués sur une base actualisée.

COMPTABILISATION ET ÉVALUATION INITIALE DU DROIT D’UTILISATION

Principe

À la date de commencement du contrat, le droit d’utilisation est évalué à son coût qui correspond à
la somme des éléments suivants (IFRS 16.23 et 24) :

a) la valeur initiale de la dette, telle que décrite ci-dessous ;

b) les paiements effectués au bailleur avant le commencement du contrat ou à la date de celui-ci,

sous déduction des paiements reçus du bailleur en vue d’inciter le preneur à conclure le contrat ;

c) les coûts directs initiaux encourus par le preneur (coûts marginaux qui n’auraient pas été encourus
si le contrat de location n’avait pas été obtenu) ;

d) une estimation des coûts à supporter par le preneur, au titre du démantèlement et du

déménagement de l’actif sous-jacent, de restauration du site où il se trouve ou de sa remise en état
dans les conditions requises au contrat, à moins que ces coûts ne permettent de produire des stocks.

Le preneur supporte une telle obligation soit dès le commencement du contrat de location, soit suite
à l’utilisation de l’actif sous-jacent sur une période donnée.

Précisions

Coûts de démantèlement, déménagement, restauration du site, remise en état de l’actif loué –

Lorsque le droit d’utilisation est utilisé pour produire des actifs stockés, il se peut que les coûts du (d)
ci-avant soient incorporés au coût de ces stocks en application d’IAS 2 « Stocks ». Que ces coûts
soient incorporés aux stocks ou aux droits d’utilisation, ils résultent d’une obligation à comptabiliser
selon IAS 37 sur les provisions.

Un preneur accepte de louer un entrepôt bâti sur un terrain pollué et de prendre en charge le coût
de dépollution. À la date de comptabilisation initiale du droit d’utilisation, il ajoute au coût de celui-ci
le montant actualisé de la dépense de dépollution en contrepartie d’une provision conforme à IAS 37

Un contrat de location d’une usine impose au preneur de restituer l’usine en bon état à l’issue de la
location et défi nit précisément cet état qui correspond à l’existant à la date de commencement de la
location. L’obligation issue de cette clause contractuelle se concrétise au fur et à mesure de
l’utilisation de l’usine et impose de constater une provision pour remise en état selon les dispositions
d’IAS 37. En application d’IAS 2, les dotations périodiques à cette provision peuvent être des
dépenses incorporables au coût des biens produits dans l’usine et stockés.
Nature du droit d’utilisation

– IFRS 16 n’indique pas si le droit d’utilisation est une immobilisation incorporelle ou une
immobilisation corporelle. Il en résulte que le droit d’utilisation constitue un nouveau type d’actifs
obéissant à des règles comptables autonomes. Si une réglementation ou une convention fait
référence aux seules immobilisations corporelles et incorporelles, ces deux catégories n’incluent pas
les droits d’utilisation résultant de contrats de location. Par exemple, si une convention de prêt
prévoit que les investissements annuels de l’emprunteur en immobilisations incorporelles et
corporelles ne doivent pas dépasser un certain seuil, les droits d’utilisation acquis au cours de
l’exercice ne seront pas compris dans les investissements de l’emprunteur.

COMPTABILISATION ET ÉVALUATION INITIALE DE LA DETTE

À la date de commencement du contrat de location, la dette liée au contrat est évaluée sur la base
de la valeur actualisée des paiements restant dus au bailleur, c’est-à-dire (IFRS 16.27) :

– les paiements de montants fixes, sous déduction des sommes reçues du bailleur en vue
d’encourager la conclusion du contrat ;

– les paiements variables qui dépendent d’un indice ou d’un taux, étant précisé que les paiements
futurs sont pris en considération sur la base du niveau de l’indice ou du taux à la date de
commencement du contrat (pour les autres types de paiements variables, voir ci-après) ;

– les paiements à effectuer par le preneur en vertu d’une garantie de valeur résiduelle ;

– le prix d’exercice d’une option d’achat si le preneur est raisonnablement certain d’exercer cette
option ;

– les pénalités à verser en cas d’exercice d’une option de résiliation du contrat, si la durée du contrat
a été déterminée en faisant l’hypothèse que le preneur l’exercerait

GARANTIE DE VALEUR RÉSIDUELLE

La valeur résiduelle d’un actif sous-jacent est la fraction des droits sur cet actif conservée par le
bailleur pendant le contrat de location, le bailleur étant en risque sur la réalisation de ces droits. Le
bailleur peut néanmoins obtenir d’un tiers, au titre de la valeur résiduelle, l’assurance de la
récupération d’un montant fixe à l’issue du bail, ce tiers pouvant être le preneur.

Cette assurance est appelée garantie de valeur résiduelle. Par exemple, le contrat peut prévoir que si
la cession du bien loué par le bailleur à la fin de la location ne permet pas d’obtenir un montant
prédéterminé, le preneur accepte de prendre en charge la différence entre ce montant et le prix de
vente obtenu par le bailleur. Les paiements au titre de la location ne comprennent pas ceux à
effectuer en vertu des dispositions du contrat autres que celles liées à la location (par exemple,
l’entretien des biens loués), à moins que le preneur n’ait choisi de comptabiliser globalement ce
contrat comme s’il était constitué uniquement par une location (IFRS 16A).

PAIEMENTS NON CITÉS PAR IFRS 16

La norme est muette sur divers catégories de paiements liés au contrat de location, notamment les
suivants
• Le preneur peut être tenu de rembourser au bailleur des frais encourus par ce dernier du fait de la
location ou du bien loué, tels que des taxes. IAS 17 (§ 4) exclut ces remboursements des paiements
minimaux à effectuer par le preneur (paiements utilisés pour déterminer le taux implicite du contrat
de location et l’investissement brut du bailleur dans la location). Sous réserve d’une analyse
complémentaire, cette solution pourrait être transposable à IFRS 16.

• Le contrat peut imposer au preneur le versement au bailleur d’un dépôt de garantie pour garantir
le respect de ses obligations, ces paiements étant remboursables à l’issue de la location. Ces dépôts
constituant des actifs fi nanciers séparables du contrat de location, ils sont comptabilisés selon la
norme sur les instruments fi nanciers. Comme, en général, les dépôts de garantie ne comportent pas
d’intérêts, la différence entre le montant payé et la juste valeur du dépôt à la date de
commencement du bail fait partie des paiements à prendre en considération pour déterminer le coût
du droit d’utilisation.

• Le preneur peut être tenu de verser une indemnité à l’ancien occupant des locaux faisant l’objet du
contrat de location. L’exemple 13 figurant dans l’annexe d’IFRS 16 (cette annexe ne fait pas partie de
la norme) illustre le cas où cette indemnité fait partie des coûts directs initiaux encourus par le
preneur. À ce titre, elle est incorporée dans le coût du droit d’utilisation.

LE TAUX D’ACTUALISATION

Le taux d’actualisation à utiliser pour déterminer la dette liée à la location est le taux implicite du
contrat de location ou, si celui-ci ne peut être facilement déterminé par le preneur, le taux marginal
d’endettement du preneur (IFRS 16.26). Le taux implicite du contrat est le taux qui, à une date
donnée, permet d’égaliser, d’une part, les paiements à effectuer par le preneur et la valeur résiduelle
non garantie du bien loué et, d’autre part, la juste valeur de l’actif sous-jacent augmenté des coûts
directs initiaux du bailleur. Le taux d’endettement marginal du preneur est le taux que supporterait le
preneur s’il devait emprunter sur une durée équivalente au contrat de location, avec les mêmes
garanties, la somme nécessaire pour obtenir un actif de même valeur que le coût du droit
d’utilisation, dans un environnement économique similaire (IFRS 16).

En pratique, il sera souvent difficile pour le preneur de déterminer le taux implicite de la location, à
défaut de connaître certaines données propres au bailleur, telles que la valeur résiduelle du bien à
l’issue de la location. Ce sera le cas de la plupart des baux immobiliers, d’autant que pour les bailleurs
immobiliers eux-mêmes, le taux implicite du bail peut ne pas être une donnée usuelle de gestion.
Pour les locations de matériels sur des durées longues, le taux implicite de la location pourra être
connu du preneur s’il a constitué l’un des termes fi nanciers de la négociation de la location. À défaut
de connaître le taux implicite de la location, le preneur devra utiliser son taux marginal
d’endettement.

Si le taux marginal du preneur est conceptuellement défi ni par la norme, il correspond néanmoins à
un taux purement théorique pour le preneur qui devra tenter de le reconstituer. Les premières
études de sociétés cotées sur cette question témoignent des difficultés pratiques pour parvenir à
l’évaluer. Or, le choix des taux d’actualisation aura une influence sensible sur le niveau de la dette de
location comptabilisée au bilan. Une trop grande dispersion des modes de détermination des taux
d’actualisation affectera défavorablement la comparabilité des bilans des entités appliquant IFRS 16.
LES PAIEMENTS VARIABLES

Les paiements variables pris en considération pour déterminer la dette sont limités à ceux qui sont
basés sur un indice ou un taux

– Les paiements dont la variabilité dépend d’autres facteurs, tels que le chiffre d’affaires du preneur,
ne sont pas pris en considération pour déterminer la dette de loyer et sont comptabilisés en charge
lorsqu’ils sont encourus. Les paiements variables qui dépendent d’un indice ou d’un taux incluent
notamment les paiements liés à des indices de prix à la consommation, à des références de taux
d’intérêt telles que l’Euribor, ou à des indices reflétant la variation des loyers sur le marché (IFRS
16.28).

REMARQUE

En France, deux indices peuvent être utilisés pour la révision des baux commerciaux : l’indice des
loyers commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales (ILC) et l’indice des loyers des
activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires autres que commerciales (c. com. art. L. 145-34).
Les paiements fixes pris en considération pour calculer la dette initiale comprennent des paiements
variables qui sont en substance des paiements fixes

– Malgré la variabilité ressortant des termes du contrat, certains paiements sont en substance
inévitables. Les paiements variables qui sont en substance des paiements fixes peuvent notamment
se rencontrer dans les cas suivants (IFRS 16.B42) :

– les paiements à effectuer sont définis par le contrat comme variables sans que cette variabilité
puisse avoir des effets réels. Par exemple, les paiements sont subordonnés à ce que l’actif sous-
jacent puisse être effectivement utilisé pendant la durée du contrat, ou les paiements dépendent de
la survenance d’un événement qui est quasi-certaine ;

– le preneur a la possibilité de choisir entre plusieurs formules de paiements, mais une seule formule
paraît réaliste. Dans ce cas, le preneur prend en compte cette formule ;

– le preneur a le choix entre plusieurs formules de paiements, aucune d’entre elles ne pouvant être
écartée. Dans ce cas, les paiements à effectuer correspondent au moins élevé des totaux résultant
des différentes formules de paiement, ces totaux étant déterminés sur une base actualisée.

ÉVALUATION ULTÉRIEURE DU DROIT D’UTILISATION

Après sa comptabilisation initiale, le droit d’utilisation est évalué selon le modèle du coût, ce qui
implique la constatation d’amortissements et, éventuellement, de dépréciations. La norme autorise
aussi la réévaluation de cet actif et prévoit le modèle de la juste valeur dans le cas de droits
d’utilisation répondant à la définition des investissements immobiliers (IFRS 16.29 et 30).

Amortissement du droit d’utilisation

IFRS 16 renvoie aux règles d’amortissement prévues par IAS 16 sur les immobilisations corporelles,
sous réserve des règles particulières suivantes (IFRS 16.31) :

• si le contrat de location transfère la propriété au preneur à son terme ou si le preneur est

raisonnablement certain d’exercer une option d’achat, la durée d’amortissement s’identifie à la
durée d’utilité de l’actif sous-jacent. La durée d’utilité de l’actif sous-jacent est défi nie comme la
période au cours de laquelle un actif devrait être disponible pour être utilisé par une entité ou
comme le nombre d’unités de production, ou un autre type similaire d’unités, que l’entité peut
espérer obtenir de l’actif (IFRS 16) ;

• dans les cas où la propriété n’est pas transférée au preneur soit automatiquement, soit du fait
d’une option d’achat, l’amortissement est calculé à partir de la date de commencement du contrat
sur la durée de ce contrat ou, si elle est plus courte, sur la durée d’utilité du droit d’utilisation (IFRS
16.32). La référence à IAS 16 implique, le cas échéant, la mise en œuvre de la méthode des
composants au droit d’utilisation. Tel peut être le cas de locations longues portant sur des gros
équipements, qui peuvent nécessiter en cours de location des campagnes de vérifications ou de gros
entretiens.

Dépréciation du droit d’utilisation

Le preneur applique IAS 36 sur les dépréciations d’immobilisations pour apprécier si les droits
d’utilisation doivent être dépréciés, ainsi que pour déterminer le montant des dépréciations et pour
les comptabiliser (IFRS 16.33). Ce processus se substitue à la comptabilisation de provisions pour
contrats déficitaires conformes à IAS 37. Le plus souvent, le droit d’utilisation ne pourra être déprécié
que dans le cadre d’une unité génératrice de trésorerie (UGT). PRATIQUE Une question est de
déterminer si la dette liée à la location doit être incluse dans les éléments de patrimoine de l’UGT où
figure le droit d’utilisation, puisque toute cession de cette UGT rend nécessaire le transfert à
l’acquéreur de la dette liée à la location. Le droit d’utilisation ne peut être séparé de la dette liée à la
location, ce qui n’est pas le cas lorsqu’un actif a été financé par un emprunt. Dans cette hypothèse,
IAS 36 (§ 78) se contente d’imposer une cohérence entre la valeur comptable des éléments faisant
partie de l’UGT et la détermination de la valeur recouvrable (par exemple, les flux de trésorerie
retenus pour déterminer la valeur d’utilité). Néanmoins, s’agissant des contrats de location
financement, la pratique a consacré l’exclusion de la dette de loyers des éléments pris en compte
dans l’UGT, en se fondant sur le principe que le test de dépréciation ne doit porter que sur des actifs,
à l’exclusion de tout financement. À ce stade, on peut estimer que cette pratique devrait être
généralisée à toutes les dettes de location résultant d’IFRS 16. L’allocation d’une dépréciation d’une
UGT aux divers actifs constitutifs de l’UGT, en particulier aux droits d’utilisation, est effectuée selon
les paragraphes 104 et suivants d’IAS 36.

Réévaluation des droits d’utilisation Si le preneur réévalue toutes les immobilisations corporelles
faisant partie d’une catégorie particulière d’immobilisations corporelles, selon le modèle de
réévaluation prévu par IAS 16, il a la possibilité de réévaluer également les droits d’utilisation sur des
immobilisations corporelles figurant dans cette catégorie (IFRS 16.35).

Droits d’utilisation constituant des placements immobiliers

Les droits d’utilisation sur des biens immobiliers peuvent être des placements immobiliers selon IAS
40 et ils sont alors comptabilisés suivant cette norme. Lorsque le preneur a choisi d’appliquer à ses
placements immobiliers le modèle de la juste valeur prévu par IAS 40, il doit aussi utiliser ce modèle
d’évaluation pour évaluer les droits d’utilisation répondant à la définition des placements
immobiliers selon IAS 40 (IFRS 16.34).

ÉVALUATION ULTÉRIEURE DE LA DETTE LIÉE

Modalités de comptabilisation de la dette

La dette liée au contrat de location est évaluée ultérieurement sur la base d’un processus
comparable à la méthode du coût amorti au taux d’intérêt effectif (IFRS 16.36 et 37) :

– elle est augmentée à hauteur des charges d’intérêts déterminées par application du taux
d’actualisation à la dette à l’ouverture de la période ; ce taux peut devoir être revu ;

– elle est diminuée du montant des paiements effectués.

La dette doit en plus donner lieu à des réappréciations dans certaines circonstances, et aussi lorsque
la location fait l’objet d’un avenant ou en cas de nouvelle estimation des paiements qui sont en
substance des paiements fi xes. Les intérêts sont comptabilisés en charge, en même temps que les
loyers variables dus au titre de la période comptable, sauf si ces charges doivent être incluses dans le
coût d’un actif conformément à une autre norme. Les loyers variables en cause ne sont pas ceux qui
ont été compris dans les paiements utilisés pour calculer la dette, mais ceux qui dépendent
d’événements ou de conditions lorsque ceux-ci se sont produits ou réalisés au cours de la période
comptable (IFRS 16.38). L’effet de la réappréciation de la dette a pour contrepartie le droit
d’utilisation à l’actif. Si celui-ci a déjà une valeur nulle, l’effet de la réappréciation est comptabilisé en
résultat (IFRS 16.39).

Cas où la réappréciation de la dette nécessite l’utilisation d’un nouveau taux d’actualisation

Le premier processus de réappréciation de la dette cité par la norme, qui nécessite l’utilisation d’un
nouveau taux d’actualisation en même temps qu’une nouvelle séquence de paiements, a lieu dans
les circonstances suivantes (IFRS 16.40) :

– l’entité a dû modifier l’estimation de la durée du contrat et il en est résulté une nouvelle séquence
de paiements ;

– l’appréciation de l’exercice d’une option d’achat par le preneur est modifiée par suite des
circonstances décrites aux paragraphes 20 et 21 de la norme. Dans ce cas, la séquence de paiements
est ajustée pour tenir compte du prix d’exercice de l’option d’achat qui est soit ajouté à cette
séquence, soit soustrait de celle-ci. Le nouveau taux d’actualisation à prendre en considération est le
taux d’intérêt implicite du contrat de location au titre de la période résiduelle du contrat s’il peut
être déterminé facilement. À défaut, il convient d’utiliser le taux d’endettement marginal du preneur
à la date de la réappréciation (IFRS 16.41).

Cas où la réappréciation de la dette est effectuée à taux d’actualisation inchangé

Le second processus de réappréciation est effectué en utilisant une nouvelle séquence de paiements
futurs. Il doit être mis en œuvre dans les deux cas suivants (IFRS 16.42) :

– les paiements futurs doivent être modifiés en raison de la variation des indices ou des taux utilisés
pour déterminer les paiements, y compris par exemple une modification provenant de la variation
des loyers de marché, constatée à la suite d’enquêtes de marché. La révision des paiements futurs
doit intervenir seulement si ces changements ont un effet sur ceux-ci et porter sur les paiements
restant à effectuer sur la durée résiduelle du contrat. Cette révision périodique de la dette
constituera un coût administratif important d’application d’IFRS 16, beaucoup de contrats prévoyant
une revalorisation périodique des loyers ;

– les estimations au titre des paiements à effectuer en vertu d’une garantie de valeur résiduelle
doivent être modifiées. Cette réappréciation de la dette se fait à taux d’actualisation inchangé, sauf si
le changement des paiements à effectuer résulte d’une variation des taux d’intérêt. Le preneur doit
alors utiliser un taux d’actualisation reflétant les variations du taux d’intérêt (IFRS 16.43).

L’exemple suivant concerne le cas de loyers révisables en fonction d’un indice. Un contrat de location
prévoit 5 échéances annuelles de loyers payables à terme échu de 1 000 chacune. Le loyer est
révisable chaque année sur la base du dernier niveau connu de l’indice des loyers commerciaux (ILC)
publié par l’Insee. À la date de mise en place de la location, le niveau de l’indice est de 108. Le niveau
de l’indice précédant la première échéance est de 115. Le taux marginal d’endettement du preneur
est de 5 % (impossibilité de connaître le taux implicite de la location). À la date de mise en place de la
location, le preneur comptabilise une dette de location basée sur 5 échéances de loyer de 1 000 et
actualisée à 5 %, ce qui engendre le tableau suivant d’amortissement de la dette.

À la date de commencement de la location, le preneur comptabilise une dette de loyer de 4 330 et

un droit d’utilisation de 4 330. À la fin de la première période, le droit d’utilisation a été amorti d’1/5
et sa valeur nette comptable est de 3 464 (4 330 – 20 % * 4 330). Le niveau de l’indice avant le
paiement de la première échéance étant de 115 au lieu de 108, la première échéance est portée à 1
065 (1 000  115 / 108). Le nouveau tableau d’amortissement de la dette de loyer est le suivant.
Lorsque le nouveau loyer est connu, l’entité augmente la dette de loyers et le droit d’utilisation de
281 (4 611 – 4 330). La base amortissable du droit d’utilisation est rehaussée de manière prospective.

Dette de location libellée dans une monnaie étrangère La norme n’aborde pas cette question, qui est
néanmoins traitée dans son annexe explicative (IFRS 16.BC 196 à 199). La question soulevée est de
savoir si, conformément à la solution retenue dans les autres cas de réappréciation de la dette liée à
la location, les variations de la dette provenant de la variation du cours du change ne pourraient pas
être affectées en ajustement de la valeur comptable du droit d’utilisation. La réponse de l’IASB à
cette question est négative. La dette de loyers est considérée par l’IASB comme n’importe quel passif
fi nancier libellé en monnaie étrangère. Il convient en conséquence de comptabiliser en résultat les
différences de change sur une dette de loyer en devise, par analogie avec les dispositions d’IAS 21 sur
les conversions monétaires.

COMPTABILISATION DES MODIFICATIONS DU CONTRAT DE LOCATION PAR LE PRENEUR

Une modification de contrat de location est définie comme modifiant le périmètre du contrat ou son
prix par rapport à ceux stipulés initialement (IFRS 16). Il peut s’agir d’ajouter de nouveaux droits
d’utilisation, de les réduire, de modifier la durée de la location… Le preneur comptabilise les
modifications apportées à un contrat de location en tant que contrat distinct si les deux conditions
suivantes sont réunies (IFRS 16.44) :

– les modifications ont pour objet d’accroître le périmètre du contrat en ajoutant des droits
d’utilisation sur de nouveaux actifs sous-jacents ;

– cette modification du périmètre du contrat donne lieu à une augmentation de la rémunération

versée par le preneur cohérente avec le prix qui résulterait de la mise en place d’un bail distinct pour
cet accroissement du champ du contrat et avec tout ajustement apporté à ce prix fonction des
circonstances particulières du contrat. Lorsque la modification du contrat est comptabilisée comme
un contrat distinct, elle n’a aucun effet sur la comptabilisation du contrat d’origine qui continue
d’être enregistré selon les modalités retenues précédemment.

Exemple

Les cas suivants constituent des modifications du périmètre du contrat de location :

– l’avenant au contrat prévoit des droits d’utilisation sur un ou plusieurs nouveaux actifs sous-
jacents. Par exemple, le preneur obtient un nouvel étage d’un immeuble dont il louait déjà plusieurs
étages, pour une durée correspondant à la durée résiduelle du bail ;

– l’avenant au contrat prévoit la fin par anticipation de droits d’utilisation sur certains actifs sous-
jacents. Par exemple, le preneur abandonne un étage d’un immeuble dont il louait plusieurs étages ;

– l’avenant prévoit une extension de la durée du bail, autrement que par l’exercice d’une option de
prolongation du contrat prévue par le bail initial ;

– l’avenant prévoit une diminution de la durée du bail initial, autrement que grâce à une option de
résiliation anticipée prévue dans le contrat initial.
Lorsque la modification d’un contrat de location n’est pas comptabilisée en tant que contrat distinct,
le preneur procède comme suit à la date de la modification (IFRS 16.45) :

– il alloue la rémunération globale en appliquant les paragraphes 13 à 16 de la norme sur l’allocation

à ses diverses composantes d’un contrat global incluant le contrat de location ;

– il détermine la nouvelle durée du contrat de location (IFRS 16.18 et 19) ;

– il réapprécie la dette en actualisant la nouvelle séquence de paiements sur la base d’un nouveau
taux d’actualisation. Ce taux est le taux implicite du contrat pour la durée résiduelle de la location s’il
peut être déterminé facilement. À défaut, le taux d’actualisation est le taux d’endettement marginal
du preneur.

En cas de modification réduisant le champ de la location et non comptabilisée en tant que location
distincte, et en cas de réduction de la dette, le preneur réduit la valeur nette comptable du droit
d’utilisation pour refléter la fin totale ou partielle du contrat. Cette réduction de valeur nette
comptable et la réduction de la dette sont comptabilisées en résultat, la différence représentant le
profit ou la perte liée à la modification du contrat. Dans les autres cas de modifications de contrats
non comptabilisées en tant que contrat distinct, l’augmentation de la dette a pour contrepartie le
droit d’utilisation (IFRS 16.46).

Illustration :

Location de surfaces complémentaires

En cours de location, le preneur obtient du bailleur un étage supplémentaire dans l’immeuble où il

louait déjà deux niveaux. La durée initiale du bail n’est pas modifiée et la durée résiduelle du bail est
de 6 ans. Le loyer additionnel à payer annuellement par le preneur à terme échu s’élève à 500. Il
correspond au prix qu’il aurait payé pour l’étage complémentaire s’il l’avait loué isolément. La
modification du bail est traitée donc comptablement comme une location distincte de la première. Si
le taux d’actualisation est de 4 % à la date de la modification, la dette de loyers liée à la location
complémentaire s’élève à 2 621 à cette date. Le bail initial continue d’être comptabilisé selon les
modalités retenues avant la modification.

Augmentation de la durée du bail

Un preneur dispose d’un bail pour des bureaux d’une durée de 3 ans prévoyant un loyer de 100 000
par an payable en fin d’année. Compte tenu d’un taux d’actualisation de 4 %, sa dette de loyer au
début de l’année 3 représente 96 154. À cette date, il renégocie le bail avec le bailleur afin d’obtenir
une durée complémentaire de 4 ans, le loyer annuel restant inchangé. À la date de l’avenant au bail,
la nouvelle durée de celui-ci est de 5 ans. Le taux d’endettement marginal du preneur est de 5 % à
cette même date. Cette modification du contrat de location n’ajoute pas de droits d’utilisation sur
des actifs sous-jacents et se borne à augmenter la durée d’utilisation des droits conférés par la
location initiale. Elle n’est pas comptabilisée en tant que contrat distinct. Au début de l’année 3, le
preneur estime sa nouvelle dette de loyer, soit 5 échéances de 100 000, sur la base du nouveau taux
d’actualisation de 5 %, ce qui aboutit à un montant de 432 948. La différence entre cette nouvelle
dette et la dette de 96 154, soit 336 804, est comptabilisée à l’actif en augmentation du droit
d’utilisation.

Réduction de la surface louée

Un bail prévoit 5 échéances de loyer de 231 payables en fi n d’année pour une surface de bureau de
1 000 m2 . Au terme de la 3e année de location, la dette de loyer déterminée au taux marginal
d’endettement du preneur de 5 % est égale à 430, tandis que le droit d’utilisation a une valeur nette
comptable de 400 (valeur brute initiale de 1 000 amortie de 3/5). Le preneur négocie la restitution au
bailleur de 40 % des surfaces louées. Les deux dernières échéances du bail sont refixées à 150. Il
décomptabilise 40 % de la valeur nette comptable du droit d’utilisation et 40 % de la dette de loyer,
soit respectivement 160 (40 % de 400) et 172 (40 % de 430). La différence de 12 entre ces deux
montants est enregistrée en profi t au compte de résultat. Le droit d’utilisation ne s’élève plus qu’à
240. Le montant de la dette de loyer est ramené à 258 (430 – 172). La dette de loyer doit à nouveau
être ajustée pour tenir compte des nouvelles échéances de loyer. Sur la base d’un taux marginal
d’endettement du preneur de 7 %, les 2 dernières échéances du bail de 150 représentent une dette
de 271. Il convient de rehausser la dette de loyer de 258 à 271, soit une augmentation de 13 dont la
contrepartie est le droit d’utilisation qui est désormais de 253.

Réduction des loyers

En cas de réduction de loyers sans aucun autre changement du contrat, cet avenant au bail ne peut
être comptabilisé en tant que contrat distinct. Il nécessite de recalculer la dette de loyer sur la base
du taux d’actualisation à la date de la modification. La réduction de la dette de loyer a pour
contrepartie une réduction du droit d’utilisation

COMPTABILISATION DES IMPÔTS DIFFÉRÉS

Problématique Dans beaucoup de pays, en particulier en France, la législation fiscale prévoit que les
loyers sont déductibles fiscalement lorsqu’ils sont payés ou lorsqu’ils sont encourus. Lorsqu’une
location est une location financement, le bilan fait ressortir un actif au titre du bien loué et une dette
de location financement, ces deux éléments n’étant pas reconnus par la législation fiscale et ayant
dès lors une valeur fiscale nulle. Deux approches sont rencontrées en pratique pour comptabiliser les
impôts différés qui résultent de cette situation. Première approche : traitement conjoint de l’actif et
du passif

– La première approche consiste à considérer que l’actif et le passif sont issus d’un même contrat et
doivent être traités ensemble du point de vue des impôts différés. À la date de comptabilisation
initiale de l’actif et du passif, ils ont en principe une valeur équivalente et il n’en résulte aucune
différence temporaire. Ultérieurement, la valeur comptable de l’actif diminue plus vite que celle du
passif (linéarité de l’amortissement de l’actif, progressivité de l’amortissement de la dette). Il en
résulte une valeur nette comptable négative des deux éléments et une différence temporaire
déductible. Si les conditions sont réunies, un actif d’impôt différé est alors comptabilisé. Cet actif se
résorbe lorsque la différence temporaire change de sens. Seconde approche : traitement séparé de
l’actif et du passif

– La seconde approche se base sur la constatation que le contrat de location financement est à
l’origine d’un actif et d’un passif, que ces deux éléments font l’objet de traitements comptables
distincts et que les règles sur les impôts différés doivent s’appliquer séparément à chacun d’eux. Il en
résulte qu’à la date de comptabilisation initiale de l’actif et du passif, nés de la location financement,
il existe une différence temporaire entre la valeur comptable de l’actif et sa valeur fiscale qui est
nulle et il existe de même une différence temporaire entre la valeur comptable du passif et sa valeur
fiscale nulle. Or, ces deux différences temporaires ne peuvent donner lieu à la comptabilisation
d’impôts différés au titre des exceptions s’appliquant lorsque la différence temporaire taxable ou la
différence temporaire déductible résulte d’une opération qui n’est pas un regroupement
d’entreprises et qui n’a eu d’incidence ni sur le résultat comptable, ni sur le résultat fiscal (IAS 12.15
et 24). Ces deux conditions sont remplies au cas particulier de l’actif et du passif issus d’une location
financement. Cette seconde approche aboutit à ne comptabiliser aucun impôt différé, ni à la date de
première comptabilisation, ni ultérieurement

Conséquences à l’occasion de la mise en œuvre d’IFRS 16

Cette différence d’approche a été soumise à l’IFRIC en 2005. Comme au même moment l’IASB avait
un projet de modifications d’IAS 12, l’IFRIC n’a pas statué. Ultérieurement, le projet de modifications
d’IAS 12 n’a pas abouti. Il en résulte que les pratiques existantes devraient perdurer. Le problème
était limité jusqu’à présent aux locations financement. Avec la mise en œuvre d’IFRS 16, il se
généralisera à tous les contrats de location. Ni IFRS 16, ni son annexe explicative n’ont abordé cette
question. Il convient d’espérer que l’IASB s’en saisira avant la date de transition à la nouvelle norme.

PRÉSENTATION DES ÉTATS FINANCIERS

Présentation des droits d’utilisation et de la dette de loyer au bilan Les droits d’utilisation sont
présentés distinctement des autres actifs soit sur une ligne particulière de l’actif, soit dans l’annexe.
Si le preneur choisit de ne pas présenter les droits d’utilisation sur des lignes séparées du bilan, il doit
:

– inclure les droits d’utilisation sur la ligne d’immobilisations correspondant aux actifs sous-jacents
loués, comme si le preneur était propriétaire de ces actifs ;

– mentionner dans quelles lignes du bilan ont été inclus les droits d’utilisation liés aux contrats de
location. Suivant la première possibilité de présentation, l’entité présente sur une ligne distincte du
bilan les droits d’utilisation. Dans ce cas, cette ligne est indépendante des autres postes du bilan et
n’a pas besoin d’être classée dans une catégorie spécifique d’immobilisation. Si l’entité ne choisit pas
une présentation sur une ligne distincte du bilan, elle mentionne la ou les lignes du bilan à l’intérieur
desquelles les droits d’utilisation ont été intégrés. La norme précise que ces lignes sont celles qui
auraient été utilisées si l’entité était propriétaire des actifs sous-jacents. Si, par exemple, l’entité fait
figurer à l’actif sur deux lignes distinctes d’immobilisations corporelles ses biens immobiliers et ses
autres immobilisations corporelles, les droits d’utilisation résultant de locations immobilières et les
droits d’utilisation de biens mobiliers seront affectés dans ces deux lignes. La disposition relative à la
présentation des droits d’utilisation ne s’applique pas aux droits d’utilisation qui remplissent la
définition des investissements immobiliers, qui doivent être présentés au bilan en tant
qu’investissement immobilier (IFRS 16.48). La dette due au titre des contrats de location doit être
présentée distinctement des autres dettes soit sur une ligne particulière du passif, soit dans l’annexe.
Si le preneur choisit de ne pas présenter la dette de location sur une ligne particulière du passif, le
preneur indique la ligne du bilan où figure la dette de location (IFRS 16.47).

Présentation du compte de résultat Dans le compte de résultat et dans l’état des autres éléments du
résultat global, le preneur présente les charges d’intérêt sur la dette de loyers distinctement de
l’amortissement sur les droits d’utilisation. La charge d’intérêt doit faire partie des coûts fi nanciers,
dont la présentation distincte sur le compte de résultat et sur l’état des autres éléments du résultat
global est exigée par le paragraphe 82(b) d’IAS 1 (IFRS 16.49).

Présentation du tableau des flux de trésorerie

Dans le tableau des flux de trésorerie, le preneur présente :

– les remboursements en capital de la dette liée aux locations dans les flux fi nanciers des activités de
financement ;

– les paiements d’intérêts de la dette liée aux locations en appliquant les dispositions d’IAS 7 sur les
intérêts payés. Il en résulte que les paiements d’intérêts sur les dettes liées aux locations doivent être
compris dans le montant des intérêts payés au cours de l’exercice figurant sur le tableau des flux de
trésorerie (IAS 7.32). Les intérêts sur les dettes liées aux locations devraient selon nous être
présentés selon le choix effectué par l’entité pour classer dans le tableau des flux les autres
catégories d’intérêts (flux provenant des activités d’exploitation, d’investissement ou de
financement, IAS 7.31) ;

– les paiements au titre des locations à court terme ou portant sur des actifs de faible valeur, dans les
flux de trésorerie liés à l’activité, lorsque le preneur a choisi de ne pas comptabiliser ces locations à
son bilan (IFRS 16.50).

Information à fournir dans l’annexe

L’information à fournir par le preneur sur les contrats de location est présentée sur
RFComptable.com, « Plus sur le net ».

Partie 5 : Comptabilisation par le bailleur selon IFRS 16

Pour les bailleurs, la différenciation de traitement entre les contrats de location simple et ceux de
location financement a été maintenue par IFRS 16. Le bailleur inscrit à l’actif à la date de
commencement du contrat de location financement une créance financière correspondant à
l’investissement net dans le contrat de location, qui est ensuite traitée selon des modalités analogues
à celles prévues par IAS 39 sur les instruments financiers.

CLASSIFICATION DES CONTRATS DE LOCATION

Locations simples et locations financement

Selon IFRS 16, le bailleur doit procéder à un classement des contrats de location en deux catégories,
les locations simples et les locations financement (IFRS16.61). Comme actuellement dans IAS 17,
l’enjeu de la distinction pour le bailleur est la détermination de la nature de l’actif conféré par la
location : une immobilisation ou une créance financière.
REMARQUE

L’un des objectifs d’IFRS 16 était de mettre fin à la distinction entre deux catégories de location, les
locations financement et les locations simples. Cet objectif a été pleinement atteint côté preneur
alors que, côté bailleur, IFRS 16 a laissé subsister la distinction. Une location est une location
financement si elle transfère quasiment tous les risques et les avantages liés à la propriété de l’actif
sous-jacent. Dans le cas inverse, la location est une location simple (IFRS 16.62). Critères
d’identification d’une location financement La classification dépend de la substance de l’opération, et
non de sa forme. Les situations qui individuellement ou ensemble caractérisent l’existence d’une
location financement sont identiques à celles retenues au paragraphe 10 d’IAS 17 (IFRS 16.63).
Comme IAS 17, IFRS 16 prévoit une liste d’indicateurs identiques qui, individuellement ou ensemble,
peuvent permettre de conclure à l’existence d’une location financement (IAS 17.11 ; IFRS 16.64).

REMARQUE

Ces situations et indicateurs ne permettent pas toujours de conclure. S’il est clair, du fait d’autres
éléments, que la location ne transfère pas pratiquement tous les risques et les avantages liés à la
propriété de l’actif sous-jacent, la location est une location simple. Tel est le cas si la propriété est
transférée en fin de bail à un prix correspondant à la juste valeur de l’actif sous-jacent ou si, du fait
de loyers variables, le bailleur ne transfère pas les risques et les avantages de l’actif sous-jacent (IFRS
16.65). La classification de la location par le bailleur est effectuée lors de la mise en place du contrat
et ne peut être modifiée qu’en cas d’avenant. Les changements d’estimation, par exemple
concernant la durée de vie économique de l’actif sous-jacent ou de sa valeur résiduelle, ou les
changements de circonstances, tels que la défaillance du preneur, ne donnent pas lieu à une nouvelle
classification de la location (IFRS16.66).

LOCATIONS FINANCEMENT

Comptabilisation et évaluation initiales RÈGLES GÉNÉRALES APPLICABLES À la date de

commencement du contrat, le bailleur comptabilise au bilan, en tant que créance, l’actif résultant du
contrat de location financement, pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat (IFRS
16.67). L’investissement brut dans le contrat de location correspond à la somme des paiements à
recevoir du preneur et de la valeur résiduelle non garantie revenant au bailleur. Le bailleur utilise le
taux d’intérêt implicite du contrat de location pour évaluer l’investissement net dans le contrat de
location à comptabiliser à son actif. Les coûts directs initiaux sont ceux qui n’auraient pas été
encourus si la location n’avait pas été obtenue par le bailleur. Ils ne comprennent pas les frais
supportés par le bailleur lorsque celui-ci est aussi le fabricant ou le négociant du bien loué. Les coûts
directs initiaux sont inclus dans l’évaluation initiale de l’investissement net dans la location
financement, ce qui réduit les produits comptabilisés sur la durée de la location. Le taux d’intérêt
implicite du contrat est le taux qui rend égaux :

– les sommes à recevoir du preneur et la valeur résiduelle non garantie ;

– et la juste valeur de l’actif sous-jacent et les coûts directs. À la date de commencement du contrat,
les paiements pris en compte pour évaluer l’investissement net comprennent les composantes
suivantes si elles n’ont pas déjà été perçues (IFRS 16.70) :
a) les paiements fixes, sous déduction des paiements à effectuer par le bailleur pour encourager la
conclusion du contrat ;

b) les paiements variables dépendant de la variation d’un indice ou d’un taux, évalués sur la base du
niveau de l’indice ou du taux à la date de commencement ;

c) les garanties de valeur résiduelle procurées au bailleur par le preneur ou par une personne liée au
preneur, ou par un tiers non lié au bailleur financièrement capable d’assumer la garantie ;

d) le prix d’exercice d’une option d’achat, lorsque le preneur est raisonnablement certain d’exercer
cette option ;

e) les pénalités à recevoir au titre d’une option de résiliation anticipée du contrat, si la durée du
contrat reflète l’exercice de cette option par le preneur.

Comptabilisation et évaluation ultérieures

Le produit provenant de la créance est comptabilisé sur la durée de la location selon une séquence
reflétant un taux de rendement constant sur l’investissement net du bailleur. Les paiements reçus au
titre d’une période sont crédités sur le montant de l’investissement brut et le produit non encore
comptabilisé en résultat (IFRS 16.75 et 76).

Illustration

L’investissement net du bailleur dans un contrat de location, à la mise en place de la location, est égal
à 855 et correspond à l’actualisation à 8,5 % de 5 loyers annuels de 200 payables d’avance. Compte
tenu du premier loyer payable à la mise en place de la location, l’investissement net est ramené à
655 (855 – 200) à cette date. La comptabilisation du contrat pendant sa durée de 5 ans est effectuée
sur la base d’un tableau d’amortissement de la créance dans lequel les produits fi nanciers annuels
sont égaux à 8,5 % du montant de la créance en début d’année. Les produits fi nanciers du bailleur
pour la 1re année sont égaux à 56 (8,5 % * 655). En début de 2e année de la location, après paiement
de la 2e échéance de loyer, la créance est de 511, soit 655 + 56 – 200. Les produits fi nanciers de
l’année suivante sont de 43 (8,5 % * 511), etc.

En matière de décomptabilisation et de dépréciation, l’investissement net du bailleur fait l’objet des

dispositions de la norme relative aux instruments fi nanciers (IAS 39 actuellement). Il en résulte qu’en
cas de défaillance fi nancière du preneur, le bailleur établit une nouvelle séquence de paiements
espérés et l’actualise au taux d’actualisation retenu initialement. Cette nouvelle valeur actualisée est
substituée à la valeur comptable de la créance et la différence est comptabilisée en charge. Le
bailleur revoit régulièrement l’estimation de la valeur résiduelle non garantie utilisée pour calculer
l’investissement brut provenant de la location. En cas de diminution de la valeur résiduelle non
garantie, le bailleur réestime la séquence des produits en cours de location et comptabilise
immédiatement en charge la diminution des produits déjà comptabilisés (IFRS 16.77).

REMARQUE : L’actif sous-jacent d’une location financement, qui est classé en tant qu’actif détenu en
vue d’être cédé, ou compris dans un groupe d’actifs à céder, conformément à IFRS 5, continue d’être
comptabilisé selon IFRS 16 (IFRS 16.78)

Modifications des contrats de location financement

Comme pour les preneurs, un avenant au contrat de location est comptabilisé en tant que contrat
distinct si les deux conditions suivantes sont réunies (IFRS 16.79) :

– la modification accroît le champ du contrat en y ajoutant les droits d’utilisation sur un ou plusieurs
actifs sous-jacents ;

– la rémunération complémentaire obtenue par le bailleur au titre du bail est cohérente avec le loyer
qu’il aurait obtenu si les droits d’utilisation additionnels avaient été consentis dans le cadre d’un
contrat distinct, ce loyer étant ajusté pour refléter les circonstances particulières du contrat de
location. Lorsqu’un avenant au contrat de location ne peut être comptabilisé en tant que location
distincte par le bailleur, il est comptabilisé en distinguant deux cas :

– si le contrat de location avait été une location simple si la modification avait pris effet à la date de
début du contrat, le bailleur comptabilise l’avenant en tant que nouveau contrat à compter de la
date de l’avenant et évalue la valeur nette comptable de l’actif sous-jacent pour le montant de
l’investissement net dans la location immédiatement avant l’avenant ;

– dans les autres cas, IFRS 16 renvoie à la norme sur les instruments financiers.

LOCATIONS SIMPLES

Le bailleur comptabilise en produit les paiements au titre des locations simples de manière linéaire,
ou bien selon une autre méthode systématique si celle-ci est plus représentative de la séquence
selon laquelle l’avantage résultant de l’utilisation de l’actif sous-jacent se réduit (IFRS 16.81). Les
coûts encourus par le bailleur du fait de locations simples sont pour lui des charges, notamment les
dotations aux amortissements de l’actif sous-jacent (IFRS 16.82). Les coûts directs initiaux encourus
pour mettre en place une location simple sont ajoutés au coût de l’actif sous-jacent et comptabilisés
en charge sur la durée de la location, selon la même méthode que celle retenue pour comptabiliser
en produit les paiements résultant de la location simple (IFRS 16.83). PRÉCISIONS Les plans
d’amortissement adoptés par le bailleur pour les actifs faisant l’objet de locations simples doivent
être cohérents avec ceux adoptés pour des actifs similaires non loués. Ils sont déterminés selon IAS
16 et IAS 38, respectivement sur les immobilisations corporelles et incorporelles (IFRS 16.84). IAS 36
sur les dépréciations d’actif est appliquée aux actifs donnés en location simple (IFRS 16.85). Un
avenant conclu sur une location simple est comptabilisé en tant que nouveau contrat de location à
partir de la date de l’avenant. Les loyers à recevoir (actif) ou ceux constatés d’avance (passif) relatifs
au contrat initial font donc partie des paiements à recevoir au titre du nouveau contrat (IFRS 16.87).
Les actifs sous-jacents relatifs à des contrats de location simple sont présentés au bilan selon leur
nature. Leur location n’a pas ainsi d’incidence sur leur présentation au bilan (IFRS 16.88).

INFORMATIONS À FOURNIR DANS L’ANNEXE

L’information à fournir par le bailleur sur les contrats de location est présentée sur
RFComptable.com, « Plus sur le net ».

Partie 6 : Les opérations particulières de location selon IFRS 16

La nouvelle norme prévoit des dispositions pour les opérations de cession-bail, l’analyse distinguant
selon que le transfert de l’actif par le vendeur-preneur s’analyse comme une vente au sens d’IFRS 15
ou non. Dans les sous-locations, le preneur initial devenu bailleur maintient au passif la dette de
loyers issue du bail initial.

LES CESSIONS SUIVIES DE LA LOCATION DU BIEN CÉDÉ (CESSION-BAIL)

Dans une cession-bail, une entité transfère un actif à une autre entité tout en conservant le bien
transféré du fait d’une location consentie par l’acheteur. La question initiale est de déterminer si le
transfert de l’actif se qualifie en tant que vente, c’est-à-dire si ce transfert doit se traduire par la
sortie du bien cédé de l’actif du vendeur. IFRS 16 se borne à renvoyer aux dispositions d’IFRS 15 sur
les contrats conclus avec des clients pour déterminer si l’actif a été vendu. Cas où le transfert de
l’actif est qualifié en tant que vente Si le transfert de l’actif se qualifi e en tant que vente (IFRS
16.10) :

Cas où le transfert de l’actif n’est pas qualifié en tant que vente

Si le transfert de l’actif ne constitue pas une vente au sens d’IFRS 15 :

– le vendeur-preneur conserve à son actif l’actif transféré et comptabilise à son passif le prix de
cession en tant que dette fi nancière, celle-ci étant soumise à la norme sur les instruments fi nanciers
(IAS 39 actuellement) ;

– l’acheteur-bailleur ne comptabilise pas à son actif l’actif transféré et constate une créance fi
nancière pour le montant du prix de cession. Cette créance fait l’objet des dispositions de la norme
sur les instruments financiers.

LES SOUS-LOCATIONS

Principe

Une sous-location est l’opération par laquelle le preneur dans une location initiale (la location
initiale) consent une location (la sous-location) à un nouveau preneur (le preneur final). Le preneur
initial devenu bailleur continue de faire figurer à son passif la dette de loyers issue du bail initial.
Qualification de la sous-location

La comptabilisation de l’actif résultant du bail initial dépend de la qualification donnée à la sous-

location, cette qualification étant effectuée selon les dispositions applicables aux bailleurs. La
qualification en tant que location simple ou location financement est effectuée par référence au droit
d’utilisation obtenu par le preneur initial du fait du bail initial, et non par référence à l’actif sous-
jacent à ce droit d’utilisation (IFRS 16.B58b). Par exemple, si le preneur dans un bail de locaux sous-
loue les locaux loués à un nouveau preneur pour la durée résiduelle du bail initial, la sous-location est
une location financement, puisqu’elle porte sur l’intégralité de la durée de vie résiduelle du droit
d’utilisation dont dispose le preneur initial. Si la sous-location est une location financement Lorsque
la sous-location est qualifiée de location financement, l’actif du preneur initial est constitué par une
créance sur le sous-locataire. Le preneur initial décomptabilise la valeur nette comptable du droit
d’utilisation à la date de commencement de la sous-location et y substitue l’investissement net dans
le contrat de sous-location déterminé selon les dispositions applicables aux bailleurs. La différence
entre les deux montants est enregistrée en résultat. Si le taux d’intérêt implicite de la location
financement ne peut être facilement déterminé, le bailleur (preneur dans la location initiale) est
autorisé à utiliser le taux d’actualisation mis en œuvre pour la location initiale, ajusté pour tenir
compte des coûts directs initiaux liés à la location financement, pour évaluer l’investissement net
dans la location financement (la sous-location) (IFRS 16.68).

Si la sous-location est une location simple Si la sous-location est qualifiée de location simple, l’actif du
preneur initial reste constitué par le droit d’utilisation conféré par le bail initial. Ce droit d’utilisation
demeure à l’actif du preneur initial et continu d’être amorti. Les loyers encaissés du sous-locataire
sont comptabilisés en produits selon les dispositions applicables aux bailleurs.