Cours IFRS 16 Contrat de Location

COURS IFRS 16: Contrat de location Enseignant Mr Makram ZOUARI - expert comptable
COURS : L'ESSENTIEL DE LA NORME IFRS 16

Généralités
La norme IFRS 16, Contrats de location, a été publiée le 13 janvier 2016. Elle est
d'application obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019, de manière
rétrospective.
Une application anticipée est possible.
La norme IFRS 16 a remplacé la norme antérieurement applicable, IAS 17, Contrats de
location, et les interprétations IFRIC 4, Déterminer si un accord contient un contrat de
location, SIC 15, Avantages dans les contrats de location simple, et SIC 27, Evaluation de la
substance des transactions prenant la forme juridique d'un contrat de location.
Principales nouveautés introduites par IFRS 16

La norme IFRS 16 a introduit des changements significatifs par rapport à la norme IAS 17,
antérieurement applicable.
1. Bien que la définition de contrat de location soit inchangée par rapport à celle d'IAS 17, ses
modalités d'application et, en conséquence, d'identification des contrats de location, sont
modifiées par rapport à l'interprétation IFRIC 4.
2. La comptabilisation des contrats de location chez les preneurs est radicalement modifiée
par IFRS 16. En effet, IFRS 16 a supprimé la distinction entre les contrats de location simple
et les contrats de location-financement qui était prévue par la norme IAS 17. IFRS 16 prévoit
ainsi un principe de comptabilisation de (presque) tous les contrats de location au bilan des
preneurs, avec constatation d'un actif (représentatif du droit d'utilisation de l'actif loué pendant
la durée du contrat) et d'une dette (au titre de l'obligation de paiement des loyers).
3. Pour les bailleurs, les modèles de location simple et location-financement demeurent, avec
une comptabilisation substantiellement inchangée.
Toutefois, compte tenu du mode de comptabilisation des contrats de location chez les
preneurs, IFRS 16 peut induire des changements significatifs chez les bailleurs intermédiaires.
4. De nouvelles dispositions sont introduites pour la comptabilisation des opérations de
cession-bail qui ne dépend plus de la qualification du contrat de location en location simple ou
financement mais de l'existence (ou non) d'une vente au sens d'IFRS 15.
5. Enfin, IFRS 16 requiert davantage d'informations en annexe, tant pour les preneurs que
pour les bailleurs
Champ d'application
La norme IFRS 16 est applicable à tous les contrats de location (et de sous-location), y
compris les contrats de location « cachés » dans un contrat d'achats de biens ou de prestations
de services (actuellement soumis à l'interprétation IFRIC 4).
Mais la norme ne s'applique pas (IFRS 16.3) :
 pour les bailleurs, aux licences de propriété intellectuelle : celles-ci doivent en effet être
comptabilisées selon IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus
avec les clients ;
– pour les preneurs, aux droits détenus en vertu d'accords de licences portant sur
des éléments tels que des films cinématographiques, des enregistrements vidéo, des
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pièces de théâtre, des manuscrits, des brevets et des droits d'auteur. Ces droits sont
comptabilisés en tant qu’immobilisation incorporelle selon IAS 38, portant sur
des films, des enregistrements vidéos, des pièces de théâtre, des manuscrits, des
brevets et des droits de reproduction. Pour des contrats de location portant sur ces
catégories de propriété intellectuelle, IAS 38 s’applique sans option possible
pour IFRS16. Pour les contrats de location portant sur d’autres types de droits
incorporels, l’IASB rend possible l’application d’IFRS 16, plutôt qu’IAS 38
(IFRS 16.4).
La norme IFRS 16 n'exclut pas explicitement les autres immobilisations incorporelles de son
champ d'application pour les preneurs. Elle précise que ces derniers peuvent leur appliquer les
dispositions de la norme mais ne sont pas tenus de le faire (IFRS 16.4).
 aux accords de concession de service entrant dans le champ d'application de
l'interprétation IFRIC 12. En tout état de cause, les contrats de concession ne confèrent
pas au concessionnaire un droit de contrôle sur l’utilisation d’un actif sous-jacent (les
infrastructures concédées) et, de ce fait, ne sont pas des contrats de location
 aux actifs biologiques détenus par des preneurs (soumis à IAS 41) ;
 aux contrats d'exploration portant sur la prospection ou l'utilisation de minéraux, de
pétrole, de gaz naturel, et autres ressources similaires non renouvelables (soumis à IFRS
6) ;
Remarque
Les contrats de courte durée (c'est-à-dire dont la durée est inférieure ou égale à 12
mois) et les contrats portant sur des actifs de « faible valeur » entrent dans le champ
d'application d'IFRS 16. Toutefois, les preneurs peuvent bénéficier d'un traitement
simplifié pour ces contrats.
En effet, les contrats de location à court terme, c’est-à-dire ceux dont la durée est
de 12 mois au plus à partir du commencement de la location, et qui ne comportent
pas d’option d’achat sur le bien loué (peu importent les intentions du preneur quant
à l’exercice de l’option). Le choix en faveur de cette exemption doit être effectué
par catégorie d’actifs sous-jacents de même nature et d’usage semblable pour
l’entité (IFRS 16.B8). Les contrats de location portant sur des actifs sous-jacents de
faible valeur. Dans ce cas, le choix peut être exercé individuellement pour chaque
contrat de location (IFRS 16.B5).
Ces exemptions sont réservées aux preneurs et n’ont pas d’équivalent pour les bailleurs :
pour l’IASB, elles doivent faciliter l’application d’IFRS 16 par les preneurs, les
bailleurs étant peu affectés.
Le champ d’application d’IAS 40 sur les placements immobiliers est modifié afin d’y
inclure les placements immobiliers détenus en pleine propriété, mais également ceux
faisant l’objet de droits d’utilisation du fait de contrats de location (IFRS 16.BC 295). Il
en résulte que ces droits d’utilisation, sortis du champ d’IFRS 16, seront comptabilisés
soit au coût amorti, soit à la juste valeur par résultat, selon le choix que l’entité applique à
l’ensemble des placements immobiliers conformément à IAS 40.
Comment déterminer si un actif sous-jacent a une faible valeur

L’appréciation de la faible valeur d’un actif sous-jacent est basée sur sa valeur à neuf de
cet actif (IFRS 16.B3). Elle est effectuée en valeur absolue, contrat par contrat, peu
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importe que les contrats portant sur des actifs de faible valeur soient peu significatifs
pour le preneur. L’appréciation est indépendante des données propres au preneur telles
que sa taille. Des entités de nature et de taille diverses doivent donc parvenir à la même
conclusion sur la question de savoir si un actif sous-jacent a une faible valeur (IFRS
16.B4).
Ceci permet à l’IASB de citer un seuil de valeur à neuf de l’actif sous-jacent au-delà
duquel la location ne peut bénéficier de l’exemption à ce titre : 5 000 $ (IFRS 16.BC
100).
PRATIQUE Ce seuil justifie selon la norme que (IFRS 16.B6 et IFRS 16.B8) :
– la location d’une automobile ne peut jamais bénéficier de l’exemption au titre de
la faible valeur car le prix à neuf d’une automobile ne peut être considéré comme de
faible valeur ;
– l’exemption à ce titre s’applique par exemple aux ordinateurs de bureau ou
portables, aux petits éléments de mobilier de bureau ou aux téléphones.
Conditions de l’exemption au titre de la faible valeur
L’IASB a souhaité prendre en considération les situations où un actif important serait
formé d’un grand nombre de composantes dont certaines seraient louées et qui,
individuellement, pourraient bénéficier de l’exemption au titre de la faible valeur (par
exemple, un équipement informatique comportant des éléments de faible valeur faisant
l’objet de locations).
Pour éviter que des locations bénéficient dans ce contexte de l’exemption au titre de la
faible valeur, les conditions suivantes sont imposées pour qu’un actif sous-jacent puisse
en bénéficier (IFRS 16.B5) :
 l’actif sous-jacent ne doit pas être dépendant d’autres actifs ou étroitement lié à
ceux- ci ;
 le preneur doit pouvoir bénéficier de l’utilisation de l’actif tel quel ou en mettant
en œuvre des ressources facilement accessibles pour lui.
Par ailleurs, en cas de sous-location de l’actif sous-jacent ou si le preneur prévoit de le

sous-louer, la location initiale ne peut bénéficier de l’exemption au titre de la faible
valeur de l’actif sous-jacent (IFRS 16.B7).
Comptabilisation des contrats bénéficiant des exemptions

Les locations pour lesquelles l’entité a opté pour l’exemption de certaines dispositions
d’IFRS 16 donnent lieu à la comptabilisation en charge des loyers de manière linéaire.
A. Dispositions communes aux preneurs et aux bailleurs

1. Définition d'un contrat de location
Compte tenu de la constatation de tous les contrats de location au bilan des preneurs, la
définition et l'identification des contrats de location, ainsi que leur distinction avec les contrats
de service, prennent une importance cruciale.
La définition même d'un contrat de location est inchangée par rapport à celle de la norme IAS
17 antérieurement applicable. Un contrat de location est défini comme un contrat (ou partie de
contrat) octroyant un droit d'utilisation d'un actif sous-jacent pendant une période
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déterminée, en échange d'une contrepartie (IFRS 16.9). Toutefois, ses modalités d'application
sont largement modifiées.
Ainsi, à la date de conclusion d'un contrat, une entité doit déterminer si ce contrat est (ou
contient) un contrat de location (le cas échéant, « caché » dans un contrat de prestations de
services ou de fournitures de biens).
Cette détermination :
 devra être effectuée pour chaque « composante de location » (IFRS 16.12 et .B12) (sur
les aspects liés à la séparation des composantes d'un contrat;
 ne devra être à nouveau effectuée qu'en cas de modification des termes et conditions
du contrat (IFRS 16.11).
Cela sera le cas si les deux conditions suivantes sont remplies (IFRS 16.9 et .B9) :
 l'exécution du contrat dépend de l'utilisation d'un actif identifié ; et
 le contrat confère le droit au client de contrôler l'utilisation de l'actif identifié pour une
période de temps en échange d'une contrepartie.
Distinction avec le contrat de service : contrôle du droit d’utiliser l’actif par le
preneur
La location est différente du contrat de service car elle permet au client (le preneur)
d’obtenir le contrôle d’une ressource (le droit d’utiliser un actif), alors que, dans le
contrat de service, le fournisseur conserve le contrôle de l’intégralité des ressources
nécessaires à la fourniture du service. Il en résulte que la définition de la location selon
IFRS 16 est centrée sur le contrôle exercé par le client sur le droit d’utiliser un actif
précis.
Le contrôle du client sur le droit d’utiliser un actif existe lorsqu’il obtient pratiquement
tous les avantages économiques procurés par l’usage de l’actif pendant la durée
d’utilisation et lorsqu’il décide du mode d’utilisation de l’actif pendant cette période
(IFRS 16.B9). Lorsque le client contrôle l’utilisation de l’actif pendant une période
incluse dans un contrat d’une durée plus longue, il contient une location pendant cette
fraction de la durée du contrat global (IFRS 16.B10).
Le plus souvent, l’appréciation de l’existence du contrôle du client sur le droit
d’utilisation est simple. Elle le sera moins lorsque les décisions sur l’utilisation de
l’actif sont prises à la fois par le client et par le fournisseur, c’est-à-dire lorsque le
contrat donne la possibilité de prendre des décisions sur l’utilisation de l’actif à la fois
au client et au fournisseur, et lorsque les décisions sont prédéterminées.
Comparaison avec l’analyse des contrats selon IAS 17 et IFRIC 4
La définition générale de la location dans IFRS 16 est à première vue similaire à celle
figurant dans IAS 17. Néanmoins, IFRS 16 contient de nombreux développements qui
encadrent cette définition et en réduit le champ. Il en résulte que certains contrats de
location suivant IAS 17 et IFRIC 4 pourraient ne pas constituer une location selon IFRS
16. Il peut en être ainsi si un contrat de location selon IAS 17 n’identifie pas l’actif loué
ou s’il ne confère pas au preneur le droit de contrôler l’utilisation de l’actif sous-jacent
a. Notion d'actif identifié

Un actif peut être identifié de manière soit explicite soit implicite (à la date de mise à
disposition de l'actif considéré) (IFRS 16.B13).
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L'actif doit être physiquement distinct et peut être une simple portion physique d'un actif (par
exemple, un étage d'un immeuble). Lorsque le contrat porte sur une fraction d’un actif, cette
portion sera considérée comme un actif identifié si elle est physiquement distincte (par
exemple, un étage d’un bâtiment). Si l’identification physique n’est pas possible (par exemple,
le droit d’utiliser une proportion de la capacité d’une fibre optique, la location d’un nombre de
m3 dans un entrepôt), l’actif n’est pas identifié. Néanmoins, si le contrat confère un droit
d’utilisation sur la quasi- intégralité de la capacité d’un actif qui permet au preneur de
disposer du droit d’en obtenir la quasi-totalité des avantages économiques, l’actif est
considéré identifié (IFRS 16.B20). On appelle ça le droit d’utilisation sur une fraction d’un
actif
L'actif ne sera pas un actif identifié si le fournisseur a un droit substantif de substitution de cet
actif pendant la durée d'utilisation. Ce droit substantif n'existe que si le fournisseur a
la possibilité pratique de substituer l'actif tout au long de la durée d'utilisation et
qu'il bénéficierait économiquement de cette substitution (IFRS 16.B14).
A noter que :
 une telle possibilité pratique de substitution n'existerait pas, par exemple, si le client
peut l'empêcher, ou que le fournisseur ne dispose pas d'actifs alternatifs (ou ne peut
pas en disposer facilement) (IFRS 16.B14) ;
 l'évaluation de l'existence ou non d'un tel droit substantif de substitution est effectuée
sur la base des faits et circonstances à la date de conclusion du contrat et ne prend pas
en compte les événements futurs dont la survenance n'est pas considérée comme
probable à cette même date (telles que l'existence d'un autre preneur qui serait prêt à
payer des loyers supérieurs dans le futur, une évolution significative du prix de marché
de l'actif, etc.) (IFRS 16.B16) ;
 un droit ou une obligation pour le fournisseur de remplacer l'actif considéré à une
certaine date ou lors de l'occurrence d'un événement donné n'est pas un droit substantif
de substitution (puisqu'il n'existe pas tout au long de la durée d'utilisation de l'actif)
(IFRS 16.B15) ;
 en outre, un droit ou une obligation de substitution de l'actif, en cas de
dysfonctionnement ou d'évolution technologique, par exemple, n'empêche pas un actif
d'être identifié (IFRS 16.B18).
Lorsque l'actif est situé dans les locaux du preneur, les coûts de substitution sont
généralement plus élevés que lorsqu'il est localisé chez le fournisseur et vont plus
probablement excéder les avantages économiques que le fournisseur pourrait retirer de la
substitution (IFRS 16.B17).
Si un client ne peut pas déterminer de manière immédiate si le fournisseur bénéficie ou non
d'un droit substantif de substitution, le client doit présumer que ce droit n'existe pas (IFRS
16.B19).
La réalité du droit de substitution doit être appréciée sur la base des circonstances existant à la
date de début du contrat et doit exclure les événements futurs qui, à la date de début du contrat, ne
sont pas susceptibles de se produire.
Exemples d’événements futurs ne devant pas être pris en considération (IFRS 16.B16) :
– laconvention conclue avec un client futur qui accepterait de payer un loyer
supérieur au marché pour utiliser l’actif et qui serait de nature à encourager le
fournisseur à exercer son droit de substitution ;
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– l’introduction d’une nouvelle technologie non encore développée à la date de début du

contrat ;
– une différence importante entre la manière d’utiliser l’actif par le client, ou la
performance de l’actif, et la manière d’utiliser l’actif ou sa performance considérée
comme vraisemblable au début de contrat ;
– une différence importante entre le prix de marché de l’actif pendant sa période
d’utilisation et le prix de marché considéré comme vraisemblable au début du contrat.
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Illustrations:
Actif implicitement spécifié
Le client X conclut avec le fournisseur Y un contrat de cinq ans portant sur l’utilisation de matériel
roulant spécialement conçu pour le client X. Ce matériel roulant est conçu pour transporter les
matériaux utilisés dans le processus de production du client X et ne peut pas être utilisé par d’autres
clients. Le matériel roulant n’est pas explicitement spécifié dans le contrat, mais le fournisseur Y ne
possède qu’un seul matériel roulant adapté à l’utilisation du client X. Si le matériel roulant ne
fonctionne pas correctement, le contrat oblige le fournisseur Y à réparer ou à remplacer le matériel
roulant. Supposons que le fournisseur Y n’a pas de droit substantiel de substitution.. Analyse: le
matériel roulant est un actif identifié. Bien que le matériel roulant ne soit pas explicitement spécifié
dans le contrat (par exemple, par son numéro de série), il est implicitement spécifié car le fournisseur
Y doit l’utiliser pour exécuter le contrat..
Actif identifié - spécifié implicitement au moment où l'actif est mis à la disposition du client.
Le client X conclut un contrat de cinq ans avec le fournisseur Y pour l'utilisation d'une voiture. Les
spécifications de la voiture sont spécifiées dans le contrat (marque, type, couleur, options, etc.). Au
début du contrat, la voiture n’est pas encore construite.
Analyse: La voiture est un actif identifié. Bien que la voiture ne puisse pas être identifiée au début du
contrat, il est évident qu'elle sera identifiable au début de la location. La voiture est identifiée comme
étant spécifiée implicitement au moment où elle est mise à la disposition du client pour utilisation
(c'est-à-dire à la date de début).
Actif identifié - partie distincte physiquement d'un actif plus important
Le client X conclut avec le fournisseur Y un contrat de 12 ans portant sur le droit d’utiliser trois fibres
dans un câble à fibres optiques entre New York et Londres. Le contrat identifie trois des 20 fibres du
câble à utiliser par le client X. Les trois fibres sont exclusivement dédiées aux données du client X
pour la durée du contrat. Supposons que le fournisseur Y n’a pas de droit de substitution substantif.
Analyse: Les trois fibres sont des actifs identifiés car elles sont physiquement distinctes et
explicitement spécifiées dans le contrat.
Mise à disposition d’emplacements dans un aéroport ( Droits de substitution):
Une entreprise de distribution de café obtient des droits d’occupation au sein d’un aéroport pendant 3
ans pour ses kiosques à café. Le contrat prévoit le nombre de m2 mis à disposition et indique que les
kiosques seront installés dans des zones d’embarquement. L’autorité aéroportuaire peut décider
unilatéralement de modifier les emplacements initiaux. Un changement d’emplacement
n’engendrerait aucun coût significatif pour l’aéroport, car les équipements du distributeur de café se
limitent à ses kiosques.
Le droit de substitution ainsi consenti à l’aéroport est réel puisque :
– l’aéroport peut faire déplacer les kiosques pendant la durée du contrat et modifier les emplacements
attribués à l’entreprise de distribution de café ;
– il bénéficierait économiquement du changement ainsi opéré en optimisant les surfaces disponibles
au sein des zones d’embarquement sans coût important.
Le droit de substitution étant réel, les emplacements consentis au distributeur de café ne sont pas un
actif identifié au sens d’IFRS 16. Le contrat est un contrat de service, et non un contrat de location.
Droits de substitution
Scénario A
Supposons qu'un fournisseur de stockage de données électroniques (fournisseur) fournisse des services
via un centre de données centralisé, impliquant l'utilisation d'un serveur spécifié (serveur n ° 9). Le
fournisseur maintient plusieurs serveurs identiques dans un seul emplacement accessible et détermine,
au début du contrat, qu’il est autorisé et peut facilement remplacer un autre serveur sans le
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consentement du client pendant toute la durée de son utilisation. De plus, le fournisseur gagnerait
économiquement à remplacer un actif alternatif, car cela lui permettrait d'optimiser les performances
de son réseau à un coût minime. En outre, le fournisseur a clairement indiqué qu'il avait négocié ce
droit de substitution en tant que droit important de l'accord et que ce droit de substitution avait une
incidence sur le prix de l'accord.
Analyse: le client n’a pas le droit d’utiliser un actif identifié car, au début du contrat, le fournisseur
dispose de la capacité pratique de remplacer le serveur et en tirerait des avantages économiques de la
substitution. Toutefois, si le client ne pouvait pas déterminer facilement si le fournisseur disposait d’un
droit substantiel de substitution (par exemple, la transparence dans ses activités est insuffisante), il
supposerait que le droit de substitution n’est pas substantiel et conclura qu’il existe un actif identifié.
Scénario B
Supposons les mêmes faits que dans le scénario A, à la différence que le serveur n ° 9 est personnalisé
et que le fournisseur n'a pas la capacité pratique de remplacer l'actif personnalisé tout au long de la
période d'utilisation. De plus, il n’est pas clair si le fournisseur gagnerait économiquement à se
procurer un autre actif similaire.
Analyse: Étant donné que le fournisseur n'a pas la capacité pratique de substituer l'actif et qu'il n'y a
aucune preuve d'avantage économique pour le fournisseur à substituer l'actif, le droit de substitution
est non substantiel et le serveur n ° 9 serait un actif identifié. Dans ce cas, aucune des conditions d'un
droit de substitution est rencontré. Pour rappel, les deux conditions doivent être remplies pour que le
fournisseur dispose d’un droit substantiel de substitution.
b. Droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié

Le client aura le droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié s'il a, pendant la durée
d'utilisation, à la fois (IFRS 16.B9) :
 le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques résultant
de l'utilisation de l'actif ; et
 le droit de diriger l'utilisation de l'actif.
DROIT D’OBTENIR LA QUASI-TOTALITÉ DES AVANTAGES ISSUS DE L’UTILISATION DE L’ACTIF

IDENTIFIÉ
Le client a le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques résultant de

l'utilisation de l'actif, par exemple, en ayant un droit exclusif d'utilisation de l'actif, en le sous-
louant, etc. La notion d'avantages économiques est large et peut comprendre les outputs
primaires ou secondaires, les flux de trésorerie pouvant en être obtenus ou encore les
avantages économiques résultant d'une transaction commerciale conclue avec une tierce partie
et résultant de l'utilisation de l'actif (dans les limites définies du droit d'utilisation du bien)
(IFRS 16.B21 et .B22).
Dans ce cadre, seuls les avantages économiques qui découlent de l'utilisation de l'actif, dans
les limites définies du droit d'utilisation de cet actif, sont pris en compte (IFRS 16.B22).
Remarque: L’appréciation du droit à obtenir les avantages économiques résultant de
l’usage de l’actif doit être effectuée dans les limites des facultés d’utilisation reconnues au
client, ces limites n’empêchant pas de contrôler le droit d’utilisation. Par exemple (IFRS
16.B22) :
 si l’usage d’un véhicule est restreint à une zone géographique déterminée pendant la
période d’utilisation, seuls les avantages économiques résultant de son utilisation dans la
zone sont retenus
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 si le contrat prévoit que l’usage d’un véhicule est limité à un certain kilométrage au cours
de la période d’utilisation, l’entité prend en compte les avantages économiques procurés
par le véhicule seulement au titre du kilométrage autorisé et non au-delà (IFRS 16.B22)
Les avantages économiques résultant de la propriété de l'actif sont, quant à eux, ignorés dans
cette détermination (IFRS 16.BC118). Ainsi, par exemple, un avantage fiscal existant pour le
propriétaire ou le constructeur d'une éolienne sera ignoré, alors qu'un crédit d'énergie
renouvelable, résultant de l'utilisation de l'éolienne, sera pris en compte.
Dans ce cadre, les portions de flux de trésorerie issues de l'utilisation de l'actif et qui doivent
être payées en tant que rémunération par le client au fournisseur (ou à un tiers) sont
considérées comme un avantage économique bénéficiant au client (IFRS 16.B23).
Ainsi, par exemple, un contrat prévoyant le versement au fournisseur de loyers variables basé
sur le chiffre d'affaires résultant de l'utilisation de l'actif n'empêche pas le client de bénéficier
de la quasi-totalité des avantages économiques résultant de l'utilisation de l'actif. Le
reversement au fournisseur n'est en effet que le paiement du loyer dû au titre de l'utilisation de
l'actif. Ainsi, Les flux de trésorerie des ventes réalisées dans ce magasin constituent les
avantages économiques procurés par le magasin, peu importe qu’une fraction de ces flux soit
versée au bailleur à titre de rémunération (IFRS 16.B23).
Cette disposition explicite de la norme a pour but d’éviter que le preneur dont une partie du
chiffre d’affaires est rétrocédée au bailleur sous forme de loyer variable puisse prétendre que le
contrat ne lui confère pas l’essentiel des avantages procurés par l’actif sous-jacent et ne
constitue pas une location.
Illustration - Actif identifié - partie capacité d'un actif
Scénario A
Le client X conclut avec le fournisseur Y un contrat de cinq ans portant sur le droit de transporter du
pétrole du pays A au pays B par le biais de son pipeline. Le contrat prévoit que le client X aura le droit
d’utiliser 95% de la capacité du pipeline pendant toute la durée de l’entente.
Analyse: La partie capacité du pipeline est un actif identifié. Bien que 95% de la capacité du pipeline
ne soit pas physiquement distincte de la capacité restante du pipeline, cela représente la quasi-totalité
de la capacité de l'ensemble du pipeline et donne ainsi au client X le droit d'obtenir la quasi-totalité des
avantages économiques de l'utilisation du pipeline.
Scénario B
Supposons les mêmes faits que dans le scénario A, sauf que le client X a le droit d’utiliser 60% de la
capacité du pipeline pendant toute la durée de l’entente.
Analyse: La portion de capacité du pipeline n’est pas un actif identifié car 60% de sa capacité est
inférieure à la quasi-totalité de la capacité du pipeline. Le client X n’a pas le droit d’obtenir la quasi-
totalité des avantages économiques de l’utilisation du pipeline.
DROIT DE PRENDRE LES DÉCISIONS SUR L’USAGE DE L’ACTIF AU COURS DE LA LOCATION
Le client a le droit de diriger l'utilisation de l'actif s'il a le droit de décider comment et à quelle
fin utiliser le bien (« how and for what purpose »), pendant la durée d'utilisation (IFRS
16.B24). Pour cette détermination, sont considérées les décisions pouvant être prises dans le
cadre du droit d'utilisation défini par le contrat et qui impactent les avantages économiques
pouvant être obtenus de l'utilisation de l'actif (IFRS 16.B25).
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Par exemple (IFRS 16.B26) :

 quel est l'output produit par l'actif ? (décider de l'utilisation d'un container : transport
ou stockage ; décider du mix de produits vendus dans un magasin) ;
 quand l'output sera-t-il produit ?
 où l'output sera-t-il produit ? (décision relative à la destination d'un navire de transport
de marchandises) ;
 est-ce que l'output est produit et dans quelle quantité ?
Mode d’utilisation de l’actif et objectif de cette utilisation

Le client a le droit de décider la manière d’utiliser l’actif et l’objectif de cette utilisation si,
dans le cadre du champ des utilisations possibles définies par le contrat, il a la possibilité de
modifier le mode d’utilisation de l’actif et l’objectif de cette utilisation pendant toute la durée
du droit d’utilisation. Pour apprécier cette faculté, l’entité prend en considération les droits les
plus pertinents, c’est-à-dire ceux susceptibles d’influer sur les avantages économiques procurés
par l’actif. Les droits pertinents peuvent être différents d’un contrat à l’autre, du fait de la
nature de l’actif et des termes du contrat (IFRS 16.B25).
Des exemples de droits qui, en fonction des circonstances, autorisent le client à modifier le
mode d’utilisation de l’actif et l’objectif de cette utilisation, dans le cadre du champ des
utilisations possibles définies par le contrat, sont notamment (IFRS 16.B26) :
• le droit de modifier la nature de la production issue de l’actif (par exemple, le droit de
décider qu’un conteneur ne sera pas utilisé pour le transport mais pour l’entreposage ou le droit
de décider la nature des produits commercialisés dans un magasin de détail) ;
• le droit de modifier les périodes pendant lesquelles l’actif sera utilisé (par exemple, à
quel moment un équipement industriel ou une centrale électrique fonctionne) ;
• le droit de modifier le lieu de production de l’actif (par exemple, le lieu de destination
d’un véhicule de transport ou le lieu de production d’un équipement) ;
le droit de décider si l’actif sera mis en production ou non et la quantité de cette production (par
exemple, la décision de produire ou non de l’électricité à partir d’une centrale et la quantité
d’électricité produite).
Exemples d'illustrations
Affrètement d’un navire (cas 1)
Un chargeur affrète auprès d’un armateur un navire pour transporter une cargaison entre
deux ports. Le navire, les deux ports, les dates de départ et d’arrivée sont précisés au
contrat. La cargaison occupe la quasi-totalité du navire. L’armateur exploite le navire
avec son personnel et l’entretien. Il est responsable du bon déroulement du transport de
la cargaison. Le chargeur n’a pas la possibilité de faire exploiter le navire par un autre
armateur ou de l’exploiter lui-même.
Le chargeur n’a pas le droit de décider l’objectif de l’utilisation du navire et la manière
de l’utiliser, puisque les deux éléments sont fixés par le contrat. Il s’agit du transport
entre les deux ports prévus au contrat d’une cargaison également spécifiée au contrat.
Le chargeur n’a pas le droit d’exploiter le navire et n’a pas conçu le navire de manière
à ce que son utilisation soit prédéterminée. Il a les mêmes droits, en termes
d’utilisation du navire, que ceux qui lui seraient reconnus s’il faisait partie d’un
ensemble de chargeurs utilisant le navire pour transporter des marchandises.
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Il en résulte que le chargeur n’a pas le droit de contrôler l’utilisation du navire. Cet
affrètement n’est pas un contrat de location au sens d’IFRS 16, même si le navire est
spécifié au contrat.
Affrètement d’un navire (cas 2)
Un chargeur affrète un navire pour une durée de cinq ans auprès d’un armateur. Le
chargeur décide des cargaisons à transporter, des ports d’escale et des dates de voyage.
Le contrat prévoit néanmoins l’interdiction pour le chargeur de faire naviguer le navire
dans certaines zones géographiques affectées par la piraterie. L’armateur exploite le
navire, l’entretient et est responsable du bon déroulement des voyages.
Le chargeur détermine l’objectif de l’utilisation du navire et la manière de l’utiliser car il
décide à tout moment des cargaisons à transporter, des itinéraires, des dates de transport.
La restriction relative aux zones de piraterie peut être considérée comme un droit
protectif en faveur de l’armateur. En conséquence, le chargeur a le droit de décider de
l’utilisation du navire. Celui-ci est spécifié au contrat. Il en résulte que cet affrètement
est une location selon IFRS 16. La solution serait a fortiori identique si le navire était
affrété coque-nue par le chargeur, c’est-à-dire sans l’équipage de l’armateur.
Réseau de télécommunication interne
Selon le contrat conclu entre l’entité et une entreprise de télécommunication, le service de

télécommunication interne à l’entité doit remplir un certain niveau de qualité en termes de
transmission de données, à partir de serveurs installés par l’entreprise dans les locaux de
l’entité. L’entreprise de télécommunication détermine la vitesse de transmission des
données dans le réseau et la qualité de ces données. Elle peut reconfigurer ou remplacer les
serveurs, de manière à assurer le niveau de qualité spécifié. L’entité n’exploite pas le
serveur et ne prend aucune décision importante sur leur mode d’utilisation.
Dans cet exemple, l’entité ne contrôle pas l’utilisation des serveurs. Elle a simplement
fixé dans le contrat un certain niveau de qualité des transmissions de données, ce niveau
ne pouvant être modifié par la suite sans un avenant au contrat. Seule l’entreprise de
télécommunication prend les décisions pertinentes sur l’utilisation des serveurs. Il en
résulte que l’entité ne dispose pas du contrôle du droit d’utilisation des serveurs, peu
importe que les serveurs soient ou non des actifs identifiés au sens d’IFRS 16. Le contrat
est un contrat de service et n’est pas une location, tant pour l’entité que pour l’entreprise
de télécommunication.
Droit de diriger l'utilisation d'un actif

Le client X conclut un contrat avec le fournisseur Y pour utiliser un véhicule pendant une
période de trois ans. Le véhicule est identifié dans le contrat. Le fournisseur Y ne peut
pas remplacer un autre véhicule à moins que le véhicule spécifié ne soit pas opérationnel
(par exemple, il tombe en panne).
En vertu du contrat:
• Le Client X exploite le véhicule (c'est-à-dire qu'il conduit le véhicule) ou demande à
d'autres personnes de le faire fonctionner (par exemple, il engage un conducteur).
• Le client X décide comment utiliser le véhicule (dans les limites contractuelles décrites
ci-dessous). Par exemple, tout au long de la période d'utilisation, le client X décide où le
véhicule va, ainsi que le moment, l'utilisation ou non, et à quoi il sert. Le client X peut
également modifier ces décisions tout au long de la période d'utilisation.
• Le fournisseur Y interdit certaines utilisations du véhicule (par exemple, son transport à
l'étranger) et les modifications apportées au véhicule pour protéger ses intérêts sur l'actif.
Analyse: le client X a le droit de diriger l'utilisation du véhicule identifié pendant toute la
période d'utilisation. Le client X a le droit d'orienter l'utilisation du véhicule parce qu'il a
le droit de modifier l'utilisation du véhicule, quand et si le véhicule est utilisé, où il se
11
trouve et à quoi sert le véhicule.

Les limites du fournisseur Y sur certaines utilisations du véhicule et les modifications
apportées à celui-ci sont considérées comme des droits de protection qui définissent la
portée de l'utilisation de l'actif par le client X, mais n'affectent pas l'évaluation de la
question de savoir si le client X dirige l'utilisation de l'actif.
Décisions prises pendant la période d’utilisation ou préalablement

Les décisions pertinentes sur la manière d’utiliser l’actif et l’objectif de cette utilisation
peuvent être prédéterminées de diverses manières, par exemple du fait de la conception
de l’actif ou des restrictions contractuelles relatives à l’utilisation de l’actif (IFRS
16.B28).
Pour déterminer si un client a le droit de décider le mode d’utilisation de l’actif, l’entité
doit seulement considérer les droits de décision sur l’utilisation de l’actif pendant la
période d’utilisation, à moins que le client n’ait lui-même conçu l’actif ou certaines
parties de celui-ci. En conséquence, sous réserve que le client n’ait lui-même conçu
l’actif ou certaines parties de celui-ci, l’entité ne doit pas prendre en considération les
décisions prédéterminées prises avant la période d’utilisation.
Par exemple, si un client n’a que la possibilité de définir la production de l’actif avant la
période d’utilisation de l’actif, il n’a pas la faculté de décider l’utilisation de l’actif. La
faculté de préciser ce que devra être la production avant la période d’utilisation de
l’actif, en l’absence de tout pouvoir de décider le mode d’utilisation de l’actif pendant
cette période d’utilisation, confère au client les mêmes droits que ceux dont dispose un
client qui acquiert des biens ou des services (IFRS 16.B29).
Ainsi, sauf cas particulier où le client a conçu l'actif ou certains de ses aspects, les décisions
prises préalablement à la durée d'utilisation sont ignorées (IFRS 16.B29.
Exemples d'illustrations
Centrale solaire conçue par le preneur
Un distributeur d’électricité s’est engagé à acheter l’électricité produite par l’exploitant d’une
centrale solaire pendant 20 ans. Cette centrale est explicitement visée dans le contrat et
l’exploitant ne pourrait y substituer une autre source d’électricité. Elle a été conçue par le
distributeur d’électricité qui a fait appel à des experts pour en déterminer la localisation et les
caractéristiques techniques. Le producteur, propriétaire de la centrale, a été responsable de sa
construction avant de l’exploiter et de l’entretenir. L’exploitation de la centrale ne nécessite
aucune prise de décision sur l’opportunité de produire l’électricité, sur les périodes de
production et les quantités à produire car la conception de la centrale a prédéterminé ces
décisions. Le propriétaire de la centrale (l’exploitant) a bénéficié de réductions d’impôts en tant
que constructeur et propriétaire de la centrale, tandis que le distributeur reçoit des certificats
d’énergie renouvelable à raison de l’usage de la centrale solaire.
Le contrat prévoit l’utilisation d’un actif bien identifié, la centrale solaire, par le distributeur.
Le producteur / exploitant n’a aucun droit de substitution.
Le distributeur de l’électricité a un droit exclusif sur l’électricité produite par la centrale
solaire pendant 20 ans, il bénéficie des certificats d’énergie renouvelable qui constituent
une ressource complémentaire. Les aides fiscales obtenues par le producteur de l’électricité
sont liées à la propriété de la centrale, et non à son usage ; elles ne sont pas prises en
considération pour apprécier les avantages procurés par la centrale. Il en résulte que le
distributeur bénéficie de la quasi-totalité des avantages procurés par la centrale solaire.
12
Ni le distributeur de l’électricité, ni le producteur n’ont à prendre de décision sur la

production de l’électricité, en matière de période de production, de quantité produite, etc.,
puisque la conception de la centrale a prévu la programmation de toutes les décisions
pertinentes sur ces aspects. Même si le distributeur de l’électricité ne gère pas la centrale
solaire, la conception de celle-ci lui a conféré le droit de diriger l’utilisation de la centrale.
Le contrôle du distributeur sur la conception de la centrale n’est pas en substance différent
du contrôle sur les décisions à prendre sur l’utilisation de l’actif.
En conclusion :
– le contrat se réfère à un actif identifié sans droit de substitution pour l’exploitant ;
– le distributeur bénéficie de la quasi-totalité des avantages procuré par cet actif pendant
la durée du contrat ;
– la conception de l’actif ayant incombé au distributeur, celui-ci a prédéterminé les
décisions sur l’utilisation de la centrale solaire.
Il en résulte que le contrat est une location au sens d’IFRS 16.
Centrale électrique
Dans un exemple voisin, l’IASB prend les hypothèses suivantes :

– un distributeur d’électricité acquière toute l’électricité produite, pendant une période de
trois ans, par une centrale électrique ;
– l’exploitant de cette centrale en est aussi le propriétaire ;
– le contrat fixe les quantités produites et le calendrier de production pendant la
période, sans possibilité de changement sauf cas de force majeure ;
– l’exploitant gère la centrale selon les pratiques de la profession ;
– la centrale a été construite selon les instructions de l’exploitant quelques années avant
la conclusion du contrat avec le distributeur (le distributeur n’a pas participé à la
conception de la centrale).
Même si l’actif est identifié et si le distributeur dispose de l’intégralité des avantages
procurés par l’actif pendant la durée du contrat, le distributeur n’a pas le droit de prendre
les décisions sur l’utilisation de l’actif. Le distributeur n’a pas le droit de modifier
l’objectif de l’utilisation de la centrale et la manière de l’utiliser pendant le contrat,
puisque celui-ci définit les quantités produites et le calendrier de production. Seul
l’exploitant peut prendre les décisions sur l’utilisation de la centrale. Il en résulte que le
contrat n’est pas une location au sens d’IFRS 16.
Droits protectifs : ils n’interdisent pas en eux-mêmes au preneur de décider le mode

d’utilisation de l’actif
Un contrat peut comporter des clauses destinées à protéger les intérêts du fournisseur sur
l’actif ou sur d’autres actifs, protéger son personnel ou assurer le respect par le client de la
législation.
Les droits protectifs du fournisseur, qui ne font que définir le cadre du droit d'utilisation,
n'empêchent pas, en soi, le client d'avoir le droit de diriger l'utilisation de l'actif (IFRS
16.B30). Tel est le cas, par exemple, de la détermination d'une utilisation maximale d'un bien
(nombre maximal de kilomètres pour un véhicule, la limite d’utilisation de l’actif en termes de
quantité, de lieu et de période imposée au client ) ou d'une obligation d'exploiter l'actif
conformément aux prescriptions du fabricant (obligation d’information du fournisseur en cas
de changement de modalités d’utilisation de l’actif ).
Enfin, les décisions relatives à la maintenance ou au simple fait d'exploiter l'actif ne donnent
pas le droit de diriger le « comment et à quelle fin » l'actif est utilisé (elles en sont souvent le
résultat) (IFRS 16.B27).
13
Dans les cas particuliers où le « comment et à quelle fin » l'actif est utilisé est prédéterminé, il
sera considéré que le client a le droit de diriger l'utilisation de l'actif (IFRS 16.B24b) :
 s'il a le droit d'exploiter (ou de faire exploiter) l'actif pendant la durée d'utilisation,
sans que le fournisseur ne puisse modifier les instructions d'exploitation ; ou
 s'il a conçu l'actif (ou certains de ses aspects) d'une manière qui prédétermine le «
comment et à quelle fin » l'actif est utilisé pendant la durée d'utilisation.
Ces droits protectifs définissent le champ des possibilités d’utilisation laissées au client. Pris
de manière isolée, ils n’empêchent pas le client de disposer du droit de décider le mode
d’utilisation de l’actif (IFRS 16.B29). Ils n’interdisent pas que le contrat puisse être une
location.
L'arbre de décision (issu de la norme, voir IFRS 16.B31) synthétisant la démarche

d'identification d'un contrat de location est présenté ci-après.
2. Séparation des composantes d'un contrat

Lorsqu’un contrat est une location ou contient un contrat de location, l’entité doit
comptabiliser chaque composante du contrat se qualifiant individuellement en tant que
location, les autres composantes du contrat étant comptabilisées selon les normes qui leur sont
applicables (IFRS 16.12 et 16).
Un contrat peut contenir une combinaison de différents contrats de location et/ou une
combinaison de location et de services.
14
Par exemple, un contrat de location de voitures peut également comprendre un contrat de

service de maintenance ; un contrat de location d'un site peut comprendre la location du
terrain, du bâtiment et d'équipements.
Dans le cas de tels accords multiples, une séparation de leurs différentes composantes doit
être effectuée (IFRS 16.12).
Ainsi, le droit d'utilisation d'un actif est un contrat de location distinct lorsque (IFRS
16.B32) :
 le preneur peut bénéficier de l'utilisation de l'actif pris isolément ou en le combinant
avec des ressources aisément disponibles (c'est-à-dire des ressources : biens ou
services, vendues ou louées séparément par des fournisseurs ou des ressources dont le
preneur dispose déjà) ; et
 l'actif sous-jacent n'est pas fortement dépendant ou étroitement lié aux autres actifs
sous-jacents du contrat. Par exemple, le fait que le preneur pourrait décider de ne pas
louer l’actif sous-jacent en cause sans affecter de manière significative ses droits
d’utilisation dans les autres actifs sous-jacents du contrat est de nature à démontrer que
cette dépendance ou cette interconnexion n’existe pas.
Remarques :
1. L'identification d'un contrat de location, telle qu'explicitée ci-avant doit être effectuée pour
chaque composante du contrat (IFRS 16.B12).
2. Lorsque des paiements doivent être faits au fournisseur et qu'ils ne correspondent pas à des
services rendus (par exemple, remboursement de frais pour la conclusion du contrat ou de
frais administratifs), les sommes correspondantes ne sont pas une composante séparée du
contrat. Elles sont incluses dans la rémunération globale, à allouer conformément aux
modalités indiquées ci-après (IFRS 16.B33).
a)-Dispositions applicables aux preneurs
Pour un contrat qui contient une composante location ainsi que des composantes
complémentaires à caractère de location ou non, les preneurs doivent allouer la rémunération
totale du contrat sur la base des prix distincts relatifs (« standalone prices ») pour les
composantes de location et sur la base des prix distincts agrégés pour les autres composantes
(IFRS 16.13).
Les prix distincts (ou prix individuels) des différentes composantes doivent être déterminés en
fonction du prix que le bailleur ou un autre fournisseur facturerait séparément au titre de la
composante correspondante (ou d'une composante similaire). Si le prix de vente distinct ne
peut être observé directement càd ils ne sont pas facilement disponibles, le preneur doit
estimer ce prix, en maximisant l'utilisation d'informations observables (IFRS 16.14).
À titre de simplification, le preneur peut choisir, par catégorie d’actifs sous-jacents, de ne pas
séparer les composantes location des autres composantes d’un contrat et de comptabiliser
chacune des composantes location et la composante service qui lui est liée comme un contrat
de location global (IFRS 16.15).
Lorsqu’une composante du contrat est un instrument dérivé incorporé, la norme sur les
instruments financiers s’applique ; la mesure simplificatrice est alors sans objet (IFRS 16.15).
Illustration: Prestation de mise à disposition et d’entretien d’un véhicule
15
Un bailleur consent à un preneur une prestation complète, comprenant la location d’un véhicule
et son entretien régulier pendant 3 ans. Le contrat prévoit le paiement de 3 échéances annuelles
de 6 000 qui comprennent la location et l’entretien.
Sur la base des autres offres de ce bailleur et des offres des bailleurs concurrents, le preneur
estime que la seule location du véhicule aurait représenté 3 paiements annuels de 5 400 et que
la seule prestation d’entretien aurait représenté 3 paiements annuels de 600.
Le preneur comptabilise la location du véhicule distinctement de la prestation d’entretien.
La dette liée au contrat de location du véhicule est évaluée sur la base de 3 paiements de 5
400. La composante entretien est enregistrée en charge pendant la période de 3 ans.
Toutefois, le preneur peut choisir de traiter le contrat en tant que location dans sa globalité,
sans séparer la composante entretien de la composante location. La dette de location serait
alors évaluée sur la base de 3 paiements de 6 000. Si ce choix est effectué, il doit être
appliqué à tous les contrats de location de véhicules.
Identification et séparation des composants de contrat de location

Scénario A
Supposons qu'un locataire loue une excavatrice et ses accessoires (par exemple, ses
accessoires) utilisés à des fins minières. Le locataire est une société minière locale qui a
l'intention d'utiliser l'excavatrice dans une mine de cuivre.
Analyse: Du point de vue du locataire, le contrat contient une composante de location. Le
locataire ne pourrait pas bénéficier de l'utilisation de la pelle sans utiliser également les
accessoires. Par conséquent, la pelle dépend des accessoires.
Scénario B
Supposons les mêmes faits que dans le scénario A, sauf que le contrat confère également le
droit d'utiliser un camion de chargement supplémentaire. Ce camion de chargement pourrait
être utilisé par le locataire à d’autres fins (par exemple, pour transporter des minerais de fer
dans une autre mine).
Du point de vue du locataire, le contrat contient deux contrats de location
composants: un contrat de location de la pelle hydraulique (avec les accessoires) et un

contrat de location du camion de chargement. Étant donné que le camion de chargement peut
être utilisé pour d'autres utilisations indépendantes de la pelle hydraulique, le locataire peut
tirer parti des avantages suivants: le camion de chargement, seul ou avec d’autres ressources
facilement disponibles. Le locataire peut également bénéficier de l'utilisation de la pelle
seule ou avec d'autres ressources facilement disponibles.
Activités ne faisant pas partie d’un contrat de location

Scénario A
Un locataire conclut un contrat de location d'équipement d'une durée de trois ans, moyennant
des versements annuels fixes de 12 000 UM. Le contrat répartit les paiements annuels fixes
comme suit: 9 000 UM pour le loyer, 2 500 UM pour la maintenance et 500 UM de tâches
administratives.
Analyse: le contrat contient deux composants - un contrat de location (location
d’équipement) et une composante non liée à la location (maintenance). Le montant payé pour
les tâches administratives ne transfère pas un bien ou un service au locataire. Par conséquent,
16
la contrepartie totale du contrat de 36 000 UM sera allouée à la composante location

(équipement) et à la composante non liée à la location (maintenance).
Scénario B
Supposons que le scénario se répète comme dans le scénario A, sauf que, en outre, le contrat
impose au preneur de payer le coût de la restauration du matériel dans son état d'origine.
Analyse: Le contrat contient toujours deux composantes: une composante de location

(location d’équipement) et une composante non liée à la location (maintenance). Semblable
au montant payé pour les tâches administratives, la restauration ne transfère pas un bien ou
un service au locataire, car il n’est effectué qu’à la fin de la durée du bail. Par conséquent, la
contrepartie totale dans le contrat sera affectée à la composante location (équipement) et à la
composante non location (maintenance). Voir 4.2.1 pour plus de détails sur l'inclusion des
coûts de restauration dans l'évaluation initiale de l'actif soumis au droit d'utilisation.
Affectation de la contrepartie de contrat aux composantes sous contrat avec ou sans

location - locataires
Un locataire conclut un contrat de location d'équipement. Le contrat stipule que le bailleur
effectuera la maintenance de l'équipement loué et recevra une contrepartie pour ce service de
maintenance. Le contrat comprend les prix fixes suivants pour la composante crédit-bail et
non-contrat:
Bail 80 000 UM
Maintenance 10 000 UM
Total 90 000 UM
En supposant que les prix individuels ne peuvent pas être facilement observés, le preneur
effectue des estimations, en maximisant l'utilisation d'informations observables, des
composants de contrats de location et de contrats de non-location, comme suit:
Bail 85 000 UM
Maintenance 15 000 UM
Total 100 000 UM
Analyse: Le prix autonome de la composante crédit-bail représente 85% du total estimé des
prix autonomes. Le preneur alloue la contrepartie au contrat (90 000 UM) comme suit:
Bail 76 500 CU (1)

Maintenance 13 500 UC (2)
Total 90 000 UM
(1) 85% x 90 000 UM
(2) 15% x 90 000 UM
Affectation par le locataire de la contrepartie aux composantes de contrat de location et

de location
Le bailleur loue un bulldozer, un camion et une excavatrice à longue portée au preneur pour
qu'il soit utilisé dans les activités minières du preneur pour une période de quatre ans. Le
bailleur s'engage également à entretenir chaque équipement tout au long de la période de
location. Le total
Le contrat prévoit 600 000 UM (a), payable en versements annuels de 150 000 UM, et un
montant variable qui dépend des heures de travail consacrées à la maintenance de la pelle à
longue portée. Le paiement variable est plafonné à 2% du coût de remplacement de la pelle
longue portée. La contrepartie inclut le coût des services de maintenance pour chaque
équipement.
17
Le preneur comptabilise les composants autres que des contrats de location (services de
maintenance) séparément de chaque contrat de location d’équipement en application du
paragraphe 12 d’IFRS 16. Le locataire ne choisit pas l’opportunité pratique mentionnée au
paragraphe 15 d’IFRS 16. Le preneur tient compte des exigences du paragraphe B32 d’IFRS
16 et conclut que le contrat de location du bulldozer, le contrat de location du camion et le
contrat de location de la pelle hydraulique à longue portée sont des éléments de contrat de
location distincts.
Ceci est dû au fait:
(a) Le locataire peut tirer parti de l'utilisation de chacun des trois équipements, seul ou
associé à d'autres ressources facilement disponibles (par exemple, le locataire pourrait
facilement louer ou acheter un autre camion ou excavateur pour ses activités); et
(b) Bien que le locataire loue les trois équipements dans un seul but (c’est-à-dire pour
s’engager dans des activités minières), les machines ne sont ni très dépendantes ni
étroitement liées entre elles. La capacité du preneur à tirer profit de la location de chaque
équipement n’est pas affectée de manière significative par sa décision de louer ou de ne
pas louer l’autre équipement au bailleur.
Par conséquent, le locataire conclut que le contrat comprend trois éléments de contrat de
location et trois éléments de contrat de location (services de maintenance). Le preneur applique
les directives des paragraphes 13 à 14 d'IFRS 16 pour attribuer la contrepartie du contrat aux
trois composants de contrat de location et aux composants autres que de contrat de location.
Plusieurs fournisseurs fournissent des services de maintenance pour un bulldozer et un camion
similaires. En conséquence, il existe des prix autonomes observables pour les services de
maintenance de ces deux équipements loués. Le locataire est en mesure d’établir des prix
individuels observables pour l’entretien du bulldozer et du camion de 32 000 et 16 000 UM,
respectivement, en supposant des conditions de paiement similaires à celles du contrat avec le
bailleur. La pelle longue portée est hautement spécialisée et, par conséquent, d’autres
fournisseurs ne louent pas et ne fournissent pas de services de maintenance pour des pelles
similaires. Néanmoins, le bailleur fournit des contrats de service de maintenance de quatre ans
aux clients qui achètent des pelles similaires à longue portée à bailleur. La contrepartie
constatée pour ces contrats de service de maintenance d'une durée de quatre ans correspond à
un montant fixe de 56 000 UM, payable sur quatre ans, et à un montant variable qui dépend
des heures des travaux effectués pour l’entretien de la pelle longue portée. Ce paiement
variable est plafonné à 2% du coût de remplacement de la pelle longue portée. Par conséquent,
le locataire estime que le prix total des services de maintenance de la pelle longue portée est de
56 000 UM, plus tout montant variable. Le locataire est en mesure d'établir des prix individuels
observables pour les contrats de location du bulldozer, du camion et de la pelle à longue portée
respectivement de 170 000 UM, de 102 000 UM et de 24 000 UM.
Le preneur affecte la contrepartie fixe contenue dans le contrat (600 000 UM) aux composants
de contrats de location et de contrats de location, comme suit:
CU bulldozer camion excavatrice Total

Bail 170000 102000 224000 496000
Non loué 104000
Total de la
contrepartie fixe 600000
Le locataire attribue l'intégralité de la contrepartie variable à la maintenance de la pelle longue

portée et, par conséquent, aux éléments non contractuels du contrat. Le preneur comptabilise
18
ensuite chaque composante de contrat de location en appliquant les directives de la norme

IFRS 16, en considérant la contrepartie affectée comme les paiements de location pour chaque
composante de contrat de location.
(a) Dans ces exemples illustratifs, les montants en devises sont libellés en «unités monétaires»
(UM).
b) Dispositions applicables aux bailleurs

Lorsqu’un contrat contient une composante location et d’autres composantes, qu’elles soient
des locations ou des composantes diverses, le bailleur alloue le prix global du contrat en
appliquant IFRS 15 (§§ 73 à 90) sur les produits provenant de contrats avec les clients (IFRS
16.17), c’est-à-dire sur la base de leur prix de vente individuel (prix de vente spécifique)
puisque le bailleur est en position de vendeur.
3. Combinaison de différents contrats

Des contrats conclus avec la même contrepartie (ou une partie liée à cette contrepartie) de
manière simultanée ou presque doivent être considérés comme un contrat unique lorsqu'ils
remplissent l'une des conditions suivantes (IFRS 16.B2) :
 les contrats sont négociés comme un tout, avec un objectif économique global qui ne peut
se comprendre sans considérer l'ensemble des contrats ; ou
 la rémunération de l'un des contrats dépend de celle d'un autre contrat (ou de la
performance d'un autre contrat) ; ou
 les droits d'utilisation des actifs sous-jacents des différents contrats constituent une
composante de location unique (c'est-à-dire qu'elles ne sont pas des composantes
séparées).
4. Détermination de la durée d'un contrat

L’appréciation de la durée de la location est une étape importante, car elle conditionne le
montant de la dette de loyer à porter au passif du preneur. IFRS 16 fournit un grand nombre
de précisions sur la façon dont il faut tenir compte des options de prolongation ou de
résiliation que le preneur est raisonnablement certain d’exercer (prolongation) ou de ne pas
exercer (résiliation).
Principes
Comme dans la norme IAS 17 antérieurement applicable, la durée du contrat à prendre en
compte n'est pas limitée à la durée ferme contractuelle. Elle est définie comme la période non
résiliable pendant laquelle le preneur a le droit d'utiliser l'actif sous-jacent, à laquelle doivent
être ajoutées les périodes couvertes par (IFRS 16.18) :
 des options de renouvellement du contrat dont l'exercice est raisonnablement certain ; et
 des options de résiliation que le preneur est raisonnablement certain de ne pas exercer.
La notion de « raisonnablement » certain est similaire à celle qui existait dans la norme IAS 17.
19
Pour déterminer la durée d'un contrat de location et évaluer sa période non résiliable, une
entité doit déterminer la durée pendant laquelle celui-ci est exécutoire (au sens d'« enforceable
»). Un contrat de location n'est plus exécutoire lorsque le preneur et le bailleur ont chacun le
droit de résilier le contrat sans la permission de l'autre partie et en s'exposant tout au plus à
une pénalité négligeable (IFRS 16.B34).
La date de première comptabilisation de la location – La norme définit les deux

dates suivantes en phase initiale du contrat de location :
– la date de début de la location est la date de signature du contrat, ou si elle est
antérieure, la date à laquelle les parties sont convenues des principales dispositions de la
location (IFRS 16.A). Cette date n’a pas d’effet en termes de comptabilisation du
contrat ;
– la date de commencement de la location est la date à partir de laquelle l’actif
sous- jacent est mis à la disposition du preneur (IFRS 16.A). Elle constitue le point de
départ de la comptabilisation du contrat et du décompte de la durée du bail. L’IASB
prend pour hypothèse que c’est à la date à laquelle le preneur prend possession du bien
loué qu’il acceptera de payer les loyers et que son obligation existe.
La durée de la location inclut les périodes de franchise de loyer consenties au preneur
par le bailleur.
La date de fin de la location – Le contrat de location cesse lorsqu’il ne confère plus
aucun droit, ce qui se produit lorsque le bailleur et le preneur ont chacun, de manière
unilatérale et à tout moment, le droit d’interrompre le contrat de location, l’éventuelle
pénalité étant insignifiante (IFRS 16. B34).
La durée de la location : tenir compte des options sous le contrôle du preneur – La
durée de la location est la période pendant laquelle la location ne peut être annulée,
à laquelle il convient d’ajouter :
– ladurée de prolongation de la location que le preneur peut obtenir grâce à une
option qu’il est raisonnablement certain d’exercer ;
– lapériode qui suit la date d’effet d’une option de résiliation de la location si le

preneur est raisonnablement certain de ne pas exercer cette option (IFRS 16.18 et
IFRS 16 A).
Si le droit d’interrompre le contrat de location n’est reconnu qu’au preneur, ce droit

s’analyse en une option de résiliation anticipée dont l’entité doit tenir compte pour
déterminer la durée de la location. Si le bailleur détient seul le droit d’interrompre le
contrat, la période pendant laquelle le contrat ne peut être annulé inclut la période
couverte par cette option de résiliation (IFRS 16.B35). En effet, dans cette situation, le
preneur n’a aucun droit à résiliation anticipée et ne peut préjuger des décisions du bailleur
quant à cette résiliation.
Remarque La durée de la location est un élément majeur dans les estimations à effectuer
au début du bail et ultérieurement, car c’est principalement de cette estimation que
dépend le montant de la dette de loyer à faire figurer au passif.
20
En tenant compte des périodes optionnelles pour évaluer cette durée, la norme impose la
comptabilisation de dettes qui dépendent de décisions du preneur, par exemple celles de
renouveler le contrat ou de ne pas l’interrompre, ou celle d’exercer l’option d’acquérir le
bien. Il s’agit d’une disposition dérogatoire par rapport aux principes de comptabilisation
des passifs retenus par les normes sur les instruments financiers et par IAS 37 sur les
provisions, ces normes rendant nécessaires l’existence d’une obligation et excluant
qu’une option sous le contrôle du preneur puisse fonder la comptabilisation d’un passif.
Le choix de l’IASB de les prendre en considération pour évaluer la durée de la location et

la dette liée à cette durée a pour objectif de représenter de manière fidèle les
caractéristiques du contrat de location. Il résulte aussi de l’objectif d’éviter le risque que
le preneur ne structure la location de manière à réduire la dette de loyer à son minimum.
Tel serait le cas d’une location comportant des loyers plus élevés que les prix de marché
pendant une durée initiale de 3 ans, puis une option de renouvellement de 3 ans prévoyant
des loyers inférieurs au prix de marché. Dans cet exemple, si la norme ne prévoyait pas
la prise en compte des options de renouvellement, le preneur comptabiliserait la dette de
loyers due pendant les 3 premières années et négligerait la dette des 3 années suivantes.
IFRS 16 évite cet écueil et impose de comptabiliser la dette sur une durée de 6 ans
comprenant la période de renouvellement, même si celle-ci est sous le contrôle du
preneur (IFRS 16.BC152 à BC158).
Comment apprécier si le preneur est raisonnablement certain d’exercer une option ?
Pour apprécier si le preneur est raisonnablement certain d’exercer une option de prolongation
de la location, ou de ne pas exercer une option de résiliation anticipée, l’entité prend en
considération tous les faits et circonstances pertinents de nature à inciter le preneur à exercer l’option
de prolongation ou à ne pas exercer l’option de résiliation anticipée (IFRS 16.19)
En outre :
 si seul le preneur a une option de résiliation du contrat, la durée sera déterminée en
fonction du caractère raisonnablement certain ou non de poursuite du contrat (c'est-à-
dire du caractère raisonnablement certain ou non de non-exercice de l'option de
résiliation) ;
 si seul le bailleur a une option de résiliation du contrat, la durée non résiliable de celui-
ci comprend la période couverte par cette option (IFRS 16.B35).
A la date de prise d'effet du contrat, tous les faits et circonstances (y compris les
modifications attendues de ces derniers jusqu'à la date d'exercice de l'option) créant
une incitation économique pour le preneur d'exercer une option de renouvellement (ou de ne
pas exercer une option de résiliation) doivent être pris en compte pour déterminer la durée du
contrat (IFRS 16.19), tels que (liste non exhaustive) (IFRS 16.B37) :
 les aspects contractuels : niveau des loyers de renouvellement, pénalités en cas de
résiliation, garantie de valeur résiduelle, existence d'autres éléments contractuels
21
pouvant inciter au renouvellement (par exemple, existence d'une option de rachat à un

prix préférentiel, mais uniquement à l'issue d'une période de renouvellement) ;
 l'existence (ou non) d'investissements significatifs indissociables du bien ;
 la nature même de l'actif (localisation, importance pour l'activité du preneur, existence
d'alternatives, etc.) ;
 les coûts générés par le non-renouvellement ou la résiliation du contrat (relocalisation,
négociation d'un nouveau contrat, frais de remise en état ou démantèlement, etc.) ;
 la conditionnalité liée à l'exercice de l'option (lorsque l'option ne peut être exercée que
si une ou plusieurs conditions sont remplies) et la probabilité que ces conditions soient
remplies.
Exemples de faits et circonstances à prendre en considération (IFRS 16.B37) :

a) les conditions contractuelles applicables pendant les périodes couvertes par les options comparées
aux conditions de marché. Il peut s’agir des paiements à effectuer au cours des périodes
couvertes par les options, des paiements variables, des paiements conditionnels tels
que les pénalités de résiliation et les garanties de valeur résiduelle, des caractéristiques
des options exerçables après la fin d’une période optionnelle initiale (par exemple, une
option d’achat exerçable au terme d’une période optionnelle de prolongation à un prix
d’exercice inférieur au prix de marché) ;
b) les améliorations importantes de l’actif sous-jacent (agencements, par exemple) devant avoir lieu
pendant la durée du bail et qui doivent constituer pour le preneur un avantage important
lorsque l’option de prolongation ou de résiliation, ou de l’achat de l’actif sous-jacent,
deviendra exerçable ;
c) les coûts liés à la résiliation du bail, tels que les coûts de négociation, de
déménagement, de sélection d’un autre actif sous-jacent adapté aux besoins du
preneur, d’intégration d’un autre actif sous-jacent aux moyens de production du
preneur, ou les coûts engendrés par la résiliation du bail tels que les coûts liés à la
restitution de l’actif sous-jacent dans l’état ou à un endroit spécifié au contrat ;
d) l’importance de l’actif sous-jacent du point de vue de l’activité du preneur, en termes par
exemple de spécialisation de cet actif, de sa localisation et les possibilités
d’alternatives adaptées ;
e) les conditions à remplir pour exercer une option et la probabilité que ces conditions soient remplies.
Si une option de prolongation ou de résiliation est associée à une autre disposition

contractuelle, telle qu’une garantie de valeur résiduelle, de telle manière que le preneur
garantit à l’avance au bailleur un montant plancher ou fixe équivalent aux paiements à
effectuer pendant la période optionnelle, peu importe l’exercice ou non de l’option, le preneur
doit faire l’hypothèse qu’il est raisonnablement certain d’exercer l’option de prolongation ou
de ne pas exercer l’option de résiliation de la location (IFRS 16.B38).
Plus la période pendant laquelle le bail ne peut être annulée est courte, plus il est probable que
le preneur exercera l’option de prolongation de la location ou n’exercera pas l’option de
résiliation anticipée. Cela résulte de ce que les coûts de mise en place d’une nouvelle location
sont ressentis comme d’autant plus importants que la période pendant laquelle la location ne
peut être annulée est courte (IFRS 16.B39).
22
La pratique du preneur quant aux durées d’utilisation de types particuliers d’actifs, qu’ils
soient loués ou détenus en pleine propriété, et les raisons économiques justifiant cette
pratique, peuvent être utiles pour apprécier si le preneur est raisonnablement certain d’exercer
une option ou de ne pas l’exercer. Si un preneur a l’habitude d’utiliser un type particulier
d’actif pendant une certaine période, ou s’il a l’habitude d’exercer des options incluses dans
des locations portant sur des types particuliers d’actifs sous-jacents, il doit examiner les
raisons économiques de ces pratiques afin d’apprécier s’il est raisonnablement certain
d’exercer les options incluses dans les locations de ce type d’actif (IFRS 16.B40).
RÉAPPRÉCIATION DE LA DURÉE DE LA LOCATION
Le preneur réexamine s’il est raisonnablement certain d’exercer une option de

prolongation ou de ne pas exercer une option de résiliation anticipée, en cas de
survenance d’un événement important ou d’un changement important de contexte qui
remplit les deux conditions suivantes (IFRS 16.20) :
– le changement est sous le contrôle du preneur ;
– ll affecte l’appréciation selon laquelle le preneur est raisonnablement certain
d’exercer une option, celle-ci ayant été considérée précédemment comme ne devant
pas être exercée, ou de ne pas exercer une option, celle-ci ayant été considérée
précédemment comme devant être exercée.
La durée du contrat doit faire l'objet d'une révision dans les cas suivants (IFRS 16.20 et .21) :
 si la période non résiliable du contrat change ;
Cela sera le cas, par exemple :
o si le preneur exerce une option qui n'avait pas été prise en compte dans la
détermination initiale de la durée (ou à l'inverse, n'exerce pas une option qui
avait été prise en compte) ;
o si un événement intervient qui oblige le preneur à exercer l'option (alors que
cet exercice n'avait pas été prévu dans la durée) ou lui interdit de l'exercer
(alors qu'elle avait été initialement prise en compte).
 pour les preneurs seulement : en cas d'événement ou de changement de circonstance
significatif sous le contrôle du preneur, qui affecte le caractère raisonnablement
certain d'exercice d'une option de renouvellement (ou de non-exercice d'une option de
résiliation).
Cela sera le cas, par exemple (IFRS 16.B41) :
o de la réalisation d'investissements significatifs indissociables du bien ou d'une
modification substantielle de l'actif, qui n'avaient pas été anticipées à la date de
prise d'effet ;
o de la conclusion d'un contrat de sous-location de l'actif loué, pour une période
plus longue que la durée ferme du contrat de location ;
o d'une décision stratégique du preneur qui a un impact direct sur l'exercice ou
non d'une option (notamment, décision de vente d'un actif alternatif ou
d'extension d'un contrat de location d'un actif complémentaire).
23
Événements importants ou changements importants de contexte, dont on peut estimer

qu’ils remplissent ces deux conditions (IFRS 16.B41) :
 des améliorations importantes de l’actif sous-jacent, non prévues à la date de
commencement de la location, devraient engendrer pour le preneur des avantages
économiques importants lorsque l’option de prolongation ou de résiliation de la location,
ou d’achat de l’actif, devient exerçable ;
 l’actif sous-jacent est modifié de manière significative ou adapté aux besoins du
preneur d’une manière non prévue à la date de commencement de la location ;
 le preneur sous-loue l’actif sous-jacent pendant une période dépassant le terme de
la durée de la location précédemment déterminée ;
 le preneur prend une décision de gestion qui a une conséquence directe sur
l’exercice ou le non-exercice d’une option. Par exemple, il peut s’agir de la
prolongation d’une location d’un actif complémentaire à celui qui est loué, de la
cession d’un actif de substitution, la cession de l’activité dans le cadre de laquelle
l’actif loué est utilisé.
L’entité doit revoir la durée de la location en cas de changement de la période pendant

laquelle la location n’est pas annulable. La période pendant laquelle la location n’est pas
annulable est modifiée notamment dans les cas suivants (IFRS 16.21) :
 le preneur exerce une option qui n’était pas précédemment considérée comme devant
être exercée pour déterminer la durée de la location ;
 le preneur n’exerce pas une option qui avait été initialement considérée comme devant
être exercée pour déterminer la durée de la location ;
 il se produit un événement qui déclenche une clause contractuelle obligeant le preneur
à exercer une option, non considérée précédemment comme devant être exercée pour
déterminer la durée de la location ;
 à l’inverse, il se produit un événement qui déclenche une clause contractuelle
interdisant au preneur d’exercer une option, précédemment considérée comme devant
être exercée pour déterminer la durée de la location.
24
Illustrations
Détermination de la durée du bail
Scénario A
L'entité P conclut un contrat de location d'équipement qui comprend une période non résiliable de quatre ans et
une option de renouvellement à prix fixe de deux ans avec des paiements de location futurs qui sont censés se
rapprocher des taux du marché au début de la location. Aucune pénalité de résiliation ni aucun autre facteur
n'indiquent que l'entité P est raisonnablement certaine d'exercer l'option de renouvellement.
Analyse: À la date de début du bail, sa durée est de quatre ans.
Scénario B
L'entité Q conclut un contrat de location pour un immeuble qui inclut une durée non annulable de quatre ans et
une option de renouvellement du prix du marché d'une durée de deux ans. Avant de prendre possession de
l'immeuble, l'entité Q paie les améliorations locatives. Les améliorations locatives devraient avoir une valeur
significative au bout de quatre ans, et cette valeur ne peut être réalisée que par l'occupation continue de la
propriété louée.
Analyse: Au début du bail, l'entité Q détermine qu'il est raisonnablement certain d'exercer l'option de
renouvellement, car elle subirait une pénalité économique importante si elle abandonnait les améliorations
locatives à la fin de la période initiale non résiliable. Au début du bail, l'entité Q conclut que la durée du bail est
de six ans.
Scénario C
L'entité R conclut un contrat de location pour un espace de vente au détail identifié dans un centre commercial.
L'espace de vente au détail sera disponible pour l'entité R uniquement pendant les mois d'octobre, novembre et
décembre pendant une période non résiliable de cinq ans. Le bailleur accepte de fournir le même espace de vente
au détail pour chacune des cinq années.
Analyse: à la date de début du contrat de location, sa durée est de 15 mois (trois mois par an sur les cinq
périodes précisées dans le contrat).
Baux résiliables
Un contrat de location a une période initiale d'un an non résiliable et une prolongation d'un an si le preneur et le
bailleur sont d'accord. Il n'y a pas de pénalité si le locataire et le bailleur ne sont pas d'accord pour prolonger
l'année supplémentaire. La période initiale d'un an non résiliable correspond à la définition d'un contrat car elle
crée des droits et des obligations exécutoires. Toutefois, la période de prolongation d’un an ne correspond pas à
la définition deun contrat parce que le locataire et le bailleur pourraient choisir unilatéralement de ne pas
prolonger l'accord sans une sanction plus qu'insignifiante. Autrement dit, au début du bail, aucune des parties n’a
de droits et d’obligations exécutoires au-delà de la période initiale non résiliable.
5. Approche par portefeuille

Par mesure de simplification, la norme peut être appliquée à un portefeuille de contrats ayant
des caractéristiques similaires, si la société (bailleur ou preneur) s'attend raisonnablement à ce
que les effets de cette approche sur ses états financiers ne diffèrent pas matériellement de ceux
d'une approche contrat par contrat (IFRS 16.B1 et .IE3).
25
B. Principales dispositions pour les preneurs

1. Principe et exemptions
a. Principe général
La norme IFRS 16 prévoit un principe de comptabilisation de tous les contrats de location au
bilan des preneurs, avec constatation d'un actif (représentatif du droit d'utilisation de
l'actif loué pendant la durée du contrat) et d'une dette (au titre de l'obligation de
paiement des loyers).
Ainsi, pour les preneurs, la norme IFRS 16 a supprimé la distinction qui était prévue par la
norme IAS 17, antérieurement applicable, entre location simple (pour laquelle les loyers sont
constatés en charges au fur et à mesure) et location-financement (pour laquelle les preneurs
constatent l'actif loué et une dette à leur bilan).
b. Deux exemptions possibles
La norme IFRS 16 prévoit deux exemptions, pour lesquelles un traitement optionnel, similaire
à la location simple d'IAS 17, est possible : les contrats de courte durée et les contrats
portant sur des actifs de faible valeur.
Si le traitement optionnel est retenu par le preneur, ce dernier constatera les loyers en charges
au compte de résultat de manière linéaire sur la durée du contrat (à moins qu'une autre base
systématique soit plus représentative de l'échelonnement dans le temps des avantages qu'en
retirera le preneur) (IFRS 16.6).
Contrats de courte durée
Les contrats de courte durée sont les contrats qui, à leur date de prise d'effet, ont une
durée inférieure ou égale à douze mois et qui ne comprennent pas d'option d'achat.
Si le preneur choisit d'opter pour cette exemption :
 il devra le faire par classe d'actifs sous-jacents (IFRS 16.8) ;
 le contrat sera considéré comme un nouveau contrat de location aux fins de la norme si
une modification est apportée au contrat ou en cas de changement de la durée du
contrat (IFRS 16.7).
Illustration : Bail à court terme
Scénario A
Un locataire conclut un contrat de location d'une durée de neuf mois non résiliable avec une
option de prolongation du contrat de location pour une durée de quatre mois. Le bail n'a pas
d'option d'achat. À la date de début du bail, le preneur conclut qu'il est raisonnablement certain
d'exercer l'option de prolongation, car les paiements de location mensuels au cours de la
période de prolongation sont nettement inférieurs aux taux du marché.
Analyse: La durée du bail est supérieure à 12 mois (c’est-à-dire 13 mois).
Par conséquent, le locataire ne peut pas comptabiliser le contrat de location en tant que contrat
de location à court terme.
Scénario B
26
Supposons les mêmes faits que dans le scénario A, sauf qu'à la date de prise d'effet du contrat,
le preneur conclut qu'il n'est pas raisonnablement certain d'exercer l'option de prolongation,
car les paiements de location mensuels au cours de la période de prolongation optionnelle sont
conformes aux taux du marché et aucun autre facteur ne rendrait raisonnablement certaine
l’exercice de l’option de renouvellement.
Analyse: La durée du bail est de 12 mois ou moins, soit neuf mois. Par conséquent, le preneur
peut (sous réserve de sa méthode comptable, par catégorie d’actifs sous-jacents) comptabiliser
le contrat de location en vertu de l’exemption pour location à court terme, c’est-à-dire qu’il
comptabilise les paiements au titre de la location en tant que charge, de manière linéaire sur le
contrat terme ou une autre base systématique et ne comptabilise pas dans son bilan un passif
locatif ou un droit d’utilisation, semblable à un contrat de location simple selon IAS 17.
Contrats portant sur des actifs de faible valeur
L'exemption est possible quel que soit le nombre d'actifs loués et la taille de la société (IFRS
16.B4).
Un actif ne peut être considéré comme de faible valeur que si les deux conditions suivantes
sont remplies (IFRS 16.B5) :
 le preneur peut bénéficier de l'utilisation de l'actif pris isolément ou en le combinant
avec des ressources aisément disponibles (c'est-à-dire des ressources vendues ou
louées séparément par des fournisseurs ou des ressources dont le preneur dispose déjà)
; et
 l'actif sous-jacent n'est pas fortement dépendant ou étroitement lié à d'autres actifs.
 Ces conditions reprennent en grande partie celles définissant les contrats de location
distincts, à comptabiliser séparément.
En outre, un actif sous-loué (ou que le preneur a l'intention de sous-louer) ne peut pas être
considéré comme un actif de faible valeur (IFRS 16.B7).
La norme elle-même ne définit pas de seuil strict sur les contrats de location portant sur un
actif de faible valeur. Toutefois, les bases de conclusion indiquent que, lors des discussions en
2015, il s'agissait pour l'IASB des actifs d'une valeur individuelle à neuf de l'ordre de 5 000
USD (ou moins) (IFRS 16.BC100).
Il en est ainsi, par exemple, des tablettes, des ordinateurs, des meubles de bureau ou des
téléphones. En revanche, un actif comme une voiture n'est pas éligible à l'exemption (IFRS
16.B6 et .B8).
Le preneur peut opter pour cette exemption contrat par contrat (IFRS 16.8).
2. Evaluation initiale
Hormis les situations où l'entité peut opter pour les exemptions possibles, le preneur doit
constater, à la date de prise d'effet d'un contrat de location (IFRS 16.22) :
 un actif, représentatif du droit d'utilisation de l'actif loué pendant la durée du contrat ;
 une dette au titre de l'obligation de paiement des loyers.
a. Evaluation initiale du droit d'utilisation
27
A la date de prise d'effet du contrat de location, le droit d'utilisation est évalué à son coût
(IFRS 16.23), comprenant (IFRS 16.24) :
 le montant initial de la dette;
 les paiements d'avance faits au bailleur, nets le cas échéant des avantages reçus du
bailleur ;
Les avantages reçus du bailleur comprennent les paiements effectués par le bailleur au
preneur en lien avec le contrat ou le remboursement ou la prise en charge par le bailleur de
coûts, en principe supportés par le locataire.
 les coûts directs initiaux encourus par le preneur pour la conclusion du contrat ;
Les coûts directs initiaux sont définis comme les coûts marginaux encourus pour
l'obtention d'un contrat de location, qui n'auraient pas été engagés si le contrat n'avait pas
été conclu (IFRS 16.A).
 une estimation des coûts de démantèlement ou de remise en état du bien loué selon les
termes du contrat.
Ces coûts ne seront en revanche pas compris dans le droit d'utilisation s'ils sont encourus pour
produire des stocks.
L'obligation du preneur à ce titre peut exister dès la prise d'effet du contrat ou au fur et à
mesure de l'utilisation du bien loué.
Ces obligations sont comptabilisées conformément à IAS 37, Provisions, passifs éventuels et
actifs éventuels (IFRS 16.25).
Illustration
Un preneur accepte de louer un entrepôt bâti sur un terrain pollué et de prendre en charge le
coût de dépollution. À la date de comptabilisation initiale du droit d’utilisation, il ajoute au
coût de celui-ci le montant actualisé de la dépense de dépollution en contrepartie d’une
provision conforme à IAS 37.
Un contrat de location d’une usine impose au preneur de restituer l’usine en bon état à
l’issue de la location et définit précisément cet état qui correspond à l’existant à la date de
commencement de la location. L’obligation issue de cette clause contractuelle se concrétise
au fur et à mesure de l’utilisation de l’usine et impose de constater une provision pour
remise en état selon les dispositions d’IAS 37. En application d’IAS 2, les dotations
périodiques à cette provision peuvent être des dépenses incorporables au coût des biens
produits dans l’usine et stockés.
Nature du droit d’utilisation – IFRS 16 n’indique pas si le droit d’utilisation est une
immobilisation incorporelle ou une immobilisation corporelle. Il en résulte que le droit
d’utilisation constitue un nouveau type d’actifs obéissant à des règles comptables autonomes.
Si une réglementation ou une convention fait référence aux seules immobilisations corporelles
et incorporelles, ces deux catégories n’incluent pas les droits d’utilisation résultant de contrats
de location. Par exemple, si une convention de prêt prévoit que les investissements annuels de
l’emprunteur en immobilisations incorporelles et corporelles ne doivent pas dépasser un
certain seuil, les droits d’utilisation acquis au cours de l’exercice ne seront pas compris dans
les investissements de l’emprunteur.
b. Evaluation initiale de la dette de loyers
28
A la prise d'effet du contrat, la dette de loyers est comptabilisée pour un montant égal à
la valeur actualisée des loyers sur la durée du contrat, telle que déterminée par l'entreprise.
Cette actualisation des loyers est effectuée au taux d'intérêt implicite du contrat, si celui-ci est
aisément déterminé, ou, s'il ne l'est pas, au taux d'endettement marginal du preneur (IFRS
16.26).
De manière comparable à la norme IAS 17 antérieurement applicable :
 le taux d'intérêt implicite du contrat est le taux d'actualisation qui donne une valeur
actuelle cumulée des paiements de loyers et de la valeur résiduelle non garantie égale
à la somme de la juste valeur de l'actif loué et des coûts directs initiaux du bailleur ;
 le taux d'endettement marginal du preneur est le taux d'intérêt qu'il obtiendrait pour
emprunter les fonds nécessaires à l'acquisition d'un actif de valeur identique à celui du
droit d'utilisation, sur une durée et avec une garantie similaires à celles du contrat et
dans un environnement économique similaire.
Les montants pris en compte au titre des loyers dans l'évaluation de la dette sont (IFRS
16.27):
 les loyers fixes y compris les loyers considérés comme fixes en substance, c'est-à-dire
ceux qui sont variables dans la forme mais ne le sont pas en substance, diminués des
avantages restant à recevoir du bailleur ;
 Les loyers fixes en substance sont les loyers qui, même s'ils peuvent contenir une
variabilité dans leur forme, sont en substance inévitables. Tel est le cas, par exemple
(IFRS 16.B42) :
o de loyers conditionnés au fonctionnement de l'actif ;
o de loyers conditionnés à un événement qui n'a pas de véritable possibilité de ne
pas intervenir ;
o de loyers initialement variables basés sur l'utilisation du bien mais qui perdent
leur variabilité à une certaine date et deviennent fixes pour la durée restante du
contrat ; ces loyers deviennent fixes en substance à la date considérée ;
o de situations dans lesquelles, alors que le preneur pourrait effectuer plus d'une
série de paiements, une seule série est réaliste (dans ce cas, il convient de
retenir cette dernière) ;
o de situations dans lesquelles le preneur pourrait effectuer plusieurs séries de
paiements réalistes (dans ce cas, la série à retenir est celle des paiements dont
la valeur actualisée est la plus faible).
 les loyers variables basés sur un taux ou index en utilisant le taux ou index à la date de
prise d'effet du contrat ;
Ceux-ci comprennent également les paiements qui varieraient pour tenir compte de
l'évolution des prix du marché locatif (IFRS 16.28).
Illustration - Paiement de loyer variable qui dépend d’un indice ou d’un taux
L'entité A conclut un contrat de location de propriété d'une durée de 10 ans. Le loyer pour la
première année est de 1 000 UM. Les loyers sont liés à l’indice des prix à la consommation
(IPC), c’est-à-dire non à un taux d’intérêt variable. L'IPC au début de la première année est de
100. Les paiements de location sont mis à jour à la fin de la deuxième année. À la fin de la
première année, l'IPC est de 105. À la fin de la deuxième année, l'IPC est de 108.
29
Analyse: à la date de début du contrat de location, les paiements de location s'élèvent à 1 000
UM par an pendant 10 ans. L'entité A ne prend pas en compte les modifications futures
potentielles de l'indice. À la fin de la première année, les paiements n'ayant pas changé, le
passif n'est pas mis à jour. À la fin de la deuxième année, lorsque les paiements de location
changent, l’entité A met à jour les huit paiements de location restants à 1 080 UM par an (1
000 UM / 100 * 108) et ne modifie pas son taux d’actualisation pour réévaluer le passif locatif
(et droit d'utilisation).
 les garanties de valeur résiduelle éventuellement octroyées au bailleur et ce, à hauteur

du montant du paiement attendu ;
GARANTIE DE VALEUR RÉSIDUELLE La valeur résiduelle d’un actif sous-
jacent est la fraction des droits sur cet actif conservée par le bailleur pendant le contrat
de location, le bailleur étant en risque sur la réalisation de ces droits. Le bailleur peut
néanmoins obtenir d’un tiers, au titre de la valeur résiduelle, l’assurance de la
récupération d’un montant fixe à l’issue du bail, ce tiers pouvant être le preneur.
Cette assurance est appelée garantie de valeur résiduelle.
Par exemple, le contrat peut prévoir que si la cession du bien loué par le bailleur à la
fin de la location ne permet pas d’obtenir un montant prédéterminé, le preneur
accepte de prendre en charge la différence entre ce montant et le prix de vente
obtenu par le bailleur.
Illustration - Garantie de la valeur résiduelle incluse dans les paiements de

location
L'entité R (preneur) conclut un contrat de location et garantit que le bailleur
réalisera 15 000 UM en vendant l'actif à une autre partie à la fin du contrat de
location. Au début du contrat de location, sur la base de l’estimation par l'Entité R
de la valeur résiduelle de l'actif sous-jacent, l'Entité R détermine qu'elle s'attend à
devoir 6 000 UM à la fin du contrat de location.
Analyse: comme il est prévu que le bailleur sera redevable de 6 000 UM au titre de
la garantie de valeur résiduelle, l'entité R inclut ce montant en tant que paiement de
loyer.
Ceci est une modification par rapport à la norme IAS 17 antérieurement applicable, qui
incluait dans les paiements minimaux le montant total de la garantie de valeur résiduelle
octroyée par le preneur.
La norme IFRS 16 ne précise pas les modalités de détermination du montant de paiement
attendu au titre des garanties de valeur résiduelle (probabilités pondérées, résultat le plus
probable, etc.).
 le prix d'exercice d'une option d'achat si l'exercice de l'option est raisonnablement
certain ;
La détermination du caractère raisonnablement certain de l'exercice d'une option
d'achat est faite de manière similaire à celle des options de renouvellement.
 les pénalités de résiliation ou de non-renouvellement du contrat (qui doivent être
prises en compte de manière cohérente avec la détermination de la durée du contrat).
Sauf s'ils constituent des loyers fixes en substance, les loyers variables qui sont basés sur un
autre élément qu'un taux ou un index, comme les loyers basés sur l'utilisation du bien
loué (par exemple, sur le nombre de kilomètres parcourus pour une voiture) ou sur sa
performance (par exemple, sur le chiffre d'affaires d'un magasin) sont exclus de l'évaluation
de la dette (IFRS 16.BC164 et .BC168 s.).
30
Les paiements au titre de la location ne comprennent pas ceux à effectuer en vertu des
dispositions du contrat autres que celles liées à la location (par exemple, l’entretien des biens
loués), à moins que le preneur n’ait choisi de comptabiliser globalement ce contrat comme s’il
était constitué uniquement par une location (IFRS 16A).
PAIEMENTS NON CITÉS PAR IFRS 16 La norme est muette sur divers catégories de
paiements liés au contrat de location, notamment les suivants:
• Le preneur peut être tenu de rembourser au bailleur des frais encourus par ce
dernier du fait de la location ou du bien loué, tels que des taxes. IAS 17 (§ 4)
exclut ces remboursements des paiements minimaux à effectuer par le preneur
(paiements utilisés pour déterminer le taux implicite
du contrat de location et l’investissement brut du bailleur dans la location). Sous
réserve d’une analyse complémentaire, cette solution pourrait être transposable à
IFRS 16.
• Le contrat peut imposer au preneur le versement au bailleur d’un dépôt de
garantie pour garantir le respect de ses obligations, ces paiements étant
remboursables à l’issue de la location. Ces dépôts constituant des actifs
financiers séparables du contrat de location, ils sont comptabilisés selon la norme
sur les instruments financiers. Comme, en général, les dépôts de garantie ne
comportent pas d’intérêts, la différence entre le montant payé et la juste valeur
du dépôt à la date de commencement du bail fait partie des paiements à prendre
en considération pour déterminer le coût du droit d’utilisation.
• Le preneur peut être tenu de verser une indemnité à l’ancien occupant des
locaux faisant l’objet du contrat de location. L’exemple 13 figurant dans
l’annexe d’IFRS 16 (cette annexe ne fait pas partie de la norme) illustre le cas où
cette indemnité fait partie des coûts directs initiaux encourus par le preneur. À ce
titre, elle est incorporée dans le coût du droit d’utilisation.
Illustration 14 - Paiements locatifs variables qui ne dépendent pas d'un indice

ou d'un taux
L'entité A est un fabricant d'équipements médicaux et un fournisseur des
consommables correspondants. Le client B exploite un centre médical. En vertu de
l’accord conclu entre les deux parties, l’entité A accorde au client B le droit d'utiliser
gratuitement une machine de laboratoire médical et le client B achète des
consommables de l'équipement A auprès de l'entité A à 100 UM chacun. Les
consommables ne peuvent être utilisés que pour cet équipement et le client B ne peut
pas utiliser d'autres consommables comme substituts. Aucun montant d'achat minimum
n'est requis dans le contrat.
Sur la base de son expérience, le client B estime qu’il est très probable qu’il achète au
moins 8 000 unités de consommables par an. Le client B a correctement évalué que
l’accord prévoyait la location d’équipement médical. Aucune garantie de valeur
résiduelle ou autre forme de contrepartie n'est incluse dans le contrat.
Analyse: L'entente comprend deux éléments: une location d'équipement et l'achat de
consommables.
Même si le client B peut estimer qu’il est fort peu probable qu’il achète moins de 8 000
unités de consommables chaque année, dans cet exemple, il n’existe aucun paiement de
location aux fins de l’évaluation initiale (entité A et client B) et de la classification de
la location (entité A). .
L'entité A et le client B alloueraient les paiements associés aux paiements futurs au
contrat de location et aux consommables du contrat.
31
c. Le taux d'actualisation
Le taux d’actualisation à utiliser pour déterminer la dette liée à la location est le taux
implicite du contrat de location ou, si celui-ci ne peut être facilement déterminé par le
preneur, le taux marginal d’endettement du preneur (IFRS 16.26).
Le taux implicite du contrat est le taux qui, à une date donnée, permet d’égaliser, d’une
part, les paiements à effectuer par le preneur et la valeur résiduelle non garantie du bien
loué et, d’autre part, la juste valeur de l’actif sous-jacent augmenté des coûts directs
initiaux du bailleur. Le taux d’endettement marginal du preneur est le taux que
supporterait le preneur s’il devait emprunter sur une durée équivalente au contrat de
location, avec les mêmes garanties, la somme nécessaire pour obtenir un actif de même
valeur que le coût du droit d’utilisation, dans un environnement économique similaire
(IFRS 16, ann. A).
En pratique, il sera souvent difficile pour le preneur de déterminer le taux
implicite de la location, à défaut de connaître certaines données propres au bailleur,
telles que la valeur résiduelle du bien à l’issue de la location. Ce sera le cas de la plupart
des baux immobiliers, d’autant que pour les bailleurs immobiliers eux-mêmes, le taux
implicite du bail peut ne pas être une donnée usuelle de gestion. Pour les locations de
matériels sur des durées longues, le taux implicite de la location pourra être connu du
preneur s’il a constitué l’un des termes financiers de la négociation de la location.
À défaut de connaître le taux implicite de la location, le preneur devra utiliser son taux
marginal d’endettement. Si le taux marginal du preneur est conceptuellement défini par
la norme, il correspond néanmoins à un taux purement théorique pour le preneur qui
devra tenter de le reconstituer. Les premières études de sociétés cotées sur cette
question témoignent des difficultés pratiques pour parvenir à l’évaluer. Or, le choix des
taux d’actualisation aura une influence sensible sur le niveau de la dette de location
comptabilisée au bilan. Une trop grande dispersion des modes de détermination des
taux d’actualisation affectera défavorablement la comparabilité des bilans des entités
appliquant IFRS 16.
La détermination des taux d’actualisation est d’ores et déjà identifiée comme une source importante de
difficultés dans la mise en œuvre d’IFRS 16.
Illustration - Évaluation initiale de la dette et du droit d’utilisation

Un preneur loue des surfaces de bureaux d'un bailleur pendant une période ferme de 10 ans, pour
un loyer fixe annuel de 1 000 payable à terme à échoir (au début de chaque année). Les frais
d’avocat encourus par le preneur pour ce bail sont de 10. Le preneur a également payé à l’ancien
occupant une indemnité de 130 pour qu’il accepte de quitter les lieux.
Le bailleur, pour favoriser la conclusion du bail, rembourse au preneur les frais de l’agent
immobilier de 25 et des frais d’installation de 250. À défaut de connaître le taux implicite du bail,
le preneur utilise son taux marginal d’endettement qui est de 5 . Le bail ne contient aucune
option particulière.
Au taux de 5, les neuf paiements de 1 000 restant à effectuer à la date du commencement du
bail ont une valeur actualisée de 7 108, ce montant devant être comptabilisé au passif.
Le droit d’utilisation, à comptabiliser à l’actif à la date de commencement du bail, se détermine ainsi :
32
Dette comptabilisée au passif 7 108

Frais d’avocat 10
Indemnité payée à l’ancien occupant 130
Frais d’agent immobilier remboursé par le bailleur (pour mémoire) –
Frais d’installation remboursés par le bailleur (pour mémoire) –
Première échéance du bail payée au bailleur 1 000
8 248
Les écritures comptables sont les suivantes.
Droit d’utilisation ......................................................................... 415
Banque ............................................................................. 415
Frais divers liés au bail : frais d’avocat (10) + indemnité payée à l’ancien
occupant (130) + frais d’agent immobilier (25) + frais d’installation (250)
Droit d’utilisation ......................................................................... 725
Banque ............................................................................. 725
Première échéance du bail (1 000) moins remboursement des frais d’agent

immobilier et des frais d’installations (250 + 25)
Droit d’utilisation ......................................................................... 7 108
Dette ................................................................................ 7 108
Premier paiement au bailleur
d. Les paiements variables
Les paiements variables pris en considération pour déterminer la dette sont limités
à ceux qui sont basés sur un indice ou un taux – Les paiements dont la variabilité
dépend d’autres facteurs, tels que le chiffre d’affaires du preneur, ne sont pas pris en
considération pour déterminer la dette de loyer et sont comptabilisés en charge
lorsqu’ils sont encourus.
Les paiements variables qui dépendent d’un indice ou d’un taux incluent notamment les
paiements liés à des indices de prix à la consommation, à des références de taux
d’intérêt.
Les paiements fixes pris en considération pour calculer la dette initiale

comprennent des paiements variables qui sont en substance des paiements fixes –
Malgré la variabilité ressortant des termes du contrat, certains paiements sont en
substance inévitables. Les paiements variables qui sont en substance des paiements
fixes peuvent notamment se rencontrer dans les cas suivants (IFRS 16.B42) :
 les paiements à effectuer sont définis par le contrat comme variables sans que
cette variabilité puisse avoir des effets réels. Par exemple, les paiements sont
subordonnés à ce que l’actif sous-jacent puisse être effectivement utilisé pendant
la durée du contrat, ou les paiements dépendent de la survenance d’un
événement qui est quasi-certaine ;
 le preneur a la possibilité de choisir entre plusieurs formules de paiements, mais
une seule formule paraît réaliste. Dans ce cas, le preneur prend en compte cette
formule ;
33
 le preneur a le choix entre plusieurs formules de paiements, aucune d’entre elles

ne pouvant être écartée. Dans ce cas, les paiements à effectuer correspondent au
moins élevé des totaux résultant des différentes formules de paiement, ces
totaux étant déterminés sur une base actualisée.
3. Evaluation ultérieure
a. Evaluation ultérieure du droit d'utilisation

Après sa comptabilisation initiale, le droit d’utilisation est évalué selon le modèle du
coût, ce qui implique la constatation d’amortissements et, éventuellement, de
dépréciations. La norme autorise aussi la réévaluation de cet actif et prévoit le modèle
de la juste valeur dans le cas de droits d’utilisation répondant à la définition des
investissements immobiliers (IFRS 16.29 et 30).
Amortissement du droit d’utilisation
IFRS 16 renvoie aux règles d’amortissement prévues par IAS 16 sur les
immobilisations corporelles, sous réserve des règles particulières suivantes (IFRS
16.31) :
• si le contrat de location transfère la propriété au preneur à son terme ou si le
preneur est raisonnablement certain d’exercer une option d’achat, la durée
d’amortissement s’identifie à la durée d’utilité de l’actif sous-jacent. La durée
d’utilité de l’actif sous-jacent est définie comme la période au cours de laquelle un
actif devrait être disponible pour être utilisé par une entité ou comme le nombre
d’unités de production, ou un autre type similaire d’unités, que l’entité peut espérer
obtenir de l’actif (IFRS 16 ann. A) ;
• dans les cas où la propriété n’est pas transférée au preneur soit automatiquement,
soit du fait d’une option d’achat, l’amortissement est calculé à partir de la date de
commencement du contrat sur la durée de ce contrat ou, si elle est plus courte, sur
la durée d’utilité du droit d’utilisation (IFRS 16.32).
La référence à IAS 16 implique, le cas échéant, la mise en œuvre de la méthode des
composants au droit d’utilisation. Tel peut être le cas de locations longues portant sur des gros
équipements, qui peuvent nécessiter en cours de location des campagnes de vérifications ou
de gros entretiens.
Dépréciation du droit d’utilisation
Le preneur applique IAS 36 sur les dépréciations d’immobilisations pour apprécier si
les droits d’utilisation doivent être dépréciés, ainsi que pour déterminer le montant des
dépréciations et pour les comptabiliser (IFRS 16.33). Ce processus se substitue à la
comptabilisation de provisions pour contrats déficitaires conformes à IAS 37.
Le plus souvent, le droit d’utilisation ne pourra être déprécié que dans le cadre d’une
unité génératrice de trésorerie (UGT).
PRATIQUE Une question est de déterminer si la dette liée à la location doit être
incluse dans les éléments de patrimoine de l’UGT où figure le droit d’utilisation,
puisque toute cession de cette UGT rend nécessaire le transfert à l’acquéreur de la
dette liée à la location. Le droit d’utilisation ne peut être séparé de la dette liée à la
location, ce qui n’est pas le cas lorsqu’un actif a été financé par un emprunt.
Dans cette hypothèse, IAS 36 (§ 78) se contente d’imposer une cohérence entre
la valeur comptable des éléments faisant partie de l’UGT et la détermination de
la valeur recouvrable (par exemple, les flux de trésorerie retenus pour
déterminer la valeur d’utilité). Néanmoins, s’agissant des contrats de location
34
financement, la pratique a consacré l’exclusion de la dette de loyers des

éléments pris en compte dans l’UGT, en se fondant sur le principe que le test de
dépréciation ne doit porter que sur des actifs, à l’exclusion de tout financement.
À ce stade, on peut estimer que cette pratique devrait être généralisée à toutes
les dettes de location résultant d’IFRS 16.
L’allocation d’une dépréciation d’une UGT aux divers actifs constitutifs de
l’UGT, en particulier aux droits d’utilisation, est effectuée selon les paragraphes
104 et suivants d’IAS 36.
Réévaluation des droits d’utilisation
Si le preneur réévalue toutes les immobilisations corporelles faisant partie d’une
catégorie particulière d’immobilisations corporelles, selon le modèle de réévaluation
prévu par IAS 16, il a la possibilité de réévaluer également les droits d’utilisation sur
des immobilisations corporelles figurant dans cette catégorie (IFRS 16.35).
Droits d’utilisation constituant des placements immobiliers
Les droits d’utilisation sur des biens immobiliers peuvent être des placements immobiliers
selon IAS 40 et ils sont alors comptabilisés suivant cette norme. Lorsque le preneur a choisi
d’appliquer à ses placements immobiliers le modèle de la juste valeur prévu par IAS 40, il
doit aussi utiliser ce modèle d’évaluation pour évaluer les droits d’utilisation répondant à la
définition des placements immobiliers selon IAS 40 (IFRS 16.34).
b. Evaluation ultérieure de la dette de loyers

Modalités de comptabilisation de la dette
La dette doit être comptabilisée au coût amorti, selon la méthode du taux d'intérêt
effectif (IFRS 16.36 et .37).
Le coût amorti, déterminé selon la méthode du taux d'intérêt effectif (TIE), sert de base pour l'évaluation de certains
actifs et passifs financiers après leur évaluation initiale.
Il correspond :
 au montant de l'évaluation initiale de l'actif ou du passif financier ;
 diminué des remboursements en principal ;
 majoré ou diminué de l'amortissement cumulé (calculé selon la méthode du TIE) et de toute décote ou prime
entre le montant initial et le montant à l'échéance ; et
 diminué de toute réduction pour dépréciation ou irrécouvrabilité (actif financier).
Le taux sera celui ayant servi à l'actualisation des paiements lors de l'évaluation initiale ou le
taux tel que révisé ultérieurement le cas échéant.
Seront constatés en résultat (sauf s'ils peuvent être incorporés dans le coût d'un actif en vertu
d'une autre norme) (IFRS 16.38) :
 la charge d'intérêts de la période (qui sera dégressive, compte tenu de la méthode du
TIE) ;
 les paiements variables non pris en compte dans l'évaluation initiale de la dette et
encourus au cours de la période considérée.
La dette liée au contrat de location est évaluée ultérieurement sur la base d’un processus
comparable à la méthode du coût amorti au taux d’intérêt effectif (IFRS 16.36 et 37) :
– elle est augmentée à hauteur des charges d’intérêts déterminées par application du taux
35
d’actualisation à la dette à l’ouverture de la période ; ce taux peut devoir être revu ;

elle est diminuée du montant des paiements effectués.
La dette doit en plus donner lieu à des réappréciations dans certaines circonstances, et aussi
lorsque la location fait l’objet d’un avenant ou en cas de nouvelle estimation des paiements
qui sont en substance des paiements fixes.
Les intérêts sont comptabilisés en charge, en même temps que les loyers variables dus au titre
de la période comptable, sauf si ces charges doivent être incluses dans le coût d’un actif
conformément à une autre norme. Les loyers variables en cause ne sont pas ceux qui ont été
compris dans les paiements utilisés pour calculer la dette, mais ceux qui dépendent
d’événements ou de conditions lorsque ceux-ci se sont produits ou réalisés au cours de la
période comptable (IFRS 16.38).
L’effet de la réappréciation de la dette a pour contrepartie le droit d’utilisation à l’actif. Si
celui-ci a déjà une valeur nulle, l’effet de la réappréciation est comptabilisé en résultat (IFRS
16.39).
Cas où la réappréciation de la dette nécessite l’utilisation d’un nouveau taux

d’actualisation
Le premier processus de réappréciation de la dette cité par la norme, qui nécessite
l’utilisation d’un nouveau taux d’actualisation en même temps qu’une nouvelle séquence de
paiements, a lieu dans les circonstances suivantes (IFRS 16.40) :
– l’entité a dû modifier l’estimation de la durée du contrat et il en est résulté une nouvelle
séquence de paiements ;
– l’appréciation de l’exercice d’une option d’achat par le preneur est modifiée par suite des
circonstances décrites aux paragraphes 20 et 21 de la norme. Dans ce cas, la séquence de
paiements est ajustée pour tenir compte du prix d’exercice de l’option d’achat qui est soit ajouté
à cette séquence, soit soustrait de celle-ci.
Le nouveau taux d’actualisation à prendre en considération est le taux d’intérêt implicite du
contrat de location au titre de la période résiduelle du contrat s’il peut être déterminé facilement.
À défaut, il convient d’utiliser le taux d’endettement marginal du preneur à la date de la
réappréciation (IFRS 16.41).
Cas où la réappréciation de la dette est effectuée à taux d’actualisation inchangé
Le second processus de réappréciation est effectué en utilisant une nouvelle séquence de
paiements futurs. Il doit être mis en œuvre dans les deux cas suivants (IFRS 16.42) :
– les paiements futurs doivent être modifiés en raison de la variation des indices ou des taux
utilisés pour déterminer les paiements, y compris par exemple une modification provenant de la
variation des loyers de marché, constatée à la suite d’enquêtes de marché. La révision des
paiements futurs doit intervenir seulement si ces changements ont un effet sur ceux-ci et porter
sur les paiements restant à effectuer sur la durée résiduelle du contrat. Cette révision
périodique de la dette constituera un coût administratif important d’application d’IFRS 16,
beaucoup de contrats prévoyant une revalorisation périodique des loyers ;
– les estimations au titre des paiements à effectuer en vertu d’une garantie de valeur
résiduelle doivent être modifiées.
Cette réappréciation de la dette se fait à taux d’actualisation inchangé, sauf si le changement des
paiements à effectuer résulte d’une variation des taux d’intérêt. Le preneur doit alors utiliser un taux
d’actualisation reflétant les variations du taux d’intérêt (IFRS 16.43).
Illustration L’exemple suivant concerne le cas de loyers révisables en fonction d’un
indice.
36
Un contrat de location prévoit 5 échéances annuelles de loyers payables à terme échu de 1 000
chacune. Le loyer est révisable chaque année sur la base du dernier niveau connu de l’indice des
loyers commerciaux (ILC) publié par l’Insee. À la date de mise en place de la location, le niveau
de l’indice est de 108. Le niveau de l’indice précédant la première échéance est de 115. Le taux
marginal d’endettement du preneur est de 5 (impossibilité de connaître le taux implicite de la
location).
À la date de mise en place de la location, le preneur comptabilise une dette de location basée sur 5
échéances de loyer de 1 000 et actualisée à 5 , ce qui engendre le tableau suivant
d’amortissement de la dette.
Amortissement initial de la dette de location

Capital dû en Charge d’intérêt au Capital dû en fin
Période début de période taux de 5 % Échéance de loyer de période
1 4 330 216 (1 000) 3 546
2 3 776 177 (1 000) 2 723
3 2 723 136 (1 000) 1 859
4 1 859 93 (1 000) 952
5 952 48 (1 000) –
À la date de commencement de la location, le preneur comptabilise une dette de loyer de 4 330 et un

droit d’utilisation de 4330.
À la fin de la première période, le droit d’utilisation a été amorti d’1/5 et sa valeur nette comptable
est de 3 464 (4 330–20 4 330).
Le niveau de l’indice avant le paiement de la première échéance étant de 115 au lieu de 108, la première échéance
est portée à 1 065 (1 000  115 / 108). Le nouveau tableau d’amortissement de la dette de loyer est le
suivant.
Amortissement de la dette de location réappréciée

Capital dû en Charge d’intérêt au Capital dû en fin
Période début de période taux de 5 % Échéance de loyer de période
1 4 611 230 (1 065) 3 776
2 3 546 189 (1 065) 2 900
3 2 900 145 (1 065) 1 980
4 1 980 99 (1 065) 1 014
5 1 014 51 (1 065) –
Lorsque le nouveau loyer est connu, l’entité augmente la dette de loyers et le droit d’utilisation de 281
(4 611 – 4 330). La base amortissable du droit d’utilisation est rehaussée de manière prospective.
Dette de location libellée dans une monnaie étrangère

La norme n’aborde pas cette question, qui est néanmoins traitée dans son annexe explicative
(IFRS 16.BC 196 à 199). La question soulevée est de savoir si, conformément à la solution
retenue dans les autres cas de réappréciation de la dette liée à la location, les variations de la
dette provenant de la variation du cours du change ne pourraient pas être affectées en
ajustement de la valeur comptable du droit d’utilisation.
La réponse de l’IASB à cette question est négative. La dette de loyers est considérée par
l’IASB comme n’importe quel passif financier libellé en monnaie étrangère. Il convient en
conséquence de comptabiliser en résultat les différences de change sur une dette de loyer en
devise, par analogie avec les dispositions d’IAS 21 sur les conversions monétaires.
Outre les cas de modifications de contrats une réévaluation de la dette devra être effectuée en
contrepartie de l'actif droit d'utilisation dans les situations suivantes (IFRS 16.39 à .42) :
37
Si, en revanche, la valeur comptable du droit d'utilisation est nulle et que la dette doit être
diminuée, l'écart considéré doit être comptabilisé au compte de résultat (IFRS 16.39).
1. en cas de révision de la durée du contrat;
2. en cas de modification relative à l'évaluation du caractère raisonnablement certain (ou non)
de l'exercice d'une option d'achat ;
38
4. Modifications des contrats de location
Une modification de contrat est définie comme une modification du périmètre ou du loyer de
ce contrat, qui n'était pas prévue dans les termes et conditions du contrat d'origine (par
exemple, ajout ou suppression du droit d'utilisation de certains actifs sous-jacents, ou
augmentation ou diminution de la durée du contrat) (IFRS 16.A).
COMPTABILISATION DES MODIFICATIONS DU CONTRAT DE LOCATION PAR LE PRENEUR

Le preneur comptabilise les modifications apportées à un contrat de location en tant que contrat
distinct si les deux conditions suivantes sont réunies (IFRS 16.44) :
• les modifications ont pour objet d’accroître le périmètre du contrat en ajoutant
des droits d’utilisation sur de nouveaux actifs sous-jacents ;
• cette modification du périmètre du contrat donne lieu à une augmentation de
la rémunération versée par le preneur cohérente avec le prix qui résulterait de la
mise en place d’un bail distinct pour cet accroissement du champ du contrat et avec
tout ajustement apporté à ce prix fonction des circonstances particulières du
contrat.
Lorsque la modification du contrat est comptabilisée comme un contrat distinct, elle n’a aucun effet
sur la comptabilisation du contrat d’origine qui continue d’être enregistré selon les modalités retenues
précédemment.
Les cas suivants constituent des modifications du périmètre du contrat de location :

– l’avenant au contrat prévoit des droits d’utilisation sur un ou plusieurs nouveaux
actifs sous-jacents. Par exemple, le preneur obtient un nouvel étage d’un immeuble
dont il louait déjà plusieurs étages, pour une durée correspondant à la durée
résiduelle du bail ;
– l’avenant au contrat prévoit la fin par anticipation de droits d’utilisation sur
certains actifs sous- jacents. Par exemple, le preneur abandonne un étage d’un
immeuble dont il louait plusieurs étages ;
– l’avenant prévoit une extension de la durée du bail, autrement que par
l’exercice d’une option de prolongation du contrat prévue par le bail initial ;
– l'avenant prévoit une diminution de la durée du bail initial, autrement que grâce
à une option de résiliation anticipée prévue dans le contrat initial.
Lorsque la modification d’un contrat de location n’est pas comptabilisée en tant que contrat
distinct, le preneur procède comme suit à la date de la modification (IFRS 16.45) :
• il alloue la rémunération globale en appliquant les paragraphes 13 à 16 de la
norme sur l’allocation à ses diverses composantes d’un contrat global incluant le
contrat de location ;
• il détermine la nouvelle durée du contrat de location (IFRS 16.18 et 19) ;
• il réapprécie la dette en actualisant la nouvelle séquence de paiements sur la base
d’un nouveau taux d’actualisation. Ce taux est le taux implicite du contrat pour la durée
résiduelle de la location s’il peut être déterminé facilement. À défaut, le taux d’actualisation
est le taux d’endettement marginal du preneur.
En cas de modification réduisant le champ de la location et non comptabilisée en tant que
location distincte, et en cas de réduction de la dette, le preneur réduit la valeur nette
comptable du droit d’utilisation pour refléter la fin totale ou partielle du contrat. Cette
39
réduction de valeur nette comptable et la réduction de la dette sont comptabilisées en

résultat, la différence représentant le profit ou la perte liée à la modification du contrat.
Dans les autres cas de modifications de contrats non comptabilisées en tant que contrat distinct,
l’augmentation de la dette a pour contrepartie le droit d’utilisation (IFRS 16.46).
Illustrations
Location de surfaces complémentaires
En cours de location, le preneur obtient du bailleur un étage supplémentaire dans l’immeuble où

il louait déjà deux niveaux. La durée initiale du bail n’est pas modifiée et la durée résiduelle du
bail est de 6 ans. Le loyer additionnel à payer annuellement par le preneur à terme échu s’élève à
500. Il correspond au prix qu’il aurait payé pour l’étage complémentaire s’il l’avait loué
isolément.
La modification du bail est traitée donc comptablement comme une location distincte de la
première.
Si le taux d’actualisation est de 4% à la date de la modification, la dette de loyers liée à la
location complémentaire s’élève à 2 621 à cette date. Le bail initial continue d’être comptabilisé
selon les modalités retenues avant la modification.
Augmentation de la durée du bail
Un preneur dispose d’un bail pour des bureaux d’une durée de 3 ans prévoyant un loyer de 100000
par an payable en fin d’année. Compte tenu d’un taux d’actualisation de 4%, sa dette de loyer au
début de l’année 3 représente 96 154. À cette date, il renégocie le bail avec le bailleur afin
d’obtenir une durée complémentaire de 4 ans, le loyer annuel restant inchangé. À la date de
l’avenant au bail, la nouvelle durée de celui-ci est de 5 ans. Le taux d’endettement marginal du
preneur est de 5% à cette même date.
Cette modification du contrat de location n’ajoute pas de droits d’utilisation sur des actifs sous-
jacents et se borne à augmenter la durée d’utilisation des droits conférés par la location initiale.
Elle n’est pas comptabilisée en tant que contrat distinct. Au début de l’année 3, le preneur
estime sa nouvelle dette de loyer, soit 5 échéances de 100 000, sur la base du nouveau taux
d’actualisation de 5%, ce qui aboutit à un montant de 432 948. La différence entre cette
nouvelle dette et la dette de 96 154, soit 336 804, est comptabilisée à l’actif en augmentation du
droit d’utilisation.
Réduction de la surface louée
Un bail prévoit 5 échéances de loyer de 231 payables en fin d’année pour une surface de
bureau de 1 000 m2. Au terme de la 3e année de location, la dette de loyer déterminée au
taux marginal d’endettement du preneur de 5% est égale à 430, tandis que le droit
d’utilisation a une valeur nette comptable de 400 (valeur brute initiale de 1 000 amortie de
3/5).
Le preneur négocie la restitution au bailleur de 40% des surfaces louées. Les deux dernières échéances
du bail sont refixées à 150. Il décomptabilise 40% de la valeur nette comptable du droit d’utilisation et
40% de la dette de loyer, soit respectivement 160 (40% de 400) et 172 (40% de 430). La différence de 12
entre ces deux montants est enregistrée en profit au compte de résultat. Le droit d’utilisation ne s’élève
plus qu’à 240. Le montant de la dette de loyer est ramené à 258 (430 – 172). La dette de loyer doit à
nouveau être ajustée pour tenir compte des nouvelles échéances de loyer. Sur la base d’un taux marginal
d’endettement du preneur de 7%, les 2 dernières échéances du bail de 150 représentent une dette de 271.
Il convient de rehausser la dette de loyer de 258 à 271, soit une augmentation de 13 dont la contrepartie
est le droit d’utilisation qui est désormais de 253.
Réduction des loyers
40
En cas de réduction de loyers sans aucun autre changement du contrat, cet avenant au bail ne peut
être comptabilisé en tant que contrat distinct. Il nécessite de recalculer la dette de loyer sur la base
du taux d’actualisation à la date de la modification. La réduction de la dette de loyer a pour
contrepartie une réduction du droit d’utilisation.
COMPTABILISATION DES IMPÔTS DIFFÉRÉS

Problématique
Dans beaucoup de pays, en particulier en France, la législation fiscale prévoit que les loyers sont
déductibles fiscalement lorsqu’ils sont payés ou lorsqu’ils sont encourus. Lorsqu’une location
est une location financement, le bilan fait ressortir un actif au titre du bien loué et une dette de
location financement, ces deux éléments n’étant pas reconnus par la législation fiscale et ayant
dès lors une valeur fiscale nulle. Deux approches sont rencontrées en pratique pour
comptabiliser les impôts différés qui résultent de cette situation.
Première approche : traitement conjoint de l’actif et du passif – La première approche consiste à
considérer que l’actif et le passif sont issus d’un même contrat et doivent être traités ensemble
du point de vue des impôts différés. À la date de comptabilisation initiale de l’actif et du passif,
ils ont en principe une valeur équivalente et il n’en résulte aucune différence temporaire.
Ultérieurement, la valeur comptable de l’actif diminue plus vite que celle du passif (linéarité de
l’amortissement de l’actif, progressivité de l’amortissement de la dette). Il en résulte une
valeur nette comptable négative des deux éléments et une différence temporaire déductible.
Si les conditions sont réunies, un actif d’impôt différé est alors comptabilisé. Cet actif se résorbe
lorsque la différence temporaire change de sens.
Seconde approche : traitement séparé de l’actif et du passif – La seconde approche se base sur la
constatation que le contrat de location financement est à l’origine d’un actif et d’un passif, que
ces deux éléments font l’objet de traitements comptables distincts et que les règles sur les
impôts différés doivent s’appliquer séparément à chacun d’eux. Il en résulte qu’à la date de
comptabilisation initiale de l’actif et du passif, nés de la location financement, il existe une
différence temporaire entre la valeur comptable de l’actif et sa valeur fiscale qui est nulle et il
existe de même une différence temporaire entre la valeur comptable du passif et sa valeur
fiscale nulle.
Or, ces deux différences temporaires ne peuvent donner lieu à la comptabilisation d’impôts
différés au titre des exceptions s’appliquant lorsque la différence temporaire taxable ou la
différence temporaire déductible résulte d’une opération qui n’est pas un regroupement
d’entreprises et qui n’a eu d’incidence ni sur le résultat comptable, ni sur le résultat fiscal (IAS
12.15 et 24). Ces deux conditions sont remplies au cas particulier de l’actif et du passif issus
d’une location financement.
Cette seconde approche aboutit à ne comptabiliser aucun impôt différé, ni à la date de
première comptabilisation, ni ultérieurement.
Conséquences à l’occasion de la mise en œuvre d’IFRS 16
Cette différence d’approche a été soumise à l’IFRIC en 2005. Comme au même moment
l’IASB avait un projet de modifications d’IAS 12, l’IFRIC n’a pas statué. Ultérieurement, le
projet de modifications d’IAS 12 n’a pas abouti. Il en résulte que les pratiques existantes
devraient perdurer.
Le problème était limité jusqu’à présent aux locations financement. Avec la mise en œuvre d’IFRS 16,
il se généralisera à tous les contrats de location. Ni IFRS 16, ni son annexe explicative n’ont
abordé cette question. Il convient d’espérer que l’IASB s’en saisira avant la date de transition à la
nouvelle norme.
41
5. Présentation dans les états financiers
Les dispositions de la norme IFRS 16 en matière de présentation des états financiers sont les
suivantes :
1. Bilan :
a. Les droits d'utilisation doivent être présentés à l'actif des preneurs (IFRS 16.47a) :
 soit séparément des autres actifs ;
 soit au sein des immobilisations de même nature que les actifs sous-jacents loués
(comme s'ils étaient détenus en propre), avec une information en annexe indiquant les
postes du bilan dans lesquels les droits d'utilisation ont été inclus.
 En revanche, si le droit d'utilisation remplit la définition d'immeuble de placement
d'IAS 40, cette présentation n'est pas applicable, le droit d'utilisation devant alors être
présenté en immeuble de placement (IFRS 16.48).
b. Les dettes de loyers doivent être présentées au passif des preneurs (IFRS 16.47b) :
 soit séparément des autres dettes ;
 soit en les incluant dans d'autres postes de dettes mais avec une information en annexe
détaillant les postes de passif dans lesquels elles ont été incluses.
La dette de loyers devra être décomposée en dette courante et non courante, en application des
principes d'IAS1.
2. Compte de résultat
Le preneur doit présenter séparément la charge d'intérêts relative à la dette de loyers (charge
financière) et la charge d'amortissement du droit d'utilisation (IFRS 16.49).
3. Etat des flux de trésorerie Le preneur doit classer (IFRS 16.50) :
 le remboursement du principal de la dette de loyers dans les flux de financement ;
 le paiement des intérêts relatifs à la dette de loyers en flux de financement ou en flux
opérationnels ;
 les paiements de loyers qui n'ont pas été pris en compte dans l'évaluation de la dette de
loyers (certains loyers variables, les loyers relatifs aux contrats de courte durée et les
loyers des contrats portant sur des actifs de faible valeur si le traitement optionnel a été
retenu pour ces contrats) doivent être présentés dans les flux des activités opérationnelles.
6. Informations en annexe
L'objectif des informations à fournir en annexe aux états financiers est de permettre aux
utilisateurs d'apprécier les impacts des contrats de location sur la situation financière, la
performance et les flux de trésorerie de l'entité (IFRS 16.51).
Ces informations doivent être présentées dans une note unique aux états financiers (IFRS
16.52).
Ainsi, les preneurs doivent fournir, pour la période présentée, les informations quantitatives
suivantes (IFRS 16.53) :
Ces informations doivent être présentées sous la forme d'un tableau, sauf si un autre format
est plus approprié.
42
En outre, les montants présentés doivent comprendre les coûts que le preneur aurait
incorporés dans la valeur comptable d'un autre actif pendant la période considérée (IFRS
16.54).
 les valeurs nettes comptables des droits d'utilisation présentées par classe d'actifs sous-
jacents ;
 la charge d'amortissement des droits d'utilisation présentée par classe d'actifs sous-jacents;
 les augmentations des droits d'utilisation ;
 la charge financière relative à la dette de loyers ;
 la charge de loyers relative aux contrats de courte durée, si l'exemption a été retenue par le
preneur ;
Si le portefeuille de contrats de courte durée auxquels l'exemption est appliquée et auxquels
un preneur est engagé à la date de clôture est différent de celui de l'exercice publié, le preneur
devra en outre communiquer le montant des engagements considérés (IFRS 16.55).
Aucune information n'est requise pour la charge relative aux contrats d'une durée inférieure
ou égale à un mois (IFRS 16.53c).
 la charge de loyer relative aux contrats portant sur des actifs de faible valeur, si
l'exemption a été retenue par le preneur ;
Pour l'exemption relative aux contrats portant sur des actifs de faible valeur, voir n° 32998.
Cette charge ne devra pas comprendre celle constatée au titre de contrats portant sur des actifs
de faible valeur et qui sont de courte durée (comprise à ce titre dans l'information requise pour
ces derniers) (IFRS 16.53d).
 la charge de loyers variables non inclus dans la dette de loyers (voir n° 33003) ;
 les revenus issus des contrats de sous-locations ;
 le flux total de sortie de trésorerie afférent aux contrats de location ;
 les gains ou pertes résultant d'opérations de cession-bail.
 Les montants de charge listés ci-avant doivent inclure les coûts incorporés dans la
valeur comptable d'un autre actif, le cas échéant (IFRS 16.54).
Pour les droits d'utilisation répondant à la définition d'immeuble de placement, les preneurs
doivent fournir les informations requises par la norme IAS 40 et sont dispensés de la
publication de certains des éléments listés ci-avant (IFRS 16.56).
Un preneur qui applique le modèle de réévaluation d'IAS 16 à certains de ses droits
d'utilisation devra également fournir les informations requises par IAS 16.77 (IFRS 16.57).
Les preneurs doivent également fournir une analyse des échéances de la dette de loyers,
conformément à IFRS 7.39 et .B11, séparément de l'analyse des échéances des autres dettes
financières (IFRS 16.58).
Outre les informations quantitatives listées ci-avant, les preneurs doivent fournir toute
information qualitative et quantitative additionnelle nécessaire à l'atteinte de l'objectif précité
(IFRS 16.59). Il peut s'agir, notamment (liste non exhaustive), d'informations permettant aux
utilisateurs des états financiers d'apprécier :
 la nature des activités de location du preneur ;
 les sorties de trésorerie futures non prises en compte dans l'évaluation de la dette et
auxquelles le preneur est potentiellement exposé ;
Notamment en raison :
43
de paiements de loyers variables ;

 d'options de renouvellement ou de résiliation ;
 de garanties de valeur résiduelle ;
 d'engagements au titre de contrats de location non débutés à la clôture.
 les restrictions ou les covenants inclus dans les contrats de location ;
 les opérations de cession-bail.
Enfin, si un preneur utilise l'exemption pour les contrats de location de courte durée ou
portant sur des actifs de « faible valeur », il doit l'indiquer (IFRS 16.60).
C. Principales dispositions pour les bailleurs
Définitions
La norme IFRS 16 maintient, pour les bailleurs (et contrairement aux preneurs), la distinction
qui existait dans la norme IAS 17 entre contrats de location simple et contrats de location-
financement, déterminante pour leur traitement comptable (IFRS 16.61). L’enjeu de la
distinction pour le bailleur est la détermination de la nature de l’actif conféré par la location : une
immobilisation ou une créance financière.
Un contrat de location est classé en contrat de location-financement s'il a pour effet de
transférer au preneur la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété d'un
actif. Un contrat ne transférant pas cette quasi-totalité des risques et avantages est classé
en contrat de location simple (IFRS 16.62).
La norme IFRS 16.B53 précise que :
 les risques incluent, par exemple, les pertes éventuelles résultant de la sous-utilisation
des capacités ou de l'obsolescence technologique ainsi que des variations de la
rentabilité dues à l'évolution de la conjoncture économique ;
 les avantages peuvent être représentés par l'espérance d'une exploitation rentable sur la
durée de vie économique de l'actif et d'un gain résultant d'une appréciation de sa
valeur ou de la réalisation d'une valeur résiduelle.
Le classement d'un contrat en location-financement ou en location simple dépend de la réalité
de la transaction (substance) plutôt que de la forme du contrat (IFRS 16.63).
La classification du contrat s'opère à la date de conclusion du contrat de location (IFRS
16.66).
La date de conclusion du contrat de location est la date de signature du contrat ou, si elle est
antérieure, la date d'engagement réciproque des parties sur les principales clauses du contrat
(« inception date ») (IFRS 16.A).
Cette date peut être différente de la date de prise d'effet du contrat, correspondant au début de
la période de location (« commencement date »), à laquelle le contrat de location est
comptabilisé (IFRS 16.A).
Si un contrat prévoit des ajustements de loyers entre la date de conclusion du contrat et sa
prise d'effet dans certaines circonstances (par exemple, en cas d'augmentation du coût de
l'actif sous-jacent pour le bailleur ou en cas de modification de ses coûts de financement), un
44
tel changement est présumé être intervenu à la date de conclusion du contrat, pour les besoins
de sa classification en location simple ou location-financement (IFRS 16.B54).
Un changement de classification n'est effectué qu'en cas de modification du contrat (IFRS
16.66).
Une modification de contrat est une modification du périmètre ou du loyer de ce contrat, qui
n'était pas prévue dans les termes et conditions du contrat d'origine (par exemple, ajout ou
suppression du droit d'utilisation de certains actifs sous-jacents ou augmentation ou
diminution de la durée du contrat) (IFRS 16.A).
Ainsi, les changements d'estimations (par exemple, de la durée de vie économique ou de la
valeur résiduelle du bien loué) ou les changements de circonstances (par exemple, une
défaillance du preneur) n'entraînent pas une nouvelle classification du contrat de location
(IFRS 16.66).
1. Classification des contrats en location simple ou en location-financement
a. Indicateurs permettant la classification des contrats en location simple ou en location-

financement
La norme IFRS 16 liste une série d'exemples de situations qui, individuellement ou
conjointement, conduisent en principe à qualifier le contrat de location-financement (IFRS
16.63) :
a. le contrat de location transfère la propriété de l'actif au preneur au terme de la
période de location ;
b. le contrat de location donne au preneur l'option d'acheter l'actif à un prix qui devrait
être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date de levée de l'option, pour qu'à la
conclusion du contrat de location, il soit raisonnablement certain que l'option sera
levée ;
c. la durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie
économique de l'actif même s'il n'y a pas transfert de propriété de l'actif ;
d. à la date de conclusion du contrat de location, la valeur actualisée des paiements de
loyers s'élève à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué ;
Les paiements de loyers comprennent :
 les loyers fixes y compris les loyers considérés comme fixes en substance,
diminués des avantages octroyés par le bailleur au preneur ;
 les loyers variables basés sur un taux ou index ;
 le prix d'exercice d'une option d'achat si l'exercice de l'option est
raisonnablement certain;
 les pénalités de résiliation ou de non-renouvellement du contrat (qui doivent
être prises en compte de manière cohérente avec la détermination de la durée
du contrat) ;
 toute valeur résiduelle dont le paiement lui est garanti par le preneur, par une
personne liée au preneur ou par un tiers indépendant qui a la capacité
financière d'assumer ses obligations de garantie.
Les paiements de loyers excluent les paiements alloués à des composantes qui
ne sont pas des composantes de location (pour davantage d'informations sur
l'allocation entre différentes composantes d'un contrat).
45
e. les actifs loués sont d'une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les
utiliser sans que des modifications majeures ne leur soient apportées.
En outre, la norme IFRS 16 identifie trois indicateurs de situation supplémentaires qui,
individuellement ou conjointement, pourraient également conduire à classer un contrat en tant
que contrat de location-financement (IFRS 16.64) :
 si le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur
relatives à la résiliation sont à la charge du preneur ;
 les profits ou pertes résultant de la variation de la juste valeur de la valeur résiduelle
sont au bénéfice ou à la charge du preneur (par exemple, sous la forme d'une
diminution de loyer égale à la majeure partie du produit de cession à la fin du contrat
de location) ;
 le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période moyennant
un loyer sensiblement inférieur à celui du marché.
Remarque
La norme précise que les exemples et indicateurs présentés ci-avant ne sont pas toujours concluants. En
effet, si d'autres indicateurs que ceux précités permettent de démontrer que le contrat ne transfère pas, en
substance, la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif, la location est classée
en location simple (IFRS 16.65).
Tel pourrait être le cas, par exemple, lorsque la propriété de l'actif est ou peut être transférée à la fin du bail
pour un montant égal à la juste valeur de l'actif à cette date ou lorsque des loyers variables sont prévus dans
le contrat, de telle sorte que l'essentiel des risques et avantages n'est pas transféré au preneur.
b. Classification des contrats de location portant sur un ensemble immobilier

Les contrats de location portant sur des ensembles immobiliers, comprenant un terrain et une
construction, doivent être décomposés en un contrat de location de terrain et un contrat de
location de construction (IFRS 16.B55). Pour cela, les paiements de loyers (y compris les
paiements forfaitaires initiaux, le cas échéant) doivent être répartis entre les deux éléments
(droit de location du terrain et droit d'utilisation de la construction) à la date de conclusion du
contrat (IFRS 16.B56).
Cette répartition des loyers entre les deux éléments ne devra pas être effectuée au prorata des
justes valeurs respectives du terrain et de la construction, mais au prorata des justes valeurs
relatives des « intérêts contractuels » détenus dans chacun des deux éléments (« leasehold
interests ») et ce, afin de prendre en compte la durée de vie indéterminée des terrains, d'une
part, et celle finie des constructions, d'autre part (IFRS 16.B56).
Si les loyers ne peuvent pas être répartis de manière fiable entre les deux composantes (terrain
et construction), le contrat est classé dans sa totalité en location-financement, sauf s'il est clair
que les deux éléments doivent être qualifiés de location simple (IFRS 16.B56).
Chacun des contrats de location (terrain d'une part, construction d'autre part) sera classé en
location-financement ou en location simple selon les principes édictés par la norme pour les
autres actifs.
Cette décomposition n'est toutefois pas requise si le montant relatif au terrain est non
significatif. Dans ce cas, l'ensemble peut alors être considéré comme une seule unité aux fins
de classification, la durée de vie économique de la construction étant alors retenue pour
l'ensemble immobilier (IFRS 16.B57).
46
La norme IFRS 16.B55 précise en outre que la durée de vie indéterminée du terrain est un
élément important à prendre en compte dans la classification du contrat de location de ce
dernier.
2. Contrats de location-financement
a. Evaluation initiale
Le bailleur, dans un contrat de location-financement, transfère la quasi-totalité des risques et
avantages attachés à l'actif loué au preneur.
Cette opération peut être assimilée à une « vente » à crédit. Ainsi, à la date de prise d'effet du
contrat, le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les actifs détenus en vertu d'un contrat de
location-financement et les présenter comme des créances pour un montant égal à
l'investissement net dans le contrat (IFRS 16.67). En conséquence, il doit :
 sortir du bilan l'immobilisation louée, la quasi-totalité des risques et avantages
inhérents à la propriété de l'actif ayant été transférée au preneur ;
 constater une créance pour une valeur égale à son investissement net dans le contrat de
location ;
L'investissement net dans le contrat de location est égal à la valeur actualisée de
l'investissement brut au taux d'intérêt implicite du contrat (IFRS 16.A).
Le taux d'intérêt implicite du contrat est le taux d'actualisation qui donne une valeur actuelle
cumulée des paiements de loyers et de la valeur résiduelle non garantie égale à la somme de la
juste valeur de l'actif loué et des coûts directs initiaux du bailleur.
Les coûts directs initiaux sont définis comme les coûts marginaux encourus pour l'obtention
d'un contrat de location, qui n'auraient pas été engagés si le contrat n'avait pas été conclu, à
l'exception des coûts encourus par les bailleurs fabricants distributeurs pour l'obtention d'un
contrat de location-financement (IFRS 16.A), voir Remarque ci-après.
L'investissement brut dans le contrat de location est la somme des paiements de location à
recevoir par le bailleur au titre du contrat de location-financement, majorée de toute valeur
résiduelle non garantie revenant au bailleur (IFRS 16.A).
Les paiements à recevoir au titre de la location comprennent (IFRS 16.70) :
 les loyers fixes y compris les loyers considérés comme fixes en substance, diminués
des avantages octroyés par le bailleur au preneur et restant à payer par le bailleur ;
 les loyers variables basés sur un taux ou index, en utilisant le taux ou index à la date
de prise d'effet du contrat ;
 toute valeur résiduelle dont le paiement est garanti au bailleur par le preneur, par une
personne liée au preneur, ou par un tiers indépendant qui a la capacité financière
d'assumer ses obligations de garantie ;
 le prix d'exercice d'une option d'achat si l'exercice de l'option est raisonnablement
certain ;
 les pénalités de résiliation ou de non-renouvellement du contrat (qui doivent être
prises en compte de manière cohérente avec la détermination de la durée du contrat).
Les produits financiers non acquis correspondent à la différence entre l'investissement brut et
l'investissement net (IFRS 16.A).
Les coûts directs initiaux encourus par le bailleur sont automatiquement incorporés dans la
créance initiale, de par la définition du taux implicite du contrat de location. Ils sont ainsi
47
étalés sur la durée du contrat, selon le même rythme que les produits financiers et en réduction
de ces derniers (IFRS 16.69).
Illustration
Le contrat de location d’un matériel conclu par un bailleur a une durée de 3 ans et comporte une option de
renouvellement de 2 ans en faveur du preneur.
La durée de vie économique du matériel est de 5 ans. Le bailleur acquiert le matériel neuf pour un prix de
830 qui correspond à sa juste valeur.
Les loyers sont de 200 par an payables d’avance, y compris pendant la période de renouvellement. Le
preneur n’est tenu d’aucun autre paiement.
Le bailleur acquitte une commission de 25 à l’intermédiaire ayant permis la conclusion du contrat. Il estime
que le preneur exercera son option de renouvellement, de sorte qu’à l’issue de la location, le matériel aura
une valeur résiduelle quasi nulle.
Le contrat de location est une location financement puisque la durée du contrat correspond à la majeure
partie de la durée de vie économique de l’actif sous-jacent.
L’investissement brut du bailleur dans le contrat de location est la somme des loyers à recevoir du preneur,
soit 5 x 200 (1 000), la valeur résiduelle non garantie étant proche de zéro.
Le taux implicite du contrat de location est le taux d’actualisation qui rend égaux la juste valeur
du matériel loué, soit 830, augmentée des coûts directs initiaux de 25, et les 5 paiements de 200
à recevoir du preneur. Ce taux est de 8,5% au cas particulier. Actualisés à ce taux, les 5 paiements de 200
représentent un montant de 855, soit la somme de la juste valeur du matériel de 830
et des coûts directs initiaux de 25.
Les écritures comptables du bailleur sont les suivantes à la date de mise en place de la location.
Comptabilisation de l’investissement net dans le contrat de location
Investissement net dans le contrat de location .......................... 855

[prix d’achat du matériel (830) + coûts directs initiaux (25)] Banque
.............................................................................855
(Premier paiement reçu du preneur (paiement reçu d’avance)
Banque .......................... 200

Investissement net dans le contrat de location.............................................................................200
À la date de mise en place de la location, l’investissement net dans le contrat (créance du bailleur sur le
preneur) est égal à 655 (855 – 200).
Cas particulier des bailleurs fabricants-distributeurs Lorsqu'un fabricant ou distributeur

d'un bien le donne en location-financement à un client, l'opération s'analyse économiquement
comme comprenant :
 une vente du bien, constatée à la date de prise d'effet du contrat de location et à
l'origine d'un résultat devant être équivalent au profit ou à la perte d'une vente ferme
de l'actif loué (IFRS 16.71) ;
Le chiffre d'affaires est égal à la juste valeur du bien (équivalent généralement au prix normal de vente,
déduction faite des éventuels rabais et ristournes, IFRS 16.72) ou, si elle est inférieure, à la valeur
actualisée des paiements de loyers, calculée en utilisant le taux d'intérêt de marché (et non le taux
d'intérêt du contrat).
Le coût des ventes correspond au coût (ou à la valeur nette comptable si elle est différente) du bien
loué, diminué de la valeur résiduelle non garantie actualisée.
Le profit ou la perte sur la vente est égal à la différence entre le chiffre d'affaires et le coût des ventes.
Celui-ci doit être constaté dès la prise d'effet du contrat, qu'il y ait ou non transfert de l'actif au sens
d'IFRS 15.
 et un financement générant des produits financiers.
Les produits financiers constatés doivent être basés sur le taux d'intérêt de marché à la conclusion du
contrat et non sur le taux d'intérêt « affiché » du contrat. En effet, l'utilisation de ce dernier aurait pour
48
effet, s'il était artificiellement bas en vue d'attirer des clients, de constater une part excessive de revenu dans
le résultat de l'exercice de la vente et une part insuffisante de produits financiers sur la durée du contrat de
location (IFRS 16.73).
Les coûts directs initiaux encourus par un bailleur fabricant ou distributeur ne peuvent pas être étalés, ces
coûts étant principalement liés au résultat de cession. Ils sont donc exclus de l'investissement net dans le
contrat de location (IFRS 16.74) et sont en conséquence constatés intégralement en charges lors de la
comptabilisation du résultat de cession (c'est-à-dire, lors de la prise d'effet du contrat de location).
Illustrations
Un industriel, fabricant-bailleur de matériels, a conclu un contrat de location d’une durée de 5 ans pour un
matériel qu’il a fabriqué, dont la durée de vie économique est également de 5 ans. À l’issue de la location,
le matériel aura une valeur résiduelle quasi nulle.
Selon les tarifs du fabricant, le prix de vente du matériel est de 855 après prise en compte des remises
usuelles, ce qui correspond à sa juste valeur. Le preneur est tenu de payer 5 loyers annuels de 200 payables
d’avance.
Le bailleur acquitte une commission de 25 à l’intermédiaire ayant permis de conclure le contrat.
Le coût de fabrication du matériel loué ressort à 740 selon les stocks de produits finis du fabricant.
L’actualisation à un taux de marché des paiements à effectuer par le preneur n’aboutit pas à un montant
inférieur à la juste valeur du matériel.
Le contrat de location est une location financement, puisque la durée de la location couvre la durée de vie
économique du bien loué. Le fabricant réalise une vente dont le prix est de 855 et qui dégage une marge de
115, égale à la différence entre ce prix et le coût du matériel vendu de 740.
La commission de 25 versée à un intermédiaire est comptabilisée en charge lorsqu’elle est encourue. Les
écritures du fabricant à la date de mise en place de la location sont les suivantes.
• Comptabilisation de la vente réalisée par le fabricant

Investissement net dans le contrat de location (bilan) .............. 855
Chiffre d’affaires (compte de résultat) ............................ 855
• Décomptabilisation du matériel vendu

Coût des ventes (compte de résultat) ......................................... 740
Stocks (bilan) ................................................................... 740
• Comptabilisation en charge de la commission
Coûts commerciaux (compte de résultat) .................................... 25
Banque (bilan) ................................................................. 25
• Premier paiement reçu du preneur (paiement reçu d’avance)
Banque ......................................................................................... 200
Investissement net dans le contrat de location .............. 200
Remarques:
• Les fabricants ou négociants offrent souvent des taux d’intérêt peu élevés pour attirer
les clients. L’utilisation de tels taux pour comptabiliser la location financement
majorerait la créance sur le preneur ainsi que le profit réalisé au commencement de la
location. Le bailleur doit donc ramener son profit à celui qui aurait été obtenu si le
taux d’intérêt avait été un taux de marché (IFRS 16.73).
• Le fabricant ou le négociant comptabilise en charge les coûts commerciaux ayant
permis de réaliser les ventes obtenues grâce à des locations financement, car ces
coûts proviennent essentiellement d’une démarche commerciale visant à réaliser une
49
marge. Ces coûts, exclus de la définition des coûts directs initiaux, ne sont donc pas
inclus dans l’investissement net dans la location financement (IFRS 16.74).
• Lorsque la location consentie par le fabricant ou le négociant de l’actif sous-jacent
est une location simple, aucun résultat ne peut être constaté lors de la conclusion de
la location, celle-ci ne pouvant être assimilée à une vente (IFRS 16.86).
b. Evaluation ultérieure
Les produits financiers sont constatés, sur la durée du contrat, sur la base d'une formule
traduisant un taux de rentabilité périodique constant sur l'encours d'investissement net restant
du bailleur (IFRS 16.75 s.).
Ainsi, les produits financiers doivent être répartis sur la durée du contrat de manière
systématique et rationnelle. Le bailleur doit imputer à l'investissement brut dans le contrat de
location les paiements de loyers de la période considérée pour diminuer à la fois le principal
et les produits financiers non acquis (IFRS 16.76).
La valeur résiduelle non garantie est comprise dans l'investissement brut (pour sa valeur
brute) et dans l'investissement net (pour sa valeur actualisée) et, en conséquence, une partie
des produits financiers non acquis au bailleur (correspondant à la différence entre ces deux
valeurs) lui est relative. Ainsi (IFRS 16.77) :
 le bailleur doit revoir régulièrement l'estimation des valeurs résiduelles non garanties ;
 en cas de baisse par rapport à l'estimation antérieure, le rythme d'étalement des
produits sur la durée du contrat est révisé et tout ajustement est constaté en perte de la
période, en contrepartie d'une diminution de la créance.
Un bailleur doit appliquer les dispositions de décomptabilisation et de dépréciation d'IFRS 9,
Instruments financiers, à l'investissement net dans le contrat (IFRS 16.77).
Il en résulte qu’en cas de défaillance financière du preneur, le bailleur établit une nouvelle
séquence de paiements espérés et l’actualise au taux d’actualisation retenu initialement. Cette
nouvelle valeur actualisée est substituée à la valeur comptable de la créance et la différence
est comptabilisée en charge.
Le bailleur revoit régulièrement l’estimation de la valeur résiduelle non garantie utilisée pour
calculer l’investissement brut provenant de la location. En cas de diminution de la valeur
résiduelle non garantie, le bailleur réestime la séquence des produits en cours de location et
comptabilise immédiatement en charge la diminution des produits déjà comptabilisés (IFRS
16.77).
En outre, un actif issu d'un contrat de location-financement classé comme un actif détenu en
vue de la vente (ou compris dans un groupe d'actifs destiné à être cédé et classé comme
détenu en vue de la vente) doit être évalué conformément à IFRS 5, Actifs non courants
détenus en vue de la vente et activités abandonnées (IFRS 16.78).
Illustration
L’investissement net du bailleur dans un contrat de location, à la mise en place de la location, est égal à
855 et correspond à l’actualisation à 8,5% de 5 loyers annuels de 200 payables d’avance. Compte tenu
du premier loyer payable à la mise en place de la location, l’investissement net est ramené à 655 (855 –
200) à cette date.
50
La comptabilisation du contrat pendant sa durée de 5 ans est effectuée sur la base d’un tableau
d’amortissement de la créance dans lequel les produits financiers annuels sont égaux à 8,5% du
montant de la créance en début d’année.
Les produits financiers du bailleur pour la 1ère année sont égaux à 56 (8,5% * 655).
En début de 2e année de la location, après paiement de la 2e échéance de loyer, la créance est de 511,
soit 655 + 56 – 200. Les produits financiers de l’année suivante sont de 43 (8,5% * 511), etc.
c. Modifications des contrats de location-financement

Un bailleur doit comptabiliser une modification de contrat de location-financement comme
un contrat de location séparé (distinct de l'ancien), si les deux conditions suivantes sont
remplies (IFRS 16.79) :
 la modification augmente le « périmètre » de la location en ajoutant un droit
d'utilisation d'un ou plusieurs actifs sous-jacents ; et
 l'augmentation du loyer est en ligne avec le prix individuel de l'augmentation du «
périmètre », y compris les ajustements appropriés du prix individuel reflétant les
circonstances propres au contrat considéré.
Un bailleur devra comptabiliser toute autre modification de contrat n'entraînant pas la
constatation d'un contrat séparé (c'est-à-dire qui ne remplit pas les deux conditions ci-avant)
comme suit (IFRS 16.80) :
1. Cas où la modification est telle que le contrat de location aurait été classé en
contrat de location simple si elle avait été en vigueur à la date de conclusion du
contrat Le bailleur doit alors :
 comptabiliser la modification, à la date de modification du contrat, comme un nouveau
contrat de location ; et
 évaluer la valeur comptable du bien loué sous-jacent comme égale à la valeur de
l'investissement net dans le contrat juste avant la date de modification.
La date de modification d'un contrat est la date à laquelle les deux parties conviennent
de cette modification (IFRS 16.A).
2. Autres cas Le bailleur doit appliquer les dispositions d'IFRS 9, Instruments financiers.
3. Contrats de location simple
a. Evaluation
Les actifs faisant l'objet de contrats de location simple doivent être présentés au bilan du
bailleur selon la nature de l'actif (IFRS 16.88).
Au compte de résultat, les revenus locatifs doivent être comptabilisés en produits de façon
linéaire sur toute la durée du contrat de location, à moins qu'une autre base systématique ne
soit plus représentative de l'échelonnement dans le temps de la diminution de l'avantage retiré
de l'utilisation de l'actif loué (IFRS 16.81).
Un bailleur fabricant-distributeur ne reconnaît pas de profit de cession à la prise d'effet d'un
contrat de location simple, dans la mesure où celui-ci n'équivaut pas à une vente du bien loué
(IFRS 16.86).
51
Comme pour l'ensemble des actifs immobilisés (et de manière cohérente avec les autres
actifs), les amortissements d'un bien loué sont évalués et comptabilisés conformément aux
normes IAS 16 et IAS 38, les dépréciations sont déterminées et comptabilisées conformément
à la norme IAS 36 (IFRS 16.84 et .85).
Les coûts encourus pour acquérir les revenus locatifs sont constatés en charges (IFRS 16.82).
En revanche, les coûts directs initiaux engagés pour la conclusion du contrat sont à intégrer
dans le coût des immobilisations (et repris au compte de résultat de manière étalée, sur la
durée du contrat de location, au même rythme que les revenus locatifs) (IFRS 16.83).
b. Modifications des contrats de location simple

Un avenant conclu sur une location simple est comptabilisé en tant que nouveau contrat de
location à partir de la date de l’avenant. Les loyers à recevoir (actif) ou ceux constatés
d’avance (passif) relatifs au contrat initial font donc partie des paiements à recevoir au titre du
nouveau contrat (IFRS 16.87). Les actifs sous-jacents relatifs à des contrats de location simple
sont présentés au bilan selon leur nature. Leur location n’a pas ainsi d’incidence sur leur
présentation au bilan (IFRS 16.88).
D Les opérations particulières location selon IFRS 16

La nouvelle norme prévoit des dispositions pour les opérations de cession-bail, l’analyse
distinguant selon que le transfert de l’actif par le vendeur-preneur s’analyse comme une vente
au sens d’IFRS 15 ou non. Dans les sous-locations, le preneur initial devenu bailleur
maintient au passif la dette de loyers issue du bail initial.
1- LES CESSIONS SUIVIES DE LA LOCATION DU BIEN CÉDÉ (CESSION-BAIL)

Dans une cession-bail, une entité transfère un actif à une autre entité tout en conservant
le bien transféré du fait d’une location consentie par l’acheteur.
La question initiale est de déterminer si le transfert de l’actif se qualifie en tant que
vente, c’est-à-dire si ce transfert doit se traduire par la sortie du bien cédé de l’actif du
vendeur. IFRS 16 se borne à renvoyer aux dispositions d’IFRS 15 sur les contrats
conclus avec des clients pour déterminer si l’actif a été vendu.
a) Cas où le transfert de l’actif est qualifié en tant que vente
Si le transfert de l’actif se qualifie en tant que vente (IFRS 16.10) :
– le vendeur-preneur évalue le droit d’utilisation à comptabiliser à son actif à
hauteur de la proportion de la valeur nette comptable de l’actif cédé correspondant
aux droits d’utilisation qu’il conserve dans celui-ci ;
– en conséquence, la plus-value ou la moins-value de cession réalisée par le
vendeur- preneur est limitée à celle qui correspond aux droits d’utilisation
transférés à l’acheteur ;
l’acheteur-bailleur comptabilise l’achat de l’actif conformément à la norme applicable à l’actif

(IAS 16, IAS 38…) et la location selon les dispositions applicables aux bailleurs.
Illustrations
L’entité A cède pour 10 000 un équipement dont la valeur nette comptable est de 7 000. Le prix de
vente de 10 000 représente la juste valeur de l’actif cédé.
52
L’entité B acheteuse consent une location de cet actif à A pour une durée de 2 ans, moyennant deux
loyers de 1 000 payables à la fin de la 1re année du bail et à la fin de la 2de.
Le taux d’endettement marginal du preneur est de 6 .
La location ne comporte pas d’option et aucun coût direct n’a été encouru initialement par A.
Pour l’acheteur-bailleur, la location est une location simple puisque la durée de la location de
2 ans est manifestement plus courte que la durée d’utilité résiduelle de l’équipement. L’acheteur-bailleur
comptabilise l’équipement acquis à son coût, soit 10 000, et l’amortit selon un plan d’amortissement
homogène avec les plans d’amortissement des actifs similaires qu’il possède. Les 2 échéances de loyer
de 1 000 sont enregistrées en produit, linéairement ou selon une autre méthode systématique plus
représentative de la séquence selon laquelle l’avantage tiré de l’utilisation de l’actif se réduit.
Pour le vendeur-preneur, la dette liée à la sous-location est comptabilisée sur la base du plan
d’amortissement suivant.
Montant de la dette Charges financières Paiements Montant de la dette

Année en début d’année au taux de 6 % effectués en fin d’année
1 1 833 110 (1 000) 943
2 943 57 (1 000) –
167 (2 000)
Le rapport entre la dette de sous-location et le prix de vente du bien permet de mesurer la part des
droits d’utilisation conservée sur l’équipement par le vendeur-preneur. Cette part est de 18,33%
au cas particulier, soit 1 833/10 000, et représente une valeur comptable de 1 283 (7 000 * 18,33 ).
Elle signifie que le vendeur-preneur n’a en fait cédé que 81,67% des droits d’utilisation. Il en
résulte les conséquences suivantes sur le bilan du vendeur-preneur :
– ses liquidités augmentent de 10 000, soit le prix de vente perçu de l’entité B ;
– à la valeur nette comptable de 7 000 de l’équipement, comptabilisé en immobilisations
corporelles et qui doit être décomptabilisé, est substituée la valeur comptable des droits
d’utilisation obtenus du fait de la location qui s’élève à 1 283 ;
– ses dettes augmentent de 1 833, soit la dette de loyers au titre de la location mise en place.
Il résulte de ces mouvements un profit de 2 450 :
Débit Crédit
Postes du bilan affectés
Disponibilités 10 000 –
Immobilisations corporelles – 7 000
Droit d’utilisation 1 283 –
Dettes – 1 833
Profit – 2 450
11 283 11 283
Si la juste valeur de la rémunération obtenue pour la vente de l’actif n’est pas égale à la
juste valeur de l’actif cédé, ou si les paiements à recevoir en vertu du contrat de location
ne sont pas au prix de marché, l’entité procède aux ajustements suivants afin que le prix
de vente soit évalué à la juste valeur (IFRS 16.101) :
– les conditions retenues en dessous du marché s’analysent en des avances au titre
des paiements résultant de la location ;
– les conditions retenues au-dessus du marché s’analysent en un financement
additionnel procuré au vendeur-preneur par l’acheteur-bailleur.
L’entité évalue l’ajustement à effectuer en vertu du paragraphe 101 de la norme sur la
base de celle des méthodes suivantes qui est la plus facile à mettre en œuvre (IFRS
16.102) :
53
– la différence entre la juste valeur de la rémunération obtenue pour la vente et la

juste valeur de l’actif ;
– la différence entre la valeur actuelle des paiements à effectuer en vertu de la
location et la valeur actuelle des paiements si ceux-ci étaient conformes au marché.
b) Cas où le transfert de l’actif n’est pas qualifié en tant que vente
Si le transfert de l’actif ne constitue pas une vente au sens d’IFRS 15 :
– le vendeur-preneur conserve à son actif l’actif transféré et comptabilise à son
passif le prix de cession en tant que dette financière, celle-ci étant soumise à la
norme sur les instruments financiers (IAS 39 actuellement) ;
– l’acheteur-bailleur ne comptabilise pas à son actif l’actif transféré et constate une
créance financière pour le montant du prix de cession. Cette créance fait l’objet des
dispositions de la norme sur les instruments financiers.
2- LES SOUS-LOCATIONS
a) Principe
Une sous-location est l’opération par laquelle le preneur dans une location initiale (la
location initiale) consent une location (la sous-location) à un nouveau preneur (le
preneur final). Le preneur initial devenu bailleur continue de faire figurer à son passif la
dette de loyers issue du bail initial.
b) Qualification de la sous-location
La comptabilisation de l’actif résultant du bail initial dépend de la qualification donnée
à la sous-location, cette qualification étant effectuée selon les dispositions applicables
aux bailleurs.
La qualification en tant que location simple ou location financement est effectuée par
référence au droit d’utilisation obtenu par le preneur initial du fait du bail initial, et non
par référence à l’actif sous-jacent à ce droit d’utilisation (IFRS 16.B58b).
Par exemple, si le preneur dans un bail de locaux sous-loue les locaux loués à un
nouveau preneur pour la durée résiduelle du bail initial, la sous-location est une location
financement, puisqu’elle porte sur l’intégralité de la durée de vie résiduelle du droit
d’utilisation dont dispose le preneur initial.
Si la sous-location est une location financement
Lorsque la sous-location est qualifiée de location financement, l’actif du preneur initial
est constitué par une créance sur le sous-locataire. Le preneur initial décomptabilise la
valeur nette comptable du droit d’utilisation à la date de commencement de la sous-
location et y substitue l’investissement net dans le contrat de sous-location déterminé
selon les dispositions applicables aux bailleurs. La différence entre les deux montants
est enregistrée en résultat.
Si le taux d’intérêt implicite de la location financement ne peut être facilement déterminé, le

bailleur (preneur dans la location initiale) est autorisé à utiliser le taux d’actualisation mis en
œuvre pour la location initiale, ajusté pour tenir compte des coûts directs initiaux liés à la
location financement, pour évaluer l’investissement net dans la location financement (la sous-
location) (IFRS 16.68).
54
Si la sous-location est une location simple

Si la sous-location est qualifiée de location simple, l’actif du preneur initial reste constitué par
le droit d’utilisation conféré par le bail initial. Ce droit d’utilisation demeure à l’actif du
preneur initial et continu d’être amorti. Les loyers encaissés du sous-locataire sont
comptabilisés en produits selon les dispositions applicables aux bailleurs.
Illustration
Un preneur dispose de locaux loués depuis 2 ans. Son bail se prolonge sans possibilité de sortie
pendant 3 ans. À la fin de la 2e année du bail, il lui reste à payer 3 échéances de loyer de 112,
sa dette résiduelle de loyers est de 312, son droit d’utilisation d’une valeur brute de 500 est
amorti de 200 (valeur nette comptable de 300).
N’ayant plus l’utilité de ces locaux, le preneur envisage les deux possibilités suivantes :
– (1) une sous-location pendant l’année 3 pour un loyer de 120 ;
– (2) une sous-location pendant la durée résiduelle de la location pour 3 échéances de loyer
120. À défaut de pouvoir déterminer le taux implicite de la location financement, le taux
d’actualisation utilisé pour actualiser les 3 loyers de 120 est le taux de 4 retenu pour le bail
initial.
• Si la solution (1) est retenue, la sous-location est une location simple. Le droit d’utilisation issu
du bail initial est maintenu à l’actif et continue d’être amorti. Le loyer de sous-location est
comptabilisé en produit sur la durée de cette sous-location.
• Si la solution (2) est retenue, la sous-location est une location financement selon les critères de
classification des contrats de location (en l’occurrence, la sous-location porte sur la durée
résiduelle du droit d’utilisation né du premier contrat). La créance financière (l’investissement
net) liée à cette sous- location, obtenue en actualisant à 4 les 3 loyers de 120, est égale à
333.
Le preneur décomptabilise la valeur nette comptable du droit d’utilisation né du bail initial qui
s’élève à 300 et y substitue la valeur de la créance de 333. La différence entre ces deux
montants, soit 33, est un profit à enregistrer en résultat.
Dans les deux cas, la dette née du bail initial continue de figurer au passif du preneur et d’être comptabilisée
indépendamment de la sous-location.
E Entrée en vigueur d’IFRS 16 et mesures transitoires

Pour la première application d’IFRS 16, obligatoire à compter de 2019, ni les preneurs ni les
bailleurs ne sont tenus de vérifier si leurs contrats en cours à la date de transition sont ou
contiennent des locations au sens d’IFRS 16. Par ailleurs, compte tenu de la complexité de
mise en œuvre de la rétroactivité complète, la norme prévoit des mesures de simplification à
l’intention des preneurs qui peuvent opter pour une rétroactivité seulement partielle.
DATE DE PRISE D’EFFET D’IFRS 16
La norme sera applicable au plus tard dans les comptes ouverts à compter du 1er janvier 2019.
L’application anticipée est possible à condition que l’entité applique déjà IFRS 15. Cette
disposition s’explique par les références à IFRS 15 qui existent dans IFRS 16. En cas
d’application anticipée, celle-ci est signalée dans l’annexe (IFRS 16.C1). La date de première
application est définie comme le début de l’exercice au cours duquel l’entité applique pour la
première fois IFRS 16 (IFRS 16.C2).
55
REMARQUE L’application anticipée en 2018 pourrait convenir à des groupes souhaitant

éviter deux « big bangs » successifs, l’un en 2018 pour IFRS 15 et l’autre en 2019 pour IFRS
16.
EXEMPTION D’IDENTIFICATION DES CONTRATS EN COURS (PRENEURS ET

BAILLEURS)
À titre de simplification, l’entité en position de preneur ou de bailleur n’est pas tenue

d’examiner à la date de première application si les contrats en cours sont des locations ou
contiennent une location au sens d’IFRS 16. L’entité est ainsi autorisée :
 à appliquer IFRS 16 aux contrats précédemment identifiés en tant que location

conformément à IAS 17 et à IFRIC 4. L’entité leur applique les mesures transitoires
prévues aux paragraphes C5 à C18 ;
 à ne pas appliquer IFRS 16 aux contrats qui n’étaient pas précédemment identifiés en
tant que location suivant IAS 17 et IFRIC 4 (IFRS 16.C3). En conséquence, si un
contrat de service en cours à la date de première application n’avait pas été identifié
comme contenant une location, et si l’application d’IFRS 16 à ce contrat de service
montre qu’il contient une location, la mesure de simplification conduit à maintenir
l’analyse antérieure effectuée sous IAS 17 et IFRIC 4.
Si une entité adopte cette mesure simplificatrice, elle devra l’indiquer et la mettre en œuvre
pour l’ensemble de ses contrats. Dès lors, les paragraphes 9 à 11 d’IFRS 16 sur l’identification
des contrats de location ne devront être appliqués qu’aux contrats conclus ou modifiés après la
date de première application (IFRS 16.C4).
LES DEUX POSSIBILITÉS DE RÉTROACTIVITÉ EN FAVEUR DES

PRENEURS
Un choix global pour tous les contrats
Le preneur applique IFRS 16 pour la première fois selon l’une des deux approches
rétroactives suivantes :
– soit en appliquant la nouvelle norme à l’ensemble des comptes des périodes
comparatives présentées, selon les dispositions d’IAS 8 (rétroactivité complète) ;
– soit en calculant l’effet cumulé de l’application rétroactive à la date de 1re
application (IFRS 16.C5), sans retraiter les comptes des périodes comparatives
présentées (rétroactivité partielle). Cette seconde voie ouvre droit à une série de
mesures simplificatrices.
Quelle que soit l’approche retenue, elle est mise en œuvre à tous les contrats de location
dans lesquels l’entité est le preneur (IFRS 16.C6).
La rétroactivité complète
La rétroactivité complète conforme à IAS 8 oblige à reconstituer la dette liée au contrat
de location et le droit d’utilisation comme si la norme avait toujours été en application.
Pour les groupes ayant des portefeuilles de contrats importants et anciens, en particulier immobiliers,
la rétroactivité complète comportera de nombreuses difficultés pratiques.
Illustration
56
Un bail sur des locaux de bureau, conclu en 2008, est toujours en vigueur à la date de la
transition à IFRS 16. Le bail a été renouvelé deux fois conformément aux options de
renouvellement offertes au
preneur par le contrat. Les loyers sont revus chaque année sur la base d’un indice. Le bail a fait
l’objet d’un avenant.
Le preneur doit reconstituer la dette et le droit d’utilisation à la date de commencement du contrat :
– en recherchant le taux d’actualisation en vigueur à l’époque ;
– en utilisant le niveau des loyers de l’époque, sans tenir compte du montant de l’indice à la date
de la transition ;
– en reconstituant les hypothèses de durée de la location à son commencement, sur la base des
prévisions à cette date quant à l’exercice ou non des options de renouvellement, sans tenir
compte des décisions effectives ultérieures ayant pu contredire ces prévisions initiales ;
– en recherchant les coûts directs initiaux à inclure dans le montant initial du droit d’utilisation,
etc. Une fois connus la dette et le droit d’utilisation à la date de commencement du contrat, le
preneur doit reconstituer les montants successifs de la dette et du droit d’utilisation (valeur brute
et amortissement) en tenant compte de la variation de l’indice, des modifications des hypothèses
sur la durée de la location pouvant nécessiter la détermination de nouveaux taux d’actualisation,
de l’avenant au contrat qui contraint à rechercher la nouvelle séquence de loyers et le taux
d’actualisation applicable lors de cet avenant, des éventuelles dépréciations à comptabiliser sur le
droit d’utilisation, etc. Il s’agit ainsi d’un processus particulièrement long et complexe.
Mesures simplificatrices pour le preneur optant pour la rétroactivitépartielle
Principe : pas de retraitement des comptes comparatifs des exercices antérieurs – IFRS
16 offre aux preneurs qui adoptent la rétroactivité partielle une série de mesures de
simplification.
REMARQUE On peut s’étonner que ces mesures ne bénéficient pas aussi aux preneurs qui
feront l’effort de mettre en œuvre une rétroactivité complète et s’obligent ainsi à

retraiter les comptes des périodes
comparatives présentées comme si IFRS 16 avait toujours été appliquée. Une demande
d’extension de ces mesures à la rétroactivité complète a été présentée à l’IASB
conjointement par plusieurs organisations françaises, en particulier l’association
ACTEO, que l’IASB a refusée.
Lorsque le preneur choisit la rétroactivité partielle et ainsi de ne pas retraiter les
comptes comparatifs des périodes antérieures, l’effet cumulé de l’application d’IFRS
16, calculé à la date de première application, est imputé sur les réserves à cette date ou
sur un autre poste de capitaux propres (IFRS 16.C7).
Contrats de location précédemment comptabilisés en tant que locations simples –
Le preneur adoptant la rétroactivité partielle suit les dispositions suivantes pour
comptabiliser les locations précédemment comptabilisées en tant que locations simples
(IFRS 16.C8) :
– il comptabilise une dette de loyer à la date d’application initiale. Cette dette est évaluée
pour le montant actualisé des paiements restant à effectuer sur les locations simples en
cours ; le taux d’actualisation est le taux marginal d’endettement du preneur à la date
d’application initiale ;
– il comptabilise le droit d’utilisation à cette date pour un montant résultant de l’une des deux
méthodes suivantes, le choix étant à effectuer pour chaque contrat individuellement :
i) la valeur comptable du droit d’utilisation à la date de première application est le
montant qui aurait été obtenu si la norme avait été appliquée dès le commencement des
contrats de location simple, en utilisant le taux marginal d’endettement du preneur à la date
de première application ;
57
ii) la valeur comptable du droit d’utilisation à la date de première application est égale à
la dette de loyers, ajustée des paiements constatés d’avance ou provisionnés relatifs à la
location en cause, comptabilisés au bilan immédiatement avant la date de première
application ;
– il applique IAS 36 sur les dépréciations au droit d’utilisation à la date d’application initiale,
à moins que le preneur n’applique la mesure simplificatrice décrite au paragraphe C10(b)
indiqué ci-dessous, consistant à reclasser en déduction du droit d’utilisation les provisions
pour contrats de location déficitaires.
Indépendamment des dispositions précédentes, le preneur (IFRS 16.C9) :
– n’est tenu d’aucun retraitement à la date de transition au titre des locations simples
portant sur des actifs de faible valeur qui ne donnent pas lieu à la constatation au bilan d’une
dette de loyer et d’un droit d’utilisation (IFRS 16.6) ;
– n’est tenu d’aucun retraitement à la date de transition pour les locations précédemment
comptabilisées en tant qu’investissement immobilier selon l’option d’évaluation à la juste
valeur prévue par IAS 40. Le preneur comptabilise le droit d’utilisation et la dette provenant
de ces locations conformément à la norme IAS 40 et à IFRS 16 à partir de la date de
première application.
- comptabilise le droit d’utilisation à la juste valeur à la date de première application pour
les locations précédemment comptabilisées en tant que locations simples et qui seront
désormais comptabilisées en tant qu’investissement immobilier en retenant l’option juste
valeur prévue par IAS 40, à compter de la date de première application. Le preneur
comptabilise le droit d’utilisation et la dette correspondant à ces locations en appliquant
IAS 40 et IFRS 16 à la date de première application.
Le preneur est autorisé à utiliser une ou plusieurs des mesures simplificatrices énumérées ci-
dessous s’il choisit d’appliquer la rétroactivité partielle. Ces mesures simplificatrices sont
appliquées contrat par contrat (IFRS 16.C10) :
– le preneur peut appliquer un taux d’actualisation unique à un ensemble de contrats
ayant des caractéristiques voisines (durée résiduelle comparable, natures d’actifs similaires,
environnement économique homogène) ;
– le preneur peut se fonder sur son appréciation du caractère déficitaire d’un contrat de
location selon IAS 37, immédiatement avant la date de première application, pour
éviter d’avoir à procéder à un test de dépréciation. Dans ce cas, la provision pour contrat
déficitaire figurant au passif immédiatement avant la date de première application est
déduite du coût du droit d’utilisation ;
– le preneur est autorisé à ne pas retraiter les locations dont la durée résiduelle est
inférieure à 12 mois à la date de première application. Dans ce cas, le preneur comptabilise
ces locations de la même manière que les locations à court terme (IFRS 16.6). Il inclut
les coûts liés à ces locations dans l’information à fournir sur les charges engendrées par
les locations à court terme, au titre de la période comptable annuelle incluant la date de
première application ;
– le preneur peut ne pas tenir compte des coûts directs initiaux pour évaluer le droit
d’utilisation à la date de première application ;
– le preneur peut se référer à des informations dont il n’aurait pas pu disposer s’il avait
appliqué la norme IFRS 16 lors des arrêtés précédents, par exemple pour déterminer la
durée des locations en présence d’options de prolongation ou de résiliation anticipée.
Contrats de location précédemment comptabilisés en tant que location financement – Lorsque le
preneur adopte l’approche rétrospective partielle décrite ci-dessus, la valeur comptable des
actifs financés par location financement et celle de la dette provenant de ces contrats, déterminés
immédiatement avant la date de première application, deviennent la valeur comptable du droit
d’utilisation et la valeur comptable de la dette correspondante à la date de première
58
application.
À partir de la date de première application, ces deux postes sont comptabilisés selon les
dispositions d’IFRS 16 (IFRS 16.C11).
MESURES TRANSITOIRES POUR LES BAILLEURS

Sous réserve des sous-locations, le bailleur n’est tenu d’aucun retraitement à la date de
première application sur les locations pour lesquelles il est le bailleur. Il comptabilise ces
locations selon IFRS 16 à compter de la date de première application (IFRS 16.C14).
Le bailleur dans le cadre d’une sous-location doit (IFRS 16.C15) :
 déterminer si les sous-locations précédemment comptabilisées en tant que locations simples,

en cours à la date de première application, peuvent conserver cette qualification selon la norme
IFRS 16 ou s’il s’agit désormais de location financement. Cette appréciation est effectuée à la
date de première application sur la base des données contractuelles résiduelles de la
location initiale et de la sous-location ;
 comptabiliser les sous-locations, qui passent de la qualification de locations simples à
la qualification de locations financement sous IFRS 16, comme des locations
financement contractées à la date de première application.
CESSION-BAIL AYANT EU LIEU AVANT LA DATE DE PREMIÈRE APPLICATION
L’entité ne doit pas rechercher si les ventes suivies de locations conclues avant la date de
première application ont donné lieu à des transferts d’actifs se qualifiant en tant que vente selon
IFRS 15 (IFRS 16.C16).
Si le contrat de location ayant suivi une vente a été qualifié de location financement selon les
dispositions d’IAS 17, le vendeur-preneur doit (IFRS 16.C17) :
– comptabiliser cette location comme les autres locations-financement existant à la date de
première application ;
– continuer d’étaler sur la durée de la location le profit réalisé lors de la vente.
Si la cession bail a été comptabilisée en tant que vente et si la location a été comptabilisée en
tant que location simple, le vendeur-preneur doit (IFRS 16.C18) :
– comptabiliser la location de la même manière que toutes les autres locations simples
existant à la date de première application ;
– ajuster le droit d’utilisation au titre des profits ou pertes différés résultant de conditions
hors marché et figurant au bilan immédiatement avant la date de première application.
MONTANTS COMPTABILISÉS À L’OCCASION D’UNE ACQUISITION D’ENTREPRISES

En vertu d’IFRS 3, les locations conclues par les entreprises avant leur acquisition peuvent avoir
donné lieu à la constatation d’actifs ou de dettes selon que les conditions de ces locations
sont favorables ou défavorables à la date d’acquisition.
À la date d’application initiale d’IFRS 16, le preneur décomptabilise ces actifs et ces passifs.
Pour un contrat de location donné, il augmente la valeur comptable du droit d’utilisation à
hauteur de l’actif décomptabilisé ou la diminue du montant du passif décomptabilisé (IFRS 16.
C19).
59
QUESTIONS/REPONSES PRATIQUES (Extrait du mémento

IFRS 2019 - Editions Francis Lefebvre)
SECTION I. Dispositions communes aux preneurs et aux

bailleurs
I.Détermination de la durée d'un contrat

Durée exécutoire d'un contrat de location et options de résiliation
Question
Comment les options de résiliation d'un contrat de location impactent-elles la durée
de celui-ci ?
Réponse
Cela dépend.Les droits détenus par chacune des parties au contrat de location
(preneur et bailleur), et le niveau de pénalités devant le cas échéant être encourues
par celles-ci, doivent être analysés afin de déterminer la période pendant laquelle le
contrat est exécutoire. En outre, si le preneur dispose d'options de résiliation au
cours de la période exécutoire, l'aspect raisonnablement certain de la poursuite du
contrat de location par le preneur (c'est-à-dire l'aspect raisonnablement certain de
non-exercice de son option de résiliation) devra être analysé afin de déterminer la
durée de contrat devant être retenue pour l'évaluation de l'actif « droit d'utilisation »
et de la dette de loyers.
SECTION II Contrats de location dans les états financiers du
preneur
I.Exemptions
Contrats de courte durée - Contrats à durée indéterminée ou renouvelables par tacite
reconduction
Question
Un contrat (sans option d'achat) d'une durée inférieure ou égale à un an
renouvelable par tacite reconduction ou à durée indéterminée peut-il être qualifié de
contrat de courte durée pour lequel le preneur peut bénéficier de l'exemption
optionnelle de reconnaissance de l'actif « droit d'utilisation » et de la dette de loyers
?
Réponse
Cela dépend.Une fois la période exécutoire déterminée (selon les droits des parties
- bailleur et preneur - et du niveau de pénalités que celles-ci encourraient en cas de
60
résiliation), la durée du contrat de location devra être définie par le preneur, au sein
de cette période exécutoire, en fonction du caractère raisonnablement certain ou
non de poursuite du contrat (c'est-à-dire du caractère raisonnablement certain ou
non de non-exercice de son option de résiliation). Si la durée en résultant est
inférieure ou égale à 12 mois, le preneur pourra opter pour l'exemption prévue par
la norme (et ce, pour toute la classe correspondante d'actifs loués sous-
jacents).Dans le cas contraire, l'exemption ne pourra pas être appliquée. En outre, le
contrat devra être considéré comme un nouveau contrat en cas de modification de
celui-ci, ou de changement de sa durée (pouvant résulter par exemple, du non-
exercice d'une option de résiliation par les parties, ou d'une réappréciation par le
preneur, dans les conditions requises par la norme, du caractère raisonnablement
certain de non-exercice de son option de résiliation). Ce n'est que si ce « nouveau »
contrat a une durée inférieure ou égale à 12 mois que l'exemption pourra être
maintenue.
II.Comptabilisation initiale des contrats de location chez le
preneur
A.Date de comptabilisation initiale du droit d'utilisation et de

la dette de loyers
Mise à disposition anticipée du bien loué pour travaux
Quelle est la date à laquelle un preneur doit reconnaître l'actif « droit d'utilisation »
et la dette de loyers correspondante, lorsque qu'un bien, dans lequel il doit effectuer
des travaux, est mis à sa disposition par le bailleur de manière anticipée par rapport
à la date de prise d'effet juridique du bail ?
Réponse
A notre avis, et même si les droits du preneur pendant la phase de mise à
disposition anticipée sont limités à la réalisation de travaux, le preneur dispose d'un
droit d'utiliser l'actif dès cette date de mise à disposition. En conséquence, la prise
d'effet du bail (telle que définie par IFRS 16) est remplie dès la date de mise à
disposition anticipée, et le preneur doit, à cette même date, reconnaître l'actif « droit
d'utilisation » et la dette de loyers.En outre, et dès lors que le modèle du coût est
utilisé pour l'évaluation ultérieure du droit d'utilisation, la date de mise à disposition
anticipée est la date à laquelle le preneur doit commencer à amortir l'actif « droit
d'utilisation ».
B.Evaluation initiale du droit d'utilisation
Droit au bail
61
Comment comptabiliser dans les états financiers du nouveau preneur les sommes
versées pour acquérir un bail commercial auprès de l'ancien preneur (« droit au bail
») ?
Réponse
A notre avis, le droit au bail doit être inclus dans le droit d'utilisation constaté par le
preneur, selon deux méthodes possibles :
- soit en étant inclus dans le droit d'utilisation de manière fongible. Dans ce cas, le
droit d'utilisation dans son ensemble peut avoir une valeur résiduelle correspondant
à la valeur attendue du droit au bail à l'issue du contrat ; - soit en tant que
composant distinct du droit d'utilisation. Dans ce cas, ce composant spécifique peut
avoir une valeur résiduelle correspondant à la valeur attendue du droit au bail à
l'issue du contrat, dans la limite de la valeur initiale du composant.
L'approche retenue doit être appliquée de manière homogène pour toutes les
opérations de même nature et faire l'objet d'une information en annexe aux états
financiers.
C.Evaluation initiale de la dette de loyers
1. Taux d'actualisation
Utilisation du taux d'intérêt implicite d'un contrat par le preneur
Question
Le taux d'intérêt implicite du contrat peut-il toujours être utilisé par le preneur pour
l'évaluation de la dette de loyers ?
Réponse
Non, le taux d'intérêt implicite ne peut être utilisé que s'il est aisément déterminé,
ce qui ne sera pas le cas dès lors que des hypothèses significatives doivent être
prises pour sa détermination et que celles-ci font l'objet d'évaluations
potentiellement divergentes, par exemple. En conséquence, à notre avis, pour des
actifs loués tels que des biens immobiliers, le preneur devra utiliser son taux
d'endettement marginal. De même, le taux d'endettement marginal du preneur devra
être utilisé si les caractéristiques du contrat aboutissent à un taux d'intérêt ne
reflétant pas la manière dont le prix du contrat a été déterminé (par exemple, en cas
d'existence de loyers variables significatifs basés sur l'utilisation ou la performance
du bien loué).
III.Comptabilisation ultérieure
A.Réestimation de la dette de loyers

Cas de réestimations de la dette de loyers
Question
62
Dans quels cas un preneur doit-il réestimer la dette de loyers ?

Réponse
Hormis les cas de modifications de contrat, faisant l'objet de dispositions
spécifiques, un preneur doit réestimer la dette de loyers, en contrepartie de l'actif «
droit d'utilisation », dans les cas suivants :
- durée : en cas de changement de la période non résiliable, ou d'événement ou
changement de circonstance significatif, sous le contrôle du preneur, affectant le
caractère raisonnablement certain ou non d'exercice d'une option de renouvellement
(ou de non-exercice d'une option de résiliation) ;- option d'achat : en cas
d'événement ou changement de circonstance significatif, sous le contrôle du
preneur, affectant le caractère raisonnablement certain ou non d'exercice d'une
option d'achat ;- garantie de valeur résiduelle : en cas de changement du montant
du paiement attendu au titre de la garantie de valeur résiduelle accordée par le
preneur au bailleur ; - paiements variables basés sur un indice ou un taux (y
compris changement résultant de l'évolution du prix de marché locatif) : lorsque les
flux de loyers sont modifiés (c'est-à-dire lorsque l'ajustement du taux ou de l'indice
prend effet).
Dans les deux premiers cas, la dette est réestimée avec un taux d'actualisation révisé à la date de la
réestimation.Dans les deux derniers cas, sauf exception, le taux d'actualisation utilisé pour l'évaluation
de la dette est inchangé. Outre les situations ci-avant, le preneur doit également réestimer la dette de
loyers en cas de paiements initialement variables devenant fixes en substance à une certaine date et
devant, à ce titre, être inclus dans la dette de loyers (à notre avis, au taux d'actualisation en vigueur à la
date de prise d'effet du contrat).
Elément à réestimer Dans quelles circonstances ? A quel taux d'actualisation ?

Durée du contrat (IFRS 16.40a Dans les deux cas suivants (voir n° 33592) Taux d'actualisation révisé à la date
:1. si la durée non résiliable du contrat de la réestimation (IFRS 16.40 et .41)
change ;2. en cas d'événement ou de
changement de circonstance significatif
sous le contrôle du preneur affectant le
caractère raisonnablement certain ou non
d'exercice d'une option de renouvellement
(ou de non-exercice d'une option de
résiliation).
Option d'achat (IFRS 16.40b) En cas d'événement ou de changement de

circonstance significatif sous le contrôle
du preneur affectant le caractère
raisonnablement certain ou non d'exercice
de l'option d'achat (voir n°33592).
Garantie de valeur Changement du montant du paiement Taux d'actualisation inchangé (IFRS

résiduelle(IFRS 16.42a) attendu au titre de la garantie de valeur 16.43)
résiduelle accordée au bailleur.
Paiements variables basés sur Lorsque les flux de loyers sont modifiés Taux d'actualisation inchangé (sauf si
un indice ou un taux (y (c'est-à-dire lorsque l'ajustement du taux le changement des loyers résulte de la
compris changement résultant ou de l'indice prend effet). fluctuation d'un taux d'intérêt variable)
63
de l'évolution du prix de (IFRS 16.43)

marché locatif)(IFRS 16.42b)
Loyers fixes en substance Lorsque des loyers initialement variables A notre avis, taux d'actualisation
(IFRS 16.36c et .B42a) deviennent fixes en substance (voir inchangé
remarque ci-après).
B.Modifications d'un contrat de location

Définition d'une modification de contrat de location
Qu'est-ce qu'une modification de contrat de location ?

Réponse
Une modification de contrat est définie comme une modification du périmètre ou
du loyer de ce contrat, qui n'était pas prévue dans les termes et conditions du
contrat d'origine (par exemple, ajout ou suppression du droit d'utilisation de
certains actifs sous-jacents, ou augmentation ou diminution de la durée du
contrat).Une modification de contrat peut prendre différentes formes, par exemple,
la conclusion d'un avenant à un contrat existant ou un nouveau contrat d'un point de
vue juridique, remplaçant un contrat existant, mais portant sur le même actif loué
sous-jacent. Les cas de modifications de contrat ne doivent pas être confondus avec
les situations dans lesquelles le preneur doit réestimer sa dette de loyers (et l'actif
droit d'utilisation correspondant), du fait de l'application de clauses existantes dans
le contrat de location, ou de changement d'estimations, les traitements comptables
pouvant être différents.
64
En revanche, si le contrat d'origine était un contrat de courte durée pour lequel le preneur a
choisi d'opter pour l'exemption prévue par la norme, le contrat modifié sera considéré comme
un nouveau contrat.
C.Tests de dépréciation du droit d'utilisation

Niveau du test de dépréciation du droit d'utilisation
Question
A quel niveau un actif « droit d'utilisation » doit-il être testé pour dépréciation ?
Réponse
Après sa constatation initiale, un actif « droit d'utilisation » évalué selon le modèle
du coût est soumis aux dispositions de la norme IAS 36, Dépréciation d'actifs, pour
déterminer s'il s'est déprécié. Lorsqu'un tel actif ne génère pas des flux de trésorerie
largement indépendants de ceux générés par d'autres actifs, la valeur recouvrable du
droit d'utilisation ne peut pas être déterminée individuellement. Il est alors testé
pour dépréciation au niveau de l'unité génératrice de trésorerie (UGT) à laquelle il
appartient.
IV.Modalités de transition
Taux d'endettement marginal à la date de première application
65
Question
En cas d'utilisation de la méthode de transition rétrospective simplifiée, quel taux
d'actualisation un preneur doit-il utiliser pour l'évaluation de l'actif « droit
d'utilisation » et de la dette de loyers à la date de première application ?
Réponse
Le preneur devra utiliser son taux d'endettement marginal à la date de première
application. A notre avis, la détermination de ce taux en matière de durée peut faire
l'objet d'un choix de méthode comptable, à indiquer en annexe aux états financiers.
Ainsi le preneur pourra utiliser un taux d'endettement marginal reflétant la durée
résiduelle du contrat de location à la date de première application ou un taux
reflétant la durée initiale de celui-ci.
SECTION IIIContrats de location dans les états financiers du
bailleur
I.Qualification des contrats de location en location simple ou

location-financement
1.Paiement de loyers
Valeur actualisée des paiements de loyers et qualification des contrats de location
Question
Existe-t-il un seuil chiffré de la valeur actualisée des paiements de loyers
permettant de déterminer si un contrat doit être qualifié de contrat de location
simple ou de contrat de location-financement ?
Réponse
Non. La norme IFRS 16 ne fournit pas d'indicateur chiffré mais précise que le contrat devrait,
en principe, être qualifié de contrat de location-financement dès lors que, à la date de
conclusion du contrat de location, la valeur actualisée des paiements de loyers s'élève au
moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué. En conséquence, en IFRS, la
qualification du contrat de location repose sur une appréciation de la substance de l'opération,
prenant en compte des facteurs qualitatifs et quantitatifs.
L'entité A loue une machine à l'entité B. La juste valeur de la machine s'élève à 76
500. Les loyers annuels s'élèvent à 9 500. La durée du contrat est de 9 ans. Les
valeurs résiduelles garanties et non garanties sont respectivement de 9 000 et 12
000. Le taux d'intérêt implicite du contrat est donc de 6%.
Solution de l'exemple
Les données économiques indiquent que le contrat devrait en principe être classé en contrat
de location-financement. En effet, la valeur actuelle des paiements de loyers s'élève à 69 943
[9 500 × (1-1,06 -9) / 0,06 + 9 000 × 1,06 -9], soit 91,3% de la juste valeur de l'actif loué,
proportion qui peut être considérée comme représentant la quasi-totalité de la juste valeur de
66
l'actif loué.La conclusion n'aurait pas été différente, à notre avis, en l'absence d'indicateur
contraire, si les valeurs résiduelles garanties et non garanties avaient été légèrement
différentes (par exemple, une valeur résiduelle garantie et non garantie respectivement de 7
000 et 14 000). En effet, la valeur actualisée des paiements de loyers aurait été de 68 759 [9
500 × (1-1,06 -9) / 0,06 + 7 000 × 1,06 -9], soit 89,8 % de la juste valeur de l'actif loué,
proportion qui peut également être considérée comme représentant la quasi-totalité de la
juste valeur de l'actif loué. Un tel contrat, dont la substance n'est pas fondamentalement
différente du contrat précédent, aurait, à notre avis, été classé à tort en contrat de location
simple si un seuil de 90 % avait été utilisé.
2.Contrats de location portant sur un bien immobilier ou sur un terrain seul
Classification d'un contrat de location portant sur un terrain seul
Question
Comment un bailleur doit-il classer un contrat de location portant sur un terrain
seul ?
Réponse
En appliquant les mêmes principes que pour les contrats portant sur les autres
actifs, c'est-à-dire en appréciant le transfert ou non de la quasi-totalité des risques et
avantages attachés à l'actif. La durée de vie indéterminée des terrains est toutefois
une donnée importante à prendre en compte dans la classification.
Qualification d'un contrat de location portant sur un ensemble immobilier
Question
Comment un bailleur doit-il classer un contrat de location portant sur un ensemble
immobilier ?
Réponse
Le terrain et la construction doivent être considérés séparément afin de qualifier
distinctement le contrat de location relatif à chaque élément.
En effet, la norme IFRS 16 précise que les éléments terrain et construction du contrat de
location doivent être considérés séparément pour en effectuer la classification en location
simple ou location-financement (IFRS 16.B55).
En ce qui concerne la classification des contrats de location de terrain, et la prise en compte de leur durée de
vie indéterminée, La norme IFRS 16.B55 indique que les contrats de location portant sur des terrains sont
classés en location simple ou en location-financement selon les mêmes principes que les contrats portant sur
les autres actifs loués. Elle précise en outre que la durée de vie indéterminée du terrain est un élément
important à prendre en compte dans la classification du contrat de location de ce dernier. Dans un contrat de
location de terrain portant sur des durées très longues (99 ans, 500 ans ou 999 ans), la valeur résiduelle
actualisée du terrain en fin de bail représente un montant négligeable et le preneur est dans une situation
économique similaire à celle d'un acquéreur du terrain (IFRS 16.BCZ241 à .BCZ244). Ces contrats de
location sont dès lors classés en location-financement.)
Il est, par conséquent, nécessaire de décomposer le contrat en deux contrats (contrat de
location du terrain et contrat de location de la construction).
67
Toutefois, lorsque la location d'un terrain et de constructions pour laquelle le montant qui serait
initialement comptabilisé pour l'élément terrain est non significatif, le terrain et les constructions peuvent
être traités comme une seule unité aux fins de la qualification du contrat de location. Dans ce cas, la durée
de vie économique des constructions est considérée comme la durée de vie économique de l'ensemble de
l'actif loué (IFRS 16.B57).
Dans ce cadre, et dans les cas fréquents où la qualification ne peut pas être effectuée de
manière exclusivement qualitative, les paiements de loyers relatifs au contrat de location
dans son ensemble doivent être affectés entre les éléments terrain et construction, au
prorata des justes valeurs relatives des « intérêts contractuels » détenus dans le terrain et la
construction (« in proportion to the relative fair values of the leasehold interests in the land
element and buildings element of the lease »), et non au prorata des justes valeurs du
terrain et de la construction eux-mêmes (IFRS 16.B56, .BCZ245 à .BCZ247).
En effet, une allocation des loyers au prorata des justes valeurs du terrain et de la construction eux-mêmes
ne refléterait pas le fait que la valeur d'un terrain devrait se maintenir dans le temps (compte tenu de sa
durée de vie indéterminée), alors que celle d'une construction diminue, au moins en partie, pendant la
durée de la location. Ainsi, les loyers alloués à la construction devraient inclure, outre la rentabilité du
bailleur, la perte de valeur de la construction pendant la durée du contrat. D'où une répartition des loyers
devant être faite sur la base des justes valeurs relatives des « intérêts contractuels » détenus dans chacun
des actifs (IFRS 16.BCZ246 et .BCZ247).La norme ne précise pas comment déterminer les justes valeurs
relatives des intérêts contractuels détenus dans le terrain et la construction. A notre avis, plusieurs
méthodes d'évaluation peuvent être mises en œuvre (avec généralement l'appui d'un spécialiste), toutes
devant être réalisées au minimum à partir des informations suivantes :
- juste valeur de l'ensemble immobilier à la conclusion du contrat de location ;- affectation de cette juste
valeur entre la juste valeur du terrain et la juste valeur de la construction ;- valeur résiduelle de l'ensemble
immobilier à l'issue du contrat de location ;- loyer de l'ensemble immobilier à la date de conclusion du
contrat de location.
Sur ces bases, un taux de rendement de l'ensemble immobilier sera déterminé. Une des méthodes
d'évaluation possibles serait alors d'apprécier un « taux de rendement terrain » (inférieur à celui de
l'ensemble immobilier) qui sera basé sur un taux d'intérêt sans risque, augmenté d'une prime de risque
(dépendant de la localisation et des caractéristiques du terrain). De ce taux découlera le loyer relatif au
terrain, qui, déduit de celui de l'ensemble immobilier, permettra d'estimer le loyer relatif à la
construction.Dans le cas toutefois où les paiements de loyers ne peuvent être affectés de manière fiable
entre les éléments terrain et construction, la norme IFRS 16.B56 précise que le contrat de location est
classé dans sa totalité comme contrat de location-financement, sauf s'il est clair que les deux éléments
constituent des contrats de location simple.
II.Contrats de location simple

Comptabilisation d'une augmentation fixe de loyer
Question
Comment un bailleur doit-il comptabiliser une augmentation fixe annuelle de loyer
destinée à compenser les effets de l'inflation dans le cadre d'un contrat de location
simple ?
Réponse
L'augmentation fixe annuelle de loyer doit être répartie sur une base linéaire sur
toute la durée du contrat de location.
Un bailleur loue un bien à un preneur dans le cadre d'un contrat de location
68
simple sur une période de 6 années. Le contrat prévoit un loyer annuel de 1 200 et
une augmentation fixe annuelle de 3 % destinée à compenser les effets de
l'inflation.
Solution de l'exemple
Le produit annuel de loyer devra être calculé de la façon suivante : 1/6 × [1 200
+ (1 200 × 1,03) + (1 200 × 1,03 2) + (1 200 × 1,03 3) + (1 200 × 1,03 4) + (1
200 × 1,03 5)] = 1 293,7.Au total, sur la durée du bail, les loyers comptabilisés
s'élèveront à (1 293,7 × 6), soit 7 762. Remarque Certains avaient pensé pouvoir
déterminer la charge annuelle de loyer comme suit :
N 1 200
N+1 1 200 × (1,03) = 1 236

2
N+2 1 200 × (1,03) = 1 273
3
N+3 1 200 × (1,03) = 1 311
4
N+4 1 200 × (1,03) = 1 351
5
N+5 1 200 × (1,03) = 1 391
TOTAL 7 762
Cette approche est toutefois clairement rejetée par la norme, l'ensemble des
paiements du contrat devant être réparti de manière linéaire sur la durée du bail
(sauf si une autre base systématique était plus représentative du rythme auquel les
avantages tirés de l'utilisation de l'actif sous-jacent diminuent, ce qui n'est pas le
cas dans cet exemple).
III.Contrats de location-financement
Date de comptabilisation initiale d'un contrat de location-financement
Question
Quelle est la date de comptabilisation initiale d'un contrat de location-financement
dans les états financiers du bailleur ?
Réponse
La date de comptabilisation initiale du contrat est sa date de prise d'effet, qui
correspond à la date à laquelle le preneur est habilité à exercer son droit d'utilisation
de l'actif loué, et non la date de conclusion du contrat de bail (date de signature du
contrat ou, si elle est antérieure, de l'accord des parties sur les clauses essentielles
de celui-ci). La date de conclusion du contrat est, en revanche, la date à laquelle
doit être effectuée la classification du contrat en location simple ou en location-
financement.
69

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COURS IFRS 16: Contrat de location Enseignant Mr Makram ZOUARI - expert comptable

COURS : L'ESSENTIEL DE LA NORME IFRS 16

Principales nouveautés introduites par IFRS 16

Comment déterminer si un actif sous-jacent a une faible valeur

Par ailleurs, en cas de sous-location de l’actif sous-jacent ou si le preneur prévoit de le

Comptabilisation des contrats bénéﬁciant des exemptions

A. Dispositions communes aux preneurs et aux bailleurs

a. Notion d'actif identifié

– l’introduction d’une nouvelle technologie non encore développée à la date de début du

Actif identifié - partie distincte physiquement d'un actif plus important

Mise à disposition d’emplacements dans un aéroport ( Droits de substitution):

Le droit de substitution ainsi consenti à l’aéroport est réel puisque :

b. Droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié

DROIT D’OBTENIR LA QUASI-TOTALITÉ DES AVANTAGES ISSUS DE L’UTILISATION DE L’ACTIF

Le client a le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques résultant de

Illustration - Actif identifié - partie capacité d'un actif

DROIT DE PRENDRE LES DÉCISIONS SUR L’USAGE DE L’ACTIF AU COURS DE LA LOCATION

Par exemple (IFRS 16.B26) :

Mode d’utilisation de l’actif et objectif de cette utilisation

Affrètement d’un navire (cas 1)

Affrètement d’un navire (cas 2)

Réseau de télécommunication interne

Selon le contrat conclu entre l’entité et une entreprise de télécommunication, le service de

Droit de diriger l'utilisation d'un actif

trouve et à quoi sert le véhicule.

Décisions prises pendant la période d’utilisation ou préalablement

Ni le distributeur de l’électricité, ni le producteur n’ont à prendre de décision sur la

Dans un exemple voisin, l’IASB prend les hypothèses suivantes :

Droits protectifs : ils n’interdisent pas en eux-mêmes au preneur de décider le mode

L'arbre de décision (issu de la norme, voir IFRS 16.B31) synthétisant la démarche

2. Séparation des composantes d'un contrat

Par exemple, un contrat de location de voitures peut également comprendre un contrat de

Illustration: Prestation de mise à disposition et d’entretien d’un véhicule

Identification et séparation des composants de contrat de location

composants: un contrat de location de la pelle hydraulique (avec les accessoires) et un

Activités ne faisant pas partie d’un contrat de location

la contrepartie totale du contrat de 36 000 UM sera allouée à la composante location

Analyse: Le contrat contient toujours deux composantes: une composante de location

Affectation de la contrepartie de contrat aux composantes sous contrat avec ou sans

Bail 76 500 CU (1)

Affectation par le locataire de la contrepartie aux composantes de contrat de location et

CU bulldozer camion excavatrice Total

Le locataire attribue l'intégralité de la contrepartie variable à la maintenance de la pelle longue

ensuite chaque composante de contrat de location en appliquant les directives de la norme

b) Dispositions applicables aux bailleurs

3. Combinaison de différents contrats

4. Détermination de la durée d'un contrat

La date de première comptabilisation de la location – La norme déﬁnit les deux

– lapériode qui suit la date d’effet d’une option de résiliation de la location si le

Si le droit d’interrompre le contrat de location n’est reconnu qu’au preneur, ce droit

Le choix de l’IASB de les prendre en considération pour évaluer la durée de la location et

Comment apprécier si le preneur est raisonnablement certain d’exercer une option ?

pouvant inciter au renouvellement (par exemple, existence d'une option de rachat à un

Exemples de faits et circonstances à prendre en considération (IFRS 16.B37) :

Si une option de prolongation ou de résiliation est associée à une autre disposition

RÉAPPRÉCIATION DE LA DURÉE DE LA LOCATION

Le preneur réexamine s’il est raisonnablement certain d’exercer une option de

Événements importants ou changements importants de contexte, dont on peut estimer

L’entité doit revoir la durée de la location en cas de changement de la période pendant

Détermination de la durée du bail

Analyse: À la date de début du bail, sa durée est de quatre ans.

5. Approche par portefeuille

B. Principales dispositions pour les preneurs